中华企业股份有限公司 2013 年半年度报告
中华 企 业 股份 有限 公司
2013 年 半 年 度 报 告
2013 年 8 月 16 日
中华企业股份有限公司 2013 年半年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准
确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司独立董事沈重英先生、卓福民先生因公务无法出席第七届董事会第六次会议。沈
重英先生委托独立董事夏凌先生代为表决，卓福民先生委托独立董事徐国祥先生代为表决。
三、 公司半年度财务报告未经审计。
四、 公司董事长朱胜杰、总经理姜维、财务总监倪伯士及财务管理部经理唐喆声明：保证
本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，
敬请投资者注意投资风险。
六、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
七、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
中华企业股份有限公司 2013 年半年度报告
目录
第一节 释义 ..............................................................................................4
第二节 公司简介 ......................................................................................5
第三节 会计数据和财务指标摘要 ..........................................................6
第四节 董事会报告 ..................................................................................7
第五节 重要事项 ....................................................................................16
第六节 股份变动及股东情况 ................................................................20
第七节 董事、监事、高级管理人员情况 ............................................22
第八节 财务报告（未经审计） ............................................................23
第九节 备查文件目录 ..........................................................................107
中华企业股份有限公司 2013 年半年度报告
第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中华企业、公司、本公司 指 中华企业股份有限公司
地产集团 指 上海地产（集团）有限公司
上房集团 指 上海房地（集团）有限公司
中华企业股份有限公司 2013 年半年度报告
第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 中华企业股份有限公司
公司的中文名称简称 中华企业
公司的外文名称 CHINA ENTERPRISE COMPANY LIMITED
公司的外文名称缩写 CECL.
公司的法定代表人 朱胜杰
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 印学青 陈禹臣
联系地址 上海市浦东新区雪野路 928 号 6 楼 上海市浦东新区雪野路 928 号 6 楼
电话 021-20772222 021-20772222
传真 021-20772766 021-20772766
电子信箱 zhqydm@cecl.com.cn zhqydm@cecl.com.cn
三、 基本情况变更简介
公司注册地址 上海市华山路 2 号
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 上海市浦东新区雪野路 928 号 6 楼
公司办公地址的邮政编码
公司网址 http://www.cecl.com.cn
电子信箱 zhqy@cecl.com.cn
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露报纸名称 《上海证券报》、《中国证券报》
登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址 http：//www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点 董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 中华企业 600675 中华企业
中华企业股份有限公司 2013 年半年度报告
第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 公司主要会计数据和财务指标
(一)主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本报告期比上年同
主要会计数据 本报告期（1－6 月） 上年同期
期增减(%)
营业收入 2,356,057,912.53 1,147,639,122.08 105.30
归属于上市公司股东的净利润 342,414,790.17 327,594,566.26 4.52
归属于上市公司股东的扣除非经常
324,192,285.53 -112,263,052.64 不适用
性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 1,117,919,661.31 164,425,670.45 579.89
本报告期末比上年
本报告期末 上年度末
度末增减(%)
归属于上市公司股东的净资产 5,991,815,896.98 5,683,883,408.22 5.42
总资产 31,063,588,815.26 25,852,906,049.31 20.16
(二)主要财务指标
本报告期比上年同
主要财务指标 本报告期（1－6 月） 上年同期
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.220 0.211 4.27
稀释每股收益（元／股） 0.220 0.211 4.27
扣除非经常性损益后的基本每股收
0.208 -0.072 不适用
益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 5.87 6.25 降低 0.38 个百分点
扣除非经常性损益后的加权平均净
5.55 -2.14 增加 7.69 个百分点
资产收益率（%）
二、非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 金额
非流动资产处置损益 185,851.66
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，
符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府 18,390,077.24
补助除外
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易
性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及
7,062,169.77
处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取
得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 965,629.44
少数股东权益影响额 -1,730,291.44
所得税影响额 -6,650,932.03
合计 18,222,504.64
中华企业股份有限公司 2013 年半年度报告
第四节 董事会报告
一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2013 年上半年，全国房地产市场延续 2012 年末的向暖趋势，国家统计局数据显示，全国
商品房销售面积 51433 万平方米，同比增长 28.7%。在全球经济依然脆弱的背景下，中央政府
主动调低经济增速，追求发展质量，通过市场手段，优化金融资源配置，用好增量，盘活存量。
伴随着\"新国五条\"调控效果的逐渐显现，全国房地产市场 6 月份各项指标增速均显示出回落、
收窄态势，转向稳定理性状态。
报告期内，公司秉承“务实创新、从严管理、高效执行、价值创造”的经营理念，坚持以
销售回笼为重点、以资金平衡为主线、以改革创新为动力，全面推进各项工作，实现结转营业
收入 23.56 亿元，同比增长 105.3%；归属母公司净利润 3.42 亿元，同比增长 4.52%；销售回笼
资金 32.13 亿元，同比增长 38.27%。6 月末，公司资产负债率 77.87%，在可控范围之内；净负
债率为 148.95%，相比期初降低 9.39 个百分点。
(一) 主营业务分析
1、财务报表相关科目变动分析表
（1）利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 2,356,057,912.53 1,147,639,122.08 105.30
营业成本 1,059,145,436.80 571,373,423.67 85.37
销售费用 76,154,193.71 49,709,139.06 53.20
管理费用 119,940,159.79 102,370,114.60 17.16
财务费用 336,475,560.99 363,441,728.11 -7.42
经营活动产生的现金流量净额 1,117,919,661.31 164,425,670.45 579.89
投资活动产生的现金流量净额 -251,399,042.35 958,621,362.22 -126.23
筹资活动产生的现金流量净额 3,958,021,419.85 -13,180,664.70 不适用
（2）报告期内其他会计报表项目变动幅度超过 30%项目说明
单位：元 币种:人民币
资产负债表项目 期末余额 期初余额 增减幅度
6,827,768,808.3
货币资金 2,003,226,769.51 240.84%
预付款项 65,661,374.92 8,612,331.84 662.41%
1,755,000,000.0
短期借款 1,290,000,000.00 36.05%
6,484,180,599.2
长期借款 3,900,141,405.45 66.26%
4,686,801,051.6
其他非流动负债 2,585,678,965.94 81.26%
应付利息 58,599,500.00 26,817,084.97 118.52%
其他流动负债 104,993,835.62 397,430,365.30 -73.58%
利润表项目 本期数 上期数 增减幅度
2,356,057,912.5
营业收入 1,147,639,122.08 105.30%
中华企业股份有限公司 2013 年半年度报告
1,059,145,436.8
营业成本 571,373,423.67 85.37%
销售费用 76,154,193.71 49,709,139.06 53.20%
投资收益 -22,632,387.17 659,081,241.53 -103.43%
营业外收入 20,417,231.99 1,793,412.17 1038.46%
现金流量表项目 本期数 上期数 增减幅度
经营活动产生的现金流量净额 1,117,919,661.31 164,425,670.45 579.89%
投资活动产生的现金流量净额 -251,399,042.35 958,621,362.22 -126.23%
3,958,021,419.8
筹资活动产生的现金流量净额 -13,180,664.70 不适用
1. 货币资金期末较期初增加 240.84%的主要原因为：报告期内公司销售商品、提供劳务收到
的现金和取得借款收到的现金增加。
2. 预付款项期末较期初增加 662.41%的主要原因为：报告期公司预付股权收购款和支付装修
保证金。
3. 短期借款期末较期初增加 36.05%、长期借款期末较期初增加 66.26%、其他非流动负债期
末较期初增加 81.26%的主要原因为：公司为经营业务发展需要而相应扩大银行贷款规模。
4. 应付利息期末较期初增加 118.52%的主要原因为：报告期内公司计提公司债利息 4260 万元。
5. 其他流动负债期末较期初减少 73.58%的主要原因为：报告期内公司偿还大部分短期信托借
款。
6. 营业收入较上年同期增加 105.3%的主要原因为：报告期内公司满足结转收入条件的房屋销
售项目较上年同期增多。
7. 营业成本较上年同期增加 85.37%的主要原因为：报告期内公司结转销售收入较多，相应结
转成本也较多。
8. 销售费用较上年同期增加 53.20%的主要原因为：报告期内公司加大了营销力度，主营收入
和资金回笼同比增长，销售费用相应提高。
9. 投资收益较上年同期减少 103.43%的主要原因为：上年公司及控股子公司将所持有的上海
华营置业有限公司 100%股权转让给上海华服投资有限公司，取得投资收益，从而使同期比
较基数较高。
10. 营业外收入较上年同期增加 1038.46%的主要原因为：报告期内公司控股子公司收到财政扶
持资金。
11. 经营活动产生的现金流量净额较上年同期增加 579.89%的主要原因为：报告期内公司销售
商品、提供劳务收到的现金较上年同期增加了 38.27%。
12. 投资活动产生的现金流量净额较上年同期减少 126.23%的主要原因为：上年同期公司转让
上海华营置业有限公司 100%股权并收到全部转让价款，从而使同期比较基数较高。
13. 筹资活动产生的现金流量净额较上年同期大幅增加的主要原因为：报告期内公司取得借款
收到的现金较上年同期增加了 99.64%，而公司偿还债务支付的现金和分配股利、利润或偿
付利息支付的现金基本与上年同期持平。
2、经营计划进展说明
报告期内，公司按照 2013 年度经营计划，有序推进，着力在市场销售、财务管理、企业改
革以及资本运作等方面开展工作，取得了一定的成效。
1、加强销售，着力资金回笼
本年度，公司可售楼盘增加 5 个，主要为誉品谷水湾、铂珏公馆、江阴中企上城、江阴
誉品尚海荟、杭州中企御品湾等，可售面积和可售货值大幅增加。报告期内，公司严格执行销
售计划，深入分析项目特点，量身定制销售策略。联排别墅项目南郊中华园和莫奈庄园销售情
中华企业股份有限公司 2013 年半年度报告
况良好，在上海市半年别墅类销售排行榜中名列前茅；公寓项目誉品谷水湾一期开盘当日即创
造两小时去化过百，成功签约 143 套的销售佳绩。此外，公司积极盘活存量，于年初即实现上
海春城大卖场的存量处置。
2、优化结构，降低资金成本
报告期内，公司一方面严格执行财务预算，有效把控融资节奏，优化调整财务结构。与期
初相比，通过长期换短期、低息换高息，公司年平均融资成本降低 0.8 个百分点，信托借款占
整体借款比例减少 3.36 个百分点。另一方面，公司进一步加强内部资金统筹管理，有效提高资
金使用效率。截止报告期末，公司三项费用占营业收入同比下降 22.32 个百分点，所得税占利
润总额下降 2.63 个百分点。
3、资本运作，增强发展后劲
报告期内，继 2010 年收购上房集团 40%股权后，公司启动收购上房集团 60%股权事宜，
目前已全资控股上房集团。本次收购进一步解决同业竞争问题，表明大股东的决心；同时，有
利于扩大公司规模，推进主业拓展，增强发展后劲。通过股权收购，公司新增徐汇区小闸镇项
目可售建筑面积约 33 万平方米，新增嘉定国际汽车城项目可售建筑面积 51.4 万平方米。另一
方面，公司尝试多元经营，设立中企汇锦投资有限公司，从事基金管理、股权投资、市值管理
等新业务；并成立上海新弘生态农业有限公司，拟推进崇明现代农业产业园区的开发建设。
4、深化改革，提升管理水平
为加强战略管理，提升资源协同效应，提高核心竞争力，报告期内，公司稳步推进五大中
心和五大平台的构建工作，全面提升公司管理能级。总部建设方面，通过优化调整部门设置，
提升部门权责职能，通过述职、选聘和竞聘工作，充实职能人员；投资管理方面，通过进一步
完善投资决策体系，提高决策效率，降低投资风险；运营管理方面，通过推进“制度+科技”，
缩短运营周期，提高周转速率。
(二)行业、产品或地区经营情况分析
1、主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
商业和服 减少 8.45
69,323,525.70 66,507,028.66 4.06 19.16 30.67
务业 个百分点
增加 4.12
房地产业 2,276,696,916.77 985,580,672.79 56.71 111.67 93.28
个百分点
增加 5.63
施工业 10,037,470.06 7,057,735.35 29.69 -27.71 -33.07
个百分点
增加 4.83
合计 2,356,057,912.53 1,059,145,436.80 55.05 105.30 85.37
个百分点
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
增加 3.82
房产销售 2,083,570,120.00 932,697,855.68 55.24 106.97 90.68
个百分点
增加 2.81
房屋租赁 193,126,796.77 52,882,817.11 72.62 180.38 154.31
个百分点
中华企业股份有限公司 2013 年半年度报告
商业和服 减少 8.45
69,323,525.70 66,507,028.66 4.06 19.16 30.67
务业 个百分点
增加 5.63
工程施工 10,037,470.06 7,057,735.35 29.69 -27.71 -33.07
个百分点
增加 4.83
合计 2,356,057,912.53 1,059,145,436.80 55.05 105.30 85.37
个百分点
2、主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
上海市 2,351,137,912.53 106.06
苏州市 1,720,000.00 -50.28
杭州市 3,200,000.00
合计 2,356,057,912.53 105.30
3、报告期结转主营收入的主要销售和租赁项目
单位：平方米、万元 币种:人民币
项目 销售/租赁面积 主营收入 主营成本 营业税及附加 主营利润
美兰湖中华园 8,319.86 13,116.27 8,133.30 1,541.16 3,441.80
南郊中华园三期 16,713.19 40,279.43 15,811.80 7,209.99 17,257.64
印象春城二期一二街区 13,701.30 40,693.91 32,204.00 2,177.12 6,312.78
印象春城二期三四街区 1,566.82 2,451.94 1,566.78 467.11 418.06
上海春城大卖场 23,351.39 32,000.00 3,420.32 4,540.11 24,039.57
中华企业大厦 22,751.98 73,000.00 30,519.25 9,869.87 32,610.88
古北国际花园商铺 327.62 2,580.00 171.53 1,244.05 1,164.42
古北国际广场商铺 843.27 2,403.32 580.56 183.85 1,638.90
租赁小计 190,027.19 19,312.68 5,288.28 1,979.04 12,045.36
合计 277,602.62 225,837.55 97,695.82 29,212.31 98,929.42
(三) 核心竞争力分析
公司历经 50 多年的磨练，依然专注于房地产事业，以\"稳健经营、持续发展\"为指导思想，
立足上海拓展长三角。公司把提升企业经营水平、为股东创造价值以及扩大品牌影响力作为努
力的目标，励炼内功，真抓实干。
1、以住宅和商业地产双轮驱动强化抗风险能力。公司在产品配置方面保持住宅与商业地产
的合理动态配比，拥有一些高品质经营性物业，在一定程度上能规避房地产市场风险。
2、以优良的产品和服务获得消费者对中华企业品牌的认同。作为\"上海市著名商标\"企业，
公司创造了许多上海房地产行业第一，也开发建设了许多耳熟能详的产品，中华园系列、春城
系列、古北系列等均获得消费者好评，中华企业品牌拥有一批忠实的消费群体。
(四) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
(1)对外投资情况
报告期内，公司对外投资 34,440 万元，具体如下：
公司名称 投资金额（万元） 公司原拥有权益 现拥有权益 情况说明
江阴中企誉德房地产有限公司 6,480 65% 95%（注） 股权收购
中华企业股份有限公司 2013 年半年度报告
中企汇锦投资发展有限公司 20,000 0% 100% 成立公司
无锡中城誉品置业有限公司 7,960 0% 79.6% 成立公司
注：公司于 2013 年 7 月支付江阴中企誉德房地产有限公司 35%股权收购尾款。
(2) 持有其他上市公司股权情况
单位：元 币种:人民币
会
证 计 股
期初持 期末持
证券代 券 报告期所有者 核 份
最初投资成本 股比例 股比例 期末账面价值 报告期损益
码 简 权益变动 算 来
（％） （％）
称 科 源
目
可
供
海 出
通 售 投
600837 334,796,918.85 0.2552 0.3448 310,027,459.84 7,062,169.77 -34,482,301.41
证 金 资
券 融
资
| 中华企业股份有限公司2013年半年度报告 （下载公告） |
|---|
| 公告日期:2013-08-16 |
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| 附件：公告原文 |
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