2015 年年度报告
公司代码：600621 公司简称：华鑫股份
上海华鑫股份有限公司
2015 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、众华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人毛辰、主管会计工作负责人曹宇及会计机构负责人（会计主管人员）徐民伟声明：
保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
以2015年末总股本524,082,351股（每股面值1元）为基数，向全体股东按每10股派送现金红
利0.75元（含税），共计派送现金红利39,306,176.33元（占合并报表中归属于上市公司股东的净
利润的30.15%），尚余未分配利润328,119,445.95元。
六、前瞻性陈述的风险声明
本年度报告中有涉及公司经营和发展战略等未来计划的前瞻性陈述，该计划不构成公司对投
资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、重大风险提示
公司已在本报告中详细描述了存在的风险事项，敬请阅读第四节“管理层讨论与分析”中“公
司关于公司未来发展的讨论与分析”之“（四）可能面对的风险”有关内容。
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目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 3
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4
第三节 公司业务概要 ..................................................................................................................... 7
第四节 管理层讨论与分析 ............................................................................................................. 8
第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 18
第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 28
第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 31
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 32
第九节 公司治理 ........................................................................................................................... 39
第十节 公司债券相关情况 ........................................................................................................... 41
第十一节 财务报告 ........................................................................................................................... 42
第十二节 备查文件目录 ................................................................................................................. 133
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司/华鑫股份 指 上海华鑫股份有限公司
仪电集团/仪电控股 指 上海仪电（集团）有限公司（原上海仪电控股(集团)公司）
华鑫置业 指 华鑫置业（集团）有限公司
金领之都/金领之都 A 区 指 上海市浦东新区金海路 1000 号、新金桥路 1888 号房地产
金领之都 B 区 指 上海市浦东新区唐陆路 502 号和唐陆路 568 弄 1-19 号房地产
上海市浦东新区宣桥镇汇技路 988 号 1 幢、5-24 幢、26-34
金领之都 C 区/朕天园 指
幢和汇技路 209 号 1 幢、2 幢房地产
择鑫置业 指 上海择鑫置业有限公司
青剑湖置业 指 苏州工业园区青剑湖置业有限公司
金陵出租 指 上海金陵出租汽车服务有限公司
仪电资产 指 上海仪电资产经营管理（集团）有限公司
华鑫证券 指 华鑫证券有限责任公司
摩根士丹利华鑫证券 指 摩根士丹利华鑫证券有限责任公司
浙江国盛 指 浙江国盛钢结构有限公司
松江园区 指 上海市松江区广富林路 5155 号、文俊路 182 号房地产
华勍企业 指 上海华勍企业发展有限公司
松江开发公司 指 上海松江经济技术开发建设集团有限公司
奥仑实业 指 上海奥仑实业有限公司
奥仑实业于 2010 年通过出让方式取得的上海市青浦工业园
奥仑项目 指
区内面积为 126,488.70 平方米的工业用地
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
元、万元、亿元 指 人民币元、万元、亿元
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 上海华鑫股份有限公司
公司的中文简称 华鑫股份
公司的外文名称 SHANGHAI CHINAFORTUNE CO.,LTD
公司的外文名称缩写 SHCF
公司的法定代表人 毛辰
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 胡之奎 张建涛
联系地址 上海市田林路142号G楼6楼 上海市田林路142号G楼6楼
电话 021-34612017 021-34698813
传真 021-34698990 021-34698990
电子信箱 huzk@shchinafortune.com zhangjt@shchinafortune.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 中国（上海）自由贸易试验区金海路1000号
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 上海市田林路142号G楼6楼
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.shchinafortune.com
电子信箱 shcf@shchinafortune.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.see.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 华鑫股份 600621 上海金陵
六、 其他相关资料
名称 众华会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境
办公地址 上海市中山南路 100 号金外滩国际广场 6 层
内）
签字会计师姓名 沈蓉、陈振宇
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
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本期比上年同期
主要会计数据 2015年 2014年 2013年
增减(%)
营业收入 365,338,046.42 597,387,036.46 -38.84 1,116,827,780.65
归属于上市公司股东 130,387,303.66 154,744,885.52 -15.74 296,024,307.22
的净利润
归属于上市公司股东 113,347,766.99 149,038,981.91 -23.95 298,137,264.08
的扣除非经常性损益
的净利润
经营活动产生的现金 -16,390,197.89 -17,037,340.98 445,352,358.60
流量净额
本期末比上年同
2015年末 2014年末 2013年末
期末增减（%）
归属于上市公司股东 1,850,479,016.15 1,753,233,247.18 5.55 1,672,872,304.29
的净资产
总资产 3,599,592,623.71 3,657,677,766.91 -1.59 3,376,603,937.54
期末总股本 524,082,351.00 524,082,351.00 524,082,351.00
(二) 主要财务指标
本期比上年同期增减
主要财务指标 2015年 2014年 2013年
(%)
基本每股收益（元／股） 0.2488 0.2953 0.5648
-15.74
稀释每股收益（元／股） 0.2488 0.2953 0.5648
-15.74
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／ 0.2163 0.2844 0.5689
-23.95
股）
加权平均净资产收益率（%） 7.22 9.03 减少1.81个百分点 19.06
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益 6.28 8.70 减少2.42个百分点 19.19
率（%）
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
报告期内，公司基本每股收益为 0.2488 元，扣除非经常性损益后的基本每股收益为 0.2163
元，加权平均净资产收益率和扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率分别为 7.22%和 6.28%，
各主要财务指标较上二年均有所降低，主要原因为 2015 年度公司房产销售下降所致。
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净
资产差异情况
□适用 √不适用
九、 2015 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 128,193,469.12 170,349,209.73 42,227,875.53 24,567,492.04
归属于上市公司股东 49,981,361.56 106,925,131.09 28,801,455.75 -55,320,644.74
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的净利润
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 49,378,184.68 106,469,754.75 25,884,381.68 -68,384,554.12
后的净利润
经营活动产生的现金
-9,457,890.24 -52,634,975.71 -150,781,508.42 196,484,176.48
流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 2015 年金额 附注（如适用） 2014 年金额 2013 年金额
非流动资产处置损益 1,141,255.53 4,082,296.62 -263,173.15
计入当期损益的政府 6,337,100.00 6,713,269.00 11,738,849.00
补助，但与公司正常经
营业务密切相关，符合
国家政策规定、按照一
定标准定额或定量持
续享受的政府补助除
外
计入当期损益的对非 755,600.00 57,866.67
金融企业收取的资金
占用费
企业重组费用，如安置 -19,157,998.00 -19,052,867.97
职工的支出、整合费用
等
单独进行减值测试的 80,000.00 3,026,375.51 7,170,209.59
应收款项减值准备转
回
受托经营取得的托管 9,132,403.49 受托经营取得的托管费
费收入 收入金额为
9,679,282.98 元，扣除
对应的流转税金金额为
546,879.49 元，净额为
9,132,403.49 元。
除上述各项之外的其 1,268,652.71 8,291,818.76 -459.00
他营业外收入和支出
少数股东权益影响额 -15,532.30
所得税影响额 -919,875.06 1,994,541.72 -1,747,849.70
合计 17,039,536.67 5,705,903.61 -2,112,956.86
十一、 采用公允价值计量的项目
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影响
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
金额
SH600610 中毅达 19,340,640.00 30,915,720.00 11,575,080.00
合计 19,340,640.00 30,915,720.00 11,575,080.00
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第三节 公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
公司所从事的主要业务为商务不动产的开发与经营，公司的经营模式以租售结合为主。2015
年公司的主要经营业绩来源于上海金桥金领之都园区办公物业以及部分存量物业的销售与租赁。
2015 年，公司业务所在城市上海市租售市场均总体稳中有升，继续保持较好发展态势。
行业情况说明详见第四节“管理层讨论与分析”之三“公司关于未来发展的讨论与分析”（一）
“行业竞争格局和发展趋势”。
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
公司可供出售的金融资产期末余额比期初余额增加 1,157.51 万元，增加比例为 57.32%，增
加原因为本年公司持有的中毅达股票公允价值变动增加 1,157.51 万元。
公司投资性房地产原值期末余额比期初余额增加 46,663.49 万元，增加比例为 85.43%，增加
原因主要为本年公司收购奥仑实业 100%股权，合并范围增加奥仑实业，其持有投资性房地产原值
为 36,500 万元，另外从存货中转入投资性房地产原值为 13,071.26 万元。
公司在建工程期末余额比期初余额减少 145.60 万元，减少比例为 45.82%，减少原因主要为
部分装修项目陆续完工，转入长期待摊费用。
三、报告期内核心竞争力分析
公司成功开发了市中心甲级写字楼华鑫海欣大厦及金桥开发区商务园区金领之都，公司在商
务园区地产开发运营方面积累了丰富的经验，具有经验丰富的管理团队；
公司始终将客户的满意度放在第一位，专注于为客户提供优质的服务，赢得了较好的商业信
誉；
公司具备完善的内部管理体系，覆盖了项目前期的可行性研究、资源获取、项目规划、项目
施工、产品销售、客户服务等多个环节，在项目评估、销售策划等方面具有较强的市场把握能力。
报告期内，公司在主业项目拓展方面取得了进展，为公司未来的发展奠定了一定的基础。
报告期内，公司与松江开发公司共同投资成立华勍企业，拟开发上海市松江区域土地面积约
500 亩地块。
报告期内，公司以 28,500 万元受让奥仑实业 100%股权，奥仑项目面积达 126,488.70 平方米。
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第四节 管理层讨论与分析
一、管理层讨论与分析
报告期内，公司进一步加强市场营销、工程建设、设计研发等方面团队的建设,积极推进组织
构架、机制管控、绩效考核、人才储备等方面的深化改革,加快转型发展，探索智慧园区建设，努
力成为浦东新区园区开发平台公司，盘活现有存量资源，基本确定了松江园区合作开发的路径，
公司努力拓展市场，土地资源储备工作有了实质性的进展。
报告期内，公司实现营业收入 36,534 万元，归属于上市公司股东的净利润 13,039 万元，每
股收益 0.2488 元。
在房地产市场营销工作方面：
报告期内，公司与房地产业务相关的收入 27,961 万元，出售单价较以往同类型产品提升 15%
以上。地处上海市中心福州路 666 号的华鑫海欣大厦（原金陵海欣大厦，公司持有该大厦产权人
上海金欣联合发展有限公司 50%股权）平均出租率 98.02%。
公司在营销方式上进行了创新：加强品牌建设、信息化建设，推进精准营销和组合营销，并
通过实施 O2O 项目“金领荟”提升客户体验；同时积极打造众创空间，为企业提供产业孵化基地
和政策服务平台，进一步加强资产管理，保证房地产项目的保值增值和运营效率。
报告期内，公司全资子公司上海金陵投资有限公司取得了上海物业服务企业二级资质。
在房地产市场拓展工作方面：
1、报告期内，公司与松江开发公司投资设立华勍企业，拟开发松江区约 500 亩地块；
2、报告期内，公司通过受让奥仑实业 100%股权，拟开发青浦区约 190 亩地块。
在工程项目建设工作方面：
报告期内，公司苏州青剑湖项目如期开工；2016 年 1 月 8 日，公司金领之都一区二期已完成
竣工备案。
在非主业调整工作方面：
报告期内，公司完成金陵出租委托仪电资产经营管理工作；完成浦东杨思上南路 3120 号地块
的清退工作，上海金陵电机股份有限公司已全部搬迁。
在融资工作方面：
报告期内，公司启动了 75,000 万元公司债的发行工作，并积极研究和探索设立产业基金、股
权合作、资产证券化等多渠道、社会化融资模式，打开公司前端融资瓶颈；通过银行项目开发贷
等解决项目后端融资问题；积极探索通过房地产证券化等方式，盘活公司持有的存量资产，为公
司后续项目拓展提供保障。
在组织架构与人力资源工作方面：
报告期内，公司按“专业化、市场化、职业化”的要求优化了部门职能和设置；按“市场化
标准、公开化、择优选聘、配置”等原则进行了中层干部选聘，引进专业人才。
在法人治理与内控建设工作方面：
报告期内，公司根据中国证监会《关于进一步落实上市公司现金分红有关事项的通知》以及
上海证券交易所《上市公司现金分红指引》的规定，结合公司实际情况，公司利润分配政策作了
修订。公司根据监管部门新的要求修订了《公司章程》、《公司股东大会议事规则》、《公司独
立董事工作制度》，对公司高管及骨干进行了《上市公司规范运作与诚信建设》的培训，积极推
动上市公司的规范运作。
公司将进一步聚焦于商务不动产，致力于成为智慧产业社区的开发商和运营商、城市更新开
发的践行者。为此，公司将努力提高社会化资源的获取能力、项目规模化的管理能力、价值链的
整合能力、核心部门和关键岗位的市场化及专业能力，加强规范运作，促进公司健康稳定发展，
为股东争取更大的价值回报。
二、报告期内主要经营情况
报告期内，公司总计实现营业收入 36,534 万元，同比上年减少 38.84%；其中主营业务收入
32,150 万元，其他业务收入 4,384 万元，分别较上年下降 42.89%和增长 27.38%；主营业务收入
中房地产及相关业务收入占比为 87%，公司的经营以上海地区为主，并开始向周边地区拓展。
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2015 年年度报告
报告期内实现归属于上市公司股东的净利润 13,039 万元，同比上年减少 15.74%；归属于公
司普通股股东的加权平均净资产收益率 7.22%，较上年同期减少 1.81%；本报告期每股收益 0.2488
元。
(一) 主营业务分析
利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 365,338,046.42 597,387,036.46 -38.84
营业成本 206,997,233.59 305,366,545.57 -32.21
销售费用 10,317,052.03 10,364,031.09 -0.45
管理费用 52,227,351.69 51,509,305.99 1.39
财务费用 27,611,517.62 28,417,223.40 -2.84
经营活动产生的现金流量净额 -16,390,197.89 -17,037,340.98 3.80
投资活动产生的现金流量净额 -166,341,033.11 -30,080,075.06 -452.99
筹资活动产生的现金流量净额 -323,041,462.50 -94,209,257.76 -242.90
研发支出 455,550.90
1. 收入和成本分析
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
毛利率 营业收入比上年 营业成本比上年
分行业 营业收入 营业成本 毛利率比上年增减（%）
（%） 增减（%） 增减（%）
运输 41,887,077.60 28,796,378.68 31.25 -6.92 -6.81 减少 0.08 个百分点
房地产 279,609,742.17 148,457,649.97 46.91 -43.73 -31.21 减少 9.66 个百分点
主营业务分产品情况
毛利率 营业收入比上年 营业成本比上年
分产品 营业收入 营业成本 毛利率比上年增减（%）
（%） 增减（%） 增减（%）
运输 41,887,077.60 28,796,378.68 31.25 -6.92 -6.81 减少 0.08 个百分点
房地产 279,609,742.17 148,457,649.97 46.91 -43.73 -31.21 减少 9.66 个百分点
主营业务分地区情况
毛利率 营业收入比上年 营业成本比上年
分地区 营业收入 营业成本 毛利率比上年增减（%）
（%） 增减（%） 增减（%）
上海 321,496,819.77 177,254,028.65 44.87 -42.89 -35.80 减少 6.09 个百分点
主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明
报告期内，公司实现主营业务收入 32,150 万元，其中房地产业务收入 27,961 万元，出租汽
车服务收入 4,189 万元，同比上年减少约 43.73%和 6.92%，产品销售集中在上海地区。同时，根
据公司发展战略对非房产业务逐步调整退出的要求，工业制造业务已完全退出，本年无收入。为
保持长期稳定的经营，公司拟增加经营性物业的持有，本期减少了房产的销售面积，导致主营收
入较上年减少。
(2). 成本分析表
单位：元
分行业情况
本期金
上年同
本期占 额较上
成本构 期占总 情况
分行业 本期金额 总成本 上年同期金额 年同期
成项目 成本比 说明
比例(%) 变动比
例(%)
例(%)
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工业 29,363,470.48 0.10 -100.00
运输 28,796,378.68 0.14 30,901,079.79 0.10 -6.81
房地产 148,457,649.97 0.72 215,814,383.33 0.71 -31.21
成本分析其他情况说明
报告期内，公司主营业务成本 17,725 万元，其中房地产业务成本 14,846 万元，出租汽车服
务业成本 2,880 万元。房地产业务成本比去年同期减少 31.21%，主要系房产销售收入减少，相应
主营业务成本减少。
2. 费用
报告期内，公司销售费用 1,032 万元，同比减少 0.45%；管理费用 5,223 万元，同比增加 1.39%，
主要是增加了受托管理业务，相应费用支出有所增加；财务费用 2,761 万元，同比减少 2.84%。
整体而言，三项期间费用与上年度基本持平。所得税费用 1,103 万元，同比下降 63.92%，主
要系收入规模下降，导致本期利润总额较上期减少，及本部以前年度可弥补亏损的抵扣影响所致。
3. 研发投入
研发投入情况表
单位：元
本期费用化研发投入 170,990.90
本期资本化研发投入 284,560.00
研发投入合计 455,550.90
研发投入总额占营业收入比例（%） 0.12
公司研发人员的数量
研发人员数量占公司总人数的比例（%） 0.28
研发投入资本化的比重（%） 62.47
4. 现金流
报告期内，公司经营活动产生的现金流量净额为-1,639 万元，与上年比较净流量基本持平，
由于销售规模下降本期回笼资金相应减少。
投资活动产生的现金流量净额为-16,634 万元，投资活动现金净流量较上年大幅减少，主要
系股权收购投资支出较上年大幅增加所致。
筹资活动产生的现金流量净额为-32,304 万元，较上年同期大幅下降，主要系本年度借款净
增加额少于上年。
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
√适用 □不适用
报告期内，公司确认投资收益 6,714.99 万元，较上年同期增长 173.5%，占本年度利润总额
的 54.23%。其中对联营企业和合营企业的投资收益 6,239.03 万元，较上年同期增长 231.97%，主
要系权益法核算单位华鑫证券本期盈利有较大增长，本公司按股权比例确认投资收益 4,047.97
万元，较上年同期增长 424.17%。该企业从事证券行业，收入和利润存在较大的波动性。同时，
合营企业上海金欣联合发展有限公司本年度利润亦有所增长，本公司按股权比例确认投资收益
1,751.93 万元，较上年同期增长 37.64%,主要原因为该公司部分专用设备折旧年限到期，专用设
备的年折旧额较上年减少 556 万元，该企业从事房屋租赁管理业务，总体利润比较平稳。
(三) 资产、负债情况分析
资产及负债状况
单位：元
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2015 年年度报告
本期期末
本期期末 上期期末
金额较上
数占总资 数占总资 情况
项目名称 本期期末数 上期期末数 期期末变
产的比例 产的比例 说明
动比例
（%） （%）
