2014 年年度报告
公司代码：600736 公司简称：苏州高新
苏州新区高新技术产业股份有限公司
2014 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人徐明、主管会计工作负责人潘翠英及会计机构负责人（会计主管人员）茅宜群声
明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
本年度拟以2014年12月31日总股本105,788.16万股为基数，每10股派发现金红利0.49元（含
税），合计分配5,183.62万元。本分配议案尚需经公司2014年度股东大会审议批准后实施。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请
投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 其他
无
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目录
第一节 释义及重大风险提示 ......................................................................................................... 3
第二节 公司简介 ............................................................................................................................. 3
第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................. 5
第四节 董事会报告 ......................................................................................................................... 7
第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 21
第六节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 26
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 30
第八节 公司治理 ........................................................................................................................... 36
第九节 内部控制 ........................................................................................................................... 41
第十节 财务报告 ........................................................................................................................... 42
第十一节 备查文件目录 ................................................................................................................. 147
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第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司/苏州高新 指 苏州新区高新技术产业股份有限公司
苏高新集团/控股股东 指 苏州高新区经济发展集团总公司
苏州高新区管委会 指 苏州国家高新技术产业开发区管理委员会
苏州高新区 指 苏州国家高新技术产业开发区
报告期 指 2014 年 1 月 1 日至 2014 年 12 月 31 日
地产集团 指 苏州高新地产集团有限公司
新港建设 指 苏州新港建设集团有限公司
新创建设 指 苏州新创建设发展有限公司
永新置地 指 苏州永新置地有限公司
苏州乐园 指 苏州乐园发展有限公司
高新商旅 指 苏州高新商旅发展有限公司
高新污水 指 苏州高新污水处理有限公司
金粉公司 指 苏州钻石金属粉有限公司
徐州投资 指 苏州高新（徐州）投资发展有限公司
大阳山投资 指 苏州大阳山投资发展有限公司
福瑞融资租赁 指 苏州高新福瑞融资租赁有限公司
徐州商旅 指 苏州高新（徐州）商旅发展有限公司
CSSD 指 中新苏州工业园区开发集团股份有限公司
华泰柏瑞 指 华泰柏瑞基金管理有限公司
江苏银行 指 江苏银行股份有限公司
南京金埔 指 南京金埔园林股份有限公司
证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
登记结算机构 指 中国证券登记结算有限责任公司上海分公司
会计师事务所 指 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
律师事务所 指 江苏竹辉律师事务所
二、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述面对的风险，请查阅“第四节董事会报告”中董事会关于公司未
来发展的讨论与分析中关于“可能面对的风险”部分的内容。
第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 苏州新区高新技术产业股份有限公司
公司的中文简称 苏州高新
公司的外文名称 SUZHOU NEW DISTRICT HI-TECH INDUSTRIAL CO.,LTD
公司的外文名称缩写 SZNH
公司的法定代表人 徐明
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 王平（代行） 宋才俊
联系地址 江苏省苏州市高新区科发路101号致远 江苏省苏州市高新区科发路101号致
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国际大厦18楼 远国际大厦18楼
电话 （0512）67379010 （0512）67379025
传真 （0512）67379060 （0512）67379060
电子信箱 wang.p@sndnt.com song.cj@sndnt.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 江苏省苏州市新区运河路8号
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 江苏省苏州市高新区科发路101号致远国际大厦18楼
公司办公地址的邮政编码
公司网址 http：//www.sndnt.com
电子信箱 szgx600736@sndnt.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《上海证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 上海证券交易所
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 苏州高新 600736 /
六、 公司报告期内注册变更情况
（一） 基本情况
公司报告期内注册情况未变更。
（二） 公司首次注册情况的相关查询索引
公司首次注册情况详见 2010 年年度报告公司基本情况。
（三） 公司上市以来，主营业务的变化情况
公司上市以来主营业务未发生变化，主营业务为房地产开发及基础设施经营。
（四） 公司上市以来,历次控股股东的变更情况
公司上市以来控股股东未发生变化，为苏州高新区经济发展集团总公司，截止 2014 年 12 月
31 日，控股股东持有 429,135,017 股，占公司总股本的 40.57%。
七、 其他有关资料
名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境内） 办公地址 南京东路 61 号新黄浦金融大厦 7 楼
签字会计师姓名 唐国骏、蒋承毅
八、 其他
无
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比
上年同
主要会计数据 2014年 2013年 2012年
期增减
(%)
营业收入 3,574,585,598.64 3,393,243,613.04 5.34 2,771,128,375.82
归属于上市公司股
169,944,883.85 230,009,666.16 -26.11 182,849,292.25
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 -41,029,189.82 95,207,527.75 -143.09 166,110,634.59
损益的净利润
经营活动产生的现
282,801,698.55 -931,201,406.63 130.37 -264,702,588.95
金流量净额
本期末
比上年
2014年末 2013年末 同期末 2012年末
增减（%
）
归属于上市公司股
3,505,940,319.24 3,404,959,835.65 2.97 3,250,383,420.08
东的净资产
总资产 21,254,858,709.98 20,078,322,729.38 5.86 18,167,398,276.87
(二) 主要财务指标
本期比上年同期增
主要财务指标 2014年 2013年 2012年
减(%)
基本每股收益（元／股） 0.16 0.22 -27.27 0.17
稀释每股收益（元／股） 0.16 0.22 -27.27 0.17
扣除非经常性损益后的基本每
-0.04 0.09 -144.44 0.16
股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 4.92 6.79 减少1.87个百分点 5.78
扣除非经常性损益后的加权平
-1.19 2.86 减少4.05个百分点 5.25
均净资产收益率（%）
二、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净
资产差异情况
□适用 √不适用
三、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
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单位:元 币种:人民币
附注（如
非经常性损益项目 2014 年金额 2013 年金额 2012 年金额
适用）
非流动资产处置损益 244,625,012.05 3,513,255.64 -20,494.77
越权审批，或无正式批准文件，
或偶发性的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与
公司正常经营业务密切相关，符
合国家政策规定、按照一定标准 84,795,934.05 41,365,283.34 25,327,566.99
定额或定量持续享受的政府补
助除外
计入当期损益的对非金融企业
收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合
营企业的投资成本小于取得投
资时应享有被投资单位可辨认
净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损
益
因不可抗力因素，如遭受自然灾
害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支
出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生
的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子
公司期初至合并日的当期净损
益
与公司正常经营业务无关的或
有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的
有效套期保值业务外，持有交易
性金融资产、交易性金融负债产
生的公允价值变动损益，以及处 27,464,667.05 -10,780.32
置交易性金融资产、交易性金融
负债和可供出售金融资产取得
的投资收益
单独进行减值测试的应收款项
200.00 176,086.25
减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计
量的投资性房地产公允价值变
动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的
要求对当期损益进行一次性调
整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外 2,212,403.90 144,912,925.14 2,797,429.71
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收入和支出
其他符合非经常性损益定义的
损益项目
少数股东权益影响额 -53,179,517.30 -9,921,690.02 -4,808,303.73
所得税影响额 -67,479,959.03 -72,708,388.99 -6,546,759.22
合计 210,974,073.67 134,802,138.41 16,738,658.66
第四节 董事会报告
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
总体经营情况回顾
2014 年，公司贯彻执行文化旅游地产战略，借助区域西部旅游大发展契机，整合区域旅游资
源，发挥旅游、地产联动效应，进一步推动产业转型。通过加快项目周转、盘活资产存量、优化
内部管理、创新市场融资等手段，不断提升公司经营效率和效益。2014 年，公司实现营业务收入
35.75 亿元，比去年同期增长 5.34%；利润总额 3.52 亿元，比去年同期增长 1.09%；实现归属母
公司净利润 1.70 亿元，比去年同期下降 26.11%。
房地产业
2014 年，房地产主业紧跟宏观形势和市场变化，坚持以快周转为策略，加快现有项目的开发
力度，实施多渠道、多元化及差异化营销，借助促销活动，加快存量消化。同时，进一步整合房
地产项目、人才及品牌资源，优化管理模式及流程制度体系，打造”苏州高新地产”品牌，提升
开发能力，助力后续规模扩张。
全年商品房项目施工面积 169.34 万平方米，同比下降 12.66%，其中商品房新开工面积 42.32
万平方米，同比下降 43.57%。全年完成商品房销售面积 23.74 万平方米，销售额 25.41 亿元，同
比分别下降 31.55%和 8.83%。结转方面，全年共结转商品房项目面积 29.51 万平方米，同比下降
26.46%。
截止报告期末，公司竣工在售、在建、拟建项目商品房总可售面积约 214 万平方米，其中：
住宅约 193 万平方米，商业约 21 万平方米。
旅游服务业
2014 年，公司抓住旅游产业发展机遇，深耕区域旅游开发，借助苏州乐园的经营及品牌优势，
发挥公司在区域旅游产业上的主导地位，通过投资、合作以及品牌管理输出等方式，加大旅游资
源整合力度，扩大旅游产业规模，丰富旅游产品，创新旅游开发经营模式，实现苏州乐园及区域
旅游产业的提档升级。为进一步提高整合效应，以苏州乐园为核心实施对徐州商旅内部旅游产业
平台的收购，增加两大乐园的协同，实现旅游产业集团化发展。
全年苏州乐园欢乐、水上、糖果、温泉及白马涧生态等五大世界及徐州乐园水上世界、糖果
世界共接待游客总数约 318 万人次，实现营业收入 3.37 亿元，其中：苏州地区接待游客总数 261
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万人次，实现营业收入 2.95 亿元，保持稳定；徐州地区接待游客总数 57 万人次，实现营收 0.42
亿元。公司进一步加大旅游项目与酒店在营销推广及客户资源上的联动，目前公司酒店已运营 3
家，在建 3 家，总客房 1,490 余间。清山酒店全年实现营收 2,777 万元，同比增长 3.99%，二期
业已投入运营。日航酒店已完成建设，预计 2015 年 5 月正式运营。
基础设施开发与经营业
基础设施经营业涉及水务、热电、物流等行业。控股的高新污水公司全年完成污水处理量
5,940 万吨，同比增长 8.77%，实现营业收入 1.20 亿元，同比增长 12.91%；参股的新区自来水公
司通过区内水务资产的整合实现产业规模的扩大。公司投资比例 30.31%的华能苏州热电有限责任
公司实现净利润 5,182 万元；投资比例 40%的中外运高新物流苏州有限公司实现净利润 684 万元。
以动迁房及代建为主的基础设施开发施工面积全年 56.18 万平方米，主要项目包括：狮山科技馆、
苏州实验中学重建项目等。
金融、股权投资业
金融、股权投资业主要涉及银行、基金以及拟上市企业股权投资。投资的中新开发集团、江
苏银行及金埔园林处于 IPO 上市进程中；发起设立的 3.8 亿元融联新兴产业基金已完成第二期出
资，累计出资比例 60%。作为国家发改委扶持的江苏省内第一支新兴产业创投计划参股基金，该
基金目前累计完成 8 家企业、9,050 万元的投资。公司与境外融资机构东京盛世利租赁株式会社
开展合作，设立了苏州高新福瑞融资租赁有限公司，实现产融协同发展。
(一) 主营业务分析
1 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 3,574,585,598.64 3,393,243,613.04 5.34
营业成本 2,656,152,096.82 2,560,259,987.68 3.75
销售费用 212,719,769.35 180,330,092.68 17.96
管理费用 161,162,032.74 174,112,656.94 -7.44
财务费用 320,881,140.22 112,736,992.11 184.63
经营活动产生的现金流量净额 282,801,698.55 -931,201,406.63 130.37
投资活动产生的现金流量净额 13,756,163.68 114,631,140.36 -88.00
筹资活动产生的现金流量净额 -442,906,729.57 837,661,540.68 -152.87
2 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
本年度公司出售了部分商业物业，结转营业收入同比增加。
3 成本
(1) 成本分析表
单位：元
分行业情况
分行业 成本构成 本期金额 本期占 上年同期金额 上年同 本期金 情况
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项目 总成本 期占总 额较上 说明
比例 成本比 年同期
(%) 例(%) 变动比
例(%)
房地产 土地成本 787,504,021.
29.65 788,627,928.24 30.80 -0.14
业
建安成本 1,089,945,24 1,128,106,543.
41.03 44.06 -3.38
及配套 3.32
其他 410,317,490.
15.45 113,945,741.50 4.45 260.10
出租成本 41,427,747.2
1.56 45,781,328.32 1.79 -9.51
小计 2,329,194,50 2,076,461,541.
87.69 81.10 12.17
2.73
旅 游 服 人员工资 91,159,447.0
3.43 64,381,775.11 2.51 41.59
务业
水电能源 16,941,863.0
0.64 15,424,486.08 0.60 9.84
固定资产 61,980,531.5
2.33 49,202,503.82 1.92 25.97
折旧
其他 25,342,096.9
0.95 19,226,510.55 0.75 31.81
小计 是由于
子公司
新建的
游乐园
竣工投
运后及
195,423,938. 公司旗
7.36 148,235,275.56 5.79 31.83
50 下酒店
开业筹
备人员、
折旧和
各类成
本增加
所引起
基 础 设 动迁房 本年度
施 开 发 0.00 0.00 208,014,184.01 8.12 无动迁
业 房结转
道路开发
920,626.60 0.03 0.00
工程
小计 920,626.60 0.03 208,014,184.01 8.12 -99.56
基 础 设 原材料
施 经 营 5,287,361.56 0.20 3,856,937.14 0.15 37.09
业
人员工资 12,664,951.2
0.48 10,310,180.50 0.40 22.84
水电能源 16,670,014.7
0.63 17,078,338.23 0.67 -2.39
固定资产 27,428,204.8 1.03 22,831,031.20 0.89 20.14
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2014 年年度报告
折旧
其他 23,111,460.7
0.87 25,963,507.85 1.01 -10.98
小计 85,161,993.1
3.21 80,039,994.92 3.13 6.40
工业 原材料 36,750,974.4
1.38 34,603,752.78 1.35 6.21
人员工资 4,139,612.84 0.16 4,036,629.03 0.16 2.55
水电能源 1,988,075.81 0.07 3,038,169.56 0.12 -34.56
固定资产
727,304.92 0.03 1,050,759.74 0.04 -30.78
折旧
其他 1,845,067.85 0.07 4,779,680.09 0.1 -61.4
小计 45,451,035.8
1.71 47,508,991.20 1.86 -4.33
4 费用
单位：元
项目 2014 年度 2013 年度 同比增减（%）
销售费用 212,719,769.35 180,330,092.68 17.96
管理费用 161,162,032.74 174,112,656.94 -7.44
财务费用 320,881,140.22 112,736,992.11 184.63
合计 694,762,942.31 467,179,741.73 48.71
说明：本年度公司财务费用同比增长 184.63%，系利息支出总额增加以及房地产项目竣工交付后
资本化利息减少所致。
5 现金流
单位：元
项目 2014 年度 2013 年度 同比增减（%）
经营活动产生的现金流量净额 282,801,698.55 -931,201,406.63 130.37
投资活动产生的现金流量净额 13,756,163.68 114,631,140.36 -88.00
筹资活动产生的现金流量净额 -442,906,729.57 837,661,540.68 -152.87
合计 -146,348,867.34 21,091,274.41
说明：报告期内，由于公司出售商业物业回笼资金，经营上以消化房地产存量为主，未新增拍地，
使经营活动产生的现金流量净额同比增加；投资活动方面，年内政府收储子公司部分经营用地的
流入资金量小于去年出售子公司的流入量，故投资活动产生的现金流量净额同比减少；由于偿还
贷款和偿付利息数额高于去年，故筹资活动产生的现金流量净额同比减少。
6 其他
(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
报告期内，政府经营性补贴以及苏州乐园部分土地收储增加了公司的利润。
(2) 公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明
①非公开发行 A 股股票：报告期内，公司积极推进该再融资项目审批进度，已获得国资委审
批同意批复，并于 2015 年 3 月 2 日获得证监会审核通过，相关信息披露详见公司刊登于《中国证
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2014 年年度报告
券报》、《上海证券报》及上海证券交易所网站(www.sse.com.cn)有关非公开发行股票事项的相
关公告。
②公司债发行：报告期内，公司已将申请材料上报证监会，并于 2015 年 3 月 16 日获得证监
会审核通过，相关信息披露详见公司刊登于《中国证券报》、《上海证券报》及上海证券交易所
网站(www.sse.com.cn)有关发行公司债事项的相关公告。
(3) 发展战略和经营计划进展说明
2014 年公司贯彻
