苏州新区高新技术产业股份有限公司
2013 年年度报告
（证券代码：600736）
二○一四年三月
苏州新区高新技术产业股份有限公司 2013 年年报（600736）
重要提示
一、公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、
完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、公司全体董事出席董事会会议。
三、立信会计师事务所(特殊普通合伙)为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、公司负责人徐明、主管会计工作负责人王平及会计机构负责人（会计主管人员）茅宜
群声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
本年度拟以 2013 年 12 月 31 日总股本 105,788.16 万股为基数，每 10 股派发现金红利
0.66 元（含税），合计分配 6,982.02 万元。本分配议案尚需经公司 2013 年度股东大会审议
批准后实施。
六、前瞻性陈述的风险声明
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，
敬请投资者注意投资风险。
七、公司不存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况。
八、公司不存在违反规定决策程序对外提供担保的情况。
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目录
第一节 释义及重大风险提示 ........................................................................................................ 1
第二节 公司简介 ............................................................................................................................ 2
第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................ 4
第四节 董事会报告 ........................................................................................................................ 5
第五节 重要事项 .......................................................................................................................... 17
第六节 股份变动及股东情况 ...................................................................................................... 20
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ...................................................................... 24
第八节 公司治理 .......................................................................................................................... 29
第九节 内部控制 .......................................................................................................................... 31
第十节 财务报告 .......................................................................................................................... 32
第十一节 备查文件目录 .............................................................................................................. 50
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第一节 释义及重大风险提示
一、释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司/苏州高新 指 苏州新区高新技术产业股份有限公司
苏高新集团/控股股东 指 苏州高新区经济发展集团总公司
苏州新区管委会 指 苏州市人民政府苏州高新区管理委员会
苏州高新区 指 苏州国家高新技术产业开发区
报告期 指 2013 年 1 月 1 日至 2013 年 12 月 31 日
新港建设 指 苏州新港建设集团有限公司
新创建设 指 苏州新创建设发展有限公司
永新置地 指 苏州永新置地有限公司
苏州乐园 指 苏州乐园发展有限公司
高新商旅 指 苏州高新商旅发展有限公司
高新污水 指 苏州高新污水处理有限公司
金粉公司 指 苏州钻石金属粉有限公司
徐州投资 指 苏州高新（徐州）投资发展有限公司
CSSD 指 中新苏州工业园区开发集团股份有限公司
华泰柏瑞 指 华泰柏瑞基金管理有限公司
江苏银行 指 江苏银行股份有限公司
东吴证券 指 东吴证券股份有限公司
南京金埔 指 南京金埔园林股份有限公司
证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
登记结算机构 指 中国证券登记结算有限责任公司上海分公司
会计师事务所 指 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
律师事务所 指 江苏竹辉律师事务所
二、重大风险提示
公司已在本报告中详细描述存在的政策风险、行业风险、经营风险和财务风险等，请查阅“第四节
董事会报告”中董事会关于公司未来发展的讨论与分析中关于“可能面对的风险因素及对策”部分的内
容。
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第二节 公司简介
一、公司信息
公司的中文名称 苏州新区高新技术产业股份有限公司
公司的中文名称简称 苏州高新
公司的外文名称 SUZHOU NEW DISTRICT HI-TECH INDUSTRIAL CO.,LTD
公司的外文名称缩写 SZNH
公司的法定代表人 徐明
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 缪 凯 宋才俊
联系地址 江苏省苏州市高新区科发路 101 号致远国际大厦 18 楼
电话 （0512）67379010 （0512）67379025
传真 （0512）67379060 （0512）67379060
电子信箱 miao.k@ sndnt.com song.cj@sndnt.com
三、基本情况简介
公司注册地址 江苏省苏州市新区运河路 8 号
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 江苏省苏州市高新区科发路 101 号致远国际大厦 18 楼
公司办公地址的邮政编码
公司网址 http：//www.sndnt.com
电子信箱 szgx600736@sndnt.com
四、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《上海证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 上海证券交易所
五、公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
A股 上海证券交易所 苏州高新
六、公司报告期内注册变更情况
（一）基本情况：公司报告期内注册情况未变更。
（二）公司首次注册情况的相关查询索引：公司首次注册情况详见 2010 年年度报告公司基本情况。
（三）公司上市以来，主营业务的变化情况：公司上市以来主营业务未发生变化，主营业务为房地产开
发及基础设施经营。
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（四）公司上市以来,历次控股股东的变更情况：公司上市以来控股股东未发生变化，为苏州高新区经济
发展集团总公司，截止 2012 年 12 月 31 日，控股股东持有 429,135,017 股，占公司总股本的 40.57%。
七、其他有关资料
名称 立信会计师事务所(特殊普通合伙)
办公地址 南京东路 61 号新黄浦金融大厦 7 楼
公司聘请的会计师事务所名称（境内）
唐国骏
签字会计师姓名
蒋承毅
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
（一）主要会计数据 单位：元 币种：人民币
本期比上年同期
主要会计数据 2013 年 2012 年 2011 年
增减(%)
营业收入 3,393,243,613.04 2,771,128,375.82 22.45 2,971,754,839.06
归属于上市公司股东的净利润 230,009,666.16 182,849,292.25 25.79 258,092,997.68
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 95,207,527.75 166,110,634.59 -42.68 252,746,135.08
经营活动产生的现金流量净额 -931,201,406.63 -264,702,588.95 437.60 -1,464,280,407.09
本期末比上年同
2013 年末 2012 年末 2011 年末
期末增减(%)
归属于上市公司股东的净资产 3,404,959,835.65 3,250,383,420.08 4.76 3,086,514,253.47
总资产 20,078,322,729.38 18,167,398,276.87 10.52 15,579,788,517.39
（二）主要财务数据
本期比上年同期增
主要财务指标 2013 年 2012 年 2011 年
减(%)
基本每股收益（元／股） 0.2200 0.1728 27.31 0.2440
稀释每股收益（元／股） 0.2200 0.1728 27.31 0.2440
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股） 0.0900 0.1570 -42.68 0.2389
加权平均净资产收益率（%） 6.7900 5.7800 增加 1.01 个百分点 8.6400
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 2.8600 5.2500 减少 2.39 个百分点 8.4700
二、非经常性损益项目和金额 单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 2013 年 2012 年 2011 年
非流动资产处置损益 3,513,255.64 -20,494.77 -951,645.56
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规
41,365,283.34 25,327,565.99 7,959,621.07
定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 2,082,499.32
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交
易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金 27,464,667.05 -10,780.32 407,635.95
融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 176,086.25
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 144,912,925.14 2,797,429.71 100,754.80
少数股东权益影响额 -9,921,690.02 -4,808,303.73 -1,746,254.93
所得税影响额 -72,708,388.99 -6,546,759.22 -2,505,748.05
合计 134,802,138.41 16,738,657.66 5,346,862.60
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第四节 董事会报告
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
（1）总体经营情况回顾
2013 年，在房地产行业分化与整合的趋势下，公司借助在旅游产业上的经营、品牌以及人才优势，
通过对产业、管理、人才等企业内外部资源的整合，以打造“文化旅游地产先锋”为愿景，在继续深化
本区域开发的基础上，进一步强化产业组合异地扩张，实施战略转型。2013 年全年公司实现主营业务收
入 33.93 亿元，比去年同期增长 22.45%；利润总额 3.49 亿元，实现归属母公司净利润 2.30 亿元，分别
比去年同期增长 17.78%，25.79%。
（2）房地产业
2013 年，房地产主业坚持以快周转为策略，在扩大开发规模的同时，更注重存量的去化。全年各类
房地产项目施工面积 272.42 万平方米，同比增加 33.34%；其中商品房 193.88 万平方米，同比增加 37.82%，
持有型物业 23.17 万平方米，代建项目 55.36 万平方米。全年新开工面积 81.09 万平方米，其中商品房
74.99 万平方米。
公司今年继续加大刚需住宅的推盘力度，强化营销手段，全年实现房地产合同销售面积 34.68 万平
方米，合同销售额 27.87 亿元，同比分别增长 48.14%和 41.62%；其中，普通住宅合同销售面积 29.27 万
平方米，合同销售收入 24.43 亿元，同比分别增长 43.72%，34.95%。结转方面，全年共结转各类房地产
项目面积 40.13 万平方米，同比增加 30.04%。
截止报告期末，公司在售、在建、拟建项目建筑面积约 430 余万平方米；其中，住宅 350 余万平方
米，商业 30 余万平方米；报告期内，获得徐州住宅项目地块，可建建筑面积 8.4 万平方米，获取扬州住
宅用地，建筑面积近 12 万平方米。公司将逐渐优化产品结构，盘活存量资源，加快项目周转。
（3）旅游业
2013 年公司继续整合旅游资源，创造协同效应，目前已经形成苏州、徐州两大旅游产业集群。全年
接待游客总数超 291 万人次，实现营收 3.04 亿元，同比增长 7.23%。徐州糖果乐园预计于 2014 年 4 月
开园迎客。徐州欢乐世界也在加紧设备选型和建设准备。目前，公司已运营酒店 3 家，在建 3 家，总客
房 1,260 余间。报告期内，清山酒店实现营收 2,671 万元，同比增长 17.36%。日航酒店也在积极筹备中，
预计 2014 年 8 月试运营。公司旅游产业将抓住苏州高新区西部旅游大开发契机，整合本土区域资源，
探索文化旅游地产新型商业模式，助推区域旅游产业的提档升级以及对外拓展。
（4）基础设施开发与经营
公司基础设施经营业主要以水务、热电、物流为代表。公司控股子公司污水公司全年完成污水处理
量 5,461 万吨，同比增长 2.87%，实现营收 1.06 亿元，同比增长 7.68%，公司污水处理业属于环保产业，
具有很大发展空间，公司将借助经营及技术优势，加大污泥干化处理项目的投资力度，实施对外扩张，
逐步培育环保产业；公司投资比例 30.31%的华能苏州热电实现净利润 5,102.29 万元；投资比例 40%的苏
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州高新物流实现净利润 7,327.28 万元。以动迁房及代建为主的基础设施开发施工面积全年 55.36 万平方
米，主要项目包括：马涧动迁房、康佳动迁房、科技大厦二期、狮山科技馆等。
（一）主营业务分析
1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 3,393,243,613.04 2,771,128,375.82 22.45
营业成本 2,560,259,987.68 1,814,146,316.35 41.13
销售费用 180,330,092.68 181,173,155.42 -0.47
管理费用 174,112,656.94 183,177,954.10 -4.95
财务费用 112,736,992.11 37,469,513.04 200.88
经营活动产生的现金流量净额 -931,201,406.63 -264,702,588.95 251.79
投资活动产生的现金流量净额 114,631,140.36 -448,706,284.04 -125.55
筹资活动产生的现金流量净额 837,661,540.68 1,191,573,825.03 -29.70
2、收入
驱动业务收入变化的因素分析：本年度公司商品房合同销售同比增长，故结转营业收入同比增加。
3、成本
（1）成本分析表 单位：元
分行业情况
本期占总成 上年同期占总 本期金额较上年同
分行业 成本构成项目 本期金额 上年同期金额
本比例(%) 成本比例(%) 期变动比例(%)
土地成本 788,627,928.24 379,875,065.48
建安成本及配套 1,128,106,543.93 940,161,808.92
房地产业 其他 113,945,741.50 81.10 173,842,590.24 82.6 34.16
出租成本 45,781,328.32 53,840,121.10
小计 2,076,461,541.99 1,547,719,585.74
人员工资 64,381,775.11 60,590,078.23
水电能源 15,424,486.08 14,306,549.74
旅游服务业 固定资产折旧 49,202,503.82 5.79 24,468,028.47 5.45 18.00
其他 19,226,510.55 26,254,454.06
小计 148,235,275.56 125,619,110.50
动迁房 208,014,184.01 0.00
基础设施开
道路开发工程 8.12 19199219.79 5.74 983.45
发业
小计 208,014,184.01 19,199,219.79
原材料 3,856,937.14 2,829,782.60
人员工资 10,310,180.50 9,585,447.75
基础设施经 水电能源 17,078,338.23 18,033,689.53
3.13 3.47 9.87
营业 固定资产折旧 22,831,031.20 23,661,444.56
其他 25,963,507.85 18,738,672.26
小计 80,039,994.92 72,849,036.70
原材料 34,603,752.78 40,417,689.11
人员工资 4,036,629.03 4,558,015.12
工业 1.86 2.73 -2.56
水电能源 3,038,169.56 2,934,212.92
固定资产折旧 1,050,759.74 849,446.47
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其他 4,779,680.09
小计 47,508,991.20 48,759,363.62
注：“基础设施开发业”营业成本同比增长 983.45%，是由于本年度公司结算动迁房 98,033 平方米，而
上年度无动迁房结算。
4、费用 单位：元
项目 2013 年度 2012 年度 同比增减（%）
销售费用 180,330,092.68 181,173,155.42 -0.47
管理费用 174,112,656.94 183,177,954.10 -4.95
财务费用 112,736,992.11 37,469,513.04 200.88
合计 467,179,741.73 401,820,622.56 16.27
说明：本年度公司财务费用同比增长 200.88%，系因融资总量同比增加以及房地产项目竣工交付后资本
化利息减少所致。
5、现金流 单位：元
项目 2013 年度 2012 年度 增减（%）
经营活动产生的现金流量净额 -931,201,406.63 -264,702,588.95 251.79
投资活动产生的现金流量净额 114,631,140.36 -448,706,284.04 -125.55
筹资活动产生的现金流量净额 837,661,540.68 1,191,573,825.03 -29.70
合计 21,093,287.41 478,166,964.04
说明：报告期内，因工程款、土地储备款、代建款以及与经营活动相关的各类保证金支付同比增加，使
经营活动产生的现金流量净额同比减少。因处置子公司股权以及出售东吴证券股票，使投资活动产生的
现金流量净额同比增加。融资总量增幅小于上年度，故筹资活动产生的现金流量净额同比减少。
6、其它
发展战略和经营计划进展说明
2013 年公司开展了战略讨论活动，对公司发展战略进行调整，通过充分发挥公司在房地产、旅游以
及资本市场融资的三大优势，进一步整合资源，实施差异化竞争，打造“文化旅游地产先锋”，立足区
域，定位刚需，加速文化旅游地产的对外扩展；形成房地产、旅游两大主力产业，再铸资本市场区域旅
游地产蓝筹股形象。
2013 年，全年商品房施工面积 193.88 万平方米，同比增长 37.82%，其中新开工商品房面积 74.99
万平方米；抓住刚需市场逐渐恢复的机遇，调整产品推盘结构，加大首置及首改的市场供应，创新营销
方式，2013 年全年实现房地产合同销售面积 34.68 万平方米、合同销售收入 27.87 亿元，分别同比增长
48.14%、41.62%。尤其是公司首个旅游加地产项目徐州万悦城于 10 月正式开盘，截止 12 月底已实现销
售 4.4 亿元，良好的销售及盈利能力进一步说明了公司战略转型初具成效。
（二）行业、产品或地区经营情况分析
1、主营业务分行业、分产品情况 单位：元 币种：人民币
主营业务分行业情况
毛利率 营业收入比 营业成本比 毛利率比上年增
分行业 营业收入 营业成本
（％） 上年增减(%) 上年增减(%) 减（%）
商品房销售收入 2,579,623,156.10 2,030,680,213.67 21.28 18.31 35.93 降 10.21 个百分点
房地产出租收入 103,713,724.88 45,781,328.32 55.86 -5.44 -14.97 升 4.95 个百分点
游乐服务收入 304,327,855.37 148,235,275.56 51.29 7.23 18.00 降 4.45 个百分点
公用事业污水处理收入 104,834,986.11 80,039,994.92 23.65 7.67 9.87 降 1.53 个百分点
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工业品销售收入 51,022,322.57 47,508,991.20 6.89 0.19 -2.56 升 2.63 个百分点
基础设施开发收入 231,718,848.34 208,014,184.01 10.23 995.27 983.45 升 0.98 个百分点
报告期内公司主要开发项目进展表
竣工在售项目
开发主
2013 年度销 剩余未售 楼面地价(元/
体/权益 项目名称 地块位置 开发类型
售面积(㎡) 面积(㎡) ㎡)
比例
扬州名兴花园 扬州开发路南、润扬路东 3,558.35 3,076
