江苏凤凰置业投资股份有限公司 2012 年年度报告
江苏凤凰置业投资股份有限公司
2012 年年度报告
江苏凤凰置业投资股份有限公司 2012 年年度报告
重要提示
一、 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、
完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人陈海燕、主管会计工作负责人颜树云及会计机构负责人（会计主管人员）
周益勤声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案：截止 2012 年 12 月 31 日，
母公司可供股东分配利润为-633,473,286.74 元。根据《公司章程》的规定，公司（母公司）
2012 年度不向股东分配利润，也不进行资本公积金转增股本。
六、 本报告中所涉及的关于公司未来的发展计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投
资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
江苏凤凰置业投资股份有限公司 2012 年年度报告
目录
第一节 释义及重大风险提示.................................................................................................... - 1 -
第二节 公司简介 ............................................................................................................................ 2
第三节 会计数据和财务指标摘要................................................................................................. 4
第四节 董事会报告 ........................................................................................................................ 6
第五节 重要事项 .......................................................................................................................... 14
第六节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 21
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 26
第八节 公司治理 .......................................................................................................................... 31
第九节 内部控制 .......................................................................................................................... 35
第十节 财务会计报告 .................................................................................................................. 37
第十一节 备查文件目录............................................................................................................... 99
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第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
公司、本公司、凤凰股份 指 江苏凤凰置业投资股份有限公司
凤凰集团 指 江苏凤凰出版传媒集团有限公司
凤凰置业 指 江苏凤凰置业有限公司
苏州凤凰 指 苏州凤凰置业有限公司
南京凤凰 指 南京凤凰置业有限公司
江苏凤凰地产 指 江苏凤凰地产有限公司
南通凤凰 指 南通凤凰置业有限公司
南京凤凰地产 指 南京凤凰地产有限公司
龙凤投资 指 南京龙凤投资置业有限公司
盐城凤凰 指 盐城凤凰地产有限公司
合肥凤凰 指 合肥凤凰文化地产有限公司
立信会计师事务所（特殊普通合
立信事务所 指
伙）
二、 重大风险提示：
公司已在本报告中详细阐述了公司经营发展所面临的行业风险、政策风险等风险因素及由此
所带来的影响。敬请查阅董事会报告中关于公司未来发展可能面对的风险及对策部分内容。
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第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 江苏凤凰置业投资股份有限公司
公司的中文名称简称 凤凰股份
JIANGSU PHOENIX PROPERTY INVESTMENT
公司的外文名称
COMPANY LIMITED
公司的外文名称缩写 PHOENIX PROPERTY
公司的法定代表人 陈海燕
二、 联系人和联系方式
董事会秘书
姓名 毕胜
联系地址 南京市中央路 389 号凤凰国际大厦六楼
电话 025-83566267
传真 025-83566299
电子信箱 fhzy@ppm.cn
三、 基本情况简介
公司注册地址 南京市中央路 389 号凤凰国际大厦六楼
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 南京市中央路 389 号凤凰国际大厦六楼
公司办公地址的邮政编码
公司网址 fhzy@ppm.cn
电子信箱 fhzy@ppm.cn
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 中国证券报、上海证券报
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司证券部
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 凤凰股份 600716 ST 凤凰
六、 公司报告期内注册变更情况
(一) 基本情况
公司报告期内注册情况未变更。
(二)公司首次注册情况的相关查询索引
公司首次注册情况详见 1996 年年度报告的公司基本情况内容。
(三)公司上市以来，主营业务的变化情况
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1996 年 6 月 17 日，经中国证券监督管理委员会证监发审字〔1996）74 号、〔1996〕75 号文批
准，耀华玻璃首次向社会公众公开发行人民币普通股（A 股），耀华玻璃股票于 1996 年 7 月 2
日在上海证券交易所上市，主营业务玻璃、工业技术玻璃及其制品、不饱和聚脂树脂及玻璃钢
制品生产销售,开展国内、国外合资、合作经营、补偿贸易等,自产产品和技术出口业务和所需原
辅材料、机械设备、零配件及相关技术出口。
2009 年 9 月 29 日，中国证券监督管理委员会《关于核准秦皇岛耀华玻璃股份有限公司重大资
产重组及向江苏凤凰出版传媒集团有限公司发行股份购买资产的批复》（证监许可〔2009〕1030
号）文核准耀华玻璃重大资产重组及向江苏凤凰出版传媒集团有限公司发行股份购买相关资产。
2010 年 2 月 8 日，经上海证券交易所核准，本公司股票简称由“ST 耀华”变更为“ST 凤凰”，
股票代码“600716”不变。2010 年 4 月 2 日，经上海证券交易所核准，本公司股票简称由“ST
凤凰”变更为“凤凰股份”。一般经营项目：房地产投资，实业投资，房屋租赁，物业管理。
(四)公司上市以来,历次控股股东的变更情况
1996 年 7 月，秦皇岛耀华玻璃股份有限公司于上海证券交易所上市，自公司上市以来公司控股
股东一直为中国耀华玻璃集团公司。
2009 年 9 月 29 日，中国证券监督管理委员会《关于核准秦皇岛耀华玻璃股份有限公司重大资
产重组及向江苏凤凰出版传媒集团有限公司发行股份购买资产的批复》（证监许可〔2009〕1030
号）文核准耀华玻璃重大资产重组及向江苏凤凰出版传媒集团有限公司发行股份购买相关资产。
重组完成后，公司控股股东变更为凤凰集团，至今未发生变化。
七、 其他有关资料
立信会计师事务所（特殊普通
名称
合伙）
南京市中山北路 26 号新晨国际
公司聘请的会计师事务所名称（境内） 办公地址
大厦 8-10 楼
葛晨煜
签字会计师姓名
戈晓梅
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
2011 年 本期
比上
主要会计数据 2012 年 年同 2010 年
调整后 调整前
期增
减(%)
营业收入 1,744,749,077.99 1,711,193,281.01 1,711,193,281.01 1.96 1,109,994,661.50
归属于上市公司
75,780,230.99 234,372,933.81 234,372,933.81 -67.67 185,954,649.94
股东的净利润
归属于上市公司
股东的扣除非经
294,162,747.42 257,048,048.37 257,048,048.37 14.44 181,781,292.58
常性损益的净利
润
经营活动产生的
9,233,965.14 215,679,687.74 215,679,687.74 -95.72 -319,696,064.53
现金流量净额
2011 年末 本期
末比
上年
2012 年末 2010 年末
调整后 调整前 同期
末增
减(%)
归属于上市公司
1,813,699,725.41 1,731,868,644.89 1,639,082,644.89 4.73 1,497,495,711.08
股东的净资产
总资产 6,817,248,677.42 6,228,168,691.80 6,135,382,691.80 9.46 5,479,147,157.25
(二) 主要财务数据
2011 年 本期比上年
主要财务指标 2012 年 同期增减 2010 年
调整后 调整前
(%)
基本每股收益（元／股） 0.1023 0.3165 0.3165 -67.68 0.25
稀释每股收益（元／股） 0.1023 0.3165 0.3165 -67.68 0.25
扣除非经常性损益后的基本
0.3972 0.3471 0.3471 14.43 0.25
每股收益（元／股）
减少 10.24
加权平均净资产收益率（%） 4.28 14.52 15.40 13.24
个百分点
扣除非经常性损益后的加权 增加 0.7 个
16.62 15.92 16.89 12.94
平均净资产收益率（%） 百分点
受合作房地产项目纠纷影响，公司营业外支出较上年大幅增长，导致归属于上市公司股东净利
润大幅波动。
本期公司加大土地储备，支付土地款较上年同期大幅增长，导致经营活动产生的现金流量净额
较上年同期大幅下降。
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二、 非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 2012 年金额 2011 年金额 2010 年金额
非流动资产处置损益 1,401.41
与公司正常经营业务无
关的或有事项产生的损 -22,800,000.00
益
除上述各项之外的其他
-220,050,393.26 167,419.19 57,130.16
营业外收入和支出
其他符合非经常性损益
4,136,274.66
定义的损益项目
少数股东权益影响额 16,075.77 6,124.02
所得税影响额 1,650,399.65 -48,657.77 -20,047.46
合计 -218,382,516.43 -22,675,114.56 4,173,357.36
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第四节 董事会报告
一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
报告期内根据公司年初制定的经营目标，在公司董事会和管理层的领导下，面对复杂多变的市场环境，公司
上下一心，众志成城，通过不懈的努力取得了较好的经营成果。报告期内，公司营业收入和归属于母公司股
东的净利润分别达到 174474.9 万元和 29416.27 万元（扣非后），比上年度分别增加 1.96%和 14.44%，公司确
认主营业务收入的房地产项目主要是凤凰和美和凤凰和熙 B 区 16#商业及写字楼；公司 2012 年加权平均净资
产收益率为 16.62%（扣非后）。截止 2012 年末，公司的资产负债率为 71.61%，流动比率为 139.78%，资产负
债结构良好。公司资产中主要项目为货币资金、存货和长期股权投资，分别占总资产的 17.87%%、67%和 7%，
上述合计占资产总额的 91.87%，公司资产质量良好，变现能力强，偿债风险较低，公司的资产负债结构体现
行业特点，既能够满足公司经营发展的要求，又体现公司稳健经营的风格。不考虑非经常性损益的因素，公
司利润保持 14%以上增幅，体现了公司文化地产的竞争优势和良好的成长性。
(一) 主营业务分析
1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 1,744,749,077.99 1,711,193,281.01 1.96
营业成本 952,350,191.09 1,059,310,524.82 -10.10
销售费用 39,960,341.19 30,274,554.97 31.99
管理费用 39,799,074.87 24,552,789.94 62.10
财务费用 71,206,998.18 61,210,721.92 16.33
经营活动产生的现金流量净额 9,233,965.14 215,679,687.74 -95.72
投资活动产生的现金流量净额 -438,993,883.96 5,663,968.20 -7,850.64
筹资活动产生的现金流量净额 156,275,228.35 460,638,503.62 -66.07
2、 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
公司业务收入主要来自热销的凤凰和美项目住宅和凤凰和熙项目 B 区 16#商业及写字楼，业务收入较 2011 年
度略有增长。
(2) 主要销售客户的情况
本年度单个销售客户的最大销售金额不足主营业务收入的 1%，故未予列示销售收入前五名客户的情况。
3、 成本
(1) 成本分析表
单位:元
分行业情况
本期金额
本期占总 上年同期
成本构成项 较上年同
分行业 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本
目 期变动比
(%) 比例(%)
例(%)
房地产 房地产开发 951,906,689.29 99.95 1,058,792,490.10 99.95
分产品情况
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本期金额
本期占总 上年同期
成本构成项 较上年同
分产品 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本
目 期变动比
(%) 比例(%)
例(%)
凤凰和鸣 275,521.24 0.03 193,507.17 0.02 42.38
凤凰和熙
4,584,045.45 0.48 12,333,304.93 1.16 -62.83
A区
凤凰和熙
51,298,019.58 5.39 300,438,567.37 28.36 -82.93
B 区 16#
凤凰和美 895,749,103.02 94.06 745,827,110.63 70.41 20.10
4、 费用
费用 本年 上年 同比变动
销售费用 39,960,341.19 30,274,554.97 31.99%
管理费用 39,799,074.87 24,552,789.94 62.10%
财务费用 71,206,998.18 61,210,721.92 16.33%
1、销售费用大幅变动，是由于公司 2012 年度加大了广告宣传力度。
2、管理费用大幅变动，是由于公司业务规模扩大，人员增加。
5、 现金流
本年 上年 同比变动
经营活动产生的现金流量净额 9,233,965.14 215,679,687.74 -95.72%
投资活动产生的现金流量净额 -438,993,883.96 5,663,968.20 -7850.64%
筹资活动产生的现金流量净额 156,275,228.35 460,638,503.62 -66.07%
1、经营活动产生的现金流量净额变动原因：主要是本年土地储备增加支付的土地款较上年增加较大所致
2、投资活动产生的现金流量净额变动原因：主要是本年收购南京证券股份有限公司股权所致
3、筹资活动产生的现金流量净额变动原因：主要是本年归还借款较上年增加较大所致
6、 其它
(1) 发展战略和经营计划进展说明
凤凰股份是以房地产开发为主，参股金融为辅，兼具文化特色的专业房地产开发企业，立志成为\"文化地产\"
细分市场的领导者。重组上市以来，公司立足江苏，放眼周边，面向全国，经营业绩逐年稳步上升，企业知
名度和美誉度较上市前有了很大提高，为日后的跨越式发展打下坚实的基础。
\"十二五\"期间，国家将文化产业定义为支柱产业，文化地产的快速发展将会得到支持。以江苏省为例，根据《江
苏省文化发展规划》的要求，江苏省要用较短的时间完成省内经济发达地区书城的开发建设，并在其后数年
实现省辖市、县级以上书城的规模化和现代化，这就为文化地产的发展提供了广阔的空间。在开拓省内市场
的同时，公司也抓紧跨省发展，2012 年凤凰股份已走出江苏，进入合肥，迈出了跨省发展的第一步。
通过近几年的宏观调控，房地产企业单纯依靠房价上涨的盈利模式已经不可持续。未来企业想要生存、发展
下去，就要通过产品创新、提升管理能力和整合资源能力等方面建立企业的核心竞争力和竞争优势。基于此，
2012 年，公司对原有的管控体系进行了大的调整。重新设置了部门架构，确立了以活动为导向的新的业务流
程，并与之相配套地制订了新的管理规范和制度。
参股金融，是凤凰股份着力打造的又一项产业。凤凰股份目前是南京证券第二大股东。参股南京证券，是凤
凰股份在金融投资领域迈出的重要一步，未来公司还将选择质地优良金融股权进行投资。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
江苏凤凰置业投资股份有限公司 2012 年年度报告
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
房地产开 增加 7.25
1,735,656,422.00 951,906,689.29 45.16 1.79 -10.10
发 个百分点
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
增加 0.97
凤凰和鸣 1,823,350.00 275,521.24 84.89 51.52 42.38
个百分点
凤凰和熙 减少 16.08
6,587,000.00 4,584,045.45 30.41 -71.42 -62.83
A区 个百分点
凤凰和熙 增加 5.09
101,305,168.00 51,298,019.58 49.36 -81.21 -82.93
B 区 16# 个百分点
增加 10.23
凤凰和美 1,625,940,904.00 895,749,103.02 44.91 42.41 20.10
个百分点
2、 主营业务分地区情况
收入均在江苏省取得。
(三) 资产、负债情况分析
1、 资产负债情况分析表
单位:元
本期期末金
上期期末数
本期期末数占总 额较上期期
项目名称 本期期末数 上期期末数 占总资产的
资产的比例（%） 末变动比例
比例（%）
（%）
货币资金 1,218,375,050.52 17.87 1,487,919,740.99 23.89 -18.12
应收账款 1,161,000.00 0.02 1,390,000.00 0.02 -16.47
预付款项 181,886,303.67 2.67 138,774,159.29 2.23 31.07
存货 4,567,510,051.37 67.00 4,245,748,322.76 68.17 7.58
长期股权投
477,970,315.64 7.01 41,493,604.68 0.67 1,051.91
资
投资性房地
14,695,7| 江苏凤凰置业投资股份有限公司2012年年度报告 （下载公告） |
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| 公告日期:2013-04-08 |
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| 附件：公告原文 |
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