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万业企业年报 下载公告
公告日期:2016-03-10
2015 年年度报告
公司代码:600641                                             公司简称:万业企业
                   上海万业企业股份有限公司
                       2015 年年度报告
                                      重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整,
     不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 众华会计师事务所(特殊普通合伙)为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人董事长朱旭东、主管会计工作负责人邵伟宏及会计机构负责人(会计主管人员)
     郭瑾声明:保证年度报告中财务报告真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
以2015年12月31日公司总股本806,158,748股为基数,向全体股东每10股派送现金红利人民币0.8
元(含税),预计支付现金红利6,449.27万元,尚余未分配利润81,722.61万元转至下一年度。本
年度不进行资本公积金转增股本。本利润分配预案尚需提交公司股东大会审议。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺,敬请投资
者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、   是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况?
否
九、   重大风险提示
公司已在本报告中详细描述可能存在的行业、经营风险,敬请查阅第四节管理层讨论与分析中关
于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及对策部分的内容。
十、 其他
无
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                                                               目录
第一节     释义..................................................................................................................................... 3
第二节     公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 3
第三节     公司业务概要..................................................................................................................... 6
第四节     管理层讨论与分析............................................................................................................. 6
第五节     重要事项........................................................................................................................... 16
第六节     普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 23
第七节     优先股相关情况............................................................................................................... 25
第八节     董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 26
第九节     公司治理........................................................................................................................... 33
第十节     公司债券相关情况........................................................................................................... 35
第十一节   财务报告........................................................................................................................... 36
第十二节   备查文件目录................................................................................................................. 116
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                                 第一节          释义
一、 释义
在本报告书中,除非文义另有所指,下列词语具有如下含义:
常用词语释义
公司/本公司                 指          上海万业企业股份有限公司
中国证监会                  指          中国证券监督管理委员会
上交所                      指          上海证券交易所
浦东科投                    指          上海浦东科技投资有限公司
三林万业                    指          三林万业(上海)企业集团有限公司
爱佳房产                    指          上海万企爱佳房地产开发有限公司
宝山公司                    指          上海万业企业宝山新城建设开发有限公司
苏州万业                    指          苏州万业房地产发展有限公司
无锡万业                    指          无锡万业房地产发展有限公司
万裕房产                    指          上海万裕房地产开发有限公司
                     第二节      公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称                      上海万业企业股份有限公司
公司的中文简称                      万业企业
公司的外文名称                      SHANGHAI WANYE ENTERPRISES CO.,LTD
公司的外文名称缩写                  SWEC
公司的法定代表人                    朱旭东
二、 联系人和联系方式
                                    董事会秘书                  证券事务代表
姓名                        吴云韶                      范志燕
联系地址                    上海市浦东大道720号9楼      上海市浦东大道720号9楼
电话                        021-50367718                021-50367718
传真                        021-50366858                021-50366858
电子信箱                    wyqy@vip.sina.com           wyqy@vip.sina.com
三、 基本情况简介
公司注册地址                        上海市浦东大道720号9楼
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址                        上海市浦东大道720号9楼
公司办公地址的邮政编码
公司网址                            http://www.600641.com.cn
电子信箱                            wyqy@salim.com.cn
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称             《中国证券报》、《上海证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点                   公司董事会办公室
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  五、 公司股票简况
                                          公司股票简况
     股票种类          股票上市交易所       股票简称                股票代码        变更前股票简称
       A股             上海证券交易所       万业企业                600641              中远发展
  六、 其他相关资料
                                名称                      众华会计师事务所(特殊普通合伙)
 公司聘请的会计师事务所(境内) 办公地址                  中山南路 100 号金外滩国际广场 6 楼
                                签字会计师姓名            何和平、严臻
  七、 近三年主要会计数据和财务指标
  (一) 主要会计数据
                                                                           单位:元 币种:人民币
                                                                  本期比上年同期
  主要会计数据            2015年                 2014年                                    2013年
                                                                      增减(%)
营业收入              2,437,645,223.67    1,825,900,473.23                  33.50    1,827,592,861.05
归属于上市公司股        211,472,493.80      400,494,296.23                 -47.20      226,690,651.77
东的净利润
归属于上市公司股       183,875,326.04       147,166,677.95                  24.94      196,293,678.71
东的扣除非经常性
损益的净利润
经营活动产生的现      1,503,503,944.07      639,650,199.47                 135.05      455,940,840.25
金流量净额
                                                                  本期末比上年同
                         2015年末               2014年末                                 2013年末
                                                                  期末增减(%)
归属于上市公司股      3,709,549,256.84    3,615,412,822.21                  2.60     2,657,894,466.66
东的净资产
总资产                6,749,370,456.17    7,200,748,351.29                  -6.27    8,021,662,047.87
期末总股本              806,158,748.00      806,158,748.00                      0      806,158,748.00
  (二)    主要财务指标
    主要财务指标                2015年        2014年         本期比上年同期增减(%)         2013年
基本每股收益(元/股)                0.2623       0.4968                        -47.20          0.2812
稀释每股收益(元/股)                0.2623       0.4968                        -47.20          0.2812
扣除非经常性损益后的基本每股          0.2281       0.1826                          24.92         0.2435
收益(元/股)
加权平均净资产收益率(%)                5.74         12.10           减少6.36 个百分点             8.77
扣除非经常性损益后的加权平均             4.99          4.45           增加0.54 个百分点             7.59
净资产收益率(%)
  八、 境内外会计准则下会计数据差异
  (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
       的净资产差异情况
  □适用 √不适用
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         (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净
              资产差异情况
         □适用 √不适用
         (三) 境内外会计准则差异的说明:
         无
         九、 2015 年分季度主要财务数据
                                                                               单位:元 币种:人民币
                                  第一季度           第二季度          第三季度           第四季度
                                (1-3 月份)       (4-6 月份)      (7-9 月份)      (10-12 月份)
         营业收入              468,237,782.84     511,255,451.88    385,208,774.58 1,072,943,214.37
         归属于上市公司股
                                74,170,755.47      75,987,529.08     38,162,667.89     23,151,541.36
         东的净利润
         归属于上市公司股
         东的扣除非经常性       68,688,587.80      70,016,697.57     32,750,375.90     12,419,664.77
         损益后的净利润
         经营活动产生的现
                               -193,705,546.45    298,786,185.57    631,813,050.47    766,610,254.48
         金流量净额
         季度数据与已披露定期报告数据差异说明
         □适用 √不适用
         十、 非经常性损益项目和金额
         √适用 □不适用
                                                                                 单位:元 币种:人民币
      非经常性损益项目             2015 年金额      附注(如适用)              2014 年金额     2013 年金额
非流动资产处置损益                    49,350.01 主要系固定资产处置损益        320,058,304.56  37,263,761.73
计入当期损益的政府补助,但与      26,880,838.25 政府专项扶持                   22,972,580.08    3,261,326.00
公司正常经营业务密切相关,符
合国家政策规定、按照一定标准
定额或定量持续享受的政府补助
除外
委托他人投资或管理资产的损益         656,544.66      投资理财产品收入           9,237,671.23
除上述各项之外的其他营业外收       1,073,665.39      主要系违约金收入           1,436,673.03       23,778.75
入和支出
少数股东权益影响额                  -408,489.86                               -37,440,056.69
所得税影响额                        -654,740.69                               -62,937,553.93   -10,151,893.42
             合计                 27,597,167.76                               253,327,618.28    30,396,973.06
         十一、 采用公允价值计量的项目
                                                                               单位:元 币种:人民币
                                                                                     对当期利润的影响
              项目名称           期初余额           期末余额          当期变动
                                                                                           金额
         可供出售金融资产      54,361,299.09      58,948,750.49      4,587,451.40            -
               合计            54,361,299.09      58,948,750.49      4,587,451.40            -
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十二、 其他
无
                              第三节       公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
      公司的主营业务为房地产开发与销售,经营模式以自主开发销售为主。公司的业务板块分为
住宅地产开发和商业地产开发。目前房地产开发的业务范围主要集中在上海、苏州、无锡等长三
角区域及湖南长沙。
     公司住宅地产开发业务的主要产品为各类住宅产品,包括高层公寓、多层洋房与别墅等。商业
地产开发主要是以酒店式公寓的开发和运营管理为主。
      公司的房产开发主要聚焦刚需市场,尤其针对上海市场的年轻首置及首改购房客户群。公司
自主设计和开发了住宅层高 3.5 米、酒店公寓层 loft 的小户型精装修产品,成为市场聚焦关注的
热点产品。该类小户型产品通过提升产品的空间利用附加值,强化了产品在市场上的竞争力,显
著提升了产品的利润率。公司万业新阶、万业紫辰苑和万业名苑项目在上海区域市场,均获得了
市场的高度认可和良好的行业影响力。
      近年来公司致力于加强产品研发能力及提升其全装修住宅产品比重,已经展开标准化全装修
住宅的研发工作,并积极聚焦各类建筑及装修材料的应用,住宅产品的户型设计及配置、及相对
应的客户体验。
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
无
三、报告期内核心竞争力分析
      1、经营稳健。在拿地和项目开发上,坚持“以上海为中心,立足长三角”,不盲目冲动,严
格按照公司的规划原则进行分析、计划和决策。
      2、管理规范。公司已建立了较为完善的公司治理结构,形成了较为科学的决策机制;建立了
较为完善的内控机制,形成了规范的业务流程和监督体系。
      3、融资声誉良好。公司在资本市场有良好的融资声誉,公司一贯重视资金链安全,始终保持
较低的资产负债率,具有较大的融资空间。
      4、新进第一大股东在新兴产业领域的优势。浦东科投作为公司目前的第一大股东,在新兴产
业领域有着多年成功投资经验,有利于公司向新兴产业、高附加值产业领域转型。
                           第四节      管理层讨论与分析
一、管理层讨论与分析
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                                      2015 年年度报告
    2015 年,房地产市场基本面呈现复苏格局,受多重利好刺激,量价齐升。从政策面来看,2015
年是房地产政策逐步放松的一年,央行 5 次降息,基准利率降至较低水平;“3.30 新政”下调二
套房首付比例和调整营业税征收标准;“8.31 政策”将改善性购房公积金贷款首付比例降至 20%;
“新 9.30 政策”使非限购城市商贷首付比例降至 25%。从全年走势来看,这些政策的推出都直接
刺激了楼市的复苏。除此之外,供给端在土地、投资和保障房建设方面,多管齐下保投资、促需
求、去库存;需求端还通过提高公积金贷款额度、限购松绑、户籍制度改革刺激房地产市场需求
的持续释放。同时,二胎政策放开导致对改善型住房的刚性需求增加,上半年股市财富效应导致
部分资金撤出流向楼市,下半年避险需求导致资金流入楼市,这些因素的叠加促成了 2015 年房地
产市场的牛市,成交量创下历史新高。
    但 2015 年房地产市场区域分化、城市分化较 2014 年更为明显,无论是成交价格的增幅,还
是成交量的增幅上,一线城市都与二、三线城市拉开了差距。房地产市场的差异也直接传递到土
地一级市场上,一线城市土地资源的稀缺性令众多品牌房企趋之若鹜,土地竞拍的“白热化”也进
一步推高了宅地的价格,以上海为例,根据搜房网的统计,2015 年上海出让 52 幅宅地,总出让
金额为 1500.21 亿元,平均每幅地块近 20 亿元。对于房企来说,进入一线城市的门槛进一步加大。
一线城市巨额的土地出让金、二三线城市巨大的去库存压力使得房企的利润空间进一步压缩、经
营风险上升,在此背景下,2015 年房企纷纷谋求转型,转型方向包括金融、文化、养老等多个领
域。
    2015 年,公司一方面精益求精推进现有房地产项目的营销和建设;另一方面,根据市场情况
积极谋求战略转型,主要开展了以下工作:
    1、创新营销手段,加快项目去化速度。随着二季度政策和市场回暖利好,整体销售业绩大
幅上涨。本年度宝山三期、松江泗泾、无锡高层均属当年新开盘项目,六个在售项目除无锡项目
完成年度销售目标 80%外,其余项目皆提前超额完成年度销售任务。针对不同项目特点,创新调
整营销手段,取得了较好的销售业绩。
    2、稳步推进公司现有项目工程建设。2015 年,公司在建项目 4 个,当年新开工面积 27.18
万平方米,竣工面积 9.83 万平方米。报告期内,宝山紫辰苑三期在 1 月获得施工许可证并开工,
10 月预售,目前主体结构已经验收,外立面及室内机电安装施工中;普陀飞地项目由于土地规划
红线调整,目前方案正在重新规划审批;松江万业名苑 4 月预售,目前正在进行室外总体和精装
修施工;苏州湖墅金典二期 II 标 7 月开工,目前主体结构施工中;无锡观山泓郡二期 1 标高层 5
月预售,目前进行室外总体施工。
    3、抓住机遇,积极开展公司战略转型。2015 年,公司开展重大资产重组开始推动公司战略
转型。虽然重大资产重组由于种种原因终止,但以此为契机,通过协议转让,引入在新兴产业领
域具有较强实力的浦东科投成为公司第一大股东,为公司未来的战略转型奠定了良好基础。股份
转让完成后,浦东科投为公司第一大股东,持有公司股份 227,000,000 股,占公司总股本的 28.16%。
三林万业为公司第二大股东,持有公司股份 180,469,756 股,占公司总股本的 22.38%。
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   二、报告期内主要经营情况
       报告期内,公司实现营业收入 24.38 亿元,同比增加 33.50%,主要系苏州湖墅金典项目二
   期、宝山紫辰苑房产项目一、二期及普陀万业新阶项目交房增加所致;实现归属于上市公司股东
   的净利润 2.11 亿元,同比下降 47.2%,主要系上年同期发生了股权转让收益而本期没有;扣除非
   经常性损益后,实现归属于上市公司股东的净利润 1.84 亿元,同比增加 24.94%。
   (一) 主营业务分析
                                   利润表及现金流量表相关科目变动分析表
                                                                                单位:元 币种:人民币
                   科目                       本期数                 上年同期数      变动比例(%)
   营业收入                               2,437,645,223.67         1,825,900,473.23           33.50
   营业成本                               1,776,921,276.84         1,229,247,434.41           44.55
   销售费用                                  49,328,006.39            65,762,555.81          -24.99
   管理费用                                  66,518,729.46            62,187,267.82            6.97
   财务费用                                  14,941,921.52            37,176,152.74          -59.81
   经营活动产生的现金流量净额             1,503,503,944.07           639,650,199.47          135.05
   投资活动产生的现金流量净额                 4,746,106.05           654,700,036.94          -99.28
   筹资活动产生的现金流量净额            -1,032,498,876.58        -1,565,428,387.61         不适用
   1. 收入和成本分析
           报告期内公司实现的营业收入 24.38 亿元中,房地产业务实现销售收入 24.22 亿元,同比增
   长 33.46%。前五名客户营业收入金额 2,554.85 万元,占年度总营业收入金额的 1.05%。前五名供
   应商采购金额 5.70 亿元,占年度总采购金额的 59.25%。
   (1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
                                                                                 单位:元 币种:人民币
                                              主营业务分行业情况
                                                       毛利率     营业收入比    营业成本比
  分行业           营业收入           营业成本                                                毛利率比上年增减(%)
                                                       (%)      上年增减(%) 上年增减(%)
房地产行业      2,422,192,015.00   1,771,857,277.58      26.85           33.46         45.26    减少 5.94 个百分点
贸易               19,464,978.07      18,641,723.95        4.23       1,393.99      1,358.14    增加 2.36 个百分点
服务业             26,115,391.49      22,568,826.21      13.58           31.87         28.87    增加 2.02 个百分点
内部抵消           30,340,483.82      36,155,389.30
                                                主营业务分产品情况
                                                      毛利率      营业收入比  营业成本比
  分产品           营业收入            营业成本                                             毛利率比上年增减(%)
                                                        (%)   上年增减(%) 上年增减(%)
房产销售        2,422,192,015.00   1,771,857,277.58       26.85         33.46        45.26      减少 5.94 个百分点
贸易               19,464,978.07      18,641,723.95        4.23     1,393.99      1,358.14      增加 2.36 个百分点
租赁                2,710,645.78       1,326,549.92       51.06         28.05         8.85      增加 8.63 个百分点
物业服务           23,404,745.71      21,242,276.29        9.24         32.33        30.36      增加 1.37 个百分点
内部抵消           30,340,483.82      36,155,389.30
                                                主营业务分地区情况
                                                      毛利率      营业收入比  营业成本比
  分地区           营业收入            营业成本                                             毛利率比上年增减(%)
                                                        (%)   上年增减(%) 上年增减(%)
上海市          1,567,690,231.56     908,678,423.11       42.04         16.69        14.70      增加 1.01 个百分点
江苏省            880,898,756.00     886,250,921.39       -0.61         89.27       110.24    减少 10.04 个百分点
湖南省             19,183,397.00      18,138,483.24        5.45       -29.36        -26.94      减少 3.13 个百分点
内部抵消           30,340,483.82      36,155,389.30
                                                   8 / 116
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   (2). 成本分析表
                                                                                           单位:元
                                                分行业情况
                                                  本期占                       上年同期      本期金额较上
               成本构成
  分行业                       本期金额           总成本    上年同期金额       占总成本      年同期变动比
                 项目
                                                比例(%)                        比例(%)           例(%)
房地产行业     房地产     1,771,857,277.58          97.73 1,219,764,961.67         98.48             45.26
贸易           贸易          18,641,723.95           1.03     1,278,459.55          0.10         1,358.14
服务业         服务业        22,568,826.21           1.24    17,513,193.58          1.42             28.87
                                                分产品情况
                                                  本期占                       上年同期      本期金额较上
               成本构成
  分产品                       本期金额           总成本    上年同期金额       占总成本      年同期变动比
                 项目
                                                比例(%)                        比例(%)           例(%)
房产销售       房产销售   1,771,857,277.58          97.73 1,219,764,961.67         98.48             45.26
贸易           贸易          18,641,723.95           1.03     1,278,459.55          0.10         1,358.14
租赁           租赁           1,326,549.92           0.07     1,218,640.08          0.10              8.85
物业服务       物业服务      21,242,276.29           1.17    16,294,553.50          1.32             30.36
   2. 费用
                                                                                               单位:元
                                                 本期金额较上年
  项目名称       2015 年度       2014 年度                                       变动原因
                                                 同期变动比例(%)
                                                                      主要系随着本期各项长短期借款的
财务费用       14,941,921.52    37,176,152.74               -59.81
                                                                      归还利息支出减少所致
                                                                      主要系子公司无锡万业计提存货跌
资产减值损失   42,805,035.08      -511,388.38               不适用
                                                                      价准备所致
                                                                      主要系上期有转让子公司股权取得
投资收益        2,981,965.81   331,434,127.85               -99.10
                                                                      的收益而本期无此项目所致
                                                                      主要系报告期内利润下降使当期所
所得税费用     89,225,004.97   134,632,696.83               -33.73
                                                                      得税费用下降所致
   3. 现金流
                                                                                      单位:元
               科目                            本期数                  上年同期数     变动比例(%)
   经营活动产生的现金流量净额              1,503,503,944.07            639,650,199.47         135.05
   投资活动产生的现金流量净额                    4,746,106.05          654,700,036.94             -99.28
   筹资活动产生的现金流量净额             -1,032,498,876.58          -1,565,428,387.61            不适用
   经营活动产生的现金流量净额:主要系本期预售房款收入增加所致。
   投资活动产生的现金流量净额:主要系上年同期收到处置子公司股权转让款所致。
   筹资活动产生的现金流量净额:主要系本期项目公司提前归还银行借款及上年同期归还到期的 10
   亿元“09 万业债”所致。
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                                                         2015 年年度报告
                (二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
                □适用 √不适用
                (三) 资产、负债情况分析
                                                                                                 单位:元
                                                                  上期期       本期期末
                                    本期期末
                                                                  末数占       金额较上
                                    数占总资
 项目名称          本期期末数                     上期期末数      总资产       期期末变              

  附件:公告原文
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