2014 年年度报告
公司代码：600791 公司简称：京能置业
京能置业股份有限公司
2014 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人徐京付、主管会计工作负责人黎建萍及会计机构负责人任百胜声明：保证年度报
告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
以公司总股本45288万股为基数，向全体股东每10股派现0.20元（含税），共计派发现金
9,057,600元，剩余未分配利润将结转至下一年。公司2014年度不进行公积金转增股本。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请
投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否
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目 录
第一节 释义及重大风险提示 ......................................................................................................... 3
第二节 公司简介 ............................................................................................................................. 3
第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................. 5
第四节 董事会报告 ......................................................................................................................... 6
第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 14
第六节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 18
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 22
第八节 公司治理 ........................................................................................................................... 27
第九节 内部控制 ........................................................................................................................... 30
第十节 财务报告 ........................................................................................................................... 31
第十一节 备查文件目录 ................................................................................................................. 120
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第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
公司、本公司、京能置业 指 京能置业股份有限公司
京能集团 指 北京能源投资（集团）有限公
司
京能财务 指 京能集团财务有限公司
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民
币亿元
二、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述存在的风险，请查阅\"第四节董事会报告\"中\"可能面对的风险因素
及对策\"部分内容。
第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 京能置业股份有限公司
公司的中文简称 京能置业
公司的外文名称 BEIH-PROPERTYCO.,LTD
公司的外文名称缩写 BEIH-ZY
公司的法定代表人 徐京付
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 朱兆梅 王凤华
联系地址 北京市海淀区彩和坊路8号天创 北京市海淀区彩和坊路8号天创
科技大厦12层西侧 科技大厦12层西侧
电话 010-62698639 010-62698709
传真 010-62698709 010-62698709
电子信箱 JNZY@BEIH-ZY.COM JNZY@BEIH-ZY.COM
三、 基本情况简介
公司注册地址 北京市西城区复兴门南大街2号甲天银大厦A西八层
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 北京市海淀区彩和坊路8号天创科技大厦12层西侧
公司办公地址的邮政编码
公司网址 WWW.BEIH-ZY.COM
电子信箱 JNZY@BEIH-ZY.COM
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四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 中国证券报、上海证券报
登载年度报告的中国证监会指定网站的网 www.sse.com.cn
址
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 京能置业 600791 天创置业
六、 公司报告期内注册变更情况
（一） 基本情况
最近一次注册登记日期 2008 年 7 月 3 日
注册登记地点 北京市工商行政管理局
企业法人营业执照注册号
税务登记号码
组织机构代码 21440662-0
（二） 公司首次注册情况的相关查询索引
公司首次注册情况详见 2011 年年度报告公司基本情况。
（三） 公司上市以来，主营业务的变化情况
公司于 1997 年 1 月 30 日上市，主要经营日用百货、针纺织品、服装鞋帽、金银首饰、机电
产品、民族商品、汽车贸易、住宿、餐饮、娱乐服务、进出口业务、装饰装潢等。 2001 年 7 月，
公司进行了重大资产置换，置换后, 公司主营业务变更为房地产开发与经营。
（四） 公司上市以来,历次控股股东的变更情况
公司上市时第一大股东为贵州省国有资产管理局，持股比例为 37.62%。公司第一大股东后续
变更情况如下：1997 年，第一次变更为海通证券有限责任公司，持股比例 26.26%；1999 年，第
二次变更为北京市天创房地产开发公司，持股比例为 29.59%；2005 年，第三次变更为北京能源投
资(集团)有限公司，当时持股比例为 42.46%，2007 年实施了定向增发后控股股东持股比例为
45.26%。
七、 其他有关资料
名称 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境 办公地址 北京市东城区永定门西滨河路 8 号院 7 楼中
内） 海地产广场西塔 10 层
签字会计师姓名 严冰、洪涛
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上
2013年
主要会计数据 2014年 年同期增 2012年
调整后 调整前 减(%)
营业收入 1,892,328,338.20 1,473,119,248.20 1,473,119,248.20 28.46 1,078,363,437.30
归属于上市公 79,651,637.41 156,437,013.95 156,437,013.95 -49.08 165,345,849.08
司股东的净利
润
归属于上市公 73,880,007.24 156,778,641.29 156,778,641.29 -52.88 165,395,694.13
司股东的扣除
非经常性损益
的净利润
经营活动产生 493,561,679.44 1,403,845,255.84 1,403,845,255.84 -64.84 -768,749,503.49
的现金流量净
额
2013年末 本期末比
上年同期
2014年末 2012年末
末增减
调整后 调整前
（%）
归属于上市公 1,433,764,972.02 1,371,975,235.51 1,371,975,235.51 4.5 1,239,173,211.56
司股东的净资
产
总资产 5,972,386,051.60 7,045,406,215.66 7,045,406,215.66 -15.23 4,929,700,225.78
(二) 主要财务指标
2013年 本期比上年同
主要财务指标 2014年 2012年
调整后 调整前 期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.18 0.35 0.35 -48.57 0.37
稀释每股收益（元／股） 0.18 0.35 0.35 -48.57 0.37
扣除非经常性损益后的基本每 0.16 0.35 0.35 -54.29 0.37
股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 5.69 11.98 11.98 减少6.29个百 13.88
分点
扣除非经常性损益后的加权平 5.28 12.00 12.00 减少6.72个百 13.89
均净资产收益率（%） 分点
二、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净
资产差异情况
□适用 √不适用
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三、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 2014 年金额 2013 年金额 2012 年金额
非流动资产处置损益 1,145,714.75 -27,864.57
其他营业外收入和支出 6,836,425.53 -354,402.25 -67,991.72
少数股东权益影响额 456,165.02 9,451.14 19,867.50
所得税影响额 -2,666,675.13 3,323.77 26,143.74
合计 5,771,630.17 -341,627.34 -49,845.05
四、 采用公允价值计量的项目
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影响
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
金额
可供出售金融资产 9,012,080.00 15,069,440 6,855,360 -
合计 9,012,080.00 15,069,440 6,855,360 -
本公司年初持有光大银行股票 3,388,000 股，初始投资成本 3,600,000.00 元，采用公允价值
进行后续计量，期初光大银行股票市值 2.66 元/股，当期出售 300,000 股，出售时市值 4.88 元/
股，年末剩余 3,088,000 股，期末市值 4.88 元/股，期末每股增加 2.22 元。
第四节 董事会报告
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2014 年，房地产市场进入调整期，各地商品住宅库存量高企，成交量下滑、价格下跌、房地
产投资增速放缓、房屋开工面积下降，但也应看到积极信号，房贷政策由紧趋松，中央实行“分
类指导，双向调控”，地方政府因地制宜采取了放松限购、支持合理需求的措施。四季度少数指
标复苏，如大城市的住宅成交显著反弹，房价环比跌幅收窄，市场信心有所恢复。面对市场形势
变化和复杂的市场环境，公司董事会冷静分析，积极应对，加强市场研判，审慎决策，指导经营
班子及时调整开发节奏和销售策略，保持了公司良好的经营秩序。报告期内，全年实现利润总额
343,090,633.92 元、净利润 79,651,637.41 元（不含少数股东权益），实现净资产收益率 5.69%。
房地产储备情况如下表所示： （单位：万平方米)
持有土地及 拟发展作销售 拟发展作出租 权益 权益土地及
房产面积 的土地及房产 的土地及房产 占比 房产面积
面积 面积
地块名称 土地 房产 土地 房产 土地 房产 土地 房产
天津东疆港（津东疆挂
39 98 32 79 7 17 60% 24 59
2010-1 号）
大连琥珀湾 A01、02、04
27 27 18 19 9 6 51% 14 13
（大旅挂 2012-7-8-9）
银川天下川三期（银地挂
16 43 14 39 0 0 70% 11 30
字 2007-43 号）
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（注：土地面积指土地使用证面积；房产面积指房屋建筑面积。上述储备情况均为未拿到销
售许可证的情况。）
房地产出租情况如下表所示：
出租项目 种类 建筑面积或个数 出租率 期限 年租金收入 平均基本租金
所处地区 （万元）
北京 车库 1030 个 100% 全年 280.68 2725.05 元/个/年
北京 库房 3354.53 平米 100% 全年 116.55 0.97 元/平米/天
（注：年租金收入是指平摊至每年的合同金额）
房地产销售情况如下表所示：
种类 项目名称 年内已竣 在建工程楼 可供出售楼 报告期内已 每平方米平
工工程楼 面面积 面面积 售或已预售 均售价
面面积 （万平米） （万平米） 楼面面积 （元/平米）
（万平米） （万平米）
住宅 京能.天下川 9.80 0.00 11.13 2.24
住宅 京能.四合上院 0.00 0.00 1.47 1.28 53304
商业 京能.天下川 0.00 0.00 0.58 0.04 19600
商业 京能.四合上院 0.00 0.00 0.42 0.00 -
（注：楼面面积是指房屋建筑面积；在建的楼面面积、可供出售楼面面积是指期末数。）
财务融资情况:
2014 年度，公司房地产业务融资均为项目开发融资，主要通过京能集团委贷和信托融资方式
实施。截止报告期末，公司房地产业务融资余额为 23 亿元，其中京能集团委贷融资余额 3 亿元，
信托融资余额 20 亿元。2014 年度，公司房地产业务信托贷款和京能集团委贷利息资本化金额为
7928.45 万元；加权平均融资成本年化利率为 8.43%，京能集团委贷年化利率为 6.51%，信托融资
年化利率为 9%；最高项目融资年利率 9%。
重大资产减值计提项目情况及原因：报告期内，本公司未发生此情况。
公司 2015 年度新开工计划：公司计划新开工面积不低于 14 万平方米。
(一) 主营业务分析
1 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 1,892,328,338.20 1,473,119,248.20 28.46
营业成本 913,344,621.64 683,641,111.91 33.60
销售费用 24,963,513.61 32,504,139.41 -23.20
管理费用 53,096,243.32 18,951,466.69 180.17
财务费用 76,905,251.78 31,382,205.42 145.06
经营活动产生的现金流量净额 493,561,679.44 1,403,845,255.84 -64.84
投资活动产生的现金流量净额 895,391.13 -5,459,566.74 不适用
筹资活动产生的现金流量净额 -795,687,360.31 808,254,256.01 不适用
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2 主要销售客户的情况
本年度公司销售前五名客户销售金额合计 7122.48 万元，占同期销售收入的 3.76%。
3 成本
(1) 成本分析表
单位：元
分行业情况
成本 本期占总 上年同期占 本期金额较
分行 情况
构成 本期金额 成本比例 上年同期金额 总成本比例 上年同期变
业 说明
项目 (%) (%) 动比例(%)
房地 房地 912,053,902.02 99.86 681,023,590.77 99.62 33.92 符合收入确认
产开 产开 条件的已售房
发 发 地产开发项目
增加较多
分产品情况
成本 本期占总 上年同期占 本期金额较
分产 情况
构成 本期金额 成本比例 上年同期金额 总成本比例 上年同期变
品 说明
项目 (%) (%) 动比例(%)
销售 商品 912,053,902.02 99.86 681,023,590.77 99.62 33.92 符合收入确认
商品 房 条件的已售房
房 地产开发项目
增加较多
(2) 主要供应商情况
本年度公司前五名供应商采收金额合计 9420.90 万元，占本期采购总额的 45.87%。
4 费用
科目 本期数（元） 上年同期数（元） 变动比例（%） 变动原因
销售费用 24,963,513.61 32,504,139.41 -23.20 销售代理费减少
因子公司北京天创
世缘房地产开发有
限公司开发的四合
上院项目于 2013
管理费用 53,096,243.32 18,951,466.69 180.17
年底全面竣工，原
计入开发间接费的
职工薪酬计入本期
管理费用。
145.06
财务费用 76,905,251.78 31,382,205.42 平均借款增加
所得税费用 125,499,609.85 103,501,293.53 21.25 子公司利润增加
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5 现金流
本报告期比上
项目 2014 年（元） 2013 年（元） 年同期增减 原因说明
（%）
经营活动产生的现金
493,561,679.44 1,403,845,255.84 -64.84 销售回款减少
流量净额
投资活动产生的现金 对外投资减少以及出售
895,391.13 -5,459,566.74 不适用
流量净额 光大银行股票
筹资活动产生的现金 偿还部分借款、借款利
-795,687,360.31 808,254,256.01 不适用
流量净额 息增加以及分红
6 发展战略和经营计划进展说明
期内，公司按照发展战略稳步推进具体工作，较好的完成了董事会制定的年度经营计划。详
细内容见\"董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析\"。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（%）
减（%） 减（%） （%）
房地产 1,889,342,228.20 912,053,902.02 51.73 28.7 33.92 减少 1.88
开发 个百分点
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（%）
减（%） 减（%） （%）
商品房 1,889,342,228.20 912,053,902.02 51.73 28.7 33.92 减少 1.88
销售 个百分点
2、 主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（%）
北京地区 1,354,072,429.20 18.08
宁夏银川地区 531,896,169.00 74.90
内蒙古呼和浩特地区 3,373,630.00 -80.43
主营业务分地区情况的说明
宁夏银川地区本年度符合收入确认条件的房屋与去年相比增加较多；内蒙古呼和浩特地区项
目已处于收尾阶段，可结转收入减少较大。
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(三) 资产、负债情况分析
1 | 京能置业股份有限公司年报 （下载公告） |
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| 公告日期:2015-04-18 |
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| 附件：公告原文 |
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