中华企业股份有限公司
2013 年年度报告
2014 年 3 月 12 日
中华企业股份有限公司 2013 年年度报告
重要提示
一、 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、
完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司董事长朱胜杰、总经理姜维、财务总监倪伯士及财务经理唐喆声明：保证年度报
告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案：拟以 2013 年末总股本
1,555,882,832 股为基数，按每 10 股送 2 股派现金 1 元（含税）向全体股东分配利润，共分
派现金红利 155,588,283.2 元，占 2013 年度归属于上市公司股东净利润的 38.74%。
六、 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，
敬请投资者注意投资风险。
七、 不存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况。
八、 不存在违反规定决策程序对外提供担保的情况。
中华企业股份有限公司 2013 年年度报告
目录
第一节 释义及重大风险提示 ....................................................................................................... 3
第二节 公司简介........................................................................................................................... 4
第三节 会计数据和财务指标摘要 ............................................................................................... 6
第四节 董事会报告....................................................................................................................... 9
第五节 重要事项......................................................................................................................... 24
第六节 股份变动及股东情况 ..................................................................................................... 28
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ..................................................................... 32
第八节 公司治理......................................................................................................................... 37
第九节 内部控制......................................................................................................................... 41
第十节 财务会计报告 ................................................................................................................. 42
第十一节 备查文件目录 ........................................................................................................... 192
中华企业股份有限公司 2013 年年度报告
第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中华企业、公司、本公司 指 中华企业股份有限公司
地产集团 指 上海地产（集团）有限公司
上房集团 指 上海房地（集团）有限公司
经营集团 指 上海房地产经营（集团）有限公司
古北集团 指 上海古北（集团）有限公司
立信会计师事务所 指 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
元、万元、亿元 指 人民币元、万元、亿元
二、 重大风险提示：
公司已在本报告中详细描述市场、财务和经营等风险因素可能带来的影响，敬请查阅第
四节董事会报告中关于可能面对的风险章节。
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第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 中华企业股份有限公司
公司的中文名称简称 中华企业
公司的外文名称 CHINA ENTERPRISE COMPANY LIMITED
公司的外文名称缩写 CECL
公司的法定代表人 朱胜杰
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 印学青 陈禹臣
联系地址 上海市浦东新区雪野路 928 号 6 楼 上海市浦东新区雪野路 928 号 6 楼
电话 021-20772222 021-20772222
传真 021-20772766 021-20772766
电子信箱 zhqydm@cecl.com.cn zhqydm@cecl.com.cn
三、 基本情况简介
公司注册地址 上海市华山路 2 号
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 上海市浦东新区雪野路 928 号 6 楼
公司办公地址的邮政编码
公司网址 http：//www.cecl.com.cn
电子信箱 zhqy@cecl.com.cn
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《上海证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 中华企业 600675 中华企业
六、 公司报告期内注册变更情况
(一) 基本情况
注册登记日期 2012 年 12 月 25 日
注册登记地点 上海市华山路 2 号
企业法人营业执照注册号
税务登记号码
组织机构代码 13234096-3
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(二) 公司首次注册情况的相关查询索引
公司报告期内未发生注册变更情况，公司首次和上次注册情况详见公司 2012 年年度报告公
司基本情况简介。
(三) 公司上市以来，主营业务的变化情况
公司上市以来，主营业务未发生变化。
(四) 公司上市以来,历次控股股东的变更情况
公司于 1993 年上市，国家股股东持股比例 74.57%；1996 年，上海房地（集团）公司被上
海国有资产管理办公室授权管理其所持有的中华企业全部国家股，持股比例 63.92%；2004 年，
上海地产（集团）有限公司通过国家股无偿划转方式受让上海房地（集团）公司所持有的公司
国家股 49.87%股权，2004 年 12 月 31 日正式证券过户成为公司控股股东至今，现持股比例
36.36%。
七、 其他有关资料
名称 立信会计师事务所
办公地址 上海市南京东路 61 号
公司聘请的会计师事务所名称（境内）
潘莉华
签字会计师姓名
饶海兵
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元
2012 年 本期比 2011 年
主要会 上年同
2013 年
计数据 调整后 调整前 期增减 调整后 调整前
(%)
营业收
6,757,943,092.22 4,366,336,463.65 3,583,397,504.12 54.77 5,415,419,916.33 4,591,713,261.44
入
归属于
上市公
司股东 401,663,518.58 517,554,799.89 565,190,611.80 -22.39 700,067,574.62 753,849,561.34
的净利
润
归属于
上市公
司股东
的扣除
395,537,055.99 35,957,694.37 35,957,694.37 1000.01 572,250,771.59 572,250,771.59
非经常
性损益
的净利
润
经营活
动产生
的现金 -536,313,926.09 442,220,462.01 1,643,505,260.78 -221.28 -2,280,994,523.40 -1,547,363,040.76
流量净
额
2012 年末 本期末 2011 年末
比上年
2013 年末
调整后 调整前 同期末 调整后 调整前
增减(%)
归属于
上市公
司股东 5,735,471,509.67 6,740,613,173.45 5,683,883,408.22 -14.91 6,144,130,832.39 5,042,287,710.22
的净资
产
总资产 36,384,651,198.89 34,634,902,476.45 25,852,906,049.31 5.05 31,575,332,843.54 23,881,463,857.47
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(二) 主要财务数据
2012 年 本期比上年 2011 年
主要财务指标 2013 年 同期增减
调整后 调整前 调整后 调整前
(%)
基本每股收益（元
0.258 0.333 0.363 -22.52 0.450 0.485
／股）
稀释每股收益（元
0.258 0.333 0.363 -22.52 0.450 0.485
／股）
扣除非经常性损益
后的基本每股收益 0.254 0.023 0.023 1004.35 0.368 0.368
（元／股）
加权平均净资产收 下降了 2.24
5.87 8.11 10.39 14.80 15.82
益率（%） 个百分点
扣除非经常性损益
上升了 5.72
后的加权平均净资 6.38 0.66 0.66 12.01 12.01
个百分点
产收益率（%）
二、扣除非经常性损益项目和金额
单位：元
非经常性损益项目 2013 年金额 2012 年金额 2011 年金额
非流动资产处置损益
40,516,584.56 638,224,731.16 174,751,624.81
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营
业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定
29,563,959.51 23,506,339.08 9,259,626.29
标准定额或定量持续享受的政府补助除外
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合
并日的当期净损益 -43,235,940.34 -47,635,811.91 -53,781,986.72
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值
业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负
债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性
37,147.95
金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资
产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回
315,000.00
除上述各项之外的其他营业外收入和支出
-2,147,816.11 -457,639.62 1,650,056.41
少数股东权益影响额 -4,896,516.17
-28,755,213.93 -2,034,502.87
所得税影响额 -13,673,808.86
-103,285,299.26 -2,380,162.84
合计 6,126,462.59
481,597,105.52 127,816,803.03
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三、采用公允价值计量的项目
单位：元
对当期利润的影响金
项目名称 期初余额 期末余额 当期原值变动
额
可供出售金融 266,323,048.08 238,286,000.00 -32,109,552.31 33,012,035.77
资产
合计 266,323,048.08 238,286,000.00 -32,109,552.31 33,012,035.77
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第四节 董事会报告
一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2013 年，是房地产行业机遇与挑战并存的一年。一方面，限购、限贷政策仍在继续执行，
\"国五条\"宏观政策落地宣告房地产调控进一步持续；另一方面，行业投资环境全面回暖，城市
住宅市场交易量持续回升，重点城市房价稳中有升，土地市场量价齐升。从国家统计局数据看，
2013 年，全国房地产开发投资 8.6 万亿元，同比提高 3.6 个百分点；商品房销售额为 8.14 万亿
元，同比增长 26.3%；销售面积为 13 亿平方米，同比增长 17.3%。报告期内，公司着眼大局，
凝心聚力，以强化销售回笼为重点，以确保资金平衡为核心，以改革创新为动力，以完善管控
制度为抓手，全面推进各项工作的有序推进，实现了年度工作目标，保持了企业稳步持续发展。
(一) 主营业务分析
1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元
变动比例
科目 本期数 上年同期数
（%）
营业收入 6,757,943,092.22 4,366,336,463.65
54.77
营业成本 3,986,255,953.51 2,335,723,230.68
70.66
销售费用 182,197,548.78 137,271,014.00
32.73
管理费用 277,235,710.86 260,407,226.43
6.46
财务费用 732,850,993.13 746,910,031.47
-1.88
资产减值损失 115,885,305.48 252,088,756.58 -54.03
投资收益 20,248,668.83 813,541,304.02 -97.51
经营活动产生的现金
-536,313,926.09 442,220,462.01
流量净额 -221.28
投资活动产生的现金
-1,542,457,968.35 1,067,133,733.07 -244.54
流量净额
筹资活动产生的现金
1,318,972,854.04 -1,185,210,660.94 不适用
流量净额
（1）营业收入较上年同期增加 54.77%的主要原因为：报告期内公司结转主营收入的项目较上
年同期明显增加，主要有古北御庭、莫奈庄园、中华企业大厦、南郊中华园等项目。同时上年
同期国客中心 2 号楼销售金额 8.17 亿元以股权转让方式实现造成同期比较基数较低。
（2）营业成本较上年同期增加 70.66%的主要原因为：报告期内公司结转主营收入的项目较上
年同期明显增加，结转的营业成本相应增加。
（3）销售费用较上年同期增加 32.73%的主要原因为：报告期内公司加大销售力度，销售费用
相应增加，但销售费用率同比下降 0.45 个百分点。
（4）管理费用率：公司管理费用率同比下降 1.86 个百分点。
（5）财务费用率：公司财务费用率同比下降 6.26 个百分点。
（6）资产减值损失较上年同期减少 54.03%的主要原因为：报告期内公司对杭州御品湾计提了
1.1 亿元跌价准备，而上年同期公司对松江誉品谷水湾项目计提了 2.58 亿元跌价准备，从而使
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同期比较基数较高。
（7）投资收益较上年同期减少 97.51%的主要原因为：上年同期公司转让子公司上海华营置业
有限公司 100%股权取得投资收益 5.24 亿元，从而使同期比较基数较高。
（8）经营活动产生的现金流量净额较上年同期减少 221.28%的主要原因为：报告期内公司加大
了土地储备和项目投入的力度，购买商品、接受劳务支付的现金较上年同期增加了 9.67 亿元。
（9）投资活动产生的现金流量净额较上年同期减少 244.54%的主要原因为：上年同期公司转让
上海华营置业有限公司 100%股权取得转让价款 8.17 亿元，而报告期内公司收购了上海房地（集
团）有限公司 60%股权支付转让价款 12.36 亿元。
（10）筹资活动产生的现金流量净额较上年同期增加的主要原因为：报告期内公司取得借款收
到的现金较上年同期增加了 35.01 亿元。
2、收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
报告期内公司营业收入较上年同期增加 54.77%，主要原因为公司结转主营收入的项目较上
年同期明显增加，主要有古北御庭、莫奈庄园、中华企业大厦、南郊中华园等项目。
(2) 主要销售客户的情况 单位：元
客户名称 营业收入 占公司全部营业收入的比例(%)
上海京基投资有限公司 790,000,000.00 11.69
昆山润华商业有限公司 320,000,000.00 4.74
上海高岛屋百货有限公司 122,214,342.63 1.81
古北国际花园商铺某业主 25,800,000.00 0.38
古北国际广场 109 号某业主 25,236,800.00 0.37
合计 1,283,251,142.63 18.99
3、 成本
（1）分行业成本分析表
单位:元
分行业情况
本期
金额
本期占总 上年同期 较上
分行业 成本构成项目 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本 年同
(%) 比例(%) 期变
动比
例(%)
房地产
房地产行业 3,790,931,359.23 95.53 2,202,727,196.50 94.96 72.10
行业
商业和
商业和服务业 171,795,653.67 4.33 114,472,929.28 4.93 50.08
服务业
工程施
工程施工 5,751,982.82 0.14 2,638,470.71 0.11 118.00
工
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（2）分产品成本分析表
单位:元
分产品情况
本期金额
本期占总 上年同期
成本构成项 较上年同
分产品 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本
目 期变动比
(%) 比例(%)
例(%)
房产销售 房产销售 3,666,571,497.73 92.39 2,081,430,580.52 89.72 76.16
房屋租赁 房屋租赁 124,359,861.50 3.14 62,901,967.73 2.72 97.70
土地转让 土地转让 58,394,648.25 2.52 -100.00
商业和服 商业和服务
171,795,653.67 4.33 114,472,929.28 4.93 50.08
务业 业
工程施工 工程施工 5,751,982.82 0.14 2,638,470.71 0.11 118.00
4、费用
单位:元
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
销售费用 182,197,548.78 137,271,014.00 32.73
管理费用 277,235,710.86 260,407,226.43 6.46
财务费用 732,850,993.13 746,910,031.47 -1.88
所得税费用 282,465,398.80 398,692,391.82 -29.15
5、现金流
单位:元
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
经营活动产生的现金流量净额 -536,313,926.09 442,220,462.01 -221.28
投资活动产生的现金流量净额 -1,542,457,968.35 1,067,133,733.07 -244.54
筹资活动产生的现金流量净额 1,318,972,854.04 -1,185,210,660.94 不适用
6、发展战略和经营计划进展说明
报告期内，公司稳健经营，审时度势，锐意进取，敏锐把握营销时机，适时增加土地储备，
努力开拓资金渠道，扎实推进项目建设，注重提升产品品质，切实落实多元经营，在经营管理
方面取得了一定的成绩。
（1）紧抓销售，强资金回笼
报告期内，公司始终把市场营销作为全年的重点工作来部署，形成高层主抓，部门落实、
全司动员的工作格局，着力提高项目去化率，抓好工作落实。第一、将销售指标细化分解、实
现责任落实，并与业绩考核挂钩，形成倒逼激励机制；第二、根据各项目特点，量身定制销售
策略，加强产品销售的引导性与针对性；第三，采取\"一二手联动、单位团购、微博营销、电商
推广、客户会推介\"等创新营销方法，拓宽客户群体，提高产品的市场影响力。报告期内公司实
现销售资金回笼约 54 亿元，其中新盘销售约 44 亿元，存量去化约 10 亿元。
（2）开拓创新，增土地储备
报告期内，公司根据主营发展需要，在土地市场竞争激烈的大环境下，积极探索创新方式，
推进土地储备工作。一方面，尝试带功能、带设施、带方案的区域整体开发模式，结合二三线
城市平台更新契机，底价竞买取得无锡中城综合项目。另一方面，积极探索一、二级开发联动
模式，通过参与一级市场土地整理，提升意向地块的区域品质，并通过竞标方式获取嘉定安亭
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项目开发权。上述地块的取得，也为公司后续获取相关区域的整体开发权提供了先机。同时，
公司通过股权收购实现全资控股上房集团，项目储备获得重大进展。报告期内，公司新增开发
面积约 144.5 万㎡，持续经营能力得到明显改善。
（3）开源节流，保资金平衡
报告期内，公司把资金平衡作为全年工作的主线。一方面，公司加强资金管控，严格预算
管理，统筹资金使用，通过成立专项小组，动态监控预算执行，资金使用安全受控，有效降低
财务系统风险；另一方面，提高委贷、开发贷融资比例，补充资金流动性，降低负债率，通过
低利率置换高利率，中长期置换短期，银行贷款置换信托借款，有效降低财务成本，2013 年度
资金综合成本较 2012 年下降近 1.5 个百分点。同时，公司紧抓资本市场融资时机，报告期内公
司债的发行申报已获中国证监会受理。
（4）项目管控，优管理效率
报告期内，针对行业深度变化，公司强练内功，促进管理效率和效益的提升。一是积极改
进投资管理，加快项目周转率，推进“当年拿地、当年开工、当年销售”的政策。二是完成 ERP-PM
信息系统功能二次开发和合格供应商数据库的构建，制定统一的成本管理制度和流程，规范材
料采购和招投标管理。三是设立产品研发部，加强产品研发，形成统一的产品技术标准和形象
系统标准。由此取得较好的成果：无锡项目已率先实施三个“当年”政策；松江誉品谷水湾项
目被评为上海市优质结构工程；美兰湖中华园二期等多个项目获“上海市优秀住宅”金奖、银
奖。
（5）总部建设，促转型发展
报告期内，公司进一步深化企业改革创新，促进转型发展。一是调整总部部门设置，提升
部门权责职能，人才选聘竞聘上岗，充实总部职能管理人员，提升总部功能建设。二是探索多
元投资，成立投资公司进行基金管理、股权投资及市值管理等新业务，设立农业公司专项管理
崇明农用地的开发利用。三是完善对外投资管理体系，加强投资项目立项、决策的标准化程度，
提升企业科学决策能力。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、主营业务分行业、分产品情况
单位:元
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入
