广州珠江实业开发股份有限公司
2012 年年度报告
1
重要提示
一、公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、
完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、未出席董事情况
未出席董事姓名 未出席董事职务 未出席董事的说明 被委托人姓名
蔡穗声 独立董事 因公出差 张晋红
三、大华会计师事务所(特殊普通合伙)为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、公司负责人郑暑平、主管会计工作负责人张逸波及会计机构负责人（会计主管人员）
黄晓芩 声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，
敬请投资者注意投资风险。
六、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
七、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
2
目录
第一节 释义及重大风险提示......................................................................................................... 1
第二节 公司简介 ............................................................................................................................ 2
第三节 会计数据和财务指标摘要................................................................................................. 4
第四节 董事会报告 ........................................................................................................................ 6
第五节 重要事项 .......................................................................................................................... 15
第六节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 18
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 23
第八节 公司治理 .......................................................................................................................... 30
第九节 内部控制 .......................................................................................................................... 34
第十节 财务会计报告 .................................................................................................................. 35
第十一节 备查文件目录............................................................................................................... 96
3
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第一节 释义及重大风险提示
一、释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司、珠江实业 指 广州珠江实业开发股份有限公司
控股股东、珠江实业集团 指 广州珠江实业集团有限公司
证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
大华会计师事务所（特殊普通合
会计师事务所 指
伙）
2012 年 1 月 1 日至 2012 年 12 月
报告期 指
31 日
二、重大风险提示：
公司已在本报告中详细描述存在的政策风险、行业风险、财务风险等，请查阅“第四节
董事会报告”中董事会关于公司未来发展的展望部分内容。
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第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 广州珠江实业开发股份有限公司
公司的中文名称简称 珠江实业
GUANGZHOU PEARL RIVER INDUSTRIAL
公司的外文名称
DEVELOPMENT CO.,LTD
公司的外文名称缩写 GZPR
公司的法定代表人 郑暑平
二、 联系人和联系方式
职务 董事会秘书 证券事务代表
姓名 黄静 马敏虹
广州市环市东路 362-366 号好世 广州市环市东路 362-366 号好世
联系地址
界广场 30 楼 界广场 30 楼
电话 020-83752828 020-83752439
传真 020-83752663 020-83752663
电子信箱 huangjing@gzzjsy.com maminhong@gzzjsy.com
三、 基本情况简介
广州市越秀区环市东路 362-366 号好世界广场
公司注册地址
3001-3005 室
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 广州市环市东路 362-366 号好世界广场 30 楼
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.gzzjsy.com
电子信箱 gzzjsy@gzzjsy.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 《上海证券报》、《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
A股 上海证券交易所 珠江实业
六、 公司报告期内注册变更情况
(一) 基本情况
注册登记日期 2013 年 1 月 30 日
广州市越秀区环市东路 362-366 号好世界广场
注册登记地点
3001-3005 室
企业法人营业执照注册号
广州珠江实业开发股份有限公司 2012 年年度报告
税务登记号码 国税：44010219048157X；地税：44010019048157X
组织机构代码 19048157-X
(二)公司首次注册情况的相关查询索引
公司首次注册情况详见 1993 年年度报告公司基本情况部分。
(三)公司上市以来，主营业务的变化情况
公司上市以来，主营业务未发生变化。
(四)公司上市以来,历次控股股东的变更情况
公司上市以来，控股股东未发生变更。
七、 其他有关资料
大华会计师事务所(特殊普通合
名称
伙)
北京市海淀区西四环中路 16 号
公司聘请的会计师事务所名称（境内） 办公地址
院 7 号楼 11 层 1101
范荣
签字会计师姓名
韩军民
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年同
主要会计数据 2012 年 2011 年 2010 年
期增减(%)
营业收入 1,797,185,026.24 1,212,421,627.36 48.23 652,705,730.51
归属于上市公司股东的净利
344,312,431.43 221,903,626.47 55.16 131,679,017.93
润
归属于上市公司股东的扣除
343,953,346.87 221,625,183.00 55.20 122,481,214.87
非经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净
400,447,780.77 19,385,295.96 1,965.73 60,346,746.72
额
本期末比上年
2012 年末 2011 年末 同期末增减 2010 年末
(%)
归属于上市公司股东的净资
1,447,722,136.64 1,103,409,705.21 31.20 881,506,078.74
产
总资产 3,533,430,800.38 2,793,831,815.14 26.47 2,300,810,935.41
(二) 主要财务数据
本期比上年同
主要财务指标 2012 年 2011 年 2010 年
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 1.09 0.70 55.16 0.42
稀释每股收益（元／股） 1.09 0.70 55.16 0.42
扣除非经常性损益后的基本
1.09 0.70 55.20 0.39
每股收益（元／股）
增加 4.63 个百
加权平均净资产收益率（%） 26.99 22.36 15.78
分点
扣除非经常性损益后的加权 增加 4.63 个百
26.96 22.33 14.68
平均净资产收益率（%） 分点
二、 非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 2012 年金额 2011 年金额 2010 年金额
非流动资产处置损益 841,309.66 167,004.74 518,835.91
除同公司正常经营业务相关的
有效套期保值业务外，持有交易
性金融资产、交易性金融负债产
生的公允价值变动损益，以及处 2,213,006.85 1,121,434.03 523,436.57
置交易性金融资产、交易性金融
负债和可供出售金融资产取得
的投资收益
单独进行减值测试的应收款项 14,086,244.30
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减值准备转回
除上述各项之外的其他营业外
-2,600,815.76 -929,446.92 -2,869,059.55
收入和支出
少数股东权益影响额 25,278.66 12,266.11 4,280.18
所得税影响额 -119,694.85 -92,814.49 -3,065,934.35
合计 359,084.56 278,443.47 9,197,803.06
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第四节 董事会报告
一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
1、2012 年公司所处行业的市场环境分析
2012 年，国家对房地产调控政策坚持不放松，量价齐控。虽然下半年主要城市住宅成交状
况有所恢复，市场呈现回暖态势，但全国商品住宅市场成交量增速放缓的趋势依然明显，各地
市场走势呈明显分化，一线城市及沿海主要城市成交相对活跃，中西部地级以下城市的成交状
况不容乐观。
国家统计局数据显示，2012 年，全国房地产开发累计投资 7.18 万亿元，同比增长 16.2%，
其中，全国住宅开发投资完成额同比增长 11.4%，增速为近十年来最低；全国住宅新开工面积
同比下降 11.2%，同样为多年来罕见。
为促进货币信贷合理适度增长，央行在 2012 年 2 月和 5 月分别两次下调存款准备金率各
0.5 个百分点，并在 6、7 月两次下调存贷款基准利率。报告期内的货币政策下，尽管行业的融
资环境相比 2011 年有所改善，但并未出现根本性的好转。拓宽融资渠道、增强资金稳健性对于
房地产企业仍然非常重要。
2、2012 年公司总体经营情况
2012 年，尽管国家持续严格执行房地产调控政策，但公司积极应对宏观环境的新变化，抢
抓机遇，开拓进取，顺利完成管理层的新旧交接，并超额完成了公司五年发展战略的预期目标，
实现了公司经济总量上新台阶、经济效益有新突破、持续发展有新动力、品牌实力有新提升，
开创了公司近年来又好又快发展的崭新局面。
（1）逆势发展，业绩大幅攀升
近年来，公司经营业绩逐年上升。2012 年，公司实现了规模和利润的大幅\"双增长\"，超额
完成了董事会定下的发展目标，在不确定因素较多的行业环境中再创历史新高。
报告期内，公司实现营业总收入 179,718.50 万元，同比增长 48.23%；实现利润总额 45,934.16
万元，同比增长 54.89%；实现净利润 34,431.24 万元，同比增长 55.16%；实现每股收益 1.09 元；
加权平均净资产收益率为 26.99%。截至报告期末，公司资产总额 353,343.08 万元，比上年末增
长 26.47%，归属于母公司所有者权益 144,772.21 万元，比上年末增长 31.20%，公司资产负债
率为 59.01%。
（2）深耕广州，打造高端地产品牌
2012 年，公司继续深耕拥有品牌优势的广州市场，通过珠江璟园打造广州顶级高端住宅品
牌，通过 S8 项目打造智能生态商务品牌，通过广隆项目打造老城区极品大宅品牌，实现项目品
牌与公司品牌一起提升的战略目标。
◆广州珠江璟园项目
项目位于广州市珠江新城珠江公园正南面，定位为可私家收藏的国际大都市城市名片，CBD
别墅级国际人文社区。项目占地面积约 2 万平方米，总建筑面积约 12.9 万平方米。
报告期内，珠江璟园项目新增签约住宅面积 24,807.71 平方米，其中，南区 314.86 平方米，
北区 24,921.75 平方米；新增签约金额 120,180.39 万元，结算金额 120,454.03 万元。
截止到报告期末，珠江璟园项目尚余未销售住宅：南区 12 套，面积 4,311 平方米，北区 181
套，面积 36,710.02 平方米，未销售商业面积 677.16 平方米。
◆广州 S8 项目
项目位于广州市东风中路与仓边路相交路口西南侧，为越秀区传统商务区，临近省、市两
级政府，地理位置优越。项目定位为超甲级、精品、高品质、高档次智能生态写字楼，总用地
面积约 7,500 平方米，楼高 36 层，建筑总高度 188 米，总建筑面积约 5.8 万平方米，其中地上
4.3 万平方米，地下 1.5 万平方米。项目已于 2012 年 12 月开工建设。
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◆广州广隆项目
项目由公司和香港会德丰合作开发，公司占 30%权益。项目位于广州市东风中路与解放路
交汇处，地处越秀区核心位置，拥有丰富的景观、便利的交通、繁华的商业以及悠久的人文和
教育资源。项目定位为老城区极品大宅，占地面积 8,840 平方米，总建筑面积近 5 万平方米，
其中地上面积约 3.4 万平方米，地下面积约 1.5 万平方米，项目预计可售面积为 3.1 万平方米。
项目预计 2013 年末达到预售条件。
（3）开拓湖南，建设大型城市综合体
2012 年，公司在湖南开拓的项目捷报频传：成功竞得华英地块，项目开发顺利推进，楼盘
逆势大卖，成功地实现了公司多区域、多项目共同发展、\"一核两翼\"（广州核心，湖南、海南
两翼）的战略目标。
长沙项目位于长沙市开福区芙蓉北路与福元西路交汇处，定位为长沙首席成熟精装大盘。
项目分为一期珠江花城和二期珠江郦城。2012 年，公司成功竞得长沙市编号[2012]网挂 045 号
华英地块的国有建设用地的使用权。该地块使用权面积 51,650.38 平方米，容积率为 3.5，商业
比例不低于 30%，可建面积达 18 万平方米，公司拟规划建成大型城市综合体。
珠江花城占地 390 亩，总建筑面积约 62 万平方米，共分四个组团开发，现阶段销售工作已
接近尾声。珠江花城项目内的酒店--珠江花园酒店，总建筑面积约 4.1 万平方米，其中，地上面
积约 3.4 万平方米，地下面积约 0.7 万平方米。酒店以豪华、精致、注重细节为目标，以绿色、
低碳为理念，以人性化、个性化、智能化为突出特色，定位为高档个性化精品酒店，具有客房、
会议、餐饮、康体等功能，提供金钥匙贴身管家等五星级服务。酒店预计于 2013 年第二季度试
营业。
珠江郦城规划用地 470 亩，总建筑面积约 54 万平方米，共分三个组团开发。其地上面积约
43 万平方米，地下面积约 11 万平方米；规划住宅面积约 40 万平方米，规划商铺面积 7,710 平
方米。珠江郦城一组团于 2013 年 1 月对外销售。
报告期内，珠江花城项目新增签约住宅面积 57,885.5 平方米，签约公寓面积 7,927.01 平方
米；新增签约金额 47,882 万元，结算金额 52,930.89 万元。截止到报告期末，珠江花城项目尚
余未销售住宅面积 653.23 平方米，未销售公寓面积 8,388.1 平方米，未销售商业面积 31,988.1
平方米。
（4）科学经营，优质物业提供稳定现金流
公司通过科学经营优质物业，为房地产开发主业提供了稳定的现金流，确保了公司发展的
顺利进行。
公司的商业物业经营管理发展平稳、规范有序。秉持着\"品牌形象匹配、经营业态互补，商
业条件合理、经营稳定可持续\"的招商原则对外拓展并适时调高租金回报，确保物业经营的价值
最大化。采取有效措施，积极应对人工成本大幅增长等因素带来的困难，严格内部控制，细化
各项服务，全面加强员工队伍建设和物业管理服务，各项指标保持增长。
（5）未雨绸缪，积蓄充足发展后劲
在国家坚持房地产宏观调控不动摇的政策背景下，公司坚持低成本扩张的发展方针，充分
利用现金储备较为充裕的比较优势，抢抓当前难得的发展机遇。一是公司子公司湖南珠江实业
投资有限公司以 4.16 亿元竞得 77 亩的长沙珠江花城项目三期用地。该地块的成功竞得，进一
步提升了公司在长沙区域的可持续发展能力。二是项目拓展工作成效明显。公司在珠三角区域、
长株潭区域及海南共计完成了 40 多个项目的可行性研究报告，并对重点项目进行拓展，有些项
目在研究决策过程中。其中位于广州市萝岗永和开发区 98,780.7 平方米的商住地块的相关事项
正在进行当中。三是企业融资工作成效显著。公司不断加强资金管理,融资工作稳扎稳打，积极
筹措资金，在保证公司生产经营资金需求以及在建项目资金投入需要的同时，为新项目提供了
强有力的资金保障。
(一) 主营业务分析
1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
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单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 1,797,185,026.24 1,212,421,627.36 48.23
营业成本 931,295,750.42 695,774,732.21 33.85
销售费用 46,924,137.21 28,577,944.71 64.20
管理费用 48,811,944.09 50,944,796.71 -4.19
财务费用 -6,358,457.27 1,198,787.86 -630.41
经营活动产生的现金流量净额 400,447,780.77 19,385,295.96 1,965.73
投资活动产生的现金流量净额 1,892,375.25 1,660,336.29 13.98
筹资活动产生的现金流量净额 22,196,276.71 181,013,358.84 -87.74
2、 成本分析表
单位:元
分行业情况
本期金额
本期占总 上年同期
成本构成项 较上年同
分行业 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本
目 期变动比
(%) 比例(%)
例(%)
房地产 931,295,750.42 100 695,771,654.21 100 33.85
合计 931,295,750.42 100 695,771,654.21 100 33.85
分产品情况
本期金额
本期占总 上年同期
成本构成项 较上年同
分产品 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本
目 期变动比
(%) 比例(%)
例(%)
开发产品 房地产开发 894,725,522.45 96.07 654,111,579.24 94.01 36.78
投资性房
6,941,465.19 1.00 -100
地产
周转房 277,785.20 0.04 -100
物业出租 物业经营及
36,570,227.97 3.93 34,440,824.58 4.95 6.18
及管理 管理
合计 931,295,750.42 100 695,771,654.21 100 33.85
3、 费用
2012 年度销售费用同比增加 64.20%，主要为佣金和广告费。原因是本年度加大珠江郦城和
颐德公馆的宣传力度以及珠江璟园销售量加大从而佣金增长。
2012 年度财务费用同比减少 630.41%，主要原因是本期利息收入增加所致。
4、 现金流
2012 年度经营活动产生的现金流量净额同比增加 1,965.73%，主要原因是本期销售商品、
提供劳务收到的现金增加所致。
2012 年度筹资活动产生的现金流量净额同比减少 87.74%，主要原因是本期归还借款增加所
致。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
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1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
增加 5.57
房地产业 1,796,462,225.24 931,295,750.42 48.16 48.23 33.85
个百分点
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
增加 6.05
开发产品 1,735,087,501.67 894,725,522.45 48.43 52.85 36.78
个百分点
物业出租 减少 1.64
61,374,723.57 36,570,227.97 40.41 3.28 6.18
及管理 个百分点
2、 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
广州 1,267,153,301.24 131.90
长沙 529,308,924.00 -20.47
(三) 资产、负债情况分析
资产负债情况分析表
单位:元 币种：人民币
本期期末金
本期期末数占 上期期末数
额较上期期
项目名称 本期期末数 总资产的比例 上期期末数 占总资产的
末变动比例
（%） 比例（%）
（%）
货币资金 1,455,687,134.40 41.20 1,031,150,701.67 36.91
预付款项 136,908,078.04 3.87 33,306,590.16 1.19 311
其他应收款 11,430,867.69 0.32 5,466,622.99 0.20 109
存货 1,835,100,725.07 51.94 1,631,140,941.43 58.38
应付账款 5,828,182.27 0.16 13,772,835.17 0.49 -58
预收款项 153,602,811.10 4.35 66,335,022.60 2.37 132
其他应付款 415,521,303.51 11.76 212,231,322.29 7.60
一年内到期的
172,000,000
