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中华企业股份有限公司2012年年度报告 下载公告
公告日期:2013-03-15
中华企业股份有限公司
         600675
   2012 年年度报告
    2013 年 3 月 15 日
                      中华企业股份有限公司 2012 年年度报告
                                 重要提示
一、 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真
实、准确、完整,不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并承担个别和连
带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 立信会计师事务所为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司董事长朱胜杰、总经理姜维、财务总监倪伯士及财务经理唐喆声明:
保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案:
     公司 2012 年全年归属于母公司的净利润 565,190,611.80 元,报告期末母公
司可供分配的利润 484,550,533.33 元。本年度拟以 2012 年 12 月 31 日总股
1,555,882,832 股为基数,每 10 股派发现金红利 1.2 元(含税),合计分配
186,705,939.84 元。本分配议案尚需经公司 2012 年度股东大会审议批准后实施。
六、本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者
的实质承诺,敬请投资者注意投资风险。
七、公司不存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况。
八、公司不存在违反规定决策程序对外提供担保的情况。
                      中华企业股份有限公司 2012 年年度报告
                                   目录
第一节 释义及重大风险提示 .......................................... 3
第二节 公司简介 .................................................... 4
第三节 会计数据和财务指标摘要 ...................................... 6
第四节 董事会报告 .................................................. 8
第五节 重要事项 ................................................... 25
第六节 股份变动及股东情况 ......................................... 29
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ......................... 33
第八节 公司治理 ................................................... 39
第九节 内部控制 ................................................... 43
第十节   财务会计报告............................................... 44
第十一节 备查文件目录............................................. 170
                     中华企业股份有限公司 2012 年年度报告
                    第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
    在本报告书中,除非文义另有所指,下列词语具有如下含义:
常用词语释义
中华企业、公司、本公司            指          中华企业股份有限公司
地产集团                          指          上海地产(集团)有限公司
上房集团                          指          上海房地(集团)有限公司
二、 重大风险提示:
    公司已在本报告中详细描述市场、财务和经营等风险因素可能带来的影响,
敬请查阅第四节董事会报告中关于可能面对的风险章节。
                          中华企业股份有限公司 2012 年年度报告
                                第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称              中华企业股份有限公司
公司的中文名称简称          中华企业
公司的外文名称              CHINA ENTERPRISE COMPANY LIMITED
公司的外文名称缩写          CECL.
公司的法定代表人            朱胜杰
二、 联系人和联系方式
                                董事会秘书                           证券事务代表
姓名                 印学青                                陈禹臣
联系地址             上海市浦东新区雪野路 928 号 6 楼      上海市浦东新区雪野路 928 号 6 楼
电话                 021-20772222                          021-20772222
传真                 021-20772766                          021-20772766
电子信箱             zhqydm@cecl.com.cn                    zhqydm@cecl.com.cn
三、 基本情况简介
公司注册地址                                   上海市华山路 2 号
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址                                   上海市浦东新区雪野路 928 号 6 楼
公司办公地址的邮政编码
公司网址                                       http://www.cecl.com.cn
电子信箱                                       zhqy@cecl.com.cn
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称                     《中国证券报》、《上海证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址         www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点                           董事会办公室
五、 公司股票简况
                                     公司股票简况
   股票种类     股票上市交易所         股票简称            股票代码       变更前股票简称
A股             上海证券交易所     中华企业             600675            中华企业
六、 公司报告期内注册变更情况
(一) 基本情况
注册登记日期                                   2012 年 12 月 25 日
注册登记地点                                   上海市华山路 2 号
企业法人营业执照注册号
税务登记号码
组织机构代码                                   13234096-3
                          中华企业股份有限公司 2012 年年度报告
(二)公司首次注册情况的相关查询索引
    公司首次和上次注册情况详见公司 2011 年年度报告公司基本情况简介。报告期内,公司注
册资本变更为 1,555,882,832 元。
(三)公司上市以来,主营业务的变化情况
    公司上市以来,主营业务未发生变化。
(四)公司上市以来,历次控股股东的变更情况
    公司于 1993 年上市,国家股股东持股比例 74.57%;1996 年,上海房地(集团)公司被上
海国有资产管理办公室授权管理其所持有的中华企业全部国家股,持股比例 63.92%;2004 年,
上海地产(集团)有限公司通过国家股无偿划转方式受让上海房地(集团)公司所持有的公司
国家股 49.87%股权,2004 年 12 月 31 日正式证券过户成为公司控股股东至今,现持股比例
36.17%。
七、 其他有关资料
                                           名称                  立信会计师事务所
                                           办公地址              上海市南京东路 61 号
公司聘请的会计师事务所名称(境内)
                                                                 饶海兵
                                           签字会计师姓名
                                                                 林盛宇
                             中华企业股份有限公司 2012 年年度报告
                       第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
                                                                               单位:元 币种:人民币
                                                          本期比上年同                 2010 年
 主要会计数据          2012 年            2011 年
                                                            期增减(%)          调整后          调整前
营业收入             3,583,397,504.12 4,591,713,261.44       -21.96           3,030,268,837.96      3,030,268,837.96
归属于上市公司股
                      565,190,611.80     753,849,561.34      -25.03            702,205,408.14         704,548,146.75
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性      35,957,694.37      572,250,771.59       -93.72           599,922,652.31         602,265,390.92
损益的净利润
经营活动产生的现
                     1,643,505,260.78 -1,547,363,040.76      不适用          -5,139,525,010.93      -5,139,525,010.93
金流量净额
                                                        本期末比上年                   2010 年末
                     2012 年末           2011 年末
                                                        同期末增减(%)           调整后          调整前
归属于上市公司股
                     5,683,883,408.22 5,042,287,710.22                 12.72 4,520,191,831.20       4,392,938,243.08
东的净资产
总资产              25,852,906,049.31 23,881,463,857.47                 8.26 21,973,869,269.20     21,832,476,393.51
(二) 主要财务数据
                                                                                                 2010 年
     主要财务指标            2012 年       2011 年      本期比上年同期增减(%)
                                                                                            调整后    调整前
基本每股收益(元/股)           0.363        0.485                            -25.15         0.451      0.453
稀释每股收益(元/股)           0.363        0.485                            -25.15         0.451      0.453
扣除非经常性损益后的基本
                                 0.023        0.368                            -93.75         0.386          0.387
每股收益(元/股)
加权平均净资产收益率(%)        10.39        15.82             下降 5.43 个百分点            16.81          17.40
扣除非经常性损益后的加权
                                  0.66        12.01            下降 11.35 个百分点            14.36          14.88
平均净资产收益率(%)
二、扣除非经常性损益项目和金额
                                                                               单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目                                     2012 年金额 2011 年金额 2010 年金额
非流动资产处置损益(注)                              638,224,731.16      174,751,624.81         82,287,082.27
计入当期损益的政府补助,但与公司正常经营
业务密切相关,符合国家政策规定、按照一定               23,506,339.08         9,259,626.29        80,489,831.02
标准定额或定量持续享受的政府补助除外
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业
务外,持有交易性金融资产、交易性金融负债
产生的公允价值变动损益,以及处置交易性金                                        37,147.95
融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产
取得的投资收益
                               中华企业股份有限公司 2012 年年度报告
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回                            315,000.00     941,532.62
对外委托贷款取得的损益                                                        10,506,081.02
除上述各项之外的其他营业外收入和支出              -457,639.62   1,650,056.41  -3,438,057.66
少数股东权益影响额                             -28,755,213.93  -2,034,502.87 -25,760,911.91
所得税影响额                                  -103,285,299.26  -2,380,162.84 -42,742,801.53
合计                                           529,232,917.43 181,598,789.75 102,282,755.83
注:报告期内,公司以转让子公司上海华营置业有限公司 100%股权的形式出售上海港国际客运
中心 2 号楼项目,转让价格 8.17 亿元,投资收益 5.24 亿元。
三、采用公允价值计量的项目
                                                                             单位:元 币种:人民币
                                                                       计入权益的累
                                                  当期原值变                             对当期利润
 项目名称     期初余额           期末余额                              计公允价值变
                                                      动                                 的影响金额
                                                                           动
 可供出售     233,614,217.85     250,708,809.00       -78,845,442.28     95,940,033.43    7,616,369.63
 金融资产
   合计       233,614,217.85     250,708,809.00       -78,845,442.28     95,940,033.43    7,616,369.63
                          中华企业股份有限公司 2012 年年度报告
                              第四节 董事会报告
一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
    2012 年,中央政府对房地产市场的调控坚持不放松。一方面,严格执行限购限
贷政策,坚决抑制投资投机需求;另一方面,强调促进房地产价格合理回归,保护
合理自住需求。2012 年,在公司布局的长三角区域,一线城市成交量从年初偏冷逐
渐回暖趋稳;报告期内,从统计局数据看,上海全市新建商品住宅销售 1592 万平方
米,同比增长 8.1%;完成房地产开发投资 2381 亿元,比上年增长 9.7%。杭州全市
商品住宅销售 920.26 万平方米,增长 54.0%;完成房地产开发投资 1597 亿元,比
上年增长 22.6%。从成交结构看,自主需求成交比例较高,高档房、大面积房型成
交量较低。报告期内,公司审时度势,坚定信心,团结拼搏,锐意进取,坚持以资
金平衡为主线、以市场营销为重点、以改革创新为动力,全面推进各项工作,实现
了年度确定的工作目标,保持了企业平稳、持续发展的态势。报告期内,公司实现
结转营业收入 35.83 亿元,归属母公司净利润 5.65 亿元,全年新盘和存量销售资金
回笼达 53.58 亿元。
(一) 主营业务分析
1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表
                                                                  单位:元 币种:人民币
             科目                      本期数            上年同期数   变动比例(%)
营业收入                       3,583,397,504.12 4,591,713,261.44                -21.96
营业成本                       1,673,312,653.88 2,177,216,426.53                -23.14
销售费用                         125,878,318.95    118,109,258.20                 6.58
管理费用                         209,509,009.83    199,006,898.65                 5.28
财务费用                         651,350,856.86    622,703,502.47                 4.60
经营活动产生的现金流量净额     1,643,505,260.78 -1,547,363,040.76               206.21
投资活动产生的现金流量净额       973,155,339.67   -482,865,839.95               301.54
筹资活动产生的现金流量净额    -2,180,975,549.72    638,189,602.02              -441.74
资产减值损失(注 1)             251,422,417.81      4,958,168.10             4,970.87
投资收益(注 2)                 766,747,786.50    343,418,937.34               123.27
注 1:公司对松江誉品谷水湾项目计提 2.58 亿元存货跌价准备。
注 2:报告期内,公司以转让子公司上海华营置业有限公司 100%股权的形式出售上
海港国际客运中心 2 号楼项目,转让价格 8.17 亿元,投资收益 5.24 亿元。
2、收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
    本年度公司结转营业收入同比下降21.96%,主要原因为国客中心2号楼销售金额8.17亿元是
以股权转让方式实现的。
                                   中华企业股份有限公司 2012 年年度报告
           (2) 主要销售客户的情况                                                                      单位:元
                客户名称                          营业收入              占公司全部营业收入的比例(%)
 上海市土地储备中心                               477,168,000.00                                           13.32
 上海市长宁区土地资源储备中心                     109,150,000.00                                            3.05
 古北香堤岭某业主                                  13,805,692.20                                            0.39
 昆山润华商业有限公司                              11,730,346.89                                            0.33
 古北香堤岭某业主                                  11,640,809.67                                            0.32
                    合计                          623,494,848.76                                           17.41
 3、成本
 (1)成本分析表
                                                                                                        单位:元
 分行业情况
                                                     本期占                                       本期金额较
                                                                                    上年同期占总
    分行业          成本构成项目      本期金额       总成本       上年同期金额                    上年同期变
                                                                                    成本比例(%)
                                                     比例(%)                                      动比例(%)
房地产行业      房地产              1,580,756,520.96     94.47     2,078,912,900.05         95.48       -23.96
商业和服务业    商业和服务业          89,917,662.21        5.37       76,195,038.49             3.50       18.01
工程施工        工程施工                2,638,470.71       0.16       22,108,487.99             1.02       -88.07
 分产品情况
                                                     本期占                                      本期金额较上
                       成本构                                                       上年同期占总
    分产品                            本期金额       总成本        上年同期金额                  年同期变动比
                       成项目                                                       成本比例(%)
                                                     比例(%)                                         例(%)
房产销售        房产销售            1,483,235,325.90   88.64       2,002,456,798.80       91.97          -25.93
房屋租赁        房屋租赁              39,126,546.81        2.34       44,970,033.00            2.07        -12.99
土地转让        土地转让              58,394,648.25        3.49       31,486,068.25            1.44        85.46
商业和服务业    商业和服务业          89,917,662.21        5.37       76,195,038.49            3.50        18.01
工程施工        工程施工                2,638,470.71       0.16       22,108,487.99            1.02        -88.07
 4、费用
                                                                                                      单位:元
             科目                        本期数                        上年同期数               变动比例(%)
销售费用                                      125,878,318.95                  118,109,258.20                 6.58
管理费用                                      209,509,009.83                 199,006,898.65                  5.28
财务费用                                      651,350,856.86                 622,703,502.47                  4.60
所得税费用                                    390,552,902.57                 365,196,597.04                  6.94
 5、现金流
                                                                                                       单位:元
               科目                                    本期数               上年同期数           变动比例(%)
 经营活动产生的现金流量净额                            1,643,505,260.78     -1,547,363,040.76             206.21
 投资活动产生的现金流量净额                                973,155,339.67     -482,865,839.95             301.54
 筹资活动产生的现金流量净额                            -2,180,975,549.72       638,189,602.02             -441.74
                       中华企业股份有限公司 2012 年年度报告
    1、经营活动产生的现金流量净额较上年同期增加 206.21%的主要原因为:报告
期内公司销售商品、提供劳务收到的现金较上年同期增加,并且上年同期土地储备
较多导致经营性支付较多,从而使同期比较基数较低。
    2、投资活动产生的现金流量净额较上年同期增加 301.54%的主要原因为:报告
期内公司及控股子公司将所持有的上海华营置业有限公司 100%股权实现转让,报告
期内已收到全部转让价款。
    3、筹资活动产生的现金流量净额较上年同期减少 441.74%的主要原因为:报告
期内公司偿还部分信托本金及利息。
6、发展战略和经营计划进展说明
     报告期内,基于清醒的认识和理性的研判,公司着力在销售回笼、资金管理、
项目管控、产品提升、深化改革以及业务拓展等方面开展工作,取得了一定成绩:
     1、销售回笼
     报告期内,公司把销售回笼作为全年的工作重点,一是建立销售专题会议制度,
加强沟通和协调,提高执行力度。二是将年度销售指标细化分解,落实责任制,并
形成激励机制。三是针对各项目的特点,采取了切实可行的针对性营销手段,通过
老带新、各类圈层活动,创新性推广等方式促进销售。经过努力,公寓项目古北御
庭销售业绩良好,销售面积 4.36 万 m2,回笼资金 17.54 亿元;联排别墅项目印象春
城、南郊中华园均取得不俗业绩,销售面积分别为 3.72 万 m2、5.79 万 m2,回笼资金
5.58 亿元、6.88 亿元;以自住需求为主的美兰湖铂境基本销售完毕,销售面积 4.97
万 m2,回笼资金 8.19 亿元;存量销售获得突破,国客中心 2 号楼、中华企业大厦等
物业顺利出售,分别回笼资金 8.17 亿元、3.58 亿元,完成存量物业结构调整的年
度目标。
     2、资金管理
     报告期内,公司始终把确保资金平衡作为全年工作的主线,年度资金回笼创历
史新高。一方面,公司在做好新盘销售的同时,有效处置存量资产,提高资金使用
效率;另一方面,公司进一步强化预算管理,严密监控预算执行情况,统一调度安
排资金。经过努力,公司资金压力缓解,资产负债率降低 0.7 个百分点,至 74.66%,
提高了抗风险能力,为后续发展提供有力支撑。
     3、项目管控
     报告期内,公司主动练好内功。一是加强全装修管理,公司积极开拓思路,创
新操作方法,制作了工艺卡、样板段施工管理制度等规章,统一标准,规范操作,
确保产品质量;二是提升信息化建设,在项目管理系统中增加了资金计划管理、供
应商评估模块,有效提升项目管理能效。
     4、产品提升
     报告期内,公司加强产品研发,开发的江阴中企上城将低碳新技术完整的体
现在产品设计方案中,目前已获得国家住建部绿色三星证书、德国能源证书和美国
LEED 银级证书。同时,在 2012 年第七届“上海市优秀住宅”评选中,公司开发建
                              中华企业股份有限公司 2012 年年度报告
设的南郊中华园和美兰湖中华园项目分获金奖、银奖,馨宁公寓获市优秀保障性住
房奖,古北御庭、古北香堤岭获得规划建筑等数个单项奖。
    5、深化改革
    报告期内,为深化企业改革,在\"加强战略管理,实现转型发展\"总体设想的基
础上,公司对实施方案进行了多轮研究、论证和修改,进一步明确了企业发展定位、
总部功能、五大中心、运营体系以及实施步骤。公司将通过加强战略管理,增强资
本运作等方式,加快主业发展,逐步形成主业与多元化发展相协调的格局,实现持
续稳健经营。
    6、业务拓展
    报告期内,坐落于古北 9-3 商务分区项目的日本著名百货公司高岛屋百货正式
开业,标志着公司定制型合作开发模式的落地,为公司进一步开拓商业地产领域打
下良好基础,同时, 9-3 项目冠名为中华企业大厦。此外,公司加强崇明东滩地块
管理,启动研究现代农业产业园区开发模式。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、主营业务分行业、分产品情况
                                                                                  单位:元 币种:人民币
                                           主营业务分行业情况
                                                                    营业收入比上 营业成本比上 毛利率比上年
       分行业     营业收入          营业成本        毛利率(%)
                                                                      年增减(%)    年增减(%)    增减(%)
                                                                                                    增加 0.96 个百
房地产行业      3,478,788,742.67 1,580,756,520.96           54.56          -22.36          -23.96
                                                                                                    分点
                                                                                                    减少 1.95 个百
商业和服务业      99,454,111.46     89,917,662.21            9.59          15.47           18.01
                                                                                                    分点
                                                                                                  增加 37.46 个百
工程施工           5,154,649.99      2,638,470.71           48.81          -79.33          -88.07
                                                                                                  分点
                                                                                                  增加 0.72 个百
合计            3,583,397,504.12 1,673,312,653.88           53.30          -21.96          -23.14
                                                                                                  分点
                                          主营业务分产品情况
                                                                    营业收入比      营业成本比       毛利率比上
       分产品     营业收入          营业成本        毛利率(%)
                                                                    上年增减(%)     上年增减(%)      年增减(%)
                                                                                                    减少 2.06 个百
房产销售        2,784,628,833.72 1,483,235,325.90           46.73          -28.79          -25.93
                                                                                                    分点
                                                                                                    减少 0.90 个百
房屋租赁         107,841,908.95     39,126,546.81           63.72          -15.15          -12.99
                                                                                                    分点
                                                                                                    减少 2.85 个百
土地转让         586,318,000.00     58,394,648.25           90.04          32.40           85.46
                                                                                                    分点
                                                                                                  减少 1.95 个百
商业和服务业      99,454,111.46     89,917,662.21            9.59          15.47           18.01
                                                                                                  分点
                                                                                                  增加 37.46 个百
工程施工           5,154,649.99      2,638,470.71           48.81          -79.33          -88.07
                                                                                                  分点
                                                                                                  增加 0.72 个百
合计            3,583,397,504.12 1,673,312,653.88           53.30          -21.96          -23.14
                                                                                                  分点
                 

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