2014 年年度报告
公司代码：600732 公司简称：上海新梅
上海新梅置业股份有限公司
2014 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 众华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人张静静、主管会计工作负责人王承宇及会计机构负责人（会计主管人员）葛苏薇
声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司本年度不进行现金红利分配，不进行股本转增。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本年度报告中有涉及公司经营和发展战略等未来计划的前瞻性陈述，该计划不构成公司对投资者
的实质承诺，请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 众华会计师事务所（特殊普通合伙）为公司出具了否定意见的内控审计报告，公司提醒投
资者注意阅读本年报“内部控制”相关章节中内部控制评价和审计的相关信息。
十、 公司聘任 2014 年度财务审计和内控审计机构的事项已经公司 2015 年第一次临时股东大会
审议通过。2015 年 3 月 26 日，上海开南及其一致行动人向上海市闸北区人民法院提起诉讼，要
求撤销前述股东大会决议，目前该案件仍在审理中。
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目录
第一节 释义及重大风险提示 ............................................................................................... 3
第二节 公司简介 ................................................................................................................... 4
第三节 会计数据和财务指标摘要 ....................................................................................... 5
第四节 董事会报告 ............................................................................................................... 7
第五节 重要事项 ................................................................................................................. 14
第六节 股份变动及股东情况 ............................................................................................. 17
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ............................................................. 21
第八节 公司治理 ................................................................................................................. 25
第九节 内部控制 ................................................................................................................. 28
第十节 财务报告 ................................................................................................................. 29
第十一节 备查文件目录 ......................................................................................................... 87
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第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
本公司、上海新梅 指 上海新梅置业股份有限公司
兴盛集团 指 上海兴盛实业发展（集团）有限公司
荣冠投资 指 荣冠投资有限公司
新梅房地产 指 上海新梅房地产开发有限公司
新竺实业 指 上海新竺实业发展有限公司
江阴新梅 指 江阴新梅房地产开发有限公司
江阴新兰 指 江阴新兰房地产开发有限公司
宋河股份 指 河南宋河酒业股份有限公司
上海开南及其一 指 由王斌忠实际控制和管理其股票账户的上海开南投资发展有限公
致行动人 司、兰州鸿祥建筑装饰材料有限公司、兰州瑞邦物业管理有限公
司、上海升创建筑装饰设计工程中心、上海腾京投资管理咨询中
心以及甘肃力行建筑装饰材料有限公司
上交所 指 上海证券交易所
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
宁波证监局 指 中国证券监督管理委员会宁波监管局
二、 重大风险提示
1、根据上交所《股票上市规则》的有关规定，公司 2013 年度、2014 年度经审计净利
润均为负值，公司股票在年度报告披露后将被实施退市风险警示。如 2015 年公司基本面不
能获得改变，上市公司退市风险将进一步增大。
应对措施：公司将加大存量房产的营销力度，加快销售速度，尽快回笼资金；强化成本控制、
严格预算管理；强化内控管理，防范运营风险等各种措施，尽最大努力应对退市风险。
2、公司治理正面临着违规举牌方严重的非法干扰，违法持股、违法收购等现象很可能继续
影响公司的正常经营，并导致公司的经营战略无法正常得以实施。
应对措施：公司将持续与证券监管部门保持沟通，征询监管部门意见，同时积极采取司
法途径维护公司和全体股东的合法权益，争取使公司治理早日回归正轨。
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第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 上海新梅置业股份有限公司
公司的中文简称 上海新梅
公司的外文名称 Shanghai Xinmei Real EstateCo., Ltd.
公司的外文名称缩写 Shanghai Xinmei
公司的法定代表人 张静静
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 何婧 李煜坤
联系地址 上海市天目中路585号新梅大厦21楼 上海市天目中路585号新梅大厦21楼
电话 021-51005380 021-51004092
传真 021-51005370 021-51005370
电子信箱 hejing@shinmay.com.cn liyukun@shinmay.com.cn
三、 基本情况简介
公司注册地址 上海市闸北区天目中路585号2001-C室
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 上海市天目中路585号新梅大厦21楼
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.shinmay.com.cn
电子信箱 xm600732@shinmay.com.cn
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》《上海证券报》《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 上海新梅 600732 上海港机
六、 公司报告期内注册变更情况
（一） 公司首次注册情况的相关查询索引
公司首次注册情况详见公司 2004 年年度报告公司基本情况。
（二） 公司上市以来，主营业务的变化情况
1、1996 年-2002 年，公司主营业务为港口机械制造；
2、2003 年公司实施了重大资产重组，主营业务变更为房地产开发与经营。
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（三） 公司上市以来,历次控股股东的变更情况
1、2003 年 7 月 31 日，公司原控股股东上海港口机械制造厂将其持有的 165,050,600 股国有股转
让给兴盛集团，同时该等股份性质变更为社会法人股（详细情况见公司于 2003 年 8 月 1 日在《中
国证券报》、《上海证券报》上披露的公告）。
2、2012 年 11 月 30 日，兴盛集团因实施公司分立，将 70,000,000 股无限售条件流通股划转给其
分立新设企业荣冠投资，公司控股股东变更为荣冠投资（详细情况见公司于 2012 年 12 月 1 日在
《中国证券报》、《上海证券报》上披露的公告）。
3、2013 年 3 月 8 日，荣冠投资委托本公司发布《简式权益变动报告书》，因荣冠投资减持其所
持有的本公司股份，本公司控股股东由荣冠投资变更为兴盛集团（详细情况见公司于 2013 年 3
月 8 日在《中国证券报》、《上海证券报》上披露的公告）。
七、 其他有关资料
名称 众华会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师
办公地址 中国上海市黄浦区中山南路 100 号金外滩国际广场 6 楼
事务所（境内）
签字会计师姓名 杭思源 楼光华
第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年同
主要会计数据 2014年 2013年 2012年
期增减(%)
营业收入 163,473,202.67 18,276,341.86 794.45 81,904,551.74
归属于上市公司股 -34,514,232.68 -26,728,499.80 不适用 3,801,098.39
东的净利润
归属于上市公司股 -34,513,880.99 -26,745,500.46 不适用 -5,284,192.28
东的扣除非经常性
损益的净利润
经营活动产生的现 -45,038,643.96 -83,846,147.78 不适用 7,897,461.37
金流量净额
本期末比上年
2014年末 2013年末 同期末增减（% 2012年末
）
归属于上市公司股 473,884,227.61 508,398,460.29 -6.79 589,881,250.05
东的净资产
总资产 956,236,123.80 954,034,975.56 0.23 1,581,944,958.89
(二) 主要财务指标
本期比上年 2012
主要财务指标 2014年 2013年
同期增减(%) 年
基本每股收益（元／股） -0.08 -0.06 不适用 0.02
稀释每股收益（元／股） -0.08 -0.06 不适用 0.02
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股） -0.08 -0.06 不适用 -0.02
加权平均净资产收益率（%） -7.03 -4.88 不适用 0.66
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扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（% -7.03 -4.87 不适用 -0.92
）
二、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
2014 年金 2013 年金
非经常性损益项目 附注（如适用） 2012 年金额
额 额
非流动资产处置损益 13,406,404.05
越权审批，或无正式批准文件，
或偶发性的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但 100,000.00
与公司正常经营业务密切相
关，符合国家政策规定、按照
一定标准定额或定量持续享受
的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业
收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及
合营企业的投资成本小于取得
投资时应享有被投资单位可辨
认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损
益
因不可抗力因素，如遭受自然
灾害而计提的各项资产减值准
备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的
支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生
的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子
公司期初至合并日的当期净损
益
与公司正常经营业务无关的或
有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的
有效套期保值业务外，持有交
易性金融资产、交易性金融负
债产生的公允价值变动损益，
以及处置交易性金融资产、交
易性金融负债和可供出售金融
资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项
减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计
量的投资性房地产公允价值变
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动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规
的要求对当期损益进行一次性
调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外 1,981.65 母公司财政补贴 -77,332.45 -33.40
收入和支出 30315.4 元，新梅房
产税收滞纳金
23333.75 元，江阴
新梅消防罚款 5000
元
其他符合非经常性损益定义的
损益项目
少数股东权益影响额 -2,333.34 新梅房产 10%的股 -1,005,478.97
权属于兴盛集团,
故税收滞纳金的
10%应扣除
所得税影响额 -5,666.89 -3,351,601.01
合计 -351.69 17,000.66 9,049,290.67
第四节 董事会报告
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2014年，我国房地产进入了调整期，行政干预趋弱，中央政府通过多轮调整促进房地产向市
场化转型，限购、限价等行政色彩比较浓的干预措施逐步退出，取而代之的则是以利率、信贷、
税收等经济手段为主和中长期制度建设的调控方式。受此调整的影响，全国房地产市场出现全面
降温，房地产投资增速显著放缓，房地产销售面积和销售额同比下滑。2014年全国商品房销售面
积为120,649万平方米，比上年下降7.6%，其中，住宅销售面积下降9.1%，办公楼销售面积下降13.4%；
商品房销售额76,292亿元，下降6.3%，其中，住宅销售额下降7.8%，办公楼销售额下降21.4%。（以
上数据来源于国家统计局）
从行业发展态势来看，2014 年品牌房企业绩表现分化，龙头房企逆势保持高增长，多数中小
房企销售业绩不及预期，融资成本差异显著，市场低迷期行业集中度进一步提高。为规避风险，
不少房地产企业特别是中小企业开始实施多元化发展战略。
基于前述对房地产行业发展趋势和竞争格局的判断，结合公司规模和行业地位的考虑，公司
已于 2013 年初确定了在两到三年内逐步实施业务转型的经营战略。但报告期内，受公司股权纠纷
的影响和违规举牌方的干扰，公司的经营战略无法正常得以实施，公司正常经营也受到一定影响。
报告期内，公司实现营业收入 16,347.32 万元，营业利润-3,547.9 万元 ，净利润-3,555.1 万元，
具体情况为：
截止报告期末，公司房地产储备情况为：公司目前的房地产储备只有江阴新梅豪布斯卡项目，其
中，可售房产面积为 2.60 万平方米，委托经营面积为 4.42 万平方米。
报告期内，公司房地产项目出租情况为：
项目名称 地区 种类 可租面积 已租面积 出租率 租金收入 平均租金
新梅大厦 上海 办公写字楼 1.53 万平方 1.35 万平方 93％ 1145 万元 2.40 元/平方米/天
米 米
报告期内，公司主要房地产项目销售情况为：
项目名称 地区 种类 可售面积 销售面积 销售套数 合同销售金额 平均售价
新梅豪布斯卡 江阴 住宅 1.97 万平方米 1436.92 平方米 8 1341 万元 0.93 万元/平方
米
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报告期内，公司的财务融资情况为：
上海新梅房地产开发有限公司 江阴新梅房地产开发有限公司
银行贷款 无 3,500 万元
委托贷款 1.5 亿元 1.34 亿元
平均利息成本 9% 6.42%
(一) 主营业务分析
1 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 163,473,202.67 18,276,341.86 794.45
营业成本 124,648,818.74 6,820,824.15 1,727.47
销售费用 1,575,906.11 2,250,006.13 -29.96
管理费用 20,148,003.72 13,762,923.48 46.39
财务费用 19,921,228.92 5,188,534.18 283.95
经营活动产生的现金流量净额 -45,038,643.96 -83,846,147.78 不适用
筹资活动产生的现金流量净额 50,682,615.65 32,899,434.56 54.05
2 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
江阴新梅预售房屋已交房，达到可结转收入条件，本期营业收入大幅增加。
(2) 主要销售客户的情况
报告期内，公司向前 5 名客户的销售金额合计为 2,332.02 万元，占公司年度销售总额的比例为
14.26％。
3 成本
(1) 成本分析表
单位：元
分行业情况
本期金
本期占总 上年同期 额较上
成本构成
分行业 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本 年同期
项目
(%) 比例(%) 变动比
例(%)
房地产业 主营成本 124,648,818.74 100.00 6,820,824.15 100.00 17.27
分产品情况
本期金
本期占总 上年同期 额较上
成本构成
分产品 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本 年同期
项目
(%) 比例(%) 变动比
例(%)
房产销售 开发成本 121,098,295.74 97.15 3,440,255.97 50.44 34.20
房产租赁 折旧 3,550,523.00 2.85 3,380,568.18 49.56 0.05
分行业和分产品成本情况说明：
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主营成本同比增长 17.27%，主要系报告期内收入增加，成本相应增加；
房产销售的开发成本同比增加原因也是由于报告期内收入增加，成本相应增加；
房产租赁的成本增加主要系新梅大厦 20 楼原自用，现已出租，折旧额增加。
(2) 主要供应商情况
报告期内，公司向前 5 名供应商的采购金额合计为 5,982.46 万元，占公司年度采购总额的比例为
89.71％。
4 费用
单位：元 币种：人民币
项目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
销售费用 1,575,906.11 2,250,006.13 -29.96
管理费用 20,148,003.72 13,762,923.48 46.39
财务费用 19,921,228.92 5,188,534.18 283.95
上述财务指标主要变动原因说明：
销售费用：本期结转收入的房源主要在 2013 年度内销售。报告期内江阴房地产市场持续低迷，销
售金额减少，费用相应减少。
管理费用：主要系江阴新梅本期新增投资性房地产折旧费和摊销费计入管理费用，以及其本期该
公司开发的豪布斯卡项目竣工，上期计入项目成本的项目管理费用本期计入管理费用所致。
财务费用：主要系江阴项目的贷款利息费用化。
5 现金流
单位：元 币种：人民币
项目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
经营活动产生的现金流量净额 -45,038,643.96 -83,846,147.78 -46.28
投资活动产生的现金流量净额 -13,659.00 -20,458,832.97 -99.93
筹资活动产生的现金流量净额 50,682,615.65 32,899,434.56 54.05
上述财务指标主要变动原因说明：
经营活动产生的现金流量净额：主要原因是本期销售金额减少所致；
投资活动产生的现金流量净额：主要原因是上期投资活动产生的现金流量净额主要系因收购喀什
中盛同时出售江阴新兰股权所致，本期未发生股权投资活动；
筹资活动产生的现金流量净额：主要原因是本期增加借款。
6 其他
(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
江阴新梅预售房屋已交房,报告期内已达到结转收入条件。本期公司利润构成中房产销售占比同比
大幅增加。
(2) 发展战略和经营计划进展说明
报告期内，因股权纠纷的影响和违规举牌方的干扰，公司的发展战略无法正常得以实施，公司正
常经营也受到一定影响。但在公司董事会和全体员工的共同努力下，尽管江阴房产市场仍然持续
低迷，公司实现了营业收入 1.64 亿元，营业成本 1.25 亿元，按照 2013 年年报中既定的经营计划
顺利完成了经营目标。
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(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收
营业成本比
分行 入比上 毛利率比上年增减
营业收入 营业成本 毛利率（%） 上年增减
业 年增减 （%）
（%）
（%）
房地 减少 38.93 个百分点
163,473,202.67 124,648,818.74 23.75 794.45 1,727.47
产
主营业务分产品情况
营业收入比 营业成本比
分产 毛利率 毛利率比上年增减
营业收入 营业成本 上年增减 上年增减
品 （%） （%）
（%） （%）
房产 减少 31.67 个百分点
152,008,963.37 121,098,295.74 20.33 2,020.96 3,420.04
销售
房产 减少 0.54 个百分点
11,464,239.30 3,550,523.00 69.03 3.19 5.03
租赁
主营业务分行业和分产品情况的说明
本期营业收入中毛利率较低的房产销售收入占比较高，毛利率较高的房产租赁收入占比大幅降低，
因此整体毛利率同比有较大幅度降低。
2、 主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（%）
上海地区 31,819,689.30 74.10
江阴地区 131,653,513.37 100.00
主营业务分地区情况的说明
上海地区部分项目尾盘已基本销售完毕。
江阴新梅预售房屋已交房，房屋达到可结转收入条件。
(三) 资产、负债情况分析
1 资产负债情况分析表
单位：元
本期期末金
本期期末数 上期期末数
额较上期期
项目名称 本期期末数 占总资产的 上期期末数 占总资产的
末变动比例
比例（%） 比例（%）
（%）
应收账款 518,447.78 0.05 133,430.36 0.01 288.55
其他应收款 17,632,141.44 1.84 26,054,222.16 2.73 -32.33
存货 227,828,879.99 23.83 507,524,933.02 53.20 -55.11
投资性房地产 399,603,053.06 41.79 107,040,174.39 11.22 273.32
上述财务指标变动主要原因说明：
应收账款：本期新梅大厦应收租金增加；
其他应收款：中粮置业欠款已 3 年以上，坏账准备已提至 50%。
存货：江阴新梅豪布斯卡项目预售部分本期交房转营业成本以及商业部分委托第三方经营管理转
入投资性房地产。
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投资性房地产：江阴新梅豪布斯卡项目商业部分已委托第三方经营管理，调减存货，调增投资性
房地产。
(四) 核心竞争力分析
新梅\"品牌作为上海本地有十多年历史的知名房地产品牌，一直都是公司发展的重要核心竞争力。
2014 年，\"新梅\"品牌再次蝉联上海市著名商标，延续了公司的品牌优势和竞争力。但随着公司目
前在上海的开发项目均已完工，且在上海暂无后续土地储备，这一核心竞争力的优势亟待维护。
(五) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
无
2、 募集资金使用情况
(1) 募集资金总体使用情况
□适用√不适用
(2) 募集资金承诺项目情况
□适用 √不适用
(3) 募集资金变更项目情况
□适用 √不适用
3、 主要子公司、参股公司分析
单位：元 币种：人民币
公司名称 开发项目 注册资本 总资产 净资产 净利润
上海新梅房
上海新梅共
地产开发有 50,000,000.00 289,697,697.35 104,329,656.55 -1
