2016 年半年度报告
公司代码：600791 公司简称：京能置业
京能置业股份有限公司
2016 年半年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完
整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 本半年度报告未经审计。
四、 公司负责人朱炎、主管会计工作负责人黎建萍及会计机构负责人郝建军声明：保证半年度报
告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
无
六、 前瞻性陈述的风险声明
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请
投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否
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目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 3
第二节 公司简介............................................................................................................................. 3
第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................. 4
第四节 董事会报告......................................................................................................................... 6
第五节 重要事项........................................................................................................................... 12
第六节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 16
第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 18
第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ................................................................................... 18
第九节 财务报告........................................................................................................................... 20
第十节 备查文件目录 ................................................................................................................. 106
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第一节 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
公司、本公司、京能置业 指 京能置业股份有限公司
京能集团 指 北京能源集团有限责任公司
京能财务 指 京能集团财务有限公司
人民币元、人民币万元、人民
元、万元、亿元 指
币亿元
第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 京能置业股份有限公司
公司的中文简称 京能置业
公司的外文名称 BEIH-PROPERTY CO.,LTD
公司的外文名称缩写 BEIH-ZY
公司的法定代表人 朱炎
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 朱兆梅 王凤华
北京市海淀区彩和坊路8号天创 北京市海淀区彩和坊路8号天创
联系地址
科技大厦12层西侧 科技大厦12层西侧
电话 010-62698639 010-62698709
传真 010-62698709 010-62698709
电子信箱 JNZY@BEIH-ZY.COM JNZY@BEIH-ZY.COM
三、 基本情况变更简介
公司注册地址 北京市西城区复兴门南大街2号甲天银大厦A西八层
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 北京市海淀区彩和坊路8号天创科技大厦12层西侧
公司办公地址的邮政编码
公司网址 WWW.BEIH-ZY.COM
电子信箱 JNZY@BEIH-ZY.COM
报告期内变更情况查询索引 无变更
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露报纸名称 中国证券报、上海证券报
登载半年度报告的中国证监会指定网站的
www.sse.com.cn
网址
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公司半年度报告备置地点 公司董事会办公室
报告期内变更情况查询索引 无变更
五、 公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 京能置业 600791 天创置业
六、 公司报告期内注册变更情况
注册登记日期 2016年4月21日
注册登记地点 北京市工商行政管理局
企业法人营业执照注册号 91110000214406620R
税务登记号码 91110000214406620R
组织机构代码 91110000214406620R
详细情况请见公司于2016年7月2日在上海证券报、中国
证券报及上海证券交易所网站披露的《关于完成营业执
报告期内注册变更情况查询索引
照、组织机构代码证、税务登记证“三证合一”的公告
》（公告编号：临2016-023）。
第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本报告期 本报告期比上年
主要会计数据 上年同期
（1－6月） 同期增减(%)
营业收入 402,944,584.20 271,270,343.00 48.54
归属于上市公司股东的净利润 35,246,243.33 24,932,868.96 41.36
归属于上市公司股东的扣除非经常
35,487,241.02 3,873,759.77 816.09
性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -182,230,781.14 -828,174,007.21 不适用
本报告期末比上
本报告期末 上年度末
年度末增减(%)
归属于上市公司股东的净资产 1,527,967,745.83 1,501,779,102.50 1.74
总资产 5,240,458,684.89 5,304,215,866.92 -1.20
(二) 主要财务指标
本报告期 本报告期比上年同期增
主要财务指标 上年同期
（1－6月） 减(%)
基本每股收益（元／股） 0.08 0.06 33.33
稀释每股收益（元／股） 0.08 0.06 33.33
扣除非经常性损益后的基本每股收
0.08 0.01 700.00
益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 2.32 1.73 增加0.59个百分点
扣除非经常性损益后的加权平均净
2.34 0.27 增加2.07个百分点
资产收益率（%）
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二、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
三、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 金额 附注（如适用）
非流动资产处置损益 8,000.00 机动车以旧换新补贴
越权审批，或无正式批准文件，
或偶发性的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但
与公司正常经营业务密切相
关，符合国家政策规定、按照
一定标准定额或定量持续享受
的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业
收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及
合营企业的投资成本小于取得
投资时应享有被投资单位可辨
认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损
益
因不可抗力因素，如遭受自然
灾害而计提的各项资产减值准
备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的
支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生
的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子
公司期初至合并日的当期净损
益
与公司正常经营业务无关的或
有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的
有效套期保值业务外，持有交
易性金融资产、交易性金融负
债产生的公允价值变动损益，
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以及处置交易性金融资产、交
易性金融负债和可供出售金融
资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项
减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计
量的投资性房地产公允价值变
动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规
的要求对当期损益进行一次性
调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外
-468,691.03 违约金等
收入和支出
其他符合非经常性损益定义的
损益项目
少数股东权益影响额 104,520.58
所得税影响额 115,172.76
合计 -240,997.69
第四节 董事会报告
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2016 年上半年，国家再度降低购房门槛，不限购城市首套房首付比例最低为 20%，同时再降
低存款准备金率 0.5 个百分点。国家积极调整财政政策，下调非一线城市房地产交易环节契税、
营业税，促进需求释放。同时住房制度改革稳步推进，长效机制逐步完善。报告期内，公司经营
层在董事会的领导下，团结一致做好了各项工作。期内，公司实现利润总额 8,235.01 万元；归属
于母公司净利润 3,524.62 万元；公司实现营业收入 40,294.46 万元；营业成本 18,421.38 万元。
报告期内，公司符合收入确认条件的已销售房地产开发项目与去年同期相比增加，期内财务
费用减少，故公司利润总额与去年同期相比上升 39.55%。公司经营活动产生的现金流量净额
-18,223.08 万元，与去年同期相比有较大幅度增加，主要原因为去年同期四合上院项目进行土地
增值税清算并缴纳税金，本期缴纳的税金较去年同期减少 71,986.68 万元所致。
下半年，我们将继续密切关注国家政策，积极应对市场变化，做到有预见性地开展经营工作，
确保年度任务的完成。积极寻找和把握获取新项目的机会，增加项目储备。
房地产开发与经营情况（2016 年 1 月 1 日至 6 月 30 日）
单位：亿元；万平方米
开复工 同比涨 竣工 同比涨 签约 同比涨 签约 同比涨
项目
面积 跌幅 面积 跌幅 面积 跌幅 金额 跌幅
天下川 25.93 - 0 - 1.84 16% 1.33 26%
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四合上院 0 - 0 - 0.03 -89% 0.17 -90%
海语城 10.94 0 0 - 0 - 0 -
阳光港湾 0 - 0 - 0 - 0 -
合计 36.87 237% 0 - 1.87 -2% 1.50 -44%
注：报告期内，公司无新增土地储备面积。
(一) 主营业务分析
1 财务报表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 402,944,584.20 271,270,343.00 48.54
营业成本 184,213,758.70 147,066,948.63 25.26
销售费用 13,290,946.25 10,773,467.96 23.37
管理费用 20,239,335.10 19,049,445.71 6.25
财务费用 4,060,741.84 18,769,168.42 -78.36
经营活动产生的现金流量净额 -182,230,781.14 -828,174,007.21 不适用
投资活动产生的现金流量净额 -1,006,617.38 10,627,034.27 -109.47
筹资活动产生的现金流量净额 81,871,822.25 -177,386,046.30 不适用
营业收入变动原因说明:四合上院项目可结转面积同比增长 100%，宁夏天下川项目可结转面积同比
下降 19.89%，导致合并总收入同比增长 48.54%。
营业成本变动原因说明:可结转商品增加。
销售费用变动原因说明:加大项目推广所致。
财务费用变动原因说明:本期融资利率降低，致使资金成本降低。
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明:上年同期土地增值税清算导致缴纳大量税金，本期税
金缴纳较上年同期减少 7 亿元。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明:因上年同期处置子公司股权产生处置收益所致。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明:本期支付利息较上年同期减少以及本期尚未支付股
利所致。
2 其他
(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
报告期内，公司利润构成或利润来源未发生重大变动。
(2) 公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明
经第七届董事会第二十九次临时会议审议，同意公司向中国银行间市场交易商协会申请注册
发行中期票据。本次中期票据发行规模为人民币 8 亿元，期限 3 年，利率 3.5%，2016 年 4 月 7
日该募集资金已全部到账。详细内容见 2015 年 9 月 8 日、2015 年 10 月 13 日、2016 年 3 月 18
日、2016 年 4 月 9 日的《中国证券报》、《上海证券报》和上海证券交易所网站
（http://www.sse.com.cn）披露的相关公告。
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(3) 经营计划进展说明
公司发展战略为“深耕北京区域市场、战略关注京津冀；以房地产开发业务为主体，积极拓
展优质商办物业”。报告期内，公司遵循发展规划的布局定位，加强市场研究和拓展工作，聚焦
北京重点核心城区和外围城区项目，跟踪和分析土地市场变化，积极关注政府主导的棚户区改造
项目，开展调研分析；公司在京津冀战略、自贸区战略的政策背景下，做精已有天津项目品质和
产品升级，重点拓展天津市区及环北京地区住宅开发项目；公司积极拓展商办物业项目，开展项
目现场勘察及有关市场调研工作。
2016 年度经营计划进展说明：报告期内，公司实现营业收入 4.03 亿元，完成年度计划的 42%；
累计实现开复工面积约 37 万平米，完成年度开复工任务。在项目拓展方面，公司密切关注房地产
市场政策变化和行业发展趋势，加强北京及京津冀区域市场研究力度，积极跟进二级市场挂牌项
目，开展棚户区改造项目调研分析，做好各项目的前期调研、现场踏勘和初步可行性研究工作。
在营销方面，公司全力促进在售项目存量去化速度，银川二期正在加大去库存力度，银川三期及
天津项目正在积极推进开盘前的各项准备工作。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入比 营业成本比
毛利率 毛利率比上
分行业 营业收入 营业成本 上年增减 上年增减
（%） 年增减（%）
（%） （%）
房地产 402,769,715 增加 8.92
182,835,232.85 54.61 48.77 24.34
开发 .62 个百分点
主营业务分产品情况
营业收入比 营业成本比
毛利率 毛利率比上
分产品 营业收入 营业成本 上年增减 上年增减
（%） 年增减（%）
（%） （%）
销售商 402,769,715 增加 8.92
182,835,232.85 54.61 48.77 24.34
品房 .62 个百分点
2、 主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（%）
北京市 305,823,028.00 100.94
银川市 96,946,687.62 -18.21
(三) 核心竞争力分析
京能置业具有十余年的房地产开发经验，拥有一套较为完善的房地产开发和管理模式，形成
了稳定专业的房地产开发团队。在规划设计方面，我们具备较好的市场定位、需求发现、功能规
划和设计识别能力，我们充分研究利用可再生能源以利于项目的节能减排；在成本管控方面，我
们引进第三方全过程造价咨询，科学、合理地控制项目成本；在营销方面，公司能够准确分析把
握市场脉络，具备优质的产品策划和营销推广能力；在投融资方面，公司与控股股东下属公司京
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能集团财务有限公司签署了《金融服务框架协议》，有利于公司低成本融资，降低开发项目的经
营成本并为项目开发提供资金保障。
(四) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
无
(1) 证券投资情况
□适用 √不适用
(2) 持有其他上市公司股权情况
√适用 □不适用
单位：元
股
期末持 报告 报告期所
证券代 证券 期初持股 会计核算 份
最初投资成本 股比例 期末账面值 期损 有者权益
码 简称 比例（%） 科目 来
（%） 益 变动
源
601818 光大 3,281,227.86 0.01 0.01 13,093,120.00 可供出售 认
银行 金融资产 购
合计 3,281,227.86 / / 13,093,120.00 / /
(3) 持有金融企业股权情况
√适用 □不适用
报告期
所持 期初持 期末持 报告期
最初投资金额 期末账面价值 所有者 会计核算 股份来
对象 股比例 股比例 损益
（元） （元） 权益变 科目 源
名称 （%） （%） （元）
动（元）
光大 3,281,227.86 0.01 0.01 13,093,120.00 可供出售 认购
银行 金融资产
合计 3,281,227.86 / / 13,093,120.00 / /
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2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托理财情况
□适用 √不适用
(2) 委托贷款情况
□适用 √不适用
(3) 其他投资理财及衍生品投资情况
□适用 √不适用
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3、 募集资金使用情况
(1) 募集资金总体使用情况
□适用 √不适用
(2) 募集资金承诺项目情况
□适用 √不适用
(3) 募集资金变更项目情况
□适用 √不适用
4、 主要子公司、参股公司分析
单位：万元 币种：人民币
主要 本报告期 累计实际投
公司名称 注册资本 总资产 净资产 净利润
产品 投入金额 入金额
北京天创世缘房地 四合
6,000 0 384,831.00 128,931.82 103,830.92 6,969.08
产开发有限公司 上院
宁夏京能房地产开 天下
10,000 12,354.57 216,497.06 153,828.59 33,352.65 626.32
发有限公司 川
天津海航东海岸发 海语
5,000 7,169.84 70,745.55 139,404.23 3,701.99 -287.80
展有限公司 城
大连京能阳光房地 阳光
10,000 1,578.01 66,149.15 76,869.88 9,998.94
产开发有限公司 港湾
京能天阶（北京）
100,000 0 71,213.38 133,646.05 68,778.09
投资有限公司
5、 非募集资金项目情况
□适用 √不适用
二、利润分配或资本公积金转增预案
(一) 报告期实施的利润分配方案的执行或调整情况
经公司于 2016 年 5 月 18 日召开的 2015 年度股东大会审议，通过了京能置业股份有限公司
2015 年度利润分配及公积金转增股本议案，同意以公司总股本 45,288 万股为基数，向全体股东
每 10 股派现 0.20 元（含税），共计派发现金 9,057,600 元。公司于 7 月 5 日发布了利润分配实
施公告，并于 7 月 12 日完成了现金红利的发放工作。
(二) 半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案
是否分配或转增 否
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三、其他披露事项
(一) 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动
的警示及说明
□适用 √不适用
(二) 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□适用√不适用
(三) 其他披露事项
1、经公司第七届董事会第三十五次临时会议决议，同意京能置业利用自有资金向控股子公司
大连京能阳光房地产开发有限公司发放委托贷款 23000 万元，期限三年，贷款利率为人民银行同
期贷款基准利率。上述贷款已于 2016 年 3 月 3 日向大连京能阳光房地产开发有限公司发放完毕。
第五节 重要事项
一、重大诉讼、仲裁和媒体普遍质疑的事项
□适用 √不适用
二、破产重整相关事项
□适用 √不适用
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三、资产交易、企业合并事项
□适用√不适用
四、公司股权激励情况及其影响
□适用 √不适用
五、重大关联交易
√适用 □不适用
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
事项概述 查询索引
无
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
（1）经公司第七届董事会第三十五次临时会议决议，同意京能置业与京能集团财务有限公司
续签《金融服务框架协议》，期限三年，继续与其进行金融合作、接受其提供的服务。京能置业
在京能集团财务有限公司的存款余额不得超过京能置业最近一个会计年度经审计的总资产金额的
5%，且不超过最近一个会计年度经审计的期末货币资金总额的 50%。截止 2016 年 6 月末， 公司
在京能集团财务有限公司存款余额 23,214.82 万元，2016 年 1-6 月在京能集团财务有限公司的利
息收入为 125.91 万元。
（2）经公司第七届董事会第三十六次临时会议决议，同意本公司控股子公司宁夏京能房地产
开发有限公司向京能集团财务有限公司借款 50000 万元，用于京能天下川项目三期开发建设，
期限三年，借款年利率为人民银行同期贷款基准利率（随人民银行同期贷款基准利率浮动而浮动）。
京能集团财务有限公司已于 2016 年 4 月 20 日向宁夏京能房地产开发有限公司发放贷款 10000 万
元。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二) 资产收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
事项概述 查询索引
无
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
无
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3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(三) 共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
事项概述 查询索引
无
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
无
3、 临时公告未披露的事项
□适用√不适用
(四) 关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
事项概述 查询索引
无
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
无
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(五) 其他
经公司第七届董事会第三十六次临时会议决议，同意京能置业向北京高新技术创业投资有限
公司借款 15000 万元，期限 1 年，借款利率为人民银行同期贷款基准利率。该笔借款将由北京高
新技术创业投资有限公司通过京能集团财务有限公司以委托贷款方式向本公司发放，委贷手续费
由本公司支付，手续费率为年千分之一。该笔借款已于 2016 年 4 月 20 日发放。
六、重大合同及其履行情况
1 托管、承包、租赁事项
□适用 √不适用
2 担保情况
□适用 √不适用
3 其他重大合同或交易
本报告期公司无其他重大合同或交易。
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七、承诺事项履行情况
√适用 □不适用
(一) 上市公司、持股 5%以上的股东、控股股东及实际控制人在报告期内或持续到报告期内的承
诺事项
