2015 年年度报告
公司代码：600716 公司简称：凤凰股份
江苏凤凰置业投资股份有限公司
2015 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人陈海燕、主管会计工作负责人颜树云及会计机构负责人（会计主管人员）陈超声
明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，公司2015年度实现合并归属于上市公司股东的净利
润-74,782,975.97元，母公司可供股东分配利润-24,407,000.65元。由于公司累计未分配利润为
负数，本年度公司拟不进行利润分配，资本公积金不转增股本。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本报告所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者
注意投资风险
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅董事会报告中关于公司可能面对的风
险因素及对策部分的内容。
十、 其他
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目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 3
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 3
第三节 公司业务概要..................................................................................................................... 6
第四节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 8
第五节 重要事项........................................................................................................................... 21
第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 29
第七节 优先股相关情况............................................................................................................... 36
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 37
第九节 公司治理........................................................................................................................... 43
第十节 公司债券相关情况........................................................................................................... 47
第十一节 财务报告........................................................................................................................... 50
第十二节 备查文件目录................................................................................................................. 145
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
公司、本公司、凤凰股份 指 江苏凤凰置业投资股份有限公司
凤凰集团 指 江苏凤凰出版传媒集团有限公司
立信事务所 指 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
申万宏源 指 申万宏源证券承销保荐有限责任公司
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 江苏凤凰置业投资股份有限公司
公司的中文简称 凤凰股份
公司的外文名称 JIANGSU PHOENIX PROPERTY INVESTMENT COMPANY
LIMITED
公司的外文名称缩写 PHOENIX PROPERTY
公司的法定代表人 陈海燕
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 毕胜 张露松
联系地址 南京市中央路389号凤凰国际大 南京市中央路389号凤凰国际大
厦六楼 厦六楼
电话 025-83566267 025-83566283
传真 025-83566299 025-83566299
电子信箱 fhzy@ppm.cn fhzy@ppm.cn
三、 基本情况简介
公司注册地址 南京市中央路389号凤凰国际大厦六楼
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 南京市中央路389号凤凰国际大厦六楼
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.fhzy.cn
电子信箱 fhzy@ppm.cn
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海证券报
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司证券部
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五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 凤凰股份 600716 ST凤凰
六、 其他相关资料
名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境 办公地址 南京市江东北路 359 号国睿大厦 2 号楼 18-20
内） 层
签字会计师姓名 诸旭敏 葛晨煜
名称
公司聘请的会计师事务所（境
办公地址
外）
签字会计师姓名
名称
办公地址
报告期内履行持续督导职责的
签字的保荐代表
保荐机构
人姓名
持续督导的期间
名称
办公地址
报告期内履行持续督导职责的
签字的财务顾问
财务顾问
主办人姓名
持续督导的期间
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元币种：人民币
本期比
上年同
主要会计数据 2015年 2014年 2013年
期增减
(%)
营业收入 1,064,476,214.29 1,829,380,092.66 -41.81 1,616,151,968.00
归属于上市公司股东的 -74,782,975.97 151,354,637.35 -149.41 227,609,022.35
净利润
归属于上市公司股东的 -74,501,298.52 142,253,615.07 -152.37 226,653,585.96
扣除非经常性损益的净
利润
经营活动产生的现金流 411,394,741.17 325,910,960.04 26.23 -416,945,786.19
量净额
本期末
比上年
2015年末 2014年末 同期末 2013年末
增减（%
）
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归属于上市公司股东的 1,974,640,905.95 2,118,625,304.88 -6.80 2,041,330,730.93
净资产
总资产 7,731,539,028.28 8,443,377,028.91 -8.43 7,820,546,506.23
期末总股本 740,600,634.00 740,600,634.00 - 740,600,634.00
(二) 主要财务指标
本期比上年同
主要财务指标 2015年 2014年 2013年
期增减(%)
基本每股收益（元／股） -0.1010 0.2044 -149.41 0.3073
稀释每股收益（元／股） -0.1010 0.2044 -149.41 0.3073
扣除非经常性损益后的基本每 -0.1006 0.1921 -152.37 0.306
股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） -3.65 7.26 减少10.91个 11.81
百分点
扣除非经常性损益后的加权平 -3.63 6.82 减少10.45个 11.76
均净资产收益率（%） 百分点
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
公司 2015 年度亏损的主要原因为：
1、营业收入较大幅度下滑，公司在售商品房中，办公用房的结构占比较高。在目前经济环境
下，库存去化困难较大，以致营业收入有较大幅度下滑。
2、财务费用较高，公司已完工的商品房库存量较大，利息支出计入当期财务费用，导致公司
2015 年财务费用较高，以致净利润下滑。
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用√不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净
资产差异情况
□适用√不适用
九、 2015 年分季度主要财务数据
单位：元币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 84,509,542.34 73,476,348.00 150,267,985.00 756,222,338.95
归属于上市公司
-35,215,610.33 -53,750,504.61 -2,781,510.90 16,964,649.87
股东的净利润
归属于上市公司
股东的扣除非经
-35,363,431.59 -53,745,671.98 -32,445,198.05 47,053,003.10
常性损益后的净
利润
经营活动产生的
-203,602,946.69 -53,535,666.86 108,270,024.21 560,263,330.51
现金流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用√不适用
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十、 非经常性损益项目和金额
√适用□不适用
单位:元 币种:人民币
附注（如适
非经常性损益项目 2015 年金额 2014 年金额 2013 年金额
用）
非流动资产处置损益 0.00 17,689.51 78,260.19
越权审批，或无正式批准文件，或
偶发性的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与公 20,000.00 1,244,000.00
司正常经营业务密切相关，符合国
家政策规定、按照一定标准定额或
定量持续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收
取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营 0.00 11,535,031.76
企业的投资成本小于取得投资时
应享有被投资单位可辨认净资产
公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害
而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支
出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的
超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公
司期初至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有
事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有
效套期保值业务外，持有交易性金
融资产、交易性金融负债产生的公
允价值变动损益，以及处置交易性
金融资产、交易性金融负债和可供
出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减
值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量
的投资性房地产公允价值变动产
生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要
求对当期损益进行一次性调整对
当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收 -305,457.90 -3,138,433.11 -37,508.75
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入和支出
其他符合非经常性损益定义的损 0.00
益项目
少数股东权益影响额 -46.89
所得税影响额 3,827.34 686,734.12 -329,315.05
合计 -281,677.45 9,101,022.28 955,436.39
十一、 采用公允价值计量的项目
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影响
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
金额
合计
十二、 其他
第三节 公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
(一)报告期内公司所从事的主要业务
根据《上市公司行业分类指引》（2012-年修订），公司的主营业务为房地产开发与经营，属
于“K70 房地产业”。
(二)报告期内公司所从事的经营模式
公司的主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主，公司的业务板块分为
住宅地产开发和商业地产开发。
公司住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅，包括中高层住宅、低密度的多层住宅与
别墅等。公司商业地产开发业务主要经营商业写字楼的开发及运营管理，其房地产产品以出售为
主，辅以对外租赁。公司的住宅和商业地产开发的业务范围主要集中于江苏省内和合肥市等区域。
目前，公司的凤凰“和”系列的住宅、办公产品已经形成了优秀的市场品牌，尤其在江苏省内具
备了较高的知名度，为公司房地产业务持续、健康、稳定地发展打下了坚实基础。
在此基础上，公司将进一步抓住养老产业发展机遇，集中力量打造精品养老社区，在业界树
立良好的品牌和标杆，逐步完善养生养老产业各个环节，实现医疗保健、养老养生、旅游度假多
个领域协同发展，从而建立新的利润增长点和先发竞争优势，并努力成为业内领先企业。
(三)报告期内公司所属的行业情况
2015 年房地产行业下行趋势明显，整体行业处于去库存周期。除一线城市以外，二三线城市
的房地产销量和价格同时受到压力，行业主要指标均出现不同程度下降。2015 年，全国房地产开
发投资 95979 亿元，投资增速较上年增长 1.0%；土地购置面积 22811 万平方米，比上年下降 31.7%。
面对恶劣的行业环境，大部分房企都受到了较大的压力，业绩不容乐观，仅少数大型房企业绩尚
可。房企业绩亦将分化明显，行业并购整合、“强者恒强”现象将持续存在，竞争态势进一步加
剧。过去依靠房价单边普涨以及简单复制扩张的路径或将面临困难，跨界合作、资源整合等方式
来增多盈利点、提升盈利质量等将成为房企未来核心竞争力的体现。
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
其中：境外资产 （单位：元 币种：人民币），占总资产的比例为 %。
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三、报告期内核心竞争力分析
公司是国有控股上市公司，控股股东是江苏凤凰出版传媒集团有限公司，实际控制人是江苏
省人民政府。公司的房地产开发项目大多位于中国经济最活跃的长三角中心城市的相对成熟地段，
项目含金量普遍高于普通的地产项目。经过多年的稳步发展，公司已经扎根南京，辐射全省，开
拓省外，众多开发项目持续热销。公司开发的房地产项目以优良的品质和合理的定价占领了市场，
凤凰“和”系列的住宅、办公产品以及凤凰书城项目已经形成了优秀的市场品牌，在省内外具备
了较高的知名度。公司还参股金融企业，可以获得稳定的分红同时增加公司的融资渠道，保证资
金链安全、有效；公司控制融资成本、抵御经营风险能力增强。公司不断总结前期项目开发经验，
持续优化拿地、规划、设计、施工、营销等各个环节，在为客户提供高价值产品的同时，保证良
好的项目收益。
第四节 管理层讨论与分析
一、管理层讨论与分析
回顾 2015 年，房地产政策坚持促消费、去库存的总基调，供需两端宽松政策频出，5 次降准
降息、叠加降首付比例以及调整二手房交易税费政策，促进市场量价逐步回升，行业运行的政策
环境显著改善。全年商品房销售面积达到 12.85 亿平方米，同比增长 6.5%，商品房销售金额达到
8.73 万亿，同比增长 14.4%，再创历史新高。
2015 年末，全国商品房待售面积（已竣工的可售面积）攀升至 7.19 亿平米，按照 2015 年销
售面积，去化周期为 6.7 个月，同比增长 15.6%，增速从 2013 年起开始下滑、但依然远高于销售
面积同比 6.5%的增速。高库存导致城市分化加剧，一线城市量价齐涨，二线城市整体库存压力显
著下降，三四线城市整体销售增速明显落后于一二线城市。
报告期内，改善型需求脱颖而出，全国一线和部分二线城市的改善性需求占比显著提升。
报告期内公司营业收入为 10.64 亿元，较上年相比下降了 41.81%；归属于母公司股东的净利
润为-7,478.3 万元，较上年相比下降了 149.41%。公司 2015 年度亏损的主要原因为：1、营业收
入较大幅度下滑，公司在售商品房中，办公用房的结构占比较高。在目前经济环境下，去库存化
困难较大，以致营业收入有较大幅度下滑。2、财务费用较高，公司已完工的商品房库存量较大，
导致公司 2015 年财务费用较高，以致净利润下滑。
公司 2015 年加权平均净资产收益率为-3.65%。截止 2015 年末，公司的资产负债率为 73.02%，
比上年度略高；流动比率为 1.73，资产负债结构良好。公司资产中主要项目为货币资金、存货和
可供出售金融资产，分别占总资产的 9.09%，79.56%和 6.18%，上述合计占资产总额的 94.83%。
报告期内公司存货中办公用房面积占存货面积的 62.97%，在当前经济环境下，存在较大的去化压
力。
二、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现业务收入 1,064,476,214.29 元，归属于母公司的净利润为
-74,782,975.97 元。
(一) 主营业务分析
利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 1,064,476,214.29 1,829,380,092.66 -41.81
营业成本 623,950,132.95 1,064,570,169.64 -41.39
销售费用 37,049,489.54 37,110,129.04 -0.16
管理费用 33,819,148.36 36,178,299.12 -6.52
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财务费用 287,223,180.86 203,870,489.27 40.89
经营活动产生的现金流量净额 411,394,741.17 325,910,960.04 26.23
投资活动产生的现金流量净额 -21,610,604.29 -387,144,794.29 94.42
筹资活动产生的现金流量净额 -1,114,884,630.74 154,055,662.93 -823.69
研发支出
变动浮动较大指标说明：
营业收入 上年同期苏州凤凰国际书城项目，南通凤凰国际书城项目，凤凰和熙项
目交付，销售收入集中确认。2015 年无项目交付。
营业成本 与销售收入同步增减
财务费用 上年同期多个项目交付，本年相关项目的借款利息支出计入财务费用
经营活动产生的现 收到的代建项目工程款高于上年。
金流量净额
投资活动产生的现 上年度支付无锡宜康置业有限公司股权收购款，本年度无相关支出。
金流量净额
筹资活动产生的现 上年同期成功发行公司债，本年度无相关收入。
金流量净额
1. 收入和成本分析
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
单位:元币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入比 营业成本比 毛利率比
分行 毛利率
营业收入 营业成本 上年增减 上年增减 上年增减
业 （%）
（%） （%） （%）
房地 1,051,616,273.00 622,507,328.01 40.80 -42.10 -41.50 减少
产开 0.61 个
发 百分点
租赁 12,859,941.29 1,442,804.94 88.78 -1.03 224.79 减少 7.80
个百分点
主营业务分产品情况
营业收入比 营业成本比 毛利率比
分产 毛利率
营业收入 营业成本 上年增减 上年增减 上年增减
品 （%）
（%） （%） （%）
凤凰 5,220,000.00 765,336.78 85.34 28.78 -16.08 增加 7.84
和鸣 个百分点
项目
凤凰 4,041,000.00 1,111,966.46 72.48 -42.71 -65.76 增加
和熙 A 18.52 个
区 百分点
凤凰 475,329,164.00 227,721,495.94 52.09 -46.79 -46.22 减少 0.51
和熙 B 个百分点
区住
宅
苏州 374,055,398.00 235,771,328.01 36.97 -17.38 -8.51 减少 6.11
凤凰 个百分点
项目
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南通 58,301,084.00 56,945,173.00 2.33 -3.76 -6.25 增加 2.60
凤凰 个百分点
项目
凤凰 1,868,000.00 441,692.64 76.35 -14.51 -77.37 增加
和美 65.66 个
项目 百分点
凤凰 96,219,148.00 69,227,349.94 28.05 -50.56 -56.55 增加 9.93
山庄 个百分点
项目
凤凰 36,582,479.00 30,522,985.24 16.56 -81.88 -80.54 减少 5.74
和睿 个百分点
项目
主营业务分地区情况
营业收入比 营业成本比 毛利率比
分地 毛利率
营业收入 营业成本 上年增减 上年增减 上年增减
区 （%）
（%） （%） （%）
主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明
报告期内公司收入均在江苏省内取得。
(2). 产销量情况分析表
销售量（平 库存量（平 生产量比上 销售量比上 库存量比上
主要产品 生产量
方米） 方米） 年增减（%） 年增减（%） 年增减（%）
住宅 32,555.61 59,575.00 -50.45 -35.34
办公写字楼 3,154.55 101,323.66 -81.61 -3.02
商业 20,250.27 0.00 824.53 -100.00
其他（如车 197 -50.87
位等）
产销量情况说明：其他（如车位等）的单位为个。
(3). 成本分析表
单位：元
分行业情况
本期金
本期占 上年同
额较上
成本构 总成本 期占总 情况
分行业 本期金额 上年同期金额 年同期
成项目 比例 成本比 说明
变动比
(%) 例(%)
例(%)
房 地 产 房地产 622,507,328.01 99.77 1,064,125,942.96 99.96 -41.50
开发 开发
租赁 租赁 1,442,804.94 0.23 444,226.68 0.04 224.79
分产品情况
本期占 上年同 本期金
成本构 总成本 期占总 额较上 情况
分产品 本期金额
