运盛（上海）实业股份有限公司 2013 年年度报告
运盛（上海）实业股份有限公司
2013 年年度报告
运盛（上海）实业股份有限公司 2013 年年度报告
重要提示
一、公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、
误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、未出席董事情况
未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名
董事 魏松 工作原因 陈国炎
董事 胡敏 工作原因 郑知足
独立董事 蔡存强 工作原因 郑长埠
三、上会会计师事务所（特殊普通合伙） 为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、公司负责人钱仁高、主管会计工作负责人华恩敏及会计机构负责人（会计主管人员）臧晔声明：保证年度报告
中财务报告的真实、准确、完整。
五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案：
经上会会计师事务所（特殊普通合伙） 审计，本公司年初未分配利润为-766,837.99 元，加上 2013 年度归属于
母公司所有者的净利润为人民币-58,453,835.13 元，截止本报告期末累计可供股东分配利润为人民币-59,220,673.12
元。
2013 年度公司利润分配预案为：本年度不分配现金股利，也不送红股，不进行公积金转增股本。
本报告期未提出现金利润分配预案的原因是：公司本报告期实现归属于母公司所有者的净利润 人民币
-58,453,835.13 元，本报告期末累计可供股东分配利润人民币-59,220,673.12 元。
六、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
七、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
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目录
第一节释义及重大风险提示 .................................................................................................................................................... 4
第二节公司简介 ........................................................................................................................................................................ 5
第三节会计数据和财务指标摘要 ............................................................................................................................................ 7
第四节董事会报告 .................................................................................................................................................................... 8
第五节重要事项 ...................................................................................................................................................................... 14
第六节股份变动及股东情况 .................................................................................................................................................. 16
第七节董事、监事、高级管理人员和员工情况 .................................................................................................................. 19
第八节公司治理 ...................................................................................................................................................................... 23
第九节内部控制 ...................................................................................................................................................................... 25
第十节财务会计报告 .............................................................................................................................................................. 26
第十一节备查文件目录 .......................................................................................................................................................... 76
运盛（上海）实业股份有限公司 2013 年年度报告
第一节释义及重大风险提示
一、释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
本公司、公司 指 运盛（上海）实业股份有限公司
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
九川公司 指 上海九川投资（集团）有限公司
二、重大风险提示：
本公司已在报告中描述存在的风险，请查阅董事会报告中公司未来发展的讨论与分析中可能面临风险的内容。
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第二节公司简介
一、公司信息
公司的中文名称 运盛（上海）实业股份有限公司
公司的中文名称简称 运盛实业
公司的外文名称 WINSAN(SHANGHAI)INDUSTRIALCORPORATIONLTD.
公司的法定代表人 钱仁高
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 姜慧芳 蔡谷樑
联系地址 浦东仁庆路 509 号 12 号楼 浦东仁庆路 509 号 12 号楼
电话 50720222
传真 50720222
电子信箱 600767@winsan.cn 600767@winsan.cn
三、基本情况简介
公司注册地址 上海市青浦区朱家角镇（祥凝浜路 168 号）
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 浦东仁庆路 509 号 12 号楼
公司办公地址的邮政编码
公司网址 http://www.winsan.cn
电子信箱 600767@winsan.cn
四、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《上海证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董秘办公室
五、公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
A股 上海证券交易所 运盛实业
六、公司报告期内注册变更情况
(一)基本情况
公司报告期内注册情况未变更。
(二)公司首次注册情况的相关查询索引
首次注册情况详见 1996 年年度报告公司基本情况
(三)公司上市以来，主营业务的变化情况
公司于 1996 年 11 月上市，上市时所属行业为综合类。现公司属房地产行业，经营范围包括：实业投资，城市
基础设施开发及其配套服务，城市供水、能源、交通、工业、房地产项目开发，自有房产租赁，物业管理，建筑材
料及设备批发、上述商品的进出口贸易，投资咨询及其他相关配套服务(涉及许可经营的凭许可证经营)。
(四)公司上市以来,历次控股股东的变更情况
公司 1996 年上市时，控股股东为香港运盛有限公司，持有股份占公司总股本的 46.125%。2006 年 2 月 15 日上
海九川投资有限公司收购香港运盛有限公司持有的本公司部分股份和上海静安协和房地产有限公司所持有的本公
司股份，占总股本的 29.9%成为公司第一大股东。
截至 2013 年 12 月 31 日，上海九川投资（集团）有限公司持有公司股份 99,008,834 股，占公司总股本比例 29.03%，
为公司控股股东。
七、其他有关资料
运盛（上海）实业股份有限公司 2013 年年度报告
名称 上会会计师事务所（特殊普通合伙）
办公地址 上海市威海路 755 号文新报业大厦 20 楼
公司聘请的会计师事务所名称（境内）
张俊峰
签字会计师姓名
张健
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第三节会计数据和财务指标摘要
一、报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一)主要会计数据
单位：元币种：人民币
主要会计数据 2013 年 2012 年 本期比上年同期增减(%) 2011 年
营业收入 264,271,089.30 524,086,285.81 -49.57 334,585,628.75
归属于上市公司股东的净利
-58,453,835.13 34,465,757.73 -269.60 23,190,099.23
润
归属于上市公司股东的扣除
-67,787,902.76 32,557,128.63 -308.21 22,101,296.60
非经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净
-67,329,263.14 -19,551,524.86 不适用 82,381,771.88
额
2013 年末 2012 年末 本期末比上年同期末增减(%) 2011 年末
归属于上市公司股东的净资
340,367,088.57 398,860,691.28 -14.67 364,379,697.20
产
总资产 581,255,010.68 625,482,258.35 -7.07 804,638,816.22
(二)主要财务数据
主要财务指标 2013 年 2012 年 本期比上年同期增减(%) 2011 年
基本每股收益（元／股） -0.171 0.101 -269.31 0.068
稀释每股收益（元／股） -0.171 0.101 -269.31 0.068
扣除非经常性损益后的基本
-0.199 0.095 -309.47 0.065
每股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） -15.815 9.032 减少 24.847 个百分点 6.322
扣除非经常性损益后的加权
-18.340 8.531 减少 26.871 个百分点 6.167
平均净资产收益率（%）
二、非经常性损益项目和金额
单位：元币种：人民币
非经常性损益项目 2013 年金额 2012 年金额 2011 年金额
非流动资产处置损益 2,225,376.39 -212,719.28 -41,729.80
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符
合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助 2,602,924.00 2,050,000.00
除外
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 -1,301,738.96
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 7,310,580.89 2,285.70 382,271.39
少数股东权益影响额 8,637.13
所得税影响额 -201,889.65 -492,498.45
合计 9,334,067.63 1,908,629.10 1,088,802.63
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第四节董事会报告
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2013 年，公司董事会继续加强自身建设，注重调查研究，充分酝酿、科学决策公司重大事项。
各专业委员会分工明确，权责清晰，有效运作，为公司各项决策和重要经营工作稳步推进提供了保障。
报告期内，2013 年度营业收入为 264,271,089.30 元，营业利润为-65,916,599.30 元，利润总额为-58,606,018.41
元，净利润为-58,455,970.04 元；经营活动产生的现金流量净额为-67,329,263.14 元，现金及现金等价物增加净额为
-34,014,590.65 元。
报告期内，公司位于浦东国际机电数码园的 5 幢国际化标准厂房已出租 4 幢，自用 1 幢。
报告期内，公司全资子公司位于松江大港工业区的项目可销售面积 37240.18 平方米，累计已实现销售约 43%。
报告期内，公司位于福州的佳盛广场 C 栋项目写字楼仅剩 3000 多平方米未售。佳盛广场车位共 214 个，截至
本报告期末，还剩 145 个未售。
报告期内，公司全资子公司成都九川机电数码园投资发展有限公司位于成都现代工业港内的项目，一期开发 34
栋多层独栋总部研发办公楼，建筑面积 8.5 万平方米，15 栋单体施工完成，18 栋完成主体结构和内外粉刷，尚未达
到预售条件。
报告期内，公司营业收入为 264,271,089.30 元，比上年同期 524,086,285.81 元减少 49.57％，主要原因为本期房
屋销售较上期大幅减少所致。
1、 公司主要项目情况
2013 在建总 2013 新开 2013 年竣工
项目名称 位置 状态 占地面积 总建筑面积 目前可售面积 建筑面积 工面积 面积
浦东新区国际机
电数码园 上海市浦东新区 竣工 83,683.00 42,840.22 21,619.67
上海松江大港工
业区项目 上海市松江区 竣工 26,666.00 37,240.18 21,185.86
成都九川机电数
码园 成都市郫县 在建 108,311.07 211,394.39 72,823.29
福州佳盛广场 C
栋 福州市鼓楼区 竣工 1,319.20 23,842.98 10,042.47
2、 房地产储备情况
持有土地或房产面积 拟销售的土地或房产面积 拟出租的土地或房产面积
项目名称 项目位置 状态
土地 房产 土地 房产 房产 土地
成都九川机电数码园 成都市郫县 在建 91,377.07 72,823.29 0.00 72,823.29 0.00 0.00
福州君悦别墅 福州市鼓楼区 在建 0.00 1,087.00 0.00 1,087.00 0.00 0.00
3、 房地产项目销售情况
项目名称 种类 年内已竣工面积 在建面积 可供出售面积 报告期内已售或已预售面积 每平方米平均售价
上海松江大港工业区项目 工业厂房 0.00 0.00 21,185.86 3,861.26 4,100.00
写字楼 0.00 0.00 3,122.34 1,691.02 9,738.82
福州佳盛广场 C 栋
车位 0.00 0.00 6,920.13 373.32 4,151.93
上海四季晶园车库 停车位 0.00 0.00 3,238.30 68.90 4,296.08
4、房地产项目出租情况
项目名称 项目种类 建筑面积 出租率 报告期内租金收入 每平方米平均基本日租金
浦东新区国际机电数码园 工业厂房 17,438.68 80.66% 8,156,211.95 1.28
松江大港工业区 工业厂房 9,284.68 43.82% 933,496.33 0.50
福州天骜大厦 办公写字楼 995.40 100.00% 384,224.40 1.06
大运盛城 住宅及配套用房 1,538.40 94.67% 90,000.00 0.20
上海四季晶园车库 停车位 529.00 16.34% 73,708.06 0.38
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财务融资情况
借款合同 最高抵押额 抵押合同 质押合 担保合同编 贷款金额 贷款余额 合同付息
贷款人 贷款银行 贷款期限 抵押资产
编号 度(万元) 编号 同编号 号 （万元） (2013.12.31) 方式
运 盛 （ 上平安银行股 平 银 沪 陆 20,000.00平 银 沪 陆 平 银 沪 陆 保2013.10.18 7,500.00 7,500.00 7.991% 仁庆路 509 号
海）实业股份有限公司 贷 字 抵 字 字 20131018-2023.10.1 1，2，3，5，
份 有 限 公上海分行 20131018 20131018 第 001 号 7 12 幢
司 第 001 号 第 001 号
运 盛 （ 上东亚银行厦 C20TL1200 600.00C20TL120 C20TL12 C20TL12000 2013.01.23 600.00 550.00 7.995% 福州鼓楼区湖
海）实业股门分行 082P 0082P 00082P 82P -2016.1.22 东路天骜大厦
份有限公 十一层
司
成 都 九 川乐山市商业 2012 年 乐 7,000.002012 年 乐 2012 年乐商2012.12.06 6,800.00 6,800.00 8.9175% 九川机电数码
机 电 数 码银行股份有 商 银 彭 支 商银彭支 银 彭 支 保 字-2014.12.6 园 A 地块一期
园 投 资 发限公司彭山 借字第 121 抵字第 121 第 121 号 项目（土地及
展 有 限 公支行 号 号 土地上建筑
司 物）
合计 14,900.00 14,850.00
(一)主营业务分析
1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 264,271,089.30 524,086,285.81 -49.57
营业成本 249,721,621.80 389,172,389.81 -35.83
销售费用 1,155,663.18 5,152,113.97 -77.57
管理费用 60,130,190.61 47,805,273.67 25.78
财务费用 5,676,797.02 6,433,418.03 -11.76
经营活动产生的现金流量净额 -67,329,263.14 -19,551,524.86
投资活动产生的现金流量净额 17,455,980.07 65,619.34 26,501.88
筹资活动产生的现金流量净额 15,900,707.88 22,937,512.18 -30.68
2、收入
(1)驱动业务收入变化的因素分析
公司 2013 年度营业收入为 264,271,089.30 元，比上年同期 524,086,285.81 元减少 49.57％，主要原因为本期房
屋销售较上期大幅减少所致。
3、成本
(1)成本分析表
单位:元
分行业情况
本期占总成 上年同期占总 本期金额较上年
分行业 成本构成项目 本期金额 上年同期金额
本比例(%) 成本比例(%) 同期变动比例(%)
房屋销售 开发产品成本 27,063,645.96 11.11 262,651,951.11 68.44 -89.70
投资性房地产
房屋租赁 2,825,194.68 1.16 2,335,726.89 0.61 20.96
摊销
贸易 购进商品成本 213,683,310.14 87.73 118,785,301.04 30.95 79.89
4、费用
销售费用为 1,155,663.18 元，比上年同期 5,152,113.97 元减少 77.57%，主要原因是本期福州佳盛广场销售费用较上
期大幅减少所致。
5、其它
(1)公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
公司 2013 年度利润总额为-58,606,018.41 元，较上年同期减少 96,243,178.46 元；净利润为-58,455,970.04 元，
较上年同期减少 92,912,290.64 元，其主要原因是本期房屋销售较上期大幅减少所致。
(2)公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明
公司于 2013 年 9 月 9 日启动了重大资产重组事项，2013 年 12 月 6 日召开了第七届董事会第十三次会议，公告
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了重组预案并于 2014 年 2 月 28 日召开了第七届董事会第十四次会议，审议通过《运盛（上海）实业股份有限公司
发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）》等相关议案，并报请 2014 年第一临时股东大会审议。本公司拟通过
非公开发行股份方式购买九川集团和贝恩投资持有的九胜投资 100%股权，九胜投资评估预估值为 4.59 亿元，本次
重组的交易方式为发行股份购买资产，股份发行价格为 6.13 元/股。为提高重组效率，增强重组后上市公司持续经
营能力，本公司计划在本次重大资产重组的同时，向不超过 10 名特定投资者非公开发行股份募集本次重组的配套
资金，募集资金总额不超过本次交易总金额的 25%。
公司已定于 2014 年 3 月 18 日召开 2004 年第一次临时股东大会审议本次重大资产重组的相关议案，另外，本
事项还需经中国证监会核准。
(3)发展战略和经营计划进展说明
公司前期披露的发展战略和经营计划在本报告期内基本得到完成，自 2013 年 9 月起，公司已经启动了重大资
产重组以谋求向医疗服务领域战略转型，故公司决定停止原贸易业务，因此报告期内公司销售收入未达到计划目标
的主要原因是贸易收入的减少。
(二)行业、产品或地区经营情况分析
1、主营业务分行业、分产品情况
单位:元币种:人民币
主营业务分行业情况
毛利率 营业收入比 营业成本比 毛利率比上年增减
分行业 营业收入 营业成本
（％） 上年增减(%) 上年增减(%) （%）
房屋销售 34,145,717.37 27,063,645.96 20.74 -91.24 -89.70 减少 11.85 个百分点
房屋租赁 9,637,640.74 2,825,194.68 70.69 2.57 20.96 减少 4.45 个百分点
贸易 213,925,973.73 213,683,310.14 0.11 79.84 79.89 减少 0.03 个百分点
2、主营业务分地区情况
单位:元币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
上海地区 239,306,556.07 87.21
福州地区 18,402,775.77 -93.23
重庆地区 0.00 -100.00
(三)资产、负债情况分析
1、资产负债情况分析表
单位:元
本期期末数占总 上期期末数占总 本期期末金额较上期
项目名称 本期期末数 上期期末数
资产的比例（%） 资产的比例（%） 期末变动比例（%）
货币资金 6,873,046.15 1.1841,456,976.02 6.63 -83.42
预付款项 34,074,092.36 5.86 7,237,398.96 1.16 370.81
预收款项 4,129,455.47 0.7116,780,609.60 2.68 -75.39
其他应付款 35,213,726.93 6.0623,982,591.97 3.83 46.83
一年内到期的
73,000,000.00 12.56 25,500,000.00 4.08 186.27
非流动负债
货币资金：主要为本期预付股权收购款及支付工程款项，引起现金净流出较多所致。
预付款项：主要为本期预付股权收购款。
预收款项：主要为前期销售预收款本期结转营业收入。
其他应付款：主要为按相关合同约定计提了应付未付款项所致。
一年内到期的非流动负债：主要为长期借款根据合同约定的到期日转入所致。
(四)核心竞争力分析
