2015 年年度报告
公司代码：600890 公司简称：中房股份
中房置业股份有限公司
2015 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、
准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法
律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了带强调事项段或其他事项段
的无保留意见的审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请
投资者注意阅读。
强调事项为：我们提醒财务报表使用者关注，中房置业股份有限公司截至 2015
年 12 月 31 日累计未分配利润 -35,656.26 万元，且公司目前无后续开发项目，其持续
经营能力存在重大不确定性。本段内容不影响已发表的审计意见。
四、 公司负责人刘波、主管会计工作负责人吴小辉及会计机构负责人（会计主管人员）
孟长舒声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
经瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，2015 年归属于母公司所有者的净利
润为 12,133,533.81 元，加上年初未分配利润-368,696,117.16 元，期末可供分配的利润
为-356,562,583.35 元。由于公司累计未分配利润为负数，本年度公司拟不进行利润分
配，资本公积金不转增股本。
六、 前瞻性陈述的风险声明
无
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七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 重大风险提示
公司股东正在进行有关公司的重大资产重组，但交易方案复杂，交易金额特别巨
大，若不能顺利进行，公司将面临持续经营能力严重不足的重大风险。
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目录
第一节 释义....................................................................................................................4
第二节 公司简介和主要财务指标 ...............................................................................4
第三节 公司业务概要 ...................................................................................................7
第四节 管理层讨论与分析 ...........................................................................................8
第五节 重要事项 .........................................................................................................15
第六节 普通股股份变动及股东情况 .........................................................................22
第七节 优先股相关情况 .............................................................................................26
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 .....................................................27
第九节 公司治理 .........................................................................................................34
第十节 公司债券相关情况 .........................................................................................37
第十一节 财务报告 .........................................................................................................37
第十二节 备查文件目录 ...............................................................................................125
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
本公司、公司、中房股份 指 中房置业股份有限公司
嘉益投资 指 嘉益（天津）投资管理有限公司
中维集团 指 天津中维商贸集团有限公司
中房集团 指 中国房地产开发集团公司
报告期 指 2015 年度
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
上交所 指 上海证券交易所
瑞华、年审会计师 指 瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)
中房长远 指 北京中房长远房地产开发有限责任公司
中房华北 指 中房集团华北城市建设投资有限公司
新疆公司 指 新疆中房置业有限公司
天津乾成 指 天津乾成置业有限公司
徐州天嘉 指 徐州天嘉房地产开发有限公司
瑞诚盛达 指 北京瑞诚盛达贸易有限责任公司
江苏国盛 指 江苏国盛恒泰能源发展有限公司
缘诺公司 指 深圳市缘诺实业有限公司
忠旺香港 指 忠旺中国投资（香港）有限公司
百傲特 指 百傲特（天津）投资合伙企业(有限合伙)
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 中房置业股份有限公司
公司的中文简称 中房股份
公司的外文名称 CRED HOLDING CO.,LTD
公司的外文名称缩写 CRED HOLDING
公司的法定代表人 刘波
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 刘波 郭洪洁
联系地址 北京市海淀区苏州街18号长远 北京市海淀区苏州街18号长远天
天地大厦C座二层 地大厦C座二层
电话 010-82608847 010-82608847
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传真 010-82611808 010-82611808
电子信箱 liubo@credholding.com guohongjie@credholding.com
原董事会秘书桂红植先生于 2015 年 7 月 20 日申请辞去董事会秘书职务，在公司
未指定董事或者高级管理人员代行董事会秘书职责之前，由董事长刘波先生代行董事
会秘书职责。
三、 基本情况简介
公司注册地址 北京市海淀区苏州街18号院4号楼4212-3房间
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 北京市海淀区苏州街18号长远天地大厦C座二层
公司办公地址的邮政编码
公司网址 http://www.credholding.com
电子信箱 600890@credholding.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海证券报
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司证券部
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 中房股份 600890 ST中房、*ST中房、长春长铃
六、 其他相关资料
名称 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务 办公地址 北京市东城区永定门西滨河路 8 号院 7
所（境内） 号楼中海地产广场西塔 5-11 层
签字会计师姓名 夏宏林、史俊芳
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年
主要会计数据 2015年 2014年 同期增减 2013年
(%)
营业收入 15,919,322.11 15,357,865.24 3.66 63,621,076.28
归属于上市公司股东的净利润 12,133,533.81 -13,425,453.71 不适用 14,829,208.65
归属于上市公司股东的扣除非 -17,505,849.56 -28,445,476.24 不适用 987,740.30
经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -19,029,388.24 -26,328,727.53 不适用 -14,185,108.29
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本期末比上
2015年末 2014年末 年同期末增 2013年末
减（%）
归属于上市公司股东的净资产 327,886,421.11 315,752,887.30 3.84 329,178,341.01
总资产 365,142,943.59 403,566,041.66 -9.52 394,775,581.91
期末总股本 579,194,925.00 579,194,925.00 0 579,194,925.00
(二) 主要财务指标
本期比上年同期增减
主要财务指标 2015年 2014年 2013年
(%)
基本每股收益（元／股） 0.02 -0.02 不适用 0.03
稀释每股收益（元／股） 0.02 -0.02 不适用 0.03
扣除非经常性损益后的基本每 -0.03 -0.05 不适用 0.0017
股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 3.77 -4.16 增加7.93个百分点 4.59
扣除非经常性损益后的加权平 -5.44 -8.82 增加3.38个百分点 0.31
均净资产收益率（%）
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上
市公司股东的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市
公司股东的净资产差异情况
□适用 √不适用
九、 2015 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 934,983.81 928,983.81 951,212.69 13,104,141.80
归属于上市公司股东的净利润 -4,418,914.03 -7,934,550.40 -2,471,093.31 26,958,091.55
归属于上市公司股东的扣除非
-4,418,914.03 -7,934,550.40 -5,369,829.79 217,444.66
经常性损益后的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -2,840,249.74 -6,138,359.73 -3,825,904.53 -6,224,874.24
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
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十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
附注（如适
非经常性损益项目 2015 年金额 2014 年金额 2013 年金额
用）
非流动资产处置损益 27,331,201.52 附注七、68 11,000,000.00 1,012,429.13
单独进行减值测试的应收款项减值 3,705,511.85 1,152,022.47
准备转回
除上述各项之外的其他营业外收入 3,114,183.98 附注七、69 29,347.57 11,753,101.94
和支出 及七、70
其他符合非经常性损益定义的损益 300,000.00
项目
少数股东权益影响额
所得税影响额 -806,002.13 -14,836.89 -76,085.19
合计 29,639,383.37 15,020,022.53 13,841,468.35
第三节 公司业务概要
一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
报告期内，公司在保证投资性房产的继续销售及自有物业出租的同时，同时也积
极运作业务重组，向其他行业转型。报告期内，公司销售位于北京长远天地大厦的地
下车库 2,677.47 平方米投资性房产，截至 2015 年 12 月 31 日，物业出租面积 3,086.49
平方米。
公司销售收入主要来源于存量房产销售和自有物业出租。本报告期公司销售投资
性房产为中房长远天地大厦地下车库共计 2,677.47 平方米，2014 年同期销售中房长远
天地大厦房屋 2 套，共计 670.84 平方米。自有物业出租主要是子公司新疆中房置业有
限公司兵团大厦物业出租，由于考虑到未来要对大厦进行整体出租或出售，二层以上
没有对外出租，目前只有一层部分商业对外出租。
由于公司投资性房产的继续出售，导致存量继续下降。目前仅有子公司新疆公司
所存 15,082.61 平方米存量投资性房地产。且报告期内，公司未有新增土地储备和新
开工项目，房地产主营业务面临经营困境。
报告期内，国内总体房地产投资增速下降，整体行业处于去库存周期，除一线城
市以外，二三线城市的房地产销量和价格同时受到压力。
由于公司正处于积极转型阶段，行业的发展仅对公司目前子公司新疆公司所持投
资性房地产共计 15,082.61 平方米的销售和价格产生影响。
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二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
报告期内，公司对 100%实际控股子公司之间交叉持股的状态进行了清理，均形
成了 100%直接控股。包括子公司新疆公司、天津乾成、中房长远、中房华北。
报告期内，公司就山西古交煤层气项目与江苏国盛恒泰能源发展有限公司相关股
东签订了 90%股权收购协议的解除协议，截至 2015 年 12 月 31 日，公司收到江苏国
盛恒泰能源发展有限公司股东山南天源投资中心(有限合伙)支付的全部 1 亿元订金及
利息。公司也与深圳市大唐盈泰投资合伙企业(有限合伙)及北京信宏融金矿业投资管
理中心(有限合伙)签署了股份认购协议的解除协议，并依约向大唐盈泰和信宏融金返
还了股份认购款定金及相应利息。
报告期内，公司对外转让子公司北京中房长远房地产开发有限责任公司与中房集
团华北投资建设有限公司 100%股权，分别作价 9,179.86 万元和 5,548.06 万元，并构
成重大资产出售。
报告期内，公司就所持徐州天嘉房地产开发有限公司 45%股权，与北京瑞成盛达
贸易有限公司签署了股权转让协议，作价 9,500 万，依照协议约定，瑞诚盛达支付了
定金 950 万元。
徐州天嘉依约偿还了于 2015 年 12 月到期的 450 万借款的本金和利息。
其中：境外资产 0（单位：元 币种：人民币），占总资产的比例为 0%。
三、 报告期内核心竞争力分析
报告期内，就主营房地产业务，公司未有新增土地储备及未来相应计划。因此未
对房地产经营业务进行对应人才、技术等相应储备，且存量投资性房产继续下降，因
此就主营房地产业务而言，公司已不具备竞争力。
第四节 管理层讨论与分析
一、管理层讨论与分析
截至本报告期末，由于无在建项目、存量投资性房产继续减少，没有土地储备，
开发资金紧张等原因，公司主营房地产业务面临困境。
公司董事会和管理层已充分认识到持续经营能力不足的现状。首先继续加大现有
存量房产和物业的销售和出租力度，盘活公司存量资产，同时加大各项费用控制力度，
加强企业内部控制，提升公司治理水平；其次，公司积极进行业务重组，报告期内积
极筹划，并于 2016 年 1 月 4 日，与忠旺中国投资（香港）有限公司签订了《关于重
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大资产重组的框架协议》，公司拟向忠旺香港或其控制的公司发行股份，购买忠旺香
港直接或间接拥有的盈利能力较强且满足有关监管要求的优质目标资产。若重组成功，
将使公司彻底改变房地产主业长期停滞的局面，提升公司核心业务竞争力和经营业绩。
二、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现业务收入 15,919,322.11 元，归属于母公司的净利润为
12,133,533.81 元。
(一) 主营业务分析
利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 15,919,322.11 15,357,865.24 3.66
营业成本 11,705,052.62 10,891,253.38 7.47
销售费用 0 91,389.12 -100.00
管理费用 24,539,541.61 30,280,342.31 -18.96
财务费用 -4,821,410.83 -2,224,940.76 不适用
经营活动产生的现金流量净额 -19,029,388.24 -26,328,727.53 不适用
投资活动产生的现金流量净额 142,687,444.36 -102,884,420.21 不适用
筹资活动产生的现金流量净额 -50,039,730.00 47,880,000.00 -204.51
研发支出 0 0 不适用
1. 收入和成本分析
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本
毛利率 毛利率比上年增减
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增
（%） （%）
减（%） 减（%）
房地产行 15,919,322.11 11,705,052.62 26.47 3.66 7.47 减少 2.61 个百分点
业
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本
毛利率 毛利率比上年增减
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增
（%） （%）
减（%） 减（%）
投资性房 12,000,000.00 4,958,596.05 58.68 5.70 55.40 减少 13.21 个百分点
地产
房屋车位 3,830,322.11 6,746,456.57 -76.13 -1.41 -12.39 增加 22.07 个百分点
其他 89,000.00 0 100.00 -25.83 不适用
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主营业务分地区情况
营业收入 营业成本
毛利率 毛利率比上年增减
分地区 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增
（%） （%）
减（%） 减（%）
华北地区 12,532,100.00 5,600,152.81 55.31 2.59 45.66 减少 13.22 个百分点
西北地区 3,387,222.11 6,104,899.81 -80.23 7.78 -13.36 增加 43.99 个百分点
(2). 成本分析表
单位：元
分行业情况
本期 本期金
占总 上年同期 额较上
成本构成 上年同期金 情况
分行业 本期金额 成本 占总成本 年同期
项目 额 说明
比例 比例(%) 变动比
(%) 例(%)
房地产行 房地产销 11,705,052.62 100 10,891,253.38 100 7.47
业 售成本及
投资性房
地产摊销
分产品情况
本期 本期金
占总 上年同期 额较上
成本构成 上年同期金 情况
分产品 本期金额 成本 占总成本 年同期
项目 额 说明
比例 比例(%) 变动比
(%) 例(%)
投资性房 房屋销售 4,958,596.05 42.36 3,190,805.27 29.30 55.40
地产 成本
房屋车位 投资性房 6,746,456.57 57.64 7,700,448.11 70.70 -12.39
地产摊销
2. 费用
（1） 营业税金及附加减少：是由于报告期比上年度计提的土增税减少所致。
（2） 管理费用减少：是由于报告期内支付的中介费用及发生的业务招待费减少
所致。
（3） 财务费用减少：主要是由于报告期内公司收到了上年度支付的拟非公开发
行股票募集资金购买股权的订金 1 亿元的利息所致。
3. 研发投入
报告期内，公司无研发投入。
4. 现金流
（1） 经营活动现金流入减少：是由于上年度公司收到了武汉证券债权分配款所
致，报告期内没有此业务发生。
（2） 经营活动现金流出减少：是由于报告期内支付的税金及发生的管理费用减
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少所致。
（3） 投资活动产生的现金流量净额增加：是由于公司报告期内收回了上年度支
付的拟非公开发行股票募集资金购买股权的订金 1 亿元及利息；收回徐州天嘉 450 万
借款及利息，处置投资性房地产取得的收入 1,200 万元；转让中房长远及中房华北收
到的现金净额 1,496 万元以及转让徐州天嘉股权收到的股权转让款定金 950 万元所致。
（4） 筹资活动产生的现金流量净额减少：是由于报告期内公司返还了上年度拟
公开发行股票两名特定投资者深圳市大唐盈泰投资合伙企业（有限合伙）以及北京信
宏融金矿业投资管理中心（有限合伙）定金及利息所致。
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
√适用 □不适用
报告期内，公司进行了重大资产出售转让了中房长远及中房华北 100%股权，导
致利润增加 2,694 万元。
(三) 资产、负债情况分析
资产及负债状况
单位：元
本期期
本期期 上期期
末金额
末数占 末数占
较上期 情况说
项目名称 本期期末数 总资产 上期期末数 总资产
期末变 明
的比例 的比例
动比例
（%） （%）
（%）
货币资金 149,448,771.06 40.93 75,861,259.03 18.80 22.13 说明 1
划分为持有待售的资产 90,359,045.99 24.75 0 0 24.75 说明 2
长期股权投资 0 0 90,742,117.90 22.49 -22.49 说明 3
其他非流动资产 0 0 100,000,000.00 24.78 -24.78 说明 4
其他应付款 24,846,673.77 6.80 64,596,302.25 16.01 -9.21 说明 5
说明：
1.货币资金增加：是由于报告期内公司收回了上年度支付的拟非公开发行股票募
集资金购买股权的订金 1 亿元及利息；处置投资性房地产取得的营业收入；转让中房
长远及中房华北收到的股权转让款以及转让徐州天嘉股权收到的股权转让款定金增
加，此外报告期内公司返还了上一报告期公司拟公开发行股票两名特定投资者定金及
利息。
2． 划分为持有待售的资产增加：是由于报告期内公司董事会通过了处置徐州天
嘉 45%股权的议案，截至报告期末，公司收到了股权转让定金 950 万元，股权转让工
作预计 2016 年内完成。
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3.长期股权投资减少：是由于系报表项目重分类至―划分为持有待售的资产‖。
4.其他非流动资产减少：是报告期内收回了上年度拟非公开发行股票募集资金购
买资产支付的订金所致。
5.其他应付款减少：主要是由于报告期内公司返还了上年度拟公开发行股票两名
特定投资者定金及利息所致。
(四) 房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
□适用√不适用
2. 报告期内房地产开发投资情况
□适用√不适用
3. 报告期内房地产销售情况
√适用□不适用
序 可供出售面 已预售面积
地区 项目 经营业态
号 积(平方米) (平方米)
1 华北地区 长远天地大厦地下车位 出租 2,677.47
2 西北地区 新疆兵团大厦 出租 15,082.61
报告期内已销售长远天地大厦地下车位 2,677.47 平方米。
4. 报告期内房地产出租情况
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
出租房地 是否采 租金收入/
序 产的建筑 出租房地产 用公允 房地产公
地区 项目 经营业态
号 面积(平 的租金收入 价值计 允价值
方米) 量模式 (%)
长远天地地下车位
1 华北地区 出租
