上海外高桥保税区开发股份有限公司 2014 年半年度报告
上海外高桥进口商品直销中心
上海外高桥进口商品直销中心有限公司（以下简称“直销中心公司”）是上
海外高桥保税区开发股份有限公司的全资子公司，该公司致力于在中国（上海）
自由贸易试验区建设以进口商品批发业务为核心，融贸易、展示、物流等多元服
务为一体，努力打造长三角最大进口商品集散地的专业进口贸易企业。
直销中心经营各类商品和技术的进出口、仓储、商务咨询、预包装食品（含
冷冻冷藏）、食用农产品、生猪产品批发、牛羊肉品批发等。目前进口商品总数
达 5000 余种，主要有进口食品（含生猪、牛羊肉品、海鲜等）、进口日用品、国
际化妆品、酒类、钟表等。
遵循“创新、引领、诚信、共赢”的核心价值观，直销中心公司与自贸区内
2000 余家国外厂商及其在华总代理直接建立密切的合作关系，最大限度减少进
口商品流通环节，将节省下来的流通成本让利于消费者，让消费者实实在在得实
惠，在海关、商检等政府职能部门的严格监管下，确保商品品质和安全更有保证。
直销中心第一家门店（约 1500 平方米）于 2013 年 12 月在外高桥保税区开
业，销售势头发展良好，月销售额从 185 万一路攀升至 1800 万（8 月份预计数）。
未来 3 到 5 年的时间，直销中心计划在全国设立约 30-50 家分中心，并通过线上
线下同步拓宽销售渠道，让更多价廉物美的世界精品走进千家万户，让更多中国
百姓能分享世界进步文化的成果。
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发展大厦改建工程
日前，位于自贸试验区外高桥三号门日京路上的发展大厦改造工程完工，建
筑面积由原来的 13109 平方米增加至约 13522 平方米。已有多家客户完成了租赁
签约或意向协定，渤海银行、华美银行等金融服务机构将陆续入驻。
过去多年，由于发展大厦的出租率不高，公司全资子公司外联发公司从盘活
资产的角度考虑，曾计划将此厂房改造为轻型仓库，并于 2013 年 8 月开工改建。
2013 年 9 月 29 日，随着自贸试验区的正式挂牌，以银行业为代表的金融服务业
蜂拥而至，区内商业办公用房极度紧缺。为满足自贸试验区新形势下的物业需求，
外联发公司委托设计院按产业新需求进行重新设计。2014 年 1 月底，大厦完成
新的设计施工图；1 月 22 日，最后一家租客搬离大厦；3 月初，大厦改建工程重
新开工；经过为期 4 个月的紧张施工，大厦改造工程顺利竣工，首家客户渤海银
行于日前接收物业，拟着手内部装修。
根据公司对自贸区物业改造计划，公司将对外高桥保税区 3 号门和 5 号门沿
线建筑物进行整体改造，提升物业品质与适用性，形成约 18 万平方米新物业，
打造成服务贸易区，作为承接自贸区试验项目落地的重要载体；同时，将逐步推
进在外高桥保税区 2 号门中央商务区增加近 30 万平方米物业，以迎接金融服务、
咨询服务等高端产业的办公需求。此次发展大厦改建工程的竣工，是该计划的首
个竣工物业。
上海外高桥保税区开发股份有限公司 2014 年半年度报告
上海外高桥保税区开发股份有限公司
2014 年半年度报告
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重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准
确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 公司半年度财务报告未经审计。
四、 公司负责人舒榕斌、主管会计工作负责人施伟民及会计机构负责人（会计主管人员）
刘建东声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
六、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
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目录
第一节 释义................................................................................................................................... 6
第二节 公司简介........................................................................................................................... 7
第三节 会计数据和财务指标摘要 ............................................................................................... 8
第四节 董事会报告..................................................................................................................... 10
第五节 重要事项......................................................................................................................... 18
第六节 股份变动及股东情况 ..................................................................................................... 25
第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................. 29
第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ................................................................................. 30
第十节 备查文件目录 ................................................................................................................. 31
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第一节 释义
一、释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
自贸区 指 中国(上海)自由贸易试验区
外高桥保税区，占地面积 10 平方公里，是自贸区的重要
保税区 指
组成区域。
外高桥保税物流园区，占地面积 1.03 平方公里，是自贸区
保税物流园区 指
的重要组成部分。
森兰.外高桥区域，占地面积 6.01 平方公里，该区域紧邻
森兰 指 自贸区，是自贸区功能拓展、产业延伸的重要腹地，更是
自贸区的重要城市配套项目。
物流二期 指 外高桥物流园区二期，是自贸区的产业配套项目。
原“新发展微电子园区”，是由公司控股子公司新发展公
新发展产业园 指
司开发的园区，是自贸区的重要组成区域。
外高桥集团 指 上海外高桥（集团）有限公司
公司、本公司、外股份公司 指 上海外高桥保税区开发股份有限公司
外联发公司 指 上海外高桥保税区联合发展有限公司
三联发公司 指 上海市外高桥保税区三联发展有限公司
新发展公司 指 上海市外高桥保税区新发展有限公司
营运中心公司 指 上海市外高桥国际贸易营运中心有限公司
物流中心公司 指 上海外高桥物流中心有限公司
直销中心公司 指 上海外高桥进口商品直销中心有限公司
物流开发公司 指 上海外高桥物流开发有限公司
启东产业园公司 指 上海外高桥集团（启东）产业园有限公司
联桥公司 指 上海外联发高桥物流管理有限公司
景和公司 指 上海景和健康产业发展有限公司
台州联通公司 指 台州外高桥联通药业有限公司
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第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 上海外高桥保税区开发股份有限公司
公司的中文名称简称 外高桥
公司的外文名称 Shanghai Waigaoqiao Free Trade Zone Development Co.,Ltd.
公司的外文名称缩写 WGQ
公司的法定代表人 舒榕斌
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 黄磷 顾洁玮
上海市浦东新区洲海路 999 号森兰 上海市浦东新区洲海路 999 号森兰国际大厦 B
联系地址
国际大厦 B 栋 11-13 层 栋 11-13 层
电话 021-51980847 021-51980847
传真 021-51980850 021-51980850
电子信箱 gudong@shwgq.com gudong@shwgq.com
三、 基本情况变更简介
公司注册地址 上海市浦东新区杨高北路 889 号
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 上海市浦东新区洲海路 999 号森兰国际大厦 B 栋 11-13 层
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.shwgq.com
电子信箱 gudong@shwgq.com
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
《上海证券报》、《中国证券报》、《证券时报》、《香
公司选定的信息披露报纸名称
港商报》
登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点 上海市浦东新区洲海路 999 号 B 栋 11-13 层
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
A股 上海证券交易所 外高桥
B股 上海证券交易所 外高 B 股
六、 公司报告期内的注册变更情况
公司报告期内注册情况未变更。
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本报告期比上年同
主要会计数据 本报告期（1－6 月） 上年同期
期增减(%)
营业收入 2,537,214,018.48 3,982,568,039.66 -36.29
归属于上市公司股东的净利润 132,299,041.70 526,463,998.85 -74.87
归属于上市公司股东的扣除非经常
117,479,174.75 521,173,385.35 -77.46
性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -60,862,639.91 -905,419,867.41 -93.28
本报告期末比上年
本报告期末 上年度末
度末增减(%)
归属于上市公司股东的净资产 8,005,250,920.78 5,396,078,211.23 48.35
总资产 25,566,550,277.31 25,002,586,374.20 2.26
(二) 主要财务指标
本报告期比上年同
主要财务指标 本报告期（1－6 月） 上年同期
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.13 0.52 -75.00
稀释每股收益（元／股） 0.13 0.52 -75.00
扣除非经常性损益后的基本每股收
0.11 0.516 -78.68
益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 1.96 10.29 减少 8.33 个百分点
扣除非经常性损益后的加权平均净
1.74 10.19 减少 8.45 个百分点
资产收益率（%）
公司 1-6 月完成净利润 1.32 亿，虽比去年同期减少约 74.87%，但已完成半年度阶段性目
标。净利润同比减少主要因为去年上半年确认土地转让收入约 15.95 亿元，而 2014 年物业销售
确认收入计划集中在下半年实现；除此因素之外，上半年物业租赁板块、服务板块的收入均有
稳定增长。下半年，公司将通过确认森兰名佳销售预收款、增加工业物业转让出售体量、转让
非主营股权投资项目等举措，力争全面完成 6.56 亿元的全年净利润指标，并将继续借助自贸区
的东风，确保公司租赁业务、物流贸易业务稳步增长，在推进市场化管理的过程中激发企业活
力。
二、 非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
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非经常性损益项目 金额
非流动资产处置损益 1,950,408.02
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策
9,451,003.95
规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、
交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易 8,012,330.43
性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 639,070.01
少数股东权益影响额 -214,419.62
所得税影响额 -5,018,525.84
合计 14,819,866.95
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第四节 董事会报告
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
1、董事会日常工作
上半年，公司共召开 5 次董事会、5 次专门委员会会议（其中：1 次提名委员会会议、2 次
审计委员会会议、1 次薪酬委员会会议、1 次战略委员会）。公司共对外披露了 26 份临时公告、
2 份定期报告、29 份其他公告。
上半年，董事会做好了以下重点工作：一是全面梳理了公司物业资源储备情况并进行了公
告；二是顺利完成非公开发行股票工作，并结合募集资金的使用计划对闲置募集资金进行了管
理；三是完成了换届工作；四是按照监管部门要求梳理了公司承诺履行情况，并于 5 月取得了
公建 E4-23、公建 E4-24 的房地产权证，确保关于 2008 年公司资产重组时承诺办理房地产权证
事项不存在超期未履行的情况。
2、招商引资情况
（1）合同外资完成情况：公司 1-6 月份累计引进外资项目 1090 个，吸引合同外资 33.91 亿
美元，其中新设项目 959 个，完成合同外资 29.07 亿美元，占 85.73%；增资项目 131 个，完成
合同外资 4.84 亿美元，占 14.27%。
（2）内资注册资本完成情况：公司 1-6 月份累计引进内资新设项目 5219 个，吸引注册资本
1220.2 亿人民币。
（3）地区总部和营运中心招商情况：1-6 月份新增地区总部 1 家，外高桥保税区地区总部累
积达 47 家，其中管理性 42 家，投资性 5 家。1-6 月份暂无新批营运中心，外高桥保税区营运中
心企业的数量累计达 203 家。
3、各项经营指标
（1）利润完成情况
公司 1-6 月完成净利润 1.32 亿，虽比去年同期减少约 74.87%，但已完成半年度阶段性目标。
净利润同比减少主要因为去年上半年确认土地转让收入约 15.95 亿元，而 2014 年物业销售确认
收入计划集中在下半年实现；除此因素之外，上半年物业租赁板块、服务板块的收入均有稳定
增长。
（2）收入分析
公司上半年的主要收入情况如下:（1）实现物业租赁收入 5.43 亿，同比增加 13.29%；（2）
实现土地和房产转让出售收入（不含预收款）1.19 亿元，同比减少 92.63%;（3）物流贸易板块
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实现营业收入（含商品销售收入、进出口代理收入、物流业务收入）14.40 亿元，与去年基本持
平；（4）实现物业管理及服务性收入 2.40 亿元，同比增加 13.29%。
（3）费用分析
公司上半年的三费情况如下：（1）销售费用 0.94 亿元，同比增加 10%；（2）管理费用 1.58
亿元，同比增加 6%；（3）财务费用 1.19 亿元，同比增加 7%。
上半年，公司主要通过境内人民币银行贷款、境外人民币直接贷款和贸易融资（主要为 DF
业务借款）等方式积极拓宽融资渠道。截止本报告期末（6 月 30 日），公司融资余额为 117.3 亿
元，其中银行贷款余额 79.64 亿元，贸易融资（主要为 DF 业务借款）贷款余额为 15.9 亿元，
境外人民币直接贷款余额 13.26 亿元，向大股东外高桥集团借款 8.5 亿元。公司银行平均融资成
本约为 5.63%，向大股东借款融资成本约为 5%。2014 年 1-6 月，公司房地产业务融资利息资本
化金额为 1.82 亿元，加权平均资本化利率为 4.05%；截止 2014 年 6 月 30 日，公司对外担保余
额约为 11.05 亿元，公司系统内部担保余额为 48.46 亿元。
4、2014 年下半年度经营展望
下半年，公司将通过确认森兰名佳销售预收款、增加工业物业转让出售体量、转让非主营
股权投资项目等举措，力争全面完成 6.56 亿元的全年净利润指标，并将继续借助自贸区的东风，
确保公司租赁业务、物流贸易业务稳步增长，在推进市场化管理的过程中激发企业活力。
在自贸区建设方面，公司将以中央商务区为重点，进一步完善区内的商务配套布点，为自
贸区企业提供便捷的交通和餐饮、购物等服务；积极应对自贸区对区域产业规划及办公物业的
需求，加快物业的新建和改建工作；打造总部经济，培育第二批亚太营运商计划企业；在自贸
区管委会指导下，大力引进融资租赁等自贸区试验项目；探索搭建\"跨境投资服务平台\"。
在加快森兰开发方面，继续加快森兰商都二期、特色商业街、D1-4 等重点项目的建设。抓
紧启动能源中心项目的开发与建设，保障森兰核心商务商业区能源供应，创造绿色环保的商务
商业区。推动瑞可碧棒球场、哈罗足球场、迪卡侬篮球场以及马术俱乐部项目的建设，进一步
做强做大森兰体育休闲品牌。
在提升国际贸易功能方面，进口商品直销中心将借力进口商品网、跨境通等平台，探索线
上线下融合的跨境贸易电子商务平台的发展；继续加快自贸区进口商品国别交易中心建设，推
动泰国、俄罗斯等一批进口商品国别馆落地。
在拓展功能辐射临港方面，推进进口商品直销中心选址在 16 号线地铁商场，积极研究加快
工程进度推进，力争在 9 月底自贸区挂牌一周年正式开业，快速提升临港主城区的商业配套环
境。
(一) 主营业务分析
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1、 财务报表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 2,537,214,018.48 3,982,568,039.66 -36.29
营业成本 1,894,388,914.50 2,317,499,948.68 -18.26
销售费用 94,300,783.58 85,449,273.73 10.36
管理费用 158,038,672.06 148,540,174.14 6.39
财务费用 119,390,082.47 111,279,183.34 7.29
经营活动产生的现金流量净额 -60,862,639.91 -905,419,867.41 -93.28
投资活动产生的现金流量净额 -612,455,747.70 4,028,086.54 -15,304.63
筹资活动产生的现金流量净额 1,062,510,616.39 518,211,445.17 105.03
营业收入变动原因说明：较上期相比，本期无土地转让业务收入
营业成本变动原因说明：较上期相比，本期无土地转让业务成本
销售费用变动原因说明：随进出口业务规模上升而上升
管理费用变动原因说明：人工成本（含社会统筹）上升
财务费用变动原因说明：工程项目资本化率下降，造成费用化上升
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要为主营业务收支净额和税费支出较较上年同
期减少所致
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要为利用募集资金闲置部分投出银行理财产品
所致
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要为非公开发行股票募集资金收到款项所致
2、 其它
(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
无
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
减少 0.17
租赁 542,539,639.45 253,092,607.43 53.35 14.29 14.72
个百分点
增加 8.93
转让出售 118,737,246.50 24,477,537.31 79.39 -92.63 -94.86
个百分点
商品销售 1,024,099,835.90 997,793,900.64 2.57 -3.85 -5.44 增加 1.65
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个百分点
进出口代 增加 19.94
49,223,559.89 1,663,394.73 96.62 -33.20 -90.32
理 个百分点
减少 6.32
物流业务 366,579,325.39 308,031,591.26 15.97 8.19 16.99
个百分点
减少 5.28
制造业 196,960,728.32 180,212,706.42 8.50 18.89 26.17
个百分点
减少 0.61
服务业 235,999,948.72 128,168,096.22 45.69 5.81 7.01
个百分点
2、 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
上海 2,534,140,284.17 -35.90
(三) 核心竞争力分析
公司作为自贸区核心区域及配套区域的开发商、营运商、服务商，拥有宝贵的工业物业、
商办物业及土地资源，在招商过程中，公司培养出一支\"能打仗，打硬仗\"的招商队伍，积累了
丰富的客户资源和客户服务经验。而上海探索建设自贸区的先行先试举措更为公司发展带来了
新一轮发展机遇。在上海市、浦东新区及自贸区管委会等各级政府部门的大力支持下，公司的
发展目标由初期的\"建设国际化港城\"调整升级为中期的\"打造外高桥国际贸易城\"，并向着后期\"
建设中国（上海）自由贸易试验区\"的国家战略目标不断靠拢努力。
（1）经济基础稳固
经过多年发展和经营，公司奠定了较好经济基础，各项指标呈现良好发展态势。公司净资
产突破 50 亿元，实现了自 2008 年资产重组以来净资产的连续净增长，确保了公司广大股东利
益的保值增值。
（2）主营业务突出
公司着眼于区域功能开发和可持续发展，目前已形成了工业板块、商办板块和物流贸易板
块等共同发展的产业板块，为公司的长期稳健经营打下了坚实的基础。
（3）客户资源丰富
公司在为自贸区招商引资的过程中，积累了大量的物业租赁和购买客户；在为入驻自贸区
的客户提供物业的同时，还为 6000 多家客户长期提供物流、贸易等增值服务。公司已搭建综合
性市场 3 家，加入综合市场成为会员单位的投资企业累计超过 6300 多家；公司已搭建专业功能
性平台数 10 个，客户涵盖钟表、医药、酒类、机床、医疗机械、工程机械、化妆品、健康品等
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行业。
（4）开发经验成熟
在开发建设的过程中，公司建立了一套完善的开发流程和开发标准，积累了良好的公共关
系和丰富的开发经验，通过创造性地运用分期开发、定制开发、并行开发、成片开发、综合开
发等手段提供了近万家客户经营所需物业。
(四) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
期末长期股权投资：565,951,483.45
期初长期股权投资：524,285,982.79
本期变动：41,665,500.66
本期变动幅度：7.95%
(1) 证券投资情况
持有数 期末账 占期末 报告期
序 最初投资 量 面价值 证券总 损益
证券品种 证券代码 证券简称
号 金额（元） 投资比
（股） （元） 例（％） （元）
VOSG( 澳
1 股票 VOSG 洲上市股 3,419,000 17,859 1,494.87 100 -567.65
票）
合 计 3,419,000 / 1,494.87 100 -567.65
(2) 持有其他上市公司股权情况
单位：元
证券 报告期所有者 会计核算
证券简称 最初投资成本 期末账面价值 报告期损益
代码 权益变动 科目
可供出售
600837 海通证券 54,852,406.00 306,667,300.80 4,021,866.24 -54,546,660.88
金融资产
可供出售
600650 锦江投资 260,000.00 941,941.44 -80,760.24
金融资产
可供出售
600637 百视通 144,000.00 1,547,529.45 2,415.75 -179,007.07
金融资产
可供出售
601099 太平洋 20,000,000.00 134,806,558.25 315,795.00 6,666,358.38
