2014 年年度报告
公司代码：600657 公司简称：信达地产
信达地产股份有限公司
2014 年年度报告
1 / 160
2014 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人贾洪浩、主管会计工作负责人张宁及会计机构负责人（会计主管人员）周慧芬声
明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
根据德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）出具的审计报告，母公司2014年初未分配利润
为 230,685,301.70 元，2014年度净利润为318,357,971.44元，2014年度计提法定盈余公积
31,835,797.14 元，2014年末未分配利润为395,266,640.64元。
经公司第十届董事会第二次(2014年度）会议审议，通过了《公司2014年度利润分配方案》。
根据公司《章程》规定，结合公司经营实际情况，兼顾公司长远发展和股东利益，公司2014年度
拟进行利润分配，每10股派发现金红利1.00元（含税），派发现金红利总金额152,426,044.20元
，不进行资本公积金转增股本。本次利润分配方案实施后，公司剩余未分配利润将结转以后年度
分配。本议案须提交公司2014年度股东大会审议通过后实施。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本报告所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投
资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
2 / 160
2014 年年度报告
目录
第一节 释义及重大风险提示 ......................................................................................................... 4
第二节 公司简介............................................................................................................................. 5
第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................. 7
第四节 董事会报告 ....................................................................................................................... 10
第五节 重要事项........................................................................................................................... 35
第六节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 46
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 50
第八节 公司治理........................................................................................................................... 57
第九节 内部控制........................................................................................................................... 61
第十节 财务报告........................................................................................................................... 62
第十一节 备查文件目录 ................................................................................................................. 160
3 / 160
2014 年年度报告
第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
信达地产 指 信达地产股份有限公司
中国信达 指 中国信达资产管理股份有限公司
信达投资 指 信达投资有限公司
深圳建信 指 深圳市建信投资发展有限公司
海南建信 指 海南建信投资管理股份有限公司
赣粤高速 指 江西赣粤高速公路股份有限公司
正元投资 指 正元投资有限公司
崇远投资 指 北京崇远投资经营公司
上海信达银泰 指 上海信达银泰置业有限公司
宁波信达中建 指 宁波信达中建置业有限公司
安徽信达房产 指 安徽信达房地产开发有限公司
嘉兴信达建设 指 嘉兴市信达建设房地产开发有限公司
青岛信达荣昌 指 青岛信达荣昌置业集团有限公司
新疆信达银通 指 新疆信达银通置业有限公司
台州信达置业 指 台州信达置业有限公司
海南信达置业 指 海南信达置业有限公司
沈阳穗港 指 沈阳穗港房地产投资开发有限公司
沈阳理想置业 指 沈阳信达理想置业有限公司
信达阜新房产 指 信达阜新房地产开发有限公司
山西信达房产 指 山西信达房地产开发有限公司
青岛信达置业 指 青岛信达置业有限公司
信达重庆房产 指 信达重庆房地产开发有限公司
长春信达丰瑞 指 长春信达丰瑞房地产开发有限公司
广州信达置业 指 广州信达置业投资有限公司
深圳信达置业 指 深圳信达置业有限公司
吉林信达建设 指 吉林信达建设投资有限公司
上海信达立人 指 上海信达立人投资管理有限公司
二、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节董事会报告中关于公司未
来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及对策部分的内容。
4 / 160
2014 年年度报告
第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 信达地产股份有限公司
公司的中文简称 信达地产
公司的外文名称 Cinda Real Estate Co.,Ltd
公司的外文名称缩写 Cinda Real Estate
公司的法定代表人 贾洪浩
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 石爱民 李谦
北京市海淀区中关村南大街甲18号 北京市海淀区中关村南大街甲18号
联系地址
北京国际大厦C座16层 北京国际大厦C座16层
电话 010-82190959 010-82190959
传真 010-82190958 010-82190958
电子信箱 dongban_dc@cinda.com.cn dongban_dc@cinda.com.cn
三、 基本情况简介
公司注册地址 北京市崇文区永内大街1号
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 北京市海淀区中关村南大街甲18号北京国际大厦C座16层
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.cindare.com
电子信箱 dongban_dc@cinda.com.cn
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 信达地产 600657 北京天桥
六、 公司报告期内注册变更情况
（一） 基本情况
公司报告期内注册情况未变更。
5 / 160
2014 年年度报告
（二） 公司首次注册情况的相关查询索引
首次注册情况详见 2011 年年度报告公司基本情况。
（三） 公司上市以来，主营业务的变化情况
1993 年 5 月-1998 年 12 月 29 日，主要经营各种百货；
1998 年 12 月 29 日-2008 年 12 月 29 日，主要经营计算机硬软件领域从事技术开发、转让、
咨询、服务等；
2008 年 12 月 29 日至今，主要经营房地产开发、投资及投资管理、物业管理等。
（四） 公司上市以来，历次控股股东的变更情况
1993 年 5 月，经北京市经济体制改革委员会京体改委字（1993）第 43 号文批准，同意天桥
百货作为规范的社会募集公司向社会公开发行股票，发行后总股本为 47,435,468 股，同时股票在
上海证券交易所挂牌交易。
1998 年 12 月 29 日，北京北大青鸟有限责任公司通过协议方式受让天桥百货法人股，持有本
公司 15,349,870 股，占股本总额的 16.76%，股权转让后北京北大青鸟有限责任公司成为天桥百
货的第一大股东。天桥百货更名为北京天桥北大青鸟科技股份有限公司。
2008 年 12 月 23 日，经中国证券监督管理委员会《关于核准北京天桥北大青鸟科技股份有限
公司重大资产重组及向信达投资有限公司等发行股份购买资产的批复》（证监许可[2008]1435 号
文）和《关于核准信达投资有限公司及其一致行动人公告北京天桥北大青鸟科技股份有限公司收
购报告书并豁免其要约收购义务的批复》（证监许可[2008]1436 号）核准批复，本公司向东方国
兴等第三方出售了除本次资产出售交易各方约定由公司保留的全部资产及负责，向五名特定投资
者（即：信达投资、深圳建信、海南建信、赣粤高速、正元投资）定向发行了人民币普通股股票
102,722.5506 万股，用于购买上述五名特定投资者所持有的上海信达银泰、宁波信达中建、安徽
信达房产、嘉兴信达建设、青岛信达荣昌、新疆信达银通、台州信达置业、吉林信达金都置业有
限公司、上海信达立人、合肥润信房地产开发有限公司和海南院士村开发建设有限公司（后更名
为“海南信达置业”）的 100%股权，本次非公开发行股票价格为 6.00 元∕股，每股面值 1 元，
其中：向信达投资发行 768,887,057 股、深圳建信发行 27,472,550 股、海南建信发行 30,619,400
股、赣粤高速发行 100,242,666 股、正元投资有限公司发行 100,003,833 股，本次增发后信达投
资持有公司 54.75%的股份，为本公司的第一大股东。
七、 其他有关资料
名称 德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所
办公地址 上海市延安东路 222 号外滩中心 30 楼
（境内）
签字会计师姓名 童传江 吴杉
6 / 160
2014 年年度报告
第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年
主要会计数据 2014年 2013年 2012年
同期增减(%)
营业收入 4,850,493,791.51 4,479,506,484.87 8.28 4,007,250,368.87
归属于上市公司
767,678,480.25 703,899,215.38 9.06 613,784,293.29
股东的净利润
归属于上市公司
股东的扣除非经
568,837,396.55 551,781,798.38 3.09 507,693,957.09
常性损益的净利
润
经营活动产生的
-5,832,061,343.23 -3,205,034,174.08 不适用 -2,225,141,157.70
现金流量净额
本期末比上
2014年末 2013年末 年同期末增 2012年末
减（%）
归属于上市公司
7,790,527,030.76 7,150,174,546.32 8.96 6,599,287,862.47
股东的净资产
总资产 37,714,170,538.50 24,410,479,477.36 54.50 19,564,056,275.63
(二) 主要财务指标
本期比上年同期增减
主要财务指标 2014年 2013年 2012年
(%)
基本每股收益（元／股） 0.50 0.46 8.70 0.40
稀释每股收益（元／股） 0.50 0.46 8.70 0.40
扣除非经常性损益后的基本每
0.37 0.36 2.78 0.33
股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 10.31 10.25 增加0.06 个百分点 9.55
扣除非经常性损益后的加权平 减少0.4
7.64 8.04 7.90
均净资产收益率（%） 个百分点
7 / 160
2014 年年度报告
二、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 2014 年金额 附注（如适用） 2013 年金额 2012 年金额
主要为丧失控制
权后，剩余股权
非流动资产处置损益 147,667,313.19 93,036,952.36 97,502,662.30
按公允价值重新
计量产生的利得
越权审批，或无正式批准文
件，或偶发性的税收返还、
减免
计入当期损益的政府补助，
但与公司正常经营业务密
切相关，符合国家政策规
2,645,009.80 7,384,095.00 5,820,385.00
定、按照一定标准定额或定
量持续享受的政府补助除
外
计入当期损益的对非金融
319,511.11 979,226.11
企业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业
及合营企业的投资成本小
于取得投资时应享有被投
资单位可辨认净资产公允
价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产
5,219,701.07 4,048,240.00
的损益
因不可抗力因素，如遭受自
然灾害而计提的各项资产
减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工
的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易
产生的超过公允价值部分
的损益
同一控制下企业合并产生
的子公司期初至合并日的
当期净损益
与公司正常经营业务无关
的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相
关的有效套期保值业务外，
持有交易性金融资产、交易
可供出售金融资
性金融负债产生的公允价
60,893,567.24 产出售收益、国 24,608,291.72 7,683,886.29
值变动损益，以及处置交易
债回购收益
性金融资产、交易性金融负
债和可供出售金融资产、国
债回购业务取得的投资收
8 / 160
2014 年年度报告
益
单独进行减值测试的应收
93,661.20
款项减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后
续计量的投资性房地产公
允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法
规的要求对当期损益进行
一次性调整对当期损益的
影响
受托经营取得的托管费收
入
除上述各项之外的其他营 主要为不需支付
55,319,037.94 68,153,217.14 -1,017,904.23
业外收入和支出 的应付款项
其他符合非经常性损益定 可供出售金融资
1,996,255.73 4,120,090.82
义的损益项目 产分红
少数股东权益影响额 -2,549,804.22 -986,694.64 -2,572,149.41
所得税影响额 -67,130,295.98 -49,737,747.58 -6,447,671.06
合计 198,841,083.70 152,117,417.00 106,090,336.20
三、 采用公允价值计量的项目
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影响
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
金额
可供出售金融资产-
178,461,186.88 169,083,442.45 -9,377,744.43 42,202,738.71
宁波韵升股票
可供出售金融资产-
48,450,000.0 48,450,000.0
其他
合计 178,461,186.88 217,533,442.45 39,072,255.57 42,202,738.71
9 / 160
2014 年年度报告
第四节 董事会报告
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
报告期内，公司按照“创新模式、做大规模、提升效益”的总体思路，围绕“一个主题，两
项突破，三大措施”开展工作，开展运营提升主题年，实现金融地产和规模化两个方面的突破，
采取创新、改革、深化三大措施，狠抓落实，经营管理工作取得了一定的成果。
报告期内，公司实现营业收入 48.50 亿元，比上年同期 44.80 亿元增长 8.26%；其中，房地
产项目结转营业收入 42.17 亿元，较上年同期 40.43 亿元增长 4.30%；利润总额 10.31 亿元，较
上年同期 8.91 亿元增长 15.71%，实现净利润 7.61 亿元，较上年同期 7.36 亿元增长 3.40%；归属
母公司净利润 7.68 亿元，较上年同期 7.04 亿元增长 9.09%。
截至 2014 年 12 月 31 日，公司资产总额为 377.14 亿元，较年初 244.10 亿元增加 133.04 亿
元；负债总额 294.83 亿元，较年初 168 亿元增加 126.83 亿元；净资产 82.31 亿元，较年初 76.11
亿元增加 6.20 亿元，其中归属于母公司的所有者权益为 77.91 亿元，较年初 71.50 亿元增加 6.41
亿元；资产负债率为 78.18%，较年初增长 9.36 个百分点，主要是报告期内业务规模扩大，借款
增加所致。
报告期内，公司主要开展了以下工作：
一是深入开展运营管理年活动。围绕“运营提升”主题，统筹优化成本、产品、营销等各环
节，不断加快开发销售速度，提高项目运营效率。强化项目动态成本监控，加大成本检查力度，
控制各项成本费用支出；关注客户需求点，以客户为导向提高产品设计能力，合理配置成本投入，
不断提升产品性价比；不断加强对区域市场客户需求分析，新获取项目广泛应用蓝系列等产品线
研究成果，提高产品研发工作效率；不断加强工程质量管理，重视质量通病的治理，不断提高公
司产品质量。报告期内，公司信达海天下项目一、二期凭借高水平的规划设计、优秀的工程与
环境质量，荣获我国房地产业开发项目的综合性大奖“广厦奖”。
二是大力推进金融地产业务模式创新。2014 年，公司专门设立了投融资部，在所属公司设立
投融资专岗，为金融地产业务模式创新提供了组织保障。公司与中国信达不良资产经营业务协同，
积极参与嘉粤集团破产重整，通过承债式收购嘉粤集团房地产项目，利用金融地产业务实现了规
模扩张，实现了差异化发展模式的突破。公司积极为信达系统提供房地产专业咨询和项目监管服
务，增加中间业务收入。报告期内，公司在上海成功举办了以“新常态下的房地产创新与发展”
为主题的信达金融地产论坛活动，进一步阐述了信达地产的发展模式和品牌特色。
三是项目拓展与城市布局取得突破。公司根据区域发展战略，加强与信达系统的协同联动，
多渠道获取项目储备，为公司持续发展奠定了坚实的基础。报告期内实现新增土地储备规划建筑
面积 304.48 万平方米，达到公司重组上市后的历史最高水平。新增储备中，长三角、中部地区、
珠三角分别占比 20.23%、29.54%、41.35%，上海、宁波、安徽、重庆、沈阳、海南等所属公司实
10 / 160
2014 年年度报告
施了区域深耕战略；通过与中国信达广东省分公司协同，以承债式收购方式获取嘉粤集团项目，
实现了珠三角区域的战略布局。
四是加强营销工作，千方百计去化库存。2014 年，面对房地产新常态的市场挑战，公司系统
调整营销工作思路，结合各地市场“一司一策”、“一项目一策”研究去化方案。在营销模式上，
加强与电商平台的合作，采取联合代理、全员营销等策略，积极尝试微信等自媒体营销，努力加
快销售节奏。在营销管控方面，努力提高公司系统营销工作的规范化和有效性，优化明源销售系
统，开展营销费用管理专项工作，提高营销管理精细化水平。公司加强政策研究和市场监测，及
时调整销售策略，努力提高销售业绩。报告期内，公司累计实现房地产销售面积 66.91 万平方米，
同比增长 9%；销售合同额 66.04 亿元，同比增长 28.5%。
五是加强基础管理工作，进一步夯实发展基础。报告期内，公司推进十大战略课题研究，为
编制新五年战略规划做好前期研究工作。持续改进市值管理工作，通过“走出去、迎进来”，加
强与投资者的交流。加强资金管理，资金使用效率有所提高。按照“权限适度下放、简化工作流
程、减少审批环节”的思路，完善企业制度和内部管理，工作效率有所提高。公司持续推进人才
工程建设，人力资源配置得到优化。完善薪酬管理体系，努力提高公司薪酬管理科学化、市场化
水平。积极推动企业文化建设工作，增强员工企业社会责任意识。
(一) 主营业务分析
1 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 4,850,493,791.51 4,479,506,484.87 8.28
营业成本 3,114,531,762.33 2,825,856,587.51 10.22
销售费用 173,404,036.48 119,940,040.45 44.58
管理费用 359,509,544.81 335,907,924.68 7.03
财务费用 299,368,932.61 210,156,071.90 42.45
经营活动产生的现金流量净额 -5,832,061,343.23 -3,205,034,174.08 不适用
投资活动产生的现金流量净额 114,716,829.10 680,969,824.85 -83.15
筹资活动产生的现金流量净额 5,194,250,690.86 2,661,884,248.14 95.13
2 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
报告期内，公司实现营业收入 48.50 亿元，比上年同期 44.80 亿元增长 8.26%，其中房地产
业务结转收入 42.17 亿元，比上年同期 40.43 亿元增长 4.30%，主要是报告期内竣工交付面积有
所增长。
11 / 160
2014 年年度报告
3 成本
(1) 成本分析表
单位：元
分行业情况
本期
上年
金额
本期占 同期
较上
成本构成 总成本 占总 情况
分行业 本期金额 上年同期金额 年同
项目 比例 成本 说明
期变
(%) 比例
动比
(%)
例(%)
商品房销
房地产业 2,724,653,488.36 87.48 2,557,569,782.51 90.51 6.53
售成本
物业管理
物业管理 144,554,870.31 4.64 132,318,356.38 4.68 9.25
成本
4 费用
变动比例
项目 本期金额（元） 上年同期金额（元） 变动原因
（%）
加大销售力度,广告
销售费用 173,404,036.48 119,940,040.45 44.58
宣传、策划费用增加
借款增加，利息相应
财务费用 299,368,932.61 210,156,071.90 42.45
增加
资产减值损失 89,367,207.58 10,668,429.66 737.68 计提存货跌价准备
营业外支出 2,130,696.81 3,166,099.22 -32.70 支付客户补偿金减少
所得税费用 270,398,754.93 155,093,289.49 74.35 应纳税所得额增加
12 / 160
2014 年年度报告
5 现金流
公司报告期内经营活动现金流量净额-58.32 亿元，净利润 7.61 亿元，主要是报告期内因规模扩大，新增土地储备所致。
报告期内公司主要现金流项目构成及变动情况如下：
变动比例
项目 本期金额（元） 上年同期金额（元） 同比变动 30%以上主因
（%）
经营活动现金流主要构成
销售商品、提供劳务收到的现金
