2015 年年度报告
公司代码：600606 公司简称：绿地控股
绿地控股集团股份有限公司
2015 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 未出席董事情况
未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名
副董事长 陆建成 工作原因 汲广林
副董事长 蔡顺明 工作原因 何启菊
三、 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人张玉良、主管会计工作负责人张蕴及会计机构负责人（会计主管人员）吴正奎声
明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司2015年度利润分配预案为：以2015年末总股本12,168,154,385股为基数，向全体股东每
10股派发现金红利2.00元（含税），共计派发现金红利2,433,630,877.00元。本利润分配预案尚
需经公司2015年度股东大会审议通过。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本年度报告中有涉及公司经营和发展战略等未来计划的前瞻性陈述，该计划不构成公司对投
资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述存在的主要风险，敬请查阅本报告第四节“管理层讨论与分析”
中“关于公司未来发展的讨论与分析”部分。
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目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 3
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4
第三节 公司业务概要................................................................................................................... 10
第四节 管理层讨论与分析........................................................................................................... 16
第五节 重要事项......................................................................................................................... 134
第六节 普通股股份变动及股东情况 ......................................................................................... 151
第七节 优先股相关情况............................................................................................................. 158
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ..................................................................... 159
第九节 公司治理......................................................................................................................... 170
第十节 公司债券相关情况......................................................................................................... 173
第十一节 财务报告......................................................................................................................... 176
第十二节 备查文件目录................................................................................................................. 362
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
上海市国资委 指 上海市国有资产监督管理委员会
绿地控股、上市公司、公司 指 绿地控股集团股份有限公司，原名“上海金丰投资股
份有限公司”
金丰投资 指 上海金丰投资股份有限公司，已更名为“绿地控股集
团股份有限公司”
绿地集团 指 绿地控股集团有限公司
上海地产集团 指 上海地产（集团）有限公司
中星集团 指 上海中星（集团）有限公司
上海城投集团 指 上海城投（集团）有限公司
上海格林兰 指 上海格林兰投资企业（有限合伙）
天宸股份 指 上海市天宸股份有限公司
平安创新资本 指 深圳市平安创新资本投资有限公司
鼎晖嘉熙 指 上海鼎晖嘉熙股权投资合伙企业（有限合伙）
宁波汇盛聚智 指 宁波汇盛聚智投资合伙企业（有限合伙）
珠海普罗 指 珠海普罗股权投资基金（有限合伙）
国投协力 指 上海国投协力发展股权投资基金合伙企业（有限合伙）
绿地金控 指 绿地金融投资控股集团有限公司
绿地城建集团 指 上海绿地城市建设发展（集团）有限公司
酒店集团 指 绿地国际酒店管理集团有限公司
绿地香港 指 绿地香港控股有限公司
润东汽车 指 中国绿地润东汽车集团有限公司
博大绿泽 指 博大绿泽国际有限公司
贵州建工集团 指 贵州建工集团有限公司
本次资产置换及发行股份购买 指 上海金丰投资股份有限公司以全部资产及负债与上海
资产、本次重大资产重组、本 地产（集团）有限公司持有的绿地控股集团有限公司
次重组、本次交易 等额价值的股权进行置换，置出资产由上海地产（集
团）有限公司或其指定的第三方主体承接；上海金丰
投资股份有限公司向绿地控股集团有限公司全体股东
发行股份购买其持有的绿地控股集团有限公司股权，
其中向上海地产（集团）有限公司购买的股权为其所
持绿地控股集团有限公司股权在资产置换后的剩余部
分
资产置换 指 上海金丰投资股份有限公司以全部资产及负债与上海
地产（集团）有限公司持有的绿地控股集团有限公司
等额价值的股权进行置换，置出资产由上海地产（集
团）有限公司或其指定的第三方主体承接
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发行股份购买资产 指 上海金丰投资股份有限公司向绿地控股集团有限公司
全体股东发行股份购买其持有的绿地控股集团有限公
司股权，其中向上海地产（集团）有限公司购买的股
权为其所持绿地控股集团有限公司股权在资产置换后
的剩余部分
置入资产 指 绿地控股集团有限公司 100%股权
置出资产 指 上海金丰投资股份有限公司的全部资产及负债，其账
面价值为上海金丰投资股份有限公司的全部资产扣除
全部负债后的净资产值
元、万元 指 人民币元、人民币万元
报告期 指 2015 年度
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 绿地控股集团股份有限公司
公司的中文简称 绿地控股
公司的外文名称 Greenland Holdings Corporation Limited
公司的外文名称缩写 Greenland Holdings
公司的法定代表人 张玉良
二、 联系人和联系方式
董事会秘书
姓名 王晓东
联系地址 上海市黄浦区打浦路700号
电话 021-63600606,23296400
传真 021-53188660*6400
电子信箱 ir@ldjt.com.cn
三、 基本情况简介
公司注册地址 上海市黄浦区打浦路700号
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 上海市黄浦区打浦路700号
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.ldjt.com.cn
电子信箱 ir@ldjt.com.cn
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四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》、
《证券日报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的 http://www.sse.com.cn
网址
公司年度报告备置地点 公司办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 绿地控股 600606 金丰投资
六、 其他相关资料
名称 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境 办公地址 上海市浦东新区陆家嘴东路 166 号中国保险
内） 大厦 18-19 楼
签字会计师姓名 章海红、于春波
名称 海通证券股份有限公司
办公地址 上海市广东路 689 号
报告期内履行持续督导职责的
签字的财务顾问 刘科林、张乾圣
财务顾问
主办人姓名
持续督导的期间 2015.6.12-2018.12.31
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七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
2014年 本期比上年同期 2013年
主要会计数据 2015年
调整后 调整前 增减(%) 调整后 调整前
营业收入 207,256,594,799.38 261,681,697,723.03 110,279,725.95 -20.80 252,024,528,362.08 892,419,247.09
归属于上市公司股东的净 6,886,426,698.71 5,569,793,594.34 -364,595,863.44 23.64 8,207,720,871.50 69,630,661.54
利润
归属于上市公司股东的扣 5,625,477,604.60 5,508,856,013.69 -438,963,051.13 2.12 6,791,693,191.85 39,961,679.09
除非经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量 -24,239,237,203.01 -52,984,365,067.94 30,529,383.27 54.25 -35,150,527,413.45 61,524,375.45
净额
2014年末 本期末比上年同 2013年末
2015年末
期末增减（%）
调整后 调整前 调整后 调整前
归属于上市公司股东的净 53,075,754,456.20 46,484,485,803.90 1,865,068,681.48 14.18 32,211,727,249.47 2,187,422,165.04
资产
总资产 600,436,070,425.93 508,958,661,486.38 7,449,304,468.09 17.97 372,160,890,381.67 6,158,879,530.05
期末总股本 12,168,154,385.00 11,649,834,296.00 518,320,089.00 4.45 6,973,050,034.00 518,320,089.00
(二) 主要财务指标
2014年 本期比上年同期增 2013年
主要财务指标 2015年
调整后 调整前 减(%) 调整后 调整前
基本每股收益（元／股） 0.58 0.50 -0.70 16.00 1.52 0.13
稀释每股收益（元／股） 0.58 0.50 -0.70 16.00 1.52 0.13
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股） 0.47 0.50 -0.85 -6.00 1.26 0.08
加权平均净资产收益率（%） 14.12 12.62 -17.98 增加1.5个百分点 28.24 3.18
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 11.53 12.48 -21.64 减少0.95个百分点 23.33 1.83
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报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
报告期内，公司进行了重大资产重组，绿地集团实现了借壳上市。由于本次发行股份购买资产构成反向购买，该次重组完成后，本公司的合并财务报表
依据财会函[2008]60 号文所指的“权益性交易”原则进行编制，即本公司合并财务报表是会计上购买方（由法律上子公司构成的汇总模拟会计主体）的
汇总模拟财务报表的延续，其中与所购买资产相关的各项资产、负债、收入和成本费用按照其在所购买资产的汇总模拟财务报表层面所示的账面价值纳
入本公司合并财务报表；本公司并未保留重组前资产、负债及其相关的收入和成本费用。
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净资产差异情况
□适用 √不适用
九、 2015 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 37,985,293,974.09 48,001,261,460.48 50,081,540,633.19 71,188,498,731.62
归属于上市公司股东的净利润 1,799,065,987.33 2,135,467,715.96 1,008,596,631.29 1,943,296,364.13
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净
1,804,212,361.06 2,067,038,421.19 1,043,045,631.86 711,181,190.49
利润
经营活动产生的现金流量净额 -21,330,858,506.16 -6,617,719,987.73 -7,807,300,099.42 11,516,641,390.3
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
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十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 2015 年金额 附注（如适用） 2014 年金额 2013 年金额
非流动资产处置损益 111,988,361.81 58,339,797.42 186,481,909.12
越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相 422,313,640.62 303,900,640.16 378,021,079
关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受
的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 17,441,655.70
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得 27,718,726.50 1,146,143,596.03
投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收
益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准 -1,248,112.33
备
债务重组损益 13,524,623.19
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净
损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 -24,912,161.09
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交 1,325,817,483.01 84,787,161.68 7,125,770.35
易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，
以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融
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资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值
变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性 92,758.74
调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入 -39.61
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -70,072,025.82 -277,661,916.1 -129,369,827.88
其他符合非经常性损益定义的损益项目 -76,762,403.03 23,805,810.77 5,542,223.2
少数股东权益影响额 -117,609,819.22 -39,544,194.55 -79,019,728.15
所得税影响额 -355,067,083.50 -92,689,718.73 -111,173,852.88
合计 1,260,949,094.11 60,937,580.65 1,416,027,679.65
十一、 采用公允价值计量的项目
单位：元 币种：人民币
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额
以公允价值计量且其变动 1,116,033,704.77 4,114,476,914.32 2,998,443,209.55 2,922,924,770.79
计入当期损益的金融资产
以公允价值计量的可供出 274,701,889.14 3,048,640,294.04 2,773,938,404.90 21,977,773.45
售金融资产
合计 1,390,735,593.91 7,163,117,208.36 5,772,381,614.45 2,944,902,544.24
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第三节 公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
公司是一家总部位于中国上海的跨国经营企业，同时也是中国首家以房地产为主业并跻身《财
富》世界 500 强的综合性企业集团。多年来，公司以“公众化、资本化、国际化”为导向，坚持
产业经营与资本运作双轮驱动，坚持“走出去”与“引进来”同步发展，已在全球范围内形成了
以房地产开发为主业、“大基建、大金融、大消费”等多元产业并举发展的企业格局。
（一）房地产
1.主要业务及经营模式
公司具有国家住建部批准的房地产一级资质。长期以来，房地产都是公司的核心主导产业。
公司房地产主业的开发规模、产品类型、品质品牌均处于行业领先地位，特别是在超高层、大型
城市综合体、高铁站商务区及产业园开发等领域保持领先。目前，公司建成和在建的超高层城市
地标建筑多达 23 幢，其中 4 幢高度位列世界排名前十。公司已开发的房地产项目遍及全国 29 个
省（直辖市、自治区）80 余个城市。与此同时，公司还顺应全球化趋势，积极推进海外房地产项
目拓展，已成功进入美国、英国、加拿大、澳大利亚、日本、韩国等“四大洲九个国家十余座城
市”，是中国房地产行业全球经营的领跑者。2014 年及 2015 年，公司房地产主业连续两年合同
销售金额均超过 2300 亿元，稳居全球行业前列。
公司房地产项目业态多元，主要包括住宅和商办两大类。2015 年，在公司房地产主业合同销
售金额中，住宅占比 50.8%，商办占比 49.2%；在合同销售面积中，住宅占比 68.4%，商办占比 31.6%。
公司住宅项目开发完成后基本用于出售；商办项目除大部分出售外，也有部分保留用于出租及商
业、酒店运营。
2.行业情况
从长期来看，随着中国经济逐渐步入“新常态”，房地产行业也进入了新的发展阶段，并呈
现出新的特点。首先，高增长红利逐渐缩减。自 2014 年以来，房地产行业持续调整，过去那种全
行业整体扩张、房价单边上涨的局面已经逐渐远去。根据国家统计局的数据，2015 年全国房地产
开发投资完成 95979 亿元，同比仅微增 1.0%；房屋施工面积 73.57 亿平方米，同比仅微增 1.3%；
房屋新开工面积 15.45 亿平方米，同比下降 14.0%；房屋竣工面积 15.45 亿平方米，同比下降 6.9%。
上述指标的增速，均为十年来的最低。与此同时，土地投资意愿低迷的状况也较为明显。2015 年
房地产开发企业土地购置面积仅为 2.28 亿平方米，同比大幅下降了 31.7%。其次，结构性分化日
益凸显。一方面，区域结构分化。一线城市及重点二线城市，由于产业和人口集聚程度较高，土
地供给相对稀缺，供求关系相对合理，部分城市甚至供不应求，因此仍有较大的市场空间。众多
三四线城市，则需求乏力，库存高企，市场短期内难言乐观。另一方面，产品结构分化。刚需及
改善型住宅行情看涨，商办产品需求则在逐渐放缓。
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从短期来看，房地产行业仍然是宏观经济“稳增长”的重要支撑，宏观政策措施将保持相对
宽松，行业仍将保持总体平稳发展态势。2015 年以来，在“去库存”的总基调下，管理层先后推
出二手房交易税费优惠政策、降低首付比例、降准降息等一系列举措，减少了交易成本，提升了
购房意愿，使房地产市场与 2014 年相比总体呈现复苏格局。据统计，2015 年全国商品房销售面
积 12.85 亿平方米，同比增长 6.5%，商品房销售额 8.73 万亿元，同比增长 14.4%，均创历史新高。
面对上述行业形势，公司房地产主业将积极调整区域结构和产品结构，并通过创新商业模式，
以把握结构性的市场机遇。公司将围绕经济发展、人口导入、产业发展等核心要素，聚焦一线城
市和优质二线城市重点投入，并加大住宅和以住宅为主体的混合项目的比重。同时，公司将积极
推进“轻资产化”战略，充分利用在大型商办物业开发运营领域的优势，通过房地产资产证券化
等方式加强资产流动性，加快资金周转率，提升可持续发展能力。
（二）大基建
1.主要业务及经营模式
公司抓住中国城镇化深入推进以及基础设施互联互通的历史性机遇，积极发展大基建相关产
业，逐渐形成以房屋建设为主，基础设施建设并重，涵盖专业工程、建筑装饰、建筑设计、建筑
材料贸易、园林绿化等在内的大基建产业集群。
目前，公司大基建板块具有国家认定的建筑施工总承包特级资质2项，建筑施工总承包一级资
质11项，市政公用工程等其他施工总承包一级资质17项，建筑行业工程设计甲级资质3项，及数百
项专业承包一级资质。截至报告期末，公司下属基建类企业相继获得了国家优质工程金奖、鲁班
奖、詹天佑金奖、全国施工安全文明奖、全国五一劳动奖状、全国工人先锋号、全国优秀施工企
业等一系列奖项或荣誉称号，在业内享有较高声誉。公司下属基建类企业重视技术创新，主编或
参与创编了多项国家与地方行业标准，自主研发申请并获得了多项国家专利、国家级工法、省级
工法、企业工法。
报告期内，公司大基建板块以从事房屋建设业务为主，承包方式以施工总承包为主，分承包、
独立承包、联合承包、直接承包为辅。与此同时，鉴于未来一段时期国内基础设施投资建设领域
存在战略性的机遇，公司大基建板块正依托公司的整体品牌、资金、资源等优势，通过PPP、BT、
BOT等模式，大力拓展包括城市轨道交通、高速公路、桥梁、水务、市政设施等在内的各类大型基
础设施项目，并逐渐由单一施工的商业模式向“投资+施工”的商业模式转变。
2.行业情况
改革开放以来，我国经历了高强度、大规模的城市开发建设。而且，从大的趋势来讲，当前
和今后一段时期，我国仍处于城镇化的历史进程当中，新型城镇化仍然是中国经济保持中高速增
长的强大引擎，同时也是破解城乡二元结构、扩大消费、拉动投资、释放内需潜力、催生新兴产
业的综合载体。随着我国新型城镇化的持续推进和城市人口的快速集聚，必将继续启动和创造城
市开发、产城融合、基础设施互联互通等一系列的需求。根据国家统计局公布的数据，2015 年全
国建筑业总产值达到 180757 亿元，比上年增长 2.3%，继续保持了较大的体量。
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（三）大金融
1.主要业务及经营模式
大金融是公司近年来重点发展的产业板块之一。公司依托自身品牌优势，抓住国内金融业深
化改革的历史契机，在严控风险的前提下，努力发掘和把握市场机遇，努力打造“投资+投行”的
全产业链大资管平台，积极推动债权投资、股权投资、资产管理和资本运作四大业务齐头并进，
业绩实现了快速增长，同时净资产收益率和不良资产率在行业内也均处于优良水平，逐渐树立起
了“绿地金融”的品牌。
债权投资业务方面，主要包括小额贷款和房地产基金投资业务。近年来，在严控风险的基础
上，公司小额贷款和房地产基金投资业务规模实现了持续增长。截止报告期末，公司已先后在上
海、重庆、宁波、青岛等地设立 4 家小额贷款公司，房地产基金投资业务规模也超过 70 亿元。股
权投资业务方面，公司高度关注国内资本市场制度性变革进程当中的股权投资机会，积极通过 IPO
项目直投和二级市场投资实现收益。资产管理业务方面，公司以旗下财富管理公司和金融资产交
易中心为运作平台，充分利用公司积累多年的资源进行整合，打造第三方财富管理和资产管理平
台。截至 2015 年末，公司旗下共有一家财富管理公司及两家金融资产交易中心。资本运作业务方
面，公司积极通过收购项目和大宗资产交易实现收益。
在上述基础上，公司还积极致力于获取核心金融牌照并发展创新型金融业务。2015 年内，公
司完成了对杭州工商信托股权的受让及增资工作，已合计持有杭州工商信托 19.9%股份，成为其
第二大股东。报告期内，公司积极进军互联网金融业务，推出了国内首款互联网房地产金融产品
“绿地地产宝”，并启动线上一站式互联网金融平台“吉客网”。
2.行业情况
近年来，在深化改革和流动性相对宽松的背景下，我国金融业也迎来了众多新的发展机遇：
首先，国家大力推动多层次资本市场的发展，鼓励金融为实体经济、为小微企业服务，使得债权
投资、股权投资的发展前景更加广阔；国家对“大众创业、万众创新”的倡导，以及新一轮国有
企业混合所有制改革的实施，也带来了投资及并购市场的日益活跃；再次，金融业改革进一步深
化，金融管制放松趋势的日益凸显，为企业获取核心金融牌照、开展创新金融业务创造了条件；
此外，伴随中国经济多年的快速发展和社会财富的持续积累，诞生了一批高净值人群，其优化资
产配置、分散单一投资风险的需求日益旺盛，为资产管理尤其财富管理提供了良好的增长契机。
（四）大消费
为顺应中国消费升级的中长期趋势，公司不断推进“大消费”战略，特别是重点发展与中产
阶级生活方式息息相关的中高端消费业态，包括进口商品直销、汽车服务、酒店旅游等。
1.进口商品直销
（1）主要业务及经营模式
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2015 年年度报告
近年来，公司把握中国经济“新常态”下商品消费升级的阶段性特征，坚持“嫁接全球资源、
服务中国市场”的理念，积极发展进口商品直销业务。
在采购端，公司先后在美国、英国、澳洲、韩国、加拿大设立了多个海外商品直采中心，建
立了商品货源直采渠道；与美国、澳大利亚、加拿大、新西兰、匈牙利、智利等多国政府机构及
行业协会达成合作意向，锁定了优质商品资源。
在销售端，公司快速布局线下门店，已成功开业 9 家实体精品超市，凭借多样化的商品品类，
超高性价比的全球直采商品，以及个性化的消费体验，迅速集聚了客流，打响了品牌。同时，公
司积极推进线上业务，G-Super 微信商城、绿地生鲜 App 相继投入运营，两大线上平台囊括时下
热门的跨境商品，与线下门店实现优势互补。
（2）行业情况
近年来，随着居民消费结构的升级，消费零售行业也迎来了转型升级的历史机遇。虽然传统
大卖场经营压力持续增大，但主打新鲜、健康、高性价比理念，面向中产阶级人群的精品零售超
市日渐火爆，而且业内尚未出现具有垄断实力的企业。
2.汽车服务
（1）主要业务及经营模式
公司汽车服务业立足于传统 4S 店业务，秉承客户终身化、厂商战略化、管理集
