京能置业股份有限公司 2012 年年度报告
京能置业股份有限公司
2012 年年度报告
京能置业股份有限公司 2012 年年度报告
重要提示
一、 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报
告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗
漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 国富浩华会计师事务所为本公司出具了标准无保留意见的审计
报告。
四、 公司负责人徐京付、主管会计工作负责人姜爱芸及会计机构负
责人高京兰声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案：根
据公司实际经营情况及 2013 年业务发展计划，公司拟进行现金利润
分配，以公司总股本 45288 万股为基数，向全体股东每 10 股派现 0.50
元（含税），剩余未分配利润将结转至下一年。公司 2012 年度不进行
公积金转增股本。
六、 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公
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司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否
京能置业股份有限公司 2012 年年度报告
目 录
第一节 释义及重大风险提示 ..................................................................5
第二节 公司简介 ......................................................................................6
第三节 会计数据和财务指标摘要 ..........................................................8
第四节 董事会报告 ................................................................................10
第五节 重要事项 ....................................................................................18
第六节 股份变动及股东情况 ................................................................23
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ................................27
第八节 公司治理 ....................................................................................33
第九节 内部控制 ....................................................................................36
第十节 财务会计报告 ............................................................................37
第十一节 备查文件目录 ......................................................................102
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第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
公司、本公司、京能置业 指 京能置业股份有限公司
京能集团 指 北京能源投资（集团）有限公司
京能财务 指 京能集团财务有限公司
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
二、 重大风险提示：
公司已在本报告中详细描述存在的风险，请查阅“第四节董事会报告”中董
事会关于公司未来发展的讨论与分析中关于“可能面对的风险因素及对策”部分
的内容。
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第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 京能置业股份有限公司
公司的中文名称简称 京能置业
公司的外文名称 BEIH-PROPERTY CO.,LTD
公司的外文名称缩写 BEIH-ZY
公司的法定代表人 徐京付
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 朱兆梅 王凤华
北京市海淀区彩和坊路 8 号 北京市海淀区彩和坊路 8 号
联系地址
天创科技大厦 12 层西侧 天创科技大厦 12 层西侧
电话 010-62698639 010-62698709
传真 010-62698709 010-62698709
电子信箱 JNZY@BEIH-ZY.COM JNZY@BEIH-ZY.COM
三、 基本情况简介
北京市西城区复兴门南大街 2 号甲天银大
公司注册地址
厦 A 西八层
公司注册地址的邮政编码
北京市海淀区彩和坊路 8 号天创科技大厦
公司办公地址
12 层西侧
公司办公地址的邮政编码
公司网址 WWW.BEIH-ZY.COM
电子信箱 JNZY@BEIH-ZY.COM
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 中国证券报、上海证券报
登载年度报告的中国证监会指定网站的网
www.sse.com.cn
址
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 京能置业 600791 天创置业
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六、 公司报告期内注册变更情况
(一) 基本情况
公司报告期内注册情况未变更。
(二)公司首次注册情况的相关查询索引
公司首次注册情况详见 2011 年年度报告公司基本情况。
(三)公司上市以来，主营业务的变化情况
公司于 1997 年 1 月 30 日上市，主要经营日用百货、针纺织品、服装鞋帽、金
银首饰、机电产品、民族商品、汽车贸易、住宿、餐饮、娱乐服务、进出口业务、
装饰装潢等。 2001 年 7 月，公司进行了重大资产置换，置换后, 公司主营业务变更
为房地产开发与经营。
(四)公司上市以来,历次控股股东的变更情况
公司上市时第一大股东为贵州省国有资产管理局，持股比例为 37.62%。公司第
一大股东后续变更情况如下：1997 年，第一次变更为海通证券有限责任公司，持股
比例 26.26%；1999 年，第二次变更为北京市天创房地产开发公司，持股比例为
29.59%；2005 年，第三次变更为北京能源投资(集团)有限公司，当时的持股比例为
42.46%，2007 年实施了定向增发后控股股东持股比例为 45.26%。
七、 其他有关资料
名称 国富浩华会计师事务所
北京市海淀区西四环中路
办公地址
公司聘请的会计师事务所名称（境内） 16 号院 2 号楼 4 层
李振洁
签字会计师姓名
洪涛
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上
主要会计数据 2012 年 2011 年 年同期增 2010 年
减(%)
营业收入 1,078,363,437.30 1,822,870,012.50 -40.84 1,064,191,984.52
归属于上市公司股东
165,345,849.08 200,136,982.41 -17.38 125,007,517.53
的净利润
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 165,395,694.13 201,610,788.81 -17.96 125,028,313.60
的净利润
经营活动产生的现金
-768,749,503.49 10,736,697.27 不适用 1,093,874,761.15
流量净额
本期末比
上年同期
2012 年末 2011 年末 2010 年末
末增减
(%)
归属于上市公司股东
1,239,173,211.56 1,120,160,230.07 10.62 945,411,527.66
的净资产
总资产 4,929,700,225.78 4,663,140,119.21 5.72 4,916,136,588.46
(二) 主要财务数据
本期比上年
主要财务指标 2012 年 2011 年 2010 年
同期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.37 0.44 -15.91 0.28
稀释每股收益（元／股） 0.37 0.45 -17.78 0.28
扣除非经常性损益后的
0.37 0.45 -17.78 0.28
基本每股收益（元／股）
加权平均净资产收益率 减少 5.55 个
13.88 19.43 14.12
（%） 百分点
扣除非经常性损益后的
减少 5.67 个
加权平均净资产收益率 13.89 19.56 14.12
百分点
（%）
二、 非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
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非经常性损益项目 2012 年金额 2011 年金额 2010 年金额
非流动资产处置损
-27,864.57 596,000.00
益
除上述各项之外的
其他营业外收入和 -67,991.72 -1,658,475.07 -585,464.66
支出
少数股东权益影响
19,867.50 152,963.07 12,762.06
额
所得税影响额 26,143.74 31,705.60 -2,501.36
合计 -49,845.05 -1,473,806.40 20,796.04
三、 采用公允价值计量的项目
单位:元 币种:人民币
对当期利润的
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
影响金额
可供出售金融
9,757,440.00 10,333,400.00 575,960.00
资产
合计 9,757,440.00 10,333,400.00 575,960.00
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第四节 董事会报告
一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2012 年，国家继续坚持房地产调控方向，面对调控政策以及复杂的经济环境，
公司董事会及经营层深入贯彻落实科学发展观，以市场为导向，以科学决策和提高
经济效益为中心，在全体员工的共同努力下较好地完成了公司的各项任务。报告期
内，实现利润总额 3.57 亿元，净利润 2.67 亿元（含少数股东权益），实现净资产收
益率 13.88%，以优良的业绩回报了股东。
在融资方面，期内公司积极拓展融资渠道，通过融资租赁、委托贷款、抵押贷
款等多种融资方式获取资金，为项目开发提供了资金保障。
在土地储备方面，期内大连京能阳光房地产开发有限公司竞得了大连市旅顺口
区的\"大旅（2012）7 至 9 号\"三宗地块的国有建设用地使用权。在项目开发方面，
公司开发区域已扩展至呼市、银川、天津和大连。
(一) 主营业务分析
1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
变 动 比 例 变动原因
科目 本期数 上年同期数
（%）
可结转商品
营业收入 1,078,363,437.30 1,822,870,012.50 -40.84
减少所致
可结转商品
营业成本 479,767,009.85 1,135,030,024.82 -57.73
减少所致
销售减少所
销售费用 14,057,180.30 28,067,020.39 -49.92
致
管理费用 19,260,467.47 20,249,835.22 -4.89
借款费用化
财务费用 5,538,726.01 8,057,020.75 -31.26
减少
经营活动产生的 销售减少所
-768,749,503.49 10,736,697.27 不适用
现金流量净额 致
投资活动产生的 对外投资增
-2,358,739.00 -1,477,462.97 59.65
现金流量净额 加
筹资活动产生的 满足资金需
478,364,566.17 -172,293,488.83 不适用
现金流量净额 求增加筹资
2、 收入：收入情况详细内容见“行业、产品或地区经营情况分析”
主要销售客户的情况
前五名销售客户金额合计 4665.96 万元，占销售金额比重为 4.33%。
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3、 成本
(1) 成本分析表
单位:万元
分行业情况
本期金额
本期占总 上年同期
成本构成项 上年同期 较上年同
分行业 本期金额 成本比例 占总成本
目 金额 期变动比
(%) 比例(%)
例(%)
房地产开
房地产 47,830.39 99.70 113,239.54 99.76 -57.76
发
(2) 主要供应商情况
向前五名供应商采购金额合计 25110.72 万元，占采购总额比重为 25.23%。
4、 费用
科目 2012 年度（万元） 2011 年度（万元）同比增减（%） 变动原因
销售费用 1,405.72 2,806.70 -49.92 销售减少
管理费用 1,926.05 2,024.98 -4.89
借款利息费用化
财务费用 553.87 805.70 -31.26
减少
5、 现金流
详见“利润表及现金流量表相关科目变动分析表”
6、 发展战略和经营计划进展说明
公司确立 2012 年为管理执行年。期内，公司结合现有项目合作的特点，以计划
为龙头，全面预算管理，按照新的二级管控制度，以基础管理和成长型投资为目标；
加强预算管理、合同管理标准化和信息化建设；全面推进内控体系的有效运行。详
细内容见“董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析”。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:万元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
房地产开 106,945.69 47,830.39 55.27 -41.08 -57.76 增加
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发 17.65 个
百分点
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
增加
商品房销
106,945.69 47,830.39 55.27 -41.08 -57.76 17.65 个
售
百分点
2、 主营业务分地区情况
单位:万元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
北京地区 90,633.99 24.19
宁夏银川地区 10,063.61 -83.08
内蒙古呼和浩特地区 6,248.10 -87.27
(三) 资产、负债情况分析
1、 资产负债情况分析表
单位:万元
上期期末 本期期末
本期期末数占
数占总资 金额较上
项目名称 本期期末数 总资产的比例 上期期末数
产的比例 期期末变
（%）
（%） 动比例（%）
货币资金 30,077.06 6.14 59,351.42 12.73 -49.32
应收账款 52.50 0.01 35.94 0.01 46.09
预付款项 8,377.84 1.71 8,376.42 1.80 0.02
其他应收
1,101.03 0.22 938.68 0.20 17.30
款
存货 413,908.93 84.45 355,464.55 76.23 16.44
可供出售
1,033.34 0.21 975.74 0.21 5.90
金融资产
长期股权
29,942.71 6.11 34,596.61 7.42 -13.45
投资
投资性房
672.49 0.14 0 0.00
地产
固定资产 1,811.89 0.37 1,909.99 0.41 -5.14
无形资产 8.10 0.00 9.82 0.00 -17.55
递延所得
3,123.21 0.64 4,654.83 1.00 -32.90
税资产
京能置业股份有限公司 2012 年年度报告
短期借款 43,000.00 8.77 38,000.00 8.15 13.16
应付账款 17,522.76 3.58 30,917.46 6.63 -43.32
预收款项 52,425.11 10.70 110,828.92 23.77 -52.70
应付职工
1,188.71 0.24 985.72 0.21 20.59
薪酬
应交税费 37,394.39 7.05 19,324.56 4.14 78.70
应付利息 856.15 0.17 497.40 0.11 72.12
应付股利 11,275.07 2.30 9,782.45 2.10 15.26
其他应付
42,129.25 8.60 78,424.97 16.82 -46.28
款
一年内到
期的非流 30,000.00 6.12 0.00
动负债
长期借款 80,305.00 16.39 30,305.00 6.50 164.99
长期应付
4,657.21 0.95 0.00
款
递延所得
168.34 0.03 153.94 0.03 9.35
税负债
货币资金：销售回款减少所致
递延所得税资产：预收账款减少对应确认的递延所得税资产变化
应付账款：本期预提、结算工程款较少
预收款项：本期交付结转所致
应交税费：本期计提土增税增加所致
应付利息：子公司计提长期借款利息增加
其他应付款：归还控股股东往来款所致
长期借款：子公司新增借款所致
(四) 核心竞争力分析
京能置业具有十余年的房地产开发经验，拥有一套较为完善的房地产开发和管
理模式，形成了稳定专业的房地产开发团队。在管理创新方面，公司大力推进组织
管控和管理提升，大力推进管理流程优化，建立了适合京能置业实际的流程制度和
管理体系，公司专业化管理水平和对二级企业的管控能力不断提升。在项目开发方
面，公司开发区域已扩展至呼市、银川、天津和大连。
(五) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
报告期内，公司收购了北京天科创业科技有限公司 10%股权，投资额为 245.66
万元，收购后北京天科创业科技有限公司为本公司全资子公司，其主营业务为房地
产开发与经营。报告期内对外股权投资额比上年同期减少 784.34 万元，减少幅度为
76%。
京能置业股份有限公司 2012 年年度报告
持有其他上市公司股权情况
单位：元
证 占该公
报告 报告期所 会计
证券代 券 最初投资成 司股权 期末账面价 股份
期损 有者权益 核算
码 简 本 比例 值 来源
益 变动 科目
称 （％）
光 可供
大 出售
601818 3,600,000.00 0.01 10,333,400.00 0 431,970.00 认购
银 金融
行 资产
合计 3,600,000.00 / 10,333,400.00 0 431,970.00 / /
2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托理财情况
本年度公司无委托理财事项。
(2) 委托贷款情况
本年度公司无委托贷款事项。
3、 募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
4、 主要子公司、参股公司分析
注册资本 净资产 净利润
公司名称 业务性质 主要产品 总资产（万元）
（万元） （万元） （万元）
北京天创世缘房地
房地产开发 四合上院项目 6,000.00 247,314.80 77,140.23 25,899.86
产开发有限公司
宁夏京能房地产开
房地产开发 天下川 10,000.00 163,257.58 23,600.73 1,227.23
发有限公司
5、 非募集资金项目情况
经公司第六届董事会第二十八次临时会议决议，期内，本公司控股子公司大连
京能阳光房地产开发有限公司竞得了\"大旅（2012）7 至 9 号\"三宗地块的国有建设
用地使用权。以人民币 27502 万元竞得大连市旅顺口区光荣街道的大旅（2012）-7
号地块的国有建设用地使用权，用地面积 132425 平方米，建筑规模 145668 平方米；
以人民币 13318 万元竞得大连市旅顺口区光荣街道的大旅（2012）-8 号地块的国有
建设用地使用权，用地面积 91307 平方米，建筑规模 59350 平方米；以人民币 8927
万元竞得大连市旅顺口区铁山街道的大旅（2012）-9 号地块的国有建设用地使用权，
用地面积 42983.3 平方米，建筑规模 47282 平方米。
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| 公告日期:2013-04-12 |
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| 附件：公告原文 |
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