2014 年年度报告
公司代码：600683 公司简称：京投银泰
京投银泰股份有限公司
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重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完
整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人田振清、主管会计工作负责人贾卫平及会计机构负责人（会计主管人员）谢雪
林声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计，公司 2014 年度实现归属于上市公司股东的
净利润 25,144,974.48 元。母公司实现净利润-127,092,288.36 元，加上年初未分配利润余额
690,928,357.37 元，减 2014 年度发放 2013 年度现金红利 22,964,105.51 元，年末母公司合计可
供股东分配的利润 540,871,963.50 元。公司目前处于成长阶段，项目建设资金需求量较大，本报
告期不进行利润分配，留存未分配利润用于项目后续建设投入；本年度不进行资本公积转增股本。
本预案尚须提交公司股东大会审议批准。
六、 前瞻性陈述的风险声明
公司2014年度报告涉及的未来计划等陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投
资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
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目录
第一节 释义及重大风险提示 ......................................................................................................... 4
第二节 公司简介............................................................................................................................. 5
第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................. 7
第四节 董事会报告 ......................................................................................................................... 9
第五节 重要事项........................................................................................................................... 29
第六节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 39
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 43
第八节 公司治理........................................................................................................................... 49
第九节 内部控制........................................................................................................................... 52
第十节 财务报告........................................................................................................................... 53
第十一节 备查文件目录 ................................................................................................................. 164
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第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
本公司、公司、京投银泰 指 京投银泰股份有限公司
公司法 指 中华人民共和国公司法
公司章程 指 京投银泰股份有限公司章程
京投公司 指 北京市基础设施投资有限公司
中国银泰 指 中国银泰投资有限公司
证券登记公司 指 中国证券登记结算有限责任公司
京投置地 指 北京京投置地房地产有限公司
京投阳光 指 北京京投阳光房地产开发有限公司
北京万科 指 北京万科企业有限公司
基石基金 指 北京基石创业投资基金（有限合伙）
上海礼兴 指 上海礼兴酒店有限公司
无锡嘉仁 指 无锡嘉仁花园酒店管理有限公司
无锡惠澄 指 无锡惠澄实业发展有限公司
钱湖国际 指 宁波市钱湖国际会议中心开发有限公司
潭柘投资 指 北京潭柘投资发展有限公司
京投万科 指 北京京投万科房地产开发有限公司
宁波华联 指 宁波华联房地产开发有限公司
外贸公司 指 宁波银泰对外经济贸易有限公司
银泰百货 指 银泰百货宁波海曙有限公司
兴业置业 指 北京京投兴业置业有限公司
尚德置业 指 北京京投银泰尚德置业有限公司
灜德置业 指 北京京投灜德置业有限公司
京投银泰置业 指 北京京投银泰置业有限公司
鄂尔多斯项目公司 指 鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限责任公司
京泰祥和 指 北京京泰祥和资产管理有限责任公司
晨枫公司 指 北京晨枫房地产开发有限公司
台湾会馆 指 北京台湾会馆开发建设有限公司
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
二、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述了存在的风险事项，敬请查阅“第四节董事会报告”中“二、董
事会关于公司未来发展的讨论与分析-（五）可能面对的风险”部分的内容。
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第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 京投银泰股份有限公司
公司的中文简称 京投银泰
公司的外文名称 METRO LAND CORPORATION LTD.
公司的法定代表人 田振清
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 杨锟 邢林霞
联系地址 北京市朝阳区建国门外大街2号银泰中心 北京市朝阳区建国门外大街2号银泰中心
C座17层 C座17层
电话 010-65636622 010-65636620
传真 010-85172628 010-85172628
电子信箱 ir@600683.com ir@600683.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 宁波市海曙中山东路238号
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 北京市朝阳区建国门外大街2号银泰中心C座17层
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.600683.com
电子信箱 ir@600683.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 中国证券报、上海证券报、证券日报、证券时报
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 京投银泰 600683 银泰股份
六、 公司报告期内注册变更情况
（一） 基本情况
注册登记日期 1992 年 9 月 8 日
注册登记地点 宁波市工商行政管理局
企业法人营业执照注册号
税务登记号码
组织机构代码 14405209-6
（二） 公司首次注册情况的相关查询索引
公司首次注册情况详见 2011 年年度报告公司基本情况。
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（三） 公司上市以来，主营业务的变化情况
公司前身为宁波华联集团股份有限公司，自 1993 年 9 月上市以来主营业务为五金交电化工、
百货零售、批发业等。2005 年 11 月公司完成了商业资产剥离重组后，公司主营业务由商业百货
零售、批发业转变为房地产开发、经营及租赁等业务。目前公司的经营范围为：客运汽车出租及
汽车保养（限分支机构经营）；房地产开发、经营及租赁；家用电器及日用品的批发、零售；自
营和代理货物和技术的进出口，但国家限制或禁止进出口的货物和技术除外；技术咨询、房地产
咨询、实业投资及咨询（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
（四） 公司上市以来，历次控股股东的变更情况
1、1993 年，公司公开发行股票在上海证券交易所上市交易，控股股东为宁波市国有资产管
理局；
2、2000 年，通过协议转让方式控股股东变更为中国银泰；
3、2009 年，公司非公开发行股票，控股股东变更为京投公司。
七、 其他有关资料
名称 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师
办公地址 北京市海淀区车公庄西路 19 号 68 号楼 A-1 和 A-5 区域
事务所（境内）
签字会计师姓名 文武兴、莫伟
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年
主要会计数据 2014年 2013年 2012年
同期增减(%)
营业收入 3,486,173,374.38 996,274,665.97 249.92 1,122,229,885.64
归属于上市公司股
25,144,974.48 74,528,801.79 -66.26 86,496,857.15
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 -343,026,623.88 -611,377,267.25 不适用 -433,549,142.16
损益的净利润
经营活动产生的现
183,568,068.87 -8,298,597,221.18 不适用 -727,892,855.32
金流量净额
本期末比上
2014年末 2013年末 年同期末增 2012年末
减（%）
归属于上市公司股
1,868,241,977.61 1,866,061,108.64 0.12 1,839,682,850.66
东的净资产
总资产 29,660,440,367.97 24,009,913,370.78 23.53 14,992,040,919.79
(二) 主要财务指标
本期比上年同
主要财务指标 2014年 2013年 2012年
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.03 0.10 -70.00 0.12
稀释每股收益（元／股） 0.03 0.10 -70.00 0.12
扣除非经常性损益后的基本每
-0.46 -0.83 不适用 -0.59
股收益（元／股）
减少2.66个百
加权平均净资产收益率（%） 1.35 4.01 4.81
分点
扣除非经常性损益后的加权平
-18.35 -32.92 不适用 -24.11
均净资产收益率（%）
二、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净
资产差异情况
□适用 √不适用
三、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
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单位:元 币种:人民币
附注（如适
非经常性损益项目 2014 年金额 2013 年金额 2012 年金额
用）
主要系公司
处置子公司
非流动资产处置损益 223,018,329.30 661,084,085.05 559,332,312.98
股权产生的
收益
计入当期损益的政府补助，
但与公司正常经营业务密切
主要系政府
相关，符合国家政策规定、 8,949,150.64 29,106,068.00 21,858,603.00
补助
按照一定标准定额或定量持
续享受的政府补助除外
收取参股公
司及被处置
计入当期损益的对非金融企
70,198,587.80 公司协议借 110,742,204.61 19,317,285.76
业收取的资金占用费
款资金占用
费
收取参股公
对外委托贷款取得的损益 163,720,846.96 司委托贷款 53,184,279.83 86,558,135.68
利息
除上述各项之外的其他营业
-1,303,646.18 2,049,005.58 -4,939,096.58
外收入和支出
少数股东权益影响额 285,488.66 -303,778.66 -18,369.1
所得税影响额 -96,697,158.82 -169,955,795.37 -162,062,872.43
合计 368,171,598.36 685,906,069.04 520,045,999.31
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第四节 董事会报告
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
1、总体经营情况概述
2014 年是房地产行业的调整年，市场供求关系逆转，去库存成为楼市的主线，行业进入调整
换挡和稳定发展的新阶段。报告期内，全国商品住宅销售单价略有上升，但销售量明显下滑，整
体销售额下降，全年销售面积约为 10.52 亿平方米，销售金额约为 6.24 万亿元，较上年同期分别
下降 9.1%和 7.8%；主要城市房地产市场持续分化，一线城市竞争加剧，北京市场全年成交量出现
较大幅度下滑，商品房销售面积同比下降 23.3%。
报告期内，公司继续深化“以北京为中心，以轨道交通为依托”的发展战略，着力优化投资
布局，提升运营效率。一方面，克服房地产行业下行的不利形势，全力打开销售局面，京内轨道
物业项目均按计划有序推进，整体销售情况较好。根据易居（中国）克尔瑞信息集团的统计排名，
公司 2014 年度签约销售额进入北京前五、全国百强。另一方面，年内新增北京市门头沟区潭柘寺
C 地块项目，出售晨枫公司股权，资产结构进一步优化，目前公司专业特色突出，资产整体质量
相对优良。公司现持有的项目总建筑面积 300 万平方米，权益建筑面积 180 万平方米，在京货值
占 90%以上。2014 年，实现了西华府、公园悦府两个轨道物业项目一期的销售结转，超额完成年
度运营类指标任务，具体各项目进展情况如下：（1）西华府项目：项目累计签约销售金额 31 亿
元，盖上商品房 7-10#楼取得竣工备案表并交付，2014 年签约销售金额位列北京商品住宅单盘销
售第三名；（2）公园悦府项目：年内实现签约销售额 17 亿元，盖上商品房 1-6#楼取得竣工备案
表并交付；（3）琨御府项目：全年实现签约销售金额 32 亿元，位列北京商品住宅单盘销售第二
名；（4）潭柘寺 C 地块项目：10 月底中标项目，年底已完成方案设计阶段稿，开始办理立项等
前期手续；（5）新里程项目：进行精装修及市政工程建设，全年实现签约销售金额 3.1 亿元；（6）
金域公园项目：6 月份首次开盘销售，全年实现签约销售金额 3.4 亿元，一期取得竣工备案并交
付；（7）无锡鸿墅项目：一期单体工程完工，正进行机电、市政及园林施工，3 月份首次开盘销
售，全年实现签约销售额 0.8 亿元，位列无锡惠山新城板块别墅类项目年度成交额第二名。
同时，公司也更加深刻地认识到，轨道物业项目因距离轨道交通线路较近，为保障轨道交通
运营安全，沉降限制要求严格，施工时间受限，施工工法复杂，施工组织难度大，质量要求高，
使得项目成本增加且工期控制难度增大。不同轨道物业项目因与轨道交通线路的相对位置关系不
同而存在差异，同一项目内不同位置的开发建设也存在差异。这些导致项目成本控制和收益预测
难度加大。上述特点对开发企业的统筹、设计、开发能力提出了更高要求。公司将不断提高项目
设计开发水平，尽可能以可控工期推出优质产品，通过有质量的增长及创新，提升轨道物业开发
专业化能力，切实打造自身核心竞争力。
2、财务状况分析
报告期内，归属于上市公司股东净利润 2,514.50 万元，与上年同期相比减少 66.26%；公司
实现营业总收入 348,617.34 万元，同比增幅 249.92%，主营业务收入中房地产业务实现收入
317,081.48 万元，较上年同期增加 250,307.46 万元，增幅 374.86%，主要系本报告期房地产项目
结转销售收入同比增加所致；进出口业务收入 23,500.81 万元，较上年同期减少 1,118.37 万元，
减幅 4.54%；国内贸易收入 5,361.41 万元；服务及其他收入 2,630.53 万元。报告期内公司处置
股权增加利润总额 22,319.47 万元，较上年同期处置股权产生的利润总额减少 43,484.33 万元；
公司对鄂尔多斯项目公司委托贷款计提资产减值准备 8,438.45 万元，因计提减值准备导致利润总
额减少 8,438.45 万元；剔除投资收益影响后利润总额较上年同期增加 58,687.50 万元。
报告期内，公司三项费用总计 31,210.56 万元，较上年同期减少 6,589.83 万元，减幅 17.43%；
其中管理费用 12,358.40 万元，较上年同期增加 629.81 万元，增幅 5.37%；销售费用 11,246.18
万元，较上年同期增加 5,663.23 万元，增幅 101.44%，主要系公司规模扩大，项目增加，广告宣
传及代理费增加，导致销售费用增加；财务费用 7,605.98 万元，与上年同期相比减少 12,882.87
万元，主要系公司转让股权收回投资款，费用化贷款减少所致。
本报告期末，公司资产负债率 92.68%，公司资产总额 2,966,044.04 万元，较上年末增加
565,052.70 万元，增幅 23.53%，资产总额中存货期末余额 2,310,980.00 万元，占资产总额的
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77.91%，较期初增加 433,173.20 万元，增幅 23.07%，其中北京地区存货达 2,191,021.34 万元，
占存货总额的 94.81%，主要系轨道物业项目及潭柘寺 C 地块项目，公司资产质量良好。负债总额
2,748,895.01 万元，较上年末增加 574,075.33 万元，增幅 26.40%，主要系随着公司规模的不断
扩大及项目开发速度的加快，预收账款及借款增加，负债总额中预收账款期末余额 562,724.20
万元，较期初增幅 161.51%，随着公司各项目滚动开发，预售资金快速回笼，公司有能力偿还到
期各项债务。
报告期末，归属于上市公司股东的净资产 186,824.20 万元，较上年末增加 218.09 万元；报
告期内公司发放 2013 年度股东现金红利 2,296.41 万元；2014 年度合并利润表中归属于母公司所
有者的净利润 2,514.50 万元。
3、公司主要项目及储配情况
截至报告期末，公司在建、拟建二级开发项目共 8 个，合计总建筑面积约 299.62 万平方米，
2014 年全年施工面积 131.34 万平方米，竣工面积 14.69 万平方米，公司主要项目房地产储备情
况如下表：
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公司主要项目及储备情况
单位：万平方米
2014 年 持有土地 拟发展作销售的土地 拟发展作出租的土
项目位 状 权 占地面 总建筑 剩余可售 2014 年施 及房产面积 及房产面积 地及房产面积
项目 竣工
置 况 益 积 面积 面积 工面积
面积 土地 房产 土地 房产 土地 房产
公园悦 北京昌 在
51% 25.94 62.82 37.58 31.96 7.02 23.49 56.88 23.49 56.88 0
府 平区 建
北京海 在
琨御府 51% 15.91 39.5 23.49 39.50 0 13.96 34.67 13.96 34.67 0
淀区 建
北京丰 在
西华府 50% 23.32 66.28 43.05 28.87 4.88 20.52 58.33 20.52 58.33 0
台区 建
潭柘寺 北京门 拟
51% 23.62 42.63 27.89 0 0 23.62 42.63 23.62 42.63 0
C 地块 头沟区 建
金域公 北京房 在
49% 2.75 6.96 4.04 6.96 2.79 2.19 5.55 2.19 5.55 0
园 山区 建
北京房 在
新里程 80% 7.14 17.14 3.98 10.46 0 2.89 6.94 2.89 6.94 0
山区 建
无锡惠 在
鸿墅 100% 24.16 47.04 36.85 7.08 0 23.62 45.97 23.62 45.97 0
山区 建
鄂尔多
在
泰悦府 斯东胜 49% 25.16 17.25 13.40 6.51 0 25.16 17.25 25.16 17.25 0
建
区
小计 148.00 299.62 190.28 131.34 14.69 135.45 268.22 135.45 268.22 0
注：剩余可售面积中未含车位等地下部分；表格中所有面积类数据均为项目整体面积，未按照公司权益折算。
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4、公司房地产项目销售情况
2014 年，公司新推售公园悦府、琨御府及无锡鸿墅项目，加上已开盘销售的西华府、新里程
及金域公园项目，公司年内实现签约销售面积 18.36 万平方米，签约销售金额 71.27 亿元，销售
均价为 38,831 元/平方米。
报告期内签约销售面积 销售价格 签约销售额
项目 项目种类
（万平方米） （元/平方米） （万元）
公园悦府 住宅 5.94 29,102 172,849
西华府 住宅 3.69 39,183 144,450
琨御府 住宅 4.83 66,650 321,781
新里程 住宅 1.41 22,193 31,377
金域公园 住宅 1.42 23,832 33,808
无锡鸿墅 住宅 1.07 7,878 8,404
小计 18.36 712,669
5、公司主要房地产出租情况
可出租面积 2014 年度租金收入 每平方米租金
物业名称 项目种类 出租率
（平方米） （万元） （元/天）
阳光花园 幼儿园 2,436.00 100% 81.00 0.91
泰悦豪庭 商铺 2,264.53 100% 269.81 3.26
华联 2 号楼及
商用库房 10,794.11 100% 440.90 1.12
中农信商厦
商铺及购物中心 6,539.58 100% 1,479.64 6.20
华联 3 号楼
写字楼 6,468.56 95% 630.78 2.81
6、财务融资情况
报告期内，为保障房地产业务发展、日常经营及在建项目投资的资金需求，公司主要通过银
行贷款、信托及股东借款方式进行融资，2014 年末公司融资余额 2,007,982.53 万元，加权平均
融资成本年化利率为 9.62%；最低项目融资年化利率 9.17%，最高项目融资年化利率 10.32%，房
地产项目利息资本化率 9.90%，利息资本化金额为 152,429.11 万元。
(一) 主营业务分析
1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 3,486,173,374.38 996,274,665.97 249.92
营业成本 2,592,871,359.55 928,648,019.59 179.21
销售费用 112,461,809.53 55,829,507.38 101.44
管理费用 123,583,958.46 117,285,927.59 5.37
财务费用 76,059,751.88 204,888,479.94 -62.88
经营活动产生的现金流量净额 183,568,068.87 -8,298,597,221.18 不适用
投资活动产生的现金流量净额 983,525,162.48 1,521,599,355.47 -35.36
筹资活动产生的现金流量净额 -30,075,759.72 7,447,197,357.13 -100.40
2、 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
本报告期营业收入较上年同期增幅较大,主要系公园悦府及西华府项目实现销售结转，上年同
期仅新里程项目实现销售结转，2014 年度实现销售结转面积及金额较上年同期增幅较大。
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2014 年年度报告
(2) 以实物销售为主的公司产品收入影响因素分析
2014 年度公司主要房地产项目完工及结转面积情况
单位：平方米
本期尚未结转开发产
项目名称
