华远地产(600743)_公司公告_华远地产公开发行2020年公司债券（第一期）信用评级报告新浪财经

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成交额:0	成交量:0	买入价:0.000	卖出价:0.000
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华远地产公开发行2020年公司债券（第一期）信用评级报告（下载公告）

公告日期:2020-03-31

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华远地产股份有限公司：

受贵公司委托，中诚信国际信用评级有限责任公司对贵公司及贵公司拟发行的“华远地产股份有限公司公开发行2020年公司债券（第一期）”的信用状况进行了综合分析。经中诚信国际信用评级委员会最后审定，贵公司主体信用等级为AA，评级展望为稳定，本期公司债券的信用等级为AA。

特此通告

中诚信国际信用评级有限责任公司

二零二零年三月四日

[2020]0419D北京市东城区朝阳门内大街南竹杆胡同2号银河SOHO6号楼

邮编：100010 电话：（8610）6642 8877传真：（8610）6642 6100

Building 6, Galaxy SOHO, No.2 Nanzhuganhutong,ChaoyangmenneiAvenue,Dongcheng District,Beijing, 100010

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发行主体

本期规模

发行期限

偿还方式

发行目的

华远地产股份有限公司

不超过14亿元（含14亿元）

本期债券分为两个品种，品种一期限为3年期，附第1年末、第2年末投资者回售选择权和公司票面利率调整选择权；品种二为3年期，附第2年末投资者回售选择权和公司票面利率调整选择权。本期债券引入品种间回拨选择权，回拨比例不受限制

每年付息一次，到期一次还本付息

用于偿还到期的公司债券

华远地产	2016	2017	2018	2019.9
总资产（亿元）	280.94	343.53	496.65	591.38
所有者权益合计（亿元）	70.78	77.42	85.72	88.22
总负债（亿元）	210.16	266.11	410.94	503.16
总债务（亿元）	125.75	175.23	284.49	323.63
营业总收入（亿元）	76.08	99.04	68.31	31.59
净利润（亿元）	7.73	11.52	7.35	2.73
EBITDA（亿元）	11.03	17.58	11.44	4.50
经营活动净现金流（亿元）	21.55	6.84	-31.02	-39.63
营业毛利率（%）	18.96	28.02	28.15	33.63
净负债率(%)	100.05	131.92	214.35	285.72
总债务/EBITDA（X）	11.40	9.97	24.87	95.80
EBITDA利息保障倍数（X）	1.49	2.43	0.96	0.37

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	2018年部分房地产开发企业主要指标对比表
公司名称	全口径签约销售金额（亿元）	总资产（亿元）	净负债率（%）	货币资金/短期债务(X)	总债务/销售商品提供劳务收到的现金（X）	营业总收入（亿元）	净利润率（%）	存货周转率(X)
中华企业	138.41	566.31	-3.30	2.43	1.15	192.86	16.86	0.42
上实发展	52.50	374.32	76.28	1.02	1.50	86.64	10.67	0.28
华远地产	120.45	496.65	214.35	1.13	2.61	68.31	10.76	0.18

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，公司最终控制人系北京市西城区人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称“西城区国资委”）。

公司主要从事房地产开发业务，具有房地产开发一级资质，业务布局涉及北京、长沙、西安、天津、重庆、广州、佛山等城市。

截至2018年末，公司资产总额496.65亿元，所有者权益85.72亿元，资产负债率为82.74%。2018年公司实现营业总收入68.31亿元，净利润

7.35亿元，经营活动净现金流为-31.02亿元。

截至2019年9月末，华远集团所持有的公司股份3.05亿股处于质押状态，占其所持有公司股份的28.02%，占公司总股本为13.00%。

另截至2019年9月末，公司资产总额591.38亿元，所有者权益88.22亿元，资产负债率

85.08%。2019年1~9月，公司实现营业总收入

31.59亿元，净利润2.73亿元，经营性活动净现

金流为-39.63亿元。

本期债券概况

表1：本期债券概况

债券概况
债券名称	华远地产股份有限公司公开发行2020年公司债券（第一期）
发行规模	不超过人民币14亿元（含14亿元）
债券期限	本期债券分为两个品种，品种一期限为3年期，附第1年末、第2年末投资者回售选择权和公司票面利率调整选择权；品种二为3年期，附第2年末投资者回售选择权和公司票面利率调整选择权。本期债券引入品种间回拨选择权，回拨比例不受限制，公司和主承销商将根据本期债券发行申购情况，在总发行规模内，由公司和主承销商协商一致，决定是否行使品种间回拨选择权。
债券利率	本期债券票面利率由公司与主承销商根据询价结果协商确定。对于品种一，公司有权决定在存续期的第1年末、第2年末调整本期债券后续期限的票面利率；若公司未行使票面利率调整选择权，则后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。对于品种二，公司有权决定在存续期的第2年末调整本期债券后1年的票面利率；若公司未行使票面利率调整选择权，则后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变
偿还方式	本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金一起支付
募集资金用途	公司拟将本期债券募集资金扣除发行费用后全部用于偿还到期的公司债券

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，房地产企业外部融资难度有所

5月，银保监会的23号文明确要求，商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资；7月，银保监会对多家信托进行窗口指导，要求控制房地产信托规模的增量，并强化合规管

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	2017	2018	2019
TOP 3	9.4%	9.8%	9.5%
TOP 10	19.5%	21.3%	21.4%
TOP 30	31.0%	35.1%	35.7%
TOP 50	37.3%	43.4%	43.5%

TOP 100

46.1%

53.7%

53.0%

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项目	2016			2017			2018			2019.Q3
项目	收入	占比	毛利率	收入	占比	毛利率	收入	占比	毛利率	收入	占比	毛利率
房地产	75.95	99.83	18.81	98.12	99.07	27.74	64.83	94.91	26.67	28.29	89.56	32.80
酒店	-	-	-	0.47	0.47	22.35	1.91	2.80	30.81	1.08	3.41	19.64
其他	0.14	0.17	99.88	0.45	0.45	-	3.28	4.80	-	2.22	7.03	66.93

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合计

76.08

100.00

18.96

99.04

100.00

28.02

68.31

100.00

28.15

31.59

100.00

33.63

	2016	2017	2018	2019.Q3
开复工面积	174.00	172.60	338.00	420.60
其中：新开工面积	10.30	51.40	252.00	156.60
竣工面积	55.20	82.10	74.00	7.60

指标	2016	2017	2018	2019.Q3
签约面积	70.80	66.70	95.39	72.32
签约金额	107.80	77.20	120.45	92.66
销售均价	15,225.99	11,574.21	12,627.11	12,811.89
结算面积	63.33	70.67	65.58	19.76
结算金额	74.72	96.76	59.62	28.29
结算均价	11,798.52	13,691.81	9,091.19	14,316.38

区域	销售面积	面积占比	销售金额	金额占比
西安	49.76	52.17%	44.87	37.25%
长沙	18.97	19.89%	32.25	26.77%
天津	9.06	9.49%	7.13	5.92%
重庆	8.88	9.31%	10.04	8.34%

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北京	4.44	4.66%	10.79	8.96%
佛山	2.62	2.75%	2.94	2.44%
广州	1.65	1.73%	12.43	10.32%
合计	95.39	100.00%	120.45	100.00%

城市	总建筑面积	计划总投资	累计已投资	项目总可销售面积	累计签约销售面积	累计签约销售金额	剩余可售面积
西安	82.66	46.44	32.16	68.01	51.63	47.49	16.38
重庆	78.38	85.72	52.41	71.66	15.26	17.67	56.40
长沙	68.13	66.2	34.97	54.70	17.83	30.58	36.87
天津	53.87	56.54	38.87	42.47	6.38	17.74	36.09
佛山	53.24	50.32	35.5	38.17	5.21	14.52	32.96
北京	52.02	125.17	99.24	18.09	14.92	49.14	3.17
银川	35.76	25.25	12.39	27.85	7.50	6.37	20.35
石家庄	24.72	19.58	7.74	19.10	1.11	1.38	17.99
广州	22.54	62.72	51.55	13.37	4.76	23.62	8.61
涿州	21.22	27.37	14.89	13.64	0.52	0.84	13.12
合计	492.53	565.31	379.72	367.06	125.12	209.35	241.94

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	2016	2017	2018	2019.Q3
新增项目数	4	5	12	3
新增土地规划建筑面积	84.81	111.82	202.31	59.87
新增土地储备价款	35.90	45.22	94.96	47.97
新增土地平均楼面价	4,232.99	4,044.00	4,693.93	8,012.47

总规模为432.07万平方米，其中在建和已竣工项目的待售面积为273.51万平方米，拟建项目可售面积为158.56万平方米。同当期房地产项目签约销售规模相比，公司土地储备量较为合理。从区域布局来看，公司土地储备主

土地储备=竣工未售面积+在建未售面积+拟建可售面积。

要分布于重庆、长沙、石家庄、银川和西安，前五大城市土地储备面积占比合计为78.11%。表8：2019年9月末公司土地储备分布情况

单位：万平方米

城市	土地储备面积	占比
重庆	107.44	24.87%
长沙	79.64	18.43%
石家庄	57.67	13.35%
银川	53.56	12.40%
西安	39.16	9.06%
天津	36.52	8.45%
佛山	32.96	7.63%
涿州	13.12	3.04%
广州	8.61	1.99%
北京	3.39	0.78%
合计	432.07	100.00%

项目	持有物业建筑面积	2018年租金收入	2019年1~9月租金收入
长沙君悦酒店	68,789.00	16,329.21	11,843.63
长沙华中心T1写字楼	19,984.75	3,308.43	2,266.58
北京铭悦好天地	17,919.01	1,232.13	1,051.44

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长沙华中心飞猫公社

13,493.83

1,023.76

211.71

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亿元	0%20%40%60%80%100%01002003004005002016201720182019.Q3长期债务短期债务所有者权益资产负债率长期资本化率总资本化率

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亿元

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指标	2016	2017	2018	2019.Q3
流动资产/总资产	95.53%	91.42%	91.28%	87.31%
存货/流动资产	68.23%	67.56%	70.34%	78.63%
货币资金/流动资产	20.47%	23.28%	22.23%	13.86%
（存货+货币资金）/ 流动资产	88.70%	90.84%	92.57%	92.49%

指标	2016	2017	2018	2019.Q3
存货	183.12	212.18	318.90	405.99
开发成本	139.58	149.51	272.24	367.71
开发成本/存货	76.22%	70.47%	85.37%	90.57%
开发产品	43.53	62.65	46.64	38.27
开发产品/存货	23.77%	29.53%	14.63%	9.43%

指标	2016	2017	2018	2019.Q3
存货周转率（X）	0.34	0.36	0.18	0.06
总资产周转率（X）	0.31	0.24	0.16	0.06

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	2016	2017	2018	2019.Q3
货币资金（亿元）	54.93	73.10	100.76	71.57
经营活动净现金流（亿元）	21.55	6.84	-31.02	-39.63
经营性净现金流/ 短期债务（X）	0.48	0.21	-0.35	-0.83
货币资金/短期债务（X）	1.22	2.28	1.13	1.12

	2016	2017	2018	2019.Q3
销售费用	2.16	1.97	3.24	3.83
管理费用	1.05	2.49	2.43	1.58
财务费用	-0.09	0.56	-0.14	1.76
三费合计	3.12	5.02	5.53	7.18
营业总收入	76.08	99.04	68.31	31.59
三费收入占比	4.10%	5.07%	8.10%	22.72%

亿元

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	2016	2017	2018	2019.Q3
短期债务（亿元）	45.07	43.80	88.91	63.80
长期债务（亿元）	80.68	131.43	195.58	259.83
总债务（亿元）	125.75	175.23	284.49	323.63
EBITDA（亿元）	11.03	17.58	11.44	4.50
经营活动净现金流利息倍数（X）	2.92	0.95	-2.59	-3.25
经营活动净现金流/ 总债务（X）	0.17	0.04	-0.11	-0.16
总债务/EBITDA（X）	11.40	9.97	24.87	95.80
EBITDA利息倍数（X）	1.49	2.43	0.96	0.37

亿元

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华远地产股份有限公司其他持股5%以下股东合计

北京市华远集团有限公司

天津华远浩利投资股份有限公司

北京京泰投资管理中心

其他持股5%以下股东合计

北京市西城区人民政府国有资产监督管理委员会

46.40%

46.40%		6.84%		7.41%
		6.84%

100.00%

39.35%

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财务数据(单位：万元)	2016	2017	2018	2019.9
货币资金	549,341.48	730,978.49	1,007,561.39	715,734.22
其他应收款	115,636.69	215,971.35	223,539.89	251,630.25
存货净额	1,831,170.96	2,121,769.04	3,188,959.67	4,059,852.46
长期投资	65,816.78	71,273.84	89,229.04	385,151.68
固定资产	8,571.72	131,320.57	133,434.50	130,307.18
在建工程	0.00	0.00	28,318.74	43,337.38
无形资产	4,406.01	4,401.19	4,270.39	4,178.18
投资性房地产	24,741.95	58,836.37	55,357.81	54,210.35
总资产	2,809,428.32	3,435,298.96	4,966,545.04	5,913,778.73
预收款项	529,710.94	336,675.29	715,372.65	1,131,273.59
其他应付款	122,035.35	335,786.05	808,092.08	840,777.38
短期债务	450,674.86	320,479.78	889,072.25	637,986.22
长期债务	806,787.03	1,431,793.31	1,955,803.23	2,598,308.47
总债务	1,257,461.89	1,752,273.09	2,844,875.48	3,236,294.69
净债务	708,120.41	1,021,294.60	1,837,314.09	2,520,560.48
总负债	2,101,643.45	2,661,124.28	4,109,394.38	5,031,590.33
费用化利息支出	1,247.17	11,805.90	4,365.98	8,695.84
资本化利息支出	72,623.17	60,463.57	115,212.03	113,372.73
所有者权益合计	707,784.87	774,174.68	857,150.67	882,188.39
营业总收入	760,840.99	990,378.69	683,135.58	315,855.92
经营性业务利润	68,898.08	157,485.02	99,670.52	1,395.37
投资收益	36,590.76	2,562.68	9,980.75	20,991.01
净利润	77,332.20	115,222.63	73,496.38	27,343.38
EBIT	108,235.52	172,847.86	109,909.39	40,533.65
EBITDA	110,331.49	175,797.72	114,373.88	45,043.15
销售商品、提供劳务收到的现金	985,774.02	847,424.39	1,089,941.87	763,413.81
经营活动产生现金净流量	215,470.93	68,394.97	-310,158.89	-396,304.65
投资活动产生现金净流量	-81,490.89	22,994.94	-36,912.17	-98,589.48
筹资活动产生现金净流量	226,106.93	90,375.95	590,929.61	190,878.12
财务指标	2016	2017	2018	2019.9
营业毛利率（%）	18.96	28.02	28.15	33.63
期间费用率（%）	4.10	5.07	8.10	22.72
EBITDA利润率（%）	14.50	17.75	16.74	14.26
净利润率（%）	10.16	11.63	10.76	-
总资产收益率（%）	4.36	5.54	2.62	-
存货周转率(X）	0.67	0.36	0.18	-
资产负债率（%）	74.81	77.46	82.74	85.08
总资本化比率（%）	63.98	69.36	76.85	78.58

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净负债率（%）	100.05	131.92	214.35	285.72
短期债务/总债务（%）	35.84	18.29	31.25	19.71
经营活动净现金流/总债务（X）	0.17	0.04	-0.11	-0.16*
经营活动净现金流/短期债务（X）	0.48	0.21	-0.35	-0.83*
经营活动净现金流/利息支出（X）	2.92	0.95	-2.59	-3.25
总债务/销售商品、提供劳务收到的现金（X）	1.28	2.07	2.61	3.18*
总债务/EBITDA（X）	11.40	9.97	24.87	95.80*
EBITDA/短期债务（X）	0.24	0.55	0.13	0.09*
EBITDA利息保障倍数（X）	1.49	2.43	0.96	0.37
经调整EBIT利息保障倍数（X）	2.45	3.23	1.88	1.26

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指标		计算公式
资本结构	长期投资	=可供出售金融资产+持有至到期投资+长期股权投资
	短期债务	=短期借款+以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债/交易性金融负债+应付票据+一年内到期的非流动负债+其他债务调整项
	长期债务	=长期借款+应付债券+其他债务调整项

	总债务	=长期债务+短期债务
	净债务	=总债务-货币资金
	净负债率	=净债务/所有者权益合计

	资产负债率	=负债总额/资产总额
	总资本化比率	=总债务/（总债务+所有者权益合计）
经营效率	存货周转率	=营业成本/存货平均净额
经营效率	应收账款周转率	=营业总收入/应收账款平均净额
盈利能力	营业毛利率	=（营业总收入—营业成本)/营业总收入
	期间费用率	=（销售费用+管理费用+研发费用+财务费用）/营业总收入
	经营性业务利润	=营业总收入-营业成本-利息支出-手续费及佣金支出-退保金-赔付支出净额-提取保险合同准备金净额-保单红利支出-分保费用-税金及附加-期间费用+其他收益
	EBIT（息税前盈余）	=利润总额+费用化利息支出
	经调整EBIT	=EBIT+资本化利息支出
	EBITDA（息税折旧摊销前盈余）	=EBIT+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销
	总资产收益率	=EBIT/总资产平均余额
	净资产收益率	=净利润/所有者权益合计平均值
	净利润率	=净利润/营业总收入
现金流	资本支出	=购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金

偿债能力	流动比率	=流动资产/流动负债
	速动比率	=（流动资产-存货）/流动负债
	利息支出	=费用化利息支出+资本化利息支出
	EBITDA利息保障倍数	=EBITDA/利息支出
	经调整EBIT利息保障倍数	=经调整EBIT/利息支出

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主体等级符号

含义

AAA	受评对象偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。
AA	受评对象偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低。
A	受评对象偿还债务的能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。
BBB	受评对象偿还债务的能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。
BB	受评对象偿还债务的能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险。
B	受评对象偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。
CCC	受评对象偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。
CC	受评对象在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务。
C	受评对象不能偿还债务。

中长期债券等级符号

含义

AAA	债券安全性极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。
AA	债券安全性很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低。
A	债券安全性较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。
BBB	债券安全性一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。
BB	债券安全性较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险。
B	债券安全性较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。
CCC	债券安全性极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。
CC	基本不能保证偿还债券。
C	不能偿还债券。

短期债券等级符号

含义

A-1	为最高级短期债券，还本付息风险很小，安全性很高。
A-2	还本付息风险较小，安全性较高。
A-3	还本付息风险一般，安全性易受不利环境变化的影响。
B	还本付息风险较高，有一定的违约风险。
C	还本付息风险很高，违约风险较高。
D	不能按期还本付息。

附件：公告原文

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