西藏城投：西藏城市发展投资股份有限公司2020年年度报告

公司代码：600773 公司简称：西藏城投

西藏城市发展投资股份有限公司

2020年年度报告

重要提示

一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，

不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

二、 公司全体董事出席董事会会议。

三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

四、 公司负责人朱贤麟、主管会计工作负责人廖婷及会计机构负责人（会计主管人员）李晓帅声

明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案

拟以2020年利润分配股权登记日总股本为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.10元（含税），预计共分配利润为8,196,607.44元。本次不进行公积金转增，也不进行送红股。

六、 前瞻性陈述的风险声明

√适用 □不适用

本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。

七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况

否

八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？

否

九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否

十、 重大风险提示

公司已在本报告中详细描述可能存在的主要风险，详细请查阅本报告第四节“经营情况讨论与分析”中“关于公司未来发展的讨论与分析”部分。

十一、 其他

□适用 √不适用

目录

第一节 释义 ...... 4

第二节 公司简介和主要财务指标 ...... 4

第三节 公司业务概要 ...... 8

第四节 经营情况讨论与分析 ...... 10

第五节 重要事项 ...... 23

第六节 普通股股份变动及股东情况 ...... 42

第七节 优先股相关情况 ...... 46

第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ...... 47

第九节 公司治理 ...... 54

第十节 公司债券相关情况 ...... 57

第十一节 财务报告 ...... 60

第十二节 备查文件目录 ...... 188

第一节 释义

一、 释义

在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

常用词语释义
公司、本公司、上市公司、西藏城投	指	西藏城市发展投资股份有限公司
控股股东、实际控制人	指	上海市静安区国有资产监督管理委员会
中国证监会	指	中国证券监督管理委员会
上交所	指	上海证券交易所
报告期	指	2020年1月1日至2020年12月31日
登记结算机构	指	中国证券登记结算有限公司
会计师事务所	指	立信会计师事务所（特殊普通合伙）
东方投行	指	东方证券承销保荐有限公司（原东方花旗证券有限公司）

公司的中文名称	西藏城市发展投资股份有限公司
公司的中文简称	西藏城投
公司的外文名称	Tibet Urban Development and Investment Co.,LTD
公司的外文名称缩写	TUDI
公司的法定代表人	朱贤麟

	董事会秘书	证券事务代表
姓名	刘颖	-
联系地址	上海市天目中路380号北方大厦21楼	上海市天目中路380号北方大厦21楼
电话	021-63536929	021-63536929
传真	021-63535429	021-63535429
电子信箱	[e-mail]	[e-mail]

公司注册地址	西藏自治区拉萨市经济开发区博达路A1-10金泰集团办公楼第三层311室
公司注册地址的邮政编码	850030
公司办公地址	（拉萨总部）西藏自治区拉萨市经济开发区博达路A1-10金泰集团办公楼第三层311室； （上海）上海市天目中路380号北方大厦21楼
公司办公地址的邮政编码	（拉萨）850030（上海）200070
公司网址	www.600773sh.com
电子信箱	[e-mail]

四、 信息披露及备置地点

公司选定的信息披露媒体名称	中国证券报、证券时报、证券日报
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址	www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点	公司证券部

公司股票简况
股票种类	股票上市交易所	股票简称	股票代码	变更前股票简称
A股	上海证券交易所	西藏城投	600773	*ST雅砻、西藏雅砻

公司聘请的会计师事务所（境内）	名称	立信会计师事务所（特殊普通合伙）
	办公地址	上海市南京东路61号4楼
	签字会计师姓名	韩频、郑钢

主要会计数据	2020年	2019年	本期比上年同期增减(%)	2018年
营业收入	1,863,821,494.52	1,343,819,998.30	38.70	1,176,955,736.42
归属于上市公司股东的净利润	111,226,658.95	106,374,285.92	4.56	104,220,380.58
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润	121,751,752.23	105,160,988.64	15.78	86,134,087.01
经营活动产生的现金流量净额	774,537,450.39	364,670,371.11	112.39	-1,030,020,408.75
	2020年末	2019年末	本期末比上年同期末增减（%）	2018年末
归属于上市公司股东的净资产	3,591,714,681.13	3,486,190,120.67	3.03	3,307,127,114.38
总资产	14,518,379,179.32	13,929,822,087.09	4.23	11,869,893,816.47

主要财务指标	2020年	2019年	本期比上年同期增减(%)	2018年
基本每股收益（元／股）	0.14	0.13	7.69	0.13
稀释每股收益（元／股）	0.14	0.13	7.69	0.13
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股）	0.15	0.13	15.38	0.11

加权平均净资产收益率（%）	3.15	3.09	增加0.06个百分点	3.20
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）	3.43	3.06	增加0.37个百分点	2.65

	第一季度 （1-3月份）	第二季度 （4-6月份）	第三季度 （7-9月份）	第四季度 （10-12月份）
营业收入	351,836,038.53	263,069,512.18	362,667,186.23	886,248,757.58
归属于上市公司股东的净利润	23,273,837.50	27,809,566.68	20,116,609.87	40,026,644.90
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润	21,201,797.42	18,670,293.86	16,627,797.92	65,251,863.03
经营活动产生的现金流量净额	-462,150,024.29	426,175,674.30	415,939,583.61	394,572,216.77

非经常性损益项目	2020年金额	附注（如适用）	2019年金额	2018年金额
非流动资产处置损益			73,740.06	701,356.88

计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外	1,558,331.78		187,528.79	1,050,000.00
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益	414,246.58			4,752,971.47
对外委托贷款取得的损益			1,163,600.61	18,929,989.79
除上述各项之外的其他营业外收入和支出	-10,197,164.97		-119,574.63	-9,540,098.14
其他符合非经常性损益定义的损益项目	-57,185.97		10,320.14
少数股东权益影响额	1,409,226.60		-754.24	1,013.06
所得税影响额	-3,652,547.30		-101,563.45	2,191,060.51
合计	-10,525,093.28		1,213,297.28	18,086,293.57

第三节 公司业务概要

一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明

（一）报告期内公司所从事的主要业务

公司主营业务为房地产开发与销售，属于房地产行业。报告期内，公司的主营业务未发生重大变化。

（二）报告期内公司所从事的经营模式

公司的经营模式以自主开发销售为主。公司开发的房地产产品涉及保障房、普通住宅、商办楼等多种物业类型。公司住宅地产开发业务的主要产品为保障房和各类商品住宅，包括中高层住宅、低密度低层住宅等。公司商业地产开发业务主要经营商业写字楼和商业综合体的开发及运营管理，其房地产产品以销售为主，租赁为辅，并部分持有经营。公司的业务范围主要集中于上海、福建泉州、陕西西安等区域。

（三）报告期内公司所属的行业情况

报告期内，中央坚持“房住不炒”的调控总基调不变。2020年以来，有关房地产政策信号不断释放，4月和7月中央政治局会议均强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”；8月20日，住房和城乡建设部、人民银行联合召开房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制，形成了重点房地产企业资金监测和“三道红线”的融资管理规则；12月，中央政治局会议继续强调“促进房地产市场平稳健康发展”，这是2017年以来首次在年末的政治局会议上提及房地产，尽管此次删除了“房住不炒”，保留了“促进房地产市场平稳健康发展”等表述，预计在后续的中央经济工作会议中，还将重提“房住不炒”。在双循环的新格局下，房地产调控力度不会放松。

报告期内，房地产开发投资及土地招拍挂市场持续回暖。二季度疫情得到控制后，热点城市土地市场呈现推地放量态势，房地产开发企业积极补仓。进入三季度以来，伴随着房地产市场调控收紧和金融监管趋严，相关房企调整了经营策略，拿地节奏明显放缓，土地市场降温。根据国家统计局数据显示，2020年全国房地产开发投资为14.1万亿元，比上年增长7.0%。此外，根据国家统计局公布的土地购置面积和土地成交价款测算，2020年全国土地招拍挂成交均价为6,763元/平方米，同比涨幅为18.7%。土地成交价格的上涨促使部分热点城市在2020年下半年积极出台政策进行调控，防止土地市场过热。

报告期内，受到疫情影响国内房地产呈现先抑后扬态势。年初受疫情影响房地产市场遭遇大幅下挫，前2月商品房销售额及销售面积同比降幅超35%。但随着复工复产的推进，叠加各房企通过直播卖房等多元化方式积极营销，房地产销售再现强劲反弹，降幅快速收窄，表现持续超预期，前8个月累计销售额同比转正，前10个月累计销售面积同比止跌。2020年全国商品房销售面积17.61万平方米，同比增长2.6%；全年全国商品房销售金额17.36万亿元，同比增长8.7%。从区域分布来看，我国东部、西部呈现销售面积和销售金额双增长，中部地区和东北地区的销售面积降幅有所收窄。市场保持了较强的韧性，一线及部分热点二线城市供需关系紧张。

二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明

□适用 √不适用

三、 报告期内核心竞争力分析

√适用 □不适用

2020年宏观环境发生较为明显的变化，面对房地产行业监管调控持续加码，供给需求持续改革的新形势，公司把“以提质增效为抓手，实现房地产开发新突破；以产业培育为先导，实现商业资产运营新突破；以业务转型为重点，实现锂盐碳材料新突破”做为重点工作进行推进，扎实推进“创新驱动、转型发展”的战略实施。

1、丰富的行业经验

公司从事房地产开发工作二十几年来，累计了丰富的行业经验，先后开发了永和小区、永乐苑、永盛苑、越秀苑、北方佳苑、富友嘉园、和源名邸、和源祥邸、和源企业广场、彭浦十期、桥东二期等20余个动迁安置房及普通商品房项目。其中，“和源”系列系公司开发的高品质生活

社区，为公司在业内树立了良好的品牌形象。同时，公司在上海市旧城改造重点区域从事多年保障性住房（动迁安置房）开发和建设，积累了丰富的经验。此外，上海松江佘山玺樾项目从“翠山环抱，碧水为玺，道樾似锦”的概念推演而来，以“新中式”风格荣获多项园林景观奖项，公司在高端型住宅的开发上也获取了成功的经验。

2、专业的管理团队

公司依托上海人才优势，形成了一支稳定而优秀的管理团队。公司的董事及核心经营班子中的多名成员拥有硕士研究生学历或高级职称，公司董事长朱贤麟先生、总经理曾云先生、副总经理于隽隽先生、王柏东先生等均具有多年的房地产开发经验，其他董事及高级管理人员亦具有丰富的企业管理经验及业务专长，高层次、高素质的管理和经营团队为公司经营和发展提供了有力保障。除此之外，上海北方智选假日酒店委托知名酒店品牌洲际集团管理，被授权使用洲际集团的预定系统和注册商标，对酒店的服务质量和管理水平有充分的保障。公司组建的商业管理经营团队在国内拥有丰富的商业运营经验，其团队成员均为从事商业地产和零售业多年的业界人士，对商业市场发展具备精准的洞察能力，能够全面的为我公司提供投资预测、项目规划、开发定位等技术支持和多元化的服务，助推项目在行业领域的成功发展。

3、准确的市场战略定位

公司拥有十多年的房地产开发与旧城改造经验，多个高品质的产品为公司在区域市场上赢得了良好的品牌效应，建立了良好的市场形象，也为公司带来了更多发展机会。一方面公司依托静安区旧城改造建设主体的区域优势，紧紧跟随国家房地产行业最新的政策变化趋势，围绕城市发展的整体规划，将旧城改造、保障性住房建设与普通商品房开发有机结合，注重普通商品房开发与保障性住房建设并行，重点打造公司持续发展的盈利增长点，不断凸显自身的核心竞争力，不断做大做强公司主营业务。另一方面在巩固现有住宅地产业务的基础上，将房地产业务拓展至商业地产领域，并积极响应国家整体发展要求，布局西咸新区和泉州等“一带一路”战略重要节点城市和国家级新区，既可以改变既往业绩单纯依赖于住宅地产的情形，也进一步降低住宅地产行业变化带来的业绩波动，有利于保持公司业务规模和盈利能力的稳定性。

4、独特资源禀赋和技术优势

在产业投资方面，公司投资开发的西藏阿里龙木错和结则茶卡两个盐湖，合计碳酸锂储量390万吨（储量大型），氯化钾2800万吨（储量中型），硼（以三氧化二硼）330万吨（储量中型），其中碳酸锂储量居世界前列。西藏国能矿业发展有限公司聘请了国内盐湖开发的专家宋彭生、李武为顾问，组建了自己的盐湖研发部门，经过近几年的工业化试验，基于独特资源禀赋形成的工艺流程共获得了17项发明专利，正在推动结则茶卡盐湖预浓缩卤水萃取提锂工艺及龙木错铝系粉体吸附工艺的工艺流程的中试工作，同时公司持续与技术方保持合作，深化原卤萃取、锰系吸附工艺的研究，维持技术竞争性。新材料方面，依托清华大学的技术优势，已经建成石墨烯杂化物吨级工业化试验线，该工业化试验线目前是该领域技术领先的生产线。

第四节 经营情况讨论与分析

一、经营情况讨论与分析

公司根据2020年经营计划稳步开展各项工作，努力克服新冠肺炎疫情影响，充分做好各项疫情防护措施，积极复工、复产、复事，健康有序地推进公司各项业务。公司认真贯彻党的十九大和十九届五中全会精神，把“以提质增效为抓手，实现房地产开发新突破；以产业培育为先导，实现商业资产运营新突破；以业务转型为重点，实现锂盐碳材料新突破”做为重点工作进行推进，进一步深入推动“创新驱动、转型发展”的战略，深耕房地产主营业务的发展，积极推动新能源、新材料战略转型。

房地产开发方面，公司主要在建项目分布在上海、陕西西安、福建泉州等地，其中上海松江佘山和园二期、陕西西安静安荟奥莱公园、福建泉州海宸尊域·九龙居完成竣工验收备案，其他重点项目积极与地方政府、合作单位、施工队伍协调沟通，共同克服新冠疫情影响，全力推进现场工程进度，保障项目工期，目前均按照既定计划推进。在房地产销售方面，公司继续加大资金回笼力度，主要在售房源包括上海松江佘山和园二期、陕西西安静安广场商办部分、福建泉州海宸尊域·九龙居、福建泉州海宸尊域（二期）以及其他存量项目等。报告期内，公司共计实现房地产项目销售金额25.83亿元，销售面积11.54万平方米。

酒店经营方面，为落实上海市委制定的隔离政策，藏投酒店第一时间响应政府号召成为定点隔离酒店，组建防疫工作小组，配合驻点各部门妥善梳理工作流程，做好各项防护措施，为顺利开展防控工作打下坚实的基础。藏投酒店的各项工作得到了隔离客人以及上海市静安区疾病防控中心等有关部门的高度肯定。报告期内，藏投酒店实现营业收入4,594.86万元，净利润1068.25万元。

商业运营方面，西咸奥莱一方面加强销售促销，争取销售提升，另一方面加强管理，控制和降低经营成本，但受到疫情停业及商户免租影响，销售收入有所下降。此外，在西安北关项目的筹建工作中，重点进行了项目的规划定位方向的研究和经营测算，并初步对业态和品牌进行规划及预落位，加快与目标品牌的沟通和洽谈，力争2021年内开业；在泉州项目上，加强了项目工程建设的顺利推进，同时，完成了泉州项目商业定位的初步论证，提前对商业业态、动线、铺位分割的方案进行了初步确定和安排。

对外投资方面，西藏国能矿业发展有限公司于2021年4月6日收到西藏自然资源厅颁发的日土县多玛结则茶卡盐湖矿区的采矿许可证，日土县松西区龙木错盐湖矿区的采矿许可证的续期工作仍在办理当中。国能矿业将继续加强研发工作，积极推进吸附、萃取等各项试验工作，进一步优化工艺路线，力争尽快形成产能，发挥盐湖的经济效益，提升国能矿业整体的盈利能力。北京北方国能科技有限公司确定了掺氮多壁管并重新梳理了单壁管的工艺、参数、技术标准，推动了氟化碳体系一次电池、硅碳负极材料适配性验证。

二、报告期内主要经营情况

报告期内，公司实现营业收入1,863,821,494.52元，实现利润总额202,067,085.37元，实现归属于上市公司股东的净利润111,226,658.95元。

(一) 主营业务分析

1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表

单位:元 币种:人民币

科目	本期数	上年同期数	变动比例（%）
营业收入	1,863,821,494.52	1,343,819,998.30	38.70
营业成本	1,229,184,884.20	763,539,606.21	60.99
销售费用	99,321,378.72	98,768,960.67	0.56
管理费用	108,614,441.43	111,461,161.75	-2.55
财务费用	38,664,192.50	43,651,236.02	-11.42
经营活动产生的现金流量净额	774,537,450.39	364,670,371.11	112.39
投资活动产生的现金流量净额	-148,666,560.73	485,547,310.65	-130.62
筹资活动产生的现金流量净额	-897,892,693.52	348,737,714.92	-357.47

2. 收入和成本分析

√适用 □不适用

公司收入主要来源于房地产销售，成本为所售房源对应的开发成本，具体分析如下：

(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况

单位:元 币种:人民币

主营业务分行业情况
分行业	营业收入	营业成本	毛利率（%）	营业收入比上年增减（%）	营业成本比上年增减（%）	毛利率比上年增减（%）
主营业务	1,852,582,165.56	1,222,546,238.22	34.01	49.46	65.12	减少6.26个百分点
其他业务	11,239,328.96	6,638,645.98	40.93	-89.22	-71.29	减少36.90个百分点
主营业务分产品情况
分产品	营业收入	营业成本	毛利率（%）	营业收入比上年增减（%）	营业成本比上年增减（%）	毛利率比上年增减（%）
佘山和园	1,025,687,528.56	729,306,369.39	28.90	221.32	222.62	减少0.29个百分点
海宸尊域·九龙居	738,579,917.89	471,436,704.10	36.17	-7.34	3.44	减少6.65个百分点
上海存量项目	17,032,173.82	8,830,345.21	48.15	589.00	660.24	减少4.86个百分点
商品销售	25,333,981.87	7,611,059.47	69.96	-63.48	-85.86	增加47.56个百分点
客房餐饮收入	45,948,563.42	5,361,760.05	88.33	-10.61	48.85	减少4.66个百分点
主营业务分地区情况
分地区	营业收入	营业成本	毛利率（%）	营业收入比上年增减（%）	营业成本比上年增减（%）	毛利率比上年增减（%）
西安	25,333,981.87	7,611,059.47	69.96	-63.48	-85.86	增加47.56个百分点
泉州	738,579,917.89	471,436,704.10	36.17	-7.34	3.44	减少6.65个百分点

上海

1,088,668,265.80

743,498,474.65

31.71

191.80

222.11

减少6.43个百分点

分行业情况
分行业	成本构成项目	本期金额	本期占总成本比例(%)	上年同期金额	上年同期占总成本比例(%)	本期金额较上年同期变动比例(%)	情况 说明
主营业务		1,222,546,238.22	99.46	740,417,934.42	96.97	65.12
其他业务		6,638,645.98	0.52	23,121,671.79	3.03	-71.29
分产品情况
分产品	成本构成项目	本期金额	本期占总成本比例(%)	上年同期金额	上年同期占总成本比例(%)	本期金额较上年同期变动比例(%)	情况 说明
佘山和园		729,306,369.39	59.65	226,054,446.38	30.53	222.62
海宸尊域·九龙居		471,436,704.10	38.56	455,764,173.36	61.55	3.44
上海存量项目		8,830,345.21	0.72	1,161,520.94	0.16	660.24
商品销售		7,611,059.47	0.62	53,835,602.26	7.27	-85.86
客房餐饮收入		5,361,760.05	0.44	3,602,191.48	0.49	48.85

前五名客户销售额6,213.57万元，占年度销售总额3.33%；其中前五名客户销售额中关联方销售额0万元，占年度销售总额0%。

前五名供应商采购额169,512.28万元，占年度采购总额78.70%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额0万元，占年度采购总额0%。

其他说明无

3. 费用

√适用 □不适用

单位：元

项目	2020年	2019年	增减变动(%)
销售费用	99,321,378.72	98,768,960.67	0.56
管理费用	108,614,441.43	111,461,161.75	-2.55
财务费用	38,664,192.50	43,651,236.02	-11.42

项目	2020年	2019年	增减变动(%)
经营活动产生的现金流量净额	774,537,450.39	364,670,371.11	112.39
投资活动产生的现金流量净额	-148,666,560.73	485,547,310.65	-130.62
筹资活动产生的现金流量净额	-897,892,693.52	348,737,714.92	-357.47
净现金流量	-272,021,803.86	1,198,955,396.68	-122.69

项目名称

本期期末数

本期期末数占总资产的比例（%）

上期期末数

上期期末数占总资产的比例（%）

本期期末金额较上期期末变动比例（%）

情况说明

资产
预付款项	25,170,821.12	0.17	11,330,224.87	0.08	122.16	本期预付了较多工程款。
在建工程	71,798,812.50	0.49	34,095,952.26	0.24	110.58	主要为孙公司陕西国锂开发的纳米碳新材料工程建设项目持续投资建设。
递延所得税资产	86,184,089.13	0.59	44,444,656.73	0.32	93.91	本期上海佘山和园项目和泉州海宸尊域·九龙居项目竣工，暂估了应付工程款，对此计提了较多递延所得税资产。
负债
短期借款	300,386,161.11	2.07	501,239,631.92	3.60	-40.07	本期归还了部分短期借款。
预收款项	2,110,248.37	0.01	1,655,354,900.81	11.88	-99.87	根据新收入准则，部分预收款调整至“合同负债”科目列示。
合同负债	2,283,128,927.84	15.73			100.00	根据新收入准则，部分预收款调整至“合同负债”科目列示。且本期孙公子广富林置业和泉州上实置业均有新开盘，预收售房款较上期有所增加。
应交税费	219,295,269.89	1.51	144,699,006.11	1.04	51.55

一年内到期的非流动负债	559,537,716.42	3.85	1,623,584,104.53	11.66	-65.54	本期归还了年内到期的借款，期末余额有所减少。
其他流动负债	191,141,309.52	1.32	6,592,177.58	0.05	2,799.52	根据新收入准则规定，合同负债中预收售房款涉及到增值税的，还应进行价税分离，对应税金部分调整至“其他流动负债”科目列示。

其他说明无

2. 截至报告期末主要资产受限情况

√适用 □不适用

单位：元

项目	期末账面价值	受限原因
货币资金	787,400.00	农民工工资保证金保函
存货	7,147,753,564.15	银行贷款抵押
固定资产	309,711,621.93	银行贷款抵押
投资性房地产	23,548,389.44	银行贷款抵押
无形资产	69,926,906.00	银行贷款抵押
合计	7,551,727,881.52

房地产行业经营性信息分析

1. 报告期内房地产储备情况

√适用 □不适用

序号	持有待开发土地的区域	持有待开发土地的面积(平方米)	一级土地整理面积(平方米)	规划计容建筑面积(平方米)	是/否涉及合作开发项目	合作开发项目涉及的面积(平方米)	合作开发项目的权益占比(%)
1	西咸新区泾河新城崇文镇虎杨村、崇文村	57,247	0	143,117.60	否	/	/
2	西咸新区泾河新城崇文镇蔡壕村、虎杨村	57,891	0	143,361.93	否	/	/
3	西咸新区泾河新城崇文镇蔡壕村、虎杨村	59,301	0	148,018.83	否	/	/
4	西咸新区泾河新城崇文镇崇文村、蔡壕村、	67,542	0	104,075.91	否	/	/

序号	地区	项目	经营业态	在建项目/新开工项目/竣工项目	项目用地面积(平方米)	项目规划计容建筑面积(平方米)	总建筑面积(平方米)	在建建筑面积(平方米)	已竣工面积(平方米)	总投资额	报告期实际投资额
1	陕西西咸新区	静安荟奥莱公园	商业	竣工	108,332.00	166,954.00	168,588.00	0	108,819.69	108,000.00	19,916.37
2	陕西西咸新区	中国锂产业园（一期）	厂房	在建	138,007.20	208,084.02	209,111.18	13,270.61	16,596.40	79,786.00	4,307.36
3	陕西西咸新区	世贸铭城项目DK2	住宅	新开工	57,975.00	144,772.62	229,847.67	91,291.51	0	179,455.70	8,417.36
4	陕西西咸新区	世贸馨城项目DK2	住宅	新开工	43,554.00	108,793.04	169,145.29	82,366.19	0	145,806.05	6,510.27
5	陕西西安	璟宸尊域府	住宅	在建	40,375.19	197,163.55	257,207.85	257,207.85	0	213,562.54	19,630.90
6	陕西西安	和源馨苑	商服	在建	11,887.00	95,701.10	117,342.00	117,342.00	0	136,885.00	1,239.00
7	陕西西安	静安广场	商服	在建	20,711.80	144,645.02	193,018.85	193,018.85	0	176,809.00	35,908.51

8	福建泉州	海宸尊域·九龙居	商住	竣工	71,930.00	323,904.26	448,436.41	0	448,436.41	294,000.00	64,236.94
9	福建泉州	海宸尊域（二期）	商住	在建	28,898.00	86,692.73	126,630.35	126,630.35	0	110,000.00	21,098.66
10	福建泉州	海宸尊域（三期）	商住	在建	40,361.00	181,534.57	266,105.41	266,105.41	0	170,130.15	19,764.59
11	上海松江	佘山和园	住宅	竣工	167,588.00	134,048.87	284,183.01	0	284,183.01	504,311.69	14,796.88
12	上海静安	桥东二期商办楼	商办	在建	14,168.26	56,673.03	79,643.45	79,643.45	0	151,293.00	113,459.36
13	上海静安	徐家宅110KV变电站项目	市政配套设施	在建	22,660.00	-	5,764.00	5,764.00	0	10,636.00	7,362.65

序号	地区	项目	经营业态	可供出售面积(平方米)	已售（含已预售）面积 (平方米)	结转面积(平方米)	结转收入金额	报告期末待结转面积(平方米)
1	陕西西安	静安广场	商服	46,816.92	2,304.97	0	0	2,304.97
2	福建泉州	海宸尊域·九龙居（一期）	商住	19,865.04	2,542.87	11,526.34	14,698.18	662.68
3	福建泉州	海宸尊域·九龙居（二期）	商住	40,778.35	2,825.06	50,150.40	59,159.81	61,932.45
4	福建泉州	海宸尊域（二期）	商住	94,056.24	82,050.76	0	0	82,050.76
5	上海松江	佘山和园	住宅	53,598.86	24,899.64	20,450.57	102,568.75	15,876.78
6	上海静安	存量项目	-	10,323.53	816.50	816.50	1,703.22	0

序号	地区	项目	经营业态	出租房地产的建筑面积(平方米)	出租房地产的租金收入	权益比例（%）	是否采用公允价值计量模式	租金收入/房地产公允价值(%)
1	上海静安	秣陵路100号	办公	1,893.65	154.88	100%	否

2	上海静安	俞泾港路6号6-7楼	商业	1,297.40	48.76	100%	否
3	上海静安	汾西路38-2号101-104室	商业	1,189.58	63.68	100%	否
4	上海静安	普善路115号101、102，139号204室	办公	1,390.21	172.02	100%	否
5	上海静安	中兴路1286号204室	商业	154.44	18.35	100%	否
6	上海静安	天目中路380号	办公	2,985.68	173.71	100%	否
7	上海静安	共和新路2989弄12号地下1层01、02室	商业	843.17	22.25	100%	否
8	上海静安	广延路148号	工业	662.45	71.54	100%	否

期末融资总额	整体平均融资成本(%)	利息资本化金额
655,542.10	5.25	20,395.79

单位：元

主要子公司	所处行业	主要产品或服务	注册资本	年末总资产	年末净资产	本年净利润
上海地产北方建设有限公司	房地产	房地产开发、经营、物业管理	180,000,000.00	477,832,853.64	327,281,826.74	393,414.09
上海北方广富林置业有限公司	房地产	房地产开发、经营、物业管理	50,000,000.00	4,072,227,320.16	182,234,352.83	87,415,046.84
上海国投置业有限公司	房地产	房地产开发、经营、物业管理	300,000,000.00	3,131,855,575.56	431,497,475.89	-10,517,544.73
上海和田城市建设开发公司	房地产	服务，开发，经营，销售	20,000,000.00	219,853,030.52	159,759,446.06	12,598,374.86
上海北方城市发展投资有限公司	房地产	房地产开发	455,494,797.83	5,965,535,436.60	1,817,230,326.14	32,445,987.23
上海越秀置业有限公司	房地产	房地产开发、经营、物业管理	10,000,000.00	17,492,752.53	17,185,084.67	252,621.00
泉州市上实置业有限公司	房地产	房地产开发、经营、物业管理	705,806,098.00	4,431,290,081.38	1,013,761,321.63	143,495,079.97
西安和润置业有限公司	房地产	房地产开发、经营、物业管理	50,000,000.00	2,965,776,994.49	-51,721,875.46	-9,842,597.22
陕西国能锂业有限公司	房地产	锂及锂产品的技术研发、加工、销售，房地产开发	157,000,000.00	1,768,877,751.08	240,537,331.92	-16,513,272.18
陕西春秋庄园农业科技有限公司	房地产	苗木的种植与销售；养殖业的投资(限以自有资金投资)；房地产的开发与销售	30,000,000.00	43,068,932.33	21,323,932.33	-1,049,181.38
陕西世贸之都建设开发有限公司	房地产

			80,000,000.00	1,193,908,007.81	-245,357,780.43	-166,444,571.57
陕西世贸新都建设开发有限公司	房地产	房地产开发、销售、房屋租赁、物业管理	65,000,000.00	65,212,595.92	64,027,074.21	-281,351.86
陕西世贸铭城建设开发有限公司	房地产	房地产开发、经营、物业管理	65,000,000.00	256,311,198.29	55,777,839.24	-4,235,053.82
陕西世贸馨城建设开发有限公司	房地产	房地产开发、经营、物业管理	50,000,000.00	166,911,892.99	47,785,805.35	-995,112.29

上海藏投酒店有限公司	住宿餐饮	旅馆,餐饮服务,食品流通,会务服务,礼仪服务,日用百货、文体用品、服装服饰、工艺礼品的销售	10,000,000.00	956,668,044.77	484,864,325.36	10,682,503.78
上海闸北北方小额贷款股份有限公司	金融	小额贷款	100,000,000.00	122,535,238.87	118,410,992.73	8,496,420.68
西藏国能矿业发展有限公司	矿业	硼矿及其伴生矿	100,000,000.00	874,488,583.26	-117,267,855.09	-38,025,238.36
西藏旺盛投资有限公司	矿业投资	矿业投资，矿产品加工、销售	50,000,000.00	7,398,726.14	7,333,784.64	-1,621,513.36
陕西国能新材料有限公司	制造业	碳纳米材料、石墨烯材料、纳米材料、电池材料、电容材料、节能环保产品的生产、销售、技术开发、技术转让、技术服务；自营和代理各类商品和技术的进出口业务	40,000,000.00	36,429,817.73	-29,374,403.91	-10,268,511.30
赛特（上海）商业管理有限公司	商业零售	服装服饰、箱包、珠宝首饰等	20,000,000.00	612,096.47	-4,357,918.11	-324,495.74

新能源、新材料方面：2020年我国新能源汽车销量为136.7万台，同比增长10.9%，在一系列促进汽车消费政策的推动下，我国新能源汽车销量创历史新高。自去年下半年以来，新能源汽车产业发展已由国家政策驱动转变为市场驱动，新能源汽车销量逐月环比增长，动力电池及锂电池需求回暖，带动碳酸锂需求明显增长。根据工信部《新能源汽车产业发展规划（2021-2035年）》公开征求意见稿，到2025年新能源汽车销量占比需要提升至25%，预计未来五年新能源汽车销量将持续高速增长，加上国内政策趋于稳定与个人消费需求释放，碳酸锂价格可能仍处上行趋势。石墨烯是新兴的明星材料，将有巨大的应用价值和产业前景。随着石墨烯研究的发展和技术的进步，石墨烯下游应用领域将会逐步扩大，其在新兴材料领域正在推广。

(二) 公司发展战略

√适用 □不适用

公司将会继续围绕“创新驱动、转型发展”的战略方针，坚持房地产主业不动摇，加快推进新能源、新材料产业投资的快速发展。

加快现有房地产储备项目的开发进度，把握当地良好的房产开发势头，积极开展市场调研，寻找合适的土地储备标的，加速发展奥特莱斯商业项目，提高酒店管理和服务水平，努力打造集商业、住宅、办公项目为一体的房地产开发综合体。

继续以新能源、新材料投资为重点，拓展多元化经营，促进公司业务结构调整。坚持创新驱动战略，在现有的研发基础和工艺路线进一步优化的基础上，引入市场上已经成熟的生产装置，推进产能的释放和效益的实现。加快寻找石墨烯碳纳米材料的市场应用领域，培育形成真正具有竞争力和影响力的产品。

(三) 经营计划

√适用 □不适用

1、房地产开发及商业运营

一方面重点关注东部沿海区域，尤其是长三角区域的优质项目，积极进行项目的拓展，做好土地储备；另一方面立足现有项目提升管理水平，全力加快包括陕西西咸新区世贸铭城DK2、世贸馨城DK2地块以及世贸新都的相关工程建设和前期手续；第三方面确保企业资金安全，不断拓宽融资渠道的同时，积极做好上海松江佘山和园项目二期、福建泉州海宸尊域（二期）、西安和润静安广场公寓及商办楼项目的推盘销售和资金回笼。

与此同时，公司还将继续加大陕西西咸新区静安荟奥莱公园的宣传推广及招商力度，在销售、收益、客流、会员发展等经营指标上进一步提升，同时深化展开泉州奥特莱斯商业项目前期可研及筹备的工作，做好西安静安广场奥特莱斯开业前的筹备工作。

2、新能源、新材料投资

西藏国能矿业发展有限公司将在现有的研发基础和工艺路线进一步优化的基础上，确定扩能的工艺路线，结合扩能进行设备选型，力争尽快形成产能，发挥盐湖的经济效益，提升国能矿业整体的盈利能力，同时积极推动龙木错盐湖矿区的采矿证的续期工作。金昌北方国能锂业公司继续推进提纯项目的建设与研发工作，对接盐湖开发，适时启动工艺设计及相关工作。西藏旺盛投资有限公司继续推进联合科考工作。陕西国能新材料有限公司进行西安基地建设准备，根据建设条件将北京怀柔石墨烯生产装置和小试装置整体搬迁到西安锂产业园；同时持续优化单壁管、杂化物、掺氮管的制备技术，聚焦碳材料技术的先进性，确立项目路向，积极拓展市场，加快单壁管（GNH1000）、石墨烯杂化物（GNH1200~1800）、三维介孔石墨烯（MGF）、掺氮多壁管（WANNT）四种碳纳米材料产品在下游市场实际应用的步伐，寻求突破性技术应用方向。

(四) 可能面对的风险

√适用 □不适用

1、竞争风险

公司正处于市场有序扩展，推动业务增长的发展阶段，根据公司的整体战略部署，公司目前的跨区域发展，面临着更为激烈的行业竞争。如何顺应当地的发展政策，适应当地文化并取得认同，以及在拓展领域内取得更大的成功，对公司而言是一项挑战。

2、行业风险

房地产行业是资金密集型行业，具有投资资金大、回收期长的特点，随着公司多个项目的启动，公司面临一定的筹资压力。公司作为中小型房地产企业，在资金资源开发能力等综合实力方面较大型房产企业还有明显差距，伴随着行业集中度的近一步提高，使得企业发展也面临一定风险。

3、政策调控的风险

自2018年政府工作报告中首次明确提出“房住不炒”以来，中央政府对房地产行业持续推行差别化调控，并逐步健全长效的管控机制，“稳地价、稳房价、稳预期”已成为一切政策调控的终极导向。尤其是2020年“三条红线”和“房贷集中度”监管政策的出台，分别从供需两端对房地产行业实施深化管控。2021年年初集中供地政策的出台，又成为对地产管控长效机制的进一步完善和补充。相关政策会随着市场的变化而不断调整，从而影响公司的经营策略。

4、市场风险

面对房产住宅市场调控的日趋严格，以及顺应国家土地政策的趋势，公司房地产项目由比较单一的住宅地产向住宅地产和商业地产混合经营转型，相对于传统的住宅地产，商业地产往往具有投资规模大、高收益、高风险的特点。商业地产的转型不仅对资金投入有要求，而且需要大量的专业人才和良好的市场环境。公司做大做强商业地产还需要时间来积累经验，也面临一定风险。

5、人力资源风险

随着公司市场的拓展和规模的迅速扩张，对高素质和高新技术专业人才的需要较为迫切，如果人力资源的规划以及对激励机制的创新不能跟上公司发展的速度，也将影响业务发展规划的实施。

6、多元业务发展的不确定性风险

公司目前通过所投资的西藏国能矿业发展有限公司开展的盐湖资源开发，以及陕西国能新材料有限公司的石墨烯单壁碳纳米管杂化物制备项目等，对公司而言行业经验尚浅，资源开发方案的选择、开采的条件、环境、工业基础、技术难度等方面，均存在一定的风险。

(五) 其他

□适用 √不适用

四、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明

□适用 √不适用

第五节 重要事项

一、普通股利润分配或资本公积金转增预案

(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况

√适用 □不适用

1、公司利润分配政策的制定和调整

公司目前的《公司章程》中，明确了公司利润分配的基本原则、具体政策、决策程序、组织实施并提出差异化的现金分红政策。符合中国证监会、上海证券交易所等监管机构对上市公司现金分红等新的要求，能够切实保护投资者的合法利益。

2、公司利润分配政策的执行

2019年度利润分配方案已经2020年5月15日召开的公司2019年度股东大会审议通过。利润分配方案为：本次利润分配以方案实施前的公司总股本819,660,744股为基数，每股派发现金红利0.015元（含税），共计派发现金红利12,294,911.16元。上述利润分配方案已于规定时间实施完毕。

(二) 公司近三年（含报告期）的普通股股利分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案

单位：元 币种：人民币

分红 年度	每10股送红股数（股）	每10股派息数(元)（含税）	每10股转增数（股）	现金分红的数额 （含税）	分红年度合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润	占合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润的比率(%)
2020年	0	0.10	0	8,196,607.44	111,226,658.95	7.37
2019年	0	0.15	0	12,294,911.16	106,374,285.92	11.56
2018年	0	0.15	0	12,294,911.16	104,220,380.58	11.80

二、承诺事项履行情况

(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项

√适用 □不适用

承诺背景	承诺 类型	承诺方	承诺 内容	承诺时间及期限	是否有履行期限	是否及时严格履行	如未能及时履行应说明未完成履行的具体原因	如未能及时履行应说明下一步计划
与重大资产重组相关的承诺	其他	上海市闸北区国有资产监督管理委员会（已更名为“上海市静安区国有资产监督管理委员会”，承诺事项继续有效，以下简称“闸北区国资委”）	根据上海市闸北区国有资产监督管理委员会（以下简称“闸北区国资委”）出具的保证上市公司“五独立”承诺，作为上市公司的控股股东，为保证上市公司在本次重组完成后的独立运作，闸北区国资委承诺在作为上市公司控股股东期间，与上市公司在人员、资产、财务、机构、业务等方面实现相互独立。闸北区国资委所作上述承诺有利于本次交易后公司在业务、资产、财务、人员、机构等方面与实际控制人及其关联人保持独立，符合中国证监会关于上市公司独立性的相关规定。	长期有效	否	是	无	无
	解决同业竞争	闸北区国资委	为避免2009年公司重大资产重组完成后，闸北区国资委及其控制的下属企业与上市公司之间出现同业竞争之情形，保证双方的合法权益及上市公司全体股东，特别是中小股东的合法权益，作为上市公司的控股股东，闸北区国资委（承诺人）承诺：1）在本次重大资产重组完成后，承诺人及承诺人控股、实际控制的企业（除上海不夜城新发展公司与上海城铭置业有限公司外）将不会以任何形式直接或间接地从事与上市公司相竞争的业务；上海不夜城新发展公司与上海城铭置业有限公司在其在建项目及拟建项目（即：上海新泉路340街坊、上海普善路281街坊地块、上海老沪太路295地块）开发完毕后，不再从事与上市公司相竞争的业务。承诺人将	长期有效	否	是	无	无

		对控股、实际控制的其他企业进行监督，并行使必要的权力，促使其遵守本承诺。2）在本次重组后的上市公司审议是否与承诺人存在同业竞争的董事会或股东大会上，承诺人承诺，将按规定进行回避，不参与表决。3）如上市公司认定承诺人或承诺人控股、实际控制 的其他企业正在或将要从事的业务与上市公司存在同业竞争，则承诺人将在上市公司提出异议后自行或要求相关企业及时转让或终止上述业务。如上市公司进一步提出受让请求，则承诺人应无条件按具有证券从业资格的中介机构审计或评估后的公允价格将上述业务和资产优先转让给上市公司。4）承诺人保证严格遵守中国证监会、上海证券交易所的有关规范性文件及《公司章程》的规定，与其他股东一样平等的行使股东权利、履行股东义务，不利用大股东的地位谋取不当利益，不损害公司和其他股东的合法权益。
解决同业竞争	闸北区国资委	为进一步避免和消除上海城铭置业有限公司拟开发项目295地块侵占上市公司的商业机会和形成同业竞争的可能性，闸北区国资委于2009年8月出具了《关于解决上海城铭置业有限公司同业竞争问题的承诺函》，承诺在本次重组实施完毕的公告发布之日起三十日内，促使并确保国有独资公司上海不夜城新发展公司将所持有的上海城铭置业有限公司50%股权托管给上市公司或其控股子公司，即将除股权处置权以及股权收益权以外的其他股东权利全部托管给上市公司或其控股子公司，托管期限至295街坊26丘地块开发建设并销售完毕，并签署相关的股权托管协议。2010年1月28日，闸北区国资委、北方城投以及上海不夜城新发展公司签订了《托管协议》，托管期限为《托管协议》签署之日起开始，至上海城铭置业有限公司从事的房地产项目闸北区295街坊26丘地块开发结束并销售完毕之日止。	长期有效	否	是	无	无
解决关联交易	闸北区国资委	为减少和规范闸北区国资委及其控制的下属企业与上市公司之间的关联交易，闸北区国资委承诺：（1）在	长期有效	否	是	无	无

		本次交易完成后，承诺人及其控制的企业将尽量减少并规范与上市公司及其控股企业之间的关联交易。对于无法避免或有合理原因而发生的关联交易，承诺人及其控制的企业将以公允、合理的市场价格进行，根据有关法律、法规及规范性文件的规定履行关联交易决策程序，依法履行信息披露义务和办理有关报批程序。（2）承诺人及其控制的企业作为上市公司的实际控制人期间，不会利用其实际控制人地位损害上市公司及其他股东（特别是中小股东）的合法权益。（3）承诺人保证上述承诺在本次交易完成后且承诺人作为上市公司实际控制人期间持续有效且不可撤销。如承诺人及其控制的企业有任何违反上述承诺的事项发生，承诺人及其控制的企业承担因此给上市公司造成的一切损失（含直接损失和间接损失）。
其他	闸北区国资委	（1）相关承诺闸北区国资委出具了《关于上海北方城市发展投资有限公司及其下属子公司土地增值税有关事项的承诺函》，承诺闸北区国资委与上市公司所签订《发行股份购买资产协议书》中确定的资产交割日之前的闸北区国资委拟注入上市公司的北方城投及下属子公司已开发完成并基本销售完的项目，按最终税务清算结果，如北方城投及其下属子公司依法承担补交土地增值税的部分，由闸北区国资委全额承担；如北方城投及其下属子公司依法享有退回的多交土地增值税部分，由闸北区国资委全额收回。同时，闸北区国资委出具了《关于上海北方城市发展投资有限公司及其下属子公司税收有关事项的承诺函》，承诺闸北区国资委与上市公司所签订《发行股份购买资产协议书》中确定的资产交割日之前的闸北区国资委拟注入上市公司的北方城投及下属子公司，依法履行缴纳企业所得说、营业税、城建税等各项税种，如出现北方城投及其下属子公司需依法承担补交上述税种的情形，补交部分由闸北区国资委全额承担。（2）公司下属孙公司上海闸北动拆迁实业有	长期有效	否	是	无	无

		限公司（以下简称“动拆迁公司”）于2010年6月28日收到《上海市地方税务局第六稽查局税务处理决定书》（沪地税六稽处[2010]107号）以及《上海市地方税务局第六稽查局税务行政处罚决定书》（沪地税六稽罚一[2010]72号）。闸北区国资委已经于2010年将上述罚款金额支付与上市公司完毕。（3）2010年7-9月，因下属全资子公司北方城投下属上海润华置业有限公司注销，税务清算时需补缴土地增值税17,945,524.62元，北方城投按持股比例需承担7,178,209.84元。根据闸北区国资委于2009年3月20日出具的《关于上海北方城市发展投资有限公司及其下属子公司土地增值税有关事项的承诺函》，闸北区国资委已于2010年承担补缴土地增值税款7,178,209.84元。（4）2011年度公司对满足清算条件的部分楼盘进行了土地增值税清算，其中北方佳苑项目为重组前已开发完成并基本销售完的项目。根据税务事务所的清算审计报告，属于资产交割日即2009年11月30日前实现的收入应补缴的土地增值税为24,308,693.34元。闸北区国资委已经将上述税款支付给上市公司。
其他	闸北区国资委	为保障上市公司利益，闸北区国资委承诺：对于北方城投存在的逾期贷款115万元，如中国建设银行就该两笔贷款要求北方城投承担任何利息或逾期罚息的支付义务，闸北区国资委将在接到北方城投书面通知的十个工作日内完成支付。	长期有效	否	是	无	无
股份限售	上海市静安区国有资产监督管理委员会（以下简称“静安区国资委”）	静安区国资委所认购的西藏城投本次发行的股份，自本次发行结束之日起至36个月届满之日将不以任何方式进行转让，包括但不限于通过证券市场公开转让、通过协议方式转让或由西藏城投回购该等股票。自本次重组完成之日起12个月内，静安区国资委不以任何方式转让在本次重组前所持有的西藏城投股票，包括但不限于通过证券市场公开转让、通过协议方式转让或由西藏城投回购该等股票。在本次重组完成后6个月内，如西藏城	36个月	是	是	无	无

		投股票连续20个交易日的收盘价低于发行价，或者重组完成后6个月期末收盘价低于发行价的，静安区国资委在本次重组中认购的西藏城投股票的锁定期自动延长至少6个月。如本次交易所提供或披露的信息涉嫌虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，被司法机关立案侦查或者被中国证监会立案调查的，在形成调查结论以前，静安区国资委不转让在西藏城投拥有权益的股份，并于收到立案稽查通知的两个交易日内将暂停转让的书面申请和股票账户提交西藏城投董事会，由西藏城投董事会代其向证券交易所和登记结算公司申请锁定；未在两个交易日内提交锁定申请的，静安区国资委授权西藏城投董事会核实后直接向证券交易所和登记结算公司报送其身份信息和账户信息并申请锁定；西藏城投董事会未向证券交易所和登记结算公司报送其身份信息和账户信息的，授权证券交易所和登记结算公司直接锁定相关股份。如调查结论发现存在违法违规情节，静安区国资委承诺锁定股份自愿用于相关投资者赔偿安排。上述限售期届满后按中国证监会和上交所的有关规定执行。
解决土地等产权瑕疵	静安区国资委	静安区国资委已就藏投酒店产证证载用途与实际用途存在差异可能引起的潜在法律后果出具不可撤销的承诺，承诺“100%股权的过程中及之后，若藏投酒店因上述产证证载用途与实际用途不一致之问题被有权主管部门处以行政处罚，因此给西藏城投造成的任何损失或不利后果由本单位以包括但不限于现金补偿的方式承担。”	长期有效	否	是	无	无
解决关联交易	静安区国资委	静安区国资委出具了《上海市静安区国有资产监督管理委员会关于西藏城市发展投资股份有限公司关联交易的承诺函》，作出如下承诺：（1）静安区国资委作为西藏城投的控股股东、实际控制人严格遵照法律法规、《上海证券交易所股票上市规则》、西藏城投《公司章程》、《关联交易决策规则制度》中涉及关联交易的规定。（2）静安区国资委与西藏城投的关联交易，将遵	长期有效	否	是	无	无

		守公平、公正、公开的原则，履行合法程序，并依法签订协议，并按照法律法规及西藏城投《公司章程》等规定履行信息披露义务和办理有关报批程序，不利用控股股东地位在关联交易中谋取不当利益。（3）静安区国资委确保不发生占用西藏城投资金、资产的行为。（4）静安区国资委确保严格按照《中华人民共和国公司法》等法律法规以及西藏城投章程的有关规定行使股东权利，在股东大会对涉及静安区国资委与西藏城投关联交易进行表决时，依法履行回避表决的义务。
解决同业竞争	静安区国资委	为进一步规范和解决同业竞争问题，静安区国资委出具了《关于与西藏城市发展投资股份有限公司避免同业竞争的承诺》，作出如下承诺：“1）本单位及本单位所拥有控制权的其他企业，不存在以直接或间接的方式从事与西藏城投及其控制的其他企业相同或相似的业务。（2）如本单位及本单位拥有控制权的其他企业有任何商业机会可从事、参与任何可能与西藏城投及其控制的其他企业的生产经营构成竞争的活动，则将在西藏城投提出异议后自行或要求相关企业及时转让或终止上述业务。如西藏城投进一步提出受让请求，则本单位拥有的其他企业应无条件按具有证券从业资格的中介机构审计或评估后的公允价格将上述业务和资产优先转让给西藏城投。（3）在作为西藏城投的股东期间，本单位控制的其他企业等关联方将避免从事任何与西藏城投及其控制的其他企业等关联方相同或相似且构成或可能构成竞争关系的业务，亦不从事任何可能损害西藏城投及其控制的其他企业等关联方利益的活动。如本单位及本单位控制的其他企业等关联方遇到西藏城投及其控制的其他企业等关联方主营业务范围内的商业机会，本单位及本单位控制的其他企业等关联方将该等商业机会让予西藏城投及其控制的其他企业等关联方。（4）如违反以上承诺，本单位愿意承担由此产生的全部责任，充分赔偿或补偿由此给西藏城投造成的所有直	长期有效	否	是	无	无

			接或间接损失。”
	解决土地等产权瑕疵	静安区国资委	静安区国资委就变更土地房产证载用途所需支付成本出具承诺：上海藏投酒店有限公司持有的沪房地静字（2016）第021443号《上海市房地产权证》所载位于中兴路1738号的土地用途为办公，房产用途为办公楼，而该处房产实际上用于酒店经营。藏投酒店前述房产及土地的实际使用情况与《上海市房地产权证》中的证载信息相比存在差异。针对上述事项，静安区国资委承诺：在本次西藏城市发展投资股份有限公司收购藏投酒店100%股权的过程中及收购完成之后，若藏投酒店根据中国证券监督管理委员会或其他主管部门之要求需变更中兴路1738号的土地、房产的证载用途，使之与实际酒店经营用途相符，则静安区国资委自愿承担藏投酒店该等房屋、土地用途变更所需相关费用。以上承诺内容均为不可撤销之承诺，如违反该承诺给西藏城投或相关各方造成损失的，静安区国资委愿承担相应的法律责任。	长期有效	否	是	无	无
	其他	静安区国资委	公司控股股东、实际控制人静安区国资委根据中国证监会相关规定，为公司填补回报措施能够得到切实履行，作出如下承诺：“本单位不越权干预西藏城投的经营管理活动，不侵占西藏城投的公司利益，切实履行对西藏城投填补回报的相关措施。”	长期有效	否	是	无	无
与再融资相关的承诺	解决同业竞争	闸北区国资委	本公司控股股东上海市闸北区国有资产监督管理委员会直接及间接控股的公司中，上海苏河湾投资控股有限公司（下称“苏河湾控股”）及其控股子公司从事的295街坊26丘和101地块开发项目与本公司存在竞争关系。鉴于上述情况，本公司及本公司控股股东闸北区国资委拟采取的解决措施如下：1、苏河湾控股及其控股子公司正在从事的主要房地产建设项目：本公司拟继续托管295街坊26丘项目，并在该项目开发完毕后，由闸北区国资委督促苏河湾控股注销上海城铭置业有限公司或转让其持有的上海城铭置业有限公司全部股权。101地块项目继续由苏河湾控股自用，不用于销售等商业用	长期有效	否	是	无	无

途。同时，闸北区国资委承诺：（1）将上海城铭置业有限公司50%的股权继续托管给西藏城投，同时，295街坊26丘项目开发完毕后，将督促苏河湾控股注销上海城铭置业有限公司或转让其持有的上海城铭置业有限公司全部股权；（2）101地块项目用于上海苏河湾投资控股有限公司办公自用；（3）苏河湾控股及其控股子公司不从事与西藏城投存在竞争关系的业务，不与西藏城投产生新的同业竞争。2、除以上承诺外，闸北区国资委另承诺：（1）除上海苏河湾投资控股有限公司及其控股子公司，闸北区国资委直接及间接控股企业均不从事与西藏城投相竞争的业务。（2）闸北区国资委将切实履行控股股东义务，保障西藏城投的独立性，确保不损害西藏城投及西藏城投其他股东的利益；闸北区国资委及闸北区国资委控股、实际控制的企业将不会以任何形式直接或间接地从事与西藏城投及其子公司相竞争的业务。（3）闸北区国资委将严格履行上述承诺事项，并督促实际控制的企业切实履行上述承诺事项。

(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目是否达到原盈利预测及其原因作出说明

□已达到 □未达到 √不适用

(三) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响

□适用 √不适用

三、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况

□适用 √不适用

四、公司对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明

□适用 √不适用

五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明

（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明

√适用 □不适用

1、 重要会计政策变更

（1）执行《企业会计准则第14号——收入》（2017年修订）（以下简称“新收入准则”）

财政部于2017年度修订了《企业会计准则第14号——收入》。修订后的准则规定，首次执行该准则应当根据累积影响数调整当年年初留存收益及财务报表其他相关项目金额，对可比期间信息不予调整。

本公司自2020年1月1日起执行新收入准则。根据准则的规定，本公司仅对在首次执行日尚未完成的合同的累积影响数调整2020年年初留存收益以及财务报表其他相关项目金额，比较财务报表不做调整。执行该准则的主要影响如下：

会计政策变更的内容和原因	受影响的报表项目	对2020年1月1日余额的影响金额
		合并	母公司
公司在编制2020年度及各期间财务报告时，根据首次执行新收入准则的累积影响数调整当年度年初未分配利润及财务报表其他相关项目金额，对可比期间信息不予调整	预收账款	-1,653,196,706.66
	合同负债	1,534,096,212.09
	其他流动负债	119,100,494.57
	其他流动资产	15,264,911.89
	递延所得税资产	59,379.60
	应付账款	14,217,525.11
	应交税费	360,812.69
	未分配利润	745,953.69

受影响的资产负债表项目	对2020年12月31日余额的影响金额
	合并	母公司
预付款项	-5,528,513.80
其他流动资产	12,916,164.46

受影响的资产负债表项目	对2020年12月31日余额的影响金额
	合并	母公司
递延所得税资产	163,443.42
应交税费	1,846,912.67
应付账款	1,089,622.79
未分配利润	4,614,558.62
预收款项	-2,468,308,287.66
合同负债	2,283,128,927.84
其他流动负债	185,179,359.82

受影响的利润表项目	对2020年12月31日余额的影响金额
	合并	母公司
销售费用	-5,250,641.09
所得税费用	1,382,036.16
净利润	3,868,604.93

（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况

□适用 √不适用

（四）其他说明

□适用 √不适用

六、聘任、解聘会计师事务所情况

单位：万元币种：人民币

	现聘任
境内会计师事务所名称	立信会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬	100.70
境内会计师事务所审计年限	11

	名称	报酬
内部控制审计会计师事务所	立信会计师事务所（特殊普通合伙）	58.30

十三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响

(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的

□适用 √不适用

(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况

股权激励情况

□适用 √不适用

其他说明

□适用 √不适用

员工持股计划情况

□适用 √不适用

其他激励措施

□适用 √不适用

十四、重大关联交易

(一) 与日常经营相关的关联交易

1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

√适用 □不适用

事项概述	查询索引
公司董事陈卫东先生因个人购房需求，拟以660万元购买公司全资子公司上海北方城市发展投资有限公司建设开发的大统路938弄12号2401室房屋，该房屋类型为住宅，实测建筑面积93.29平方米。该事项已经公司第八届董事会第十八次（定期）会议审议通过。	上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）公告编号：2020-034

关联交易方	关联关系	关联交易类型	关联交易内容	关联交易定价原则	关联交易价格	关联交易金额	占同类交易金额的比例 (%)	关联交易结算方式	市场 价格	交易价格与市场参考价格差异较大的原因
上海北方物业管理有限公司	其他	接受劳务	物业管理	市场价	1,624,166.00	1,624,166.00	86.09

上海星舜置业有限公司	其他	提供劳务	劳务服务费	市场价	78,950.00	78,950.00	4.18
上海闸北北方小额贷款股份有限公司	联营公司	租入租出	房产出租	市场价	183,480.00	183,480.00	9.73
合计				/	/	1,886,596.00	100.00	/	/	/
大额销货退回的详细情况
关联交易的说明

2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

√适用 □不适用

公司于2017年向上海北方企业（集团）有限公司（以下简称“北方集团”）申请委托贷款，额度为15亿元，借款期限为三年，借款利率为基准利率上浮5%，公司可在借款期限内根据资金情况在约定额度内提前归还和续借，该笔委托贷款到期后，续借三年，借款利率不变。该事项经公司第八届董事会第十八次（定期）会议及2020年第四次临时股东大会审议通过。具体详见公司于2020年8月15日披露于上海证券交易所网站（www.sse.com.cn)的《西藏城市发展投资股份有限公司关于公司向上海北方企业（集团）有限公司申请续借委托贷款暨关联交易的公告》。报告期内，公司于2020年11月19日向北方集团还款3.5亿元并支付相应利息，2020年11月20日借款6.5亿元，2020年11月23日还款3亿元并支付相应利息，2020年12月29日还款1亿元并支付相应利息，2020年12月30日还款1亿元并支付相应利息，使用额度5.5亿元。

3、 临时公告未披露的事项

□适用 √不适用

(五) 其他

□适用 √不适用

十五、重大合同及其履行情况

(一) 托管、承包、租赁事项

1、 托管情况

□适用 √不适用

2、 承包情况

□适用 √不适用

3、 租赁情况

□适用 √不适用

(二) 担保情况

√适用 □不适用

单位:元 币种:人民币

公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）

担保方

担保方与上市公司的关系

被担保方

担保金额

担保发生日期(协议签署日)

担保 起始日

担保 到期日

担保类型

担保是否已经履行完毕

担保是否逾期

担保逾期金额

是否存在反担保

是否为关联方担保

关联 关系

报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保）

-

报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保）

-

公司及其子公司对子公司的担保情况

报告期内对子公司担保发生额合计	600,000,000.00
报告期末对子公司担保余额合计（B）	3,350,000,000.00
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B）	3,350,000,000.00
担保总额占公司净资产的比例(%)	93.53%
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C）	-
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额（D）	3,350,000,000.00
担保总额超过净资产50%部分的金额（E）	-
上述三项担保金额合计（C+D+E）	3,350,000,000.00
未到期担保可能承担连带清偿责任说明
担保情况说明	公司为商品房承购人向银行申请按揭贷款提供阶段性保证担保。截至2020年12月31日，累计银行按揭担保余额为34亿元。公司可能因购房客户出现银行按揭贷款违约而在保证责任范围内承担违约本息金额。此种情况下，本公司可以根据相关购房合同的约定，通过有权解除商品房买卖合同、有权不予办理房屋交付或权属转移登记等措施实施追偿。由于上述担保连带责任而发生重大损失的可能性较小，因此上述担保事项将不会对公司财务状况造成重大影响。

□适用 √不适用

(2) 单项委托贷款情况

□适用 √不适用

其他情况

□适用 √不适用

(3) 委托贷款减值准备

□适用 √不适用

3. 其他情况

□适用 √不适用

(四) 其他重大合同

□适用 √不适用

十六、其他重大事项的说明

□适用 √不适用

十七、积极履行社会责任的工作情况

(一) 上市公司扶贫工作情况

√适用 □不适用

1. 精准扶贫规划

√适用 □不适用

为全面贯彻中央精准扶贫、精准脱贫战略，响应习近平总书记的号召，集中力量打赢扶贫开发攻坚战，公司积极参与各种形式的捐赠、帮扶等活动，履行国有企业社会责任，将精准扶贫作为公司重要工作内容。

在精准扶贫的工作推进中，公司深入发掘自身优势，通过在藏投资的西藏国能矿业发展有限公司,为当地上下游配套企业提供业务机会，直接和间接创造各类工作岗位和税收，为当地经济做出贡献，造福当地百姓。

2. 年度精准扶贫概要

√适用 □不适用

公司一方面通过联营企业西藏国能矿业发展有限公司在藏投资，2020年，向西藏阿里地区日土县东汝乡捐赠大米42吨，折合25.03万元，解决就业人数128人，在当地贡献税收31.83万元；另一方面，2020年是上海市静安区委区政府关于“百企结百村”结对扶贫协作工作的脱贫攻坚收官之年，公司积极响应区委区政府的要求和部署，聚焦深度贫困村，继续与云南麻栗坡八布乡结对帮扶，捐赠35万元用于八布乡哪灯村草地贪夜蛾防治项目及乡镇敬老院建设项目。

3. 精准扶贫成效

√适用 □不适用

单位：万元 币种：人民币

指标	数量及开展情况
一、总体情况
其中：1.资金	35

2.物资折款	25.03
3.帮助建档立卡贫困人口脱贫数（人）	0
二、分项投入
1.产业发展脱贫
其中：1.1产业扶贫项目类型	√ 农林产业扶贫 □ 旅游扶贫 □ 电商扶贫 □ 资产收益扶贫 □ 科技扶贫 □ 其他
1.2产业扶贫项目个数（个）	1
1.3产业扶贫项目投入金额	35
1.4帮助建档立卡贫困人口脱贫数（人）	0

定，同时健全激励机制，强化全员绩效管理。二是加强人力资源建设，公司实施可持续发展的人力资源政策，报告期内，公司重新修订了各部门职能及各岗位要求，建立员工梯队建设实施方案，进一步完善并规范了人员招聘、劳动关系、岗位管理等关键业务，以能力确定岗位，建立健全科学的激励和约束机制。三是高度重视员工培训与职业发展，不断加大教育培训投入，健全教育培训体系，丰富培训方式和内容，并采取灵活多样的方式使其到基层锻炼，熟悉生产经营状况。

3、承担社会责任，依法纳税回报社会

公司作为企业公民依法纳税、积极履行代扣代缴税款的法律义务；依法进行税务登记、设置账簿、保管凭证、纳税申报；如实向税务机关反映公司的生产经营情况和执行财务制度的情况，按有关规定提供相应的报表和资料，没有瞒报、漏报、误报、偷税漏税的行为。在着力发展自身业务的同时，公司推动各利益相关方共同发展，积极回馈社会。公司每年组织“工资一日捐”活动，履行公民的社会责任，弘扬乐于助人的社会风气，倡导奉献、互帮互助的精神。公司还不遗余力的支持和支援社会经济发展和地方建设，发动公司员工及贫困当地的联营公司多次向贫困地区捐款捐物，积极履行帮扶职责。

(三) 环境信息情况

1. 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其重要子公司的环保情况说明

□适用 √不适用

2. 重点排污单位之外的公司的环保情况说明

□适用 √不适用

3. 重点排污单位之外的公司未披露环境信息的原因说明

□适用 √不适用

4. 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明

□适用 √不适用

(四) 其他说明

□适用 √不适用

十八、可转换公司债券情况

□适用 √不适用

第六节 普通股股份变动及股东情况

一、 普通股股本变动情况

(一) 普通股股份变动情况表

1、 普通股股份变动情况表

报告期内，公司普通股股份总数及股本结构未发生变化。

2、 普通股股份变动情况说明

□适用 √不适用

3、 普通股股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）

□适用 √不适用

4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

□适用 √不适用

(二) 限售股份变动情况

□适用 √不适用

二、 证券发行与上市情况

(一) 截至报告期内证券发行情况

□适用 √不适用

截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：

□适用 √不适用

(二) 公司普通股股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况

□适用 √不适用

(三) 现存的内部职工股情况

□适用 √不适用

三、 股东和实际控制人情况

(一) 股东总数

截止报告期末普通股股东总数(户)	43,832
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户)	46,536
截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户）	-
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户）	-

股东名称 （全称）	报告期内增减	期末持股数量	比例(%)		持有有限售条件股份数量	质押或冻结情况			股东 性质
						股份 状态	数量
上海市静安区国有资产监督管理委员会	-	391,617,705	47.78		73,556,050	无	-		国家
东方国际(集团)有限公司	-	13,786,600	1.68		-	无	-		国有法人
厦门达沃斯投资有限公司	-	12,849,740	1.57		-	无	-		境内非国有法人
中央汇金资产管理有限责任公司	-	12,047,400	1.47		-	无	-		国有法人
南京长恒实业有限公司	-	4,650,338	0.57		-	无	-		境内非国有法人
吕强	3,464,900	3,960,000	0.48		-	无	-		境内自然人
中国工商银行股份有限公司－中证上海国企交易型开放式指数证券投资基金	-1,756,800	3,832,471	0.47		-	无	-		其他
周逸诚	-	3,794,817	0.46		-	无	-		境内自然人
罗明光	2,080,600	3,565,542	0.44		-	无	-		境内自然人
赵吉婷	3,333,713	3,333,713	0.41		-	无	-		境内自然人
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称				持有无限售条件流通股的数量		股份种类及数量
						种类		数量
上海市静安区国有资产监督管理委员会				318,061,655		人民币普通股		318,061,655
东方国际(集团)有限公司				13,786,600		人民币普通股		13,786,600
厦门达沃斯投资有限公司				12,849,740		人民币普通股		12,849,740
中央汇金资产管理有限责任公司				12,047,400		人民币普通股		12,047,400
南京长恒实业有限公司				4,650,338		人民币普通股		4,650,338
吕强				3,960,000		人民币普通股		3,960,000

中国工商银行股份有限公司－中证上海国企交易型开放式指数证券投资基金	3,832,471	人民币普通股	3,832,471
周逸诚	3,794,817	人民币普通股	3,794,817
罗明光	3,565,542	人民币普通股	3,565,542
赵吉婷	3,333,713	人民币普通股	3,333,713
上述股东关联关系或一致行动的说明	公司未知上述股东是否存在关联关系或一致行动
表决权恢复的优先股股东及持股数量的说明	无

序号	有限售条件股东名称	持有的有限售条件股份数量	有限售条件股份可上市交易情况		限售条件
			可上市交易时间	新增可上市交易股份数量
1	上海市静安区国有资产监督管理委员会	73,556,050	2021年9月1日	73,556,050	因发行股份购买资产限售
上述股东关联关系或一致行动的说明		无

名称	上海市静安区国有资产监督管理委员会
单位负责人或法定代表人	戴俊
主要经营业务	主要职责：依照《中华人民共和国公司法》、《企业国有资产监督管理暂行条例》等法律、法规，经上海市静安区人民政府授权代表上海市静安区人民政府履行出资人职责，负责监管静安区区属国有资产，行使对所属国有资产监督管理和经营的权利，以维护国有资产出资人的权益，实现国有资产的保值增值。此外，对静安区所属集体资产管理进行指导。
报告期内控股和参股的其他境内外上市公司的股权情况	上海市静安区国有资产监督管理委员会控制上海市静安区多家区属国资上市公司股权，包括上海开开实业股份有限公司、上海市北高新股份有限公司、上海数据港股份有限公司、上海九百股份有限公司等。
其他情况说明	无

2 自然人

□适用 √不适用

3 公司不存在控股股东情况的特别说明

□适用 √不适用

4 报告期内控股股东变更情况索引及日期

□适用 √不适用

5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图

√适用 □不适用

(二) 实际控制人情况

1 法人

√适用 □不适用

名称	上海市静安区国有资产监督管理委员会
单位负责人或法定代表人	戴俊
主要经营业务	主要职责：依照《中华人民共和国公司法》、《企业国有资产监督管理暂行条例》等法律、法规，经上海市静安区人民政府授权代表上海市静安区人民政府履行出资人职责，负责监管静安区区属国有资产，行使对所属国有资产监督管理和经营的权利，以维护国有资产出资人的权益，实现国有资产的保值增值。此外，对静安区所属集体资产管理进行指导。
报告期内控股和参股的其他境内外上市公司的股权情况	上海市静安区国有资产监督管理委员会控制上海市静安区多家区属国资上市公司股权，包括上海开开实业股份有限公司、上海市北高新股份有限公司、上海数据港股份有限公司、上海九百股份有限公司等。
其他情况说明	无

4 报告期内实际控制人变更情况索引及日期

□适用 √不适用

5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

√适用 □不适用

6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司

□适用 √不适用

(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍

□适用 √不适用

五、 其他持股在百分之十以上的法人股东

□适用 √不适用

六、 股份限制减持情况说明

□适用 √不适用

第七节 优先股相关情况

□适用 √不适用

第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况

一、持股变动情况及报酬情况

(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况

√适用 □不适用

单位：股

姓名	职务(注)	性别	年龄	任期起始日期	任期终止日期	年初持股数	年末持股数	年度内股份增减变动量	增减变动原因	报告期内从公司获得的税前报酬总额（万元）	是否在公司关联方获取报酬
朱贤麟	董事长	男	59	2018年5月11日	2021年5月10日	-	-	-	无	92.33	否
曾云	董事、总经理	男	52	2018年5月11日	2021年5月10日	-	-	-	无	145.35	否
陈卫东	董事	男	51	2018年5月11日	2021年5月10日	-	-	-	无	-	是
宋彭生	董事	男	83	2018年5月11日	2021年5月10日	-	-	-	无	-	是
王信菁	董事	女	43	2018年5月11日	2021年5月10日	-	-	-	无	-	是
魏飞	董事	男	58	2018年5月11日	2021年5月10日	-	-	-	无	15.59	否
邵瑞庆	独立董事	男	63	2018年5月11日	2021年5月10日	-	-	-	无	15.59	否
刘培森	独立董事	男	58	2018年5月11日	2021年5月10日	-	-	-	无	15.59	否
钟刚	独立董事	男	42	2018年5月11日	2021年5月10日	-	-	-	无	15.59	否
沈捷英	监事长	女	47	2018年5月11日	2021年5月10日	-	-	-	无	-	是

吴素芬	监事	女	53	2018年5月11日	2021年5月10日	150,000	150,000	-	无	-	是
潘梦芝	职工监事	女	29	2018年5月11日	2021年5月10日	-	-	-	无	14.64	否
廖婷	财务总监	女	37	2018年5月11日	2021年5月10日	-	-	-	无	25.79	否
于隽隽	副总经理	男	48	2018年5月11日	2021年5月10日	-	-	-	无	97.31	否
王柏东	副总经理	男	45	2018年5月11日	2021年5月10日	-	-	-	无	100.27	否
程晓林	副总经理	男	39	2018年5月11日	2021年5月10日	-	-	-	无	68.80	否
刘颖	董事会秘书	女	33	2019年8月23日	2021年5月10日	-	-	-	无	33.40	否
合计	/	/	/	/	/	150,000	150,000			640.25

姓名	主要工作经历
朱贤麟	历任上海北方城市发展投资有限公司执行董事、总经理；现任上海北方企业（集团）有限公司董事长、党委书记，西藏城市发展投资股份有限公司董事长。
曾云	历任上海北方企业（集团）有限公司董事、副总经理；现任西藏城市发展投资股份有限公司董事、总经理，西藏国能矿业发展有限公司董事长，西藏旺盛投资有限公司副董事长，金昌北方国能锂业有限公司董事长，上海闸北北方小额贷款股份有限公司董事长，上海新欣商厦有限公司董事，上海新苏家巷旧区改造发展有限公司董事。
陈卫东	历任上海北方企业（集团）有限公司副总经理，上海北方城市发展投资有限公司副总经理、总经理、董事，西藏城市发展投资股份有限公司副总经理；现任西藏城市发展投资股份有限公司董事，上海北方企业（集团）有限公司总经理。
宋彭生	现任西藏城市发展投资股份有限公司董事，西藏国能矿业发展有限公司技术顾问。
王信菁	历任西藏城市发展投资股份有限公司财务部经理、财务总监、副总经理；现任西藏城市发展投资股份有限公司董事，上海北方企业（集团）有限公司总会计师、董事。
魏飞	历任西藏城市发展投资股份有限公司独立董事；现任清华大学化工系教授，西藏城市发展投资股份有限公司董事。

邵瑞庆	历任上海海事大学经济管理学院副院长、院长，上海立信会计学院副院长，上海市第十三届人大代表，中海（海南）海盛船务股份有限 公司、上海汽车集团股份有限公司独立董事；现任上海立信会计金融学院教授、博士生导师，兼任中国东方航空股份有限公司独立董事、上海国际港务（集团）股份有限公司独立董事、中国光大银行股份有限公司独立董事，中国交通会计学会副会长、中国会计学会常务理事、中国审计学会理事、上海市会计学会副会长兼学术委员会主任、上海市审计学会常务理事等，被交通运输部聘为财会专家咨询委员会委员、被财政部聘为政府会计准则委员会咨询专家。2015年5月至今任本公司独立董事。
钟刚	现任华东政法大学经济法学院副教授、华东政法大学竞争法研究所主任，瑞士比较法研究所访问学者，兼任上海市君悦律师事务所律师、江苏九鼎新材料股份有限公司独立董事、安徽省凤形耐磨材料股份有限公司独立董事、上海沃施园艺股份有限公司独立董事。2015年5月至今任本公司独立董事。
刘培森	历任江西昌河汽车股份有限公司、中昌海运股份有限公司独立董事；现任上海英达国际人才有限公司任董事长兼总经理,熊猫乳品集团股份有限公司独立董事。2016年8月至今任本公司独立董事。
沈捷英	现任上海北方企业（集团）有限公司工会主席，西藏城市发展投资股份有限公司监事长。
吴素芬	历任西藏城市发展投资股份有限公司职工监事；现任西藏城市发展投资股份有限公司监事。
潘梦芝	历任上海昶纬投资管理有限公司法务助理；现任西藏城市发展投资股份有限公司法务、职工监事。
廖婷	历任上海北方城市发展投资有限公司投资发展部经理助理、综合管理部经理助理、副经理、经理，西藏城市发展投资股份有限公司职工监事；现任上海闸北北方小额贷款股份有限公司董事，西藏城市发展投资股份有限公司财务总监。
于隽隽	历任上海北方城市发展投资有限公司工程部员工、经理助理、副经理、经理、总经理助理；现任西藏城市发展投资股份有限公司副总经理。
王柏东	历任上海北方城市发展投资有限公司工程部副经理，西藏城市发展投资股份有限公司总经理助理；现任西藏城市发展投资股份有限公司副总经理。
程晓林	历任上海北方企业（集团）有限公司员工、部门助理，西藏城市发展投资股份有限公司部门负责人、总经理助理；现任西藏城市发展投资股份有限公司副总经理，西藏国能矿业发展有限公司监事。
刘颖	历任西藏城市发展投资股份有限公司员工、证券事务代表，现任西藏城市发展投资股份有限公司董事会秘书。

二、现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况

(一) 在股东单位任职情况

□适用 √不适用

(二) 在其他单位任职情况

√适用 □不适用

任职人员姓名	其他单位名称	在其他单位担任的职务
朱贤麟	北京北方国能科技有限公司	法定代表人、董事长
	金昌北方国能锂业有限公司	董事
	陕西国能新材料有限公司	法定代表人、董事长
	上海北方企业（集团）有限公司	法定代表人、董事长
	上海北方企业集团投资管理有限公司	法定代表人、执行董事
	上海新欣商厦有限公司	董事
	西藏国能矿业发展有限公司	董事
曾云	金昌北方国能锂业有限公司	法定代表人、董事长
	上海新欣商厦有限公司	董事
	西藏国能矿业发展有限公司	法定代表人、董事长
	西藏旺盛投资有限公司	副董事长
	上海新苏家巷旧区改造发展有限公司	董事
	上海闸北北方小额贷款股份有限公司	法定代表人、董事长
陈卫东	上海北方企业（集团）有限公司	董事兼总经理
	上海星舜置业有限公司	董事
	上海中油梅山海宁加油站有限公司	董事
宋彭生	西藏国能矿业发展有限公司	技术顾问
王信菁	上海北方企业（集团）有限公司	董事、总会计师
魏飞	清华大学化工系	教授
邵瑞庆	上海立信会计学院	教授、博士生导师
	中国光大银行股份有限公司	独立董事
	上海国际港务（集团）股份有限公司	独立董事
	中国东方航空股份有限公司	独立董事

钟刚	华东政法大学经济法学院	副教授
	上海市君悦律师事务所	律师
	安徽省凤形耐磨材料股份有限公司	独立董事
	江苏九鼎新材料股份有限公司	独立董事
	上海沃施园艺股份有限公司	独立董事
刘培森	上海英达国际人才有限公司	董事长
	熊猫乳品集团股份有限公司	独立董事
沈捷英	上海北方企业（集团）有限公司	工会主席
于隽隽	北京北方国能科技有限公司	董事
	陕西国能新材料有限公司	董事
	金昌北方国能锂业有限公司	董事兼总经理
	西藏国能矿业发展有限公司	董事
程晓林	西藏国能矿业发展有限公司	监事
廖婷	上海闸北北方小额贷款股份有限公司	董事
在其他单位任职情况的说明	无

董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序	公司董事、监事报酬由公司董事会薪酬与考核委员会提出方案，提交董事会和股东大会审核后执行；公司高级管理人员的报酬由公司董事会薪酬与考核委员会提出方案，提交公司董事会审核后执行。
董事、监事、高级管理人员报酬确定依据	公司根据企业经营状况，并参照市场上同行业平均薪酬水平，根据相关人员的岗位职责和工作业绩等因素，依照责、权、利相结合的原则综合确定。
董事、监事和高级管理人员报酬的实际支付情况	报告期内，按照上述原则，董事、监事和高级管理人员报酬的应付报酬情况为共计人民币640.25万元（税前）。
报告期末全体董事、监事和高级管理人员实际获得的报酬合计	报告期末全体董事、监事和高级管理人员实际获得报酬合计640.25万元（税前）。

五、近三年受证券监管机构处罚的情况说明

□适用 √不适用

六、母公司和主要子公司的员工情况

(一) 员工情况

母公司在职员工的数量	19
主要子公司在职员工的数量	248
在职员工的数量合计	267
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数	0
专业构成
专业构成类别	专业构成人数
生产人员	10
销售人员	74
技术人员	47
财务人员	48
行政人员	43
酒店服务人员	45
合计	267
教育程度
教育程度类别	数量（人）
本科及以上	153
专科及以下	114
合计	267

劳务外包的工时总数	148,248小时
劳务外包支付的报酬总额	378万元

第九节 公司治理

一、 公司治理相关情况说明

√适用 □不适用

报告期内，公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《上海证券交易所股票上市规则》和中国证监会有关法律法规的要求，结合公司实际情况，规范信息披露工作，不断完善公司的法人治理结构，切实按照公司制定的章程和各项治理细则规范运作。具体内容如下：

1、关于股东与股东大会：公司能够根据《中华人民共和国公司法》、《上海证券交易所股票上市规则》、《股东大会规范意见》及公司制定的《股东大会议事规则》的规定，不断规范和完善股东大会的召集、召开以及决策程序。公司能够平等对待所有股东，特别是中小股东与大股东享有平等地位，能够充分行使自己的权利，充分保障了全体股东的知情权、参与权。

2、关于控股股东与上市公司的关系：公司具有独立的业务及自主经营能力，与控股股东不存在同业竞争关系。控股股东按照公司在进行重大资产重组时所作出的承诺，严格规范自己的行为，通过股东大会行使出资人的权利，没有超越股东大会直接或间接干预公司的决策和经营活动，公司与控股股东在人员、资产、财务、机构、业务做到了五独立，公司董事会、监事会和内部机构能够独立运作。

3、关于董事和董事会:公司严格按照《公司法》、《公司章程》规定的选聘程序选举董事，公司董事会人数和人员构成符合法律、法规的要求，公司各位董事能够依据《董事会议事规则》等制度，认真出席董事会会议。公司董事会由9名董事组成，其中独立董事3名，公司建立了《独立董事制度》，公司独立董事严格遵守该制度。公司董事会下设战略委员会、审计委员会、提名委员会、薪酬与考核委员会四个专门委员会，并分别规范了专门委员会议事规则，在专门委员会的组成、议事程序和决策程序上进行规范的约束，各专门委员会的作用得到了真正的发挥和进一步的加强。各位董事勤勉尽职，认真审阅董事会和股东大会的各项议案，并提出有益的建议，为公司科学决策提供强有力的支持。

4、关于监事和监事会:公司监事会严格执行《公司法》、《公司章程》的有关规定，人数和人员构成符合法律、法规的要求，能够依据《监事会议事规则》等制度，认真履行自己的职责，对公司财务以及董事和高级管理人员履行职责的合法、合规性进行有效监督，并独立发表意见。

5、关于绩效评价与激励约束机制：公司正逐步系统地建立公正、透明的董事、监事、高级管理人员的绩效评价标准与激励约束机制。

6、关于信息披露与透明度：公司指定董事会秘书负责信息披露工作、接待股东来访和咨询，指定《中国证券报》、《证券时报》、《证券日报》为公司信息披露的报纸；公司严格按照有关法律法规及公司制定的《信息披露事务管理制度》的要求，真实、准确、完整、及时地披露有关信息，并确保所有股东有平等的机会获得信息。

公司治理与中国证监会相关规定的要求是否存在重大差异；如有重大差异，应当说明原因

□适用 √不适用

二、 股东大会情况简介

会议届次	召开日期	决议刊登的指定网站的查询索引	决议刊登的披露日期
2020年第一次临时股东大会	2020年1月20日	http://www.sse.com.cn/	2020年1月21日
2020年第二次临时股东大会	2020年3月23日	http://www.sse.com.cn/	2020年3月24日
2019年年度股东大会	2020年5月15日	http://www.sse.com.cn/	2020年5月16日
2020年第三次临时股东大会	2020年6月8日	http://www.sse.com.cn/	2020年6月9日
2020年第四次临时股东大会	2020年9月1日	http://www.sse.com.cn/	2020年9月2日

三、 董事履行职责情况

(一) 董事参加董事会和股东大会的情况

董事 姓名	是否独立董事	参加董事会情况						参加股东大会情况
		本年应参加董事会次数	亲自出席次数	以通讯方式参加次数	委托出席次数	缺席 次数	是否连续两次未亲自参加会议	出席股东大会的次数
朱贤麟	否	7	7	7	0	0	否	4
曾云	否	7	7	7	0	0	否	5
陈卫东	否	7	7	7	0	0	否	5
宋彭生	否	7	7	7	0	0	否	0
王信菁	否	7	7	7	0	0	否	5
魏飞	否	7	7	7	0	0	否	0
邵瑞庆	是	7	7	7	0	0	否	0
钟刚	是	7	7	7	0	0	否	0
刘培森	是	7	7	7	0	0	否	0

年内召开董事会会议次数	7
其中：现场会议次数	0
通讯方式召开会议次数	7
现场结合通讯方式召开会议次数	0

七、 报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况

√适用 □不适用

为了进一步完善公司的薪酬管理制度，更好的激发高级管理人员工作的积极和创造性，公司高级管理人员的薪酬采取“工资+奖金”的方式，目前实施正常，运行良好。

八、 是否披露内部控制自我评价报告

√适用 □不适用

详见公司于2021年4月24日在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn)披露的《西藏城市发展投资股份有限公司2020年内部控制评价报告》。

报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明

□适用 √不适用

九、 内部控制审计报告的相关情况说明

√适用 □不适用

公司聘请立信会计师事务所（特殊普通合伙）对公司2020年度财务报告内部控制实施情况进行审计，并出具了标准无保留意见的《内部控制审计报告》。详见公司于2021年4月24日在上海证券交易所网站(www.sse.com.cn)上披露的《西藏城市发展投资股份有限公司2020年度内部控制审计报告》。是否披露内部控制审计报告：是内部控制审计报告意见类型：标准的无保留意见

十、 其他

□适用 √不适用

第十节 公司债券相关情况

√适用 □不适用

一、公司债券基本情况

单位:元 币种:人民币

债券名称	简称	代码	发行日	到期日	债券余额	利率（%）	还本付息方式	交易场所
西藏城市发展投资股份有限公司2015年公司债券	15藏城投	122491	2015年10月15日	2022年10月15日	705,500,000.00	5.00	每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付	上海证券交易所
西藏城市发展投资股份有限公司2020年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）	20藏城发	175245	2020年11月17日	2025年11月17日	200,000,000.00	4.50	每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付	上海证券交易所

债券受托管理人	名称	中国银河证券股份有限公司
	办公地址	北京市丰台区西营街8号院1号楼青海金融大厦
	联系人	邱甲璐
	联系电话	010-80927503
债券受托管理人	名称	中泰证券股份有限公司
	办公地址	上海市浦东新区浦电路360号陆家嘴投资大厦13楼
	联系人	赵常村
	联系电话	021-20315018
资信评级机构	名称	上海新世纪资信评估投资服务有限公司

办公地址	上海市杨浦区控江路1565号A座103室K-22

西藏城市发展投资股份有限公司2020年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）于2020年11月完成发行，尚未到首个年度受托管理事务报告披露日，中泰证券股份有限公司作为“20藏城发”受托管理人，将按时披露相关定期受托管理事务报告。

八、截至报告期末公司近2年的会计数据和财务指标

√适用 □不适用

单位:元 币种:人民币

主要指标	2020年	2019年	本期比上年同期增减（%）	变动原因
息税折旧摊销前利润	325,017,280.03	288,826,382.56	12.53
流动比率	2.16	1.97	9.64
速动比率	0.35	0.38	-7.89
资产负债率（%）	75.33	75.01	增加0.32个百分点
EBITDA全部债务比	0.05	0.04	20.52
利息保障倍数	0.99	0.78	27.56
现金利息保障倍数	3.37	2.11	59.62	本期因增加较多预收房款，对应的经营性现金流入增加较多
EBITDA利息保障倍数	1.28	0.99	28.64
贷款偿还率（%）	100	100	-
利息偿付率（%）	100	100	-

第十一节 财务报告

一、 审计报告

√适用 □不适用

西藏城市发展投资股份有限公司全体股东：

一、 审计意见

我们审计了西藏城市发展投资股份有限公司（以下简称西藏城投）财务报表，包括2020年12月31日的合并及母公司资产负债表，2020年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表以及相关财务报表附注。

我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了西藏城投2020年12月31日的合并及母公司财务状况以及2020年度的合并及母公司经营成果和现金流量。

二、 形成审计意见的基础

我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于西藏城投，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、 关键审计事项

关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。

我们在审计中识别出的关键审计事项汇总如下：

关键审计事项	该事项在审计中是如何应对的
（一）房地产销售收入的确认

公司目前的主营业务为房地产项目开发，如财务报表附注三、（二十五）所述，房地产项目销售同时满足下列条件时，公司确认相关收入： （1）与客户已签订合同；（2）房产完工并经相关政府部门验收合格，达到合同约定的交付条件；（3）客户取得相关商品控制权，即房产已经被客户接受，或根据买卖合同约定被视为已获客户接受。如财务报表附注五、（三十二）所述，2020年度，公司营业收入为人民币186,382.15万元，其中房地产销售收入为人民币178,129.96万元，占公司营业收入的95.57%。由于公司的房地产销售收入对公司财务报表的重要性，且收入确认时点涉及判断；此外房地产销售收入确认上的细小错误汇总起来可能对公司的利润产生重大影响。因此，我们将房地产销售收入的确认识别为关键审计事项。	审计应对： （1）评价与房地产销售收入的确认相关的关键内部控制的设计和运行有效性； （2）对本年确认房地产销售收入的项目，检查与该项目相关的权证文件，包括竣工备案许可证、住房交付使用许可证、大产证等相关文件； （3）针对公司本年结转的房地产销售收入，选取样本，检查收款记录、销售合同、交房验收相关文件及其他可以证明房产已交付或视为已获客户接受的支持性文件，以评价相关房地产销售收入是否按照公司的收入确认政策确认； （4）在资产负债表日前后对房地产销售收入进行截止性测试，选取样本，检查相关支持性文件，以评价相关房地产销售收入是否已在恰当的期间确认。
（二）存货可变现净值的确认

关键审计事项	该事项在审计中是如何应对的
公司目前主营业务为房地产项目开发，如财务报表附注三、（十一）、附注五、（五）所述，截止2020年12月31日，存货的账面价值为人民币1,027,930.60万元，占公司总资产比例约70.80%。 由于存货可变现净值对公司财务报表的重要性，且在资产负债表日管理层对存货的可变现净值评估涉及重大判断及估计，包括对未售的房地产开发项目估计预期销售价格、估计房地产开发项目的总成本、营销费用、税金及考虑每个房地产开发项目其他具体特定因素。特别是考虑到房地产行业易受经济环境、政策调控影响，项目所在地政府所推出的相关调控政策、措施对公司预期销售形势的估计，因此我们将存货可变现净值的确认识别为关键审计事项。	审计应对： （1）评价与存货可变现净值相关的关键内部控制的设计和运行有效性； （2）复核公司的存货可变现净值估计，并将公司采用的关键估计，包括预计销售价格，与公司的销售计划、实际成交数据、市场可获取数据比较，并结合项目所在城市的房地产调控政策，在售项目的实际产品情况进行分析； （3）评价各存货项目的目标成本预测、项目开发及其他成本相关的关键内部控制的设计和运行有效性； （4）对存货项目进行实地观察，结合项目的实际建设情况，了解存货项目的开发进度、最新预测的项目总成本是否出现重大变化； （5）复核公司存货可变现净值相关的计算过程和会计处理，关注计算结果是否出现重大差异。

通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。

（二）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。

（三）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。

（四）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对西藏城投持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致西藏城投不能持续经营。

（五）评价财务报表的总体列报（包括披露）、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。

（六）就西藏城投中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对合并财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。

我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。

我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。

从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。

立信会计师事务所 中国注册会计师：韩频（特殊普通合伙） （项目合伙人）

中国注册会计师：郑钢

中国?上海 二O二一年四月二十二日

二、 财务报表

合并资产负债表2020年12月31日编制单位:西藏城市发展投资股份有限公司

单位:元 币种:人民币

项目	附注	2020年12月31日	2019年12月31日
流动资产：
货币资金		1,290,846,507.35	1,562,868,311.21
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款		60,403,802.00	53,262,469.99
应收款项融资
预付款项		25,170,821.12	11,330,224.87

应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款		289,736,841.02	367,770,920.15
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货		10,279,306,001.50	9,607,594,306.82
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产		317,894,768.50	283,077,308.85
流动资产合计		12,263,358,741.49	11,885,903,541.89
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资		182,868,515.55	198,645,730.44
其他权益工具投资		138,207,320.68	130,411,508.71
其他非流动金融资产
投资性房地产		65,514,277.31	65,796,091.33
固定资产		1,424,907,180.89	1,261,273,929.89
在建工程		71,798,812.50	34,095,952.26
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产		234,731,577.25	241,567,201.20
开发支出
商誉
长期待摊费用		50,808,664.52	67,683,474.64
递延所得税资产		86,184,089.13	44,444,656.73
其他非流动资产
非流动资产合计		2,255,020,437.83	2,043,918,545.20
资产总计		14,518,379,179.32	13,929,822,087.09
流动负债：
短期借款		300,386,161.11	501,239,631.92
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款		1,247,603,607.27	1,144,977,201.42
预收款项		2,110,248.37	1,655,354,900.81
合同负债		2,283,128,927.84
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款

代理承销证券款
应付职工薪酬		4,024,108.54	4,254,047.54
应交税费		219,295,269.89	144,747,077.56
其他应付款		879,899,596.03	953,723,500.35
其中：应付利息
应付股利
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债		559,537,716.42	1,623,584,104.53
其他流动负债		191,141,309.52	6,592,177.58
流动负债合计		5,687,126,944.99	6,034,472,641.71
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款		4,306,082,406.23	3,477,018,813.46
应付债券		911,640,987.46	907,372,056.75
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债		31,844,646.72	30,051,855.37
其他非流动负债
非流动负债合计		5,249,568,040.41	4,414,442,725.58
负债合计		10,936,694,985.40	10,448,915,367.29
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本）		819,660,744.00	819,660,744.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积		1,641,646,749.09	1,641,646,749.09
减：库存股
其他综合收益		90,830,490.51	84,983,631.53
专项储备
盈余公积		17,151,740.97	13,907,142.25
一般风险准备
未分配利润		1,022,424,956.56	925,991,853.80
归属于母公司所有者权益（或股东权益）合计		3,591,714,681.13	3,486,190,120.67
少数股东权益		-10,030,487.21	-5,283,400.87
所有者权益（或股东权益）合计		3,581,684,193.92	3,480,906,719.80
负债和所有者权益（或股东权益）总计		14,518,379,179.32	13,929,822,087.09

法定代表人：朱贤麟 主管会计工作负责人：廖婷 会计机构负责人：李晓帅

母公司资产负债表2020年12月31日编制单位:西藏城市发展投资股份有限公司

单位:元 币种:人民币

项目	附注	2020年12月31日	2019年12月31日
流动资产：
货币资金		151,171,905.40	230,721,824.51
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款		125,521,306.12	119,865,042.26
应收款项融资
预付款项			3,699,107.82
其他应收款		4,457,260,626.38	4,530,369,036.04
其中：应收利息
应收股利		172,852,972.63	172,852,972.63
存货
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产		863,125.29	1,751,588.14
流动资产合计		4,734,816,963.19	4,886,406,598.77
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资		2,878,803,927.44	2,894,832,083.78
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产
固定资产		9,667.77	11,375.85
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计		2,878,813,595.21	2,894,843,459.63
资产总计		7,613,630,558.40	7,781,250,058.40
流动负债：
短期借款		300,386,161.11	501,239,631.92

交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款		12,780,004.57	636,357.52
预收款项
合同负债
应付职工薪酬		146,175.00	146,175.00
应交税费		9,077,000.17	2,662,303.22
其他应付款		1,862,465,436.28	1,438,262,710.40
其中：应付利息
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债			1,007,664,722.23
其他流动负债
流动负债合计		2,184,854,777.13	2,950,611,900.29
非流动负债：
长期借款		895,159,189.07	327,707,037.20
应付债券		911,640,987.46	907,372,056.75
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计		1,806,800,176.53	1,235,079,093.95
负债合计		3,991,654,953.66	4,185,690,994.24
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本）		819,660,744.00	819,660,744.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积		2,489,570,263.50	2,489,570,263.50
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积		57,679,214.86	53,808,069.69
未分配利润		255,065,382.38	232,519,986.97
所有者权益（或股东权益）合计		3,621,975,604.74	3,595,559,064.16
负债和所有者权益（或股东权益）总计		7,613,630,558.40	7,781,250,058.40

合并利润表2020年1—12月

单位:元 币种:人民币

项目	附注	2020年度	2019年度
一、营业总收入		1,863,821,494.52	1,343,819,998.30
其中：营业收入		1,863,821,494.52	1,343,819,998.30
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本		1,617,952,808.32	1,160,514,815.74
其中：营业成本		1,229,184,884.20	763,539,606.21
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加		142,167,911.47	143,093,851.09
销售费用		99,321,378.72	98,768,960.67
管理费用		108,614,441.43	111,461,161.75
研发费用
财务费用		38,664,192.50	43,651,236.02
其中：利息费用		50,567,396.42	57,516,626.31
利息收入		13,524,687.29	16,314,358.92
加：其他收益		2,450,143.57	170,160.79
投资收益（损失以“－”号填列）		-9,122,968.31	-10,553,434.03
其中：对联营企业和合营企业的投资收益		-12,577,214.89	-18,442,034.64
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益			1,163,600.61
汇兑收益（损失以“－”号填列）
净敞口套期收益（损失以“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号填列）		-31,350.37	-1,661,094.67
资产减值损失（损失以“-”号填列）		-28,458,592.53	-2,343,397.17
资产处置收益（损失以“－”号填列）			73,740.06
三、营业利润（亏损以“－”号填列）		210,705,918.56	168,991,157.54
加：营业外收入		18,685,978.76	592,543.35
减：营业外支出		27,324,811.95	694,749.98

四、利润总额（亏损总额以“－”号填列）		202,067,085.37	168,888,950.91
减：所得税费用		95,587,512.76	62,363,800.70
五、净利润（净亏损以“－”号填列）		106,479,572.61	106,525,150.21
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以“－”号填列）		106,479,572.61	106,525,150.21
2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润（净亏损以“-”号填列）		111,226,658.95	106,374,285.92
2.少数股东损益（净亏损以“-”号填列）		-4,747,086.34	150,864.29
六、其他综合收益的税后净额		5,846,858.98	6,120,299.91
（一）归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额		5,846,858.98	6,120,299.91
1．不能重分类进损益的其他综合收益		5,846,858.98	6,120,299.91
（1）重新计量设定受益计划变动额
（2）权益法下不能转损益的其他综合收益
（3）其他权益工具投资公允价值变动		5,846,858.98	6,120,299.91
（4）企业自身信用风险公允价值变动
2．将重分类进损益的其他综合收益
（1）权益法下可转损益的其他综合收益
（2）其他债权投资公允价值变动
（3）金融资产重分类计入其他综合收益的金额
（4）其他债权投资信用减值准备
（5）现金流量套期储备
（6）外币财务报表折算差额
（7）其他
（二）归属于少数股东的其他综合收益的税后净额
七、综合收益总额		112,326,431.59	112,645,450.12
（一）归属于母公司所有者的综合收益总额		117,073,517.93	112,494,585.83
（二）归属于少数股东的综合收益总额		-4,747,086.34	150,864.29
八、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)		0.14	0.13
（二）稀释每股收益(元/股)		0.14	0.13

项目	附注	2020年度	2019年度
一、营业收入		62,215,965.62	72,954,989.65
减：营业成本		7,872,086.58	40,075,729.80
税金及附加		348,990.86	875,711.65
销售费用		18,653,990.08	3,071,419.27
管理费用		11,483,181.08	14,444,080.51
研发费用
财务费用		-34,566,820.35	-11,380,039.89
其中：利息费用		134,039,866.04	165,094,560.09
利息收入		168,634,448.59	176,524,649.18
加：其他收益
投资收益（损失以“－”号填列）		-16,028,156.34	-20,983,946.65
其中：对联营企业和合营企业的投资收益		-16,028,156.34	-22,147,547.26
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益			1,163,600.61
净敞口套期收益（损失以“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号填列）		60.12	591.94
资产减值损失（损失以“-”号填列）
资产处置收益（损失以“－”号填列）			74,220.10
二、营业利润（亏损以“－”号填列）		42,396,441.15	4,958,953.70
加：营业外收入		62,328.71
减：营业外支出		350,000.00	350,000.00
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列）		42,108,769.86	4,608,953.70
减：所得税费用		3,397,318.12
四、净利润（净亏损以“－”号填列）		38,711,451.74	4,608,953.70
（一）持续经营净利润（净亏损以“－”号填列）		38,711,451.74	4,608,953.70

（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合收益
3.其他权益工具投资公允价值变动
4.企业自身信用风险公允价值变动
（二）将重分类进损益的其他综合收益
1.权益法下可转损益的其他综合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额		38,711,451.74	4,608,953.70
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)

项目	附注	2020年度	2019年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金		2,776,216,615.82	2,299,144,679.26
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额

保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还		55,729,621.13	11,957,998.74
收到其他与经营活动有关的现金		45,226,762.15	59,809,310.97
经营活动现金流入小计		2,877,172,999.10	2,370,911,988.97
购买商品、接受劳务支付的现金		1,387,373,352.71	1,646,885,594.60
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工及为职工支付的现金		59,043,514.70	68,930,791.27
支付的各项税费		547,259,483.03	191,126,314.16
支付其他与经营活动有关的现金		108,959,198.27	99,298,917.83
经营活动现金流出小计		2,102,635,548.71	2,006,241,617.86
经营活动产生的现金流量净额		774,537,450.39	364,670,371.11
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金			630,000,000.00
取得投资收益收到的现金		6,654,246.58	12,867,246.46
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额		650.00	94,873.79
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金		90,370,800.00	83,302,746.45
投资活动现金流入小计		97,025,696.58	726,264,866.70
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金		245,692,257.31	230,117,556.05
投资支付的现金			10,600,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流出小计		245,692,257.31	240,717,556.05
投资活动产生的现金流量净额		-148,666,560.73	485,547,310.65
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金
取得借款收到的现金		4,011,840,700.00	1,670,700,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计		4,011,840,700.00	1,670,700,000.00
偿还债务支付的现金		4,441,345,511.44	858,625,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金		366,962,852.35	361,198,947.00
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金		101,425,029.73	102,138,338.08
筹资活动现金流出小计		4,909,733,393.52	1,321,962,285.08
筹资活动产生的现金流量净额		-897,892,693.52	348,737,714.92
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额		-272,021,803.86	1,198,955,396.68
加：期初现金及现金等价物余额		1,562,080,911.21	363,125,514.53
六、期末现金及现金等价物余额		1,290,059,107.35	1,562,080,911.21

项目	附注	2020年度	2019年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金		3,727.71	244,002.00
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金		1,359,349.57	10,563,511.84
经营活动现金流入小计		1,363,077.28	10,807,513.84
购买商品、接受劳务支付的现金		4,601,687.24	26,191,372.60

支付给职工及为职工支付的现金		7,650,517.31	15,339,434.12
支付的各项税费			2,916,907.00
支付其他与经营活动有关的现金		10,457,701.57	8,596,050.05
经营活动现金流出小计		22,709,906.12	53,043,763.77
经营活动产生的现金流量净额		-21,346,828.84	-42,236,249.93
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金			430,000,000.00
取得投资收益收到的现金			6,707,246.46
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额			100,000.00
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金		1,014,710,691.52	916,880,882.56
投资活动现金流入小计		1,014,710,691.52	1,353,688,129.02
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金
投资支付的现金
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金			1,178,027,658.72
投资活动现金流出小计			1,178,027,658.72
投资活动产生的现金流量净额		1,014,710,691.52	175,660,470.30
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金		1,011,500,000.00	912,500,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计		1,011,500,000.00	912,500,000.00
偿还债务支付的现金		1,646,515,000.00	629,125,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金		126,364,196.56	154,464,498.30
支付其他与筹资活动有关的现金		311,534,585.23	84,853,376.38
筹资活动现金流出小计		2,084,413,781.79	868,442,874.68
筹资活动产生的现金流量净额		-1,072,913,781.79	44,057,125.32
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额		-79,549,919.11	177,481,345.69

加：期初现金及现金等价物余额		230,721,824.51	53,240,478.82
六、期末现金及现金等价物余额		151,171,905.40	230,721,824.51

合并所有者权益变动表

2020年1—12月

单位:元 币种:人民币

项目	2020年度
	归属于母公司所有者权益													少数股东权益	所有者权益合计
	实收资本(或股本)	其他权益工具			资本公积	减：库存股	其他综合收益	专项储备	盈余公积	一般风险准备	未分配利润	其他	小计
		优先股	永续债	其他
一、上年年末余额	819,660,744.00				1,641,646,749.09		84,983,631.53		13,907,142.25		925,991,853.80		3,486,190,120.67	-5,283,400.87	3,480,906,719.80
加：会计政策变更											745,953.69		745,953.69		745,953.69
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年期初余额	819,660,744.00				1,641,646,749.09		84,983,631.53		13,907,142.25		926,737,807.49		3,486,936,074.36	-5,283,400.87	3,481,652,673.49
三、本期增减变动金额（减							5,846,858.98		3,244,598.72		95,687,149.07		104,778,606.77	-4,747,086.34	100,031,520.43

少以“－”号填列）
（一）综合收益总额							5,846,858.98				111,226,658.95		117,073,517.93	-4,747,086.34	112,326,431.59
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配									3,244,598.72		-15,539,509.88		-12,294,911.16		-12,294,911.16
1．提取盈余公积									3,244,598.72		-3,244,598.72

2．提取一般风险准备

3．对所有者（或股东）的分配

-12,294,911.16

-12,294,911.16

-12,294,911.16

4．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结转留存收益

5．其他综合收益结转留存收益

6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额	819,660,744.00				1,641,646,749.09		90,830,490.51		17,151,740.97		1,022,424,956.56		3,591,714,681.13	-10,030,487.21	3,581,684,193.92

项目

2019年度

归属于母公司所有者权益

少数股东权益

所有者权益合计

实收资本(或股本)

其他权益工具

资本公积

减：库存股

其他综合收益

专项储备

盈余公积

一般风险准备

未分配利润

其他

小计

优先股

永续债

其他

一、上年年末余额

819,660,744.00

1,641,646,749.09

7,993,456.37

837,826,164.92

3,307,127,114.38

-5,434,265.16

3,301,692,849.22

加：会计政策变更

78,863,331.62

78,863,331.62

78,863,331.62

前期差错更正

同一控制下企业合并
其他
二、本年期初余额	819,660,744.00				1,641,646,749.09		78,863,331.62		7,993,456.37		837,826,164.92		3,385,990,446.00	-5,434,265.16	3,380,556,180.84
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列）							6,120,299.91		5,913,685.88		88,165,688.88		100,199,674.67	150,864.29	100,350,538.96
（一）综合收益总额							6,120,299.91				106,374,285.92		112,494,585.83	150,864.29	112,645,450.12
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投

入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配									5,913,685.88		-18,208,597.04		-12,294,911.16		-12,294,911.16
1．提取盈余公积									5,913,685.88		-5,913,685.88
2．提取一般风险准备

3．对所有者（或股东）的分配

-12,294,911.16

-12,294,911.16

-12,294,911.16

4．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额	819,660,744.00				1,641,646,749.09		84,983,631.53		13,907,142.25		925,991,853.80		3,486,190,120.67	-5,283,400.87	3,480,906,719.80

母公司所有者权益变动表

2020年1—12月

单位:元 币种:人民币

项目	2020年度
	实收资本(或股本)	其他权益工具			资本公积	减：库存股	其他综合收益	专项储备	盈余公积	未分配利润	所有者权益合计
		优先股	永续债	其他
一、上年年末余额	819,660,744.00				2,489,570,263.50				53,808,069.69	232,519,986.97	3,595,559,064.16
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额	819,660,744.00				2,489,570,263.50				53,808,069.69	232,519,986.97	3,595,559,064.16
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列）									3,871,145.17	22,545,395.41	26,416,540.58
（一）综合收益总额										38,711,451.74	38,711,451.74
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配									3,871,145.17	-16,166,056.33	-12,294,911.16

1．提取盈余公积									3,871,145.17	-3,871,145.17
2．对所有者（或股东）的分配										-12,294,911.16	-12,294,911.16
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额	819,660,744.00				2,489,570,263.50				57,679,214.86	255,065,382.38	3,621,975,604.74

项目	2019年度
	实收资本(或股本)	其他权益工具			资本公积	减：库存股	其他综合收益	专项储备	盈余公积	未分配利润	所有者权益合计
		优先股	永续债	其他
一、上年年末余额	819,660,744.00				2,489,570,263.50				53,347,174.32	240,666,839.80	3,603,245,021.62

加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额	819,660,744.00				2,489,570,263.50				53,347,174.32	240,666,839.80	3,603,245,021.62
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列）									460,895.37	-8,146,852.83	-7,685,957.46
（一）综合收益总额										4,608,953.70	4,608,953.70
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配									460,895.37	-12,755,806.53	-12,294,911.16
1．提取盈余公积									460,895.37	-460,895.37
2．对所有者（或股东）的分配										-12,294,911.16	-12,294,911.16
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额	819,660,744.00				2,489,570,263.50				53,808,069.69	232,519,986.97	3,595,559,064.16

三、 公司基本情况

1. 公司概况

√适用 □不适用

西藏城市发展投资股份有限公司（原名“西藏金珠股份有限公司”）系经西藏自治区人民政府以藏政复【1996】14号文批准,由西藏金珠（集团）有限公司、西藏自治区国际经济技术合作公司、中国出口商品基地建设西藏公司、西藏自治区信托投资公司和西藏自治区包装进出口公司联合发起，对西藏金珠（集团）有限公司下属的北京西藏北斗星图片总社和西藏自治区对外贸易进出口公司进行部分股份制改组于1996年10月25日成立的股份有限公司。同年11月8日，经中国证券监督管理委员会以证监发字【1996】218号文批准，股票于上海证券交易所发行上市，总股本为5,180.00万股。1997年6月，公司实施将实际可分配利润向全体股东每10股派送1.6股红股方案，总股本增至6,008.80万股。1997年8月，公司实施以资本公积金向全体股东按每10股转增4股方案后，总股本增至8,412.32万股。1998年8月，经中国证监会证监上字【1998】72号文件核准，公司实施配股方案，向全体股东配售480万股普通股。其中向法人股股东配售30万股，向社会公众股股东配售450万股，总股本增至8,892.32万股。2001年1月，经中国证监会证监公司字[2000]171号文件批准，公司实施每10股配售3股方案后，总股本增至9,758.12万股。2001年6月，公司实施每10股送2股方案后，总股本增至11,709.74万股。2002年6月公司实施每10股送1股方案后，股份增至12,880.72万股；同年10月公司实施每10股送4股方案，两次转增股本完成后，公司总股本变更为18,033.01万股。2002年1月28日经西藏自治区人民政府藏政函【2002】5号文及2003年1月19日财政部财企【2003】14号文批复同意公司发起人西藏金珠（集团）有限公司转让所持34.97%国有法人股，转让后西藏金珠（集团）有限公司持有本公司25％股权，计4,508.25万股，股权性质为国有法人股；南京长恒实业有限公司持有本公司20％股权，计3,606.60万股，股权性质为社会法人股；江苏中桥百合通讯产品销售有限公司持有本公司14.97%股权，计2,700.38万股，股权性质为社会法人股。

2007年1月，公司股东西藏金珠（集团）有限公司将所持有本公司25%的股权全部转让给北京新联金达投资有限公司，转让后北京新联金达投资有限公司持有本公司45,082,514股非国有法人股，成为本公司控股股东。此次股权转让系根据西藏金珠（集团）有限公司与北京新联金达投资有限公司于2005年12月5日签订的《股权转让合同》。本次转让于2006年3月5日获得西藏自治区人民政府藏政函【2006】55号文《关于转让西藏金珠国有法人股的批复》及2006年3月23日获得国务院国有资产监督管理委员会国资产权【2006】269号文《关于西藏金珠股份有限公司国有法人股转让有关问题的批复》的批准。2007年1月31日，公司2007年第一次股东大会暨相关股东会议审议通过了公司股权分置改革方案。根据该方案，公司于2007年3月实施了股权分置改革方案，以资本公积金向实施股权登记日登记在册的全体流通股股东转增4,853.33万股，流通股股东每持有10股流通股获得7股的转增股份。转增后公司总股本变更为22,886.33万股。2007年5月，公司股东江苏中桥百合通讯产品销售有限公司持有本公司27,003,800股限售流通股被山东省青岛市中级人民法院通过司法拍卖划转至自然人陈平名下。根据公司2007年第二次临时股东大会决议，并经工商管理部门核准，公司于2007年3月30日正式更名为“西藏雅砻藏药股份有限公司”。2009年11月，经中国证券监督管理委员证监许可[2009]1180号《关于核准西藏雅砻藏药股份有限公司重大资产重组及向上海市闸北区国有资产监督管理委员会发行股份购买资产的批复》核准，公司在向深圳市同成投资有限公司（以下简称“同成投资”）概括转让所有资产及负债并妥善处理或有负债的同时，以向上海市闸北区国有资产监督管理委员会（以下简称“闸北区国资委”）发行新增股份的方式购买其持有的上海北方城市发展投资有限公司（以下简称“北方城投”）100%的股权，公司新增股份的价格依据截止2009年2月5日前20个交易日公司股票交易

均价确定为2.92元/股；依据上海东洲资产评估有限公司出具的《资产评估报告》(DZ090034045)，截止2009年1月31日，北方城投的净资产评估值为101,277.76万元，公司与闸北区国资委协议确定北方城投100%的股权交易价格为人民币101,277.76万元，公司将向闸北区国资委发行股票346,841,655股，闸北区国资委以北方城投100%的股权认购该部分股票，北方城投100%的股权折股数不足一股的余额由公司以现金向闸北区国资委补足。公司本次增资前的注册资本为人民币228,863,343.00元，已由西藏天华会计师事务所于2007年6月18日出具藏天华验字（2007）003号验资报告审验。本期公司向上海闸北区国资委非公开发行股票346,841,655股，已经立信会计师事务所有限公司审验，并于2009年12月10日出具信会师报字（2009）24735号《验资报告》；截至2009年12月4日止，变更后的累计股本为人民币575,704,998.00元，其中，闸北区国资委持有雅砻藏药60.25%的股份，成为雅砻藏药的控股股东，雅砻藏药的主营业务也因此发生了改变，成为经营房地产业务的上市公司。2010年公司收购西藏国能矿业发展有限公司，开始涉足资源业务。根据公司2009年度股东大会决议，并经工商管理部门核准，公司于2010年3月17日正式更名为“西藏城市发展投资股份有限公司”。2014年9月26日，经中国证券监督管理委员证监许可[2014]986号《关于核准西藏城市发展投资股份有限公司非公开发行股票的批复》核准，公司非公开发行不超过156,726,500股新股。本次发行最终价格确定为9.74元/股，发行股票数量153,508,665股，募集资金总额为1,495,174,397.10元，扣除发行费用总额24,952,910.39元后，公司募集资金净额为1,470,221,486.71元，其中计入注册资本人民币为153,508,665.00元，计入资本公积1,316,712,821.71元。经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审验，于2014年10月31日出具信会师报字（2014）114487号《验资报告》；本次发行新增股份已于2014年11月17日在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司办理完毕登记托管手续，变更后的累计股本为人民币729,213,663.00元。2015年1月23日，公司已完成非公开发行股份相关工商变更登记手续，并且已取得西藏自治区工商行政管理局换发的《企业法人营业执照》。2017年6月27日，中国证监会核发《关于核准西藏城市发展投资股份有限公司向上海市静安区国有资产监督管理委员会等发行股份购买资产并配套募集资金的批复》（证监许可[2017]1039号），核准西藏城投向上海市静安区国有资产监督管理委员会发行73,556,050股股份、向厦门达沃斯投资管理有限公司发行12,849,740股股份、向厦门国锂投资有限公司发行1,390,753股股份、向湖北东方国金投资集团有限公司发行1,191,183股股份、向厦门西咸实业有限公司发行654,839股股份、向湖北国能工业投资有限公司发行447,473股股份、向上海明捷企业发展集团有限公司发行357,043股股份购买相关资产，核准非公开发行不超过3,499,413股新股募集本次发行股份购买资产的配套资金。根据立信会计师事务所（特殊普通合伙）出具的信会师报字【2018】第ZA10060号《验资报告》，截至2017年8月29日止，静安区国资委、厦门达沃斯及上海明捷、厦门西咸、厦门国锂、国能工业、东方国金等五名法人将其持有的藏投酒店100%股权、泉州置业14.99%股权及陕西国锂25.92%股权转让给公司用以认缴公司本次非公开发行股份增加的股本人民币90,447,081.00元。上述股权出资额合计人民币1,167,671,861.89元，其中计入实收资本（股本）人民币90,447,081.00元，计入资本公积（股本溢价）人民币1,077,224,780.89元。2018年3月2日，公司收到中国证券登记结算有限责任公司上海分公司出具的《证券变更登记证明》，西藏城投已于2018年3月2日办理完毕本次发行股份及支付现金购买资产的新增股份登记，工商变更尚在进行中。西藏城投本次非公开发行新股数量为90,447,081股（其中限售流通股数量为90,447,081股），非公开发行后公司股份数量为819,660,744股。注册地址：西藏自治区拉萨市金珠西路56号14楼。法定代表人：朱贤麟。公司经营范围：对矿业、金融、实业的投资；建材销售；建筑工程咨询；百货的销售；预包装食品、金银珠宝、家具、烟、酒的销售。本财务报表业经公司全体董事于2021年4月22日批准报出。

2. 合并财务报表范围

√适用 □不适用

截至2020年12月31日止，本公司合并财务报表范围内子公司如下：

子公司名称

上海和田城市建设开发公司

上海国投置业有限公司

上海地产北方建设有限公司

上海越秀置业有限公司

上海北方城市发展投资有限公司

泉州市上实置业有限公司

上海北方广富林置业有限公司

西安和润置业有限公司

陕西国能锂业有限公司

陕西春秋庄园农业科技有限公司

陕西世贸之都建设开发有限公司

陕西世贸新都建设开发有限公司

上海藏投酒店有限公司

陕西世贸馨城建设开发有限公司

陕西世贸铭城建设开发有限公司

1. 遵循企业会计准则的声明

本财务报表符合财政部颁布的企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司2020年12月31日的合并及母公司财务状况以及2020年度的合并及母公司经营成果和现金流量。

2. 会计期间

本公司会计年度自公历1月1日起至12月31日止。

3. 营业周期

√适用 □不适用

本公司营业周期为12个月。

4. 记账本位币

本公司的记账本位币为人民币。

5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

√适用 □不适用

同一控制下企业合并：本公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方资产、负债（包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉）在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。非同一控制下企业合并：本公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允价值计量，公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，经复核后，计入当期损益。为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他直接相关费用，于发生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券的交易费用，冲减权益。

6. 合并财务报表的编制方法

√适用 □不适用

1、 合并范围

本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，所有子公司（包括本公司所控制的被投资方可分割的部分）均纳入合并财务报表。

2、 合并程序

本公司以自身和各子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，编制合并财务报表。本公司编制合并财务报表，将整个企业集团视为一个会计主体，依据相关企业会计准则的确认、计量和列报要求，按照统一的会计政策，反映本企业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公司一致，如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会计政策、会计期间进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。对于同一控制下企业合并取得的子公司，以其资产、负债（包括最终控制方收购该子公司而形成的商誉）在最终控制方财务报表中的账面价值为基础对其财务报表进行调整。子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在合并资产负债表中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东权益。

（1）增加子公司或业务

在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则调整合并资产负债表的期初数；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表，同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，视同参与合并的各方在最终控制方开始控制时即以目前的状态存在进行调整。在取得被合并方控制权之前持有的股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益以及其他净资产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则不调整合并资产负债表期初数；将该子公司或业务自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司或业务自购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前持有的被购买方的股权，本公司按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益以及除净损益、其他综合收益和利润分配之外的其他所有者权益变动的，与其相关的其他综合收益、其他所有者权益变动转为购买日所属当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。

（2）处置子公司或业务

①一般处理方法

在报告期内，本公司处置子公司或业务，则该子公司或业务期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司或业务期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余股权投资，本公司按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额与商誉之和的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益或除净损益、其他综合收益及利润分配之外的其他所有者权益变动，在丧失控制权时转为当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。因其他投资方对子公司增资而导致本公司持股比例下降从而丧失控制权的，按照上述原则进行会计处理。

②分步处置子公司

通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：

ⅰ．这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；ⅱ．这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；ⅲ．一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；ⅳ．一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，本公司将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控制权之前，按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资的相关政策进行会计处理；在丧失控制权时，按处置子公司一般处理方法进行会计处理。

（3）购买子公司少数股权

本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

（4）不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资

在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的长期股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法

√适用 □不适用

合营安排分为共同经营和合营企业。当本公司是合营安排的合营方，享有该安排相关资产且承担该安排相关负债时，为共同经营。本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理：

（1）确认本公司单独所持有的资产，以及按本公司份额确认共同持有的资产；

（2）确认本公司单独所承担的负债，以及按本公司份额确认共同承担的负债；

（3）确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；

（4）按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；

（5）确认单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。本公司对合营企业投资的会计政策见本附注“十三、长期股权投资”。

8. 现金及现金等价物的确定标准

在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。将同时具备期限短（从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知现金、价值变动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。

9. 外币业务和外币报表折算

□适用 √不适用

10. 金融工具

√适用 □不适用

金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。

1、 金融工具的分类

根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，金融资产于初始确认时分类为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产和以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，分类为以摊余成本计量的金融资产：

－业务模式是以收取合同现金流量为目标；－合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）：

－业务模式既以收取合同现金流量又以出售该金融资产为目标；－合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。对于非交易性权益工具投资，本公司可以在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）。该指定在单项投资的基础上作出，且相关投资从发行者的角度符合权益工具的定义。除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，本公司将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认时，如果能够消除或显著减少会计错配，本公司可以将本应分类为摊余成本计量或以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和以摊余成本计量的金融负债。符合以下条件之一的金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债：

1）该项指定能够消除或显著减少会计错配。2）根据正式书面文件载明的企业风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在企业内部以此为基础向关键管理人员报告。3）该金融负债包含需单独分拆的嵌入衍生工具。

2、 金融工具的确认依据和计量方法

自2019年1月1日起适用的会计政策

（1）以摊余成本计量的金融资产

以摊余成本计量的金融资产包括应收票据、应收账款、其他应收款、长期应收款、债权投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额；不包含重大融资成分的应收账款以及本公司决定不考虑不超过一年的融资成分的应收账款，以合同交易价格进行初始计量。持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。收回或处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额计入当期损益。

（2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）包括应收款项融资、其他债权投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动除采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得和汇兑损益之外，均计入其他综合收益。终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。

（3）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）包括其他权益工具投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入其他综合收益。取得的股利计入当期损益。终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

（4）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括交易性金融资产、衍生金融资产、其他非流动金融资产等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。

（5）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债包括交易性金融负债、衍生金融负债等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融负债按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。终止确认时，其账面价值与支付的对价之间的差额计入当期损益。

（6）以摊余成本计量的金融负债

以摊余成本计量的金融负债包括短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、长期借款、应付债券、长期应付款，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。终止确认时，将支付的对价与该金融负债账面价值之间的差额计入当期损益。

3、 金融资产转移的确认依据和计量方法

公司发生金融资产转移时，如已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方，则终止确认该金融资产；如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则不终止确认该金融资产。在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：

（1）所转移金融资产的账面价值；

（2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）、可供出售金融资产的情形）之和。

金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：

（1）终止确认部分的账面价值；

（2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）、可供出售金融资产的情形）之和。金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项金融负债。

4、 金融负债终止确认条件

金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；本公司若与债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允价值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。

5、 金融资产和金融负债的公允价值的确定方法

存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并优先使用相关可观察输入值。只有在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。

6、 金融资产减值的测试方法及会计处理方法

本公司以单项或组合的方式对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）和财务担保合同等的预期信用损失进行估计。本公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本公司按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备；如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，本公司按照相当于该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。

本公司通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化，以评估金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。通常逾期超过30日，本公司即认为该金融工具的信用风险已显著增加，除非有确凿证据证明该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。如果金融工具于资产负债表日的信用风险较低，本公司即认为该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。如果有客观证据表明某项金融资产已经发生信用减值，则本公司在单项基础上对该金融资产计提减值准备。对于由《企业会计准则第14号——收入》(2017)规范的交易形成的应收款项和合同资产，无论是否包含重大融资成分，本公司始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。对于租赁应收款，本公司选择始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减记该金融资产的账面余额。

11. 应收票据

应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法

□适用 √不适用

12. 应收账款

应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法

√适用 □不适用

1、 应收账款的预期信用损失的会计估计

对于不含重大融资成分的应收款项，本公司按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计提坏账准备。

（1） 按单项计提坏账准备

如客观证据表明某项应收账款已发生信用减值，则按照单项计提坏账准备并确认预期信用损失。

（2） 按组合计提坏账准备

项目	确定组合的依据	计量预期信用损失的方法
信用风险特征组合	账龄组合	参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失
关联方组合	款项性质
其他组合	款项性质

账龄	应收账款预期信用损失率(%)
1年以内（含1年）	1
1－2年	5
2－3年	10
3－4年	30
4－5年	50

账龄	应收账款预期信用损失率(%)
5年以上	100

项目	确定组合的依据	计量预期信用损失的方法
信用风险特征组合	账龄组合	参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失
关联方组合	款项性质
其他组合	款项性质

账龄	其他应收款预期信用损失率(%)
1年以内（含1年）	1
1－2年	5
2－3年	10
3－4年	30
4－5年	50
5年以上	100

存货发出时按加权平均法或个别认定法计价。

3、 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法

期末对存货进行全面清查后，按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价准备。期末按照单个存货项目计提存货跌价准备。以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。

4、 存货的盘存制度

采用永续盘存制。

5、 低值易耗品和包装物的摊销方法

低值易耗品采用一次转销法。

6、 开发用地的土地核算方法：

纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；连同房产整体开发的项目，其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分摊记入商品房成本。

7、 公共配套设施费用的核算方法

不能有偿转让的公共配套设施：按受益比例确定标准分配计入商品房成本；能有偿转让的公共配套设施：以各配套设施项目作为成本核算对象，归集所发生的成本。

8、 维修基金的核算方法

按《上海市商品住宅维修基金管理办法》及其他各地的维修基金管理办法提取维修基金，计入开发成本。

16. 合同资产

(1). 合同资产的确认方法及标准

√适用 □不适用

自2020年1月1日起的会计政策本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公司已向客户转让商品或提供服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流逝之外的其他因素）列示为合同资产。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。本公司拥有的、无条件（仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项单独列示。

(2). 合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法

√适用 □不适用

自2020年1月1日起的会计政策合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注三“（九）6、金融资产减值的测试方法及会计处理方法”。

17. 持有待售资产

√适用 □不适用

本公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：

（1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；

（2）出售极可能发生，即本公司已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。有关规定要求本公司相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的，已经获得批准。划分为持有待售的非流动资产（不包括金融资产、递延所得税资产、职工薪酬形成的资产）或处置组，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，账面价值减记至公允价值减去出售费

用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。

18. 债权投资

(1). 债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法

□适用 √不适用

19. 其他债权投资

(1). 其他债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法

□适用 √不适用

20. 长期应收款

(1). 长期应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法

□适用 √不适用

21. 长期股权投资

√适用 □不适用

1、 共同控制、重大影响的判断标准

共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。本公司与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产享有权利的，被投资单位为本公司的合营企业。重大影响，是指对一个企业的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司能够对被投资单位施加重大影响的，被投资单位为本公司联营企业。

2、 初始投资成本的确定

（1）企业合并形成的长期股权投资

同一控制下的企业合并：公司以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式以及以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资单位实施控制的，在合并日根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额，确定长期股权投资的初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整股本溢价，股本溢价不足冲减的，冲减留存收益。非同一控制下的企业合并：公司按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。

（2）其他方式取得的长期股权投资

以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值和应支付的相关税费确定其初始投资成本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。

3、 后续计量及损益确认方法

（1）成本法核算的长期股权投资

公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算。除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认当期投资收益。

（2）权益法核算的长期股权投资

对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。

在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净资产的公允价值为基础，并按照公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润进行调整后确认。在持有投资期间，被投资单位编制合并财务报表的，以合并财务报表中的净利润、其他综合收益和其他所有者权益变动中归属于被投资单位的金额为基础进行核算。对于本公司与联营企业及合营企业之间发生的交易，投出或出售的资产不构成业务的，未实现内部交易损益按照享有的比例计算归属于本公司的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。但本公司与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。本公司向合营企业或联营企业投出的资产构成业务的，投资方因此取得长期股权投资但未取得控制权的，以投出业务的公允价值作为新增长期股权投资的初始投资成本，初始投资成本与投出业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本公司向合营企业或联营企业出售的资产构成业务的，取得的对价与业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本公司自联营企业及合营企业购入的资产构成业务的，按《企业会计准则第20号—企业合并》的规定进行会计处理，全额确认与交易相关的利得或损失。公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于公司的部分，予以抵销，在此基础上确认投资收益。与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于资产减值损失的，全额确认。公司与联营企业、合营企业之间发生投出或出售资产的交易，该资产构成业务的，按照本附注“三、（五）同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法”和“三、（六）合并财务报表的编制方法”中披露的相关政策进行会计处理。在公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，冲减长期股权投资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，以其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失，冲减长期应收项目等的账面价值。最后，经过上述处理，按照投资合同或协议约定企业仍承担额外义务的，按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。

（3）长期股权投资的处置

处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。采用权益法核算的长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础，按相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。因被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法核算时全部转入当期损益。因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位控制权的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重

大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。处置的股权是因追加投资等原因通过企业合并取得的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余股权采用成本法或权益法核算的，购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结转。

22. 投资性房地产

(1). 如果采用成本计量模式的：

折旧或摊销方法投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物（含自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物）。本公司对现有投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地产－出租用建筑物采用与本公司固定资产相同的折旧政策，出租用土地使用权按与无形资产相同的摊销政策执行。

23. 固定资产

(1). 确认条件

√适用 □不适用

固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：

（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；

（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。

(2). 折旧方法

√适用 □不适用

类别	折旧方法	折旧年限（年）	残值率	年折旧率
房屋及建筑物	年限平均法	20~50	3、5	1.90~4.85
运输设备	年限平均法	4~6	2、3、5	15.83~24.50
通用设备	年限平均法	3~5	2、3、5	19.00~32.67
专用设备	年限平均法	5	2	19.60
其他设备	年限平均法	4~5	3、5	19.00~24.25

公司在承租开始日，将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认的融资费。

24. 在建工程

√适用 □不适用

在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为固定资产的入账价值。所建造的固定资产在工程已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的，自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按估计的价值转入固定资产，并按本公司固定资产折旧政策计提固定资产的折旧，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不调整原已计提的折旧额。

25. 借款费用

√适用 □不适用

1、 借款费用资本化的确认原则

借款费用，包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。借款费用同时满足下列条件时开始资本化：

（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；

（2）借款费用已经发生；

（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

2、 借款费用资本化期间

资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化的期间不包括在内。当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分资产借款费用停止资本化。购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对外销售的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。

3、 暂停资本化期间

符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。

4、 借款费用资本化率、资本化金额的计算方法

对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的借款费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，来确定借款费用的资本化金额。对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的借款费用金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。

26. 生物资产

□适用 √不适用

27. 油气资产

□适用 √不适用

28. 使用权资产

□适用 √不适用

29. 无形资产

(1). 计价方法、使用寿命、减值测试

√适用 □不适用

1、 无形资产的计价方法

（1）公司取得无形资产时按成本进行初始计量；

外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确定其入账价值，并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之间的差额，计入当期损益。在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入无形资产的成本，不确认损益。

（2）后续计量

在取得无形资产时分析判断其使用寿命。对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销；无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产，不予摊销。

2、 使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况：

项 目	预计使用寿命	依据
土地使用权	40、50年	土地使用权年限
土地承包经营权	30年	土地流转期限

单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。使用寿命不确定的无形资产、尚未达到可使用状态的无形资产至少在每年年度终了进行减值测试。

31. 长期待摊费用

√适用 □不适用

长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。

1、 摊销方法

长期待摊费用在受益期内平均摊销

2、 摊销年限

经营租赁方式租入的固定资产改良支出，按最佳预期经济利益实现方式合理摊销。

32. 合同负债

(1). 合同负债的确认方法

√适用 □不适用

自2020年1月1日起的会计政策本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。

33. 职工薪酬

(1). 短期薪酬的会计处理方法

√适用 □不适用

本公司在职工为本公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。本公司为职工缴纳的社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和职工教育经费，在职工为本公司提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额。职工福利费为非货币性福利的，如能够可靠计量的，按照公允价值计量。

(2). 离职后福利的会计处理方法

√适用 □不适用

（1）设定提存计划

本公司按当地政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险，在职工为本公司提供服务的会计期间，按以当地规定的缴纳基数和比例计算应缴纳金额，确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。除基本养老保险外，本公司还依据国家企业年金制度的相关政策建立了企业年金缴费制度（补充养老保险）/企业年金计划。本公司按职工工资总额的一定比例向当地社会保险机构缴费/年金计划缴费，相应支出计入当期损益或相关资产成本。

（2）设定受益计划

本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务归属于职工提供服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，本公司以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产。

所有设定受益计划义务，包括预期在职工提供服务的年度报告期间结束后的十二个月内支付的义务，根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相匹配的国债或活跃市场上的高质量公司债券的市场收益率予以折现。设定受益计划产生的服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资产成本；重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不转回至损益。在设定受益计划结算时，按在结算日确定的设定受益计划义务现值和结算价格两者的差额，确认结算利得或损失。

(3). 辞退福利的会计处理方法

√适用 □不适用

本公司在不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时，或确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时（两者孰早），确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。

(4). 其他长期职工福利的会计处理方法

□适用 √不适用

34. 租赁负债

□适用 √不适用

35. 预计负债

√适用 □不适用

1、 预计负债的确认标准

与诉讼、债务担保、亏损合同、重组事项等或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司确认为预计负债：

（1）该义务是本公司承担的现时义务；

（2）履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；

（3）该义务的金额能够可靠地计量。

2、 各类预计负债的计量方法

本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。本公司在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。最佳估计数分别以下情况处理：

所需支出存在一个连续范围（或区间），且该范围内各种结果发生的可能性相同的，则最佳估计数按照该范围的中间值即上下限金额的平均数确定。所需支出不存在一个连续范围（或区间），或虽然存在一个连续范围但该范围内各种结果发生的可能性不相同的，如或有事项涉及单个项目的，则最佳估计数按照最可能发生金额确定；如或有事项涉及多个项目的，则最佳估计数按各种可能结果及相关概率计算确定。本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。

36. 股份支付

□适用 √不适用

37. 优先股、永续债等其他金融工具

□适用 √不适用

38. 收入

(1). 收入确认和计量所采用的会计政策

√适用 □不适用

自2020年1月1日起的会计政策

1、 收入确认和计量所采用的会计政策

本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时确认收入。取得相关商品或服务控制权，是指能够主导该商品或服务的使用并从中获得几乎全部的经济利益。合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。本公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格是指本公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。本公司根据合同条款，结合其以往的习惯做法确定交易价格，并在确定交易价格时，考虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。本公司以不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额确定包含可变对价的交易价格。合同中存在重大融资成分的，本公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格，并在合同期间内采用实际利率法摊销该交易价格与合同对价之间的差额。满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：

? 客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。? 客户能够控制本公司履约过程中在建的商品。? 本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入，但是，履约进度不能合理确定的除外。本公司考虑商品或服务的性质，采用产出法或投入法确定履约进度。当履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，本公司按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本公司考虑下列迹象：

? 本公司就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品或服务负有现时付款义务。? 本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。? 本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。? 本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬。? 客户已接受该商品或服务等。

2、 房地产销售具体原则

（1）与客户已签订合同；

（2）房产完工并经相关政府部门验收合格，达到合同约定的交付条件；

（3）客户取得相关商品控制权，即房产已经被客户接受，或根据买卖合同约定被视为已获客户接受。

3、 客房餐饮收入具体原则

酒店运营，主要经营酒店业务，收入来源包括客房、餐饮、洗衣等。除餐饮服务收入在服务提供结束的时点确认，其他酒店经营业务的服务收入均于提供服务的会计期间确认收入。

4、 商业零售业务收入具体原则

在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方、本公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权、也没有对已售出的商品实施有效控制、收入的金额能够可靠地计量、相关的经济利

益很可能流入企业、相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售商品收入的实现。若本公司在向顾客转让商品之前控制商品，则本公司为主要责任人，公司按照已收或应收顾客对价总额确认收入。若本公司的履约义务为安排另一方提供商品，则本公司为代理人，公司按照预期有权收取的佣金或手续费的金额确认收入。

5、 分摊至履约义务的交易价格

截至2020年12月31日，已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的交易价格金额为2,283,128,927.84元，预计将于2021年至2022年期间确认收入。

2020年1月1日前的会计政策

1、 销售商品收入确认的一般原则：

（1）本公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

（2）本公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；

（3）收入的金额能够可靠地计量；

（4）相关的经济利益很可能流入本公司；

（5）相关的、已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

2、 房地产销售具体原则

（1）工程已建造完工，经相关主管部门验收合格并办妥备案手续；

（2）具有经购买方认可的销售合同或其他结算通知书，履行了合同规定的义务，价款已经取得或确信可以取得；

（3）办理了交房手续；

（4）成本能够可靠地计量。

3、 客房餐饮收入具体原则

对外提供酒店客房、餐饮及娱乐服务的，在酒店客房、餐饮及娱乐服务已提供且取得收取服务费的权利时确认收入。

4、 商业零售业务收入具体原则

商业零售业务以发出商品并收到销售款、或取得收取价款的凭证，确认销售收入的实现。

(2). 同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况

□适用 √不适用

39. 合同成本

√适用 □不适用

自2020年1月1日起的会计政策合同成本包括合同履约成本与合同取得成本。本公司为履行合同而发生的成本，不属于存货、固定资产或无形资产等相关准则规范范围的，在满足下列条件时作为合同履约成本确认为一项资产：

? 该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关。? 该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源。? 该成本预期能够收回。本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销；但是对于合同取得成本摊销期限未超过一年的，本公司在发生时将其计入当期损益。与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司对超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：

1、因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；

2、为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。

以前期间减值的因素之后发生变化，使得前述差额高于该资产账面价值的，本公司转回原已计提的减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

40. 政府补助

√适用 □不适用

1、 类型

政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产。分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。

2、 确认时点

政府补助在能够满足政府补助所附条件，并能够收到时，予以确认。

3、 会计处理

与资产相关的政府补助，冲减相关资产账面价值或确认为递延收益。确认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）；与收益相关的政府补助，用于补偿本公司以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失；用于补偿本公司已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失。

本公司取得的政策性优惠贷款贴息，区分以下两种情况，分别进行会计处理：

（1）财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向本公司提供贷款的，本公司以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款费用。

（2）财政将贴息资金直接拨付给本公司的，本公司将对应的贴息冲减相关借款费用。

41. 递延所得税资产/递延所得税负债

√适用 □不适用

对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负债。不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：商誉的初始确认；除企业合并以外的发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）的其他交易或事项。当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。

42. 租赁

(1). 经营租赁的会计处理方法

√适用 □不适用

（1）公司租入资产所支付的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分摊，计入当期费用。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用。资产出租方承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分摊，计入当期费用。

（2）公司出租资产所收取的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分摊，确认为租赁相关收入。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用；如金额较大的，则予以资本化，在整个租赁期间内按照与租赁相关收入确认相同的基础分期计入当期收益。

公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金收入总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分配。

(2). 融资租赁的会计处理方法

√适用 □不适用

（1）融资租入资产：公司在承租开始日，将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认的融资费用。公司采用实际利率法对未确认的融资费用，在资产租赁期间内摊销，计入财务费用。公司发生的初始直接费用，计入租入资产价值。

（2）融资租出资产：公司在租赁开始日，将应收融资租赁款，未担保余值之和与其现值的差额确认为未实现融资收益，在将来收到租金的各期间内确认为租赁收入。公司发生的与出租交易相关的初始直接费用，计入应收融资租赁款的初始计量中，并减少租赁期内确认的收益金额。

(3). 新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法

□适用 √不适用

43. 其他重要的会计政策和会计估计

□适用 √不适用

44. 重要会计政策和会计估计的变更

(1). 重要会计政策变更

√适用 □不适用

会计政策变更的内容和原因	审批程序	备注(受重要影响的报表项目名称和金额)
公司在编制2020年度及各期间财务报告时，根据首次执行新收入准则的累积影响数调整当年度年初未分配利润及财务报表其他相关项目金额，对可比期间信息不予调整	第八届董事会第十六次（定期）会议	详见其他说明（1）执行《企业会计准则第14号——收入》（2017年修订）

本公司自2020年1月1日起执行新收入准则。根据准则的规定，本公司仅对在首次执行日尚未完成的合同的累积影响数调整2020年年初留存收益以及财务报表其他相关项目金额，比较财务报表不做调整。执行该准则的主要影响如下：

会计政策变更的内容和原因	受影响的报表项目	对2020年1月1日余额的影响金额
		合并	母公司
公司在编制2020年度及各期间财务报告时，根据首次执行新收入准则的累积影响数调整当年度年初未分配利润及财务报表其他相关项目金额，对可比期间信息不予调整	预收账款	-1,653,196,706.66
	合同负债	1,534,096,212.09
	其他流动负债	119,100,494.57
	其他流动资产	15,264,911.89
	递延所得税资产	59,379.60
	应付账款	14,217,525.11
	应交税费	360,812.69
	未分配利润	745,953.69

受影响的资产负债表项目	对2020年12月31日余额的影响金额
	合并	母公司
预付款项	-5,528,513.80
其他流动资产	12,916,164.46
递延所得税资产	163,443.42
应交税费	1,846,912.67
应付账款	1,089,622.79
未分配利润	4,614,558.62
预收款项	-2,468,308,287.66
合同负债	2,283,128,927.84
其他流动负债	185,179,359.82

受影响的利润表项目	对2020年12月31日余额的影响金额
	合并	母公司
销售费用	-5,250,641.09
所得税费用	1,382,036.16
净利润	3,868,604.93

财政部于2019年12月10日发布了《企业会计准则解释第13号》（财会〔2019〕21号，以下简称“解释第13号”），自2020年1月1日起施行，不要求追溯调整。

①关联方的认定

解释第13号明确了以下情形构成关联方：企业与其所属企业集团的其他成员单位（包括母公司和子公司）的合营企业或联营企业；企业的合营企业与企业的其他合营企业或联营企业。此外，解释第13号也明确了仅仅同受一方重大影响的两方或两方以上的企业不构成关联方，并补充说明了联营企业包括联营企业及其子公司，合营企业包括合营企业及其子公司。

②业务的定义

解释第13号完善了业务构成的三个要素，细化了构成业务的判断条件，同时引入“集中度测试”选择，以在一定程度上简化非同一控制下取得组合是否构成业务的判断等问题。本公司自2020年1月1日起执行解释第13号，比较财务报表不做调整，执行解释第13号未对本公司财务状况和经营成果产生重大影响。

（3）执行《新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定》

财政部于2020年6月19日发布了《新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定》（财会〔2020〕10号），自2020年6月19日起施行，允许企业对2020年1月1日至该规定施行日之间发生的相关租金减让进行调整。按照该规定，对于满足条件的由新冠肺炎疫情直接引发的租金减免、延期支付租金等租金减让，企业可以选择采用简化方法进行会计处理。本公司对于属于该规定适用范围的租金减让全部选择采用简化方法进行会计处理，并对2020年1月1日至该规定施行日之间发生的相关租金减让根据该规定进行相应调整。本公司作为出租人采用简化方法处理相关租金减让冲减本期营业收入人民币1,515,753.72元。

(2). 重要会计估计变更

□适用 √不适用

(3). 2020年起首次执行新收入准则、新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关情况

√适用 □不适用

合并资产负债表

单位:元币种:人民币

项目	2019年12月31日	2020年1月1日	调整数
流动资产：
货币资金	1,562,868,311.21	1,562,868,311.21
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款	53,262,469.99	53,262,469.99
应收款项融资
预付款项	11,330,224.87	11,330,224.87
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款	367,770,920.15	367,770,920.15
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货	9,607,594,306.82	9,607,594,306.82

合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产	283,077,308.85	298,342,220.74	15,264,911.89
流动资产合计	11,885,903,541.89	11,901,168,453.78	15,264,911.89
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资	198,645,730.44	198,645,730.44
其他权益工具投资	130,411,508.71	130,411,508.71
其他非流动金融资产
投资性房地产	65,796,091.33	65,796,091.33
固定资产	1,261,273,929.89	1,261,273,929.89
在建工程	34,095,952.26	34,095,952.26
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产	241,567,201.20	241,567,201.20
开发支出
商誉
长期待摊费用	67,683,474.64	67,683,474.64
递延所得税资产	44,444,656.73	44,504,036.33	59,379.60
其他非流动资产
非流动资产合计	2,043,918,545.20	2,043,977,924.80	59,379.60
资产总计	13,929,822,087.09	13,945,146,378.58	15,324,291.49
流动负债：
短期借款	501,239,631.92	501,239,631.92
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款	1,144,977,201.42	1,159,194,726.53	14,217,525.11
预收款项	1,655,354,900.81	2,158,194.15	-1,653,196,706.66
合同负债		1,534,096,212.09	1,534,096,212.09
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬	4,254,047.54	4,254,047.54
应交税费	144,747,077.56	145,107,890.25	360,812.69
其他应付款	953,723,500.35	953,723,500.35
其中：应付利息
应付股利
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债

一年内到期的非流动负债	1,623,584,104.53	1,623,584,104.53
其他流动负债	6,592,177.58	125,692,672.15	119,100,494.57
流动负债合计	6,034,472,641.71	6,049,050,979.51	14,578,337.80
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款	3,477,018,813.46	3,477,018,813.46
应付债券	907,372,056.75	907,372,056.75
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债	30,051,855.37	30,051,855.37
其他非流动负债
非流动负债合计	4,414,442,725.58	4,414,442,725.58
负债合计	10,448,915,367.29	10,463,493,705.09	14,578,337.80
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本）	819,660,744.00	819,660,744.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积	1,641,646,749.09	1,641,646,749.09
减：库存股
其他综合收益	84,983,631.53	84,983,631.53
专项储备
盈余公积	13,907,142.25	13,907,142.25
一般风险准备
未分配利润	925,991,853.80	926,737,807.49	745,953.69
归属于母公司所有者权益（或股东权益）合计	3,486,190,120.67	3,486,936,074.36	745,953.69
少数股东权益	-5,283,400.87	-5,283,400.87
所有者权益（或股东权益）合计	3,480,906,719.80	3,481,652,673.49	745,953.69
负债和所有者权益（或股东权益）总计	13,929,822,087.09	13,945,146,378.58	15,324,291.49

项目	2019年12月31日	2020年1月1日	调整数
流动资产：
货币资金	230,721,824.51	230,721,824.51
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据

应收账款	119,865,042.26	119,865,042.26
应收款项融资
预付款项	3,699,107.82	3,699,107.82
其他应收款	4,530,369,036.04	4,530,369,036.04
其中：应收利息
应收股利
存货
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产	1,751,588.14	1,751,588.14
流动资产合计	4,886,406,598.77	4,886,406,598.77
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资	2,894,832,083.78	2,894,832,083.78
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产
固定资产	11,375.85	11,375.85
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计	2,894,843,459.63	2,894,843,459.63
资产总计	7,781,250,058.40	7,781,250,058.40
流动负债：
短期借款	501,239,631.92	501,239,631.92
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款	636,357.52	636,357.52
预收款项
合同负债
应付职工薪酬	146,175.00	146,175.00
应交税费	2,662,303.22	2,662,303.22
其他应付款	1,438,262,710.40	1,438,262,710.40
其中：应付利息
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债	1,007,664,722.23	1,007,664,722.23
其他流动负债

流动负债合计	2,950,611,900.29	2,950,611,900.29
非流动负债：
长期借款	327,707,037.20	327,707,037.20
应付债券	907,372,056.75	907,372,056.75
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计	1,235,079,093.95	1,235,079,093.95
负债合计	4,185,690,994.24	4,185,690,994.24
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本）	819,660,744.00	819,660,744.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积	2,489,570,263.50	2,489,570,263.50
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积	53,808,069.69	53,808,069.69
未分配利润	232,519,986.97	232,519,986.97
所有者权益（或股东权益）合计	3,595,559,064.16	3,595,559,064.16
负债和所有者权益（或股东权益）总计	7,781,250,058.40	7,781,250,058.40

税种	计税依据	税率
增值税	按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基础计算销项税额，在扣除当期允许抵扣的	3、5、6、9、13

	进项税额后，差额部分为应交增值税
营业税
城市维护建设税	按实际缴纳的增值税及消费税计缴	7
企业所得税	按应纳税所得额计缴	15、20、25
土地增值税	按转让房地产所取得的增值额和规定的税率计缴	30、40、50、60

纳税主体名称	所得税税率（%）
西藏城市发展投资股份有限公司	15
上海越秀置业有限公司	20

项目	期末余额	期初余额
库存现金	365,198.58	218,112.21
银行存款	1,209,693,907.77	1,522,862,798.00
其他货币资金	80,787,401.00	39,787,401.00
合计	1,290,846,507.35	1,562,868,311.21
其中：存放在境外的款项总额

项目	期末余额	上年年末余额
农民工工资保证金保函	787,400.00	787,400.00
合计	787,400.00	787,400.00

5、 应收账款

(1). 按账龄披露

√适用 □不适用

单位：元币种：人民币

账龄	期末账面余额
1年以内
其中：1年以内分项
	10,547,956.86
1年以内小计	10,547,956.86
1至2年	6,441,253.27
2至3年	8,793,693.00
3年以上
3至4年
4至5年	35,533,223.15
5年以上	5,666,923.91
合计	66,983,050.19

类别	期末余额					期初余额
	账面余额		坏账准备		账面 价值	账面余额		坏账准备		账面 价值
	金额	比例(%)	金额	计提比例(%)		金额	比例(%)	金额	计提比例(%)
按单项计提坏账准备	3,643,852.00	5.44	3,643,852.00	100.00		3,643,852.00	6.14	3,643,852.00	100.00
其中：
按组合计提坏账准备	63,339,198.19	94.56	2,935,396.19	4.63	60,403,802.00	55,727,360.42	93.86	2,464,890.43	4.42	53,262,469.99
其中：
信用风险特征组合	16,991,743.42	25.37	2,935,396.19	17.28	14,056,347.23	13,666,524.19	23.02	2,464,890.43	18.04	11,201,633.76
其他组合	46,347,454.77	69.19			46,347,454.77	42,060,836.23	70.84			42,060,836.23
合计	66,983,050.19	100.00	6,579,248.19		60,403,802.00	59,371,212.42	100.00	6,108,742.43		53,262,469.99

按单项计提坏账准备：

√适用 □不适用

单位：元币种：人民币

名称	期末余额
	账面余额	坏账准备	计提比例（%）	计提理由
临汾名城某租户	695,903.00	695,903.00	100.00	无法收回
丹牛（上海）投资管理有限公司	249,927.00	249,927.00	100.00	无法收回
上海闸北区尊银金融教育进修学校	369,702.00	369,702.00	100.00	无法收回
北方佳苑某租户	990,000.00	990,000.00	100.00	无法收回
上海博豪置业发展有限公司	660,296.00	660,296.00	100.00	无法收回
上海百棵药业有限公司	297,536.00	297,536.00	100.00	无法收回
北方佳苑某租户	33,400.00	33,400.00	100.00	无法收回
临汾名城某租户	44,000.00	44,000.00	100.00	无法收回
临汾名城某租户	43,661.00	43,661.00	100.00	无法收回
临汾名城某租户	52,000.00	52,000.00	100.00	无法收回
临汾名城某租户	207,427.00	207,427.00	100.00	无法收回
合计	3,643,852.00	3,643,852.00	100.00	/

名称	期末余额
	应收账款	坏账准备	计提比例（%）
1年以内	6,070,982.13	60,709.81	1.00
1至2年	763,089.38	38,154.47	5.00
2至3年	8,134,600.00	813,460.00	10.00
5年以上	2,023,071.91	2,023,071.91	100.00
合计	16,991,743.42	2,935,396.19

名称	期末余额
	应收账款	坏账准备	计提比例（%）
1年以内	6,070,982.13	60,709.81	1.00
1至2年	763,089.38	38,154.47	5.00
2至3年	8,134,600.00	813,460.00	10.00
5年以上	2,023,071.91	2,023,071.91	100.00
合计	16,991,743.42	2,935,396.19

其他组合：

名称	期末余额
	应收账款	坏账准备	计提比例（%）
上海市静安区建设和管理委员会（注1）	43,288,646.14
上海市闸北区苏河湾旧区改造专项指挥部办公室（注2）	2,729,785.01
中国建设银行（注3）	329,023.62
合计	46,347,454.77

类别	期初余额	本期变动金额				期末余额
		计提	收回或转回	转销或核销	其他变动
按单项计提坏账准备	3,643,852.00					3,643,852.00
信用风险特征组合	2,464,890.43	480,646.35	10,140.59			2,935,396.19
合计	6,108,742.43	480,646.35	10,140.59			6,579,248.19

单位名称	期末余额
	应收账款	占应收账款合计数的比例(%)	坏账准备
上海市静安区建设和管理委员会	43,288,646.14	64.63
佘山和园某客户	6,220,000.00	9.29	622,000.00
上海市闸北区苏河湾旧区改造专项指挥部办公室	2,729,785.01	4.08
上海市静安区卫生健康委员会	2,281,588.12	3.41	22,815.88
佘山和园某客户	1,889,999.00	2.82	18,899.99
合计	56,410,018.27	84.23	663,715.87

账龄	期末余额		期初余额
	金额	比例(%)	金额	比例(%)
1年以内	23,180,349.66	92.09	8,516,161.65	75.16
1至2年	4,653.46	0.02	1,133,818.00	10.01
2至3年	665,818.00	2.65	1,646,163.39	14.53
3年以上	1,320,000.00	5.24	34,081.83	0.30
合计	25,170,821.12	100.00	11,330,224.87	100.00

(2). 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况

√适用 □不适用

预付对象	期末余额	占预付款项期末余额合计数的比例(%)
上海光大电力工程技术有限公司	13,948,983.00	55.42
舜元建设（集团）有限公司	5,400,000.00	21.45
国网陕西省电力公司西安供电公司	1,619,107.00	6.43
六洲酒店管理（上海）有限公司	1,320,000.00	5.24
西安左右客酒店管理有限公司	943,396.20	3.75
合计	23,231,486.20	92.29

项目	期末余额	期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款	289,736,841.02	367,770,920.15
合计	289,736,841.02	367,770,920.15

应收股利

(1). 应收股利

□适用 √不适用

(2). 重要的账龄超过1年的应收股利

□适用 √不适用

(3). 坏账准备计提情况

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

其他应收款

(1). 按账龄披露

√适用 □不适用

单位：元币种：人民币

账龄	期末账面余额
1年以内
其中：1年以内分项
	21,509,099.09
1年以内小计	21,509,099.09
1至2年	11,143,793.91
2至3年	27,599,474.46
3年以上
3至4年	46,637,283.54
4至5年	42,651,804.88
5年以上	158,514,613.99
合计	308,056,069.87

款项性质	期末账面余额	期初账面余额
动迁成本及相关资金占用费	275,839,064.08	350,721,613.55
往来款及借款	7,251,161.84	7,251,161.84
其他	20,516,569.33	20,066,147.67
备用金、保证金及押金	4,449,274.62	8,490,381.33
合计	308,056,069.87	386,529,304.39

坏账准备	第一阶段	第二阶段	第三阶段	合计
	未来12个月预期信用损失	整个存续期预期信用损失(未发生信用减值)	整个存续期预期信用损失(已发生信用减值)

2020年1月1日余额	18,758,384.24			18,758,384.24
2020年1月1日余额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提	1,407,375.38			1,407,375.38
本期转回	1,846,530.77			1,846,530.77
本期转销
本期核销
其他变动
2020年12月31日余额	18,319,228.85			18,319,228.85

类别	期初余额	本期变动金额				期末余额
		计提	收回或转回	转销或核销	其他变动
信用风险特征组合	18,758,384.24	1,407,375.38	1,846,530.77			18,319,228.85
合计	18,758,384.24	1,407,375.38	1,846,530.77			18,319,228.85

单位名称

款项的性质

期末余额

账龄

占其他应收款期末余额合计数的比例(%)

坏账准备 期末余额

上海市静安区建设和管理委员会	动迁成本及相关资金占用费	234,521,319.00	0-5年	76.13
静安区财政局	动迁成本及相关资金占用费	41,317,745.08	5年以上	13.41
上海集银房地产开发有限公司	往来款及借款	5,550,502.00	5年以上	1.80	5,550,502.00
江桥维修基金	其他	2,375,723.14	5年以上	0.77	2,375,723.14
陕西郭占武旅游文化策划公司	其他	3,445,161.29	0-2年	1.12	99,251.61
合计	/	287,210,450.51	/	93.23	8,025,476.75

项目	期末余额			期初余额
	账面余额	存货跌价准备/合同履约成本减值准备	账面价值	账面余额	存货跌价准备/合同履约成本减值准备	账面价值
原材料
在产品
库存商品	113,697,397.84	30,947,150.62	82,750,247.22	115,285,259.92	2,623,397.17	112,661,862.75
周转材料
消耗性生物资产
合同履约成本

开发成本	5,494,470,245.86		5,494,470,245.86	7,593,030,338.60		7,593,030,338.60
开发产品	4,366,038,732.18		4,366,038,732.18	1,502,645,348.27		1,502,645,348.27
拟开发土地	336,046,776.24		336,046,776.24	399,256,757.20		399,256,757.20
合计	10,310,253,152.12	30,947,150.62	10,279,306,001.50	9,610,217,703.99	2,623,397.17	9,607,594,306.82

项目	期初余额	本期增加金额		本期减少金额		期末余额
		计提	其他	转回或转销	其他
原材料
在产品
库存商品	2,623,397.17	28,458,592.53		134,839.08		30,947,150.62
周转材料
消耗性生物资产
合同履约成本
开发成本
开发产品
拟开发土地
合计	2,623,397.17	28,458,592.53		134,839.08		30,947,150.62

如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

11、 持有待售资产

□适用 √不适用

12、 一年内到期的非流动资产

□适用 √不适用

期末重要的债权投资和其他债权投资：

□适用 √不适用

其他说明无

13、 其他流动资产

√适用 □不适用

单位：元币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
合同取得成本
应收退货成本
预交及待抵扣税金	304,978,604.04	283,077,308.85
合同取得成本	12,916,164.46	15,264,911.89
合计	317,894,768.50	298,342,220.74

类别	年初余额	本期增加	本期摊销	减值准备		期末余额	摊销方法
				本期计提	本期转回
为取得合同发生的佣金支出	15,264,911.89	12,586,290.04	14,935,037.47			12,916,164.46	随收入结转确认
合计	15,264,911.89	12,586,290.04	14,935,037.47			12,916,164.46

14、 债权投资

(1). 债权投资情况

□适用 √不适用

(2). 期末重要的债权投资

□适用 √不适用

(3). 减值准备计提情况

□适用 √不适用

本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据

□适用 √不适用

其他说明

□适用 √不适用

15、 其他债权投资

(1). 其他债权投资情况

□适用 √不适用

(2). 期末重要的其他债权投资

□适用 √不适用

(3). 减值准备计提情况

□适用 √不适用

本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

16、 长期应收款

(1). 长期应收款情况

□适用 √不适用

(2). 坏账准备计提情况

□适用 √不适用

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据

□适用 √不适用

(3). 因金融资产转移而终止确认的长期应收款

□适用 √不适用

(4). 转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额

□适用 √不适用

其他说明

□适用 √不适用

17、 长期股权投资

√适用 □不适用

单位：元币种：人民币

被投资单位	期初 余额	本期增减变动								期末 余额	减值准备期末余额
		追加投资	减少投资	权益法下确认的投资损益	其他综合收益调整	其他权益变动	宣告发放现金股利或利润	计提减值准备	其他
一、合营企业
小计
二、联营企业
上海闸北北方小额贷款股份有限公司	47,924,717.58			3,450,941.45			-3,200,000.00			48,175,659.03
西藏国能矿业发展有限公司	140,109,006.26			-15,590,347.73						124,518,658.53
西藏旺盛投资有限公司	10,612,006.60			-437,808.61						10,174,197.99
陕西国能新材料有限公司	7,307,315.00									7,307,315.00	7,307,315.00
赛特（上海）

商业管理有限公司
小计	205,953,045.44			-12,577,214.89			-3,200,000.00			190,175,830.55	7,307,315.00
合计	205,953,045.44			-12,577,214.89			-3,200,000.00			190,175,830.55	7,307,315.00

项目	期末余额	期初余额
上海农村商业银行	127,000,000.00	119,000,000.00
上海星舜置业有限公司	9,076,224.44	9,231,436.48
七浦路服装批发市场有限公司	131,096.24	180,072.23
上海和诚房地产有限公司	2,000,000.00	2,000,000.00
合计	138,207,320.68	130,411,508.71

项目	房屋、建筑物	土地使用权	在建工程	合计
一、账面原值
1.期初余额	123,167,516.62			123,167,516.62
2.本期增加金额	3,957,542.12			3,957,542.12

（1）外购
（2）存货\固定资产\在建工程转入	3,957,542.12			3,957,542.12
（3）企业合并增加
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额	127,125,058.74			127,125,058.74
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额	57,371,425.29			57,371,425.29
2.本期增加金额	4,239,356.14			4,239,356.14
（1）计提或摊销	4,103,964.72			4,103,964.72
（2）存货\固定资产\在建工程转入	135,391.42			135,391.42
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额	61,610,781.43			61,610,781.43
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值	65,514,277.31			65,514,277.31
2.期初账面价值	65,796,091.33			65,796,091.33

项目	期末余额	期初余额
固定资产	1,424,907,180.89	1,261,273,929.89
固定资产清理
合计	1,424,907,180.89	1,261,273,929.89

固定资产

(1). 固定资产情况

√适用 □不适用

单位：元币种：人民币

项目	房屋及建筑物	机器设备	运输工具	其他设备	合计
一、账面原值：
1.期初余额	1,398,261,286.39	9,905,198.71	3,308,471.17	281,733.00	1,411,756,689.27
2.本期增加金额	207,726,218.24	239,643.88			207,965,862.12
（1）购置		239,643.88			239,643.88
（2）在建工程转入	207,726,218.24				207,726,218.24
（3）企业合并增加
3.本期减少金额	3,957,542.12	32,673.79			3,990,215.91
（1）处置或报废		32,673.79			32,673.79
（2）转至投资性房地产	3,957,542.12				3,957,542.12
4.期末余额	1,602,029,962.51	10,112,168.80	3,308,471.17	281,733.00	1,615,732,335.48
二、累计折旧
1.期初余额	141,459,535.91	5,855,533.56	2,899,689.23	268,000.68	150,482,759.38
2.本期增加金额	39,170,444.21	1,177,936.91	153,890.77	1,708.08	40,503,979.97
（1）计提	39,170,444.21	1,177,936.91	153,890.77	1,708.08	40,503,979.97
3.本期减少金额	135,391.42	26,193.34			161,584.76
（1）处置或报废		26,193.34			26,193.34
（2）转至投资性房地产	135,391.42				135,391.42
4.期末余额	180,494,588.70	7,007,277.13	3,053,580.00	269,708.76	190,825,154.59
三、减值准备

1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值	1,421,535,373.81	3,104,891.67	254,891.17	12,024.24	1,424,907,180.89
2.期初账面价值	1,256,801,750.48	4,049,665.15	408,781.94	13,732.32	1,261,273,929.89

项目	账面价值	未办妥产权证书的原因
佘山和园会所	132,399,670.27	佘山和园商品住宅项目于2020年竣工，佘山和园会所的产证目前正在办理中

单位：元币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
在建工程	71,798,812.50	34,095,952.26
工程物资
合计	71,798,812.50	34,095,952.26

项目	期末余额			期初余额
	账面余额	减值准备	账面价值	账面余额	减值准备	账面价值
200吨/年纳米碳新材料工程建设项目	71,798,812.50		71,798,812.50	32,919,246.76		32,919,246.76
中国锂产业园（一期）A区项目				1,176,705.50		1,176,705.50
合计	71,798,812.50		71,798,812.50	34,095,952.26		34,095,952.26

(2). 重要在建工程项目本期变动情况

√适用 □不适用

单位：元币种：人民币

项目名称

预算数

期初 余额

本期增加金额

本期转入固定资产金额

本期其他减少金额

期末 余额

工程累计投入占预算比例(%)

工程进度

利息资本化累计金额

其中：本期利息资本化金额

本期利息资本化率(%)

资金来源

静安万国荟公园

10.8亿元

207,521,916.16

207,521,916.16

100.00

竣工

24,447,712.24

股东借款

200吨/年纳米碳新材料工程建设项目

7亿元

32,919,246.76

38,879,565.74

71,798,812.50

10.26

在建

自有资金

中国锂产业园（一期）A区项目

1,176,705.50

724,770.64

1,901,476.14

自有资金

合计

17.8亿元

34,095,952.26

247,126,252.54

209,423,392.30

71,798,812.50

24,447,712.24

工程物资

(1). 工程物资情况

□适用 √不适用

23、 生产性生物资产

(1). 采用成本计量模式的生产性生物资产

□适用 √不适用

(2). 采用公允价值计量模式的生产性生物资产

□适用 √不适用

其他说明

□适用 √不适用

24、 油气资产

□适用 √不适用

25、 使用权资产

□适用 √不适用

26、 无形资产

(1). 无形资产情况

√适用 □不适用

单位：元币种：人民币

项目	土地使用权	专利权	非专利技术	土地承包经营权	合计
一、账面原值
1.期初余额	223,135,755.62		1,235,398.87	44,833,195.00	269,204,349.49
2.本期增加金额			89,528.31		89,528.31
(1)购置			89,528.31		89,528.31
(2)内部研发
(3)企业合并增加
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额	223,135,755.62		1,324,927.18	44,833,195.00	269,293,877.80
二、累计摊销
1.期初余额	17,057,553.00		107,737.89	10,471,857.40	27,637,148.29
2.本期增加金额	4,577,502.36		138,912.41	2,208,737.49	6,925,152.26

（1）计提	4,577,502.36		138,912.41	2,208,737.49	6,925,152.26
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额	21,635,055.36		246,650.30	12,680,594.89	34,562,300.55
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值	201,500,700.26		1,078,276.88	32,152,600.11	234,731,577.25
2.期初账面价值	206,078,202.62		1,127,660.98	34,361,337.60	241,567,201.20

(4). 说明商誉减值测试过程、关键参数（例如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定期增长率、利润率、折现率、预测期等，如适用）及商誉减值损失的确认方法

□适用 √不适用

(5). 商誉减值测试的影响

□适用 √不适用

其他说明

□适用 √不适用

29、 长期待摊费用

√适用 □不适用

单位：元币种：人民币

项目	期初余额	本期增加金额	本期摊销金额	其他减少金额	期末余额
办公室装修	1,039,513.16		235,361.52		804,151.64
WIFI改造工程	336,636.64		191,882.88		144,753.76
酒店工程款	3,124,938.37	2,486,701.94	1,158,422.35		4,453,217.96
袁家村项目	23,636,953.92	1,513,761.47	2,626,328.40		22,524,386.99
左右客酒店项目	943,396.20			943,396.20
装修补贴款	38,602,036.35	1,322,097.54	16,583,734.90	589,317.83	22,751,081.16
喷泉修理费		185,044.25	53,971.24		131,073.01
合计	67,683,474.64	5,507,605.20	20,849,701.29	1,532,714.03	50,808,664.52

项目	期末余额		期初余额
	可抵扣暂时性差异	递延所得税 资产	可抵扣暂时性差异	递延所得税 资产
资产减值准备
内部交易未实现利润	19,559,812.11	3,049,134.15	10,270,452.02	1,655,730.13
可抵扣亏损	37,524,398.08	9,381,099.52	32,187,030.88	8,046,757.72
预估成本、费用	178,077,561.25	44,410,428.03	49,449,049.20	12,362,262.30
已计提未支付土地增值税	117,373,709.69	29,343,427.43	89,757,144.70	22,439,286.18

合计

352,535,481.13

86,184,089.13

181,663,676.80

44,504,036.33

项目	期末余额		期初余额
	应纳税暂时性差异	递延所得税 负债	应纳税暂时性差异	递延所得税 负债
非同一控制企业合并资产评估增值	6,271,266.20	1,567,816.55	6,895,912.41	1,723,978.19
其他债权投资公允价值变动
其他权益工具投资公允价值变动	121,107,320.68	30,276,830.17	113,311,508.71	28,327,877.18
合计	127,378,586.88	31,844,646.72	120,207,421.12	30,051,855.37

项目	期末余额	期初余额
质押借款
抵押借款
保证借款	300,000,000.00	200,000,000.00
信用借款		300,000,000.00
应付利息	386,161.11	1,239,631.92
合计	300,386,161.11	501,239,631.92

(2). 已逾期未偿还的短期借款情况

□适用 √不适用

其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：

□适用 √不适用

其他说明

□适用 √不适用

33、 交易性金融负债

□适用 √不适用

34、 衍生金融负债

□适用 √不适用

35、 应付票据

(1). 应付票据列示

□适用 √不适用

36、 应付账款

(1). 应付账款列示

√适用 □不适用

单位：元币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
工程款	1,112,917,059.09	1,010,946,806.14
物业费	11,881,762.94	9,678,270.34
广告费	58,792.64	300,225.52
其他	3,754,493.28	5,599,684.23
公建配套费	85,670,000.00	85,670,000.00
土地承包经营权	21,745,000.00	21,745,000.00
销售代理费	1,921,552.37	15,670,819.78
装修补贴款		779,333.15
货款	9,654,946.95	8,804,587.37
合计	1,247,603,607.27	1,159,194,726.53

项目	期末余额	未偿还或结转的原因
舜元建设(集团)有限公司	161,441,458.28	未付工程款
上海市静安区住房保障和房屋管理局	85,670,000.00	未付公建配套费
通州建总集团有限公司	72,477,683.21	未付工程款
西咸新区泾河新城管委会	21,745,000.00	未付土地承包经营权
陕西有色建设有限公司	9,145,975.45	未付工程款
合计	350,480,116.94	/

其他说明

□适用 √不适用

37、 预收款项

(1). 预收账款项列示

√适用 □不适用

单位：元币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
预收现房款
预收预售房款
预收租金	858,626.60	760,376.00
预收车位款
预收住宿款	970,516.77	713,196.41
预收其他款项	281,105.00	684,621.74
合计	2,110,248.37	2,158,194.15

项目	期末余额	期初余额
预收现房款	1,200,708,029.63	474,204,113.01
预收预售房款	999,647,486.24	1,005,623,291.74
预收车位款	82,773,411.97	54,268,807.34
合计	2,283,128,927.84	1,534,096,212.09

项目	期初余额	本期增加	本期减少	期末余额
一、短期薪酬	4,156,730.75	57,832,379.24	58,016,202.47	3,972,907.52
二、离职后福利-设定提存计划	97,316.79	2,193,572.02	2,239,687.79	51,201.02
三、辞退福利		139,828.02	139,828.02

四、一年内到期的其他福利
合计	4,254,047.54	60,165,779.28	60,395,718.28	4,024,108.54

项目	期初余额	本期增加	本期减少	期末余额
一、工资、奖金、津贴和补贴	3,278,487.20	50,805,077.21	50,892,543.44	3,191,020.97
二、职工福利费	42.11	1,377,530.27	1,377,572.38	0.00
三、社会保险费	48,197.46	2,567,474.85	2,570,977.98	44,694.33
其中：医疗保险费	44,054.61	2,170,652.38	2,173,914.60	40,792.39
工伤保险费	376.70	7,646.67	7,668.60	354.77
生育保险费	3,766.15	143,950.46	144,169.44	3,547.17
残保金		245,225.34	245,225.34
四、住房公积金	48,126.00	2,549,091.76	2,549,115.76	48,102.00
五、工会经费和职工教育经费	781,877.98	533,205.15	625,992.91	689,090.22
六、短期带薪缺勤
七、短期利润分享计划
合计	4,156,730.75	57,832,379.24	58,016,202.47	3,972,907.52

项目	期初余额	本期增加	本期减少	期末余额
1、基本养老保险	93,364.13	542,584.10	593,586.49	42,361.74
2、失业保险费	3,952.66	18,020.92	13,134.30	8,839.28
3、企业年金缴费		1,632,967.00	1,632,967.00
合计	97,316.79	2,193,572.02	2,239,687.79	51,201.02

项目	期末余额	期初余额
增值税	1,884,270.99	828,800.48
消费税
营业税	21,182,724.73	21,182,724.73
企业所得税	97,129,452.33	25,139,213.94
个人所得税	1,899,630.76	670,281.91
城市维护建设税	2,334,456.88	2,091,440.57
教育费附加	1,593,734.92	1,425,376.95
河道管理费	183,200.44	180,986.27

土地使用税	748,124.74	767,629.08
土地增值税	89,553,161.31	90,004,182.58
房产税	2,668,920.93	2,685,816.77
印花税	117,591.86	127,459.62
其他		3,977.35
合计	219,295,269.89	145,107,890.25

项目	期末余额	期初余额
应付利息
应付股利
其他应付款	879,899,596.03	953,723,500.35
合计	879,899,596.03	953,723,500.35

项目	期末余额	期初余额
往来款及借款	769,945,534.10	856,595,685.42
保证金及押金	7,623,762.99	10,032,091.26
其他	102,330,298.94	87,095,723.67
合计	879,899,596.03	953,723,500.35

项目	期末余额	未偿还或结转的原因
上海北方企业（集团）有限公司	382,475,060.56	项目尚在开发
上海舜杰投资发展有限公司	290,018,435.31	项目尚在开发

上海闸北动拆迁实业有限公司	28,657,509.85	尚未支付的动迁款
合计	701,151,005.72	/

项目	期末余额	期初余额
1年内到期的长期借款	558,590,357.00	1,621,250,000.00
1年内到期的应付债券
1年内到期的长期应付款
1年内到期的租赁负债
应付利息	947,359.42	2,334,104.53
合计	559,537,716.42	1,623,584,104.53

项目	期末余额	期初余额
短期应付债券
应付退货款
已结转收入但未开票部分税金（注）	5,961,949.70	6,592,177.58
待转销销项税	185,179,359.82	119,100,494.57
合计	191,141,309.52	125,692,672.15

项目

期末余额

期初余额

质押借款
抵押借款	2,805,651,481.56	2,643,700,000.00
保证借款	599,968,350.00	500,000,000.00
信用借款	893,640,000.00	327,125,000.00
应付利息	6,822,574.67	6,193,813.46
合计	4,306,082,406.23	3,477,018,813.46

项目	期末余额	期初余额
15藏城投	703,682,387.47	897,148,180.04
20藏城发	199,238,805.47
应付利息	8,719,794.52	10,223,876.71
合计	911,640,987.46	907,372,056.75

债券 名称	面值	发行 日期	债券 期限	发行 金额	期初 余额	本期 发行	按面值计提利息	溢折价摊销	本期 偿还	期末 余额
15藏城投	100.00	2015-10-15	7	900,000,000.00	907,372,056.75		-2,589,013.70	1,034,207.43	194,500,000.00	711,317,250.48
20藏城发	100.00	2020-11-17	5	200,000,000.00		199,220,000.00	1,084,931.51	18,805.47		200,323,736.98
合计	/	/	/	1,100,000,000.00	907,372,056.75	199,220,000.00	-1,504,082.19	1,053,012.90	194,500,000.00	911,640,987.46

(4). 划分为金融负债的其他金融工具说明

期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况

□适用 √不适用

期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表

□适用 √不适用

其他金融工具划分为金融负债的依据说明：

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

47、 租赁负债

□适用 √不适用

48、 长期应付款

项目列示

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

长期应付款

(1). 按款项性质列示长期应付款

□适用 √不适用

专项应付款

(1). 按款项性质列示专项应付款

□适用 √不适用

49、 长期应付职工薪酬

□适用 √不适用

50、 预计负债

□适用 √不适用

51、 递延收益

递延收益情况

□适用 √不适用

涉及政府补助的项目：

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

52、 其他非流动负债

□适用 √不适用

53、 股本

√适用 □不适用

单位：元币种：人民币

	期初余额	本次变动增减（+、一）					期末余额
		发行 新股	送股	公积金 转股	其他	小计
股份总数	819,660,744.00						819,660,744.00

项目	期初余额	本期增加	本期减少	期末余额
资本溢价（股本溢价）	1,641,646,749.09			1,641,646,749.09
其他资本公积
合计	1,641,646,749.09			1,641,646,749.09

57、 其他综合收益

√适用 □不适用

单位：元币种：人民币

项目	期初 余额	本期发生金额						期末 余额
		本期所得税前发生额	减：前期计入其他综合收益当期转入损益	减：前期计入其他综合收益当期转入留存收益	减：所得税费用	税后归属于母公司	税后归属于少数股东
一、不能重分类进损益的其他综合收益	84,983,631.53	7,795,811.97			1,948,952.99	5,846,858.98		90,830,490.51
其中：重新计量设定受益计划变动额
权益法下不能转损益的其他综合收益
其他权益工具投资公允价值变动	84,983,631.53	7,795,811.97			1,948,952.99	5,846,858.98		90,830,490.51
企业自身信用风险公允价值变动
二、将重分类进损益的其他综合收益
其中：权益法下可转损益的其他综合收益

其他债权投资公允价值变动
金融资产重分类计入其他综合收益的金额
其他债权投资信用减值准备
现金流量套期储备
外币财务报表折算差额
其他综合收益合计	84,983,631.53	7,795,811.97			1,948,952.99	5,846,858.98		90,830,490.51

58、 专项储备

□适用 √不适用

59、 盈余公积

√适用 □不适用

单位：元币种：人民币

项目	期初余额	本期增加	本期减少	期末余额
法定盈余公积	13,907,142.25	3,244,598.72		17,151,740.97
任意盈余公积
储备基金
企业发展基金
其他
合计	13,907,142.25	3,244,598.72		17,151,740.97

项目	本期	上期
调整前上期末未分配利润	925,991,853.80	837,826,164.92
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－）	745,953.69
调整后期初未分配利润	926,737,807.49	837,826,164.92
加：本期归属于母公司所有者的净利润	111,226,658.95	106,374,285.92
减：提取法定盈余公积	3,244,598.72	5,913,685.88
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利	12,294,911.16	12,294,911.16
转作股本的普通股股利
期末未分配利润	1,022,424,956.56	925,991,853.80

项目	本期发生额		上期发生额
	收入	成本	收入	成本

主营业务	1,852,582,165.56	1,222,546,238.22	1,239,531,583.47	740,417,934.42
其他业务	11,239,328.96	6,638,645.98	104,288,414.83	23,121,671.79
合计	1,863,821,494.52	1,229,184,884.20	1,343,819,998.30	763,539,606.21

合同分类	主营业务收入	其他业务收入	合计
商品类型
按经营地区分类
国内	1,852,582,165.56	11,239,328.96	1,863,821,494.52
国外
市场或客户类型
合同类型
按商品转让的时间分类
在某一时点确认	1,852,582,165.56	90,830.94	1,852,672,996.50
在某一时段内确认		11,148,498.02	11,148,498.02
按合同期限分类
按销售渠道分类
合计	1,852,582,165.56	11,239,328.96	1,863,821,494.52

项目	本期发生额	上期发生额
消费税
营业税
城市维护建设税	6,110,588.25	4,172,840.52
教育费附加	5,111,975.37	3,362,560.97
资源税
房产税	10,288,853.92	14,138,772.50
土地使用税	3,678,195.01	4,169,295.09
车船使用税	7,093.80	7,273.80
印花税	2,176,163.04	1,078,763.63
土地增值税	114,088,248.95	115,412,261.92
河道管理费	42,071.19	34,734.00

水利建设基金	664,721.94	717,348.66
合计	142,167,911.47	143,093,851.09

项目	本期发生额	上期发生额
职工薪酬	19,771,882.68	23,703,171.42
折旧费	323,627.34	328,959.75
差旅费	4,360.00	59,802.14
广告费	15,741,355.32	20,238,164.65
租赁费	527,315.37	595,801.21
业务招待费	15,480.39	18,582.43
其他	4,816,612.37	3,758,003.33
无形资产摊销	15,676.00
长期待摊费用摊销	19,264,034.54	17,581,889.60
物业费	17,057,756.50	14,864,616.25
水\电\煤气费	1,657,425.67	4,840,973.57
销售代理费	14,935,037.47	5,770,928.90
展览及策划费	1,730,543.61	2,118,108.19
办公费	979,646.47	1,991,972.70
洗衣成本	137,990.90	821,403.40
客房用品	1,712,812.02	636,242.54
客房清洁费	18,497.75	570,537.70
专业服务费	182,041.36	402,463.90
家具及固定装置	319,531.27	359,102.80
保安保洁费	44,150.94	108,236.19
交易手续费	65,600.75
合计	99,321,378.72	98,768,960.67

项目	本期发生额	上期发生额
职工薪酬	35,156,767.85	40,408,164.70
折旧费	40,265,143.31	31,879,530.25
无形资产摊销	6,909,476.26	6,886,667.78
会务费	55,061.58	101,152.28
公务用车费	310,162.61	444,027.77
保险费	452,171.93	441,338.47
交通费与差旅费	814,995.09	1,813,523.52
业务招待费	993,339.68	1,350,480.23
租赁费	534,812.27	691,213.19

办公费	876,668.00	1,119,238.91
其他	499,243.94	919,459.20
物业费	12,643,912.13	12,851,369.71
专业服务费	4,422,630.05	6,525,832.57
洲际酒店管理费	2,090,635.68	2,727,473.50
公共事业费	585,487.71	877,055.57
通讯费	135,119.86	659,664.39
装修修理费	52,871.10	333,034.00
用餐费	156,830.96	168,669.09
邮件快递费	73,444.67	38,813.35
其他长期资产摊销	1,585,666.75	1,224,453.27
合计	108,614,441.43	111,461,161.75

项目	本期发生额	上期发生额
利息费用	50,567,396.42	57,516,626.31
减：利息收入	-13,524,687.29	-16,314,358.92
手续费	1,621,483.37	2,448,968.63
合计	38,664,192.50	43,651,236.02

项目	本期发生额	上期发生额
进项税加计抵减		170,160.79
直接减免的增值税	2,450,143.57
合计	2,450,143.57	170,160.79

项目	本期发生额	上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益	-12,577,214.89	-18,442,034.64
处置长期股权投资产生的投资收益
交易性金融资产在持有期间的投资收益
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入	3,040,000.00	6,725,000.00

债权投资在持有期间取得的利息收入
其他债权投资在持有期间取得的利息收入
处置交易性金融资产取得的投资收益
处置其他权益工具投资取得的投资收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
委贷收益		1,163,600.61
理财产品收益	414,246.58
合计	-9,122,968.31	-10,553,434.03

项目	本期发生额	上期发生额
应收票据坏账损失
应收账款坏账损失	470,505.76	-183,384.56
其他应收款坏账损失	-439,155.39	1,844,479.23
债权投资减值损失
其他债权投资减值损失
长期应收款坏账损失
合同资产减值损失
合计	31,350.37	1,661,094.67

项目	本期发生额	上期发生额
一、坏账损失
二、存货跌价损失及合同履约成本减值损失	28,458,592.53	2,343,397.17
三、长期股权投资减值损失
四、投资性房地产减值损失
五、固定资产减值损失
六、工程物资减值损失
七、在建工程减值损失
八、生产性生物资产减值损失

九、油气资产减值损失
十、无形资产减值损失
十一、商誉减值损失
十二、其他
合计	28,458,592.53	2,343,397.17

项目	本期发生额	上期发生额
处置固定资产利得或损失		73,740.06
合计		73,740.06

项目	本期发生额	上期发生额	计入当期非经常性损益的金额
非流动资产处置利得合计
其中：固定资产处置利得
无形资产处置利得
债务重组利得
非货币性资产交换利得
接受捐赠
政府补助	1,558,331.78	106,105.00	1,558,331.78
违约金收入	132,091.00	320,000.00	132,091.00
其他（注）	16,995,555.98	166,438.35	16,995,555.98
合计	18,685,978.76	592,543.35	18,685,978.76

补助项目	本期发生金额	上期发生金额	与资产相关/与收益相关
稳岗补贴	992,148.00	106,105.00	与收益相关
西咸新区财政局对企业复工奖励	100,000.00		与收益相关

陕西省西咸新新区泾河管委会奖励资金	30,000.00		与收益相关
疫情稳增长奖补资金	15,600.00		与收益相关
西咸新区扶持民营经济加快发展政策奖励资金	200,000.00		与收益相关
稳增长扩投资促消费推动高质量发展奖补资金	50,000.00		与收益相关
个税手续费返还	169,383.78		与收益相关
培训补贴	1,200.00		与收益相关
合计	1,558,331.78	106,105.00

项目	本期发生额	上期发生额	计入当期非经常性损益的金额
非流动资产处置损失合计	5,830.45		5,830.45
其中：固定资产处置损失
无形资产处置损失
债务重组损失
非货币性资产交换损失
对外捐赠	3,350,000.00	380,000.00	3,350,000.00
其他（注）	23,968,981.50	314,749.98	23,968,981.50
合计	27,324,811.95	694,749.98	27,324,811.95

项目	本期发生额	上期发生额
当期所得税费用	137,423,727.21	70,965,835.96
递延所得税费用	-41,836,214.45	-8,602,035.26
合计	95,587,512.76	62,363,800.70

项目

本期发生额

利润总额	202,067,085.37
按法定/适用税率计算的所得税费用	30,310,062.81
子公司适用不同税率的影响	13,573,771.02
调整以前期间所得税的影响	362,479.41
非应税收入的影响
不可抵扣的成本、费用和损失的影响	7,979,581.34
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响	-1,684,419.60
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响	43,504,506.16
税法规定的额外可扣除费用	1,541,531.63
所得税费用	95,587,512.76

项目	本期发生额	上期发生额
利息收入	13,524,687.29	16,189,014.05
政府补助	1,394,642.10
企业间往来	29,911,402.97	42,957,592.78
营业外收入	396,029.79	662,704.14
合计	45,226,762.15	59,809,310.97

项目	本期发生额	上期发生额
费用支出	85,858,754.62	77,312,089.14
企业间往来	19,057,289.21	21,606,348.65
营业外支出	4,043,154.44	380,480.04
合计	108,959,198.27	99,298,917.83

项目	本期发生额	上期发生额
西藏国能矿业发展有限公司		70,500,000.00
陕西国能新材料有限公司		12,802,746.45
上海市静安区建设和管理委员会	90,370,800.00
合计	90,370,800.00	83,302,746.45

项目	本期发生额	上期发生额
上海北方企业（集团）有限公司		102,138,338.08
厦门达沃斯投资管理有限公司	52,425,029.73
上海舜杰投资发展有限公司	49,000,000.00
合计	101,425,029.73	102,138,338.08

补充资料	本期金额	上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润	106,479,572.61	106,525,150.21
加：资产减值准备	28,458,592.53	2,343,397.17
信用减值损失	31,350.37	1,661,094.67
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧	44,607,944.69	36,720,484.75
使用权资产摊销
无形资产摊销	6,925,152.26	6,893,977.74
长期待摊费用摊销	20,849,701.29	18,806,342.87
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－”号填列）		16,410,855.62
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）	5,830.45
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）

财务费用（收益以“－”号填列）	50,567,396.42	57,516,626.31
投资损失（收益以“－”号填列）	9,122,968.31	10,553,434.03
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）	-41,575,988.98	-8,445,873.62
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）	-156,161.64	-156,161.64
存货的减少（增加以“－”号填列）	-415,977,015.44	-1,206,180,801.68
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）	63,118,980.24	-432,919,948.27
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列）	902,079,127.28	1,754,941,792.95
其他
经营活动产生的现金流量净额	774,537,450.39	364,670,371.11
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额	1,290,059,107.35	1,562,080,911.21
减：现金的期初余额	1,562,080,911.21	363,125,514.53
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额	-272,021,803.86	1,198,955,396.68

项目	期末余额	期初余额
一、现金	1,290,059,107.35	1,562,080,911.21
其中：库存现金	365,198.58	218,112.21
可随时用于支付的银行存款	1,209,693,907.77	1,522,862,798.00
可随时用于支付的其他货币资金	80,000,001.00	39,000,001.00
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资

三、期末现金及现金等价物余额	1,290,059,107.35	1,562,080,911.21
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物

项目	期末账面价值	受限原因
货币资金	787,400.00	农民工工资保证金保函
应收票据
存货	7,147,753,564.15	广富林2-6号地块商品住宅二期、泉州B-1地块、C-3-2地块土地使用权，西安标牌市场及周边棚户区改造建设项目土地及在建房产抵押借款
固定资产	309,711,621.93	北方大厦21-23楼、中兴路1738号房屋抵押借款
无形资产	69,926,906.00	中兴路1738号土地使用权抵押借款
投资性房地产	23,548,389.44	北方大厦1-20楼抵押借款
合计	7,551,727,881.52	/

84、 政府补助

(1). 政府补助基本情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

种类	金额	列报项目	计入当期损益的金额
稳岗补贴	992,148.00	营业外收入	992,148.00
个税手续费返还	169,383.78	营业外收入	169,383.78
培训补贴	1,200.00	营业外收入	1,200.00
西咸新区财政局对企业复工奖励	100,000.00	营业外收入	100,000.00
陕西省西咸新新区泾河管委会奖励资金	30,000.00	营业外收入	30,000.00
疫情稳增长奖补资金	15,600.00	营业外收入	15,600.00
西咸新区扶持民营经济加快发展政策奖励资金	200,000.00	营业外收入	200,000.00
稳增长扩投资促消费推动高质量发展奖补资金	50,000.00	营业外收入	50,000.00

5、 其他原因的合并范围变动

说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：

□适用 √不适用

6、 其他

□适用 √不适用

九、 在其他主体中的权益

1、 在子公司中的权益

(1). 企业集团的构成

√适用 □不适用

子公司 名称	主要经营地	注册地	业务性质	持股比例(%)		取得 方式
				直接	间接
上海北方城市发展投资有限公司	上海市	上海市天目中路380号801-11室	房地产开发、经营，物业管理	100		设立或投资
上海和田城市建设开发公司	上海市	天目中路380号2101-04室	房地产开发，经营，委托销售，旧区改造，城市规划咨询服务，经济信息服务，建筑装潢材料，日用百货，五金交电。		100	设立或投资
上海国投置业有限公司	上海市	天目中路380号2302室	房地产开发、经营，物业管理		100	设立或投资
上海越秀置业有限公司	上海市	上海市静安区天目中路380号801-16室	房地产开发、经营，物业管理		70	设立或投资
上海地产北方建设有限公司	上海市	天目中路380号2301-03室	房地产开发、经营，物业管理		100	设立或投资
上海北方广富林置业有限公司	上海市	上海市松江区文汇路1128号501室	房地产开发、经营，物业管理		100	设立或投资
泉州市上实置业有限公司	泉州市	泉州市丰泽区东海街道泉海路53号	房地产开发、经营，物业管理		100	同一控制合并

西安和润置业有限公司	西安市	西安市莲湖区北关正街29号	房地产开发、销售；物业管理		51	非同一控制合并
陕西国能锂业有限公司	咸阳市	咸阳市泾阳县泾干大街东段花园酒店一层139室	锂及锂产品的技术研发、加工、销售，房地产开发		100	非同一控制合并
陕西春秋庄园农业科技有限公司	西安市	西咸新区泾河新城静安国际万国荟	葡萄的种植、葡萄酒的研发		100	非同一控制合并
陕西世贸之都建设开发有限公司	西咸新区	西咸新区泾河新城产业孵化中心4号楼3层	房地产的开发与销售		100	非同一控制合并
陕西世贸新都建设开发有限公司	西咸新区	西咸新区泾河新城泾河大道中段产业孵化中心2号楼第3层306室	房地产的开发与销售		100	设立或投资
陕西世贸馨城建设开发有限公司	西咸新区	西咸新区泾河新城崇文塔景区（一期）2号楼2层第207室	房地产的开发与销售		100	设立或投资
陕西世贸铭城建设开发有限公司	西咸新区	西咸新区泾河新城崇文塔景区（一期）2号楼2层第207室	房地产的开发与销售		100	设立或投资
上海藏投酒店有限公司	上海市	上海市静安区中兴路1738号	住宿业	100		同一控制合并

对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：

无

确定公司是代理人还是委托人的依据：

无

其他说明：

无

(2). 重要的非全资子公司

√适用 □不适用

单位:元币种:人民币

子公司名称	少数股东持股 比例	本期归属于少数股东的损益	本期向少数股东宣告分派的股利	期末少数股东权益余额
上海越秀置业有限公司	30.00	75,786.30		5,155,525.40
西安和润置业有限公司	49.00	-4,822,872.64		-15,186,012.61

(3). 重要非全资子公司的主要财务信息

√适用 □不适用

单位:元币种:人民币

子公司名称	期末余额						期初余额
	流动资产	非流动资产	资产合计	流动负债	非流动负债	负债合计	流动资产	非流动资产	资产合计	流动负债	非流动负债	负债合计
上海越秀置业有限公司	17,492,752.53		17,492,752.53	307,667.86		307,667.86	17,176,012.60		17,176,012.60	243,548.93		243,548.93
西安和润置业有限公司	2,955,379,769.03	10,397,225.46	2,965,776,994.49	1,955,652,753.81	1,061,846,116.14	3,017,498,869.95	2,324,406,861.87	9,300,659.45	2,333,707,521.32	1,874,003,466.23	501,583,333.33	2,375,586,799.56

子公司名称	本期发生额				上期发生额
	营业收入	净利润	综合收益总额	经营活动现金流量	营业收入	净利润	综合收益总额	经营活动现金流量
上海越秀置业有限公司	885,307.20	252,621.00	252,621.00	73,128.79	1,197,886.47	550,139.01	550,139.01	134,830.52
西安和润置业有限公司	37,357.80	-9,842,597.22	-9,842,597.22	-548,814,953.83		-28,933.50	-28,933.50	-377,830,674.89

(4). 使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制

□适用 √不适用

(5). 向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易

□适用 √不适用

3、 在合营企业或联营企业中的权益

√适用 □不适用

(1). 重要的合营企业或联营企业

√适用 □不适用

单位:元币种:人民币

合营企业或联营企业名称	主要经营地	注册地	业务性质	持股比例(%)		对合营企业或联营企业投资的会计处理方法
				直接	间接
西藏国能矿业发展有限公司	西藏	阿里地区日土县国土局院内	硼矿及其伴生矿	41.00		权益法

	期末余额/本期发生额		期初余额/上期发生额
	西藏国能矿业发展有限公司		西藏国能矿业发展有限公司
流动资产	118,013,196.06		89,227,319.43
非流动资产	756,475,387.20		716,332,865.78
资产合计	874,488,583.26		805,560,185.21
流动负债	990,956,438.35		884,002,801.94
非流动负债	800,000.00		800,000.00
负债合计	991,756,438.35		884,802,801.94

少数股东权益
归属于母公司股东权益	-117,267,855.09		-79,242,616.73
按持股比例计算的净资产份额	-48,079,820.59		-32,489,472.86
调整事项	172,598,479.12		172,598,479.12
--商誉
--内部交易未实现利润	-7,634,157.50		-7,634,157.50
--其他	180,232,636.62		180,232,636.62
对联营企业权益投资的账面价值	124,518,658.53		140,109,006.26
存在公开报价的联营企业权益投资的公允价值
营业收入
净利润	-38,025,238.36		-46,876,416.86
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额	-38,025,238.36		-46,876,416.86
本年度收到的来自联营企业的股利

	期末余额/本期发生额	期初余额/上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润
--其他综合收益
--综合收益总额
联营企业：
投资账面价值合计	58,349,857.02	58,536,724.18
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润	-3,718,099.72	-5,479,632.71
--其他综合收益
--综合收益总额	-3,718,099.72	-5,479,632.71

(6). 合营企业或联营企业发生的超额亏损

√适用 □不适用

单位:元币种:人民币

合营企业或联营企业名称	累积未确认前期累计的损失	本期未确认的损失 （或本期分享的净利润）	本期末累积未确认的损失
陕西国能新材料有限公司	-19,105,892.61	-10,268,511.30	-29,374,403.91
赛特（上海）商业管理有限公司	-4,033,422.37	-324,495.74	-4,357,918.11

项目	期末公允价值
	第一层次公允价值计量	第二层次公允价值计量	第三层次公允价值计量	合计
一、持续的公允价值计量
（一）交易性金融资产
1.以公允价值计量且变动计入当期损益的金融资产

（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（3）衍生金融资产
2.指定以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）其他债权投资
（三）其他权益工具投资			138,207,320.68	138,207,320.68
（四）投资性房地产
1.出租用的土地使用权
2.出租的建筑物
3.持有并准备增值后转让的土地使用权
（五）生物资产
1.消耗性生物资产
2.生产性生物资产
持续以公允价值计量的资产总额			138,207,320.68	138,207,320.68
（六）交易性金融负债
1.以公允价值计量且变动计入当期损益的金融负债
其中：发行的交易性债券
衍生金融负债
其他
2.指定为以公允价值计量且变动计入当期损益的金融负债
持续以公允价值计量的负债总额
二、非持续的公允价值计量
（一）持有待售资产
非持续以公允价值计量的资产总额
非持续以公允价值计量的负债总额

3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

√适用 □不适用

第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。

4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

√适用 □不适用

第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量整体而言具有重要意义的输入值所属的最低层次决定。

项目	期末公允价值	估值技术	不可观察输入值	范围区间（加权平均值）
其他权益工具投资	138,207,320.68	净资产法	净资产法被投资公司的净资产公允价值	不适用
		上市公司比较法	流动性折价	19.23%

项目	上年年末余额	转入第三层次	转出第三层次	当期利得或损失总额		购买、发行、出售和结算				期末余额	对于在报告期末持有的资产，计入损益的当期未实现利得或变动
				计入损益	计入其他综合收益	购买	发行	出售	结算
◆其他权益工具投资	130,411,508.71				7,795,811.97					138,207,320.68
合计	130,411,508.71				7,795,811.97					138,207,320.68

6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政

策

□适用 √不适用

7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因

□适用 √不适用

8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况

□适用 √不适用

9、 其他

□适用 √不适用

十二、 关联方及关联交易

1、 本企业的母公司情况

√适用 □不适用

单位：万元币种：人民币

母公司名称	注册地	业务性质	注册资本	母公司对本企业的持股比例(%)	母公司对本企业的表决权比例(%)
上海市静安区国有资产监督管理委员会	海防路421号3号楼	机关法人		47.78	47.78

合营或联营企业名称	与本企业关系
西藏国能矿业发展有限公司	联营企业
西藏旺盛投资有限公司	联营企业
陕西国能新材料有限公司	联营企业

上海闸北北方小额贷款股份有限公司	联营企业
赛特（上海）商业管理有限公司	联营企业

其他关联方名称	其他关联方与本企业关系
上海北方企业（集团）有限公司	集团统一法定代表人
上海北方物业管理有限公司	北方集团控制的企业
上海海爽实业发展有限公司	孙公司对其投资20%
上海和诚房地产有限公司	孙公司对其投资20%
上海和泰花园物业管理公司	北方集团控制的企业
上海和田城市建设开发公司职工技术协会	北方集团控制的企业
上海市和田地区深化治理办公室	北方集团控制的企业
上海新和田投资发展有限公司	北方集团控制的企业
上海星舜置业有限公司	公司董事陈卫东兼任上海星舜置业有限公司董事
金昌北方国能锂业有限公司	联营企业的全资子公司
陈卫东	公司董事
王信菁	公司董事
王柏东	公司高管
吴素芬	监事

关联方	关联交易内容	本期发生额	上期发生额
上海北方物业管理有限公司	物业管理	1,624,166.00	1,778,823.80
上海北方企业（集团）有限公司	动迁房源款		15,240,640.00

关联方	关联交易内容	本期发生额	上期发生额
王信菁	房屋销售	7,464,686.67
陈卫东	房屋销售	6,285,714.29
上海星舜置业有限公司	劳务服务费	78,950.00
王柏东	房屋销售		3,107,547.61

金昌北方国能锂业有限公司

车辆处置

100,000.00

承租方名称	租赁资产种类	本期确认的租赁收入	上期确认的租赁收入
上海闸北北方小额贷款股份有限公司	房产	183,480.00	174,742.80

被担保方	担保金额	担保起始日	担保到期日	担保是否已经履行完毕
泉州市上市置业有限公司	471,455,000.00	2022/4/30	2024/4/29	否
上海北方广富林置业有限公司	286,922,000.00	2023/3/2	2025/3/1	否
上海北方广富林置业有限公司	819,778,000.00	2023/3/2	2025/3/1	否
上海国投置业有限公司	599,968,350.00	2025/5/26	2027/5/25	否

□适用 √不适用

(5). 关联方资金拆借

√适用 □不适用

单位：元币种：人民币

关联方	拆借金额	起始日	到期日	说明
拆入
上海北方企业（集团）有限公司	249,203,111.92	2013/1/23	实际还款日	4.90%

项目	本期发生额	上期发生额
关键管理人员报酬	640.23	756.78

项目名称	关联方	期末余额		期初余额
		账面余额	坏账准备	账面余额	坏账准备
其他应收款
	上海和泰花园物业管理公司	1,461,830.87	1,461,830.87	1,461,830.87	1,461,830.87
	上海海爽实业发展有限公司	800,000.00	800,000.00	800,000.00	800,000.00
	上海和田城市建设开发公司职工技术协会	12,200.00	12,200.00	12,200.00	12,200.00
	吴素芬	26,274.50	262.75	65,188.50	1,064.63

项目名称	关联方	期末账面余额	期初账面余额
应付账款

	上海北方物业管理有限公司	8,231,206.50	5,394,584.10
其他应付款
	上海北方企业（集团）有限公司	394,889,528.91	382,398,500.56
	上海星舜置业有限公司	2,457,222.00	2,536,172.00
	上海和诚房地产有限公司	2,000,000.00	2,000,000.00
	上海新和田投资发展有限公司	370,232.00	370,232.00
	上海北方物业管理有限公司	299,242.60	279,781.60
	上海市和田地区深化治理办公室	125,600.00	125,600.00
	上海闸北北方小额贷款股份有限公司	38,956.00	38,956.00
预收账款
	王信菁		7,837,921.00

（1） 截至2020年12月31日，公司无已签订的尚未履行或尚未完全履行的对外投资合同及有关财务支出。

（2） 截至2020年12月31日，公司无已签订的正在或准备履行的大额发包合同及财务影响。

（3） 截至2020年12月31日，公司无已签订的正在或准备履行的租赁合同及财务影响。

（4） 截至2020年12月31日，公司无已签订的正在或准备履行的并购协议。

（5） 截至2020年12月31日，公司无已签订的正在或准备履行的重组计划。

（6） 其他重大财务承诺事项

抵押资产情况

资产名称	账面科目	账面价值	抵押日期	抵押物	借款银行	借款额度	借款金额	合同编号	产权证编号
						（万元）	（万元）
北方大厦	固定资产	3,614,241.52	2012.3.22至2022.3.11	天目中路380号	宁波银行长宁支行	19,000.00	10,050.00	07009DY0120076	沪房地闸字（2009）第000857号
	投资性房地产	23,548,389.44	2017.10.27至2032.9.20					07000DY2017B616
广富林2-6号地块商品住宅二期项目土地使用权	存货	3,042,839,988.91	2018.3.2至2023.3.1	广富林2-6号地块商品住宅二期项目土地使用权	浦发银行闸北支行	31,000.00	25,413.00	“广富林2-6号地块商品住宅二期”银团贷款合同	沪房地松字（2010）第034622号
					农商银行闸北支行	24,000.00	19,675.00
					农业银行广延路支行	80,000.00	65,582.00
中兴路1738号全幢房产及土地	固定资产	306,097,380.41	2020.6.24至2035.6.23	上海市静安区中兴路1738号全幢房产及土地	中国工商银行股份有限公司	48,000.00	46,017.00	抵押合同09202000002201	沪房地静字（2016）第021443号
	无形资产	69,926,906.00
B-1地块、C-3-2地块土地使用权	存货	1,273,609,353.43	2019.4.30至2022.3.25	B-1地块、C-3-2地块土地使用权	浦发银行泉州分行	126,907.00	47,145.50	ZD1761201900000004	泉国用（2010）第200476号（B-1地块）、泉国用（2010）第200477号（C-3-2地块）
标牌市场及周边棚户区改造建设项目土地及在建房产	存货	2,831,304,221.81	2020.1.8至2024.12.31	标牌市场及周边棚户区改造建设项目土地及在建房产	交通银行股份有限公司西安甜水井街支行	220,000.00	122,540.00	08200101-1	陕（2019）西安市不动产权第0024828号；陕（2019）西安市不动产权第0023357号
			2020.5.21至2025.5.21					08200521-1

2012年11月28日，上海市第二中级人民法院对本案进行终审判决，判决北方城投与谢玉林解除所签订的《上海市商品房预售合同》，同时返还谢玉林房款17,897,002.00元并赔偿其损失49,000,000.00元。终审判决后，谢玉林仍不服上述判决，向检察机关提出申诉。2013年6月25日，上海市人民检察院作出沪检民抗（2013）29号民事抗诉书，以原判决认定的基本事实缺乏证据证明且适用法律确有错误为由向上海市高级人民法院对本案提出抗诉。2013年9月26日上海市第二中级人民法院对本案进行了终审判决，北方城投应返还谢玉林房款17,897,002.00元；赔偿谢玉林不能履行合同损失77,822,998.00元；赔偿谢玉林办理权证及装修等直接损失1,832,723.13元；就前述几项支付的款项按同期银行存款利率支付利息（自2010年1月20日起至实际支付日止）；并承担一审案件受理费501,690.20元及房屋价值评估费119,250.00元，二审案件受理费501,690.20元。该判决生效后，闸北法院以（2013）闸执字第2494号立案执行，案件已执行完毕。2017年12月12日，谢玉林以利息部分未执行完毕为由，向静安区人民法院再次申请执行延迟履行期间的利息，执行金额为3,937,697.67元；2017年12月14日，静安区人民法院作出（2017）沪0106执8960号执行裁定书，裁定冻结北方城投相应金额财产，同年12月22日，静安法院将上述款项扣划至法院账户，北方城投对上述行为，向上海市第二中级人民法院提出复议申请。2018年3月20日，上海市第二中级人民法院作出（2018）沪02执复44号执行裁定书，驳回北方城投的复议申请。2013年10月12日，北方城投接到上海市闸北区人民法院（2013）闸民三（民）初字第2516号应诉通知书，受理了谢玉林诉北方城投赔偿上述房屋使用收益（租金）损失共计人民币3,397.50万元。2014年4月22日，上海市闸北区人民法院作出（2013）闸民三（民）初字第2516号民事判决书，驳回原告谢玉林诉讼请求，案件受理费211,675.00元、评估费40,540.00元，由原告谢玉林承担。上诉人谢玉林不服上海市闸北区人民法院作出（2013）闸民三（民）初字第2516号民事判决书，向上海市第二中级人民法院提起上诉。2014年7月23日上海市第二中级人民法院作出（2014）沪二中民二（民）终字第1018号民事判决书，驳回上诉，维持原判，二审案件受理费211,675.00元，由原告谢玉林承担。2014年8月19日，北方城投接到上海市高级人民法院（2014）沪高民一（民）申字第1192号应诉通知书，由上海市高级人民法院立案再审，经过上海市高级人民法院再审立案审查，再审请求被驳回。

由于永盛苑楼盘为北方城投公司在借壳雅砻上市资产重组前开发建设的项目，该项目的损益已结转入北方城投公司的净资产注入了上市公司，为确保上市公司及全体股东的利益，闸北区国资委（现静安区国资委）承诺如因永盛苑房屋质量问题导致北方城投发生赔付义务，由闸北区国资委（现静安区国资委）承担。

（2）2020年7月，陕西世贸之都建设开发有限公司（以下简称“世贸之都”）与赛特（上海）商业投资管理有限公司（以下简称“赛特商业”）就所签署的《委托经营管理合同》履行相关事宜产生争议，赛特商业因此向上海国际经济贸易仲裁委员会申请仲裁。2021年4月，世贸之都收到上海国际经济贸易仲裁委员会《裁决书》（（2021）沪贸仲裁字第0362号），仲裁庭依据本案合同的约定及相关法律规定，对本案进行终局裁决，判决世贸之都与赛特商业于2017年7月签署的《委托经营管理合同》自裁决作出之日起解除；世贸之都向赛特商业支付违约金人民币2,100万元；仲裁费总计人民币371,550元，由赛特商业承担30%，即人民币111,465元，由世贸之都承担70%，即人民币260,085元。鉴于赛特商业已全额预缴仲裁费，故世贸之都应向赛特商业支付人民币260,085元。

(2). 公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：

□适用 √不适用

3、 其他

□适用 √不适用

十五、 资产负债表日后事项

1、 重要的非调整事项

□适用 √不适用

2、 利润分配情况

√适用 □不适用

单位：元币种：人民币

拟分配的利润或股利	8,196,607.44
经审议批准宣告发放的利润或股利	8,196,607.44

6、 分部信息

(1). 报告分部的确定依据与会计政策

□适用 √不适用

(2). 报告分部的财务信息

□适用 √不适用

(3). 公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因

□适用 √不适用

(4). 其他说明

□适用 √不适用

7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项

□适用 √不适用

8、 其他

√适用 □不适用

1、西藏城投的联营企业西藏国能矿业发展有限公司原持有的结则茶卡采矿权证5425000710012，龙木错采矿权证5425000710014，有效期至2012年6月，已于2012年向当地国土资源局申请延期。2021年4月2日，结则茶卡采矿权证完成延期手续，采矿证号C5400002021046220151719，有效期至2031年4月2日。截止报告日，龙木错采矿权证仍在办理中。

2、西藏城投的联营企业西藏国能矿业发展有限公司2017年7月国能矿业收到阿里地区林业局《责令停工通知书》，2017年8月收到阿里地区环保局《责令改正违法行为决定书》，根据以上文件的要求，目前龙木错建设处于在建（停工）状态。

3、孙公司西安和润置业有限公司于2015年11月与西藏城市发展投资股份有限公司、上海舜杰投资发展有限公司、上海沪总企业发展有限公司签订的《产权交易合同》补充协议约定，动迁回搬面积超过8万平方米或动迁货币补偿（扣除居民超面积款）超过3.3亿元的部分由上海舜杰承担。截止2019年末，动迁货币补偿已超过合同约定。根据西藏城投与上海舜杰签订的《备忘录》，待项目征收成本与土地成本确定后，双方再就征收成本的超支事宜依据实际情况，另行协商。

4、子公司上海北方城市发展投资有限公司与上海舜杰投资发展有限公司签订《股权质押担保合同》，上海舜杰将其持有的西安和润的31%股权（合计1,550万元）质押给北方城投，双方已于2019年11月1日办妥股权出质登记手续。

5、自2020年初以来，新型冠状病毒肺炎疫情在我国以及其他国家和地区传播，对本公司的房地产、酒店、商业等业务造成了一定的暂时性影响，影响程度取决于疫情防控的进展情况、持续时间以及各地防控政策的实施情况。本公司将持续密切关注疫情的发展情况，积极应对及评估其对财务状况、经营成果等方面的影响。截止本报告日，该项工作尚在进行中。

十七、 母公司财务报表主要项目注释

1、 应收账款

(1). 按账龄披露

√适用 □不适用

单位：元币种：人民币

账龄	期末账面余额
1年以内
其中：1年以内分项
	5,656,263.86
1年以内小计	5,656,263.86
1至2年	40,157,102.63
2至3年	79,707,939.63
3年以上
3至4年
4至5年
5年以上
合计	125,521,306.12

类别	期末余额					期初余额
	账面余额		坏账准备		账面 价值	账面余额		坏账准备		账面 价值
	金额	比例(%)	金额	计提比例(%)		金额	比例(%)	金额	计提比例(%)
按单项计提坏账准备
其中：
按组合计提坏账准备	125,521,306.12	100.00			125,521,306.12	119,865,042.26	100.00			119,865,042.26
其中：
关联方组合	125,521,306.12	100.00			125,521,306.12	119,865,042.26	100.00			119,865,042.26
合计	125,521,306.12	100.00			125,521,306.12	119,865,042.26	100.00			119,865,042.26

名称

期末余额

	应收账款	坏账准备	计提比例（%）
陕西世贸之都建设开发有限公司	125,521,306.12
合计	125,521,306.12

单位名称	期末余额
	应收账款	占应收账款合计数的比例(%)	坏账准备
陕西世贸之都建设开发有限公司	125,521,306.12	100.00
合计	125,521,306.12	100.00

项目	期末余额	期初余额
应收利息
应收股利	172,852,972.63	172,852,972.63
其他应收款	4,284,407,653.75	4,357,516,063.41
合计	4,457,260,626.38	4,530,369,036.04

项目(或被投资单位)	期末余额	期初余额
上海北方城市发展投资有限公司	172,852,972.63	172,852,972.63
合计	172,852,972.63	172,852,972.63

项目(或被投资单位)	期末余额	账龄	未收回的原因	是否发生减值及其判断依据
上海北方城市发展投资有限公司	172,852,972.63	2-3年		否
合计	172,852,972.63	/	/	/

其他应收款

(1). 按账龄披露

√适用 □不适用

单位：元币种：人民币

账龄	期末账面余额
1年以内
其中：1年以内分项
	4,284,398,399.88
1年以内小计	4,284,398,399.88
1至2年	10,318.50
2至3年
3年以上
3至4年
4至5年
5年以上	257,000.00
合计	4,284,665,718.38

款项性质	期末账面余额	期初账面余额
往来款及借款	4,284,336,829.88	4,357,476,713.66
其他	328,888.50	297,474.50
合计	4,284,665,718.38	4,357,774,188.16

坏账准备	第一阶段	第二阶段	第三阶段	合计
	未来12个月预期信用损失	整个存续期预期信用损失(未发生信用减值)	整个存续期预期信用损失(已发生信用减值)
2020年1月1日余额	258,124.75			258,124.75
2020年1月1日余额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提	3,806.88			3,806.88
本期转回	3,800.00			3,800.00
本期转销
本期核销
其他变动
2020年12月31日余额	258,131.63			258,131.63

对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用 √不适用

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用 √不适用

(4). 坏账准备的情况

□适用 □不适用

单位：元币种：人民币

类别	期初余额	本期变动金额				期末余额
		计提	收回或转回	转销或核销	其他变动
信用风险特征组合	258,124.75	3,806.88	3,800.00			258,131.63
合计	258,124.75	3,806.88	3,800.00			258,131.63

单位名称	款项的性质	期末余额	账龄	占其他应收款期末余额合计数的比例(%)	坏账准备 期末余额
上海北方城市发展投资有限公司	往来款及借款	2,242,491,610.57	1年以内	52.33
上海国投置业有限公司	往来款及借款	1,826,483,171.25	1年以内	42.63
陕西世贸馨城建设开发有限公司	往来款及借款	78,145,352.00	1年以内	1.82
陕西世贸铭城建设开发有限公司	往来款及借款	137,037,507.50	1年以内	3.20
西藏鑫辉商贸有限公司	其他	250,000.00	5年以上	0.01	250,000.00
合计	/	4,284,407,641.32	/	99.99	250,000.00

(8). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款

□适用 √不适用

(9). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

3、 长期股权投资

√适用 □不适用

单位：元币种：人民币

项目	期末余额			期初余额
	账面余额	减值准备	账面价值	账面余额	减值准备	账面价值
对子公司投资	2,744,111,070.92		2,744,111,070.92	2,744,111,070.92		2,744,111,070.92
对联营、合营企业投资	142,000,171.52	7,307,315.00	134,692,856.52	158,028,327.86	7,307,315.00	150,721,012.86
合计	2,886,111,242.44	7,307,315.00	2,878,803,927.44	2,902,139,398.78	7,307,315.00	2,894,832,083.78

被投资单位	期初余额	本期增加	本期减少	期末余额	本期计提减值准备	减值准备期末余额
上海北方城市发展投资有限公司	2,289,185,989.67			2,289,185,989.67
上海藏投酒店有限公司	454,925,081.25			454,925,081.25
合计	2,744,111,070.92			2,744,111,070.92

投资 单位	期初 余额	本期增减变动								期末 余额	减值准备期末余额
		追加投资	减少投资	权益法下确认的投资损益	其他综合收益调整	其他权益变动	宣告发放现金股利或利润	计提减值准备	其他
一、合营企业

小计
二、联营企业
西藏国能矿业发展有限公司	140,109,006.26			-15,590,347.73						124,518,658.53
西藏旺盛投资有限公司	10,612,006.60			-437,808.61						10,174,197.99
陕西国能新材料有限公司	7,307,315.00									7,307,315.00	7,307,315.00
赛特（上海）商业管理有限公司
小计	158,028,327.86			-16,028,156.34						142,000,171.52	7,307,315.00
合计	158,028,327.86			-16,028,156.34						142,000,171.52	7,307,315.00

项目	本期发生额		上期发生额
	收入	成本	收入	成本
主营业务	62,215,965.62	7,872,086.58	72,954,989.65	40,075,729.80
其他业务
合计	62,215,965.62	7,872,086.58	72,954,989.65	40,075,729.80

(2). 合同产生的收入的情况

□适用 √不适用

(3). 履约义务的说明

□适用 √不适用

(4). 分摊至剩余履约义务的说明

□适用 √不适用

其他说明：

无

5、 投资收益

√适用 □不适用

单位：元币种：人民币

项目	本期发生额	上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益
权益法核算的长期股权投资收益	-16,028,156.34	-22,147,547.26
处置长期股权投资产生的投资收益
交易性金融资产在持有期间的投资收益
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入
债权投资在持有期间取得的利息收入
其他债权投资在持有期间取得的利息收入
处置交易性金融资产取得的投资收益
处置其他权益工具投资取得的投资收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
委贷收益		1,163,600.61
合计	-16,028,156.34	-20,983,946.65

项目	金额	说明
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）	1,558,331.78
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益	414,246.58
除上述各项之外的其他营业外收入和支出	-10,197,164.97
其他符合非经常性损益定义的损益项目	-57,185.97
所得税影响额	-3,652,547.30
少数股东权益影响额	1,409,226.60
合计	-10,525,093.28

报告期利润	加权平均净资产收益率（%）	每股收益
		基本每股收益	稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润	3.15	0.14	0.14
扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润	3.43	0.15	0.15

第十二节 备查文件目录

备查文件目录	载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表
备查文件目录	载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件
备查文件目录

董事长：朱贤麟董事会批准报送日期：2021年4月22日

修订信息

□适用 √不适用