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冠城大通股份有限公司公开发行股票招股意向书

保荐人（主承销商）：中信证券股份有限公司

北京市朝阳区新源南路6号京城大厦

二零零八年七月



声 明

本公司全体董事、监事、高级管理人员承诺招股意向书及其摘要不存在任何

虚假、误导性陈述或重大遗漏，并保证所披露信息的真实、准确、完整。

公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）保证

招股意向书及其摘要中财务会计报告真实、完整。

证券监督管理机构及其他政府部门对本次发行所作的任何决定，均不表明其

对发行人所发行证券的价值或者投资人的收益作出实质性判断或者保证。任何与

之相反的声明均属虚假不实陈述。

根据《证券法》的规定，证券依法发行后，发行人经营与收益的变化，由发

行人自行负责，由此变化引致的投资风险，由投资者自行负责。





















1-1-I



重大事项提示

1、本次向不特定对象公开发行不超过 12,000 万股 A 股股票事宜已经公司

2007 年 7 月20 日召开的2007 年第二次临时股东大会审议通过；在本次公开发

行完成后，新老股东共同分享公司发行完成前滚存的未分配利润。

2、2007 年4 月 11 日，中国证监会核准公司向Starlex Limited 发行7,272 万

股人民币普通股购买 Starlex Limited 的相关资产。本次资产购买的交易金额占公

司截至2005 年 12 月31 日经审计合并报表净资产的69.11%，根据中国证监会

《关于上市公司重大购买、出售、置换资产若干问题的通知》（证监公司字

[2001]105 号，简称“105 号文”）第一条规定，本次交易已构成上市公司重大购

买资产行为。为此，福建立信闽都会计师事务所对公司2007 年 1—6 月中期财务

报告和 2007 年度财务报告进行了审计，并出具了标准无保留意见的审计报告；

且本次交易完成前，公司已符合上市公司新股发行条件；此外，根据 105 号文第

一条计算的本次重大资产重组比例也介于50%—70%之间。因此，公司在实施上

述重大资产购买行为后仍符合 105 号文第十三条规定的新股发行条件。

3、土地是房地产业的最基本要素之一，土地政策的变化直接影响房地产企

业的经营活动。近年来，国家陆续颁布了一系列政策，加强了对土地供应及土地

管理的宏观调控。2008 年 1 月 7 日，国务院发布《关于促进节约集约用地的通

知》（国发[2008]3 号），要求全面落实节约集约用地责任，直接打击非理性囤地

行为，客观上加快了房地产企业项目开发进度，加大了房地产企业开发资金压力，

将对公司房地产业务产生一定的影响。

4、公司原主营业务为特种漆包线的生产、销售，自2002 年现控股股东福建

丰榕投资有限公司入主后，开始从事房地产业务。之后，房地产业务成为公司最

主要的利润来源，特种漆包线业务也在稳步发展。由于公司的房地产业务与特种

漆包线业务在产业链上缺乏关联，双主业的运营模式在一定程度上增加了公司的

管理难度与管理成本。此外，近年来铜价持续上涨，导致公司漆包线业务的毛利

率不断降低。因此，公司拟择机逐步退出漆包线业务，专注于房地产主业的发展，

最终成为立足北京、面向全国、以大规模综合性中高档社区开发为主的上市地产

蓝筹公司。

5、近年来，国家针对房地产行业出台了一系列的宏观调控政策、法规。2007

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年3 月，国务院在政府工作报告中首次提出要形成具有中国特点的住房建设和消

费模式，强调要运用政府调控和市场机制规范房地产市场的发展，并且提出房地

产行业应重点发展面向广大群众的普通商品住房，建立健全廉租房制度，改进和

规范经济适用房制度。2007 年 8 月，国务院《关于解决城市低收入家庭住房困

难的若干意见》（国发[2007]24 号）提出“重点发展中低价位、中小套型普通商

品住房，增加住房有效供应。城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积

90 平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的 70%以上。廉租

住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量

不得低于居住用地供应总量的70%”。公司房地产业务侧重于中高档住宅的开发，

因此上述宏观调控政策可能给公司的生产经营带来一定影响。

6、公司近几年主要通过银行贷款等负债方式进行融资。2005 年末、2006

年末及2007 年末母公司资产负债率分别为60.94%、67.24%、60.25%，合并资产

负债率分别为76.58%、81.62%、82.19%，高于房地产行业的平均负债水平。2005

年、2006 年及2007 年，公司经营活动产生的现金流量净额分别为4.55 亿元、-5.66

亿元、-4.57 亿元，现金流缺口较大。房地产项目开发周期长，投资大，公司将

面临阶段性现金流量不足和资金周转压力。如果继续通过银行贷款方式融资，公

司负债水平将进一步提高，增加公司偿债风险，制约公司进一步快速发展。

7、为保持财务报表数据披露口径的一致性、可操作性以及财务会计信息的

有用性，公司按新会计准则编制了 2005 年、2006 年及 2007 年年度财务报表。

鉴于公司 2007 年 4 月定向发行股份收购京冠地产属于同一控制下企业合并，根

据新会计准则相关规定，公司将京冠地产纳入按新会计准则编制的2005年、2006

年及 2007 年年度财务报表合并范围，导致公司按新会计准则编制的 2005 年及

2006 年年度财务报表中部分会计科目金额与按原会计准则编制的财务报表存在

较大差异。但上述变化对公司资产负债结构及收入结构未产生实质性重大影响。

为了保持财务报表数据披露口径的一致性，在本招股意向书管理层讨论与分析

中，公司在对公司2005年、2006年及2007年年度财务报表进行分析时，对2005

年及 2006 年年度财务报表重点按照新会计准则编制的报表进行分析，并对新旧

会计准则差异进行了重点说明；在招股意向书其余部分，本着真实性原则，公司

以按原会计准则编制的财务报表数据为披露标准。

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8、2007 年 12 月3 日，公司与森帝木业签订《土地开发合作框架协议》，根

据该协议，公司出资人民币 18,000 万元作为深圳市南山区月亮湾大道93 号地块

（宗地号为T101-0007 号）土地前期整理相关费用，以换取森帝木业享有的

28.73%土地补偿权益。该笔交易的交易对方森帝木业为本公司实际控制人韩国龙

先生控股公司中国海淀的全资子公司，为本公司的关联企业。本次合作开发的土

地评估值为 70,000 万元，当该土地的最终拍卖价格以评估值成交时，公司可完

全收回该笔投资，超过或低于评估值的部分，公司将享受相应比例的收益或承担

相应比例的亏损。鉴于目前拍卖尚未实施，该笔关联交易的未来收益仍具有一定

不确定性。此外，本公司与森帝木业将联合参与该地块的竞拍，若该土地最终由

双方共同竞拍买到，则双方同意另行投资组建由发行人控股70%的房地产项目公

司来开发该土地。因此，即使该土地拍卖价格低于 70,000 万元，如该土地最终

由本公司取得，该笔交易的最终收益将取决于房地产开发项目的未来效益。

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冠城大通股份有限公司公开发行股票招股意向书 目录

目 录

第一节 释 义........................................................................................................................................1

第二节 本次发行概况............................................................................................................................3

一、本次发行的基本情况.................................................................................................................3

二、本次发行的相关机构.................................................................................................................5

第三节 风险因素....................................................................................................................................7

一、政策风险.....................................................................................................................................7

二、财务风险.....................................................................................................................................8

三、业务经营风险.............................................................................................................................9

第四节 公司基本情况.......................................................................................................................... 11

一、公司主要股东情况................................................................................................................... 11

二、公司组织结构及重要权益投资情况........................................................................................ 12

三、公司控股股东及实际控制人情况............................................................................................ 19

四、公司的主营业务.......................................................................................................................22

五、公司所处行业的基本情况 .......................................................................................................24

六、公司主营业务具体情况 ...........................................................................................................41

七、公司在行业中的竞争地位 .......................................................................................................82

八、公司主要的固定资产、无形资产情况....................................................................................85

九、公司历次筹资、派现及净资产额变化情况............................................................................92

十、公司控股股东、实际控制人的重要承诺及其履行情况........................................................92

十一、股利分配政策.......................................................................................................................95

十二、董事、监事、高级管理人员基本情况................................................................................96

第五节 同业竞争与关联交易............................................................................................................102

一、同业竞争................................................................................................................................. 102

二、关联交易................................................................................................................................. 107

第六节 财务会计信息........................................................................................................................ 117

一、公司最近三年财务报告审计情况.......................................................................................... 117

二、公司最近三年财务会计资料 ................................................................................................. 117

三、按新会计准则编制的最近三年财务报表.............................................................................. 150

四、公司2005 年、2006年新旧会计准则差异调节表及注册会计师审阅意见....................... 172

五、分部财务信息......................................................................................................................... 183

六、合并报表范围及变化情况 ..................................................................................................... 184

七、重大重组涉及的财务报表 ..................................................................................................... 187

八、公司最近三年主要财务指标 ................................................................................................. 189

九、最近三年非经常性损益明细表.............................................................................................. 191

第七节 管理层讨论与分析................................................................................................................195

一、公司财务状况分析................................................................................................................. 195

二、盈利能力分析.........................................................................................................................214

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冠城大通股份有限公司公开发行股票招股意向书 目录

三、资本性支出分析.....................................................................................................................220

四、公司纳税情况.........................................................................................................................221

五、会计政策、会计估计变更及其影响......................................................................................224

六、重大担保、诉讼、其他或有事项和重大期后事项..............................................................226

七、公司的优势、困难及未来发展趋势......................................................................................227

第八节 本次募集资金运用................................................................................................................230

一、本次募集资金总量及其依据 .................................................................................................230

二、本次拟投资项目概况.............................................................................................................230

三、本次募集资金投资项目的决策背景......................................................................................234

四、募集资金投资项目情况.........................................................................................................234

五、募集资金管理.........................................................................................................................252

第九节 历次募集资金运用................................................................................................................253

一、最近五年募集资金运用的基本情况......................................................................................253

二、前次募集资金运用对公司的意义..........................................................................................256

第十节 董事及有关中介机构声明....................................................................................................258

第十一节 备查文件............................................................................................................................263

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冠城大通股份有限公司公开发行股票招股意向书

第一节 释 义

在本招股意向书中，除非另有说明，下列简称具有如下含义：

冠城大通、公司、本公司 指 冠城大通股份有限公司

福建丰榕投资有限公司（原福州盈榕投资有限
丰榕投资 指
公司）

信景国际 指 信景国际有限公司

中国海淀 指 中国海淀集团有限公司

京冠地产 指 北京京冠房地产开发有限公司

鑫阳地产 指 北京鑫阳房地产开发有限公司

太阳宫地产 指 北京太阳宫房地产开发有限公司

南京万盛 指 南京万盛置业有限公司

冠城正业 指 北京冠城正业房地产开发有限公司

冠城新泰 指 北京冠城新泰房地产开发有限公司

福建华事达 指 福建华事达房地产有限公司

苏州华事达房地产有限公司（后更名为苏州冠
苏州华事达 指
城宏业房地产有限公司）

苏州冠城宏业房地产有限公司（原苏州华事达
冠城宏业 指
房地产有限公司）

桂林鸿达 指 桂林鸿达置业发展有限公司

衡阳华丰 指 衡阳华丰房地产开发有限公司

福州大通 指 福州大通机电有限公司

江苏大通 指 江苏大通机电有限公司

联通电工 指 福州开发区联通电工有限公司

中科镓英 指 北京中科镓英半导体有限公司

海科建 指 北京海淀科技园建设股份有限公司

景协地产 指 福州景协房地产有限公司

冠海地产 指 北京冠海房地产有限公司

依波精品 指 依波精品（深圳）有限公司

森帝木业 指 森帝木业（深圳）有限公司

冠城集团 指 香港冠城集团有限公司

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中兴投资 指 福建中兴投资有限公司

冠城实业 指 香港冠城实业有限公司

公司章程 指 冠城大通股份有限公司章程

中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会

保荐人（主承销商） 指 中信证券股份有限公司

七通指上、下水通、路通、电讯通、煤气通、
七通一平 指
电通、热力通，一平指场地平整

房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售
预售 指
给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为

本年新开工的面积和年初前已经开工且继续施
开复工面积 指
工的面积之和

报告期 指 2005年1月1日至2007年12月31日



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第二节 本次发行概况

一、本次发行的基本情况

（一）公司概况

中文名称：冠城大通股份有限公司

英文名称：CITYCHAMP DARTONG CO., LTD.

注册地址：福建省福州市开发区快安延伸区创新楼

股票简称：冠城大通

股票代码：600067

上市地：上海证券交易所

（二）本次发行的基本情况

1、本次发行的核准情况

本次发行经公司 2007 年 6 月 30 日召开的第六届董事会第七次会议审议通

过，并经 2007 年 7 月 20 日召开的股东大会审议通过，董事会决议公告和股东

大会决议公告分别刊登在2007年7月3日、2007年7月21日的《中国证券报》、

《上海证券报》上。

本次发行已经中国证监会证监许可[2008]734号文核准。

2、发行股票类型：人民币普通股（A股）

3、每股面值：人民币1.00元

4、发行数量：不超过12,000万股

5、发行价格及定价方式：本次发行价格为 8.66 元/股，不低于公告招股意

向书前二十交易日公司股票均价。

6、预计募集资金总额：不超过1,039,200,000元

7、募集资金专项存储帐户

户名：冠城大通股份有限公司

账号：1402027129600105592

开户行：工商银行福州闽都支行

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冠城大通股份有限公司公开发行股票招股意向书

户名：冠城大通股份有限公司

账号：77380188000046179

开户行：光大银行福州古田支行

户名：冠城大通股份有限公司

账号：110060210018170088188

开户行：交通银行北京亚运村支行

8、发行方式：本次发行将向股权登记日在册的全体股东按持股比例全额优

先配售，剩余部分向社会公众投资者公开定价发行。

9、发行对象：持有上海证券交易所A股股票帐户的自然人和机构投资者（国

家法律、法规禁止者除外）

10、承销方式：余额包销

11、承销期限：2008年7月25日至 2008年8月4日

12、发行费用

承销费用 **

保荐费用 **

律师费用 **

会计师费用 **

路演推介费用 **

其他费用 **

合计 **

13、主要日程与停复牌安排

本次发行期间的主要日程与停牌安排如下（如遇不可抗力则顺延）：

日期 发行安排 停复牌安排

T-2（7 月25 日） 刊登招股意向书摘要、发行公告、路演公告 上午 9:30—10:30 停牌

T-1（7 月28 日） 网上路演、股权登记日 正常交易

T （7月29 日） 网上、网下申购日，网下申购定金缴款日 全天停牌

T+1 （7 月 30
网下申购定金验资日 全天停牌
日）

T+2（7 月 31 网下申购定金验资日，确定网上、网下发行数
全天停牌
日） 量，计算配售比例和中签率

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T+3（8 月 1 日） 刊登网下发行结果和网上中签率公告 全天停牌

刊登中签结果公告，网上申购资金解冻，网下
T+4（8 月4 日） 正常交易
申购资金验资

14、本次公开发行股票结束后，新增股份将申请于上海证券交易所上市。

15、公司第一大股东福建丰榕投资有限公司承诺以现金方式认购不少于本次

发行总股数的10%，并自增发股票上市之日起锁定12个月。

二、本次发行的相关机构

1、发行人： 冠城大通股份有限公司

法定代表人： 韩国龙

办公地址： 福建省福州市五一中路32号元洪大厦26层

电话： 0591-83350026

传真： 0591-87110586

联系人： 林思雨、肖林寿

2、保荐人（主承销商）：中信证券股份有限公司

法定代表人： 王东明

办公地址： 北京市朝阳区新源里16号琨莎中心23层

电话： 010-84683209

传真： 010-84683229

保荐代表人： 刘凡、姚浩

项目主办人： 杨峰

项目组成员： 庞雪梅、宋琛、任波、彭捷、刘志宇

3、发行人律师： 北京市中伦金通律师事务所

机构负责人： 张学兵

办公地址： 北京市朝阳区建国路118号招商局中心01楼12层

电话： 010-65681188

传真： 010-65681022

经办律师： 唐周俊、江波

4、审计机构： 福建立信闽都会计师事务所有限公司

法定代表人： 陈韬

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办公地址： 福州市六一路102号会计师事务所大楼

电话： 0591-83311148

传真： 0591-83310824

经办会计师： 郭文起、刘晓灵

5、申请上市的交易所：上海证券交易所

法定代表人： 张育军

办公地址： 上海市浦东南路528号

电话： 021-68808888

传真： 021-68811782

6、收款银行 1： 中信银行京城大厦支行

户名： 中信证券股份有限公司

账号： 71102 10187 00000 8205

收款银行 2： 交通银行股份有限公司北京三元支行

户名： 中信证券股份有限公司

帐号： 11006 06350 18150 111237

7、股票登记机构：中国证券登记结算有限责任公司上海分公司

法定代表人： 王迪彬

办公地址： 上海市浦建路727号

电话： 021－58708888

传真： 021－58899400

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第三节 风险因素

投资者在评价本公司此次发售的股票时，除本招股意向书中提供的其他资料

外，应该特别认真地考虑下述各项风险因素。根据重要性原则或可能影响投资决

策的程度大小排序，公司本次发行股票的有关风险如下：

一、政策风险

（一）土地政策变化风险

土地是房地产业的最基本要素之一，土地政策的变化直接影响房地产企业的

经营活动。近年来，国家陆续颁布了一系列政策，加强了对土地供应及土地管理

的宏观调控。2008 年 1 月7 日，国务院发布《关于促进节约集约用地的通知》（国

发[2008]3 号），要求全面落实节约集约用地责任，直接打击了房地产企业的非理

性囤地行为，客观上加快了房地产企业项目开发进度，加大了房地产企业开发资

金压力，将对公司房地产业务产生一定的影响。

（二）宏观调控风险

近年来，国家针对房地产行业出台了一系列的宏观调控政策、法规。2007

年3 月，国务院在政府工作报告中首次提出要形成具有中国特点的住房建设和消

费模式，强调要运用政府调控和市场机制规范房地产市场的发展，并且提出房地

产行业应重点发展面向广大群众的普通商品住房，建立健全廉租房制度，改进和

规范经济适用房制度。2007 年 8 月，国务院《关于解决城市低收入家庭住房困

难的若干意见》（国发〔2007 〕24 号）提出“重点发展中低价位、中小套型普通

商品住房，增加住房有效供应。城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积

90 平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的 70%以上。廉租

住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量

不得低于居住用地供应总量的70%”。公司房地产业务侧重于中高档住宅的开发，

因此上述宏观调控政策可能给公司的生产经营带来一定影响。

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（三）信贷政策变化风险

房地产信贷包括房地产开发贷款及购房按揭贷款。房地产开发贷款政策直接

影响房地产公司间接融资的难度与融资成本。同时，由于银行按揭贷款已成为消

费者购房的重要付款方式，购房按揭贷款政策的变化对房地产行业的消费需求有

重大影响。2006 年以来，中国人民银行七次调高金融机构人民币存 贷款基准利

率，5年期以上各项贷款基准利率已由2006年初的6.12%上调至目前的7.83%；

此外，中国人民银行还通过提高个人住房按揭贷款首付款比例或增加其他限制性

条件等方式调节购房按揭贷款。上述信贷政策的变化将对公司房地产业务产生一

定影响。

（四）税收政策变化风险

目前，政府已就房地产开发、转让等环节采取了一系列税收调控措施。2006

年3月2 日，财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》要求，

各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发

展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征

率，并适时调整。2006 年 12 月 28 日，国家税务总局《关于房地产开发企业土

地增值税清算有关问题的通知》规定，从 2007 年 2 月 1 日起对全国的房地产开

发项目土地增值税进行清算管理，各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地

实际情况制定具体清算管理办法。随着公司开发项目的逐步完工，已开发完工项

目将陆续进入清算期，土地增值税清算政策的执行将增加公司清算期的税负和资

金压力，对公司经营业绩及资金周转产生一定影响。此外，若国家进一步在房地

产开发的相应环节采取其他税收调控措施，也将给公司带来一定的影响。

二、财务风险

公司近几年主要通过银行贷款等负债方式进行融资。2005 年末、2006 年末

及2007 年末母公司资产负债率分别为60.94%、67.24%、60.25%，合并资产负债

率分别为76.58%、81.62%、82.19%，高于房地产行业的平均负债水平。2005 年、

2006 年及 2007 年，公司经营活动产生的现金流量净额分别为 4.55 亿元、-5.66

亿元、-4.57 亿元，现金流缺口较大。房地产项目开发周期长，投资大，公司将

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面临阶段性现金流量不足和资金周转压力。如果继续通过银行贷款方式融资，将

增加公司偿债风险，制约公司进一步快速发展。

三、业务经营风险

（一）房地产项目开发风险

房地产项目开发投资大、周期长，涉及规划、国土、建设、房管、消防、环

保等多个审批监管部门。在经营过程中，如果未能对各项目开发周期进行合理规

划，公司可能面临阶段性的资金闲置或不足，导致经营业绩波动。

（二）房地产市场变化风险

住房制度改革和城镇化步伐的加快，有效地拉动了我国住宅市场需求。近年

来国内房地产价格连续上涨，一些热点地区甚至呈现连续快速上涨的局面。尤其

是北京、上海、深圳等一线城市，房地产价格的快速大幅上涨可能导致行业投资

过度膨胀，影响房地产行业的长期健康发展，也将对公司经营业绩的稳定产生一

定影响。

（三）公司房地产市场集中风险

公司房地产业务采取以北京地区为开发重点，适度拓展其他区域中心城市的

市场战略。虽然目前公司业务已经进入南京、福州、桂林、衡阳等城市，但北京

市场的比重仍然较大。2005，2006及2007年，北京地区房地产业务收入分别占

房地产主营业务收入的 99.87%、59.51%和 75.01%，市场集中度较高。一旦北京

的房地产市场出现较大波动，将对公司的经营业绩产生较大影响。

（四）募投项目房地产开发资质风险

本次募集资金投入的北京广渠门外南街危改小区项目及北京太阳宫新区 B

区项目，其开发主体的房地产开发资质等级均为四级。截至本招股意向书签署日，

上述项目的批准文件已基本取得，且均已开工建设，其中北京广渠门外南街危改

小区项目已开始预售。由于上述项目的总建筑面积均大于其开发主体可以承担建

筑的面积，使得项目必须分期开发，并确保每期开发施工的面积不超过资质允许

的范围，这将对项目开发进度造成一定影响。

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（五）土地合作开发风险

2007 年 12 月 3 日，公司与森帝木业签订《土地开发合作框架协议》，根据

该协议，公司出资人民币18,000万元作为深圳市南山区月亮湾大道93号地块（宗

地号为 T101-0007 号）土地前期整理相关费用，以换取森帝木业享有的 28.73%

土地补偿权益。该笔交易的交易对方森帝木业为本公司实际控制人韩国龙先生控

股公司中国海淀的全资子公司，为本公司的关联企业。本次合作开发的土地评估

值为 70,000 万元，当该土地的最终拍卖价格以评估值成交时，公司可完全收回

该笔投资，超过或低于评估值的部分，公司将享受相应比例的收益或承担相应比

例的亏损。鉴于目前拍卖尚未实施，该笔关联交易的未来收益仍具有一定不确定

性。此外，本公司与森帝木业将联合参与该地块的竞拍，若该土地最终由双方共

同竞拍买到，则双方同意另行投资组建由发行人控股70%的房地产项目公司来开

发该土地。因此，即使该土地拍卖价格低于 70,000 万元，如该土地最终由本公

司取得，该笔交易的最终收益将取决于房地产开发项目的未来效益。

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第四节 公司基本情况

一、公司主要股东情况

截至2007年12月31日，公司总股本为480,798,940股。公司前10名股东

及其持股情况如下：

单位：股

有限售条件
股东名称 持股数量 持股比例 股份性质
股份数

福建丰榕投资有限公司 128,571,611 26.74% 境内法人股 90,449,241

Starlex Limited 78,799,392 16.39% 境外法人股 78,799,392

华夏成长证券投资基金 13,051,876 2.71% 其他 -

交通银行－华夏蓝筹核心混合型证券投
10,513,715 2.19% 其他 -
资基金(LOF)

中国人寿保险(集团)公司－传统－普通
9,413,136 1.96% 其他 -
保险产品

中国人寿保险股份有限公司－分红－个
9,344,540 1.94% 其他 -
人分红－005L－FH002 沪

中国建设银行－华夏优势增长股票型证
8,043,550 1.67% 其他 -
券投资基金

中国农业银行－鹏华动力增长混合型证
8,000,000 1.66% 其他 -
券投资基金(LOF)

兴业银行股份有限公司－光大保德信红
6,503,551 1.35% 其他 -
利股票型证券投资基金

福州建银贸易公司 6,125,027 1.27% 其他 6,125,027

总计 278,366,398 57.88% - 175,373,660

注 1：丰榕投资持有的有限售条件股份90,449,241 股可上市交易的时间为2009 年 1 月5
日，Starlex Limited 持有的有限售条件股份 78,799,392 股可上市交易的时间为 2010 年 5 月
23 日。

注2：福州建银贸易公司未签署同意冠城大通股权分置改革方案，丰榕投资对该股东的
执行对价安排先行代为垫付。代为垫付后，该公司所持冠城大通股份如上市流通，应向丰榕
投资偿还代为垫付的款项，或取得丰榕投资的同意，并由冠城大通向上海证券交易所提出该
等股份的上市流通申请。截止目前，该公司尚未履行相关手续。

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二、公司组织结构及重要权益投资情况

（一）公司组织结构图

股东大会

监事会

董事会秘书 董事会

董事会办公室 总裁

总裁助理 副总裁 财务总监

投资发展部 机电事业部 房地产事业部 人力资源部 计划财务部 总裁办公室 经营管理部

（二）公司重要权益投资情况

1、公司重要权益投资情况如下：

截至2007年12月31日，公司重要权益投资如下：

冠城大通股份有限公司

100% 100% 51% 60% 95% 75% 51% 100% 51% 41.25% 75% 31.97% 28%

北 北 福 南 北 北 北 桂 衡 苏 福 江 福 北 北
京 京 建 京 京 京 京 林 阳 州 州 苏 州 京 京
京 鑫 华 万 冠 冠 太 鸿 华 冠 大 大 开 中 海
冠 阳 事 盛 城 城 阳 达 丰 城 通 通 发 科 淀
房 房 达 置 新 正 宫 置 房 宏 机 机 区 镓 科
地 地 房 业 泰 业 房 业 地 业 电 电 联 英 技
产 产 地 有 房 房 地 发 产 房 有 有 通 半 园
开 开 产 限 地 地 产 展 开 地 限 限 电 导 建
发 发 有 公 产 产 开 有 发 产 公 公 工 体 设
有 有 限 司 开 开 发 限 有 有 司 司 有 有 股
限 限 公 发 发 有 公 限 限 限 限 份
公 公 司 有 有 限 司 公 公 公 公 有
司 司 限 限 公 司 司 司 司 限
公 公 司 公
司 司 司

80% 80%

注：公司除对北京中科稼英半导体有限公司和北京海淀科技园建设股份有限公司不存在

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控制关系外，其余公司均为直接或间接控股子公司，均合并报表。

2、公司直接或间接控股企业的基本情况

除未合并报表的北京中科镓英半导体有限公司、北京海淀科技园建设股份有

限公司外，公司直接或间接控制的子公司基本情况如下（2007 年的财务数据经

福建立信闽都会计师事务所有限公司审计）：

（1）北京京冠房地产开发有限公司

成立时间 注册资本（实收资本） 持股比例 生产经营地

2003 年 11 月 8000 万元 100% 北京

该公司主要从事北京太阳宫新区E区项目的房地产开发。截至2007年12月

31日，该公司总资产178,067.27万元，净资产27,758.38万元，2007年实现营

业收入60,009.97万元，净利润11,419.80万元。

（2）北京鑫阳房地产开发有限公司

成立时间 注册资本（实收资本） 持股比例 生产经营地

2003 年 8 月 8850 万元 80% （间接） 北京

该公司主要从事北京广渠门外南街危改小区项目的房地产开发。截至 2007

年 12 月 31 日，该公司总资产 139,026.99 万元，净资产 14,189.11 万元，2007

年实现营业收入22,171.92万元，净利润6,457.73万元。

（3）北京太阳宫房地产开发有限公司

成立时间 注册资本（实收资本） 持股比例 生产经营地

2001 年 8 月 6000 万元 95% 北京

该公司主要从事北京太阳宫新区F区项目的房地产开发。截至2007年12月

31日，该公司总资产113,645.88万元，净资产17,089.11万元，2007年实现营

业收入27,900.53万元，净利润11,061.71万元。

（4）南京万盛置业有限公司

成立时间 注册资本（实收资本） 持股比例 生产经营地

1997 年 11 月 10000 万元 80% （间接） 南京

该公司主要从事南京万盛世纪新城项目的房地产开发、商品房销售、租赁及

售后服务等。截至 2007 年 12 月 31 日，该公司总资产 15,355.29 万元，净资产

7,820.41万元，2007年未实现营业收入，净利润－128.61万元。

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（5）北京冠城正业房地产开发有限公司

成立时间 注册资本（实收资本） 持股比例 生产经营地

2002 年 11 月 2000 万元 60% 北京

该公司主要从事北京太阳宫新区B区项目的房地产开发、销售及投资咨询。

截至2007年12月31日，该公司总资产142,390.33万元，净资产396.09万元，

2007年未实现营业收入，净利润-511.29万元。

（6）福建华事达房地产有限公司

成立时间 注册资本（实收资本） 持股比例 生产经营地

2003 年 6 月 3000 万元 100% 福建

该公司主要从事福州冠城鼓楼庭院项目的房地产开发、销售。截至 2007 年

12 月 31 日，该公司总资产 26,157.25 万元，净资产 7,751.39 万元，2007 年实

现营业收入15,078.08万元，净利润2,837.86万元。

（7）北京冠城新泰房地产开发有限公司

成立时间 注册资本（实收资本） 持股比例 生产经营地

2003 年7 月 3000 万元 51% 北京

该公司主要从事北京太阳宫新区C区项目的房地产开发、销售及投资咨询。

截至2007年12月31日，该公司总资产85,099.10万元，净资产2,489.53万元，

2007年未实现营业收入，净利润-258.51万元。

（8）桂林鸿达置业发展有限公司

成立时间 注册资本（实收资本） 持股比例 生产经营地

1992 年 12 月 150 万美元 75 ％ 桂林

该公司主要从事桂林青秀花园、桂林清秀庭院、桂林长城花园项目的房地产

开发、建筑安装工程承包。截至2007年12月31日，公司总资产9,759.81万元，

净资产2,752.90万元，2007年实现营业收入4,585.34万元，净利润561.88万

元。

（9）衡阳华丰房地产开发有限公司

成立时间 注册资本（实收资本） 持股比例 生产经营地

1994 年2 月 2768 万元 51% 衡阳

该公司主要从事衡阳冠城江景、衡阳朱陵阁项目的房地产开发。截至 2007

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年 12 月 31 日，该公司总资产 5,538.37 万元，净资产 2,934.26 万元，2007 年

实现营业收入9,421.10万元，净利润526.48万元。

（10）苏州冠城宏业房地产有限公司

成立时间 注册资本（实收资本） 持股比例 生产经营地

2004 年 8 月 8000 万元 100% 苏州

该公司主要从事苏州黄埭镇项目的房地产开发。截至 2007 年 12 月 31 日，

该公司总资产7,945.75万元，净资产7,945.67万元，2007年未实现营业收入，

净利润-7.00万元。

（11）福州大通机电有限公司

成立时间 注册资本（实收资本） 持股比例 生产经营地

2005 年 6 月 13600 万元 51% 福州

该公司主要从事特种漆包线生产、销售。截至 2007 年 12 月 31 日，该公司

总资产37,499.76万元，净资产14,166.01万元，2007年实现营业收入83,358.89

万元，净利润1,263.26万元。

（12）江苏大通机电有限公司

成立时间 注册资本（实收资本） 持股比例 生产经营地

2003 年4 月 10000 万元 41.25% 江苏

该公司主要从事特种漆包线生产、销售。截至 2007 年 12 月 31 日，该公司

总资产 36,956.67 万元，净资产 11,855.21 万元，2007 年实现营业收入

133,111.22万元，净利润884.84万元。

(13) 福州开发区联通电工有限公司

成立时间 注册资本（实收资本） 持股比例 生产经营地

1995 年2 月 560 万元 75% 福州

该公司主要从事钢芯铝绞线生产、销售。截至 2007 年 12 月 31 日，该公司

总资产1,747.96万元，净资产882.28万元，2007年实现营业收入1,400.11万

元，净利润-178.72万元。

3、公司与关联方合资经营的控股企业情况

（1）北京太阳宫房地产开发有限公司

太阳宫地产成立于2001年8月，目前注册资本6000万元，本公司持股比例

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为95%，公司控股股东丰榕投资持股比例为5%。

2001 年，经公司 2001 年度股东大会审议通过，公司出资 5100 万元（持股

85%），京冠地产出资 900 万元（持股 15%），共同设立了太阳宫地产，开发北京

太阳宫新区F区项目。公司通过合资方式开发北京太阳宫新区F区项目，系由于

该项目的开发权最初归京冠地产所有，且在 2006 年实施新公司法以前，有限责

任公司股东数量须在两名以上。

2003年3月，公司控股股东丰榕投资受让了京冠地产持有的太阳宫地产15%

的股权。

2006年10月，公司受让了丰榕投资持有的太阳宫地产10%的股权，收购后，

本公司持有太阳宫地产95%的股权，丰榕投资仅持有太阳宫地产5%的股权。

为了保护本公司股东的利益，公司在太阳宫地产的经营和管理上制定了如下

措施：

该公司的董事会由三名成员组成，其中两名（含董事长）由本公司委派，即

由本公司掌握该公司的经营决策权。本公司和丰榕投资按照《公司法》及其他有

关规定，制定了太阳宫地产的《公司章程》，双方均严格按照相关法律法规和《公

司章程》的有关规定享有股东权利和履行股东义务。本公司和丰榕投资按照注册

资金的投入比例进行利润分配。

综上所述，公司通过与关联方合资方式取得北京太阳宫新区F区项目开发权

是必要的、也是有利于公司发展的。在太阳宫地产的经营管理中，公司已采取了

有效措施，确保了本公司股东的利益。

（2）桂林鸿达置业发展有限公司

桂林鸿达成立于 1992 年 12 月 29 日，注册资本 150 万美元，目前该公司的

股权结构为：本公司持有 75%的股权，冠城实业持有 25%的股权。冠城实业为本

公司的关联企业，公司实际控制人韩国龙之子韩孝峰先生间接持有该公司 75%股

份。

桂林鸿达 1992 年成立时，冠城实业持股 90%，中国房地产开发桂林公司持

股 10%。2003 年 9 月，公司经第五届董事会临时会议审议，出资人民币 1150 万

元受让冠城实业持有的桂林鸿达75%的股权，同时冠城实业收购中国房地产开发

桂林公司持有的 10%股权，从而形成目前公司持股 75%，冠城实业持股 25%的股

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权结构。

公司通过合资方式控股桂林鸿达，系由于桂林鸿达原为冠城实业控股，且《中

华人民共和国中外合资经营企业法》第四条规定，在合营企业的注册资本中，外

国合营者的投资比例一般不低于百分之二十五，因此冠城实业保留25%的股权比

例。

为了保护本公司股东的利益，公司在桂林鸿达的经营和管理上制定了如下措

施：

桂林鸿达的董事会由五名成员组成，其中三名（含董事长）由本公司委派，

即由本公司掌握该公司的经营决策权。本公司和冠城实业按照《公司法》及其他

有关规定，制定了桂林鸿达的《公司章程》，双方均严格按照相关法律法规和《公

司章程》的有关规定享有股东权利和履行股东义务。本公司和冠城实业按照注册

资金的投入比例进行利润分配。

综上所述，公司通过与关联方合资方式控股桂林鸿达，有利于公司房地产主

业的发展，在桂林鸿达的运营过程中，公司已采取了有效措施，确保了本公司股

东的利益。

4、公司参股北京海淀科技园建设股份有限公司情况

2007年5月11日，公司第六届董事会以通讯方式召开临时会议，同意公司

受让北京市大地科技实业总公司（以下简称“大地科技”）持有的海科建 28%的

股权。2007 年 5 月 17 日，公司与大地科技签订了《股权转让合同》，约定公司

出资 17,808 万元收购大地科技持有的海科建 28%股权。该股权对应的资产账面

价值为15,540.3万元，实际收购价格17,808万元。本次股权转让价格以海科建

2007 年 3 月 31 日经审计的净资产 5,614,686,804.66 元为基础，经双方协商确

定。

北京海淀科技园建设股份有限公司是一家成立于2000年6月18日、注册资

本 60,000 万元的股份有限公司，该公司主营业务为土地开发、基础设施建设、

房地产开发经营。海科建下属的主要控股子公司包括北京中关村永丰产业基地有

限公司、北京德成置地房地产开发有限公司和北京德成兴业房地产开发有限公司

等，目前在建及拟建项目包括：百旺新城(一期、二期、三期)、永丰科技产业基

地、永丰嘉园（百旺杏林湾）等。

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（1）海科建的实际控制人和其他股东情况

目前，海科建的股权结构及股东情况见下表：

持股 注册 法定代
股东名称 经营范围
比例 资金 表人

优化国有资产配置；安排国有资金投入；委派国有资
产产权代表；国有资产经营开发；组织收缴国有资产
应取得的收益；收缴国有企业产权转让、撤消、破产
北京市海
淀区国有 7.8 企业资产收入；资产评估、咨询；闲置国有资产调剂；
31% 刘广明 金融投资；建立国有资产发展基金；对国有企业贷款
资产投资 亿元 担保；房地产信息咨询。法律、法规禁止的，不得经
经营公司
营；应经审批的，未获审批前不得经营；法律、法规
未规定审批的，企业自主选择经营项目，开展经营活
动。

经营本企业自产产品及相关技术出口业务；经营本企
业生产所需原辅材料、机械设备、仪器仪表、零配件
等商品及相关技术的进口业务；承办中外合资经营合
冠城大通 4.8 作生产及开展来料加工、加样加工、进料加工、补偿
股份有限 28% 韩国龙
公司 亿元 贸易业务；电器机械及器材，自动化仪表及系统制造、
维修、销售，有色金属材料加工；五金、交电的批发、
零售；房地产开发（以上经营范围凡涉及国家专项专
营规定的从其规定）。

基础设施开发、建设；房地产开发；销售商品记；物
北京科技 业管理；出租房屋；法律、法规、国务院决定禁止的，
园建设（集 13 不得经营；法律、行政法规、国务院决定规定应经许
20% 王玉喜
团）股份有 亿元 可的，经审批机关批准并经工商行政管理机关登记注
限公司 册后方可经营；法律、行政法规、国务院决定未规定
许可的，自主选择经营项目开展经营活动。

房地产开发；设备租赁；投资管理；房地产的信息咨
北京市海 询；法律、行政法规、国务院决定禁止的，不得经营；
淀区商业 3000 法律、行政法规、国务院决定规定应经许可的，经审
12% 高宁
设施建设 万元 批机关批准并经工商行政管理机关登记注册后方可经
经营公司 营；法律、行政法规、国务院决定未规定许可的，自
主选择经营项目开展经营活动。

北京海开 4 接受委托经营管理国有资产；政策允许范围内房地产
房地产集 9% 董殿毅
团公司 亿元 业务开发。

北京市海淀区国有资产投资经营公司（以下简称“海国投”）持有海科建

31%的股权，为海科建的控股股东。海国投系于 1992 年 12 月经海淀区人民政府

批准成立的经政府授权对国有资产行使出资权力的国有独资企业，注册资本7.8

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亿元，主要从事国有资产的经营、开发、优化配置及管理，安排国有资金投入，

委派国有资产产权代表，收缴国有资产收益，金融投资，为国有企业贷款担保等

业务。北京市海淀区国有资产管理局为海国投的实际控制人，并通过海国投间接

持有海科建31%的股权，为海科建的实际控制人。

（2）公司参股海科建的原因

鉴于海科建所储备的房地产开发项目、待开发项目和正在开发的诸多房地产

项目，公司为进一步增强房地产主业、增加公司盈利、扩展未来发展空间，基于

未来长远发展战略考虑，遂先期出资 17,808 万元受让了北京海淀科技园建设股

份有限公司28%的股权。此外，公司与北京海淀区商业设施建设经营公司（以下

简称“海商建”）及北京海开房地产集团公司（以下简称“海开集团”）分别签订

了《股权转让意向》合同，拟分别受让上述两公司所持有的海科建12%和9%的股

权。如上述股权转让意向实施，将使公司增持海科建21%的股权，公司将合计持

有海科建 49%的股权（原拟由公司全资子公司---京冠地产受让海商建持有的海

科建6%的股权终止，改由公司直接受让）。通过此项投资，公司将获得海科建储

备的多个房地产开发项目，增加了公司新的利润增长点，同时也可以进一步扩大

公司在北京房地产市场的影响，有利于公司房地产业务的长期可持续发展。

三、公司控股股东及实际控制人情况

（一）公司股权结构

薛黎曦 陆晓珺 韩国龙 林淑英
68.50% 31.50% 80% 20%

信景国际有限公司

36.16%
福建丰榕投资有限公司 中国海淀集团有限公司

100%
26.74% Starlex Limited 其他持股5％以下的股东

16.39% 56.87%
冠城大通股份有限公司

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（二）控股股东

截至 2007 年 12 月 31 日，丰榕投资持有冠城大通 128,571,611 股股份，占

冠城大通股本总额的 26.74%，为公司第一大股东，系公司控股股东。该公司的

股东为薛黎曦女士、陆晓珺女士。其中，薛黎曦女士持有 68.50%的股权，陆晓

珺女士持有 31.50%的股权，薛黎曦女士为丰榕投资实际控制人。薛黎曦女士、

陆晓珺女士分别系本公司董事长韩国龙之长子韩孝峰的夫人、次子韩孝煌的夫

人。

丰榕投资成立于2000年6月，注册资本31,400万元，主要从事股权投资活

动，并不从事具体的生产经营。其对外投资情况如下：

投资对象名称 注册资本 持股比例（%）

冠城大通股份有限公司 480,798,940 元 26.74

北京太阳宫房地产开发有限公司 60,000,000 元 5.00

注 1：冠城大通股份有限公司持有北京太阳宫房地产开发有限公司其余95%股权；除上
述投资外，丰榕投资不存在其它对外投资。

注 2：2007 年 11 月9 日，丰榕投资通过拍卖取得珠海格力罗西尼表业有限公司（以下
简称“罗西尼表业”）100％股权。2007 年 11 月 22 日，丰榕投资与珠海格力集团、香港千
锯有限公司、珠海巴塞投资有限公司签订《珠海格力罗西尼表业有限公司 100％股权转让合
同》，约定丰榕投资受让上述三方持有的罗西尼表业 100％股权。本次股权转让的工商登记
变更手续正在办理中。

根据福建省建友会计师事务所有限公司出具的闽建友审字[2008]017-1号审

计报告，截至2007年12月31日，丰榕投资的总资产728,758.63万元，净资产

141,550.07万元，2007年实现营业收入462,504.16万元，净利润227,23.52万

元。

截至2007年12月31日，丰榕投资持有的冠城大通的股份中，有69,900,000

股被质押，其余股份不存在权属争议、质押和冻结情况。

（三）实际控制人

薛黎曦女士系韩国龙先生之长媳，同时依据 2007 年 8 月 6 日丰榕投资及其

实际控制人薛黎曦女士与Starlex Limited及其实际控制人韩国龙先生共同出具

的《承诺函》，薛黎曦女士与韩国龙先生系一致行动人，二人合计控制冠城大通

43.13%的股权。

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1、薛黎曦女士

薛黎曦女士，出生于1977年10月17日，持有编号为350181197710175266

的中华人民共和国居民身份证。2003 年 6 月至 2004 年 12 月担任福建丰榕投资

有限公司董事；2004 年 12 月至今担任福建丰榕投资有限公司董事长；2004 年

11 月至今任中国海淀非执行董事；2006 年 6 月至今担任冠城大通股份有限公司

董事。

薛黎曦女士通过丰榕投资间接控制冠城大通。除福建丰榕投资有限公司外，

薛黎曦女士不存在对其他企业的直接投资。

2、韩国龙先生

韩国龙先生，出生于 1955 年 3 月 20 日，持有编号为 H353506（3）的香港

永久性居民身份证。1993 年至今担任香港冠城集团有限公司总裁；2000 年 6 月

至今担任福建丰榕投资有限公司董事；2001年11月至今担任冠城大通股份有限

公司董事长；2004 年 5 月至今担任中国海淀集团有限公司董事长。韩国龙先生

除直接持有信景国际80%的股权外，还直接持有香港冠城集团84%的股权。

韩国龙先生系冠城大通第二大股东Starlex Limited的实际控制人，鉴于薛

黎曦女士与韩国龙先生为一致行动人，故韩国龙先生亦为冠城大通的实际控制

人。

根据英属维尔京群岛Maples and Calder律师事务所于2007年7月17日出

具的《法律意见书》，Starlex Limited 系注册于英属维尔京群岛的有限责任公

司，按照注册地法律成立并有效存续。中国海淀持有 Starlex Limited 100%的

股权，为Starlex Limited控股股东。

根据开曼群岛Maples and Calder律师事务所于2007年7月18日出具的《法

律意见书》，中国海淀系注册于开曼群岛的有限责任公司，注册地址为 Ugland

House, PO Box 309, George Town, Grand Cayman, Cayman Islands, 持有编号

为MC-37463的公司登记证书。根据2007年7月17 日英属维尔京群岛Maples and

Calder律师事务所出具的《法律意见书》，信景国际持有中国海淀36.16%的股权，

系中国海淀的控股股东。

根据2007年7月17 日英属维尔京群岛 Maples and Calder 律师事务所出具

的《法律意见书》，信景国际系注册于英属维尔京群岛的有限责任公司，按照注

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册地法律成立并有效存续。韩国龙先生持有信景国际80%的股权，其配偶林淑英

女士持有20%的股权。韩国龙先生系信景国际控股股东及实际控制人。

综上所述，韩国龙先生通过控制信景国际和中国海淀，间接控制 Starlex

Limited，是Starlex Limited的实际控制人。

四、公司的主营业务

截至本招股意向书签署日，公司的经营范围为：经营本企业自产产品及相关

技术出口业务；经营本企业生产所需原辅材料、机械设备、仪器仪表、零配件等

商品及相关技术的进口业务；承办中外合资经营合作生产及开展来料加工、加样

加工、进料加工、补偿贸易业务；电器机械及器材，自动化仪表及系统制造、维

修、销售，有色金属材料加工；五金、交电的批发、零售；房地产开发（以上经

营范围凡涉及国家专项专营规定的从其规定）。

公司原主营业务为特种漆包线生产和销售。2002 年，福州盈榕投资有限公

司（后更名为福建丰榕投资有限公司）受让公司国有股份成为第一大股东后，公

司开始从事房地产业务。自 2003 年起，房地产业务即成为公司最主要的利润来

源。

目前，公司的主营业务仍为特种漆包线业务和房地产开发业务。公司通过机

电分公司及控股子公司福州大通机电有限公司、江苏大通机电有限公司从事特种

漆包线业务；通过直接或间接控股子公司北京太阳宫房地产开发有限公司、北京

冠城正业房地产开发有限公司、桂林鸿达置业发展有限公司、北京冠城新泰房地

产开发有限公司、衡阳华丰房地产开发有限公司、福建华事达房地产有限公司、

南京万盛置业有限公司、苏州冠城宏业房地产有限公司、北京京冠房地产开发有

限公司、北京鑫阳房地产开发有限公司从事房地产开发业务。

公司对房地产开发业务实施差异化战略，以产品的品质取胜，在业界树立起

了大型综合性中高档社区开发商的鲜明品牌。近年，通过内部整合和外部收购，

公司房地产业务迅速发展，在北京、南京、桂林、衡阳、福州、苏州等地均有开

发项目及土地储备，其中尤以北京的土地储备最为丰富。公司已经成为北京知名

的房地产开发企业，并正在向立足北京、面向全国、以大规模综合性中高档社区

开发为主的上市地产蓝筹公司的战略目标迈进。

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公司的特种漆包线业务历史悠久，技术力量雄厚，一直处于国内行业排头兵

的地位。公司设在福建的特种漆包线生产厂是我国目前品种最全，产量最大的特

种漆包线生产基地之一。公司目前特种漆包线年生产能力达到 60,000 吨，年产

量在国内排在第二位。

近三年，公司主营业务收入及主营业务毛利分行业构成情况见下表：

2007年 2006年 2005年

项目 行业 金额 金额 金额
比例 比例 比例
（万元） （万元） （万元）

漆包线 332,861.57 74.10% 262,047.02 76.32% 130,593.92 59.07%

主营业务收 房地产 116,322.27 25.90% 81,318.92 23.68% 74,531.58 33.71%

入 其他 - - - - 15,950.05 7.21%

合计 449,183.84 100% 343,365.94 100% 221,075.55 100%

漆包线 13,695.47 22.53% 14,215.00 33.90% 8,568.65 26.38%

主营业务毛 房地产 47,094.95 77.47% 27,718.80 66.10% 23,141.63 71.26%

利 其他 - - - - 766.64 2.36%

合计 60,790.42 100% 41,933.80 100% 32,476.92 100%

注 1：上表中 2005 年的其他业务，为控股子公司福州兆基进出口有限公司经营的进出
口业务，公司于2005 年将其持有的福州兆基 56.17%的股权转让给自然人张敦文。

注2：上表中2005 年和2006 年财务数据系根据原会计准则核算形成。

报告期内，公司主营业务收入主要来源于特种漆包线业务。2005 年、2006

年及 2007 年，公司特种漆包线业务实现的主营业务收入占主营业务收入总额的

比例分别为 59.07%、76.32%、74.10%；房地产业务实现的主营业务收入占比分

别为33.71%、23.68%、25.90%。公司主营业务毛利主要来源于房地产业务。2005

年、2006年及2007年，公司房地产业务实现的主营业务毛利占毛利总额的比例

分别为 71.26%、66.10%、77.47%；特种漆包线业务实现的主营业务毛利占比分

别为26.38%、33.90%、22.53%。

自丰榕投资入主以来，公司房地产业务及特种漆包线业务并肩发展，收入稳

步攀升，房地产业务逐渐做大做强，特种漆包线业务也得到了稳步发展。但由于

房地产业务与特种漆包线业务在产业链上缺乏关联，双主业的运营模式在一定程

度上增加了公司的管理难度与管理成本。此外，近年来铜价持续上涨，导致公司

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漆包线业务的毛利率不断降低。因此，公司拟择机逐步退出漆包线业务，专注于

房地产主业的发展，最终成为立足北京、面向全国、以大规模综合性中高档社区

开发为主的上市地产蓝筹公司。

五、公司所处行业的基本情况

（一）房地产行业情况

1、行业管理体制

我国各地政府对房地产开发管理的主要机构是各级建设委员会、国土资源管

理部门、房屋交易管理部门和规划管理部门。

2、主要政策法规

2007 年国务院总理温家宝所作政府工作报告指出：房地产业对发展经济、

改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。一是从

我国人多地少的国情和现阶段经济发展水平出发，合理规划、科学建设、适度消

费，发展节能省地环保型建筑，形成具有中国特点的住房建设和消费模式。二是

房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房。政府要特别关心和帮助解决

低收入家庭住房问题。加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度。改进和规范

经济适用房制度。三是正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资

合理规模，优化商品房供应结构，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上

涨，保持合理的价格水平。四是深入整顿和规范房地产市场秩序，强化房地产市

场监管，依法惩治房地产开发、交易、中介等环节的违法违规行为。

目前，我国房地产业的发展尚不成熟，政府为引导和规范行业的健康发展，

不断运用产业政策、信贷政策和税收政策进行宏观调控。自 2005 年以来，主要

的宏观调控政策如下：

2005 年初，由于房价快速上涨，房地产投资过热，国家对房地产市场的宏

观调控力度明显加大，中国人民银行调整房贷利率，将原住房贷款优惠利率回归

到同期贷款利率水平；2005 年 4 月底，国务院常务会议提出八大措施引导和调

控房地产市场之后，中央七部委联合出台《关于做好稳定住房价格工作的通知》，

提出提高房屋交易税、禁止期房转让、打击炒地等具体措施；这些政策的出台直

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接导致以上海、杭州为首的长三角地区房地产市场价格回落。

2006 年 5 月，国务院常务会议通过调控房地产六条措施，意在运用信贷、

税收和土地政策等工具调节、规范市场。随后，建设部等中央九部委联合发布了

《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，实质是六条措施的实施细则。

该意见规定：要切实调整住房供应结构，制订和实施住房建设规划，明确新建住

房结构比例，“十一五”期间，要重点发展普通商品住房、经济适用房和廉租住

房；凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积 90 平方米以下住房（含

经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；对购买住

房不足5年转手交易的，销售时按其取得的销售收入全额征收营业税；对项目资

本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款；个人购

买套型建筑面积90平方米以上的住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。

2006 年 12 月 28 日，国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算

有关问题的通知》规定，从 2007 年 2 月 1 日起对全国的房地产开发项目土地增

值税进行清算管理，各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定

具体清算管理办法。

2007年8月，国务院 《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国

发[2007]24 号）提出 “重点发展中低价位、中小套型普通商品住房，增加住房

有效供应。城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积 90 平方米以下住房

面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。廉租住房、经济适用住房

和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供

应总量的70%”。

2008年1月7日，国务院发布《关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3

号）。通知规定：严格执行闲置土地处置政策，土地闲置满两年应当无偿收回并

重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收

土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。金融机构对房

地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年，完成土地开发面积不足

1/3 或投资不足 1/4 的企业，应审慎贷款和核准融资，从严控制展期贷款或滚动

授信。对违法用地项目不得提供贷款和上市融资。

上述一系列宏观调控政策，规范了房地产市场土地出让的秩序，打击了非理

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性囤地行为，对土地出让价格持续上涨有抑制作用。此外，宏观调控政策加大了

普通住房的供应，抑制投机和投资性购房需求的过快增长以及高档、豪华住宅的

建设，使房地产市场秩序得到整顿和规范，住房消费受到合理引导。上述一系列

宏观调控政策的发布有利于房地产行业的有序竞争，将使行业更加健康、理性发

展。对于具备较强竞争实力和品牌影响力的房地产企业，将获得更广阔的发展空

间。上述房地产调控政策及未来可能出台的其他政策，可能使房地产市场发生一

定程度的短期波动，在一定程度上也将对公司业务产生影响。

3、行业发展现状

房地产业已经成为我国国民经济发展的支柱产业和主要的经济增长点，随着

城市化建设进程的加快，城镇居民生活水平的不断提高，我国房地产业呈逐年持

续增长趋势，2005年达到增长高峰，2006年增幅回落，2007年有所回调。具体

呈现如下特征：

（1）商品房销售面积、销售额快速增长，房地产行业经济总量突破两万亿

元

2006年，全国商品房销售面积达到6.06亿平方米，销售额突破2万亿元，

达到 2.05 万亿。2007 年前 11 个月，依然延续了增长势头，销售面积和销售额

同比增幅分别超过了30%和50%。但由于国家宏观调控政策的陆续出台，2006年

增幅由2005年的45%左右巨幅回落至10%左右，2007年前11个月有所回调，增

幅达30%左右。

房地产市场历年商品房销售面积数据

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70000 商品房销售面积(万平方米) 50%

60000 增速(％) 45%

40%
50000 35%

30%
40000
25%
30000
20%

20000 15%

10%
10000
5%

0 0%

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
资料来源：中经数据库、中信证券研究部 前11月

房地产市场历年商品房销售额数据

30000 商品房销售额(亿元) 80%

增速(％) 70%
25000
60%
20000
50%

15000 40%

30%
10000
20%
5000
10%

0 0%

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
资料来源：中经数据库、中信证券研究部 前11月

（2）房价大幅上涨，商品房销售面积超过了竣工面积

伴随着成交量的上升，从2005 年统计规则变化（销售面积包含期房、现房

销售数据）以来，商品房销售面积超过了竣工面积，房价连续几年大幅上涨，按

照“房价=销售额/销售面积”的算法，2004、2005 年连续两年的房价上涨超过

10%，2006 年虽然上涨速度有所回落，但是 2007 年前 11 个月全国房价涨幅再

度达到了10%以上。

商品房销售面积超过了竣工面积

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70000 商品房竣工面积(万平方米) 销售面积(万平方米)

60000

50000

40000

30000

20000

10000

0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
资料来源：中经数据库、中信证券研究部 前11月

全国房价持续上涨

4500 平均房价(元/平方米) 18%

4000 全国房价涨幅(％) 16%

3500 14%

3000 12%

2500 10%

2000 8%

1500 6%

1000 4%

500 2%

0 0%

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
资料来源：中经数据库、中信证券研究部 前11月

（3）房地产吸引力显著增加，投资资金来源持续增长

房地产行业的持续景气，吸引了各种渠道的资金，2006 年，全行业吸引资

金3.25 万亿，同比增长27.6%，2007 年第一季度资金来源达到了1.17 万亿，

同比增长 28.60%。其中商品住宅投资比重最大，占房地产投资额比例高达 70%

以上。房地产投资资金来源的增长，从一个侧面反映了行业的景气。

房地产投资资金来源持续增长

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（4）个人购房已成为市场需求主体

随着我国“房改”结束和鼓励个人购房政策的出台，从 2001 年起个人购房

的比例均超过80%，2006年全国个人购买商品房比重高达96%。

我 国 历 年 个 人 购 买 商 品 房 的 比 例 增 长 趋 势

100.00%
2003年 2004年 2005年
90.00%
2001年
80.00% 2002年

2000年
70.00%
1999年
60.00%

50.00%

40.00%

30.00%

20.00% 1998年

10.00%

0.00%
1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年

我 国 历 年 个 人 购 买 商 品 房 的 比 例 增 长 趋 势

资料来源：国家统计局

（5）房地产开发用地的土地价格不断攀升

我国地少人多，受到购房市场需求的拉动，土地价格呈上升趋势。由于部分

城市采用招标、拍卖的交易方式出让土地，部分地区实施新的基准地价，全国土

地交易平均价格呈较大幅度的攀升。2006 年在国家大力宏观调控下，全国土地

交易价格仍保持了稳定上涨。

4、行业发展趋势

（1）经济持续稳定增长，房地产发展长期向好

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改革开放以来，我国经济保持平稳高速发展，过去五年GDP增长速度均超过

7%，城镇居民人均可支配收入年增长幅度维持在 6.4%以上。我国宏观经济持续

稳健的发展，为房地产业创造了良好的经济环境。此外，我国顺利入世、北京成

功申奥、上海成功申办世界博览会、广州成功申办亚运会等将带动我国经济的发

展，为我国房地产发展带来长期利好。

（2）房地产已经进入稳定快速增长期

2005年，我国人均GDP接近1,703美元，城镇居民人均居住面积约为24.97

平方米，根据世界银行研究表明，住宅需求与人均GDP有着密切的联系，当一个

国家人均GDP在600－800美元时，房地产进入高速发展期；当人均GDP进入1,300

—8,000 美元时，房地产进入稳定快速增长期；当一国人均居住面积在达到 30

－35 平方米之前，城镇居民将保持旺盛的居住需求。由此可见，我国房地产发

展空间大，住宅需求将在较长时间内保持较强增长势头。

（3）城市化水平的提高将推动房地产的发展

十一五规划纲要指出：到2010年，我国人均GDP将达到19,270元，GDP年

均增速达到7.5%，城市化水平由43%提高到47%。这些都为房地产行业快速发展

提供了源动力。城市化水平提高4个百分点，意味着将有5,400万农村人口进入

城市，按照 2005 年城镇人均 26 平米房屋计算，将带来 14 亿平方米的需求，平

均每年2.8亿平方米，旺盛的需求将是房地产景气的源动力。

（4）房地产业进入壁垒将日益提高

随着土地供应市场的日益规范和市场化运作机制的逐步完善，房地产业的进

入门槛将越来越高，实力较弱的中小企业将逐渐被市场淘汰，行业集中度将不断

提高，房地产开发企业将向规模化、集团化和品牌化方向发展。

（5）行业市场供需关系将日益改善

随着房地产市场日趋成熟，房地产企业的市场意识和创新意识越来越强，政

府对行业宏观调控的力度和行业自律性也将不断加强，房地产市场供需关系将得

到更加有效的控制和调节，使市场供需关系日趋合理。

（6）行业利润水平将会有一定程度的下降

2005 年以来，国家对房地产进行了一系列的宏观调控，房地产价格上涨的

趋势有所控制，未来，政府仍然有可能针对房价进行调控，因此，房价大幅上涨

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的趋势可能会得到控制。同时，随着土地招拍挂的施行，土地价格上涨的趋势比

较明显，水泥、钢材以及其他建材都有一定幅度的上涨，这些都将增加房地产企

业的开发成本。此外，随着土地增值税的严格征收，房地产企业的税负有加大的

趋势。因此，房地产业的毛利率将会有一定程度的下降。

5、房地产业务的性质和特点

（1）资金密集型行业

房地产开发投资周期长，所需资金占用量大，要求房地产开发企业具有雄厚

的资金实力和良好的市场信誉。

（2）知识密集型行业

房地产业涉及的相关行业多、开发流程复杂、涵盖领域广，要求房地产开发

企业具有较强的专业技术水平、项目操作能力和资源整合能力。

（3）较强的政策敏感性

政府土地出让制度、土地规划条件、行业管理政策、税费政策、交易管理等

相关政策法规都直接影响房地产业的发展。

（4）较强的产业关联性

房地产业的发展能较大地拉动相关行业的发展，与许多行业都有着密切的关

系，对国民经济的贡献率高。

（5）生产资料具有典型的稀缺性

土地资源是房地产开发的重要生产资料，具有稀缺性和不可再生性，我国地

少人多，土地价格总体呈上升趋势。

（6）开发地域性强

房地产产品设计和销售受当地人文环境和居民的生活习惯等因素影响较大，

房地产供求状况受当地经济发展水平的影响较大。

6、行业竞争状况

（1）房地产行业整体开发水平不高

由于我国早期房地产业市场进入门槛较低，国内房地产开发企业逾3万家，

但具有一级房地产开发资质的企业仅占 2%，房地产企业所占市场份额较低，具

有全国性品牌优势的大型房地产公司较少。

（2）房地产竞争区域差异性较大

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我国房地产投资主要集中在东部地区，中、西部地区投资量相对较少。东部

地区房地产市场容量和需求较大、市场较为成熟，竞争较为充分，而西部地区房

地产起步较晚，房地产发展相对滞后。

（3）房地产竞争走向多元化、个性化

随着个人购房成为消费主体，较高行业利润的吸引，不少公司通过产业转型、

直接投资、收购兼并、投资参股、组建新公司等方式涉足房地产业，房地产市场

竞争正朝着多元化、个性化的方向升级发展。

（4）房地产进入资本竞争时代

房地产是资金密集型产业，随着房地产行业市场竞争的升级，资本实力将成

为企业竞争的主导因素，实力雄厚、具有相当规模和品牌优势、规范成熟的房地

产企业将成为市场的领导者。

目前，国内排名前 500 家的房地产企业占行业总企业数目不足 2%，但投资

额比重达19.1%，总资产达21.7%，经营收入比重达26%，销售面积比重达18.8%。

部分大中型房地产企业逐渐进入跨区域开发和规模化经营的发展道路。

7、公司主要房地产开发项目所在区域市场分析

公司目前已开发及拟开发的房地产项目主要分布在北京、南京、福州、桂林、

衡阳、苏州等地，其中面积最大、预计销售额最高的项目位于北京与南京两个城

市。

（1）北京

北京是我国的政治、经济、文化中心，城市吸引力强，经济素质和城市发展

水平高。2007年北京实现地区生产总值9,006.2亿元，比上年增长12.3%，连续

第9年实现两位数增长。按常住人口计算，北京2007年人均GDP达到56,044元

（折合 7,370 美元），比上年增长 18.7%。全年城市居民人均可支配收入达到

21,989元，比上年增长13.9%。

2007年北京房地产开发投资额1,995.8亿元，比上年增长16%，占全社会固

定资产投资的比重为50.3%。全年商品房（含现房和期房）销售面积2,176.6万

平方米，比上年下降16.5%，其中，销售商品住宅1,731.5万平方米，下降21.5%；

商品住宅成交均价达到了11,454元/平米，同比上涨46%；年末，全市商品房空

置面积 1,136.2 万平方米，比上年末增长 9.3%，其中商品住宅空置面积 411.8

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万平方米，下降16.7%。

北京房地产市场在过去几年一直处于供不应求的状态，商品住宅成交均价逐

年上涨，但在宏观调控政策的影响下，2007 年商品房销售面积下降，房地产市

场进入调整阶段。长远来看，在城市化进程、首都效应、国际都市效应的带动下，

加之北京经济的快速发展，市民的购房能力进一步提升，预计整体住房需求仍将

长期旺盛增长，市场将进入平稳发展的态势。

（2）南京

南京是江苏省省会，是长江三角洲的经济中心城市之一，城市发展水平比较

高。2007 年南京市经济保持稳定较快增长，全年初步统计实现地区生产总值

3,275 亿元，按可比价计算增长 15.6%，人均 GDP 达到 27,128.08 元。城市居民

人均可支配收入达到20,317元，增长15.8%，农民人均纯收入达8020元，增长

13.8%。

2007年，南京市全社会完成固定资产投资1,867.96亿元，比上年增长15.8%。

其中，1-11 月，商品住宅施工面积 2,699.0 万平方米；新开工面积 840.3 万平

方米；竣工面积310.3万平方米。全年全市商品房累计上市1,053.7万平方米（不

含经济适用住房），其中商品住宅上市 925.4 万平方米；实现商品房合同销售

1,175.5万平方米，其中，商品住宅销售94,600套，面积1,047.6万平方米。

自2006年底至2007年上半年，南京房地产价格上涨幅度较大，各房地产项

目销售情况良好。2007年上半年南京城区房地产价格整体超过8000元/平方米，

超过一半的房地产项目价格超过 10,000 元/平方米。2007 年 6 月，南京市实行

“一房一价”政策后，新房价格在2007年下半年内上涨缓慢。

随着宏观调控政策的影响日益突出，南京的房地产市场将会逐步调整完善，

进入稳定、健康发展阶段。

（3）苏州

苏州是历史文化名城，是长江三角洲的经济重镇。2007 年，据初步统计，

苏州全市实现地区生产总值达5,700亿元，按可比价格计算比上年增长16%，总

量稳居江苏省首位，人均GDP达到79,406.92元，市区城市居民人均可支配收入

21,260 元，比上年增长 14.7%。全社会固定资产投资 2,360 亿元，比上年增长

12%。

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2007 年，苏州房地产市场在经历了近几年国家连续出台的房地产宏观调控

之后，房地产投资出现增幅回升、持续健康的发展态势。2007 年全市房地产开

发投资 565 亿元，比上年增长 20%，占全社会固定资产投资的比重为 23.9%。商

品房施工面积为 5,700 万平方米，增长 7%；竣工面积为 1,600 万平方米，下降

12%。商品房销售额为 980 亿元，增长 53%，其中住宅销售额为 820 亿元，增长

56%。

2007年苏州全市商品房销售价格为5,146元/平方米，比2006年增长12.1%，

其中住宅均价 5,004 元/平方米，同比上升 13.3%。2007 年，苏州商品房从 2 季

度起商品房销售价格逐月走高，涨幅较快。4季度随着国家宏观调控政策实施的

累积效应逐步释放，全市房价涨幅较前有所回落并趋于平缓。

随着宏观调控的日益加强，苏州的房地产市场将会逐步调整完善，房地产投

资作为苏州一个重要的经济增长点，增长的趋势会继续保持。

（4）福州

福州是福建省省会，近年来，福州市抓住海峡西岸经济区建设的历史机遇，

持续、快速、协调、健康发展。2007 年，福州GDP达到1,974.59亿元，同比增

长15.1%，城镇居民人均可支配收入达16,641元，累计增长17.1%。全社会固定

资产投资额达1,001.45亿元，同比增长36.7%。

2007年，全市房地产开发完成投资376亿元，同比增长25%；商品房施工面

积2,375万平方米，同比增长11.7%，其中住宅施工面积2,034万平方米，同比

增长12.4%；商品房竣工面积474.1万平方米，其中住宅竣工面积为411.8万平

方米，与上年同期基本持平；商品房销售面积 645.63 万平方米，比上年同期减

少2.9%；商品房销售金额334.35亿元，同比增长14.4%。

此外，2007 年 1 月，福州房地产市场均价为 4,953 元/平方米，2007 年 10

月均价已达6,350元/平方米，全年福州房地产价格涨幅较大。

随着宏观调控的日益加强，福州的房地产市场将会逐步调整完善。今后几年，

在宏观经济持续向好、消费信心稳步增强、城市化进程逐渐加快的背景下，福州

的房地产市场将迎来更好的发展机会。

（5）桂林

桂林地处南岭山系西南部，广西壮族自治区东北部，是一座山水秀丽的风景

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游览城市和历史文化名城。近年来桂林经济得到了快速发展，2006年，桂林GDP

达619.12亿元人民币，比上年增长13.7%。全市人均GDP达12,452元，比上年

增长13.1%。2007年前三季度，桂林市生产总值同比增长14.1%；1-10月，全市

城镇居民人均可支配收入10,762元，增长19.4%。

2006年，桂林市完成房地产投资总额51.13亿元，同比增长22.6%；商品房

施工面积 702.84 万平方米，同比增长 5.0%；商品房销售建筑面积 237.04 万平

方米，同比增长 31.3%，现房销售面积达到 84.13 万平方米，同比增长 30.8%；

商品房销售额52.15亿元，同比增长36.4%；商品房空置面积28.49万平方米，

同比下降28.9%。

2007年1-9月，桂林市完成房地产开发投资45.79亿元，同比增长33.5%。

截至 9 月底，全市房屋施工面积 681.29 万平方米，同比增长 23.9%。住宅施工

同比增长 22.7%，占全市房屋施工面积的比重为 81.6%。与此同时，桂林市商品

房销售增速加快。1-9月，商品房销售面积151.76万平方米，同比增长42.2%。

2007 年，桂林房地产开发各项指标都有不同程度的增长；商品房销售面积

的大幅增加和空置面积的大幅减少，显示出桂林商品房市场需求旺盛，在宏观调

控下实现稳步繁荣。

（6）衡阳

衡阳市位于湖南省中南部，是湖南省第二大城市。2007 年，全市生产总值

达到823.51亿元，比上年增长15.3%。按常住人口计算，全市人均生产总值12,287

元，同比增长22.2%，比2000年增长213.8 %，翻了一番。全市城镇居民人均可

支配收入10,680.69元，增长 16.54 %。

2007年1-11月，全市房地产开发完成投资19.25亿元，房地产开发完成投

资比 2006 年同期增长 48.3%，其中，商品房开发建设完成投资额 18.27 亿元，

较之2006年同期增加了49.8%；商品房销售面积82.91万平方米，增长16.07%，

其中住宅销售面积为79.82万平方米，比2006年同期增长了20.63%；商品住宅

销售均价1,317元/平方米。11月底商品房空置面积19.57万平方米，同比减少

7.5%，其中住宅10.82万平方米，同比减少24.54%。

2007 年 1-11 月，衡阳市房屋施工面积 539.1 万平方米，较之 2006 年同期

增加了 35.9%，其中商品住宅施工面积 432.3 万平方米，较之 2006 年同期增加

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了 44.7%；新开工面积 223.8 万平方米，较之 2006 年同期增加了 106.3%，其中

商品住宅新开工面积182.8万平方米，较之2006年同期增加了117.6%。

2007 年，衡阳房地产开发各项指标都有不同程度的增长；商品房销售面积

的大幅增加和空置面积的大幅减少，显示出衡阳商品房市场需求旺盛，在宏观调

控下实现稳步繁荣。

（二）漆包线行业情况

1、行业管理体制

特种漆包线行业主管行业协会是“中国电器工业协会电线电缆分会”下属的

绕阻线专业委员会。协会的职能主要包括行业指导、行业规划、技术交流、行业

数据统计、编制行业标准、与国际组织的交流联系等。公司是国内漆包线行业的

龙头企业，也是国内漆包线行业协会（即电线电缆分会绕阻线专业委员会）的主

任委员单位。

2、主要政策法规

根据国家质量监督检验检疫总局颁布的《实施工业产品生产许可证制度的产

品目录》的规定，特种漆包线属于电线电缆产品，其生产和销售实行生产许可证

制度。

由于公司的多个产品应用于多种电器工业，电器工业的行业政策和行业法规

对公司业务的发展亦有较大影响。为此，公司加入了中国电器工业协会，且是该

协会的常务理事单位。

3、行业发展现状

（1）产品分类及应用范围

漆包线是电磁线（也称为绕阻线）的一种，归属于电线电缆行业。按照用途，

漆包线可以分为普通漆包线、耐热漆包线、特殊用途的漆包线。普通漆包线主要

用于一般电机、电器、仪表等绝缘耐热等级为F级以下工作场合；耐热漆包线主

要用于180℃及以上温度环境下工作的电机、电器、仪表、变压器等；特殊用途

的漆包线指具有某种质量特性要求，用于特定场合的漆包线，直焊性漆包线、自

粘性漆包线、耐冷媒漆包线等均属于此类。耐热漆包线和有特殊用途的漆包线又

统称为特种漆包线。具体各行业应用特种漆包线的范围和品种如下表：

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漆包线应用范围和品种一览表

序号 应用行业 主要应用范围 主要代表产品

大 空调 空调压缩机 C 级自润滑复合漆包线

1 家 冰箱 冰箱压缩机 H 级耐氟复合漆包线
电 彩电 偏转线圈、感应及震荡线圈 C 级自粘复合漆包线、耐高压漆包线

洗衣机 洗衣机电机 H 级耐高温聚脂亚胺漆包线
小
吸尘器 吸尘器电机 H 级耐高温聚脂亚胺漆包线
2 家
微波炉 磁感应线圈 H 级耐高温聚脂亚胺漆包线
电
抽油烟机 专用电机 H 级耐高温聚脂亚胺漆包线

3 电动工具 专用电机 H 级复合漆包线和耐高温漆包线

4 汽车、摩托车 汽配摩配 H 级耐高压、高温漆包线

5 中小电机 通用电机 F 级改性聚脂漆包线

6 电器、照明 继电器、接触器、电源变压器 B 级、F 级聚脂漆包线

7 电力行业 发电机、电力变压器 H 级耐高压高温漆包线、B级漆包线

8 变频电机 专用电机 C 级抗电晕复合漆包线

9 电子信息 电子变压器、微电机感应线圈 微细漆包线、自粘漆包线

手表、音响、仪器仪表、通讯、 微细漆包线、自粘漆包线
10 其他行业
IC 卡、航天等

（2）市场容量及发展趋势

①市场容量保持持续快速增长

自中国加入WTO以后，世界制造业逐步向中国转移，相应中国的机电行业、

家电行业和电子信息行业迅速崛起。受这些行业的带动，中国漆包线市场的需求

量也迅速增长，在 1980 年前后，市场需求仅有 5 万吨左右，不足世界总需求的

5%；而到了 2005 年，市场需求已经增长至 71 万吨，是原来 14 倍，占到全世界

总需求的近 30%。根据现阶段的增长速度，预计到 2015 年，中国漆包线的市场

容量将达到160万吨，占全世界总需求的比例将提高到50%。

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国内漆包线需求量趋势图

140
万
吨 120 124.05
118.16
112.4
106.3
100 100.22
90.73
80 80.6

65.1
60
46.9
40 36.7 41.9
30.9
20

0
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 20062007 2008 2009 20102011

漆包线需求量


注：本节数据来源为电线电缆行业协会、《2005 年国民经济和社会发展统计有关数据》、
《机电产品与创新》等统计整理得出。

②市场需求结构发生变化

特种漆包线的主要市场是家电行业和机电行业，随着上述行业在环保、高效、

节能、变频等技术上的不断创新，对漆包线的要求也由原来的单一要求高耐热等

级转变为要求特种漆包线在结构和涂层方面进行创新、并能附加各种特殊功能。

为了适应市场的需要，用于变频节能电机的抗电晕漆包线，自润滑复合漆包线，

自粘漆包线，适应环保节能无氟的复合漆包线，阻燃、耐腐蚀漆包线，多股绞合

和并排束状漆包线以及各种异形截面漆包线等新型产品大量涌现。

③市场竞争加剧，行业毛利降低

随着漆包线行业的高速发展，民营企业、外资企业等一批新的市场参与者不

断进入此行业，使行业的市场竞争日趋激烈，目前高端市场仍然需要大量进口，

而中低端市场生产企业众多，已经出现供过于求的局面。同时，随着生产漆包线

的主要原材料铜杆的价格不断上升，平均每吨漆包线成本逐渐升高，但单位产品

收取的“加工费”仍然保持相对稳定，导致行业的毛利水平仍将呈下降趋势。行

业中的企业只有努力适应下游生产厂商的需求，不断提高产销量、产品质量、技

术水平，形成核心竞争力，才能继续发展壮大。而以低价为主要竞争手段的企业，

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随着市场的继续变化，将逐步失去竞争力，甚至逐渐被市场淘汰。

（3）行业特征

①资金密集型行业

特种漆包线行业以赚取加工费为利润来源，行业毛利水平较低，只有通过规

模化生产，才能降低综合成本，保证企业的持续发展，而规模化生产则需要投入

大量资金，购置设备和原材料，维持企业的生产营运周转。

②工艺控制能力要求高

特种漆包线的生产，要对拉丝和包漆速度、磨具配置、张力控制、模具配置、

烘焙温度、绝缘漆粘度、工作环境等多个工艺参数及多个控制点的合理设计、严

格控制。需要生产企业在技术上不断开发创新、人员上具备一定技术和经验积累。

③下游客户具有稳定性

特种漆包线的性能直接影响下游产品品质，但是由于漆包线产品线段长、包

装时用线盘进行绕线等特点，一般下游用户无法通过抽样等传统手段及时对全部

产品质量做出合理判断和检验，通常只有当用有缺陷的漆包线生产的机电产品在

终端客户的使用中出现了问题，下游厂商才能发现漆包线产品的质量缺陷。因此，

下游客户在选择漆包线供应商时均必须经过长时间的试用过程，以便对供应商产

品的质量稳定性获得全面了解。所以，下游客户一旦选定供应商后，一般均在较

长时间内保持稳定，不会轻易更换。

④以加工费为利润来源

由于漆包线行业长期以来竞争激烈，通常行业内企业以“基准铜价＋约定加

工费”的模式作为产品定价原则，特种漆包线行业也是如此。通常来讲，“基准

铜价”是盯住金属交易所或期货交易所挂牌铜期货的价格浮动，而加工费则在一

定的时期内基本保持不变。这种定价模式使漆包线生产企业能将主要原材料价格

的波动风险锁住或转移至下游产业，但同时也使行业的盈利水平十分透明，限制

了行业利润空间。

4、行业进入壁垒

（1）市场壁垒

特种漆包线的客户主要包括家用电器、电机及发电、电子元器件等企业，特

种漆包线的质量稳定性直接影响到下游产品的质量，且产品质量难以检测。因此

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下游客户对供应商质量保证体系均有较高要求，一旦选定供应商，很少更换。因

此，新进入市场的竞争者，较难获得市场份额。

（2）规模壁垒

家用电器、电机、以及电子元器件产业均是规模化生产行业，下游客户要求

特种漆包线供应商具有较大规模产能以确保稳定供货，并期望供应商产能随着自

身产能的扩张而同步增长。同时，由于漆包线行业毛利率较低，只有规模化生产，

才能保证企业的正常运营所需资金。因此，特种漆包线存在规模方面的进入壁垒，

只有具备较大产能和稳定的质量，方可参与主流市场竞争。

（3）资金壁垒

特种漆包线行业是资金密集型行业，需要大量资金采购设备和原材料，且需

要一定的库存，大规模进入本行业需要雄厚的资金实力。

（4）技术和工艺壁垒

由于特种漆包线的生产过程中，要对拉丝和包漆速度、张力控制、模具配置、

烘焙温度、绝缘漆粘度、工作环境等多个工艺参数及多个控制点的合理设计、严

格控制。获得这些工艺技术参数并协调运用，需要长时间经验积累和具有丰富操

作经验的技术工人实施操作。新进入特种漆包线领域的生产商在短期内无法掌握

成体系的工艺、技术，难以保障产品质量的稳定。

5、上下游产业链关系

特种漆包线行业的上游主要是铜杆加工行业。特种漆包线的生产以高纯度铜

杆为主要原材料，铜杆的价格将直接影响特种漆包线产品的成本。近年铜价持续

上涨，导致特种漆包线行业的原材料成本不断上升。但由于漆包线行业内的企业

均采用“基准铜价＋加工费”的产品定价模式，原材料成本波动的风险在一定程

度上转移到了下游产业。

特种漆包线行业的下游是家电、电机和电子元器件产业。特种漆包线是生产

空调压缩机、冰箱压缩机、彩管显示器等家电产品，汽车电机、电力变压器、电

动工具等电机产品，以及通讯设备、计算机、消费类电子产品等终端电子信息产

品的不可或缺且不可替代的零部件。近几年，国内的家电、汽车、电机、电子信

息等产业在产量、技术上的迅速发展，直接促使我国的特种漆包线行业内生产企

业不断扩大产能，并跟随下游企业的不断变化的需求，不断创新，不断提高技术

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水平和产品质量。同时，根据前述介绍的行业特征，下游客户厂商一般选定供货

商后很少更换。

6、行业竞争状况

中国漆包线市场需求的快速增长，带动了整个行业的迅速发展，漆包线生产

企业纷纷扩产，规模不断扩大。2000年以前，国内企业最大产能仅为10,000吨

左右，而目前已有两家内资企业产能达到7万吨以上（包括公司和铜陵精达特种

电磁线股份有限公司），2万吨产能以上的企业约20家，5,000-10,000吨产能的

企业达 20 多家。这些企业的总生产能力占全国生产能力的 60%以上左右，其他

很多企业产能也都达到了5,000吨。

在行业发展过程中，除了原来的国有企业，一批紧跟市场变化，引进了先进

设备和技术的民营企业纷纷发展壮大。同时，随着全球制造业向中国的转移，国

外的一些漆包线企业也在中国投资，合资或独资建厂。随着行业内生产厂家的增

多和生产规模的扩大，行业竞争日趋激烈，各厂家相继杀价，争取用户，扩大市

场份额，市场处于无序竞争的状态。市场竞争的结果使弱者更弱，强者更强，行

业进入新一轮的结构调整。竞争力强，有实力的优势企业不断向外扩张，行业内

出现了收购兼并，合资经营，行业生产集中度越来越高。而多数中小厂家，仅能

维持现有生产，部分无力维持的企业开始倒闭。市场中的主要竞争者生产规模均

在2万吨级以上，各大厂商在规模、质量、成本、技术等多方面均展开竞争。

六、公司主营业务具体情况

（一）公司房地产业务经营情况

1、报告期公司房地产业务总体状况

（1）公司房地产业务按产品划分的收入情况

2005、2006 年，公司的房地产业务收入主要来源于住宅产品，2007 年，商

铺及写字楼等产品也为公司贡献了一定的房地产业务收入。截至报告期末，公司

已对外销售及正在销售的产品中没有精装修的商品房。报告期内，公司主要房地

产产品的收入情况见下表：



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2007年 2006年 2005年

产品 主营业务收入 比例 主营业务收入 比例 主营业务收入 比例

（元） (%) （元） (%) （元） (%)

住宅 788,796,489.00 67.81 790,605,728.00 97.22 741,007,336.00 99.42

商铺 141,869,764.00 12.20 13,302,621.00 1.64 - -

车位 37,142,578.00 3.19 8,716,132.00 1.07 4,308,512.00 0.58

写字楼 195,413,855.00 16.80 - - - -

其他 - - 564,672.64 0.07 - -

合计 1,163,222,686.00 100 813,189,153.64 100 745,315,848.00 100

（2）公司房地产业务按地区划分的收入情况

2005 年，公司房地产业务的主营业务收入主要来自北京地区项目，占比在

99%以上。随着公司房地产业务向其他城市的逐步扩张，2006、2007年，北京地

区贡献的房地产主营业务收入占比已经降至70%左右。公司当前及未来在全国多

个城市的土地储备也将陆续进入销售及结算期，房地产业务过度依赖北京地区单

一市场的风险将进一步得到降低，这也为公司未来成为有实力、有规模的全国性

地产公司奠定了基础。

近三年，公司房地产主营业务收入地区分布情况如下：

2007年 2006年 2005年

地区 主营业务收入 比例 主营业务收入 比例 主营业务收入 比例

（元） (%) （元） （%） （元） （%）

北京 872,535,247.00 75.01 483,968,370.00 59.51 744,356,775.00 99.87

福州 150,780,812.00 12.96 272,211,532.00 33.47 - -

桂林 45,695,587.00 3.93 57,009,251.64 7.02 959,073.00 0.13

衡阳 94,211,040.00 8.10 - - - -

合计 1,163,222,686.00 100 813,189,153.64 100 745,315,848.00 100

（3）公司报告期内房地产开发情况

报告期内，公司房地产业务发展迅速，经济效益显著。房地产开发总体情况

见下表：

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年份 2007 年 2006 年 2005 年
2 46.73 0.00 12.51
新开工面积（万m ）
2 62.89 36.15 43.75
开复工面积（万m ）
2 10.80 22.31 7.60
竣工面积（万m ）
2 16.25 13.73 9.99
销售结算面积（万m ）

注 1：表中2005 年-2006 年不含京冠地产（太阳宫新区Ｅ区）数据（开工 18.4 万平方
米，竣工 16.08 万平方米）；

注2：表中2005 年不含福建华事达（福州冠城鼓楼庭院）的数据（开工 8.93 万平方米）。

2、公司房地产开发业务流程图

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公司房地产开发业务流程图

项目洽谈与选择
（投资商务谈判和项目决策）

项目立项（获得项目立项和可研批复，项目开发策划）

是否需 Y
征用集体土地
一级土地开发？

拆迁安置补偿

N
基础设施建设
（七通一平建设）
报批控制性规划（取得规划意见书）

获取土地
（签订国有土地使用权出让合同）

办理国有土地使用证

规划方案报批
（获得规划方案复函和建设用地规划许可证）

施工图设计及报批（获得建设工程规划许可证）

开工准备和施工招投标（取得建设工程开工证）

施工建设（建筑结构施工安装和装 商品房预售报批
修，区内基础设施和公共配套施工） （取得商品房销售许可证）

竣工验收和备案（获得竣工验收备案） 商品房预售

竣工交房

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3、公司房地产开发资质、人员及技术

（1）公司房地产业务相关资质等级

公司本部不直接从事房地产开发经营，均通过其直接或间接控制的控股子公

司从事房地产业务，各控股子公司获得的房地产开发资质如下：

公司名称 资质等级
太阳宫地产 二级资质
冠城正业 四级资质
冠城新泰 四级资质
京冠地产 二级资质
鑫阳地产 四级资质
南京万盛 暂定资质，按贰级标准从事房地产开发经营业务
桂林鸿达 三级资质
衡阳华丰 三级资质
福建华事达 四级资质

注：冠城宏业因项目尚在前期阶段，资质尚未办理。

（2）公司房地产业务专业人员情况

截至 2007 年 12 月 31 日，公司房地产开发系统共有员工 190 人，其中持有

房地产专业或建筑工程专业资格专职技术人员 98 人。房地产系统中各类房地产

专业人员占 64.2%，管理与行政人员占 35.8%。在学历结构上，大学本科及硕士

以上人员占52%。

（3）公司开发建设中采用的新工艺和新技术

公司在工艺技术创新上，从三个方面入手：一是新技术，二是新材料，三是

绿色住宅的创新应用。

①新技术

法国 AERECO 湿感中央新风系统。随着居住建筑节能标准的提高，室内密封

性会越来越强。如果不解决新风问题，建筑的居住舒适度会降低。因此出于提高

居住建筑舒适度要求，采用法国湿感通风系统，通过安装在窗框上的湿感进风系

统，安装在卫生间的红外自动排风系统，安装在厨房吊顶内的变频湿感自控排风

主机，形成了一个分散式进风、有组织排风、无二次污染、无噪音的新风解决方

案。该系统代表了居住建筑的发展方向，具有很强的适用性、前瞻性。

办公楼采用网络地板综合布线系统，即在楼板结构设计施工中不配电源线管

和弱电线管，而在以后设备安装时自核心筒内的强弱电间将线缆引出至环形走

道，再经吊顶内的线槽、室内的强电配电箱、弱电箱，由网络地板布线至需要的

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部位，这样既简化了结构施工，提高了施工速度，又方便客户随意布线。

供暖系统全部具备分户计量条件并安装远程抄表系统，且每组散热器安装温

控器，根据需要在一定幅度内调节室内温度。

②新材料

瓷板干挂幕墙系统。瓷板干挂幕墙系统是国内正在兴起的除石材、铝板、人

造板干挂系统、涂料、面砖之外的又一种外墙系统。瓷板干挂系统具有的颜色选

择多样、色差小、厚度薄、耐污染、自洁性强等方面的优势使得项目住宅立面将

几十年历久弥新。

为了保障入户水质的安全，全部入户给水及生活热水管采用PP-R塑料管。

③绿色住宅创新应用

节能方面，公司开发的房地产项目除满足国家建筑节能规范外，同时还对部

分项目提出了超出国家标准的节能要求。对住宅楼选用断桥隔热铝合金双层中空

20W-E 玻璃窗体系统。外墙采用挤塑聚苯板做外保温材料，个别项目甚至做到

10cm厚。

节水方面，将住宅区内饮用水、景观水、雨水、污水统一纳入住区水环境的

大范围内综合设计，从而提高水资源使用效率，达到节水的目的。在水质保障和

水资源循环利用方面，推广应用人工湿地及中水处理技术。

绿色建材方面，公司结合国家强制标准，在工程竣工前进行严格的室内空气

污染检测，对室内装修建材的污染物含量进行指标控制，保证住宅的室内污染物

含量达到国家标准。

4、公司房地产业务经营策略及市场推广模式

（1）公司房地产经营的市场定位及主要消费群体

公司房地产经营的市场定位为中高档住宅，主要客户圈锁定为中高收入的白

领阶层和经理阶层。

（2）公司房地产项目类型

公司主要从事住宅开发，同时从事办公楼和商业等经营性用房开发；并采取

自主开发经营的模式；开发的商品房以出售为主，以出租经营为辅。

（3）房地产项目的定价模式和销售理念

公司房地产项目的定价模式是：按成本法确定底价，按市场比较法确定均价，

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按特征定价法确定价格差异。

具体来讲，公司根据项目的地理位置、品质、装修和设备标准、住宅的楼层

和房屋的朝向、房型以及购买者的付款方式（分期付款、一次性付款或按揭）等

综合考虑，以基本价格乘房屋价格调整系数（如折扣、房屋朝向层次系数等），

采用“一房一价”的定价模式。同时在定价时还将充分结合周边项目的平均价格

水平以及项目成本状况统一考虑。

公司在房地产项目的开发经营中遵循以下销售理念：尊重客户意愿、注重产

品品质、加强售后服务、创立品牌形象。

（4）主要融资模式

近几年，公司采取的主要融资方式包括股东借款、银行开发贷款、委托贷款

等。

（5）主要销售模式

在房地产项目开发完成后，公司聘请专业代理公司为其房地产项目提供专业

营销服务，同时根据市场条件变化情况相机采取灵活的销售手段。

（6）主要建筑施工模式

公司项目开发以招标方式总包给建筑公司，由建筑公司负责项目建筑施工。

（7）物业管理模式

公司选定有资质的物业管理公司作为长期合作伙伴进行入住第一年后的物

业管理工作，以后由开发商推荐物业管理公司供业主选择，或业主委员会自主选

择确定物业管理公司。

（8）公司房地产业务在经营管理、品牌建设、员工素质、企业文化等方面

的竞争力

经过多年积累，公司房地产业务在经营管理、品牌建设、员工素质、企业文

化等方面均具备了一定的竞争力。

①经营管理

为整合资源，突显规模经营的优势，公司设立事业部制的组织架构。房地产

事业部统筹公司房地产业务的发展。公司赋予房地产事业部高度的权限和灵活机

制，房地产事业部因此聚集了大批房地产专业技术人才及管理人才，成为一个人

才汇聚、资源集中、机制高效的经营实体。近年来，公司房地产业务开发规模发

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展迅速。2006年以来，公司通过增资南京万盛，并购福建华事达、苏州华事达、

京冠地产、鑫阳地产，新增大量土地储备。公司正在向中国一流的地产蓝筹企业

稳步迈进。

②品牌建设

公司一直非常重视品牌建设，注重产品策划定位和产品品质及售后服务。公

司以往开发的项目均赢得了较好的口碑和区域影响力，冠城地产以“优质、诚

信”的品牌内涵享誉京城，获得了较高的政府美誉度与顾客忠诚度。

近几年，公司提出创新冠城地产品牌，以品牌促发展，把打造企业品牌提到

了战略高度。公司通过进一步明确品牌建设目标、丰富品牌内涵、规划品牌拓展

渠道、建立品牌管理体系等手段，将品牌战略贯穿于日常经营管理的每个环节，

落实在每个项目的决策、设计、施工、营销和物业管理之中。冠城地产品牌逐渐

成为消费者能感知的服务、能认可的信誉和能欣赏的品质。

③员工素质

公司现有房地产从业人员总体素质较高，截至 2007 年 12 月 31 日，公司房

地产开发系统共有190名员工，其中持有房地产专业或建筑工程专业资格专职技

术人员98人，各类房地产专业人员占64.2%，管理与行政人员占35.8%。在学历

结构上，大学本科及硕士以上人员占52%。这种人力资源结构为公司房地产业务

的持续稳步发展提供了重要支撑。公司房地产业务人员较强的专业能力及较高的

工作效率，使得公司业绩一直稳步提升。

④企业文化

公司以“构建和谐大家庭”的文化理念作为企业文化核心，以“梦想、激情、

创新”的企业精神为行动准则，以“持续创造价值、成就百年基业”为愿景目标，

构建了一整套具有冠城大通特色的企业文化体系。公司一方面在内部形成了浓郁

的和谐氛围，各级员工通过平等沟通、团队活动、公司网站论坛、高管员工直接

对话、争议仲裁等方式营造了企业内部的“小和谐”；另一方面积极向外输出文

化理念，以冠城大通为核心，吸收投资者、客户、供应商、合作伙伴等成员共同

组成一个文化利益共同体，形成多方参与的“大和谐”，达到了“凝聚人文，和

谐共赢”的目的。

公司“专业、诚信、品质、人本”的企业文化已经成为房地产业务的重要竞

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争力所在。

5、公司房地产业务经营管理体制及内控制度

（1）房地产开发项目决策程序

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房地产开发项目决策流程图



项目收集、分析



项目预选调查



要求重
项目立项
新调研


N
是否可行

Y


项目可行性研究

总裁审核

事实不
清，难以
项 N 是否可行 N 判断，要

目 求重新调
停止 Y 研

董事会表决

N N
是否可行

Y

股东大会表决

N
是否可行

Y

项目实施

项目管理

项目终止清算

①公司对外投资项目实施项目立项制度和分级决策制度

公司为了规范对外投资项目的管理，专门制定并颁布了《投资管理制度》等

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一系列制度，详细规定了公司对外投资项目从计划、立项、决策、实施、管理到

清算的所有程序，并明确了项目投资管理的部门和分级决策的标准及程序。

②对外投资项目决策流程

公司项目投资的总体程序如下：计划——立项——审批——实施。

A、对外投资项目实施计划管理

每年年底，各分子公司在编制次年年度计划的同时，应同时编制年度投资计

划，年度投资计划由总部投资部门进行汇总，经报公司董事会或股东大会批准后

实施。但根据次年投资进展情况，按程序报批后，可以适时调整。

B、对外投资项目实施立项管理

各地分子公司收集项目信息，经初步审核后，向总部投资管理部门提出《项

目预选建议书》，总部投资管理部门及分管副总经理组织专业人员对“项目预选

建议书”进行评估，并在建议书上签署意见后报公司总经理审批立项。

C、对外投资项目实施分级决策制度

项目经立项后，专门项目小组（或投资管理部门）负责对该项目进行深入研

究，并制定《项目可行性研究报告》等相关资料。项目可研报告经分管副总经理

审核并签署意见后，报公司总经理审核，对于同意投资的项目，按分级决策程序

提交公司董事会或股东大会审核：

单笔对外投资金额在最近一期经审计的公司净资产30%以内的对外投资，由

公司董事会审批通过后实施；对外投资金额超过公司最近一期经审计的净资产

30%以上的对外投资，由公司董事会提请股东大会审批后通过实施。

D、对外投资项目的实施管理

对外投资项目经董事会或股东大会审核同意后，即进入实施阶段。对外投资

项目实施根据具体情况，成立分公司或子公司的组织进行实施，公司按对子公司

或分公司的管理制度对项目实施进行监督管理。

（2）开发项目管理架构的设置

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公司房地产开发项目管理架构图

房地产事业部

总经理办公室
人力资源部 工程管理部
投资企划部 前期开发部
资金财务部
运营管理部

太阳宫地产 福建华事达
冠城正业冠城新泰 京冠地产 桂林鸿达 南京万盛 冠城宏业
鑫阳地产 衡阳华丰

公司开发的房地产项目均由公司控制的项目公司来进行运营。项目公司负责

项目的具体开发、经营和管理。项目公司一般设有前期规划、工程管理、经营销

售、财务管理和综合办公室五个部门。公司房地产事业部选派营销、财务、设计、

工程等专业人员融入项目公司进行项目开发。

（3）公司房地产业务质量控制体系

①公司持续完善质量管理体系

公司已经建立一套科学、规范的房地产运作体系，针对房地产开发全过程的

各个环节，公司制订了相应的项目管理、成本管理、设计管理、施工管理、采购

管理、合同管理、销售管理等管理办法，作为质量管理体系的组成部分。

公司定期对所有在建项目进行全面的质量风险及工程管理检查，公司总部对

质量风险等级较高和工程管理存在问题较多的项目进行不定期抽查和复查，并提

出改进意见。

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②选择合作伙伴，提高产品品质

公司强调通过整合社会资源实现自己的目标，已经同一批优秀的设计、施工、

材料和物业等企业建立了稳定的战略合作伙伴关系。公司通过强强联手获得更好

的市场信誉和质量保障，不断生产低成本、高品质的产品。

③按高标准要求生产高品质产品

公司的建筑规划设计按照建筑规范的高限的标准设计，材料设备选择绿色环

保设备；建筑施工按照省市优质工程的标准。北京地区近几年开发的项目绝大部

分建筑均获得北京市建筑（结构）长城杯（具体获奖情况见本节“六、公司主营

业务具体情况 （一）公司房地产业务经营情况 7、公司开发的主要房地产项目

情况”）。

6、开发过程中各项具体业务运行情况

（1）设计单位及设计方案的选择

公司采取公开招投标的方式进行房地产项目设计单位、设计方案的选择，即

先由公司控股的房地产项目公司按照市场调研的结果提出设计要求，邀请国内外

多家知名的设计单位根据设计要求设计规划方案。项目公司再根据国家有关规

定，采取设计招标或方案竞赛等方式，组织专家评审小组对设计方案进行评审，

并要求设计单位根据评审结果修改设计方案，最终选择合适的设计单位及最优方

案。并且公司及公司选择的监理单位也同时对项目设计进行监理，以确保设计符

合项目的市场定位和客户需求。在设计方案的选择上遵循以市场为导向、合理化

和人性化的原则。

（2）施工单位的选择与管理监督

公司对施工单位的选择，严格按照《中华人民共和国招标投标法》及《北京

市建设工程施工招投标条例》等各地相关规定执行，采取公开招投标的方式，优

先选择资质等级高、综合实力强、业绩优秀的大型国有单位。

公司对施工质量主要从三个方面进行管理：一是政府质量监督管理部门的监

管，二是聘请专业监理公司对施工过程进行监理，三是公司内部工程部的现场管

理。公司从安全、进度、质量、成本四个方面对施工单位进行监督。

（3）监理单位的选择

公司对监理单位的选择采用招投标、邀请招标等方式进行。

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首先，公司成立招标工作小组，在前来报名的单位中选择符合资质条件的单

位，对其以往监理工程项目记录进行考察，招标工作小组在进行评议后，确认邀

请招标的范围。

其后，公司向这些监理单位发出正式的招标文件，通过回标及其后的多次询

标，综合考虑多家单位的标书质量、报价、业绩、资质、规模等多方面因素并编

制综合评比报告，由招标工作小组最后确定中标单位。

公司选择资质等级高、声誉好、技术力量雄厚、专业能力强、服务好的监理

单位。

（4）对出租物业的经营方式

公司暂无以出租为目的的物业开发，目前仅有少量住宅配套的商铺及个别暂

未销售的住宅尾房用于临时出租，该部分出租物业由经营销售部门根据市场情况

确定租金及进行招租，租户承租后由物业服务公司负责管理。

7、公司开发的主要房地产项目情况

截至 2007 年 12 月 31 日，公司已开发及拟开发的各房地产项目基本情况如

下：

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公司开发的房地产项目基本情况

合资方情况

项目名称 开发主体 发行人权益 合资方股 合作方式
合资方名称 合资方基本情况或经营范围
权比例

北京京冠房地
北京太阳宫新
产开发有限公 100% － － － －
区E区
司

福州冠城鼓楼 福建华事达房
100% － － － －
庭院 地产有限公司

苏州冠城宏业
苏州黄埭镇项
房地产有限公 100% － － － －
目
司

丰榕投资系公司控股股东，法定代表人薛黎曦女士，经营范围为对工业、农业、基础设
北京太阳宫房 施、能源和国家允许举办的企业投资；批发、代销电子产品、建筑材料、化工产品（不 股东按各自
北京太阳宫新 福建丰榕投资
地产开发有限 95% 5% 含危险品）、金属材料、计算机及软件、办公设备；自营和代理各类商品和技术的进出 持股比例分
区F区 有限公司
公司 口，但国家限定公司经营或禁止进出口的商品和技术除外（以上范围凡涉及国家专项专 红
营规定的从其规定）。

北京鑫阳房地 北京京冠房地 李世强 12% － 股东按各自
北京广渠门外
产开发有限公 产开发有限公 持股比例分
南街危改小区 司 司持股80% 林希 8% － 红

衡阳冠城江景 衡阳华丰房地 关森发 38.6% －
股东按各自持
产开发有限公 51%
衡阳朱陵阁 司 胡成延 10.4% － 股比例分红

北京太阳宫新 北京冠城正业 中信信托投资有 中信信托是经国家金融监管部门批准设立的全国性金融机构，目前主要经营信托业务、 股东按各自
房地产开发有 60% 40% 持股比例分
区B区 限公司 限责任公司 信贷资产证券化业务、信托资产管理业务、投资银行业务等。 红

北京太阳宫新 北京冠城新泰 股东按各自持
51% 北京耕石房地产 49% 北京耕石房地产开发有限公司的主营业务为房地产开发及商品房销售。
区C区 房地产开发有 股比例分红

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限公司 开发有限公司

福建华事达房地
南京万盛世纪 南京万盛置业 股东按各自持
产有限公司持股 史毓行 20% －
新城 有限公司 股比例分红
80%

桂林长城花园
股东按各自
桂林鸿达置业 香港冠城实业 香港冠城实业有限公司是依据香港法律注册并依注册地法律合法存续的公司，韩孝峰先
桂林青秀花园 75% 25% 持股比例分
发展有限公司 有限公司 生间接持有该公司75%股份。
红
桂林青秀庭院

注 1：桂林长城花园项目为公司受让桂林鸿达股权之前桂林鸿达开发的项目。

注2：根据冠城正业的另一股东中信信托有限责任公司（以下简称“中信信托”）2008 年 5 月6 日出具的《关于确认北京华油服务总公司为冠城正业
公司信托股权受益人的函》：中信信托受北京华油服务总公司委托，以资金信托方式持有北京冠城正业房地产开发有限公司800 万元股权，出资比例为40%。
基于此，中信信托确认北京华油服务总公司为该部分信托股权的唯一受益人。

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公司开发的房地产项目具体情况如下：

（1）已开发完工项目

①北京太阳宫新区E区

北京太阳宫新区项目位于北京市区东北部，居北京东北三环与四环之间，距

天安门 6 公里，临京顺路、机场高速路，是北京 2008 年奥运工程配套的重要绿

化隔离带项目，为北京CBD地区建设配套提供高品质住宅服务。

该项目规划总占地面积298.18公顷，其中绿化隔离带达到158.64公顷，居

住用地约72.15公顷。项目总投资约人民币120亿元，规划建筑面积220万平方

米，其中住宅建筑面积 150 万平方米。公司目前正在开发 B、C、E、F 四个区，

其中E区已建设完毕并办理了竣工备案手续；F区基本建设完毕，除8#楼外均已

办完竣工结算手续；B区已于2008年1月开工建设；C区也即将开发。

北京太阳宫新区E区位于太阳宫公园南侧、西坝河北岸，建筑面积18.46万

平方米，该项目已于2007年12月竣工。项目具体情况见下表：

项目名称 北京太阳宫新区 E 区

项目位置 北京市区东北部、东北三环与四环之间

项目实施主体 北京京冠房地产开发有限公司

项目经营模式 自主开发经营

公司股权比例 100%

土地手续是否完备 完备

已取得土地使用证、建设用地规划许可证、建设工
项目应具备的资格文件取得情况 程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售
许可证；除 9#楼均已取得房产证

占地面积 4.59 万平方米

总建筑面积 18.46 万平方米

主体工程施工方式 出包
工程施工
9#楼获得北京市结构“长城杯”金奖，1#、2#、3#、
情况 工程质量情况
4#、5#、6#、7#楼获得北京市结构“长城杯”银奖

项目销售 销售方式 预售
情况 预售比例 93.64%

②桂林青秀花园

桂林青秀花园项目位于广西桂林市甲山路南侧，项目性质为双联体别墅。该

项目已于2006年11月竣工，项目具体情况见下表：

项目名称 桂林青秀花园

项目位置 广西桂林市甲山路南侧

项目实施主体 桂林鸿达置业发展有限公司

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项目经营模式 合资开发

公司股权比例 75%

土地手续是否完备 完备

已取得土地使用证、建设用地规划许可证、建设工
项目应具备的资格文件取得情况 程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售
许可证

占地面积 3.41 万平方米

总建筑面积 3.09 万平方米

主体工程施工方式 出包
工程施工情况
工程质量情况 合格

销售方式 预售
项目销售情况
预售比例 93.19%

③福州冠城鼓楼庭院

福州冠城鼓楼庭院项目位于福建省福州市鼓楼区源厝村东侧，国光新村北部

E地块。项目性质为商业、住宅。该项目已竣工，项目具体情况见下表：

项目名称 福州冠城鼓楼庭院

项目位置 福建省福州市鼓楼区源厝村东侧

项目实施主体 福建华事达房地产有限公司

项目经营模式 自主开发经营

公司股权比例 100%

土地手续是否完备 完备

已取得土地使用证、建设用地规划许可证、建设工
项目应具备的资格文件取得情况 程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售
许可证

占地面积 5.87 万平方米

总建筑面积 12.48 万平方米

主体工程施工方式 出包
工程施工情况
工程质量情况 合格

销售方式 预售
项目销售情况
预售比例 95.35%

（2）开发建设中项目

①北京太阳宫新区F区

北京太阳宫新区F区位于太阳宫大街北侧、西临曙光路、西坝河南岸，占地

面积10.75万平方米，项目建设规模为40万平方米。截至2007年12月31日，

项目已基本建设完毕，但尚未全部完成竣工手续。项目具体情况见下表：

项目名称 北京太阳宫新区 F 区

项目位置 北京市区东北部，东北三环与四环之间

项目实施主体 北京太阳宫房地产开发有限公司

项目经营模式 合资开发

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公司股权比例 95%

土地手续是否完备 完备

已取得土地使用证、建设用地规划许可证、建设工
项目应具备的资格文件取得情况 程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售
许可证；除 8#、18#楼均已取得房产证

占地面积 10.75 万平方米

总建筑面积 40.46 万平方米

预计总投资额 19.00 亿元

已投资额（截止 2007 年12月 31 日） 18.17 亿元

主体工程施工方式 出包
工程施工 10#、12#楼获得北京市结构“长城杯”金奖，1#、
情况 工程质量情况 2#、6A#、6B#、8#、11#、15#、16#、18#楼获得北

京市结构“长城杯”银奖

开工时间 2003年 3 月

预计竣工时间 2008年 3 月
工程进度 实际进度与计划进度是 否

否存在较大差异

项目是否存在停工可能 否

项目销售 销售方式 预售
情况 预售比例 78.63%

太阳宫新区F区项目土地手续完备，没有违法用地情形，也没有因此受到任

何行政机关的处罚。项目已经取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设

工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售许可证。截至2007年12月

31日，太阳宫新区F区项目完成土地开发面积超过1/3，投资超过1/4。因此，

该项目用地不违反国务院《关于促进节约集约用地的通知》的相关规定。

②北京广渠门外南街危改小区（A、B、C、D区）

北京广渠门外南街危改小区位于北京市崇文区广渠门外南街，宗地四至为：

东至广渠门外北四巷及广和路沿线，南至广渠门外南五巷，西至东二环路辅路，

北至广渠门外大街。广渠门外南街危改小区分成A、B、C、D四个区，其中A、B

区为商品住宅，C、D 区为拆迁安置住宅。项目目前已经开工，正在建设中，项

目A、B区及C、D区的具体情况见下列二表：

A、北京广渠门外南街危改小区A、B区

广渠门外南街危改小区 A、B 区（北京冠城·名敦
项目名称
道）

项目位置 北京市崇文区广渠门外南街

项目实施主体 北京鑫阳房地产开发有限公司

项目经营模式 合资开发

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公司股权比例 80%

土地手续是否完备 完备

已取得土地使用证、建设用地规划许可证、建设工
项目应具备的资格文件取得情况 程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售
许可证

占地面积 5.05 万平方米

总建筑面积 33.13 万平方米

预计总投资额 23.03 亿元（包括 C、D 区）

已投资额（截止 2007 年12月 31 日） 8.84 亿元（包括 C、D 区）

工程施工 主体工程施工方式 出包
情况 工程质量情况 良好

开工时间 2007年 3 月

预计竣工时间 2009年 6 月
工程进度 实际进度与计划进度是 否

否存在较大差异

项目是否存在停工可能 否

项目销售 销售方式 预售
情况 预售比例 18.04%

B、北京广渠门外南街危改小区C、D区

北京广渠门外南街危改小区 C、D 区为拆迁安置住宅，目前已经开工，正在

建设中。

项目名称 北京广渠门外南街危改小区 C、D 区

项目位置 北京市崇文区广渠门外南街

项目实施主体 北京鑫阳房地产开发有限公司

项目经营模式 合资开发

公司股权比例 80%

土地手续是否完备 完备

已取得土地使用证、建设用地规划许可证、建设工
项目应具备的资格文件取得情况
程规划许可证、建筑工程施工许可证

占地面积 3.69 万平方米

总建筑面积 23.03 万平方米

预计总投资额 23.03 亿元（包括 A、B 区）

已投资额（截止 2007 年12月 31 日） 8.84 亿元（包括 A、B 区）

工程施工 主体工程施工方式 出包
情况 工程质量情况 良好

开工时间 2007年 3 月

预计竣工时间 2009年 6 月
工程进度 实际进度与计划进度是 否

否存在较大差异

项目是否存在停工可能 否

广渠门外南街危改小区项目土地手续完备，没有违法用地的情形，也没有因

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此受到任何行政机关的处罚。项目已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、

建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售许可证，已于 2007 年

3月开工。截至本招股意向书签署日，广渠门外南街危改小区项目完成土地开发

面积超过 1/3，投资超过 1/4。因此，该项目用地不违反国务院《关于促进节约

集约用地的通知》的相关规定。

③北京太阳宫新区B区

北京太阳宫新区B区占地面积约为12万平方米，规划总建筑面积45万平方

米，已于2008年1月开工建设。项目具体情况见下表：

项目名称 北京太阳宫新区 B 区

项目位置 北京市区东北部，东北三环与四环之间

项目实施主体 北京冠城正业房地产开发有限公司

项目经营模式 合资开发

公司股权比例 60%

土地手续是否完备 完备

已取得土地使用证、建设用地规划许可证、建设工
项目应具备的资格文件取得情况
程规划许可证、建筑工程施工许可证

占地面积 11.89 万平方米

总建筑面积 46.37 万平方米

预计总投资额 32.84 亿元

已投资额（截止 2007 年12月 31 日） 11.85 亿元

工程施工 主体工程施工方式 出包
情况 工程质量情况 --

开工时间 2008年 1 月

预计竣工时间 2010年 9 月
工程进度 实际进度与计划进度是 否

否存在较大差异

项目是否存在停工可能 否

项目销售 销售方式 预售
情况 预售比例 --

太阳宫新区B区项目土地手续完备，没有违法用地的情形，也没有因此受到

任何行政机关的处罚。项目已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设

工程规划许可证、建筑工程施工许可证。太阳宫新区B区合同约定的动工开发日

期为合同签订之日（2007年10月23 日）起180日内，该项目已于2008年1月

开工，没有超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年。因此，该项目用地不

违反国务院《关于促进节约集约用地的通知》的相关规定。

④桂林青秀庭院

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桂林青秀庭院项目位于广西桂林市甲山路南侧、西山以北，项目规划建筑面

积为4.88万平方米，项目性质为商业、住宅，已于2007年9月动工。项目具体

情况见下表：

项目名称 桂林青秀庭院

项目位置 广西桂林市甲山路南侧、西山以北

项目实施主体 桂林鸿达置业发展有限公司

项目经营模式 合资开发

公司股权比例 75%

土地手续是否完备 完备

已取得土地使用证、建设用地规划许可证、建设工
项目应具备的资格文件取得情况
程规划许可证、建筑工程施工许可证

公司股权比例 75%

占地面积 3.94 万平方米

总建筑面积 4.88 万平方米

预计总投资额 1.10 亿元

已投资额（截止 2007 年12月 31 日） 0.62 亿元

工程施工 主体工程施工方式 出包
情况 工程质量情况 --

开工时间 2007年 9 月

预计竣工时间 2009年 6 月
工程进度 实际进度与计划进度是 否

否存在较大差异

项目是否存在停工可能 否

项目销售 销售方式 预售
情况 预售比例 --

桂林青秀庭院项目土地手续完备，没有违法用地的情形，也没有因此受到任

何行政机关的处罚。项目已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工

程规划许可证、建筑工程施工许可证，已于 2007 年 9 月开工。截至 2007 年 12

月31日，桂林青秀庭院项目完成土地开发面积超过1/3，投资超过1/4。因此，

该项目用地不违反国务院《关于促进节约集约用地的通知》的相关规定。

⑤衡阳冠城江景、朱陵阁项目

衡阳冠城江景、朱陵阁项目位于衡阳市石鼓区桑园路，为分期开发项目。两

项目具体情况如下：

A、冠城江景

冠城江景项目位于湖南衡阳石鼓广场西侧，为33层住宅楼，建筑面积56,318

平方米。截至 2007 年 12 月 31 日，项目已基本建设完毕，但尚未全部完成竣工

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手续。项目具体情况见下表：

项目名称 衡阳冠城江景

项目位置 湖南衡阳石鼓广场西侧

项目实施主体 衡阳华丰房地产开发有限公司

项目经营模式 合资开发

公司股权比例 51%

土地手续是否完备 完备

已取得土地使用证、建设用地规划许可证、建设工
项目应具备的资格文件取得情况 程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售
许可证

占地面积 0.61 万平方米

总建筑面积 5.63 万平方米

预计总投资额 1.04 亿元

已投资额（截止 2007 年12月 31 日） 0.80 亿元

工程施工 主体工程施工方式 出包
情况 工程质量情况 合格

开工时间 2005年 10 月

预计竣工时间 2008年 4 月
工程进度 实际进度与计划进度是 否

否存在较大差异

项目是否存在停工可能 否

项目销售 销售方式 预售
情况 预售比例 84.55%

B、朱陵阁

朱陵阁项目位于湖南衡阳石鼓广场东侧，项目为七层综合楼，规划建筑面积

为0.78万平方米，项目已于2008年3月开工。项目具体情况见下表：

项目名称 衡阳朱陵阁

项目位置 湖南衡阳石鼓广场东侧

项目实施主体 衡阳华丰房地产开发有限公司

项目经营模式 合资开发

公司股权比例 51%

土地手续是否完备 完备

已取得土地使用证、建设用地规划许可证、建设工
项目应具备的资格文件取得情况
程规划许可证、建筑工程施工许可证

占地面积 0.23 万平方米

总建筑面积 0.78 万平方米

预计总投资额 0.15 亿元

已投资额（截止 2007 年12月 31 日） 0.04 亿元

工程施工 主体工程施工方式 出包
情况 工程质量情况 --

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开工时间 2008年 3 月

预计竣工时间 2009年 6 月
工程进度 实际进度与计划进度是 否

否存在较大差异

项目是否存在停工可能 否

项目销售 销售方式 预售
情况 预售比例 --

衡阳冠城江景、朱陵阁项目土地手续完备，没有违法用地的情形，也没有因

此受到任何行政机关的处罚。冠城江景项目已取得国有土地使用证、建设用地规

划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售许可证，项

目于 2005 年 10 月开工，预计将于 2008 年 4 月竣工。朱陵阁项目已取得国有土

地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，

已于2008年3月开工。截至2007年12月31日，该地块上共完成土地开发面积

0.64万平方米，占总面积的72.62%，投资0.84亿元，占预计投资总额的70.59%。

因此，该项目用地不违反国务院《关于促进节约集约用地的通知》的相关规定。

（3）拟开发项目

①南京万盛世纪新城

南京万盛世纪新城项目位于江苏省南京市六合经济开发区江北大道以东，雍

六路以西，蒋湾路以北，总用地面积为60.74万平方米。项目性质为商业、住宅。

项目总建筑面积约为85万平方米，其中住宅建筑面积约77.5万平方米，商业建

筑面积约7.5万平方米。截至2007年2月20日，项目处于前期开发阶段，具体

情况见下表：

项目名称 南京万盛世纪新城

项目位置 江苏省南京市六合经济开发区

项目实施主体 南京万盛置业有限公司

项目经营模式 合资开发

公司股权比例 80%

占地面积 60.74 万平方米

规划建筑面积 85.00 万平方米

土地手续是否完备 完备

项目应具备的资格文件取得情况 已取得土地使用证、建设用地规划许可证

预计开工时间 2008年 6 月

预计竣工时间 2013年 9 月

预计总投资额 16.85 亿元

已投资额（截止 2007 年12月 31 日） 1.33 亿元

截至2008年2月20日，南京万盛世纪新城项目的土地尚未开发，主要原因

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在于相关政府部门没有按照相关合同的约定及时完成拆迁工作，不能按时交付土

地。对此，江苏省六合经济开发区管委会（以下简称“六合管委会”）已于2008

年 2 月 20 日出具说明，证明六合管委会至今未能将该地块交付南京万盛，导致

南京万盛无法动工。因此，该项目用地不违反国务院《关于促进节约集约用地的

通知》的相关规定。

②北京太阳宫新区C区

北京太阳宫新区C区占地面积4.17万平方米，规划建筑面积32.8万平方米。

截至2007年12月31日该项目正在进行前期工作。项目具体情况如下表：

项目名称 北京太阳宫新区 C 区

项目位置 北京市区东北部，东北三环与四环之间

项目实施主体 北京冠城新泰房地产开发有限公司

项目经营模式 合资开发

公司股权比例 51%

占地面积 4.17 万平方米

规划建筑面积 32.8 万平方米

土地手续是否完备 完备

项目应具备的资格文件取得情况 已取得土地使用证、建设用地规划许可证

预计开工时间 2008年 6 月

预计竣工时间 2011年 6 月

预计总投资额 20.00 亿元

已投资额（截止 2007 年12月 31 日） 8.49 亿元

北京太阳宫新区C区项目尚未动工，系由于政府调整太阳宫地区控制性详细

规划所致。北京市规划委员会于2006年5月22 日作出市规函[2006]615号《关

于朝阳区太阳宫地区规划整合调整意见的复函》，调整了太阳宫新区控制性详细

规划，将太阳宫新区 C 区建设用地面积调增为 5.69 万平方米。为此冠城新泰尚

需与北京市国土资源局签订土地出让合同的补充协议，导致冠城新泰必须相应推

迟该项目的动工开发日期。因此，该项目用地不违反国务院《关于促进节约集约

用地的通知》的相关规定。

③苏州黄埭镇项目

苏州项目座落在苏州相城区黄埭镇东南区域，项目占地面积6.67万平方米，

规划建筑面积12万平方米，截至2008年2月21 日，项目处于前期开发阶段。

项目名称 苏州黄埭镇项目

项目位置 苏州相城区黄埭镇东南区域

项目实施主体 苏州冠城宏业房地产有限公司

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项目经营模式 自主开发经营

公司股权比例 100%

占地面积 6.67 万平方米

规划建筑面积 12.00 万平方米

土地手续是否完备 完备

项目应具备的资格文件取得情况 已取得土地使用证

预计开工时间 2008年 6 月

预计竣工时间 2010年 12 月

预计总投资额 1.80 亿元

已投资额（截止 2007 年12月 31 日） 0.85 亿元

注：因项目实施主体苏州华事达房地产有限公司已更名为苏州冠城宏业房地产有限公
司，其《国有土地使用权证》更名正在办理中。

截至2008 年2 月21 日，黄埭镇项目的土地尚未开发，系由于相关政府部门

没有按照国有土地使用权出让合同的约定及时完成拆迁工作，不能按时交付土地

所致。对此，苏州市黄埭镇人民政府、苏州市国土资源局相城分局等相关政府部

门已于2008 年2 月21 日出具证明予以确认，同意顺延动工日期。因此，该项目

用地不违反国务院《关于促进节约集约用地的通知》的相关规定。

（4）公司开发的主要房地产项目施工单位情况

施工单位情况
项目名称 资质
施工单位名称 基本情况
等级
桂林青秀 七星建筑安装 七星建筑安装工程公司是三级施工企业，在桂林市同
三级
花园 工程公司 类施工企业中业绩名列前茅。
中国建筑第七工程局第三建筑公司属国家建筑一级企
中国建筑第七 业，承建了厦门海关业务楼、福州市中级人民法院审
工程局第三建 一级 判大楼、南昌凯莱大酒店、福建师大体育馆、三亚亚
筑公司 龙湾中心广场、福州平安保险大厦、福建中银大厦、福
福州冠城
建省外贸中心等工程。
鼓楼庭院
福建二建建设集团公司房地产开发公司属国家建筑一
福建二建建设
级企业，主营房地产开发与经营兼营物业管理。公司
集团公司房地 一级
先后开发了福仕新村、白马花园、仓山奇春园、湖畔
产开发公司
花园、白马大厦等项目。
泛华建设集团是国家建设部原直属企业，拥有国家建
泛华建设集团 设部颁发的众多高等级特许从业资质和资格，其中包
泛华工程有限 一级 括：房屋建筑工程施工总承包一级。公司建设的主要
公司 项目包括：北京天圆广场、北京青年综合楼、北京嘉
北京太阳
南公寓等项目。
宫新区E区
江苏省建工集团有限公司经国家建设部核定为房屋建
江苏省建工集 筑工程施工总承包特级资质，承建的主要项目有国家
特级
团有限公司 开发银行、恒基中心、富华大厦、碧水庄园、对外经
济贸易大学图书信息中心和学生公寓工程等。

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北京市第三建筑工程公司是国家施工总承包一级资质
北京市第三建 企业。该公司承建的主要建筑有人民大会堂、毛主席
一级
筑工程公司 纪念堂、首都体育馆、中日友好医院、北京图书馆、
英东游泳馆等。
中天建设集团有限公司是以建筑和房地产开发为主，
同时集装饰、安装、市政、消防、涉外经济技术合作
中天建设集团 等于一体的拥有综合承包和开发能力的集团型企业。
一级
有限公司 先后承接了上海中融-碧玉蓝天广场、上海新国际博览
中心 8、9 馆工程、西安西港国际大厦、西安长安国际
广场等。
中建一局建设发展公司原名中国建筑第一工程局第四
建筑公司，系建设部首批颁发房屋建筑总承包特级资
北京太阳 中建一局建设
特级 质的 43 家企业之一。中建一局建设发展公司先后承建
宫新区F区 发展公司
了长春第一汽车制造厂、中国国际贸易中心、北京嘉
里中心、中国工商银行办公楼、国家电力调度中心等。
北京城建二建设工程有限公司是国家资质一级的大型
北京城建二建 建筑施工企业，先后承施了一大批国家及北京市、外
设工程有限公 一级 省市重点工程，包括新东安市场、首都机场新航站楼、
司 文化部办公楼、国家大剧院等。企业曾获得全国 500
家最大建筑施工企业。
中国对外建设总公司是由国务院批准成立的大型外向
型供应企业，具有建设部授予的建筑工程施工总承包
中国对外建设
一级 资质。在全国二十多个省市自治区及境外数十个国家
总公司
和地区承揽了上百个大中型建设项目，在社会和客户
中建立了良好的信誉。
衡阳冠城 中建五局一公 中建五局一公司拥有房屋建筑工程施工总承包一级资
一级
江景 司 质。
衡阳朱陵 中建五局一公 中建五局一公司拥有房屋建筑工程施工总承包一级资
一级
阁 司 质。
江苏省建工集团有限公司经国家建设部核定为房屋建
江苏省建工集 筑工程施工总承包特级资质，承建的主要项目有国家
北京广渠 团有限公司 特级 开发银行、恒基中心、富华大厦、碧水庄园、对外经
门外南街 济贸易大学图书信息中心和学生公寓工程等。
危改小区
A、B 区 北京城建四建 北京城建四公司资质等级为房屋建筑工程施工总承包
设工程有限责 一级 一级。主要承建的工程有王府井大厦、北京腾达大厦、
任公司 海淀区机关办公楼等。
北京城建二公司是国家资质一级的大型建筑施工企
北京城建二建 业，先后承建了一大批国家及北京市、外省市重点工
设工程有限公 一级 程，包括新东安市场、首都机场新航站楼、文化部办
北京广渠 司 公楼、国家大剧院等。企业曾获得全国 500 家最大建
门外南街 筑施工企业。
危改小区 中国新兴保信建设总公司为建筑施工一级和装饰装修
C、D 区 一级企业。先后承建了商业管理干部学院大楼、民政
中国新兴保信
一级 管理干部学院大楼、大观园假日酒店、中国邮电博物
建设总公司
馆、国防大学教学楼、首都国际机场货运大楼、邮票
印制局综合业务楼等工程。

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北京城建二建设工程有限公司是国家资质一级的大型
北京太阳 北京城建二建 建筑施工企业，先后承施了一大批国家及北京市、外
宫新区B 设工程有限公 一级 省市重点工程，包括新东安市场、首都机场新航站楼、
区 司 文化部办公楼、国家大剧院等。企业曾获得全国 500
家最大建筑施工企业。
中国有色金属工业第七冶金建设公司拥有房屋建筑工
程施工总承包一级资质，先后承建了上海有色金属加
中国有色金属
桂林青秀 工厂、温州冶炼厂、遵义铁合金厂、贵阳佳和花园大
工业第七冶金 一级
庭院 厦（28 层）、青岛西城亚洲大酒店、山东菏泽贸易大
建设公司
厦等工程建设项目。公司多次荣获全国企业最佳形象
——AAA 级称号。

（5）开发项目中代为收取的住宅共用部分、共用设施设备维修基金的执行

情况

公司开发项目的住宅共用部分、共用设施设备维修基金由业主直接交至房管

局维修基金办公室。

8、公司房地产业务采购情况

公司的房地产项目建筑施工采用招标方式总包给施工单位，因此建筑材料是

由施工单位负责采购。公司自行采购的商品主要为电梯、冷却机组、玻璃幕墙工

程等。

2005、2006及2007年，公司向前五位供应商采购总金额占公司主营业务成

本的比重分别为6.02%、3.58%、4.80%，对公司主营业务成本影响非常小。具体

情况见下表：

报告期内公司房地产项目向前 5 名供应商采购情况

项目 2007年 2006年 2005年

向前五位供应商采购额
33,200,808.00 19,175,862.00 30,926,627.00
（元）

当年房地产业务自行采购
59,690,978.09 32,064,688.32 95,037,223.81
总金额（元）

当年房地产业务主营业务
692,273,182.99 536,001,177.87 513,899,579.16
成本（元）

向前五位供应商采购额占
当年房地产业务自行采购 55.62 59.80 32.54
额的比重（%）

向前五位供应商采购额占
当年房地产主营业务成本 4.80 3.58 6.02
的比重（%）

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截至本招股意向书签署日，公司的董事、监事、高级管理人员和核心技术人

员，其他主要关联方或持有公司5%以上股份的股东未在主要供应商中占有权益。

9、公司房地产业务销售情况

（1）销售收入确认原则

公司根据收入准则并结合房地产行业特点，在房产主体工程完工验收，签

订了销售合同并办理销售合同备案登记，已收取价款并开具发票，相关的收入和

成本可以计量时确认房地产销售收入的实现。主体工程完工是指单体建筑物的土

建及安装均已施工完毕，并通过设计单位、施工单位、监理单位和建设单位验收

确认后出具验收单。

具体见下图：

是否主体工程完 是
收入确认标准之一
工验收

是否已签订销售
合同
确
收入确认标准之二 是 认

销
是否已办理销售
售
合同备案登记
收
入
是否已收取价款 是
收入确认标准之三
并开具发票

相关的收入和成 是
收入确认标准之四
本是否可以计量

（2）报告期内公司房地产项目销售面积及销售均价



2007 年 2006 年 2005 年

项目 销售面积 销售均价 销售面积 销售均价 销售均价
销售面积
(平方米) (元/平方米) (平方米) (元/平方米) (元/平方米)

北京太阳宫
20,191.10 13,749.38 55,096.98 8,783.94 99,395.41 7,488.84
新区F区

北京太阳宫
48,308.54 7,725.36 - - - -
新区E区

北京广渠门 12,135.82 18,269.82 - - - -

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外南街危改

小区A、B区

桂林
12,343.09 3,572.13 14,397.38 3,959.70 - -
青秀花园

福州冠城
30,459.22 4,950.25 67,808.37 4,014.42 - -
鼓楼庭院

衡阳
37,954.07 2,482.24 - - - -
冠城江景

桂林
130.29 1,747.84 - - 502.02 1,910.43
长城花园

注：上表中的销售均价以销售收入除以销售面积得出。

报告期内公司房地产销售面积逐年上升，各房地产项目销售价格普遍呈现持

续上涨趋势。但桂林青秀花园2007年的销售均价低于2006年的均价，主要原因

系青秀花园2006年销售的主要为别墅产品，2007年销售以普通住宅为主。另外

桂林长城花园2007年的销售均价低于2005年的均价，系桂林长城花园尾房销售，

售价较低。2007 年北京太阳宫新区 E 区的销售均价较低，系销售的车位较多，

摊低了项目整体均价所致。

（3）报告期内公司房地产业务向前5位客户销售情况

项目 2007年 2006年 2005年

向前五位客户销售额（元） 225,782,070.00 14,810,555.00 13,010,253.00

当期房地产业务主营业务收入
1,163,222,686.00 813,189,153.64 745,315,848.00
（元）

向前五位客户销售额占当年房
19.41 1.82 1.75
地产主营业务收入的比重（%）

由于公司主要开发商品住宅，主力客户群均为个人购房者，客户既众多又分

散。公司 2005、2006年的销售集中度很低。2007年，公司向前五名客户销售总

金额占当期房地产业务收入的比重达到19.41%，系2007年实现的销售收入中包

含公司为中国国际扶贫中心定向建设的综合楼一座，位于太阳宫新区E区，当期

实现的销售收入为 195,878,605.00 元。这种整体定向开发的情况在公司房地产

业务经营中只是偶然发生，公司绝大多数商品房的客户均为个人购房者，公司的

销售不存在严重依赖个别客户的情况。

截至本招股意向书签署日，公司的董事、监事、高级管理人员和核心技术人

员，其他主要关联方或持有公司5%以上股份的股东未在主要客户中占有权益。

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10、公司的土地资源

截至2007年12月31日，公司及其控股子公司拥有的土地资源情况如下表：

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公司权益 规划建筑面 总可售建筑 土地储备面 权益土地储
相关法律手 占地面积
项目名称 位置 （直接或间 积 面积 积 备面积
续是否完备 (万平方米)
接） (万平方米) (万平方米) (万平方米) (万平方米)

江苏省南京市六合
南京万盛世纪新城 80% 完备 60.74 85.00 83.42 83.42 66.74
经济开发区

北京市区东北部，东
北京太阳宫新区 B 区 60% 完备 11.89 46.37 41.70 41.70 25.02
北三环与四环之间

北京市区东北部，东
北京太阳宫新区 C 区 51% 完备 4.17 32.80 28.19 28.19 14.38
北三环与四环之间

北京市区东北部，东
北京太阳宫新区 E 区 100% 完备 4.59 18.46 15.25 0.97 0.97
北三环与四环之间

北京市区东北部，东
北京太阳宫新区 F 区 95% 完备 10.75 40.46 35.94 7.68 7.30
北三环与四环之间

北京广渠门外南街危改 北京市崇文区广渠
80% 完备 5.05 33.13 28.78 27.57 22.06
小区 A、B 区 门外南街

苏州相城区黄埭镇
苏州黄埭镇项目 100% 完备 6.67 12.00 10.20 10.20 10.20
东南区域

广西桂林市甲山路
桂林青秀庭院 75% 完备 3.94 4.88 4.28 4.28 3.21
南侧、西山以北

广西桂林市甲山路
桂林青秀花园 75% 完备 3.41 3.09 2.87 0.23 0.17
南侧

湖南衡阳石鼓广场
衡阳冠城江景 51% 完备 0.61 5.63 5.25 1.45 0.74
西侧

湖南衡阳石鼓广场
衡阳朱陵阁 51% 完备 0.23 0.78 0.73 0.73 0.37
东侧

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福建省福州市鼓楼
福州冠城鼓楼庭院 100% 完备 5.87 12.48 10.56 0.74 0.74
区源厝村东侧

合计 - - - - - - 207.16 151.90

注 1：上表中的“土地储备面积”包括：（1）已取得土地但未开工建设的建筑面积，（2 ）开发建设中或已竣工但未结转收入的建筑面积；

注2：因北京广渠门外南街危改小区C、D 区为拆迁安置住宅，其土地属于划拨用地，未纳入上表。

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（二）公司漆包线业务生产经营情况

1、公司漆包线业务主要产品

公司目前有应用于空调、冰箱压缩机的自润滑聚酯亚胺/聚酰胺酰亚胺复合

漆包线，应用于电机、电子、电器等领域的聚酯亚胺/聚酰胺酰亚胺复合漆包线，

以及应用于电机绕组、电磁线圈、汽车电机等领域的改性聚脂漆包线等；其中

以用于空调压缩机的漆包线在公司的产量中占比最高。近三年公司主要漆包线

产品的收入构成情况如下表：

2007 年 2006 年 2005 年

占漆包 占漆包 占漆包
产品名称 销售收入 销售收入 销售收入
线总收 线总收 线总收
（万元） （万元） （万元）
入比例 入比例 入比例

Q(ZY/XY)C 170,001.67 51.07% 82,090.46 31.33% 35,731.35 27.36%

Q(ZY/XY)ZH 61,910.13 18.60% 39,860.00 15.21% 22,276.59 17.06%

QZ(G)-2/155 43,763.7 13.15% 39,305.78 15.00% 19,799.94 15.16%

其他 57,186.07 17.18% 100,790.78 38.46% 527,86.04 40.42%

合计 332,861.57 100% 262,047.02 100% 130,593.92 100%

注：Q(ZY/XY)C 为聚酯亚胺漆包线，（广泛应用于电机、电子、电器等）；Q(ZY/XY)ZH

为自润滑聚酯亚胺漆包线（主要用于空调、冰箱压缩机等电器）；QZ(G)-2/155 为改性聚脂

漆包线，广泛应用于电机绕组、电磁线圈、汽车电机。

2、报告期公司漆包线业务产量、产能及销量

2005年-2007年，公司特种漆包线的产能、产量、销量保持同步快速增长，

目前产能基本达到饱和，实际销量和产量保持同步上升。

冠城大通漆包线产能和产销量对照表

项目 2007 年 2006 年 2005 年

年产能（万吨） 6.00 5.00 4.00

实际产量（万吨） 5.32 4.38 3.58

实际销量（万吨） 5.44 4.35 3.49

注：2007 年销量大于产量的原因为期初的存货在本期实现销售。

3、公司漆包线生产模式及工艺流程

（1）生产模式

公司采取以销定产的生产模式。根据行业特性，考虑到主要客户群体每年

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基本保持稳定，公司每年综合考虑与客户签订的框架合作协议和客户的采购惯

例后，制定生产计划并组织生产。

（2）工艺流程

公司的主要产品为特种漆包线，其各型号产品的生产工艺流程较为相近，

生产工艺流程中主要有两个重要环节：即拉丝和包漆，依据线径和包漆方式的

不同，选取一至多道拉丝工序，然后选择不同的包漆设备进行包漆，之后成品

经过检测后，包装入库，具体工艺流程如下：

铜杆（Φ8.0） Φ3.0～1.15 Φ0.4～1.4 Φ0.1～0.3
退火大拉 退火中拉 小拉丝

裸 裸

铜 铜

线 线

立式漆包 卧式漆包 卧式小漆包

Φ1.0～2.5 Φ0.5～1.0 Φ0.1～0.3



成 品 检 验





包 装 入 库





①退火大拉：就是把φ8.0铜杆拉制成φ3.00～1.15的铜线的过程；

②退火中拉：就是把φ3.00～1.15 铜线拉制成φ1.40～0.40 的铜线的过

程；

③小拉丝：就是把φ1.40～0.40铜线拉制成φ0.30～0.10的铜线的过程；

④立式漆包：漆包烘炉为竖直安装的漆包机,主要用于开φ1.00 以上规格

的漆包线；

⑤卧式漆包：漆包烘炉为水平安装的漆包机,主要用于开φ1.00 以下规格

的漆包线；

⑥卧式小漆包：漆包烘炉为水平安装的漆包机, 主要用于开φ0.30以下规

格的漆包线；

特种漆包线的生产主要为自动化生产，但是涉及多个环节、多个参数的设

置，相应对企业设备、技术的吸收改造能力和生产经验的积累要求较高。公司

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在长期的生产中，对生产设备进行过多次改造，主要目的在于提高拉丝环节中

铜线表面光洁度和半成品适应性，包漆环节中漆包线柔软度和成品的适应性。

4、公司漆包线业务采购情况

（1）主要原材料及产品成本构成

公司生产所需的主要原材料为铜、绝缘漆及少量溶剂、润滑剂等辅料。其

中铜杆为主要原材料，随着铜价的不断上升，目前铜杆已占到漆包线生产成本

的90%-95%。铜杆在漆包线成品的重量中占97%，基本上公司每年所需铜的供应

量与特种漆包线成品的重量相当。绝缘漆在公司漆包线生产成本中排在第二位，

约占生产成本的5%左右。

（2）采购模式

由于公司的下游客户大多为长期客户，销售量占比较大，销售情况较为稳

定，因此公司于每年年初根据主要客户的采购惯例、框架订单等合理预算出年

度铜杆的最低耗用量，并与合格供应商签订铜杆的供货框架协议，主要以上海

金属交易所或上海期货交易所铜板期货价格作为基准铜价，约定每月供应数量

及产品规格。公司在年度生产过程中，视实际需要量，会临时增加铜杆的采购，

其采购定价模式为下订单时点上的“基准铜价＋约定加工费”。公司的铜杆、绝

缘漆和其他辅料主要在国内采购。

公司每年根据实际生产需要，向供应商下达订单，在商品验收合格后，再

通过银行转账向供货商付款。

（3）主要原材料价格变动及影响

公司漆包线生产最主要的原材料为铜杆，其主要原材料为电解铜，铜杆的

价格与电解铜基本保持同步变动。近年来，电解铜的价格持续上涨，从 2005

年初的2.7万元/吨左右，一路上涨到2007年的6.6万元/吨左右。虽然铜价在

2007 年四季度略有回落，但仍维持在 6 万元/吨的高位。由于漆包线行业主要

采取“基准铜价+加工费”的定价方式，公司的主要原材料价格波动风险已部分

转移至下游企业，但由于部分漆包线销售合同的签订与铜杆采购合同的签订有

一定时间间隔，期间的铜价波动风险仍主要由公司承担。同时，铜价上涨也导

致公司生产单位产品的资金占用逐年增大。

（4）主要供应商

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公司近三年向前五位供应商的采购情况如下表：

项目 2007年 2006年 2005年

向前五位供应商采购额
303,794.36 263,239.84 126,873.44
（万元）

当期漆包线业务采购总
352,620.21 303,589.10 141,655.30
额（万元）

向前五位供应商采购额
占当期漆包线业务采购 86.15 86.71 89.56
总额的比重（%）

公司的主要原材料铜杆供应商为常州金源铜业有限公司（以下简称“常州

金源”）。2005年-2007 年，公司向前五大供应商合计采购的金额占同期漆包线

业务采购总金额的比例分别为89.56%、86.71%和86.15%，从最主要供应商常州

金源的采购额分别为79,488.02万元、167,527.01万元、204,967.14万元，占

公司漆包线业务采购总额的56.11%、55.18%和58.13%。

（5）原材料套期保值

公司漆包线产品定价主要采用“基准铜价+约定加工费”计价方式，其中的

“基准铜价”是产品销售时点的当月铜价，而公司采购、生产、销售均有一定

时间过程，采购与销售的时间间隔使得公司需承受铜价波动造成的原材料成本

上升风险，因此，公司以每月漆包线生产计划所需耗用原材料铜的数量，按照

一定比例，买入远期期铜合约，进行套期保值，如到期铜价上涨，期铜合约产

生的收益将抵消相应原材料价格上升导致的损失，反之亦然。通过这种方式，

公司在一定程度上锁定了原材料成本，规避了风险。

5、公司漆包线业务销售情况

（1）主要客户群体

公司生产的特种漆包线产品主要供应给下游的家用电器制造企业和电机制

造企业，目前已和国内外知名企业，如三菱、日立、爱默生、飞利浦、ABB、西

门子、博世、海尔、美的、A.O史密斯等建立了长期稳定的战略合作关系。

（2）销售定价方式

公司特种漆包线产品的销售以“基准铜价＋加工费”为定价基本原则，其

中基准铜价主要以上海金属交易所或上海期货交易所铜板期货结算价格的平均

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价为基准确定，加工费根据产品性能和市场供求等因素约定。基准铜价的确定

主要有“上月均价”（即以上月上海金属交易所或上海期货交易所均价为基准铜

价）、“当月均价”（即交易达成当月的上海金属交易所或上海期货交易所均价为

基准铜价）等方式。公司于每月初以基准铜价加上约定的加工费价格，向客户

发出本月各类产品报价单；客户根据框架协议按月向本公司下订单，确定供货

产品规格、数量、到货时间。

（3）销售模式及销售流程

公司产品主要用于国内销售，仅有少量用于出口。其中国内销售的产品基

本采取直销方式销售，出口的产品一般采用间接出口。

公司按照销售合同的要求备货发货，在商品交运运输公司后开具正式发票，

同时确认销售收入。

公司的客户多为长期客户，单个客户对公司影响较大，上述特点决定了公

司向客户报价、签署协议时均要经过严格的审核程序，发货也必须经过多道检

测程序，以保证公司确实可以满足客户要求，避免质量问题对公司造成不良影

响。

（4）主要产品的销售区域分布

公司的主要客户大多分布在沿海及经济发达和较发达地区。按地域分主要

有长三角的上海及江苏、浙江、安徽等地区，珠三角的广州、深圳等地区，环

渤海的山东、大连、北京、天津等地区，成渝经济区的成都重庆西安等地区。

在所有销售区域中，长三角地区所在的华东地区的销售额在公司的销售总额中

占比最大，2007 年此区域的销售占比为 72.25%，中南地区的销售占比约为

15.52%，排在第二位。

（5）主要客户情况

公司的产品主要在国内销售，主要客户包括无锡新时代、三菱电机、上海

日立、广东美芝、艾默生环境等一批国内外知名企业，这些客户的采购金额较

大且保持稳定。随着公司不断拓展市场、扩大销量，对单一客户的依赖逐年降

低。2005 年、2006 年、2007 年，公司的前五大客户所售产品分别占其销售额

的42.97%、37.82%、31.25%。

6、公司漆包线业务质量控制情况

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（1）已通过的质量认证体系

公司严格按照产品先期策划（APQP）的要求，合理设计产品的功能，量身

定造组织生产，在生产制造过程中确保产品的稳定性和均一性。公司所有品种

漆包线产品质量均能达到国家标准（GB6109 等效采用国际电工委员会标准

IEC317），也能满足多个国际标准，如：美国NEMA MW1000、日本JIS C3202等，

并有23个品种的特种漆包线产品通过了美国UL认证。公司还通过了ISO9001、

ISO/TS16949 质量管理体系认证和 ISO14001、GB/T28001 环境与职业健康安全

管 理 体 系 认 证 。 公 司 持 有 福 建 省 质 量技 术 监 督 局 颁 发 的 编 号 为

[2007]3500C064 、3500C065、3500C066、3500C067 号《采用国际标准产品标

志证书》。

（2）质量检测设备

从1983年开始，公司先后从德国、奥地利、意大利等国引进先进的拉丝、

漆包生产设备和检测设备，在国内建立了第一条特种漆包线生产线，拥有国内

最多的漆包线检测设备。公司对检测设备和计量器具严格实行A、B、C分类管理

和彩色标记管理。公司建标的项目达到二大类七大项的计量标准和检测项目。

1985年起，公司先后从国外先进国家引进了耐冷媒试验装置、表面润滑剂含量

测试仪、单向耐刮仪、软化击穿试验仪、伸长率试验仪、动磨擦系数试验仪、

介质损耗（TG&）测验仪、柔软度试验仪、回弹角试验仪、剥离试验仪、电阻率

测验仪、电压试验仪等一整套漆包线检测设备、计量器具，能按国际电工委员

会IEC、美国NEMA、日本JIS、国标GB等标准或用户的特殊要求进行全面检测。

公司还拥有用于过程控制的介质损耗的tgδ仪，在线的粒子检测仪和在线的高

压针孔，保证了产品的质量。

（3）实施的质量控制程序

为了保证产品质量，公司专设质量部，下设质量体系管理、质量检验、质

量统计技术和环境职业健康安全体系管理。公司制定了《产品执行标准》、《产

品检验规范》、《检验和试验状态管理程序》、《不合格品控制程序》、《质量记录

管理程序》等多项质量控制制度，并将全程质量管理体系理念贯穿于规章制度

体系的建立中，使质量控制体系细化于每项工作之中，并通过员工培训、内部

宣传、生产考核、管理考核等活动切实予以贯彻落实。

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（4）所获奖励

公司聚氨酯漆包线等产品获国家质量金牌奖和银牌奖；1997年，公司获中

国质量管理协会全国用户委员会颁发的“用户满意企业”称号；2005年，公司

被评为中国电子元件百强企业第19名；2005-2006年，公司被评为福建省质量

管理优秀单位；2007年获得“中国名牌产品”称号。

（5）质量纠纷

公司产品的质量、性能良好，售后服务及时、高效，报告期内未发生重大

质量纠纷事件。

7、公司漆包线业务环境保护情况

公司生产工艺流程中主要污染源和污染物质有：多层漆包线漆在生产过程

中有挥发物二甲苯和甲酚，拉丝机在生产过程中产生噪音。

对于上述污染物质及噪音，公司在厂区建设和选用设备时，均采取相应措

施进行了有效控制。公司的两个主要生产基地（即福州经济开发区快安生产基

地和江苏新淮安生产基地）的厂房均属近年最新设计建设的现代化厂房，厂区

在建设时，均按照 GB8979-1996《污水综合排放标准》、GB3096-1993《城市区

域环境噪声标准》、GB12349-1990《工业企业厂界噪声标准》的二级标准或三级

标准建设。

漆包线生产涂漆工序中会有少量有机溶剂挥发。公司的有机溶剂在贮存过

程中始终保持密闭状态，减少有机溶剂挥发。

对于二甲酚等有机有害气体，公司现有漆包设备均具有防污染的先进技术

处理措施，自带催化燃烧装置，该装置对生产过程中发生的有机有害气体采用

催化燃烧，热风循环技术，使二甲苯和甲酚经催化燃烧生成二氧化碳和水，其

净化效率达97%，尾气经20M高度的排气筒高空排放。

对于拉丝噪音，公司采用了低噪音工艺和设备，尽可能降低生产中的噪音。

8、公司漆包线业务研发及技术状况

（1）研发机构设置及职能

公司在机电分公司设置了技术开发中心，负责产品技术的研发，主持产品

的设计、生产过程工艺的总体规划，监督指导工艺人员，组织对工艺人员的专

业技术考核，组织工艺人员开展技术攻关等工作。该中心在1999年被认定为省

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级企业技术中心，在公司特种漆包线的技术改造与研发中发挥了重要作用。

（2）研发投入情况

近3 年，公司漆包线研发费用占主营业务收入的比重情况如下：

项目 2007 年 2006 年 2005 年

漆包线研发投入（元） 3,011,103.85 1,681,82.97 4,206,29.47

漆包线主营业务收入（元） 3,328,615,664.25 2,620,470,210.02 1,305,939,211.66

研发投入占主营业务收入比例（%） 0.09 0.01 0.03

公司所处漆包线行业属于传统制造业，技术更新较慢，研发主要是围绕提

高特种漆包线产品的等级和性能，通过改造生产设备、选择不同材料、控制温

度、速度等参数调整最终产品的性能。

（3）主导产品、创新产品及相关技术

公司的研发与技术改造，主要是根据不同客户的具体要求，选择不同的原

材料，通过选择绝缘漆的品种、固含量、粘度，控制烘炉的温度曲线，控制行

线的速度，调整工艺配模等研发新产品或改造现有工艺。目前已开发出耐冷媒

自润滑复合层漆包线、自粘性漆包线、漆包圆铜线、聚脂亚胺漆包圆铜线、聚

氨酯漆包圆铜线等一批产品，上述产品及技术均为公司自主开发，目前均处于

大批量生产阶段。

目前公司正处于研发中的产品主要包括：柔软度更高的新型耐冷媒自润滑

复合层漆包线和表面摩擦系数较低的新型自粘性漆包线。上述两种产品目前已

进入批量生产阶段。

9、公司漆包线业务的生产许可证

根据国家质量监督检验检疫总局颁布的《实施工业产品生产许可证制度的

产品目录》的规定，特种漆包线属于电线电缆产品，其生产和销售实行生产许

可证制度。

公司持有中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局颁发的 XK06—238—

01153 号《全国工业产品生产许可证》许可生产电线电缆。其中所属单位为：

冠城大通股份有限公司机电分公司、福州大通机电有限公司，有效期至 2012

年02月01日。

江苏大通持有中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局颁发的 XK06—

238—00044号《全国工业产品生产许可证》许可生产电线电缆，有效期至2011

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年02月20日。

七、公司在行业中的竞争地位

（一）公司在房地产行业的竞争地位

冠城大通房地产业务的经营管理经验最早来自香港冠城集团。香港冠城集

团20世纪 90年代通过马甸冠城园项目的成功运作，培养了优秀的房地产专业

人才及管理团队，积累了丰富的房地产开发经验，在北京房地产市场树立起了

冠城地产“优质、诚信”的品牌形象。2002年，现控股股东丰榕投资入主公司

前身福州大通股份有限公司，公司逐步承继了其关联企业香港冠城集团多年沉

淀的房地产业务管理团队、开发经验及冠城地产的品牌，并逐步承接了大规模

综合性社区北京太阳宫新区的开发。

北京太阳宫新区项目是北京2008年奥运工程配套的重要绿化隔离带项目，

该项目规划总占地面积298公顷，规划建筑面积220万平方米，分成A、B、C、

D、E、F、G七个区进行开发。公司目前正在开发B、C、E、F四个区，其中E、

F两区已基本建设完毕，B区已动工建设，C区也即将开始建设。通过北京太阳

宫新区的成功运作，公司已形成很强的资源整合与统筹能力及专业化的开发水

平，在业界树立起了大型综合性中高档社区开发商的鲜明品牌。2006年，公司

控股子公司太阳宫地产已就“冠城集团”、“香港冠城集团”、“冠城地产”图形

及文字商标申请注册，国家工商行政管理总局商标局已受理其商标注册申请，

公司在京城地产界的蓝筹地位正逐步显现。

近两年，公司还通过拍卖、收购等方式获取了多块土地，报告期末公司控

制的土地储备建筑面积合计207万平方米，权益土地储备建筑面积151.9万平

方米，分布在北京、南京、桂林、衡阳、福州、苏州等地，公司的全国性战略

布局初步形成。

通过内部整合和外部收购，公司实施差异化战略，已逐步成为北京知名的

房地产开发企业，并正在向立足北京、面向全国、以大规模综合性中高档社区

开发为主的上市地产蓝筹公司的战略目标迈进。

但是，随着市场竞争的日益激烈和行业集中度的逐渐增强，公司目前规模

仍然偏小，特别是资金实力不足已成为影响公司发展的最大障碍。2007 年 12

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月 31 日，公司的合并资产负债率已高达 82.19%，远远高于同类企业的负债水

平。在普遍实行“招、拍、挂”的土地出让政策后，房地产开发企业获取土地

的资金门槛不断提高，对公司的资金实力与持续融资能力提出了更高的要求。

公司未来必须进一步扩大企业规模，新增开发城市和开发项目，坚持做强

做大房地产主业，增强企业的竞争实力和抗风险能力。如本次向不特定对象公

开发行不超过12,000万股A股股票能够成功实施，将极大地解决资金紧张问题，

提高公司偿债能力，也有助于公司逐步剥离漆包线业务，早日跻身一线地产蓝

筹公司行列。

（二）公司在漆包线行业的竞争地位

1、竞争地位

公司是中国漆包线行业龙头企业，自上世纪八十年代以来，在生产规模、

新产品种类、生产制造技术、企业管理、产品质量、经济效益、市场占有率等

方面，处于中国同行业先进水平。上世纪八十年代初，公司率先从奥地利 MAG

引进国际先进水平的漆包线生产成套设备和制造技术，在中国建立了第一条年

产 2,000 吨生产能力的特种漆包线生产线。在几十年的发展历程中，公司一直

紧跟市场，在中国首次成功开发并生产了F级、H级、C级、用于家电行业及电

子通讯行业的自粘漆包线、耐冷媒漆包线、耐高温耐高压漆包线、自焊漆包线

及线径为0.018㎜超微细漆包线等新产品，填补了当时中国特种漆包线市场的

空白。公司也一直重视产品质量，在行业内首家率先引入ISO9001 质量体系并

取得ISO9002质量认证，引领全行业研发了特种漆包线系列新产品和先进的生

产制造技术及质量控制体系。

进入二十一世纪，公司转换经营机制, 业务获得持续高速发展，在福州成

功建立了中国第一个特种漆包线生产基地。2000年，公司成为全国第一家突破

1 万吨生产经营规模的漆包线生产企业。截止 2007 年 12 月，公司已拥有本部

机电分公司、同香港中国海淀集团合资的控股子公司福州大通以及同江苏清江

电机股份有限公司、香港中国海淀集团合资的控股子公司江苏大通三大漆包线

生产企业基地，目前合计总产能已达 6 万吨。公司近三年的生产规模、销售规

模、及市场份额整体呈上升趋势，具体如下表：

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年份 2007 年 2006 年 2005 年

公司年产量（万吨） 5.32 4.38 3.58

公司年销量（万吨） 5.44 4.35 3.49

销售增长率（%） 25.06 24.64 8.05

全行业需求量（万吨） 106.3 100.22 90.73

公司销量占全行业总量比例（%） 5.12 4.34 3.85

注：表中全行业需求量数据来源为电线电缆行业协会。

2、竞争优势

（1）规模优势

公司是中国最早开发和生产特种漆包线的企业，其制造技术、产品质量、

公司管理、公司品牌等方面在行业中均处于绝对优势地位，截至2007年12月

末，公司已经拥有年产特种漆包线 6 万吨的经营规模。然而，中国的漆包线市

场需求量巨大，且发展迅速，公司目前的产能仅能满足全国需求量的5%左右，

市场份额仍有上升的空间。

（2）设备优势

公司主要生产设备、检测仪器分别从奥地利、意大利、德国等国家引进，

先进程度达到发达国家二十一世纪初的先进水平；国产设备则均属中国当代最

先进的水平。

（3）技术优势

公司具备较高水平的产品研究开发能力，其技术中心1998年被认定为省级

企业技术中心，近年来已先后开发研制了无氟、抗电晕等高耐温等级的复合层

的特种漆包线新产品。

（4）质量优势

在质量控制方面，公司为行业内首家通过了 ISO9001 质量体系、TS16949

和ISO14001环境健康三个认证体系的漆包线生产制造企业，并先后有十多种产

品通过了美国UL安全认证。

（5）人才优势

公司拥有一批长期从事漆包线制造的工艺、设备和管理人才队伍，其中享

受国务院津贴专家有二名。

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3、竞争劣势

公司目前最主要的竞争劣势是融资渠道较为单一。自2000年以来，公司的

生产经营主要依靠银行贷款，资金渠道的狭窄直接限制了其技术改造的实施，

也限制了生产规模的进一步扩大及长期发展。

4、主要竞争对手情况

公司特种漆包线业务在国内的主要竞争对手是铜陵精达特种电磁线股份有

限公司（以下简称精达股份），该公司是中国漆包线行业内最大的生产企业，产

能在国际上也具有相对规模优势，其综合费用率要低于同类企业。2007 年,精

达股份的铜电磁线、铝电磁线和裸铜线的产能分别为 80,000 吨、6,000 吨和

10,000吨，合计产能接近100,000吨。公司与精达股份生产的产品相近，同为

A股上市公司，同是国内生产规模达到50,000吨以上的特种漆包线生产企业，

本公司的产能在国内排在第二位，年产能约60,000万吨，在规模和市场占有率

上尚与精达股份有一定差距。

八、公司主要的固定资产、无形资产情况

（一）固定资产

1、固定资产概况

报告期，公司固定资产主要是与特种漆包线业务相关的机器设备和厂房等

房屋建筑等，具体情况如下：

2007 年 12 月 31 日 2006 年 12 月 31 日 2005 年 12 月 31 日

项目 原值 净值 原值 净值 原值 净值
成新率 成新率 成新率
（万元） （万元） （万元） （万元） （万元） （万元）

机器设备 33,156.54 21,462.36 64.73% 36,918.74 24,817.92 67.22% 37,787.82 26,424.52 69.93%

房屋及建
14,331.91 13,429.10 93.70% 16,866.23 15,513.43 91.98% 15,896.33 14,929.92 93.92%
筑物

运输设备 3,423.60 2,116.44 61.82% 2,279.43 1,576.03 69.14% 1,708.66 1,176.16 68.84%

其他 654.97 323.77 49.43% 459.56 291.25 63.37% 332.20 214.47 64.56%

合计 51,567.02 37,331.67 72.39% 56,523.97 42,198.62 74.66% 55,725.01 42,745.07 76.71%

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2、主要设备及分布情况

截至2007年12月31日，公司的主要机器设备及分布如下：

设备数
设备 购置价格 账面价值
公司 量 成新率
及用途 （元） （元）
(台)

拉丝设备
40 32,218,567.59 9,109,632.42 28.27%
小计
机电分公司
包漆设备
41 76,218,465.05 19,946,929.20 26.17%
小计

拉丝设备
35 12,463,783.30 9,659,230.22 77.50%
江苏大通机电有限公 小计
司 包漆设备
37 66,443,057.40 53,046,153.87 79.84%
小计

拉丝设备
3 8,337,088.67 7,234,475.55 86.77%
福州大通机电有限公 小计
司 包漆设备
17 79,304,419.34 70,427,995.98 88.81%
小计

拉丝设备
3 456,000.00 22,800.00 5%
福州开发区联通电工 小计
有限公司 绞线设备
8 2,746,103.54 626,474.22 22.81%
小计

其他设备 - 53,377,936.82 38,017,104.45 71.22%

设备小计 - 331,565,421.71 208,090,795.91 62.76%

注：机电分公司设备成新率较低的原因是部分成新率较高的设备因搬迁转入在建工程
进行安装，报告期末固定资产科目核算的设备多为老设备，公司将对这部分设备逐步进行
技改和更新淘汰，随着 2008 年搬迁设备的逐步安装完毕，机电分公司的设备成新率将大
幅度上升。

上述设备均为公司及控股子公司拥有，所有权权属清晰，不存在争议。

3、主要房产情况

截至报告期末，公司房屋及建筑物主要为下属机电分公司和各控股子公司

拥有的与特种漆包线生产相关的厂房，另有少量办公建筑。公司与房地产业务

相关的办公房产极少，公司及控股子公司房地产业务的办公场所基本以租赁的

形式解决。

（1）公司拥有的主要房产情况

公司（母公司）原拥有的主要房产为其机电分公司生产用厂房及相关办公

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建筑，包括晋安区王庄街道福马路 81 号 34 号楼和晋安区王庄街道福马路 81

号3号、6号、7号、9-27号楼。

房屋所有 幢号/ 结构/ 层 建筑面积 发证日 抵
房产证号 坐落 用途 备注
权人 房号 类型 数 （平方米） 期 押

因该房屋

将被政府
晋安区王庄
榕房权证R字 办公 2005/1 部门拆
冠城大通 街道福马路 1 办公 — 6604.65 否
第0503547号 楼 /24 迁，房产
81号34﹟楼
证已经注

销

否 因该房屋
晋安区王庄
工业 将被政府
街道福马路
榕房权证R字 和生 2005/2 部门拆
冠城大通 81号3﹟、6 1 — — 27411.22
第0507433号 活用 /24 迁，房产
﹟、7﹟、9—
房 证已经注
27﹟楼
销

2007 年 4 月 30 日，福州市土地发展中心与公司签订了土地收购合同，按

照合同的约定，福州市土地发展中心收购公司位于晋安区福马路 81 号面积为

67.5亩的土地（榕国用[2005]第00323300027号《国有土地使用证》），收购价

格为7,769.0965万元（该收购价款包括土地补偿、地上地下建筑物补偿、人员

安置补偿、搬迁补助费），公司须于合同签订后 24 个月交付上述土地。目前，

本公司拥有的上述房产已于2007年6月被注销，并已按相关规定进行了披露。

2007 年 8 月28 日，公司第六届董事会临时会议通过决议：同意将公司位

于晋安区福马路 81 号的漆包线生产基地搬迁至福州经济技术开发区快安延伸

区，同时授权公司经营班子办理相关手续及制定搬迁方案。目前，公司机电分

公司部分漆包线生产设备已搬迁至福州大通位于福州市马尾区快安路 67、71

号福州大通的厂房内，并已部分投入运转。

（2）公司控股子公司拥有的主要房产情况

所有 幢号/ 结构/ 层 建筑面积
房产证号 座落 用途 发证日期 抵押
权人 房号 类型 数 （平方米）

1 钢混结构 其他 — 178.39
马尾区快
榕房权证M字 福州 2 钢结构 工业厂房 — 27314.44
安路67、 2006/6/28 是
第0600631号 大通 3 钢混结构 工业厂房 — 850.00
71号
4 钢混结构 工业厂房 — 850.00

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经济开发
淮房开字第 江苏
区大通路 1 混合 — — 836.12 2006/3/22 是
03652号 大通
一号

经济开发
淮房开字第 江苏
区大通路 1 混合 — 6 1925.46 2006/3/22 是
33654号 大通
一号

经济开发 1 混合 — 3 2155.17
淮房开字第 江苏
区大通路 2005/6/30 是
03328号 大通 2 钢结构 — 2 20677.40
一号

经济开发 1 混合 — 1 232.70
淮房开字第 江苏
区大通路 2 混合 — 1 661.09 2006/3/22 是
03653号 大通
一号 3 混合 — 1 1874.06

（二）无形资产

截至报告期末，公司的主要无形资产包括土地使用权，另有少量软件使用

权。此外，公司还注册有多个商标，但并未计价。

1、土地使用权

公司计入无形资产的土地使用权主要是特种漆包线生产厂区的土地使用

权。

土地使用 面积 使用期限/ 是否
权证编号 座落 地号/图号 用途 类型 发证时间
权人 （平方米） 终止日期 抵押

因该土地

将被政府
榕国用（2005）第 晋安区福马
冠城大通 3233 工业 出让 45233.5 2005/2/2 2052/4/21 部门收回，
00323300027 号 路 81 号
该证已注

销

淮市国用（2005 出） 淮安经济开
江苏大通 — 工业 出让 67501.3 2005/7/15 2053/11/17 是
第2861 号 发区海口路

榕国用（2006）第 马尾快安园
福州大通 5548-02 工业 出让 52816.0 2006/4/11 2055/3/27 是
MD000185B 号 区67、71 号

马尾快安科
榕国用（2007）第
冠城大通 技园区67、71 5548-03 工业 出让 21762.0 2007/7/6 2055/3/27 否
MD000618 号
号地块

上述土地使用权合计价格4,457.78万元，使用期限均为50年，目前账面

价值为2,916.83万元。土地使用权账面价值的减少主要是因为晋安区福马路地

块因已拆迁而注销土地使用权（详见本节“公司拥有的主要房产情况”）。此外,

福州大通拥有的马尾厂区地块（土地使用权证编号为榕国用（2006）第

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MD000185B 号）以及江苏大通拥有的淮安经济开发区海口路地块（土地使用权

证编号为淮市国用（2005出）第2861号）均已连同地上建筑物做了抵押贷款。

2、商标

公司目前已注册的自有商标有大通牌、武夷牌、冠城大通等。公司控股子

公司太阳宫地产已就“冠城集团”、“香港冠城集团”、“冠城地产”图形及文字

商标申请注册，国家工商行政管理总局商标局已受理其商标注册申请。截至报

告期末，公司未对上述商标计价。公司及控股子公司已注册及申请中的商标见

下表：

权利 注册证
商标内容 有效期 核定使用商品
人 号

1991 年 8
冠城 月 20 日至 (第 6 类)无氧铜杆；裸铜
562077
大通 2011 年 8 线。
月 19 日

1991 年 9
(第 2 类)塑料线，钢芯铝
冠城 月 30 日至
566628 绞线，电源插头线。
大通 2011 年 9
月 29 日

（第 9 类）电源材料；绝
2007 年 5
缘铜线；磁线；电线；电
冠城 月 14 日至
1006187 话线；电源材料（电线；
大通 2017 年 5
电缆）；电报机用线；漆包
月 13 日
线。

2007 年 6
冠城 月 28 日至 (第 6 类)金属杆（无氧钢
1043275
大通 2017 年 6 杆）；非绝缘铜线
月 27 日

（第 9 类）漆包线；磁线；
1999 年 10
电源材料（电线、电缆）；
冠城 月 28 日至
1328816 钢芯铝绞线；铝铰线；绝
大通 2009 年 10
缘铜线；电话线；电线；
月 27 日
电源插头线。

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（第 9 类）电源材料（电
2003 年 3
线、电缆）；绝缘铜线；磁
冠城 月 14 日至
3039379 线；电话线；电报线；漆
大通 2013 年 3
包线；电线圈架；电线；
月 13 日
电缆；电线识别线。

（第 6 类）包括无氧铜杆；
2003 年 3
非绝缘铜线；裸铜线；钢
冠城 月 21 日至
3039380 丝；铝丝；普通金属线；
大通 2013 年 3
普通金属合金丝（除保险
月 20 日
丝外）。

2003 年 3 （第 6 类）无氧铜杆；非
冠城 月 21 日至 绝缘铜线；裸铜线；钢丝；
3039381
大通 2013 年 3 铝丝；普通金属线；普通
月 20 日 金属合金丝（除保险丝外）


（第 40 类）废物和垃圾的
回收；废物和垃圾的销毁；
2005 年 1 净化有害材料；废物和垃
冠城 月 7 日至 圾的焚化；空气净化；空
3540437
大通 2015 年 1 气除臭；空气清新；水净
月 6 日 化；废物和可再回收材料

的分类（变形）；废物处理
（变形）。

（第 37 类）建筑；建筑设
备出租；拆除建筑物；清
洗建筑物（内部）；室内装
2005 年 6
潢；厨房设备的安装和修
冠城 月 7 日至
3540438 理；清洗建筑物（外表面）；
大通 2015 年 6
供暖设备的安装和修理；
月 6 日
电器设备的安装和修理；

娱乐体育设备的安装和修
理。

（第 6 类）金属杆（无氧
钢杆）；非绝缘铜线；金属
2004 年 10
管；电线金属杆；电缆和
冠城 月 28 日至
3540439 管道用金属夹；金属槽；
大通 2014 年 10
非电气金属电缆接头；普
月 27 日
通金属线；金属环；五金

器具。

（第 9 类）电源材料（电
2004 年 11
线、电缆）；绝缘铜线；电
冠城 月 7 日至
3540440 话线；同轴电缆；磁线；
大通 2014 年 11
漆包线；电线圈；电磁线
月 6 日
圈；半导体器件；电阻器。

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（第 35 类）广告；组织商
业或广告展览；进出口代
2005 年 1
理；推销（替他人）；替他
冠城 月 7 日至
3540441 人作中介（替其他企业购
大通 2015 年 1
买商品或服务）；拍卖；市
月 6 日
场分析；饭店管理；商业

行情代理；商业场所搬迁。

（第 36 类）金融服务；不
2005 年 6
动产出租；不动产代理；
冠城 月 7 日至
3540442 不动产中介；不动产管理；
大通 2015 年 6
公寓管理；住所（公寓）；
月 6 日
经纪；担保；代管产业。

（第 36 类）金融服务；不
2003 年 11
太阳 动产租赁；不动产中介；
3119137 月 21 日至
宫地 不动产管理；公寓管理；
2013 年 11
产 住所（公寓）；经纪；担保；
月 20 日
代管产业。

2006 年 11 月 1 日申请，
太阳 5695162 2007 年 4 月 16 日，国家
宫地 （申请 — 工商行政管理局商标局下
产 号） 发了《注册申请受理通知
书》。

2006 年 11 月 1 日申请，
太阳 5695163 2007 年 4 月 16 日，国家
宫地 （申请 — 工商行政管理局商标局下
产 号） 发了《注册申请受理通知
书》。

2006 年 11 月 1 日申请，
太阳 5695164 2007 年 4 月 16 日，国家
宫地 （申请 — 工商行政管理局商标局下
产 号） 发了《注册申请受理通知
书》。

注：其中1006187号和1043275号商标已于2007年到期并办理了延期手续。

3、软件使用权

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截至报告期末，公司拥有的软件使用权的账面价值约为4.7万元，主要为

特种漆包线质量检测所用的测试软件的使用权。

九、公司历次筹资、派现及净资产额变化情况

单位：万元

首发前最近一期末净资产额 13,938.17

发行时间 发行类别 筹资净额
历次筹资情况 2000.05 配股 11,046.81

合 计 11,046.81

首发后累计派现金额 7,976.40

2007 年 12 月31 日归属于母公司
98,979.11
的净资产额

2007 年 12 月31 日的净资产额 121,768.74

注：2008 年 2 月 21 日，公司召开了第七届董事会第三次会议并发出了于2008 年 3

月 17 日召开2007 年度股东大会的通知，股东大会将审议《公司2007 年度利润分配预案》。

根据该预案，公司将以2007 年 12 月31 日公司总股本480,798,940 为基数，向全体股东每

10 股送 1.5 股，派红利0.167 元（含税）。截至2008 年3 月4 日，该分红方案尚未实施。

十、公司控股股东、实际控制人的重要承诺及其履行情况

（一）控股股东有关股改的承诺

在股权分置改革过程中，丰榕投资作出以下承诺：

1、公司在股权分置改革实施后，若公司的经营业绩无法达到以下设定目标，

丰榕投资将向流通股股东追送股份一次：（1）根据公司经审计的年度财务报告，

如果公司2005至2007年度净利润的年复合增长率低于30%，即按照2004 年度

净利润6,414.65 万元为基准计算，2005 年度的净利润未达到8,339.05 万元，

或 2006 年度的净利润未达到 10,840.76 万元，或 2007 年度的净利润未达到

14,092.99万元；（2）公司2005至 2007年度中任一年度财务报告被出具非标

准审计意见。

2、在股权分置改革方案获得相关股东会议批准之日起的9个月内，丰榕投

资将通过上海证券交易所集中竞价的交易方式增持不少于冠城大通截止股权分

置改革相关股东会议股权登记日总股本 10%的社会公众股；并承诺增持股份购

入后12个月内，丰榕投资将不出售增持的股份并履行相关信息披露义务。

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3、丰榕投资承诺其持有的非流通股股份自获得上市流通权之日起，三十六

个月内不上市交易或者转让；

4、丰榕投资承诺在实施股权分置改革方案后，将向2005年至2007年每年

的年度股东大会提出利润分配比例不低于冠城大通当年实现的可分配利润 40%

的分配议案，并保证在股东大会表决时对该议案投赞成票；

5、由于福州建银贸易公司和中国建设银行福建省分行直属支行将冠城大通

股权分置改革方案上报审批，尚未签署同意，丰榕投资承诺对该两家股东的执

行对价安排先行代为垫付。

以上承诺的履行情况如下：

1、公司的经营业绩达到了股改承诺的设定目标：（1）根据公司经审计的年

度财务报告，公司 2005 年度净利润为 9,740.74 万元、2006 年度净利润为

11,384.30万元、2007年度归属于母公司的净利润为20,694.60万元，年复合

增长率不低于 30%。（2）公司 2005 年度、2006 年度、2007 年度财务报告被出

具标准无保留审计意见。

2、在股权分置改革方案获得相关股东会议批准之日起的9个月内，丰榕投

资已通过上海证券交易所集中竞价的交易方式增持了 35,181,220 股社会公众

股，不少于冠城大通截止股权分置改革相关股东会议股权登记日总股本 10%；

截至本招股意向书出具之日，经本公司核查，在上述期间内，丰榕投资不存在

出售增持股份的情况。

3、报告期该部分股份仍在锁定中。

4、公司2005年度、2006年度的利润分配比例分别为58.45%、43.36%。

2008年2月21 日，公司召开了第七届董事会第三次会议并发出了于2008

年3月17日召开 2007年度股东大会的通知，股东大会将审议《公司2007年度

利润分配预案》。根据该预案，公司将以 2007 年 12 月 31 日公司总股本

480,798,940为基数，向全体股东每10股送1.5股，派红利0.167元（含税）。

按此利润分配方案，2007年的利润分配比例为61.33%。

公司2005年至2007年度利润分配比例均不低于当年实现的可分配利润的

40%。

5、福州建银贸易公司和中国建设银行福建省分行直属支行（后改名为“中

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国建银投资有限责任公司”，简称“建银投资”）的对价安排已由丰榕投资先行

代为垫付。

2007年8月30日，建银投资与丰榕投资签署《垫付股份归还协议书》，归

还丰榕投资代垫的冠城大通1,723,618股股份及股权分置改革方案实施以来至

该股份归还丰榕投资期间所产生的孳息 424,252 股股份和人民币 48,606 元红

利，建银投资合计归还丰榕投资2,147,870股股份。截至目前，建银投资已全

部归还代垫股份，其所持其余股份已转为无限售条件流通股。

（二）控股股东及实际控制人有关非公开发行的承诺

2007年4月11 日，中国证监会出具证监公司字[2007]62号，核准公司向

Starlex Limited 发行 7,272 万股人民币普通股购买 Starlex Limited 持有北

京京冠房地产开发有限公司100%的股权。

在此次非公开发行过程中，中国海淀、中国海淀实际控制人韩国龙先生及

其一致行动人薛黎曦女士分别出具了《关于接受中国司法仲裁管辖及承担连带

责任的声明和承诺》，各方承诺保证对Starlex Limited认购冠城大通非公开发

行的 A 股股份过程中所产生的任何相关法律责任承担连带责任；保证 Starlex

Limited 持有冠城大通股份期间，依据中国相关法律法规和规范性文件的规定

行使相关的权利及承担相关的义务，否则承担一切连带责任；保证在 Starlex

Limited 出售所持冠城大通股份时或中国海淀出售 Starlex Limited 股权时，

依照中国的法律法规和规范性文件的规定，严格履行相应的信息披露义务；在

Starlex Limited 成为冠城大通股东后，就认购冠城大通非公开发行的 A 股股

份之相关事宜接受中国司法和仲裁的管辖；保证中国海淀今后出售 Starlex

Limited 股权时，促使该等股权的受让方亦能承诺就受让股权事项接受中国司

法和仲裁的管辖，且依照中国法律严格履行相应的信息披露义务。

同时中国海淀、Starlex Limited及丰榕投资等一致行动人承诺：

1、Starlex Limited及中国海淀共同承诺：取得的冠城大通A股股份自取

得之日起三年内不向任何第三方转让。

2、除冠城大通正在实施自身制定的战略发展计划外，一致行动人暂无计划

改变冠城大通主营业务或者对冠城大通主营业务做出重大调整。

3、除因本次交易导致的重大资产购买外，一致行动人暂无计划对冠城大通

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的重大资产、负债进行处置或者采取其他类似的重大决策。

4、一致行动人暂无计划改变冠城大通现任董事会或者高级管理人员的组

成。

5、一致行动人与冠城大通的其他股东之间没有就董事、高级管理人员的任

免存在任何合同或者默契。

6、一致行动人暂无计划对冠城大通的组织结构做出重大调整。

7、除因本次交易引致对冠城大通公司章程做必要的修改之外，一致行动人

暂无计划对冠城大通公司章程进行其他修改及修改的草案。

8、一致行动人暂无计划与其他股东之间就上市公司其他股份、资产、负债

或者业务存在任何合同或者安排。

9、一致行动人暂无其他对冠城大通有重大影响的计划。

截至本招股意向书出具之日，控股股东及实际控制人履行了以上承诺。

十一、股利分配政策

（一）股利分配的一般政策

公司实行同股同权的分配政策，按股东持有本公司股份的比例进行分配。

公司章程对公司的股利分配作出以下规定：

“公司分配当年税后利润时,应当提取利润10%列入公司法定公积金。公司

法定公积金累计额为公司注册资本的50%以上的,可以不再提取。

公司的法定公积金不足以弥补以前年度亏损的,在依照前款规定提取法定

公积金之前,应当先用当年利润弥补亏损。

公司从税后利润中提取法定公积金后,经股东大会决议,还可以从税后利润

中提取任意公积金。

公司弥补亏损和提取公积金后所余税后利润,按照股东持有的股份比例分

配,但本章程规定不按持股比例分配的除外。

股东大会违反前款规定,在公司弥补亏损和提取法定公积金之前向股东分

配利润的,股东必须将违反规定分配的利润退还公司。

公司持有的本公司股份不参与分配利润。

公司的公积金用于弥补公司的亏损、扩大公司生产经营或者转为增加公司

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资本。但是,资本公积金将不用于弥补公司的亏损。

法定公积金转为资本时,所留存的该项公积金将不少于转增前公司注册资

本的25%。

公司股东大会对利润分配方案作出决议后,公司董事会须在股东大会召开

后2个月内完成股利(或股份)的派发事项。

公司可以采取现金或者股票方式分配股利。”

（二）最近三年股利分配情况

2006年6月8 日，公司2005年度股东大会通过2005年度利润分配方案：

每 10 股送红股 1.5 股，派现金红利 0.167 元（含税）。本次股利分配于 2006

年8月2 日实施。

2007年6月29日，公司2006年度股东大会通过2006年度利润分配方案：

每10股送1股，派现金红利0.12元。鉴于当时公司向Starlex Limited非公

开发行股份事宜正在实施中，发行完成后，该公司享有公司2006年度利润的分

配权。故分配方案调整为每10股送0.836股，派现金0.1元（含税）。本次利

润分配于2007年7月30 日实施。

2008年2月21 日，公司召开了第七届董事会第三次会议并发出了于2008

年3月17日召开 2007年度股东大会的通知，股东大会将审议《公司2007年度

利润分配预案》。根据该预案，公司将以 2007 年 12 月 31 日公司总股本

480,798,940为基数，向全体股东每10股送1.5股，派红利0.167元（含税）。

十二、董事、监事、高级管理人员基本情况

（一）人员简介

1、董事

韩国龙先生：53岁，公司董事长。1993年至今担任香港冠城集团有限公司

总裁；2000年6月至今担任福建丰榕投资有限公司董事；2001年11月至今担

任冠城大通股份有限公司董事长；2004年5月至今担任中国海淀集团有限公司

董事长。

韩孝煌先生：31岁，公司副董事长。2004年2月至 2006年5月担任北京

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太阳宫房地产开发有限公司副总经理；2006年5月至今担任冠城大通股份有限

公司副董事长。

韩孝捷先生：34岁，公司董事、总经理。1998年至今担任福建中兴投资有

限公司董事；2001年至2004年担任福州景协房地产有限公司总经理。2004年

12月至2006年4月担任冠城大通股份有限公司董事、副总经理；2006年4月

至今担任冠城大通股份有限公司董事、总经理。

刘华女士：38岁，公司董事、常务副总经理。2002年11月至今任冠城大

通股份有限公司副总经理；2003年6月至今担任冠城大通股份有限公司董事、

常务副总经理。

薛黎曦女士：31岁，公司董事。2003年6月至2004年12月担任福建丰榕

投资有限公司董事；2004年12月至今担任福建丰榕投资有限公司董事长；2004

年 11 月至今任中国海淀非执行董事；2006 年 6 月至今担任冠城大通股份有限

公司董事。

商建光先生：56岁，公司董事。曾任闽信集团有限公司董事总经理；2004

年11月至今任中国海淀集团有限公司董事、行政总裁；2007年12月至今任冠

城大通股份有限公司董事。

2、独立董事

陈金山先生：39岁，公司独立董事。2000年至2002年担任福建建联会计

师事务所主任会计师；2003年至今担任福建国龙会计师事务所副主任会计师；

2003年6月至今担任冠城大通股份有限公司独立董事。

陈玲女士：45岁，公司独立董事。现任福州大学管理学院财政金融系主任、

教授，硕士生导师；2007年12月至今任冠城大通股份有限公司独立董事。

伍长南先生：45 岁，公司独立董事。现任福建社会科学院经济研究所所长、

研究员；2007年7月至今任冠城大通股份有限公司独立董事。

3、监事

陈道彤先生：64岁，公司监事会主席。2001年10月至2004年12月担任

冠城大通股份有限公司副董事长；2004 年 12 月至今担任冠城大通股份有限公

司监事会主席。

林常青先生：43岁，公司监事。1997年5月至今担任福建永安物业管理有

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冠城大通股份有限公司公开发行股票招股意向书

限公司董事长；2006年6月至今担任冠城大通股份有限公司监事。

陈曦先生：45岁，公司职工监事。1989年至今在冠城大通股份有限公司工

作；2003年3月至2007年10月担任冠城大通股份有限公司机电分公司副总经

理；2007年10月至今任江苏大通机电有限公司执行董事；2004年12月至今担

任冠城大通股份有限公司监事。

4、高级管理人员

韩国建先生：50岁，公司副总经理。2001年8月至2006年5月担任北京

太阳宫房地产开发有限公司总经理；2002 年 11 月至今担任冠城大通股份有限

公司副总经理。

官伟源先生：45岁，公司副总经理。2001年10月至今担任冠城大通股份

有限公司副总经理；2003 年 12 月至 2007 年 10 月担任江苏大通机电有限公司

董事长；2006年4月至今担任冠城大通股份有限公司机电分公司、福州大通机

电有限公司总经理。

林思雨先生：37岁，公司副总经理。2001年10月至2007年12月担任冠

城大通股份有限公司董事会秘书；2004 年 12 月至今担任冠城大通股份有限公

司副总经理。

林湜女士：54岁，公司财务总监。曾任北京太阳宫房地产开发有限公司财

务负责人，现任冠城大通股份有限公司财务总监。

肖林寿先生：35岁，公司董事会秘书。曾任冠城大通股份有限公司董事会

办公室主任，证券事务代表。2007年12月至今任冠城大通董事会秘书。

（二）兼职情况

截至2007年12月31日，公司现任董事、监事和高级管理人员兼职情况如

下表：

是否在兼职单
在公司担 兼职单位与公司的
姓名 兼职单位名称 担任的职务 位领取报酬/津
任的职务 关系
贴

韩国龙 董事长 冠城集团 同一实际控制人 董事、总裁 否

丰榕投资 控股股东 董事 否

Starlex Limited 的控 董事长 否
中国海淀

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股股东

冠海地产 同一实际控制人 董事长 否

桂林鸿达 控股子公司 董事长 否

福州大通 控股子公司 董事长 否

京冠地产 控股子公司 董事长 否

冠城正业 控股子公司 董事长、总经理 否
韩孝煌 副董事长
冠城新泰 控股子公司 董事长、总经理 否

太阳宫地产 控股子公司 总经理 是

冠城宏业 控股子公司 董事长 否

董事、总
韩孝捷 衡阳华丰 控股子公司 总经理 否
经理

江苏大通 实际控制子公司 董事长 否

福建华事达 控股子公司 董事长 否

联通电工 控股子公司 董事长 否

薛黎曦 董事
丰榕投资 控股股东 董事长 否

Starlex Limited 的控 非执行董事
中国海淀 是
股股东

董事、常

刘 华 务副总经 衡阳华丰 控股子公司 董事长 否

理

Starlex Limited 的控
商建光 董事 中国海淀 董事、行政总裁 是
股股东

福建国龙会计师事
陈金山 独立董事 —— 副主任会计师 是
务所

陈 玲 独立董事 福州大学 —— 教授 是

独立董事 福建社会科学院经
伍长南 —— 所长 是
济研究所

陈道彤 监事 太阳宫地产 控股子公司 董事长 否

福建永安物业管理
林常青 监事 —— 董事长 是
有限公司

陈 曦 监事 江苏大通 实际控制子公司 执行董事 否

官伟源 副总经理 福州大通 控股子公司 总经理 否

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（三）薪酬情况

2007年，在公司领取报酬的董事、监事和高级管理人员报酬情况如下：

2007 年从公司领取的税前
姓名 职务 其他待遇和退休金计划
报酬总额（万元）

韩国龙 董事长 28.36 无其他待遇

韩孝捷 董事、总经理 28.22 无其他待遇

刘 华 董事、常务副总经理 21.54 无其他待遇，纳入社会保障体系

陈道彤 监事会主席 23.26 无其他待遇，纳入社会保障体系

陈 曦 监事 8.88 无其他待遇，纳入社会保障体系

陈金山 独立董事 3.00 无其他待遇

韩国建 副总经理 21.64 无其他待遇，纳入社会保障体系

官伟源 副总经理 14.69 无其他待遇，纳入社会保障体系

林思雨 副总经理 18.84 无其他待遇，纳入社会保障体系

林 湜 财务总监 13.86 无其他待遇，纳入社会保障体系

肖林寿 董事会秘书 10.00 无其他待遇，纳入社会保障体系

（四）持股情况

截至2007年12月31日，公司现任董事、监事、高级管理人员持股情况如

下表：

姓名 职务 持股数（股）

韩国龙 董事长 0

韩孝煌 副董事长 0

韩孝捷 董事、总经理 0

刘 华 董事、常务副总经理 0

商建光 董事 0

薛黎曦 董事 0

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陈金山 独立董事 0

陈 玲 独立董事 0

伍长南 独立董事 0

陈道彤 监事会主席 28,029

林常青 监事 0

陈 曦 监事 0

韩国建 副总经理 0

官伟源 副总经理 16,760

林思雨 副总经理 0

林 湜 财务总监 0

肖林寿 董事会秘书 0

（五）股权激励计划

2007年12月28日，公司第七届董事会第一次会议审议通过了《冠城大通

股份有限公司首期股权激励计划（草案）》（以下简称“股权激励计划（草案）”）

及《冠城大通股份有限公司首期股票期权激励计划实施考核办法》，根据股权激

励计划（草案），公司授予激励对象 1500 万份股票期权，每份股票期权拥有在

授权日起五年内的可行权日以行权价格和行权条件购买一股公司股票的权利；

股票期权的股票来源为公司向激励对象定向发行的1500万股公司股票；此次授

予的股票期权所涉及的标的股票总数为1500万股，占股权激励计划公告时公司

股本总额的3.1%，涉及的标的股票种类为人民币Ａ股普通股。

2007年12月28日，公司独立董事对股权激励计划（草案）发表了同意的

独立意见。

本次股权激励申请材料正在报送中国证监会备案，且尚未经公司股东大会

表决通过，该股权激励计划（草案）尚未生效，公司的股本总额和股权结构也

未发生变化。

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第五节 同业竞争与关联交易

一、同业竞争

（一）公司主营业务情况

公司的经营范围为：经营本企业自产产品及相关技术出口业务；经营本企

业生产所需原辅材料、机械设备、仪器仪表、零配件等商品及相关技术的进口

业务；承办中外合资经营合作生产及开展来料加工、加样加工、进料加工、补

偿贸易业务；电器机械及器材，自动化仪表及系统制造、维修、销售，有色金

属材料加工；五金、交电的批发、零售；房地产开发（以上经营范围凡涉及国

家专项专营规定的从其规定）。

公司主营业务为特种漆包线的生产、销售和房地产开发。

（二）控股股东业务情况

公司控股股东为福建丰榕投资有限公司。

丰榕投资具体经营范围为对工业、农业、基础设施、能源和国家允许举办

的企业投资；批发、代销电子产品、建筑材料、化工产品（不含危险品）、金属

材料、计算机及软件、办公设备；自营和代理各类商品和技术的进出口，但国

家限定公司经营或禁止进出口的商品和技术除外（以上范围凡涉及国家专项专

营规定的从其规定）。丰榕投资主要从事股权投资活动，并不从事具体的生产经

营。

丰榕投资除持有公司控股子公司太阳宫地产5%的股权外，没有以任何方式

从事漆包线和房地产业务，因此未与公司构成同业竞争。此外，丰榕投资、薛

黎曦女士承诺：丰榕投资、薛黎曦女士目前没有，将来也不会在中国境内外以

任何形式直接或间接从事和经营与冠城大通及其子公司构成或可能构成竞争的

业务。

（三）控股股东及实际控制人控制的其他企业的业务情况

2007 年 11 月 9 日，丰榕投资通过拍卖取得罗西尼表业 100％股权。2007

年11月22 日，丰榕投资与珠海格力集团、香港千锯有限公司、珠海巴塞投资

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有限公司签订《珠海格力罗西尼表业有限公司100％股权转让合同》，约定丰榕

投资受让上述三方持有的罗西尼表业100%股权。该股权转让的工商登记变更手

续正在办理中。

根据广东恒信德律会计师事务所有限公司出具的[2007]恒德珠审139 号审

计报告及罗西尼表业营业执照，罗西尼表业的主营业务为生产和销售自产的手

表壳及各类钟表产品和镀金饰品，没有从事漆包线业务和房地产业务。根据罗

西尼表业声明与承诺，罗西尼表业的控股子公司MONTRES OCCEAN SA也未从事

漆包线业务和房地产业务，因此，罗西尼表业和MONTRES OCCEAN SA与冠城大

通及其子公司不构成同业竞争。

此外，控股股东丰榕投资除直接持有冠城大通及其控股子公司太阳宫地产

的股权外，不存在其他对外投资。

公司实际控制人薛黎曦女士除直接投资丰榕投资外，不存在其他对外直接

投资。

公司实际控制人韩国龙先生除直接或间接控制信景国际、中国海淀、

Starlex Limited、冠城大通及其控股子公司等与中国境内业务有关的企业以

外，还直接或间接控制了其他与中国境内业务有关的企业。具体如下表：

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冠城大通股份有限公司公开发行股票招股意向书

直接或间接投资
序 目前从事的具体 是否在中国境内从事房 实际控制 法定代表
的中国境内外企 注册地 直接或间接投资路径 经济性质或类型 注册资本
号 业务 地产业务或漆包线业务 人 人
业名称

依波精品（深圳）
1 深圳 生产经营钟表等 否 该公司为中国海淀全资附属公司。 独资经营（港资） 3180万港元 韩国龙 韩国龙
有限公司

森帝木业（深圳） 木材产品的生产、
2 深圳 否 该公司为中国海淀全资附属公司。 独资经营（港资） 4552.58万美元 韩国龙 韩国龙
有限公司 销售

香港冠城集团有 韩国龙持有该公司84%股权、配偶林
3 香港 — 否 — — 韩国龙 —
限公司 淑英持有该公司4%股权。

北京冠海房地产 房屋的设计、建 原开发北京冠城园，现 香港冠城集团持有该公司80%股
4 北京 有限责任公司 1670万美元 韩国龙 韩国龙
开发有限公司 设、出租、出售 无开发 份。

福州景协房地产 原开发了晨光江景、福 香港冠城集团持有该公司100%股 6574.5
5 福州 房地产开发 独资经营（港资） 韩国龙 韩孝峰
有限公司 州金山豪景，现无开发 权。 万元人民币

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（1）国内钟表和木材业务不构成同业竞争

依波精品的经营范围包括生产经营钟表、计时仪器仪表、人造首饰、工艺礼

品（不含现行各项许可证管理的产品）。增加：钟表维修。

森帝木业的经营范围包括生产销售胶合板、纤维板、板材、人造板、深度加

工产品及其他附属产品；新材料、新技术、新工艺的开发、推广；木材加工企业

管理软件开发；提供木材加工企业工程技术的咨询、设计及相应的服务；从事原

木的批发、进出口及其他配套业务。

上述两公司与本公司不构成同业竞争。

（2）国内房地产业务不构成实质性同业竞争

冠海地产的经营范围为房屋的设计、建设、出租、出售。

景协地产的经营范围为在鼓楼区洪山桥南、杨桥西路西，由规划部门划定的

红线内开发“晨光江景”商住楼项目；在福州市金山大道南侧，由规划部门划定

的红线内开发“金山豪景”房地产项目。

冠海地产、景协地产以及韩国龙先生承诺：冠海地产、景协地产相关房地产

开发工作已经完成，现只从事少量自有房屋的物业管理工作，此外，上述两公司

均承诺不从事新的房地产项目的开发工作。

韩国龙先生承诺作为冠海地产、景协地产实际控制人，将确保上述公司不从

事新的房地产开发项目，不从事与冠城大通及其子公司产生同业竞争的业务。

（3）国内漆包线业务不构成同业竞争

2007 年 8 月 6 日，中国海淀与韩国龙先生出具声明，除参股福州大通和江

苏大通外，中国海淀与韩国龙先生没有以其他任何方式直接或间接从事漆包线业

务。

中国海淀、福州大通、冠城大通承诺，福州大通现任六名董事中的三名由冠

城大通委派，中国海淀委派的其中1名董事亦是由冠城大通推荐其人员担任。因

此，冠城大通人员实际占福州大通董事会6名成员中的4名。此外，福州大通的

董事长及总经理均由冠城大通推荐人员担任。另根据冠城大通和福州大通于2007

年8月9 日共同出具的声明，福州大通的生产和经营主要受冠城大通的影响和控

制。从福州大通的股权比例及福州大通董事会及经营管理机构的构成来看，福州

大通系由冠城大通实际控制的控股子公司。

冠城大通出资人民币 4,125 万元，持有江苏大通 41.25%股权；江苏清江电

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机股份有限公司出资人民币 3,375 万元，持有江苏大通 33.75%股权；中国海淀

出资人民币2,500万元，持有江苏大通25%股权。此外，江苏大通董事会由7名

董事组成，为公司最高权力机构，其中4名董事由冠城大通委派，两名由江苏清

江电机股份有限公司委派，一名由中国海淀委派，因此江苏大通系由冠城大通实

际控制的控股子公司。

综上所述，福州大通和江苏大通均由冠城大通实际控制，在漆包线业务方面，

韩国龙先生、信景国际、中国海淀及Starlex Limited任何一方没有与冠城大通

形成实质性的同业竞争。

（4）国外业务不构成同业竞争

公司及其子公司目前尚未在国外从事业务，因此，韩国龙先生在国外控制的

其他公司在国外的业务与公司不构成同业竞争。

（5）未来不进行同业竞争的承诺

2007年8月6日Starlex Limited与韩国龙先生承诺，Starlex Limited与

韩国龙先生现在没有、将来也不会以任何方式（包括但不限于单独经营、通过合

资经营或拥有另一家公司或企业的股份及其他权益）直接或间接参与任何与冠城

大通及其子公司构成竞争的任何业务或活动。

（四）避免同业竞争的承诺

2007年8月6日，公司控股股东丰榕投资及实际控制人薛黎曦女士出具《关

于不与冠城大通进行同业竞争的承诺函》承诺：“丰榕投资承诺其为冠城大通股

东期间不在中国境内或境外，以任何方式（包括但不限于单独经营、通过合资经

营或拥有另一家公司或企业的股份及其他权益）直接或间接参与任何与冠城大通

及其子公司构成竞争的任何业务或活动。薛黎曦女士承诺其作为公司实际控制人

期间不在中国境内或境外，以任何方式（包括但不限于单独经营、通过合资经营

或拥有另一家公司或企业的股份及其他权益）直接或间接参与任何与冠城大通及

其子公司构成竞争的任何业务或活动”。

2007年8月6日，Starlex Limited及实际控制人韩国龙先生出具《关于不

与冠城大通进行同业竞争的承诺函》承诺：“Starlex Limited 承诺其作为冠城

大通股东期间不在中国境内或境外，以任何方式（包括但不限于单独经营、通过

合资经营或拥有另一家公司或企业的股份及其他权益）直接或间接参与任何与冠

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城大通及其子公司构成竞争的任何业务或活动。韩国龙先生承诺其作为冠城大通

实际控制人期间，不在中国境内或境外，以任何方式（包括但不限于单独经营、

通过合资经营或拥有另一家公司或企业的股份及其他权益）直接或间接参与任何

与冠城大通及其子公司构成竞争的任何业务或活动。”

（五）独立董事意见

公司独立董事认为：冠城大通股份有限公司控股股东福建丰榕投资有限公

司、公司实际控制人薛黎曦女士和韩国龙先生与冠城大通不存在实质性同业竞

争。丰榕投资有限公司、薛黎曦女士及韩国龙先生已承诺作为冠城大通股东和实

际控制人期间不在中国境内或境外，以任何方式（包括但不限于单独经营、通过

合资经营或拥有另一家公司或企业的股份及其他权益）直接或间接参与任何与冠

城大通及其子公司构成竞争的任何业务或活动。

二、关联交易

（一）主要关联方及关联关系

1、持有公司5％以上股权的股东

目前持有公司 5%以上股权的股东有福建丰榕投资有限公司和 Starlex

Limited。

2、公司直接或间接控股、参股子公司

公司名称 持股比例（直接/间接）

北京京冠房地产开发有限公司 100%

北京鑫阳房地产开发有限公司 80%

北京太阳宫房地产开发有限公司 95%

南京万盛置业有限公司 80%

北京冠城正业房地产开发有限公司 60%

福建华事达房地产有限公司 100%

北京冠城新泰房地产开发有限公司 51%

桂林鸿达置业发展有限公司 75%

衡阳华丰房地产开发有限公司 51%

苏州冠城宏业房地产有限公司 100 ％

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福州大通机电有限公司 51%

江苏大通机电有限公司 41.25%

福州开发区联通电工有限公司 75%

北京中科镓英半导体有限公司 31.97%

北京海淀科技园建设股份有限公司 28 ％

3、公司控股股东、实际控制人及其控制的企业

详见本节“一、同业竞争（三）控股股东及实际控制人控制的其他企业的业

务情况”。

4、公司实际控制人的主要家庭成员及其控制的企业

薛黎曦女士、韩国龙先生的父母、配偶、子女等主要家庭成员如下：

（1）薛黎曦女士的主要家庭成员

家庭成员关系 姓名 备注

父亲 薛贵

母亲 吴芝芳

配偶 韩孝峰

女儿 韩芊蕙 未成年

（2）韩国龙先生的主要家庭成员

家庭成员关系 姓名 备注

配偶 林淑英

大儿子 韩孝峰

大儿媳 薛黎曦

长孙女 韩芊蕙 未成年

二儿子 韩孝煌

二儿媳 陆晓珺

二孙女 韩佩蓉 未成年

女儿 韩华娟、韩奇娟





除薛黎曦女士、韩国龙先生外，以上成员还直接或间接控制了如下企业：



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直接或间
经济性质或 法定代表
控制人 公司名称 注册地 主营业务 接持股比 注册资本
类型 人
例
林淑英 福建中兴投 福州 代理业及服务 间接持有 有限责任公司 10000 万 韩孝峰
资有限公司 68％ 港币
韩孝峰 冠城实业有 香港 — 间接持有 — — —
限公司 75％

根据福建中兴投资有限公司、香港冠城实业有限公司出具的承诺函，上述两

公司目前没有、将来也不会直接或间接参与任何与冠城大通及其子公司构成竞争

的任何业务或活动。

5、公司及其控股股东的董事、监事及其高级管理人员

公司的董事、监事及其高级管理人员情况详见“第四节 公司基本情况 十二

董事、监事、高级管理人员基本情况”

公司控股股东丰榕投资的董事、监事及其高级管理人员也为公司关联方。

（二）关联交易

截至2007年12月31日，公司近三年的关联交易情况如下：

1、关联担保

公司近三年的关联担保均为公司实际控制人及其关联企业对冠城大通及其

子公司的担保。

（1）2005年

①盈榕投资总计为公司短期借款 22,740 万元提供担保，其中 8,000 万元由

盈榕投资与韩国龙先生联合担保，3,840万元由盈榕投资以股权质押担保，目前

担保已履行完毕。

②中兴投资以其拥有的百华大厦 1501－1506、1519－1523 单元的房产及土

地使用权作抵押为公司短期借款3,160万元提供担保，借款期限为2005年12月

5日至2006年9月2 日，目前该担保已履行完毕。

③依波精品为公司短期借款1,700万元提供担保，借款期限为2005年12月

29日至2006年12月29日，目前该担保已履行完毕。

④冠海地产为太阳宫地产向中诚信托投资有限公司的长期借款 40,000 万元

提供担保，借款期限为2005年12月9日至2007年12月9日，目前该担保已履

行完毕。

（2）2006年

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①丰榕投资为公司短期借款35,920万元提供担保，其中13,000万元由丰榕

投资与韩国龙先生联合担保，8,440 万元由丰榕投资以股权质押担保，3,160 万

元由丰榕投资以其拥有的厦门思明区斗西路156-158号房产（建筑面积4572.34

平方米）及土地使用权与中兴投资以其拥有的百华大厦 1501-1506、1519-1523

单元的房产及土地使用权作联合抵押担保，同时丰榕投资为公司开具的银行承兑

汇票人民币8,500万元的敞口部分6,450万元提供担保，目前担保已履行完毕。

②冠海地产为太阳宫地产短期借款 7,000 万元提供担保，借款期限为 2006

年8月14日至 2007年8月14 日，目前该担保已履行完毕。

③冠海地产为福州大通向中国银行福州台江支行取得的应收账款保理贴现

贷款人民币5,490万元提供担保，目前该担保已履行完毕。

（3）2007年

①丰榕投资为公司短期借款人民币 20,900 万元及长期借款人民币 6,300 万

元提供担保；其中 13,000 万元借款由丰榕投资与韩国龙先生联合担保，3,000

万元借款由丰榕投资以定期存单 3,000 万元质押提供担保。截至 2007 年 12 月

31日，该担保尚在履行期内。

②丰榕投资以其持有的 6,000 万股冠城大通股票为公司控股子公司冠城正

业向中诚信托投资有限责任公司短期借款人民币 70,000 万元提供担保，借款期

限为 2007年 9 月 28 日至 2008 年 9 月 27 日，截至 2007 年 12 月 31 日，该担保

尚在履行期内。

③丰榕投资以其持有的 550 万股冠城大通股票为公司控股子公司福州大通

向中国工商银行股份有限公司福州闽都支行短期借款2,000万元提供担保，借款

期限为 2007 年 10 月 24 日至 2008 年 10 月 20 日，截至 2007 年 12 月 31 日，该

担保尚在履行期内。

④丰榕投资为公司开具的银行承兑汇票人民币 10,000 万元的敞口部分人民

币7,300万元提供担保，其中开具的银行承兑汇票人民币6,500万元的敞口部分

人民币5,200万元是由福建丰榕投资有限公司与韩国龙先生联合担保。截至2007

年12月31日，该担保尚在履行期内。

⑤冠海地产以其拥有的冠城园之冠城北园 2、5、6 号楼 13 套住宅为公司控

股子公司太阳宫地产向银行短期借款人民币 1,600 万元提供担保，借款期限为

2007年12月28日至2008年9月18日，截至2007年12月31日，该担保尚在

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履行期内。

⑥冠海地产与韩国龙先生为公司控股子公司福州大通向中国银行福州台江

支行取得的应收账款保理贴现贷款人民币5,040万元提供联合担保，借款期限为

2007 年 7 月 20 日至 2008 年 7 月 20 日，截至 2007 年 12 月 31 日，该担保尚在

履行期内。

2、租赁

报告期内公司与关联方的租赁均为公司或控股子公司向关联方租赁办公场

所。近三年的租赁情况如下：

（1）2005年

①公司租赁福建中兴拥有的福州市五一中路元洪大厦 26 层写字楼，租赁面

积 1425.13 平方米，月租金为 60,000.00 元，租赁期限从 2004 年 12 月 1 日至

2005年12月1日，2005年实际支付租金720,000.00元。

（2）2006年

①公司租赁福建中兴拥有的福州市五一中路元洪大厦 26 层写字楼，租赁面

积 1425.13 平方米，月租金为 60,000.00 元，租赁期限从 2005 年 12 月 1 日至

2006 年 12 月 1 日，2006 年共应支付租金 720,000.00 元，实际支付租赁费

540,000.00元，其余180,000.00元租赁费于2007年8月支付。

②太阳宫地产租赁京冠地产拥有的北京市海淀区冠海大厦七层部分房屋，租

赁面积503.81平方米，月租金为人民币39,297.00元，租赁期从2006年1月1

日至2007年12月31日，2006年实际支付租金471,564.00元。

③冠城新泰租赁京冠地产拥有的北京市海淀区冠海大厦五层部分房屋，租赁

面积503.81平方米，每月租金为人民币54,411.00元，租赁期从2006年1月1

日至2007年12月31日，2006年实际支付租金652,932.00元。

④冠城正业租赁京冠地产拥有的北京市海淀区冠海大厦五层部分房屋，租赁

面积503.81平方米，每月租金为人民币54,411.00元，租赁期从2006年1月1

日至2007年12月31日，2006年实际支付租金652,932.00元。

（3）2007年

公司租赁福建中兴拥有的福州市五一中路元洪大厦 26 层写字楼，租赁面积

1425.13 平方米，月租金为60,000.00 元，租赁期限从2006年12月1日至2007

年12月1日，2007年实际支付租金720,000.00元。

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上述租赁涉及金额较小，对公司利润无重大不利影响。

3、关联方提供资金

京冠地产与依波精品于 2006 年 12 月 15 日签订借款协议，借入人民币

5,000,000.00 元，借款年利率为 10%，借款期限为 2006 年 12 月 18 日至 2007

年 7 月 27 日。目前公司已归还全部借款及资金占用费。该笔关联交易为公司收

购京冠地产股权且京冠地产于2007年1月1 日并入公司合并报表所致。

4、资产重组

①合资设立福州大通机电有限公司

2005 年 4 月 27 日，公司与中国海淀签署了《合资经营合同》，约定公司以

经评估后的福州马尾开发区的新厂区资产（土地使用权、厂房、机器设备等）作

为出资，与中国海淀合资设立福州大通机电有限公司。根据福州联合资产评估有

限责任公司2005年4月12 日出具的（2005）榕联评字第054号《资产评估报告

书》，该项资产合计评估值为人民币 16,005.63 万元，扣除未付款后资产评估值

为人民币12,777.01万元，经双方协商认定作价为人民币12,757.31万元。公司

以其中5,100万元用于出资，持有合资公司51%股权，其余作为合资公司对公司

的负债。中国海淀以折合人民币4,900万元的等值港币现金出资，持有合资公司

49%股权。

公司独立董事事前认可了该关联交易，并就此次关联交易发表了同意的独立

意见，认为此次关联交易的运作过程及表决程序是积极、稳健的，遵守了相关法

律、法规及上级监管部门对关联交易行为的要求。此项交易是公平的、合理的，

符合公司的长远利益以及全体股东利益的最大化。

此次交易已经公司第六届董事会于2005年4月27日以通讯方式召开的临时

会议审议通过。董事会认为此项交易是公平、合理的，符合公司的长远利益以及

全体股东利益的最大化。鉴于公司董事长韩国龙先生同时兼任中国海淀董事会主

席，公司董事石涛先生同时兼任中国海淀董事，以上二名董事均回避了表决。

本次关联交易于2005年4月30 日刊登在《中国证券报》、《上海证券报》上。

2005 年 5 月 31 日，公司 2004 年度股东大会审议通过了《关于与中国海淀

集团有限公司成立合资公司的决议》。由于该议案涉及关联交易，关联方福州盈

榕投资有限公司对该议案回避了表决。本次股东大会决议于 2005 年 6 月 1 日刊

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登在《中国证券报》、《上海证券报》上。

此次关联交易有利于公司做大做强漆包线主业，并配合公司发展战略的实

施。

②收购中科镓英31.97％股权

2005年9月6日，公司与深圳市盈冠投资有限公司（以下简称“深圳盈冠”）

签订《股权转让合同》，公司拟出资人民币 2,950 万元收购深圳盈冠持有的中科

稼英31.97％股权。此次受让股权构成关联交易。

此次关联交易的定价以中科镓英 2005 年 6 月 30 日经审计的净资产值为基

础，同时考虑深圳盈冠入股中科镓英时的原始出资额、中科镓英所处行业良好的

发展前景及其公司自身背靠中科院所具有的发展潜力，经双方确定的股权转让价

格为人民币2,950万元。

公司独立董事事前认可了该关联交易，并就此次关联交易发表了同意的独立

意见，认为此次关联交易的运作过程及表决程序是积极、稳健的，遵守了相关法

律、法规及上级监管部门对关联交易行为的要求。此项交易是公平、合理的，符

合公司的长远利益以及全体股东利益的最大化。

2005 年 9 月 6 日，公司第六届董事会以通讯方式召开临时会议审议通过了

本次关联交易。董事会认为此项交易是公平、合理的，符合公司的长远利益及全

体股东利益的最大化。关联董事韩国龙先生回避了表决。

本次关联交易刊登于2005年9月7 日《中国证券报》、《上海证券报》上。

③收购太阳宫地产10%的股权

2006年3月17日，公司与控股股东丰榕投资签署协议，约定公司出资2,950

万元收购丰榕投资持有的太阳宫地产 10％股权。根据 2006 年 3 月 13 日福建中

兴资产评估有限公司出具的闽中兴评字（2006）第1007号评估报告，截至2005

年12月31日太阳宫地产的净资产账面值为人民币2.25亿元，评估值为3.18亿

元。双方同意以太阳宫地产净资产评估值作为此次股权转让的作价根据。此股权

转让完成后，公司持有太阳宫地产95%股权，丰榕投资持有5%股权。

公司独立董事事前认可了该关联交易，并就此次关联交易发表了同意的独立

意见，认为此次关联交易的运作过程及表决程序是积极、稳健的，并遵守了相关

法律、法规及上级监管部门对关联交易行为的要求。此项交易是公平的、合理的，

符合公司的长远利益以及全体股东利益的最大化。

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2006年3月16日，公司第六届董事会以通讯方式审议通过了上述关联交易。

关联董事韩国龙先生回避了此次表决。

本次关联交易刊登于2006年3月18 日《中国证券报》、《上海证券报》上。

2006 年 3 月 9 日,太阳宫地产股东大会通过决议，决定对太阳宫地产截至

2005 年 12 月 31 日的可供投资者分配的利润 14,054.30 万元进行分配。2006 年

4 月 10 日，公司与丰榕投资签署补充协议，鉴于太阳宫地产此前对 2005 年 12

月 31 日以前年度的未分配利润进行了分配，丰榕投资享有该部分权益，双方同

意将太阳宫地产10%股权受让价格做相应调整，由原2,950万元调整为1,544.57

万元。

公司于2006年4月11 日在证监会指定网站上就该补充协议进行了公告。

太阳宫地产负责太阳宫新区F区二期项目的开发，已经实现销售和盈利，本

次关联交易有利于拓展公司的盈利空间。

④非公开发行收购京冠地产100％股权

2007 年 4 月 11 日，中国证监会证监公司字[2007] 62 号文核准公司向中国

海淀集团有限公司下属全资附属公司 Starle Limited 定向发行 7,272 万股购买

Starlex Limited持有的北京京冠房地产开发有限公司100%股权。此次关联交易

详见“第九节 历次募集资金运用”。

5、代理费支出

2005 年 1-8 月，公司原控股子公司北京冠城房地产经纪有限公司股权转让

之前为京冠地产开发的太阳宫新区 E 区项目提供代理营销服务，实现代理收入

2,479,783.80 元，公司于 2005 年 6 月 30 日支付了代理费。2005 年代理费支出

占公司主营业务成本的0.26％。

6、合作土地开发

2007 年 12 月 3 日，公司与森帝木业签订《土地开发合作框架协议》，根据

该协议，公司出资人民币18,000万元作为深圳市南山区月亮湾大道93号地块（宗

地号为T101-0007号）土地前期整理相关费用，以换取森帝木业享有的部分土地

补偿权益。公司享有土地补偿权益的具体份额将依据实际支付给森帝木业的款项

额占项目土地评估权益的比例确定。根据中商资产评估有限公司于2007年12月

3 日出具的中商评报字 2007 第（1157）号资产评估报告，项目土地评估值为人

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民币 70,000 万元。双方以该评估值为参照，同意项目土地评估确认值为人民币

70,000 万元，扣除应交还政府的 10.5%款项，该项目土地评估权益值为人民币

62,650万元，公司出资人民币18,000万元参与该宗地块的土地前期整理，并享

有 28.73%土地补偿权益。项目土地由深圳市土地交易中心挂牌成交后，双方应

对土地前期整理合作事项进行清算。双方同意联合参与该地块的竞拍，若本次项

目土地最终由双方共同竞买到，双方同意另行投资组建项目公司以开发项目土

地，项目公司的出资比例构成为：本公司占项目公司70%股权，森帝木业占项目

公司30%股权。项目公司注册资本及投资总额根据项目土地挂牌的最终成交价由

双方协商确定。

公司独立董事事前认可了该关联交易，一致同意将议案提交董事会审议并发

表了独立意见，认为本次关联交易的运作过程及表决程序是积极、稳健的，很好

地遵守了相关法律、法规及上级监管部门对关联交易行为的要求。此项交易是公

平的、合理的，符合公司的长远利益以及全体股东利益的最大化。

2007年12月1日，公司第六届董事会以通讯方式审议通过了上述关联交易，

关联董事韩国龙先生、石涛先生、薛黎曦女士和韩孝煌先生回避了表决。

本次关联交易刊登于2007年12月6日《中国证券报》、《上海证券报》上。

2007年12月28日，公司2007年第四次临时股东大会审议通过了《关于公

司与森地木业（深圳）有限公司签订的“土地开发合作框架协议”议案》，由于

该议案涉及关联交易，关联股东丰榕投资和Starlex Limited回避了表决。本次

股东大会决议刊登于2007年12月29日《中国证券报》、《上海证券报》上。

本次关联交易有利于促进公司长期发展战略的实施、有利于进一步做强做大

公司房地产主业。

（三）规范关联交易的措施

为了规范关联交易，确保公司的关联交易行为不损害公司及全体股东的利

益，公司于2007年3月30 日召开的2007年第一次临时股东大会审议通过了《冠

城大通股份有限公司关联交易管理办法》，对关联交易原则、关联交易的表决程

序、关联交易的履行、关联交易信息披露等作出了规定。此外，还在《公司章程》、

《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《独立董事制度》等文件中对关联交

易进行了规范。

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（四）独立董事意见

公司独立董事认为：公司近三年与关联方之间发生的关联交易均为公司正常

经营业务所需；关联交易发生前均取得了独立董事的事先认可，关联交易协议公

平合理；关联交易的表决、签署、执行程序符合《公司章程》、《董事会议事规则》、

《关联交易管理办法》、《独立董事制度》等公司有关关联交易的规定，已履行法

定批准程序；报告期内所有关联交易已经按照有关规定进行了披露，没有重大遗

漏；报告期内已履行的关联交易没有损害公司及非关联股东的利益；公司有关减

少和规范关联交易的相关措施切实可行。

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第六节 财务会计信息

一、公司最近三年财务报告审计情况

公司 2005 年度、2006 年度及 2007 年度财务会计报告均已经福建立信闽都

会计师事务所有限公司审计，并出具了标准无保留意见的审计报告。

2008 年 4 月 29 日，公司已经公布了 2008 年第一季度季度报告，投资者欲

详细了解有关情况，请查阅上海证券交易所网站 www.sse.com.cn。

二、公司最近三年财务会计资料

（一）2005 年、2006 年合并资产负债表、合并利润及利润分

配表、合并现金流量表及合并所有者权益变动表

合并资产负债表

单位：人民币元

资产 2006 年 12 月31 日 2005 年 12 月31 日

流动资产：

货币资金 659,752,059.64 527,336,527.01

短期投资 - 500,000.00

应收票据 54,845,097.18 20,472,580.78

应收股利 - -

应收利息 - -

应收账款 327,014,123.49 239,113,838.65

其他应收款 22,246,166.28 13,523,855.32

预付账款 131,032,218.55 516,297,724.55

应收补贴款 - -

存货 2,543,859,651.12 1,169,799,325.24

待摊费用 625,476.34 113,709.23

一年内到期的长期债权投资 - -

其他流动资产 - -

流动资产合计 3,739,374,792.60 2,487,157,560.78

长期投资：

长期股权投资 221,367,508.84 33,920,912.39

长期债权投资 - -

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长期投资合计 221,367,508.84 33,920,912.39

固定资产：

固定资产原价 565,239,675.65 557,250,053.35

减：累计折旧 143,253,438.65 129,799,312.10

固定资产净值 421,986,237.00 427,450,741.25

减：固定资产减值准备 7,056,652.41 7,056,652.41

固定资产净额 414,929,584.59 420,394,088.84

工程物资 37,500.00 360,458.82

在建工程 4,900,189.37 6,020.71

固定资产清理 - -

固定资产合计 419,867,273.96 420,760,568.37

无形及其他资产：

无形资产 23,725,182.91 24,241,746.19

长期待摊费用 2,473,777.09 11,384,557.51

其他长期资产 - -

无形及其他资产合计 26,198,960.00 35,626,303.70

递延税项：

递延税款借项 - -

资产总计 4,406,808,535.40 2,977,465,345.24



合并资产负债表（续）

单位：人民币元

负债及股东权益 2006 年 12 月31 日 2005 年 12 月31 日

流动负债：

短期借款 1,648,154,389.22 540,490,069.58

应付票据 203,700,000.00 172,050,000.00

应付账款 373,793,420.42 194,666,288.69

预收账款 73,169,012.00 180,467,125.40

应付工资 351,260.00 1,500,000.00

应付福利费 6,020,635.43 5,470,875.95

应付股利 2,284,400.83 2,144,665.60

应交税金 28,722,232.26 23,379,807.97

其他应交款 1,998,347.35 716,221.06

其他应付款 87,487,992.95 101,385,865.32

预提费用 5,238,639.89 3,018,407.37

预计负债 - -

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一年内到期的长期负债 430,831,941.54 520,642,492.61

其他流动负债 - -

流动负债合计 2,861,752,271.89 1,745,931,819.55

长期负债：

长期借款 729,911,796.02 528,891,217.33

应付债券 - -

长期应付款 - -

专项应付款 950,000.00 950,000.00

其他长期负债 4,241,933.79 4,241,933.79

长期负债合计 735,103,729.81 534,083,151.12

递延税项：

递延税款贷项

负债合计 3,596,856,001.70 2,280,014,970.67

少数股东权益：

少数股东权益 182,176,672.62 176,512,778.42

所有者权益：

实收资本 370,985,186.00 322,595,814.00

减：已归还投资 - -

实收资本净额 370,985,186.00 322,595,814.00

资本公积 2,347,712.95 3,965,125.71

盈余公积 125,981,982.02 102,021,269.15

其中：法定公益金 - 42,486,577.24

未分配利润 128,460,980.11 92,355,387.29

其中：拟分配现金股利 4,451,822.23 5,387,353.93

所有者权益合计 627,775,861.08 520,937,596.15

负债及所有者权益总计 4,406,808,535.40 2,977,465,345.24



合并利润及利润分配表

单位：人民币元

项目 2006 年度 2005 年度

一、主营业务收入 3,433,659,363.66 2,210,755,565.63

减：主营业务成本 3,014,321,393.08 1,885,986,446.69

主营业务税金及附加 52,217,632.28 42,345,918.19

二、主营业务利润（亏损以“-”号填列） 367,120,338.30 282,423,200.75

加：其他业务利润 （亏损以“-”号填列） 3,412,336.27 2,442,322.76

减：营业费用 51,608,470.89 45,253,420.79

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管理费用 65,954,397.81 51,032,015.28

财务费用 52,813,370.62 20,258,068.52

三、营业利润（亏损以“-”号填列） 200,156,435.25 168,322,018.92

加：投资收益 （亏损以“-”号填列） -11,484,566.06 53,666.83

补贴收入 1,635,273.52 2,341,106.74

营业外收入 34,086.54 1,480,911.76

减：营业外支出 1,431,363.76 672,428.60

四、利润总额 （亏损总额以“-”号填列） 188,909,865.49 171,525,275.65

减：所得税 67,380,501.56 55,995,212.05

少数股东损益 7,686,332.31 18,122,663.34

五、净利润 （亏损以“-”号填列） 113,843,031.62 97,407,400.26

加：年初未分配利润 92,355,387.29 67,934,713.70

其他转入 - -

六、可供分配利润 206,198,418.91 165,342,113.96

减：提取法定盈余公积 23,054,702.05 18,527,917.04

提取法定公益金 - 14,134,328.54

提取储备基金 906,010.82 -

提取企业发展基金 - -

利润归还投资 - -

七、可供股东分配的利润 182,237,706.04 132,679,868.38

减：应付优先股股利 -

提取任意盈余公积 -

应付普通股股利 5,387,353.93 13,441,496.59

转作股本的普通股股利 48,389,372.00 26,882,984.50

八、未分配利润 （未弥补亏损以“-”号填列） 128,460,980.11 92,355,387.29

合并现金流量表

单位：人民币元

项目 2006 年度 2005 年度

一、经营活动产生的现金流量

销售商品、提供劳务收到的现金 3,702,039,235.67 2,328,843,488.41

收到的税费返还 1,167,108.05 26,567,252.76

收到的其他与经营活动有关的现金 33,279,185.57 84,774,582.77

现金流入小计 3,736,485,529.29 2,440,185,323.94

购买商品、接受劳务支付的现金 3,905,176,742.43 1,750,034,136.02

支付给职工以及为职工支付的现金 40,544,260.84 41,391,928.58

支付的各项税费 117,808,588.97 117,110,661.27

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支付的其他与经营活动有关的现金 239,261,770.88 76,536,746.82

现金流出小计 4,302,791,363.12 1,985,073,472.69

经营活动产生的现金流量净额 -566,305,833.83 455,111,851.25

二、投资活动产生的现金流量

收回投资所收到的现金 11,499,142.20 19,738,950.48

取得投资收益所收到的现金 4,315,295.36 917,658.11

处置固定资产、无形资产和其他长期资产
332,388.00 150,000.00
而收回的现金

收到的其它与投资活动有关的现金 41,343.10 -

现金流入小计 16,188,168.66 20,806,608.59

购建固定资产、无形资产和其他长期资产
68,190,066.85 131,935,680.37
所支付的现金

投资所支付的现金 303,573,241.41 30,662,752.80

支付的其它与投资活动有关的现金 - -

现金流出小计 371,763,308.26 162,598,433.17

投资活动产生的现金流量净额 -355,575,139.60 -141,791,824.58

三、筹资活动产生的现金流量

吸收投资所收到的现金 25,000,000.00 49,000,000.00

借款所收到的现金 2,855,067,364.19 1,348,942,193.38

收到的其他与筹资活动有关的现金 - -

现金流入小计 2,880,067,364.19 1,397,942,193.38

偿还债务所支付的现金 1,665,141,461.55 1,302,196,564.35

分配股利、利润或偿付利息所支付的现金 160,421,057.44 102,993,273.82

支付的其他与筹资活动有关的现金 - -

现金流出小计 1,825,562,518.99 1,405,189,838.17

筹资活动产生的现金流量净额 1,054,504,845.20 -7,247,644.79

四、汇率变动对现金的影响 -208,339.14 -39,711.67

五、现金及现金等价物净增加额 132,415,532.63 306,032,670.21

合并现金流量表附表

单位：人民币元

项目 2006 年度 2005 年度

1、将净利润调节为经营活动的现金流量

净利润 113,843,031.62 97,407,400.26

加：少数股东损益（亏损以“-”号填列） 7,686,332.31 18,122,663.34

减：未确认的投资损失 - -

加：计提的资产减值准备 2,193,668.70 3,715,950.27

固定资产折旧 29,989,618.20 23,557,061.27

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无形资产摊销 516,563.28 470,419.28

长期待摊费用摊销 16,998,945.66 3,207,716.50

待摊费用减少（减：增加） -511,767.11 28,591.58

预提费用增加（减：减少） 2,089,834.58 1,187,175.46

处理固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（减：收益） 571,536.18 -18,126.14

固定资产报废损失 - -

财务费用 51,786,250.49 26,928,556.00

投资损失（减：收益） 11,484,566.06 -53,666.83

递延税款贷项（减：借项） - -

存货的减少（减：增加） -1,010,180,404.82 6,119,144.54

经营性应收项目的减少（减：增加） -301,337,823.07 430,741,670.98

经营性应付项目的增加（减：减少） 516,651,979.33 -149,764,625.46

其他 -8,088,165.24 -6,538,079.80

经营活动产生的现金流量净额 -566,305,833.83 455,111,851.25

2、不涉及现金收支的投资和筹资活动

-
债务转为资本 -

-
一年内到期的可转换公司债券 -

-
融资租入固定资产 -

3、现金及现金等价物净增加情况

现金的期末余额 659,752,059.64 527,336,527.01

减：现金的期初余额 527,336,527.01 221,303,856.80

加：现金等价物的期末余额 - -

减：现金等价物的期初余额 - -

现金及现金等价物净增加额 132,415,532.63 306,032,670.21

合并所有者权益变动表

单位：人民币元

项目 2006 年 2005 年

一、实收资本（或股本）

期初余额 322,595,814.00 268,829,845.00

本期增加数 48,389,372.00 53,765,969.00

其中：资本公积转入 26,882,984.50

盈余公积转入

利润分配转入 48,389,372.00 26,882,984.50

新增资本（股本）

本期减少数

期末余额 370,985,186.00 322,595,814.00

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二、资本公积

期初余额 3,965,125.71 29,760,402.18

本期增加数 242,054.03 1,087,708.03

其中：资本（或股本）溢价

接受捐赠非现金资产准备

接受现金捐赠

股权投资准备 242,054.03 1,087,708.03

拨款转入

外币资本折算差额

本期减少数 1,859,466.79 26,882,984.50

其中：转增资本（或股本） 26,882,984.50

弥补亏损

冲减股改费用 1,859,466.79

期末余额 2,347,712.95 3,965,125.71

三、法定和任意盈余公积

期初余额 59,534,691.91 41,006,774.87

本期增加数 66,447,290.11 18,527,917.04

其中：从净利润中提取数 23,960,712.87 18,527,917.04

法定盈余公积 23,054,702.05 18,527,917.04

任意盈余公积

储备基金 906,010.82

企业发展基金

公益金转入 42,486,577.24

本期减少数

其中：弥补亏损

转增资本（或股本）

分派现金股利或利润

分派股票股利

期末余额 125,981,982.02 59,534,691.91

其中：法定盈余公积 121,505,389.22 55,964,109.93

任意盈余公积 3,057,477.43 3,057,477.43

储备基金 1,248,080.52 342,069.70

企业发展基金 171,034.85 171,034.85

四、法定公益金

期初余额 42,486,577.24 28,352,248.70

本期增加数 14,134,328.54

其中：从净利润中提取数 14,134,328.54

本期减少数 42,486,577.24

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其中：其他集体福利支出

期末余额 42,486,577.24

五、未分配利润

期初未分配利润 92,355,387.29 67,934,713.70

本期净利润（净亏损以“-”号填列） 113,843,031.62 97,407,400.26

本期利润分配 77,737,438.80 72,986,726.67

期末未分配利润（未弥补亏损以“-”号填列） 128,460,980.11 92,355,387.29

（二）2005 年、2006 年母公司资产负债表、利润及利润分配

表、现金流量表

资产负债表

单位：人民币元

资产 2006 年 12 月31 日 2005 年 12 月31 日

流动资产：

货币资金 320,193,092.80 137,145,693.25

短期投资 - 500,000.00

应收票据 49,115,887.28 16,404,129.32

应收股利 123,667,148.43 4,205,551.03

应收利息 - -

应收账款 218,824,660.03 135,249,973.57

其他应收款 48,143,520.29 227,996,321.92

预付账款 23,144,637.32 42,752,791.24

应收补贴款 - -

存货 185,700,018.68 108,887,251.31

待摊费用 127,489.52 113,709.23

一年内到期的长期债权投资 - -

其他流动资产 - -

流动资产合计 968,916,454.35 673,255,420.87

长期投资：

长期股权投资 602,035,980.87 371,532,873.41

长期债权投资 - -

长期投资合计 602,035,980.87 371,532,873.41

固定资产：

固定资产原价 346,536,588.63 352,568,987.87

减：累计折旧 113,423,946.35 113,223,267.53

固定资产净值 233,112,642.28 239,345,720.34

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减：固定资产减值准备 7,056,652.41 7,056,652.41

固定资产净额 226,055,989.87 232,289,067.93

工程物资 - -

在建工程 1,302,564.78 -

固定资产清理 - -

固定资产合计 227,358,554.65 232,289,067.93

无形及其他资产：

无形资产 23,725,182.91 24,241,746.19

长期待摊费用 - -

其他长期资产 - -

无形及其他资产合计 23,725,182.91 24,241,746.19

递延税项：

递延税款借项 - -

资产总计 1,822,036,172.78 1,301,319,108.40

资产负债表（续）

单位：人民币元

负债及股东权益 2006 年 12 月31 日 2005 年 12 月31 日

流动负债：

短期借款 598,830,000.00 456,000,000.00

应付票据 162,700,000.00 118,000,000.00

应付账款 218,648,999.83 58,564,966.53

预收账款 6,873,417.88 2,907,340.70

应付工资 268,210.00 -

应付福利费 3,258,687.02 3,441,925.13

应付股利 2,284,400.83 2,144,665.60

应交税金 -8,457,714.54 3,984,149.40

其他应交款 1,041,496.49 434,430.16

其他应付款 139,345,091.89 33,836,920.22

预提费用 1,660,000.00 184,990.84

预计负债 - -

一年内到期的长期负债 20,831,941.54 20,642,492.61

其他流动负债 - -

流动负债合计 1,147,284,530.94 700,141,881.19

长期负债：

长期借款 76,911,796.02 91,891,217.33

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应付债券 - -

长期应付款 - -

专项应付款 950,000.00 950,000.00

其他长期负债 - -

长期负债合计 77,861,796.02 92,841,217.33

递延税项：

递延税款贷项 - -

负债合计 1,225,146,326.96 792,983,098.52

少数股东权益：

少数股东权益 - -

所有者权益：

实收资本 370,985,186.00 322,595,814.00

减：已归还投资 - -

实收资本净额 370,985,186.00 322,595,814.00

资本公积 6,003,962.95 7,846,375.71

盈余公积 82,825,391.55 73,247,031.29

其中：法定公益金 - 32,523,108.35

未分配利润 137,075,305.32 104,646,788.88

其中：拟分配现金股利 4,451,822.23 5,387,353.93

所有者权益合计 596,889,845.82 508,336,009.88

负债及所有者权益总计 1,822,036,172.78 1,301,319,108.40

利润及利润分配表

单位：人民币元

项目 2006 年度 2005 年度

一、主营业务收入 1,605,267,146.29 764,298,404.86

减：主营业务成本 1,529,843,103.37 710,841,201.83

主营业务税金及附加 1,317,740.58 872,034.43

二、主营业务利润（亏损以“-”号填列） 74,106,302.34 52,585,168.60

加：其他业务利润 （亏损以“-”号填列） 2,163,693.09 1,715,119.06

减：营业费用 14,296,258.17 10,997,645.72

管理费用 26,169,474.67 25,002,579.29

财务费用 33,356,140.56 10,929,384.34

三、营业利润（亏损以“-”号填列） 2,448,122.03 7,370,678.31

加：投资收益 （亏损以“-”号填列） 95,891,846.19 86,984,496.59

补贴收入 - 300,000.00

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营业外收入 22,115.27 945,599.75

减：营业外支出 681,905.36 375,186.43

四、利润总额 （亏损总额以“-”号填列） 97,680,178.13 95,225,588.22

减：所得税 1,896,575.50 3,220,364.91

少数股东损益 - -

五、净利润（亏损以“-”号填列） 95,783,602.63 92,005,223.31

加：年初未分配利润 104,646,788.88 71,367,091.32

其他转入 - -

六、可供分配利润 200,430,391.51 163,372,314.63

减：提取法定盈余公积 9,578,360.26 9,200,522.33

提取法定公益金 - 9,200,522.33

提取储备基金 - -

提取企业发展基金 - -

利润归还投资 - -

七、可供股东分配的利润 190,852,031.25 144,971,269.97

减：应付优先股股利 - -

提取任意盈余公积 - -

应付普通股股利 5,387,353.93 13,441,496.59

转作股本的普通股股利 48,389,372.00 26,882,984.50

八、未分配利润 （未弥补亏损以“-”号填列） 137,075,305.32 104,646,788.88

现金流量表

单位：人民币元

项目 2006 年度 2005 年度

一、经营活动产生的现金流量

销售商品、提供劳务收到的现金 1,812,084,490.60 877,432,001.31

收到的税费返还 1,167,108.05 392,440.51

收到的其他与经营活动有关的现金 316,330,012.96 99,542,105.35

现金流入小计 2,129,581,611.61 977,366,547.17

购买商品、接受劳务支付的现金 1,698,132,626.21 825,148,156.80

支付给职工以及为职工支付的现金 18,425,273.67 22,102,142.44

支付的各项税费 13,077,512.91 19,034,149.77

支付的其他与经营活动有关的现金 43,897,274.15 28,692,927.87

现金流出小计 1,773,532,686.94 894,977,376.88

经营活动产生的现金流量净额 356,048,924.67 82,389,170.29

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二、投资活动产生的现金流量

收回投资所收到的现金 11,630,000.00 23,845,800.00

取得投资收益所收到的现金 4,315,295.36 917,658.11

处置固定资产、无形资产和其他长期资产
185,388.00 150,000.00
而收回的现金

收到的其它与投资活动有关的现金 - -

现金流入小计 16,130,683.36 24,913,458.11

购建固定资产、无形资产和其他长期资产
23,204,104.93 101,778,327.77
所支付的现金

投资所支付的现金 248,482,400.00 40,195,302.88

支付的其它与投资活动有关的现金 - -

现金流出小计 271,686,504.93 141,973,630.65

投资活动产生的现金流量净额 -255,555,821.57 -117,060,172.54

三、筹资活动产生的现金流量

吸收投资所收到的现金 - -

借款所收到的现金 861,000,000.00 518,600,000.00

收到的其他与筹资活动有关的现金 - -

现金流入小计 861,000,000.00 518,600,000.00

偿还债务所支付的现金 733,908,417.00 439,426,603.99

分配股利、利润或偿付利息所支付的现金 44,524,990.65 41,945,375.87

支付的其他与筹资活动有关的现金 - -

现金流出小计 778,433,407.65 481,371,979.86

筹资活动产生的现金流量净额 82,566,592.35 37,228,020.14

四、汇率变动对现金的影响 -12,295.90 -

五、现金及现金等价物净增加额 183,047,399.55 2,557,017.89

现金流量表附表

单位：人民币元

项目 2006 年度 2005 年度

1、将净利润调节为经营活动的现金流量

净利润 95,783,602.63 92,005,223.31

加：少数股东损益（亏损以“—”号填列） - -

减：未确认的投资损失 - -

加：计提的资产减值准备 -2,838,404.22 -473,848.94

固定资产折旧 16,644,774.15 15,457,734.67

无形资产摊销 516,563.28 470,419.28

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长期待摊费用摊销 - -

待摊费用减少（减：增加） -13,780.29 881.80

预提费用增加（减：减少） 1,510,000.00 -

处理固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（减：收益） 469,794.13 342,572.08

固定资产报废损失 - -

财务费用 38,717,566.74 20,909,802.23

投资损失（减：收益） -95,891,846.19 -86,984,496.59

递延税款贷项（减：借项） - -

存货的减少（减：增加） -76,812,767.37 -33,385,868.09

经营性应收项目的减少（减：增加） 65,824,915.03 20,504,803.48

经营性应付项目的增加（减：减少） 312,138,506.78 53,541,947.06

其他 - -

经营活动产生的现金流量净额 356,048,924.67 82,389,170.29

2、不涉及现金收支的投资和筹资活动

-
债务转为资本 -

-
一年内到期的可转换公司债券 -

-
融资租入固定资产 -

3、现金及现金等价物净增加情况

现金的期末余额 320,193,092.80 137,145,693.25

减：现金的期初余额 137,145,693.25 134,588,675.36

加：现金等价物的期末余额 - -

减：现金等价物的期初余额 - -

现金及现金等价物净增加额 183,047,399.55 2,557,017.89

（三）2007年合并资产负债表、合并利润表、合并现金流量

表及合并所有者权益变动表

合并资产负债表

单位：人民币元

资 产 2007年12 月31日 2007年1 月1 日

流动资产：

货币资金 1,121,580,846.42 862,623,103.90

交易性金融资产
- -

应收票据 66,009,262.72 54,845,097.18

应收账款 394,765,025.96 327,548,816.59

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预付款项 121,807,886.81 314,992,541.89

应收利息
- -
应收股利
- -

其他应收款 272,538,730.83 36,535,988.00

存货 3,931,860,925.31 3,090,216,436.73

一年内到期的非流动资产
- -
其他流动资产
- -

流动资产合计 5,908,562,678.05 4,686,761,984.29



非流动资产：

可供出售金融资产 6,173,258.85 2,516,342.40

持有至到期投资
- -
长期应收款
- -

长期股权投资 205,790,679.94 29,303,216.85

投资性房地产
- -

固定资产 366,783,900.83 430,835,330.88

在建工程 72,437,244.33 4,900,189.37

工程物资
- 37,500.00
固定资产清理
- -
生产性生物资产
- -
油气资产
- -

无形资产 28,690,428.75 41,156,080.19

开发支出
- -

商誉 240,129,144.37 199,681,817.48

长摊待摊费用 2,769,948.46 2,803,839.65

递延所得税资产 4,138,387.24 5,804,830.20

其他非流动资产
- -

非流动资产合计 926,912,992.77 717,039,147.02



资产总计 6,835,475,670.82 5,403,801,131.31



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合并资产负债表（续）

单位：人民币元

负债和股东权益 2007年12 月31日 2007年1 月1 日

流动负债：

短期借款 2,851,310,000.00 1,648,154,389.22

交易性金融负债
- -

应付票据 173,000,000.00 203,700,000.00

应付账款 372,940,727.21 461,272,626.60

预收款项 381,766,638.06 310,531,152.00

应付职工薪酬 2,344,102.24 8,913,349.58

应交税费 98,806,427.81 30,920,024.87

应付利息
- -

应付股利 3,006,423.73 2,284,400.83

其他应付款 169,594,160.32 252,812,470.65

一年内到期的非流动负债 707,742,389.06 430,831,941.54

其他流动负债 13,322,850.00
-

流动负债合计 4,773,833,718.43 3,349,420,355.29



非流动负债：

长期借款 826,555,973.28 1,059,911,796.02

应付债券
- -
长期应付款
- -
专项应付款
- -
预计负债
- -
递延所得税负债 1,505,814.65
513,592.99

其他非流动负债 15,892,768.79 5,191,933.79

非流动负债合计 843,954,556.72 1,065,617,322.80



负债合计 5,617,788,275.15 4,415,037,678.09



股东权益

股本 480,798,940.00 370,985,186.00

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资本公积 7,015,780.23 83,464,994.36

盈余公积 132,915,706.14 119,847,947.91

未分配利润 369,060,660.07 216,713,180.38

归属于母公司所有者权益合计 989,791,086.44 791,011,308.65

少数股东权益 227,896,309.23 197,752,144.57

股东权益合计 1,217,687,395.67 988,763,453.22



负债和股东权益总计 6,835,475,670.82 5,403,801,131.31



合并利润表

单位：人民币元

项 目 2007年度 2006年度

一、营业总收入 4,624,548,925.27 3,896,874,112.57

其中：营业收入 4,624,548,925.27 3,896,874,112.57

二、营业总成本 4,309,552,217.27 3,614,011,532.27

其中：营业成本 4,025,843,073.87 3,361,790,372.31

营业税金及附加 87,328,968.55 73,581,628.93

销售费用 56,958,251.77 55,740,824.84

管理费用 65,508,325.92 68,972,816.43

财务费用 65,947,830.69 52,082,001.31

资产减值损失 7,965,766.47 1,843,888.45

加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列） - -

投资收益（损失以“－”号填列） 6,053,322.80 -744,187.87

其中：对联营企业和合营企业的投资收益 -1,822,460.84 -1,013,483.23

三、营业利润（亏损以“－”号填列） 321,050,030.80 282,118,392.43

加：营业外收入 15,416,608.72 1,797,786.13

减：营业外支出 1,412,763.26 1,457,785.06

其中：非流动资产处置损失 61,946.22 571,536.18

1-1-132



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四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 335,053,876.26 282,458,393.50

减：所得税费用 101,831,518.02 94,408,667.07

五、净利润（净亏损以“－”号填列） 233,222,358.24 188,049,726.43

归属于母公司所有者的净利润 206,946,042.29 180,892,308.22

少数股东损益 26,276,315.95 7,157,418.21

六、每股收益：

（一）基本每股收益 0.43 0.38

（二）稀释每股收益 0.43 0.38



合并现金流量表

单位：人民币元

项 目 2007年度 2006年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金
4,118,572,831.73 3,823,524,424.39
收到的税费返还
6,137,978.72 1,167,108.05
收到其他与经营活动有关的现金
25,794,441.41 349,225,647.83
经营活动现金流入小计
4,150,505,251.86 4,173,917,180.27
购买商品、接受劳务支付的现金
4,103,477,297.92 4,324,658,210.82
支付给职工以及为职工支付的现金
55,797,492.57 48,416,134.60
支付的各项税费
166,182,664.87 131,520,258.95
支付其他与经营活动有关的现金
282,529,440.38 270,414,734.35
经营活动现金流出小计
4,607,986,895.74 4,775,009,338.72
经营活动产生的现金流量净额
-457,481,643.88 -601,092,158.45

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金
2,774,585.64 8,919,142.20
取得投资收益收到的现金
7,618,058.00 4,315,295.36
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额
59,745,767.70 332,388.00
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
- 2,580,000.00

1-1-133



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收到其他与投资活动有关的现金
- 41,343.10
投资活动现金流入小计
70,138,411.34 16,188,168.66
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金
42,669,263.21 69,129,664.73
投资支付的现金
1,656,860.00 8,550,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
226,540,000.00 295,023,241.41
支付其他与投资活动有关的现金
180,000,000.00
投资活动现金流出小计
450,866,123.21 372,702,906.14
投资活动产生的现金流量净额
-380,727,711.87 -356,514,737.48

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金
17,657,621.00 37,500,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金
17,657,621.00 37,500,000.00
取得借款收到的现金
4,117,246,967.60 2,855,067,364.19
收到其他与筹资活动有关的现金
92,903,755.89 -
筹资活动现金流入小计
4,227,808,344.49 2,892,567,364.19
偿还债务支付的现金
2,870,996,507.08 1,735,141,461.55
分配股利、利润或偿付利息支付的现金
212,336,114.01 185,871,929.54

其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 7,074,310.27 25,127,458.37

支付其他与筹资活动有关的现金
- 55,726,974.78
筹资活动现金流出小计
3,083,332,621.09 1,976,740,365.87
筹资活动产生的现金流量净额
1,144,475,723.40 915,826,998.32
四、汇率变动对现金的影响
-404,869.24 -208,339.14
五、现金及现金等价物净增加额
305,861,498.41 -41,988,236.75
加：期初现金及现金等价物余额
753,694,138.85 795,682,375.60
六、期末现金及现金等价物余额
1,059,555,637.26 753,694,138.85



合并现金流量表附注

单位：人民币元

补 充 资 料 2007年度 2006年度

1.将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润

1-1-134



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233,222,358.24 188,049,726.43

加：资产减值准备 7,965,766.47 1,843,888.45

固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 30,664,436.11 32,447,383.74

无形资产摊销 795,278.02 530,192.70

长期待摊费用摊销 1,251,928.11 17,466,820.26
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－”
号填列） -12,492,509.39 571,536.18

固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 14,441.05

公允价值变动损失（收益以“－”号填列） -

财务费用（收益以“－”号填列） 64,981,324.21 51,155,647.59

投资损失（收益以“－”号填列） -6,053,322.80 744,187.87

递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 1,666,442.96 -652,493.85

递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） -

存货的减少（增加以“－”号填列） -704,132,306.42 -964,611,403.27

经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -143,918,857.36 -321,162,588.62

经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 68,553,376.92 400,613,109.31

其他 - -8,088,165.24

经营活动产生的现金流量净额 -457,481,643.88 -601,092,158.45

2.不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：

债务转为资本 - -

一年内到期的可转换公司债券 - -

融资租入固定资产 - -

3.现金及现金等价物净变动情况：

现金的期末余额 1,059,555,637.26 753,694,138.85

减：现金的期初余额 753,694,138.85 795,682,375.60

加：现金等价物的期末余额 - -

减：现金等价物的期初余额 - -

现金及现金等价物净增加额 305,861,498.41 -41,988,236.75





合并所有者权益变动表

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单位：人民币元

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2007 年

项目 归属于母公司所有者权益
少数股东权益 所有者权益合计
实收资本(或股本) 资本公积 减：库存股 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 其他

一、上年年末余额 370,985,186.00 2,347,712.95 125,981,982.02 128,460,980.11 627,775,861.08

加：会计政策变更 81,117,281.41 -6,134,034.11 88,252,200.27 197,752,144.57 360,987,592.14

前期差错更正

二、本年年初余额 370,985,186.00 83,464,994.36 119,847,947.91 216,713,180.38 197,752,144.57 988,763,453.22

三、本年增减变动金额
109,813,754.00 -76,449,214.13 13,067,758.23 152,347,479.69 30,144,164.66 228,923,942.45
（减少以“－”号填列）

（一）净利润 206,946,042.29 26,276,315.95 233,222,358.24

（二）直接计入所有者
-3,693,214.13 -6,123,312.50 -9,816,526.63
权益的利得和损失

1．可供出售金融资产公
4,466,916.45 4,466,916.45
允价值变动净额

2．权益法下被投资单位

其他所有者权益变动的 -5,866,763.57 -6,123,312.50 -11,990,076.07

影响

3．与计入所有者权益项
-990,517.01 -990,517.01
目相关的所得税影响

4．其他 -1,302,850.00 -1,302,850.00

上述（一）和（二）小
-3,693,214.13 206,946,042.29 20,153,003.45 223,405,831.61
计

1-1-137



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（三）所有者投入和减
72,720,000.00 17,640,000.00 90,360,000.00
少资本

1．所有者投入资本 72,720,000.00 17,640,000.00 90,360,000.00

2．股份支付计入所有者

权益的金额

3．其他

（四）利润分配 37,093,754.00 13,067,758.23 -54,598,562.60 -7,074,310.27 -11,511,360.64

1．提取盈余公积 13,067,758.23 -13,067,758.23

2．提取一般风险准备

3．对所有者（或股东）
37,093,754.00 -41,530,804.37 -7,074,310.27 -11,511,360.64
的分配

4．其他

（五）所有者权益内部
-72,756,000.00 -574,528.52 -73,330,528.52
结转

1．资本公积转增资本

（或股本）

2 ．盈余公积转增资本

（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．其他 -72,756,000.00 -574,528.52 -73,330,528.52

四、本期期末余额 480,798,940.00 7,015,780.23 132,915,706.14 369,060,660.07 227,896,309.23 1,217,687,395.67



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单位：人民币元

2006 年

归属于母公司所有者权益
项目
实收资本(或股 减：库 少数股东权益 所有者权益合计
资本公积 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 其他
本) 存股

一、上年年末余额 322,595,814.00 3,965,125.71 102,021,269.15 92,355,387.29 520,937,596.15

加：会计政策变更 80,074,532.00 -16,460,422.85 31,529,312.41 180,117,164.47 275,260,586.03

前期差错更正

二、本年年初余额 322,595,814.00 84,039,657.71 85,560,846.30 123,884,699.70 180,117,164.47 796,198,182.18

三、本年增减变动金额（减
48,389,372.00 -574,663.35 34,287,101.61 92,828,480.68 17,634,980.10 192,565,271.04
少以“－”号填列）

（一）净利润 180,892,308.22 7,157,418.21 188,049,726.43

（二）直接计入所有者权
-574,663.35 -574,663.35
益的利得和损失

1．可供出售金融资产公允
1,556,342.40 1,556,342.40
价值变动净额

2．权益法下被投资单位其
17,054.03 17,054.03
他所有者权益变动的影响

3．与计入所有者权益项目
-513,592.99 -513,592.99
相关的所得税影响

4．其他 -1,634,466.79 -1,634,466.79

上述（一）和（二）小计 -574,663.35 180,892,308.22 7,157,418.21 187,475,063.08

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（三）所有者投入和减少
56,737,872.37 56,737,872.37
资本

1．所有者投入资本 56,737,872.37 56,737,872.37

2．股份支付计入所有者权

益的金额

3．其他

（四）利润分配 48,389,372.00 34,287,101.61 -88,063,827.54 -46,260,310.48 -51,647,664.41

1．提取盈余公积 34,287,101.61 -34,287,101.61

2．提取一般风险准备

3．对所有者（或股东）的
48,389,372.00 -53,776,725.93 -5,387,353.93
分配

4．其他 -46,260,310.48 -46,260,310.48

（五）所有者权益内部结

转

1．资本公积转增资本（或

股本）

2．盈余公积转增资本（或

股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．其他

四、本期期末余额 370,985,186.00 83,464,994.36 119,847,947.91 216,713,180.38 197,752,144.57 988,763,453.22

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（四）2007年母公司资产负债表、利润表、现金流量表及所

有者权益变动表



母公司资产负债表

单位：人民币元

资 产 2007年12 月31日 2007年1 月1 日

流动资产：

货币资金 125,657,472.00 320,193,092.80

交易性金融资产
- -

应收票据 53,145,627.68 49,115,887.28

应收账款 200,001,788.60 218,824,660.03

预付款项 5,353,806.50 23,272,126.84

应收利息
- -

应收股利 17,801,517.48 123,667,148.43

其他应收款 273,421,391.39 48,143,520.29

存货 168,321,516.64 185,700,018.68

一年内到期的非流动资产
- -
其他流动资产
- -

流动资产合计 843,703,120.29 968,916,454.35



非流动资产：

可供出售金融资产 6,173,258.85 2,516,342.40

持有至到期投资
- -
长期应收款
- -

长期股权投资 908,771,488.01 462,518,607.77

投资性房地产
- -

固定资产 42,761,765.01 212,079,572.27

在建工程 49,704,223.61 1,302,564.78

工程物资
- -
固定资产清理
- -

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生产性生物资产
- -
油气资产
- -

无形资产 5,296,187.20 37,701,600.51

开发支出
- -
商誉
- -
长摊待摊费用
- -

递延所得税资产 3,660,813.95 5,271,979.02

其他非流动资产
- -

非流动资产合计 1,016,367,736.63 721,390,666.75



资产总计 1,860,070,856.92 1,690,307,121.10



母公司资产负债表（续）

单位：人民币元

负债和股东权益 2007年12 月31日 2007年1 月1 日

流动负债：

短期借款 447,910,000.00 598,830,000.00

交易性金融负债
- -

应付票据 139,000,000.00 162,700,000.00

应付账款 46,270,890.41 218,648,999.83

预收款项 11,476,305.73 6,873,417.88

应付职工薪酬 335,503.63 3,609,318.29

应交税费 1,907,733.76 -7,484,001.05

应付利息
- -

应付股利 3,006,423.73 2,284,400.83

其他应付款 335,995,514.08 140,990,453.62

一年内到期的非流动负债 17,742,389.06 20,831,941.54

其他流动负债 1,302,850.00
-

流动负债合计 1,004,947,610.40 1,147,284,530.94



非流动负债：

1-1-142



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长期借款 102,555,973.28 76,911,796.02

应付债券
- -
长期应付款
- -
专项应付款
- -
预计负债
- -

递延所得税负债 1,505,814.65 513,592.99

其他非流动负债 11,650,835.00 950,000.00

非流动负债合计 115,712,622.93 78,375,389.01

负债合计 1,120,660,233.33 1,225,659,919.95



股东权益：

股本 480,798,940.00 370,985,186.00

资本公积 82,832,548.85 7,029,658.33

盈余公积 82,566,315.78 69,498,557.55

未分配利润 93,212,818.96 17,133,799.27

股东权益合计 739,410,623.59 464,647,201.15



负债和股东权益总计 1,860,070,856.92 1,690,307,121.10



母公司利润表

单位：人民币元

项 目 2007年度 2006年度

一、营业收入
1,924,008,074.40 1,665,897,947.90
减：营业成本
1,861,195,052.26 1,588,142,634.73
营业税金及附加
1,611,470.87 1,485,317.74
销售费用
13,219,919.76 14,296,258.17
管理费用
27,237,215.57 29,007,878.89
财务费用
38,959,363.05 33,356,140.56
资产减值损失
-565,763.99 -2,838,404.22
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
- -
投资收益（损失以“－”号填列）

1-1-143



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135,725,035.05 126,263,409.53
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
-1,822,460.84 -1,013,483.23
二、营业利润（亏损以“－”号填列）
118,075,851.93 128,711,531.56
加：营业外收入
14,429,370.08 22,115.27
减：营业外支出
214,770.00 681,905.36
其中：非流动资产处置损失
- 469,794.13
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列）
132,290,452.01 128,051,741.47
减：所得税费用
1,612,869.72 932,250.39
四、净利润（净亏损以“－”号填列）
130,677,582.29 127,119,491.08



母公司现金流量表

单位：人民币元

项 目 2007年度 2006年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金
1,655,929,995.89 1,812,084,490.60
收到的税费返还
6,137,978.72 1,167,108.05
收到其他与经营活动有关的现金
299,707,919.00 316,330,012.96
经营活动现金流入小计
1,961,775,893.61 2,129,581,611.61
购买商品、接受劳务支付的现金
1,723,433,438.08 1,698,132,626.21
支付给职工以及为职工支付的现金
19,580,670.87 18,425,273.67
支付的各项税费
17,969,960.37 13,077,512.91
支付其他与经营活动有关的现金
42,759,643.19 43,897,274.15
经营活动现金流出小计
1,803,743,712.51 1,773,532,686.94
经营活动产生的现金流量净额
158,032,181.10 356,048,924.67

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金
1,215,680.00 9,050,000.00
取得投资收益收到的现金
128,429,352.32 4,315,295.36
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净
额 118,199,165.00 185,388.00
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
- 2,580,000.00

收到其他与投资活动有关的现金

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- -

投资活动现金流入小计
247,844,197.32 16,130,683.36
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金
4,734,030.41 23,204,104.93
投资支付的现金
355,680.00 8,550,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
286,540,000.00 239,932,400.00
支付其他与投资活动有关的现金
180,000,000.00
投资活动现金流出小计
471,629,710.41 271,686,504.93
投资活动产生的现金流量净额
-223,785,513.09 -255,555,821.57

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金
- -
取得借款收到的现金
895,920,000.00 861,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金
95,766,874.72 -
筹资活动现金流入小计
991,686,874.72 861,000,000.00
偿还债务支付的现金
1,024,745,150.26 733,908,417.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金
45,619,485.16 44,524,990.65
支付其他与筹资活动有关的现金
- 49,588,614.11
筹资活动现金流出小计
1,070,364,635.42 828,022,021.76
筹资活动产生的现金流量净额
-78,677,760.70 32,977,978.24
四、汇率变动对现金的影响
-337,653.39 -12,295.90
五、现金及现金等价物净增加额
-144,768,746.08 133,458,785.44
加：期初现金及现金等价物余额
231,596,501.74 98,137,716.30
六、期末现金及现金等价物余额
86,827,755.66 231,596,501.74



母公司现金流量表附注

单位：人民币元

2007年度 2006年度
补 充 资 料

1.将净利润调节为经营活动现金流量：

净利润 130,677,582.29 127,119,491.08

加：资产减值准备 -565,763.99 -2,838,404.22

1-1-145



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固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 12,890,752.52 16,644,774.15

无形资产摊销 571,446.08 516,563.28

长期待摊费用摊销 - -
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－”
号填列） -12,161,410.97 469,794.13

固定资产报废损失（收益以“－”号填列） -

公允价值变动损失（收益以“－”号填列） -

财务费用（收益以“－”号填列） 42,101,390.40 38,717,566.74

投资损失（收益以“－”号填列） -135,725,035.05 -126,263,409.53

递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 1,611,165.07 -964,325.11

递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） -

存货的减少（增加以“－”号填列） 17,378,502.04 -76,812,767.37

经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -319,820.56 65,824,915.03

经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 101,573,373.27 313,634,726.49

其他 -

经营活动产生的现金流量净额 158,032,181.10 356,048,924.67

2.不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：

债务转为资本 - -

一年内到期的可转换公司债券 - -

融资租入固定资产 - -

3.现金及现金等价物净变动情况：

现金的期末余额 86,827,755.66 231,596,501.74

减：现金的期初余额 231,596,501.74 98,137,716.30

加：现金等价物的期末余额 -

减：现金等价物的期初余额 -

现金及现金等价物净增加额 -144,768,746.08 133,458,785.44



母公司所有者权益变动表

单位：人民币元

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2007 年
项目
实收资本(或股本) 资本公积 减：库存股 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
一、上年年末余额 370,985,186.00 6,003,962.95 82,825,391.55 137,075,305.32 596,889,845.82
加：会计政策变更 1,025,695.38 -13,326,834.00 -119,941,506.05 -132,242,644.67

前期差错更正
二、本年年初余额 370,985,186.00 7,029,658.33 69,498,557.55 17,133,799.27 464,647,201.15

三、本年增减变动金额
109,813,754.00 75,802,890.52 13,067,758.23 76,079,019.69 274,763,422.44
（减少以“－”号填列）
（一）净利润 130,677,582.29 130,677,582.29

（二）直接计入所有者
2,203,473.37 2,203,473.37
权益的利得和损失
1．可供出售金融资产公
4,466,916.45 4,466,916.45
允价值变动净额
2．权益法下被投资单位
其他所有者权益变动的 29,923.93 29,923.93
影响
3．与计入所有者权益项
-990,517.01 -990,517.01
目相关的所得税影响
4．其他 -1,302,850.00 -1,302,850.00

上述（一）和（二）小
2,203,473.37 130,677,582.29 132,881,055.66
计
（三）所有者投入和减
72,720,000.00 73,599,417.15 146,319,417.15
少资本
1．所有者投入资本 72,720,000.00 72,720,000.00

2．股份支付计入所有者
权益的金额
3．其他 73,599,417.15 73,599,417.15
（四）利润分配 37,093,754.00 13,067,758.23 -54,598,562.60 -4,437,050.37
1．提取盈余公积 13,067,758.23 -13,067,758.23

2．对所有者（或股东）
37,093,754.00 -41,530,804.37 -4,437,050.37
的分配
3．其他
（五）所有者权益内部

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结转
1．资本公积转增资本
（或股本）
2 ．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
四、本期期末余额 480,798,940.00 82,832,548.85 82,566,315.78 93,212,818.96 739,410,623.59



单位：人民币元

2006 年
项目
实收资本(或股本) 资本公积 减：库存股 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
一、上年年末余额 322,595,814.00 7,846,375.71 73,247,031.29 104,646,788.88 508,336,009.88
加：会计政策变更 -16,460,422.85 -148,143,805.65 -164,604,228.50

前期差错更正
二、本年年初余额 322,595,814.00 7,846,375.71 56,786,608.44 -43,497,016.77 343,731,781.38

三、本年增减变动金额（减少
48,389,372.00 -816,717.38 12,711,949.11 60,630,816.04 120,915,419.77
以“－”号填列）
（一）净利润 127,119,491.08 127,119,491.08

（二）直接计入所有者权益的
-816,717.38 -816,717.38
利得和损失
1．可供出售金融资产公允价
1,556,342.40 1,556,342.40
值变动净额
2 ．权益法下被投资单位其他
所有者权益变动的影响
3．与计入所有者权益项目相
-513,592.99 -513,592.99
关的所得税影响
4．其他 -1,859,466.79 -1,859,466.79
上述（一）和（二）小计 -816,717.38 127,119,491.08 126,302,773.70

（三）所有者投入和减少资本
1．所有者投入资本

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2 ．股份支付计入所有者权益
的金额
3．其他
（四）利润分配 48,389,372.00 12,711,949.11 -66,488,675.04 -5,387,353.93
1．提取盈余公积 12,711,949.11 -12,711,949.11

2 ．对所有者（或股东）的分
48,389,372.00 -53,776,725.93 -5,387,353.93
配
3．其他
（五）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股
本）
2 ．盈余公积转增资本（或股
本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
四、本期期末余额 370,985,186.00 7,029,658.33 69,498,557.55 17,133,799.27 464,647,201.15



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三、按新会计准则编制的最近三年财务报表

鉴于公司自 2007 年 1 月 1 日起开始全面执行新企业会计准则，为保持财务

报表数据披露口径的一致性、可操作性以及财务会计信息的有用性，公司按照新

会计准则统一编制了2005年度-2007年度财务报表，其中2005年度、2006年度

财务报表以《企业会计准则第 38 号——首次执行企业会计准则》、中国证监会

《公开发行证券的公司信息披露规范问答第7 号——新旧会计准则过渡期间比

较财务会计信息的编制和披露》（证监会计字[2007]10号）、《企业会计准则解释

第1号》（财会[2007]14号）等规定为编制基础。

（一）最近三年合并资产负债表、合并利润表、合并现金流量

表及合并所有者权益变动表

合并资产负债表

单位：人民币元

资 产 2007年12 月31日 2006年12 月31日 2005年12 月31日

流动资产：

货币资金 1,121,580,846.42 862,623,103.90 848,884,365.87

交易性金融资产
- - 500,000.00
应收票据
66,009,262.72 54,845,097.18 20,472,580.78

应收账款 394,765,025.96 327,548,816.59 240,971,797.99

预付款项 121,807,886.81 314,992,541.89 529,343,563.45

应收利息
- - -
应收股利
- - -
其他应收款 272,538,730.83 234,879,166.11
36,535,988.00

存货 3,931,860,925.31 3,090,216,436.73 1,735,643,637.40

一年内到期的非流动资产
- - -
其他流动资产
- - -

流动资产合计 5,908,562,678.05 4,686,761,984.29 3,610,695,111.60



非流动资产：

可供出售金融资产
6,173,258.85 2,516,342.40 -

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持有至到期投资
- - -
长期应收款
- - -
长期股权投资 205,790,679.94
29,303,216.85 31,276,700.08
投资性房地产
- - -

固定资产 366,783,900.83 430,835,330.88 455,287,442.84

在建工程
72,437,244.33 4,900,189.37 6,020.71
工程物资
- 37,500.00 360,458.82
固定资产清理
- - -
生产性生物资产
- - -
油气资产
- - -
无形资产
28,690,428.75 41,156,080.19 24,291,832.84
开发支出
- - -
商誉 240,129,144.37 199,681,817.48
481,359.61
长摊待摊费用
2,769,948.46 2,803,839.65 12,182,494.67
递延所得税资产
4,138,387.24 5,804,830.20 5,152,336.35
其他非流动资产
- - -

非流动资产合计 926,912,992.77 717,039,147.02 529,038,645.92



资产总计 6,835,475,670.82 5,403,801,131.31 4,139,733,757.52





合并资产负债表（续）

单位：人民币元

负债和股东权益 2007年12 月31日 2006年12 月31日 2005年12 月31日

流动负债：

短期借款
2,851,310,000.00 1,648,154,389.22 610,490,069.58
交易性金融负债
- - -
应付票据
173,000,000.00 203,700,000.00 172,050,000.00
应付账款
372,940,727.21 461,272,626.60 197,033,503.82
预收款项
381,766,638.06 310,531,152.00 642,352,043.26

1-1-151



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应付职工薪酬
2,344,102.24 8,913,349.58 7,358,356.68
应交税费
98,806,427.81 30,920,024.87 -11,474,669.56
应付利息
- - -
应付股利
3,006,423.73 2,284,400.83 2,144,665.60
其他应付款
169,594,160.32 252,812,470.65 338,855,962.23
一年内到期的非流动负债
707,742,389.06 430,831,941.54 520,642,492.61
其他流动负债
13,322,850.00 - -
流动负债合计
4,773,833,718.43 3,349,420,355.29 2,479,452,424.22



非流动负债：

长期借款
826,555,973.28 1,059,911,796.02 858,891,217.33
应付债券
- - -
长期应付款
- - -
专项应付款
- - -
预计负债
- - -
递延所得税负债
1,505,814.65 513,592.99 -
其他非流动负债
15,892,768.79 5,191,933.79 5,191,933.79
非流动负债合计
843,954,556.72 1,065,617,322.80 864,083,151.12



负债合计
5,617,788,275.15 4,415,037,678.09 3,343,535,575.34



股东权益

股本
480,798,940.00 370,985,186.00 322,595,814.00
资本公积
7,015,780.23 83,464,994.36 84,039,657.71
盈余公积
132,915,706.14 119,847,947.91 85,560,846.30
未分配利润
369,060,660.07 216,713,180.38 123,884,699.70
归属于母公司所有者权益合计
989,791,086.44 791,011,308.65 616,081,017.71
少数股东权益
227,896,309.23 197,752,144.57 180,117,164.47
股东权益合计
1,217,687,395.67 988,763,453.22 796,198,182.18

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负债和股东权益总计
6,835,475,670.82 5,403,801,131.31 4,139,733,757.52





合并利润表

单位：人民币元

项 目 2007年度 2006年度 2005年度

一、营业总收入
4,624,548,925.27 3,896,874,112.57 2,645,922,278.95
其中：营业收入
4,624,548,925.27 3,896,874,112.57 2,645,922,278.95
二、营业总成本
4,309,552,217.27 3,614,011,532.27 2,443,027,792.30
其中：营业成本
4,025,843,073.87 3,361,790,372.31 2,246,403,239.55
营业税金及附加
87,328,968.55 73,581,628.93 64,611,544.26
销售费用
56,958,251.77 55,740,824.84 55,894,895.04
管理费用
65,508,325.92 68,972,816.43 55,775,940.77
财务费用
65,947,830.69 52,082,001.31 17,174,599.22
资产减值损失
7,965,766.47 1,843,888.45 3,167,573.46
加：公允价值变动收益（损失以“－”
号填列） - -
投资收益（损失以“－”号填列）
6,053,322.80 -744,187.87 364,447.06
其中：对联营企业和合营企业的投
资收益 -1,822,460.84 -1,013,483.23 -578,447.95
三、营业利润（亏损以“－”号填列）
321,050,030.80 282,118,392.43 203,258,933.71
加：营业外收入
15,416,608.72 1,797,786.13 4,044,990.74
减：营业外支出
1,412,763.26 1,457,785.06 703,586.11
其中：非流动资产处置损失
61,946.22 571,536.18 434,276.85
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列）
335,053,876.26 282,458,393.50 206,600,338.34
减：所得税费用
101,831,518.02 94,408,667.07 63,819,092.10
五、净利润（净亏损以“－”号填列）
233,222,358.24 188,049,726.43 142,781,246.24
归属于母公司所有者的净利润
206,946,042.29 180,892,308.22 125,157,163.70
少数股东损益
26,276,315.95 7,157,418.21 17,624,082.54
六、每股收益：
（一）基本每股收益
0.43 0.38 0.26

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（二）稀释每股收益
0.43 0.38 0.26





合并现金流量表

单位：人民币元

项 目 2007年度 2006年度 2005年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金
4,118,572,831.73 3,823,524,424.39 2,815,376,953.83
收到的税费返还
6,137,978.72 1,167,108.05 211,589,952.76
收到其他与经营活动有关的现金
25,794,441.41 349,225,647.83 133,541,023.94
经营活动现金流入小计
4,150,505,251.86 4,173,917,180.27 3,160,507,930.53
购买商品、接受劳务支付的现金
4,103,477,297.92 4,324,658,210.82 2,195,780,742.33
支付给职工以及为职工支付的现金
55,797,492.57 48,416,134.60 44,428,401.83
支付的各项税费
166,182,664.87 131,520,258.95 175,181,332.86
支付其他与经营活动有关的现金
282,529,440.38 270,414,734.35 107,039,616.27
经营活动现金流出小计
4,607,986,895.74 4,775,009,338.72 2,522,430,093.29
经营活动产生的现金流量净额
-457,481,643.88 -601,092,158.45 638,077,837.24

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金
2,774,585.64 8,919,142.20 -
取得投资收益收到的现金
7,618,058.00 4,315,295.36 917,658.11

处置固定资产、无形资产和其他长期资
产收回的现金净额 59,745,767.70 332,388.00 150,000.00

处置子公司及其他营业单位收到的现
金净额 - 2,580,000.00 19,738,950.48
收到其他与投资活动有关的现金
- 41,343.10 1,570,752.13
投资活动现金流入小计
70,138,411.34 16,188,168.66 22,377,360.72
购建固定资产、无形资产和其他长期资
产支付的现金 42,669,263.21 69,129,664.73 164,496,138.37
投资支付的现金
1,656,860.00 8,550,000.00 500,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现
金净额 226,540,000.00 295,023,241.41 30,162,752.80
支付其他与投资活动有关的现金
180,000,000.00 -
投资活动现金流出小计
450,866,123.21 372,702,906.14 195,158,891.17

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投资活动产生的现金流量净额
-380,727,711.87 -356,514,737.48 -172,781,530.45

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金
17,657,621.00 37,500,000.00 49,000,000.00
取得借款收到的现金
4,117,246,967.60 2,855,067,364.19 1,418,942,193.38
收到其他与筹资活动有关的现金
92,903,755.89 - 15,157,181.03
筹资活动现金流入小计
4,227,808,344.49 2,892,567,364.19 1,483,099,374.41
偿还债务支付的现金
2,870,996,507.08 1,735,141,461.55 1,302,196,564.35
分配股利、利润或偿付利息支付的现金
212,336,114.01 185,871,929.54 121,309,602.36
支付其他与筹资活动有关的现金
- 55,726,974.78 -
筹资活动现金流出小计
3,083,332,621.09 1,976,740,365.87 1,423,506,166.71
筹资活动产生的现金流量净额
1,144,475,723.40 915,826,998.32 59,593,207.70
四、汇率变动对现金的影响
-404,869.24 -208,339.14 -39,711.67
五、现金及现金等价物净增加额
305,861,498.41 -41,988,236.75 524,849,802.82
加：期初现金及现金等价物余额
753,694,138.85 795,682,375.60 270,832,572.78
六、期末现金及现金等价物余额
1,059,555,637.26 753,694,138.85 795,682,375.60



合并现金流量表附表

单位：人民币元

补 充 资 料 2007年度 2006年度 2005年度

1.将净利润调节为经营活动现金流量：

净利润
233,222,358.24 188,049,726.43 142,781,246.24
加：资产减值准备
7,965,766.47 1,843,888.45 3,167,573.46
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性
生物资产折旧 30,664,436.11 32,447,383.74 24,576,057.36
无形资产摊销
795,278.02 530,192.70 478,242.63
长期待摊费用摊销
1,251,928.11 17,466,820.26 3,455,341.34
处置固定资产、无形资产和其他长期资
产的损失（收益以“－”号填列） -12,492,509.39 571,536.18 -18,126.14
固定资产报废损失（收益以“－”号填
列） 14,441.05

公允价值变动损失（收益以“－”号填
列） -

财务费用（收益以“－”号填列）
64,981,324.21 51,155,647.59 23,873,222.04
投资损失（收益以“－”号填列）

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-6,053,322.80 744,187.87 -364,447.06
递延所得税资产减少（增加以“－”号
填列） 1,666,442.96 -652,493.85 -5,580.37
递延所得税负债增加（减少以“－”号
填列） -

存货的减少（增加以“－”号填列）
-704,132,306.42 -964,611,403.27 -145,465,222.09
经营性应收项目的减少（增加以“－”
号填列） -143,918,857.36 -321,162,588.62 589,167,153.19
经营性应付项目的增加（减少以“－”
号填列） 68,553,376.92 400,613,109.31 2,975,349.13
其他
- -8,088,165.24 -6,542,972.49
经营活动产生的现金流量净额
-457,481,643.88 -601,092,158.45 638,077,837.24
2.不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
- -
一年内到期的可转换公司债券
- -
融资租入固定资产
- -
3.现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额
1,059,555,637.26 753,694,138.85 795,682,375.60
减：现金的期初余额
753,694,138.85 795,682,375.60 270,832,572.78
加：现金等价物的期末余额
- -
减：现金等价物的期初余额
- -
现金及现金等价物净增加额
305,861,498.41 -41,988,236.75 524,849,802.82

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合并所有者权益变动表

单位：人民币元

2007年

归属于母公司所有者权益
项 目
减： 少数股东权益 股东权益合计
股本 资本公积 库存 盈余公积 未分配利润 其他
股

一、上期期末余额 370,985,186.00 2,347,712.95 125,981,982.02 128,460,980.11 627,775,861.08

加：会计政策变更 81,117,281.41 -6,134,034.11 88,252,200.27 197,752,144.57 360,987,592.14

前期差错更正

二、本期期初余额 370,985,186.00 83,464,994.36 119,847,947.91 216,713,180.38 197,752,144.57 988,763,453.22

三、本期增减变动金额（减少以“-”号填列） 109,813,754.00 -76,449,214.13 13,067,758.23 152,347,479.69 30,144,164.66 228,923,942.45

（一）净利润 206,946,042.29 26,276,315.95 233,222,358.24

（二）直接计入所有者权益的利得和损失 -3,693,214.13 -6,123,312.50 -9,816,526.63

1．可供出售金融资产公允价值变动净额 4,466,916.45 4,466,916.45

2．权益法下被投资单位其他所有者权益变动的影响 -5,866,763.57 -6,123,312.50 -11,990,076.07

3．与计入所有者权益项目相关的所得税影响 -990,517.01 -990,517.01

4．其他 -1,302,850.00 -1,302,850.00

上述（一）和（二）小计 -3,693,214.13 206,946,042.29 20,153,003.45 223,405,831.61

（三）所有者投入和减少资本 72,720,000.00 17,640,000.00 90,360,000.00

1. 所有者本期投入资本 72,720,000.00 17,640,000.00 90,360,000.00

2．股份支付计入所有者权益的金额

3．其他

（四）利润分配 37,093,754.00 13,067,758.23 -54,598,562.60 -7,074,310.27 -11,511,360.64

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1．提取盈余公积 13,067,758.23 -13,067,758.23

2．对所有者（或股东）的分配 37,093,754.00 -41,530,804.37 -7,074,310.27 -11,511,360.64

3．其他

（五）所有者权益内部结转 -72,756,000.00 -574,528.52 -73,330,528.52

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．其他 -72,756,000.00 -574,528.52 -73,330,528.52

四、本期期末余额 480,798,940.00 7,015,780.23 132,915,706.14 369,060,660.07 227,896,309.23 1,217,687,395.67



2006年

归属于母公司所有者权益
项 目
减： 其 少数股东权益 股东权益合计
股本 资本公积 库存 盈余公积 未分配利润
他
股

一、上期期末余额 322,595,814.00 3,965,125.71 102,021,269.15 92,355,387.29 520,937,596.15

加：会计政策变更 80,074,532.00 -16,460,422.85 31,529,312.41 180,117,164.47 275,260,586.03

前期差错更正

二、本期期初余额 322,595,814.00 84,039,657.71 85,560,846.30 123,884,699.70 180,117,164.47 796,198,182.18

三、本期增减变动金额（减少以“-”号填列） 48,389,372.00 -574,663.35 34,287,101.61 92,828,480.68 17,634,980.10 192,565,271.04

（一）净利润 180,892,308.22 7,157,418.21 188,049,726.43

（二）直接计入所有者权益的利得和损失 -574,663.35 -574,663.35

1．可供出售金融资产公允价值变动净额 1,556,342.40 1,556,342.40

2．权益法下被投资单位其他所有者权益变动的影响 17,054.03 17,054.03

3．与计入所有者权益项目相关的所得税影响 -513,592.99 -513,592.99

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4．其他 -1,634,466.79 -1,634,466.79

上述（一）和（二）小计 -574,663.35 180,892,308.22 7,157,418.21 187,475,063.08

（三）所有者投入和减少资本 56,737,872.37 56,737,872.37

1. 所有者本期投入资本 56,737,872.37 56,737,872.37

2．股份支付计入所有者权益的金额

3．其他

（四）利润分配 48,389,372.00 34,287,101.61 -88,063,827.54 -46,260,310.48 -51,647,664.41

1．提取盈余公积 34,287,101.61 -34,287,101.61

2．对所有者（或股东）的分配 48,389,372.00 -53,776,725.93 -5,387,353.93

3．其他 -46,260,310.48 -46,260,310.48

（五）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．其他

四、本期期末余额 370,985,186.00 83,464,994.36 119,847,947.91 216,713,180.38 197,752,144.57 988,763,453.22



2005年

归属于母公司所有者权益
项 目
减： 其 少数股东权益 股东权益合计
股本 资本公积 库存 盈余公积 未分配利润
他
股

一、上期期末余额 268,829,845.00 29,760,402.18 69,359,023.57 67,934,713.70 435,883,984.45

加：会计政策变更 80,074,532.00 -8,013,030.48 -4,667,843.40 101,609,190.16 169,002,848.28

前期差错更正

二、本期期初余额 268,829,845.00 109,834,934.18 61,345,993.09 63,266,870.30 101,609,190.16 604,886,832.73

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三、本期增减变动金额（减少以“-”号填列） 53,765,969.00 -25,795,276.47 24,214,853.21 60,617,829.40 78,507,974.31 191,311,349.45

（一）净利润 125,157,163.70 17,624,082.54 142,781,246.24

（二）直接计入所有者权益的利得和损失 1,087,708.03 1,087,708.03

1．可供出售金融资产公允价值变动净额

2．权益法下被投资单位其他所有者权益变动的影响

3．与计入所有者权益项目相关的所得税影响

4．其他 1,087,708.03 1,087,708.03

上述（一）和（二）小计 1,087,708.03 125,157,163.70 17,624,082.54 143,868,954.27

（三）所有者投入和减少资本 60,883,891.77 60,883,891.77

1. 所有者本期投入资本 60,883,891.77 60,883,891.77

2．股份支付计入所有者权益的金额

3．其他

（四）利润分配 26,882,984.50 24,214,853.21 -64,539,334.30 -13,441,496.59

1．提取盈余公积 24,214,853.21 -24,214,853.21

2．对所有者（或股东）的分配 26,882,984.50 -40,324,481.09 -13,441,496.59

3．其他

（五）所有者权益内部结转 26,882,984.50 -26,882,984.50

1．资本公积转增资本（或股本） 26,882,984.50 -26,882,984.50

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．其他

四、本期期末余额 322,595,814.00 84,039,657.71 85,560,846.30 123,884,699.70 180,117,164.47 796,198,182.18



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（二）最近三年母公司资产负债表、利润表、现金流量表

资产负债表

单位：人民币元

资 产 2007年12 月31日 2006年12 月31日 2005年12 月31日

流动资产：

货币资金
125,657,472.00 320,193,092.80 137,145,693.25
交易性金融资产
- - 500,000.00
应收票据
53,145,627.68 49,115,887.28 16,404,129.32
应收账款
200,001,788.60 218,824,660.03 135,249,973.57
预付款项
5,353,806.50 23,272,126.84 42,866,500.47
应收利息
- - -
应收股利
17,801,517.48 123,667,148.43 4,205,551.03
其他应收款
273,421,391.39 48,143,520.29 227,996,321.92
存货
168,321,516.64 185,700,018.68 108,887,251.31
一年内到期的非流动资产
- - -
其他流动资产
- - -
流动资产合计
843,703,120.29 968,916,454.35 673,255,420.87



非流动资产：

可供出售金融资产
6,173,258.85 2,516,342.40 -
持有至到期投资
- - -
长期应收款
- - -
长期股权投资
908,771,488.01 462,518,607.77 202,620,991.00
投资性房地产
- - -
固定资产
42,761,765.01 212,079,572.27 232,289,067.93
在建工程
49,704,223.61 1,302,564.78 -
工程物资
- - -
固定资产清理
- - -
生产性生物资产
- - -

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油气资产
- - -
无形资产
5,296,187.20 37,701,600.51 24,241,746.19
开发支出
- - -
商誉
- - -
长摊待摊费用
- - -
递延所得税资产
3,660,813.95 5,271,979.02 4,307,653.91
其他非流动资产
- - -
非流动资产合计 1,016,367,736.63
721,390,666.75 463,459,459.03



资产总计 1,860,070,856.92 1,690,307,121.10 1,136,714,879.90





资产负债表（续）

单位：人民币元

负债和股东权益 2007年12 月31日 2006年12 月31日 2005年12 月31日

流动负债：

短期借款
447,910,000.00 598,830,000.00 456,000,000.00
交易性金融负债
- - -
应付票据
139,000,000.00 162,700,000.00 118,000,000.00
应付账款
46,270,890.41 218,648,999.83 58,564,966.53
预收款项
11,476,305.73 6,873,417.88 2,907,340.70
应付职工薪酬
335,503.63 3,609,318.29 3,511,175.13
应交税费
1,907,733.76 -7,484,001.05 4,349,329.56
应付利息
- - -
应付股利
3,006,423.73 2,284,400.83 2,144,665.60
其他应付款
335,995,514.08 140,990,453.62 34,021,911.06
一年内到期的非流动负债
17,742,389.06 20,831,941.54 20,642,492.61
其他流动负债
1,302,850.00 - -
流动负债合计 1,004,947,610.40 1,147,284,530.94
700,141,881.19



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非流动负债：

长期借款
102,555,973.28 76,911,796.02 91,891,217.33
应付债券
- - -
长期应付款
- - -
专项应付款
- - -
预计负债
- - -
递延所得税负债
1,505,814.65 513,592.99 -
其他非流动负债
11,650,835.00 950,000.00 950,000.00
非流动负债合计
115,712,622.93 78,375,389.01 92,841,217.33



负债合计 1,120,660,233.33 1,225,659,919.95
792,983,098.52



股东权益：

股本
480,798,940.00 370,985,186.00 322,595,814.00
资本公积
82,832,548.85 7,029,658.33 7,846,375.71
盈余公积
82,566,315.78 69,498,557.55 56,786,608.44
未分配利润
93,212,818.96 17,133,799.27 -43,497,016.77
股东权益合计
739,410,623.59 464,647,201.15 343,731,781.38



负债和股东权益总计 1,860,070,856.92 1,690,307,121.10 1,136,714,879.90



利润表

单位：人民币元

项 目 2007年度 2006年度 2005年度

一、营业收入
1,924,008,074.40 1,665,897,947.90 804,401,967.32
减：营业成本
1,861,195,052.26 1,588,142,634.73 749,040,737.51
营业税金及附加
1,611,470.87 1,485,317.74 1,060,942.15
销售费用
13,219,919.76 14,296,258.17 10,997,645.72
管理费用
27,237,215.57 29,007,878.89 25,476,428.23
财务费用
38,959,363.05 33,356,140.56 10,929,384.34

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资产减值损失
-565,763.99 -2,838,404.22 -473,848.94
加：公允价值变动收益（损失以“－”号
填列） - - -
投资收益（损失以“－”号填列）
135,725,035.05 126,263,409.53 2,489,630.26
其中：对联营企业和合营企业的投
资收益 -1,822,460.84 -1,013,483.23 -578,447.95
二、营业利润（亏损以“－”号填列）
118,075,851.93 128,711,531.56 9,860,308.57
加：营业外收入
14,429,370.08 22,115.27 1,245,599.75
减：营业外支出
214,770.00 681,905.36 375,186.43
其中：非流动资产处置损失
- 469,794.13 352,345.59
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列）
132,290,452.01 128,051,741.47 10,730,721.89
减：所得税费用
1,612,869.72 932,250.39 3,199,422.15
四、净利润（净亏损以“－”号填列）
130,677,582.29 127,119,491.08 7,531,299.74

现金流量表

单位：人民币元

项 目 2007年度 2006年度 2005年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金
1,655,929,995.89 1,812,084,490.60 877,432,001.31
收到的税费返还
6,137,978.72 1,167,108.05 392,440.51
收到其他与经营活动有关的现金
299,707,919.00 316,330,012.96 99,542,105.35
经营活动现金流入小计
1,961,775,893.61 2,129,581,611.61 977,366,547.17
购买商品、接受劳务支付的现金
1,723,433,438.08 1,698,132,626.21 825,148,156.80
支付给职工以及为职工支付的现金
19,580,670.87 18,425,273.67 22,102,142.44
支付的各项税费
17,969,960.37 13,077,512.91 19,034,149.77
支付其他与经营活动有关的现金
42,759,643.19 43,897,274.15 28,692,927.87
经营活动现金流出小计
1,803,743,712.51 1,773,532,686.94 894,977,376.88
经营活动产生的现金流量净额
158,032,181.10 356,048,924.67 82,389,170.29

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金
1,215,680.00 9,050,000.00 -
取得投资收益收到的现金
128,429,352.32 4,315,295.36 917,658.11

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处置固定资产、无形资产和其他长期资
产收回的现金净额 118,199,165.00 185,388.00 150,000.00

处置子公司及其他营业单位收到的现金
净额 - 2,580,000.00 23,845,800.00
收到其他与投资活动有关的现金
- - -
投资活动现金流入小计
247,844,197.32 16,130,683.36 24,913,458.11
购建固定资产、无形资产和其他长期资
产支付的现金 4,734,030.41 23,204,104.93 101,778,327.77
投资支付的现金
355,680.00 8,550,000.00 500,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金
净额 286,540,000.00 239,932,400.00 39,695,302.88

支付其他与投资活动有关的现金
180,000,000.00 -
投资活动现金流出小计
471,629,710.41 271,686,504.93 141,973,630.65
投资活动产生的现金流量净额
-223,785,513.09 -255,555,821.57 -117,060,172.54

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金
- - -
取得借款收到的现金
895,920,000.00 861,000,000.00 518,600,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金
95,766,874.72 - 24,998,535.45
筹资活动现金流入小计
991,686,874.72 861,000,000.00 543,598,535.45
偿还债务支付的现金
1,024,745,150.26 733,908,417.00 439,426,603.99
分配股利、利润或偿付利息支付的现金
45,619,485.16 44,524,990.65 41,945,375.87
支付其他与筹资活动有关的现金
- 49,588,614.11 -
筹资活动现金流出小计
1,070,364,635.42 828,022,021.76 481,371,979.86
筹资活动产生的现金流量净额
-78,677,760.70 32,977,978.24 62,226,555.59
四、汇率变动对现金的影响
-337,653.39 -12,295.90
五、现金及现金等价物净增加额
-144,768,746.08 133,458,785.44 27,555,553.34
加：期初现金及现金等价物余额
231,596,501.74 98,137,716.30 70,582,162.96
六、期末现金及现金等价物余额
86,827,755.66 231,596,501.74 98,137,716.30

现金流量表附表

单位：人民币元

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补 充 资 料 2007年度 2006年度 2005年度

1.将净利润调节为经营活动现金流量：

净利润
130,677,582.29 127,119,491.08 7,531,299.74
加：资产减值准备
-565,763.99 -2,838,404.22 -473,848.94
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生
物资产折旧 12,890,752.52 16,644,774.15 15,457,734.67
无形资产摊销
571,446.08 516,563.28 470,419.28
长期待摊费用摊销
- -
处置固定资产、无形资产和其他长期资产
的损失（收益以“－”号填列） -12,161,410.97 469,794.13 342,572.08
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）
-
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）
-
财务费用（收益以“－”号填列）
42,101,390.40 38,717,566.74 20,909,802.23
投资损失（收益以“－”号填列）
-135,725,035.05 -126,263,409.53 -2,489,630.26
递延所得税资产减少（增加以“－”号填
列） 1,611,165.07 -964,325.11 -20,942.76
递延所得税负债增加（减少以“－”号填
列） -
存货的减少（增加以“－”号填列）
17,378,502.04 -76,812,767.37 -33,385,868.09
经营性应收项目的减少（增加以“－”号
填列） -319,820.56 65,824,915.03 20,505,685.28
经营性应付项目的增加（减少以“－”号
填列） 101,573,373.27 313,634,726.49 53,541,947.06
其他
-
经营活动产生的现金流量净额
158,032,181.10 356,048,924.67 82,389,170.29
2.不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
- -
一年内到期的可转换公司债券
- -
融资租入固定资产
- -
3.现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额
86,827,755.66 231,596,501.74 98,137,716.30
减：现金的期初余额
231,596,501.74 98,137,716.30 70,582,162.96
加：现金等价物的期末余额
-
减：现金等价物的期初余额
-
现金及现金等价物净增加额
-144,768,746.08 133,458,785.44 27,555,553.34

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母公司所有者权益变动表

单位：万元

2007
项 目
股本 资本公积 减：库存股 盈余公积 未分配利润 股东权益合计
一、上期期末余额
370,985,186.00 6,003,962.95 - 82,825,391.55 137,075,305.32 596,889,845.82
加：会计政策变更
- 1,025,695.38 - -13,326,834.00 -119,941,506.05 -132,242,644.67
前期差错更正
- - - - - -
二、本期期初余额
370,985,186.00 7,029,658.33 - 69,498,557.55 17,133,799.27 464,647,201.15
三、本期增减变动金额（减少以“-”号填列）
109,813,754.00 75,802,890.52 - 13,067,758.23 76,079,019.69 274,763,422.44
（一）净利润
- - - - 130,677,582.29 130,677,582.29
（二）直接计入所有者权益的利得和损失
- 2,203,473.37 - - - 2,203,473.37
1．可供出售金融资产公允价值变动净额
- 4,466,916.45 - - - 4,466,916.45
2．权益法下被投资单位其他所有者权益变动的影响
- 29,923.93 - - - 29,923.93
3．与计入所有者权益项目相关的所得税影响
- -990,517.01 - - - -990,517.01
4．其他
- -1,302,850.00 - - - -1,302,850.00
上述（一）和（二）小计
- 2,203,473.37 - - 130,677,582.29 132,881,055.66
（三）所有者投入和减少资本
72,720,000.00 73,599,417.15 - - - 146,319,417.15
1. 所有者本期投入资本
72,720,000.00 - - - - 72,720,000.00

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2．股份支付计入所有者权益的金额
- - - - - -
3．其他
- 73,599,417.15 - - - 73,599,417.15
（四）利润分配
37,093,754.00 - - 13,067,758.23 -54,598,562.60 -4,437,050.37
1．提取盈余公积
- - - 13,067,758.23 -13,067,758.23 -
2．对所有者（或股东）的分配
37,093,754.00 - - - -41,530,804.37 -4,437,050.37
3．其他
- - - - - -
（五）所有者权益内部结转
- - - - - -
1．资本公积转增资本（或股本）
- - - - - -
2．盈余公积转增资本（或股本）
- - - - - -
3．盈余公积弥补亏损
- - - - - -
4．其他
- - - - - -
四、本期期末余额
480,798,940.00 82,832,548.85 - 82,566,315.78 93,212,818.96 739,410,623.59


2006
项 目
股本 资本公积 减：库存股 盈余公积 未分配利润 股东权益合计
一、上期期末余额
322,595,814.00 7,846,375.71 - 73,247,031.29 104,646,788.88 508,336,009.88
加：会计政策变更
- - - -16,460,422.85 -148,143,805.65 -164,604,228.50
前期差错更正
- - - - - -

1-1-168



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二、本期期初余额
322,595,814.00 7,846,375.71 - 56,786,608.44 -43,497,016.77 343,731,781.38
三、本期增减变动金额（减少以“-”号填列）
48,389,372.00 -816,717.38 - 12,711,949.11 60,630,816.04 120,915,419.77
（一）净利润
- - - - 127,119,491.08 127,119,491.08
（二）直接计入所有者权益的利得和损失
- -816,717.38 - - - -816,717.38
1．可供出售金融资产公允价值变动净额
- 1,556,342.40 - - - 1,556,342.40
2．权益法下被投资单位其他所有者权益变动的影响
- - - - - -
3．与计入所有者权益项目相关的所得税影响
- -513,592.99 - - - -513,592.99
4．其他
- -1,859,466.79 - - - -1,859,466.79
上述（一）和（二）小计
- -816,717.38 - - 127,119,491.08 126,302,773.70
（三）所有者投入和减少资本
- - - - - -
1. 所有者本期投入资本
- - - - - -
2．股份支付计入所有者权益的金额
- - - - - -
3．其他
- - - - - -
（四）利润分配
48,389,372.00 - - 12,711,949.11 -66,488,675.04 -5,387,353.93
1．提取盈余公积
- - - 12,711,949.11 -12,711,949.11 -
2．对所有者（或股东）的分配
48,389,372.00 - - - -53,776,725.93 -5,387,353.93
3．其他
- - - - - -

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（五）所有者权益内部结转
- - - - - -
1．资本公积转增资本（或股本）
- - - - - -
2．盈余公积转增资本（或股本）
- - - - - -
3．盈余公积弥补亏损
- - - - - -
4．其他
- - - - - -
四、本期期末余额
370,985,186.00 7,029,658.33 - 69,498,557.55 17,133,799.27 464,647,201.15


2005年
项 目
股本 资本公积 减：库存股 盈余公积 未分配利润 股东权益合计
一、上期期末余额
268,829,845.00 33,866,652.18 54,845,986.63 71,367,091.32 428,909,575.13
加：会计政策变更
- -8,013,030.48 -72,117,274.45 -80,130,304.93
前期差错更正
-
二、本期期初余额
268,829,845.00 33,866,652.18 - 46,832,956.15 -750,183.13 348,779,270.20
三、本期增减变动金额（减少以“-”号填列）
53,765,969.00 -26,020,276.47 - 9,953,652.29 -42,746,833.64 -5,047,488.82
（一）净利润
7,531,299.74 7,531,299.74
（二）直接计入所有者权益的利得和损失
- 862,708.03 - - - 862,708.03
1．可供出售金融资产公允价值变动净额
-
2．权益法下被投资单位其他所有者权益变动的影响
-

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3．与计入所有者权益项目相关的所得税影响
-
4．其他
862,708.03 862,708.03
上述（一）和（二）小计
- 862,708.03 - - 7,531,299.74 8,394,007.77
（三）所有者投入和减少资本
- - - - - -
1. 所有者本期投入资本
- -
2．股份支付计入所有者权益的金额
-
3．其他
-
（四）利润分配
26,882,984.50 - - 9,953,652.29 -50,278,133.38 -13,441,496.59
1．提取盈余公积
9,953,652.29 -9,953,652.29 -
2．对所有者（或股东）的分配
26,882,984.50 -40,324,481.09 -13,441,496.59
3．其他
-
（五）所有者权益内部结转
26,882,984.50 -26,882,984.50 - - - -
1．资本公积转增资本（或股本）
26,882,984.50 -26,882,984.50 -
2．盈余公积转增资本（或股本）
-
3．盈余公积弥补亏损
-
4．其他
-
四、本期期末余额
322,595,814.00 7,846,375.71 - 56,786,608.44 -43,497,016.77 343,731,781.38

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四、公司 2005 年、2006 年新旧会计准则差异调节表及注册

会计师审阅意见

（一）2005年新旧会计准则差异调节表及注册会计师审阅意

见

1、2005 年新旧会计准则股东权益差异调节表

项目 项目名称 金额（元）

2005 年 12 月 31 日股东权益（原会计准则）
520,937,596.15
1 长期股权投资差额
-2,162,852.70
其中：同一控制下企业合并形成的长期股权投资差额
-2,190,932.01
其他采用权益法核算的长期股权投资贷方差额
-
2 拟以公允价值模式计量的投资性房地产
-
3 因预计资产弃置费用应补提的以前年度折旧等
-
4 符合预计负债确认条件的辞退补偿
-
5 股份支付
-
6 符合预计负债确认条件的重组义务
-
7 企业合并
95,758,323.96
其中：同一控制下企业合并商誉的账面价值
-
根据新准则计提的商誉减值准备
-
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以及可供出售
8
金融资产 -
9 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
-
10 金融工具分拆增加的权益
-
11 衍生金融工具
-
按照 2007 年 2 月 1 日发布的企业会计准则实施问题专家工作组意
12
见第十项进行的追溯调整
13 少数股东权益
176,512,778.42
14 所得税
5,152,336.35
15 其他
-
2005 年 12 月 31 日股东权益（新会计准则）
796,198,182.18

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2、2005 年新旧会计准则股东权益差异调节表调整过程

①长期股权投资差额

A、同一控制下企业合并形成的长期股权投资差额

公司2003年收购桂林鸿达置业发展有限公司75%股权产生的同一控制下企业

合并形成的长期股权投资差额2,827,009.08元，截止2005年12月31日累计摊销

636,077.07元，摊余金额为2,190,932.01元。根据新会计准则，该项同一控制下

企业合并形成的长期股权投资差额调减2005年12月31日留存收益2,190,932.01

元，属于母公司股东权益的减少。

B、非同一控制下企业合并形成的长期股权投资差额

公司2005年收购衡阳华丰房地产开发有限公司51%股权产生的非同一控制下

企业合并形成的长期股权投资差额481,359.61元，截止2005年12月31日累计摊销

28,079.31元。根据《企业会计准则解释第1号》，企业在首次执行日之前已经持

有的对子公司长期股权投资，应视同该子公司自取得时即采用变更后的会计政

策，对其原账面核算的成本、原摊销的股权投资差额、按照权益法确认的损益调

整及股权投资准备等均进行追溯调整，因此该项摊销应予以转回，调增2005年12

月31日留存收益28,079.31元，属于母公司股东权益的增加。

两项合计调减2005年12月31日留存收益2,162,852.70元，属于母公司股东权

益的减少。

②企业合并

2007年4月11日，公司取得了中国证券监督管理委员会出具的证监公司字

[2007]62号“关于核准冠城大通股份有限公司向Starlex Limited 发行新股购

买资产的批复”，同意公司向Starlex Limited非公开发行7272万股新股收购北

京京冠房地产开发有限公司100%股权，2007年5月22日，公司向Starlex Limited

非公开发行7272万股人民币普通股在中国证券登记结算有限责任公司上海分公

司完成证券登记。完成后公司持有北京京冠房地产开发有限公司100%股权。根据

新会计准则的有关规定，因同一控制下企业合并增加的子公司，编制比较报表时，

应当在比较期间的最早期初即将该子公司纳入合并范围，故北京京冠房地产开发

有限公司2005年12月31日的股东权益95,758,323.96元纳入比较报表，调增公司

1-1-173



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2005年12月31日的股东权益95,758,323.96元，其中归属于母公司的股东权益增

加92,301,554.02元，归属于少数股东的权益增加3,456,769.94元。

③少数股东权益

公司2005年12月31日按原会计准则编制的合并报表中子公司少数股东享有

的权益为176,512,778.42元，在新会计准则下计入股东权益，由此增加公司2005

年12月31日股东权益176,512,778.42元。

④所得税

公司按照原会计准则的规定，制定了公司的会计政策，据此公司计提了应

收款项坏账准备、存货跌价准备、长期股权投资减值准备及固定资产减值准备，

根据新会计准则应将资产账面价值小于计税基础的差额及负债账面价值大于计

税基础的差额计算递延所得税资产。上述差异增加了2005年12月31日留存收益

5,152,336.35元，其中归属于母公司的股东权益增加5,004,720.24元，归属于少

数股东的权益增加147,616.11元。

综合以上四方面的调整，合计调增公司2005年12月31日股东权益

275,260,586.03元，其中归属于母公司的股东权益增加95,143,421.56元，归属

于少数股东的股东权益增加180,117,164.47元。

3、2005 年新旧会计准则净利润差异调节表

项目 项目名称 金额（元）

2005年度净利润(原会计准则) 97,407,400.26

调节项目

1 营业收入

2 营业成本

3 营业税金及附加

4 销售费用

5 管理费用

6 财务费用

7 资产减值损失

8 公允价值变动收益

9 投资收益 310,780.23

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10 营业外收入

11 营业外支出

12 所得税费用 5,580.37

按照 2007 年 2 月 1 日发布的企业会计准则实施问题专家工作组意
13
见第十项进行的追溯调整

14 少数股东损益 18,122,663.34

15 其他 26,934,822.04

2005年度净利润(新会计准则) 142,781,246.24

4、2005 年新旧会计准则净利润异调节表调整过程

①投资收益

公司2003年收购桂林鸿达置业发展有限公司75%股权产生的长期股权投资差

额2,827,009.08元，2005年度摊销该项股权投资差额282,700.92元；公司2005

年收购衡阳华丰房地产开发有限公司51%股权产生的长期股权投资差额

481,359.61元，2005年度摊销该项股权投资差额28,079.31元。根据《企业会计

准则解释第1号》，企业在首次执行日之前已经持有的对子公司长期股权投资，

应视同该子公司自取得时即采用变更后的会计政策，对其原账面核算的成本、原

摊销的股权投资差额、按照权益法确认的损益调整及股权投资准备等均进行追溯

调整，因此上述两项摊销应予以转回，增加公司2005年度投资收益310,780.23

元，调增公司2005年度净利润310,780.23元，全部归属母公司享有的净利润。

②所得税费用

公司按照原会计准则的规定，制定了公司的会计政策，据此公司计提了应

收款项坏账准备、存货跌价准备、长期股权投资减值准备及固定资产减值准备，

根据新会计准则应将资产账面价值小于计税基础的差额及负债账面价值大于计

税基础的差额计算递延所得税资产，同时调整期间所得税费用。根据新会计准则，

公司2005年度增加递延所得税资产5,580.37元，相应减少当期所得税费用

5,580.37元，调增公司2005年度净利润5,580.37元，其中归属于母公司享有的净

利润-21,712.05元，归属于少数股东享有的净利润27,292.42元。

③少数股东损益

公司2005年度按原会计准则编制的合并报表中子公司少数股东损益为

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18,122,663.34元，在新会计准则下计入净利润，由此增加公司2005年度净利润

18,122,663.34元。

④其他

公司于2007年合并北京京冠房地产开发有限公司，持有该公司100%股权，该

项合并属于同一控制下的企业合并。根据新会计准则的有关规定，因同一控制下

企业合并增加的子公司，编制比较报表时，应当在比较期间的最早期初即将该子

公司纳入合并范围，故北京京冠房地产开发有限公司2005年度实现的净利润

26,934,822.04元纳入比较报表，调增公司2005年度净利润26,934,822.04元，其

中归属于母公司享有的净利润增加27,460,695.26元，归属于少数股东享有的净

利润增加-525,873.22元。

综合以上四方面的调整，合计调增公司2005年度净利润45,373,845.98元，

其中归属于母公司享有的净利润增加27,749,763.44元，归属于少数股东享有的

净利润增加17,624,082.54元。

5、福建立信闽都会计师事务所关于 2005 年新旧会计准则股东权益和净利

润差异调节表的审阅意见

福建立信闽都会计师事务所审阅了公司2005年新旧会计准则股东权益和净

利润差异调节表，并出具了闽信审字（2008）A005号“冠城大通股份有限公司新

旧会计准则股东权益和净利润差异调节表审阅报告”，报告内容如下：

我们审阅了冠城大通股份有限公司 (以下简称“冠城大通”)新旧会计准则

股东权益和净利润差异调节表(以下简称“差异调节表”)。按照《企业会计准则

第38 号—首次执行企业会计准则》、《企业会计准则解释第1号》（财会[2007]14

号）的有关规定，并参照“关于做好与新会计准则相关财务会计信息披露工作的

通知”(证监发[2006]136 号，以下简称“通知”)以及《新旧会计准则股东权益

差异调节表的编制和审阅要求》的相关要求编制差异调节表是冠城大通管理层的

责任。我们的责任是在实施审阅工作的基础上对差异调节表出具审阅报告。

我们参照《中国注册会计师审阅准则第2101号—财务报表审阅》的规定执

行审阅业务。该准则要求我们计划和实施审阅工作，以对差异调节表是否不存在

重大错报获取有限保证。审阅主要限于询问公司有关人员差异调节表相关会计政

1-1-176



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策和所有重要的认定、了解差异调节表中调节金额的计算过程、阅读差异调节表

以考虑是否遵循指明的编制基础以及在必要时实施分析程序，审阅工作提供的保

证程度低于审计。我们没有实施审计，因而不发表审计意见。

根据我们的审阅，我们没有注意到任何事项使我们相信差异调节表没有按

照《企业会计准则第38 号—首次执行企业会计准则》、《企业会计准则解释第1

号》和“通知”的有关规定编制。

（二）2006年新旧会计准则差异调节表

1、2006 年新旧会计准则股东权益差异调节表

单位：人民币元

项目名称 2007 年年报披露数 2006 年年报披露数 差异

2006 年 12 月31 日股东权益（原会
627,775,861.08 627,775,861.08 -
计准则）

长期股权投资差额 8,577,525.49 -1,908,231.09 10,485,756.58

其中：同一控制下企业合并形成的
-1,908,231.09 -1,908,231.09 -
长期股权投资差额

其中：非同一控制下企业合并形成
10,485,756.58 10,485,756.58
的长期股权投资差额

其他采用权益法核算的长期股权投
资贷方差额

拟以公允价值模式计量的投资性房
地产

因预计资产弃置费用应补提的以前
年度折旧等

符合预计负债确认条件的辞退补偿

股份支付

符合预计负债确认条件的重组义务

企业合并 163,385,814.42 163,385,814.42

其中：同一控制下企业合并商誉的
账面价值

根据新准则计提的商誉减值准备

以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产以及可供出售金融 1,556,342.40 1,556,342.40
资产

以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融负债

金融工具分拆增加的收益

衍生金融工具

所得税 5,291,237.21 5,291,237.21

1-1-177



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其他 182,176,672.62

少数股东权益 182,276,332.90 182,276,332.90

2006 年 1 月 1 日股东权益（新会计
988,763,453.22 814,891,882.22 173,871,571.00
准则）

2、2006 年新旧会计准则股东权益差异调节表调整过程

（1）2006年财务报告关于公司新旧会计准则股东权益差异调节表的调整过

程说明

①长期股权投资差额

公司 2003 年收购桂林鸿达置业发展有限公司 75%股权，产生同一控制下企

业合并形成的长期股权投资差额2,827,009.08元，截至2006年12月31日累计

摊销918,777.99元，摊余金额为1,908,231.09元。根据新企业会计准则，该项

同一控制下企业合并形成的长期股权投资差额调减 2007 年 1 月 1 日留存收益

1,908,231.09元。

②以公允价值计量且变动计入当期损益的金融资产

截至 2006 年 12 月 31 日公司长期股权投资（海立股份）账面投资成本为

960,000.00元，根据新会计准则公司将其归类为可供出售金融资产。2006年12

月31日该项可供出售金融资产的公允价值较其账面价值增加1,556,342.40元，

增加了2007年1月1 日留存收益1,556,342.40元。

③所得税

从 2007 年 1 月 1 日公司所得税的会计处理方法采用资产负债表债务法，根

据新会计准则应将资产账面价值小于计税基础的差额及负债账面价值大于计税

基础的差额计算递延所得税资产；按照新会计准则的规定，公司对可供出售金融

资产按公允价值计量，由此产生的资产账面价值大于计税基础的差额计算递延所

得税负债。上述差异增加了2007年1月1 日公司留存收益5,291,237.21元。

④少数股东权益

公司 2006 年 12 月 31 日按原会计准则编制的合并报表中子公司少数股东享

有的权益为182,176,672.62元，在新会计准则下计入股东权益，由此增加2007

年1月1 日股东权益182,176,672.62元。

（2）2007年财务报告关于公司新旧会计准则股东权益差异调节表的追加调

整说明

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①追加调整非同一控制下企业合并形成的长期股权投资差额

财政部于 2007 年 11 月 16 日发布了《企业会计准则解释第 1 号》规定，企

业在首次执行日之前已经持有的对子公司长期股权投资，应视同该子公司自取得

时即采用变更后的会计政策（即采用成本法核算），对其原账面核算的成本、原

摊销的股权投资差额、按照权益法确认的损益调整及股权投资准备等均进行追溯

调整，因此，公司原已摊销的因非同一控制下企业合并而产生的股权投资差额均

需予以转回。截至 2006 年 12 月 31 日，公司因非同一控制下企业合并形成的长

期股权投资借方差额累计已摊销10,485,756.58元，需全部转回，由此增加公司

2006年12月31日股东权益10,485,756.58元。

②追加调整同一控制下企业合并增加子公司而相应增加比较期初股东权益

根据中国证券监督管理委员会出具的证监公司字[2007]62 号“关于核准冠

城大通股份有限公司向 Starlex Limited 发行新股购买资产的批复”，公司向

Starlex Limited非公开发行新股收购北京京冠房地产开发有限公司100%股权，

2007 年 5 月 22 日，公司向 Starlex Limited 定向增发 7272 万股人民币普通股

在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司完成证券登记，完成后公司持有北

京京冠房地产开发有限公司 100%股权。根据新会计准则的有关规定，报告期因

同一控制下企业合并增加的子公司，编制合并资产负债表时，应当调整合并报表

年初数，并相应调整公司股东权益，由此增加公司 2006 年 12 月 31 日股东权益

163,385,814.42元。

3、新旧会计准则净利润差异调节表

单位：人民币元

项目 注释 金额

2006 年净利润（原会计准则） 113,843,031.62

加：追溯调整项目影响合计数 11,392,872.04

其中： 投资收益 注 1 10,740,378.19

所得税 注2 652,493.85

加：原2006 年财务报表列示的少数股东损益 7,686,332.31

加：同一控制下企业合并的公司实现的净利润 注 3 55,127,490.46

2006 年净利润（新会计准则） 188,049,726.43

假定全面执行新会计准则的备考信息

备考调整影响合计数

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2006 年全面模拟备考净利润 188,049,726.43

注 1：原对合并所取得的子公司股权投资借方差额 2006 年摊销数为 10,740,378.19 元

按新会计准则的规定从当期投资收益中转回。

注 2：公司根据新会计准则确认递延所得税资产，影响当期所得税费用。

注 3：公司 2007 年度合并北京京冠房地产开发有限公司属于同一控制下的企业合并，

根据新会计准则的规定，在编制比较报表时，需将该公司比较期间实现的净利润合并列示。

4、利润表调整项目表

单位：人民币元

同一控制下
新会计准则 新会计准则下
项目 原会计准则 企业合并调 内部抵销 调整后
调整 原合并口径
整比较报表

一、营业总收入 3,433,659,363.66 120,168,781.11 3,553,828,144.77 344,823,395.80 -1,777,428.00 3,896,874,112.57

二、营业总成本 3,236,915,264.68 116,756,444.84 3,353,671,709.52 262,117,250.75 -1,777,428.00 3,614,011,532.27

其中：营业成本 3,014,321,393.08 116,588,867.68 3,130,910,260.76 230,880,111.55 3,361,790,372.31

营业税金及附加 52,217,632.28 167,577.16 52,385,209.44 21,196,419.49 73,581,628.93

销售费用 51,608,470.89 51,608,470.89 4,132,353.95 55,740,824.84

管理费用 65,954,397.81 -2,193,668.70 63,760,729.11 6,989,515.32 -1,777,428.00 68,972,816.43

财务费用 52,813,370.62 52,813,370.62 -731,369.31 52,082,001.31

资产减值损失 2,193,668.70 2,193,668.70 -349,780.25 1,843,888.45

加：公允价值变动

损益 - -

投资收益 -11,484,566.06 10,740,378.19 -744,187.87 -744,187.87

三、营业利润 185,259,532.92 199,412,247.38 82,706,145.05 282,118,392.43

加：营业外收入 34,086.54 1,635,273.52 1,669,360.06 128,426.07 1,797,786.13

减：营业外支出 1,431,363.76 1,431,363.76 26,421.30 1,457,785.06

加：其他业务利润 3,412,336.27 -3,412,336.27 - -

补贴收入 1,635,273.52 -1,635,273.52 - -

四、利润总额 188,909,865.49 199,650,243.68 82,808,149.82 282,458,393.50

减：所得税费用 67,380,501.56 -652,493.85 66,728,007.71 27,680,659.36 94,408,667.07

五、净利润 121,529,363.93 132,922,235.97 55,127,490.46 188,049,726.43

归属于母公司所
有者的净利润 113,843,031.62 125,270,819.05 55,621,489.16 180,892,308.21

少数股东损益 7,686,332.31 -34,915.39 7,651,416.92 -493,998.70 7,157,418.22

5、利润表调整项目表调整说明

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①2007年1月1 日前所得税的会计处理方法系采用应付税款法，自2007年

1月1日起，公司按照新会计准则的规定，变更了所得税会计处理方法，采用资

产负债表债务法。根据《企业会计准则第 38 号——首次执行企业会计准则》的

要求，对资产、负债的账面价值与计税基础不同形成的暂时性差异进行追溯调整，

并将影响金额调整留存收益。公司将坏账准备、固定资产减值准备、长期股权投

资减值准备、开办费等对所得税的影响进行了追溯调整确认递延所得税资产，同

时根据新企业会计准则的规定，公司对可供出售金融资产公允价值计量由此产生

的资产账面价值大于计税基础的差额确认递延所得税负债，累计调增 2007 年 1

月1日合并股东权益5,291,237.21元，其中，归属母公司股东权益5,191,576.93

元，归属于少数股东权益 99,660.28 元。其中减少 2006 年当期所得税费用

652,493.85元。

②按照新会计准则规定对报表项目进行重分类，主要包括将计提的坏账准备

从管理费用项目调整入资产减值损失项目；将原会计准则下列示的其他业务收入

调整转入营业收入项目 ；将原会计准则下列示的其他业务成本中扣除其他业务

税金后调整转入营业成本项目；将原会计准则下列示的其他业务成本中其他业务

税金调整转入主营业务及税金项目；将原会计准则下列示的补贴收入调整转入营

业外收入。

③根据《企业会计准则解释第1号》规定，企业在首次执行日之前已经持有

的对子公司长期股权投资，应视同该子公司自取得时即采用成本法核算，对其原

账面核算的成本、原摊销的股权投资差额、按照权益法确认的损益调整及股权投

资准备等均进行追溯调整，因此，公司原已摊销的因非同一控制下企业合并而产

生的股权投资差额均需予以转回；截至 2006 年 12 月 31 日，公司因非同一控制

下企业合并而形成的长期股权投资借方差额累计已摊销10,485,756.58元，需全

部转回，该项追溯调整事项调增 2007 年 1 月 1 日股东权益 10,485,756.58 元；

根据新会计准则，同一控制下企业合并形成的长期股权投资差额调减年初股东权

益1,908,231.09元。两项合计共调增2007年1月1日的股东权益8,577,525.49

元，其中，归属母公司股东权益 8,564,485.06 元，归属于少数股东权益相应增

加13,040.43元。其中：冲回因非同一控制下企业合并而产生的股权投资差额的

2006年度摊销额增加2006年度当期投资收益10,457,677.27元；冲回因同一控

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制下企业合并产生的股权投资差额的2006年度摊销额增加2006年度当期投资收

益282,700.92元，两项合计增加2006年度当期投资收益10,740,378.19元。

④因执行新会计准则，对于同一控制下的控股合并，在编制 2007 年度合并

财务报表时，需对合并资产负债表的期初数进行调整，同时对比较报表相关项目

进行调整。公司向Starlex Limited非公开发行新股收购北京京冠房地产开发有

限公司 100%股权，该事项本期已完成，完成后公司持有北京京冠房地产开发有

限公司 100%股权。故北京京冠房地产开发有限公司及其控股子公司北京鑫阳房

地产开发有限公司纳入 2006 年度合并报表，该事项增加 2006 年度净利润

55,127,490.46元，其中归属于母公司所有者的净利润55,621,489.16元。

6、福建立信闽都会计师事务所关于公司 2006 年度新旧会计准则股东权益

差异调节表、净利润差异调节表的审阅情况

福建立信闽都会计师事务所对公司 2006 年度新旧会计准则股东权益差异调

节表进行了审阅，并出具了闽信审字（2007）A32号“冠城大通股份有限公司新

旧会计准则股东权益差异调节表审阅报告”，报告内容如下：

我们审阅了冠城大通股份有限公司（以下简称“冠城大通”）新旧会计准则

股东权益差异调节表（以下简称“差异调节表”）。按照《企业会计准则第38 号

—首次执行企业会计准则》和“关于做好与新会计准则相关财务会计信息披露工

作的通知”（证监发[2006]136 号，以下简称“通知”）的有关规定编制差异调

节表是冠城大通管理层的责任。我们的责任是在实施审阅工作的基础上对差异调

节表出具审阅报告。

根据“通知”的有关规定，我们参照《中国注册会计师审阅准则第 2101 号

—财务报表审阅》的规定执行审阅业务。该准则要求我们计划和实施审阅工作，

以对差异调节表是否不存在重大错报获取有限保证。审阅主要限于询问公司有关

人员差异调节表相关会计政策和所有重要的认定、了解差异调节表中调节金额的

计算过程、阅读差异调节表以考虑是否遵循指明的编制基础以及在必要时实施分

析程序，审阅工作提供的保证程度低于审计。我们没有实施审计，因而不发表审

计意见。

根据我们的审阅，我们没有注意到任何事项使我们相信差异调节表没有按照

《企业会计准则第38 号—首次执行企业会计准则》和“通知”的有关规定编制。

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此外，福建立信闽都会计师事务所在对公司 2007 年度财务报表进行审计的

同时，也对公司 2006 年新旧会计准则股东权益差异调节表追加调整事项、净利

润差异调节表进行了审计，并出具了标准无保留意见的审计报告。

五、分部财务信息

公司主营业务包括房地产开发业务与漆包线业务，公司将从事房地产开发业

务的各子公司模拟为一个合并范围，将从事漆包线业务的各分子公司以及从事钢

芯铝绞线业务的福州开发区联通电工有限公司模拟为另一个合并范围，同时对各

合并范围内部各分子公司之间的内部往来进行抵消后计算出各行业分部财务信

息。

（一）按原会计准则财务数据编制的分部信息

单位：人民币元

2005年度 2006年度
项目
漆包线 房地产 漆包线 房地产
一、营业收入合计
1,373,917,208.88 745,854,432.60 2,739,016,617.45 813,866,898.52
其中：对外营业收入
1,373,917,208.88 745,854,432.60 2,739,016,617.45 813,866,898.52
分部间营业收入
- - -
二、销售成本合计
1,287,944,030.40 555,269,362.07 2,595,731,085.46 586,713,929.12
其中：对外销售成本
1,287,944,030.40 555,269,362.07 2,595,731,085.46 586,713,929.12
分部间销售成本
- - - -
三、期间费用合计
63,002,999.34 34,953,312.35 94,418,033.56 69,575,508.55
四、营业利润合计
22,970,179.14 155,631,758.18 48,867,498.43 157,577,460.85
五、资产总额
1,075,239,411.41 1,820,628,717.06 1,323,314,915.51 2,694,077,354.31
六、负债总额
696,752,644.15 1,492,367,918.77 898,889,472.73 2,320,657,079.13

注 1:营业收入包括主营业务收入和其他业务收入；

注 2:销售成本包括主营业务成本、其他业务成本、主营业务税金及附加；期间费用包

括营业费用、管理费用及财务费用；

注 3：营业利润为营业收入减销售成本及期间费用后的余额。

（二）按新会计准则财务数据编制的分部信息

单位：人民币元

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2007年度 2006年度 2005年度
项目
漆包线 房地产 漆包线 房地产 漆包线 房地产

一、营业收入 3,455,532,310.63 1,168,172,794.64 2,739,016,617.45 1,156,912,866.32 1,373,917,208.88 1,113,907,950.60

其中：对外交易收入 3,455,532,310.63 1,168,172,794.64 2,739,016,617.45 1,156,912,866.32 1,373,917,208.88 1,113,907,950.60

分部间交易收入

二、营业费用 3,427,175,923.09 916,629,260.42 1,350,947,029.74 923,703,724.69
840,904,964.36 2,690,149,119.02

其中：对外交易 3,427,175,923.09 916,629,260.42 1,350,947,029.74 923,703,724.69
840,904,964.36 2,690,149,119.02

分部间交易

三、营业利润（亏损） 28,356,387.54 327,267,830.28 48,867,498.43 240,283,605.90 22,970,179.14 190,204,225.91

四、资产总额 1,358,029,035.09 5,078,118,030.42 1,323,314,915.51 3,675,392,060.64 1,075,239,411.41 2,979,907,645.69

五、负债总额 900,206,209.02 4,387,422,355.88 898,889,472.73 3,138,325,162.53 696,752,644.15 2,555,888,523.44

注 1：营业收入包括主营业务收入和其他业务收入。分部间不存在交易收入，全部为对

外交易数；

注 2:营业费用包括主营业务成本及其他营业费用，其它营业费用包括其他业务成本、

营业税金及附加、销售费用、管理费用、财务费用、资产减值损失；

注 3：营业利润（亏损）为营业收入减营业费用后的余额；

注 4：资产总额中不包括递延所得税资产；负债总额中不包括递延所得税负债。

六、合并报表范围及变化情况

（一）合并原则

公司合并报表按照《企业会计准则——企业合并》和《企业会计准则——合

并财务报表》的有关规定，确定合并会计报表的范围。根据重要性原则，凡具有

控制并且准备长期持有的子公司均纳入合并会计报表范围，其中包括虽然直接拥

有被投资企业 50% （含）以下的表决权资本，但公司作为其第一大股东并派出董

事长、总经理等且其他股东不合并其会计报表的被投资企业，也视为子公司纳入

合并会计报表范围。

（二）合并范围

截至2007 年 12 月31 日，公司合并报表范围如下：

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公司名称 注册地 注册资本 持股比 经营范围

例

1、通过同一控制下的企业合并取得的子公司

北京京冠房地产开发有限公 北京 RMB 8000 万元
100% 房地产开发
司

桂林鸿达置业发展有限公司 桂林 USD150 万元 75% 房地产开发、建筑安装工程承包

2、通过非同一控制下的企业合并取得的子公司

北京冠城正业房地产开发有
北京 RMB 2000 万元 60% 房地产开发、销售；投资咨询
限公司

衡阳华丰房地产开发有限公
衡阳 RMB2768 万元 51% 房地产开发
司

福建华事达房地产有限公司 福州 RMB3000 万元 100% 房地产开发

苏州冠城宏业房地产有限公

司 苏州 RMB8000 万元 100% 房地产开发

南京万盛置业有限公司（注1） 南京 RMB10000 万元 80% 房地产开发

北京鑫阳房地产开发有限公
北京 EMB8850 万元 80% 房地产开发
司（注2）

3、非企业合并方式取得的子公司

福州开发区联通电工有限公
福州 RMB560 万元 75% 电线、电缆铜铝材料
司

生产耐高温绝缘材料及绝缘成型
福州大通机电有限公司 福州 RMB13600 万元 51%
件

北京太阳宫房地产开发有限
北京 RMB 6000 万元 95% 房地产开发
公司

电线电缆、普通机械、机电、电工
江苏大通机电有限公司 淮安 RMB10000 万元 41.25%
器材等

北京冠城新泰房地产开发有
北京 RMB3000 万元 51% 房地产开发、销售；投资咨询
限公司

注 1：南京万盛置业有限公司为福建华事达房地产有限公司控股子公司；

注 2：北京鑫阳房地产开发有限公司为2007年新增的同一控制下企业合并取得的子公司北
京京冠房地产开发有限公司的控股子公司。

（三）合并范围变化情况

近三年，公司合并报表范围变化情况如下表：

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2007 年

公司名称 注 册 注册资本 持股比例 经营范围 变化原因
地 （万元）

北京京冠房地产开 北京 8000 100% 房地产开发 公司向Starlex Limited 非公开发行
发有限公司 收购其持有的北京京冠房地产开
发有限公司 100%股权

北京鑫阳房地产开 北京 8850 80% （间 房地产开发 北京鑫阳系京冠地产的子公司
发有限公司 接）

2006 年

公司名称 注 册 注册资本 持股比例 经营范围 变化原因
地 （万元）

福建华事达房地产 公司通过公开竞拍受让福建华事
福州 3000 100% 房地产开发
有限公司 达房地产有限公司 100%股权

南京万盛置业有限 子公司太阳宫地产通过增资方式
80% （间
公司 南京 10000 房地产开发 取得南京万盛置业有限公司 80%
接）
股权

苏州华事达房地产 公司通过公开竞拍受让苏州华事
有限公司（后更名 达房地产有限公司 100%股权
苏州 2000 100% 房地产开发
为苏州冠城宏业房
地产有限公司）

2005 年

公司名称 注 册 注册资本 持股比例 经营范围 变化原因

地 （万元）

福州大通机电有限 公司与中国海淀成立中外合资公
生产耐高温
公司 司—福州大通机电有限公司，公
福州 10000 51% 绝缘材料及
司出资5100 万元，占其注册资本
绝缘成型件
的51%

衡阳华丰房地产开 受让自然人关森发持有的衡阳华

发有限公司 丰房地产开发有限公司 48%股
衡阳 2768 51% 房地产开发
权、自然人曹建军持有的 3%股

权，收购后占其股本的 51%

*北京冠城房地产 北京 500 80% 房地产经纪 公司将持有的北京冠城房地产经

经纪有限公司 业务 纪有限公司 80%的股权转让给自

然人石于超，转让后公司不再持

有股权

*福州兆基进出口 福州 900 56.17% 自营、代理 公司将持有的福州兆基进出口有

有限公司 各类商品和 限公司56.17%的股权转让给自然

技术的进出 人张敦文

口

注 1：* 代表当年合并报表范围较往年减少的合并子公司，其余为当期增加的合并子公

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司；

注2：增加子公司的注册地、注册资本、持股比例、经营范围的具体内容均为该公司当
期值；减少子公司的注册地、注册资本、持股比例、经营范围的具体内容均为该公司上年期
末值。

七、重大重组涉及的财务报表

（一）向特定对象非公开发行股份购买资产事宜

2007 年 4 月 11 日，中国证监会出具证监公司字[2007]62 号，核准公司向

Starlex Limited 发行7,272 万股人民币普通股购买 Starlex Limited 的相关资产。鉴

于该次资产购买的交易总额占冠城大通截至 2005 年 12 月 31 日经审计合并报

表净资产的 69.11%，超过 50%，按照中国证监会《关于上市公司重大购买、出

售、置换资产若干问题的通知》（证监公司字[2001]105 号），该次资产购买构成

重大购买资产行为。具体内容见本招股意向书“第九节历次募集资金运用”的相

关内容。

（二）重大重组前模拟利润表

备考合并利润及利润分配表

2006年1-6月 单位：人民币元

项 目 原合并数 京冠地产 抵销后合并数

一、主营业务收入 1,474,962,410.42 190,813,534.00 1,665,775,944.42

减：主营业务成本 1,291,331,888.34 142,125,018.30 1,433,456,906.64

主营业务税金及附加 20,823,578.38 11,448,812.04 32,272,390.42

二、主营业务利润（亏损以“-”号填列） 162,806,943.70 37,239,703.66 200,046,647.36

加：其他业务利润（亏损以“-”
1,946,758.99 178,605.91 2,125,364.90
号填列）

减：营业费用 21,937,302.70 2,979,327.85 24,916,630.55

管理费用 24,459,604.79 3,885,988.19 28,345,592.98

财务费用 22,304,847.17 -692,429.74 21,612,417.43

三、营业利润（亏损以“-”号填列） 96,051,948.03 31,245,423.27 127,297,371.30

加：投资收益（损失以“-”号填列） -1,193,965.38 -1,193,965.38

补贴收入 176,000.00 176,000.00

营业外收入 2,993.95 100,689.07 103,683.02

减：营业外支出 792,859.70 25,034.45 817,894.15

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四、利润总额（亏损总额以“-”号填列） 94,244,116.90 31,321,077.89 125,565,194.79

减：所得税 25,719,351.96 10,572,568.55 36,291,920.51

少数股东损益 9,282,175.19 -124,210.24 9,157,964.95

五、净利润（净亏损以“-”号填列） 59,242,589.75 20,872,719.58 80,115,309.33

加：年初未分配利润 92,355,387.29 12,227,022.02 104,582,409.31

其他转入 - -

六、可供分配的利润 151,597,977.04 33,099,741.60 184,697,718.64

减：提取法定盈余公积 - -

提取法定公益金 - -

提取职工奖励及福利基金 - -

提取储备基金 - -

提取企业发展基金 - -

利润归还投资 - -

七、可供投资者分配的利润 151,597,977.04 33,099,741.60 184,697,718.64

减：应付优先股股利 - -

提取任意盈余公积 - -

应付普通股股利 - -

转作股本的普通股股利 - -

八、未分配利润 151,597,977.04 33,099,741.60 184,697,718.64



（三）模拟报表的编制基础

根据福建闽都会计师事务所出具的冠城大通 2006 年度中期备考合并审计报

告（闽都所（2006）审一字第 058 号），冠城大通备考合并会计报表的编制基础

是：

（1）据中国海淀与冠城大通签订的《关于冠城大通股份有限公司非公开增

发股份购买资产的协议书》的相关规定，中国海淀用于认购冠城大通本次增资发

行股份的资产为中国海淀全资子公司 Starlex Limited 拥有的京冠地产的 100%

股权（以下简称“认购资产”）。

（2）本备考合并会计报表是视同冠城大通自2004年1月1 日开始已经拥有

上述认购资产，以此架构作为本备考合并会计报表的编制主体（以下简称“公

司”），不考虑本次非公开发行时所需支付的认购差价及相对应的融资。因此，

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本备考合并会计报表仅以下述两个会计报表为基础汇总编制而成：①冠城大通

2006年1-6月合并会计报表；②京冠地产2006年1-6月合并会计报表。

（3）对冠城大通与京冠地产之间的关联交易于编制本备考合并会计报表时

予以抵销。

（四）重组完成后财务报表

2007 年 5 月上述重大重组已实施完毕。因此，2007 年度财务报表即为公司

重大重组完成后的报表。

八、公司最近三年主要财务指标

（一）最近三年净资产收益率

单位：人民币元

2006 年 2005 年
项目 2007 年
调整后 调整前 调整后 调整前

归属于母公司的所有者权益 989,791,086.44 791,011,308.65 627,775,861.08 616,081,017.71 520,937,596.15

归属于母公司所有者的净利润 206,946,042.29 180,892,308.22 113,843,031.62 125,157,163.70 97,407,400.26

全面摊薄净资产收益率（%） 20.91% 22.87% 18.13% 20.32% 18.70%

加权平均净资产收益率（%） 23.23% 25.68% 19.76% 22.32% 20.34%

非经常性损益净额 15,220,765.62 55,121,749.25 -499,739.91 29,993,615.03 2,532,919.77

归属于母公司所有者的扣除非
191,725,276.67 125,770,558.97 114,342,771.53 95,163,548.67 94,874,480.49
经常性损益净额后的净利润

扣除非经常性损益后全面摊薄
19.37% 15.90% 18.21% 15.45% 18.21%
净资产收益率（%）

扣除非经常性损益后加权平均
21.52% 17.85% 19.85% 16.97% 19.81%
净资产收益率（%）

（二）最近三年每股收益

根据中国证监会《公开发行证券公司信息披露编报规则第9号－净资产收益

率和每股收益的计算及披露》，并经福建立信闽都会计师事务所有限公司核验的

公司最近三年每股收益情况如下：

1、最近三年经核验的每股收益

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每股收益（人民币元）
2007 年度
基本每股收益 稀释每股收益

归属于公司普通股股东的净利润 0.43 0.43

扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净
0.40 0.40
利润

每股收益（人民币元）
2006 年度
全面摊薄 加权平均

主营业务利润 0.99 0.99

营业利润 0.54 0.54

净利润 0.31 0.31

扣除非经营性损益后的净利润 0.31 0.31

每股收益（人民币元）
2005 年度
全面摊薄 加权平均

主营业务利润 0.88 0.88

营业利润 0.52 0.52

净利润 0.30 0.30

扣除非经营性损益后的净利润 0.29 0.29

2、最近三年按新会计准则调整后的每股收益

每股收益（人民币元）
2007 年度
基本每股收益 稀释每股收益

归属于公司普通股股东的净利润 0.43 0.43

扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净
0.40 0.40
利润

每股收益（人民币元）
2006 年度
基本每股收益 稀释每股收益

归属于公司普通股股东的净利润 0.38 0.38

扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净
0.26 0.26
利润

每股收益（人民币元）
2005 年度
基本每股收益 稀释每股收益

归属于公司普通股股东的净利润 0.26 0.26

扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净
0.20 0.20
利润

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（三）其他主要财务指标

2006 年 2005 年
主要财务指标 2007 年
调整后 调整前 调整后 调整前

流动比率 1.24 1.40 1.31 1.46 1.42

速动比率 0.41 0.48 0.42 0.76 0.75

应收账款周转率 12.44 13.28 12.13 12.72 10.97

存货周转率 1.11 1.34 1.62 1.35 1.66

资产负债率（%）（母公司） 60.25 72.51 67.24 69.76 60.94

每股净资产（元/股） 2.06 2.13 1.69 1.91 1.61

每股经营活动现金净流量（元/股） -0.95 -1.62 -1.53 1.98 1.41

每股净现金流量（元/股） 0.64 -0.11 0.36 1.63 0.95

上述财务指标计算方法：

流动比率＝流动资产/流动负债

速动比率＝（流动资产－存货净额）/流动负债

应收账款周转率＝主营业务收入/应收账款平均余额

存货周转率＝主营业务成本/存货平均余额

资产负债率＝总负债/总资产

每股净资产＝期末净资产/期末股本总额

每股净资产（调整后）=归属于母公司所有者权益合计/期末股本总额

每股经营活动的现金净流量＝经营活动产生的现金流量净额/年度末普通股股份总数

每股净现金流量＝现金及现金等价物净增加额/年度末普通股股份总数

九、最近三年非经常性损益明细表

单位：人民币元

金额（非经常性收益+、非经常性损失-）

项目 2007 年度 2006 年度 2005 年度

调整后 调整前 调整后 调整前

（一）非流动资产处置损益 12,478,068.34 —— 699,481.01 ——

（二）越权审批或无正式批
—— ——
准文件的税收返还、减免

（三）计入当期损益的政府
2,472,823.46 1,635,273.52 —— 2,341,106.74 ——
补助

按
（四）计入当期损益的对非 —— 1,142,220.40 ——

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新 金融企业收取的资金占用

企 费

业
（五）企业合并的合并成本
会
小于合并时应享有被合并
计 —— ——
单位可辨认净资产公允价
准
值产生的损益
则

相 （六）非货币性资产交换损
—— ——
关 益

规 （七）委托投资损益 —— ——

定
（八）因不可抗力因素而计
—— ——
提的各项资产减值准备

（九）债务重组损益 —— ——

（十）企业重组费用 —— ——

（十一）交易价格显失公允

的交易产生的超过公允价 —— ——

值部分的损益

（十二）同一控制下企业合

并产生的子公司期初至合 -1,774,186.09 55,127,490.46 —— 26,934,822.04 ——

并日的当期净损益

（十三）与公司主营业务无

关的预计负债产生的损益

但与企业业务密切相关，按 —— ——

照国家统一标准定额或定

量享受的政府补助除外

（十四）除上述各项之外的
-947,046.34 -1,397,277.22 —— 808,483.16 ——
其他营业外收支净额

（十五）其他非经常性损益
3,312,542.35 —— ——
项目

非经常性损益小计： 15,542,201.72 55,365,486.76 —— 31,926,113.35 ——

（十六）减：所得税影响额 120,722.93 355,438.56 —— 1,704,555.73 ——

（十七）减：少数股东损益 200,713.17 -111,701.05 —— 227,942.59 ——

非经常性损益净影响数 15,220,765.62 55,121,749.25 —— 29,993,615.03 ——

—— —— ——
699,481.01
（一）处置长期股权投资、

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固定资产、自建工程、无形

资产、其他长期资产产生的

损益

（二）越权审批或无正式批
—— —— ——
准文件的税收返还、减免

按
（三）各种形式的政府补贴 —— —— 1,635,273.52 —— 2,341,106.74
原

企 （四）计入当期损益的对非

业 金融企业收取的资金占用 —— —— —— 1,142,220.40

会 费

计
（五）短期投资损益，但经
准
国家有关部门批准设立的
则 —— —— ——
由经营资格的金融机构获
相
得的短期投资损益除外
关

规 （六）委托投资损益 —— —— ——

定
（七）扣除公司日常根据企

业会计制度规定计提的资
—— —— -1,397,277.22 —— 808,483.16
产减值准备后的其他各项

营业外收入、支出

（八）因不可抗力因素，如

遭受自然灾害而计提的各 —— —— ——

项资产减值准备

（九）以前年度已经计提各
—— —— ——
项减值准备的转回

（十）债务重组损益 —— —— ——

（十一）资产置换损益 —— —— ——

（十二）交易价格显示公允

的交易产生的超过公允价 —— —— ——

值部分的损益

（十三）比较财务报表中会

计政策变更对以前期间净 —— —— ——

利润的追溯调整数

（十四）中国证监会认定的

符合定义规定的其他非经 —— —— ——

常性损益项目

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非经常性损益小计： —— —— 237,996,30 —— 4,991,291.31

（十五）减：所得税影响额 —— —— 355,438.56 —— 1,704,555.73

（十六）减：少数股东损益 —— —— 382,297.65 —— 753,815.81

非经常性损益净影响数 —— —— -499,739.91 —— 2,532,919.77

净利润 —— —— 113,843,031.62 —— 97,407,400.26

扣除非经常损益后的净利
—— —— 114,342,771.53 —— 94,874,480.49
润

非经常性损益净影响数占
—— —— -0.44% —— 2.60%
净利润的比例

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第七节 管理层讨论与分析

为保持财务报表数据披露口径的一致性、可操作性以及财务会计信息的有用

性，本公司根据新会计准则、中国证监会《公开发行证券的公司信息披露规范问

答第 7 号——新旧会计准则过渡期间比较财务会计信息的编制和披露》（证监会

计字[2007]10号）、《企业会计准则解释第1号》（财会[2007]14号）等规定编制

了公司 2005 年、2006 年及 2007 年年度合并财务报表，除特别说明外，本节分

析披露的内容以公司按照新会计准则追溯调整后的最近 3 年财务报表为基础进

行。

在按新会计准则编制 2005 年、2006 年及 2007 年年度合并财务报表时，鉴

于中国证监会 2007 年 4 月核准公司向 Starlex Limited 发行股份购买其持有的

京冠地产 100%的股权，该项购买属于同一控制下企业合并。因此，公司将京冠

地产纳入按新会计准则编制的 2005 年、2006 年及 2007 年年度财务报表合并范

围，导致公司按新会计准则编制的2005年、2006年年度财务报表中部分会计科

目金额与按原会计准则编制的财务报表存在较大差异，其中，总资产影响数分别

为 115,927.89 万元、98,105.39 万元，净资产影响数分别为 9,575.83 万元、

16,338.58万元，主营业务收入影响数分别为36,733.74万元、34,099.17万元，

净利润影响数分别为2,693.48万元、5,512.75万元。但上述变化对公司的资产

负债结构及收入结构未产生实质性重大影响。

一、公司财务状况分析

（一）资产构成情况分析

报告期内各期末，公司资产构成情况如下表：

单位：万元

资产项目 2007 年 12 月31 日 2006 年 12 月31 日 2005 年 12 月31 日

金额 占总资产比例 金额 占总资产比例 金额 占总资产比例

流动资产合计 590,856.27 86.44% 468,676.20 86.73% 361,069.51 87.22%

货币资金 112,158.08 16.41% 86,262.31 15.96% 84,888.44 20.51%

应收账款 39,476.50 5.78% 32,754.88 6.06% 24,097.18 5.82%

预付账款 12,180.79 1.78% 31,499.25 5.83% 52,934.36 12.79%

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存货 393,186.09 57.52% 309,021.64 57.19% 173,564.36 41.93%

其他流动资产 33,854.80 4.95% 9,138.11 1.69% 25,585.17 6.18%

非流动资产合计 92,691.30 13.56% 71,703.91 13.27% 52,903.86 12.78%

长期股权投资 20,579.07 3.01% 2,930.32 0.54% 3,127.67 0.76%

固定资产 36,678.39 5.37% 43,083.53 7.97% 45,528.74 11.00%

商誉 24,012.91 3.51% 19,968.18 3.70% 48.14 0.01%

其他非流动资产 11,420.93 1.67% 5,721.88 1.06% 4,199.31 1.01%

资产总计 683,547.57 100.00% 540,380.11 100.00% 413,973.38 100.00%

报告期内，公司资产规模增长迅速，2005年-2007年，公司资产规模年复合

增长率为28.50%。截至2007年12月31日，公司资产总额达683,547.57万元，

较2005年末增长65.12%。

公司报告期内资产结构未发生重大实质性变化，主要为流动资产。截至2007

年 12 月 31 日，公司流动资产占总资产的比例为 86.44%，非流动资产占总资产

的比例为 13.56%，其中，存货、货币资金、应收账款、固定资产占公司总资产

的比重分别为57.52%、16.41%、5.78%、5.37%，存货占比最高。

1、流动资产构成情况分析

2005年末、2006年末及2007年末，公司流动资产占其总资产的比例分别为

87.22%、86.73%、86.44%，在各类资产中占比最高，且总体保持稳定。

（1）货币资金

2005年末、2006年末及2007年末，公司货币资金占其总资产的比例分别为

20.51%、15.96%、16.41%，货币资金总体保持稳定，且占总资产的比例较高，仅

次于存货，主要系公司期末加强销售账款的催收、回款，致使公司期末货币资金

余额较大。

（2）存货

2005 年末、2006 年末及 2007 年末，公司存货占其总资产的比例分别为

41.93%、57.19%、57.52%，总体呈上升趋势。

各期末，公司存货构成情况如下表：

单位：万元

原材料 产成品 在产品 低值易耗品 开发成本 开发产品 出租开发产品 合计
等

2007 存货 2,151.31 21,503.05 4,577.37 451.70 336,839.19 18,325.47 9,481.84 393,329.92

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年
跌 价
12 准备 2.06 18.41 15.64 19.63 88.10 143.83

月 净值 2,149.25 21,484.64 4,577.37 436.06 336,839.19 18,305.84 9,393.75 393,186.09

31
净 值
日 占比 0.55% 5.46% 1.16% 0.11% 85.67% 4.66% 2.39% 100.00%

增 长
率 -18.66% -10.76% 9.21% -48.36% 46.09% -55.80% 74.69% 27.24%

存货 2,644.24 24,093.04 4,191.34 860.07 230,574.40 41,412.61 5,377.51 309,153.22

2006
跌 价
年 2.06 18.41 15.64 95.47 131.58
准备
12
净值 2,642.18 24,074.63 4,191.34 844.43 230,574.40 41,317.14 5,377.51 309,021.64
月
净 值 0.86% 7.79% 1.36% 0.27% 74.61% 13.37% 1.74% 100.00%
31
占比
日
增 长
率 47.24% 81.46% 69.95% 80.59% 68.40% 137.34% 334.09% 78.04%

2005 存货 1,796.52 13,283.59 2,466.16 483.24 136,921.65 17,503.67 1,238.81 173,693.64

年
跌 价
12 准备 2.06 16.11 15.64 95.47 129.28

月 净值 1,794.46 13,267.48 2,466.16 467.60 136,921.65 17,408.20 1,238.81 173,564.36

31
净 值
日 占比 1.03% 7.64% 1.42% 0.28% 78.89% 10.03% 0.71% 100.00%

分析上表，公司存货主要为房地产开发业务中的开发成本及开发产品，2005

年末、2006年末及2007年末，公司开发成本及开发产品账面净值占存货的比重

分别为 88.92%、88.01%、90.33%；而公司漆包线业务存货主要为原材料、在产

品和产成品，其各期末账面净值占存货的比重约在10%左右。

2007 年末，公司房地产业务开发成本较 2006 年末增加 106,264.79 万元，

增长 46.09%，主要系子公司鑫阳地产广渠门外南街危改小区项目增加开发成本

53,010.92万元、子公司冠城正业太阳星城B区项目增加开发成本49,549.52万

元所致。

2007年末，公司房地产业务开发产品较2006年末减少55.80%，主要系子公

司京冠地产及北京太阳宫实现太阳宫新区E区、F区销售所致；出租开发产品较

2006 年末增加 76.32%，主要系公司当期将车库等房地产开发产品在出售前用于

暂时性出租所致。

此外，公司 2007 年末漆包线业务产成品较 2006 年末减少 10.76%、在产品

较2006年末增加9.21%，但总体变化不大。

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2006 年末，公司房地产业务开发成本、开发产品较 2005 年末分别增长

68.40%、137.34%，主要系子公司冠城正业、冠城新泰处于开发期增加项目开发

成本，同时，当年公司收购了福建华事达、苏州华事达及南京万盛，增加了合并

范围等原因所致；此外，公司 2006 年末漆包线业务原材料、在产品、产成品也

分别较2005年末增长了47.24%、81.46%、69.95%，主要系公司原材料铜价格大

幅持续上涨所致。

（3）应收账款

公司各期末应收账款余额基本由漆包线业务形成。2005 年末、2006 年末及

2007年末，公司应收账款净额占其总资产的比例分别为5.82%、6.06%、5.78%，

三年平均比例为5.89%，相对比较稳定。

各期末，公司应收账款情况如下表：

单位：万元

账龄 2007 年 12 月31 日 2006 年 12 月31 日 2005 年 12 月31 日

账面 比例 增长率 坏账 账面 比例 增长率 坏账 账面 比例 坏账
（%） （%） （%） （%） （%）
余额 准备 余额 准备 余额 准备
1 年以
内 40,252.11 96.17 20.49 1,207.56 33,406.82 95.84 37.92 1,002.20 24,222.23 93.37 726.67

1-2 年 239.65 0.57 34.45 23.96 178.24 0.51 -32.63 17.82 264.56 1.02 26.46

2-3 年 140.98 0.34 -30.37 42.30 202.46 0.58 18.34 60.74 171.09 0.66 51.33

3-5 年 235.17 0.56 144.33 117.59 96.25 0.28 -80.26 48.13 487.50 1.88 243.75

5 年以
987.78 2.36 1.44 987.78 973.74 2.79 22.04 973.75 797.92 3.07 797.92
上

合计 41,855.69 100.00 20.08 2,379.19 34,857.52 100.00 34.36 2,102.63 25,943.30 100.00 1,846.13

①账龄结构分析

2005年末、2006年末及2007年末，公司一年以内的应收账款余额占比分别

为93.37%、95.84%、96.17%，均在90%以上，并且呈逐年上升趋势，主要系公司

逐渐加强了漆包线业务应收账款的催收回款力度。

②增长趋势分析

2005年末至2007年末，公司应收账款余额呈持续上升趋势，年复合增长率

为 27.02%，主要系公司漆包线业务产能扩张，主要原材料铜价持续上涨，导致

产品价格上调、主营业务收入增长所致。同时，2005年至2007年，公司漆包线

业务实现的主营业务收入年复合增长率为 59.65%，应收账款增长率远远小于漆

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包线主营业务收入增长率，公司应收账款状况良好。

2007年末，公司应收账款账面余额较2006年末增长了20.08%，主要系公司

本期漆包线产销量增加所致。2006年末，公司应收账款账面余额较2005年末增

长了34.36%，主要系当期漆包线业务主要原材料铜价上涨所致。

③前5名客户情况

各期末，公司前5名客户应收账款余额情况如下：

2007 年 12 月31 日 2006 年 12 月31 日 2005 年 12 月31 日

前 5 名客户应收账款余额（万元） 15,484.75 11,039.13 6,757.95

应收账款账面余额 41,855.69 34,857.52 25,943.30

占各期末应收账款余额的比例 37.00% 31.67% 26.05%

分析上表，公司前5名客户应收账款余额占比均在25%以上，且呈逐期上升

趋势，主要系公司特种漆包线产品销售对象均为公司多年长期合作的老客户，客

户群相对稳定所致。

（4）预付账款

公司预付账款主要为公司房地产业务委托拆迁款、预付工程款等。2005 年

末、2006年末及2007年末，公司预付账款余额占其总资产的比例分别为12.79%、

5.83%、1.78%，呈快速下滑趋势。

2007 年末，公司预付账款余额较 2006 年末减少了 19,318.47 万元，减少

61.33 %，主要系公司子公司鑫阳地产房地产项目预付款项加快结算，减少预付

账款12,158.00万元所致。

2006 年末，公司预付账款余额较 2005 年末减少 21,435.10 万元，减少

40.49%，主要系子公司冠城正业、冠城新泰预付项目款结算相应将预付账款转入

开发成本所致。

（5）其他流动资产

其他流动资产主要包括应收票据、其他应收款等。2007 年末公司其他流动

资产较 2006 年末增加了 24,716.69 万元，增长 270.48%，主要系公司根据《土

地开发合作框架协议》支付森帝木业（深圳）有限公司项目合作款18,000.00万

元增加其他应收款所致。

2006 年末，公司其他流动资产较 2005 年末减少 16,447.06 万元，减少

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64.28%，主要系京冠地产收回森帝木业（深圳）有限公司往来款20,000.00万元

所致。

2、非流动资产构成情况分析

（1）长期投资

近三年公司长期投资均为长期股权投资。2005 年—2007 年，公司长期股权

投资主要为对参股公司的股权投资成本。2005年末、2006年末及2007年末，公

司长期投资合计数占其总资产的比例分别为0.76%、0.54%、3.01%，比重较小。

2007 年末，公司长期股权投资较 2006 年末增加 17,648.75 万元，增加

602.28%，主要系公司本期增加对北京海淀科技园建设股份有限公司的投资

17,808万元所致。

（2）固定资产

2005年末、2006年末及2007年末，公司固定资产占其总资产的比例分别为

11.00%、7.97%、5.37%，总体呈下降趋势。固定资产原值、折旧及减值准备情况

如下：

单位：万元

项目 房屋及建筑物 机器设备 运输设备 其他 合计

原值 14,331.91 33,156.54 3,423.60 654.97 51,567.03

折旧 902.81 11,694.18 1,307.16 331.21 14,235.36

减值准备 - 653.28 - - 653.28
2007 年 12 月31 日
净额 13,429.10 20,809.08 2,116.44 323.77 36,678.39

净额占比 36.61% 56.74% 5.77% 0.88% 100.00%

净额增长率 -20.48% -13.24% 12.45% -1.66% -14.87%

原值 18,243.16 36,918.74 2,785.38 555.58 58,502.86

折旧 1,355.66 12,228.41 903.23 226.36 14,713.66

减值准备 - 705.67 - - 705.67
2006 年 12 月31 日
净额 16,887.50 23,984.66 1,882.16 329.22 43,083.53

净额占比 39.20% 55.67% 4.37% 0.76% 100.00%

净额增长率 -6.44% -6.74% 35.53% -11.49% -5.37%

原值 19,054.96 37,787.82 2,047.45 509.95 59,400.18

折旧 1,005.72 11,363.30 658.76 137.99 13,165.77

2005 年 12 月31 日 减值准备 - 705.67 - - 705.67

净额 18,049.24 25,718.85 1,388.69 371.96 45,528.74

净额占比 39.64% 56.49% 3.05% 0.82% 100.00%

公司主要固定资产折旧年限和折旧率为：房屋建筑物，折旧年限30-40年，

年折旧率3.17-2.38%；机器设备，折旧年限10-15年，年折旧率9.50-6.33%。

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分析上表，2005年末、2006年末及2007年末，固定资产主要包括用于生产

漆包线的机器设备及房屋建筑物。其中，机器设备净额占固定资产净额的比例分

别为 56.49%、55.67%、56.73%；房屋建筑物净额占固定资产净额的比例分别为

39.64%、39.20%、36.61%。

各期末固定资产净额变化不大。2007年末固定资产较2006年末减少14.87%，

主要系福州福马路厂房的房产证注销减少房屋及建筑物固定资产原值 3,758.67

万元、相应减少累计折旧 856.03 万元所致；因厂区搬迁转出机器设备固定资产

原值7,467.69万元、相应转出累计折旧2,629.94万元至在建工程所致。

（3）商誉

公司将非同一控制下企业合并中初始投资成本大于应享有被投资单位所有

者权益份额的差额确认为商誉。

2005年末、2006年末及2007年末，商誉占总资产的比重分别为0.01%、3.70%、

3.51%，各期末变化不大。其中，2007年末商誉较2006年末增长4,044.73 万元，

增长20.26%，主要系溢价4,447.55万元购入冠城正业20%的股权所致。

2006年末，公司商誉较2005年末增长19,920.04万元，主要系公司当期收

购福建华事达 100%的股权，收购冠城新泰 11%的股权，收购苏州华事达 100%的

股权及通过控股子公司太阳宫地产增资南京万盛 80%股权，分别增加商誉

6,678.20万元、1,870万元、9,291.60万元、1,564.85万元所致。

（4）其他非流动资产

其他非流动资产主要包括在建工程、无形资产、可供出售金融资产、长期待

摊费用、递延所得税资产等。2007 年末，其他非流动资产较 2006 年末增加

5,699.05 万元，增加 99.60%，主要系厂区搬迁固定资产转入在建工程以及子公

司新增 1 万吨漆包线生产设备，导致 2007 年末在建工程较 2006 年末增加

6,753.71万元所致。

3、原会计准则资产构成情况及与新会计准则的对比分析

报告期内各期末，公司原会计准则资产构成情况如下表：

单位：万元

资产项目 2006 年 12 月31 日 2005 年 12 月31 日

金额 占总资产比例 金额 占总资产比例

流动资产合计 373,937.48 84.85% 248,715.76 83.53%

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货币资金 65,975.21 14.97% 52,733.65 17.71%

应收账款 32,701.41 7.42% 23,911.38 8.03%

预付账款 13,103.22 2.97% 51,629.77 17.34%

存货 254,385.97 57.73% 116,979.93 39.29%

其他流动资产 7,771.67 1.76% 3,461.03 1.16%

长期投资合计 22,136.75 5.02% 3,392.09 1.14%

固定资产合计 41,986.73 9.53% 42,076.06 14.13%

无形及其它资产合计 2,619.90 0.59% 3,562.63 1.20%

资产总计 440,680.85 100% 297,746.53 100%

2006年末，公司资产总额较2005年末增长48.01%，其中流动资产在各类资

产中占比仍然最高，2005年末、2006年末分别占总资产的83.53%和84.85%，资

产结构与按新会计准则编制的财务报表相比较未发生重大变化。各类资产新旧会

计准则具体差异情况如下表：

单位：万元

2006 年 12 月31 日 差异主要原 2005 年 12 月31 日 差异主要原
项目
调整后 调整前 差额 因 调整后 调整前 差额 因

合并京冠地 合并京冠地
产货币资金 产货币资金
货币资金 86,262.31 65,975.21 20,287.10 84,888.44 52,733.65 32,154.79
20,287.10 32,254.78
万元 万元

合并京冠地
产预付账款
预付账款 31,499.25 13,103.22 18,396.03 － － － －
18,333.48
万元

合并京冠地 合并京冠地
产 存 货 产 存 货
存货 309,021.64 254,385.97 54,635.67 173,564.36 116,979.93 56,584.43
54,635.67 56,584.43
万元 万元

非同一控制
下企业合并
长期投资 2,930.32 22,136.75 -19,206.43 产生的长期 － － － －
股权投资差
额转入商誉

注：2006年末长期投资金额与按新会计准则编制的财务报表存在较大差异，主要系公司当期收购福建

华事达100%的股权、收购冠城新泰11%的股权、收购苏州华事达100%的股权及通过控股子公司太阳宫地产

增资南京万盛80%股权所产生的长期股权投资差额在新会计准则下计入商誉所致。

2005年末及2006年末，公司应收账款、固定资产主要为漆包线业务产生的

应收账款及漆包线业务所属固定资产，而京冠地产应收帐款和固定资产金额较

小，因此与按新会计准则编制的财务报表金额差异较小。

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（二）资产减值准备提取情况

2005年末、2006年末及2007年末，公司各项资产减值准备情况如下表：

单位：万元

项目 2007 年 12 月31 日 2006 年 12 月31 日 2005 年 12 月31 日

一、坏账准备 26,793,151.10 22,978,030.86 21,422,928.01

二、存货跌价准备
1,438,310.79 1,315,809.15 1,292,803.43

三、可供出售金融资产减值准备
- - -

四、持有至到期投资减值准备
- - -

五、长期股权投资减值准备
300,000.00 300,000.00 300,000.00

六、投资性房地产减值准备
- - -

七、固定资产减值准备
6,532,787.91 7,056,652.41 7,056,652.41

八、工程物资减值准备
- - -

九、在建工程减值准备
- - -

十、无形资产减值准备
- - -

十一、商誉减值准备
4,028,144.59 - -

六、总 计
39,092,394.39 31,650,492.42 30,072,383.85

分析上表，各期末公司资产减值准备余额主要为坏账准备、存货跌价准备、

长期股权投资减值准备及固定资产减值准备。其中，坏账准备所占比例最高，各

期末坏账准备占各项资产减值准备总额的比例约在70%左右。

报告期内，公司仅对应收账款、其他应收款、存货和商誉分别计提了坏账准

备、存货跌价准备和商誉减值准备。各项资产减值准备具体提取情况如下：

1、坏账准备

报告期内，公司主要资产为流动资产，应收账款占流动资产的比例平均为

6.78%。为防范应收账款发生坏账风险，公司严格按照《企业会计准则》及公司

会计政策采用备抵法计提了坏账准备，其中 1 年以内计提比例为 3%、1-2 年为

10%，2-3 年为 30%、3-5 年为 50%、5 年以上为 100%。报告期内公司一年以内应

收账款占应收账款的比例平均为95.13%,公司坏账风险较小，坏账准备计提充足。

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2、存货跌价准备

公司存货按照成本与可变现净值孰低法计提存货跌价准备。公司存货包括漆

包线存货及房地产存货，由于漆包线产品周转率较高，且报告期内漆包线产品价

格呈现快速上涨趋势，因此公司对漆包线产品计提存货跌价准备较少；此外，报

告期内国内房价呈上涨趋势，因此公司对房地产存货计提跌价准备较少。

3、长期股权投资减值准备

公司按照账面价值与可收回金额孰低原则计提长期投资减值准备。报告期

内，公司长期股权投资状况良好，除对福州华榕超市有限公司以前年度已计提了

30万元减值准备外，未发现其他长期股权投资可收回金额低于账面价值的现象。

4、固定资产减值准备

公司按照账面价值与可收回金额孰低原则计提固定资产减值准备。公司以前

年度已对部分技术陈旧、损坏、长期闲置等原因导致可收回金额低于账面价值的

机器设备计提了705.67万元的减值准备，2007年度由于设备搬迁转入在建工程

转销固定资产减值准备52.48万元。报告期内，由于房屋建筑物、机器设备等固

定资产资产质量良好，故公司未对房屋建筑物计提减值准备。

此外，公司其他资产也不存在减值情形，故也未计提减值准备。

5、商誉减值准备

2007 年度，由于太阳宫地产开发的太阳宫新区 F 区未来可售面积不大，公

司提取了与北京太阳宫房地产开发有限公司相关的商誉减值准备402.81万元。

（三）负债构成情况分析

报告期内各期末，公司负债构成情况如下表：

单位：万元

负债项目 2007 年 12 月31 日 2006 年 12 月31 日 2005 年 12 月31 日

金额 占比 金额 占比 金额 占比

流动负债 477,383.37 84.98% 334,942.04 75.86% 247,945.24 74.16%

短期借款 285,131.00 50.76% 164,815.44 37.33% 61,049.01 18.26%

应付票据 17,300.00 3.08% 20,370.00 4.61% 17,205.00 5.15%

应付账款 37,294.07 6.64% 46,127.26 10.45% 19,703.35 5.89%

预收账款 38,176.66 6.80% 31,053.12 7.03% 64,235.20 19.21%

应交税费 9,880.64 1.76% 3,092.00 0.70% -1,147.47 -0.34%

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其他应付款 16,959.42 3.02% 25,281.25 5.73% 33,885.60 10.13%

一年内到期的非流
动负债 70,774.24 12.60% 43,083.19 9.76% 52,064.25 15.57%

其他流动负债 1,867.34 0.33% 1,119.78 0.25% 950.30 0.28%

非流动负债 84,395.46 15.02% 106,561.73 24.14% 86,408.32 25.84%

长期借款 82,655.60 14.71% 105,991.18 24.01% 85,889.12 25.69%

其他长期负债 1,739.86 0.31% 570.55 0.13% 519.19 0.16%

负债总计 561,778.83 100.00% 441,503.77 100.00% 334,353.56 100.00%

资产负债率（合并） 82.19% 81.70% 80.77%



分析上表，公司负债主要为流动负债，2005年末、2006年末及2007年末，

公司流动负债占总负债的比例分别为 74.16%、75.86%、84.98%，流动负债比重

呈现上升趋势。公司负债规模逐期增长，2005年末至2007年末，年复合增长率

达29.62%，合并资产负债率均在80%以上，偿债风险尤其是短期偿债风险较高，

主要系公司处于快速发展期，尤其是房地产业务规模不断扩大增加资金需求所

致。

1、流动负债分析

（1）短期借款

公司短期借款在各类负债中占比最高，且呈逐年快速增长趋势。2007 年末

较 2006 年末增长了 120,315.56 万元，增长率达 73.00%，主要是由于公司房地

产业务经营规模扩大，流动资金需求增加，相应增加银行借款所致。2006 年末

较2005 年末增长了103,766.43万元，增长率达169.97%，主要是由于当期银行

担保借款、抵押借款及应收账款保理借款均大幅增加所致。

（2）应付票据

公司各期应付票据占各类负债的比例均在 4%左右，所占比例较小，且主要

为银行承兑汇票。

（3）应付账款

2006年末，公司应付账款余额较2005年末大幅增长，主要系当期京冠地产

及新增子公司福建华事达尚未支付工程款所致。2007年末较2006年末，应付账

款减少8,833.19万元，减少比例为19.15%，主要系当期太阳宫地产及福建华事

达结算支付工程款所致。

公司应付账款账龄主要为 1 年以内，2007 年 12 月 31 日公司应付账款账龄

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构成如下表：

2007 年 12 月31 日
账龄
金额（万元） 比例

1 年以内 26,553.74 71.20%

1-2 年 10,454.61 28.03%

2-3 年 194.11 0.52%

3 年以上 91.60 0.25%

合计 37,294.07 100.00%

公司账龄1年以内的应付帐款主要为漆包线业务应付原材料采购款，超过 1

年的应付账款主要为尚未结算的工程款。

（4）预收账款

公司预收账款主要为公司房地产项目预收售楼款。2005 年末，公司预收账

款占各类负债的比例约为19.21%，2006年末、2007年末分别降至7.03%和6.80%。

2006年末，公司预收账款较2005年末减少了51.66%，主要系当期子公司京冠地

产、太阳宫地产的预收售楼款结转收入所致。

（5）应交税费

公司应交税费主要为所得税及土地增值税。2005 年末，公司应交税费为负

值，主要系京冠地产当期根据预售款预缴营业税所致。2006 年末，公司应交税

费较2005年末增加4239.47万元，主要系2006年度京冠地产预缴营业税结转及

当期实现利润相应增加应交企业所得税，以及新增子公司福建华事达当期实现利

润增加企业所得税所致。2007年末，公司应交税费较2006年末增加6788.64万

元，增长219.55%，主要系子公司鑫阳地产、太阳宫地产利润增加相应增加企业

所得税及福建华事达提取土地增值税所致。

（5）其他应付款

报告期内各期末，公司其他应付款呈明显下降趋势。2007 年末，公司其他

应付款较 2006 年末减少了 8,321.83 万元，减少 32.92%，主要系京冠地产往来

款项结算所致。2006 年末较 2005 年末减少 8,604.35 万元，减少 25.39%，主要

系鑫阳地产支付拆迁及土地款所致。

（6）一年内到期的非流动负债

公司一年内到期的非流动负债主要为从银行取得的抵押、担保借款。2005

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年末，公司一年内到期的非流动负债占各类负债的比例为 15.57%，2006 年末下

降至9.76%，2007年末又有所回升，上升到12.60%。2007年末较2006年末增长

了 27,691.04 万元，增长率为 64.27%，增幅较大主要系子公司冠城正业为建设

太阳宫新区B区项目取得的委托贷款一年内到期所致。

2、非流动负债分析

公司非流动负债主要为房地产业务长期借款，报告期内各期末，该类借款占

各类负债的比例均在 20%左右。截至 2007 年 12 月 31 日，公司长期借款余额为

82,655.60万元，主要系子公司鑫阳地产长期借款70,000.00万元。

3、原会计准则负债构成情况与新会计准则的对比分析

报告期内各期末，公司原会计准则负债构成情况如下表：

单位：万元

负债项目 2006 年 12 月31 日 2005 年 12 月31 日

金额 占比 金额 占比

流动负债 286,175.23 79.56% 174,593.18 76.58%

短期借款 164,815.44 45.82% 54,049.01 23.71%

应付票据 20,370.00 5.66% 17,205.00 7.55%

应付账款 37,379.34 10.39% 19,466.63 8.54%

预收账款 7,316.90 2.03% 18,046.71 7.92%

其他应付款 8,748.80 2.43% 10,138.59 4.45%

一年内到期的长期
负债 43,083.19 11.98% 52,064.25 22.84%

其他流动负债 4,461.56 1.24% 3,622.99 1.59%

长期负债 73,510.37 20.44% 53,408.32 23.42%

长期借款 72,991.18 20.29% 52,889.12 23.20%

其他长期负债 519.19 0.14% 519.19 0.23%

负债总计 359,685.60 100.00% 228,001.50 100.00%

资产负债率（合并） 81.62% - 76.58% -

分析上表，公司负债主要为流动负债，2006 年末、2005 年末，公司流动负

债占总负债的比例分别为 79.56%、76.58%，比例相对稳定。各类负债新旧会计

准则具体差异情况如下表：

单位：万元



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2006 年 12 月31 日 差异主要原 2005 年 12 月31 日 差异主要原
项目
调整后 调整前 差额 因 调整后 调整前 差额 因

合并京冠地
产预收账款
预收账款 31,053.12 7,316.90 23,736.22
23,736.22 万
元

合并京冠地 合并京冠地
其他应付 产其他应付 产其他应付
25,281.25 8,748.80 16,532.45 33,885.60 10,138.59 23,747.01
款 款 16,125.60 款 23,445.17
万元 万元

合并京冠地 合并京冠地
产长期借款 产长期借款
长期借款 105,991.18 72,991.18 33,000.00 85,889.12 52,889.12 33,000.00
33,000.00 万 33,000.00 万
元 元



（四）偿债能力分析

1、公司主要偿债能力指标分析

2006 年 2005 年
主要财务指标 2007 年
调整后 调整前 调整后 调整前

流动比率 1.24 1.40 1.31 1.46 1.42

速动比率 0.41 0.48 0.42 0.76 0.75

利息保障倍数 6.46 6.98 4.95 14.56 10.40

资产负债率（%）（母公司） 60.25 72.51 67.24 69.76 60.94

资产负债率（合并）（%） 82.19 81.70 81.62 80.77 76.58

注：利息保障倍数= （利润总额+利息费用）/利息费用

公司自 2000 年配股以来未进行股权融资，而公司房地产项目前期开发持续

投入较大，只能通过银行借款等债权融资方式，2005年-2007年，公司流动比率、

速动比率、利息保障倍数均呈现下降趋势，资产负债率呈现上升趋势，现金流较

为紧张。但公司前期储备房地产项目 2008 年后将逐步进入项目结算高峰期，资

产负债率及现金流量将会有一定程度的缓解。

（1）资产负债率分析

报告期内各期末，公司整体负债水平均较高，母公司资产负债率均超过了

60%，合并资产负债率均在 80%左右。公司资产负债率指标总体较高，主要系公

司房地产业务负债规模较大，总体资产负债率高于房地产行业同类指标。如果公

司本次公开发行股票成功，将有效降低公司资产负债率，提高公司偿债能力。

（2）流动比率分析

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报告期内各期末，公司流动比率变化不大，均在 1.4 倍左右。2007 年末流

动比率降至 1.24 倍，主要系公司 2007 年末流动负债大幅增加，较 2006 年末增

加42.53%所致。

（3）速动比率分析

报告期内各期末，公司速动比率总体呈下降趋势。从 2006 年末开始，速动

比率较 2005 年末有较大幅度的下滑，主要系该期末公司存货占流动资产的比重

大幅上升所致。

2005 年末、2006 年末及 2007 年末，公司存货占流动资产的比重分别为

48.07%、65.93%、66.55%，总体呈上升趋势，尤其是2006年末较2005年末有较

大幅度的上升，主要系随着公司房地产业务规模的不断扩大，房地产业务涉及的

存货尤其是开发产品及开发成本占存货大幅增加所致,2006年末公司房地产业务

开发成本及开发产品较2005年分别增长68.40%、137.34%。

总体来看，从2005年末至2007年末，公司速动比率整体下滑。但公司房地

产销售状况良好，正在开发中的房地产存货较多，为未来销售收入的实现、现金

回笼奠定了坚实的基础。

（4）利息保障倍数分析

报告期内，公司利息保障倍数总体呈下降趋势。2005 年公司利息保障倍数

为14.56倍，但2006年该指标大幅下降至6.98倍，主要系铜价涨幅达80%，造

成漆包线业务资金需求加大，导致公司2006年度财务费用中的利息支出较2005

年度增加了3,060.43万元，增长比率为152.37%。 2007年，公司利息保障倍数

较2006年略有下降，主要系人民银行多次上调贷款利率，2007年公司财务费用

中利息支出较2006年增加了1,969.93万元，增长比率为38.86%所致。

2005 年、2006 年公司按新会计准则计算的利息保障倍数较按原会计准则计

算的指标有较大幅度上升，主要系2005年及2006年合并京冠地产利润总额相应

提升公司利息保障倍数所致。

（5）现金流量分析

2005年、2006年及2007年，公司经营活动产生的现金流量净额分别为6.38

亿元、-6.01亿元、-4.57亿元。2006年、2007年公司经营活动产生的现金流量

净额出现大额负数，主要系公司同时开发太阳宫新区 E 区、F 区、B 区及 C 区，

且B区、C区仍处于前期开发阶段，投入较大，尚无现金回笼，呈现阶段性单边

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现金流出所致。2005 年，公司经营性现金流量净额出现了阶段性大额正数，主

要系F区部分项目销售回款所致。

近几年，公司主要通过银行或信托借款、商品房预售款进行资金周转，因此，

公司近几年资产负债率均在高位运行。2005年末、2006年末及2007年末，母公

司资产负债率分别为69.76%、72.51%、60.25%，合并资产负债率分别高达80.77%、

81.70%、80.19%，高于房地产行业的平均负债水平。负债水平较高，主要是房地

产前期开发投入较大及漆包线业务原材料价格上涨造成生产经营资金需求增加，

相应增加银行融资所致。近期，国家陆续实施了一系列信贷紧缩政策，对公司产

生了一定的影响，主要体现在银行融资难度加大和公司财务费用增加等方面。

针对上述问题，公司制定了以下应对措施：

①公司拟通过加快在建房地产项目的开发，根据市场变化及时调整销售政策

等方式加快建设进度和销售进度、加快资金回笼，以改善公司的现金流状况；

②公司房地产项目自 2008 年起将逐步进入结算高峰期，资产负债率及现金

流量状况将会有一定程度的改善；公司已根据自身的资金情况调整了未来几年的

发展规划，将合理控制新开工规模，以保障在建项目的资金供给；

③公司将加强与金融机构的沟通，努力改善自身贷款资质，做好存量贷款的

到期续贷及项目自身的融资工作，力求维持并适度增加银行贷款额度，满足经营

资金需求；此外，公司还通过拓展买断式保理等新的融资手段，增加了部分新资

金来源，也能有效改善公司的资产负债率；

④本次公开发行股票募集资金到位后，公司的现金流状况和资产负债率均会

有明显改善。同时，净资产的增加和财务指标的改善，也将有利于公司取得更高

的银行信用额度。

2、可比公司分析

为方便与其它公司进行比较分析，公司采用原会计准则下2004-2006年度财

务数据进行分析比较，具体分析如下：

流动比率（倍） 速动比率（倍） 资产负债率（%）
编号 证券代码 证券简称
2006 年 2005 年 2004 年 2006 年 2005 年 2004 年 2006 年 2005 年 2004 年

1 000042 深长城 1.78 1.22 1.02 0.70 0.80 0.65 61.77 50.24 67.77

2 000046 泛海建设 2.84 2.09 1.51 0.21 0.69 0.46 51.17 63.33 58.76

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3 000608 阳光股份 1.46 1.94 1.94 0.57 0.51 0.23 73.14 63.39 67.29

4 000616 亿城股份 1.38 1.57 1.72 0.35 0.52 0.42 77.65 70.95 64.00

5 600215 长春经开 2.84 1.05 0.80 1.09 0.70 0.36 50.89 49.93 48.67

6 600246 万通先锋 1.61 1.26 1.54 0.30 0.64 0.50 77.23 73.01 75.30

7 600322 天房发展 1.81 1.83 2.13 0.31 0.25 0.74 62.68 57.26 49.33

8 600325 华发股份 2.49 2.23 2.62 1.01 0.64 1.38 78.04 68.92 54.59

9 600376 天鸿宝业 1.28 1.72 1.81 0.24 0.64 0.87 80.42 71.91 61.76

10 600533 栖霞建设 2.70 1.55 1.62 1.00 0.29 0.31 63.13 75.59 74.30

11 600638 新黄浦 1.14 2.50 4.15 0.92 2.11 3.72 23.65 10.86 9.23

12 600641 万业企业 2.19 2.46 1.79 0.75 1.47 1.34 45.71 48.44 61.28

13 600665 天地源 2.17 4.12 3.38 0.30 1.31 1.30 57.77 48.01 46.41

14 600675 中华企业 1.66 1.45 1.29 0.52 0.45 0.43 65.76 66.61 72.55

15 600736 苏州高新 1.29 1.47 1.81 0.48 0.45 0.54 70.55 69.99 64.49

16 600748 上实发展 1.91 1.65 2.30 0.62 0.67 0.65 48.75 53.30 51.39

房地产可比公司平均 1.91 1.88 1.96 0.58 0.76 0.87 61.77 58.86 57.94

房地产行业平均 1.84 1.62 1.74 0.60 0.58 0.68 68.39 76.07 69.59

冠城大通房地产行业分部 1.59 1.69 1.65 0.26 0.76 0.69 86.14 81.97 88.48

17 600577 精达股份 1.07 1.04 1.24 0.82 0.81 0.96 71.40 67.61 58.99

冠城大通漆包线行业分部 1.10 1.08 1.03 0.71 0.77 0.76 67.93 64.80 63.02

可比公司数据来源：wind 资讯，下同。

注 1：2006 年末，公司房地产行业分部总资产约27 亿元，公司选择了2006 年末总资产

在 30 亿—100 亿之间的 16 家主要已上市房地产公司作为可比公司进行分析，这些可比公司

2006 年末总资产规模约为公司总资产规模的 0.7—1.7 倍。此外，公司还选择了以漆包线业

务为主业的上市公司精达股份作为漆包线行业分部的可比公司。后文与此相同。

注2：可比公司指标按照原会计准则计算。后文与此相同。

（1）房地产行业分部可比公司分析

2004 年-2006 年，房地产行业流动比率三年平均为 1.73 倍，速动比率三年

平均约为 0.62 倍，且均相对平稳，2005 年略有降低；资产负债率三年平均为

71.35%，2005年略有升高。

2004 年-2006 年，房地产可比公司流动比率三年平均为 1.92 倍，各年相对

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平稳，2005年略有降低；速动比率三年平均约为0.74倍，呈逐年下降趋势；资

产负债率三年平均为59.52%，且呈逐年上升趋势。

2004 年-2006 年，公司房地产行业分部流动比率三年平均为 1.64 倍，且相

对平稳；速动比率三年平均约为0.57倍，且2006年大幅下降；资产负债率三年

平均为85.53%，均在80%以上高位运行。

综上所述，公司流动比率、速动比率指标与房地产行业平均水平相当，略低

于房地产可比公司平均水平，同时，资产负债率均高于行业平均水平和可比公司

平均水平。主要系公司近三年刚介入房地产行业，前期投入较大，随着房地产开

发项目的逐步完工，货款的陆续回笼，以及本次公开发行的成功筹资，公司的偿

债能力指标将会有快速改善。

（2）漆包线行业分部可比公司分析

2004年-2006年，公司漆包线行业分部流动比率、速动比率与可比公司精达

股份大致相当，资产负债率略低于精达股份。

（五）营运能力分析

1、公司主要营运能力指标分析

报告期内，公司各期主要营运能力指标如下表：

2006 年 2005 年
项目 2007 年
调整后 调整前 调整后 调整前

应收账款周转率（次） 12.44 13.28 12.13 12.72 10.97

存货周转率（次） 1.11 1.34 1.62 1.35 1.66

流动资产周转率（次） 0.85 0.91 1.10 0.78 0.93

注：流动资产周转率=主营业务收入/平均流动资产余额；应收账款周转率＝主营业务收

入/应收账款平均余额；存货周转率＝主营业务成本/存货平均余额

报告期内，公司应收账款周转率、存货周转率和流动资产周转率变化不大，

资产营运能力相对稳定。

由于公司应收账款主要为漆包线业务应收账款，因此分别按新旧会计准则计

算的 2005 年、2006 年应收账款周转率变化不大。此外，由于 2005 年、2006 年

公司按新会计准则合并京冠地产，增加了房地产存货，鉴于房地产存货周转率明

显低于漆包线存货周转率，导致2005年、2006年公司按新会计准则计算的存货

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周转率和流动资产周转率均低于按原会计准则计算的指标。

2、可比公司分析

近三年，公司与同行业可比上市公司主要营运能力指标对比分析如下：

应收账款周转率（次） 存货周转率（次） 流动资产周转率（次）
编号 证券代码 证券简称
2006 年 2005 年 2004 年 2006 年 2005 年 2004 年 2006 年 2005 年 2004 年

1 000042 深长城 － － － 0.41 1.11 1.81 0.44 0.55 1.04

2 000046 泛海建设 － － － 0.21 0.20 0.38 0.26 0.18 0.36

3 000608 阳光股份 － － － 0.39 0.40 0.38 0.41 0.51 0.45

4 000616 亿城股份 － － － 0.49 0.36 1.29 0.53 0.35 1.17

5 600215 长春经开 － － － 0.11 0.34 0.26 0.07 0.21 0.21

6 600246 万通先锋 － － － 0.07 0.61 0.57 0.08 0.50 0.54

7 600322 天房发展 － － － 0.21 0.17 0.18 0.23 0.20 0.19

8 600325 华发股份 － － － 0.20 0.27 0.38 0.20 0.26 0.34

9 600376 天鸿宝业 － － － 0.01 0.28 0.66 0.01 0.21 0.54

10 600533 栖霞建设 － － － 0.54 0.31 0.40 0.52 0.36 0.42

11 600638 新黄浦 － － － 3.46 1.45 0.48 0.77 0.34 0.40

12 600641 万业企业 － － － 0.35 0.11 0.58 0.27 0.07 0.22

13 600665 天地源 － － － 0.35 0.46 0.37 0.34 0.39 0.33

14 600675 中华企业 － － － 0.25 0.32 0.33 0.32 0.38 0.37

15 600736 苏州高新 － － － 0.45 0.34 0.45 0.39 0.33 0.45

16 600748 上实发展 － － － 0.52 0.38 0.20 0.40 0.47 0.26

房地产可比公司平均 － － －
0.50 0.44 0.55 0.33 0.33 0.45

房地产行业平均 － － － 0.57 0.58 0.63 0.45 0.41 0.44

冠城大通房地产行业分
－ － － 0.33 0.52 0.33 0.36 0.43 0.23
部

17 600577 精达股份 7.56 5.56 5.95 13.86 9.85 10.36 3.41 2.45 2.47

冠城大通漆包线行业分
9.30 6.65 7.59 9.96 8.33 8.73 3.45 2.44 2.81
部

注：由于房地产行业的特殊性，应收账款周转率指标不具有可比性，因此可比指标剔除
了应收账款周转率指标。

（1）房地产行业分部可比公司分析

公司房地产行业分部 2005 年存货周转率略高于可比公司、略低于房地产行

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业平均值，2004年、2006年均低于可比公司及房地产行业平均水平；2005年公

司流动资产周转率略高于可比公司及行业平均值，2006 年高于可比公司但低于

行业平均水平，2004年低于行业及可比公司平均水平。上述情形主要系公司2004

年房地产业务尚处于起步阶段，前期投入较大，2005 年阶段性货款回笼，2006

年进一步规模扩张，投入增加所致。

（2）漆包线行业分部可比公司分析

近三年，公司应收账款周转率均高于可比公司，存货周转率略低于可比公司，

而流动资产周转率与可比公司相当。主要系公司货款回笼较为及时，应收账款管

理能力较强。

二、盈利能力分析

（一）利润表项目构成分析

1、营业收入及毛利分析

（1）行业分部分析

报告期内，公司主营业务收入和主营业务毛利均呈现快速增长趋势，2005

年、2006年、2007年，公司主营业务收入年复合增长率为32.06%，主营业务毛

利年复合增长率为 23.78%。其中，房地产业务主营业务收入比较稳定，主营业

务毛利年复合增长率为 24.34%；漆包线业务主营业务收入年复合增长率为

59.65%，主营业务毛利年复合增长率为26.42%。

近三年，公司按行业分部的主营业务收入及毛利构成情况如下表：

单位：万元

2007 年 2006 年 2005 年
行业
金额 比例 金额 比例 金额 比例

漆包线 332,861.57 74.10% 262,047.02 69.42% 130,593.92 50.70%

房地产 116,322.27 25.90% 115,418.09 30.58% 111,265.33 43.20%
主营业务收入
其他 － － － － 15,702.07 6.10%

合计 449,183.84 100% 377,465.11 100% 257,561.32 100.00%

主营业务毛利 漆包线 13,695.47 22.53% 14,215.00 26.67% 8,568.65 21.60%

房地产 47,094.95 77.47% 39,084.65 73.33% 30,462.07 76.78%

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其他 － － － － 644.56 1.62%

合计 60,790.42 100% 53,299.65 100% 39,675.28 100.00%

分析上表，公司报告期内主营业务收入主要来源于漆包线业务。2005 年、

2006年及2007年，公司漆包线业务实现的主营业务收入占主营业务收入总额的

比例分别为 50.70%、69.42%、74.10%；房地产业务实现的主营业务收入占比分

别为 43.20%、30.58%、25.90%。报告期内公司漆包线业务主营业务收入稳步增

长，主要系公司漆包线主要原材料铜价持续上涨导致产品价格同步上升以及产量

稳步增加所致。

报告期内，公司主营业务毛利主要来源于房地产业务。2005 年、2006 年及

2007年，公司房地产业务实现的主营业务毛利占毛利总额的比例分别为76.78%、

73.33%、77.47%；漆包线业务实现的主营业务毛利占比分别为21.60%、26.67%、

22.53%。房地产业务毛利占毛利总额比重较高，主要系公司房地产业务毛利率远

高于漆包线业务所致。

（2）原会计准则资产构成情况及与新会计准则的对比分析

2004年、2005年及2006年，公司按原企业会计准则编制的行业分部的主营

业务收入及毛利构成情况如下表：

单位：万元

2006 年 2005 年
行业
金额 比例 金额 比例

漆包线 262,047.02 76.32% 130,593.92 59.07%

房地产
81,318.92 23.68% 74,531.58 33.71%
主营业务收入
其他 - -
15,950.05 7.21%

合计
343,365.94 100% 221,075.56 100%

漆包线
14,215.00 33.90% 8,568.65 26.38%

房地产
27,718.80 66.10% 23,141.63 71.26%
主营业务毛利
其他 - -
766.64 2.36%

合计
41,933.80 100% 32,476.91 100%

分析上表，2005 年、2006 年公司按原会计准则编制的行业分部信息中，公

司房地产业务实现的主营业务收入分别为74,531.58万元、81,318.92万元，低

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于按新会计准则编制的行业分部信息中的房地产业务主营业务收入，主要系按新

会计准则编制行业分部信息时合并了京冠地产房地产业务收入所致。但合并京冠

地产对公司主营业务收入及毛利结构未产生重大影响。

（3）地区分部分析

最近三年，公司按地区分部的主营业务收入构成情况如下表：

单位：万元

2007 年 2006 年 2005 年

金额 比例 金额 比例 金额 比例

国内 443,383.58 98.71% 371,739.05 98.48% 256,449.82 99.57

东北地区 4,582.01 1.02% 4,164.85 1.10% 3,822.43 1.48%

西北地区 1,560.88 0.35% 4,025.33 1.07% 3,500.69 1.36%

华南地区 51,658.51 11.50% 33,758.95 8.94% 17,373.42 6.75%

华中地区 16,920.89 3.77% 2,071.55 0.55% 1,427.82 0.55%

华北地区 96,927.08 21.58% 90,517.24 23.98% 115,591.01 44.88%

华东地区 255,557.59 56.89% 219,652.84 58.19% 94,778.12 36.80%

西南地区 11,496.79 2.56% 12,254.45 3.25% 1,974.87 0.77%

其他地区 4,679.83 1.04% 5,293.85 1.40% 17,981.46 6.98%

国外 5,800.25 1.29% 5,726.06 1.52% 1,111.50 0.43%

合计 449,183.84 100.00% 377,465.11 100.00% 257,561.32 100.00%

分析上表，公司主营业务收入主要来源于国内华东地区及华北地区。2005

年、2006年及2007年，华东地区及华北地区实现主营业务收入占主营业收入总

额的比重分别为 81.68%、82.17%、78.47%。其中：在华东地区实现的主营业务

收入主要来自于漆包线产品销售，在华北地区实现的主营业务收入主要来自于房

地产销售，且主要为北京的房地产销售。

2、期间费用分析

最近三年，公司期间费用构成情况如下表：

单位：万元

2007 年 2006 年 2005 年
类别
金额 占主营业务 金额 占主营业务收 金额 占主营业务收

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收入比例 入比例 入比例

销售费用 5,695.83 1.27% 5,574.08 1.48% 5,589.49 2.17%

管理费用 6,550.83 1.46% 6,897.28 1.83% 5,577.59 2.17%

财务费用 6,594.78 1.47% 5,208.20 1.38% 1,717.46 0.67%

合计 18,841.44 4.20% 17,679.56 4.69% 12,884.54 5.01%

报告期，公司各项期间费用占主营业务收入的比重均呈逐渐下降趋势。2005

年、2006 年及 2007 年，公司各项期间费用总额占主营业务收入的比重分别为

5.01%、4.69%、4.20%，主要系公司有效控制了费用支出，专业化、规模化效应

逐渐显现。

虽然公司期间费用占主营业务收入的比重在逐年下降，但期间费用金额却在

逐年上升。近三年，期间费用年复合增长率为 20.93%，主要系近三年公司主营

业务收入增长及财务费用大幅增加所致。2005年-2007年，公司主营业务收入年

复合增长率达32.06%，导致各项期间费用增长幅度与公司业务规模扩张相匹配。

此外，公司财务费用2006年较2005年出现了大幅增长，增幅达203.25%，主要

系当期漆包线产品原材料铜价持续上涨，2006 年较 2005 年铜价涨幅超过 80%，

原材料采购对营运资金需求增加，银行借款增加所致。

3、利润表其他项目分析

最近三年，公司利润表其他项目构成情况如下表：

单位：万元

2007 年 2006 年 2005 年
类别
占利润总额 占利润总额 占利润总额
金额 金额 金额
比例 比例 比例

投资收益 605.33 1.81% -74.42 -0.26% 36.44 0.18%

营业外收支净额 1,400.38 4.18% 34.00 0.12% 334.14 1.62%

利润总额 33,505.39 100.00% 28,245.84 100.00% 20,660.03 100.00%

公司报告期投资收益、营业外收支净额对公司经营成果影响不大，占利润总

额的比例较小。2007 年营业外收支净额较以前年度有较大幅度增长，主要系当

期公司因搬迁而处置福州福马路厂房及土地相应确认非流动资产处置收益

1,208.01 万元所致。2007 年投资收益较以前年度有较大幅度增长，主要系公司

当期出售可供出售金融资产海立股份实现投资收益539.52万元所致。

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（二）盈利能力指标分析

1、公司主要盈利能力指标分析

报告期内，公司主要盈利能力指标如下表：

2006 年 2005 年

2007 年 调整后 调整前 调整后 调整前

房地产业务毛利率 40.49% 33.86% 34.09% 27.38% 31.05%

漆包线业务毛利率 4.11% 5.42% 5.42% 6.56% 6.56%

综合毛利率 13.53% 14.12% 12.21% 15.40% 14.69%

注：毛利率= （主营业务收入-主营业务成本）/主营业务收入

报告期内，公司综合毛利率呈现总体下降趋势，主要系公司漆包线业务毛利

率下降所致。

报告期内，公司漆包线业务毛利率持续下降，主要系原材料铜价持续上涨，

产品价格同比上升，公司营业收入总额增加，而加工费基本保持稳定，从而导致

毛利率下降。此外，漆包线行业属于完全竞争行业，国内漆包线行业生产能力急

剧增长，竞争进一步加剧，公司主要依靠产量及规模优势扩大毛利额，公司漆包

线业务毛利额 2005 年至 2007 年年复合增长率为 26.42%，公司漆包线业务在毛

利率下降的趋势下，依然实现了毛利额的稳步上升。

公司房地产业务毛利额 2005 年至 2007 年年复合增长率为 24.34%，毛利率

平均在30%以上，且呈现稳中有升的趋势，毛利率较高，主要是由于公司具有较

强的房地产项目运作能力及主要面向中高档社区开发为主的业务定位。此外，近

几年国内房地产价格尤其是北京房地产价格持续上涨，而公司前期土地获得成本

较低，因而拓展了公司毛利空间。

公司按新会计准则计算的房地产业务毛利率略低于按原会计准则计算的指

标，主要系京冠地产开发的太阳宫新区E区项目房屋售价较低导致毛利率偏低所

致。

2、可比公司分析

毛利率 净资产收益率（全面摊薄）
编号 证券代码 证券简称
2006 年 2005 年 2004 年 2006 年 2005 年 2004 年

1 000042 深长城 53.34 27.62 17.85 4.84 8.93 3.54

2 000046 泛海建设 33.88 24.90 25.31 7.63 6.42 8.13

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3 000608 阳光股份 36.29 35.56 30.34 10.09 15.45 16.47

4 000616 亿城股份 34.42 26.60 17.18 17.38 4.67 23.96

5 600215 长春经开 16.81 30.36 41.31 1.38 1.46 1.80

6 600246 万通先锋 39.75 29.08 22.50 3.30 9.93 9.02

7 600322 天房发展 24.51 34.82 35.58 1.97 1.29 0.94

8 600325 华发股份 36.66 35.21 35.98 11.71 11.73 8.67

9 600376 天鸿宝业 31.29 23.88 26.70 0.93 3.47 6.35

10 600533 栖霞建设 26.57 30.36 27.63 15.96 21.36 17.12

11 600638 新黄浦 20.57 47.30 23.79 2.57 3.13 3.60

12 600641 万业企业 30.05 45.32 38.69 6.86 1.39 2.03

13 600665 天地源 21.29 23.13 22.31 5.11 4.89 4.55

14 600675 中华企业 46.23 41.28 40.81 19.11 18.19 12.84

15 600736 苏州高新 23.56 29.13 30.96 8.40 8.56 8.14

16 600748 上实发展 17.75 48.27 48.77 9.88 10.26 6.87

房地产可比公司平均 30.81 33.30 30.36 7.95 8.20 8.38

房地产行业平均 33.58 31.61 28.77 7.50 7.95 7.16

冠城大通房地产行业分部 34.09 31.05 31.21 25.72 31.78 22.08

17 600577 精达股份 6.54 9.21 10.51 13.99 12.64 11.82

冠城大通漆包线行业分部 5.42 6.56 10.15 10.51 6.41 15.03

（1）房地产行业分部可比公司分析

公司房地产行业分部毛利率与可比公司及行业平均值相当，处于行业平均水

平。公司房地产行业分部净资产收益率明显高于可比公司及行业平均，主要是由

于公司房地产分部资产负债率较高，充分利用财务杠杆所致。

（2）漆包线行业分部可比公司分析

公司漆包线行业分部盈利能力指标2004年高于可比公司，但2005年、2006

年均低于可比公司，主要系公司 2005 年度下半年新增投资设立福州大通机电有

限公司，新增漆包线生产线在投入使用后需经过一段时间方能形成有效且稳定的

生产能力，在设备运行前期，由于调试和磨合的原因，其所生产的产品普遍具有

毛利率低的行业特点，因此影响了漆包线行业分部的综合盈利能力。此外，公司

漆包线生产规模与可比公司差距较大，在规模优势及周转能力方面逊于可比公司

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所致。

三、资本性支出分析

（一）报告期内重大资本性支出项目

1、2004 年 4 月，公司董事会通过《关于同意投资 8400 万元进行福州经济

技术开发区新厂区建设项目技改的决议》、《关于同意投资 6121 万元进行年新增

5500 吨变频电机用抗电晕漆包线生产线技术改造的决议》、《关于同意投资 5992

万元进行年新增 4500 吨自润滑漆包线和特殊用途自粘漆包线生产线技术改造的

决议》，以上项目计划投资共计2.05亿元。上述项目分别于2004年投入8,581.38

万元、2005 年投入 6,859.93 万元、2006 年投入 2,249.41 万元、2007 年投入

5,073.60万元，共计已投入22,764.32万元。

2、2005年9月，公司出资2,950万元收购深圳盈冠持有的中科稼英31.97%

的股权。该款项分次支付，已于2005年10月支付完毕。

3、2006年4月，公司出资1544,57万元收购丰榕投资持有的太阳宫地产10%

的股权，该款项已于当月支付完毕。

4、2006 年 4 月，公司通过现场竞拍方式，成功竞拍福建华事达 100％股权

和苏州华事达100％股权，竞拍价格为20,050万元，该款项已于当月支付完毕。

5、2006 年 5 月，公司出资 1,200 万元收购太阳宫地产持有的冠城新泰 40%

的股权，该款项已于2006年6月支付。

6、2006年9月，公司子公司桂林鸿达以4,600万元通过拍卖方式取得3.94

万平方米国有土地使用权，该款项已于当月支付完毕。

7、2006 年 10 月，公司子公司太阳宫地产出资 8,000 万元对南京万盛进行

增资，使南京万盛注册资本达到1亿元，太阳宫地产持有80%的股权，该款项已

及时出资到位。

8、2007 年 5 月，公司与大地科技签订了《股权转让合同》，合同约定，公

司出资 17,808 万元收购大地科技持有的海科建 28%股权。截至 2007 年 12 月 31

日，公司已全部支付上述股权款。

9、2007年8月，公司第六届董事会临时会议审议通过公司出资人民币4,500

万元收购熊鹰先生所持有的北京冠城正业房地产开发有限公司 20％的股权。截

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至2007年12月31日，公司已支付了4,000万元上述股权款。

报告期内，公司重大资本性支出主要围绕漆包线业务及房地产业务进行。通

过漆包线福州经济技术开发区新厂区建设项目及技术改造项目的建设，公司扩大

了漆包线产能、产量，提高了产品质量及稳定性。在房地产业务方面，公司近几

年通过一系列的股权收购等资本性支出，持续增加了公司土地储备，进一步拓展

了公司未来盈利空间，为公司逐步向房地产单一主业转型奠定了基础。

（二）未来可预见的资本性支出计划

根据公司规划，公司未来将投资于太阳宫新区B区项目、广渠门外南街危改

小区项目、南京万盛世纪新城项目，预计总投资72.71亿元，已列入募集资金运

用项目，详细情况参见本招股意向书第十三节“募集资金运用”。

四、公司纳税情况

1、公司及其控股子公司缴纳的主要税种和税率具体情况如下：

增值 营业 土地增值教育附加 城建税 印花 企业所得 房产税
公司名称 税 （预交 税
税（%） 税（%） %） （%） （%） 税（%） （%） （%）

冠城大通股份有限公司 17 5 - 4 7 0.03 33 1.2

北京京冠房地产开发有限公司 - 5 1 3 7 0.05 33 1.2

北京太阳宫房地产开发有限公司 - 5 1 3 7 0.05 33 1.2

北京冠城正业房地产开发有限公司 - 5 1 3 7 0.05 33 1.2

北京冠城新泰房地产开发有限公司 - 5 1 3 7 0.05 33 1.2

北京鑫阳房地产开发有限公司 - 5 1 3 7 0.05 33 1.2

福建华事达房地产有限公司 - 5 1-2 4 7 0.05 33 -

衡阳华丰房地产开发有限公司 - 5 1-2 3 7 0.05 33 -

桂林鸿达置业发展有限公司 - 5 1.5-3 - - 0.05 30 -

南京万盛置业有限公司 - 5 1-3 4 7 0.05 33 -

苏州冠城宏业房地产有限公司 - 5 1-2 4 5 0.05 33 -

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江苏大通机电有限公司 17 5 - 4 7 0.03 免税 1.2

福州大通机电有限公司 17 5 - 1 7 0.03 免税 1.2

福州开发区联通电工有限公司 17 5 - 4 7 0.03 33 -

2、公司及其子公司的税收优惠主要包括：

（1）江苏大通机电有限公司：江苏省淮安经济开发区国家税务局 2007年4

月10日下发的淮国税开资认批[2007]5号《定期减免税优惠资格认定通知书》，

江苏大通享有“两免三减半”定期减免税优惠资格。

（2）福州大通机电有限公司：根据福州经济技术开发区国家税务局榕开国

税函[2007]32 号《福州经济技术开发区国家税务局关于对福州大通机电有限公

司申请确认获利年度的批复》，福州大通2006、2007年度免征企业所得税，2008、

2009、2010年度减半征收企业所得税。

（3）根据桂林市高新技术产业开发区国家税务局分别于2006年3月6日、

2007年2月8 日出具的桂市高国税减免准字（2006）第0014号、桂市高国税减

免准字（2007）第 21 号《减、免税批准通知书》，由于桂林鸿达是外商投资企业，

属于在国家级旅游城市投资举办的外商投资企业。根据《中华人民共和国外商投

资企业所得税法》第九条、《广西壮族自治区人民政府关于印发广西壮族自治区

外商投资企业所得税税收优惠规定的通知》（桂政发[2007]31号文）和《关于命

名第一批“中国优秀旅游城市”的通知》（旅办发[1998]208号），分别同意免征

桂林鸿达2006年度、2007年度地方所得税。

3、公司房地产土地增值税缴纳情况

公司各房地产子公司土地增值税缴纳按照《中华人民共和国土地增值税暂行

条例》等关于土地增值税的政策执行，本公司下属各房地产项目公司已根据项目

所在地税务管理部门的规定，以预售收款为预交基数预缴了相应的土地增值税，

同时，在会计核算确认收入时，通过营业税金及附加对已确认销售收入所对应的

土地增值税预缴金额在当期损益中进行了计提。

随着公司开发项目的逐步完工，已开发完工项目将陆续进入清算期，房地产

项目在实际清算时可能面临土地增值税补缴风险，这将会对公司经营业绩及资金

周转产生一定影响。

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具体情况分别如下：

（1）北京太阳宫房地产开发有限公司

该公司负责开发的太阳星城F区项目目前按照【京地税地（2006）509号】

通知精神执行。具体预缴执行标准为“房地产开发企业在项目全部竣工土地增值

税清算前预(销)售商品房取得的收入，除政府批准的经济适用房和限价房外，由

2007 年 1 月 1 日开始，一律按预（销）售收入的 1%预征土地增值税”，即按照

预收账款的1%预缴土地增值税。

（2）北京京冠房地产开发有限公司

该公司负责开发的太阳星城E区项目目前按照【京地税地（2006）509号】

通知精神执行。

（3）北京鑫阳房地产开发有限公司

该公司负责开发的北京广渠门危改小区目前按照【京地税地（2006）509号】

通知精神执行。

（4）湖南衡阳华丰房地产有限公司

该公司负责开发的冠城江景目前按照【衡阳地税发 2007（40）号】通知精
神执行。具体预缴执行标准为“单套面积 144 M2 以下按预（销）售收入 1%预征

2
土地增值税。单套面积144 M 以上按预（销）售收入2%预征土地增值税。”

（5）桂林鸿达置业发展有限公司

该公司负责开发的清秀花园目前按照【桂市地税发(2006)113号】通知精神

执行。具体预缴执行标准为“小别墅部分按预（销）售收入3％预缴土地增值税；
面积超过144M2 的公寓部分按预（销）售收入3%预缴土地增值税；面积小于144M2

的公寓部分按预（销）售收入1.5%预缴土地增值税；车位按预（销）售收入1.5%

预缴土地增值税。”

（6）福建华事达房地产有限公司

该公司负责开发的冠城鼓楼庭院目前按照【闽地税发（2005）32 号】通知

精神执行。具体预缴执行标准为“住宅部分按预（销）售收入 1%预征土地增值

税；店铺部分按预（销）售收入 2%预征土地增值税；车位部分按预（销）售收

入2%预征土地增值税。”

（7）北京冠城新泰房地产开发有限公司

该公司负责开发的太阳星城C区项目目前尚属前期开发阶段，无土地增值税

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计提列支、预缴事项。

（8）北京冠城正业房地产开发有限公司

该公司负责开发的太阳星城B区项目尚属前期开发阶段，无土地增值税计提

列支、预缴事项。

（9）南京万盛置业发展有限公司

该公司负责开发的万盛世纪新城目前尚属前期开发阶段，无土地增值税计提

列支、预缴事项。

（10）苏州冠城宏业房地产有限公司

该公司负责开发的项目目前尚属前期准备阶段，无土地增值税计提列支、预

缴事项。

五、会计政策、会计估计变更及其影响

公司报告各期会计政策和会计估计及变动情况如下：

1、公司从 2007 年 1 月 1 日起执行新会计准则，根据《企业会计准则第 38

号——首次执行企业会计准则》、《企业会计准则第 33 号——合并财务报表》及

财政部《企业会计准则解释第1号》等有关规定，对年初数进行了追溯调整，调

整事项如下：

①同一控制下企业合并形成的长期股权投资差额

公司 2003 年收购桂林鸿达置业发展有限公司 75%股权，产生同一控制下企

业合并形成的长期股权投资差额2,827,009.08元，截止2006年12月31日累计

摊销918,777.99元，摊余金额为1,908,231.09元。根据新会计准则，该项同一

控制下企业合并形成的长期股权投资差额调减年初盈余公积 190,823.11 元，调

减年初未分配利润1,717,407.98元，同时调减长期股权投资1,908,231.09元。

②以公允价值计量且变动计入当期损益的金融资产以及可供出售金融资产

截止 2006 年 12 月 31 日公司股票投资（海立股份）账面投资成本为

960,000.00元，根据新会计准则公司将其归类为可供出售金融资产。2006年12

月31日该项可供出售金融资产的公允价值较其账面价值增加1,556,342.40元，

相应增加了年初资本公积1,556,342.40元。

③所得税

从 2007 年 1 月 1 日公司所得税的会计处理方法采用资产负债表债务法，根

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据新会计准则应将资产账面价值小于计税基础的差额及负债账面价值大于计税

基础的差额计算递延所得税资产，上述差异增加了 2007 年 1 月 1 日公司递延所

得税资产5,804,830.20元，同时增加年初盈余公积527,197.90元，增加年初未

分配利润 5,177,972.02 元，增加年初少数股东权益 99,660.28 元；按照新会计

准则的规定，公司对可供出售金融资产按公允价值计量，由此产生的资产账面价

值大于计税基础的差额计算递延所得税负债，上述差异增加了年初公司递延所得

税负债513,592.99元，同时减少年初资本公积513,592.99元。

④少数股东权益

公司 2006 年 12 月 31 日按原会计准则编制的合并报表中子公司少数股东享

有的权益为182,176,672.62元，在新会计准则下计入股东权益，由此增加2007

年1月1 日股东权益182,176,672.62元。

⑤同一控制下企业合并增加的子公司净资产

公司向Starlex Limited非公开发行新股收购北京京冠房地产开发有限公司

100%股权，该事项本年已完成，完成后公司持有北京京冠房地产开发有限公司

100%股权。根据《企业会计准则第 33 号——合并财务报表》的有关规定，报告

期因同一控制下企业合并增加的子公司，编制合并资产负债表时，应当调整合并

报表年初数。故北京京冠房地产开发有限公司及其控股子公司北京鑫阳房地产开

发有限公司的报表年初数纳入本期合并资产负债表年初数，同时增加公司年初资

本公积80,074,532.00元、盈余公积7,192,799.89元、未分配利润60,655,711.29

元、少数股东权益15,462,771.24元。

⑥非同一控制下企业合并形成的长期股权投资差额

根据《企业会计准则解释第1号》规定，企业在首次执行日之前已经持有的

对子公司长期股权投资，应视同该子公司自取得时即采用成本法核算，对其原账

面核算的成本、原摊销的股权投资差额、按照权益法确认的损益调整及股权投资

准备等均进行追溯调整，因此，公司原已摊销的因非同一控制下企业合并而产生

的股权投资差额均需予以转回；截至 2006 年 12 月 31 日，公司因非同一控制下

企业合并形成的长期股权投资借方差额累计已摊销10,485,756.58元，需全部转

回，受此影响，年初合并资产负债表商誉项目相应增加10,485,756.58元，盈余

公积项目相应增加1,022,494.81元，未分配利润项目相应增加9,450,221.34元，

少数股东权益相应增加13,040.43元。

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⑦改按成本法追加调整原按权益法核算的子公司长期股权投资历年损益

根据《企业会计准则解释第1号》规定，企业在首次执行日之前已经持有的

对子公司长期股权投资，应视同该子公司自取得时即采用变更后的会计政策（即

采用成本法核算），受此影响，年初合并资产负债表盈余公积相应调减

14,685,703.60元，未分配利润相应增加14,685,703.60元。

2、2007年公司坏账准备计提政策发生了如下会计估计变更事项：

根据公司第六届董事会第六次会议决议，2007 年坏账准备计提政策的会计

估计中新增内容：对于归属于同一合并报表范围内公司之间的应收款项按照个别

认定法确认，不计提坏账准备；对于有确凿证据表明可在一年内收回的应收款项，

不应包括在具有类似风险特征的应收款项组合中计算确定减值损失，即不计提坏

账准备。该项会计估计变更采用未来适用法，增加2007年净利润7,626,768.28

元。

六、重大担保、诉讼、其他或有事项和重大期后事项

（一）重大担保、诉讼

截至2007年12月31日，公司重大对外担保情况如下：

（1）公司为福建天宇电气股份有限公司向银行借款人民币 2,000 万元提供

连带责任担保。

（2）公司为福建福抗药业有限公司向银行借款人民币10,000万元提供连带

责任担保。

（3）公司为福建省亚通创新集团有限公司的控股子公司福建亚通新材料科

技有限公司向银行借款人民币1,500万元提供担保。

除此之外，公司无其他重大对外担保、诉讼。

（二）其他或有事项

截至 2007 年 12 月 31 日，公司已贴现未到期的商业承兑汇票为人民币

6,808.40 万元，出票人为三菱电机（广州）压缩机有限公司，根据本公司与美

国花旗银行有限公司深圳分行、三菱电机（广州）压缩机有限公司签订的三方协

议书，本公司无需承担归还商业承兑汇票贴现款项的义务。

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（三）重大期后事项

（1）根据公司 2008年 2 月 21 日召开的第七届董事会第三次会议的决议，

同意以 2007 年 12 月 31 日公司的总股本 480,798,940 股为基数，向全体股东每

10股送1.5股，每10股派现金红利0.167元（含税）。

（2）2007 年 4 月 30 日，根据福州市政府[2005]94 号《专题会议纪要》、

[2007]56号《专题会议纪要》、市政府办公厅[2006]111号《会议纪要》、福州市

财政局榕财综[2005]2234号、[2006]1487号、[2007]540号、榕政综[2004]230、

[2005]258号有关文件和批复，福州市土地发展中心与公司签订了土地收购合同，

按照合同的约定福州市土地发展中心收购公司位于福州市晋安区福马路 81 号面

积为 67.5 亩的土地（榕国用[2005]第 00323300027 号《国有土地使用证》），收

购价格为 7,769.0965 万元（该收购价款包括土地补偿、地上地下建筑物补偿、

人员安置补偿、搬迁补助费），公司须于合同签订后24个月交付上述土地。

2007年8月28日，公司第六届董事会临时会议通过决议：同意将公司位于

晋安区福马路 81 号的漆包线生产基地搬迁至福州经济技术开发区快安延伸区，

同时授权公司经营班子办理相关手续及制定搬迁方案。

截至2007年 12月31日，公司收到福州市土地发展中心支付的土地收购款

6990万元。

公司计划在2009年4月29日前，选择生产的淡季，陆续将机电分公司的生

产设备搬迁至福州大通的生产基地，目前公司机电分公司部分漆包线生产设备已

搬迁至福州大通位于福州市马尾区快安路 67、71 号福州大通的厂房内并已部分

投入运转，而在2009年4月29日前，根据公司与福州市土地发展中心签订了《土

地收购合同》，机电分公司尚未搬迁的设备和福马路生产基地仍然可以照常运转。

综上，由于公司机电分公司有充分的时间，采取逐步搬迁的措施，上述土地

被福州市土地发展中心收回对对公司机电分公司的的生产经营没有重大影响。

七、公司的优势、困难及未来发展趋势

公司原主营业务为特种漆包线的生产、销售，自 2002 年现控股股东福建丰

榕投资有限公司入主后，开始从事房地产业务。之后，房地产业务成为公司最主

要的利润来源，特种漆包线业务也在稳步发展。2005年-2007年，公司房地产营

业利润年复合增长率为31.17%，漆包线营业利润年复合增长率为11.11%。自2005

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年以来，公司营业利润的80%以上来自房地产业务。

公司房地产业务毛利率较高，近三年的年均毛利率为 33.91%；而漆包线业

务由于受原材料铜价的持续上涨以及国内漆包线行业生产能力急剧扩张导致竞

争加剧的影响，毛利率仅为 5%左右。近几年，公司先后通过收购衡阳华丰 51%

的股权、福建华事达及苏州华事达 100%的股权、增资南京万盛等方式，不断扩

大公司土地储备；2007 年 5 月，又通过向中国海淀全资附属公司 Starlex

Limited 定向发行股份收购其持有的北京京冠房地产开发有限公司100%的股权，

既解决了与中国海淀的同业竞争，又获得了太阳宫新区E区项目和本次募投项目

之一广渠门外南街危改小区项目的开发权，进一步充实了公司的土地储备，增强

了公司在北京房地产市场的竞争优势，有利于公司实现专注于房地产业务的战略

转型；2007 年 5 月，公司收购了海科建 28%的股权，2007 年 9 月，公司董事会

审议通过了与北京海开房地产集团公司和北京海淀区商业设施建设经营公司签

署《股权转让意向》合同，分别受让其持有的海科健9%的股权及12%的股权，如

此次股权转让意向成功实施，公司将合计持有海科健49%的股权，为公司下一步

在北京房地产市场的规模扩张奠定土地储备基础。截至 2007 年 12 月 31 日，公

司已拥有土地储备 207.16 万平方米（暂未统计收购海科建股权所增加的土地储

备）。

2005年、2006年、2007年，公司合并经营活动产生的现金流量净额分别为

6.38 亿元、-6.01 亿元、-4.57 亿元，现金流缺口较大。同时，各期末资产负债

率均较高，2005年末、2006年末、2007年末，母公司资产负债率分别为69.76%、

72.51%、60.25%，合并资产负债率分别高达 80.77%、81.70%、82.19%，高于房

地产行业的平均负债水平，资金瓶颈成为公司持续发展的重大障碍。但随着公司

2008 年后将逐步进入项目结算高峰期，资产负债率及现金流量将会有一定程度

的缓解。

公司募集资金项目拟投入到北京朝阳区太阳宫新区B区项目、广渠门外南街

危改小区项目、南京万盛世纪新城项目，以上项目预计总投资72.71亿元，拟投

入募集资金20亿元，项目总投资利润率分别为29.49%、39.14%、28.99%。但这

些项目前期投入均较大，如果公司进一步举债融资，将进一步提高公司资产负债

率，仅仅依靠公司资金滚动发展远远不能满足公司的资金需求。若本次公开发行

能够成功实施，将有利于增强公司资本实力，极大缓解公司资金紧张问题。

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近年来铜价持续上涨，导致公司传统业务—漆包线业务的毛利率不断降低，

同时，房地产业务与特种漆包线业务在产业链上缺乏关联，双主业的运营模式在

一定程度上增加了公司的管理难度与管理成本。因此，公司拟择机逐步退出漆包

线业务。目前，漆包线业务作为公司传统产业已经经营几十年，形成了完备的经

营系统，具备了独立运营的条件，该项业务从上市公司剥离后，对其生产和销售

不存在障碍，因此，剥离漆包线业务具有可操作性。

目前，公司从事漆包线业务生产的经营实体包括：冠城大通股份有限公司机

电分公司、福州大通机电有限公司、江苏大通机电有限公司。公司拟结合漆包线

业务技改搬迁，将机电分公司的生产设备逐渐搬迁至福州大通位于福州市马尾区

快安路 67、71 号的厂房内并租赁该厂房进行生产，此外，公司拟择机将机电分

公司资产全部注入福州大通。待本次发行结束后，公司拟通过出售持有的福州大

通、江苏大通股权的形式择机逐步退出漆包线行业。

此外，2007 年 12 月 28 日，公司董事会审议通过了《冠城大通股份有限公

司首期股权激励计划（草案）》，授予激励对象 1500 万份股票期权，行权条件设

定为以公司 2006 年已实现的净利润为基数，2007 年、2008 年、2009 年每年净

利润年复合增长率不低于 50%，且每年加权平均净资产收益率不低于 15%。股权

激励计划将健全公司激励约束机制，吸引和保留公司优秀管理人才和业务骨干，

促进公司长期稳定发展。

公司未来逐步退出漆包线业务后，将专注于房地产主业的发展，最终成为立

足北京、面向全国、以大规模综合性中高档社区开发为主的上市地产蓝筹公司。

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第八节 本次募集资金运用

一、本次募集资金总量及其依据

经2007年第二次临时股东大会批准，公司拟向社会公开发行不超过12,000

万股人民币普通股，预计募集资金200,000万元。

二、本次拟投资项目概况

（一）项目基本情况

本次拟用募集资金投资三个房地产项目，其中9.5亿元用于北京太阳宫新区

B区的开发，7.5亿元用于广渠门外南街危改小区A区、B区的开发，3亿元用于

南京万盛世纪新城的开发，具体情况如下表：

项目总 募集资 预计销 预计净
项目
项目名称 投资 金投入 项目实施主体 建设期 资金用途 售收入 利润
编号
(亿元) (亿元) (亿元) (亿元)

北京太阳宫 北京冠城正业房地
1 32.8 9.5 2.7 年 房地产开发 46.68 7.26
新区B区 产开发有限公司

北京广渠门
北京鑫阳房地产开 A区、B区
2 外南街危改 23.0 7.5 2.3 年 36.28 6.68
发有限公司 房地产开发
小区

南京万盛世 南京万盛置业有限 5.3 年
3 16.9 3.0 房地产开发 24.10 3.81
纪新城 公司 (分三期)

合计 - 72.7 20.0 - - - 107.06 17.75

注：广渠门外南街危改小区项目分为A、B、C、D 共 4 个区，其中A 区、B 区（又称
为冠城·名敦道MIDTOWN ）为普通住宅、公寓、写字楼、商业及相关配套设施；C 区、D
区为回迁项目，本次募集资金拟用于投入该项目A 区、B 区的开发建设。

本次募集资金所投资的3个房地产项目计划总投资72.71亿元，除募集资金

外的所需资金缺口通过自筹解决。在募集资金到位前，项目所需资金由公司自筹

资金先行投入。若募集资金不足时，由股东大会授权董事会根据上述募集资金投

资项目的轻重缓急安排募集资金的具体使用，不足部分通过自筹方式解决。

本次募集资金募集到位后，公司拟通过委托贷款的方式将资金投入募集资金

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投资项目的实施主体。根据各项目公司的具体情况，公司对募集资金的投入做了

如下安排：

（1）太阳宫新区B区项目

太阳宫新区B区项目的实施主体为北京冠城正业房地产开发有限公司，公司

持股 60%，公司拟与另一股东按双方在项目公司中的股权比例（即 6:4）同比例

提供委托贷款。

（2）广渠门外南街危改小区项目和南京万盛世纪新城项目

公司在上述项目公司中均直接或间接持股80%，股权比例较高。项目公司的

其他股东均为自然人股东，且均为收购前项目公司的实际控制人。鉴于公司收购

上述项目公司时，由公司解决项目公司后续开发资金是双方合作的前提，且在股

权收购时，收购价格已经充分考虑到该项成本支出。因此，对于广渠门外南街危

改小区项目和南京万盛世纪新城项目，公司拟通过委托贷款的方式将募集资金投

入项目公司。同时，为了维护上市公司的利益，上述委托贷款的利率将不低于同

期银行贷款利率。



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（二）项目进度安排及规证取得情况

项目 项目 项目实 建设 预计开 预计竣 项目总投 已投资金 项目完
项目规证情况
编号 名称 施主体 期 工时间 工时间 资(亿元) 额(亿元) 工进度
《关于开发建设朝阳区太阳宫新区B 区项目建议书（代可行性研究报
告）的批复》（京计投资字[2002]1915 号）
《关于朝阳区太阳宫新区B 区工程变更建设单位的函》（京计投资函
项目立项
[2003]285 号）

北京 北京冠 《规划意见书（条件）》（2006 规意条字 0432 号）
太阳 城正业
2008 年 2010 年 国有土地使用
1 宫新 房地产 2.7 年 32.8 11.85 36.1% 《国有土地使用证》（京朝国用[2005 出]第0647 号）
1月 9月 证
区B 开发有
区 限公司 建设用地规划 《建设用地规划许可证》（2006规地字0160号）
许可证
建设工程规划 《建设工程规划许可证》（2007规（朝）建字0302号、0303号、0304
许可证 号、0305号、0306号、2008 规（朝）建字0066号、0072 号、0073号）
建筑工程施工
《建筑工程施工许可证》（[2008]施（朝）建字0022号）
许可证
北京 北京鑫
2007 年 2009 年 《关于进行崇文区广渠门外南街地区危旧房改造一期工程项目建议书
2 广渠 阳房地 2.3 年 23 8.84 38.4%
3 月 中期 （代可行性研究报告）的批复》（京计投资字[2002]1044 号）
门外 产开发
南街 有限公 《关于同意进行崇文区广渠门外南街地区危旧房改造二期工程项目建
项目立项
危改 司 议书（代可行性研究报告）的批复》（京计投资字[2002]1348 号）
小区
《关于调整广渠门外南街危改一、二期工程可研批复内容的函》（京发
改投资函[2004]150 号）

《国有土地使用证》（京崇国用[2006]第 0070 号）
国有土地使用
证 《国有土地使用证》（京崇国用[2007 出]第 00008 号）

建设用地规划 《建设用地规划许可证》（2006 规[崇]地字 0007 号）
许可证 《建设用地批准书》（京国土用[批]字[2006]第 150 号）

建设工程规划 《关于同意广渠门外南街危改项目设计方案复函》（2006 规复函字
许可证 0267 号）

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《关于广外南街危改项目调整设计情况说明复函》（2007 规复函字
0070 号）
《建设工程规划许可证》（2006规[崇]建字0083号、2007规[崇]建字
0005号、0016 号、0019号、0023号、0026 号、0028号、0029号、0030
号、0033号、0035号、0037 号、0038号、0040号、0041 号、0042号、
0046号、0047 号、0052号、0053号、0054 号、0056号、0057号）
《建筑工程施工许可证》（[2007]施建字0254号、0367号、0743号、
建筑工程施工
0808号、1294 号、1404号、1578号、1601 号、2018号、[2008]施建
许可证
字0086号、0087号）
商品房预售许
《北京市商品房预售许可证》（京房售证字（2007）346号、400号）
可证

《关于同意开发建设六合经济开发区江北大道之东、雍六路之西、蒋湾
路以北地块项目的批复》（六管委发[2003]97号）
项目立项
南京 南京万 5.3 年
万盛 盛置业 (分三 2008 年 2013 年 《关于万盛·世纪新城项目设计方案的批复》（六管委发[2004]16号）
3 16.9 1.33 7.9%
世纪 有限公 期开 6 月 9 月
国有土地使用
新城 司 发) 《国有土地使用证》（宁六国用[2003]字第03266、03267、03268 号）
证
建设用地规划
《建设用地规划许可证》（六规土[2003]开字088 号）
许可证

注：上表中项目已投资金额为截至2007 年 12 月31 日的数据，项目规证情况为截至2008 年2 月29 日各项目所取得的规证情况。

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三、本次募集资金投资项目的决策背景

丰榕投资入主后，公司开始从事房地产业务，并确立了“专注于房地产主业、

成为一线地产蓝筹公司”的战略定位。通过北京太阳宫新区的成功运作，公司在

业界树立起了大型综合性中高档社区开发商的鲜明品牌。近两年，公司通过拍卖、

收购等方式获取了多块土地，分布在北京、南京、桂林、衡阳、福州、苏州等地，

公司的全国性战略布局初步形成，并正在向立足北京、面向全国、以大规模综合

性中高档社区开发为主的上市地产蓝筹公司的战略目标迈进。公司未来必须进一

步扩大企业规模，坚持做强做大房地产主业，增强企业的竞争实力和抗风险能力。

本次募集资金投资项目正是基于此战略意图与决策背景而实施。募集资金投资项

目的成功实施，将大大提升公司在房地产行业的竞争地位与竞争实力，有助于公

司早日实现战略转型。

四、募集资金投资项目情况

（一）北京太阳宫新区B区项目

1、项目概况

项目名称：北京太阳宫新区B区

项目总投资： 328,444.11万元

项目建设周期：自2008年1月开始建设，至2010年9月竣工

项目经营模式：合资开发经营

规划占地面积：294,957.83平方米

建设用地面积：119,000.46平方米

总建筑面积：463,722.00平方米

预计销售额：466,776.10万元

2、项目开发主体及批准证书

（1）开发主体

本项目的开发主体为北京冠城正业房地产开发有限公司。冠城正业成立于

2002 年，注册资本 2000 万元，其股权架构为公司持有 60%的股权，中信信托投

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资有限责任公司（以下简称“中信信托”）持有40%的股权。

合资方中信信托是经国家金融监管部门批准设立的全国性金融机构，目前主

要经营信托业务、信贷资产证券化业务、信托资产管理业务、投资银行业务等。

冠城正业持有北京市建设委员会2007年8月27 日颁发的《房地产开发企业

资质证书》，资质等级为肆级，有效期至2010年8月26日。

（2）批准证书

截至2008年2月29 日，该项目已取得下列批准证书：

《关于开发建设朝阳区太阳宫新区B区项目建议书（代可行性研究报告）的

批复》（京计投资字[2002]1915号）；

《关于朝阳区太阳宫新区 B 区工程变更建设单位的函》（京计投资函

[2003]285号）；

《规划意见书（条件）》（2006规意条字0432号）；

《国有土地使用证》（京朝国用[2005出]第0647号）；

《建设用地规划许可证》（2006规地字0160号）；

《建设工程规划许可证》（2007规（朝）建字0302号、0303号、0304号、

0305号、0306号、2008规（朝）建字0066号、0072号、0073号）；

《建筑工程施工许可证》（[2008]施（朝）建字0022号）。

3、项目位置及周边环境

（1）项目位置

太阳宫新区B区地处北京市东北三、四环之间，位于朝阳区太阳宫乡，地处

太阳宫中路与在建的太阳宫大街交叉口西南部。项目土地四至为：东至太阳宫中

路、南至东北三环路、北至太阳宫大街、西至太阳宫西路。项目处在东直门商圈、

CBD商圈、燕莎商圈、三元桥地区、亚运村地区和望京地区等大型成熟区块的包

围当中。随着开发进程的加快，这些区域的建筑密度越来越大，可开发用地越来

越少，土地的稀缺性日益显现。

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（2）周边交通

本项目紧临太阳宫路，周边有京承高速路、机场快速路、三环路、四环路、

京顺路等快速道路，以及地铁10号线、13号线和多个公交车站，区域交通十分

便利。

（3）周边环境

太阳宫新区规划将临近四环路的158公顷土地设计为绿化带和公园，新区内

的每个小区另有30%左右的占地面积为小区内部绿化系统，两者相加，总绿化面

积可达180公顷。沿京顺路，项目规划设置了林带，隔绝了城市交通的噪音。项

目北部为高尔夫球场用地，同时规划建设别墅型休闲寓所，环境高雅，空气清新。

西坝河从西到东穿过项目所在区域，河面宽约 50 米，未来将增添游艇，沿河可

向西至后海、向东经东坝至通县游览观光。

4、项目所在区域市场情况

（1）北京房地产市场分析

详见本招股意向书“第四节发行人基本情况 五、公司所处行业的基本情况

（一）房地产行业情况”的“公司主要房地产开发项目所在区域市场分析”。

（2）区域房地产市场分析

A、区域房地产市场概述

近年，伴随着京城三环、四环路的建设，特别是 2008 年奥运会的临近，政

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府加强了太阳宫地区环境的改善力度，区域周边发生了巨大变化。多条城市干道、

地铁和一系列市政配套设施的建设，彻底改变了这个地区道路窄小拥堵、交通混

乱、市政设施滞后的局面；西坝河的治理和持续开发，为该区域带来了北京市较

为缺乏的水景资源；该地区紧接市政建设的绿化隔离带，具有得天独厚的绿色资

源；加之区域紧临望京产业区、燕莎商圈及CBD等成熟区域，目前已成为一块房

地产开发的热点地区。

B、区域住宅市场分析

太阳宫地区目前已有UHN、时间国际、太阳国际住宅和凤凰城等多个项目，

已初步形成较大规模的居住区，但本区域的开发尚未完全成熟，区域内仍有多个

拟建、在建项目，拥有近200万平方米的房地产市场可供开发供应。目前中高档

住宅项目仍为供应的主力，销售价格主要集中在 11000 元/平方米-16000 元/平

方米之间。太阳宫地区及周边的望京产业区、燕莎商圈及CBD等区域拥有的旺盛

购买力使得目前已售、在售的楼盘销售状况均较好。

C、区域写字楼市场分析

区域内写字楼房地产项目主要分布在三元桥东南部，近期开盘的项目有凤凰

置地广场、天元港中心等。目前区域内办公类房地产销售价格主要集中在12,000

元/平方米-17,000元/平方米之间。由于区域交通的快速发展及燕莎商圈、望京

区域的影响，写字楼市场具有较高的发展潜力。

D、区域商业房地产市场分析

目前太阳宫地区暂无大型商业配套，商业房地产的竞争主要来自区域外望京

地区、燕莎商圈、丽都商圈等区域的竞争，这些区域存在大量的商业设施，且已

发展成熟。但考虑到太阳宫地区区位条件较好，房地产价格水平相对周边地区较

低，因此太阳宫地区的商业房地产相对周边地区仍保持一定竞争优势。该区域在

售的商业房地产项目整体销售情况较好，区域内唯一的一个大型商业中心已整体

售出，其它中小商业也销售良好，销售价格主要集中在14,000元/平方米-20,000

元/平方米之间。

5、项目规划及市场定位

（1）项目规划

北京太阳宫新区 B 区项目规划占地面积为 294,957.83 平方米，建设用地面

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积为119,000.46平方米，总建筑面积为463,722.00平方米，项目建设规划以住

宅为主，并有部分办公和配套商业，项目建成后，住宅、办公、商业公共部分精

装修，其余为毛坯。具体规划情况如下：

规划占地面积 建筑面积 占地面积
序号 分区及用地性质 用途
（平方米） （平方米） （平方米）

1 B-03 地块住宅用地 23,354 96,240 4,931 住宅

2 B-04 地块混合用地 40,699 178,233 7,926 住宅

3 B-05 地块住宅用地 45,844 176,339 10,567 住宅

4 B-06 地块 商业金融用地 5,406 6,500 1,300 商业

5 B-07 地块 文化娱乐用地 3,697 6,410 1,037 酒店

注：B-03 地块、B-04 地块为2-3 组团，B-05、06、07 地块属于 1 组团。

（2）市场定位及目标客户

本项目住宅部分目标客户定位于北京市中高收入的专业技术人群、事业有成

的企业家、高收入的演艺界人士以及国内外驻京官员和商家等高端人群；办公楼

目标客户定位于国外机构与企业及部分高科技企业和金融单位；商业主要为项目

的配套，目标客户定位于个体经营者和投资者，产品定位为连锁店、餐饮、百货

等。

6、项目投资估算

本项目总投资为328,444.11万元，其中土地费用150,788.87万元，前期工

程费 3,619.75 万元，基础设施建设费用 10,201.88 万元，建筑安装工程费用

119,112.45万元，公共配套设施建设费2,678.28万元，财务费用15,648.85万

元，销售费用9,335.52万元，管理及其他费用17,058.50万元。

7、项目开发周期及进度

（1）计划进度

本项目2-3组团已于2008年1月开工，预计于2009年第四季度竣工；第1

组团预计2008年第二季度开工，2010年9月竣工。

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（2）实际进度

太阳宫新区B区2-3组团已于2008年1月开工。

8、项目资金筹措及使用计划

截至 2007 年 12 月 31 日，北京太阳宫新区 B 区项目实际完成投资 11.85 亿

元，资金主要来源为企业自有资金、委托贷款和股东借款。该项目预计还将投入

20.99亿元，后期资金筹措考虑如下：计划本次增发A股募集资金95,000万元，

银行开发贷款 40,000 万元，其余资金通过项目的滚动开发，由项目销售回款逐

步解决。

9、项目经济效益

根据周边已开盘住宅、商业、办公楼及各种设施的销售价格，并结合项目自

身实际情况和附近区域发展趋势，预测项目住宅销售均价为11,000元/平方米，

办公楼销售均价为13,000元/平方米，商业销售均价为20,000元/平方米，车位

销售均价为 130,000 元/个。根据可销售面积和销售均价，项目预计可实现销售

收入总额466,776.10万元（其中住宅销售收入330,981.20万元，办公楼销售收

入 56,267.90 万元，商业销售收入 62,510.00 万元，车位销售收入 17,017.00

万元），预计实现利润总额 96,849.87 万元，实现税后净利润 72,637.40 万元。

总投资利润率达到29.49%，总投资净利润率22.12%。

10、国务院《关于促进节约集约用地的通知》对本项目的影响

太阳宫新区B区项目土地手续完备，没有违法用地的情形，也没有因此受到

任何行政机关的处罚。项目已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设

工程规划许可证、建筑工程施工许可证。太阳宫新区B区合同约定的动工开发日

期为2007年10月23日后的180日内，已于2008年1月开工，没有超过土地出

让合同约定的动工开发日期满一年。因此，该项目用地不违反国务院《关于促进

节约集约用地的通知》的相关规定。

（二）广渠门外南街危改小区项目

1、项目概况

项目名称：广渠门外南街危改小区（其中 A 区、B 区又称冠城·名敦道

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MIDTOWN）

项目总投资：230,269.10万元

项目建设周期：项目已于2007年3月开始建设，预计将于2009年9月全部

竣工

项目经营模式：合资开发经营

规划占地面积：126,712.74平方米

建设用地面积：87,407.49平方米

总建筑面积：561,555平方米

预计销售额：362,847.10 万元

2、项目开发主体及批准证书

（1）开发主体

本项目的开发主体为北京鑫阳房地产开发有限公司。鑫阳地产成立于 2002

年，注册资本 8850 万元，其股权架构为京冠地产持有 80%的股权，其他股东李

世强、林希分别持有剩余的12%和8%的股权。公司持有京冠地产100%的股权。

鑫阳地产持有北京市建设委员会 2007 年 8 月 8 日颁发的《房地产开发企业

资质证书》，资质等级为肆级，有效期至2010年8月7日。

（2）批准证书

截至2008年2月29 日，该项目已取得下列批准证书：

《关于进行崇文区广渠门外南街地区危旧房改造一期工程项目建议书（代可

行性研究报告）的批复》（京计投资字[2002]1044 号）；

《关于同意进行崇文区广渠门外南街地区危旧房改造二期工程项目建议书

（代可行性研究报告）的批复》（京计投资字[2002]1348 号）；

《关于调整广渠门外南街危改一、二期工程可研批复内容的函》（京发改投

资函[2004]150 号）；

《国有土地使用证》（京崇国用[2006]第 0070 号）、《国有土地使用证》（京

崇国用[2007出]第 00008 号）；

《建设用地规划许可证》（2006 规[崇]地字 0007 号）；

《建设用地批准书》（京国土用[批]字[2006]第 150 号）；

《关于同意广渠门外南街危改项目设计方案复函》（2006 规复函字 0267

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号）；

《关于广外南街危改项目调整设计情况说明复函》（2007 规复函字 0070

号）；

《建设工程规划许可证》（2006规[崇]建字0083号、2007规[崇]建字0005

号、0016 号、0019 号、0023 号、0026 号、0028 号、0029 号、0030 号、0033

号、0035 号、0037 号、0038 号、0040 号、0041 号、0042 号、0046 号、0047

号、0052号、0053号、0054号、0056号、0057号）；

《建筑工程施工许可证》（[2007]施建字 0254 号、0367 号、0743 号、0808

号、1294 号、1404 号、1578 号、1601 号、2018 号、[2008]施建字 0086 号、0087

号）；

《北京市商品房预售许可证》（京房售证字（2007）346号、400号）。

3、项目位置及周边环境

（1）项目位置

广渠门外南街危改项目地处东二环沿线，位于北京市崇文区广渠门外南街。

项目用地四至为：东至广渠门外北四巷及广和路沿线，南至广渠门外南五巷，西

至东二环路辅路，北至广渠门外大街。项目区位条件优越，随着二环沿线住宅项

目日渐减少，其地域的珍稀性日益突出；由于靠近老城区，项目本身商业设施发

达，相关配套比较完善；项目位于建国门外商圈、CBD商圈的辐射区，随着区域

经济的发展，广渠门内外大街, 尤其是广渠门外大街区域将成为新的增长区。

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项 目 位



（2）周边交通

项目地处北京市崇文区广渠门东南角，紧临广渠门外大街及东二环路等多条

出行道路，附近有23、52、715、721、754、800、821、907、957路等多条公交

线路通过，交通出行便捷。

（3）周边环境

项目西侧是二环路绿化带和护城河，具备优越的绿色空间和京城稀缺的水资

源。项目北部地区为北京市中央商务区，其中规划和建设的大量写字楼和商业用

房已形成浓厚的商务氛围。

4、项目所在区域市场情况

（1）北京房地产市场分析

详见本招股意向书“第四节 发行人基本情况 五、公司所处行业的基本情况

（一）房地产行业情况”的“公司主要房地产开发项目所在区域市场分析”。

（2）区域房地产市场分析

A、区域房地产市场概述

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项目所处区域为北京市崇文区。近年来，区域内功能日渐明确和完善，投资

环境日趋优化。区域内房地产开发的物业类型以住宅项目为主，商业用房为辅，

目前区域内广渠门内大街地区在售项目的价格多数在9000元/平方米-11000元/

平方米之间，永外地区的价格多数在 6000-7000 元/平方米之间。区域总体面积

较小，新盘不多，规模也不够大，总供应量相对较小，随着崇文区城市化建设步

伐的加快，商品住宅的有效需求不断增加。另外，由于近两年二环沿线不再新批

商品住宅用地，进一步减少了新增商品住宅的供应量，目前区域内的商品住宅项

目销售状况良好，房地产市场竞争并不激烈。

B、区域住宅市场分析

崇文区内广渠门地区和永外地区较为适合建设住宅，也是目前区内住宅主要

供应地区。近三年，受土地供应影响，区域内住宅项目的市场供应量较少，目前

在建、在售的项目多为小规模项目，各项目住宅部分的建筑面积通常在 10 万平

方米以下。由于区域内和周边CBD等区域的购买力旺盛，目前区域内的新建、在

建项目销售情况整体较好，华城、新景家园已基本销售完毕，本家润园、花市枣

苑、东方财富销售率超过 90%，其它项目的销售也较为顺畅，销售价格在 6,000

元/平方米-14,000元/平方米之间，预计未来随着二环沿线新增住宅供应量的日

渐减少，区域内的住宅价格还有一定的上涨空间。

C、区域公寓市场分析

崇文区内的公寓一般是与普通住宅一起作为开发项目的一部分或一个分期

供应，其标准与普通住宅区分较为模糊，一般开发企业对于精装修出售的住宅项

目均称为公寓。而随着北京市房地产市场的发展，崇文区作为泛CBD地区，距市

中心较近，多数开发商选择对新开发住宅项目进行精装修后出售，以提高价格，

故该地区公寓项目供应量增加较快。目前，区域内的公寓项目销售较好，主要是

CBD地区的发展完善吸引了越来越多的大公司进驻，为周边地区房地产市场带来

大量高端客户，目前销售价格已经上涨到 13,000 元/平方米-20,000 元/平方米

之间。

D、区域写字楼市场分析

崇文区作为CBD区域的南住宅区，写字楼供应量较小，且主要集中在崇文门

外大街及花市大街等区域，广渠门周边新增写字楼项目较少。这主要是由于CBD

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区域写字楼供应量较大，且交通等基础条件较好，消化了大多数的需求，相应崇

文区写字楼不被看好，新建项目较少。随着CBD地区的发展完善，吸引了越来越

多的大公司进驻，同时也带来了依附于这些大公司的中小公司。但是CBD内房价

较高，而崇文区作为CBD南辐射区，其写字楼价格具有较大的优势，对于中小公

司具有较大吸引力。目前区域内写字楼出租项目较多，出售项目较少，受项目本

身的品质、具体区位等因素的影响，目前在售项目的销售价格在 9,800 元/平方

米-16,500元/平方米之间，项目间价格差异较大。

E、区域商业房地产市场分析

近年广渠门地区商业项目多为住宅或写字楼项目的配套，以底商形式居多。

目前已有国瑞城、本家润园、华城、商界二期等多个项目，供应建筑面积约为

13 万平方米。从分布情况看，多分布在广渠门内大街，以及崇外大街两侧。该

区域商业项目集中入市有利于营造整体商业氛围，但近期同类项目大量供应也不

免产生竞争，区域内商业房地产销售价格在 12,000 元/平方米-45,000 元/平方

米之间。

5、项目规划及市场定位

（1）项目规划

广渠门外南街危改项目规划占地面积为 126,712.74 平方米，总建筑面积为

562,500 平方米。项目分为 A、B、C、D 四个区，A、B 区为商品房开发区，由写

字楼、普通住宅、国际名店街及酒店式服务公寓组成；C、D 区用于危改回迁，

以普通住宅为主。项目建成后，住宅、公寓、写字楼、商业公共部分精装修，其

余为毛坯。具体规划情况如下：

区块 建筑编号 建筑面积（平方米） 规划内容

A1、A2 63,007 写字楼（办公、底商、地下)

A3 37,653 商住(公寓、底商、地下)

A6、A7、A8 57,802 商住(住宅、底商、地下)

A5、A9、A10 23,477 商业（地上、地下）

A、B B1 5,090 会所（地上、地下）

B2、B3、B5 95,738 住宅（地上、地下）

B6 2,590 幼儿园（地上、地下）

AD1、AD2、BD 45,919 地下车库(1518 个车位)

小计 331,276

C、D C1 1,746 非配套商业

C2 41,190 回迁办公及住宅

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C3 5,524 回迁办公

C4 6,520 回迁骨科医院

6,034 CD 地下车库（130 个车位）

D1 17,608 回迁住宅（首层配套商业和办公）

D2 56,364 回迁住宅（局部为商业和物业用房）

D3 55,562 回迁住宅（局部为办公及物业用房）

D4 1,742 非配套商业

D5 10,160 回迁小学教学楼

D6 160 市政站

23,000 DD 地下车库（618 个车位）

D8 4,669 办公

小计 230,279

合计 561,555

（2）市场定位及目标客户

广渠门外南街危改小区A、B区定位于高档综合性项目。

普通住宅主要客户定位于在CBD及“东二环交通商务区”工作的白领及部分

收入较高、注重生活品质的二次置业人士。

酒店式服务公寓主要客户定位于投资型客户及以自住兼投资为主要目的的

私营业主、办公族和以满足内部需要为目的的海外跨国集团等。

写字楼定位为 5A 级写字楼，由于地处“东二环交通商务区”辐射带，客户

群体也与该区域相似，主要以中资客户为主。随着区域环境的进一步成熟和完善，

众多跨国企业也将成为项目的潜在客户。

单体商业中心主要客户定位于国内外大型商业集团、连锁门店，配套底商的

客户定位主要为个体经营者和投资者。

6、项目投资估算

本项目总投资为 230,269.10 万元，其中土地费用 89,353.25 万元，前期工

程费 1,799.12 万元，基础设施建设费用 9,049.48 万元，建筑安装工程费用

97,956.24 万元，公共配套设施建设费 2,489.00 万元，开发间接费用 3,013.36

万元，财务费用 7,504.95 万元，销售费 9,071.18 万元，管理及其他费用

10,032.52万元。

7、项目开发周期及进度

（1）计划进度

本项目开发建设的具体实施进度计划如下：

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区域 开工时间 预计竣工时间
A区 2007年8 月20 日 2009年9 月30 日
B区 2007年6 月30 日 2009年3 月30 日
C区 2007年2 月15 日 2008年12 月30日
D区 2007年3 月30 日 2008年12 月30日

（2）实际进度

目前各区均已按照计划开工建设，项目由北京市建筑设计研究院负责工程设

计，由江苏省建工集团有限公司和北京城建四建设工程有限责任公司负责承建A

区和B区；由北京城建二建设工程有限公司和中国新兴保信建设总公司负责承建

C区和D区。上述四家建设承包商均拥有国家特级或一级建筑施工资质，项目建

设经验丰富，各承包商具体情况如下：

资质
施工单位名称 基本情况
等级
江苏省建工集团有限公司经国家建设部核定为房屋建筑工程施工
江苏省建工集 总承包特级资质，承建的主要项目有国家开发银行、恒基中心、
特级
团有限公司 富华大厦、碧水庄园、对外经济贸易大学图书信息中心和学生公
寓工程等。
北京城建四建 北京城建四建设工程有限责任公司资质等级为房屋建筑工程施工
设工程有限责 一级 总承包壹级。主要承建的有王府井大厦等工程、北京腾达大厦、
任公司 海淀区机关办公楼等。
北京城建二建设工程有限公司是国家资质一级的大型建筑施工企
北京城建二建
业，先后承施了一大批国家及北京市、外省市重点工程，包括新
设工程有限公 一级
东安市场、首都机场新航站楼、文化部办公楼、国家大剧院等。
司
企业曾获得全国 500 家最大建筑施工企业。
中国新兴保信建设总公司为建筑施工一级和装饰装修一级企业。
中国新兴保信 先后承建了商业管理干部学院大楼、民政管理干部学院大楼、大
一级
建设总公司 观园假日酒店、中国邮电博物馆、国防大学教学楼、首都国际机
场货运大楼、邮票印制局综合业务楼等工程。

8、资金筹措及使用计划

截至 2007 年 12 月 31 日，广渠门外南街危改小区项目实际完成投资 8.84

亿元，资金来源为自有资金、股东借款及银行贷款。该项目预计还将投入14.19

亿元，后期资金筹措考虑如下：计划本次增发 A 股募集资金 75,000 万元，其余

资金通过项目的滚动开发，由项目销售回款逐步解决。

9、项目经济效益

根据周边已开盘住宅、公寓、商业、办公楼及各种设施的销售价格，并结合

项目自身实际情况和就近区域发展趋势，预测项目商业销售均价为 18,000 元/

平方米，公寓销售均价为15,000元/平方米，写字楼销售均价为14,000元/平方

米,普通住宅销售均价为12,000元/平方米,地下车位销售均价为120,000元/个。

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根据可销售面积和销售均价，项目预计可实现销售收入总额362,847.10万元（其

中商业销售收入为76,170.60万元，公寓销售收入为48,211.50万元，写字楼销

售收入为69,794.2万元，普通住宅销售收入为158,818.80万元，地下车库销售

收入为 9,852.00 万元），预计实现利润总额 90,124.27 万元，实现税后净利润

66,753.27万元。总投资利润率达到39.14%，总投资净利润率达到28.99%。

10、国务院《关于促进节约集约用地的通知》对本项目的影响

广渠门外南街危改小区项目土地手续完备，没有违法用地的情形，也没有因

此受到任何行政机关的处罚。项目已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、

建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售许可证，已于 2007 年

3月开工。截至本招股意向书签署日，广渠门外南街危改小区项目完成土地开发

面积超过 1/3，投资超过 1/4。因此，该项目用地不违反国务院《关于促进节约

集约用地的通知》的相关规定。

（三）南京万盛世纪新城项目

1、项目概况

项目名称：南京万盛世纪新城

项目总投资：168,530.02万元

项目建设周期：预计自2008年6月开始建设，至2013年9月竣工

项目经营模式：合资开发经营

规划占地面积：607,378平方米

总建筑面积：850,000平方米

预计销售额：240,955.40万元

2、项目开发主体及批准证书

（1）开发主体

本项目的开发主体为南京万盛置业有限公司。公司的全资子公司福建华事达

房地产有限公司持有南京万盛80%的股权，自然人史毓行先生持有20%的股权。

南京万盛持有江苏省建设厅颁发的《中华人民共和国房地产开发企业暂定资

质证书》，按贰级标准从事房地产开发经营业务，有效期至2008年12月27日。

（2）批准证书

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截至2008年2月29 日，该项目已取得下列批准证书：

《关于同意开发建设六合经济开发区江北大道之东、雍六路之西、蒋湾路以

北地块项目的批复》（六管委发[2003]97号）；

《关于万盛·世纪新城项目设计方案的批复》（六管委发[2004]16号）；

《国有土地使用证》（宁六国用[2003]字第03266、03267、03268号）；

《建设用地规划许可证》（六规土[2003]开字088号）。

3、项目位置及周边环境

（1）项目位置

南京市六合区万盛世纪新城房地产开发项目位于南京六合经济开发区江北

大道以东、雍六路以西，蒋湾路以北。

项 目 位



（2）周边交通

江北大道在项目西侧通过，宁连、宁通、宁淮高等级公路、南京长江二桥在

这里交汇，沿江北大道展开的城市轻轨线“江北线”从万盛世纪新城旁边经过；

项目北侧将建立一座长途汽车站，为该区域的对外交通提供便利。

（3）周边环境

项目距离六合区雄州镇中心约2.5公里，与新区政府大楼一路之隔，项目西

侧有龙池湖，具有Ⅰ级水资源、Ⅱ级大气环境，周边环境质量较好。

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（4）未来发展前景

项目位于南京未来发展的重点区域——六合经济开发区内，具有区位优势的

同时，还拥有政策优势。根据南京的“十一五”发展规划，未来5年，“跨江发

展”成为南京新一轮发展战略重点之一，该战略的实施将使拥有200里江岸的南

京成为长江流域最具活力的地区之一，使拥有 2400 平方公里土地的江北成为南

京科学发展的全新战略空间。其中，六合区作为江苏省会南京市的北大门，北接

安徽省天长市，东邻江苏省扬州市，南临长江“黄金水道”，属长江下游“金三

角”经济区，将成为跨江发展的重点地区。

4、项目所在区域市场情况

（1）南京房地产市场分析

详见“第四节 发行人基本情况 五、公司所处行业的基本情况 （一）房地

产行业情况”的“公司主要房地产开发项目所在区域市场分析”。

（2）区域房地产市场分析

A、区域房地产市场概述

由于跨江交通的限制，南京市江北地区一直未能发展成与南京市区相抗衡的

房地产板块。2002 年，南京提出“跨江发展”战略，江北房地产市场开始活跃，

该区域商品房的价格与销量均保持较快增长。2005 年，南京长江三桥正式建成

通车，使珠江镇与河西板块联系在一起，带动了江北房地产市场的发展。当年，

江北房地产市场成交量已经占到南京市成交总量的 1/5，为南京市各区榜首。

2006 年，这一比例进一步上升到 1/4。至 2007 年，地铁三号线规划出台，三号

线全线19个站台中有4个站台设在江北地区，江北房地产进入黄金发展期。2010

年竣工的长江四桥将会使六合区与南京市区联系更加紧密。目前双向6车道的过

江隧道已经开挖，预计2008年底建成，2009年上半年通车。隧道工程总长约6165

米，建成后过江只需5分钟。未来，日趋便利的交通将带动江北房地产市场的进

一步活跃。同时，江北城市化进程的加快、27 所优质学校跨江建设、江北污染

源的进一步治理和外来人口进入等因素也将成为江北房地产市场高速发展的动

力。

六合经济开发区位于六合地区，该区域受江北房地产发展的影响，自 2006

年年底开始，房地产价格和销售数量明显上升。六合区 2006 年的房地产销售量

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位列南京市房地产市场第三。开发区中部拟建成以先进制造业为支撑的工业城；

北部拟建成以龙池湖为龙头，环境优美、配套设施齐全的生态城；南部拟建成与

工业城互动发展的现代物流商贸城，最终建成以第二产业为主、第三产业为辅的

“一湖三城”具有自身产业特色的新型开发区。

B、区域住宅市场分析

六合经济开发区房地产市场存量较大，潜在住宅供应量近400万平方米，且

目前在建在售项目普遍开发规模较大，很多采用滚动开。随着六合房地产开发量

的继续上升，区域市场竞争将会更趋激烈。目前区域内各楼盘的销售价格在

2,200元/平方米-2,900元/平方米之间。

C、区域商业及车库市场分析

六合区内商业价格差别较大，中心区商业达到10,000元/平方米以上，而开

发区商业价格区间主要分布在5,000元/平方米-10,000元/平方米之间。六合区

新物业车库销售价格为35000--60000元/个。

5、项目规划及市场定位

（1）项目规划

南京市六合区万盛世纪新城项目规划占地面积为607,378平方米，总建筑面

积为850,000平方米。项目将分三期建设，建设内容以多层住宅和小高层住宅为

主，另有少量商业及车库。具体规划情况如下：

项目 建筑面积（平方米） 备注

商业建筑面积 55,000.00

小高层建筑面积 404,500.00

多层住宅建筑面积 315,000.00

其它类型建筑车库（地下） 55,500.00 车库 1618 个

配套及公建 20,000.00

总建筑面积 850,000.00

（2）市场定位及目标客户

本项目的目标客户主要包括：项目所在区域周边居民、开发区新产业工作人

员、项目周边商人、南京市区投资客、南京市区部分养老群体、来南京落户的周

边省份与城市的购买群体等。

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6、项目投资估算

本项目总投资为 168,530.02 万元，其中土地费用 33,246.57 万元，前期工

程费 1,453.61 万元，基础设施建设费用 14,450.00 万元，建筑安装工程费用

95,795.00 万元，公共配套设施建设费 2,400.00 万元，开发间接费用 1,963.90

万元，财务费用3,826.88万元，销售费6,023.89万元，管理及其他费用9,370.16

万元。

7、项目开发周期及进度

（1）计划进度

该项目开发建设的具体实施进度计划为：2008 年 6 月开工建设，分三期开

发，到2013年9月底全面竣工完成，开发周期为5.3年。

（2）实际进度

截至2008年2月20日，项目尚未开工，正在进行拆迁工作。项目地面整体

较为平整，地上还有部分建筑物，以农民住宅为主，多为二层楼房。

8、资金筹措及使用计划

截至2007年12月31日，南京万盛世纪新城实际完成投资1.33亿元，资金

来源主要为企业自有资金和股东借款。该项目预计还将投入15.52亿元，后期资

金筹措考虑如下：计划本次增发A股募集资金30,000万元，银行开发贷款12,000

万元，其余资金通过项目的滚动开发，由项目销售回款逐步解决。

9、项目经济效益

根据周边已开盘住宅、商业及各种设施的销售价格，并结合项目自身实际情

况和区域发展趋势，预测项目商业用房销售均价为 5,500 元/平方米，小高层住

宅销售均价为3,000元/平方米，多层住宅销售均价为2,700元/平方米，车库销

售均价为 38,000 元/个。根据可销售面积和销售均价（车库按 70%销售计算），

项目预计可实现销售收入总额240,955.40万元（其中商业销售收入为30,250.00

万元，小高层住宅销售收入为121,350.00万元，多层住宅销售收入为85,050.00

万元，车库销售收入为4,305.40万元），预计实现利润总额50,823.90万元，实

现税后净利润 38,117.93 万元。总投资利润率达到 30.16%，总投资净利润率达

到22.62%。

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10、国务院《关于促进节约集约用地的通知》对本项目的影响

截至2008年2月20日，南京万盛世纪新城项目的土地尚未开发，主要原因

在于相关政府部门没有按照相关合同的约定及时完成拆迁工作，不能按时交付土

地。对此，江苏省六合经济开发区管委会已于2008年2月20 日出具说明，证明

六合管委会至今未能将该地块交付南京万盛，导致南京万盛无法动工。因此，该

项目用地不违反国务院《关于促进节约集约用地的通知》的相关规定。

五、募集资金管理

2007 年 7 月 3 日，公司第六届董事会第七次会议审议通过了《修订〈公司

募集资金管理办法〉的议案》，公司已建立了募集资金专项存储制度，本次募集

资金将按规定存放于公司董事会指定的专项账户。

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第九节 历次募集资金运用

一、最近五年募集资金运用的基本情况

近五年内，公司仅于 2007 年 5 月向特定对象 Starlex Limited 非公开发行

7,272 万股 A 股股份购买其持有的京冠地产 100％股权（以下简称“前次募集资

金”）。具体情况如下：

（一）前次募集资金审批核准情况

1、股东大会审议批准

公司与 Starlex Limited 于 2006年 8 月 3 日签订《关于冠城大通股份有限

公司非公开增发股份购买资产的协议书》，拟由公司向 Starlex Limited 非公开

发行人民币普通股股份7,272万股作为对价，受让Starlex Limited持有的京冠

地产100％股权，对价不足部分以现金支付。

根据福州联合资产评估有限责任公司出具的(2006)榕联评字第 218 号资产

评估报告书，截止评估基准日 2006 年 5 月 31 日，京冠地产 100%股权的评估值

为36,388.08万元，本次京冠地产的收购价格以资产评估价值作为参考，经过交

易双方的协商确定为 36,000 万元。冠城大通以每股 4.95 元的价格向 Starlex

Limited 发行 7,272 万股流通 A 股用于购买京冠地产 100%的股权。上述股份折

算为 35,996.4 万元购买资金，购买价格 36,000 万元与 35,996.4 万元的差额为

3.6万元，由冠城大通以现金支付给Starlex Limited。

2006 年 8 月 21 日，公司 2006 年第一次临时股东大会审议通过了上述交易

相关事宜。

2、商务部批复情况

鉴于 Starlex Limited 及其母公司中国海淀均系境外公司，2006 年 12 月 1

日，中华人民共和国商务部出具了《商务部关于原则同意冠城大通股份有限公司

引进境外战略投资者的批复》（商资批[2006]2230 号），原则同意公司向 Starlex

Limited 非公开发行 7,272 万股人民币普通股（A 股），Starlex Limited 以其

持有的京冠地产100%股权作为出资。

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3、证监会核准情况

鉴于该次非公开发行股份购买资产的交易总额占公司 2005 年 12 月 31 日

经审计合并报表净资产的 69.11%，按照中国证监会《关于上市公司重大购买、

出售、置换资产若干问题的通知》（证监公司字[2001]105 号）规定，该次资产

购买属于重大资产购买行为。2007年4月11日，中国证监会出具了《关于核准

冠城大通股份有限公司向 Starlex Limited 发行新股购买资产的批复》（证监公

司字[2007]62号），核准了公司该次非公开发行股份购买资产事宜。

（二）前次募集资金实际使用情况

根据中国商务部及中国证监会的批复，公司已实施完毕本次非公开发行股份

购买资产事宜。具体如下：

2007年5 月 14 日，北京市商务局出具《北京市商务局关于北京京冠房地产

开发有限公司投资方变更的批复》（京商资字[2007]603 号），同意京冠地产投资

方变更为冠城大通。2007年5月16日，京冠地产办理了股东变更的工商变更登

记手续，取得注册号为110000410191007的营业执照，股东变更为冠城大通。福

建立信闽都会计师事务所有限公司出具闽信审字（2007）A55号报告，审验确认

截至2007年5月16日，京冠地产的股东已变更为冠城大通，冠城大通已取得京

冠地产100%股权。

2007年5月22 日，公司向Starlex Limited非公开发行的7,272万股人民

币普通股在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司完成股份登记。

2007 年 5 月 27 日，福建立信闽都会计师事务所有限公司出具闽信审字

(2007)A057 号验资报告，审验确认截至 2007 年 5 月 22 日止，公司已收到股东

Starlex Limited 缴纳的其持有的京冠地产 100%股权，并向 Starlex Limited

发行了7,272万股股份。

2007年5月29日，北京市中伦金通律师事务所出具了《关于冠城大通股份

有限公司向特定对象非公开发行股票购买资产暨关联交易实施结果的法律意见

书》，认为本次交易已合法有效的履行完毕。

（三）前次募集资金使用所涉及项目的进展与效益情况

1、前次募集资金使用所涉及项目目前进展情况

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Starlex Limited用于认购股份的资产为京冠地产100%股权，京冠地产除直

接开发太阳宫新区E区项目外，还通过其控股的子公司北京鑫阳房地产开发有限

公司开发北京广渠门外南街危改小区项目。京冠地产和鑫阳地产的项目经营情况

如下：

（1）京冠地产经营情况

京冠地产开发北京太阳宫新区E区项目。该项目位于太阳宫公园南侧、西坝

河北岸，占地面积 4.59 万平米，总建筑面积 18.46 万平米。该项目于 2003 年

12月开工，并于2004年7月开盘销售。目前该项目已基本建设完毕，住宅和商

铺均已竣工备案并办理了入住手续。截至 2007 年 12 月 31 日，该项目已取得国

有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可

证、商品房预售许可证，除9#楼外均已取得房产证。

北京太阳宫新区E区预计项目总投资8.40亿元，截至2007年12月31日已

累计投资8.00亿元，完成项目预计投资的95.24%。

（2）鑫阳地产经营情况

鑫阳地产开发北京广渠门外南街危改小区项目。该项目位于北京市崇文区广

渠门外南街，宗地四至为：东至广渠门外北四巷及广和路沿线，南至广渠门外南

五巷，西至东二环路辅路，北至广渠门外大街，占地面积 8.74 万平米，总建筑

面积56.16万平米。

广渠门外南街危改小区分成A、B、C、D四个区，其中A、B区为商品住宅，

C、D 区为拆迁安置住宅。该项目已于 2007 年 3 月开工，并于 2007 年 9 月开盘

销售。目前该项目正在建设中。截至2008年2月29日，该项目已取得国有土地

使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、B2

及B5号楼的商品房预售许可证。

广渠门外南街危改小区预计项目总投资 23.03 亿元，截至 2007 年 12 月 31

日已累计投资8.84亿元，完成项目预计投资的38.38%。

2、前次募集资金使用所涉及项目效益情况

京冠地产开发的北京太阳宫新区 E 区及京冠地产下属公司鑫阳地产开发的

北京广渠门外南街危改小区项目自立项以来，开发进展顺利，产品销售较好，取

得较好的经济效益。截至 2007 年 12 月 31 日，已累计实现合同销售面积 19.47

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万平方米，合同销售金额达20.61亿元。其中：北京太阳宫新区E区项目已累计

合同销售14.28万平方米，销售比例达93.64 %，累计合同销售金额为10.83亿

元；北京广渠门外南街危改小区已累计实现合同销售面积 5.19 万平方米，累计

合同销售金额为9.78亿元。

此外，负责开发上述两个项目的京冠地产和鑫阳地产自 2007 年 1 月 1 日纳

入冠城大通合并范围。2007 年度，京冠地产实现营业收入 37,838.05 万元，发

生期间费用 502.76 万元，实现净利润 4,962.07 万元；鑫阳地产实现营业收入

22,171.92万元，发生期间费用822.83万元，实现净利润6,457.73万元。

（四）会计师事务所关于前次募集资金使用情况的专项审核

福建立信闽都会计师事务所有限公司对公司前次募集资金使用情况进行了

专项审核，并于 2008 年 3 月 19 日出具了闽信审字（2008）A007 号《前次募集

资金使用情况专项审核报告》，认为：经审核，公司前次募资报告的编制符合中

国证监会《前次募集资金使用情况报告的规定》（证监发行字[2007]500号），在

所有重大方面如实反映了公司截至 2007 年 12 月 31 日止前次募集资金的使用情

况。

二、前次募集资金运用对公司的意义

公司前次非公开发行对象Starlex Limited的实际控制人为韩国龙。在该次

发行完成前，Starlex Limited原全资子公司京冠地产也在北京从事房地产业务，

直接开发太阳宫新区E区项目，并通过其控股子公司鑫阳地产开发广渠门外南街

危改小区项目。因此，京冠地产一直与公司北京房地产业务存在同业竞争。由于

公司股本规模较小，加之资产负债结构等方面的综合因素，公司一直未能有效整

合关联公司的房地产业务。

前次非公开发行股份购买资产事宜完成后，公司拥有了京冠地产 100%的股

权，并间接持有鑫阳地产 80%的股权。由此，公司取得了京冠地产负责开发的北

京太阳宫新区 E 区和京冠地产下属公司鑫阳地产负责开发的北京广渠门外南街

危改小区项目的开发权。通过该次资产收购，公司吸收了韩国龙先生控制的中国

境内其他优质房地产项目资源，为公司贡献了新的盈利增长点，有效消除了同业

竞争，强化了公司独立性。此外，该次资产收购事宜对公司未来战略发展及业务

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转型还具有重大深远影响，不仅进一步增强了公司在北京房地产市场的品牌影响

力，还为公司顺利向房地产业务实现全面转型奠定了坚实基础，促使公司向立足

北京、面向全国、以大规模综合性中高档社区开发为主的上市地产蓝筹公司的战

略目标迈出了关键的一步。

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第十节 董事及有关中介机构声明

发行人董事、监事及高级管理人员声明

本公司全体董事、监事、高级管理人员承诺本招股意向书及其摘要不存在虚

假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连

带的法律责任。

全体董事签字：

_________________ _________________ _________________

韩国龙 韩孝煌 韩孝捷

_________________ _________________ _________________

刘 华 薛黎曦 商建光

_________________ _________________ _________________

陈金山 陈 玲 伍长南

冠城大通股份有限公司

年 月 日

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全体监事签字：

_________________ _________________ _________________

陈道彤 林常青 陈 曦

公司其他高级管理人员签字：

_________________ _________________ _________________

林思雨 官伟源 韩国建

_________________ _________________

林 湜 肖林寿

冠城大通股份有限公司

年 月 日

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保荐机构（主承销商）声明

本公司已对招股意向书及其摘要进行了核查，确认不存在虚假记载、误导性

陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。

公司法定代表人或授权代表：_________________

王东明

保荐代表人：_________________

刘 凡

_________________

姚 浩

项目主办人：_________________

杨 峰

中信证券股份有限公司

年 月 日

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发行人律师声明



本所及签字的律师已阅读招股意向书及其摘要，确认招股意向书及其摘要与

本所出具的法律意见书和律师工作报告不存在矛盾。本所及所签字的律师对发行

人在招股意向书及其摘要中引用的法律意见书和律师工作报告的内容无异议，确

认招股意向书不致因所引用内容出现虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其

真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。

律师事务所负责人：_________________

张学兵

签字律师：_________________

唐周俊

签字律师：_________________

江 波

北京市中伦金通律师事务所

年 月 日

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审计机构声明



本所及签字注册会计师已阅读招股意向书及其摘要，确认招股意向书及其摘

要与本所出具的报告不存在矛盾。本所及签字注册会计师对发行人在招股意向书

及其摘要中引用的财务报告的内容无异议（或盈利预测已经本所审核），确认招

股意向书不致因所引用内容而出现虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真

实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。

会计师事务所负责人：_________________

陈 韬

签字注册会计师：_________________

刘晓灵

签字注册会计师：_________________

郭文起

福建立信闽都会计师事务所有限公司

年 月 日

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第十一节 备查文件

一、公司最近三年的财务报告及审计报告；

二、保荐人出具的发行保荐书；

三、法律意见书及律师工作报告；

四、注册会计师关于前次募集资金使用情况的专项报告；

五、公司模拟财务报告及审计报告和重组进入公司的资产的财务报告、资产

评估报告和/或审计报告；

六、中国证监会核准本次发行的文件。

查阅地点：

发行人 保荐人（主承销商）

冠城大通股份有限公司 中信证券股份有限公司

电 话：0591-83350026 电 话：010-84683209

联系人：林思雨、肖林寿 联系人：庞雪梅、宋琛、任波、彭捷、刘志宇

地 址：福州市五一中路32 号元洪大厦26 层 地 址：北京市朝阳区新源里 16 号琨莎中心23 层

查询网站：www.sse.com.cn