南京栖霞建设股份有限公司增发招股意向书摘要
本募集说明书摘要的目的仅为向公众提供有关本次发行的简要情况。投资者在做出认购决定之前，应仔细阅读募集说明书全文，并以其作为投资决定的依据。募集说明书全文同时刊载于证监会指定的网站（http://www.sse.com.cn）。
第一节 本次发行概况
一、 本次发行的基本情况
（一）发行人基本情况简介
法定中文名称： 南京栖霞建设股份有限公司
法定英文名称： Nanjing Chixia Development Co., Ltd.
注册地： 江苏省南京市和燕路251号
股票简称： 栖霞建设
股票代码： 600533
上市地： 上海证券交易所
（二）本次发行概要
1、本次发行的核准情况
本公司2007年9月17日召开第三次临时股东会、2007年10月12日召开第五次临时股东会审议通过了2007年度增发议案。本次增发已经中国证券监督管理委员会以证监发行字【2008】862号文核准。
2、证券发行类型：人民币普通股（A）股
3、证券发行数量：公司股东大会批准本次增发数量不超过12,000万股，最终发行数量由公司与保荐人(主承销商)根据具体情况协商确定。
4、证券面值：人民币1.00元
5、发行价格及定价方式：本次发行价格为8.62元/股，不低于公告招股意向书前二十个交易日股票均价。
6、预计募集资金总额（含发行费用）：不超过103,440万元。
7、预计募集资金净额：99676.8万元。
8、募集资金专项存储的账户
帐户名称：南京栖霞建设股份有限公司
帐 号：3200 0661 5010 1410 2896 6
开 户 行：交行中央门支行
帐户名称：南京栖霞建设股份有限公司
帐 号：3200 1596 7360 5000 2147
开 户 行：建行中山支行
帐户名称：南京栖霞建设股份有限公司
帐 号：07709 0182 6000 34760
开 户 行：中信银行北京西路支行
（三）发行方式和发行对象
1、发行方式
本次发行采取网上、网下定价发行的方式进行。
本次发行将向公司原股东优先配售。公司原股东最大可按其股权登记日2008年7月11日收市后登记在册的持股数量以10:2.5的比例行使优先认购权，即最多可优先认购10,125万股，占本次增发数量的84.38%。
2、发行对象：在上海证券交易所开设A股股东账户的自然人、法人和机构投资者（国家法律、法规禁止者除外）。
（四）承销方式与承销期
本次发行保荐机构（主承销商）组织承销团以余额包销的方式承销；承销起止期限：2008年7月10日--2008年7月18日。
（五）发行费用概算
本次发行费用预计总额为3763.2万元，具体包括：
承销费 3103.2万元（募集资金总额的3%）
保荐费 200万元
律师费 130万元
会计师费 80万元
路演推介费 200万元
其他费用 50万元
（六）发行承销时间安排
日 期 事 项 停牌时间
T-2（7月10日） 刊登招股意向书摘要、网上和网下发行公告、网上路演公告 9:30-10:30
T-1(7月11日) 网上路演，股权登记日 正常交易
T(7月14日) 网上、网下申购；网下机构投资者申购定金缴款；发行方案提示性公告 全天停牌
T+1(7月15日) 网上申购资金到账；网下申购定金验资 全天停牌
T+2(7月16日) 网上申购资金验资，确定网上、网下发行股数，计算配售比例 全天停牌
T+3(7月17日) 公告配售结果；网上配售股票发售；退还未获配售机构投资者申购资金；机构投资者缴纳网下配售余款 9:30-10:30
T+4(7月18日) 网上未获配售的资金解冻；网下申购资金验资；募集资金划入发行人指定账户 正常交易
以上日期为工作日。如遇重大突发事件影响本次发行，发行人和保荐机构（主承销商）将及时公告，修改发行日程。
（七）本次发行证券的上市流通
本次增发结束后，本公司将尽快办理增发股份上市的有关手续。
二、 本次发行有关机构
（一） 发行人： 南京栖霞建设股份有限公司
法定代表人： 陈兴汉
联系人： 王建优、周文龙
办公地址： 江苏省南京市龙蟠路9号
联系电话： 025-85600533
传真： 025-85502482
（二） 保荐机构（主承销商）： 广发证券股份有限公司
法定代表人： 王志伟
保荐代表人： 陈天喜、胡军
项目主办人： 史建杰
项目经办人： 成勇、赵源
办公地址： 广州市天河北路183号大都会广场19楼
联系电话： 010-68083352
传真： 010-68083351
（三） 发行人律师： 北京市康达律师事务所
负责人： 付洋
经办律师： 杨健、袁怀东、段治平
办公地址： 北京市建外大街19号国际大厦2301室
联系电话： 010-85262828
传真： 010-85262826
（四） 审计机构： 南京永华会计师事务所有限公司
法定代表人： 诸旭敏
经办会计师： 束哲民、诸旭敏
办公地址： 南京市中山北路26号新晨国际大厦8楼
联系电话： 025-83311788
传真： 025-83311788
（五） 申请上市的证券交易所： 上海市证券交易所
办公地址： 上海市浦东南路528号
联系电话： 021-68808888
传真： 021-68811782
联系人: 周卫
（六） 收款银行：工行广州市第一支行
联系人：黄滨
联系电话：020-83322217
第二节 主要股东情况
截止2007年12月31日，公司股本总额为40,500万股，公司前10名股东持股情况如下表所示： 单位：股
股东名称 股东性质 持股比例(%) 持股总数 持有有限售条件股份数量
南京栖霞建设集团有限公司 国有 33.52 135,768,240 120,018,240
南京新港高科技股份有限公司 国有 14.43 58,421,520 42,671,520
广发小盘成长股票型证券投资基金 其他 2.36 9,541,642 -
国泰君安证券股份有限公司 其他 2.22 9,000,000 -
大成创新成长混合型证券投资基金 其他 2.14 8,651,305 -
鹏华价值优势股票型证券投资基金 其他 2.04 8,260,755 -
广发大盘成长混合型证券投资基金 其他 1.85 7,526,684 -
南京仙林房地产开发有限公司 其他 1.85 7,500,000 -
中国人寿保险股份有限公司－分红－团体分红－005L－FH001沪 其他 1.85 7,500,000 -
华夏红利混合型开放式证券投资基金 其他 1.73 7,006,399 -
截至2008年2月29日，栖霞集团和南京新港高科技股份有限公司限售股份情况 单位： 万股
序号 股东名称 所持有限售条件的股份数量 可上市流通时间 承诺的限售条件
1 栖霞集团 10,426,824 2009年1月23日 截至目前，减持价格不低于每股5.66元/股
2 南京新港高科技股份有限公司 2,692.152 2009年1月23日 无
第三节 财务会计信息
一、公司最近3年审计情况
本公司2005年-2007年度财务会计报告已经南京立信永华会计师事务所有限公司审计，并出具了标准无保留意见的审计报告。
本公司的主营业务为房地产开发业务，公司财务报表附注的披露均根据中国证券监督管理委员会证监发字【2001】17号《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号--从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》的相关规定执行。
二、公司合并报表范围变化情况
本公司将控股子公司均纳入合并报表范围，具体为东方公司、苏州公司、仙林公司、无锡公司、栖霞物业和无锡锡山公司。2007年，公司合并范围增加了无锡锡山公司，该公司为本公司2007年设立的全资子公司。
三、公司最近3年财务报表
以下本公司2005年、2006年和2007年的财务数据信息，非经特别说明，均引自南京立信永华会计师事务所有限公司对本公司2005年、2006年和2007年的财务审计报告，且上述三年的财务数据为在新会计准则下经调整后的数据。
（一）合并财务会计报表
公司最近三年合并资产负债表、合并利润表、合并现金流量表及所有者权益变动表：
合并资产负债表 单位：元
项目 2007年12月31日 2006年12月31日 2005年12月31日
流动资产：
货币资金 1,156,324,877.05 1,258,657,088.20 482,097,135.49
交易性金融资产 0 0 0
应收票据 0 0 0
应收账款 4,817.48 53,953.19 8,396.71
预付款项 174,633,676.42 501,492,634.73 284,659,257.19
应收利息 0 0 0
应收股利 0 0 0
其他应收款 10,807,688.34 9,511,214.69 3,853,084.83
买入返售金融资产
存货 4,939,158,031.39 3,007,603,233.76 3,275,511,631.58
一年内到期的非流动资产 0 0 0
其他流动资产 0 0 0
流动资产合计 6,280,929,090.68 4,777,318,124.57 4,046,129,505.80
非流动资产：
发放贷款及垫款
可供出售金融资产 0 0 0
持有至到期投资 0 0 0
长期应收款 0 0 0
长期股权投资 0 0 0
投资性房地产 15,064,705.29 15,882,090.80 12,176,716.33
固定资产 38,174,432.84 39,179,377.54 39,478,540.75
在建工程 0 0 0
工程物资 0 0 0
固定资产清理 0 0 0
生产性生物资产 0 0 0
油气资产 0 0 0
无形资产 1,115,452.00 1,863,462.31 150,203.29
开发支出 0 0 0
商誉 0 0 0
长期待摊费用 672,265.47 859,874.43 0
递延所得税资产 54,035,994.52 34,263,505.76 41,035,154.47
其他非流动资产 0 0 0
非流动资产合计 109,062,850.12 92,048,310.84 92,840,614.84
资产总计 6,389,991,940.80 4,869,366,435.41 4,138,970,120.64
流动负债：
短期借款 765,000,000.00 685,000,000.00 1,120,000,000.00
交易性金融负债 0 0 0
应付票据 0 0 34,870,813.96
应付账款 208,099,826.00 123,812,973.24 126,166,974.59
预收款项 588,359,663.28 539,416,253.02 755,457,644.75
应付职工薪酬 4,273,702.93 6,508,438.99 2,144,813.50
应交税费 124,055,504.06 14,715,636.95 27,152,373.92
应付利息 0 0 0
应付股利 0 0 0
其他应付款 131,739,796.69 59,940,089.17 27,432,959.80
一年内到期的非流动负债 1,084,000,000.00 348,220,000.00 520,000,000.00
其他流动负债 0 0 0
流动负债合计 2,905,528,492.96 1,777,613,391.37 2,613,225,580.52
非流动负债：
长期借款 1,410,000,000.00 1,284,000,000.00 503,995,000.00
应付债券 0 0 0
长期应付款 2,993,372.82 3,095,590.10 5,720,673.21
专项应付款 0 0 0
预计负债 0 0 0
递延所得税负债 0 0 0
其他非流动负债 3,462,300.00 3,462,300.00 3,462,300.00
非流动负债合计 1,416,455,672.82 1,290,557,890.10 513,177,973.21
负债合计 4,321,984,165.78 3,068,171,281.47 3,126,403,553.73
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 405,000,000.00 405,000,000.00 210,000,000.00
资本公积 674,700,953.19 674,700,953.19 262,405,371.47
减：库存股 0 0 0
盈余公积 103,210,057.21 75,794,422.90 54,091,434.85
未分配利润 446,060,988.67 275,758,254.74 170,819,879.37
归属于母公司所有者权益合计 1,628,971,999.07 1,431,253,630.83 697,316,685.69
少数股东权益 439,035,775.95 369,941,523.11 315,249,881.22
所有者权益合计 2,068,007,775.02 1,801,195,153.94 1,012,566,566.91
负债和所有者权益总计 6,389,991,940.80 4,869,366,435.41 4,138,970,120.64
合并利润及利润分配表 单位：元
项目 2007年度 2006年度 2005年度
一、营业总收入 2,856,800,795.95 2,312,659,434.60 1,328,330,938.07
其中：营业收入 2,856,800,795.95 2,312,659,434.60 1,328,330,938.07
二、营业总成本 2,234,600,841.00 1,951,222,419.63 924,623,195.48
其中：营业成本 1,845,011,309.90 1,696,717,090.17 924,623,195.48
营业税金及附加 271,960,398.33 151,008,353.16 84,971,737.47
销售费用 36,373,261.49 37,402,387.28 36,381,551.46
管理费用 63,369,820.13 55,089,174.26 44,117,167.40
财务费用 17,365,563.35 11,007,334.97 8,642,068.68
资产减值损失 520,487.80 -1,920.21 -971,872.75
加：公允价值变动收益（损失以"－"号填列） 0 0 0
投资收益（损失以"－"号填列） 10,405,041.99 7,184,008.27 840,736.12
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 0 0 0
汇兑收益（损失以"-"号填列）
三、营业利润（亏损以"－"号填列） 632,604,996.94 368,621,023.24 231,407,826.45
加：营业外收入 429,511.12 3,239,770.30 3,109,825.35
减：营业外支出 2,294,356.66 1,036,174.78 1,069,608.24
其中：非流动资产处置损失 0 0 0
四、利润总额（亏损总额以"－"号填列） 630,740,151.40 370,824,618.76 233,448,043.56
减：所得税费用 218,127,530.32 123,554,005.63 74,173,146.60
五、净利润（净亏损以"－"号填列） 412,612,621.08 247,270,613.13 159,274,896.96
归属于母公司所有者的净利润 343,518,368.24 231,641,363.42 152,687,597.09
少数股东损益 69,094,252.84 15,629,249.71 6,587,299.87
六、每股收益：
（一）基本每股收益 0.848 0.635
（二）稀释每股收益 0.848 0.635
合并现金流量表 单位：元
项目 2007年度 2006年度 2005年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 2,913,897,449.58 2,095,355,538.22 1,871,302,968.44
收到的税费返还 62,489.00 0 378,651.70
收到其他与经营活动有关的现金 17,779,205.08 287,778,925.02 29,869,090.55
经营活动现金流入小计 2,931,739,143.66 2,383,134,463.24 1,901,550,710.69
购买商品、接受劳务支付的现金 3,178,623,183.23 1,549,667,007.40 1,639,638,608.15
支付给职工以及为职工支付的现金 54,463,256.92 39,901,047.30 32,721,564.99
支付的各项税费 321,501,788.07 282,924,057.07 192,373,907.78
支付其他与经营活动有关的现金 103,571,717.14 301,552,412.73 56,843,048.31
经营活动现金流出小计 3,658,159,945.36 2,174,044,524.50 1,921,577,129.23
经营活动产生的现金流量净额 -726,420,801.70 209,089,938.74 -20,026,418.54
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 9,247,630.00 0 8,000,000.00
取得投资收益收到的现金 10,405,041.99 7,184,008.27 840,736.13
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 800.00 16,325.82 41,210.00
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 0 0 0
收到其他与投资活动有关的现金 0 0 0
投资活动现金流入小计 19,653,471.99 7,200,334.09 8,881,946.13
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 4,199,246.64 7,155,104.77 10,002,327.38
投资支付的现金 9,247,630.00 0 0
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 0 0 0
支付其他与投资活动有关的现金 0 0 0
投资活动现金流出小计 13,446,876.64 7,155,104.77 10,002,327.38
投资活动产生的现金流量净额 6,206,595.35 45,229.32 -1,120,381.25
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 0 648,200,000.00 89,000,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 0 39,000,000.00 89,000,000.00
取得借款收到的现金 2,990,000,000.00 2,319,000,000.00 2,107,995,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 0 0 0
筹资活动现金流入小计 2,990,000,000.00 2,967,200,000.00 2,196,995,000.00
偿还债务支付的现金 2,048,220,000.00 2,145,775,000.00 1,937,500,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 323,653,698.39 252,001,417.68 205,548,357.41
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 0 0 0
支付其他与筹资活动有关的现金 195,000.00 1,973,475.00 0
筹资活动现金流出小计 2,372,068,698.39 2,399,749,892.68 2,143,048,357.41
筹资活动产生的现金流量净额 617,931,301.61 567,450,107.32 53,946,642.59
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 -49,306.41 -25,322.67 -19,238.62
五、现金及现金等价物净增加额 -102,332,211.15 776,559,952.71 32,780,604.18
加：期初现金及现金等价物余额 1,258,657,088.20 482,097,135.49 449,316,531.31
六、期末现金及现金等价物余额 1,156,324,877.05 1,258,657,088.20 482,097,135.49
2005-2007年所有者权益变动表(合并数)
项目 2007年度
归属于母公司股东权益
实收资本
(或股本) 资本公积 减：库存股 盈余公积 未分配利润 少数股东权益 所有者权益合计
一、上年年末余额 405,000,000.00 674,681,430.39 0 80,917,590.13 265,300,820.17 366,208,815.95 1,792,108,656.64
加：会计政策变更 19,522.80 -5,123,167.23 10,457,434.57 3,732,707.16 9,086,497.30
前期差错更正 0
二、本年年初余额 405,000,000.00 674,700,953.19 0 75,794,422.90 275,758,254.74 369,941,523.11 1,801,195,153.94
三、本年增减变动金额（减少以"－"号填列） 0 0 0 27,415,634.31 170,302,733.93 69,094,252.84 266,812,621.08
（一）净利润 343,518,368.24 69,094,252.84 412,612,621.08
（二）直接计入所有者权益的利得和损失 0 0 0 0 0 0 0
1．可供出售金融资产公允价值变动净额 0
2．权益法下被投资单位其他所有者权益变动的影响 0
3．与计入所有者权益项目相关的所得税影响 0
4．其他 0
上述（一）和（二）小计 0 0 0 0 343,518,368.24 69,094,252.84 412,612,621.08
（三）所有者投入和减少资本 0 0 0 0 0 0 0
1．所有者投入资本 0
2．股份支付计入所有者权益的金额 0
3．其他
（四）利润分配 0 0 0 27,415,634.31 -173,215,634.31 0 -145,800,000.00
1．提取盈余公积 27,415,634.31 -27,415,634.31 0
2．对所有者（或股东）的分配 -145,800,000.00 -145,800,000.00
3．其他
（五）所有者权益内部结转 0 0 0 0 0 0 0
1．资本公积转增资本（或股本） 0
2．盈余公积转增资本（或股本） 0
3．盈余公积弥补亏损 0
4．其他 0
四、本期期末余额 405,000,000.00 674,700,953.19 0 103,210,057.21 446,060,988.67 439,035,775.95 2,068,007,775.02
2006年度
一、上年年末余额 210,000,000.00 262,385,848.67 58,166,570.17 165,541,640.56 313,361,744.30 1,009,455,803.70
加：会计政策变更 19,522.80 -4,075,135.32 5,278,238.81 1,888,136.93 3,110,763.22
前期差错更正 0
二、本年年初余额 210,000,000.00 262,405,371.47 0 54,091,434.85 170,819,879.37 315,249,881.23 1,012,566,566.92
三、本年增减变动金额（减少以"－"号填列） 195,000,000.00 412,295,581.72 0 21,702,988.05 104,938,375.37 54,691,641.88 788,628,587.02
（一）净利润 231,641,363.42 15,629,249.71 247,270,613.13
（二）直接计入所有者权益的利得和损失 0 145,581.72 0 0 0 62,392.17 207,973.89
1．可供出售金融资产公允价值变动净额 0
2．权益法下被投资单位其他所有者权益变动的影响 0
3．与计入所有者权益项目相关的所得税影响 0
4．其他 145,581.72 62,392.17 207,973.89
上述（一）和（二）小计 0 145,581.72 0 0 231,641,363.42 15,691,641.88 247,478,587.02
（三）所有者投入和减少资本 60,000,000.00 547,150,000.00 0 0 0 39,000,000.00 646,150,000.00
1．所有者投入资本 60,000,000.00 547,150,000.00 39,000,000.00 646,150,000.00
2．股份支付计入所有者权益的金额 0
3．其他 0
（四）利润分配 0 0 0 21,702,988.05 -126,702,988.05 0 -105,000,000.00
1．提取盈余公积 21,702,988.05 -21,702,988.05 0
2．对所有者（或股东）的分配 -105,000,000.00 -105,000,000.00
3．其他
（五）所有者权益内部结转 135,000,000.00 -135,000,000.00 0 0 0 0 0
1．资本公积转增资本（或股本） 135,000,000.00 -135,000,000.00 0
2．盈余公积转增资本（或股本） 0
3．盈余公积弥补亏损 0
4．其他 0
四、本期期末余额 405,000,000.00 674,700,953.19 0 75,794,422.90 275,758,254.74 369,941,523.11 1,801,195,153.94
2005年度
一、上年年末余额 140,000,000.00 332,385,848.67 43,300,406.67 101,746,169.06 219,662,581.35 837,095,005.75
1．会计政策变更 19,522.80 -3,898,290.95 1,075,432.35 -2,803,335.80
2．前期差错更正 0.00
二、本年年初余额 140,000,000.00 332,405,371.47 0.00 39,402,115.72 102,821,601.41 219,662,581.35 834,291,669.95
三、本年增减变动金额（减少以"-"号填列） 70,000,000.00 -70,000,000.00 0.00 14,689,319.13 67,998,277.96 95,587,299.87 178,274,896.96
（一）净利润 152,687,597.09 6,587,299.87 159,274,896.96
（二）直接计入所有者权益的利得和损失 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
1．可供出售金融资产公允价值变动净额 0.00
2．现金流量套期工具公允价值变动净额 0.00
3．与计入所有者权益项目相关的所得税影响 0.00
4．其他 0.00
上述（一）和（二）小 计 0.00 0.00 0.00 0.00 152,687,597.09 6,587,299.87 159,274,896.96
（三）所有者投入和减少资本 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 89,000,000.00 89,000,000.00
1．所有者本期投入资本 89,000,000.00 89,000,000.00
2．股份支付计入所有者权益的金额 0.00
3．其他 0.00
（四）利润分配 0.00 0.00 0.00 14,689,319.13 -84,689,319.13 0.00 -70,000,000.00
1．提取盈余公积 14,689,319.13 -14,689,319.13 0.00
2．对所有者（或股东）的分配 -70,000,000.00 -70,000,000.00
3．其他 0.00
（五）所有者权益内部结转 70,000,000.00 -70,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
1．资本公积转增资本 70,000,000.00 -70,000,000.00 0.00
2．盈余公积转增资本 0.00
3．盈余公积弥补亏损 0.00
4．其他 0.00
四、本年年末余额 210,000,000.00 262,405,371.47 0.00 54,091,434.85 170,819,879.37 315,249,881.22 1,012,566,566.91
（三）母公司财务报表
母公司最近三年资产负债表、利润表、现金流量表如下所示：
资产负债表 单位：元
项目 2007年度 2006年度 2005年度
流动资产：
货币资金 471,542,768.55 1,015,687,733.62 240,647,159.06
交易性金融资产 0 0 0
应收票据 0 0 0
应收账款 4,027.60 27,100.47 4,600.00
预付款项 92,639,520.64 228,349,266.58 195,197,193.19
应收利息 0 0 0
应收股利 0 0 0
其他应收款 879,262,981.65 31,634,200.76 67,308,693.31
存货 1,530,553,938.04 1,057,468,472.91 1,198,743,215.73
一年内到期的非流动资产 0 0 0
其他流动资产 200,000,000.00 250,000,000.00 100,000,000.00
流动资产合计 3,174,003,236.48 2,583,166,774.34 1,801,900,861.29
非流动资产：
可供出售金融资产 0 0 0
持有至到期投资 0 0 0
长期应收款 0 0 0
长期股权投资 488,232,068.34 438,232,068.34 368,232,068.34
投资性房地产 14,554,006.29 15,341,443.40 11,576,172.13
固定资产 31,899,908.26 33,367,603.89 33,326,139.45
在建工程 0 0 0
工程物资 0 0 0
固定资产清理 0 0 0
生产性生物资产 0 0 0
油气资产 0 0 0
无形资产 603,520.66 1,404,870.70 0
开发支出 0 0 0
商誉 0 0 0
长期待摊费用 672,265.47 859,874.43 0
递延所得税资产 19,347,404.14 17,385,094.44 22,081,371.67
其他非流动资产 0 0 0
非流动资产合计 555,309,173.16 506,590,955.20 435,215,751.59
资产总计 3,729,312,409.64 3,089,757,729.54 2,237,116,612.88
流动负债：
短期借款 925,000,000.00 605,000,000.00 870,000,000.00
交易性金融负债 0 0 0
应付票据 0 0 34,870,813.96
应付账款 143,422,465.32 100,380,765.91 107,614,104.63
预收款项 36,334,139.13 388,101,926.55 463,882,628.93
应付职工薪酬 856,489.57 939,518.34 876,866.75
应交税费 108,195,625.87 22,071,224.33 30,422,438.22
应付利息 0 0 0
应付股利 0 0 0
其他应付款 79,877,376.47 5,994,324.27 11,359,670.73
一年内到期的非流动负债 530,000,000.00 200,000,000.00 0
其他流动负债 0 0 0
流动负债合计 1,823,686,096.36 1,322,487,759.40 1,519,026,523.22
非流动负债：
长期借款 390,000,000.00 380,000,000.00 50,000,000.00
应付债券 0 0 0
长期应付款 0 0 0
专项应付款 0 0 0
预计负债 0 0 0
递延所得税负债 0 0 0
其他非流动负债 0 0 0
非流动负债合计 390,000,000.00 380,000,000.00 50,000,000.00
负债合计 2,213,686,096.36 1,702,487,759.40 1,569,026,523.22
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 405,000,000.00 405,000,000.00 210,000,000.00
资本公积 674,450,931.28 674,450,931.28 262,300,931.28
减：库存股 0 0 0.00
盈余公积 103,210,057.21 75,794,422.90 54,091,434.85
未分配利润 332,965,324.79 232,024,615.96 141,697,723.53
归属于母公司股东权益合计 1,515,626,313.28 1,387,269,970.14 668,090,089.66
少数股东权益 0 0 0
负债和所有者权益（或股东权益）总计 3,729,312,409.64 3,089,757,729.54 2,237,116,612.88
利润表 单位：元
项目 2007年度 2006年度 2005年度
一、营业收入 1,465,668,360.75 1,318,277,301.41 1,064,626,224.46
减：营业成本 832,433,008.08 849,430,913.96 714,963,972.98
营业税金及附加 165,737,546.61 86,719,306.64 67,809,308.33
销售费用 9,919,504.65 18,701,925.81 21,689,806.94
管理费用 45,435,297.10 40,090,536.60 32,298,507.33
财务费用 7,814,869.12 4,606,471.41 8,163,174.77
资产减值损失 68,013.53 -153,311.84 -103,758.93
加：公允价值变动收益（损失以"－"号填列） 0 0 0
投资收益（损失以"－"号填列） 14,846,327.04 6,280,570.41 92,230.42
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 0 0 0
二、营业利润（亏损以"－"号填列） 419,106,448.70 325,162,029.24 219,897,443.46
加：营业外收入 202,892.00 131.42 2,175.30
减：营业外支出 1,288,531.76 932,918.85 852,703.25
其中：非流动资产处置净损失 0 0
三、利润总额（亏损总额以"－"号填列） 418,020,808.94 324,229,241.81 219,046,915.51
减：所得税费用 143,864,465.80 107,199,361.33 72,153,724.24
四、净利润（净亏损以"－"号填列） 274,156,343.14 217,029,880.48 146,893,191.27
现金流量表 单位：元
项目 2007年度 2006年度 2005年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 1,118,384,586.38 1,242,472,155.98 1,356,502,915.78
收到的税费返还 0 0 0
收到其他与经营活动有关的现金 39,306,046.77 303,876,072.06 300,374,394.20
经营活动现金流入小计 1,157,690,633.15 1,546,348,228.04 1,656,877,309.98
购买商品、接受劳务支付的现金 1,945,507,822.83 745,084,632.55 926,710,573.07
支付给职工以及为职工支付的现金 22,754,330.60 19,924,858.87 17,439,349.08
支付的各项税费 158,531,693.07 199,525,825.34 142,963,075.46
支付其他与经营活动有关的现金 27,787,917.03 297,653,850.50 218,597,439.94
经营活动现金流出小计 2,154,581,763.53 1,262,189,167.26 1,305,710,437.55
经营活动产生的现金流量净额 -996,891,130.38 284,159,060.78 351,166,872.43
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 250,000,000.00 100,000,000.00 6,000,000.00
取得投资收益收到的现金 14,846,327.04 6,280,570.41 92,230.42
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 0 8,300.00 41,210.00
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 0 0 0
收到其他与投资活动有关的现金 0 0 0
投资活动现金流入小计 264,846,327.04 106,288,870.41 6,133,440.42
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 2,127,697.01 5,851,628.93 6,414,094.00
投资支付的现金 250,000,000.00 320,000,000.00 202,000,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 0 0 0
支付其他与投资活动有关的现金 0 0 0
投资活动现金流出小计 252,127,697.01 325,851,628.93 208,414,094.00
投资活动产生的现金流量净额 12,718,630.03 -219,562,758.52 -202,280,653.58
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 0 609,200,000.00 0.00
取得借款收到的现金 1,650,000,000.00 1,275,000,000.00 1,145,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 0 0
筹资活动现金流入小计 1,650,000,000.00 1,884,200,000.00 1,145,000,000.00
偿还债务支付的现金 990,000,000.00 1,010,000,000.00 1,115,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 219,827,464.72 162,834,827.70 113,190,383.75
支付其他与筹资活动有关的现金 145,000.00 920,900.00 0.00
筹资活动现金流出小计 1,209,972,464.72 1,173,755,727.70 1,228,190,383.75
筹资活动产生的现金流量净额 440,027,535.28 710,444,272.30 -83,190,383.75
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 0 0 0
五、现金及现金等价物净增加额 -544,144,965.07 775,040,574.56 65,695,835.10
加：期初现金及现金等价物余额 1,015,687,733.62 240,647,159.06 174,951,323.96
六、期末现金及现金等价物余额 471,542,768.55 1,015,687,733.62 240,647,159.06
股东权益变动表
项目 2007年度
实收资本(或股本) 资本公积 减：库存股 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
一、上年年末余额 405,000,000.00 674,681,430.39 80,917,590.13 265,300,820.17 1,425,899,840.69
加：会计政策变更 -230,499.11 -5,123,167.23 -33,276,204.21 -38,629,870.55
前期差错更正 0
二、本年年初余额 405,000,000.00 674,450,931.28 0 75,794,422.90 232,024,615.96 1,387,269,970.14
三、本年增减变动金额（减少以"－"号填列） 0 0 0 27,415,634.31 100,940,708.83 128,356,343.14
（一）净利润 274,156,343.14 274,156,343.14
（二）直接计入所有者权益的利得和损失 0 0 0 0 0 0
1．可供出售金融资产公允价值变动净额 0
2．权益法下被投资单位其他所有者权益变动的影响 0
3．与计入所有者权益项目相关的所得税影响 0
4．其他 0
上述（一）和（二）小计 0 0 0 0 274,156,343.14 274,156,343.14
（三）所有者投入和减少资本 0 0 0 0 0 0
1．所有者投入资本 0
2．股份支付计入所有者权益的金额 0
3．其他 0
（四）利润分配 0 0 0 27,415,634.31 -173,215,634.31 -145,800,000.00
1．提取盈余公积 27,415,634.31 -27,415,634.31 0
2．对所有者（或股东）的分配 -145,800,000.00 -145,800,000.00
3．其他 0
（五）所有者权益内部结转 0 0 0 0 0 0
1．资本公积转增资本（或股本） 0
2．盈余公积转增资本（或股本） 0
3．盈余公积弥补亏损 0
4．其他 0
四、本期期末余额 405,000,000.00 674,450,931.28 0 103,210,057.21 332,965,324.79 1,515,626,313.28
2006年度
一、上年年末余额 210,000,000.00 262,385,848.67 58,166,570.17 165,541,640.56 696,094,059.40
加：会计政策变更 -84,917.39 -4,075,135.32 -23,843,917.03 -28,003,969.74
前期差错更正 0
二、本年年初余额 210,000,000.00 262,300,931.28 0 54,091,434.85 141,697,723.53 668,090,089.66
三、本年增减变动金额（减少以"－"号填列） 195,000,000.00 412,150,000.00 0 21,702,988.05 90,326,892.43 719,179,880.48
（一）净利润 217,029,880.48 217,029,880.48
（二）直接计入所有者权益的利得和损失 0 0 0 0 0 0
1．可供出售金融资产公允价值变动净额 0
2．权益法下被投资单位其他所有者权益变动的影响 0
3．与计入所有者权益项目相关的所得税影响 0
4．其他 0
上述（一）和（二）小计 0 0 0 0 217,029,880.48 217,029,880.48
（三）所有者投入和减少资本 60,000,000.00 547,150,000.00 0 0 0 607,150,000.00
1．所有者投入资本 60,000,000.00 547,150,000.00 607,150,000.00
2．股份支付计入所有者权益的金额 0
3．其他 0
（四）利润分配 0 0 0 21,702,988.05 -126,702,988.05 -105,000,000.00
1．提取盈余公积 21,702,988.05 -21,702,988.05 0
2．对所有者（或股东）的分配 -105,000,000.00 -105,000,000.00
3．其他 0
（五）所有者权益内部结转 135,000,000.00 -135,000,000.00 0 0 0 0
1．资本公积转增资本（或股本） 135,000,000.00 -135,000,000.00 0
2．盈余公积转增资本（或股本） 0
3．盈余公积弥补亏损 0
4．其他 0
四、本期期末余额 405,000,000.00 674,450,931.28 0 75,794,422.90 232,024,615.96 1,387,269,970.14
2005年度
一、上年年末余额 140,000,000.00 332,385,848.67 43,300,406.67 101,746,169.06 617,432,424.40
1．会计政策变更 -84,917.39 -3,898,290.95 -22,252,317.67 -26,235,526.01
2．前期差错更正 0.00
二、本年年初余额 140,000,000.00 332,300,931.28 0.00 39,402,115.72 79,493,851.39 591,196,898.39
三、本年增减变动金额（减少以"-"号填列） 70,000,000.00 -70,000,000.00 0.00 14,689,319.13 62,203,872.14 76,893,191.27
（一）净利润 146,893,191.27 146,893,191.27
（二）直接计入所有者权益的利得和损失 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
1．可供出售金融资产公允价值变动净额 0.00
2．现金流量套期工具公允价值变动净额 0.00
3．与计入所有者权益项目相关的所得税影响 0.00
4．其他 0.00
上述（一）和（二）小 计 0.00 0.00 0.00 0.00 146,893,191.27 146,893,191.27
（三）所有者投入和减少资本 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
1．所有者本期投入资本 0.00
2．股份支付计入所有者权益的金额 0.00
3．其他 0.00
（四）利润分配 0.00 0.00 0.00 14,689,319.13 -84,689,319.13 -70,000,000.00
1．提取盈余公积 14,689,319.13 -14,689,319.13 0.00
2．对所有者（或股东）的分配 -70,000,000.00 -70,000,000.00
3．其他 0.00
（五）所有者权益内部结转 70,000,000.00 -70,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00
1．资本公积转增资本 70,000,000.00 -70,000,000.00 0.00
2．盈余公积转增资本 0.00
3．盈余公积弥补亏损 0.00
4．其他 0.00
四、本年年末余额 210,000,000.00 262,300,931.28 0.00 54,091,434.85 141,697,723.53 668,090,089.66
四、新旧会计准则差异调节表
（一）注册会计师的审阅意见
南京立信永华会计师事务所有限公司已对本公司编制的新旧会计准则股东权益差异调节表进行了审阅，并出具了宁永会核字〔2007〕第0042号审阅报告。审阅意见如下：
"根据我们的审阅，我们没有注意到任何事项使我们相信差异调节表没有按照《企业会计准则第38号－首次执行企业会计准则》和"通知"的有关规定编制。"
（二）新旧会计准则股东权益差异调节表
1、2006年度的调整
（1）对股东权益的调整
公司于2007 年1 月1 日起开始执行新会计准则。公司根据中国证券监督管理委员会于2006 年11 月颁布的"关于做好与新会计准则相关财务会计信息披露工作的通知"（证监发[2006]136 号）的规定，按照《企业会计准则第38 号-首次执行企业会计准则》编制股东权益差异调节表，以反映执行新会计准则对公司财务状况的影响。
新旧会计准则股东权益差异调节表
单位：元
项目 项目名称 金额
2006年12月31日股东权益（现行会计准则） 1,425,899,840.69
1 长期股权投资差额 -1,831,321.89
其中：同一控制下企业合并形成的长期股权投资差额 -1,831,321.89
其他采用权益法核算的长期股权投资贷方差额 0.00
2 拟以公允价值模式计量的投资性房地产 0.00
3 因预计资产弃置费用应补提的以前年度折旧等 0.00
4 符合预计负债确认条件的辞退补偿 0.00
5 股份支付 0.00
6 符合预计负债确认条件的重组义务 0.00
7 企业合并 0.00
其中：同一控制下企业合并商誉的账面价值 0.00
根据新准则计提的商誉减值准备 0.00
8 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 以及可供出售金融资产 0.00
9 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债 0.00
10 金融工具分拆增加的权益 0.00
11 衍生金融工具 0.00
12 所得税 7,185,112.04
13 其他 0.00
2007年1月1日归属于母公司股东权益 （新会计准则） 1,431,253,630.84
14 少数股东权益 369,941,523.10
2007年1月1日股东权益（新会计准则） 1,801,195,153.94
2006年12月31日股东权益（现行会计准则）的金额取自本公司按照现行企业会计准则和《企业会计制度》（以下简称"现行会计准则"）编制的2006年12月31日合并资产负债表。该报表业经南京立信永华会计师事务所审计，并于2007年3月26日出具了无保留意见的审计报告（宁永会审字〔2007〕第0138号）。该报表相关的编制基础和主要会计政策参见本公司2006年度财务报告。
1）同一控制下企业合并形成的长期股权投资差额
根据《企业会计准则第38号－首次执行企业会计准则》的规定，尚未摊销完毕的同一控制下企业合并形成的长期股权投资差额全部冲销，并调整留存收益。本公司对南京东方房地产开发有限公司的投资属于同一控制下企业合并，截止2006年12月31日，同一控制下企业合并形成的长期股权投资差额借方余额为1,831,321.89元，按规定追溯调减2007年1月1日的留存收益。
2）所得税
根据《企业会计准则第38号－首次执行企业会计准则》的规定，对资产、负债的账面价值与计税基础不同形成的暂时性差异进行追溯调整，并将影响金额调整留存收益。截止2006年12月31日，因应收款项坏账准备、出租开发产品成本摊销、固定资产折旧、预收账款预缴所得税以及可用以后年度税前利润弥补的亏损等资产负债的账面价值与计税基础存在差异，对所得税产生影响共计10,917,819.19元，调整增加2007年1月1日的留存收益，其中归属于母公司的股东权益增加7,185,112.84元，归属于少数股东的权益增加3,732,707.15元。
3）少数股东权益
本公司2006年12月31日按现行会计准则编制的合并会计报表中少数股东享有的权益为366,208,815.95元，新会计准则下计入股东权益，由此增加2007年1月1日股东权益366,208,815.95元，此外，由于子公司应收款项坏账准备、预收账款预缴所得税以及可用以后年度税前利润弥补的亏损等产生的递延所得税资产中归属于少数股东权益为3,732,707.15元，新会计准则下计入少数股东权益为369,941,523.10元。
（2）对净利润的调整
本公司已经按照《公开发行证券的公司信息披露规范问答第7号--新旧会计准则过渡期间比较财务会计信息的编制和披露》的有关规定编制了调整后的上年同期利润表和2007年年初资产负债表，对上年同期利润表的追溯调整情况列示如下：
项 目 金 额
2006年度净利润（原会计准则） 227,510,199.57
追溯调整项目影响合计数
其中：1、投资收益 486,006.96
2、所得税费用 5,489,727.12
3、少数股东损益（原制度） 13,784,679.48
2006年度净利润（新会计准则） 247,270,613.13
假定全面执行新会计准则的备考信息
其他项目影响合计数 0.00
2006年度全面模拟新会计准则净利润 247,270,613.13
1）投资收益：公司原长期股权投资差额摊销为486,006.96元，按新会计准则规定从当期投资收益中转回。
2）所得税费用：公司确认年初递延所得税资产，影响当期所得税费用为5,489,727.12元。
3）少数股东损益：公司原编制的合并报表中单独列报的子公司少数股东损益为13,784,679.48元，按新会计准则现列报于公司净利润。
4）假定本公司于2006年1月1日开始执行新会计准则，模拟执行新会计准则的净利润与按照上述追溯调整后本次重新披露2006年度净利润不存在差异。
2、2005年度的调整
（1）对股东权益的调整
本公司按照《企业会计准则第38号－首次执行企业会计准则》和"通知"的有关规定，对2005年度财务报告的新旧会计准则股东权益和净利润差异调节表（以下简称"差异调节表"）披露重大差异的调节过程。
项目 项目名称 金额
2005年12月31日股东权益（原会计准则） 696,094,059.40
1 长期股权投资差额 -2,317,328.84
其中：同一控制下企业合并形成的长期股权投资差额 -2,317,328.84
其他采用权益法核算的长期股权投资贷方差额 0.00
2 拟以公允价值模式计量的投资性房地产 0.00
3 因预计资产弃置费用应补提的以前年度折旧等 0.00
4 符合预计负债确认条件的辞退补偿 0.00
5 股份支付 0.00
6 符合预计负债确认条件的重组义务 0.00
7 企业合并 0.00
其中：同一控制下企业合并商誉的账面价值 0.00
根据新准则计提的商誉减值准备 0.00
8 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 以及可供出售金融资产 0.00
9 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债 0.00
10 金融工具分拆增加的权益 0.00
11 衍生金融工具 0.00
12 按照2007年2月1日发布的企业会计准则实施问题专家工作组意见第十项进行的追溯调整 0.00
13 少数股东权益 315,249,881.22
14 所得税 3,539,955.13
15 其他 0.00
2005年12月31日股东权益（新会计准则） 1,012,566,566.91
1）同一控制下企业合并形成的长期股权投资差额
根据《企业会计准则第38号－首次执行企业会计准则》的规定，尚未摊销完毕的同一控制下企业合并形成的长期股权投资差额全部冲销，并调整留存收益。本公司对南京东方房地产开发有限公司的投资属于同一控制下企业合并，截止2005年12月31日，同一控制下企业合并形成的长期股权投资差额借方余额为2,317,328.85元，按规定追溯调减2005年12月31日的留存收益，2005年度当期摊销计入投资收益的长期股权投资差额为486,006.96元，亦相应调整。
2）所得税
根据《企业会计准则第38号－首次执行企业会计准则》的规定，对资产、负债的账面价值与计税基础不同形成的暂时性差异进行追溯调整，并将影响金额调整留存收益。截止2005年12月31日，因应收款项坏账准备、预收账款预缴所得税等资产负债的账面价值与计税基础存在差异，对所得税产生影响共计5,428,092.05元，调整增加2005年12月31日的留存收益，其中归属于母公司的股东权益增加3,539,955.13元，归属于少数股东的权益增加1,888,136.92元。
3）少数股东权益
本公司2005年12月31日按原会计准则编制的合并会计报表中少数股东享有的权益为313,361,744.30元，新会计准则下计入股东权益，由此增加2007年1月1日股东权益313,361,744.30元，此外，由于子公司应收款项坏账准备、预收账款预缴所得税等产生的递延所得税资产中归属于少数股东权益为1,888,136.92元，新会计准则下计入少数股东权益为315,249,881.22元。
五、公司最近3年主要财务指标及非经常损益明细表
（一）公司最近3年主要财务指标
财务指标 2007年度 2006年度 2005年度
流动比率（次） 2.16 2.69 1.55
速动比率（次） 0.46 1.00 0.29
资产负债率(%)（母公司） 59.35 55.10 70.14
应收账款周转率（次/年） 97,218.59 74,183.26 147,678.31
存货周转率（次/年） 0.46 0.62 0.32
每股经营活动的现金流量（元/股） -1.79 0.52 -0.10
每股净现金流量（元/股） -0.25 1.92 0.16
每股净资产（元/股） 4.02 3.53 3.32
上述财务指标计算方法：
流动比率 = 流动资产/流动负债
速动比率 = （流动资产-存货净额）/流动负债
应收账款周转率 = 主营业务收入/应收账款平均余额
存货周转率 = 主营业务成本/存货平均余额
资产负债率 = 总负债/总资产
每股净资产 = 期末净资产/期末股本总额
每股经营活动的现金净流量 = 经营活动产生的现金流量净额/年度末普通股股份总数
每股净现金流量 = 现金及现金等价物净增加额/年度末普通股股份总数
（二）公司最近3年净资产收益率计算表
项目 2007年 2006年 2005年
调整后 调整前 调整后 调整前
归属于母公司的所有者权益（元） 1,628,971,999.07 1,431,253,630.83 1,425,899,840.69 697,316,685.69 696,094,059.40
归属于母公司所有者的净利润（元） 343,518,368.24 231,641,363.42 227,510,199.57 152,687,597.09 148,661,635.00
全面摊薄净资产收益率（%） 21.09 16.18 15.96 21.90 21.36
加权平均净资产收益率（%） 22.81 24.73 24.37 23.91 23.26
非经常性损益净额（元） -21,157.06 5,660,571.58 5,660,571.58 2,533,778.50 3,138,421.60
归属于母公司所有者的扣除非经常性损益净额后的净利润（元） 343,539,525.30 225,980,791.84 221,849,627.99 150,153,818.59 145,523,213.40
扣除非经常性损益后全面摊薄净资产收益率（%） 21.09 15.79 15.56 21.53 20.91
扣除非经常性损益后加权平均净资产收益率（%） 22.81 24.12 23.77 23.52 22.76
（三）公司最近3年非经常性损益明细表
公司最近3年的非经常性损益明细表（以合并财务报表的数据为基础）如下所示：
单位：元
项目 2007年度 2006年度 2005年度
调整后 调整前 调整后 调整前
按新企业会计准则相关规定 非流动资产处置损益 0.00 -9,640.92 -- 13,465.20 --
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免 0.00 0.00 -- 0.00 --
计入当期损益的政府补贴 0.00 1,607,989.00 -- 2,879,222.00 --
委托投资损益 0.00 6,912,976.92 -- 720,736.12 --
从非经营资格的金融机构获得的短期投资收益 0.00 0.00 -- 120,000.00 --
其他营业外支出净额 -31,577.70 -33,995.78 -- 48,335.64 --
所得税影响数 10,420.64 -2,816,757.64 -- -1,247,980.46 --
非经常性损益净额 -21,157.06 5,660,571.58 -- 2,533,778.50 --
按原企业会计准则相关规定 处置长期股权投资、固定资产、在建工程、无形资产、其他长期资产产生的损益 -- -- -9,640.92 -- 13,465.20
计入当期损益的政府补贴 -- -- 1,607,989.00 -- 2,879,222.00
委托投资损益 -- -- 6,912,976.92 -- 720,736.12
以前年度计提减值准备的转回 -- -- 0.00 -- 1,002,579.87
其他临时性业务收益 -- -- 0.00 -- 278,378.43
其他营业外支出净额 -- -- -33,995.78 -- 48,335.64
所得税影响数 -- -- -2,816,757.64 -- -1,291,358.31
非经常性损益净额 -- -- 5,660,571.58 -- 3,138,421.60
第四节 管理层讨论与分析
公司管理层围绕公司业务发展目标和盈利前景，结合最近三年经审计的财务会计资料（该等财务数据均为按照新会计准则审计的数据），对公司财务状况和经营成果进行了讨论和分析。
一、财务状况分析
（一）资产质量及资产结构分析
单位：万元
项 目 2007.12.31 占总资产比例（%） 2006.12.31 占总资产比例（%） 2005.12.31 占总资产比例（%）
货币资金 115,632.49 18.10 125,865.71 25.85 48,209.71 11.66
应收账款 0.48 0.00 5.4 0.00 0.84 0.00
预付账款 17,463.37 2.73 50,149.26 10.30 28,465.93 6.88
存货 493,915.80 77.30 300,760.32 61.77 327,551.16 79.14
流动资产合计 628,092.91 98.29 477,731.81 98.11 404,612.95 97.76
投资性房地产 1,506.47 0.24 1,588.21 0.33 1,217.67 0.29
固定资产 3,817.44 0.60 3,917.94 0.80 3,947.85 0.95
非流动资产合计 10,906.29 1.71 9,204.83 1.89 9,284.06 2.24
资产总额 638,999.19 100.00 486,936.64 100.00 413,897.01 100.00
本公司管理层经过讨论分析后认为，公司资产质量好、资产结构合理、主要资产的减值准备提取情况与资产质量实际情况相符。
公司资产总额近年来稳步攀升，2007年末比2005年末资产总额的绝对值增加了54.40%；同时公司的资产结构保持稳定水平，流动资产占资产总额的比例始终保持在98%这一水平之上。流动资产占总资产的比重高是房地产开发企业的典型特点，主要原因是：一、房地产开发属于资金密集型行业，为保证房地产项目的滚动开发及为未来取得土地储备可能支付的土地出让金，企业必须预留一定的货币资金；二、房地产项目的开发周期比较长，房地产项目开发从土地取得到完成销售一般周期较长，因此在报表上显示为存货水平较高。
本公司的存货主要由开发成本和开发产品构成，公司最近3年开发成本和开发产品占存货总额的比例接近100%。2005年、2006年和2007年公司的开发产品占存货比例分别为13.32%、28.52%和16.79%。2006年公司加快了项目开发速度，开发产品的比例占到了存货总额的 28.37%，随着公司项目销售的加快，2007年度开发产品占存货总额的比例已经有所下降，目前降到16.79%。
单位：万元
项 目 2007.12.31 占存货总额比例（%） 2006.12.31 占存货总额比例（%） 2005.12.31 占存货总额比例（%）
原材料 21.34 0.00 21.32 0.01 18.51 0.00
低值易耗品 0.12 0.00 0.02 0.00 0.95 0.00
开发成本 410,976.95 83.21 214,956.70 71.47 283,917.46 86.68
开发产品 82,917.39 16.79 85,782.28 28.52 43,614.24 13.32
合 计 493,915.80 100.00 300,760.32 100.00 327,551.16 100.00
截止2007年12月31日，本公司存货-开发成本明细如下表
单位：万元
项目名称 开工时间 预计竣工时间 预计总投资 开发成本余额
天泓山庄三、五组团小高层 2004.09 2007.03 8,028 0
天泓山庄六组团 2004.12 2007.06 56,953 0
东方天郡东区一期商业 2004.11 2007.12 2,215 0
东方天郡西区C、E组团 2006.06 2007.12 43,903 0
东方天郡西区D、F组团 2006.09 2008.06 57,000 20,329.98
南京栖园二、三、六标段 2006.06 2007.12 30,860 0
南京栖园其他标段 2006.06 2008.06 74,900 29,178.39
奥体B5地块 2008.03 2009.12 42,742 13,935.53
上城风景一期1-11,16-19幢 2006.1 2007.12 13,064 0
上城风景一期12-15幢 2006.1 2008.06 7,690 4,636.21
上城风景一期北区土地开发费 2007.03 2007.09 4,294 4,294.16
枫情水岸304,305幢 2004.05 2008.12 1,200 853.48
枫情水岸二期 2007.12 2008.12 48,695 17,369.18
自由水岸（IAIa国际）107幢 2005.03 2007.06 6,350 0
自由水岸（IAIa国际）二期 2007.09 2008.12 51,376 33,169.48
瑜憬湾花园一期A块 2006.04 2007.09 16,007 0
瑜憬湾花园一期B块、C块 2006.1 2008.12 43,601 29,843.44
瑜憬湾花园二期 2006.06 2008.12 36,570 21,989.20
瑜憬湾花园三期 2008.03 2009.12 68,432 21,552.66
瑜憬湾花园四期（宝通电子）土地开发费 2007.07 2009.07 11,161 4,180.54
无锡九棉地块土地开发费 2007.07 2008.07 83,720 20,930.00
无锡栖园土地开发费 2006.12 2008.02 37,024 29,823.55
东北塘地块土地开发费 2007.07 2009.12 179,920 92,211.67
百水芊城二期土地开发费 2007.09 2008.06 7,488 2,236.09
2007G84地块土地开发费 2007.12 2008.06 115,440 44,522.23
上城风景二期（尧化门G30）土地项目 2007.12 2009.12 47,049 19,921.17
合 计 410,976.95
截止2007年12月31日，本公司存货-开发产品明细如下表
单位：万元
项目名称 竣工时间 2007.12.31
天悦花园 2005.12 618.49
天泓山庄一,二组团 2003.12 288.23
天泓山庄三,四,五组团多层 2006.12 7,164.90
天泓山庄六组团 2007.06 13,628.40
百水芊城一期 2005.02 2,028.65
云锦美地 2006.12 1,980.10
汇林绿洲一期 2002.12 514.49
汇林绿洲二期 2005.06 300.94
汇林绿洲三期 2006.09 2,712.74
东方天郡东区 2006.12 3,438.82
东方天郡西区C、E组团 2007.12 6,827.47
枫情水岸一期 2006.05 8,681.75
自由水岸（IALA国际）一期 2007.04 6,804.29
上城风景一期1-11、16-19幢 2007.12 9,963.16
东方城 2004.03 707.00
瑜憬湾一期A片 2007.09 3,251.21
南京栖园12-19幢、62-68幢 2007.12 14,006.76
合 计 82,917.39
截至目前，公司各项目销售情况良好。
2006、2007年末公司货币资金比2005年末大幅增长，占总资产比例分别为25.85%和18.10%。主要原因是：2007年、2006年公司主营业务收入持续增长，公司合并主营收入分别较同期增长幅度达到了23.53%和74.05%，资金回笼速度加快。公司货币资金的充裕为公司加大土地储备提供了有力保障，并会进一步加快对项目开发的投入。
截止2007年12月31日，预付帐款余额比2006年末减少65.18%，主要系公司的天泓山庄、汇林绿洲、东方天郡、枫情水岸一期和IALa国际一期均完工结算所致。
（二）偿债能力
1、公司的负债结构 单位：万元
2007.12.31 占总负债比例（%） 2006.12.31 占总负债比例（%） 2005.12.31 占总负债比例（%）
短期借款 76,500.00 17.70 68,500.00 22.33 112,000.00 35.82
应付账款 20,809.98 4.81 12,381.30 4.04 12,616.70 4.04
预收账款 58,835.97 13.61 53,941.63 17.58 75,545.76 24.16
其他应付款 13,173.98 3.05 5,994.01 1.95
一年内到期的长期负债 108,400.00 25.08 34,822.00 11.35 52,000.00 16.63
流动负债合计 290,552.85 67.23 177,761.34 57.94 261,322.56 83.59
长期借款 141,000.00 32.62 128,400.00 41.85 50,399.50 16.12
非流动负债合计 141,645.57 32.77 129,055.79 42.06 51,317.80 16.41
负债合计 432,198.42 100 306,817.13 100 312,640.36 100.00
从公司的流动负债结构看，公司的银行短期借款占总负债比例自2005年逐年下降，2007年末达到低点17.70%；长期借款占总负债比例在2006年末比2005年末有较大提升，主要系公司2006年拟开发项目增加所致，2007年末比2006年末略有下降，基本保持一致；但公司的一年内到期的长期负债占总负债比例在2007年末数值比2006年末有较大增长，这直接引至公司短期偿债压力的增大。
2007年末，公司的应付帐款和其他应付款余额均有增加，主要系公司加大了经营规模。应付帐款余额比上一年末增加68.08%，2007年内公司有多个项目完工，而工程结算款尚未支付所致；其他应付款余额比上一年末增加119.70%，主要系国家对房地产项目中土地增值税的缴纳管理有改变，公司根据规定预提了土地增值税所致。
从总负债占总资产比例（合并资产负债表）来看，2005年、2006年和2007年，比例分别为75.54%、63.01%和67.64%，这一比例基本保持不变。公司负债的增长与资产的增长基本保持同步。
2、公司的偿债能力指标分析
项 目 2007年 2006年 2005年
资产负债率（母公司）（%） 59.36 55.10 70.14
流动比率 2.16 2.69 1.55
速动比率 0.46 1.00 0.29
利息保障倍数 3.72 2.64 1.81
由于房地产开发企业对资金需求量较大和项目开发周期性等行业特点，因而房地产开发企业一般资产负债率较高。但是本公司在保持盈利快速增长的同时，对公司的财务风险管理并没有放松，主要表现为公司最近三年资产负债率整体保持不变。
从公司的流动比率、速动比率来看，公司的短期偿债能力有所提高，特别是公司的流动比率一直保持较好，速动比率在2007年末比2006年末有所下降，主要系公司在2007年扩大了开发规模。房地产项目的开发均有一定的周期，公司将加大开发力度，缩小单个项目的开发周期，保持和提高公司对短期债务的偿付能力。
公司的利息保障倍数最近3年也持续提高，截至2007年12月31日利息保障倍数达到3.72倍，比2004年提高了105.52 %，充分证明企业还本付息不仅有保障，而且偿还能力逐年提高。
3、2007年房地产行业可比公司偿债能力比较
2007年房地产行业可比上市公司偿债能力表
序号 代码 简称 流动比率（倍） 速动比率（倍） 资产负债率（%）
1 000024 招商地产 1.76 0.37 63.58
2 000046 泛海建设 2.10 0.26 45.41
3 000608 阳光股份 1.43 0.71 63.48
4 000718 苏宁环球 1.31 0.50 76.83
5 002133 广宇集团 2.37 0.80 68.70
6 002146 荣盛发展 2.14 0.31 63.66
7 600048 保利地产 2.15 0.66 68.62
8 600246 万通地产 1.99 0.77 67.26
9 600325 华发股份 1.73 0.50 75.46
10 600383 金地集团 2.29 0.55 63.65
11 600641 万业企业 3.88 1.31 32.48
12 600675 中华企业 1.94 0.70 65.02
行业均值 1.98 0.56 63.49
行业中值 2.10 0.55 63.66
13 600533 栖霞建设 2.16 0.46 67.64
据来源：wind资讯系统、公司年报
2005年以来，本公司偿债能力持续提高；2006年公司在同行业内比较偿债能力仍然在优质房地产开发公司中排名靠前，2007年由于公司加大了土地储备的力度，因此公司动用财务杠杆的力度较大，引致2007年公司在行业内的偿债能力有所降低，随着公司募集资金的到位，公司的偿债能力将会得到有效提升。
4、公司经营活动现金流量分析
（1）公司经营活动现金流量分析
公司2007年、2006年、2005年销售商品，提供劳务所收到的现金分别为291,389.74万元，209,535.55万元和187,130.30万元，占当期主营收入的比重分别为102.00%，90.69%和141.22%，表明公司销售现金实现率较高，公司商品房市场销售状况良好。公司资金运转正常，发展态势良好，可以满足正常生产经营的资金需求，不存在影响公司持续经营的现象。
公司2007年、2006 年和2005 年经营活动产生的现金流量净额分别为－72,642.08万元、20,908.99 万元和－2,002.64 万元。公司最近一年经营活动产生的现金流量为负值，主要原因是公司2007年度加大投入且公司新开工项目和新储备项目较多所致，2007年公司新增土地储备总建筑面积为210多万平方米，在2007年，公司已经支付土地价款17.06亿元，占总土地价款的44.25%。
对于2006年，公司根据房地产开发的周期性及公司的经营策略，公司在2006年度对土地储备相对减少，因此公司2006年度经营活动产生的现金流量为正值。
公司最近三年用于购买土地使用权支付的现金（包括契税）情况如下：
单位：元
项 目 2007年 2006年 2005年
汇林绿洲
云锦美地 32,024,862.48
百水芊城 582,038.30
南京栖园 111,151,790.00 243,838,038.50
南京B5地块 128,960,391.70
东方天郡
上城风景二期 195,520,000.00
上城风景一期 33,650,000.00 10,000,000.00 20,950,000.00
无锡瑜憬湾 204,845,165.45 59,000,000.00 221,876,754.55
无锡栖园 120,056,275.36 150,000,000.00
无锡九棉地块 209,300,000.00
无锡东北塘地块 899,600,000.00
苏州IALa国际 83,200,000.00
百水芊城二期 21,600,000.00
仙林2007G84地块 444,000,000.00
合 计 2,128,571,440.81 491,137,044.18 570,446,831.35
（2）2007年行业可比上市公司经营活动产生现金流量比较
2007年公司与可比上市公司经营活动产生现金流量净额比较表
序号 代码 简称 经营活动产生的现金流净额
（万元） 每股经营性现金流量（元）
1 000024 招商地产 -400,259.16 -4.74
2 000046 泛海建设 176,183.44 2.34
3 000608 阳光股份 -46,875.80 -0.88
4 000718 苏宁环球 -32,567.44 -0.66
5 002133 广宇集团 -2,809.72 -0.11
6 002146 荣盛发展 -101,279.05 -2.53
7 600048 保利地产 -937,580.20 -7.65
8 600246 万通地产 81,092.96 1.60
9 600325 华发股份 229,165.71 7.25
10 600383 金地集团 -630,910.31 -7.52
11 600641 万业企业 42,310.05 0.94
12 600675 中华企业 -143,474.11 -1.58
行业均值 -141,511.21 -1.18
行业中值 -354,207.25 -0.135
13 600533 栖霞建设 -72,642.08 -1.79
据来源：wind资讯系统、公司年报
最近几年由于房地产行业处于景气度高峰，房地产企业在土地储备上均投入大量的资金，造成房地产企业经营现金流量为负值，因此同比上市公司经营现金流量净额为负值较为普遍。
5、本公司在银行的资信状况
截止2008年2月29日，公司包括控股子公司共获得银行授信额度4398,900万元，已使用额度351,900万元，剩余未使用授信额度47,000万元。自公司2002年上市以来，公司被多家银行资信评定委员会评为AAA级企业；公司是中国建设银行总行评定的"守信与稳健企业"（全国仅有25家房地产企业获此殊荣）和中国农业银行总行的"双大客户"及战略合作伙伴。
截止2008年2月29日，公司各类借款明细如下表
单位：万元
信用借款 保证借款 抵押借款 总计
短期借款 72,500 4,000 76,500
一年内到期的长期借款 53,000 46,400 9,000 108,400
长期借款 39,000 75,000 27,000 141,000
本公司管理层经过讨论分析后认为，本公司在保持企业快速发展的同时，公司财务风险的控制能力也同时进一步增强。财务风险控制能力的提高不仅体现在对偿付负债的合理安排上，而且也体现在多渠道的融资能力上。本次公司增发后，必将进一步提升公司的偿债能力和财务杠杆利用能力，为公司未来的发展打下坚实的基础。
（一） 资产周转能力
1、公司最近3年资产周转情况
2007年 2006 年 2005 年
存货周转率(次) 0.46 0.62 0.32
应收账款周转率(次) 97,218.59 74,183.26 147,678.31
总资产周转率（次） 0.51 0.51 0.36
房地产开发企业的行业特点决定了房地产开发企业的应收账款数额较低，因此公司的应收帐款周转率很高。
考虑到房地产开发企业的流动资产占总资产比重较高，同时存货占流动资产的比重较大，因此房地产开发企业的营运效率关键取决于存货周转速度。2007年末，存货周转率低于2006年末，主要系公司在2007年新增较多的土地储备所致。
2007年末，公司的总资产比2006年末增加了31.23%，但公司的总资产周转却比2006年末有所提高，这表明公司对总资产的管理效率有了较大的提高，同时由于房地产开发具有一定的周期性，公司在既定的开发条件下，近三年加快了开发速度，相应带动了资金回笼和收入结转速度，有利于公司的资金循环并降低了公司的经济运行成本，为公司持续滚动发展提供了稳定的现金流支撑。
2、2007年房地产行业可比上市公司的资产周转情况
2007年房地产行业可比上市公司资产周转情况表
序号 代码 简称 应收账款周转（%） 存货周转率（%） 总资产周转率（%）
1 000024 招商地产 96.07 0.16 0.21
2 000046 泛海建设 28.05 0.38 0.55
3 000608 阳光股份 93.21 0.42 0.28
4 000718 苏宁环球 22.33 0.48 0.43
5 002133 广宇集团 125.05 0.37 0.38
6 002146 荣盛发展 147.89 0.39 0.49
7 600048 保利地产 45.76 0.25 0.28
8 600246 万通地产 53.70 0.32 0.34
9 600325 华发股份 7,762.30 0.33 0.29
10 600383 金地集团 1,990.25 0.31 0.42
11 600641 万业企业 - 0.19 0.20
12 600675 中华企业 365.00 0.21 0.28
行业均值 975.42 0.32 0.36
行业中值 3892.32 0.37 0.38
13 600533 栖霞建设 97,218.59 0.46 0.51
数据来源:Wind资讯系统，公司年报。
2007年本公司的存货周转率与房地产行业内可比上市公司相比，公司营运效率明显高于上述几家优秀可比公司的水平，公司将通过不断优化企业业务流程，提高管理效率，来提高和巩固企业的营运水平。
二、盈利能力分析
本公司的盈利能力表现出几个特点：
（1）主营业务突出，公司最近三年房地产开发收入占公司主营业务收入总额比例始终保持在99%以上；
（2）本公司区域开发的经营策略决定了公司的运营成本相对于全国性大型房地产公司具有比较优势，近年来公司的成长并非主要依靠所开发房产的价格上涨而带动公司的整体发展，运营效率的提升是公司发展的重要支撑；
（3）内部管理与信息技术应用水平的持续提升，对公司内部成本控制起到关键性作用。
（一）公司最近3年主营业务的构成
公司最近3年主营业务收入按产品类别划分： 单位：万元
目 2007年 占公司总收入比重（%） 2006年度 占公司总收入比重（%） 2005年度 占公司总收入比重（%）
房地产开发经营 282,556.62 98.91 229,088.34 99.06 131,389.46 99.15
物业管理 3,070.85 1.07 1,984.31 0.86 1,122.92 0.85
合 计 285,680.08 100.00 231,265.94 100.00 132,512.38 100.00
注： 因2007年，2006年租赁及提供劳务收入金额较小，未纳入上表
公司2005年度、2006年度和2007年度房地产开发经营收入逐年增长，2006年比2005年增长了74.36%，2007年比2006年增长了23.34%。公司主营业务突出，2005年至2007年房地产开发经营产生的收入占主营收入的平均比重达到了99.01%。
公司最近3年主营业务收入按地区划分 单位：万元
地 区 2007年 2006年 2005年
地区主营 收入 占公司总收入比重（%） 地区主营 收入 占公司总收入比重（%） 地区主营 收入 占公司总收入比重（%）
南 京 208,445.05 73.77 170,171.18 73.78 113,780.56 85.72
苏 州 57,421.00 20.32 60,469.85 26.22 18,959.09 14.28
无 锡 16,690.58 5.91 - - - -
上市初期，公司的主要业务集中在江苏省南京市。公司包括控股子公司在南京地区实现的销售收入已经连续七年在南京住宅市场排名第一。公司业务的集中性为公司在南京市场博得了良好的声誉，同时也为公司在江苏省内的业务扩张打下了良好基础。2003年2月公司进入苏州市场，2004年4月公司进入无锡市场。2005年公司在保持南京地区收入持续增长的前提下，公司在苏州的业务开始贡献利润。2007年，公司在无锡市场的开发项目也开始贡献利润，目前公司在无锡市场有土地储备总建筑面积超过229万平方米，在开发面积接近22万平方米。随着公司在苏州、无锡业务的不断开拓和增长，公司主营业务收入、利润的地区构成呈相对分散发展趋势。
（二）公司最近3年盈利水平分析
2007 年 2006 年 2005 年
净资产收益率(%) 21.09 16.18 21.90
扣除非经常性损益后的净资产收益率(%) 21.09 15.79 21.53
销售净利率(%) 12.02 10.69 11.99
销售毛利率(%) 35.42 26.63 30.39
期间费用率(%) 4.10 4.47 6.71
销售费用率(%) 1.27 1.62 2.74
管理费用率(%) 2.22 2.38 3.32
1、销售毛利率
最近三年，公司的毛利率水平维持在一个合理的水平上，其中2006年公司的毛利率水平由2005年的30.36%下降至26.56%，主要原因是苏州枫情水岸一期、IALa国际一期这两个项目毛利率偏低，同时结转成本占到了公司项目结转总成本的30.00%，从而造成公司2006年整体毛利率偏低。苏州枫情水岸一期、IALa国际一期2006年毛利率偏低的主要原因是这两个项目是公司进入苏州市场后的首次房地产开发项目，尚处于市场推广阶段，公司的定价策略较为稳健，采取了"低开高走"和"精品楼盘，普通价格"的销售策略，这在一定程度上影响了项目当期的利润水平。随着这两个项目区域优势的逐步突显，且随着公司品牌、楼盘品质在苏州不断被广泛接受，苏州枫情水岸二期、IALa国际项目二期将具有很好的升值潜力。2007年，本公司的销售毛利已经增长为35.42%，这主要系苏州公司的枫情水岸和IALa国际项目毛利率有所提高，分别从截止2006年12月31日的19.78%、12.03%，上涨为截至2007年12月31日的31.93%和25.54%。2007年，公司南京天泓山庄项目结转收入97,487.19万元，项目实现毛利率为41%；南京栖园项目结转27,774.66万元，项目实现毛利率为39.32%，带动了公司2007年整体毛利率有较大幅度的攀升。总体说来，公司自上市以来，毛利率水平在行业中一直处于中等水平，这在一定程度上也反映了公司的整体战略，即：公司的总体定位是以中等收入者为目标用户，开发产品以中档或中偏高为主，公司的高速增长不是通过一味提高毛利率实现，是通过努力提高运营效率和资产周转率实现。
2、销售净利率
对于本公司来说，在毛利率既定的条件下，销售净利率主要由公司对期间费用的控制水平决定，这直接反映了公司的管理能力。在国家宏观调控政策和土地价格持续上升的影响下，房地产开发企业的毛利水平呈逐步下降的趋势，未来房地产开发企业的期间费用控制能力将直接决定企业的盈利能力和竞争力。
2007年房地产行业可比上市公司期间费用表
序号 代码 简称 期间费用率（%） 营业费用率（%） 管理费用率（%）
1 000024 招商地产 6.02 1.85 3.91
2 000046 泛海建设 3.92 2.07 1.89
3 000608 阳光股份 10.16 3.85 5.17
4 000718 苏宁环球 4.29 2.41 2.12
5 002133 广宇集团 3.93 1.20 3.32
6 002146 荣盛发展 3.06 0.71 2.61
7 600048 保利地产 5.32 3.15 2.57
8 600246 万通地产 9.17 4.63 5.11
9 600325 华发股份 6.97 3.60 3.89
10 600383 金地集团 8.97 2.83 5.35
11 600641 万业企业 7.16 2.85 4.20
12 600675 中华企业 14.89 2.35 8.47
行业均值 6.99 2.63 4.05
行业中值 8.98 2.67 5.18
13 600533 栖霞建设 4.10 1.27 2.22
数据来源:Wind资讯系统，公司年报。
房地产开发企业的借款费用由于资本化的缘故，因而财务费用一般比较低，企业的期间费用主要由营业费用和管理费用构成。本公司3年期间费用水平一直控制在较低水平，最近3年平均期间费用水平占主营业务收入比例为5.63%，体现了公司费用控制能力较好。
（1）营业费用
营业费用主要由广告费用等构成，公司最近3年的广告宣传费用分别为2005年2,130.41万元、2006年2,724.64万元、2007年2601.44万元。相比公司最近三年主营业务收入增长速度保持在50%以上的复合增长率时，公司的广告宣传费用的平均复合增长率仅为10.50%。公司营业费用率能够控制得比较低主要得益于两个方面的原因：一方面是得益于公司的总体定位，即公司业务立足于以南京为中心的三小时经济圈，房地产开发业务较为集中；另一方面也是公司营销方式多元化的结果，而不是过多地依赖媒体广告的宣传。
（2）管理费用
最近3年公司由于业务异地扩张和人员增长的因素，导致公司管理费用的绝对值有所上升，但是公司管理费用占主营业务收入的比例不仅占比低，而且整体呈下降趋势。随着公司业务信息管理系统BUZZSAW的投入使用，使得公司业务管理可以完全实现项目"多区域开发，集中式管理"，这不仅提高了企业的营运水平和效率，而且有效缩减了费用支出水平，同时为企业未来异地规模化扩张在成本控制方面打下了良好的基础。
3、净资产收益率
公司2006年的净资产收益率相比2005年出现较大的下降主要是由于公司在2006年8月完成非公开发行，导致净资产收益率受到一定程度的摊薄。实际上，2006年公司在财务杠杆水平较低的条件下，仍然实现了较高水平的股东回报率，2006年公司摊薄后净资产收益率16.18%，加权平均净资产收益率则达到24.73%，在房地产优秀可比上市公司中名列前茅。2007年公司继续保持了较高水平的股东回报率，公司加权平均净资产收益率2007年达到了22.81%。
（三）2007年房地产可比公司盈利水平分析
2007年房地产行业可比上市公司盈利水平分析
序号 代码 简称 销售毛利率（%） 销售净利率（%） 净资产收益率（%）
1 000024 招商地产 47.00 28.16 14.65
2 000046 泛海建设 41.24 15.69 16.16
3 000608 阳光股份 37.58 14.14 10.54
4 000718 苏宁环球 35.86 16.67 27.25
5 002133 广宇集团 36.77 11.65 13.50
6 002146 荣盛发展 34.15 16.31 16.19
7 600048 保利地产 38.50 18.35 12.49
8 600246 万通地产 38.28 7.58 6.78
9 600325 华发股份 37.38 16.75 18.42
10 600383 金地集团 43.85 12.89 11.43
11 600641 万业企业 40.53 54.42 15.98
12 600675 中华企业 59.51 25.23 20.89
行业均值 40.39 16.88 18.41
行业中值 38.28 15.69 18.78
13 600533 栖霞建设 35.42 12.02 21.09
资料来源：Wind资讯。
通过2007年房地产行业可比上市公司的盈利水平分析表，可以看出本公司的销售毛利率、销售净利率处于行业平均值之下，但是净资产收益率高于行业平均值。毛利率反映了公司的销售策略，即公司的增长方式依托于公司资产的快速周转，通过快速周转实现对公司股东的高回报。
（四） 本公司收入确认原则
本公司销售收入确认的会计政策为：公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方，并不再保留与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制，与交易相关的经济利益能够流入公司，相关的收入和成本能够可靠计量，即确认营业收入的实现。
本公司房地产销售收入确认的具体条件：工程已经竣工并经有关部门验收合格；签订了销售合同，并履行了合同规定的义务；取得了销售价款或确信可以取得；成本能够可靠地计量。
房地产销售收入确认的具体条件包括以下几个方面：
（1）工程项目已经竣工；
（2）经有关部门验收合格；
（3）签订了销售合同；
（4）履行了合同规定的义务，向客户交付房屋或已发出交房通知书；
（5）取得了销售价款或确信可以取得。
（五）可能影响公司盈利能力持续性、稳定性的因素分析
房地产开发行业属于周期性、资金密集型并且受国家宏观调控政策影响较大的行业，相应地房地产开发企业受银行信贷政策、税收政策、宏观调控政策及自身原因的影响，可能会影响公司盈利能力的持续性和稳定性。
1、国家宏观调控。如果国家通过土地出让政策、信贷政策、税收政策等对房地产行业的投资、融资、税收和消费需求进行调节，则也会对本公司的盈利能力造成影响。
2、江苏省尤其是南京、无锡、苏州市场的经济发展情况。由于目前本公司的业务集中于江苏省的南京、无锡、苏州三地，一旦三地的经济放缓，居民可支配收入降低，需求就会受到影响，本公司的盈利能力也将受到影响。
3、行业发展的景气度。房地产行业发展的景气度直接影响了公司的盈利状况：一旦房地产市场转向低迷，需求降低、销售价格降低、销售进度放缓，则本公司的盈利能力将会受到影响。
4、公司项目开发进度。公司结转收入的标准是在工程项目已竣工、与购房者签订购房买卖合同并且收到购房款后再行确认收入。因此工程项目开发速度直接决定了公司短期内的收入水平。
5、土地储备。土地储备是影响企业持续性发展的关键因素。截止2007年12月31日，公司共有土地储备总建筑面积超过310万平方米，可以满足公司三到四年的开发需求。但是土地资源作为一种稀缺性资源，在"招、拍、挂"的土地出让制度下，未来获取的土地成本越来越高，这必将影响到公司未来盈利水平的稳定性。
三、 重大担保、诉讼、及其他或有事项
（一）担保
1、截止2007年12月31日公司担保情况
借款单位 担保单位 2007年度 2006年度 2005年度
担保金额 反担保方 担保金额 反担保方 担保金额 反担保方
无锡公司 栖霞集团 47,500 ――― 16,500 ――― 7,000 ―――
苏州公司 20,000 ――― 21,051.50 ――― 24,051.50
本公司 23,500 栖霞集团 6,500 栖霞集团 5,000 栖霞集团
仙林公司 30,200 栖霞集团 21,200 栖霞集团 14,000 栖霞集团
南京高科 14,700 ――― 14,700 ――― ―――
东方公司 本公司 13,000 栖霞集团 ――― ――― 9,800 栖霞集团
栖霞集团 本公司 42,800 6,600 ―――
2、担保履行程序合规性的说明
2006年8月23日公司第三次临时股东大会审议并通过了与控股股东栖霞集团提供互相担保的议案，议案内容为："公司拟在未来的两年内，适当地为栖霞集团的借款提供担保。提供的担保金额不超过2亿元人民币，并且不超过该公司为本公司提供的担保金额"。
2007年7月18日召开的本公司2007年第二次临时股东大会审议通过了为栖霞集团公司提供担保的决议，栖霞集团公司向交通银行南京中央门支行借款20,000万元，向招商银行南京城西支行借款3,000万元，借款期限均为两年，本公司为栖霞集团公司上述合计借款23,000万元提供担保。
2007年10月9日召开的本公司2007年第四次临时股东大会审议通过了为栖霞集团公司提供担保的决议，栖霞集团公司向中信银行南京分行借款1,000万元，借款期限一年，向南京银行南京市城东支行借款1,400万元，借款期限两年，向南京市区农村信用合作联社马群信用社借款1,500万元，借款期限一年，本公司为栖霞集团公司上述合计借款3,900万元提供担保。
控股股东栖霞集团履行回避表决程序。
3、独立董事关于对外担保的专项说明及独立意见
公司独立董事关于公司截止2007年12月31日的对外担保情况发表了专项说明及独立意见：
"我们根据《关于规范上市公司与关联方资金往来及上市公司对外担保若干问题的通知》（证监发[2003]56号）及《关于规范上市公司对外担保行为的通知》（证监发[2005]120号）的规定和要求，就公司截止2007年12月31日对外担保情况、执行有关规定的情况发表专项说明和独立意见如下：
1、截止2007年12月31日，公司累计对外担保余额为10.95亿元，即分别为南京栖霞建设集团有限公司、公司控股子公司提供的4.28亿元、6.67亿元贷款担保。
2、公司及子公司按照房地产经营惯例为商品房承购人向银行提供按揭贷款担保，截止2007年12月31日，提供担保的按揭贷款总额为9.63亿元。
3、公司与控股股东互相提供担保的事宜已经公司股东大会批准；公司未直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供担保；截止2007年12月31日公司对外担保总额（包括提供的按揭担保）占2007年12月31日合并会计报表净资产的99.52%，扣除按揭担保后，所占比例为52.94%。
4、公司为控股子公司提供的担保均已要求对方提供反担保，反担保的提供方具有实际承担能力。
5、公司已经严格按照《公司法》、《上市规则》、《公司章程》等有关规定，执行对外担保的有关决策程序，履行对外担保情况的信息披露义务，如实提供公司全部对外担保事项。
6、公司已按规定完善了《公司章程》等相关治理制度。"
（二）诉讼
截止2007年12月31日，本公司无重大诉讼、仲裁事宜。
（三）或有事项
1、本公司及子公司按房地产经营惯例为商品房承购人向银行提供按揭贷款担保，该住房抵押贷款保证责任在购房人取得房屋所有权并办妥抵押登记后解除。截止2007年12月31日，本公司及子公司提供担保的按揭贷款总额为96,300万元。
2、本公司为子公司及控股股东的贷款提供担保参见本节之"担保"。
第五节 本次募集资金运用
一、本次募集资金投资项目内容
经公司2007年第三、第五次临时股东大会批准，本公司拟公开增发A股股票不超过12,000万股，募集资金拟投入以下7个项目，项目总投资约62.55亿元，拟投入募集资金约33亿元。 单位：万元
序号 项目名称 拟投入募集资金总额 项目投资总额 项目内容
1 南京B5地块 30,000 42,742 普通住宅及少量配套商业
2 南京上城风景二期 30,000 47,049 普通住宅
3 无锡瑜憬湾三期 30,000 68,432 普通住宅及少量配套商业
4 无锡栖园一期 40,000 72,427 普通住宅
5 苏州枫情水岸二期 15,000 48,695 普通住宅
6 苏州IALa国际二期 15,000 51,376 普通住宅
7 无锡东北塘B地块 170,000 294,813 普通住宅及少量配套商业
合 计 330,000 625,534
公司原则上将按上述项目顺序投入，公司也可按项目进度的实际需求对募集资金投资顺序和金额进行调整，募集资金不足部分由公司通过其他融资方式解决；如实际募集资金净额超过上述项目拟投入募集资金总额，超过部分将用于补充公司流动资金。本次募集资金到位之前，公司将根据项目进度的实际情况以自筹资金先行投入，并在募集资金到位之后予以偿还。
二、 本次募集资金项目收益及备案情况
（一）本次募集资金项目收益情况
1、募集资金项目总体情况
本次募集资金项目共计7个，其中南京2个、无锡3个、苏州2个。本次募集资金项目总建筑面积160.51万平方米，其中住宅开发面积116.51万平方米，占总建筑面积的72.59%；开发产品以中小户型的普通住宅为主，募集资金项目开发类别明细如下所示。
单位：万平方米
总建筑面积 住宅 商业 公建配套及车库
南京B5地块 7.43 5.30 0.81 1.32
南京上城风景二期 10.16 8.48 ―― 1.68
无锡瑜憬湾三期 17.68 12.86 0.71 4.11
无锡栖园一期 15.83 12.08 ―― 3.75
苏州枫情水岸二期 14.78 10.89 ―― 3.89
苏州IALa国际二期 15.15 10.08 ―― 5.07
无锡东北塘B地块 79.48 56.82 2.00 20.66
合 计 160.51 116.51 3.52 40.48
2、募集资金项目预期收益情况
本次募集资金项目收益情况如下表所示 单位：万元
项 目 南京B5地块 上城风景二期 瑜憬湾三期 无锡栖园一期 枫情水岸二期 IALa国际二期 东北塘B地块
销售收入 63,115 61,983 107,015 103,311 80,215 71,571 398,914
净利润 8,768 5,691 18,029 13,809 13,441 9,054 42,298
毛利率(%) 32.28 24.09 36.05 29.89 39.29 28.22 26.10
投资收益率(%) 20.51 12.10 26.35 19.07 27.60 17.62 14.35
本次募集资金项目预计实现销售收入总额886,124万元，净利润111,090万元，总投资为625,534万元，募集资金项目平均投资收益率为17.76%，高于目前行业平均利润水平。
（二）本次募集资金项目备案情况
本次募集资金项目除无锡瑜憬湾三期外，其余项目地块均以净地出让，不存在拆迁矛盾。无锡瑜憬湾项目包括一、二、三期，均以毛地出让，本公司控股子公司无锡公司与无锡市蠡园经济开发区签订了《委托拆迁协议》。截至目前，无锡瑜憬湾一、二期已经全部拆迁完毕，并已进入开发阶段（具体情况参见"第九章 历次募集资金运用"）；无锡瑜憬湾三期拆迁工作大部分已经完成，预计将在2007年年底完成全部拆迁工作，不会影响无锡瑜憬湾三期的开工建设。
截至目前，本次募集资金项目备案情况如下表所示：
项 目土地出让合同土地出让金支付立项批复国有土地证使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证商品房预售许可证南京B5地块√√√√√南京上城风景二期√√√√√√√无锡瑜憬湾三期√√√√√无锡栖园一期√√√√√苏州枫情水岸二期√√√√ √ √ √ 苏州IALa国际二期√√√√√√√无锡东北塘B地块√√√√注："√"表示已经取得该证书。
1、南京B5地块
（1）立项批复：2006年10月27日，南京市发展和改革委员会以宁发改投资字[2006]747号《关于核准奥体新城B5地块开发项目变更建设业主的通知》，同意奥体新城B5地块开发项目建设单位由南京中富投资置业有限公司变更为本公司。
（2）土地使用权：公司已取得编号为宁建国用（2006）第09080号《国有土地使用证》、取得编号为宁建国用（2006）第09081号《国有土地使用证》。
其他尚缺证书正在办理之中。
本公司于2006年通过协议转让的方式，向南京中富投资置业有限公司购买了该宗开发用地，土地转让价款由双方参照市场价格确定，净地转让价款为1.24亿元人民币（不含契税）。南京中富投资置业有限公司为一家民营的有限责任公司，与公司没有关联关系。该等事宜已经公司董事会批准并于2006年11月1日对外公告。
2、南京上城风景二期
（1）立项批复：2007年8月23日，南京市发展和改革委员会以宁发改投资字[2007]675号《关于核准南京栖霞建设股份有限公司NO.2007G30地块开发项目的通知》同意本公司开发建设NO.2007G30地块开发项目。
（2）土地使用权：2007年6月28日，东方公司与南京市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》； 2007年8月22日，南京市国土资源局以宁国土资[2007]360号《关于同意变更栖霞区尧辰石场地块（NO.2007G30）受让方的批复》，同意尧辰石场地块的开发主体变更为本公司。截至目前，公司已经取得国有土地使用权证书，证书编号为"宁栖国用（2007）第08801号"。
（3）建设用地规划许可证：2007年6月28日，公司取得"宁规城东用地(2004)0090号"《建设用地规划许可证》。
（4）建设工程规划许可证：2007年12月27日，公司取得"宁规城东建筑（2007）0067号"《建设工程规划许可证》。
（5）建筑工程施工许可证：2008年3月3日，公司取得"宁建基许（2008）060号"《建筑工程施工许可证》。
其他尚缺证书正在办理之中。
2007年6月19日，本公司的控股子公司东方公司成功竞得南京NO.2007G30地块，成交价格为1.88亿元人民币。但鉴于本公司具有更好的资金优势和开发实力，经本公司与东方公司协商，双方同意将上述地块移交由本公司开发建设，东方公司已支付的相关成本费用均由本公司承担。该等事宜已经公司董事会批准并于2007年8月30日对外公告。
3、无锡瑜憬湾三期
（1） 立项批复：2004年11月12日，无锡市发展计划委员会以锡计资（2004）第236号《关于无锡栖霞建设有限公司开发建设商业、居住用房立项的批复》，同意无锡公司在XDG-2004-8号地块开发建设商业、居住用房，并予立项。项目建设用地面积214,656.2平方米，该项目在三年中分三期实施，其中一期土地面积约7万平方米，二期土地面积约6.5万平方米，其余为三期土地面积。该项目与瑜憬湾一、二期项目为同一立项批复。
（2）土地使用权：2004年6月1日，无锡公司与无锡市国土资源局于签定《国有土地使用权出让合同》。截至目前，无锡公司已经取得国有土地使用权证书，证书编号为"锡滨国用（2007）第167号"。
其他尚缺证书正在办理之中。
该项目由本公司与"国联信托投资有限责任公司"联合开发，具体实施由本公司的控股子公司――无锡公司实施。本公司于2007年8月在南京和"国联信托投资有限责任公司"、无锡公司签订三方合作开发协议，协议规定本公司与"国联信托投资有限责任公司"在不增加无锡公司注册资本的前提下，以现金方式按照对无锡公司的投资比例（本公司持有无锡公司70%的股权，国联信托投资有限责任公司持有30%的股权）向无锡公司提供开发建设资金，并约定如"国联信托投资有限责任公司"发生逾期追加投入资金情况，每逾期一日，将由其向本公司支付应投资金额的万分之二的违约金。
国联信托投资有限责任公司的主要股东为"无锡市国联发展（集团）有限公司"、"无锡国联环保能源集团有限公司"、"无锡市地方电力公司"、"无锡市交通产业集团有限公司"和"无锡商业大厦股份有限公司"；法定代表人为"华伟荣"；公司住所为无锡市县东街168号；注册资本为61,500万元；主要业务为资金信托、动产信托、不动产信托、有价证券信托、其他财产或财产权信托等。该公司与本公司除此不存在其他关联关系。
4、无锡栖园一期
（1）立项批复：2007年6月1日，无锡市发展和改革委员会以锡发改资（2007）第110号《关于无锡栖霞建设有限公司XDG-2006-72号地块开发建设项目立项的批复》，同意无锡公司在香雪路与渔港路交叉口西北侧（XDG-2006-72号地块）开发建设居住、商业、酒店以及旅游配套设施用房，并予立项。
（2）土地使用权：2006年12月28日，无锡公司与无锡市国土资源局签署《国有土地出让合同》（锡国土出合（2006）第112号）。截至目前，无锡公司已经取得国有土地使用权证书，证书编号为"锡滨国用（2007）第167号"。
其他尚缺证书正在办理之中。
该项目的开发方式与"无锡瑜憬湾三期"项目的开发方式一致。
5、苏州枫情水岸二期
（1）立项批复：2003年11月19日，苏州工业园区经济贸易发展局以苏园经复字[2003]92号《关于苏州栖霞建设有限公司建造"枫情水岸"住宅小区项目立项的批复》，同意苏州公司"枫情水岸"住宅小区项目立项。项目位于星湖街东，占地面积15.28公顷，总建筑面积为274,996.75平方米，总投资为8亿元人民币。该项目与枫情水岸（一期）项目为同一立项批复。
（2）土地使用权：苏州公司已取得编号为苏工园国用（2003）字第070号《国有土地使用证》。
（3）建设用地规划许可证：苏州公司已取得编号00442《建设用地规划许可证》，该项目与枫情水岸（一期）项目为同一建设用地规划许可证。
（4）建设工程规划许可证：2008年3月5日，苏州公司取得了编号为建字第20080497号《建设工程规划许可证》。
（5）建筑工程施工许可证：2008年3月6日，苏州公司取得了编号320594200803060401《建筑工程施工许可证》。
其他尚缺证书正在办理之中。
该项目由本公司与"江苏雨润食品产业集团有限公司"、"南京新港高科技股份有限公司"联合开发，具体实施由本公司的控股子公司――苏州公司实施。本公司于2007年8月在南京和"江苏雨润食品产业集团有限公司"、"南京新港高科技股份有限公司"、苏州公司签订四方合作开发协议，协议规定本公司与"江苏雨润食品产业集团有限公司"、"南京新港高科技股份有限公司"在不增加苏州公司注册资本的前提下，以现金方式按照对苏州公司的投资比例（本公司持有苏州公司50%的股权，江苏雨润食品产业集团有限公司持有30%的股权，南京新港高科技股份有限公司持有20%的股权）向苏州公司提供开发建设资金，并约定如"江苏雨润食品产业集团有限公司"、"南京新港高科技股份有限公司"发生逾期追加投入资金情况，每逾期一日，将由它们向本公司支付应投资金额的万分之二的违约金。
江苏雨润食品产业集团有限公司的主要股东为自然人"祝义才"和"吴学琴"；法定代表人为"祝义才"；公司住所为雨花台区西善桥镇宁芜路建宁段83号；注册资本为16,000万元；主要业务为肉制品、食品加工、食品机械制造、销售和豆制品、水产品销售。该公司与本公司除此不存在其他关联关系。
南京新港高科技股份有限公司为本公司的第二大股东，截至2007年9月30日持有本公司14.43%的股权；主要股东为"南京新港开发总公司"和"南京港口经济发展总公司"；法定代表人为"徐益民"；公司住所为南京经济技术开发区新港大道100号；注册资本为34,414.59万元；主要业务为高新技术产业投资、开发，市政基础设施建设和土地成片开发等。
6、苏州IALa国际二期
（1）立项批复：2004年7月6日，苏州工业园区经济贸易发展局以苏园经复字[2004]67号《关于苏州栖霞建设有限责任公司建设"IALa国际自由水岸"住宅项目的立项批复》，同意苏州公司建设"IALa国际自由水岸"住宅项目。该项目位于钟园路南，占地面积9.89公顷，总建筑面积约207,609.99平方米，总投资约8亿元。该项目与IALa国际（一期）项目为同一立项批复。
（2）土地使用权：苏州公司已取得编号为苏工园国用（2007）字第01046号《国有土地使用证》，该项目与IALa国际（一期）项目为同一土地使用权证。
（3）建设用地规划许可证：苏州公司2005年3月25日取得《建设用地规划许可证》，该项目与IALa国际（一期）项目为同一建设用地规划许可证。
（4）建设工程规划许可证：2007年12月4日、12月12日，苏州公司分别取得了编号0216080、编号0216081《建设工程规划许可证》。
（5）建筑工程施工许可证：2007年12月4日、12月12日，苏州公司分别取得了编号320594200712040401、编号320594200712121201《建筑工程施工许可证》。
其他尚缺证书正在办理之中。
该项目的开发方式与"苏州枫情水岸二期"项目的开发方式一致。
7、无锡东北塘B地块
（1）2007年8月2日，无锡市锡山区发展和改革局出具了锡发改资（2007）234号《关于同意南京栖霞建设股份有限公司东北塘镇南部地块开发项目的立项批复》，同意本公司建设东北塘镇南部地块，总建筑面积约104.77万平方米，估算总投资约50亿元。本批复东北塘镇南部地块包括东北塘A、B、C地块。
（2）土地使用权：2007年7月30日，本公司与无锡市国土资源局签署《国有土地出让合同》（锡国土出合（2007）第37号）。截至目前，本公司已经取得相应土地使用权证书，证书编号为"锡锡国用（2007）第27号"。
其他尚缺证书正在办理之中。
该项目将由本公司在无锡成立的全资子公司"无锡锡山栖霞建设有限公司"开发。无锡锡山公司的具体情况如下：
2007年9月17日，本公司召开2007年第三次临时股东大会，会议审议通过《投资设立无锡子公司开发无锡项目的议案》，根据该议案，本公司拟以支付的"锡国土2007-37"地块的部分土地出让金作为出资，设立无锡全资子公司，全资子公司设立后，本公司竞得的"锡国土2007-37"地块将交由新设立的全资子开发建设。
本公司于2007年12月13日召开三届二十九次董事会，会议审议同意将2007年第三次临时股东大会通过的计划投资3亿元人民币设立无锡全资子公司的方案拟调整为：公司以现金出资5000万元人民币，投资设立无锡全资子公司。无锡全资子公司成立后，公司竞得的"锡国土2007-37届项目将交由该公司开发建设。
2007年12月14日，无锡市锡山工商行政管理局向无锡锡山公司颁发编号为320283000200712140028号《企业法人营业执照》，公司住所为无锡市锡山区东北塘镇东政路，法定代表人为陈兴汉，注册资本为5000万元人民币，经营范围为房地产开发、经营、销售、租赁及相关配套服务；市政基础设施、公用配套设施的开发、建设。
2007年12月18日，本公司、无锡锡山公司与无锡市国土资源局三方签订《关于锡国土出合（2007）第37号<无锡市国有土地使用权出让合同>的补充合同》，合同约定原合同约定的土地受让方由本公司调整为无锡锡山公司。
2007年12月20日，无锡锡山公司取得无锡市规划局锡山分局颁发的编号为"锡规锡地许（2007）第210号"《建设用地规划许可证》。
本次募集资金项目简介
（一）南京B5地块
1、地块位置
南京B5地块位于南京市建邺区的河西新城的中心区，地块东侧为江东中路，西侧香山路，北侧为月安街。地块总占地面积20366平方米，实际可建设用地面积20,366平方米。用地性质为居住、商业、办公。
2、交通状况
河西道路交通系统由对外交通、城市道路交通、城市公共客运交通构成。区域外围形成由高速公路、城市快速路构成的"井"字形道路外环，内部交通可通过主干道快速疏解到外部快速环上。其中，对外交通有宁马高速公路，南部地区可通过绕城公路、黄河路的立交与之衔接，与其他地区、外围城镇形成便捷的交通联系。城区内道路规划分为快速路、主干道、次干路、支路四个等级，路网结构基本为自由式加格网式，这样可以保证河西新城交通顺畅。
地铁1号线的开通运营，从新街口十多分钟就能直达奥体中心，方便市民出行，同时也分流人群缓解地面交通的压力。据了解，规划中的5条地铁线将与地面道路一起组成河西便捷的立体交通。在河西新城范围内，形成由地铁1号线、2号线、4号线、6号线、7号线共同织就的地下交通网络。
本项目东侧200米为地铁1号南延线所街站，08年底试运行。
3、配套设施
河西北部、中部的先行发展优势，超市、农贸市场和各类批发市场在发展规模和数量上已经初具规模，大型超市就有7家(金润发、好又多、清凉门苏果大卖场、莫愁路苏果大卖场、湖西路苏果大卖场、欧尚超市、华润苏果超市)，另外在各个小区和居民居住集中区遍布小型便利超市。农贸市场在河西周边也很密集，比较大型的农贸市场有：金凤凰农贸市场、凤凰西街农贸市场、龙江农贸市场、南湖农贸市场、宁工新寓农贸市场、江东门农贸市场、长虹路集贸市场等。此外河西地区还有各种商品批发市场、家具城、装饰城，如金盛百货、五羊大市场、金盛家居、永隆家居、神马家具城、宝林家具城、五洲装饰城等。现在家电卖场三大巨头苏宁、五星、国美也都先后进驻河西。乐购超市将成为在奥体周边落户的第一家大型超市。
4、主要经济技术指标
河西新城B5地块总占地20,366平方米，总建筑面积74,340平方米，其中地上61,098平方米，地下13,242平方米。地上住宅52,978平方米，商业8,120平方米。设计容积率3.0，绿化率35%。
5、项目实施进度计划
项目预计于2008年7月开工建设，2008年11月出正负零，2009年4月封顶，2009年12月年竣工。项目于2008年12月开始预售。
6、项目效益分析
本项目预计总投资4.27亿元，其中，地价1.29亿元，建造成本及投资利息2.98亿元。
本项目预计可实现销售收入63,115万元，获得净利润8,768万元。预计项目毛利率32.28%，投资利润率20.51%。
（二）南京上城风景二期
1、地块位置
上城风景二期地块位于栖霞区尧辰采石场，北至葛家边，西临规划道路，地块东南侧为栖霞区人民政府所在地，南侧紧邻上城风景一期项目。地块由南、北两个片区组成，为新尧新城的核心地带。
2、交通状况
项目处于尧化门的中心区域，四周生活配套基本完善。市民主要的出行工具，还是依靠公共交通，现已开通的公交车分市郊线路：京隆线、摄尧线、南栖线、南上线；市区线路：76、71、122、139、140。目前无夜间线路开通。
在地铁中心调查得知未来地铁4号线将经过尧化门地区。
3、配套设施
周围配套完善：尧化门集贸市场，苏果社区店，五星电器大卖场，农业、建设、工商银行，中国电信尧化门营业点，栖霞区、烷基苯厂医院，栖霞区实验幼儿园，栖霞区中心小学，尧化中学，以及各类餐饮、休闲等环绕项目周围。
4、主要经济指标
上城风景项目总占地13.88万平方米，总建筑面积约22.28万平方米。项目分两期开发一期正在施工和热销中，本次募集资金投资项目为二期工程。
二期总占地面积5.80万平方米，总建筑面积10.16万平方米，其中，住宅8.48万平方米，共建配套及地下车库1.68万平方米。
5、项目实施进度计划
项目于2008年2月开工建设，2008年8月出正负零，2008年12月封顶，2009年9月竣工。项目于2008年9月预售。
6、项目效益分析
本项目预计总投资4.70亿元，其中，地价1.96亿元，建造成本及投资利息2.75亿元。
项目预计可实现销售收入61,983万元，获得净利润5,691万元。预计项目毛利率24.09%，总投资净利润率12.10%。
（三）无锡瑜憬湾三期
1、地理位置
瑜憬湾项目位于无锡市滨湖区蠡园经济开发区范围内，西侧为鸿桥路，南侧为建筑路，东侧为隐秀路，北侧为梁溪河。
2、交通状况
本项目交通十分方便，周边有鸿桥路、建筑路和隐秀路环绕，紧邻通往无锡市中心的梁清路，还有通往滨湖新城的主干道青祁路。主要公交线路有 40、207、820等直达市中心，随着城市交通的进一步建设，出行将更加方便。
3、配套设施
本项目地处无锡市副中心区，周边已经形成较为成熟的居住区，各种生活配套设施齐全，如西园小学、蠡园中学、市体育中心、溪南医院、西郊装饰市场等，生活十分方便。
4、主要经济技术指标
瑜憬湾项目可建设用地共23.86万平方米，总建筑面积约54.67万平方米。瑜憬湾项目计划分四期开发，一、二期正在施工中，本次募集资金投资项目为瑜憬湾项目三期。
三期占地面积9.23万平方米，总建筑面积17.68万平方米，其中，住宅12.86万平方米，商业0.71万平方米，公建配套及地下车库4.11万平方米。
5、项目实施进度计划
项目计划于2008年7月开工建设，2008年10月出正负零，2009年4月主体封顶，2009年12月竣工，预计2009年5月开始预售。
6、项目效益分析
本项目预计总投资6.84亿元，其中：土地费用2.39亿元，建造成本及投资利息4.45亿元。
本项目预计可实现销售收入107,015万元，获得净利润18,029万元。预计项目毛利率36.05%，投资利润率26.35%。
（四）无锡栖园一期
1、地理位置
栖园项目位于无锡市滨湖区蠡湖之滨，地块东起香雪路、西至永固路，南抵渔港路，北边为规划道路，
2、交通状况
本项目周边交通情况良好，附近有K87、K53、K88、K2、310、72、106均可到达。随着城市基础设施的开发建设，周边规划道路将逐步完善，公交线路也将增多。
3、配套设施
本项目周边的配套设施尚不够成熟，随着西片区各项规划设施的逐步到位，周边的配套设施也将得到完善。
4、主要经济技术指标
栖园项目总占地面积为11.26万平方米，总建筑面积约23.11万平方米。分为A、B、C三块，计划分两期开发，本次募集资金投资项目为栖园一期。
一期占地面积8.22万平方米，总建筑面积15.83万平方米，其中，住宅12.08万平方米，公建配套及地下车库3.75万平方米。
5、项目实施进度计划
项目计划于2008年7月开工建设，2008年11月出正负零，2009年3月主体封顶，2009年12月竣工，预计2009年3月开始预售。
6、项目效益分析
本项目预计总投资7.24亿元，其中：土地费用2.70亿元，建造成本及投资利息4.54亿元。
本项目预计可实现销售收入103,311万元，获得净利润13,809万元。预计项目毛利率29.89%，投资利润率19.07%。
（五）苏州枫情水岸二期
1、地块位置
项目位于苏州工业园区金鸡湖东，工业园区处长江三角洲中心腹地，位于中国沿海经济开放区与长江经济发展带的交汇处，距上海仅80公里。项目位于工业园区金鸡湖东侧，第一个两万人组团内，地理位置非常的优越，其北侧为新的园区行政中心（园区的政治中心），南侧为工业园区内最大的邻里中心（生活配套中心），西侧为74,000平方米的金鸡湖，风景优美。
2、交通状况
园区湖东通过近几年的发展，路网建设非常的好，现代大道、机场路、星湖街、星塘街、津梁街、钟园路等形成了纵横交错的路网，路况基本为双向6车道。目前公交路线有100路、6路、2路、168路、812路、219路、47路等都可以直接到达市区、新区、大卖场、火车站、汽车站等区域。
同时根据规划苏州规划的轨道交通一号线，也在本小区附近有站点，预计在2011年通车。新机场路在2007年底也有望通车，这在很大程度上缩短了到达市区的时间。
3、配套设施
在文化教育方面周边有：苏州国际会展中心（苏州最大的展会中心）、科技文化中心（全国一流的设计配套） 第三中学、第三实验小学、新洲幼儿园（园区最大的幼儿园）。建屋大厦（高档写字楼）、置业广场（高档写字楼）
在行政及金融配套方面有： 园区行政中心、一站式服务中心、园区法院 园区检察院 、邮政大楼、电信大楼、工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、东吴证券交易点。
在生活配套方面有：邻里中心（主要包括菜场、超市、影象店、药店、小五金店、肯德基、网球场、部分餐饮）、金鸡湖商业广场、新罗大酒店、建屋大酒店、九龙外资医院
在自然景观休闲所方面有： 文化水廊 、红枫林。
目前园区还在大力推进该区域的发展，力求将该区域建成将一个富有水城特色的现代话新城。
4、主要经济技术指标
枫情水岸项目总占地面积15.28万平方米，总建筑面积约35.61万平方米。项目分两期开发，一期正在热销中，本次募集资金投资项目为二期工程。
枫情水岸二期土地面积为61,895.6平方米，建筑面积为129,390.08平方米，其中房屋可销售面积为108,903.11平方米，地下车库面积为18,459.2平方米。
5、项目实施进度计划
项目于2008年1月开工建设，2008年3月出正负零，2008年8月主体封顶，2008年12月竣工，预计2008年4月开始预售。
6、二期预计效益说明
本项目预计总投资4.87亿元，其中，地价1.69亿元，建造成本及投资利息3.18亿元。
本项目二期预计可实现销售收入80,215万元，获得净利润13,441万元。预计项目毛利率39.29%，总投资净利润率27.60%。
（六）苏州IALa国际二期
1、地理位置
该项目紧邻"枫情水岸"项目，位于圆区第二个两万人组团内，北侧为钟园路，西侧为津梁街，东侧为方周公园，南侧为商业规划用地（基本为湖东第二个邻里中心）。
2、主要经济技术指标
IALa国际项目二期土地面积为49,192.5平方米，建筑面积为129,356.32平方米，其中房屋可销售面积为100,796.1平方米，地下车库面积为22,098平方米。
3、项目实施进度计划
项目于2007年9月开工建设，2007年12月出正负零，2008年6月主体封顶，2008年12月竣工，预计2008年4月开始预售。
4、项目效益分析
本项目预计总投资5.14亿元，其中，地价2.22亿元，建造成本及投资利息2.92亿元。
本项目二期预计可实现销售收入71,571万元，获得净利润9,054万元。预计项目毛利率28.22%，投资利润率17.62%。
（七）无锡东北塘B地块
1、地理位置
东北塘项目位于无锡市锡山区东北塘镇南部，东方国际轻纺城的西侧，北至芙蓉五路，南至北兴塘河生态绿地，东至东亭北路，西至30米规划道路。
2、交通状况
东北塘项目位于东北塘镇南部，在方位上接近东亭镇，周边道路较好，通过东亭路与锡沪路、学前路、太湖大道直接相连，驾车可快速到达市内各个地方。
由于东亭北路为全新规划建设道路，通车时间不长，该路目前已开通的公交线路较少，可通往锡山区政府、宁海里。随着该区域城市建设的逐步发展和公交网络的进一步完善，公交线路也将不断增多，届时，居民出行将更加方便。
3、配套设施
配套设施分为外部配套和内部配套两部分。小区外部配套目前以东方国际轻纺城内的配套为主，目前已经建成营业的有超市、美容理发、饭店、旅馆和各类商场。根据地块的规划文本，小区内部配套必须规划建设30班幼儿园、医疗卫生、会所等。
4、主要经济技术指标
东北塘项目总占地面积61.63万平方米，总建筑面积约141.83万平方米，分为A、B、C三块，本次募集资金投资项目的用地范围为东北塘项目B地块。
B地块占地面积29.51万平方米，总建筑面积79.48万平方米，其中，住宅56.82万平方米，商业2万平方米，公建配套及地下车库20.66万平方米。
5、项目实施进度计划
项目计划于2008年8月开工建设，2008年11月出正负零，2009年2月主体封顶，一组团计划于2010年6月竣工，预计2009年5月开始预售。
6、项目效益分析
本项目预计总投资29.48亿元，其中，地价8.63亿元，建造成本及投资利息20.85亿元。
本项目预计可实现销售收入398,914万元，获得净利润42,298万元。预计项目毛利率26.10%，投资利润率14.35%。
第六节 备查文件
一、说明
本公司已将招股意向书全文及其摘要在证监会指定的网站（http://www.sse.com.cn）披露，请投资者查阅。
二、备查文件
1、本公司最近3年的财务报告及审计报告；
2、保荐人出具的发行保荐书；
3、法律意见书和律师工作报告；
4、注册会计师关于前次募集资金使用情况的专项报告；
5、中国证监会核准本次发行的文件。
