2014 年年度报告
公司代码：600641 公司简称：万业企业
上海万业企业股份有限公司
2014 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 众华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人董事长程光、主管会计工作负责人邵伟宏及会计机构负责人（会计主管人员）郭
瑾声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案：以2014年12月31日公司总股本
806,158,748股为基数，向全体股东每10股派送现金红利人民币1.5元（含税），预计支付现金红
利12,092.38万元，尚余未分配利润72,360.96万元转至下一年度。本年度不进行资本公积金转增
股本。
本利润分配预案尚需提交公司股东大会审议。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资
者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
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目录
第一节 释义及重大风险提示 ......................................................................................................... 3
第二节 公司简介 ............................................................................................................................. 3
第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................. 5
第四节 董事会报告 ......................................................................................................................... 6
第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 19
第六节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 25
第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 28
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 29
第九节 公司治理 ........................................................................................................................... 35
第十节 内部控制 ........................................................................................................................... 38
第十一节 财务报告 ........................................................................................................................... 39
第十二节 备查文件目录 ................................................................................................................. 128
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第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司/本公司 指 上海万业企业股份有限公司
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
三林万业/控股股东 指 三林万业（上海）企业集团有限公司
万业新鸿意 指 万业新鸿意地产有限公司
南京吉庆 指 南京吉庆房地产有限公司
商业网点 指 南京市秦淮区商业网点房地产开发公司
宝山公司 指 上海万业企业宝山新城建设开发有限公司
爱佳房产 指 上海万企爱佳房地产开发有限公司
银利公司 指 新加坡银利有限公司
春石公司 指 新加坡春石有限公司
印中矿业 指 印尼印中矿业服务有限公司
二、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述可能存在的行业、经营风险，敬请查阅第三节董事会报告中关于公司
未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及对策部分的内容。
第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 上海万业企业股份有限公司
公司的中文简称 万业企业
公司的外文名称 SHANGHAI WANYE ENTERPRISES CO.,LTD
公司的外文名称缩写 SWEC
公司的法定代表人 程光
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 吴云韶 范志燕
联系地址 上海市浦东大道720号9楼 上海市浦东大道720号9楼
电话 021-50367718 021-50367718
传真 021-50366858 021-50366858
电子信箱 wyqy@vip.sina.com wyqy@vip.sina.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 上海市浦东大道720号9楼
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 上海市浦东大道720号9楼
公司办公地址的邮政编码
公司网址 http://www.600641.com.cn
电子信箱 wyqy@salim.com.cn
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四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《上海证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 万业企业 600641 中远发展
六、 公司报告期内注册变更情况
（一） 基本情况
注册登记日期 1991 年 10 月 28 日
注册登记地点 上海市工商行政管理局
企业法人营业执照注册号
税务登记号码
组织机构代码 13220452－3
（二） 公司首次注册情况的相关查询索引
公司首次注册情况详见 2011 年年度报告公司基本情况。
（三） 公司上市以来，主营业务的变化情况
1、上海众城实业股份有限公司，主营：商品房开发经营，办公楼、公寓的投资开发经营。
2、中远发展股份有限公司，主营：实业投资、资产经营、房地产开发经营、国内贸易（除专项规
定外）。
3、公司自 2006 年更名为上海万业企业股份有限公司，主营业务不变。
（四） 公司上市以来,历次控股股东的变更情况
1、1991 年 10 月 28 日，上海众城实业股份有限公司成立，控股股东为上海市陆家嘴金融贸易区
开发公司。
2、1997 年 8 月 18 日，因股权变动，控股股东变更为中远（上海）置业发展有限公司。
3、2006 年 7 月 14 日，公司控股股东变更为三林万业（上海）企业集团有限公司。
七、 其他有关资料
名称 众华会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境内） 办公地址 中山南路 100 号金外滩国际广场 6 楼
签字会计师姓名 何和平、严臻
八、 其他
无
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年同
主要会计数据 2014年 2013年 2012年
期增减(%)
营业收入 1,825,900,473.23 1,827,592,861.05 -0.09 1,202,738,375.36
归属于上市公司股东的净利润 400,494,296.23 226,690,651.77 76.67 111,051,398.96
归属于上市公司股东的扣除非 147,166,677.95 196,293,678.71 -25.03 109,194,636.68
经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 639,650,199.47 455,940,840.25 40.29 166,578,566.68
本期末比上年
2014年末 2013年末 同期末增减 2012年末
（%）
归属于上市公司股东的净资产 3,615,412,822.21 2,657,894,466.66 36.03 2,500,410,208.95
总资产 7,200,748,351.29 8,021,662,047.87 -10.23 7,152,918,403.31
(二) 主要财务指标
本期比上年同期
主要财务指标 2014年 2013年 2012年
增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.4968 0.2812 76.67 0.1378
稀释每股收益（元／股） 0.4968 0.2812 76.67 0.1378
扣除非经常性损益后的基本每
0.1826 0.2435 -25.03 0.1355
股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 12.10 8.77 增加3.33 个百分点 4.50
扣除非经常性损益后的加权平
4.45 7.59 减少3.14 个百分点 4.42
均净资产收益率（%）
二、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 2014 年金额 附注（如适用） 2013 年金额 2012 年金额
非流动资产处置损益 320,058,304.56 主要系转让股权收益 37,263,761.73 -21,734.22
计入当期损益的政府补助，但与公
司正常经营业务密切相关，符合国
22,972,580.08 政府专项扶持 3,261,326.00 170,371.00
家政策规定、按照一定标准定额或
定量持续享受的政府补助除外
委托他人投资或管理资产的损益 9,237,671.23 投资理财产品收入
单独进行减值测试的应收款项减
2,284,155.60
值准备转回
除上述各项之外的其他营业外收
1,436,673.03 主要系违约金收入 23,778.75 47,577.33
入和支出
少数股东权益影响额 -37,440,056.69 27,600.00
所得税影响额 -62,937,553.93 -10,151,893.42 -651,207.43
合计 253,327,618.28 30,396,973.06 1,856,762.28
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三、 采用公允价值计量的项目
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影响
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
金额
可供出售金融资产 35,683,818.39 54,361,299.09 18,677,480.70 -
合计 35,683,818.39 54,361,299.09 18,677,480.70 -
第四节 董事会报告
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2014 年，面对经济持续下行的压力，新一届中央政府延续“稳中求进”的政策基调，继续创
新调控思路和方式。宏观经济运行总体平稳，主要指标处于合理区间，GDP 增速稳中放缓的同时，
经济结构更加优化。
2014 年，“史上最严房地产调控政策”执行到第五个年头，房地产市场调整开始由局部向全
国蔓延。国房景气指数逐月下滑，房地产投资增速显著放缓，房地产销售面积和销售额同比大幅
下滑，70 个大中城市中房价下跌城市不断增加。据国家统计局公布的数据显示，2014 年 1-12 月，
全国商品房销售面积 12.06 亿平方米，同比下降 7.6%；全国商品房销售额 7.63 万亿元，同比下
降 6.3%；全国房屋新开工面积 17.96 亿平方米，同比下降 10.7%。在此背景下，房地产调控出现
新的变化，调控方式由强力行政干预逐渐向市场化转变。在年初两会提出“分类调控”的原则指
导下，各地纷纷出台政策放松房地产调控，而“930 新政”放宽首套房认定标准及央行连续的降
息降准，也加速了市场的筑底企稳。
受房地产市场整体回落影响，2014 年公司主营业绩较上年有所下滑。报告期内，公司实现营
业收入 18.26 亿元，同比减少 0.09%；实现归属于上市公司股东的净利润 4 亿元，同比增加 76.67%，
主要由于转让子公司新加坡银利有限公司、新加坡春石有限公司和南京吉庆房地产有限公司股权
所致；扣除非经常性损益后，实现归属于上市公司股东的净利润 1.47 亿元，同比减少 25.03%。
围绕年初制定的战略目标和经营计划，公司主要开展了以下工作：
1、强化营销推广，加快项目去化。公司现有项目主要集中于上海及周边的长三角地区，产
品结构以满足刚性需求和改善性需求的中小户型为主。在房地产市场整体回落的情况下，公司加
大了营销策划和推广的力度，除了利用传统的营销渠道，公司还加大了网络营销的力度，同时借
助第三方专业机构，拓宽了营销渠道。报告期内，公司共完成签约销售面积 8.95 万平方米，结转
销售收入 18.15 亿元。截至 2014 年底，主要项目销售情况如下：
总建筑面 可售面 2014 年签约 2014 年签约 累计已销售
项目名称 权益
积（㎡） 积（㎡） 销售面积（㎡） 均价（元/㎡） 面积（㎡）
上海宝山紫辰苑 100% 530,003 432,203 28,568 19,559 220,029
上海普陀万业新阶 54% 65,845 51,231 14,085 40,266 31,605
苏州湖墅金典 100% 420,904 320,748 34,636 9,951 150,384
无锡观山泓郡 100% 372,323 293,570 10,218 7,872 10,218
长沙巴厘岛 100% 690,058 576,531 502 7,050 26,135
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注：可售及签约数据未包含车库。
2、根据运营计划，推进现有项目工程建设。2014 年，公司在建项目七个，当年新开工面积
14.46 万平方米，竣工面积 22.25 万平米。报告期内，宝山紫辰苑二期 A2 组团、普陀万业新阶、
无锡观山泓郡一期项目已完成竣工交付；松江万业名苑项目 5 月份取得《施工许可证》并开工，
预计 2015 年二季度预售；苏州湖墅金典二期Ⅰ标正在进行外立面和室内机电施工，计划 2015 年
底交付；无锡观山泓郡项目二期Ⅰ标正在进行主体结构施工。
3、抓住再融资开闸机会，适时推出非公开发行方案。报告期内，公司在综合考虑自身资金
需求及各种融资方式优缺点后，推出了非公开发行预案：拟向包括控股股东在内的不超过 10 名投
资者非公开发行不超过 33,700 万股，募集资金总额不超过 15 亿元，扣除发行费用后将用于上海
宝山紫辰苑三期及上海松江万业名苑项目。上述预案已经 2014 年 11 月 24 日公司第八届董事会临
时会议及 2014 年第三次临时股东大会审议通过，并于 2015 年 2 月 16 日收到中国证监会的《行政
许可受理通知书》（150295 号）。公司本次非公开发行如能顺利实施，将进一步改善公司资本结
构，夯实现有业务基础，提升公司盈利能力；同时，也有利于提高公司抗风险能力，为未来发展
提供保障。
(一) 主营业务分析
1 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 1,825,900,473.23 1,827,592,861.05 -0.09
营业成本 1,229,247,434.41 1,232,731,915.57 -0.28
销售费用 65,762,555.81 28,392,884.01 131.62
管理费用 62,187,267.82 55,163,467.68 12.73
财务费用 37,176,152.74 64,604,114.74 -42.46
经营活动产生的现金流量净额 639,650,199.47 455,940,840.25 40.29
投资活动产生的现金流量净额 654,700,036.94 507,064,309.44 29.12
筹资活动产生的现金流量净额 -1,565,428,387.61 -505,423,756.49 不适用
2 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
报告期内，公司实现营业收入 18.26 亿元，其中房地产业务实现销售收入 18.15 亿元，同比增长
0.38%。
(2) 主要销售客户的情况
前五名客户营业收入金额 2,778.59 万元，占年度总营业收入金额的 1.52%。
3 成本
(1) 成本分析表
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单位：元
分行业情况
本期占总 上年同期占 本期金额较
成本构成
分行业 本期金额 成本比例 上年同期金额 总成本比例 上年同期变
项目
(%) (%) 动比例(%)
房地产行业 房地产 1,219,764,961.67 98.48 1,219,836,737.91 97.66 -0.01
贸易 贸易 1,278,459.55 0.10 18,429,256.15 1.47 -93.06
服务业 服务业 17,513,193.58 1.42 10,854,634.99 0.87 61.34
分产品情况
本期占总 上年同期占 本期金额较
成本构成
分产品 本期金额 成本比例 上年同期金额 总成本比例 上年同期变
项目
(%) (%) 动比例(%)
房产销售 房产销售 1,219,764,961.67 98.48 1,219,836,737.91 97.66 -0.01
贸易 贸易 1,278,459.55 0.10 18,429,256.15 1.47 -93.06
租赁 租赁 1,218,640.08 0.10 1,214,245.33 0.10 0.36
物业服务 物业服务 16,294,553.50 1.32 9,640,389.66 0.77 69.02
(2) 主要供应商情况
前五名供应商采购金额 4.72 亿元，占年度总采购金额的 56.32%。
4 费用
单位：元
本期金额较
项目名称 2014 年度 2013 年度 上年同期变 变动原因
动比例(%)
主要系子公司爱佳房产本期销售额大幅增加相关
销售费用 65,762,555.81 28,392,884.01 131.62
的的房屋销售中介费和广告宣传费随之增长所致
主要系本期出售子公司南京吉庆全部股权而合并
财务费用 37,176,152.74 64,604,114.74 -42.46
范围减少该公司所致
主要系转让子公司银利公司、春石公司和南京吉
投资收益 331,434,127.85 39,107,170.76 747.5
庆股权取得的收益所致
主要系本公司前期收到的上海市普陀区土地发展
中心对原两湾项目中的“飞地”及“大公建”地
营业外收入 25,495,314.50 3,985,196.75 539.75
块的动拆迁补偿款本期随万业新阶项目结转收入
及成本确认收益所致
营业外支出 1,092,620.20 706,410.27 54.67 主要系罚款及滞纳金支出增加所致
所得税费用 134,632,696.83 92,444,545.34 45.64 主要系随利润总额上升当期所得税费用增加所致
5 现金流
单位：元
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
经营活动产生的现金流量净额 639,650,199.47 455,940,840.25 40.29
投资活动产生的现金流量净额 654,700,036.94 507,064,309.44 29.12
筹资活动产生的现金流量净额 -1,565,428,387.61 -505,423,756.49 不适用
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经营活动产生的现金流量净额：主要系上年同期支付 5.98 亿松江项目土地款所致。
投资活动产生的现金流量净额：主要系本期收到处置子公司股权转让款所致。
筹资活动产生的现金流量净额：主要系本期归还到期的“09 万业债”10 亿元所致。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业成本比
营业收入比 毛利率比上年增减
分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%） 上年增减
上年增减（%） （%）
（%）
增加
房地产行业 1,814,889,820.00 1,219,764,961.67 32.79 0.38 -0.01
0.26 个百分点
增加
贸易 1,302,882.72 1,278,459.55 1.87 -93.10 -93.06
-0.53 个百分点
增加
服务业 19,803,452.77 17,513,193.58 11.56 48.96 61.34
-6.79 个百分点
内部抵消 10,400,346.36 9,309,180.39
主营业务分产品情况
营业成本比
营业收入比 毛利率比上年增减
分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%） 上年增减
上年增减（%） （%）
（%）
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| 公告日期:2015-03-27 |
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| 附件：公告原文 |
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