2014 年年度报告
公司代码：600639、900911 公司简称：浦东金桥、金桥 B 股
上海金桥出口加工区开发股份有限公司
2014 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人黄国平、主管会计工作负责人朱勤荣及会计机构负责人（会计主管人员）陈强华
声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
按2014年末总股本92,882.504万股为分配基数，当年度可供投资者分配利润23,985万元，本年度
向全体股东按每10股派发现金红利1.40元（含税），总计分配13,004万元，为当年母公司实现可
供投资者分配利润23,985万元的54.2％，占当年度公司合并报表归属于上市公司股东净利润
42,973万元的30.3％，分配后母公司尚余未分配利润154,260万元结转下一年度。
本年度公司无资本公积金转增方案。本预案需提交公司2014年度股东大会批准后实施。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资
者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 其他
无
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目录
第一节 释义及重大风险提示 ......................................................................................................... 3
第二节 公司简介 ............................................................................................................................. 3
第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................. 4
第四节 董事会报告 ......................................................................................................................... 7
第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 23
第六节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 28
第七节 优先股相关情况 ...............................................................................................................29
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 32
第九节 公司治理 ........................................................................................................................... 40
第十节 内部控制 ........................................................................................................................... 45
第十一节 财务报告 ........................................................................................................................... 46
第十二节 备查文件目录 ................................................................................................................. 158
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第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司、本公司 指 上海金桥出口加工区开发股份
有限公司
金桥集团 指 上海金桥（集团）有限公司
金桥联发公司、联发公司 指 上海金桥出口加工区联合发展
有限公司
金桥房产公司、房产公司 指 上海金桥出口加工区房地产发
展有限公司
新金桥广场公司 指 上海新金桥广场实业有限公司
报告期 指 2014 年 1 月 1 日至 2014 年 12
月 31 日
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
二、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述存在的宏观经济及政策风险、 经营风险、财务风险等，请查阅“第四
节董事会报告”中“可能面对的风险”部分的内容。
第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 上海金桥出口加工区开发股份有限公司
公司的中文简称 浦东金桥
公司的外文名称 SHANGHAI JINQIAO EXPORT PROCESSING ZONE
DEVELOPMENT CO., LTD.
公司的外文名称缩写
公司的法定代表人 黄国平
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 严少云
联系地址 上海浦东新金桥路27号1号楼
电话
传真
电子信箱 jqir@58991818.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 上海浦东新金桥路28号
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 上海浦东新金桥路27号1号楼
公司办公地址的邮政编码
公司网址 http://www.58991818.com
电子信箱 jqir@58991818.com
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四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 《上海证券报》、香港《文汇报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网 www.sse.com.cn
址
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 浦东金桥
B股 上海证券交易所 金桥B股
六、 公司报告期内注册变更情况
公司报告期内注册情况未变更。
（一） 公司首次注册情况的相关查询索引
公司首次注册情况详见公司 2011 年年度报告公司基本情况。
（二） 公司上市以来，主营业务的变化情况
2006 年，公司主要的经营范围从原来的房地产开发、经营、销售、出租和中介（含侨汇、外汇房）；
土地使用权投资等，调整为在依法取得的地块上从事房地产开发、经营、销售、出租和中介（含
侨汇、外汇房）等。
（三） 公司上市以来,历次控股股东的变更情况
公司上市以来，控股股东未发生变更。
七、 其他有关资料
名称 德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境
办公地址 上海延安东路 222 号外滩中心 30 楼
内）
签字会计师姓名 杨文惠、秦嵘乔
八、 其他
无
第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比
上年同
主要会计数据 2014年 2013年 2012年
期增减
(%)
营业收入 1,914,250,968.31 1,428,656,542.55 33.99% 1,122,232,060.26
归属于上市公司股东 429,733,758.66 427,284,537.52 0.57% 333,810,037.14
的净利润
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归属于上市公司股东 412,284,321.21 369,700,241.98 11.52% 323,934,330.25
的扣除非经常性损益
的净利润
经营活动产生的现金 288,762,333.83 209,099,455.94 38.10% -54,697,920.59
流量净额
本期末
比上年
2014年末 2013年末 同期末 2012年末
增减（%
）
归属于上市公司股东 5,811,179,753.23 4,616,827,825.97 25.87% 4,297,936,030.34
的净资产
总资产 12,415,769,749.07 10,306,630,111.12 20.46% 9,368,450,562.68
(二) 主要财务指标
本期比上年同
主要财务指标 2014年 2013年 2012年
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.4627 0.4600 0.59% 0.3594
稀释每股收益（元／股） 0.4627 0.4600 0.59% 0.3594
扣除非经常性损益后的基本每 0.4439 0.3980 11.53% 0.3488
股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 8.24 9.59 减少1.35个百 8.01
分点
扣除非经常性损益后的加权平 7.91 8.29 减少0.38个百 7.77
均净资产收益率（%） 分点
二、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
净利润 归属于上市公司股东的净资产
本期数 上期数 期末数 期初数
按中国会计准则 5,811,179,753 4,616,827,825.9
429,733,758.66 427,284,537.52
.23
按国际会计准则调整的项目及金额：
按国际会计准则 5,811,179,7 4,616,827,825.9
429,733,758.66 427,284,537.52
53.23
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净
资产差异情况
□适用 √不适用
三、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
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附注（如
非经常性损益项目 2014 年金额 2013 年金额 2012 年金额
适用）
非流动资产处置损益 16,654.57 -20,381.71 29,523.15
越权审批，或无正式批准文件，
或偶发性的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与 14,547,363.16 30,812,979.97 16,234,300.00
公司正常经营业务密切相关，符
合国家政策规定、按照一定标准
定额或定量持续享受的政府补
助除外
计入当期损益的对非金融企业
收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合
营企业的投资成本小于取得投
资时应享有被投资单位可辨认
净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损
益
因不可抗力因素，如遭受自然灾
害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支
出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生
的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子
公司期初至合并日的当期净损
益
与公司正常经营业务无关的或
有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的
有效套期保值业务外，持有交易
性金融资产、交易性金融负债产
生的公允价值变动损益，以及处
置交易性金融资产、交易性金融
负债和可供出售金融资产取得
的投资收益
单独进行减值测试的应收款项 2,011,194.00 4,440,000.00
减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计
量的投资性房地产公允价值变
动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的
要求对当期损益进行一次性调
整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外 12,005,319.35 53,339,438.47 -3,292,084.30
收入和支出
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其他符合非经常性损益定义的
损益项目
少数股东权益影响额 -2,477,565.36 -21,535,807.68 -3,525,749.40
所得税影响额 -6,642,334.27 -7,023,127.51 -4,010,282.56
合计 17,449,437.45 57,584,295.54 9,875,706.89
四、 采用公允价值计量的项目
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影响
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
金额
交通银行 28,960,523.52 51,284,267.20 22,323,743.68 1,960,868.78
东方证券 308,490,612.18 1,478,647,351.17 1,170,156,738.99 16,595,368.70
合计 337,451,135.70 1,529,931,618.37 1,192,480,482.67 18,556,237.48
第四节 董事会报告
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2014 年，公司上下团结一致，齐心协力，开源节流，勇于创新，积极引进产业高端客户集聚金桥，
不断提升碧云国际社区的服务能力，增加品牌影响力，积极拓宽融资渠道，内部管理持续优化，
较好地完成了董事会确定的 2014 年度各项经营管理指标。本报告期内，公司经营业绩继续保持稳
健的增长，营业总收入、营业利润以及归属于股东的净利润较上年度分别增长 33.99%、16.57%和
0.57%，加权平均净资产收益率 8.24%。
1、2014 年底，公司持有各类物业总体出租率为 87%，其中厂房及仓库 82%，办公楼 80%，商业物
业 92%，学校等其他物业 93%，住宅 89%；各类物业租赁的合同履约率为 98.5%。报告期内，各类
物业按面积加权的平均租金分别为：住宅类约 3.9 元/天/平方米，厂房、仓库类约 1.2 元/天/平
方米，办公楼类约 3 元/天/平方米，研发楼约 3.4 元/天/平方米，商业类约 3.2 元/天/平方米，
酒店类约 5.8 元/天/平方米。
2、通过旧厂房改造，引进新兴战略产业，不仅有利公司资产质量提高，也使产业升级有了空间载
体。如 25 号地块厂房改造成为移动互联网视频国家级核心基地，厂房租金收入得到了提升。公司
以先进制造业和战略性新兴产业为招商重点，全力以赴落实了大唐、中新社和大族激光项目、桂
林福达、富友金融总部园项目等重大项目，更好地促进了开发区转型发展，提升了公司持有物业
等存量资产的价值。
3、产业高端客户集聚的同时，促进了碧云产品品质和服务的提升，“碧云”品牌被认定为上海市
著名商标。碧云国际社区作为代表上海市参加联合国“人居奖”申报项目上报住建部。经过激烈
竞争，住建部领导和专家的评审结果是，在代表我国参加联合国“人居奖”评比的 8 个项目中排
名第二位。
4、报告期内，公司及控股子公司的重点在建项目持续推进，质量安全得到保障。
OPⅡ地铁板块项目（T3-5）全面完成土方开挖、底板砼浇筑，至 12 月初地下室结构施工完成。
该项目通过浦东新区文明工地验收。
碧云公馆项目的公寓室内精装饰工程全面展开，已完成 30%工程量。该项目荣获“上海市建
设工程绿色施工样板工程”称号、“上海市文明工地”称号。
临港碧云壹零项目至 12 月底完成 70%车库底板砼浇筑； 6#、7#、24#、26#、34#底板完成砼
浇筑。
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碧云国际社区人才公寓二期（S8DE）项目 8 月项目通过竣工验收备案同时完成交房验收，交
付使用。该项目荣获上海市建设工程“白玉兰”奖（市优质工程）。
碧云国际社区配套设施（平和学校高中部）项目完成地下室底板砼浇筑。
英国德威学校配套服务中心项目 12 月底完成基础大底板及地下一层砼浇筑。
5、重点推进再融资工作，利用证券市场拓宽融资渠道，降低融资成本。
2014 年 11 月 14 日，公司债券网下发行询价结束，发行利率最终确定为年利率 5%，为同期基
准利率下浮 23.67%。这标志着公司 12 亿元公司债发行成功。本次发行工作于 2014 年 11 月 20 日
结束，所募集资金全部到账。
公司上半年启动了非公开发行股票工作，发行方案于 6 月份获得股东大会高票通过，7 月份
已经获得证监会受理。
6、内部管理持续优化，效率有了新的提高。
2014 年，根据董事会的统一部署与要求，公司就年度审计、内部控制审计后会计师事务所的
管理建议书，提出整改事项，落实率达到 90%以上。通过几年持续改进，有效促进了公司的经营
效果和管理效率。
公司就加强工程项目的全过程投资控制已形成共识，工程造价控制工作进一步得到加强。2014
年，公司一方面继续强化竣工结算的严格把关，另一方面注重项目前期方案论证并确定目标成本
及在施工阶段的投资控制。
【主要经营性物业一览表】
地上建筑面 竣工（/获得） 权益比
项目名称 总建筑面积
积 日期 例
住宅
S5 地块碧云别墅一、二、三期 32,569.30 32,569.30 2002 100%
S6 地块碧云别墅四、五、六期 37,214.00 37,214.00 2010 100%
S4 地块碧云花园一期 77,543.65 80,921.83 2002 100%
S8 地块碧云花园二期 43,429.92 54,983.00 2005 100%
S8F 地块碧云国际社区人才公寓
一期 7,997.00 13,645.00 2014 100%
S8DE 地块碧云国际社区人才公
寓二期 46,423.00 47,523.00 2014 100%
S3 地块银杏苑 52,534.13 56,688.00 2014 60.40%
小计 297,711.00 323,544.13
权益面积小计 276,907.48 301,095.68
厂房
T17-1、5 通用厂房 7,324.50 7,324.50 1993 60.40%
T17-6 通用厂房 5,155.61 6,335.52 1993 60.40%
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100.00
T25 通用厂房（1） 35,214.72 35,214.72 2009 %
100.00
T25 通用厂房（2） 24,093.45 24,093.45 2014 %
T15-1、2、6 通用厂房 33,823.04 33,823.04 1994 60.40%
100.00
T15-2、4 通用厂房 5,871.66 5,871.66 1994 %
100.00
T4 通用厂房 31,078.23 31,078.23 2002 %
T15-8 通用厂房 9,837.01 9,837.01 1994 60.40%
100.00
T15-9 通用厂房 8,003.01 8,003.01 2002 %
100.00
T68 通用厂房 51,752.02 51,752.02 2005 %
T48 通用厂房 16,373.87 16,373.87 2006 60.40%
100.00
T20 通用厂房（1） 20,276.08 20,276.08 1993 %
100.00
T20 通用厂房（2） 16,886.89 16,886.89 2014 %
100.00
T40A 通用厂房 10,803.13 10,803.13 2014 %
100.00
T40B 通用厂房 34,191.27 34,191.27 2002 %
100.00
T52 通用厂房 90,047.49 90,047.49 2002 %
100.00
T72 通用厂房 15,766.21 15,766.21 2004 %
T12B 通用厂房 24,712.30 24,712.30 1994 60.40%
100.00
韩城路仓库 17,809.30 17,809.30 2005 %
100.00
T34 通用厂房 22,180.21 22,180.21 2005 %
T22 仓库 6,154.19 6,154.19 1993 60.40%
100.00
T71 通用厂房 57,380.85 57,380.85 2002 %
100.00
T32 通用厂房 9,369.63 9,369.63 2002 %
100.00
T22 通用厂房 63,624.23 63,624.23 2000 %
100.00
T21 通用厂房 28,162.64 28,162.64 2000 %
南区关内 T3 通用厂房 2004 100.00
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2014 年年度报告
116,618.04 116,618.04 %
100.00
南区关内 T6 通用厂房 106,130.60 106,130.60 2005 %
南区关外 T2-1、2 通用厂房 9,995.43 9,995.43 2002 60.40%
南区关外 T12-1.2.3.4.5.6.8.9
通用厂房 19,974.19 19,974.19 2002 60.40%
南区关外 T19-A、B 通用厂房 4,770.07 4,770.07 2002 60.40%
小计 903,379.87 904,559.78
权益面积小计 848,684.27 849,396.93
办公楼
新金桥大厦 35,840.13 38,491.56 1997 69.68%
新金桥广场的办公楼 11,123.93 15,059.47 2006 89.84%
小计 46,964.06 53,551.03
权益面积小计 34,967.14 40,350.35
研发楼
T28 地块由度工坊 90,883.80 136,054.20 2011 60.40%
G2 地块 Office Park 88,585.17 145,128.70 2009 60.40%
杉达大厦 4,613.29 4,613.29 1993 60.40%
小计 184,082.26 285,796.19
权益面积小计 111,185.69 172,620.90
商业
红枫路商业街 1,489.00 5,445.00 2007 60.40%
梦家园展示中心 2,103.16 2,318.00 2007 60.40%
100.00
家乐福金桥商场 38,186.77 38,186.38 2002 %
S7 地块体育休闲中心 20,422.02 20,422.02 2004 60.40%
杨高路以北区域沿街商铺 6,961.64 6,961.64 1997 94.45%
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2014 年年度报告
新金桥广场的商业 5,694.45 5,694.45 2006 89.84%
100.00
T17-B1 地块碧云 90 商业中心 24,631.45 27,917.23 2011 %
T20 锦艺大厦（美林阁） 10,599.94 10,599.94 1999 60.40%
小计 110,088.43 117,544.66
权益面积小计 95,416.31 101,220.89
酒店
新金桥广场的酒店 20,400.00 20,400.00 2006 89.84%
小计 20,400.00 20,400.00
权益面积小计 18,327.36 18,327.36
其他
100.00
德威幼儿园 5,670.27 5,670.27 1996 %
100.00
德威英国学校 18,818.34 18,818.34 2007 %
平和双语学校 37,517.00 37,517.00 1995 60.40%
