2015 年年度报告
公司代码：600675 公司简称：中华企业
中华企业股份有限公司
2015 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人蔡顺明、主管会计工作负责人姜维、倪伯士及会计机构负责人（会计主管人员）
唐喆声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
由于公司2015年度实现的净利润为负，公司根据《企业会计制度》、《公司章程
》对利润分配的规定，公司董事会提议2015年度不进行利润分配，也不进行资本公积
金转增股本。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质
承诺，敬请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、重大风险提示
公司已在本报告中描述可能存在的重大风险，敬请查阅第四节管理层讨论与分析
中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及对策部分内容。
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目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 3
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 3
第三节 公司业务概要..................................................................................................................... 8
第四节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 9
第五节 重要事项........................................................................................................................... 27
第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 35
第七节 优先股相关情况............................................................................................................... 40
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 41
第九节 公司治理........................................................................................................................... 49
第十节 公司债券相关情况........................................................................................................... 52
第十一节 财务报告........................................................................................................................... 56
第十二节 备查文件目录................................................................................................................. 179
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中华企业、公司、本公司 指 中华企业股份有限公司
地产集团 指 上海地产（集团）有限公司
上房集团 指 上海房地（集团）有限公司
经营集团 指 上海房地产经营（集团）有限公司
古北集团 指 上海古北（集团）有限公司
立信会计师事务所 指 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
元、万元、亿元 指 人民币元、万元、亿元
报告期 指 2015 年 1 月 1 日至 2015 年 12 月 31 日
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 中华企业股份有限公司
公司的中文简称 中华企业
公司的外文名称 CHINA ENTERPRISE COMPANY LIMITED
公司的外文名称缩写 CECL
公司的法定代表人 姜维
二、 联系人和联系方式
董事会秘书（代理） 证券事务代表
姓名 倪伯士 陈禹臣
联系地址 上海市浦东新区雪野路928号6楼 上海市浦东新区雪野路928号6楼
电话 021-20772222 021-20772222
传真 021-20772766 021-20772766
电子信箱 zhqydm@cecl.com.cn zhqydm@cecl.com.cn
三、 基本情况简介
公司注册地址 上海市华山路2号
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 上海市浦东新区雪野路928号6楼
公司办公地址的邮政编码
公司网址 http：//www.cecl.com.cn
电子信箱 zhqy@cecl.com.cn
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四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称 《中国证券报》、《上海证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 中华企业 600675 中华企业
六、 其他相关资料
名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事
办公地址 上海市南京东路 61 号
务所（境内）
签字会计师姓名 潘莉华、饶海兵
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比
主要会计 上年同
2015年 2014年 2013年
数据 期增减
(%)
营业收入 4,654,468,864.88 4,415,231,580.72 5.42 6,757,943,092.22
归属于上 -2,487,072,739.29 -488,555,063.76 不适用 401,663,518.58
市公司股
东的净利
润
归属于上 -3,169,763,971.51 -810,908,939.46 不适用 395,537,055.99
市公司股
东的扣除
非经常性
损益的净
利润
经营活动 4,927,874,418.43 -124,996,561.13 不适用 -536,313,926.09
产生的现
金流量净
额
本期末
比上年
2015年末 2014年末 同期末 2013年末
增减（%
）
归属于上 2,719,123,633.43 5,080,439,738.33 -46.48 5,735,471,509.67
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市公司股
东的净资
产
总资产 36,617,573,266.02 40,814,471,818.16 -10.28 36,384,651,198.89
期末总股 1,867,059,398.00 1,867,059,398.00 0.00 1,555,882,832.00
本
(二) 主要财务指标
本期比上年
主要财务指标 2015年 2014年 2013年
同期增减(%)
基本每股收益（元／股） -1.332 -0.262 不适用 0.215
稀释每股收益（元／股） -1.332 -0.262 不适用 0.215
扣除非经常性损益后的基本 -1.698 -0.434 不适用 0.212
每股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） -63.77 -9.06 减少54.71个 5.87
百分点
扣除非经常性损益后的加权 -81.28 -15.03 减少66.25个 6.38
平均净资产收益率（%） 百分点
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的
净资产差异情况
□适用 √不适用
九、 2015 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收
459,290,001.18 813,295,726.33 910,273,380.89 2,471,609,756.48
入
归属于
上市公
司股东 -189,456,373.78 -549,544,917.46 -576,611,255.24 -1,171,460,192.81
的净利
润
归属于
上市公
-251,504,436.16 -572,956,607.26 -751,171,434.12 -1,594,131,493.97
司股东
的扣除
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非经常
性损益
后的净
利润
经营活
动产生
的现金 -204,266,005.87 1,282,505,351.49 1,442,877,396.44 2,406,757,676.37
流量净
额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
附注
非经常性损益项目 2015 年金额 （如适 2014 年金额 2013 年金额
用）
非流动资产处置损益 729,193,652.81 386,137,339.89 40,516,584.56
越权审批，或无正式批准
文件，或偶发性的税收返
还、减免
计入当期损益的政府补 27,780,036.86 29,353,560.82 29,563,959.51
助，但与公司正常经营业
务密切相关，符合国家政
策规定、按照一定标准定
额或定量持续享受的政府
补助除外
计入当期损益的对非金融
企业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企
业及合营企业的投资成本
小于取得投资时应享有被
投资单位可辨认净资产公
允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产
的损益
因不可抗力因素，如遭受
自然灾害而计提的各项资
产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职
工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易
产生的超过公允价值部分
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的损益
同一控制下企业合并产生 -43,235,940.34
的子公司期初至合并日的
当期净损益
与公司正常经营业务无关
的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相
关的有效套期保值业务
外，持有交易性金融资产、
交易性金融负债产生的公
允价值变动损益，以及处
置交易性金融资产、交易
性金融负债和可供出售金
融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收
款项减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后
续计量的投资性房地产公
允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、
法规的要求对当期损益进
行一次性调整对当期损益
的影响
受托经营取得的托管费收
入
除上述各项之外的其他营 19,115,842.53 25,063,575.36 -2,147,816.11
业外收入和支出
其他符合非经常性损益定
义的损益项目
少数股东权益影响额 -4,414,019.63 -27,090,713.38 -4,896,516.17
所得税影响额 -88,984,280.35 -91,109,886.99 -13,673,808.86
合计 682,691,232.22 322,353,875.70 6,126,462.59
十一、 采用公允价值计量的项目
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
响金额
以公允价值 48,362,284.20 71,981,000.00 23,618,715.80 2,267,753.36
计量且其变
动计入当期
损益的金融
资产
可供出售金 498,188,345.96 676,321,604.73 178,133,258.77 274,700,589.09
融资产
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合计 546,550,630.16 748,302,604.73 201,751,974.57 276,968,342.45
第三节 公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
报告期内,公司以从事房地产开发为主营业务，以\"稳健经营、持续发展\"为指导
思想，立足上海，拓展长三角。通过开发住宅和商业地产实现经营的双轮驱动，保持
住宅与商业、销售和租赁的适度配比。
在住宅物业方面，公司开发建设中华园系列、春城系列、古北系列等产品，包含
中高层住宅、低密度多层住宅与别墅等，满足不同客户群体的需求与偏好。
在商业地产方面，公司通过销售和持有的方式，形成合理的商业地产资产规模配
比，以实现公司租售业务的两翼齐飞。
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
1、报告期内，公司控股子公司上海房地（集团）有限公司将其所持有的上海国际汽
车城置业有限公司 40%股权通过上海联合产权交易所以公开挂牌征集意向受让人的方
式予以转让，意向受让人上海万上星安投资管理有限公司就挂牌标的与上海房地（集
团）有限公司签订了产权交易合同，转让价格为 65,186.87 万元，具体内容详见公司
发布于《中国证券报》、《上海证券报》、上海证券交易所网站（www.sse.com.cn)
临时公告：2015-010 号、2015-012 号及 2015-027 号。截至本报告期末，上述股权转
让已完成工商变更，受让方已支付全部转让价款。
2、报告期内，公司将持有的天津星华商置业有限公司和天津星华府置业有限公司各
30%股权通过天津产权交易中心以公开挂牌征集意向受让人的方式予以转让，意向受
让人天津大唐房地产开发有限公司就挂牌标的与公司签订了产权交易合同，转让价格
为 39,996 万元，具体内容详见公司发布于《中国证券报》、《上海证券报》、上海
证券交易所网站（www.sse.com.cn)临时公告：2015-051 号、2015-053 号及 2015-070
号。截至本报告期末，上述股权转让已完成工商变更，受让方按产权交易合同如约支
付转让价款。
其中：境外资产 7,853,546.91（单位：元 币种：人民币），占总资产的比例为 0.02%。
三、报告期内核心竞争力分析
公司历经 60 多年的起伏，专注于房地产事业，以\"稳健经营、持续发展\"为指导
思想，立足上海，拓展长三角。公司把提升企业经营水平、为股东创造价值以及扩大
品牌影响力作为努力的目标，励炼内功，真抓实干。
1、以住宅和商业地产双轮驱动强化抗风险能力。公司在产品配置方面保持住宅
与商业地产的配比，拥有一些高品质经营性物业，如公司标志性物业中华企业大厦。
2、以优良的产品和服务获得消费者对中华企业品牌的认同。中华企业品牌拥有
一批忠实的消费群体。作为\"上海市著名商标\"企业，公司创造了许多上海房地产行业
第一，也开发建设了许多耳熟能详的产品，中华园系列、春城系列、古北系列等均获
得消费者好评。
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3、以持续分红实现投资者价值回报。上市二十多年以来，公司秉持关注股东回
报的经营理念，每年通过分配股利或现金分红方式给予投资者持续回报，仅现金分红
累计超过 12.18 亿元，占上市以来募集资金总额 195%。
4、公司将逐步过渡至城市更新综合配套服务商作为新的战略定位，全力打造整
体配套服务体系，提升价值创造能力。
第四节 管理层讨论与分析
一、管理层讨论与分析
2015 年房地产政策坚持促消费、去库存的总基调，供需两端宽松政策频出促进市
场成交量价稳步回升，行业运行的政策环境显著改善，市场需求有效释放，楼市总体
呈现即将回暖的态势。从各线城市来看，政策对一线及部分二线重点城市的作用较为
明显，房价已出现上涨势头，而三四线城市影响较小，库存压力仍然较大，部分城市
后续去化动力不足。房产企业继续上演强者恒强，集中度提高的竞争格局。同时企业
更加注重有质量的增长，一方面平衡规模和利润，另一方面谋求战略转型。从国家统
计局数据看，2015 年全国商品房销售额、销售面积分别为 8.7 万亿元、12.8 亿平方
米,分别同比上涨 14.4%和 6.5%;新开工面积 15.4 亿平方米,同比下降 14.0%;开发投资
额 9.6 万亿元,同比上升 1.0%。2015 年上海地区土地购置面积 263.39 万平方米，房
屋新开工面积 2,605 万平方米，房屋施工面积 15,095 万平方米，房屋竣工面积 2,647
万平方米；上海商品房销售额 5,093.55 亿元，商品房销售面积 2,431 万平方米，存
货去化周期 10.14 个月。
公司项目主要集中在上海及部分二、三线城市，市场占有率较低，部分区域成交
量虽然呈逐渐上升趋势，但成交价格仍未有明显上涨。
二、报告期内主要经营情况
报告期内，公司以推进销售去化和资金回笼为第一要务。通过提升产品附加值，
优化项目配套功能，加大促销力度等一系列措施尽一切努力推动项目加快实现去化。
2015 年，公司共签订合同金额约 80 亿元，实现资金回笼约 91 亿元（不包含股权出让），
主要项目如下所示：
单位：亿元 币种：人民币
项目名称 签约金额 回笼金额
尚汇豪庭 33.21 35.64
无锡中城誉品 6.07 6.33
铂珏公馆 8.53 8.15
誉品谷水湾 10.53 9.83
江阴尚海荟 4.60 4.59
在全力去化存量的同时，公司努力压缩带息负债，降低资金杠杆，减少财务成本，
融资总额由年初 236 亿元下降至年末 181 亿元，贷款资金成本从 8.05%降至 7.5%。公
司于 2015 年 3 月启动申请发行票面总额不超过 50 亿元公司债，截止年底已获批 38
亿元额度，并以 6%的利率成功发行第一期 8.57 亿元无担保私募公司债。同时，以 5.47%
和 5%的较低利率成功发行两期各 8 亿元中期票据。
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(一) 主营业务分析
利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
变动比例
科目 本期数 上年同期数 情况说明
（%）
营业收入 4,654,468,864.88 4,415,231,580.72 5.42% 主营收入较上年同期略有增加
营业成本 3,659,935,466.49 3,436,123,566.17 6.51% 主营成本较上年同期略有增加
销售费用 183,287,835.16 169,982,131.59 7.83% 销售费用较上年同期略有增加
管理费用 284,453,780.71 265,216,371.15 7.25% 管理费用较上年同期略有增加
财务费用 1,130,268,933.51 1,041,296,876.31 8.54% 财务费用较上年同期略有增加
资产减值损失 2,192,968,637.00 649,710,645.05 237.53% 主要系报告期内江阴尚海荟、江
阴中企上城、朱家角香堤艺墅、
松江誉品谷水湾计、杭州御品湾
等项目提存货跌价准备所致
投资收益 625,141,860.02 1,292,412,048.40 -51.63% 上年同期古北商务分区 9-4 项目
和华宁国际广场的出售以股权转
让方式实现使得上年同期比较基
数较大
归属于母公司所 -2,487,072,739.29 -488,555,063.76 不适用 主要系报告期内计提了大额的存
有者的净利润 货跌价准备所致
经营活动产生的 4,927,874,418.43 -124,996,561.13 不适用 报告期内公司销售商品提供劳务
现金流量净额 收到的现金较上年同期大幅增
加，同时购买商品、接受劳务支
付的现金较上年同期有所减少所
致
投资活动产生的 -92,675,652.76 1,880,320,199.19 -104.93% 上年同期公司收到古北商务分区
现金流量净额 9-4 项目和华宁国际广场的股权
转让款使得上年比较基数较大
筹资活动产生的 -5,320,144,730.66 351,683,777.56 -1612.76 报告期内公司取得借款收到的现
现金流量净额 % 金较上年同期大幅减少，而偿还
债务支付的现金较上年大幅增加
所致
1. 收入和成本分析
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业成本比
营业收入比上年
分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%） 上年增减 毛利率比上年增减（%）
增减（%）
（%）
房地产行业 4,402,167,516.83 3,435,229,800.49 21.97 5.43 6.45 减少 0.74 个百分点
商业和服务业 212,129,945.91 198,949,667.56 6.21 8.20 10.69 减少 2.11 个百分点
工程施工 8,135,010.06 6,399,411.80 21.33 -46.31 -46.39 增加 0.12 个百分点
合计 4,622,432,472.80 3,640,578,879.85 21.24 5.38 6.49 减少 0.82 个百分点
主营业务分产品情况
营业成本比
营业收入比上年
分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%） 上年增减 毛利率比上年增减（%）
增减（%）
（%）
房产销售 3,799,973,873.53 3,320,534,485.41 12.62 1.23 6.57 减少 4.38 个百分点
土地收储 263,000,000.00 21,642,481.54 91.77
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房屋租赁 339,193,643.30 93,052,833.54 72.57 -19.54 -16.47 减少 1.01 个百分点
商业和服务业 212,129,945.91 198,949,667.56 6.21 8.20 10.69 减少 2.11 个百分点
工程施工 8,135,010.06 6,399,411.80 21.33 -46.31 -46.39 增加 0.12 个百分点
合计 4,622,432,472.80 3,640,578,879.85 21.24 5.38 6.49 减少 0.82 个百分点
主营业务分地区情况
营业成本比
营业收入比上年
分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%） 上年增减 毛利率比上年增减（%）
增减（%）
（%）
上海地区 4,033,713,406.84 3,041,401,927.86 24.60 -7.33 -9.72 增加 2.00 个百分点
江苏地区 585,169,305.96 594,275,359.27 -1.56 2,057.08 1,218.98 增加 64.53 个百分点
浙江地区 3,549,760.00 4,901,592.72 -38.08 -46.21 0.00 减少 63.80 个百分点
合计 4,622,432,472.80 3,640,578,879.85 21.24 5.38 6.49 减少 0.82 个百分点
(2). 产销量情况分析表
产销量情况说明
主要客户情况表： 单位：元 币种：人民币
