公司代码：600748 公司简称：上实发展债券代码：122362 债券简称：14上实01债券代码：136214 债券简称：14上实02债券代码：155364 债券简称：19上实01
上海实业发展股份有限公司2019年半年度报告摘要
一 重要提示1 本半年度报告摘要来自半年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发
展规划，投资者应当到上海证券交易所网站等中国证监会指定媒体上仔细阅读半年度报告全文。
2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完
整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3 公司全体董事出席董事会会议。
4 本半年度报告未经审计。
5 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案不适用。二 公司基本情况
2.1 公司简介
| 公司股票简况 | ||||
| 股票种类 | 股票上市交易所 | 股票简称 | 股票代码 | 变更前股票简称 |
| A股 | 上海证券交易所 | 上实发展 | 600748 | 浦东不锈 |
| 联系人和联系方式 | 董事会秘书 | 证券事务代表 |
| 姓名 | 胡文魄 | 张梦珣 |
| 电话 | 021-53858686 | 021-53858686 |
| 办公地址 | 上海市淮海中路98号金钟广场20层 | 上海市淮海中路98号金钟广场20层 |
| 电子信箱 | sid748@sidlgroup.com | sid748@sidlgroup.com |
2.2 公司主要财务数据
单位：元 币种：人民币
| 本报告期末 | 上年度末 | 本报告期末比上年度末增减(%) | |
| 总资产 | 37,432,832,348.95 | 37,432,000,829.41 | 0.00 |
| 归属于上市公司股东的净资产 | 10,345,013,896.14 | 9,988,255,603.04 | 3.57 |
| 本报告期 | 上年同期 | 本报告期比上年同期增 |
| （1-6月） | 减(%) | ||
| 经营活动产生的现金流量净额 | -2,948,984,242.25 | -2,947,533,635.98 | -0.05 |
| 营业收入 | 4,349,789,273.04 | 3,768,790,155.56 | 15.42 |
| 归属于上市公司股东的净利润 | 412,573,827.64 | 277,327,731.20 | 48.77 |
| 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 | 387,251,647.59 | 257,738,156.99 | 50.25 |
| 加权平均净资产收益率（%） | 4.05 | 2.76 | 增加1.29个百分点 |
| 基本每股收益（元／股） | 0.22 | 0.15 | 46.67 |
| 稀释每股收益（元／股） | 0.22 | 0.15 | 46.67 |
2.3 前十名股东持股情况表
单位: 股
| 截止报告期末股东总数（户） | 31,312 | |||||
| 截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） | ||||||
| 前10名股东持股情况 | ||||||
| 股东名称 | 股东性质 | 持股比例(%) | 持股 数量 | 持有有限售条件的股份数量 | 质押或冻结的股份数量 | |
| 上实地产发展有限公司 | 境外法人 | 48.60 | 896,435,864 | 0 | 无 | 0 |
| 上海上投资产经营有限公司 | 国有法人 | 6.06 | 111,779,879 | 0 | 无 | 0 |
| 君证（宁波梅山保税港区）股权投资合伙企业（有限合伙） | 其他 | 3.63 | 66,908,443 | 0 | 无 | 0 |
| 中国长城资产管理股份有限公司 | 国有法人 | 1.72 | 31,770,459 | 0 | 无 | 0 |
| 中信证券股份有限公司 | 其他 | 1.62 | 29,908,207 | 0 | 无 | 0 |
| 香港中央结算有限公司 | 其他 | 1.62 | 29,828,890 | 0 | 无 | 0 |
| 上海工业投资（集团）有限公司 | 国有法人 | 1.43 | 26,441,700 | 0 | 无 | 0 |
| 中央汇金资产管理有限责任公司 | 国有法人 | 1.33 | 24,616,150 | 0 | 无 | 0 |
| 北京中融鼎新投资管理有限公司 | 其他 | 1.28 | 23,585,228 | 0 | 无 | 0 |
| 中融国际信托有限公司－中融－嘉睿10号集合资金信托计划 | 其他 | 1.28 | 23,585,227 | 0 | 无 | 0 |
| 上述股东关联关系或一致行动的说明 | 公司前10名无限售条件流通股股东中，第1名、第2名、第7名的实际控制人均为上海市国有资产监督管 | |||||
2.4 截止报告期末的优先股股东总数、前十名优先股股东情况表
□适用 √不适用
2.5 控股股东或实际控制人变更情况
□适用 √不适用
2.6 未到期及逾期未兑付公司债情况
√适用□不适用
单位:元 币种:人民币
理委员会。第1名上实地产发展有限公司与第2名上海上投资产经营有限公司同受上海实业（集团）有限公司控制，构成《上市公司收购管理办法》第八十三条所规定的一致行动人。
第9名北京中融鼎新投资管理有限公司的单一股东、第10名中融国际信托有限公司－中融－嘉睿10号集合资金信托计划的发起人均为中融国际信托有限公司，构成《上市公司收购管理办法》第八十三条所规定的一致行动人。
未知其他无限售条件流通股股东之间，是否存在《上市公司收购管理办法》所规定的一致行动人情况。债券名称
| 债券名称 | 简称 | 代码 | 发行日 | 到期日 | 债券余额 | 利率（%） |
| 上海实业发展股份有限公司2014年公司债券（第一期） | 14上实01 | 122362 | 2015年3月23日 | 2020年3月23日（期限：3+2年） | 8.02 | 发行利率为4.92，2019年2月14日发行人上调票面利率为5.69 |
| 上海实业发展股份有限公司2014年公司债券（第二期） | 14上实02 | 136214 | 2016年3月11日 | 2021年3月11日（期限：3+2年） | 1.10 | 3.23 |
| 上海实业发展股份有限公司2019年公开发行公司债券（第一期） | 19上实01 | 155364 | 2019年4月24日 | 2024年4月24日（期限：3+2年） | 8.90 | 4.28 |
反映发行人偿债能力的指标：
√适用□不适用
| 主要指标 | 本报告期末 | 上年度末 |
| 资产负债率（%） | 68.45 | 69.69 |
| 本报告期（1-6月） | 上年同期 | |
| EBITDA利息保障倍数 | 2.41 | 2.59 |
关于逾期债项的说明
□适用√不适用
三 经营情况讨论与分析
3.1 经营情况的讨论与分析
2019年上半年，面对全球经济增速明显放缓、中美贸易摩擦不断等复杂外部情况，我国经济增长依然保持总体平稳、稳中有进的发展态势。房地产政策方面，政府坚持“房住不炒”总基调，落实各地方政府主体责任，保障“因城施策”的有效执行。推动新型城镇化建设，加强以京津冀、长三角、粤港澳等中大型都市圈的规划。同时，继续推进长租公寓、保障房等多层次住房供应体系的不断完善，切实做到稳房价、稳地价、稳预期，加快我国房地产长效机制的建设步伐。2019年上半年，公司紧抓重点工作落实，加快创新模式建造，持续优化业务结构和资金结构，夯实房地产主业盈利基础。
1、 市场融资再创佳绩，多元融资优化资本结构
报告期内，公司持续关注资本市场流动性和债券市场动态，在充分权衡公司资金需求、资金
结构和市场流动性等综合情况下，敏锐捕捉债券市场窗口期，于今年上半年顺利完成“14上实02”债券回售及“19上实01”债券发行工作。一方面，公司于今年3月完成了“14上实02”公司债券的回售工作，回售金额8.9亿元，余额1.1亿元，后续2年债券存续期间的票面利率维持在3.23%。另一方面，公司积极推进2019年公开发行公司债券的各项工作，于3月底获得中国证监会关于核准公司公开发行18亿元公司债券的批复，并于4月底以4.28%的票面利率成功发行“19上实01”公司债券（3+2年期）8.9亿元，在有效控制公司资金成本的前提下保障公司资本市场融资通道畅通、公司资金结构多元稳固，确保公司主业运行资金稳健充裕。
2、 项目销售紧抓机遇，项目拓展聚焦深耕
在房地产销售方面，报告期内，面对主要项目所在一、二线城市持续严控不放松的房地产政策，公司稳扎稳打、精准出击，把握区域市场机遇、深度挖掘项目价值，精准蓄客、加速转化。今年上半年，公司实现签约面积约16.35万平方米，签约金额约26.52亿元。其中，泉州“上实·海上海”、湖州“上实·天澜湾”、“上实·雍景湾”等项目销售业绩不俗；上海嘉定“海上公元”、上海青
浦“北竿山”、成都“上实·海上海”等项目的尾盘清盘工作也紧锣密鼓地推进中。项目拓展方面，报告期内，公司聚焦服务国家战略，关注重点项目所在核心区域，积极探索多元化项目拓展路径。今年2月底，公司以28.2亿元，楼板价约合2.4万/平方米的低价摘得上海宝山顾村大型居住社区两幅地块国有建设用地使用权，该两幅地块合计占地面积约5.87万平方米，容积率2.0，符合公司深耕核心区域，进一步参与以上海为中心的长三角地区开发建设的发展战略。
3、 重点项目开发迎难而上，信息化助力标准管控
报告期内，公司在建项目8个，在建面积约201万平方米。其中，上海虹口北外滩项目地下施工工程，基坑开挖深度高达33.5米（超深）、距离运行的地铁线路仅9.15米（超近）且面临深基坑工程承压水控制难题，是迄今为止上海民用建筑施工难度最大的项目之一。公司工程技术团队及施工单位经过反复详细论证、逐一攻克技术难点，保障项目施工顺利推进、保证地铁线路运行安全及工程周边相邻建筑物的安全稳定及正常使用。青岛“国际啤酒城”（三期）超高层的建筑设计方案也在持续完善，为项目后续开发奠定坚实基础；上海宝山顾村项目作为公司首个包含部分租赁住宅的项目，公司充分发挥近年在房地产细分领域的技术研究成果，将规划设计工作前置，针对性统筹考量项目的整体策划定位，在提升项目整体开发速度的同时，也有效平衡产品结构分布进而优化项目利润，为公司今后持续在住宅+租赁住宅类似项目上的开发设计提供宝贵经验。项目管控方面，公司顺应行业变化和市场需要，于报告期内全面搭建工程建设管控信息化架构，打通数据壁垒，实现工程建设的数据标准化、模块化及可复制化，以立体化数据为施工基础，着实提高项目开发管理效率。
4、 物业管理整合提升，不动产经营持续优化
报告期内，公司继续加强物业管理平台的整合力度，进一步统一物业服务标准，编制完成秩序维护及环境管理的专业工作指导手册。同时，公司致力于物业服务业态结构优化及市场化拓展成效显著，于今年上半年新拓展司法机构、民政服务、会展中心等城市公共设施及商业物业项目18个，在管面积超2500万平方米，物业服务板块营业收入达4.2亿元。“上实服务”分别荣获“2018-2019专业服务年度标杆企业”、“2019物业服务企业潜力独角兽”等称号。不动产经营方面，公司深入市场调研，深度挖掘经营潜力。在保障不动产租金收入稳定的前提下，根据市场情况进行判断，确保不动产经营结构不断优化及完善。
2019年下半年，中央政府将坚持稳中求进工作总基调，坚持以供给侧结构性改革为主线，按照高质量发展要求，深化改革开放，优化营商环境，积极应对错综复杂的国内外经济形势和经济下行压力，推动经济平稳健康发展。房地产政策方面，一方面，政府继续推进城镇化建设，匹配
刚需和改善性住房需求；另一方面，继续强调因城施策，促进供需平衡，切实做到“稳地价、稳房价、稳预期”，保障房地产市场的稳定可持续发展。在此形势下，公司将密切关注房地产市场动态，以业绩为导向，聚焦高质量发展，聚力新动能培育，聚合一体化管理，稳步推进公司改革创新，保障公司中长期稳健发展。
1、 新老交替平稳过渡，服务国家战略寻求发展机遇
报告期内，公司第七届董事会、监事会已经届满。今年6月，公司已启动董、监事会的换届人选推选工作。公司将积极推进新一届董、监事会的换届选举后续工作，保障公司治理的平稳过渡。今年下半年，公司将以服务国家战略为指导思想，充分发挥多年深耕长三角区域的丰富经验和资源优势，以房地产主业为切入点，坚持融产结合，加速创新驱动，深入研究参与长三角一体化和上海新一轮城市建设的发展机遇。
2、 精准定位落实销售，技术管控安全生产
房地产销售方面，公司将关注市场动态，把握市场机遇，因城施策精准定位，提前蓄客、把控销售节奏、落实项目回款。做好上海静安“泰府名邸”的开盘，杭州“上实·海上海”（二期）、湖州“上实·天澜湾”、湖州“上实·雍景湾”、泉州“上实·海上海”等重点项目的加推销售工作，同步加快其他尾盘项目的清盘收尾工作。房地产开发方面，公司以重点项目为抓手，加强信息化管理运用，提高精细化管控水平，提速度、管质量、控成本，保安全。一方面，在既有的战略合作商库构建体系下，加强跟踪履约评估和供应方等级评定工作，有效保障入库合作方的工作质量。另一方面，推进成本对标工作，逐步扩大对标项目类别，启动成本数据库建设，切实优化项目成本。
3、 物业管理深入一体化，不动产经营细分转型升级
今年下半年，公司物业板块在统一平台工作初步完成的基础上，按照资产一体化、品牌一体化、管理一体化的原则，重建板块组织架构，再造物业管理流程。围绕上海服务和长三角一体化的发展机遇，加大市场拓展力度，拓展物业管理区域，丰富物业管理业态，有序推进智慧物业平台搭建，大胆探索物业服务转型升级，提升核心竞争力和服务附加值，做优做强“上实服务”品牌。不动产经营方面，一方面，公司将紧跟租赁市场，优化租赁结构，提升租户满意度，进一步提升盈利能力；另一方面，充分借鉴市场经验，统筹规划，做好嘉定项目长租公寓开业前期准备工作，为公司今后长租公寓项目运营打下坚实基础。同时，公司将继续加强长租公寓、酒店运营等业态的探索研究，提升不动产经营的资源整合能力和运营管理能力。
3.2 与上一会计期间相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况、原因及其影响
√适用 □不适用
具体内容详见本报告“第十节财务报告之附注五、33重要会计政策和会计估计的变更”。
3.3 报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况、更正金额、原因及其影响。
□适用 √不适用