上海实业发展股份有限公司 2013 年年度报告
上海实业发展股份有限公司
2013 年年度报告
2014 年 3 月 28 日
上海实业发展股份有限公司 2013 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、
完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 上会会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司董事长陆申先生、总裁唐钧先生及财务总监刘显奇先生声明：保证年度报告中财
务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案：公司本部 2013 年度实
现净利润人民币 142,693,018.25 元，按《公司法》及公司章程的规定，提取 10%法定盈余公
积 14,269,301.83 元，加上以前年度未分配利润 655,168,785.26 元，公司本年度可供分配的利
润为 783,592,501.68 元。公司拟以 2013 年末总股本 1,083,370,873 股为基数，向全体股东每
10 股派发现金红利 0.50 元（含税），合计分配现金红利 54,168,543.65 元，剩余未分配利润
729,423,958.03 元结转下一年度。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬
请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
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目录
第一节 释义及重大风险提示 ....................................................................................................... 4
第二节 公司简介........................................................................................................................... 5
第三节 会计数据和财务指标摘要 ............................................................................................... 7
第四节 董事会报告....................................................................................................................... 9
第五节 重要事项......................................................................................................................... 20
第六节 股份变动及股东情况 ..................................................................................................... 27
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ..................................................................... 31
第八节 公司治理......................................................................................................................... 37
第九节 内部控制......................................................................................................................... 39
第十节 财务会计报告 ................................................................................................................. 40
第十一节 备查文件目录 ........................................................................................................... 135
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第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
本公司 指 上海实业发展股份有限公司
上实控股 指 上海实业控股有限公司
上海实业 指 上海实业（集团）有限公司
上海上实 指 上海上实集团有限公司
上实地产 指 上实地产发展有限公司
二、 重大风险提示：
本公司已在本报告中详细描述了存在的风险事项，敬请查阅第四节\"董事会报告\"中关于公司
未来发展的讨论与分析中可能面对的风险部分的内容。
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第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 上海实业发展股份有限公司
公司的中文名称简称 上实发展
公司的外文名称 SHANGHAI INDUSTRIAL DEVELOPMENT CO.,LTD
公司的外文名称缩写 SID
公司的法定代表人 陆申先生
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 阚兆森 陈英
上海市淮海中路 98 号金钟广场 上海市淮海中路 98 号金钟广场
联系地址
20 层 20 层
电话 021-53858859 021-53858859
传真 021-53858879 021-53858879
电子信箱 sid748@sidlgroup.com sid748@sidlgroup.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 上海市浦东南路 1085 号华申大厦 601
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 上海市淮海中路 98 号金钟广场 20 层
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.sidlgroup.com
电子信箱 sid748@sidlgroup.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《上海证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 上实发展 600748 浦东不锈
六、 公司报告期内注册变更情况
(一) 基本情况
公司报告期内注册情况未变更。
(二) 公司首次注册情况的相关查询索引
公司首次注册情况详见 2011 年年度报告公司基本情况。
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(三) 公司上市以来，主营业务的变化情况
1996 年－2003 年，公司主营业务为：生产、加工、销售各类冷轧不锈薄板、热轧薄板及延伸制
品。
2003 年－2010 年，公司主营业务为：房地产开发和经营，实业投资，资产经营，国内贸易，信
息服务（上述经营范围不涉及前置审计项目）。
2011 年－至今，公司主营业务为：房地产开发、房地产经营、与房地产业务相关的信息咨询服
务，国内贸易（上述经营范围不涉及前置审批项目）。
(四) 公司上市以来,历次控股股东的变更情况
1996 年 9 月，公司控股股东为上海浦东钢铁（集团）有限公司
2001 年 3 月，公司控股股东变更为上海三钢有限责任公司
2003 年 2 月，公司控股股东变更为上海上实（集团）有限公司
2011 年 7 月，公司控股股东变更为上实地产发展有限公司（上海实业控股有限公司）
七、 其他有关资料
上会会计师事务所（特殊普通
名称
合伙）
上海市威海路 755 号文新报业
公司聘请的会计师事务所名称（境内） 办公地址
大厦 20 层
张健
签字会计师姓名
耿磊
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比 2011 年
主要会计 上年同
2013 年 2012 年
数据 期增减 调整后 调整前
(%)
营业收入 3,904,620,094.19 3,666,669,614.51 6.49 3,582,293,027.22 3,582,293,027.22
归属于上
市公司股
435,040,827.51 638,710,476.21 -31.89 451,542,988.35 454,849,694.22
东的净利
润
归属于上
市公司股
东的扣除
322,431,029.21 169,053,970.79 90.73 283,402,508.56 283,402,508.56
非经常性
损益的净
利润
经营活动
产生的现
2,323,245,840.79 143,885,163.16 1,514.65 404,099,612.84 454,341,139.29
金流量净
额
本期末 2011 年末
比上年
2013 年末 2012 年末
同期末 调整后 调整前
增减(%)
归属于上
市公司股
4,966,808,867.08 4,772,154,952.10 4.08 4,943,279,075.30 4,803,354,412.88
东的净资
产
总资产 20,557,049,449.11 19,519,310,791.19 5.32 19,692,124,561.25 18,220,921,137.08
(二) 主要财务数据
本期比上年 2011 年
主要财务指标 2013 年 2012 年 同期增减
调整后 调整前
(%)
基本每股收益（元／股） 0.40 0.59 -32.20 0.42 0.42
稀释每股收益（元／股） 0.40 0.59 -32.20 0.42 0.42
扣除非经常性损益后的基本
0.30 0.16 87.50 0.26 0.26
每股收益（元／股）
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减少 4.66 个
加权平均净资产收益率（%） 8.79 13.45 12.75 13.38
百分点
扣除非经常性损益后的加权 增加 2.96 个
6.52 3.56 8.34 8.33
平均净资产收益率（%） 百分点
二、 非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 2013 年金额 2012 年金额 2011 年金额
非流动资产处置损益 67,929,525.92 447,155,247.81 17,053,897.84
计入当期损益的政府补
助，但与公司正常经营
业务密切相关，符合国
28,824,939.06 17,445,270.13 16,443,409.51
家政策规定、按照一定
标准定额或定量持续享
受的政府补助除外
计入当期损益的对非金
融企业收取的资金占用 22,074,574.94
费
同一控制下企业合并产
生的子公司期初至合并 -5,215,220.78 -3,306,705.87
日的当期净损益
与公司正常经营业务无
关的或有事项产生的损 -4,079,255.10
益
单独进行减值测试的应
2,000,000.00
收款项减值准备转回
受托经营取得的托管费
500,000.00 500,000.00 1,000,000.00
收入
除上述各项之外的其他
19,566,144.12 126,324,538.76 152,754,932.27
营业外收入和支出
少数股东权益影响额 -3,360,384.26 -6,709,641.68 -623,472.98
所得税影响额 -18,845,746.38 -111,843,688.82 -15,181,580.98
合计 112,609,798.30 469,656,505.42 168,140,479.79
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第四节 董事会报告
一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2013 年，尽管宏观经济表现整体平稳，但投资结构分化明显，经济增长仍然依靠土地城市
化投资驱动，经济结构不平衡加剧，经济下行压力较大。房地产政策方面，年初\"国五条\"出台
定调全年调控基调；此后，房地产调控长效机制日益清晰，限购、限贷等调控手段由地方政府
根据市场情况进行调整，调控政策开始出现区域分化。市场延续 2012 年回暖势头，且随着自住
性需求不断释放、改善性需求持续增加，市场整体呈现\"加速上行、持续回暖\"态势。稳步回升
的销售带动房企积极补库存，土地市场景气度回升但热度不均，一二线城市土地竞争激烈。在
供需两旺的态势下，品牌房企在项目销售、扩张拿地及对外融资上优势明显，市场份额上升迅
速，行业集中度持续提升。
报告期内，公司紧密围绕年初制定的经营目标，坚持\"夯实基础、强化执行、重点突破、持续发
展\"的工作方针，着力管理提升，注重资金平衡，推进项目开发和资产盘活，通过灵活策略有效
应对市场变化调整，在激烈而严峻的房地产竞争格局中，公司主营业务平稳增长，经营绩效稳
步提升，财务状况稳健良好。
1. 强化主营业务，夯实盈利基础。面对复杂多变的行业形势，公司密切判断宏观形势和行业政
策，推盘节奏契合市场景气变化；深度挖掘项目特色和客户资源，项目招商和住宅销售齐头并
进。针对商业地产开发具有资源投入高、风险程度高、收益期望高的\"三高\"特点，青岛\"国际啤
酒城\"项目采用\"整体招商、定制开发\"的销售模式，报告期内实现 3 幢办公楼的整体销售。在住
宅销售上，公司以\"快、准、实\"作为年度营销策略，强化销售过程管理，抓实签约回款指标，
天津\"莱茵小镇\"、成都\"海上海\"、上海\"海上纳缇\"、上海青浦\"朱家角\"、大理\"洱海庄园\"等重点
项目快速应对市场变化，准确定位客户需求，灵活调整销售措施，大胆运用创新营销，有效提
高产品去化速度，扎实推进项目销售及回款，项目销售稳中有进。不动产经营以\"创新驱动、精
细管理、优质服务、全面提升\"为工作方针，坚持优化客户结构，重点维护优质客户，充分挖掘
经营物业潜力，着力化解结构调整难题，实现租赁收入的稳步增长。上实物业公司在巩固基础
管理的同时，继续调整管业结构，积极拓展衍生服务，物管面积达到 1100 万平方米，全国综合
实力排名跃居 45 名，并获颁\"2012 年度上海市质量金奖\"、\"2013 年全国卓越绩效模式先进企业
\"等荣誉，品牌价值持续提升，板块协同效应明显。
2. 升级管控模式，提升开发绩效。报告期内，公司以设计工作为龙头，以成本控制为抓手，有
侧重、分层次推进上海\"海上纳缇\"、上海青浦\"朱家角\"、青岛\"国际啤酒城\"、湖州\"海上湾\"、成
都\"海上海\"等公司重点项目的开发建设。2013 年作为公司实施\"三年质量行动计划\"的收官之年，
公司持续对工程质量保持严控态势，细化管理规程、强化现场督控、定期项目巡检、严控质量
通病，并通过全方位、多角度的交付前联合模拟验收，切实保障公司产品质量，持续提升客户
满意度，报告期内顺利完成上海青浦\"海上湾\"（二期）、上海\"海上纳缇\"（一期）的集中交付。
公司持续推动住宅产品标准化及绿色建筑技术的研究及应用，并取得阶段性成果。青岛\"国际啤
酒城\"（一期）绿色建筑通过专家评审；青岛\"国际啤酒城\"（一期）开始应用 BIM 技术，标志着
公司利用现代先进技术进行设计、施工和运营管理的目标开始实施。
3. 推进资产运作，保持财务稳健。报告期内，公司通过股权转让、股权收购、项目合作等多种
资产运作方式，调整资产结构，优化资产质量，规避市场风险，增加现金流入，全面提升公司
抵御风险能力。同时，持续深化银企合作，巩固传统融资优势；积极推进创新融资，努力拓宽
融资途径，扩大资金来源，降低融资成本，加强资金统筹，合理资源配置，财务架构更趋稳健，
财务弹性明显加强。
4. 借力文化建设，助推管理提升。以公司成立十周年为契机，公司以\"实立业、锐致远\"为导向
推进文化建设和管理提升。公司细化强化计划管理，健全完善内控体系，有效提升运营效率；
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以\"承才计划\"为通路，建立阶梯式人才培养新机制，以\"E-Learning 课程\"为平台，开拓自主式专
业培训新渠道；以创先争优活动为抓手，不断增强企业凝聚力，推进精神文化建设。报告期内，
公司获得上海市第十六届文明单位、市厂务公开先进单位等荣誉。
2013 年，公司实现营业收入 3,904,620,094.19 元，比上期增加 6.49%，主要原因系项目公司
实现的房产销售收入增加；实现营业利润 718,534,109.08 元，比上期减少 21.80%，主要原因系
上期实现股权转让收益较多；实现归属于母公司所有者的净利润 435,040,827.51 元，比上期减
少 31.89%，主要原因系上期实现股权转让收益较多。
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附表：重点投资项目开发进展情况
公司 规划 报告期内 累计 累计 报告期内
计划总投资
项目名称 类别 状态 权益 总建筑面积 新开工面积 开工面积 竣工面积 销售面积
（万元）
（%） （平米） （平米） （平米） （平米） （平米）
哈尔滨“盛世江南” 住宅 建成 100 150000 234069 0 234069 234069 28171
天津“莱茵小镇” 住宅、商业 建成 100 185500 529971 0 529971 529971 62226
青岛国际啤酒城 综合 在建 60.46 749099 760000 0 152887 0 91097.8
青岛上实海上海 住宅、酒店 建成 55 103641 143008 0 148203 86608 62214.2
上海“海源别墅” 别墅 在建 51 72300 51911 0 47014 16792 0
上海上实海上湾 住宅 在建 51 363582 454880 0 152051 152136 16265
上海 D1 地块 住宅 在建 51 150973 63859 0 43215 0
上海 D2 地块 住宅、商业 拟建 51 128977 207612 0 0 0
上海金山“海上纳缇” 住宅 在建 100 208237 214143 0 214143 105740 36040
湖州“上实湖峻花园”
住宅 在建 100 52394 97881 0 96085 0
( 湖峻公司)
湖州“上实假日酒店”
酒店、商业 拟建 100 87083 48000 报告期内，项目处于施工图设计阶段。
（湖源公司）
湖润商务广场（一期）
(湖州湖东分区 HD48 地块) 商业 在建 100 9700 27322 0 6627 6420 0
（湖润公司）
大理“洱海庄园” 住宅、商业 在建 75 128500 348870 0 348870 316930 15205
成都上实海上海 住宅 在建 50.4 178765 254885 0 254885 0
泉州“上实海上海”项目
C-7、C-8-1、C-8-2，C-5、C-6-1、 住宅、商业 拟建 49 1579888 1615395 报告期内，项目处于前期规划阶段。
C-6-2，B-5 地块
注：表中\"报告期内销售面积\"，为合同销售面积，非财务结算面积。
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(一) 主营业务分析
1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 3,904,620,094.19 3,666,669,614.51 6.49
营业成本 2,334,858,839.20 2,374,960,715.46 -1.69
销售费用 97,742,024.97 69,174,314.76 41.30
管理费用 152,441,055.42 149,205,587.90 2.17
财务费用 116,435,159.55 118,654,259.04 -1.87
经营活动产生的现金流量净额 2,323,245,840.79 143,885,163.16 1,514.65
投资活动产生的现金流量净额 -3,421,622.40 373,771,840.91 -100.92
筹资活动产生的现金流量净额 -751,643,775.57 1,190,661,567.97 -163.13
2、 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
报告期内，公司实现营业收入 3,904,620,094.19 元，比上期增加 6.49%，主要系天津莱茵小镇、
哈尔滨盛世江南、大理洱海庄园、青岛海上海、上海海上纳堤、上海海上湾等项目结转。
(2) 主要销售客户的情况
项目 金额 占公司全部营业收入的比例
前五名客户销售总额 385,962,095.18 9.88%
3、 成本
(1) 成本分析表
单位:元
分行业情况
本期金额
本期占总 上年同期
成本构成项 较上年同
分行业 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本
目 期变动比
(%) 比例(%)
例(%)
房地产行
房地产 2,327,875,620.06 99.70 2,370,726,465.29 99.82 -1.81
业
分产品情况
本期金额
本期占总 上年同期
成本构成项 较上年同
分产品 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本
目 期变动比
(%) 比例(%)
例(%)
房地产销
房地产 2,247,917,931.51 96.28 2,290,585,179.32 96.45 -1.86
售
房地产租
房地产 52,408,768.92 2.24 52,983,440.53 2.23 -1.08
赁
(2) 主要供应商情况
项目 金额 占公司总采购金额的比例
前五名供应商采购总额 1,114,315,969.27 65.45%
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4、 费用
费用项目 本期发生额（万元） 上期发生额（万元） 增减幅度主要原因
销售费用 9,774.20 6,917.43 41.30%广告宣传费增加所致
管理费用 15,244.11 14,920.56 2.17%
财务费用 11,643.52 11,865.43 -1.87%
所得税费用 24,398.67 28,876.02 -15.51%
5、 现金流
科目 本期数 上年同期数 变动比例(%) 主要原因
销售回笼资金增加以及代收款项增
经营活动产生的现金流量净额 2,323,245,840.79 143,885,163.16 1,514.65
加所致
投资活动产生的现金流量净额 -3,421,622.40 373,771,840.91 -100.92上年同期收到股权转让款所致
本期未新增银行借款以及未发生子
筹资活动产生的现金流量净额 -751,643,775.57 1,190,661,567.97 -163.13
公司少数股东增资扩股事项
6、 其它
(1) 发展战略和经营计划进展说明
报告期内，公司按照 2012 年年报中披露的经营计划顺利推进各项工作，全面完成各项经营
指标及任务。
在主营业务上，公司推盘节奏契合市场景气变化，住宅销售、项目招商齐头并进。青岛\"
国际啤酒城\"项目报告期内实现 3 幢办公楼的整体销售；天津\"莱茵小镇\"、成都\"海上海\"、上海\"
海上纳缇\"、上海青浦\"朱家角\"、大理\"洱海庄园\"等重点项目销售稳中有进。不动产经营、物业
管理坚持精细管理、服务创新，增收创利能力持续提升，经营收入、净利润均实现稳步增长。
在项目开发上，公司严控开发成本，加快开发节奏，结合项目产品特点和市场需求变化，
有序推进公司重点项目的开发建设；强化工程施工过程管理，推广、落实交付前联合模拟验收
制度；持续推动住宅产品标准化及绿色建筑技术的研究及应用并取得阶段性成果。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
