2017 年第三季度报告
公司代码：600748 公司简称：上实发展
债券代码：122362 债券简称：14 上实 01
债券代码：136214 债券简称：14 上实 02
上海实业发展股份有限公司
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目录
一、 重要提示.................................................................. 3
二、 公司基本情况 .............................................................. 3
三、 重要事项.................................................................. 6
四、 附录..................................................................... 10
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一、 重要提示
1.1 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证季度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
1.2 公司全体董事出席董事会审议季度报告。
1.3 公司负责人曾 明、主管会计工作负责人唐 钧及会计机构负责人（会计主管人员）袁纪行
保证季度报告中财务报表的真实、准确、完整。
1.4 本公司第三季度报告未经审计。
二、 公司基本情况
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本报告期末比上年度末增
本报告期末 上年度末
减(%)
总资产 36,052,516,229.72 34,936,772,177.75 3.19%
归属于上市公司 9,386,496,058.63 9,102,958,327.96 3.11%
股东的净资产
年初至报告期末 上年初至上年报告期末
比上年同期增减(%)
（1-9 月） （1-9 月）
经营活动产生的 -1,149,014,494.84 3,361,252,497.87 -134.18%
现金流量净额
年初至报告期末 上年初至上年报告期末 比上年同期增减
（1-9 月） （1-9 月） （%）
营业收入 3,760,722,149.38 3,722,091,424.96 1.04%
归属于上市公司 353,751,635.94 310,373,196.16 13.98%
股东的净利润
归属于上市公司 336,243,054.57 281,454,958.56 19.47%
股东的扣除非经
常性损益的净利
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润
加权平均净资产 3.82 3.55 0.27%
收益率（%）
基本每股收益 0.19 0.17 11.76%
（元/股）
稀释每股收益 0.19 0.17 11.76%
（元/股）
非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期金额
项目 年初至报告期末金额（1-9 月）
（7－9 月）
非流动资产处置损益 32,654.06 14,068.41
计入当期损益的政府补助，但 3,778,000.00 17,806,624.98
与公司正常经营业务密切相
关，符合国家政策规定、按照
一定标准定额或定量持续享受
的政府补助除外
单独进行减值测试的应收款项 2,000,000.00 2,000,000.00
减值准备转回
除上述各项之外的其他营业外 393,692.64 415,735.50
收入和支出
少数股东权益影响额（税后） -786,991.27 -1,142,239.33
所得税影响额 -786,035.86 -1,585,608.19
合计 4,631,319.57 17,508,581.37
2.2 截止报告期末的股东总数、前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位：股
股东总数（户） 42,058
前十名股东持股情况
持有有限售 质押或冻结情况
股东名称 期末持股数 比例
条件股份数 股东性质
（全称） 量 (%) 股份状态 数量
量
上实地产发展 896,435,864 48.60 0 境外法人
无
有限公司
上海上投资产 111,779,879 6.06 111,779,879 国有法人
无
经营有限公司
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上银基金－浦 75,271,998 4.08 75,271,998 其他
发银行－上海
无
国盛（集团）
有限公司
君证（上海） 66,908,443 3.63 66,908,443 其他
股权投资基金
无
合伙企业（有
限合伙）
中信证券股份 66,608,105 3.61 58,712,159 其他
无
有限公司
中国长城资产 50,181,332 2.72 50,181,332 国有法人
管理股份有限 无
公司
北京中融鼎新 47,170,455 2.56 47,170,455 其他
投资管理有限 无
公司
曹文龙 26,156,491 1.42 26,156,491 24,950,000 境内自然
质押
人
中央汇金资产 24,616,150 1.33 0 国有法人
管理有限责任 无
公司
上海上实投资 11,853,660 0.64 0 国有法人
管理咨询有限 无
公司
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件流通股的数 股份种类及数量
量 种类 数量
上实地产发展有限公司 896,435,864 人民币普通股 896,435,864
中央汇金资产管理有限责 24,616,150 24,616,150
人民币普通股
任公司
上海上实投资管理咨询有 11,853,660 11,853,660
人民币普通股
限公司
上实置业集团（上海）有限 10,464,216 10,464,216
人民币普通股
公司
中国工商银行股份有限公 9,116,637 9,116,637
司－中证上海国企交易型 人民币普通股
开放式指数证券投资基金
中信证券股份有限公司 7,895,946 人民币普通股 7,895,946
上实投资（上海）有限公司 5,652,485 人民币普通股 5,652,485
香港中央结算有限公司 4,132,126 人民币普通股 4,132,126
全国社保基金四一四组合 3,899,918 人民币普通股 3,899,918
郑爱丽 3,848,245 人民币普通股 3,848,245
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上述股东关联关系或一致 上实地产发展有限公司与上海上实投资管理咨询有限公司、上实置
行动的说明 业集团（上海）有限公司、上实投资（上海）有限公司均为上海实
业（集团）有限公司所属子公司，为一致行动人。
表决权恢复的优先股股东 公司无优先股。
及持股数量的说明
2.3 截止报告期末的优先股股东总数、前十名优先股股东、前十名优先股无限售条件股东持股情
况表
□适用 √不适用
三、 重要事项
3.1 公司主要会计报表项目、财务指标重大变动的情况及原因
√适用 □不适用
项目 2017.9.30 2016.12.31 增减幅度（%） 主要原因
货币资金 6,921,657,503.39 10,022,932,381.59 -30.94% 支付土地款及购买结构性存款等所致
预付款项 506,597,784.80 56,448,052.74 797.46% 预付工程施工类款项增加所致
其他流动资产 716,654,123.52 299,114,102.42 139.59% 预收款增加导致预缴税费增加所致
应付票据 509,340,382.80 167,629,372.22 203.85% 应付工程施工类的票据增加所致
应付账款 1,051,377,248.46 1,664,863,936.74 -36.85% 支付应付工程款所致
应交税费 540,584,758.21 913,449,419.99 -40.82% 交纳大额土地增值税等所致
应付利息 59,471,525.28 92,911,467.06 -35.99% 支付公司债和中期票据的利息所致
项目 2017.1-9 2016.1-9 增减幅度（%） 主要原因
资产减值损失 -25,459,817.28 -17,382,408.04 -46.47% 存货跌价准备大额转出所致
投资收益 -32,975,596.48 -11,845,498.69 -178.38% 权益法核算的被投资单位当期亏损所致
3.2 重要事项进展情况及其影响和解决方案的分析说明
√适用 □不适用
1、 2017年上半年，公司完成第七届董事会、监事会的董、监事增补工作，并完成新任董事长及
监事长的选举工作。详见公司公告临2017-10、2017-11、2017-14、2017-15、2017-16、2017-17
及2017-18。
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2、 2017年上半年，公司收购上海懿语股权投资基金合伙企业（有限合伙）持有的上海瑞陟投资
管理有限公司83.33%股权事项以及公司收购上海竑翕股权投资基金合伙企业（有限合伙）持
有的上海嘉荟房地产有限公司60%股权事项（详见公司2016年第三季度报告）均完成股权转让
的工商变更登记工作。
3、 2017年上半年，公司全资孙公司哈尔滨上实城市发展有限公司及上海实伦实业有限公司均完
成工商注销登记工作。
4、 公司于2017年6月12日通过竞买方式竞得江苏省苏州市 “苏地2017-WG-10”号地块的国有建
设用地使用权，该地块成交价格为219,660万元人民币。公司全资子公司上海上实城市发展投
资有限公司于2017年8月3日在苏州市吴中区设立全资子公司苏州上实置业有限公司，注册资
本为2000万元人民币，用于经营开发上述地块项目。详见公司公告临2017-21。
5、 公司于2017年6月29日召开总裁办公会议，会议同意引进广州酷窝互联网科技股份有限公司
（以下简称“酷窝互联”）作为新股东对公司参股的上海帷迦科技有限公司（以下简称“帷
迦科技”）增资，帷迦科技注册资本将由11686.00万元人民币增加至15791.8919万元人民币。
酷窝互联以其持有的广州酷窝科技有限公司（以下简称：酷窝科技）100%的股权作为出资，
认购帷迦科技新增注册资本人民币4,105.8919万元，超出部分计入资本公积。增资完成后，
酷窝互联持有帷迦科技26%的股权，帷迦科技原股东共持有帷迦科技74%的股权，其中，公司
全资孙子公司上海实锐投资管理有限公司持有帷迦科技28.4956%的股权。该交易已履行国资
备案程序，并于2017年8月2日完成工商变更登记工作。详见公司公告临2017-27。
6、 公司于2017年7月25日召开总裁办公会议，会议同意引进森大厦（上海）有限公司（以下简称
“森大厦上海”）对上海虹晟投资发展有限公司（以下简称“虹晟公司”）进行增资，虹晟
公司注册资本将由人民币1000.00万元增加至人民币1111.12万元。森大厦上海以人民币现金
方式支付增资款人民币12808.3134万元，认购虹晟公司新增注册资本人民币111.12万元，超
出的人民币12697.1934万元计入资本公积。增资完成后，森大厦上海持有虹晟公司10.00%股
权，原股东上海上实北外滩投资开发有限公司及宁波梅山保税港区兴盛惠通投资中心（有限
合伙）分别持有虹晟公司44.10%及45.90%股权。相关工商变更登记工作已于2017年9月25日完
成。详见公司公告临2017-29。
7、 公司于2017年8月28日召开第七届董事会第十二次会议，董事会同意授权公司经营管理层以最
高额不超过人民币20亿元的闲置自有资金购买银行结构性存款等保本型理财产品，授权期限
为一年，可在授权范围内滚动使用。截至2017年10月21日，公司（含合并范围内的子公司）
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使用闲置自有资金购买银行结构性存款等保本型理财产品累计金额为人民币10.0071亿元。详
见公司公告临2017-31、2017-32。
8、 2016年1月，大理市规划局（以下简称“被告”或“大理规划局”）对公司控股子公司大理上
实城市发展有限公司（以下简称“原告”或“大理公司”）向其提出恢复对“洱海庄园”项
目东地块（以下简称“东地块”）建设用地规划许可、建设工程规划许可申请一事作出答复，
认定东地块原《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》已撤销，并对地块的规划
建设经济技术指标和开发用途作出限定，要求大理公司根据相关程序重新申办审批手续。大
理公司认为，大理规划局在其复函中所作的决定没有法律依据，且严重侵犯了大理公司的合
法权益。据此，大理公司向云南省大理市人民法院（以下称“大理市人民法院”）提起诉讼，
请求判令被告撤销其复函中对东地块项目的规划建设经济技术指标和开发用途所作限定的决
定。经审理，大理市人民法院于2016年12月22日作出（2016）云2901行初36号《行政裁定书》，
裁定驳回原告起诉。大理公司对裁定不服，已于2017年1月3日向云南省大理白族自治州中级
人民法院（以下简称“大理中院”）提起上诉。经审理，大理中院于2017年5月9日作出（2017）
云29行终4号《行政裁定书》，裁定驳回上诉，维持原裁定。该裁定为终审裁定。
3.3 报告期内超期未履行完毕的承诺事项
□适用 √不适用
3.4 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生重大变动的警
示及原因说明
□适用 √不适用
3.5 房地产行业经营性信息分析
公司 1-9 月累计实现合约销售金额约 38.6 亿元人民币，累计实现合约销售面积 19.5 万平方米。
项目建设方面，公司 1-9 月在建面积 212.9 万平方米。
公司 1-9 月出租物业面积约为 34.0 万平方米，出租物业取得租金收入约 2.0 亿元人民币。
公司 6-9 月无新增土地储备。
1、 1-9 月房地产开发销售情况 （单位：平方米）
地区 在建面积 新开工面积 竣工面积 合约销售面积
青岛 0 0 0
华东 上海 784,234 448,192 0 46,282
湖州 180,212 0 0 2,559
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杭州 428,687 0 0 50,930
绍兴 33,000 0 33,211
苏州 0 0 0
泉州 628,044 0 0
成都 0 0 0
西南 重庆 74,935 0 71,459
长沙 0 0 0 （41）
2、 1-9 月房地产出租情况
序号 地区 经营业态 出租房地产的建筑面积（平方米） 出租房地产的租金收入（万元）
写字楼出租 149,142.20 14,657.24
商铺出租 63,491.53 2,735.62
1 上海
车库出租 65,289.05 1001.25
厂房出租 40,207.89 606.87
2 成都 商铺出租 769.24 15.83
3 青岛 写字楼出租 15333.81 1,326.00
4 天津 商铺出租 5961.07 37.70
公司名称 上海实业发展股份有限公司
法定代表人 曾 明
日期 2017 年 10 月 30 日
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四、 附录
4.1 财务报表
合并资产负债表
2017 年 9 月 30 日
编制单位:上海实业发展股份有限公司
单位：元 币种:人民币 审计类型：未经审计
项目 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 6,921,657,503.39 10,022,932,381.59
结算备付金
拆出资金
以公允价值计量且其变动计入当期损 967,180,000.00
益的金融资产
衍生金融资产
应收票据 6,989,218.45 1,360,073.80
应收账款 225,561,907.25 209,179,796.02
预付款项 506,597,784.80 56,448,052.74
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息 13,398,816.58 10,703,814.59
应收股利
其他应收款 3,799,086,924.59 3,370,887,785.02
买入返售金融资产
存货 18,543,044,650.86 16,717,172,290.19
划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 716,654,123.52 299,114,102.42
流动资产合计 31,700,170,929.44 30,687,798,296.37
非流动资产：
发放贷款和垫款
可供出售金融资产 522,083,749.93 522,083,749.93
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 352,368,299.32 385,006,680.05
投资性房地产 3,076,709,919.52 2,936,294,688.18
固定资产 70,453,224.58 64,879,966.66
在建工程 315,905.71
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工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 49,347,588.82 61,139,035.73
开发支出
商誉 260,449,437.50 260,449,437.50
长期待摊费用 5,827,889.90 435,895.81
递延所得税资产 15,105,190.71 18,368,521.81
其他非流动资产
非流动资产合计 4,352,345,300.28 4,248,973,881.38
资产总计 36,052,516,229.72 34,936,772,177.75
流动负债：
短期借款 1,204,000,000.00 1,474,200,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融负债
衍生金融负债
应付票据 509,340,382.80 167,629,372.22
应付账款 1,051,377,248.46 1,664,863,936.74
预收款项 7,907,317,921.52 6,316,864,506.68
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 23,783,461.94 16,308,346.55
应交税费 540,584,758.21 913,449,419.99
应付利息 59,471,525.28 92,911,467.06
应付股利 233,459,816.59 233,062,176.38
其他应付款 1,667,301,612.87 1,401,568,621.01
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债 2,208,000,000.00 2,785,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 15,404,636,727.67 15,065,857,846.63
非流动负债：
长期借款 7,071,500,000.00 6,481,500,000.00
应付债券 2,989,077,766.17 2,985,625,914.00
其中：优先股
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永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债 17,240,284.60 11,668,463.22
递延收益
递延所得税负债 138,646,703.57 194,823,737.36
其他非流动负债
非流动负债合计 10,216,464,754.34 9,673,618,114.58
负债合计 25,621,101,482.01 24,739,475,961.21
所有者权益
股本 1,844,562,892.00 1,844,562,892.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 3,109,356,223.96 3,109,356,223.96
减：库存股
其他综合收益 282,748,361.17 282,748,361.17
专项储备
盈余公积 365,651,700.56 365,651,700.56
一般风险准备
未分配利润 3,784,176,880.94 3,500,639,150.27
归属于母公司所有者权益合计 9,386,496,058.63 9,102,958,327.96
少数股东权益 1,044,918,689.08 1,094,337,888.58
所有者权益合计 10,431,414,747.71 10,197,296,216.54
负债和所有者权益总计 36,052,516,229.72 34,936,772,177.75
法定代表人：曾 明 主管会计工作负责人：唐 钧 会计机构负责人：袁纪行
母公司资产负债表
2017 年 9 月 30 日
编制单位:上海实业发展股份有限公司
单位:元 币种:人民币 审计类型：未经审计
项目 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 265,763,643.57 6,065,585,867.74
以公允价值计量且其变动计入当期损 850,000,000.00
益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 2,000.00 2,000.00
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预付款项 220,754.72 782,859.54
应收利息
应收股利 263,730,000.00
其他应收款 11,538,301,100.25 9,559,621,105.28
存货
划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 146,939.46
流动资产合计 12,918,017,498.54 15,626,138,772.02
非流动资产：
可供出售金融资产 496,583,749.93 496,583,749.93
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 8,960,072,563.75 8,968,009,019.71
投资性房地产 808,224,421.93 828,068,492.51
固定资产 4,684,300.05 5,242,381.57
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 20,012.74 12,890.10
其他非流动资产
非流动资产合计 10,269,585,048.40 10,297,916,533.82
资产总计 23,187,602,546.94 25,924,055,305.84
流动负债：
短期借款 905,000,000.00 1,260,000,000.00
以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 | 上实发展2017年第三季度报告 （下载公告） |
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| 公告日期:2017-10-31 |
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| 附件：公告原文 |
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