声 明
本募集说明书依据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《公司债券发行与交易管理办法》及其他现行法律、法规的规定，以及中国证券监督管理委员会对本次债券的核准，并结合发行人的实际情况编制。
发行人全体董事、监事及高级管理人员承诺本募集说明书及其摘要不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
发行人负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人保证本募集说明书及其摘要中财务会计报告真实、完整。
发行人全体董事、监事、高级管理人员和其他直接责任人员承诺本募集说明书及其摘要因存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，致使投资者在证券交易中遭受损失的，与发行人承担连带赔偿责任，但是能够证明自己没有过错的除外；除承销机构以外的专业机构及其直接责任人员应当就其负有责任的部分承担赔偿责任，但是能够证明自己没有过错的除外。
主承销商已对募集说明书及其摘要进行了核查，确认不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。主承销商承诺本募集说明书及其摘要因存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，致使投资者在证券交易中遭受损失的，与发行人承担连带赔偿责任，但是能够证明自己没有过错的除外；本募集说明书及其摘要存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，且公司债券未能按时兑付本息的，主承销商承诺负责组织募集说明书约定的相应还本付息安排。
受托管理人承诺严格按照相关监管机构及自律组织的规定、本募集说明书及受托管理协议等文件的约定，履行相关职责。发行人的相关信息披露文件存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，致使债券持有人遭受损失的，或者公司债券出现违约情形或违约风险的，受托管理人承诺及时通过召开债券持有人会议等方式征集债券持有人的意见，并以自己名义代表债券持有人主张权利，包括但不限于与发行人、增信机构、承销机构及其他责任主体进行谈判，提起民事诉讼或申请仲裁，参与重组或者破产的法律程序等，有效维护债券持有人合法权益。
受托管理人承诺，在受托管理期间因其拒不履行、迟延履行或者其他未按照相关规定、约定及受托管理人声明履行职责的行为，给债券持有人造成损失的，将承担相应的法律责任。凡欲认购本期债券的投资者，请认真阅读本募集说明书及有关的信息披露文件，进行独立投资判断并自行承担相关风险。证券监督管理机构及其他政府部门对本次发行所作的任何决定，均不表明其对发行人的经营风险、偿债风险、诉讼风险以及公司债券的投资风险或收益等作出判断或者保证。任何与之相反的声明均属虚假不实陈述。根据《中华人民共和国证券法》的规定，本期债券依法发行后，发行人经营与收益的变化由发行人自行负责，由此变化引致的投资风险，由投资者自行负责。
投资者认购或持有本期债券视作同意债券受托管理协议、债券持有人会议规则及本募集说明书中其他有关发行人、债券持有人、债券受托管理人等主体权利义务的相关约定。债券持有人会议规则、债券受托管理协议及债券受托管理人报告将置备于债券受托管理人处，债券持有人有权随时查阅。
除发行人和主承销商外，发行人没有委托或授权任何其他人或实体提供未在本募集说明书中列明的信息和对本募集说明书作任何说明。投资者若对本募集说明书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的证券经纪人、律师、专业会计师或其他专业顾问。投资者在评价和购买本期债券时，应特别审慎地考虑本募集说明书第二节所述的各项风险因素。
重大事项提示请投资者关注以下重大事项，并仔细阅读本募集说明书中“风险因素”等有关章节。
一、杭州滨江房产集团股份有限公司已于2019年8月9日获得中国证券监督管理委员会《关于核准杭州滨江房产集团股份有限公司向合格投资者公开发行公司债券的批复》（证监许可[2019]1481号）核准向合格投资者公开发行面值总额不超过27亿元的公司债券（以下简称“本次债券”）。发行人本次债券采取分期发行的方式，其中本期发行债券（以下简称“本期债券”）面值不超过8.56亿元。
二、本期债券为2年期，本期债券的全称为“杭州滨江房产集团股份有限公司2021年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）”，债券简称为“21滨房02”，债券代码“149585”。
三、本期债券发行规模为人民币不超过8.56亿元（含8.56亿元），每张面值为100元，发行数量为不超过856万张，发行价格为人民币100元/张。
四、本期债券发行上市前，公司2021年3月31日净资产为288.13亿元（2021年3月31日合并财务报表中的所有者权益合计），合并口径资产负债率为84.19%，母公司口径资产负债率为74.17%；发行人最近三个会计年度实现的年均可分配利润为
17.25亿元（2018年、2019年和2020年经审计的合并报表归属于母公司所有者的净利润的平均值），预计不少于本次债券利息的1.5倍。发行人在本次发行前的财务指标符合相关规定。
五、本期债券发行采取网下面向符合《公司债券发行与交易管理办法》（以下简称“《管理办法》”）规定且在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司开立合格A股证券账户的合格投资者询价配售的方式。网下申购由簿记管理人根据簿记建档情况进行配售。具体发行安排将根据深圳证券交易所的相关规定进行。具体配售原则请详见本募集说明书之“第一节 一、（三）本期债券的主要条款”之“配售规则”。
六、网下发行对象为拥有中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司开立的合格A
股证券账户的合格投资者。投资者通过向簿记管理人提交《网下利率询价及申购申请表》的方式参与网下询价申购。合格投资者网下最低申购单位为500万（含500万元），超过500万元的必须是100万的整数倍，簿记管理人另有规定的除外。
七、投资者不得非法利用他人账户或资金账户进行认购，也不得违规融资或替代违规融资认购。投资者认购本期债券应遵守相关法律法规和中国证券监督管理委员会的有关规定，并自行承担相应的法律责任。
八、公司的主体信用等级和本期债券信用等级皆为AAA级，符合进行质押式回购交易的基本条件。
九、经联合资信评估股份有限公司综合评定，发行人主体信用等级为AAA，评级展望为稳定，本期债券信用等级为AAA，说明发行人偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。联合资信出具了《杭州滨江房产集团股份有限公司2021年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）信用评级报告》，评级报告中对如下事项进行了关注：（1）公司业务存在一定的区域集中风险。公司房地产业务主要集中在杭州地区，当地房地产市场调控精准度不断提升，受当地限价、限购等调控政策影响，企业盈利空间恐受到挤压。（2）关注公司未来土地拓展及权益占比情况。在销售提速及高效运营策略的作用下，公司未开发土地储备规模一般，存在较大的补库存需求。同时，公司土地项目权益占比有待提升。（3）公司债务负担提升。2018年以来，公司债务规模快速增长，债务负担有所上升。本期债券发行及上市安排请参见发行公告。
十、根据监管部门和联合资信评估股份有限公司对跟踪评级的有关要求，联合资信将在本次（期）债券存续期内，在每年杭州滨江房产集团股份有限公司年报公告后的两个月内，且不晚于每一会计年度结束之日起六个月内进行一次定期跟踪评级，并在本次（期）债券存续期内根据有关情况进行不定期跟踪评级。
杭州滨江房产集团股份有限公司应按联合资信跟踪评级资料清单的要求，提供有关财务报告以及其他相关资料。杭州滨江房产集团股份有限公司或本次（期）债券如发生重大变化，或发生可能对信用等级产生较大影响的重大事件，杭州滨江房产集团股份有限公司应及时通知联合资信并提供有关资料。
联合资信将密切关注杭州滨江房产集团股份有限公司的经营管理状况、外部经营环境及本次（期）债券相关信息，如发现杭州滨江房产集团股份有限公司出现重大变化，或发现存在或出现可能对杭州滨江房产集团股份有限公司或本次（期）债券信用等级产生较大影响的事项时，联合资信将就该事项进行必要调查，及时对该事项进行分析，据实确认或调整信用评级结果。如杭州滨江房产集团股份有限公司不能及时提供跟踪评级资料及情况，导致联合资信无法对杭州滨江房产集团股份有限公司或本次（期）债券信用等级变化情况做出判断，联合资信可以终止评级。
联合资信对本次（期）债券的跟踪评级报告将在联合资信网站和交易所网站公告，且在交易所网站公告的时间不晚于在联合资信网站、其他交易场所、媒体或者其他场合公开披露的时间；同时，跟踪评级报告将报送杭州滨江房产集团股份有限公司、监管部门等。
十一、受国民经济总体运行状况、国家宏观经济、金融政策以及国际环境变化的影响，市场利率存在波动的可能性。由于本期债券期限较长，债券的投资价值在存续期内可能随着市场利率的波动而发生变动，因而本期债券投资者实际投资收益具有一定的不确定性。
十二、本次发行结束后，公司将尽快向深圳证券交易所提出关于本期债券上市交易的申请。本期债券符合在深圳证券交易所集中竞价系统和综合协议交易平台同时交易（以下简称“双边挂牌”）的上市条件。但本期债券上市前，公司财务状况、经营业绩、现金流和信用评级等情况可能出现重大变化，公司无法保证本期债券双边挂牌的上市申请能够获得深圳证券交易所同意，若届时本期债券无法进行双边挂牌上市，投资者有权选择将本期债券回售予本公司。若公司经营与收益等情况变化引致的投资风险和流动性风险，由债券投资者自行承担，本期债券不能在除深圳证券交易所以外的其他交易所上市。
十三、本期债券的偿债资金将主要来源于发行人日常经营所产生的现金流。最近三年及一期，发行人息税折旧摊销前利润（EBITDA）分别为51.64亿元、65.74亿元、
59.02亿元和10.04亿元；最近三年及一期，发行人合并口径实现的营业收入分别为
211.15亿元、249.55亿元、285.97亿元和74.30亿元；归属于母公司所有者的净利润分别为12.17亿元、16.31亿元、23.28亿元和3.97亿元；经营活动产生的现金流净额分别为-139.40亿元、26.21亿元、-31.57亿元和-6.37亿元。发行人经营活动现金流波动较大，这一方面是因为自2018年以来，发行人加大了土地储备力度，土地价款支出相应增加；另一方面是因为房地产项目往往开发周期较长，包括前期购置土地、支付项目建筑安装成本、商品销售资金回笼等诸多环节，资金回笼和资金支出之间存在一定的时间错配。
虽然发行人目前的经营情况、财务状况和资产质量良好，但在本期债券存续期内，如若发行人未来销售资金不能及时回笼、融资渠道不畅或不能合理控制融资成本，将可能会影响本期债券本息的按期兑付。
十四、房地产企业普遍存在资产负债率较高的特点。最近三年及一期，发行人合并口径资产负债率分别为77.94%、82.71%、83.70%和84.19%，发行人母公司的资产负债率分别为64.79%、67.21%、74.03%和74.17%，资产负债率较高，这主要是因为房地产业务项目前期投入较大，为满足开发项目的资金需求，发行人主要通过银行贷款等债务融资方式筹措资金，从而使得公司的负债率水平较高；此外，发行人从事的房地产业务所形成的商品房预售款确认收入前在预收款项科目核算，对公司的资产负债水平亦有一定影响，最近三年及一期发行人扣除预收账款后的资产负债率分别为
49.10%、39.82%、41.34%和39.27%。
最近三年，发行人EBIT利息保障倍数分别为3.82倍、3.25倍和2.46倍；EBITDA利息保障倍数分别为3.91倍、3.36倍和2.55倍。总体来看发行人经营活动对有息负债利息支出的保障能力较强。若未来房地产市场出现重大波动，可能对公司房地产业务的销售情况和资金回笼产生不利影响，进而导致公司流动资金紧张，财务风险加大，从而对公司的正常经营产生不利影响。
十五、最近三年及一期，发行人全部债务分别为2,666,498.14万元、3,226,968.05万元、4,196,040.26万元和4,320,220.40万元，呈不断增加趋势。主要原因为发行人新增土地储备、房地产项目开发较多，为满足资金需求，发行人新增银行贷款、发行短期融资券较多。发行人长期负债占比较高，与房地产业务较长的开发周期相适应，货
币资金等短期资产对短期债务形成较好的覆盖。最近三年，发行人营业收入分别为2,111,547.45万元、2,495,450.33万元和2,859,679.98万元，净利润分别为315,221.48万元、397,303.54万元和354,777.00万元，为发行人的偿债支出提供了后续保障。但如果发行人未来房地产项目开发、销售出现不利变动，将会影响发行人的偿债能力。
十六、最近三年及一期，发行人营业收入分别为2,111,547.45万元、2,495,450.33万元、2,859,679.98万元和742,991.86万元，波动较大。发行人的主营业务为房地产销售，受房地产行业宏观调控以及浙江区域限购的影响较大，如果未来房地产行业宏观调控增强，或者浙江区域的限购政策变严，可能会对发行人的盈利能力造成不利影响，从而影响发行人的偿债能力。
十七、存货是发行人资产的最重要组成部分，包括开发成本（在建及拟建商品房）、开发产品（完工商品房）、原材料、库存商品和低值易耗品。开发成本和开发产品中包括土地使用权、建筑安装工程费、资本化的借款费用、其他直接和间接开发费用等。最近三年及一期末，发行人存货账面价值分别为5,351,365.95万元、8,449,354.51万元、11,626,174.64万元和12,647,772.04万元，占资产总额的比例分别为61.12%、65.18%、
67.59%和69.41%。如果未来因为宏观经济环境、信贷政策、产业政策等因素影响，相关房地产项目价格出现大幅下滑，发行人的存货将面临跌价风险，进而对其财务表现产生不利影响。
十八、2020年，发行人开发成本为1,090.47亿元，较2019年增加302.80亿元，主要系发行人新增土地储备较多所致。发行人部分项目因地理位置优越而拿地成本较高，若未来项目所在地房地产调控政策及市场景气度发生波动，将对发行人房地产项目的销售和利润产生影响，进一步影响发行人的偿债能力。
十九、截止2021年3月末，发行人在建项目86个，预计总投资3,132.48亿元、已投资2,510.7亿元，已销售2,158.59亿元，已销售面积616.74万平方米，剩余可售面积410.15万平方米；拟建项目13个，预计总投资499.28亿元。随着发行人加快规模扩张，发行人在建、拟建项目尚需投资规模较大，面临着一定资本支出压力，2020年发行人经营活动现金净流出573.43亿元。同时，项目数量增加也加大了公司管理难度、去库存风险。
二十、通过合作开发方式，发行人拓宽了融资渠道，减少了自有资金投入，合作开发已成为公司重要的经营模式之一。发行人在合作开发经营中，尽管已经采取谨慎选择合作方、强调项目经营上的主导权以及建立有效的纠纷处理机制等措施应对合作所可能带来的风险，但如果合作各方在履行合作合同时产生了争议和纠纷，且无法得到正常解决时，则项目进度将可能会受到较大影响，进而对公司经营带来负面影响。此外，房地产开发项目一般投资金额巨大，对资金流动性要求很高，但房地产项目公司一般情况下注册资本较小，仅依靠项目公司注册资本金往往无法满足项目开发建设所需，在项目建设前期需要通过股东借款来解决资金需求。因此，项目公司合作各方均会签订项目合作开发协议，约定合作各方在项目前期按股权比例为项目公司提供股东借款，该笔股东借款成为公司对少数股东的其他应付款。在项目实现预售且能够保障项目正常运作的情况下，按股权比例归还股东借款或将结余资金暂存至各方股东，该笔暂存资金成为公司对少数股东的其他应收款。如若发行人在合作开发项目中采取的管理措施不当，或与合作方间的资金往来未能严格遵循合作协议约定开展，则可能对发行人和本期债券的持有人产生不利影响。
二十一、房地产行业受宏观经济和宏观政策的影响较大，为保持房地产行业的持续健康发展，政府可利用行政、税收、金融、信贷等多种手段对房地产市场进行调控。近年来，我国政府针对房地产行业出台了一系列调控政策，从增加保障性住房和普通商品住房有效供给、抑制投资投机性购房需求、促进供应土地的及时开发利用等多个方面进行调控，对房地产市场造成了较大影响。未来房地产调控政策及未来宏观政策的出台或调整，可能对发行人的经营及发展带来一定的不利影响。
二十二、发行人房地产项目主要集中在杭州等城市，存在区域集中风险。近年来，杭州等城市房地产市场保持相对平稳趋势，商品房销售金额与销售单价呈稳步增长趋势，发行人房地产项目销售良好。如果未来杭州等城市的房地产市场出现不利变化，将对发行人的经营发展造成不利影响。
二十三、截至2021年3月末，发行人及其下属子公司在建项目合计86个，可销售面积达到1,026.89万平方米，拟建项目13个，合计建筑面积181.82万平方米，如果未来房地产行业调控政策加强，或项目所在城市的限购政策加强，将直接影响发行
人房地产项目的影响，导致去库存速度减慢，从而影响发行人的盈利能力。
二十四、债券持有人会议根据《债券持有人会议规则》审议通过的决议，对所有本次未偿还债券持有人（包括所有出席会议、未出席会议、反对决议或放弃投票权的债券持有人，以及在相关决议通过后受让本期债券的持有人）具有同等约束力。债券持有人认购、购买或以其他合法方式取得本期债券均视作同意并接受《债券持有人会议规则》并受之约束。
二十五、本期债券为无担保债券。在本期债券的存续期内，若受国家政策法规、行业及市场等不可控因素的影响，发行人未能如期从预期的还款来源中获得足够资金，可能将影响本期债券本息的按期偿付。若发行人未能按时、足额偿付本期债券的本息，债券持有人亦无法从除发行人外的第三方处获得偿付。此外，截至2021年3月末，发行人主要使用土地及经营性物业作为抵押，受限资产合计账面价值为7,004,222.83万元，占发行人期末总资产的38.44%，占发行人期末净资产的243.09%。受限资产中固定资产主要是为借款提供抵押担保的千岛湖酒店房屋建筑物，存货主要是为借款提供抵押担保的开发项目，投资性房地产主要是为借款提供抵押担保的持有型物业（商铺、写字楼），无形资产主要是为借款提供抵押担保的天目山小镇项目自持的土地使用权，不包含预售房产。
若公司经营不善而破产清算，则本期债券持有人对发行人抵、质押资产的求偿权劣后于发行人的抵质押债权。
二十六、根据《公司债发行与交易管理办法》等相关规定，本期债券仅面向合格投资者发行，公众投资者不得参与发行认购。本期债券上市后将被实施投资者适当性管理，仅限合格投资者参与交易，公众投资者认购或买入的交易行为无效。
二十七、因发行人本期债券涉及到跨年更名，为“杭州滨江房产集团股份有限公司2021年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）”，公告文件所涉部分相应修改，公告文件中债券名称变更不影响其他申请文件的有效性，其他申请文件继续有效。本期债券的名称修改亦不影响发行人、受托管理人、主承销商等机构已签署的相关协议的效力。
二十八、2020年6月12日，杭州滨江房产集团股份有限公司收到联合信用评级
有限公司出具的《公司债券2020年跟踪评级报告》，上调滨江集团主体信用等级为AAA，评级展望为稳定。本次评级调整是联合信用评级有限公司对滨江集团主体信用情况的肯定，是滨江集团资信水平提升的表现，不会对滨江集团偿债能力、债券投资者适当性管理、债券质押式回购资格等产生不利影响。
二十九、根据发行人2019年12月7日公布的《杭州滨江房产集团股份有限公司关于当年累计新增借款的公告》，截至2019年11月30日，发行人借款余额为304.27亿元（未经审计）；截至2018年12月31日，发行人经审计的借款余额为261.29亿元，发行人2019年累计新增借款额为42.98亿元，占2018年末发行人经审计净资产
193.14亿元的22.25%，发行人2019年度新增借款已超过上年末净资产的20%。上述新增借款属于发行人正常经营活动范围，不会对发行人的偿债能力造成重大不利影响。
根据发行人2020年4月7日公布的《杭州滨江房产集团股份有限公司关于当年累计新增借款的公告》，截至2020年3月31日，发行人借款余额为375.43亿元（未经审计）；截至2019年12月31日，发行人未经审计的借款余额为318.61亿元，发行人2020年累计新增借款额为56.82亿元，占2019年末发行人未经审计净资产224.27亿元的25.34%，发行人2020年度新增借款已超过上年末净资产的20%。上述新增借款属于发行人正常经营活动范围，不会对发行人的偿债能力造成重大不利影响。
根据发行人2020年8月7日公布的《杭州滨江房产集团股份有限公司关于当年累计新增借款的公告》，截至2019年12月31日，公司经审计的借款余额为318.61亿元，截至2020年7月31日，公司借款余额为410.84亿元（未经审计），公司当年累计新增借款额为92.23亿元，占2019年末公司经审计净资产224.12亿元的41.15%。上述新增借款属于发行人正常经营活动范围，不会对发行人的偿债能力造成重大不利影响。
根据发行人2020年12月7日公布的《杭州滨江房产集团股份有限公司关于当年累计新增借款的公告》，截至2019年12月31日，公司经审计的借款余额为318.61亿元，截至2020年11月30日，公司借款余额为415.01亿元（未经审计），公司当年累计新增借款额为96.4亿元，占2019年末公司经审计净资产224.12亿元的43.01%。上述新增借款属于发行人正常经营活动范围。发行人经营稳健、盈利情况良好、各项
业务经营情况正常。发行人将根据已发行的债券和其他债务的本息到期情况，合理调度分配资金，保证按期支付到期利息和本金。
三十、本次债券封卷时的律师事务所为浙江天册律师事务所，本次发行的律师事务所为浙江泽大律师事务所。发行人变更律师事务所的主要为出于业务合作考虑，浙江泽大律师事务所已对本次发行出具法律意见书，核查意见相对于原法律意见书不存在重大变动。
目 录
第一节 发行概况 ...... 18
一、本次发行的基本情况 ...... 18
二、本期债券发行的有关机构 ...... 21
三、认购人承诺 ...... 24
四、发行人与本次发行的有关机构、人员的利害关系 ...... 24
第二节 风险因素 ...... 25
一、与本期债券相关的投资风险 ...... 25
二、发行人的相关风险 ...... 26
第三节 发行人及本期债券的资信情况 ...... 37
一、本期债券的信用评级情况 ...... 37
二、信用评级报告的主要事项 ...... 37
三、发行人的资信情况 ...... 39
第四节 增信机制、偿债计划及其他保障措施 ...... 42
一、增信机制 ...... 42
二、偿债计划 ...... 42
三、偿债资金来源 ...... 42
四、偿债应急保障方案 ...... 42
五、偿债保障措施 ...... 43
六、发行人违约责任 ...... 46
第五节 发行人基本情况 ...... 48
一、发行人概况 ...... 48
二、发行人设立、上市及股本变化情况 ...... 49
三、发行人股本总额和前十名股东持股情况 ...... 53
四、发行人的组织结构和权益投资情况 ...... 54
五、发行人控股股东和实际控制人的基本情况 ...... 64
六、发行人的独立性情况 ...... 66
七、发行人法人治理结构 ...... 67
八、发行人内部控制制度情况 ...... 71
九、发行人董事、监事和高级管理人员的基本情况 ...... 72
十、发行人主要业务情况 ...... 77
十一、发行人的关联方和关联交易情况 ...... 117
第六节 财务会计信息 ...... 130
一、发行人最近三年及一期财务报告（表）的审计情况 ...... 130
二、会计政策调整对发行人财务报表的影响 ...... 130
三、发行人最近三年及一期比较式财务报表 ...... 135
四、发行人合并报表范围和变化情况 ...... 142
五、发行人最近三年及一期主要财务指标 ...... 147
六、发行人最近三年非经常性损益明细表 ...... 150
七、管理层讨论与分析 ...... 151
八、发行人有息负债情况和本次债券发行后资产负债结构的变化 ...... 186
九、重大或有事项或承诺事项 ...... 190
十、资产抵押、质押和其他限制用途安排 ...... 195
第七节 募集资金运用 ...... 196
一、募集资金运用计划 ...... 196
二、募集资金运用对发行人财务状况的影响 ...... 196
三、募集资金专项账户管理安排 ...... 197
四、前次公司债券募集资金使用情况 ...... 197
第八节 债券持有人会议 ...... 198
一、债券持有人行使权利的形式 ...... 198
二、债券持有人会议规则主要内容 ...... 198
第九节 债券受托管理人 ...... 208
一、债券受托管理人 ...... 208
二、债券受托管理协议主要内容 ...... 208
第十节 发行人、中介机构及相关人员声明 ...... 224
第十一节 备查文件 ...... 234
一、备查文件内容 ...... 234
二、备查文件查阅地点 ...... 234
三、备查文件查阅时间 ...... 235
释 义
除非特别提示，本募集说明书的下列词语含义如下
| 发行人、本公司、公司、滨江集团 | 指 | 杭州滨江房产集团股份有限公司 |
| 控股股东、滨江控股 | 指 | 杭州滨江投资控股有限公司 |
| 实际控制人 | 指 | 戚金兴先生 |
| 本次债券 | 指 | 根据发行人2018年3月30日召开的第四届董事会第四十六次会议、2018年4月9日召开的2017年度股东大会通过的有关决议，经中国证监会核准向合格投资人公开发行的不超过人民币27亿元（含人民币27亿元）的公司债券 |
| 本期债券 | 杭州滨江房产集团股份有限公司2021年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期） | |
| 本次发行 | 指 | 本期债券的发行 |
| 募集说明书 | 指 | 发行人根据有关法律、法规为发行本期债券而制作的《杭州滨江房产集团股份有限公司2021年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书》 |
| 募集说明书摘要 | 指 | 发行人根据有关法律、法规为发行本期债券而制作的《杭州滨江房产集团股份有限公司2021年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要》 |
| 《公司章程》 | 指 | 《杭州滨江房产集团股份有限公司章程》 |
| 公司股东大会 | 指 | 杭州滨江房产集团股份有限公司股东大会 |
| 公司董事会 | 指 | 杭州滨江房产集团股份有限公司董事会 |
| 公司监事会 | 指 | 杭州滨江房产集团股份有限公司监事会 |
| 滨江香港公司 | 指 | 滨江（香港）有限公司 Bin Jiang (Hong Kong) Limited，发行人子公司 |
| 滨顺美国公司 | 指 | BINSHUN LIMITED LIABILITY COMPANY，发行人子公司 |
中国证监会、证监会
| 中国证监会、证监会 | 指 | 中国证券监督管理委员会 |
| 证券登记机构、中国证券登记公司 | 指 | 中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司 |
| 全国人大 | 指 | 中华人民共和国全国人民代表大会 |
| 财政部 | 指 | 中华人民共和国财政部 |
| 国土资源部 | 指 | 中华人民共和国国土资源部 |
| 住建部 | 指 | 中华人民共和国住房和城乡建设部 |
| 商务部 | 指 | 中华人民共和国商务部 |
| 人民银行 | 指 | 中国人民银行 |
| 银监会 | 指 | 中国银行业监督管理委员会 |
| 国家发改委 | 指 | 中华人民共和国国家发展和改革委员会 |
| 国家税务总局 | 指 | 中华人民共和国国家税务总局 |
| 深交所 | 指 | 深圳证券交易所 |
| 《债券持有人会议规则》 | 指 | 发行人为本次债券制定的《杭州滨江房产集团股份有限公司2019年面向合格投资者公开发行公司债券持有人会议规则》 |
| 《债券受托管理协议》 | 指 | 发行人与债券受托管理人签署的《杭州滨江房产集团股份有限公司2019年面向合格投资者公开发行公司债券受托管理协议》及其变更和补充 |
| 投资人、持有人 | 指 | 就本期债券而言，通过认购、受让、接受赠与、继承等合法途径取得并持有本期债券的主体 |
| 主承销商、簿记管理人、债券受托管理人、中信证券 | 指 | 中信证券股份有限公司 |
| 承销团 | 指 | 由主承销商为本次发行而组织的，由主承销商和分销商组成承销机构的总称 |
| 发行人律师、泽大律师 | 指 | 浙江泽大律师事务所 |
| 审计机构、天健会计师 | 指 | 天健会计师事务所（特殊普通合伙） |
资信评级机构、评级机构、联合资信
| 资信评级机构、评级机构、联合资信 | 指 | 联合资信评估股份有限公司 |
| 《公司法》 | 指 | 《中华人民共和国公司法》 |
| 《证券法》 | 指 | 《中华人民共和国证券法》 |
| 《管理办法》 | 指 | 《公司债券发行与交易管理办法》 |
| 新会计准则 | 指 | 财政部于2006年2月15日颁布的《企业会计准则—基本准则》和38项具体准则，其后颁布的企业会计准则应用指南，企业会计准则解释及其他相关规定 |
| 最近一年 | 指 | 2020年度 |
| 最近一年末 | 指 | 2020年12月31日 |
| 最近三年 | 指 | 2018年度、2019年度和2020年度 |
| 最近三年末 | 指 | 2018年12月31日、2019年12月31日和2020年12月31日 |
| 最近一期 | 指 | 2021年1-3月 |
| 最近一期末 | 指 | 2021年3月31日 |
| 工作日 | 指 | 中华人民共和国商业银行的对公营业日（不包括法定节假日） |
| 交易日 | 指 | 深圳证券交易所的营业日 |
| 法定节假日或休息日 | 指 | 中华人民共和国的法定及政府指定节假日或休息日（不包括香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地区的法定节假日和/或休息日） |
| 元/万元/亿元 | 指 | 人民币元/万元/亿元 |
| 建筑面积 | 指 | 建筑物外墙外围所围成空间的水平面积 |
| 竣工面积 | 指 | 报告期内房屋按照设计要求已全部完工、达到入住和使用条件，经验收鉴定合格或达到竣工验收标准，可正式移交使用的房屋建筑面积总和 |
| 容积率 | 指 | 地上建筑面积与用地红线面积的比率 |
| 四证 | 指 | 《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设 |
工程规划许可证》及《建筑工程施工许可证》
| 工程规划许可证》及《建筑工程施工许可证》 | ||
| 五证 | 指 | 《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》及《商品房预售许可证》 |
| 销售率 | 指 | 房地产项目合同签约面积与该项目总规划可售面积的比率 |
第一节 发行概况
一、本次发行的基本情况
（一）发行人基本情况
注册名称：杭州滨江房产集团股份有限公司英文名称：Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co., Ltd.法定代表人：戚金兴股票上市交易所：深圳证券交易所股票简称：滨江集团股票代码：002244注册资本：3,111,443,890元人民币设立日期：1996年8月22日注册地址：浙江省杭州市庆春东路38号联系地址：浙江省杭州市庆春东路38号工商登记号：330000000027853统一社会信用代码：91330000719577660B公司网址：www.binjiang.com.cn联系电话：0571-86987771邮政编码：310016经营范围：一般经营项目：房地产开发，房屋建筑，商品房销售，水电安装，室内外装潢
（二）核准情况及核准规模
2018年3月30日，发行人第四届董事会第四十六次会议审议通过了《关于公司符合发行公司债券条件的议案》、《关于发行公司债券的议案》。
2018年4月9日，发行人2017年度股东大会审议通过了《关于公司符合发行公
司债券条件的议案》、《关于发行公司债券的议案》。
本次债券计划发行总规模不超过人民币27亿元（含27亿元），分期发行。经中国证监会于2019年8月9日印发的“证监许可[2019]1481号”批复核准，发行人获准向合格投资者公开发行面值总额不超过27亿元的公司债券。
（三）本期债券的主要条款
发行主体：杭州滨江房产集团股份有限公司债券名称：杭州滨江房产集团股份有限公司2021年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期），债券简称为“21滨房02”，债券代码“149585”。债券期限：本期债券为2年期品种。发行规模：本期债券发行规模不超过人民币8.56亿元（含8.56亿元）。债券利率及其确定方式：本期债券票面利率将根据网下询价簿记结果，由发行人与主承销商按照国家有关规定协商确定。债券票面金额：本期债券票面金额为100元。发行价格：本期债券按面值平价发行。债券形式：实名制记账式公司债券。投资者认购的本期债券在登记机构开立的托管账户托管记载。本期债券发行结束后，债券认购人可按照有关主管机构的规定进行债券的转让、质押等操作。发行对象及向公司股东配售安排：《公司债券发行与交易管理办法》规定的持有中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司A股证券账户的合格投资者（法律、法规禁止购买者除外）。本期发行公司债券不向公司股东优先配售。起息日：本期债券的起息日为2021年8月5日。付息债权登记日：本期债券的付息债权登记日将按照中国证券登记公司的相关规定办理。在付息债权登记日当日收市后登记在册的本期债券持有人，均有权就其所持本期债券获得该付息债权登记日所在计息年度的利息。付息日期：本期债券的付息日期为2022年至2023年每年的8月5日（如遇法定
节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日；每次付息款项不另计利息）。兑付债权登记日：本期债券的兑付债权登记日将按照中国证券登记公司的相关规定办理。
兑付日期：本期债券的兑付日期为2023年8月5日。如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日；顺延期间兑付款项不另计利息。在兑付登记日次日至兑付日期间，本期债券停止交易。还本付息方式及支付金额：本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。本期债券于每年的付息日向投资者支付的利息金额为投资者截至付息债权登记日收市时所持有的本期债券票面总额与对应的票面利率的乘积；于兑付日向投资者支付的本息金额为投资者截至兑付债权登记日收市时所持有的本期债券最后一期利息及所持有的债券票面总额的本金。
付息、兑付方式：本期债券本息支付将按照证券登记机构的有关规定统计债券持有人名单，本息支付方式及其他具体安排按照证券登记机构的相关规定办理。
担保情况：本期债券无担保。
信用级别及资信评级机构：经联合资信综合评定，发行人的主体信用等级为AAA，本期债券的信用等级为AAA。
质押式回购：发行人主体长期信用等级为AAA级，本期债券的信用等级为AAA级，符合进行质押式回购交易的基本条件。
主承销商、簿记管理人、债券受托管理人：发行人聘请中信证券作为本期债券的主承销商、簿记管理人及债券受托管理人。
发行方式：本期债券发行采取网下面向合格投资者询价配售的方式。网下申购由发行人、簿记管理人根据簿记建档情况进行债券配售。
配售规则：主承销商/簿记管理人根据网下询价结果对所有有效申购进行配售，合格投资者的获配金额不会超过其有效申购中相应的最大申购金额。配售依照以下原则进行：按照投资者的申购利率从低到高进行簿记建档，按照申购利率从低向高对申购金额进行累计，当累计金额超过或等于本期债券发行总额时所对应的最高申购利率确
认为发行利率，申购利率在最终发行利率以下（含发行利率）的投资者按照价格优先的原则配售；在价格相同的情况下，按照等比例原则进行配售，同时适当考虑长期合作的投资者优先。承销方式：本期债券由主承销商以余额包销的方式承销。拟上市交易场所：深交所。募集资金用途：本期债券的募集资金拟用于偿还 “16滨房01”。募集资金专项账户：
账户名称：杭州滨江房产集团股份有限公司开户银行：中国建设银行股份有限公司杭州秋涛支行银行账户：33050161662700002451-0002税务提示：根据国家有关税收法律、法规的规定，投资者投资本期债券所应缴纳的税款由投资者承担。
（四）本期债券发行及上市安排
1、本期债券发行时间安排
发行公告刊登日期：2021年8月2日。发行首日：2021年8月4日。预计发行期限：2021年8月4日至2021年8月5日，共2个交易日。网下申购日：2021年8月5日。
2、本期债券上市安排
本期发行结束后，发行人将尽快向深交所提出关于本期债券上市交易的申请，具体上市时间将另行公告。
二、本期债券发行的有关机构
（一）发行人：杭州滨江房产集团股份有限公司
住所：浙江省杭州市庆春东路38号
联系地址：浙江省杭州市庆春东路38号法定代表人：戚金兴联系人：沈伟东、陈国灵联系电话：0571-88177663传真：0571-86046189
（二）主承销商、簿记管理人、债券受托管理人：中信证券股份有限公司住所：广东省深圳市福田区中心三路8号卓越时代广场（二期）北座联系地址：北京市朝阳区亮马桥路48号中信证券大厦法定代表人：张佑君联系人：王艳艳、屈耀辉、张大明、赵伟男联系电话：010-60833551、60837839传真：010-60833504
（三）发行人律师：浙江泽大律师事务所
住所：杭州市江干区钱江新城五星路198号瑞晶国际12楼办公地址：浙江省杭州市上城区五星路185号民生金融中心A座18楼负责人：王小军经办律师：任澍、程喆联系电话：13958117073传真：0571-81113676
（四）会计师事务所：天健会计师事务所（特殊普通合伙）
住所：浙江省杭州市西湖区西溪路128号6楼办公地址：浙江省杭州市江干区钱江路1366号华润大厦B座天健会计师事务所负责人：胡少先联系人：向晓三
联系电话：0571-89722455传真：0571- 89722977
（五）资信评级机构：联合资信评估股份有限公司
住所：北京市朝阳区建国门外大街2号院2号楼17层办公地址：北京市朝阳区建国门外大街2号PICC大厦10层负责人：万华伟联系人：罗星驰、曹梦茹联系电话：010-85172818传真：010-85171273
（六）簿记管理人收款银行
账户名称：中信证券股份有限公司开户银行：中信银行北京瑞城中心支行账号：7116 8101 8700 0000 121大额支付系统行号：3021 0001 1681联系人：王艳艳、张大明联系电话：010-60837839传真：010-60833504
（七）募集资金专项账户开户银行
账户名称：杭州滨江房产集团股份有限公司开户银行：中国建设银行股份有限公司杭州秋涛支行银行账户：33050161662700002451-0002
（八）申请上市的证券交易所：深圳证券交易所
住所：广东省深圳市福田区深南大道2012号电话：0755-82083333
传真：0755-82083667邮政编码：518038
（九）公司债券登记机构：中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司住所：广东省深圳市福田区深南大道2012号深圳证券交易所广场25楼电话：0755-25938000传真：0755-25988122邮政编码：518038
三、认购人承诺
购买本期债券的投资者（包括本期债券的初始购买人和二级市场的购买人，及以其他方式合法取得本期债券的人，下同）被视为作出以下承诺：
（一）接受本募集说明书对本期债券项下权利义务的所有规定并受其约束；
（二）本期债券的发行人依有关法律、法规的规定发生合法变更，在经有关主管部门批准后并依法就该等变更进行信息披露时，投资者同意并接受该等变更；
（三）本期债券发行结束后，发行人将申请本期债券在深交所和/或经监管部门批准的其他交易场所上市交易，并由主承销商代为办理相关手续，投资者同意并接受这种安排。
四、发行人与本次发行的有关机构、人员的利害关系
经核查，截至2021年3月31日，本次发行的主承销商、簿记管理人、债券受托管理人中信证券自营业务股票账户持有发行人股票57,603股，信用融券专户持有发行人股票339,900股，资产管理业务股票账户持有发行人股票34,925,599股。
除上述事项外，截至2021年3月31日，发行人与本次发行有关的中介机构及其法定代表人、高级管理人员及经办人员之间不存在直接或间接的股权关系等实质性利害关系。
第二节 风险因素
投资者在评价和投资本期债券时，除本募集说明书披露的其他各项资料外，应特别认真地考虑下述各项风险因素。
一、与本期债券相关的投资风险
（一）利率风险
受国民经济总体运行状况、国家宏观经济环境、金融货币政策以及国际经济环境变化等因素的影响，市场利率存在波动的可能性。由于本期债券可能跨越一个以上的利率波动周期，债券的投资价值在其存续期内可能随着市场利率的波动而发生变动，从而使本期债券投资者持有的债券价值具有一定的不确定性。
（二）流动性风险
本期债券发行结束后，发行人将积极申请在深交所上市流通。由于具体上市审批或核准事宜需要在本期债券发行结束后方能进行，并依赖于有关主管部门的审批或核准，发行人目前无法保证本期债券一定能够按照预期在深交所交易流通，且具体上市进程在时间上存在不确定性。此外，证券交易市场的交易活跃程度受到宏观经济环境、投资者分布、投资者交易意愿等因素的影响，发行人亦无法保证本期债券在深交所上市后本期债券的持有人能够随时并足额交易其所持有的债券。因此，本期债券的投资者在购买本期债券后，可能面临由于债券不能及时上市流通而无法立即出售本期债券的流动性风险，或者由于债券上市流通后交易不活跃甚至出现无法持续成交的情况，而不能以某一价格足额出售其希望出售的本期债券所带来的流动性风险。
（三）偿付风险
发行人目前经营和财务状况良好。在本期债券存续期内，宏观经济环境、资本市场状况、国家相关政策等外部因素以及公司本身的生产经营存在着一定的不确定性。这些因素的变化会影响到发行人的运营状况、盈利能力和现金流量，可能导致公司无法如期从预期的还款来源获得足够的资金按期支付本期债券本息，从而使投资者面临一定的偿付风险。
（四）本期债券偿债安排所特有的风险
发行人拟依靠自身良好的经营业绩、流动资产变现、多元化融资渠道以及良好的银企关系保障本期债券的按期偿付。但是，如果在本期债券存续期内，发行人自身的经营业绩出现波动，流动资产不能快速变现或者由于金融市场和银企关系的变化导致公司融资能力削弱，则将可能影响本期债券的按期偿付。
（五）资信风险
发行人目前资信状况良好，能够按时偿付债务本息，在最近三年与其主要客户发生的重要业务往来中，未曾发生任何严重违约。在未来的业务经营中，发行人将继续秉承诚信经营的原则，严格履行所签订的合同、协议或其他承诺。但在本期债券存续期内，如果因客观原因导致发行人资信状况发生不利变化，将可能使本期债券投资者的利益受到不利影响。
（六）评级风险
本期债券的信用评级是由资信评级机构对债券发行主体如期、足额偿还债务本息能力与意愿的相对风险进行的以客观、独立、公正为基本出发点的专家评价。债券信用等级是反映债务预期损失的一个指标，其目的是为投资者提供一个规避风险的参考值。
经联合资信综合评定，发行人的主体信用等级为AAA，本期债券的信用等级为AAA。联合资信对公司本期债券的信用评级并不代表联合资信对本期债券的偿还做出了任何保证，也不代表其对本期债券的投资价值做出了任何判断。在本期债券存续期间，若出现任何影响发行人信用等级或债券信用等级的事项，联合资信或将调低发行人信用等级或本期债券信用等级，则可能对投资者利益产生不利影响。
二、发行人的相关风险
（一）财务风险
1、资产负债率较高的风险
由于发行人从事的房地产行业属于资金密集型行业，土地储备和建安工程等占用现金规模较大，因此发行人资产负债率水平相对较高。最近三年及一期末，发行人资产负债率分别为77.94%、82.71%、83.70%和84.19%。但是，房地产市场的波动和融资环境的变化将影响发行人的销售回笼和对外融资，倘若公司房地产项目销售不佳或
融资渠道受阻，可能会出现还款资金来源不足、短期内偿债压力较大的情形，发行人将面临一定的资金周转压力和偿债风险。
2、经营性现金流波动较大的风险
最近三年及一期，发行人经营活动产生的现金流净额分别为-1,394,019.23万元、262,112.42万元、-315,714.02万元和-63,719.68万元。发行人经营活动现金流波动较大，这一方面是因为自2018年以来，发行人加大了土地储备力度，土地价款支出相应增加；另一方面是因为房地产项目往往开发周期较长，包括前期购置土地、支付项目建筑安装成本、商品销售资金回笼等诸多环节，资金回笼和资金支出之间存在一定的时间错配。
如若发行人未来经营活动产生的现金流量净额持续减少或者长期处于较低水平，将为公司融资带来一定压力，同时对发行人债务偿还的覆盖保障能力也将构成一定影响。此外，发行人房地产项目后续建设仍需大量资金投入，若未来销售资金不能及时回笼，公司可能面临阶段性现金流量不足风险和资金周转压力。
3、未来资金支出压力较大的风险
房地产项目的开发周期长、资金需求量大，现金流量的充足程度对维持公司正常的经营运作至关重要。近年来，房地产开发企业获取土地的资金门槛不断提高，支付地价的付款时间有所缩短，增加了前期土地储备资金支出负担，加上项目后续开发的资金需求，可能进一步导致现金流趋紧。
4、筹资压力较大的风险
房地产业务的增长和经营规模的扩大对公司的融资能力提出了更高的要求。近年来，发行人房地产业务融资渠道相对狭窄，同时房地产企业融资渠道受宏观调控政策的影响较大。虽然目前发行人资产负债率相对合理，但未来发行人在建、拟建的房地产项目以及拟新获取的土地储备对资金的需求量仍然较大，如果发行人不能有效拓展融资渠道或融资环境出现恶化，公司将面临一定的筹资风险。
5、所有权受限资产规模较大的风险
发行人所有权受限资产主要系为金融机构借款而设定的担保资产，包括货币资金、
存货、投资性房地产、固定资产、无形资产等。截至2021年3月31日，发行人所有权受限资产账面价值合计700.69亿元，占净资产总额的比重为243.18%。受限资产中固定资产主要是为借款提供抵押担保的千岛湖酒店房屋建筑物，存货主要是为借款提供抵押担保的开发项目，投资性房地产主要是为借款提供抵押担保的持有型物业（商铺、写字楼），无形资产主要是为借款提供抵押担保的天目山小镇项目自持的土地使用权，不包含预售房产。
发行人所有权受限资产规模较大，资产的可变现能力相应受到影响。截至本募集说明书签署日，发行人声誉及信用记录良好，并与多家金融机构有着良好的合作关系，不存在银行借款及其他债务本金偿付违约情形；但如果因流动性不足等原因导致发行人不能按时、足额偿还银行借款或其他债务，有可能导致相关所有权受限资产被债权人冻结甚至处置，将对公司的声誉及正常经营造成不利影响。
6、存货跌价风险
存货是发行人资产的最重要组成部分，包括开发成本（在建及拟建商品房）、开发产品（完工商品房）、原材料、库存商品和低值易耗品。开发成本和开发产品中包括土地使用权、建筑安装工程费、资本化的借款费用、其他直接和间接开发费用等。最近三年及一期末，发行人存货账面价值分别为5,351,365.95万元、8,449,354.51万元、11,626,174.64万元和12,647,772.04万元，占资产总额的比例分别为61.12%、65.18%、
67.59%和69.41%。如果未来因为宏观经济环境、信贷政策、产业政策等因素影响，相关房地产项目价格出现大幅下滑，发行人的存货将面临跌价风险，进而对其财务表现产生不利影响。
7、少数股东权益和未分配利润占比较高风险
最近三年及一期末，发行人未分配利润分别为878,933.01万元、1,017,230.58万元、1,202,242.79万元和1,241,981.78万元，占发行人所有者权益的比例分别为45.51%、
45.39%、42.87%和43.10%。最近三年及一期末，发行人少数股东权益分别为405,331.03万元、584,477.56万元、967,562.33万元和1,003,639.85万元，占发行人所有者权益的比例分别为20.99%、26.08%、34.50%和34.83%。发行人少数股东权益和未分配利润占所有者权益的比例较高，如果发行人未来利润分配较多，将对发行人的偿债能力产
生不利影响。
8、营业收入波动的风险
最近三年及一期，发行人营业收入分别为2,111,547.45万元、2,495,450.33万元、2,859,679.98万元和742,991.86万元，波动较大。发行人的主营业务为房地产销售，受房地产行业宏观调控以及浙江区域限购的影响较大，如果未来房地产行业宏观调控增强，或者浙江区域的限购政策变严，可能会对发行人的盈利能力造成不利影响，从而影响发行人的偿债能力。
（二）经营风险
1、宏观经济、行业周期的风险
发行人所处的房地产行业与国民经济和国民生活紧密相联、息息相关，长期以来受到政府和社会各界的密切关注。从中长期的角度，行业可能受到宏观经济整体增长速度、城镇化进程的发展阶段以及老龄化社会加速到来等经济基本面的影响。从中短期的角度，政策层面对于行业的周期波动可能带来一定影响。政府可能根据国家宏观经济和社会发展的整体状况，通过土地政策、产业政策、信贷政策和税收政策等一系列措施，引导和规范行业的健康发展。2006年以来，我国政府针对房地产行业出台了一系列调控政策，从增加保障性住房和普通商品住房有效供给、抑制投资投机性购房需求、促进供应土地的及时开发利用等多个方面进行调控。宏观经济形势和政府政策将影响房地产市场的总体供求关系、产品供应结构等，并可能使房地产市场短期内产生波动。如果发行人不能适应宏观经济形势的变化以及政策导向的变化，则公司的经营管理和未来发展将可能受到不利影响。
2、房地产行业长期潜在需求下降的风险
房地产行业已经历了将近二十年的高速发展，虽然目前局部地区商品住宅仍供不应求，但已逐渐呈现出各层级城市需求分化的趋势。从整体及长期来看，受住房自有率相对稳定、人口出生率下降、人口老龄化加剧、宏观经济增速放缓等因素影响，房地产行业将从繁荣期逐渐向平稳发展期过渡，行业增速将趋于稳定，长期潜在需求存在下降的风险。
3、土地、原材料及劳动力成本上升的风险
近年来，受到国内外经济形势的影响，房地产项目的土地、原材料和劳动力成本均有较大幅度的上涨，房地产企业盈利增速持续放缓。尽管发行人采取了一系列措施对业务成本进行有效控制，以抵御土地、原材料和劳动力成本上升的影响，但是由于房地产项目的开发周期较长，在项目开发过程中，土地价格、原材料价格、劳动力工资等生产要素价格的波动仍然存在，并都会在一定程度上影响项目的开发成本，从而影响公司的盈利能力。
4、市场竞争风险
在旺盛的需求推动下，不少企业通过产业转型、直接投资、收购兼并、投资参股、组建新公司等方式涉足房地产业，房地产竞争正朝着多元化、个性化的方向升级发展，行业竞争日趋激烈。
房地产属于资本密集型产业，随着房地产行业市场竞争的升级，资本实力将成为企业竞争的主导因素，实力雄厚、具有相当规模和品牌优势、规范成熟的房地产企业将成为市场的领导者。
如果发行人未能在竞争渐趋激烈的经营环境中进行有效竞争，则公司的市场份额及业绩可能会受到不利影响。
5、投资决策风险
房地产行业未来发展面临的不确定性因素较多，发行人在后续项目获取、收购股权、重大重组、产品销售等方面的决策参考因素越来越多，面临的政策环境越发复杂，投资决策难度越来越大。如果发行人不能有效把握市场及宏观经济形势变化，不能抓住核心决策要素导致投资决策失误，将对公司经营发展造成重大不利影响。
6、项目开发风险
房地产开发项目系一项复杂的系统工程，开发周期长、投资大、涉及相关行业广、合作单位多，需要接受规划、国土、建设、房管、消防和环保等多个政府部门的审批和监管，这使得发行人对项目开发控制的难度增大。尽管发行人具备较强的项目操作能力，但如果项目的某个开发环节出现问题，如产品定位偏差、政府出台新的规定、与政府部门沟通不畅、施工方案选定不科学、合作单位配合不力、项目管理和组织不力等，可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，使得项目预期经营目
标难以如期实现。
其次，合作开发方式已成为公司主要房地产开发模式之一。但是，在合作开发方式下公司对开发项目的控制程度将会受到一定的制约，将有可能影响项目资金的投入、项目实施的协调、成本控制及销售等多个方面。此外，如若政府因城市管理的需要调整用地规划或用地条件，项目开发将面临重大调整甚至中断的风险；如若项目用地不能如期完成拆迁甚至拆迁无法进行，项目开发将面临延期的风险。
7、经营区域集中的风险
发行人目前开发的房地产项目主要集中在杭州及周边区域，投资项目的市场集中度较高，且近年来杭州及周边区域受经济状况及国家宏观调控政策影响较大，其房地产市场波动较为明显。若相关区域房地产市场出现恶化，而公司又无法采取有效的应对措施，发行人的经营业绩将受到不利影响。
8、销售风险
房地产开发业务是发行人的核心业务板块。在目前的市场情况下，房地产开发企业面临着更激烈的市场竞争。房地产开发业务具有开发资金投入大、建设周期长和易受国家政策、市场需求、项目定位、销售价格等多种因素影响的特点，这给房地产开发项目的销售带来一定程度的不确定性。发行人不可避免地面临由于市场竞争和房地产行业特性可能带来的房地产销售风险。近年来发行人房地产业务的开复工面积和竣工面积增长较快，如若市场环境发生不利变化，或者发行人销售策略出现失误，可能会导致公司因开发项目不能及时去化而面临销售风险。
9、工程质量风险
发行人一向注重提高工程质量水平，致力于加强对项目的监管控制及相关人员的责任意识和专业培训。发行人在房地产项目开发过程中，聘用独立承包商提供各项服务，包括工程设计、打桩及地基建设、建筑施工、机电安装、公用设施安装及室内装修等。尽管公司拥有多年项目开发经验，已建立并不断改善质量管理体系和控制标准，并取得了显著成果，但影响房地产产品质量的因素很多，勘探、设计、施工、材料、监理等任何环节中，任何一方面出现纰漏都可能导致工程和产品质量问题，从而对公
司的声誉、品牌与市场形象，以及项目的竣工验收、开发成本、产品销售和出租造成不利影响。10、合作开发经营风险通过合作开发方式，发行人拓宽了融资渠道，减少了自有资金投入，合作开发已成为公司重要的经营模式之一。发行人在合作开发经营中，尽管已经采取谨慎选择合作方、强调项目经营上的主导权以及建立有效的纠纷处理机制等措施应对合作所可能带来的风险，但如果合作各方在履行合作合同时产生了争议和纠纷，且无法得到正常解决时，则项目进度将可能会受到较大影响，进而对公司经营带来负面影响。此外，房地产行业属于资金密集型行业，开发项目一般投资金额巨大，对资金流动性要求很高，但房地产项目公司一般情况下注册资本较小，仅依靠项目公司注册资本金往往无法满足项目开发建设所需，在项目建设前期需要通过股东借款来解决资金需求。因此，项目公司合作各方均会签订项目合作开发协议，约定合作各方在项目前期按股权比例为项目公司提供股东借款，该笔股东借款成为公司对少数股东的其他应付款。在项目实现预售且能够保障项目正常运作的情况下，按股权比例归还股东借款或将结余资金暂存至各方股东，该笔暂存资金成为公司对少数股东的其他应收款。如若发行人在合作开发项目中采取的管理措施不当，或与合作方间的资金往来未能严格遵循合作协议约定开展，则可能对发行人和本期债券的持有人产生不利影响。
11、库存较大的风险
截至2021年3月末，发行人及其下属子公司在建项目合计86个，可销售面积达到1,026.89万平方米，拟建项目13个，合计建筑面积181.82万平方米，如果未来房地产行业调控政策加强，或项目所在城市的限购政策加强，将直接影响发行人房地产项目的影响，导致去库存速度减慢，从而影响发行人的盈利能力。
（三）管理风险
1、人才流失的风险
发行人在职的高层管理人员的持续性提供服务是公司未来成功的关键因素之一。现今国内房地产开发行业有经验的高级管理人员较为有限，任何一位高级主管的流失都有可能会对公司造成损失。
2、控制权集中的风险
截至2021年3月末，发行人实际控制人戚金兴先生直接持有公司11.78%的股份，通过滨江控股间接持有公司42.95%的股份。虽然发行人已经建立了《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》、《总经理工作细则》以及《关联交易决策制度》、《独立董事制度》等各项内控制度，从制度安排上可以避免控制权集中导致的不当控制现象的发生，且自公司成立以来也未发生控股股东及实际控制人损害公司和其他股东利益的现象，但实际控制人仍可通过行使表决权等方式对公司的经营和财务决策、重大人事任免和利润分配等重大问题施加影响，从而可能影响公司经营决策的科学性和合理性，进而影响公司及其他股东利益。
3、股权质押的风险
截至2021年3月末，滨江控股共持有公司股份1,336,441,272股，占公司股份总数的42.95%，累计质押其持有的公司股份552,950,000股，占公司股份总数的17.77%，质押的股票全部用于办理股票质押式回购业务。未来如果控股股东、实际控制人的经营、财务、现金流状况极度恶化，导致控股股东无法如期履行赎回或还款义务，则该等已质押股份中的部分或全部可能被相关机构处置，从而引致发行人股权变动。
（四）政策风险
1、针对房地产行业的宏观政策风险
发行人所处的房地产行业与国民经济和国民生活紧密相联、息息相关，长期以来受到政府和社会各界的密切关注。政府近年来一直根据国内经济发展、房地产行业走势等情况采取具有针对性的房地产调控政策。近年来，政府实施总体趋严但具有差异化的房地产的调控政策。2017年，监管部门坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”总基调，对房地产市场因城施策、分类调控。2018年底，中央经济工作会议提出：“构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。2019年中央经济工作会议后，住房与城乡建设部的年度工作会议提出：房地产市场工作目标为“稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展”。2020年10月，《十四个五年规划和二〇三五年远景目标建议》明确指出：坚持房子是用来住的、不
是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。中国房地产市场调控政策整体将保持连续性和稳定性。房地产政策直接影响发行人的房地产业务及去库存情况，如果未来国家房地产政策发生变化，可能会给发行人业务带来一定程度影响。
2、金融政策变化的风险
房地产行业属于资金密集型行业，资金一直都是影响房地产企业做大做强的关键因素之一。近年来，国家采取了一系列措施，对包括购房按揭贷款和开发贷款在内的金融政策进行调整，以适应宏观经济和房地产行业平稳发展的需要，对房地产企业的经营和管理提出了更高的要求。2014年9月30日，央行、原银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，主要内容包括增强金融机构个人住房贷款投放能力、支持房地产开发企业的合理融资需求、开展房地产投资信托基金试点等。2015年以来，央行不断下调基准利率及存款准备金率，货币政策不断放松。但2016年10月全国多省、直辖市相继出台限购限贷政策，政策的出台对于国内各城市的房价都产生了一定的影响。2020年12月，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险。未来一定时期内，房地产行业政策仍将趋紧，政策的主要着力点为防止过度投机，促进房地产行业稳健发展。虽然发行人通过多年的经营发展，一方面与多家金融机构建立了长期合作关系，拥有稳定的信贷资金来源，另一方面立足资本市场建立起了有效的融资渠道，但是金融政策的变化和实施效果，将可能对公司的日常经营产生一定程度的不利影响。
3、土地政策变化的风险
土地是房地产开发必不可少的资源。房地产开发企业必须通过出让（包括招标、拍卖、挂牌等形式）、转让等方式取得拟开发项目的国有土地使用权，涉及土地规划和城市建设等多个政府部门。近年来，我国政府出台了一系列土地宏观调控政策，进一步规范土地市场。若土地供应政策、土地供应结构、土地使用政策等发生变化，将对房地产开发企业的生产经营产生重要影响。
随着我国城市化进程的不断推进，城市建设开发用地总量日趋减少，土地的供给
可能越来越紧张。如若发行人不能及时获得项目开发所需的土地储备，公司业务发展的可持续性和稳定性将受到一定程度的不利影响。
4、税收政策变化的风险
国家的税收政策，尤其与土地增值税、企业所得税等相关诸如《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》、《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》、《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》等规定对房地产行业均有特殊要求，旨在加大税款缴纳力度。这些税收政策将导致发行人税款资金的提前支付，加大项目开发的资金压力，进而影响发行人的盈利能力和资金运营效率。此外，国家也可通过对居民个人的购房等行为征收消费税、物业税、交易环节税等举措对个人购房行为加以调控，影响潜在客户的购房意愿和能力，从而对发行人的房地产业务造成一定的影响。
5、严格执行节能环保政策的风险
发行人所有房地产项目均需要严格执行国家有关建筑节能标准。目前，我国对环境保护的力度持续加强，对原材料、供热、用电、排污等诸多方面提出了更高的要求，不排除在未来几年会颁布更加严格的环保法律法规，发行人可能会因此增加环保成本或其他费用支出；同时，由于环保审批环节增加、审批周期加长，发行人部分项目的开发进度可能受到不利影响。
6、限购政策变化的风险
为抑制房地产价格快速上涨，近年来全国各主要一、二线城市和部分三线城市均出台了住房限购政策。限购政策的出台或取消、执行标准和执行力度的改变均可能引起市场供需结构的波动，进而对房地产行业和企业的平稳发展产生影响。
7、购房按揭贷款政策变化的风险
目前消费者已普遍采用银行按揭贷款方式购房，因此购房按揭贷款政策的变化对房地产销售有非常重要的影响。如果未来银行按揭贷款利率上升，这将会大幅提高购房的按揭融资成本，降低潜在客户的购买力；如果未来银行调高按揭贷款首付比例，或增加其他限制性条件，这将导致潜在的购房者较难或无法获得按揭融资支持。若由于购房按揭贷款相关政策的变化影响潜在购房者的购买力和购房按揭贷款的获得，将
对公司产品销售产生不利影响。
（五）不可抗力风险
严重自然灾害以及突发性公共卫生事件会对发行人的财产、人员造成损害，并有可能影响公司的正常生产经营。
第三节 发行人及本期债券的资信情况
一、本期债券的信用评级情况
经联合资信综合评定，发行人的主体信用等级为AAA，评级展望为稳定，本期债券的信用等级为AAA。联合资信出具了《杭州滨江房产集团股份有限公司2021年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）信用评级报告》，该评级报告在深圳证券交易所网站（http://www.szse.cn）和联合资信网站予以公布。
二、信用评级报告的主要事项
（一）信用评级结论及标识所代表的涵义
经联合资信综合评定，发行人主体信用等级为AAA，评级展望为稳定，本期债券信用等级为AAA，说明发行人本期债券到期不能偿还的风险极低。
（二）评级报告的内容摘要
联合资信评估股份有限公司对杭州滨江房产集团股份有限公司的评级，反映了公司作为上市房地产企业，持续深耕杭州区域多年，产品品质突出，费用控制能力极强。公司目前项目储备质量较好，销售规模保持增长，保持了杭州区域的优势地位。同时，联合资信也关注到公司业务区域集中度高，面临补库存需求，合作开发项目权益占比有待提升等因素对公司信用水平带来的不利影响。
公司经营活动现金流入和EBITDA对本期公司债券保障能力很强。
未来，随着在建房地产项目的开发和销售，公司收入及利润规模有望进一步提升。联合资信对公司的评级展望为“稳定”。
基于对公司主体长期信用状况以及本期公司债券偿还能力的综合评估，联合资信认为，公司主体偿债能力极强，本期公司债券到期不能偿还的风险极低。
1、优势
（1）公司深耕杭州市场，产品品质高，区域竞争力强。公司深耕杭州市场，产品品质良好，品牌知名度高，在杭州房地产行业处于优势地位；2020年，公司在杭州区域权益销售金额达300.05亿元，位居杭州房地产市场销售额首位。
（2）公司项目储备质量较好，在售项目去化情况良好，销售规模保持增长。公司项目主要分布在杭州及浙江省内热点城市，并逐步拓展至浙江省外，项目储备质量较好；2018－2020年，公司销售规模保持增长。
（3）公司具备极强的费用控制能力；综合融资成本较低。公司在品质、品牌和开发能力等方面得到同行业认可，区域深耕为公司培养了较高的人均效能和极强的费用控制能力。公司未使用授信规模大，融资渠道以银行和公开市场为主，无非标融资，综合融资成本较低。
2、关注
（1）公司销售金额中来自杭州区域的占比高，存在集中风险。公司房地产业务中来自于杭州区域的占比近三年分别为90.83%、59.34%和38.23%，当地房地产市场调控不断提升，且竞争非常激烈，盈利空间狭小。
（2）公司存在补库存需求。与公司开发和销售规模相比，公司未开发土储规模较小，存在补库存需求。
（3）公司项目权益占比有待提升。截至2020年底，公司土地储备权益占比49.52%，较2019年的51.61%略有下降，公司土地项目权益占比有待提升。
（三）跟踪评级的有关安排
根据监管部门和联合资信评估股份有限公司对跟踪评级的有关要求，联合资信将在本次（期）债券存续期内，在每年杭州滨江房产集团股份有限公司年报公告后的两个月内，且不晚于每一会计年度结束之日起六个月内进行一次定期跟踪评级，并在本次（期）债券存续期内根据有关情况进行不定期跟踪评级。
杭州滨江房产集团股份有限公司应按联合资信跟踪评级资料清单的要求，提供有关财务报告以及其他相关资料。杭州滨江房产集团股份有限公司或本次（期）债券如发生重大变化，或发生可能对信用等级产生较大影响的重大事件，杭州滨江房产集团股份有限公司应及时通知联合资信并提供有关资料。
联合资信将密切关注杭州滨江房产集团股份有限公司的经营管理状况、外部经营环境及本次（期）债券相关信息，如发现杭州滨江房产集团股份有限公司出现重大变
化，或发现存在或出现可能对杭州滨江房产集团股份有限公司或本次（期）债券信用等级产生较大影响的事项时，联合资信将就该事项进行必要调查，及时对该事项进行分析，据实确认或调整信用评级结果。如杭州滨江房产集团股份有限公司不能及时提供跟踪评级资料及情况，导致联合资信无法对杭州滨江房产集团股份有限公司或本次（期）债券信用等级变化情况做出判断，联合资信可以终止评级。
联合资信对本次（期）债券的跟踪评级报告将在联合资信网站和交易所网站公告，且在交易所网站公告的时间不晚于在联合资信网站、其他交易场所、媒体或者其他场合公开披露的时间；同时，跟踪评级报告将报送杭州滨江房产集团股份有限公司、监管部门等。
（四）其他重要事项
发行人报告期内主体评级出现差异的情况：
根据《杭州滨江房产集团股份有限公司关于公司主体及债券信用评级上调的公告》、《杭州滨江房产集团股份有限公司公司债券2020年跟踪评级报告》，2020年6月12日，杭州滨江房产集团股份有限公司收到联合信用评级有限公司出具的《公司债券2020年跟踪评级报告》，上调滨江集团主体信用等级为AAA，评级展望为稳定；同时上调滨江集团发行的“16 滨房01”和“17 滨房01”的债项信用等级为AAA。滨江集团2020年跟踪信用评级高于2020年首次主体信用评级，主要原因如下：
2019年，公司作为国内优质上市房地产企业，在开发经验、区域竞争力和产品品质等方面具有竞争优势；公司在以杭州为主的浙江区域竞争力突出，产品品质较好，市场和同业认可度高；公司项目储备质量较好，2019年销售规模显著提升；公司融资渠道通畅，具有融资成本优势；受益以上因素，公司保持较强的盈利能力。同时，联合信用评级有限公司也关注到公司业务区域集中度高，债务杠杆上升，面临补库存需求等因素对公司信用水平带来的不利影响。未来随着公司在建房地产项目的逐步开发和实现销售，依托良好的产品力，公司有望持续保持良好的竞争力和盈利水平。
三、发行人的资信情况
（一）发行人获得主要贷款银行的授信情况
发行人资信情况良好，与国内多家商业银行一直保持长期合作伙伴关系，截至2021年3月31日，发行人获得的商业银行授信总额为753.20亿元，其中已使用授信额度307.16亿元，未使用授信额度446.04亿元。上述授信不存在强制执行性，可能导致发行人不能及时从银行获取贷款。
（二）最近三年及一期与主要客户发生业务往来时，是否有严重违约现象
最近三年及一期，发行人与主要客户发生业务往来时，未曾有严重违约。
（三）发行人历史发行的债券以及偿还情况
报告期内，发行人历史发行的债券以及偿还情况如下所示：
| 证券名称 | 起息日 | 到期日期 | 发行规模 | 存续规模 | 期限（年） | 偿还情况 |
| 21滨江房产MTN002 | 2021-03-10 | 2024-03-10 | 9.1 | 9.1 | 3 | 按时兑息 |
| 21滨江房产CP003 | 2021-03-03 | 2022-03-03 | 7 | 7 | 1 | 按时兑息 |
| 21滨江房产MTN001 | 2021-02-24 | 2024-02-24 | 10 | 10 | 3 | 按时兑息 |
| 21滨江房产CP002 | 2021-02-08 | 2022-02-08 | 9 | 9 | 1 | 按时兑息 |
| 21滨江房产CP001 | 2021-01-07 | 2022-01-07 | 9.3 | 9.3 | 1 | 按时兑息 |
| 20滨江房产CP004 | 2020-12-10 | 2021-12-10 | 8.7 | 8.7 | 1 | 按时兑息 |
| 20滨江房产MTN003 | 2020-10-15 | 2023-10-15 | 9.4 | 9.4 | 3 | 按时兑息 |
| 20滨房01 | 2020-08-24 | 2023-08-24 | 6 | 6 | 3 | 按时兑息 |
| 20滨江房产MTN002 | 2020-03-12 | 2023-03-12 | 5 | 5 | 3 | 按时兑息 |
| 20滨江房产CP003 | 2020-03-12 | 2021-03-12 | 3 | 0 | 1 | 已兑付 |
| 20滨江房产CP002 | 2020-02-26 | 2021-02-26 | 9 | 0 | 1 | 已兑付 |
| 20滨江房产MTN001 | 2020-02-20 | 2023-02-20 | 12 | 12 | 3 | 按时兑息 |
| 20滨江房产CP001 | 2020-01-09 | 2021-01-09 | 9 | 0 | 1 | 已兑付 |
| 19滨江房产MTN001 | 2019-11-07 | 2022-11-07 | 9 | 9 | 3 | 按时兑息 |
| 19滨江房产CP003 | 2019-10-17 | 2020-10-17 | 9 | 0 | 1 | 已兑付 |
| 19滨江房产CP002 | 2019-03-15 | 2020-03-15 | 8 | 0 | 1 | 已兑付 |
| 19滨江房产CP001 | 2019-01-11 | 2020-01-11 | 9 | 0 | 1 | 已兑付 |
| 18滨江房产CP002 | 2018-11-09 | 2019-11-09 | 9 | 0 | 1 | 已兑付 |
| 18滨江房产CP001 | 2018-10-26 | 2019-10-26 | 9 | 0 | 1 | 已兑付 |
| 18滨江房产MTN001 | 2018-03-15 | 2021-03-15 | 21.8 | 0 | 3 | 已兑付 |
| 17滨江房产MTN002 | 2017-12-15 | 2020-12-15 | 8.2 | 0 | 3 | 已兑付 |
| 17滨房01 | 2017-10-31 | 2022-10-31 | 6 | 6 | 5 | 按时兑息 |
| 17杭滨江MTN001 | 2017-02-28 | 2020-02-28 | 21 | 0 | 3 | 已兑付 |
| 16滨房01 | 2016-08-10 | 2021-08-10 | 21 | 20.56 | 5 | 按时兑息 |
| 滨江20优A | 2020-9-25 | 2032-9-25 | 1.39 | 1.39 | 12 | 按时兑息 |
| 滨江20优B | 2020-9-25 | 2032-9-25 | 2.61 | 2.61 | 12 | 按时兑息 |
| 滨江20优C | 2020-9-25 | 2032-9-25 | 0.22 | 0.22 | 12 | 按时兑息 |
| 合计 | 241.72 | 125.28 |
| 主要财务指标 | 2021年3月31日 | 2020年12月31日 | 2019年12月31日 | 2018年12月31日 |
| 流动比率 | 1.42 | 1.40 | 1.41 | 1.72 |
| 速动比率 | 0.34 | 0.36 | 0.41 | 0.58 |
| 资产负债率 | 84.19% | 83.70% | 82.71% | 77.94% |
| 主要财务指标 | 2020年1-3月 | 2020年度 | 2019年度 | 2018年度 |
| EBIT利息保障倍数 | 4.12 | 2.46 | 3.25 | 3.82 |
| 贷款偿还率 | 100% | 100% | 100% | 100% |
| 利息偿付率 | 100% | 100% | 100% | 100% |
第四节 增信机制、偿债计划及其他保障措施
一、增信机制
本期债券无信用增进安排。
二、偿债计划
本期债券的起息日为2021年8月5日，债券利息将于起息日之后在存续期内每年支付一次，2022年至2023年间每年的8月5日为本期债券上一计息年度的付息日（遇法定节假日或休息日顺延，下同）。本期债券到期日为2023年8月5日，到期支付本金及最后一期利息。本期债券本金及利息的支付将通过证券登记机构和有关机构办理。支付的具体事项将按照有关规定，由发行人在中国证监会指定媒体上发布的公告中加以说明。
三、偿债资金来源
本期债券的偿债资金将主要来源于发行人日常经营所产生的现金流。最近三年，发行人息税折旧摊销前利润（EBITDA）分别为51.64亿元、65.74亿元和59.02亿元；最近三年，发行人合并口径实现的营业收入分别为211.15亿元、249.55亿元和285.97亿元；归属于母公司所有者的净利润分别为12.17亿元、16.31亿元和23.28亿元。随着房地产行业的逐步回暖，发行人利润水平有望进一步提升，从而为本期债券本息的偿付提供保障。
四、偿债应急保障方案
发行人长期保持较为稳健的财务政策，资产流动性良好，必要时可以通过流动资产变现补充偿债资金。截至2020年12月末，发行人流动资产余额为1,569.02亿元，其中所有权/使用权未受限的流动资产余额为984.48亿元，包括可随时用于支付的货币资金为184.92亿元，未受限存货约578.39亿元。截至2020年12月31日，发行人流动资产具体构成如下：
截至2020年12月末发行人流动资产明细
单位：万元
| 项 目 | 金 额 | 占 比 |
| 项 目 | 金 额 | 占 比 |
| 货币资金 | 1,852,245.77 | 11.81% |
| 交易性金融资产 | 490.00 | 0.00% |
| 应收票据及应收账款 | 46,290.36 | 0.30% |
| 预付款项 | 4,833.16 | 0.03% |
| 其他应收款 | 1,576,914.31 | 10.05% |
| 存货 | 11,626,174.64 | 74.10% |
| 其他流动资产 | 583,294.92 | 3.72% |
| 流动资产合计 | 15,690,243.15 | 100.00% |
（三）制定并严格执行资金管理计划
本期债券发行后，发行人将根据债务结构情况进一步加强公司的资产负债管理、流动性管理、募集资金使用管理、资金管理等，并将根据本期债券本息未来到期应付情况制定年度、月度资金运用计划，保证资金按计划调度，及时、足额地准备偿债资金用于每年的利息支付以及到期本金的兑付，以充分保障投资者的利益。
（四）充分发挥债券受托管理人的作用
本期债券引入了债券受托管理人制度，由债券受托管理人代表债券持有人对公司的相关情况进行监督，并在债券本息无法按时偿付时，代表债券持有人，采取一切必要及可行的措施，保护债券持有人的正当利益。
发行人将严格按照《债券受托管理协议》的约定，配合债券受托管理人履行职责，定期向债券受托管理人报送公司履行承诺的情况，并在公司可能出现债务违约时及时通知债券受托管理人，便于债券受托管理人及时依据《债券受托管理协议》采取必要的措施。
有关债券受托管理人的权利和义务，详见本募集说明书第九节“债券受托管理人”。
（五）严格履行信息披露义务
发行人将遵循真实、准确、完整的信息披露原则，使公司偿债能力、募集资金使用等情况受到债券持有人、债券受托管理人和股东的监督，防范偿债风险。发行人将按《债券受托管理协议》和中国证监会的有关规定进行重大事项信息披露，至少包括但不限于以下内容：
（1）发行人经营方针、经营范围或生产经营外部条件等发生重大变化；
（2）发行人信用评级或本期债券信用评级发生变化或发生可能导致该等变化的事件；
（3）发行人全部或主要资产被查封、扣押、冻结或被强制执行；
（4）发行人发生未能清偿到期债务的违约情况；
（5）发行人当年累计新增借款或者对外提供担保超过上年末净资产的百分之二十；
（6）发行人放弃债权或财产，超过上年末净资产的百分之十；
（7）发行人发生超过上年末净资产百分之十的重大损失；
（8）发行人作出减资、合并、分立、解散、申请破产或其他涉及债券发行人主体变更的决定；
（9）发行人涉及可能涉及重大诉讼、仲裁事项或者受到重大行政处罚；
（10）发行人的偿债能力、信用状况、经营与财务状况发生重大变化，可能影响如期偿还本期债券本息的或其他偿债保障措施发生重大变化；
（11）发行人情况发生重大变化导致可能不符合公司债券上市条件；
（12）发行人涉嫌犯罪被司法机关立案调查，发行人董事、监事、高级管理人员涉嫌犯罪被司法机关采取强制措施；
（13）拟变更募集资金用途，拟变更募集说明书的约定，或未能履行本期债券募集说明书的其他约定；
（14）未能或者预计不能按时偿付利息或到期兑付本息；
（15）发行人管理层不能正常履行职责，导致发行人债务清偿能力面临严重不确定性，需要依法采取行动的；
（16）拟进行可能对发行人还本付息能力产生重大影响的重大债务重组或资产重组或发行人提出债务重组方案的；
（17）本期债券可能被暂停或者终止提供交易或转让服务的；
（18）发生其他投资者作出投资决策或对债券持有人权益有重大影响的事项。
（六）发行人董事会承诺
根据发行人2018年3月30日召开的第四届董事会第四十六次会议和2018年4月9日召开的2017年度股东大会审议通过的关于发行公司债券的有关决议和公司董事会作出的相关承诺，当出现预计不能按期偿付本次债券本息或者在本次债券到期时未能按期偿付债券本息时，至少采取如下措施：
（1）不向股东分配利润；
（2）暂缓重大对外投资、收购兼并等资本性支出项目的实施；
（3）调减或停发董事和高级管理人员的工资和奖金；
（4）主要责任人不得调离。
（七）专项偿债账户
发行人在中国建设银行股份有限公司杭州秋涛支行设立了本期债券专项偿债账户，偿债资金将主要来源于公司日常经营所产生的现金流。发行人将在每年的财务预算中安排本期债券本息支付的资金，承诺在本期债券存续期内每年付息日或兑付日前两个交易日将当年度应支付的利息或本金和利息归集至专项偿债账户，保证本期的按时足额支付。若专项偿债账户的资金未能按时到位，发行人将按《债券受托管理协议》和中国证监会的有关规定进行重大事项信息披露。
六、发行人违约责任
发行人保证按照本募集说明书约定的还本付息安排向债券持有人支付本期债券利息并兑付本期债券本金。若发行人未按时支付本期债券的利息和/或本金，或发生其他违约情况时，债券受托管理人将依据《债券受托管理协议》代表债券持有人向发行人进行追索，包括采取加速清偿或其他可行的救济措施。如果债券受托管理人未按《债券受托管理协议》履行其职责，债券持有人有权直接依法向发行人进行追索，并追究债券受托管理人的违约责任。
发行人承诺按照本期债券基本条款约定的时间向债券持有人支付债券利息并兑付债券本金，如果发行人不能按时支付利息或在本期债券到期时未按时兑付本金，对于逾期未付的利息或本金，发行人将根据逾期天数按债券票面利率向债券持有人支付逾期利息。逾期未付的利息金额自该年度付息日起，按每日万分之二支付违约金；偿还本金发生逾期的，逾期未付的本金金额自兑付日期起，按每日万分之二支付违约金。如果发行人发生其他“违约事件”，具体法律救济方式请参见本募集说明书第九节“债券受托管理人”的相关内容。
《债券受托管理协议》项下所产生的或与本议有关的任何争议，首先应在争议各方之间协商解决。如果协商解决不成，应提交位于北京的北京仲裁委员会并按其提交仲裁时有效的仲裁规则进行最终裁决。仲裁应用中文进行。仲裁裁决为终局裁决，对
《债券受托管理协议》签署各方均有约束力。
第五节 发行人基本情况
一、发行人概况
注册名称：杭州滨江房产集团股份有限公司英文名称：Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co., Ltd.法定代表人：戚金兴董事会秘书：李 渊设立日期：1996年08月22日注册资本：3,111,443,890元人民币注册地址：浙江省杭州市庆春东路38号办公地址：浙江省杭州市庆春东路38号邮政编码：310016互联网网址：www.binjiang.com.cn电子邮箱：office@binjiang.com.cn公司类型：其他股份有限公司（上市）所属行业：房地产业经营范围：房地产开发，房屋建筑，商品房销售，水电安装，室内外装潢股票简称：滨江集团股票代码：002244股票上市交易所：深圳证券交易所组织机构代码：71957766-0信息披露事务负责人和联系方式：
发行人信息披露事务负责人和联系方式
| 项 目 | 董事会秘书 | 证券事务代表 |
| 姓名 | 李 渊 | 李耿瑾 |
| 联系地址 | 浙江省杭州市庆春东路38号 |
| 电话 | 0571-86987771 |
| 传真 | 0571-86987779 |
| 电子信箱 | office@binjiang.com.cn |
注册资本15.5%；莫建华出资465万元，占注册资本15.5%；王祖根出资60万元，占注册资本2%。戚金兴与朱慧明、莫建华、王祖根分别签署协议约定：上述委托持股关系解除，戚金兴分别向朱慧明、莫建华、王祖根返还各自所缴纳的出资款，不再返还其代持的滨江有限的股权。2002年12月，戚金兴、朱慧明、莫建华等3名自然人对滨江有限进行增资，滨江有限注册资本增至6,000万元；根据江干区国资局下发的《关于我局所持国家股转持证明》（江国资发[2001]5号），江干区国资局将其所持滨江有限480万元出资转由杭州江干区国有资产经营管理有限公司（以下简称“江干区国资管理公司”）持有。增资及股权转持完成后，江干区国资管理公司出资480万元，占注册资本8%；戚金兴出资3,300万元，占注册资本55%；朱慧明出资1,080万元，占注册资本18%；莫建华出资1,080万元，占注册资本18%；王祖根出资60万元，占注册资本1%。2005年12月，王祖根将其持有的滨江有限1%出资转让给戚金兴。2006年6月，江干区国资管理公司将其持有的滨江有限8%出资转让给杭州滨江房屋建设开发有限公司。随后，该公司将其持有的滨江有限8%出资转让给戚金兴。2006年10月，戚金兴、朱慧明、莫建华分别将其持有的滨江有限42.24%、11.88%、11.88%出资转让给滨江控股；戚金兴将其持有的滨江有限6%出资转让给戚加奇。上述股权转让完成后，滨江有限股权结构如下表所示：
2005年12月股权转让完成后滨江有限股权结构
单位：万元
| 序号 | 股东名称 | 出资金额 | 出资比例 |
| 1 | 滨江控股 | 3,960.00 | 66.00% |
| 2 | 戚金兴 | 945.60 | 15.76% |
| 3 | 朱慧明 | 367.20 | 6.12% |
| 4 | 莫建华 | 367.20 | 6.12% |
| 5 | 戚加奇 | 360.00 | 6.00% |
| 合 计 | 6,000.00 | 100.00% | |
公司审计的净资产424,367,992.91元折合为总股本42,000万股，整体变更为杭州滨江房产集团股份有限公司。
滨江集团设立时的股权结构如下表所示：
滨江集团设立时的股权结构
单位：万股
| 序号 | 股东名称 | 持股数量 | 持股比例 |
| 1 | 滨江控股 | 27,720.00 | 66.00% |
| 2 | 戚金兴 | 6,619.20 | 15.76% |
| 3 | 朱慧明 | 2,570.40 | 6.12% |
| 4 | 莫建华 | 2,570.40 | 6.12% |
| 5 | 戚加奇 | 2,520.00 | 6.00% |
| 合 计 | 42,000.00 | 100.00% | |
| 序号 | 股东名称 | 持股数量 | 持股比例 |
| 1 | 滨江控股 | 27,720.00 | 60.26% |
| 2 | 戚金兴 | 6,619.20 | 14.39% |
| 3 | 朱慧明 | 2,570.40 | 5.59% |
| 4 | 莫建华 | 2,570.40 | 5.59% |
| 5 | 戚加奇 | 2,520.00 | 5.48% |
| 6 | 上海汉晟信投资有限公司 | 2,295.40 | 4.99% |
| 7 | 新理益集团有限公司 | 1,000.00 | 2.17% |
| 8 | 江苏新业科技投资发展有限公司 | 460.00 | 1.00% |
| 9 | 深圳市新九思人实业发展有限公司 | 244.60 | 0.53% |
| 合 计 | 46,000.00 | 100.00% | |
2008年5月，经中国证监会“证监许可[2008]624号”文核准，发行人首次公开发行人民币普通股6,000万股，并在深交所上市。首次公开发行股票后，发行人注册资本由46,000万元增至52,000万元。
（三）发行人上市后历次股权变动情况
1、2008年，资本公积转增股本
2008年8月，发行人实施了2008年半年度资本公积金转增股本方案：以资本公积金转增股本方式，向全体股东每10股转增10股。本次转增完成后发行人总股本变更为104,000万股。
2、2009年，送红股
2009年4月，发行人实施了2008年度权益分派方案：向全体股东每10股送红股3股，派1.22元人民币现金（含税）。本次送红股实施后发行人总股本变更为135,200万股。
3、2015年，送红股和资本公积转增
2015年5月，发行人2014年度股东大会审议通过2014年度利润分配方案：向全体股东每10股送红股6股，派1.50元人民币现金（含税）；同时，以资本公积金转增股本，向全体股东每10股转增4股。本次送红股和转增完成后发行人总股本增加至270,400万股。
4、2016年，非公开发行股票
2016年1月，中国证监会做出《关于核准杭州滨江房产集团股份有限公司非公开发行股票的批复》（证监许可[2016]10号），核准发行人非公开发行不超过414,201,183股新股。2016年3月，发行人非公开发行新股407,442,890股，总股本增加至3,111,443,890股。
（四）最近三年及一期实际控制人变化情况
最近三年及一期，发行人的控股股东均为滨江控股，实际控制人均为戚金兴先生，未发生变化。
（五）最近三年及一期重大资产重组情况
最近三年及一期，发行人不存在中国证监会颁布的《上市公司重大资产重组管理办法》（2019年修订）所规定的重大购买或出售资产情况。
三、发行人股本总额和前十名股东持股情况
（一）发行人股本结构
截至2021年3月31日，发行人股本总额为3,111,443,890股，股本结构如下表所示：
截至2021年3月31日发行人股本结构
单位：股
| 股份类型 | 持股数量 | 持股比例 |
| 一、有限售条件股份 | 419,054,550 | 13.47% |
| 1、国家持股 | - | - |
| 2、国有法人持股 | - | - |
| 3、其他内资持股 | 419,054,550 | 13.47% |
| 4、外资持股 | - | - |
| 二、无限售条件流通股份 | 2,692,389,340 | 86.53% |
| 1、人民币普通股 | 2,692,389,340 | 86.53% |
| 2、境内上市的外资股 | - | - |
| 3、境外上市的外资股 | - | - |
| 4、其他 | - | - |
| 三、股本总数 | 3,111,443,890 | 100.00% |
| 序号 | 股东名称 | 持股数量 | 持股比例 | 持股性质 | 持有限售股数量 |
| 1 | 杭州滨江投资控股有限公司 | 1,336,441,272 | 42.95% | 境内非国有法人 | - |
| 2 | 戚金兴 | 366,428,900 | 11.78% | 境内自然人 | 274,821,675 |
| 3 | 朱慧明 | 100,260,800 | 3.22% | 境内自然人 | 75,195,600 |
| 4 | 莫建华 | 100,260,800 | 3.22% | 境内自然人 | 75,195,600 |
| 5 | 华鑫国际信托有限公司－华鑫信托·慧智投资97号集合资金信托 | 96,616,600 | 3.11% | 其他 | - |
| 序号 | 股东名称 | 持股数量 | 持股比例 | 持股性质 | 持有限售股数量 |
| 计划 | |||||
| 6 | 建信基金－兴业银行－华鑫信托－华鑫信托·慧智投资99号集合资金信托计划 | 70,004,874 | 2.25% | 其他 | - |
| 7 | 北信瑞丰基金－招商银行－华鑫国际信托－华鑫信托·慧智投资98号集合资金信托计划 | 62,190,000 | 2.00% | 其他 | - |
| 8 | 中央汇金资产管理有限责任公司 | 50,056,600 | 1.61% | 国有法人 | |
| 9 | 香港中央结算有限公司 | 44,998,230 | 1.45% | 境外法人 | |
| 10 | 戚加奇 | 31,040,000 | 1.00% | 境内自然人 | - |
| 合计 | 2,258,298,076 | 72.59% | |||
发行人各职能部门主要职责情况
| 序号 | 部门名称 | 主要职能 |
| 1 | 董事会办公室 | 负责公司和相关当事人与证券交易所及其他证券监管机构之间的及时沟通和联络，负责处理公司信息披露事务，督促公司制定并执行信息披露管理制度和重大信息的内部报告制度，协调公司与投资者之间的关系，接待投资者来访，回答投资者咨询，向投资者提供公司信息披露资料。以及按照法定程序筹备各专门委员会会议、董事会会议和股东大会，准备和提交有关会议文件和资料。 |
| 2 | 审计部 | 负责公司内部审计工作。负责公司及所属单位的财务收支、内部财经制度执行情况以及其他事项的审计和效能监察工作；负责公司经济活动及其执行情况的监督管理。 |
| 3 | 区域公司 | 负责具体房产项目的开发管理，以工程质量保证为基础，确保项目开发品质和建设进度，合理控制成本。下设项目工程部：负责项目的工程建设管理；项目财务部：负责各具体项目的会计核算、成本监督工作；项目前期部：负责各具体项目的规划设计、报批等前期工作；项目采购部：负责需要项目公司直接采购部分的采购工作。 |
| 4 | 营销部 | 负责各具体项目的宣传策划工作和各具体项目的销售工作； |
| 5 | 企划部 | 负责公司整体品牌形象的营销宣传推广，负责保持媒体关系沟通，负责对房地产市场状况的研究，落实土地储备计划工作。 |
| 6 | 会计核算部 | 负责制订公司内部财务管理和会计核算的各项规章制度，指导和监督各控股子公司贯彻实施；及时、完整地编制公司财务决算，如实地反映公司的财务状况和经营成果；负责各公司的依法纳税工作；审核费用发生单据的合法性、有效性，履行审批程序并提供审批记录；及时掌握公司存货的构成与现状，定期进行存量分析特别是对现房的分析；做好决策参谋的职责：负责为公司的经营决策提供真实、准确的财务资料。 |
| 7 | 投资部 | 向公司确定的领域投放资金，以获得收益或增值。1，负责对公司拟定的对外投资项目进行环境分析和调查；2，负责对公司投资项目的具体实施运作，并监督或参与被投项目的经营管理；3，负责公司投资项目的退出或转让。 |
| 8 | 资金管理部 | 负责资金的集中管理，筹集经营资金，合理有效地运用资金，提高资金使用效率。负责应收款项管理、应付款项管理、银行借款管理、关联单位往来管理等职责。 |
| 9 | 研发中心 | 主要负责公司开发项目的开发进度、品质管控，制定标准化开发流程体系、对各项目采用的材料设备、工程技术方案提供技术支持，并进行归纳梳理，实现各项目间的信息整合与资源共享。 |
| 10 | 投资发展部 | 负责制定并组织实施集团公司中长期战略规划，并结合国家、地区经济政策变化和市场行业发展的影响，提出调整业务领域及投资方向的意见；负责集团公司及各子、分公司投资项目的收集、论证、评估、策划及组织实施；负责对集团公司及各子、分公司的对外投资、合作项目的进行审核论证和监督管理工作；负责制定项目关键节点计划，并对节点完成情况进行协调沟通、监督奖罚；负责其他相关工作的开展。 |
| 11 | 成本管理部 | 负责为公司领导决策提供基础性参考意见、确定项目各阶段成本重要目标值、监督检查项目部成本实际值的生成、积累成本控制经验以实现持续改进。 |
| 12 | 人力资源部 | 负责公司人力资源开发工作，通过科学的测评机制完成人员招录，对人力资源进行合理调配、培养及绩效考核。 |
| 13 | 法务部 | 负责为公司经营提供法律上的可行性、合法性分析，控制法律风险。据公司业务需要，为各部门提供法律支持。 |
| 序号 | 部门名称 | 主要职能 |
| 14 | 证券部 | 负责公司信息披露、投资者关系管理以及董事会各专门委员会会议、董事会会议和股东大会的筹备工作。 |
| 序号 | 子公司全称 | 子公司简称 | 业务性质 | 持股比例 | 注册地 |
| 1 | 杭州滨凯资产管理有限公司 | 滨凯公司 | 房地产业 | 100.00% | 杭州 |
| 2 | 杭州滨绿房地产开发有限公司 | 滨绿公司 | 房地产业 | 50.00% | 杭州 |
| 3 | 东方海岸（淳安）房地产开发有限公司 | 东方海岸公司 | 房地产业 | 100.00% | 杭州 |
| 4 | 杭州滨江房产建设管理有限公司 | 滨江建设公司 | 服务业 | 100.00% | 杭州 |
| 5 | 杭州滨江房屋资产管理有限公司 | 房产资产管理公司 | 房地产业 | 100.00% | 杭州 |
| 6 | 杭州滨润房地产开发有限公司 | 滨润公司 | 房地产业 | 30.00% | 杭州 |
| 7 | 杭州滨江集团天目山商业管理有限公司 | 天目山管理公司 | 服务业 | 100.00% | 杭州 |
| 8 | 杭州千岛湖滨江度假酒店有限公司 | 滨江酒店公司 | 住宿和餐饮业 | 100.00% | 杭州 |
| 9 | 平湖滨江房地产开发有限公司 | 平湖万家花城公司 | 房地产业 | 35.10% | 平湖 |
| 10 | 杭州滨江房产集团衢州置业有限公司 | 滨江衢州公司 | 房地产业 | 100.00% | 衢州 |
| 11 | 杭州滨江三花房地产开发有限公司 | 滨江三花公司 | 房地产业 | 100.00% | 杭州 |
| 12 | 杭州滨江商博房地产开发有限公司 | 滨江商博公司 | 房地产业 | 51.00% | 杭州 |
| 13 | 绍兴滨江蓝庭置业有限公司 | 绍兴蓝庭公司 | 房地产业 | 100.00% | 绍兴 |
| 14 | 杭州滨江盛元房地产开发有限公司 | 滨江盛元公司 | 房地产业 | 50.00% | 杭州 |
| 15 | 杭州滨江盛元海岸房地产开发有限公司 | 盛元海岸公司 | 房地产业 | 50.00% | 杭州 |
| 16 | 杭州千岛湖滨江游艇有限公司 | 滨江游艇公司 | 服务业 | 100.00% | 杭州 |
| 17 | 淳安千岛湖滨江旅行社有限公司 | 旅行社公司 | 服务业 | 100.00% | 杭州 |
| 18 | 杭州友好饭店有限公司 | 友好饭店 | 服务业 | 100.00% | 杭州 |
| 19 | 杭州友途旅行社有限公司 | 友途旅行社公司 | 服务业 | 100.00% | 杭州 |
| 20 | 上海滨顺投资管理有限公司 | 上海滨顺公司 | 投资 | 100.00% | 上海 |
| 21 | 滨江（香港）有限公司 | 香港公司 | 投资 | 100.00% | 香港 |
| 22 | BinShun Limited Liability Company | BinShun Limited Liability Company | 投资 | 100.00% | 美国 |
| 23 | Binjiang Limited Partnership | Binjiang Limited Partnership | 投资 | 100.00% | 美国 |
| 24 | Binjiang Othello Corp | Binjiang Othello Corp | 投资 | 100.00% | 美国 |
| 25 | Binjiang Shoreline Corp | Binjiang Shoreline Corp | 投资 | 100.00% | 美国 |
| 26 | Bellevue 10 Apartments,LLC | Bellevue 10 Apartments公司 | 房地产业 | 85.00% | 美国 |
| 27 | Binjiang Tower Corp | Binjiang Tower Corp | 投资 | 100.00% | 美国 |
| 28 | POTALA TOWER SEATILE,LLC | TOWER公司 | 房地产业 | 85.00% | 美国 |
| 29 | 杭州滨江集团天目山开发建设有限公司 | 天目山建设公司 | 房地产业 | 100.00% | 杭州 |
| 30 | 杭州新惠房地产开发有限公司 | 新惠公司 | 房地产业 | 70.00% | 杭州 |
| 31 | 深圳滨安房地产开发有限公司 | 深圳滨安公司 | 房地产业 | 70.00% | 深圳 |
| 32 | 杭州滨创股权投资有限公司 | 滨创公司 | 投资管理咨询 | 100.00% | 杭州 |
| 33 | 杭州滨通房地产开发有限公司 | 滨通公司 | 房地产业 | 26.00% | 杭州 |
| 34 | 杭州旭兆投资管理有限公司 | 旭兆公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 35 | 杭州滨旭置业有限公司 | 滨旭公司 | 房地产业 | 32.00% | 杭州 |
| 36 | 杭州滨保实业有限公司 | 滨保实业公司 | 房地产业 | 50.50% | 杭州 |
| 37 | 杭州滨翰房地产开发有限公司 | 滨翰公司 | 房地产业 | 100.00% | 杭州 |
| 38 | 杭州滨昊实业有限公司 | 滨昊公司 | 服务业 | 100.00% | 杭州 |
| 39 | 温州滨致建设开发有限公司 | 温州滨致公司 | 房地产业 | 100.00% | 温州 |
| 40 | 杭州滨虹企业管理有限公司 | 滨虹公司 | 服务业 | 100.00% | 杭州 |
| 41 | 杭州滨威企业管理有限公司 | 滨威公司 | 服务业 | 100.00% | 杭州 |
| 42 | 杭州滨瑞房地产开发有限公司 | 滨瑞公司 | 房地产业 | 100.00% | 杭州 |
| 43 | 杭州滨朗企业管理有限公司 | 滨朗公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 44 | 杭州滨顺房地产开发有限公司 | 杭州滨顺公司 | 房地产业 | 100.00% | 杭州 |
| 45 | 杭州滨欣房地产开发有限公司 | 滨欣公司 | 房地产业 | 100.00% | 杭州 |
| 46 | 杭州滨涛企业管理有限公司 | 滨涛公司 | 投资 | 67.00% | 杭州 |
| 47 | 杭州滨峙实业有限公司 | 滨峙公司 | 投资 | 50.00% | 杭州 |
| 48 | 宁波滨江维堡置业有限公司 | 宁波维堡公司 | 房地产业 | 40.00% | 宁波 |
| 49 | 杭州春盛置业有限公司 | 春盛公司 | 房地产业 | 31.00% | 杭州 |
| 50 | 宁波金丹丰股权投资合伙企业（有限合伙） | 金丹丰合伙公司 | 服务业 | 99.68% | 宁波 |
| 51 | 上海吉劭创业投资合伙企业（有限合伙） | 吉劭合伙公司 | 服务业 | 99.06% | 上海 |
| 52 | 上海永绥创业投资合伙企业（有限合伙） | 永绥合伙公司 | 服务业 | 99.59% | 上海 |
| 53 | 深圳市爱义房地产开发有限公司 | 深圳爱义公司 | 房地产业 | 65.00% | 深圳 |
| 54 | 深圳市滨江建设管理有限公司 | 深圳滨建公司 | 房地产业 | 100.00% | 深圳 |
| 55 | 温岭盈石房产开发有限公司铂金海岸项目 | 温岭铂金海岸北苑项目 | 房地产业 | 100.00% | 温岭 |
| 56 | 杭州滨雅企业管理有限公司 | 滨雅公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 57 | 义乌滨锦房地产开发有限公司 | 义乌滨锦公司 | 房地产业 | 92.00% | 义乌 |
| 58 | 义乌滨江壹品家园项目 | 义乌滨江壹品项目 | 房地产业 | 100.00% | 义乌 |
| 59 | 暖屋（杭州）租赁住房发展有限公司 | 暖屋公司 | 服务业 | 100.00% | 杭州 |
| 60 | 杭州滨宏房地产开发有限公司 | 滨宏公司 | 房地产业 | 51.00% | 杭州 |
| 61 | 杭州滨济企业管理有限公司 | 滨济公司 | 投资 | 45.00% | 杭州 |
| 62 | 乐清滨江房地产开发有限公司 | 乐清滨江公司 | 房地产业 | 45.00% | 温州 |
| 63 | 花漾年华旅居置业（湖州）有限公司 | 湖州公司 | 房地产业 | 70.00% | 湖州 |
| 64 | 杭州滨泰投资管理有限公司 | 滨泰管理公司 | 投资 | 50.00% | 杭州 |
| 65 | 杭州滨融房地产开发有限公司 | 滨融公司 | 房地产业 | 50.00% | 杭州 |
| 66 | 杭州滨星企业管理有限公司 | 滨星公司 | 投资 | 66.00% | 杭州 |
| 67 | 杭州滨宁房地产开发有限公司 | 滨宁房产公司 | 房地产业 | 66.00% | 杭州 |
| 68 | 杭州滨辰企业管理有限公司 | 滨辰公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 69 | 杭州滨熹投资管理有限公司 | 滨熹公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 70 | 杭州滨柏企业管理有限公司 | 滨柏公司 | 投资 | 50.00% | 杭州 |
| 71 | 杭州滨恒房地产开发有限公司 | 滨恒房地产公司 | 房地产业 | 50.00% | 杭州 |
| 72 | 杭州滨惠投资管理有限公司 | 滨惠公司 | 投资 | 50.00% | 杭州 |
| 73 | 杭州滨望房地产开发有限公司 | 滨望公司 | 房地产业 | 50.00% | 杭州 |
| 74 | 浙江新广发置业有限公司 | 新广发公司 | 房地产业 | 92.00% | 杭州 |
| 75 | 杭州滨奇投资管理有限公司 | 滨奇公司 | 投资 | 70.00% | 杭州 |
| 76 | 杭州滨得房地产开发有限公司 | 滨得公司 | 房地产业 | 70.00% | 杭州 |
| 77 | 杭州滨华投资管理有限公司 | 滨华公司 | 投资 | 60.00% | 杭州 |
| 78 | 杭州滨新资产管理有限公司 | 滨新公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 79 | 杭州滨丰投资管理有限公司 | 滨丰公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 80 | 上饶市滨榈置业发展有限公司 | 上饶滨榈公司 | 房地产业 | 80.00% | 上饶 |
| 81 | 杭州滨格投资管理有限公司 | 滨格公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 82 | 杭州滨上投资管理有限公司 | 滨上公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 83 | 杭州滨南企业管理有限公司 | 滨南公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 84 | 浙江超创投资管理有限公司 | 超创公司 | 投资 | 100.00% | 义乌 |
| 85 | 义乌滨信房地产开发有限公司 | 义乌滨信公司 | 房地产业 | 100.00% | 义乌 |
| 86 | 南通曙江房地产开发有限公司 | 南通曙江公司 | 房地产业 | 35.00% | 南通 |
| 87 | 杭州滨景投资管理有限公司 | 滨景投资公司 | 投资 | 34.00% | 杭州 |
| 88 | 温岭滨岭房地产开发有限公司 | 温岭滨岭公司 | 房地产业 | 34.00% | 温岭 |
| 89 | 杭州京滨置业有限公司 | 京滨公司 | 房地产业 | 100.00% | 杭州 |
| 90 | 杭州滨睿企业管理有限公司 | 滨睿公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 91 | 杭州滨呈企业管理有限公司 | 杭州滨呈公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 92 | 湖州滨晓置业有限公司 | 湖州滨晓公司 | 房地产业 | 100.00% | 湖州 |
| 93 | 杭州滨筹企业管理有限公司 | 滨筹公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 94 | 杭州星瀚商务咨询有限公司 | 星瀚商务公司 | 投资 | 50.00% | 杭州 |
| 95 | 杭州星滨置业有限公司 | 星滨公司 | 房地产业 | 50.00% | 杭州 |
| 96 | 杭州滨禹企业管理有限公司 | 滨禹公司 | 投资 | 50.00% | 杭州 |
| 97 | 杭州滨原房地产开发有限公司 | 滨原公司 | 房地产业 | 50.00% | 杭州 |
| 98 | 杭州滨磊企业管理有限公司 | 滨磊公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 99 | 温州慕跃投资管理有限公司 | 温州慕跃公司 | 投资 | 50.00% | 温州 |
| 100 | 温州璞悦房地产开发有限公司 | 温州璞悦公司 | 房地产业 | 50.00% | 温州 |
| 101 | 杭州滨筑企业管理有限公司 | 滨筑公司 | 投资 | 66.00% | 杭州 |
| 102 | 杭州滨碌企业管理有限公司 | 滨碌公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 103 | 杭州滨乾房地产开发有限公司 | 滨乾公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 104 | 杭州滨盈企业管理有限公司 | 滨盈公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 105 | 杭州兴耀投资有限公司 | 兴耀公司 | 投资 | 26.00% | 杭州 |
| 106 | 杭州星信置业有限公司 | 星信公司 | 房地产 | 26.00% | 杭州 |
| 107 | 杭州滨昕企业管理有限公司 | 滨昕公司 | 投资 | 75.00% | 杭州 |
| 108 | 温岭滨锦房地产开发有限公司 | 温岭滨锦公司 | 房地产业 | 75.00% | 温岭 |
| 109 | 杭州滨启企业管理有限公司 | 滨启公司 | 投资 | 40.50% | 杭州 |
| 110 | 宁波滨望置业有限公司 | 宁波滨望公司 | 房地产业 | 40.50% | 宁波 |
| 111 | 杭州滨捷企业管理有限公司 | 滨捷公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 112 | 台州滨呈房地产开发有限公司 | 台州滨呈公司 | 房地产 | 51.00% | 台州 |
| 113 | 杭州滨研企业管理有限公司 | 滨研公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 114 | 永康滨盛房地产开发有限公司 | 永康滨盛公司 | 房地产 | 100.00% | 永康 |
| 115 | 杭州滨瀚企业管理有限公司 | 滨瀚公司 | 投资 | 75.00% | 杭州 |
| 116 | 杭州滨嵘企业管理有限公司 | 滨嵘公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 117 | 杭州滨御房地产开发有限公司 | 滨御公司 | 房地产 | 100.00% | 杭州 |
| 118 | 杭州滨尹企业管理有限公司 | 滨尹公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 119 | 杭州滨弛企业管理有限公司 | 滨弛公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 120 | 湖州滨兴房地产开发有限公司 | 湖州滨兴公司 | 房地产 | 100.00% | 湖州 |
| 121 | 杭州滨讯企业管理有限公司 | 滨讯公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 122 | 金华滨泽房地产开发有限公司 | 金华滨泽公司 | 房地产 | 100.00% | 金华 |
| 123 | 杭州滨迪企业管理有限公司 | 滨迪公司 | 投资 | 50.00% | 杭州 |
| 124 | 平湖滨和房地产开发有限公司 | 平湖滨和公司 | 房地产 | 50.00% | 平湖 |
| 125 | 杭州滨钥企业管理有限公司 | 滨钥公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 126 | 宁波滨浦置业有限公司 | 宁波滨浦公司 | 房地产 | 100.00% | 宁波 |
| 127 | 杭州滨纷企业管理有限公司 | 滨纷公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 128 | 金华滨润房地产开发有限公司 | 金华滨润公司 | 房地产 | 100.00% | 金华 |
| 129 | 杭州滨洋企业管理有限公司 | 滨洋公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 130 | 杭州滨儒企业管理有限公司 | 滨儒公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 131 | 杭州滨晖房地产开发有限公司 | 滨晖公司 | 房地产 | 100.00% | 杭州 |
| 132 | 杭州滨音企业管理有限公司 | 滨音公司 | 投资 | 26.50% | 杭州 |
| 133 | 杭州滨兴房地产开发有限公司 | 滨兴公司 | 房地产 | 26.50% | 杭州 |
| 134 | 杭州滨欢企业管理有限公司 | 滨欢公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 135 | 杭州滨硕实业有限公司 | 滨硕公司 | 房地产 | 70.00% | 杭州 |
| 136 | 杭州滨漾企业管理有限公司 | 滨漾公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 137 | 上海滨安房地产开发有限公司 | 上海滨安公司 | 房地产 | 30.00% | 上海 |
| 138 | 杭州滨锦企业管理有限公司 | 杭州滨锦 | 投资 | 40.00% | 杭州 |
| 139 | 杭州滨合房地产开发有限公司 | 滨合公司 | 房地产 | 40.00% | 杭州 |
| 140 | 杭州滨科企业管理有限公司 | 滨科公司 | 投资 | 51.00% | 杭州 |
| 141 | 杭州滨来置业有限公司 | 滨来公司 | 房地产 | 51.00% | 杭州 |
| 142 | 杭州滨颐企业管理有限公司 | 滨颐公司 | 投资 | 60.00% | 杭州 |
| 143 | 杭州千岛湖滨翠海岸房地产开发有限公司 | 千岛湖滨翠海岸公司 | 房地产 | 60.00% | 杭州 |
| 144 | 杭州滨卓企业管理有限公司 | 滨卓公司 | 投资 | 60.00% | 杭州 |
| 145 | 杭州千岛湖翡翠海岸房地产开发有限公司 | 千岛湖翡翠海岸公司 | 房地产 | 60.00% | 杭州 |
| 146 | 杭州滨荷企业管理有限公司 | 滨荷公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 147 | 杭州滨峰企业管理有限公司 | 滨峰公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 148 | 淳安千岛湖森垄房地产开发有限公司 | 森垄公司 | 房地产 | 30.00% | 杭州 |
| 149 | 杭州滨越企业管理有限公司 | 滨越公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 150 | 杭州滨昌房地产开发有限公司 | 滨昌公司 | 房地产 | 100.00% | 杭州 |
| 151 | 杭州滨坤企业管理有限公司 | 滨坤公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 152 | 杭州滨荣房地产开发有限公司 | 滨荣公司 | 房地产 | 100.00% | 杭州 |
| 153 | 深圳市南方远大传媒置业有限公司 | 深圳南方远大公司 | 房地产 | 51.00% | 深圳 |
| 154 | 杭州滨沐企业管理有限公司 | 滨沐公司 | 投资 | 50.00% | 杭州 |
| 155 | 平湖滨兴房地产开发有限公司 | 平湖滨兴公司 | 房地产 | 50.00% | 平湖 |
| 156 | 杭州滨澄企业管理有限公司 | 滨澄公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 157 | 杭州滨航房地产开发有限公司 | 滨航公司 | 房地产 | 100.00% | 杭州 |
| 158 | 杭州滨维企业管理有限公司 | 滨维公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 159 | 宁波滨柳置业有限公司 | 宁波滨柳公司 | 房地产 | 100.00% | 宁波 |
| 160 | 杭州滨崎企业管理有限公司 | 滨崎公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 161 | 杭州滨远房地产开发有限公司 | 滨远公司 | 房地产 | 100.00% | 杭州 |
| 162 | 杭州滨钦企业管理有限公司 | 滨钦公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 163 | 杭州滨泰房地产开发有限公司 | 滨泰房产公司 | 房地产 | 100.00% | 杭州 |
| 164 | 杭州滨棠企业管理有限公司 | 滨棠公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 165 | 南京滨晖房地产开发有限公司 | 南京滨晖公司 | 房地产 | 100.00% | 南京 |
| 166 | 杭州滨宁企业管理有限公司 | 滨宁管理公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 167 | 苏州滨望置业有限公司 | 苏州滨望公司 | 房地产 | 50.00% | 苏州 |
| 168 | 杭州滨升企业管理有限公司 | 滨升公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 169 | 杭州滨闻企业管理有限公司 | 滨闻公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 170 | 义乌翠语华庭房地产开发有限公司 | 义乌翠语华庭公司 | 房地产 | 50.00% | 义乌 |
| 171 | 杭州滨适企业管理有限公司 | 滨适公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 172 | 杭州滨翠企业管理有限公司 | 滨翠公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 173 | 杭州滨兆企业管理有限公司 | 滨兆公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 174 | 杭州紫沐企业管理有限公司 | 紫沐公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 175 | 杭州谷陌企业管理有限公司 | 谷陌公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 176 | 杭州滨珞企业管理有限公司 | 滨珞公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 177 | 杭州滨帆企业管理有限公司 | 滨帆公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 178 | 杭州滨舜企业管理有限公司 | 滨舜公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 179 | 杭州滨同企业管理有限公司 | 滨同公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 180 | 杭州滨琮企业管理有限公司 | 滨琮公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 181 | 杭州滨瑚企业管理有限公司 | 滨瑚公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 182 | 杭州滨榭企业管理有限公司 | 滨榭公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 183 | 杭州滨江中豪房地产开发有限公司 | 滨江中豪公司 | 投资 | 34.00% | 杭州 |
| 184 | 杭州滨赫企业管理有限公司 | 滨赫公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 185 | 杭州墨雨企业管理有限公司 | 墨雨公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 186 | 杭州仟雨企业管理有限公司 | 仟雨公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 187 | 杭州沐梵企业管理有限公司 | 沐梵公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 188 | 杭州珞麦企业管理有限公司 | 珞麦公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 189 | 杭州攸旸企业管理有限公司 | 攸旸公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 190 | 杭州皖郡企业管理有限公司 | 皖郡公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 191 | 杭州桦丞企业管理有限公司 | 桦丞公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 192 | 杭州滨鸣企业管理有限公司 | 滨鸣公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 193 | 杭州滨裕企业管理有限公司 | 滨裕公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 194 | 杭州滨琼企业管理有限公司 | 滨琼公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 195 | 杭州滨朔企业管理有限公司 | 滨朔公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 196 | 杭州滨浩房地产开发有限公司 | 滨浩公司 | 房地产 | 100.00% | 杭州 |
| 197 | 杭州滨魁企业管理有限公司 | 滨魁公司 | 投资 | 51.00% | 杭州 |
| 198 | 杭州滨佑企业管理有限公司 | 滨佑公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 199 | 杭州滨铭企业管理有限公司 | 滨铭公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 200 | 杭州星汀商务咨询有限公司 | 星汀公司 | 投资 | 51.00% | 杭州 |
| 201 | 杭州滨璟企业管理有限公司 | 滨璟公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 202 | 杭州滨胜房地产开发有限公司 | 滨胜公司 | 房地产 | 100.00% | 杭州 |
| 203 | 杭州滨渝企业管理有限公司 | 滨渝公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 204 | 杭州滨诺企业管理有限公司 | 滨诺公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 205 | 杭州滨祁企业管理有限公司 | 滨祁公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 206 | 杭州滨格企业管理有限公司 | 滨格公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 207 | 杭州滨仁企业管理有限公司 | 滨仁公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 208 | 杭州滨峥企业管理有限公司 | 滨峥公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 209 | 杭州滨琬企业管理有限公司 | 滨琬公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 210 | 杭州滨璞企业管理有限公司 | 滨璞公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 211 | 杭州滨弈企业管理有限公司 | 滨弈公司 | 投资 | 100.00% | 杭州 |
| 212 | 杭州金隆企业管理有限公司 | 金隆公司 | 投资 | 50.00% | 杭州 |
| 213 | 兰溪市超峰置业有限公司 | 超峰公司 | 房地产 | 50.00% | 金华 |
| 214 | 兰溪红狮滨江房地产开发有限公司 | 红狮滨江公司 | 房地产 | 50.00% | 金华 |
注：拥有其半数或半数以下股权的子公司，纳入滨江集团财务报表范围的原因说明
1、根据公司与GREEN SEA INTERNATIONAL LIMITED签署的《关于共同投资组建“杭汽发”地块项目公司之协议书》约定，公司对滨绿公司的财务和经营政策能够实施控制，故将其纳入合并财务报表范围。
2、根据公司与滨江盛元公司、盛元海岸公司、平湖万家花城公司、滨润公司、滨惠公司（滨望公司之母公司）章程约定，公司拥有滨江盛元公司、盛元海岸公司、平湖万家花城公司、滨润公司、滨惠公司二之一以上董事会的投票权，对滨江盛元公司、盛元海岸公司、平湖万家花城公司、滨润公司、滨惠公司的财务和经营政策能够实施控制，故将其纳入合并财务报表范围。
3、根据公司与春盛公司其他股东签署的合作协议以及相关补充协议，公司拥有春盛公司三之二的董事会的投票权，对春盛公司的财务和经营政策能够实施控制，故将其纳入合并财务报表范围。
4、根据公司与滨通公司合作各方签署的合作协议以及相关补充协议，公司拥有滨通公司股东会50%的表决权及三分之二以上董事会的投票权，对滨通公司的财务和经营政策能够实施控制，故自2016年9月底将其纳入合并财务报表范围。
5、根据公司与滨旭公司其他股东签署的合作协议、相关补充协议以及滨旭公司章程约定，滨旭公司合作方杭州旭高投资管理有限公司、上海旭登实业有限公司同意将股东会表决权委托给公司行使并不干涉公司行使该表决权，公司对滨旭公司的财务和经营政策能够实施控制，故将其纳入合并财务报表范围。
6、根据公司与上海滨安公司其他股东签署的《关于滨江上海大场B3-03项目之合作框架协议补充协议二》以及上海滨安公司章程约定，深圳联新投资管理有限公司在上海滨安公司股东会会议不享有表决权，不参与上海滨安公司经营；滨江集团对上海滨安公司股东会会议享有并行使100%的表决权，对上海滨安公司的财务和经营政策能够实施控制，故自2019年6月起将其纳入合并财务报表范围。
7、根据公司与兰溪超峰置业、兰溪红狮滨江公司合作方签署的合作协议以及相关补充协议，公司拥有股东会三分之二以上董事会的投票权，对兰溪超峰置业、兰溪红狮滨江公司的财务和经营政策能够实施控制，故自2021年3月底将其纳入合并财务报表范围。
8、根据相关协议或章程的约定，部分少数股东所代表的表决权与本公司意见保持一致。因此公司享有滨柏公司（滨恒房地产公司之母公司）、南通曙江公司、滨景投资公司（温岭滨岭公司之母公司）、滨迪公司（平湖滨和公司之母公司）、千岛湖森垄公司、滨沐公司（平湖滨兴公司之母公司）、滨峙公司、宁波维堡公司100%表决权。
9、公司持有滨泰公司（滨融公司之母公司）50%的股权，但根据公司与滨泰公司其他股东签署的《杭政储出（2019）12号地块之合作协议》约定，公司拥有滨泰公司股东会51%的表决权。公司持有温州慕跃公司（温州璞悦公司之母公司）50%的股权，但根据公司与温州慕跃公司其他股东签署的《温州市滨江商务区洪殿片区D-06地块合作开发合
同书》约定，公司拥有温州慕跃公司股东会51%的表决权。公司持有星瀚商务公司（星滨公司之母公司）50%的股权，但根据公司与星瀚商务公司其他股东签署的《余政储出（2019）21号地块合作协议》约定，公司拥有星瀚商务公司股东会51%的表决权。公司持有兴耀公司（星信公司之母公司）26%的股权，但根据公司与兴耀公司其他股东签署的《一致行动人协议》约定，杭州兴耀房地产开发集团有限公司所持兴耀公司24.5%股权所代表的表决权与本公司意见保持一致。公司持有滨音公司（滨兴公司之母公司）50%的股权，但根据公司与滨音公司其他股东签署的《杭政储出（2019）60号地块之合作开发协议》约定，公司拥有滨音公司股东会50.5%的表决权。公司持有滨禹公司（滨原公司之母公司）50%的股权，但根据公司与滨禹公司其他股东签署的《萧政储出（2019）23号地块之合作协议》之补充协议约定，公司拥有滨禹公司股东会70%的表决权。根据公司与滨济公司（乐清滨江公司之母公司）其他股东签署的合作协议、相关补充协议以及滨济公司章程约定，公司拥有滨济公司股东会80%的表决权及二分之一以上董事会的投票权，对滨济公司的财务和经营政策能够实施控制，故将其纳入合并财务报表范围。
（三）发行人的合营、联营企业情况
截至2021年3月31日，发行人的无合营企业，主要联营企业情况如下：
截至2021年3月31日发行人主要联营企业基本情况
| 序号 | 公司名称 | 公司简称 | 注册地 | 业务性质 | 间接或直接持股比例 |
| 1 | 宁波坤安投资有限公司 | 宁波坤安公司 | 宁波 | 投资管理/房地产业 | 25.00% |
| 2 | 宁波京海投资管理有限公司 | 宁波京海公司 | 宁波 | 投资管理/房地产业 | 50.00% |
| 3 | 宁波东睦东奥投资管理有限公司 | 东睦公司 | 宁波 | 服务业 | 20.00% |
| 4 | 杭州万家之星房地产开发有限公司 | 万家之星公司 | 杭州 | 房地产业 | 35.00% |
| 5 | 杭州滨保房地产开发有限公司 | 滨保房产公司 | 杭州 | 房地产业 | 33.00% |
| 6 | 杭州保泓房地产开发有限公司 | 保泓公司 | 杭州 | 房地产业 | 18.00% |
| 7 | 杭州同达置业有限公司 | 同达公司 | 杭州 | 服务业 | 17.15% |
| 8 | 杭州星悦房地产开发有限公司 | 星悦公司 | 杭州 | 房地产业 | 50.00% |
| 9 | 杭州大文投资管理有限公司 | 大文投资公司 | 杭州 | 投资管理/房地产业 | 24.90% |
| 10 | 浙江博昌投资管理有限公司 | 博昌投资公司 | 杭州 | 投资管理/房地产业 | 25.00% |
| 11 | 温岭锦辉置业有限公司 | 温岭锦辉公司 | 温岭 | 房地产业 | 49.00% |
有重大影响。
发行人主要联营企业财务数据
| 公司名称 | 2020年末总资产 | 2020年末净资产 | 2020年营业收入 | 2020年净利润 |
| 宁波坤安公司 | 48,245.64 | 22,360.47 | 554,560.25 | 55,101.73 |
| 宁波京海公司 | 2,197,282.11 | 87,343.02 | 17,695.38 | -1,511.37 |
| 东睦公司 | 669,299.70 | 731.76 | 0.00 | -1,685.72 |
| 万家之星公司 | 17,627.80 | 5,477.23 | 0.00 | 588.79 |
| 滨保房产公司 | 107,549.88 | 79,630.55 | 14,282.50 | -443.37 |
| 保泓公司 | 1,857,389.00 | 256,704.40 | 0.00 | 1,812.12 |
| 同达公司 | 170,483.85 | 31,366.79 | 104,206.55 | 28,818.61 |
| 星悦公司 | 199,254.33 | -3,171.82 | 201.07 | -875.49 |
| 大文投资公司 | 950,560.36 | 45,554.34 | 15.00 | -7,135.95 |
| 博昌投资公司 | 4,473.18 | 878.49 | 357.89 | -862.65 |
| 温岭锦辉公司 | 267,981.50 | 1,908.80 | 0.00 | -1,517.72 |
报告期内发行人控股股东、实际控制人不存在变化。
（二）发行人控股股东的情况
截至2021年3月31日，滨江控股持有发行人1,336,441,272股股份，占公司股份总数的42.95%，是发行人的控股股东。
1、控股股东基本情况
滨江控股成立于2006年10月8日，注册资本5,000万元，注册地址为杭州市江干区秋涛北路73号，法定代表人为戚金兴，经营范围为“以公司自有资金投资；服务：物业管理，经济信息咨询，其他无需报批的一切合法项目”。滨江控股自然人股东戚金兴、朱慧明和莫建华分别持有滨江控股64.00%、18.00%和18.00%的股权。
截至2020年12月31日，滨江控股经审计的合并口径资产总额为17,512,593.55万元，净资产为2,901,171.71万元。2020年度，滨江控股实现营业收入2,862,485.16万元，净利润349,197.05万元。
2、控股股东持有发行人股份的质押、冻结或其他争议情况
截至募集说明书签署日，滨江控股共持有公司股份1,336,441,272股，占公司股份总数的42.95%，累计质押其持有的公司股份552,950,000股，占公司股份总数的17.77%，质押的股票全部用于办理股票质押式回购业务。除上述质押情况外，滨江控股持有的公司股份不存在其他质押、冻结的权利限制及权属纠纷情况。
3、控股股东控制的其他企业
截至2020年12月31日，滨江控股控制的除发行人及其子公司以外的其他主要子公司情况如下表所示：
截至2020年12月31日滨江控股控制的其他企业情况
单位：万元
| 序号 | 公司全称 | 注册资本 | 持股比例 | 经营范围 |
| 1 | 杭州滨江创业投资有限公司 | 10,000.00 | 100% | 服务：创业投资业务；代理其他创业投资企业等机构或个人的创业投资业务；创业投资咨询业务（除证券期货）；为创业企业提供创业管理服务业务；参与设立创业投资企业与创业投资管理顾问机构 |
| 2 | 杭州滨江餐饮管理有限公司 | 300.00 | 100% | 服务：餐饮管理；含下属分级机构经营范围 |
| 3 | 世方科技（杭州）有限公司 | 8,424.87 | 100% | 研发；医药技术、医药产品、生物技术；技术咨询、技术转让（涉及许可证的凭证经营国家禁止和限制的除外） |
| 4 | 杭州德七投资合伙企业(有限合伙) | 20,100.00 | 80% | 实业投资、投资咨询 |
| 5 | 滨江商业保理(深圳)有限公司 | 20,000.00 | 51% | 保付代理(非银行融资类)；保付代理信息咨询服务；信用风险管理平台系统的技术开发；投资咨询；供应链管理及相关配套服务；经济信息咨询、企业管理咨询(以上均不含限制项目)；国内贸易,货物及技术进出口。(法律、行政法规、国务院决定禁止的项目除外,限制的项目须取得许可后方可经营)。 |
| 6 | 杭州普特股权投资管理有限公司 | 10,000.00 | 100% | 服务；股权投资管理及相关资询 |
发行人与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业的资产产权界定明确。发行人合法拥有与生产经营有关的土地、房产以及其他资产的所有权和使用权。发行人具有独立的采购和产品销售系统。发行人的控股股东、实际控制人及其控制的其他企业不存在占用发行人的资金、资产和其他资源的情况。
（三）人员独立
发行人的生产经营和行政管理完全独立于控股股东、实际控制人及其控制的其他企业。发行人设有独立的劳动、人事、工资管理体系，与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业完全分离。
发行人董事、监事和高级管理人员均严格按照《公司法》、《公司章程》等的有关规定产生。发行人总经理、副总经理、财务总监和董事会秘书等高级管理人员没有在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业担任除董事、监事以外的其他职务，没有在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业领薪；发行人的财务人员没有在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业兼职。
（四）机构独立
发行人依法设有股东大会、董事会、监事会三个权力机构，并设立了财务部、企划营销部、人力资源部、成本管理部、研发中心、总经理办公室等职能部门，已建立健全了内部经营管理机构，建立了相应的内部管理制度，独立行使经营管理职权，不存在与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业机构混同的情形。发行人办公场所完全独立，不存在与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业合署办公的情形。
（五）财务独立
发行人设立了独立的财务部门，配备了专职财务人员，建立了独立的财务核算体系，能独立作出财务决策，具有规范的财务会计制度和对子公司的财务管理制度。发行人独立在银行开户，独立纳税，不存在与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业共用银行账户的情形。
七、发行人法人治理结构
发行人已按照《公司法》、《上市公司治理准则》、《公司章程》等有关规定建立
了健全的股东大会、董事会、监事会以及董事会专门委员会等决策及议事机构。上述机构和人员的职责完备、明确。发行人制定的上述规则、制度、条例的内容和形式均符合目前法律法规的相关规定。
1、股东大会
根据《公司章程》，股东大会是公司的权力机构，依法行使下列职权：
（1）决定公司的经营方针和投资计划；
（2）选举和更换非由职工代表担任的董事、监事，决定有关董事、监事的报酬事项；
（3）审议批准董事会的报告；
（4）审议批准监事会报告；
（5）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；
（6）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
（7）对公司增加或者减少注册资本作出决议；
（8）对发行公司债券作出决议；
（9）对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决议；
（10）修改《公司章程》；
（11）对公司聘用、解聘会计师事务所作出决议；
（12）审议批准《公司章程》第四十一条规定的担保事项；
（13）审议公司在一年内购买、出售重大资产（不含出售商品房）超过公司最近一期经审计总资产30%的事项；
（14）审议批准变更募集资金用途事项；
（15）审议股权激励计划；
（16）审议法律、行政法规、部门规章或《公司章程》规定应当由股东大会决定的其他事项。
2、董事会
根据《公司章程》，发行人董事会由7名董事组成，设董事长1人，独立董事3人。董事会行使下列权利：
（1）召集股东大会，并向股东大会报告工作；
（2）执行股东大会的决议；
（3）决定公司的经营计划和投资方案；
（4）制订公司的年度财务预算方案、决算方案；
（5）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
（6）制订公司增加或者减少注册资本、发行债券或其他证券及上市方案；
（7）拟订公司重大收购、收购本公司股票或者合并、分立、解散及变更公司形式的方案；
（8）在股东大会授权范围内，决定公司对外投资、收购出售资产、资产抵押、对外担保事项、委托理财、关联交易等事项；
（9）决定公司内部管理机构的设置；
（10）聘任或者解聘公司经理、董事会秘书；根据经理的提名，聘任或者解聘公司副经理、财务负责人等高级管理人员，并决定其报酬事项和奖惩事项；
（11）制订公司的基本管理制度；
（12）制订《公司章程》的修改方案；
（13）管理公司信息披露事项；
（14）向股东大会提请聘请或更换为公司审计的会计师事务所；
（15）听取公司经理的工作汇报并检查经理的工作；
（16）法律、行政法规、部门规章或《公司章程》授予的其他职权。
（17）超过股东大会授权范围的事项，董事会应当提交股东大会审议。
3、经理及其他高级管理人员
根据《公司章程》，发行人设经理1名，副经理若干名，由董事会聘任或解聘。公司经理、副经理、财务负责人、董事会秘书为公司高级管理人员。经理对董事会负责，行使下列职权：
（1）主持公司的生产经营管理工作，组织实施董事会决议，并向董事会报告工作；
（2）组织实施公司年度经营计划和投资方案；
（3）拟订公司内部管理机构设置方案；
（4）拟订公司的基本管理制度；
（5）制定公司的具体规章；
（6）提请董事会聘任或者解聘公司副经理、财务负责人；
（7）决定聘任或者解聘除应由董事会决定聘任或者解聘以外的负责管理人员；
（8）《公司章程》或董事会授予的其他职权。
4、监事会
根据《公司章程》，发行人监事会由3名监事组成，至少有1人是公司职工代表，由公司职工通过职工代表大会、职工大会或者其他形式民主选举产生。监事会行使下列职权：
（1）应当对董事会编制的公司定期报告进行审核并提出书面审核意见；
（2）检查公司财务；
（3）对董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、行政法规、《公司章程》或者股东大会决议的董事、高级管理人员提出罢免的建议；
（4）当董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求董事、高级管理人员予以纠正；
（5）提议召开临时股东大会，在董事会不履行《公司法》规定的召集和主持股东大会职责时召集和主持股东大会；
（6）向股东大会提出提案；
（7）依照《公司法》第一百五十二条的规定，对董事、高级管理人员提起诉讼；
（8）发现公司经营情况异常，可以进行调查；必要时，可以聘请会计师事务所、律师事务所等专业机构协助其工作，费用由公司承担。最近三年，发行人不存在重大违法违规及受处罚的情况。
八、发行人内部控制制度情况
发行人结合业务特点和内控要求，设置了内部机构，明确各自的职责权限；同时，发行人结合企业实际经营特点，按照权责明确、结构合理等原则，科学地建立了公司的内部控制机制，健全了公司内部高效、灵活的运行机制。
1、财务管理控制
发行人制定了《财务管理制度》、《资金管理制度》、《工程、广告支出管理制度》、《费用报销、固定资产购置管理制度》、《集团内部往来管理制度》、《财务人员管理制度》、《内部稽核制度》、《会计档案管理制度》、《会计电算化管理制度》等一系列专门的、操作性强的会计制度；同时还建立了持续的财务人员培训制度，让财务人员学习掌握国家最新政策法规，不断提高财务人员的知识水平和业务技能素质；发行人制定了控制风险的相关规定，对于会计岗位的设置也是贯彻“责任分离、相互制约”的原则；发行人同时聘用会计师事务所进行会计报表审计、净资产验证及其他相关的咨询服务等业务，保证了公司财务报告的真实可靠、资产的安全完整。
2、人力资源管理控制
发行人制定了《人事招聘制度》、《劳动合同管理规定》、《社保及相关福利制度》、《员工手册》、《晋升机制与培训发展管理》。发行人非常重视人力资源对公司发展的重要性，在符合国家基本人事管理规范的基础上，充分体现了公司人性化管理的特色，并坚持了“同类比较适度超前”的原则，力求给员工创造阳光下的职业发展体系，强化了员工对企业的归属感，并提供了完善的职业培养体系，为公司的快速发展提供了人才保证。
3、工程管理控制
发行人制定了《房地产开发工作大纲》、《招投标管理规定》、《工程管理细则》、《工地现场安全文明施工检查评分表》、《商品住宅质量管理手册》、《工程预决算规
定》等工程管理制度。在不断总结十余年来开发经验的基础上，发行人以工程质量为第一，形成了建设效率高的、可操作性强的执行规范，保证了公司的开发效率。
4、销售管理控制
发行人制定了《销售部内部管理制度》、《房交会管理流程》、《销售事项流程》、《交房流程管理制度》等销售管理制度。发行人以“销售服务是房产品质的重要组成部分”为宗旨，强化了销售服务的完整性，确保了对客户的服务品质，有力保证了快速的资金回笼速度。
5、对关联交易管理控制
发行人制定《关联交易决策制度》对关联交易的定义、关联人与关联交易的范围、关联交易的审核权限及表决等方面作出了明确规定。对于董事会有权判断并实施的关联交易，若交易金额在3,000万元人民币以上或者占公司最近经审计净资产5%以上的，必须经二分之一以上独立董事认可。对于应由股东大会表决并授权实施的关联交易，应在关联股东回避情况下经出席会议股东半数以上表决通过，公司独立董事对该项关联交易的程序及公允性明确发表意见，但经中国证监会批准豁免的除外。
6、对信息披露及投资者关系管理的控制
为了规范公司的信息披露履行义务，加强信息披露事务管理，提高信息披露工作质量，保护公司和股东合法权益，根据《上市公司治理准则》、《深圳证券交易所股票上市规则》以及《上市公司信息披露管理办法》等法规之规定，结合《公司章程》和公司实际情况，发行人制定了《信息披露管理制度》。
发行人为进一步完善公司治理结构，规范公司投资者关系管理工作，根据《公司法》、《证券法》以及《深圳证券交易所股票上市规则》等法律、法规和规范性文件，结合《公司章程》和公司实际情况，制定了《投资者关系管理办法》。
发行人设立董事会办公室，履行了信息披露义务，并通过接待股东来访、回答咨询、联系股东等其他方式增强信息披露的透明度。
九、发行人董事、监事和高级管理人员的基本情况
（一）发行人董事、监事和高级管理人员的基本情况
截至本募集说明书签署日，发行人现任董事、监事和高级管理人员的任职情况如下：
截至本募集说明书签署日发行人现任董事、监事和高级管理人员的任职情况
| 姓 名 | 职 务 | 性 别 | 任期起始日期 | 任期终止日期 |
| 戚金兴 | 董事长 | 男 | 2012年12月13日 | 2022年05月07日 |
| 朱慧明 | 董事、总裁 | 男 | 2012年12月13日 | 2022年05月07日 |
| 莫建华 | 董事 | 男 | 2012年12月13日 | 2022年05月07日 |
| 李渊 | 董事、副总裁、董事会秘书 | 男 | 2012年12月13日 | 2022年05月07日 |
| 汪祥耀 | 独立董事 | 男 | 2019年05月07日 | 2022年05月07日 |
| 贾生华 | 独立董事 | 男 | 2015年05月25日 | 2022年05月07日 |
| 王曙光 | 独立董事 | 男 | 2016年05月16日 | 2022年05月07日 |
| 赵军 | 监事会主席 | 男 | 2012年12月13日 | 2022年05月07日 |
| 陈国灵 | 监事 | 女 | 2012年12月13日 | 2022年05月07日 |
| 薛蓓蕾 | 监事 | 女 | 2012年12月13日 | 2022年05月07日 |
| 余忠祥 | 执行总裁 | 男 | 2012年12月13日 | 2022年05月07日 |
| 张洪力 | 执行总裁 | 男 | 2012年12月13日 | 2022年05月07日 |
| 沈伟东 | 副总裁、财务总监 | 男 | 2012年12月13日 | 2022年05月07日 |
| 郭清 | 副总裁 | 男 | 2017年12月12日 | 2022年05月07日 |
象大使，浙江经济年度人物，浙江省房地产十大风云人物，浙江省伯乐奖，春风行动特别贡献奖等荣誉。2003年至今任公司董事长、党委书记，兼任杭州滨江投资控股有限公司执行董事。朱慧明先生：1963年出生，研究生学历，工程师、高级经济师，杭州市劳动模范、中国地产百杰，杭州市房地产业协会第八届理事会执行会长，杭州市淳安县政协委员。2003年至今任公司董事、总裁。曾任杭州滨江房屋建设开发有限公司副总经理，杭州滨江房产集团有限公司副总经理；1988年－1992年任职于杭州市江干区第四建筑工程公司。莫建华先生：1970年出生，EMBA，工程师。2003年至2012年5月任公司董事、常务副总经理；2012年5月至今任今公司董事；曾任杭州滨江房屋建设开发有限公司副总经理，杭州滨江房产集团有限公司副总经理；1988年－1992年任职于杭州市江干区第四建筑工程公司。被评为江干区机关工委先进工作者，江干区第四期领导干部培训班优秀学员，江干区直属机关工委党员积极分子，杭州墙改领导小组墙改先进个人。
李渊先生：1979年出生，研究生学历。现任公司董事、副总裁、董事会秘书。曾任杭州滨江投资控股有限公司监事。2003年至今就职于公司。2009年起蝉联五届新财富金牌董秘，2014年起成为新财富董秘名人堂成员。新财富金牌董秘评选专家委员会委员。
贾生华先生：1962年出生，博士学位，浙江大学管理学院教授，博士生导师，现任浙江大学房地产研究中心主任。中国房地产业协会和中国房地产研究会专家委员会成员，世界华人不动产学会常务理事。担任浙江省房地产业协会房地产研究分会主任，浙江省高级经济师协会建筑与房地产专业委员会主任。目前兼任绿城中国控股有限公司、南都物业服务股份有限公司独立董事。曾任西北农业大学农业经济系副书记、浙江大学管理学院副院长、工商管理系主任、MBA 教育中心主任、浙江大学社会科学学部副主任等职。
王曙光先生：1953年出生，高等师范专科，教授。曾任浙江省青年研究会会长，2013年退休，现兼任杭州解百集团股份有限公司独立董事。
汪祥耀先生：1957年出生，高级会计师、中国注册会计师，经济学博士，会计学教授，博士生导师。曾获浙江省高等教学成果奖一、二等奖，浙江省哲学社会科学优秀成
果奖等多项奖项。2000年1月至今，在浙江财经大学从事教育工作，现任浙江财经大学会计学教授，兼任中国会计学会会计准则专业委员会副主任，浙江会计学会副会长等职务。同时兼任浙江南都电源股份有限公司、贝因美婴童食品股份有限公司、恒生电子股份有限公司独立董事。
2、监事
赵军先生：1974年出生，公司监事会主席。现任总裁办公室主任，工会副主席，兼任杭州市房地产业协会开发经营专业委员会秘书长。曾就职于浙江经济报社。陈国灵女士：1972年出生，研究生学历。现任杭州普特股权投资管理有限公司执行总经理，公司监事。薛蓓蕾女士：1981年出生，本科学历。现任杭州滨江投资控股有限公司会计，公司监事。
3、高级管理人员
余忠祥先生：1970年出生，研究生学历，高级工程师。现任公司执行总裁；2005年至2011年7月任公司副总经理；2003年至今就职于公司，曾任项目经理；1993年－2003年就职于杭州广宇房地产集团有限公司。
张洪力先生：1973年出生，本科学历。现任公司执行总裁；2005年至2011年7月任公司副总经理；1997年至今就职于公司，曾任企划部经理。
沈伟东先生：1973年出生，研究生学历，高级会计师，中国注册会计师。现任公司副总裁、财务总监。2007年5月起任公司财务总监；2004年－2007年就职于立信会计师事务所有限公司杭州分所，曾任业务部门经理；2000年－2003年就职于浙江东方会计师事务所，历任项目经理、部门经理助理、部门副经理；1995年－2000年就职于浙江省计划与经济委员会。
郭清先生：1971年出生，本科学历，高级工程师。2001年加入公司，现任公司副总裁，兼任投资发展部总监，公司总工程师。曾获“2006年中国浙江地产经理人”称号。
（三）发行人董事、监事和高级管理人员的兼职情况
截至本募集说明书签署日，发行人董事、监事和高级管理人员的兼职情况如下：
发行人董事、监事和高级管理人员的兼职情况
| 姓 名 | 发行人处职务 | 其他任职单位 | 所任职务 |
| 戚金兴 | 董事、董事长 | 杭州滨江投资控股有限公司 | 执行董事、法定代表人 |
| 滨江服务集团（香港）有限公司 | 董事 | ||
| 巨龍創投有限公司 | 董事 | ||
| 兴品有限公司 | 董事 | ||
| 浙江浙商创业投资股份有限公司 | 董事 | ||
| 朱慧明 | 董事、总裁 | 杭州滨江餐饮管理有限公司 | 执行董事、法定代表人 |
| 滨江服务集团（香港）有限公司 | 董事 | ||
| 兴品有限公司 | 董事 | ||
| 欣成環球控股有限公司 | 董事 | ||
| 杭州悦茂企业管理有限公司 | 执行董事兼总经理 | ||
| 上海金心置业有限公司 | 董事 | ||
| 杭州信达奥体置业有限公司 | 董事 | ||
| 上海湘府房地产开发有限公司 | 董事 | ||
| 宁波东睦东奥投资管理有限公司 | 董事 | ||
| 杭州滨保房地产开发有限公司 | 董事 | ||
| 杭州信达地产有限公司 | 董事 | ||
| 杭州同达置业有限公司 | 董事 | ||
| 宁波滨江维堡投资有限公司 | 董事 | ||
| 莫建华 | 董事 | 世方科技（杭州）有限公司 | 执行董事、法定代表人 |
| 杭州滨江创业投资有限公司 | 执行董事、法定代表人 | ||
| 杭州普特房地产开发有限公司 | 执行董事、法定代表人、经理 | ||
| 杭州滨普房地产开发有限公司 | 执行董事、法定代表人、经理 | ||
| 杭州滨江物业管理有限公司 | 董事 | ||
| 滨江服务集团有限公司 | 非执行董事 | ||
| 滨江服务集团（香港）有限公司 | 董事 | ||
| 兴品有限公司 | 董事 | ||
| 好运創投有限公司 | 董事 | ||
| 浙江红叶园艺有限公司 | 董事 | ||
| 浙江耀华建设构件科技有限公司 | 董事 | ||
| 杭州休闲文化传媒有限公司 | 董事 | ||
| 大江南北影视文化股份有限公司 | 董事 | ||
| 余忠祥 | 执行总裁 | 杭州西江沈家弄置业有限公司 | 董事 |
| 杭州信达奥体置业有限公司 | 监事会主席 | ||
| 杭州西江横桥置业有限公司 | 董事 | ||
| 宁波东睦东奥投资管理有限公司 | 监事 | ||
| 杭州西江置业有限公司 | 董事 |
| 姓 名 | 发行人处职务 | 其他任职单位 | 所任职务 |
| 杭州万家之星房地产开发有限公司 | 董事 | ||
| 杭州春天房地产开发有限公司 | 董事 | ||
| 杭州兴塘置业有限公司 | 董事 | ||
| 杭州昌安商务信息咨询有限公司 | 董事 | ||
| 张洪力 | 执行总裁 | 上海中崇滨江实业发展有限公司 | 董事 |
| 杭州信达地产有限公司 | 董事 | ||
| 苏州禾超企业管理咨询有限公司 | 董事 | ||
| 苏州滨原房地产开发有限公司 | 董事 | ||
| 沈伟东 | 副总裁、财务总监 | 杭州滨江投资控股有限公司 | 监事 |
| 杭州滨江餐饮管理有限公司 | 监事 | ||
| 杭州滨江物业管理有限公司 | 监事 | ||
| 滨江商业保理（深圳）有限公司 | 监事 | ||
| 南京海纳医药科技股份有限公司 | 董事 | ||
| 上海网罗电子科技有限公司 | 董事 | ||
| 杭州滨江普华股权投资管理有限公司 | 监事 | ||
| 薛蓓蕾 | 监事 | 杭州滨江投资控股有限公司 | 会计 |
| 郭清 | 副总裁 | 浙江省杭州滨江阳光公益基金会 | 秘书长 |
| 贾生华 | 独立董事 | 绿城中国控股有限公司 | 独立董事 |
| 南都物业服务股份有限公司 | 独立董事 | ||
| 汪祥耀 | 独立董事 | 浙江南都电源股份有限公司 | 独立董事 |
| 卧龙电气驱动集团股份有限公司 | 独立董事 | ||
| 贝因美婴童食品股份有限公司 | 独立董事 | ||
| 恒生电子股份有限公司 | 独立董事 | ||
| 王曙光 | 独立董事 | 杭州解百集团股份有限公司 | 独立董事 |
（一）发行人的经营范围
发行人的经营范围为一般经营项目：房地产开发，房屋建筑，商品房销售，水电安装，室内外装潢。发行人业务主要包括房地产开发业务、酒店服务业务、持有型物业出租业务和房产项目管理服务业务等。其中，房地产开发业务为发行人的核心业务板块。
（二）发行人的主要产品和用途
发行人多年来一直秉承“创造生活，建筑家”的专业理念，精确细分客户需求，坚持推出服务于客户、契合客户需求的各类住宅产品，从而能够有效覆盖各层次消费者。发行人的住宅产品已形成较为完善的产品标准化体系，涵盖了“A+定制、A+豪华、A+经典、A豪华、A经典、B豪华、B经典、B基本、C豪华、C经典、C基本、D定制、D豪华、D经典、D基本”十五大产品体系。产品体系从外立面用材、室内精装、公共空间、园林景观以及社区配套等一系列产品要素予以制度化和标准化。
（三）发行人所在行业情况
1、房地产行业情况
（1）发展概况
房地产行业是进行房产、地产的开发和经营的基础建设行业，属于固定资产投资的范畴，目前已成为我国国民经济发展的支柱产业和主要的经济增长点。改革开放以来，特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的快速发展，我国的房地产业得到了快速发展。但是，由于房地产行业的特点，房地产市场受宏观调控和经济形势影响显著。2000-2020年，全国房地产开发投资完成额从4,901.73亿元提高到141,442.95亿元，年均复合增长率为18.31%；同期，全国商品房销售面积从16,984万平方米上升至176,086万平方米，年均复合增长率为12.40%。
2000年以来我国房地产行业发展概况如下：
A、2000年至2007年
国家统计局的数据显示，2000-2007年全国房地产开发投资和商品住宅投资均保持20%以上的增长速度。2004年房地产开发投资和商品住宅投资的增速甚至超过30%。经
过2005年短暂回落后，2006年投资增速又恢复到较高水平。以房地产开发投资完成金额为例，2006年为19,382亿元，同比增长21.80%，2007年为25,280亿元，同比增长
30.20%。
期间，在我国城市化进程加快、收入增加和消费结构升级等因素推动下，全国商品房销售面积和商品房销售金额呈现稳步快速增长的局面，2000-2007年，全国商品房销售面积从16,984.16万平方米增加至77,354.72万平方米，年均增长率达24.18%；商品房销售金额从3,572.00亿元上升至29,889.12亿元，年均增长率达35.46%。
我国房地产的快速发展，对推动国民经济的快速发展、改善居民居住条件、加快城市化建设，都发挥了重要作用。一方面，房地产业已成为重要的第三产业和国民经济的支柱产业之一，在整个国民经济体系中处于先导性、基础性的地位。另一方面，部分城市房价上涨过快、住房供求结构性失衡、住房保障制度相对滞后、中等偏下收入家庭住房困难等问题也日益凸显。为了促进房地产业平稳健康发展，国家逐渐加大了对房地产市场的调控力度。
B、2008年至2009年
2008年由于受到国际金融危机的冲击，我国宏观经济增速放缓，加之2007年出台的房地产调控政策效果逐步显现，房地产市场观望情绪持续加重，进而导致当年商品房销售面积和销售金额双双回落。2008年全国商品销售面积为65,969.83万平方米，同比下降14.72%；商品房销售金额为25,068.18亿元，同比回落16.13%。
受宏观经济增速减缓和房地产市场调整影响，房地产开发企业纷纷控制新开工面积和投资速度，房地产开发投资增速出现回落。2008年，全国房地产开发投资完成额为31,203.20亿元，同比增长23.39%，较上年同期回落6.81个百分点。
2008年底，为了刺激内需，稳定经济增长，改善民生，我国政府出台了多项信贷、消费政策，旨在维护房地产市场稳定，支持房地产行业平稳调整。在相关具体政策的拉动下，2008年和2009年GDP增长率分别为9.6%和9.2%，保增长目的达到，大量资金流向房地产，房地产市场触底复苏，2009年房价大幅上涨。全国平均房价增长率23.3%，上海达到56.7%，大幅超过城镇居民人均可支配收入的增长幅度。2009年，全国商品房销售面积达到94,755.00万平方米，同比大幅增长43.63%；商品房销售金额达到44,355.17
亿元，同比增长76.94%。随着房价的快速上涨，中国对房地产的政策由支持逐步转向收紧。2009年12月9日以来，国务院以及相关部门连续出台了一系列的房地产调控政策，各地纷纷出台相应的细化措施，房地产行业政策显著收紧。打击囤地、增加保障性住房用地等的土地政策和调整二套房首付最低比例限制及个人住房贷款利率等的货币政策仍然是政府调控房地产市场的主要手段。C、2010年至2013年2009年中国经济率先从金融危机中复苏，宽松的信贷和投资政策导致2009年房价过快增长。2009年12月14日国务院出台“国四条”，要求继续综合运用土地、金融、税收等手段来遏制部分城市房价的过快上涨。以此为标志，房地产调控政策从刺激转向遏制。
总体房价过快上涨的势头得到暂时抑制，房价仍有增长，但增长已放缓，且有进一步放缓的趋势。最先实施限购的北京的销售面积增长率由2009年的76.9%下降到2010年的-30.6%，其房地产市场大幅波动问题突出。不过，2012年货币政策宽松使得部分区域房价从2012年下半年开始进入一轮小周期上涨。从11年底开始到12年中，央行先后两次降准、两次降息，存款准备金率由11年底21.5%下调到12年中的20%，同期基准利率由3.5%下调到3%。降准降息后，销售和地产投资回暖回暖，2012年下半年，一线房价明显回升。
D、2014年-2016年9月
2014年中国经济再度面临下行压力，稳增长诉求凸显。经济增速换挡，进入新常态。新常态不仅意味着经济增速发生变化，经济发展方式、结构、体制等也在不断变化。
房地产市场步入“总量放缓、区域分化”的第二发展阶段。一二线高房价和三四线高库存并存。针对国内经济及房地产市场的新形势，住房政策也相应地出现变化，并逐渐把目标聚焦在去库存及分类管理上。
2014年5月首次出现70个大中城市新建商品住宅价格环比下跌。2014年6月，呼和浩特首先取消实施三年的限购政策。截止2014年底，除北上广深，大部分实行限购
的城市取消了限购政策。2014年9月30日，央行、银监会公布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（930新政），通知明确规定调整房贷政策，二套房认定标准由“认房又认贷”改为“认贷不认房”。2015年3月30日，央行、住建部、银监会联合发文（330新政）：二手房营业税免征限期由5年改为2年；二套房商业贷款最低首付比例降至4成；公积金贷款首套房首付比例调整为20%。从2014年11月22日至2015年底6次下调存贷款基准利率，中长期贷款利率下降至4.9%。多次下调存款准备金率。
2014年“930”新政和“1121”降息以后，房市开始触底回升。2015年“330”新政、持续降息降准以及6月股灾以后，一二线房价、销量开始加速上涨。2016年2月税费减免政策和降准以后，一二线房价启动暴涨模式，部分区域房价甚至接近翻倍。值得注意的是，2015-2016年房地产市场出现明显分化，在一二线房价暴涨的同时，三四线房价稳定并持续去库存，体现了“总量放缓、区域分化”的新发展阶段特征。E、2016年9月至今2016年随着经济L型企稳、通胀预期抬头以及一二线房价暴涨，刺激房地产稳增长的阶段性任务完成，但三四线去库存效果区域差异较大，同时金融风险凸显，7月政治局强调“抑制资产价格泡沫”、10月强调“防风险”、12月中央经济工作会议强调政策从稳增长转向防风险和促改革，房地产政策开始从刺激转向收紧。
2017年房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的主题，各地频频出台严厉调控政策，房地产金融监管也不断加强，在投资、投机性需求被抑制的同时，市场分化也更加严重:一线城市热度下降，新一线城市不断崛起，而在十九大报告中也确立了中国房地产发展方向:加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，从供、需两方面入手，对房地产行业进行调节，一方面增加住房供给，另一方面引导部分住房需求由购房转向租房。据统计2017年全国共有54个城市出台调控，“认房又认贷”的城市15个，限售的城市48个，限购政策129条，限贷政策169条，在此轮调控政策中除限购、限贷之外，不乏限售、限商、限离等创新政策。
2017年全国商品房销售面积169,407万平方米，全国销售步伐逐渐放缓，年末1-12月增速比1-11月份回落0.2个%。2017年房地产贷款增速大幅放缓，城市地方调控加强，房贷资金受到严格监管，居民购房难度加大；截至2017年末，房地产贷款余额同比上
涨20.9%，较2016年末涨幅降低6.1%；个人住房贷款余额同比上涨22.2%，较2016年末涨幅降低14.5%。2018年全国商品房销售面积17.17亿平米，同比增长1.30%，增速环比回落，其中12月单月同比增速为-5.37%，增速持续保持较低水平。销售额方面，2018年全国商品房销售额15.00万亿元，同比增长12.20%，12月单月增速较11月增长35.15个百分点；价格方面，2018年全国商品房销售均价同比增长10.70%，增幅环比扩大5.13个百分点，主要由于一二线占比提升所致。
2019年，商品房销售面积171,558万平方米，比上年下降0.1%，1—11月份为增长
0.2%，上年为增长1.3%。其中，住宅销售面积增长1.5%，办公楼销售面积下降14.7%，商业营业用房销售面积下降15.0%。商品房销售额159,725亿元，增长6.5%，增速比1—11月份回落0.8个百分点，比上年回落5.7个百分点。主要由于国家宏观调控政策导致房
价涨幅有所下降所致。
2020年，商品房累计销售面积176,086万平方米，较上年上升2.64%，1—11月商品房累计销售面积150,834万平米，同比增加1.3%。受新冠疫情影响，2020年初商品房销售陷入停滞，2020年6月后商品房累计销售面积增速持续修复，三十大中城市商品房成交面积增速均自6月回正。2020年1—11月商品房累计销售额148,969亿元，同比上升7.2%。其中商品住宅销售额133,247亿元，同比上升9.5%。
（2）行业政策
房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。近年来房地产行业属国家重点调控对象。国家对土地、住宅供应结构、税收、信贷等领域进行的政策调整，都将对房地产企业在土地取得、项目开发、产品设计、融资以及保持业绩稳定等方面产生相应的影响。
A、土地供应方式
近年来土地供应方式政策出台情况
| 出台时间 | 政策名称 | 发布部门 | 主要内容 |
| 2012年9月15日 | 《关于推进土地利用计划差别化管理的意见》 | 国土资源部 | 建立健全计划指标体系；加强计划总量、结构和布局调控；改进计划编制下达方法；推进计划分类精细化管理；严格计划执行监管。 |
| 2013年2月26日 | 《关于继续做好房地产市场 | 国务院办公厅 | 各地区要根据供需情况科学编制年度住房用 |
| 出台时间 | 政策名称 | 发布部门 | 主要内容 |
| 调控工作的通知》 | 地供应计划，保持合理、稳定的住房用地供应规模。原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。 | ||
| 2017年8月21日 | 《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》 | 国土资源部、住建部 | 根据地方自愿，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。 |
| 2018年1月3日 | 《土地储备管理办法》 | 国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员 | 为落实加强自然资源资产管理和防范风险的要求，进一步规范土地储备管理，增强政府对城乡统一建设用地市场的调控和保障能力，促进土地资源的高效配置和合理利用，管理办法规定各地应当制定年度土地储备计划，并对土地储备计划的制定和后续管理执行提出要求。 |
| 2018年3月9日 | 《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》 | 国土资源部 | 规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，对包括出让地价评估定义、出让地价评估目的、评估原则、评估方法、评估程序以及评估报告规范作出了限定。 |
| 2019年8月26日 | 《中华人民共和国土地管理法》(2019年修订) | 十三届全国人大常委会第十二次会议 | 新《土地管理法》坚持土地公有制不动摇，坚持农民利益不受损，坚持最严格的耕地保护制度和最严格的节约集约用地制度，在充分总结农村土地制度改革试点成功经验的基础上，做出了多项重大突破(1) 破除集体经营性建设用地进入市场的法律障碍;(2) 改革土地征收制度;(3) 完善农村宅基地制度;(4) 为“多规合一”改革预留法律空间;(5) 将基本农田提升为永久基本农田;(6) 合理划分中央和地方土地审批权限;(7) 土地督察制度正式入法。 |
| 出台时间 | 政策名称 | 发布部门 | 主要内容 |
| 2010年1月14日 | 《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》 | 国土资源部 | 明确提出城市申报住宅用地时，经济适用房、廉租房、中小普通住房用地占比不得低于70%，并严格按照产业政策控制高污染、高能耗及过剩项目用地。 |
| 2010年12月29日 | 《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的 | 国土资源部 | 完善调控措施，促进土地市场健康发展；严格执行招拍挂出让制度和操作程序，规范房地产用地出让行为；加强房地产用地监管，严禁保 |
| 出台时间 | 政策名称 | 发布部门 | 主要内容 |
| 通知》 | 障性住房用地改变用地性质。 | ||
| 2012年6月1日 | 《闲置土地处置办法》 | 国土资源部 | 企业“囤地”造成土地闲置的，未动工开发满一年将被征缴土地价款20%的闲置费，满两年则将无偿收回土地使用权。 |
| 2013年2月20日 | 《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》 | 国务院办公厅 | 2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。部分房价上涨压力较大的热点城市和区域中心城市，要进一步增加年度住房用地供应总量，提高其占年度土地供应计划的比例。 |
| 2013年4月15日 | 《开展城镇低效用地再开发试点指导意见》 | 国土资源部 | 通过推进城镇低效用地再开发利用，优化土地利用结构，促进经济发展方式转变。主要政策包括：鼓励和引导原国有土地使用权人、农村集体经济组织和市场主体开展城镇低效用地再开发，规范政府储备存量建设用地开发利用；统筹兼顾各方利益，规范城镇低效用地补偿，加强公共设施和民生项目建设。 |
| 2018年5月19日 | 《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》 | 住房城乡建设部 | 一线、二线城市要在2018年底前编制完成2018年至2022年住房发展规划，切实提高中低价位、中小套型普通商品住房在新建商品住房供应中的比例。同时要求热点城市住房用地比例应不低于建设用地的25%，力争用3-5年时间，租赁住房和共有产权住房用地供应在新增住房用地供应中的比例达到50%以上 |
| 2019年4月17日 | 《关于<做好2019年住宅用地“五类”调控目标实施工作>通知》 | 自然资源部 | 商品住房库存消化周期在36 个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要适当减少供地；18-12 个月的，维持供地持平水平；12-6个月 的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地 |
| 出台时间 | 政策名称 | 发布部门 | 主要内容 |
| 2010年3月8日 | 《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》 | 国土资源部 | 明确土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款最迟付款时间不得超过1年；对用地者欠缴土地出让价款和闲置土地的，禁止其在一定期限内参加土地 |
| 出台时间 | 政策名称 | 发布部门 | 主要内容 |
| 竞买。 | |||
| 2012年3月16日 | 《关于大力推进节约集约用地制度建设的意见》 | 国土资源部 | 进一步完善节约集约用地鼓励政策，加快研究促进经济发展方式转变和市场配置土地要求的供地政策和地价政策。 |
| 2015年3月20日 | 《国土资源部办公厅关于实施<城镇土地分等定级规程>和<城镇土地估价规程>有关问题的通知》 | 国土资源部 | 市、县国土资源主管部门应严格按照规程，开展基准地价制订、更新和公布工作。基准地价每3年应全面更新一次；超过6年未全面更新的，在土地估价报告中不再使用基准地价系数修正法；不能以网格等形式借助计算机信息系统实时更新基准地价。 |
| 2016年4月18日 | 《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》 | 财政部、国土资源部 | 农村集体经济组织通过出让、租赁、作价出资（入股）等方式取得农村集体经营性建设用地入市收益，以及入市后的农村集体经营性建设用地土地使用权人，以出售、交换、赠与、出租、作价出资（入股）或其他视同转让等方式取得再转让收益时，向国家缴纳调节金。 |
| 2019年7月6日 | 《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》 | 国务院办公厅 | 建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场，市场规则健全完善，交易平台全面形成，服务和监管落实到位，市场秩序更加规范，制度性交易成本明显降低，土地资源配置效率显著提高，形成一、二级市场协调发展、规范有序、资源利用集约高效的现代土地市场体系 |
| 出台时间 | 政策名称 | 发布部门 | 主要内容 |
| 2010年1月7日 | 《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 | 国务院 | 加快中低价位、中小套型普通商品住房建设；力争到2012年末，基本解决1,540万户低收入住房困难家庭的住房问题；加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准。 |
| 2010年4月17日 | 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 | 国务院 | 要求各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责，坚决抑制不合理住房需求，增加住房有效供给，加快保障性安居工程建设以及加强市场监管；严格限制各种名目的炒房和投机性购房，房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上 |
| 出台时间 | 政策名称 | 发布部门 | 主要内容 |
| 当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款；加强对房地产开发企业购地和融资的监管。 | |||
| 2010年4月13日 | 《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》 | 住建部 | 未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用；房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售；严格商品住房预售许可管理，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模和工程形象进度要求，预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。 |
| 2011年1月26日 | 《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》 | 国务院 | 进一步落实地方政府责任，加大保障性安居工程建设力度，调整完善相关税收政策，加强税收征管，强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施；落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制，坚持和强化舆论引导。 |
| 2013年2月26日 | 《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》 | 国务院 | 完善稳定房价工作责任制，坚决抑制投机投资性购房，增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设，加强市场监管和预期管理，加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。 |
| 2015年3月27日 | 《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》 | 国土资源部、住建部 | 对于在建商品住房项目，各地国土资源、城乡规划主管部门在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许房地产开发企业适当调整套型结构，对不适应市场需求的住房户型做出调整，满足合理的自住和改善性住房需求。 |
| 2017年3月1日 | 《建筑节能与绿色建筑发展“十三五”规划》 | 住建部 | 以加快提高建筑节能标准及执行质量、全面推动绿色建筑发展量质齐升、稳步提升既有建筑节能水平、深入推进可再生能源建筑应用、积极推进农村建筑节能为主要任务。 |
| 2017年4月1日 | 《关于加强近期住房及用地 | 住建部、国土资源部 | 坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一 |
| 出台时间 | 政策名称 | 发布部门 | 主要内容 |
| 供应管理和调控有关工作的通知》 | 定位，加强和改进住房及用地供应管理，改善住房供求关系，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，要求合理安排住宅用地供应、科学把握住房建设和上市节奏、加大住房保障力度、强化地方主体责任 |
| 出台时间 | 政策名称 | 发布部门 | 主要内容 |
| 2010年1月7日 | 《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 | 国务院 | 对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。 |
| 2010年2月11日 | 《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》 | 银监会 | 信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款（土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款）。 |
| 2010年4月17日 | 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 | 国务院 | 要求各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责，坚决抑制不合理住房需求，增加住房有效供给，加快保障性安居工程建设以及加强市场监管；严格限制各种名目的炒房和投机性购房，房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款；加强对房地产开发企业购地和融资的监管。 |
| 2011年1月26日 | 《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》 | 国务院 | 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 |
| 2013年2月26日 | 《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》 | 国务院 | 严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。 |
| 2014年9月30日 | 《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》 | 人民银行、银监会 | 对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清 |
| 出台时间 | 政策名称 | 发布部门 | 主要内容 |
| 相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。 银行业金融机构在防范风险的前提下，合理配置信贷资源，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房，积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点。 | |||
| 2015年3月30日 | 《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》 | 人民银行、住建部、银监会 | 调整个人住房贷款政策，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。 在住房公积金方面，调整后，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。 |
| 2016年2月1日 | 《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》 | 人民银行、银监会 | 在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。 |
| 2019年5月17日 | 《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》 | 银保监会 | 限制表内外资金直接戒变相用于土地出让金融资；整治通过影子银行渠道违规流入房地产市场；禁止通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资 |
| 2019年8月25日 | 中国人民银行公告（2019）第16号 | 人民银行 | 自10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。 |
近年来房地产税费政策出台情况
| 出台时间 | 政策名称 | 发布部门 | 主要内容 |
| 2011年1月27日 | 《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》 | 财政部、国家税务总局 | 个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 |
| 2013年2月26日 | 《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》 | 国务院 | 税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。 |
| 2015年3月30日 | 《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》 | 财政部、国家税务总局 | 个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 |
| 2016年3月24日 | 《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》 | 财政部 | 建筑业、房地产业适用于增值税，税率为11% |
| 2018年8月31日 | 《全国人民代表大会常务委员会关于修改<中华人民共和国个人所得税法>的决定》 | 十三届全国人大常委会第五次会议 | 优化税率结构，调整税率级距，增加子女教育支出、继续教育支出、大病医疗支出、赡养老人支出、住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除个人所得税。 |
| 2019年7月16日 | 《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》 | 财政部、国家税务总局 | 拟规定转让土地使用权、地上建筑物及其附着物，出让集体土地使用权、地上建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上建筑物及其附着物作价出资、入股，应依照税法规定缴纳土地增值税 |
过6.0%，城镇居民人均可支配收入年增长幅度亦维持在7%以上。2020年受疫情影响宏观经济增速有所放缓，全年GDP增速为2.3%，但疫情后经济恢复强劲。尽管近年来宏观经济增速逐步放缓，但在国家的大力扶持下，国家经济仍能够维持稳定的发展趋势，为房地产业长期发展创造了良好的经济环境。
持续提升的居民收入和城市化水平是房地产市场发展的根本驱动力。住房需求来源于人口增长和迁移、居住条件改善、城市更新。三大需求支撑中期市场空间：预计自住需求在2018年达到峰值14.5亿平后回落；2019年14.0亿平；2021-2030年年均11.9亿平。其中城镇常住人口增长、人均住房面积增长和城市更新改造带来的需求，占总需求的42.9%、52.7%和4.4%。
B、持续快速的城市化进程及城镇居民居住水平的不断改善有利于继续推动房地产的发展
人口的大规模向城市迁移是房地产市场需求的重要支撑。截至2019年我国城市化率水平为60.60%，距离发达国家平均70%-80%的水平依然存在较大差距。根据发达国家的城市化经验，城市化率在30%-70%期间是加速城市化的时期。按照“十三五”规划纲要，我国将推进新型城镇化，到2021年，我国常住人口城镇化率水平将继续维持在60%以上，城市化进程为房地产行业提供刚性需求。
C、2020年，房地产行业在政策端、供给端和需求端，都将呈现稳中有进、稳中有变的趋势。稳中有进，即行业的健康度和理性程度将持续提升，行业格局走势与企业关键致胜因素将逐步清晰；稳中有变，即一些不确定性和关键变化大方向可以预测，但这些机遇挑战的变化程度、发生时间则难以准确研判，考验企业的能力与智慧。
房地产行业2019年下半年在供给侧特别是融资端出台了较为严格调控措施，2020年在坚持“房住不炒”总体方针以及中央经济工作会议提出“稳地价、稳房价、稳预期”背景下，预计行业政策调控政策力度总体适中。
其中在供给侧，行业融资政策仍将维持偏紧并逐步向中性回调；在需求侧，因城施策调控政策下，部分中心城市及都市圈周边城市在前期政策调控超调基础上可能在人才住房、限购限价等方面做出一定调整，客观上为地产商提供土储高性价比补仓的阶段性机会。
未来，地方政府有更大的调控自主权，将平衡“稳增长、保财政和房价上涨”压力，适度修正前期调控。如限价、限售、限签政策，在市场高温时起到迅速踩刹车的作用，随着市场平稳，势必清理退出。有些城市，也会将限购范围缩小，从全市划定到市内核心区。涉及土地、租赁、保障的调控政策将进一步完善。如在一线城市增加共有产权房和租赁住房供应、创新土地出让模式逐步替代“价高者得”的传统招拍挂模式。D、行业集中度进一步提高我国2016年至2020年，按销售金额算，TOP10、11-30、31-50房地产企业市占率分别由18.7%、11.1%和5.6%提升至36.0%、25.2%和13.6%。按照目前土地资源储备、销售去化情况估算，2021年行业前30名地产商总体仍将维持两位数的增长速度。其中前10名地产商由于自身规模基数较大已处于安全边界，未来核心战略目标将由规模成长逐步转向提质增效降风险；10-30名地产商由于资产结构问题、成长惯性和焦虑感，未来仍转向有质量的规模成长；金融资源将进一步向头部玩家集中，尾部中小型地产商将逐步退出行业市场，市场出清过程将持续进行。未来，我国房地产市场集中度继续提升是必然趋势。从公司角度看，大房企的品牌、资金、产品优势，在融资、拿地、销售等方面优势凸显；从行业角度看，市场集中度提升有助于化解行业风险；从国际对比看，目前我国龙头市占率水平较低，提升潜力很大。
2、发行人业务所在区域市场分析
目前，发行人房地产项目主要集中在杭州、嘉兴等城市。
（1）杭州地区房地产市场分析
杭州位于东南沿海，是浙江省省会，是浙江省的政治、经济、文化、科教、交通、传媒、通信和金融中心，中国东南重要交通枢纽，副省级城市之一，是中国最大的经济圈——长三角的副中心城市。近年来，杭州保持了较快的经济发展速度，2020年，杭州GDP总量为16,106.00亿元，同比增长6.80%。
2010-2020年杭州市GDP和同比增幅情况
数据来源：国家统计局A、房地产开发投资情况杭州固定资产投资规模较大，2018年完成固定资产投资6,489.16亿元，同比增长
10.80%。房地产开发投资是杭州固定资产投资的重要组成部分，投资比重相对较高。2018年，杭州房地产开发投资完成3,068.90亿元，同比增长12.24%，占当年固定资产投资的47.29%。
2010-2018年杭州市固定资产投资和房地产投资情况
数据来源：wind、杭州统计公报B、商品房销售情况
近年来，杭州房地产市场受宏观调控政策影响较为明显，商品房销售面积及金额波动较大。2020年杭州商品房销售面积为1,699.00万平方米，同比上升12.25%；商品房销售金额为4,595亿元，同比上升17.11%。
2013-2020年年杭州市商品房销售面积和销售金额情况
数据来源：wind、杭州统计公报
C、杭州市房地产市场发展前景
杭州市是浙江省省会，是华东地区重要的商业城市，民营经济发达，历年经济增长稳定，经济总量长期位于全国前列，市场经济活力大。此外，杭州市是著名的旅游城市，环境优美，生态宜居，吸引较多的购房者前往置业。
2015年2月，杭州市成功获得2016年G20峰会的举办权，将进一步推动杭州基础设施建设和城市发展进程，房地产市场将获得更大的发展空间。此外，杭州市作为中国“电子商务第一城”，2015年3月，国务院正式批复同意其设立中国（杭州）跨境电子商务综合试验区，被视为“网上自贸区”，激发了更多的电商巨头的投资热情。
杭州市经济发达，房地产市场较为成熟，是发行人开展华东地区房地产业务的重要区域。
（2）嘉兴地区房地产市场分析
嘉兴为浙江省地级市，长三角城市群、上海大都市圈重要城市、环杭州湾大湾区核心城市、杭州都市圈副中心城市、沪嘉杭G60科创走廊中心城市，位于浙江省东北部、长江三角洲杭嘉湖平原腹地。嘉兴处江河湖海交会之位，扼太湖南走廊之咽喉，与上海、杭州、苏州、宁波等城市相距均不到百公里，作为沪杭、苏杭交通干线中枢，交通便利。嘉兴建制始于秦，有两千多年人文历史，自古为繁华富庶之地，素有“鱼米之乡”、“丝绸之府”美誉，是一座具有典型江南水乡风情的国家历史文化名城。嘉兴自然风光以潮、湖、河、海并存驰誉江南，是中国优秀旅游城市和国家园林城市，拥有南湖、乌镇、西塘三个5A级景区。近年来，嘉兴市经济保持稳定增长势头。2020年，嘉兴市GDP总量为5,509.52亿元，同比增长2.59%。
2010-2020年嘉兴市GDP和同比增幅情况
数据来源：wind、嘉兴统计公报
A、房地产开发投资情况
嘉兴市固定资产投资持续增长，2019年固定资产投资额为2,495.96亿元，同比增长
11.28%。嘉兴市房地产开发投资占固定资产投资的比重较稳定，2019年占比39.25%。2017年至2019年，嘉兴市房地产开发投资额增速较快，平均增速16.34%，2019年嘉兴市房地产开发投资额为979.7亿元，同比增长2.86%。
2012-2019年嘉兴市固定资产投资和房地产投资情况
数据来源：wind、嘉兴统计公报B、商品房销售情况2013-2019年，嘉兴市商品房市场受宏观调控政策影响波动较为明显，商品房销售面积波动较大。2019年，嘉兴市商品房销售面积为1,069.19万平方米，同比减少7.71%，嘉兴市商品房销售额为1,430.93亿元，同比减少4.06%。
2013-2019年嘉兴市商品房销售面积情况
数据来源：wind、嘉兴统计公报
C、嘉兴市房地产市场发展前景嘉兴市地处浙江省的东北部，是长江三角洲杭嘉湖平原的腹心地带，为国家批准的沿海经济开放地区，有明显的地理区位优势。嘉兴近年吸引众多世界500强企业，产业导入和发展带来大量就业机会、人口，有利于嘉兴市房地产业的发展。
在国务院2016年5月发布的《长江三角洲城市群发展规划》中，嘉兴明确定位为上海核心城市群、杭州都市圈的重要成员，规划2020、2030年的嘉兴市域常住人口分别增加到590万和690万，2019年末，嘉兴市全市常住人口480.0万。2018年初发布的《上海市城市总体规划（2017-2035）》中明确提出，到2035年常住人口控制在2500万人左右。而2019年上海常住人口已经达到2428.14万人，严控当地常住人口和外溢从而成为解决途径，嘉兴作为上海“半小时高铁圈”的城市之一，常住人口有望进一步增长，嘉兴市房地产市场未来发展前景广阔。
（四）发行人主营业务情况
1、发行人总体经营情况
发行人业务主要包括房地产开发业务、酒店服务业务、持有型物业出租业务及房产项目管理服务业务，其中，房地产开发业务为发行人核心业务。发行人以聚焦杭州，深耕浙江，辐射华东，关注珠三角、京津冀、中西部重点城市三个“游击区”为布局策略，凭借“产品+服务”的核心竞争能力，房地产开发业务稳健发展。
（1）营业收入构成
最近三年及一期，发行人分别实现营业收入2,111,547.45万元、2,495,450.33万元、2,859,679.98万元和742,991.86万元，最近三年年均复合增长率为16.37%。
最近三年及一期，发行人营业收入按业务类型构成情况如下表所示：
最近三年及一期发行人营业收入按业务类型构成情况
单位：万元，%
| 项目 | 2021年1-3月 | 2020年度 | 2019年度 | 2018年度 | ||||
| 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
| 房地产开发业务 | 723,009.87 | 97.31 | 2,784,994.52 | 97.39 | 2,422,392.20 | 97.07 | 2,027,065.18 | 96.00 |
| 酒店管理服务 | 2,529.75 | 0.34 | 9,705.28 | 0.34 | 20,950.23 | 0.84 | 14,888.33 | 0.71 |
| 持有型物业出租业务 | 5,582.86 | 0.75 | 22,584.21 | 0.79 | 18,609.74 | 0.75 | 15,251.40 | 0.72 |
| 房产项目管理服 | 11,717.41 | 1.58 | 41,785.68 | 1.46 | 11,954.90 | 0.48 | 53,674.36 | 2.54 |
| 项目 | 2021年1-3月 | 2020年度 | 2019年度 | 2018年度 | ||||
| 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
| 务 | ||||||||
| 其他 | 151.98 | 0.02 | 610.29 | 0.02 | 21,543.25 | 0.86 | 668.18 | 0.03 |
| 营业收入合计 | 742,991.86 | 100.00 | 2,859,679.98 | 100.00 | 2,495,450.33 | 100.00 | 2,111,547.45 | 100.00 |
| 项目 | 2021年1-3月 | 2020年度 | 2019年度 | 2018年度 | ||||
| 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
| 杭州地区 | 45.89 | 61.76 | 109.33 | 38.23 | 148.08 | 59.34 | 191.78 | 90.83 |
| 衢州地区 | - | - | 0.16 | 0.06 | 0.14 | 0.06 | 0.89 | 0.42 |
| 绍兴地区 | - | - | - | - | 0.36 | 0.14 | 0.34 | 0.16 |
| 金华地区 | 7.05 | 9.49 | 87.70 | 30.67 | 32.21 | 12.91 | 0.63 | 0.3 |
| 嘉兴地区 | 13.90 | 18.71 | 57.17 | 19.99 | 19.59 | 7.85 | 17.51 | 8.29 |
| 上海地区 | 0.1 | 0.13 | 11.38 | 3.98 | 48.19 | 19.31 | - | - |
| 湖州地区 | 5.50 | 7.40 | 18.50 | 6.47 | - | - | - | - |
| 台州地区 | 0.31 | 0.42 | 0.83 | 0.29 | - | - | - | - |
| 宁波地区 | 1.36 | 1.83 | - | - | - | - | - | - |
| 境外 | 0.19 | 0.26 | 0.88 | 0.31 | 0.97 | 0.39 | - | - |
| 营业收入合计 | 74.30 | 100 | 285.97 | 100 | 249.55 | 100 | 211.15 | 100 |
（2）房地产开发业务经营概况
最近三年及一期，发行人房地产开发业务保持了较快的增长速度，主要经营指标如下表所示：
最近三年及一期发行人房地产开发业务主要经营指标情况
单位：万平方米、亿元
| 项目 | 2021年1-3月 | 2020年 | 2019年 | 2018年 |
| 新开工面积 | 14.52 | 445.68 | 396.55 | 285.23 |
| 竣工面积 | 8.59 | 116.25 | 73.36 | 77.31 |
| 销售面积 | 66.21 | 206.09 | 170.27 | 96.08 |
| 销售金额 | 316.90 | 583.00 | 530.83 | 400.90 |
| 结算面积 | 31.38 | 140.00 | 82.44 | 62.69 |
| 结算金额 | 72.30 | 278.50 | 242.24 | 202.71 |
| 平均销售价格（元/平方米） | 47,862.86 | 28,288.61 | 31,175.78 | 41,725.65 |
| 平均结算价格（元/平方米） | 23,040.15 | 19,892.86 | 29,383.79 | 31,631.84 |
随着发行人长期以来的优异的项目品质，发行人逐渐树立起了高品质的市场形象，聚拢人气形成市场效应，不断呈现的新产品形态，进一步扩大的楼盘影响，使得发行人得到较高的市场认可度。在销售价格上，与周边项目相比，发行人的项目售价溢价率在10%以上，二手房溢价率超过20%；2019年，杭州市商品房销售均价分别为25,918.10元/平方米，发行人杭州地区在建项目销售单价45,711.83元/平方米。良好的口碑形象和市场认可度提高了发行人的竞争优势。
（3）酒店管理服务业务经营概况
发行人投资建设了杭州友好饭店及杭州千岛湖滨江希尔顿度假酒店2家高档星级酒店。杭州友好饭店坐落于西湖畔，由发行人下属子公司友好饭店运营管理；千岛湖滨江希尔顿度假酒店位于千岛湖辉照山，由希尔顿酒店管理集团运营管理。最近三年及一期，发行人酒店管理服务业务分别实现营业收入14,888.33万元、20,950.23万元、9,705.28万元和2,529.75万元。
（4）持有型物业出租业务经营概况
发行人逐步建立起“开发+持有”模式，不仅可以获取稳定的租金收益，布局长远获取超额收益，而且可以通过物业抵押、收益证券化等模式有效改善融资结构，降低融资成本。发行人通过对商业物业的研究，提出在杭州加大商业物业的持有，除优质的写字楼、商场以外，围绕住宅小区配套商业的功能性要求，2012年进一步明确提出加大“生活房产”（即住宅小区配套商业）的持有，并且从业主日常生活角度出发，战略性引进便利店、早餐、医药、餐饮、洗衣等品牌商家，满足业主日常生活需求。
发行人委托子公司滨江资产公司负责其持有型物业的自持运营及对外租赁，旨在通过持有型物业的持续经营，形成浓厚的商业氛围，从而提升租金水平，带来长期稳定的现金流，从而带动整个项目的价值提升，实现良性循环。滨江资产公司目前持有的物业包括万家星城底商、金色黎明底商、曙光之城底商、凯旋门底商等，持有物业资产总建筑面积超17万平方米。最近三年及一期，发行人房产租赁业务分别实现营业收入15,251.40万元、18,609.74万元、22,584.21万元和5,582.86万元，总体保持稳定。
（5）房产项目管理服务业务经营概况
发行人于2011年成立全资子公司滨江建设公司作为房产项目管理服务业务经营平
台。在房产项目管理服务业务模式下，投资商筹集项目所需开发资金，拥有项目开发中的投资决策权、监督权、建议权和知情权，享有项目的投资收益，并承担项目投资风险；发行人则负责包括项目前期管理、规划设计管理、工程营造管理、成本管理、营销管理、竣工交付管理等开发环节的全过程管理，通过输出品牌和专业化管理能力与投资商合作，在帮助投资商提升产品价值的同时以轻资产的模式收取稳定的房产项目管理服务费用。
除目前存量的房产项目管理服务项目外，公司不再新增房产项目管理服务项目。最近三年及一期，发行人房产项目管理服务业务分别实现营业收入53,674.36万元、11,954.90万元、41,785.68万元和11,717.41万元。
2、房地产业务经营情况
（1）房地产业务经营模式
A、主要从事房地产项目的类型
目前，发行人开发的房地产项目以商品住宅为主，开发方式包括自主开发及合作开发。发行人开发房地产项目以销售为主，同时选择性保留部分商铺及写字楼作为持有型物业进行租赁，以适度调整公司的收入结构，增强抗风险能力。
B、定价模式
发行人开发的房地产项目主要根据市场供求关系，采取市场定价模式。对于中档产品，发行人强调性价比并主动推行价格竞争策略，即以同区域的同类型产品市场价格为参照，结合公司所预期的楼盘销售速度，凭借公司二十余年来在成本控制和品质建设上所积累的成功经验，采取突出产品性价比，将产品升值部分让渡给业主的定价模式。对于高端产品，发行人则强调品质，采取按质定价的定价模式。
具体而言，发行人房地产项目的定价主要包括成本导向、产品导向、客户导向三个阶段。首先，在综合分析项目成本和项目细分市场竞争状况的基础上，确定项目初步的定价区间，该阶段以成本导向为主；随后，以产品为导向，在综合评估产品类型、产品配套、规划布局、面积设置、户外景观等产品品质要素的基础上，并结合销售部门的价格建议确定销售单价；最后，在项目实销阶段，主要以客户为导向，对项目实际销售情况、客户对项目定价认同程度及成交客户特征等方面进行定期分析与总结，及时通过促
销等手段对销售价格进行动态调整，以适应市场和竞争需要。
C、融资模式发行人房地产开发项目的主要融资渠道包括银行贷款及以销售回款为主的自有资金等。同时，发行人不断拓宽融资渠道和积极探索创新融资模式，满足公司资金需求，降低公司融资成本，提高资金运用效率。
D、采购模式发行人房地产开发业务的主要采购产品或服务包括建筑所需原材料，如门窗、墙体材料、建设装饰材料等建筑材料及设备，以及建筑设计、施工及监理服务。公司制定《招投标管理制度》、《工程造价管理制度》等规范文件，对采购行为进行管理。
发行人建筑原材料产品、设备及建筑设计、施工、监理等服务主要通过招投标的方式由公司进行集中采购：对于建筑原材料产品及设备，由项目公司根据实际需求编制《材料设备采购名目表》并通过主要媒体报刊对外刊登《投标报名登记表》，而后从《合格供方名册》及《投标报名登记表》中选择3家以上相对应材料设备的供应商，编制《招标文件》并组织进行招标；对于建筑设计、施工、监理等服务，项目公司收集有关服务类供方提供的资料，综合评价服务类供方的资质、社会信誉、服务能力、过往业绩等，汇总《服务类供方单位评价表》，经分管经理审批后形成《合格供方名册》，而后从《合格供方名册》中选择3家以上服务供应商组织进行招标。个别辅助性材料由施工单位自行采购。由于建筑工程设计、监理合同金额通常较小，因此最近三年及一期发行人前五大供应商均为国土资源局和建筑施工单位。最近三年，发行人房地产开发业务向前五名供应商支付的采购总金额占当期购买商品、支付劳务总金额的比重分别为79.14%、75.87%和71.04%。最近三年，发行人房地产开发业务向前五名供应商采购情况如下表所示：
最近三年发行人房地产开发业务向前五名供应商采购情况
单位：万元
| 年 度 | 供应商名称 | 采购金额 | 占本期房地产开发业务采购总额的比例 |
| 2020年度 | 供应商1 | 2,344,455.00 | 45.46% |
| 供应商2 | 713,056.28 | 13.83% | |
| 供应商3 | 240,000.00 | 4.65% | |
| 供应商4 | 232,198.26 | 4.50% | |
| 供应商5 | 134,078.00 | 2.60% | |
| 小 计 | 3,663,787.54 | 71.04% | |
| 2019年度 | 供应商1 | 1,957,294.50 | 60.36% |
| 供应商2 | 219,400.00 | 6.77% | |
| 供应商3 | 103,038.81 | 3.18% | |
| 供应商4 | 97,545.26 | 3.01% | |
| 供应商5 | 82,672.96 | 2.55% | |
| 小 计 | 2,459,951.53 | 75.87% | |
| 2018年度 | 供应商1 | 1,955,043.23 | 59.87% |
| 供应商2 | 267,000.00 | 8.18% | |
| 供应商3 | 153,400.00 | 4.70% | |
| 供应商4 | 142,600.00 | 4.37% | |
| 供应商5 | 66,250.00 | 2.03% | |
| 小 计 | 2,584,293.23 | 79.14% |
最近三年发行人房地产开发业务向前五名客户销售情况
单位：万元
| 年 度 | 客户名称 | 销售金额 | 占本期房地产开发业务销售总额的比例 |
| 2020年度 | 客户1 | 5,379.30 | 0.10% |
| 客户2 | 5,004.98 | 0.09% | |
| 客户3 | 4,366.39 | 0.08% | |
| 客户4 | 3,934.12 | 0.07% | |
| 客户5 | 3,300.04 | 0.06% | |
| 小 计 | 21,984.83 | 0.41% | |
| 2019年度 | 客户1 | 9,005.28 | 0.36% |
| 客户2 | 7,715.39 | 0.31% | |
| 客户3 | 7,201.21 | 0.29% | |
| 客户4 | 6,556.12 | 0.26% | |
| 客户5 | 6,110.06 | 0.24% | |
| 小 计 | 36,588.06 | 1.47% | |
| 2018年度 | 客户1 | 15,680.87 | 0.70% |
| 客户2 | 13,134.06 | 0.59% | |
| 客户3 | 7,413.97 | 0.33% | |
| 客户4 | 6,721.06 | 0.30% | |
| 客户5 | 5,467.68 | 0.24% | |
| 小 计 | 48,417.64 | 2.16% |
（2）房地产业务流程
A、项目决策和获取程序发行人项目决策与执行程序分为土地监察及筛选、项目可行性研究及决策与土地获取三个阶段，具体流程如下图所示：
发行人项目决策与执行程序流程图
土地监察及筛选：发行人投资发展部土地拓展人员定期监察监测地方政府发布的关于土地公开招标、拍卖或挂牌出让的公告，并与房地产代理商、经纪商等保持良好关系以获取二级市场上合适地块的出让信息。在发现合适地块的出让信息后，土地拓展人员将根据前期调研情况完成《地块概况表》，并向公司领导进行汇报。项目可行性研究及决策：经公司领导初步筛选需要深入调研的地块，投资发展部立即组织人员进行全面调研及现场查勘，对相关地块进行可行性研究并完成《可行性研究报告》。调研及评估指标根据地块的所在城市各有侧重，包括但不限于：地理位置及地块规模；当地人口、购买力、目标客户需求及地块所在区域的预期增长情况；当地交通设施和基础设施配套情况；预计开发成本及时间；预期的财务回报；当地竞争环境；政府针对该地块及其周边区域的发展计划；产品定位等。项目的《可行性研究报告》将提交至发行人投资决策小组，投资决策小组将综合考量各方面因素，最终形成项目的投资决策。土地获取：对于决策通过的地块，发行人相关部门根据项目的类型，分别采取参与竞标（招、拍、挂）或对外签订合作协议的形式执行公司决策。
| 投资机会分析（调研、策划）招标、挂牌取得土地使用权项目核准申请规划局核发《建设项目选址意见书》规划局审批《建设用地规划许可证》项目方案设计初步设计施工图设计土地招标/拍卖信息签订土地出让合同，办理《建设用地批准证书》房地产开发主要工作流程示意图办理项目报建填报项目配套建设条件审核申请表书面征询给排水、热力、燃气、供电、通讯等配套条件给排水、热力、燃气供电、通讯等配套条件编制可行性研究报告编制详规设计招标对项目方案作内部评估初步设计评审会征询环保、消防、卫生交通、绿化、给排水燃气通讯、环卫等部门意见勘查招标、施工征询环保、消防、卫生、交通、绿化、给排水燃气人防抗震、通讯、环卫等意见环境影响评价报告组织动迁：1.冻结；2.拆迁方案；3.签订委托动迁协议；4.拆迁许可证；5.拆迁公告；6.实施拆迁。环保、消防、卫生、交通、绿化、人防审核、智能化系统技防审批审图公司审核施工、监理招标缴配套费，向建委申请开工向计委申请投资计划立项 |
| 规划局审批《建设工程规划许可证》申办《施工许可证》施工单位放灰线建筑项目结构工程施工市政配套设施施工安装、装饰工程施工绿化、环卫、卫生防疫电梯安全、管线等部门验收建设工程规划验收办理竣工验收备案申领入户许可证办理初始登记现房销售、交房、入户办理《国有土地证》公安局技防办审核签订公建配套协议填报工程档案报送申请表、人防费核定质量安全报监测绘部门道路红线定界规划部门复验红线面积预测门牌编号物业公司招标《申请预售许可证》结构验收供电、上水、煤气等配套专业设计总体绿化施工环保验收消防验收人防验收竣工档案验收物业公司接管建筑面积测绘 |
发行人以IS09001管理制度为质量控制先决条件，导入ISO9001:2010质量管理体系，结合公司多年房地产项目开发经验，编制了统一的质量手册以及配套程序，内容涵盖了开发设计、工程管理、销售、交付等房产项目开发所有环节。
B、质量控制制度
发行人各部门严格按照质量管理体系文件的要求，开展质量管理活动，严格填写表单记录。发行人通过加大现场检查与监督的力度，使质量管理体系在不断运行中得以保持和持续改进，特别通过执行《开发策划管理程序》、《工程管理程序》、《房产销售和服务提供管理程序》、《产品验收管理程序》、《纠正和预防措施管理程序》等对产品实现过程进行重点监控。
通过相关质量控制制度的制定与实施，发行人不断深化内部管理体系，严格要求施工单位按施工图纸和施工相关规范进行施工，同时项目实施前需要编制专项方案和措施，制定质量计划和质量目标，通过事前预控、事中检查、事后验收的管理程序，强化全过程质量控制，落实质量计划和质量目标，树立“滨江”产品质量的良好形象。
C、质量控制措施
（a）施工单位质量控制
在施工单位的选择上，发行人对施工单位实行日常考核和定期考核相结合的方式，考察其管理现状、人员现状架构、生产设备、检测手段、检验品质量等，形成《服务类供方单位评价表》，经分管经理审批后形成《合格供方名册》。
在施工单位的考评上，公司制定《供方与招标管理程序》及《工程管理程序》等，以合同约定的质量标准为依据，对施工单位的进度控制情况，质量控制情况进行核查，对各类施工过程资料的全面性和准确性进行抽查，并在施工各分部分项工程完毕后进行质量检查，以此反映施工过程中的供方服务是否合格。如出现重大质量、安全事故，如隐蔽工程质量监督站验收不合格，或者严重滞后合同工期，项目公司将发出整改通知单。严重影响工程正常进行则上报分管副总经理审定是否与该供方终止合同。
（b）对材料设备类供应商的质量控制
在材料设备类供应商的选择上，发行人根据工程项目的要求，收集有关物资供应商
提供的资料，了解供应商的资质、社会信誉、生产能力和质量保证能力，查阅所供物资的材质证明、合格证书、检测试验报告、价格等有关资料，分类建立供应商信息档案，并对其进行评价、汇总填入《材料供方单位评价表》，并编制《合格供方名册》。
在材料设备类供应商的考评上，工程建设过程中，发行人下属各项目公司对各类材料（设备）的实际供应情况进行日常考核，填写《日常供货记录》，报项目公司经理审阅。工程完成后，项目公司对供应方进行考核。考核成绩的主要依据为：监理公司抽检合格率、质保资料、履约情况、服务态度、使用情况，在合同履行过程中，对物资供应方如出现供货质量问题或供货能力不足，项目公司对该物资供应方进行考核，确定是否继续履行合同，是否保留其合格供应方资格（抽检合格率＝抽检合格批次/材料交货总批次×100％）。具体考核标准为：得分≥80分优先考虑采购，50－80分为合格供方；得分≤50取消合格供方资格，一年内不予考虑。
（4）安全生产与环境保护
发行人建立了以项目公司总经理为总负责、项目经理为项目安全生产责任人的安全保证体系，贯彻“安全第一、预防第二”的管理方针，提高建筑施工现场安全生产工作的管理水平。
发行人安全生产管理的具体措施包括：项目公司对施工现场进行巡视检查，外脚手架、施工用电、井字架及塔吊等为检查的重要关注点，将检查情况写入《工程管理周记》；项目公司每月组织监理公司、施工单位相关负责人对施工现场的文明施工、安全生产管理进行检查，编写《文明施工、安全生产管理检查表》并交由公司备案，对安全隐患由监理公司督促施工单位整改。
发行人根据国家和项目所在地政策法规，逐一落实环境保护要求，编纂项目环境影响评价报告书，并依法取得当地主管部门的建设项目环境影响评价文件。
（5）主要房地产开发项目情况
A、已完工项目情况
最近三年及一期，发行人及其下属子公司主要已完工项目情况如下表所示：
最近三年及一期发行人及其下属子公司主要已完工项目情况
| 序号 | 项目名称 | 项目类别 | 项目所在地 | 截止2020年12月末销售总额（万元） | 已销售进度（面积） | 可销售面积(㎡) | 已签约面积(㎡) |
| 1 | 城市之星 | 住宅、商业 | 杭州 | 917,885.09 | 100% | 225,100.00 | 225,100.00 |
| 2 | 万家星城二期 | 住宅、商业 | 杭州 | 231,436.51 | 100% | 103,609.12 | 103,609.12 |
| 3 | 万家星城三期 | 住宅 | 杭州 | 449,502.40 | 100% | 190,497.77 | 190,497.77 |
| 4 | 金色黎明一期 | 住宅 | 杭州 | 267,322.93 | 100% | 162,967.29 | 162,967.29 |
| 5 | 曙光之城 | 住宅 | 杭州 | 236,232.08 | 100% | 127,663.61 | 127,663.61 |
| 6 | 绍兴金色家园 | 住宅、商业 | 绍兴 | 160,093.73 | 100% | 112,054.80 | 112,054.80 |
| 7 | 衢州春江月 | 住宅 | 衢州 | 132,844.86 | 100% | 135,600.00 | 135,600.00 |
| 8 | 凯旋门 | 住宅 | 杭州 | 311,747.36 | 100% | 82,374.98 | 82,374.98 |
| 9 | 金华金色蓝庭 | 住宅 | 金华 | 193,031.07 | 100% | 153,400.00 | 153,400.00 |
| 10 | 衢州月亮湾 | 住宅 | 衢州 | 223,589.47 | 100% | 252,700.00 | 252,700.00 |
| 11 | 金色黎明二期 | 住宅 | 杭州 | 247,984.37 | 100% | 133,635.47 | 133,635.47 |
| 12 | 金色黎明三期 | 住宅 | 杭州 | 254,777.45 | 100% | 126,931.04 | 126,931.04 |
| 13 | 绍兴金色蓝庭 | 住宅 | 绍兴 | 116,868.37 | 100% | 102,705.65 | 102,705.65 |
| 14 | 上虞城市之星 | 住宅 | 绍兴 | 204,528.88 | 100% | 187,100.00 | 187,100.00 |
| 15 | 西溪明珠 | 住宅 | 杭州 | 239,280.16 | 100% | 68,921.00 | 68,921.00 |
| 16 | 金色江南 | 住宅 | 杭州 | 153,793.00 | 100% | 91,737.16 | 91,737.16 |
| 17 | 萧山东方海岸 | 住宅 | 杭州 | 282,422.19 | 100% | 82,374.98 | 82,374.98 |
| 18 | 平湖万家花城和苑 | 住宅 | 平湖 | 87,633.16 | 100% | 134,900.00 | 134,900.00 |
| 19 | 东方星城 | 住宅 | 杭州 | 398,621.35 | 100% | 123,900.00 | 123,900.00 |
| 20 | 华家池 | 住宅 | 杭州 | 853,331.21 | 100% | 187,100.00 | 187,100.00 |
| 21 | 锦绣之城 | 住宅 | 杭州 | 522,615.33 | 100% | 107,700.00 | 107,700.00 |
| 22 | 万家之星 | 住宅 | 杭州 | 116,537.51 | 100% | 53,600.00 | 53,600.00 |
| 23 | 江南之星 | 住宅 | 杭州 | 635,226.58 | 100% | 244,800.00 | 244,800.00 |
| 24 | 上海公园壹号 | 住宅 | 上海 | 628,850.00 | 100% | 114,900.00 | 114,900.00 |
| 25 | 义乌公园壹号 | 住宅 | 义乌 | 407,978.20 | 94.65% | 139,542.50 | 132,074.64 |
| 26 | 武林壹号 | 住宅、商业 | 杭州 | 1,821,651.31 | 100.00% | 253,300.00 | 253,300.00 |
| 27 | 湘湖壹号 | 住宅 | 杭州 | 864,773.87 | 100% | 208,800.00 | 208,800.00 |
| 28 | 千岛湖东方海岸 | 住宅 | 杭州 | 182,309.20 | 96.07% | 173,381.54 | 166,576.25 |
| 29 | 东方名府 | 住宅、商业 | 杭州 | 118,524.91 | 100% | 46,308.00 | 46,308.00 |
| 30 | 东方悦府 | 住宅 | 杭州 | 190,471.53 | 100% | 73,600.00 | 73,600.00 |
| 31 | 信达一品 | 住宅 | 杭州 | 644,198.41 | 100% | 91,300.00 | 91,300.00 |
| 32 | 翡翠海岸 | 住宅 | 杭州 | 813,256.82 | 100% | 118,600.00 | 118,600.00 |
| 33 | 大江名筑 | 商业 | 杭州 | 107,786.85 | 88.15% | 65,280.02 | 57,542.82 |
| 34 | 同协金座 | 商业 | 杭州 | 126,649.26 | 58.69% | 69,414.00 | 40,738.69 |
| 序号 | 项目名称 | 项目类别 | 项目所在地 | 截止2020年12月末销售总额（万元） | 已销售进度（面积） | 可销售面积(㎡) | 已签约面积(㎡) |
| 35 | 义乌滨江壹品 | 住宅 | 义乌 | 592,276.91 | 95.18% | 215,469.16 | 205,086.61 |
| 36 | 江南名府 | 住宅 | 杭州 | 257,236.65 | 100% | 77,963.00 | 77,963.00 |
| 37 | 卧城印象 | 住宅 | 杭州 | 158,439.52 | 100% | 53,724.00 | 53,724.00 |
| 38 | 义乌锦绣之城 | 住宅 | 义乌 | 476,768.00 | 94.97% | 163,645.00 | 155,409.39 |
| 39 | 未来海岸 | 住宅 | 杭州 | 347,092.00 | 100% | 191,816.00 | 191,816.00 |
| 40 | 翡翠江南 | 住宅 | 杭州 | 285,691.68 | 100% | 78093.00 | 78093.00 |
| 41 | 温岭铂金海岸北苑 | 住宅 | 温岭 | 13,753.49 | 51.64% | 39,718.04 | 20,512.04 |
| 42 | 十里春晓 | 住宅 | 湖州 | 279,038.62 | 97.10% | 166,132.97 | 161,314.97 |
| 43 | 诺德学府 | 住宅 | 宁波 | 140,446.60 | 100% | 127,349.39 | 127,349.39 |
| 44 | 平湖万家花城 | 住宅 | 平湖 | 1,178,672.41 | 100% | 919,495.41 | 919,495.41 |
| 45 | 御江南 | 住宅 | 杭州 | 276,653.82 | 100% | 75,049.30 | 75,049.30 |
| 合计 | 17,149,825.13 | 6,654,254.20 | 6,560,926.38 |
截至2020年3月末发行人及其下属子公司主要在建项目情况
| 序号 | 项目名称 | 所在地 | 项目类别 | 截止2021年3月末销售总额（亿元） | 可销售面积(万㎡) | 已售面积(万㎡) |
| 1 | 杭州壹号院 | 杭州 | 商住 | 163.76 | 61.49 | 35.78 |
| 2 | 临安天目山 | 杭州 | 商住 | 0.00 | 4.68 | 0.00 |
| 3 | 上品南星 | 杭州 | 住宅 | 78.44 | 10.55 | 10.55 |
| 4 | 翡翠之星 | 杭州 | 住宅 | 18.53 | 4.65 | 4.59 |
| 5 | 温州万家花城 | 温州 | 住宅 | 8.61 | 14.42 | 5.27 |
| 6 | 锦宸府 | 杭州 | 住宅 | 24.12 | 5.92 | 5.92 |
| 7 | 五幸银座 | 杭州 | 商业 | 3.85 | 1.84 | 1.57 |
| 8 | 温岭玖珑春晓 | 温岭 | 住宅 | 26.08 | 9.46 | 7.62 |
| 9 | 乐清金色家园 | 乐清 | 住宅 | 38.02 | 27.57 | 23.80 |
| 10 | 曙光之星 | 南通 | 商住 | 16.18 | 15.60 | 13.13 |
| 11 | 定安府 | 杭州 | 商业 | 0.00 | 1.25 | 0.00 |
| 12 | 悦虹湾 | 杭州 | 住宅 | 93.71 | 26.94 | 26.12 |
| 13 | 温州之翼TOD | 温州 | 商住 | 72.35 | 36.92 | 36.42 |
| 14 | 定山海花园 | 舟山 | 商住 | 7.00 | 12.84 | 4.68 |
| 15 | 锦粼府 | 杭州 | 住宅 | 35.42 | 11.46 | 11.46 |
| 16 | 海语天下 | 宁波 | 住宅 | 60.17 | 23.13 | 21.28 |
| 17 | 五幸金座 | 杭州 | 商业 | 0.81 | 3.00 | 0.34 |
| 18 | 万潮星汇 | 杭州 | 商业 | 7.26 | 2.45 | 1.26 |
| 19 | 拥潮府 | 杭州 | 住宅 | 44.55 | 11.13 | 11.13 |
| 20 | 温州壹号 | 温州 | 商住 | 101.72 | 34.27 | 25.43 |
| 21 | 温岭万家之星 | 温岭 | 住宅 | 13.13 | 5.64 | 5.36 |
| 22 | 阳光名城 | 杭州 | 住宅 | 0.00 | 9.18 | 0.00 |
| 23 | 澄品101 | 杭州 | 住宅 | 157.28 | 29.63 | 29.63 |
| 24 | 上饶公园壹号 | 上饶 | 住宅 | 16.18 | 13.28 | 12.55 |
| 25 | 东潮府 | 乐清 | 住宅 | 17.55 | 8.29 | 8.18 |
| 26 | 御品 | 杭州 | 住宅 | 57.17 | 7.73 | 7.73 |
| 27 | 湘湖里 | 杭州 | 住宅 | 0.00 | 7.77 | 0.00 |
| 28 | 莫干山语 | 德清 | 住宅 | 5.51 | 7.29 | 2.42 |
| 29 | 仁恒滨江园 | 杭州 | 住宅 | 51.20 | 6.80 | 6.80 |
| 30 | 古翠蓝庭 | 杭州 | 住宅 | 29.84 | 5.04 | 4.77 |
| 31 | 时代滨江四季 | 杭州 | 住宅 | 43.41 | 10.36 | 8.13 |
| 32 | 明石东潮府 | 杭州 | 商住 | 30.43 | 8.79 | 8.07 |
| 33 | 乐清悦虹湾 | 乐清 | 住宅 | 6.58 | 19.22 | 3.68 |
| 34 | 锦翠蓝庭 | 金华 | 住宅 | 14.04 | 6.91 | 6.70 |
| 35 | 悦景园 | 温岭 | 商住 | 13.64 | 11.18 | 5.94 |
| 36 | 滨江壹号 | 温州 | 商住 | 32.48 | 8.97 | 7.60 |
| 37 | 云栖名筑一 | 杭州 | 商业 | 0.00 | 3.50 | 0.00 |
| 38 | 云栖名筑二 | 杭州 | 商业 | 0.00 | 3.16 | 0.00 |
| 39 | 永康悦虹湾 | 永康 | 住宅 | 13.26 | 7.15 | 6.92 |
| 40 | 杭语蓝庭 | 杭州 | 商住 | 24.17 | 8.13 | 8.13 |
| 41 | 锦湖园 | 温岭 | 商住 | 9.87 | 4.68 | 3.51 |
| 42 | 万家风华 | 义乌 | 商住 | 42.54 | 34.04 | 16.43 |
| 43 | 悦湖蓝庭 | 台州 | 住宅 | 11.91 | 17.63 | 11.71 |
| 44 | 拥翠府 | 杭州 | 住宅 | 22.26 | 5.74 | 5.74 |
| 45 | 御虹府 | 杭州 | 住宅 | 61.08 | 13.03 | 13.03 |
| 46 | 阅杭 | 杭州 | 商住 | 10.50 | 8.91 | 5.21 |
| 47 | 湖畔春晓 | 湖州 | 住宅 | 18.92 | 9.53 | 9.53 |
| 48 | 拥涛府 | 杭州 | 住宅 | 31.07 | 7.88 | 7.82 |
| 49 | 湖光山社 | 杭州 | 住宅 | 20.25 | 12.65 | 7.86 |
| 50 | 平湖庆和苑 | 平湖 | 住宅 | 10.51 | 6.32 | 6.32 |
| 51 | 南方报业大厦 | 深圳 | 商业 | 0.00 | 2.35 | 0.00 |
| 52 | 御潮府 | 杭州 | 住宅 | 62.37 | 8.81 | 8.81 |
| 53 | 滨耀城 | 杭州 | 商住 | 16.31 | 5.38 | 5.38 |
| 54 | 悦潮府 | 杭州 | 住宅 | 24.81 | 7.24 | 7.24 |
| 55 | 君品 | 杭州 | 住宅 | 63.65 | 12.88 | 12.88 |
| 56 | 嘉品 | 杭州 | 商住 | 58.71 | 11.85 | 11.66 |
| 57 | 秦望府 | 杭州 | 商住 | 26.63 | 65.63 | 8.24 |
| 58 | 悦虹湾1号 | 金华 | 商住 | 9.79 | 4.70 | 4.34 |
| 59 | 悦虹湾2号 | 金华 | 住宅 | 6.93 | 3.09 | 1.36 |
| 60 | 御滨府 | 杭州 | 商住 | 31.63 | 9.15 | 4.96 |
| 61 | 春语蓝庭 | 杭州 | 住宅 | 28.56 | 10.64 | 8.24 |
| 62 | 城市之星 | 杭州 | 住宅 | 3.98 | 11.76 | 1.97 |
| 63 | 滨旭府 | 杭州 | 住宅 | 5.25 | 14.88 | 2.10 |
| 64 | 印江澜 | 苏州 | 住宅 | 9.73 | 5.05 | 4.19 |
| 65 | 翠语华庭 | 杭州 | 住宅 | 23.84 | 6.01 | 5.99 |
| 66 | 半岛印象南区 | 杭州 | 商住 | 3.12 | 3.91 | 2.34 |
| 67 | 江河鸣翠 | 杭州 | 商住 | 55.31 | 11.82 | 7.58 |
| 68 | 沁语晓庭 | 杭州 | 住宅 | 24.45 | 6.73 | 6.73 |
| 69 | 朝闻花城 | 杭州 | 住宅 | 24.04 | 25.32 | 7.86 |
| 70 | 湖西映月 | 苏州 | 住宅 | 5.38 | 7.82 | 1.89 |
| 71 | 锦鳞壹品 | 苏州 | 住宅 | 0.00 | 12.32 | 0.00 |
| 72 | 博语华庭 | 杭州 | 住宅 | 14.37 | 8.21 | 4.11 |
| 73 | 平湖君品1 | 平湖 | 住宅 | 0.00 | 3.43 | 0.00 |
| 74 | 平湖君品2 | 平湖 | 住宅 | 19.71 | 15.15 | 12.34 |
| 75 | 滨涛府 | 宁波 | 住宅 | 15.37 | 7.02 | 4.69 |
| 76 | 星翠澜庭 | 杭州 | 住宅 | 0.00 | 4.61 | 0.00 |
| 77 | 观品 | 杭州 | 住宅 | 20.41 | 9.18 | 4.06 |
| 78 | 滨融府 | 杭州 | 商住 | 8.32 | 11.33 | 1.45 |
| 79 | 滨辰府 | 宁波 | 住宅 | 14.81 | 13.28 | 5.06 |
| 80 | 南京嘉品 | 南京 | 住宅 | 15.75 | 10.97 | 5.15 |
| 81 | 桐庐项目 | 杭州 | 商住 | 0.00 | 9.76 | 0.00 |
| 82 | 滨耀学府 | 杭州 | 住宅 | 0.00 | 8.64 | 0.00 |
| 83 | 春来雅庭 | 杭州 | 住宅 | 0.00 | 9.76 | 0.00 |
| 84 | 和品 | 杭州 | 住宅 | 0.00 | 26.19 | 0.00 |
| 85 | 誉品 | 宁波 | 住宅 | 0.00 | 10.67 | 0.00 |
| 86 | 望品 | 杭州 | 住宅 | 0.00 | 3.35 | 0.00 |
| 合计 | 2158.59 | 1026.89 | 616.74 |
| 编号 | 城市 | 项目名称 | 规划用途 | 建设用地面积（㎡) | 规划建筑面积(㎡) | 土地总价(亿) |
| 1 | 深圳 | 深圳龙华项目 | 商住 | 47,781.43 | 294,000 | / |
| 2 | 湖州 | 长田春晓 | 商业 | 140,601 | 154,700 | 1.83 |
| 3 | 上海 | 大兴街项目 | 商住 | 37,129 | 129,369 | / |
| 4 | 杭州 | 半岛印象北区 | 商住 | 56,401.4 | 112,803 | 4.18 |
| 5 | 杭州 | 望江项目 | 商住 | 43,652 | 212,871 | 61.86 |
| 6 | 湖州 | 半岛春晓 | 住宅 | 88,322 | 132,483 | 11.59 |
| 7 | 义乌 | 义乌翠语华庭 | 住宅 | 35,414 | 77,911 | 11.92 |
| 8 | 杭州 | 钱潮鸣翠云筑 | 商业 | 17,591 | 70,364 | 20.36 |
| 9 | 杭州 | 申花项目 | 商业 | 35,104 | 122,864 | 8.86 |
| 10 | 杭州 | 滨涛映月 | 住宅 | 75,562 | 188,905 | 49.08 |
| 11 | 杭州 | 望江月明 | 住宅 | 63,615 | 159,037 | 41.31 |
| 12 | 金华 | 兰溪项目A | 商住 | 38,734 | 77,468 | 2.80 |
| 13 | 金华 | 兰溪项目B | 商住 | 53,383 | 85,413 | 3.44 |
| 合计 | 733,289.83 | 1,818,187.80 | 217.23 |
业人员全权负责项目开发的整体管理和操盘，包括项目后续工程管理、精装修设计和施工管理、成本管理、项目销售、竣工交付、前期物业咨询等全过程的项目开发管理。项目开发所需的资金和项目投资风险都由委托方承担，委托方依法享有项目的投资收益，拥有项目开发中的知情权、建议权和监督权。项目开发中的设计单位和施工单位等都由发行人通过招标等形式寻找专业机构来担任，发行人通过输出品牌和专业化管理能力与投资商合作。发行人无需为委托方垫资，也不作为相关设计、施工、监理、采购等合同的签约主体，没有支付相关委托方设计费、工程款、采购款等义务。发行人在帮助投资商提升产品价值的同时以轻资产的模式获取稳定的房产项目管理服务费用。具体而言，发行人负责的工作如下：
设计管理：发行人通过招标/议标或者其他市场化原则自主确定实施设计内容的设计单位；各类设计合同以投资方名义签署，由公司负责具体组织实施和管理；工程管理：发行人拟定招标方案，并组织实施招标工作；发行人督促施工单位进行施工，并随时接受投资方的检查检验；销售管理：发行人主导项目销售，对项目销售过程进行全面管理，负责组织营销专业工作团队，同时充分发挥自身专业优势建议销售价格，并与投资商共同商定销售方案；竣工验收和交付管理：发行人组织竣工验收，并完成竣工验收备案；品牌使用及维护：为提升项目的市场美誉度，增加项目的品牌附加价值，发行人同意授权并许可项目在宣传推广中使用“滨江”品牌。但同时，投资方应尊重公司对于“滨江”产品的相关规范和标准，保证项目品质的各方面均符合“滨江”产品要求，并配合公司按照“滨江”标准进行客户服务和“滨江”品牌维护。
发行人与委托方签署项目委托开发管理合同，对双方在房地产项目开发中的权利及义务进行约定。公司根据合同约定收取固定委托管理费用，商品房项目一般按照房产项目管理服务项目的预计销售金额的一定比例来收取，比例通常在3.5%到5%之间；安置房项目一般按建安工程费及配套基础设施建设费的一定比例来收取，比例通常在2.5%到3.5%之间。公司一般根据工程进度和销售进度分别收取房产项目管理服务和代销管理费，不直接享有项目的投资收益，亦不承担项目投资风险。
房产项目管理服务费总额根据工程的进度情况及形象完工比例分期确认收入；代销
管理费根据房产项目管理服务项目每季度签约的房屋销售合同金额，按合同约定比例确认当季度应确认的代销管理费收入。若当期实际收到的款项低于公司确认的房产项目管理服务收入，则差额部分确认为应收房产项目管理服务收入款。发行人已采用账龄分析法对相关应收款项计提了坏账准备。
（2）房产项目管理服务项目情况
截至2021年3月末，发行人正在履行的房产项目管理服务项目合同共计2项，为2个保障房项目，预计合计房产项目管理服务费合同金额3,393.38万元，项目概况如下：
截至2021年3月年末发行人正在履行的房产项目管理服务项目概况
| 序号 | 项目名称 | 委托方 | 计容建筑面积（平方米） | 预计房产项目管理服务费（万元） | 房产项目管理服务费收费标准 |
| 1 | 沈家桥安置房全过程代建及设计 | 杭州市拱墅区城中村改造指挥部半山指挥部 | 140,000.00 | 2,186.00 | 3% |
| 2 | 钱江新城单元常青拆迁安置房及西侧防护绿地项目 | 杭州中宸城镇建设有限公司 | 116,925.00 | 1,207.38 | 3% |
| 序号 | 公司名称 | 资质证书 | 证书编号 | 有效期限至 |
| 1 | 滨江集团 | 房地产开发企业资质证书（一级） | 建开企[2001]145号 | 2021.12.31 |
| 2 | 滨宁公司 | 房地产开发企业暂定资质证书 | 萧房项字201829号 | 2021.9.30 |
| 3 | 新惠公司 | 房地产开发企业暂定资质证书 | 杭房项182号 | 2021.10.16 |
| 4 | 滨乾公司 | 房地产开发企业暂定资质证书 | 萧房项字201918号 | 2022.10.16 |
| 5 | 滨御公司 | 房地产开发企业暂定资质证书 | 萧房项字201927号 | 2022.12.24 |
| 6 | 新广发置业 | 房地产开发企业暂定资质证书 | 杭房项（临）03号 | 2022.1.13 |
| 7 | 滨和公司 | 房地产开发企业暂定资质证书 | 浙房平房311号 | 2021.12.5 |
| 8 | 滨融公司 | 房地产开发企业暂定资质证书 | 杭房开445号 | 2021.10.10 |
| 9 | 星滨置业 | 房地产开发企业暂定资质证书 | 杭房开（余）022号 | 2022.2.19 |
| 10 | 滨得公司 | 房地产开发企业暂定资质证书 | 萧房项字201926号 | 2022.12.24 |
| 11 | 杭州滨晖公司 | 房地产开发企业暂定资质证书 | 萧房项字202003号 | 2022.3.11 |
| 12 | 滨远公司 | 房地产开发企业暂定资质证书 | 萧房项字202018号 | 2021.8.20 |
| 13 | 翡翠海岸公司 | 房地产开发企业暂定资质证书 | 杭房开（淳）137号 | 2021.10.28 |
| 14 | 南京滨晖公司 | 房地产开发企业暂定资质证书 | 南京KF14780 | 2021.10.19 |
| 15 | 苏州滨望置业 | 房地产开发企业暂定资质证书 | 苏州KF15551 | 2021.8.10 |
| 16 | 滨航公司 | 房地产开发企业暂定资质证书 | 萧房项字202020号 | 2021.8.20 |
| 17 | 滨江中豪公司 | 房地产开发企业暂定资质证书 | 浙开暂0105-2020-0024号 | 2021.12.08 |
| 18 | 滨合公司 | 房地产开发企业暂定资质证书 | 杭房项（江）009号 | 2021.7.16 |
| 19 | 宁波滨望置业 | 房地产开发企业暂定资质证书 | 浙开暂0212-2020-0008号 | 2021.9.1 |
| 20 | 宁波滨浦置业 | 房地产开发企业暂定资质证书 | 北房开202005号 | 2021.10.31 |
| 21 | 宁波滨柳置业 | 房地产开发企业暂定资质证书 | 浙开暂0212-2020-0059号 | 2021.11.10 |
| 22 | 平湖滨兴公司 | 房地产开发企业暂定资质证书 | 浙房平房324号 | 2021.8.12 |
| 23 | 滨昌公司 | 房地产开发企业暂定资质证书 | 杭房开（拱）004 | 2022.6.10 |
| 24 | 滨荣公司 | 房地产开发企业暂定资质证书 | 萧房项字202016号 | 2021.7.2 |
目的投后管理，稳健推进已投资项目退出和优质新项目布局。
（七）发行人房地产业务自查情况
滨江集团根据国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号文）、国务院办公厅《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号文）以及中国证监会《证监会调整上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务监管政策》关于房地产行业上市公司再融资的相关规定，同时根据深交所《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》（深证[2016]713号）的相关要求，对报告期内（2018年1月1日至2021年3月31日）公司及下属公司在房地产开发过程中的完工、在建、拟建项目是否存在闲置土地和炒地，捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为进行了专项自查，确认公司及下属子公司的房地产开发项目不存在因闲置土地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价被行政处罚或正在被（立案）调查的情况，不存在扰乱房地产业秩序、以异常高价购买土地的违法违规行为。滨江集团的控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员已承诺：“杭州滨江房产集团股份有限公司及下属房地产公司如因报告期内存在未披露的土地闲置、炒地、捂盘惜售及哄抬房价的等违法违规行为，给上市公司和投资者造成损失的，将按照有关法律、行政法规的规定以及证券监督管理部门的要求承担赔偿责任”。
十一、发行人的关联方和关联交易情况
（一）发行人的关联方情况
1、控股股东及实际控制人
截至本募集说明书签署日，发行人控股股东为滨江控股，实际控制人为戚金兴先生。
2、控股股东及实际控制人控制的其他公司
截至本募集说明书签署日，控股股东及实际控制人控制的其他公司见本募集说明书中“第五节 发行人基本情况”中“五、发行人控股股东和实际控制人的基本情况”。
3、发行人控制的子公司
发行人控制的子公司情况见本募集说明书“第五节 发行人基本情况”中“四、发行人的组织结构和权益投资情况”。
4、发行人的合营、联营企业
发行人的合营、联营企业情况见本募集说明书“第五节 发行人基本情况”中“四、发行人的组织结构和权益投资情况”。
5、发行人的董事、监事、高级管理人员及其关系密切的家庭成员
发行人的董事、监事、高级管理人员情况见本募集说明书“第五节 发行人基本情况”中“九、发行人董事、监事和高级管理人员的基本情况”。
（二）发行人与关联方发生的关联交易
1、关联交易情况
（1）采购商品、接受劳务
最近三年，发行人控股股东直接控制的滨江餐饮向发行人及其子公司提供餐饮服务，构成关联交易，相关情况如下表所示：
最近三年发行人向关联方采购商品或接受劳务情况
单位：万元
| 关联方名称 | 交易内容 | 定价原则 | 2020年度 | 2019年度 | 2018年度 |
| 滨江餐饮 | 餐饮服务 | 市场价 | 162.65 | 175.50 | 209.03 |
| 滨江物业 | 物业管理服务 | 市场价 | 18,176.68 | 12,665.65 | 7,937.36 |
| 关联方 | 关联关系 | 交易内容 | 关联交易定价方式及决策程序 | 2018年度发生金额 |
| 京滨公司 | 联营企业 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | 4,532.60 |
| 杭州信达公司 | 联营企业 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | 12,390.62 |
| 万家之星公司 | 联营企业 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | 454.03 |
| 滨保房产公司 | 联营企业 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | 14,793.28 |
| 上海滨安公司 | 联营企业 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | 6,994.31 |
| 金昇公司 | 联营企业 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | 1,179.85 |
| 星悦公司 | 联营企业 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | 1,491.72 |
| 博航公司 | 联营企业 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | 256.58 |
| 同达公司 | 联营企业 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | 4,275.92 |
| 温岭锦辉公司 | 联营企业 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | 285.15 |
| 新锦公司 | 联营企业 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | 132.08 |
| 保泓公司 | 联营企业 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | 1,570.03 |
| 义乌滨信公司 | 联营企业 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | 233.64 |
| 滨普公司 | 联营企业 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | 107.57 |
| 普特房产公司 | 联营企业 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | 862.14 |
| 滨保房产公司 | 联营企业 | 餐饮服务 | 参照市场价协商确定 | 1.13 |
| 普华股权公司 | 联营企业 | 餐饮服务 | 参照市场价协商确定 | 73.58 |
| 京滨公司 | 联营企业 | 餐饮服务 | 参照市场价协商确定 | 68.60 |
| 滨江物业公司 | 联营企业 | 房屋租赁费 | 参照市场价协商确定 | 226.47 |
| 关联方 | 关联关系 | 交易内容 | 关联交易定价方式及决策程序 | 2019年度发生金额 |
| 滨江物业公司 | 联营企业 | 房地产收入 | 参照市场价协商确定 | 4,275.26 |
| 杭州信达公司 | 联营企业 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | -2,025.77 |
| 万家之星公司 | 联营企业 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | 218.35 |
| 滨保房产公司 | 联营企业 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | 20.06 |
| 金昇公司 | 联营企业 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | -10.31 |
| 星悦公司 | 联营企业 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | 2,423.41 |
| 同达公司 | 联营企业 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | 50.95 |
| 温岭锦辉公司 | 联营企业 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | 502.30 |
| 新锦公司 | 联营企业 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | 264.15 |
| 保泓公司 | 联营企业 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | 4,756.58 |
| 杭州滨安公司 | 联营企业 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | 628.07 |
| 滨沁公司 | 联营企业子公司 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | 809.36 |
| 春天房产公司 | 联营企业 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | 298.25 |
| 京江公司 | 联营企业 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | 727.13 |
| 天悦公司 | 联营企业子公司 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | 276.35 |
| 横桥公司 | 联营企业 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | 60.63 |
| 沈家弄公司 | 联营企业 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | 60.80 |
| 滨蓝公司 | 联营企业子公司 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | 415.61 |
| 乐清梁荣公司 | 联营企业 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | 164.80 |
| 宁波京海公司 | 联营企业 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | 117.74 |
| 滨鸿公司 | 联营企业子公司 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | 252.17 |
| 温州嘉年华公司 | 联营企业子公司 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | 359.54 |
| 义乌滨盛公司 | 联营企业子公司 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | 1,884.96 |
| 上海滨安公司 | 联营企业 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | -744.31 |
| 普华股权公司 | 联营企业 | 餐饮服务 | 参照市场价协商确定 | 49.15 |
| 关联方 | 关联关系 | 关易内容 | 关联交易定价方式及决策程序 | 2020年度发生额 |
| 滨江物业公司 | 联营企业 | 房地产收入 | 参照市场价协商确定 | 1,585.71 |
| 义乌滨盛公司 | 联营企业子公司 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | 5,448.41 |
| 滨丰房地产公司 | 联营企业子公司 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | 5,167.25 |
| 滨博公司 | 联营企业子公司 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | 5,009.08 |
| 杭州滨安公司 | 联营企业 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | 3,340.36 |
| 保泓公司 | 联营企业 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | 3,112.56 |
| 滨沁公司 | 联营企业子公司 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | 1,668.58 |
| 京江公司 | 联营企业 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | 1,528.33 |
| 滨宇公司 | 联营企业子公司 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | 1,345.50 |
| 温岭锦辉公司 | 联营企业 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | 957.32 |
| 滨保房产公司 | 联营企业 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | 749.43 |
| 春天房产公司 | 联营企业 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | 710.08 |
| 滨鸿公司 | 联营企业子公司 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | 702.82 |
| 苏州滨原公司 | 联营企业子公司 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | 691.33 |
| 温州嘉年华公司 | 联营企业子公司 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | 672.89 |
| 新锦公司 | 联营企业子公司 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | 641.51 |
| 杭州信达公司 | 联营企业子公司 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | 510.04 |
| 温州浙同公司 | 联营企业子公司 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | 461.32 |
| 星悦公司 | 联营企业 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | 361.09 |
| 乐清梁荣公司 | 联营企业 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | 308.47 |
| 滨蓝公司 | 联营企业子公司 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | 302.48 |
| 兴塘置业公司 | 联营企业子公司 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | 274.59 |
| 沈家弄公司 | 联营企业 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | 260.48 |
| 横桥公司 | 联营企业 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | 207.95 |
| 宁波京海公司 | 联营企业 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | 119.60 |
| 天悦公司 | 联营企业子公司 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | 69.09 |
| 同达公司 | 联营企业 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | 33.15 |
| 舟山恺融公司 | 联营企业 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | 23.58 |
| 关联方 | 关联关系 | 关易内容 | 关联交易定价方式及决策程序 | 2020年度发生额 |
| 西江置业公司 | 联营企业 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | 1,396.23 |
| 滨普公司 | 其他关联方 | 项目管理费 | 参照市场价协商确定 | 124.15 |
| 普华股权公司 | 联营企业 | 餐饮服务 | 参照市场价协商确定 | 1.50 |
| 关联方名称 | 期初 | 拆入 | 归还 | 期末余额 |
| 京滨公司 | 56,948.22 | 52,800.00 | 25.64 | 109,722.57 |
| 义乌滨信公司 | 8,215.29 | 32,679.42 | 26,044.71 | 14,850.00 |
| 万家之星公司 | 11,574.65 | 16,900.00 | 3,250.00 | 25,224.65 |
| 滨保房产公司 | - | 36,300.00 | - | 36,300.00 |
| 杭州信达公司 | - | 22,247.20 | 2,247.20 | 20,376.60 |
| 同达公司 | - | 5,437.50 | - | 5,437.50 |
| 滨江控股公司 | - | 213,000.00 | 153,000.00 | 60,000.00 |
| 关联方名称 | 期初 | 拆入 | 归还 | 期末余额 |
| 万家之星公司 | 25,224.65 | - | 10,850.00 | 14,374.65 |
| 滨保房产公司 | 36,300.00 | - | 3,300.00 | 33,000.00 |
| 杭州信达公司 | 20,376.60 | - | - | 21,246.60 |
| 同达公司 | 5,437.50 | - | 1,592.50 | 3,845.00 |
| 滨江控股公司 | 60,000.00 | 82,978.62 | 122,978.62 | 20,000.00 |
| 星悦公司 | - | 43,000.00 | 23,000.00 | 20,000.00 |
| 信达奥体公司 | - | 19,955.65 | 8,000.00 | 12,000.00 |
| 金昇公司 | - | 12,450.00 | - | 12,450.00 |
| 滨汇公司 | - | 2,000.00 | - | 2,000.00 |
| 新锦公司 | - | 12,293.15 | 2,131.48 | 10,161.67 |
| 温州浙同公司 | - | 18,394.25 | 2,798.34 | 15,595.91 |
| 保泓公司 | - | 23,524.10 | 8,515.37 | 15,008.73 |
| 杭州锦翎公司 | - | 70,695.79 | 1,028.29 | 69,667.50 |
| 滨哲公司 | - | 5,221.76 | 5,221.76 | 0.00 |
| 杭州滨安公司 | - | 5,625.98 | 5,625.98 | 0.00 |
| 关联方名称 | 期初 | 拆入 | 归还 | 期末余额 |
| 万家之星公司 | 14,374.65 | 5,624.65 | - | 19,999.30 |
| 滨保房产公司 | 33,000.00 | 26,400.00 | - | 59,400.00 |
| 杭州信达公司 | 21,246.60 | 6,716.66 | - | 27,963.26 |
| 同达公司 | 3,845.00 | 3,845.00 | - | 7,690.00 |
| 滨江控股公司 | 20,000.00 | - | 20,000.00 | 0.00 |
| 星悦公司 | 20,000.00 | 10,000.00 | 30,000.00 | 0.00 |
| 信达奥体公司 | 12,000.00 | 39,593.65 | - | 51,593.65 |
| 金昇公司 | 12,450.00 | 16,994.84 | - | 29,444.84 |
| 滨汇公司 | 2,000.00 | 2,000.00 | - | 4,000.00 |
| 新锦公司 | 10,161.67 | 8,232.44 | - | 18,394.11 |
| 乐清梁荣公司 | - | 9,280.76 | - | 9,280.76 |
| 温州浙同公司 | 15,595.91 | 36,000.00 | - | 51,595.91 |
| 保泓公司 | 15,008.73 | 67,399.31 | - | 82,408.04 |
| 锦翎公司 | 69,667.50 | 1,028.29 | 70,695.79 | - |
| 滨哲公司 | - | 46,405.76 | - | 46,405.76 |
| 杭州滨安公司 | - | 4,950.00 | - | 4,950.00 |
| 金华滨蓝公司 | - | 15,031.03 | - | 15,031.03 |
| 义乌滨盛公司 | - | 4,248.30 | - | 4,248.30 |
| 苏州禾超公司 | - | 2,917.69 | - | 2,917.69 |
| 京江公司 | - | 3.48 | - | 3.48 |
| 滨博公司 | - | 60,011.72 | - | 60,011.72 |
| 滨江物业公司 | - | 412.25 | - | 412.25 |
| 关联方名称 | 期初 | 拆出 | 收回 | 利率 | 利息 | 期末余额 |
| 杭州信达公司 | 34,513.46 | - | 34,685.09 | 8.00% | 171.63 | - |
| 义乌滨信公司 | - | 28,710.00 | 28,710.00 | 不计息 | - | - |
| 上海滨安公司 | 100,043.73 | 55,203.93 | 103,628.93 | 9%-10% | 10,625.44 | 62,244.16 |
| 滨保房产公司 | 104,226.66 | - | 106,099.82 | 4.79% | 1,873.16 | - |
| 超创公司 | 1,320.00 | - | - | 不计息 | - | 1,320.00 |
| 金昇公司 | 80,190.95 | 62,185.97 | 43,709.66 | 6.00% | 5,140.07 | 103,807.33 |
| 星悦公司 | 39,087.37 | 105,655.00 | 112,741.87 | 不计息 | - | 32,000.50 |
| 信达奥体公司 | 22,006.00 | 55,994.00 | 70,927.22 | 8.00% | 1,927.22 | 9,000.00 |
| 中崇滨江公司 | 2,233.68 | 3,614.84 | 387.97 | 不计息 | - | 5,460.55 |
| 万碧金公司 | 61,776.00 | - | 10,817.50 | 不计息 | - | 50,958.50 |
| 博昌投资公司 | - | 6,515.33 | 6,515.33 | 不计息 | - | - |
| 温岭锦辉公司 | - | 90,039.46 | 29,889.27 | 6.00% | 3,193.36 | 63,343.56 |
| 博航公司 | - | 36,262.14 | 27,835.38 | 10.00% | 1,241.51 | 9,668.26 |
| 新锦公司 | - | 72,527.57 | 3,000.00 | 8.00% | 2,779.29 | 72,306.85 |
| 绿色小镇公司 | - | 8,571.00 | - | 10.00% | 499.98 | 9,070.98 |
| 德清京盛公司 | - | 30,367.65 | - | 7.00% | 915.92 | 31,283.58 |
| 乐清梁荣公司 | - | 39,469.24 | 25,250.00 | 不计息 | - | 14,219.24 |
| 维堡置业公司 | - | 7,005.04 | 5,000.04 | 不计息 | - | 2,005.00 |
| 宁波京海公司 | - | 223,801.70 | 37,500.00 | 7.00% | 4,360.24 | 190,661.94 |
| 温州浙同公司 | - | 76,348.20 | - | 9.00% | 2,605.75 | 78,953.95 |
| 保泓公司 | - | 147,219.98 | - | 不计息 | - | 147,219.98 |
| 棕榈时光公司 | - | 3,736.89 | - | 12.00% | 184.35 | 3,921.24 |
| 东睦公司 | - | 6.00 | - | 不计息 | - | 6.00 |
| 西江置业公司 | - | 11,219.85 | - | 5.70% | 570.77 | 11,790.62 |
| 舟山恺融公司 | - | 32,892.78 | - | 不计息 | - | 32,892.78 |
| 成都时盛公司 | - | 13,935.80 | - | 不计息 | - | 13,935.80 |
| 杭州锦翎公司 | - | 22,903.70 | - | 9.00% | 1,298.32 | 24,202.02 |
| 金心公司 | - | 2,755.87 | - | 不计息 | - | 2,755.87 |
| 滨江物业公司 | 41.76 | 29.00 | 41.76 | 不计息 | - | 29.00 |
| 滨江壹品项目 | 161,749.00 | 8,820.00 | - | 不计息 | - | 170,569.00 |
| 关联方名称 | 期初 | 拆出 | 收回 | 利率 | 利息 | 期末余额 |
| 上海滨安公司 | 62,244.16 | 30,751.97 | 33,606.63 | 不计息 | - | 59,389.50 |
| 超创公司 | 1,320.00 | - | - | 不计息 | - | 1,320.00 |
| 金昇公司 | 103,807.33 | - | 103,807.33 | 不计息 | - | - |
| 星悦公司 | 32,000.50 | - | 32,000.50 | 不计息 | - | - |
| 信达奥体公司 | 9,000.00 | 17,438.44 | 27,000.00 | 8.00% | 561.56 | - |
| 中崇滨江公司 | 5,460.55 | 3,863.26 | 127.39 | 不计息 | - | 9,196.43 |
| 温岭锦辉公司 | 63,343.56 | 19,208.00 | 36,799.00 | 6.00% | 2,702.00 | 48,454.55 |
| 新锦公司 | 72,306.85 | - | 74,438.33 | 8.00% | 2,131.48 | - |
| 绿色小镇公司 | 9,070.98 | 600.00 | 6,528.53 | 10.00% | 701.35 | 3,843.80 |
| 德清京盛公司 | 31,283.58 | 1,254.00 | 15,058.98 | 7.00% | 1,933.05 | 19,411.65 |
| 乐清梁荣公司 | 14,219.24 | 1,800.00 | 16,019.24 | 不计息 | - | - |
| 维堡置业公司 | 2,005.00 | - | 1,546.47 | 不计息 | - | 458.53 |
| 宁波京海公司 | 190,661.94 | 13,816.32 | 91,040.33 | 7.00% | 11,599.91 | 125,037.84 |
| 温州浙同公司 | 78,953.95 | - | 81,752.29 | 9.00% | 2,798.34 | - |
| 保泓公司 | 147,219.98 | 379,610.12 | 535,345.47 | 5.66% | 8,515.37 | - |
| 棕榈时光公司 | 3,921.24 | 1,878.76 | 2,900.00 | 不计息 | - | 2,900.00 |
| 东睦公司 | 6.00 | - | - | 不计息 | - | 6.00 |
| 西江置业公司 | 11,790.62 | - | 892.31 | 5.70% | 648.41 | 11,546.72 |
| 舟山恺融公司 | 32,892.78 | 12,451.63 | 13,691.63 | 不计息 | - | 31,652.78 |
| 杭州锦翎公司 | 38,137.82 | 63,172.45 | 67,349.29 | 9.00% | 1,034.02 | 34,995.00 |
| 滨江物业公司 | 29.00 | 20.60 | 29.00 | 不计息 | - | 20.60 |
| 滨蓝公司 | - | 202,615.77 | 176,420.00 | 6.00% | 815.26 | 27,011.03 |
| 滨哲公司 | - | 123,799.85 | 100,575.60 | 不计息 | - | 23,224.24 |
| 滨沁公司 | - | 6,100.00 | 6,100.00 | 不计息 | - | - |
| 滨鸿公司 | - | 66,208.40 | 38,490.00 | 9.00% | 1,358.13 | 29,076.53 |
| 滨博公司 | - | 133,884.20 | 80,840.26 | 4.35% | 276.97 | 53,320.91 |
| 义乌滨盛公司 | 33,900.02 | 302,543.91 | 235,327.00 | 8.00% | 2,566.56 | 103,683.49 |
| 京江公司 | - | 152,835.50 | 82,249.67 | 7.00% | 5,024.78 | 75,610.62 |
| 横桥公司 | - | 10,295.46 | 2,269.24 | 5.70% | 351.38 | 8,377.60 |
| 沈家弄公司 | - | 11,507.47 | 2,529.82 | 5.70% | 393.74 | 9,371.39 |
| 杭州滨安公司 | - | 61,407.93 | 11,550.00 | 不计息 | - | 49,857.93 |
| 天悦公司 | - | 72,820.00 | 1,500.00 | 不计息 | - | 71,320.00 |
| 茂圆公司 | - | 113,715.00 | 46,665.00 | 不计息 | - | 67,050.00 |
| 滨创网罗公司 | - | 1.11 | - | 不计息 | - | 1.11 |
| 春天房产公司 | - | 150.00 | - | 不计息 | - | 150.00 |
| 关联方 | 期初 | 拆出 | 收回 | 利率 | 利息 | 期末余额 |
| 星悦公司 | - | 21,180.00 | 7,000.00 | 不计息 | - | 14,180.00 |
| 中崇滨江公司 | 9,196.43 | - | - | 不计息 | - | 9,196.43 |
| 温岭锦辉公司 | 48,454.55 | - | 45,989.20 | 4.99% | 962.03 | 3,427.39 |
| 绿色小镇公司 | 3,843.80 | - | 272.80 | 10.00% | 363.05 | 3,934.05 |
| 德清京盛公司 | 19,411.65 | - | 3,588.87 | 7.00% | 1,302.21 | 17,124.99 |
| 宁波维堡公司 | 458.53 | - | - | 不计息 | - | 458.53 |
| 宁波京海公司 | 125,037.84 | - | 69,758.94 | 7.00% | 8,381.67 | 63,660.57 |
| 东睦公司 | 6.00 | - | - | 不计息 | - | 6.00 |
| 西江置业公司 | 11,546.72 | 2,938.80 | 7,646.87 | 5.70% | 585.85 | 7,424.49 |
| 舟山恺融公司 | 31,652.78 | 10,791.63 | 33,202.78 | 不计息 | - | 9,241.63 |
| 关联方 | 期初 | 拆出 | 收回 | 利率 | 利息 | 期末余额 |
| 杭州锦翎公司 | 34,995.00 | - | - | 不计息 | - | 34,995.00 |
| 滨江物业公司 | 20.60 | 8.66 | - | 不计息 | - | 29.26 |
| 滨蓝公司 | 27,011.03 | 22,576.30 | 50,385.54 | 6.00% | 801.20 | 3.00 |
| 滨哲公司 | 23,224.24 | 24,000.00 | 47,224.24 | 不计息 | - | - |
| 滨鸿公司 | 29,076.53 | - | 21,780.00 | 7.00% | 810.95 | 8,107.48 |
| 滨博公司 | 53,320.91 | - | 32,143.28 | 不计息 | - | 21,177.62 |
| 义乌滨盛公司 | 103,683.49 | 53,853.45 | 159,488.50 | 8.00% | 1,951.58 | 0.02 |
| 京江公司 | 75,610.62 | - | 77,685.17 | 7.00% | 2,074.55 | - |
| 横桥公司 | 8,377.60 | - | 351.38 | 5.70% | 465.12 | 8,491.34 |
| 沈家弄公司 | 9,371.39 | - | 393.74 | 5.70% | 520.26 | 9,497.91 |
| 杭州滨安公司 | 49,857.93 | 27,797.06 | 77,654.99 | 不计息 | - | - |
| 天悦公司 | 71,320.00 | 10,655.00 | 28,500.00 | 不计息 | - | 53,475.00 |
| 宁波茂圆公司 | 67,050.00 | - | 29,500.00 | 不计息 | - | 37,550.00 |
| 滨创网罗公司 | 1.11 | - | 1.11 | 不计息 | - | - |
| 春天公司 | 150.00 | - | - | 不计息 | - | 150.00 |
| 滨梵公司 | - | 113,698.71 | 112,471.22 | 不计息 | - | 1,227.49 |
| 滨隽公司 | - | 84,131.03 | 84,130.94 | 不计息 | - | 0.09 |
| 滨宇公司 | - | 87,709.62 | 10,590.76 | 6.00% | 3,104.66 | 80,223.53 |
| 滨翎公司 | - | 181,742.02 | 3,341.76 | 不计息 | - | 178,400.26 |
| 秦茂公司 | - | 50,000.00 | 38,100.00 | 7.80%/4.35% | 3,670.23 | 15,570.23 |
| 融滨公司 | - | 34,765.76 | 34,765.76 | 6.00% | 1,872.47 | 1,872.47 |
| 昌安公司 | - | 113,008.31 | 88,226.18 | 不计息 | - | 24,782.13 |
| 新滨园公司 | - | 41,455.82 | 10,653.72 | 不计息 | - | 30,802.10 |
| 星昇公司 | - | 12,111.75 | - | 不计息 | - | 12,111.75 |
| 星昀公司 | - | 29,626.56 | - | 不计息 | - | 29,626.56 |
| 盛众公司 | - | 8,970.25 | - | 不计息 | - | 8,970.25 |
| 绿城浙芷公司 | - | 55,728.09 | 16,071.00 | 6.00% | 357.64 | 40,014.73 |
| 申睿公司 | - | 23,361.46 | 3,500.00 | 不计息 | - | 19,861.46 |
| 融惠公司 | - | 90,922.51 | 66,970.00 | 不计息 | - | 23,952.51 |
| 滨丰房地产公司 | - | 0.10 | 0.10 | 不计息 | - | - |
| 滨文公司 | - | 9,120.38 | 9,120.38 | 不计息 | - | - |
| 苏州禾超公司 | - | 86,879.63 | 86,879.63 | 不计息 | - | - |
| 项 目 | 2020年度 | 2019年度 | 2018年度 |
| 薪酬合计数（万元） | 795.00 | 795.00 | 795.00 |
| 关联方名称 | 科目名称 | 2020年12月31日 | 2019年12月31日 | 2018年12月31日 |
| 保泓公司 | 其他应收款 | - | - | 145,403 |
| 滨博公司 | 其他应收款 | 20,966 | 52,526 | - |
| 滨创网罗公司 | 其他应收款 | - | 1 | - |
| 博航公司 | 其他应收款 | - | - | 9,572 |
| 滨鸿公司 | 其他应收款 | 8,026 | 27,380 | - |
| 滨江物业公司 | 其他应收款 | 26 | 20 | 28 |
| 滨蓝公司 | 其他应收款 | 3 | 26,741 | - |
| 滨哲公司 | 其他应收款 | - | 22,992 | - |
| 超创公司 | 其他应收款 | - | - | 1,307 |
| 成都时盛公司 | 其他应收款 | - | - | 13,796 |
| 春天房产公司 | 其他应收款 | 149 | 149 | - |
| 德清京盛公司 | 其他应收款 | 13,038 | 16,778 | 30,715 |
| 金心公司 | 其他应收款 | - | - | 2,728 |
| 东睦公司 | 其他应收款 | 6 | 6 | 6 |
| 杭州滨安公司 | 其他应收款 | - | 49,359 | 33,509 |
| 杭州锦翎公司 | 其他应收款 | - | 34,645 | 23,960 |
| 横桥公司 | 其他应收款 | 8,406 | 8,294 | - |
| 金昇公司 | 其他应收款 | - | - | 102,769 |
| 京江公司 | 其他应收款 | - | 74,246 | 14,077 |
| 万碧金公司 | 其他应收款 | - | - | 50,449 |
| 乐清梁荣公司 | 其他应收款 | - | - | 8,930 |
| 绿色小镇公司 | 其他应收款 | 3,895 | 3,805 | - |
| 茂圆公司 | 其他应收款 | - | 66,380 | - |
| 宁波京海公司 | 其他应收款 | 40,452 | 109,966 | 186,657 |
| 沈家弄公司 | 其他应收款 | 9,403 | 9,278 | - |
| 天悦公司 | 其他应收款 | 52,940 | 70,538 | - |
| 维堡置业公司 | 其他应收款 | - | 454 | 1,985 |
| 温岭锦辉公司 | 其他应收款 | 308 | 43,331 | 61,688 |
| 温州浙同公司 | 其他应收款 | - | - | 78,164 |
| 西江置业公司 | 其他应收款 | 5,989 | 11,009 | 11,673 |
| 新锦公司 | 其他应收款 | - | - | 71,584 |
| 信达奥体公司 | 其他应收款 | - | - | 8,910 |
| 星悦公司 | 其他应收款 | 12,500 | - | 31,681 |
| 义乌滨盛公司 | 其他应收款 | - | 102,647 | - |
| 中崇滨江公司 | 其他应收款 | 9,104 | 9,104 | 5,406 |
| 舟山恺融公司 | 其他应收款 | 9,149 | 31,336 | 32,564 |
| 棕榈时光公司 | 其他应收款 | - | 2,871 | 3,832 |
| 滨翎公司 | 其他应收款 | 176,616 | - | - |
| 新滨园公司 | 其他应收款 | 30,494 | - | - |
| 秦茂公司 | 其他应收款 | 15,415 | - | - |
| 星昀公司 | 其他应收款 | 29,330 | - | - |
| 绿城浙芷公司 | 其他应收款 | 39,615 | - | - |
| 昌安公司 | 其他应收款 | 24,534 | - | - |
| 滨宇公司 | 其他应收款 | 79,421 | - | - |
| 滨隽公司 | 其他应收款 | 0 | - | - |
| 融滨公司 | 其他应收款 | 1,854 | - | - |
| 盛众公司 | 其他应收款 | 8,881 | - | - |
| 宁波维堡公司 | 其他应收款 | 0 | - | - |
| 宁波茂圆公司 | 其他应收款 | 36,876 | - | - |
| 星昇公司 | 其他应收款 | 11,991 | - | - |
| 申睿公司 | 其他应收款 | 19,663 | - | - |
| 融惠公司 | 其他应收款 | 23,713 | - | - |
| 滨梵公司 | 其他应收款 | 1,215 | - | - |
| 滨保房产公司 | 应收账款 | 195 | - | 520 |
| 博航公司 | 应收账款 | - | - | 294 |
| 保泓公司 | 应收账款 | - | 3,017 | 1,928 |
| 滨鸿公司 | 应收账款 | 1,067 | 379 | - |
| 滨江物业公司 | 应收账款 | 1,052 | 470 | 189 |
| 滨蓝公司 | 应收账款 | 858 | 837 | - |
| 滨沁公司 | 应收账款 | 1,091 | 1,216 | - |
| 春天房产公司 | 应收账款 | 1,176 | 353 | - |
| 杭州滨安公司 | 应收账款 | 2,856 | 944 | - |
| 杭州信达公司 | 应收账款 | 814 | 457 | 2,819 |
| 横桥公司 | 应收账款 | 352 | 80 | - |
| 金昇公司 | 应收账款 | - | - | 1,582 |
| 京江公司 | 应收账款 | 1,294 | 1,464 | - |
| 普特房产公司 | 应收账款 | 1,938 | 2,180 | 2,226 |
| 上海滨安公司 | 应收账款 | - | - | 8,455 |
| 沈家弄公司 | 应收账款 | 421 | 81 | - |
| 天悦公司 | 应收账款 | 330 | 348 | - |
| 同达公司 | 应收账款 | 1,464 | 2,217 | 2,819 |
| 万家之星公司 | 应收账款 | 93 | 98 | - |
| 温岭锦辉公司 | 应收账款 | 1,289 | 1,525 | 563 |
| 温州嘉年华公司 | 应收账款 | 1,246 | 479 | - |
| 新锦公司 | 应收账款 | 380 | - | 190 |
| 星悦公司 | 应收账款 | 2,603 | 2,037 | 2,415 |
| 义乌滨盛公司 | 应收账款 | 9,712 | 2,531 | - |
| 义乌滨信公司 | 应收账款 | - | - | 1,209 |
| 滨博公司 | 应收账款 | 1,646 | - | - |
| 滨丰房地产公司 | 应收账款 | 5,203 | - | - |
| 西江置业公司 | 应收账款 | 499 | ||
| 兴塘置业公司 | 应收账款 | 277 | - | - |
| 滨宇公司 | 应收账款 | 1,355 | ||
| 苏州滨原公司 | 应收账款 | 478 | - | - |
| 滨江物业公司 | 预付款项 | 1,052 | 1,304 | 807 |
| 关联方名称 | 科目名称 | 2020年12月31日 | 2019年12月31日 | 2018年12月31日 |
| 滨保房产公司 | 预收款项 | - | 1,662.35 | - |
| 滨普公司 | - | 131.6 | 4,131.60 | |
| 金昇公司 | - | 1,650.74 | - | |
| 万家之星公司 | - | - | 128.55 | |
| 新锦公司 | - | 100 | - | |
| 乐清梁荣公司 | - | 35.83 | - | |
| 京滨公司 | - | - | 295.95 | |
| 合计 | - | 3,580.52 | 4,556.10 | |
| 滨江控股公司 | 其他应付款 | - | 20,000.00 | 60,000.00 |
| 星悦公司 | - | 20,000.00 | - | |
| 万家之星公司 | 5,624.65 | 14,374.65 | 25,224.65 | |
| 滨保房产公司 | 26,400.00 | 33,000.00 | 36,300.00 | |
| 杭州信达公司 | 6,716.66 | 21,246.60 | 20,376.60 |
| 京滨公司 | - | - | 109,722.57 | |
| 信达奥体公司 | 39,593.65 | 12,000.00 | - | |
| 金昇公司 | 16,994.84 | 12,450.00 | - | |
| 义乌滨信公司 | - | - | 14,850.00 | |
| 同达公司 | 3,845.00 | 3,845.00 | 5,437.50 | |
| 滨博公司 | 60,011.72 | - | - | |
| 滨哲公司 | 46,405.76 | - | - | |
| 杭州滨安公司 | 4,950.00 | - | - | |
| 义乌滨盛公司 | 4,248.30 | - | - | |
| 乐清梁荣公司 | 9,280.76 | - | - | |
| 苏州禾超公司 | 2,917.69 | - | - | |
| 京江公司 | 3.48 | - | - | |
| 金华滨蓝公司 | 15,031.03 | - | - | |
| 滨汇公司 | 2,000.00 | 2,000.00 | - | |
| 新锦公司 | 8,232.44 | 10,161.67 | - | |
| 温州浙同公司 | 36,000.00 | 15,595.91 | - | |
| 保泓公司 | 67,399.31 | 15,008.73 | - | |
| 杭州锦翎公司 | - | 69,667.50 | - | |
| 合计 | 355,655.27 | 249,350.06 | 271,911.32 | |
| 杭州信达公司 | 合同负债 | 38.15 | - | - |
| 保泓公司 | 1,394.83 | - | - | |
| 滨保房产公司 | - | 15,682,519.69 | - | |
| 滨普公司 | - | 1,241,544.17 | - | |
| 金昇公司 | - | 15,573,036.18 | - | |
| 新锦公司 | - | 943,396.24 | - | |
| 乐清梁荣公司 | - | 338,018.87 | - | |
| 合计 | 38.15 | - | - | |
| 滨江物业公司 | 应付账款 | 2,156.81 | -- | -- |
| 合计 | 2,156.81 | - | - |
第六节 财务会计信息
一、发行人最近三年及一期财务报告（表）的审计情况
发行人2018年度、2019年度、2020年度财务报告和2021年一季度财务报表均按照财政部于2006年2月15日颁布的《企业会计准则—基本准则》和38项具体会计准则、其后颁布的企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他有关规定编制。
发行人2018年度、2019年度、2020年度财务报告已经天健会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并分别出具了编号为“天健审[2019]2167号”、“天健审（2020）3636号”、“天健审（2021）4657号”的标准无保留意见审计报告。发行人2021年一季度财务报表未经审计。
二、会计政策调整对发行人财务报表的影响
1、财政部于2017年度颁布了《企业会计准则解释第9号——关于权益法下投资净损失的会计处理》《企业会计准则解释第10号——关于以使用固定资产产生的收入为基础的折旧方法》《企业会计准则解释第11号——关于以使用无形资产产生的收入为基础的摊销方法》及《企业会计准则解释第12号——关于关键管理人员服务的提供方与接受方是否为关联方》。公司自2018年1月1日起执行上述企业会计准则解释，执行上述解释对公司期初财务数据无影响。
2、公司根据财政部《关于修订印发2019年度一般企业财务报表格式的通知》(财会〔2019〕6号) 、《关于修订印发合并财务报表格式（2019版）的通知》(财会〔2019〕16号)和企业会计准则的要求编制2019年度财务报表，此项会计政策变更采用追溯调整法。2018年度财务报表受重要影响的报表项目和金额如下：
单位：元
| 原列报报表项目及金额 | 新列报报表项目及金额 | ||
| 应收票据及应收账款 | 306,769,937.76 | 应收票据 | |
| 应收账款 | 306,769,937.76 | ||
| 应付票据及应付账款 | 2,618,254,147.72 | 应付票据 | |
| 应付账款 | 2,618,254,147.72 | ||
| 管理费用 | 309,791,881.13 | 管理费用 | 309,791,881.13 |
| 研发费用 | 研发费用 | ||
3、公司自2019年1月1日起执行财政部修订后的《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》《企业会计准则第23号——金融资产转移》《企业会计准则第24号——套期保值》以及《企业会计准则第37号——金融工具列报》（以下简称新金融工具准则）。根据相关新旧准则衔接规定，对可比期间信息不予调整，首次执行日执行新准则与原准则的差异追溯调整本报告期期初留存收益或其他综合收益。
新金融工具准则改变了金融资产的分类和计量方式，确定了三个计量类别：摊余成本；以公允价值计量且其变动计入其他综合收益；以公允价值计量且其变动计入当期损益。公司考虑自身业务模式，以及金融资产的合同现金流特征进行上述分类。权益类投资需按公允价值计量且其变动计入当期损益，但非交易性权益类投资在初始确认时可选择按公允价值计量且其变动计入其他综合收益(处置时的利得或损失不能回转到损益，但股利收入计入当期损益)，且该选择不可撤销。
新金融工具准则要求金融资产减值计量由“已发生损失模型”改为“预期信用损失模型”，适用于以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产、租赁应收款。
（1）执行新金融工具准则对公司2019年1月1日财务报表的主要影响如下：
单位：元
| 项 目 | 资产负债表 | ||
| 2018年12月31日 | 新金融工具准则 调整影响 | 2019年1月1日 | |
| 其他应收款 | 15,430,242,903.07 | 602,219.67 | 15,430,845,122.74 |
| 可供出售金融资产 | 2,404,443,937.18 | -2,404,443,937.18 | |
| 其他流动资产 | 4,186,483,392.43 | -500,500,000.00 | 3,685,983,392.43 |
| 交易性金融资产 | 500,500,000.00 | 500,500,000.00 | |
| 其他权益工具投资 | 1,411,506,759.23 | 1,411,506,759.23 | |
| 其他非流动金融资产 | 992,937,177.95 | 992,937,177.95 | |
| 递延所得税资产 | 963,767,643.09 | 5,802,232.80 | 969,569,875.89 |
| 短期借款 | 1,260,000,000.00 | 11,372,300.00 | 1,271,372,300.00 |
| 其他应付款 | 12,203,711,081.77 | -293,474,663.12 | 11,910,236,418.65 |
| 一年内到期的非流动负债 | 2,319,900,000.00 | 3,781,451.23 | 2,323,681,451.23 |
| 其他流动负债 | 2,064,850,875.23 | 17,936,630.14 | 2,082,787,505.37 |
| 长期借款 | 12,948,987,083.62 | 22,805,788.60 | 12,971,792,872.22 |
| 应付债券 | 7,786,249,194.90 | 237,578,493.15 | 8,023,827,688.05 |
| 其他综合收益 | 53,361,081.78 | 510.18 | 53,361,591.96 |
| 盈余公积 | 998,257,484.35 | 121,027.23 | 998,378,511.58 |
| 未分配利润 | 8,789,330,104.98 | 15,306,947.81 | 8,804,637,052.79 |
| 少数股东权益 | 4,053,310,308.22 | -9,024,032.75 | 4,044,286,275.47 |
| 项 目 | 原金融工具准则 | 新金融工具准则 | ||
| 计量类别 | 账面价值 | 计量类别 | 账面价值 | |
| 货币资金 | 贷款和应收款项 | 7,189,594,764.85 | 以摊余成本计量的金融资产 | 7,189,594,764.85 |
| 应收账款 | 贷款和应收款项 | 306,769,937.76 | 以摊余成本计量的金融资产 | 306,769,937.76 |
| 其他应收款 | 贷款和应收款项 | 15,430,242,903.07 | 以摊余成本计量的金融资产 | 15,430,845,122.74 |
| 其他流动资产 | 贷款和应收款项 | 4,186,483,392.43 | 以摊余成本计量的金融资产 | 3,685,983,392.43 |
| 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 | 500,500,000.00 | |||
| 可供出售金融资产 | 按成本计量 | 2,202,433,015.00 | 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产 | 1,336,133,015.00 |
| 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 | 866,300,000.00 | |||
| 按公允价值计量 | 202,010,922.18 | 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产 | 75,373,744.23 | |
| 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 | 126,637,177.95 | |||
| 应付账款 | 其他金融负债 | 2,618,254,147.72 | 以摊余成本计量的金融负债 | 2,618,254,147.72 |
| 其他应付款 | 其他金融负债 | 12,203,711,081.77 | 以摊余成本计量的金融负债 | 11,910,236,418.65 |
| 短期借款 | 其他金融负债 | 1,260,000,000.00 | 以摊余成本计量的金融负债 | 1,271,372,300.00 |
| 一年内到期的非流动负债 | 其他金融负债 | 2,319,900,000.00 | 以摊余成本计量的金融负债 | 2,323,681,451.23 |
| 其他流动负债 | 其他金融负债 | 2,064,850,875.23 | 以摊余成本计量的金融负债 | 2,082,787,505.37 |
| 长期借款 | 其他金融负债 | 12,948,987,083.62 | 以摊余成本计量的金融负债 | 12,971,792,872.22 |
| 应付债券 | 其他金融负债 | 7,786,249,194.90 | 以摊余成本计量的金融负债 | 8,023,827,688.05 |
| 长期应付款 | 其他金融负债 | 549,845,147.76 | 以摊余成本计量的金融负债 | 549,845,147.76 |
| 项 目 | 按原金融工具准则列示的账面价值（2018年12月31日） | 重分类 | 重新计量 | 按新金融工具准则列示的账面价值（2019年1月1日） |
| A. 金融资产 | ||||
| a. 摊余成本 | ||||
| 货币资金 | 7,189,594,764.85 | 7,189,594,764.85 | ||
| 应收账款 | 306,769,937.76 | 306,769,937.76 | ||
| 其他应收款 | 15,430,242,903.07 | 602,219.67 | 15,430,845,122.74 | |
| 其他流动资产 | ||||
| 按原CAS22列示的余额 | 4,186,483,392.43 | |||
| 减：转出至以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 | -500,500,000.00 | |||
| 按新CAS22列示的余额 | 3,685,983,392.43 | |||
| 可供出售金融资产 | ||||
| 按原CAS22列示的余额 | 2,202,433,015.00 | |||
| 减：转出至以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 | -866,300,000.00 | |||
| 减：转出至以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产 | -1,336,133,015.00 | |||
| 按新CAS22列示的余额 | ||||
| 以摊余成本计量的总金融资产 | 29,315,524,013.11 | -2,702,933,015.00 | 602,219.67 | 26,613,193,217.78 |
| b. 以公允价值计量且其变动计入当期损益 | ||||
| 交易性金融资产 | ||||
| 按原CAS22列示的余额 | ||||
| 加：由摊余成本计量变为公允价值计量 | 500,500,000.00 | |||
| 按新CAS22列示的余额 | 500,500,000.00 | |||
| 可供出售金融资产 | ||||
| 按原CAS22列示的余额 | 202,010,922.18 | |||
| 减：转出至以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 | -126,637,177.95 | |||
| 减：转出至以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产 | -75,373,744.23 | |||
| 按新CAS22列示的余额 | ||||
| 其他非流动金融资产 | ||||
| 按原CAS22列示的余额 | ||||
| 加：由可供出售金融资产变为其他非流动金融资产 | 126,637,177.95 | |||
| 加：由摊余成本计量变为公允价值计 | 866,300,000.00 |
| 量 | ||||
| 按新CAS22列示的余额 | 992,937,177.95 | |||
| 以公允价值计量且其变动计入当期损益的总金融资产 | 202,010,922.18 | 1,291,426,255.77 | 1,493,437,177.95 | |
| c. 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益 | ||||
| 其他权益工具投资 | ||||
| 按原CAS22列示的余额 | ||||
| 加：由以成本计量的可供出售金融资产转入 | 1,336,133,015.00 | |||
| 加：由以公允价值计量的可供出售金融资产转入 | 75,373,744.23 | |||
| 按新CAS22列示的余额 | 1,411,506,759.23 | |||
| 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的总金融资产 | 1,411,506,759.23 | 1,411,506,759.23 | ||
| B. 金融负债 | ||||
| a. 摊余成本 | ||||
| 应付账款 | 2,618,254,147.72 | 2,618,254,147.72 | ||
| 其他应付款 | 12,203,711,081.77 | -293,474,663.12 | 11,910,236,418.65 | |
| 短期借款 | 1,260,000,000.00 | 11,372,300.00 | 1,271,372,300.00 | |
| 一年内到期的非流动负债 | 2,319,900,000.00 | 3,781,451.23 | 2,323,681,451.23 | |
| 其他流动负债 | 2,064,850,875.23 | 17,936,630.14 | 2,082,787,505.37 | |
| 长期借款 | 12,948,987,083.62 | 22,805,788.60 | 12,971,792,872.22 | |
| 应付债券 | 7,786,249,194.90 | 237,578,493.15 | 8,023,827,688.05 | |
| 长期应付款 | 549,845,147.76 | 549,845,147.76 | ||
| 以摊余成本计量的总金融负债 | 41,751,797,531.00 | 41,751,797,531.00 | ||
| 项 目 | 按原金融工具准则计提损失准备/按或有事项准则确认的预计负债（2018年12月31日） | 重分类 | 重新计量 | 按新金融工具准则计提损失准备（2019年1月1日） |
| 应收账款 | 42,481,485.88 | 42,481,485.88 | ||
| 其他应收款 | 1,349,834,111.57 | -602,219.67 | 1,349,231,891.90 |
5、公司自2020年1月1日起执行财政部修订后的《企业会计准则第14号——收入》(以下简称新收入准则)。根据相关新旧准则衔接规定，对可比期间信息不予调整，首次执行日执行新准则的累积影响数追溯调整本报告期期初留存收益及财务报表其他相关项目金额。执行新收入准则对公司2020年1月1日财务报表的主要影响如下：
单位：元
| 项 目 | 资产负债表 | ||
| 2019年12月31日 | 新收入准则调整影响 | 2020年1月1日 | |
| 其他流动资产 | 4,311,852,032.81 | 250,754,426.96 | 4,562,606,459.77 |
| 预收款项 | 55,595,710,776.92 | -55,559,257,095.48 | 36,453,681.44 |
| 合同负债 | 50,974,789,059.92 | 50,974,789,059.92 | |
| 其他流动负债 | 2,739,692,082.05 | 4,584,468,035.56 | 7,324,160,117.61 |
| 递延所得税负债 | 9,650,073.17 | 62,688,606.75 | 72,338,679.92 |
| 未分配利润 | 10,172,305,824.18 | -4,675,023.96 | 10,167,630,800.22 |
| 少数股东权益 | 5,844,775,550.41 | 192,740,844.17 | 6,037,516,394.58 |
| 2021年3月31日 | 2020年12月31日 | 2019年12月31日 | 2018年12月31日 | |
| 流动资产： | ||||
| 货币资金 | 1,544,680.09 | 1,852,245.77 | 1,201,683.66 | 718,959.48 |
| 交易性金融资产 | 370.00 | 490.00 | 170.00 | - |
| 应收账款 | 46,945.89 | 46,290.36 | 46,124.28 | 30,676.99 |
| 预付款项 | 3,799.99 | 4,833.16 | 4,954.42 | 3,910.75 |
| 其他应收款 | 1,695,602.57 | 1,576,914.31 | 1,831,912.48 | 1,543,024.29 |
| 存货 | 12,647,772.04 | 11,626,174.64 | 8,449,354.51 | 5,351,365.95 |
| 其他流动资产 | 729,039.82 | 583,294.92 | 431,185.20 | 418,648.34 |
| 流动资产合计 | 16,668,210.40 | 15,690,243.15 | 11,965,384.57 | 8,066,585.80 |
| 非流动资产： | ||||
| 可供出售金融资产 | - | - | - | 240,444.39 |
| 2021年3月31日 | 2020年12月31日 | 2019年12月31日 | 2018年12月31日 | |
| 长期股权投资 | 525,256.69 | 519,880.15 | 257,043.10 | 153,156.27 |
| 其他权益工具投资 | 131,077.20 | 130,381.89 | 135,530.41 | - |
| 其他非流动金融资产 | 87,809.00 | 89,084.80 | 101,763.92 | - |
| 投资性房地产 | 527,473.72 | 512,296.52 | 275,499.69 | 160,106.56 |
| 固定资产 | 55,698.09 | 56,081.11 | 58,797.95 | 22,135.24 |
| 在建工程 | - | 2.30 | 1.14 | 161.15 |
| 无形资产 | 14,437.09 | 14,536.73 | 15,126.02 | 13,985.41 |
| 商誉 | 59.31 | 59.31 | 59.31 | 59.31 |
| 长期待摊费用 | 74.07 | 3,502.35 | 2,151.50 | 2,214.77 |
| 递延所得税资产 | 206,296.56 | 185,484.49 | 151,177.64 | 96,376.76 |
| 非流动资产合计 | 1,554,362.75 | 1,511,309.64 | 997,150.68 | 688,639.87 |
| 资产总计 | 18,222,573.15 | 17,201,552.79 | 12,962,535.25 | 8,755,225.67 |
| 流动负债： | ||||
| 短期借款 | - | - | 60,128.43 | 126,000.00 |
| 应付账款 | 361,700.35 | 420,446.00 | 316,671.20 | 261,825.41 |
| 预收款项 | 3,800.41 | 3,883.09 | 5,559,571.08 | 2,524,714.49 |
| 合同负债 | 8,181,329.44 | 7,281,448.82 | - | - |
| 应付职工薪酬 | 1,449.50 | 11,833.22 | 10,534.79 | 8,468.78 |
| 应交税费 | 172,030.29 | 215,094.44 | 105,152.07 | 115,423.18 |
| 应付利息 | - | - | - | 29,347.47 |
| 其他应付款 | 1,486,094.60 | 1,540,930.69 | 1,446,001.54 | 1,191,023.64 |
| 一年内到期的非流动负债 | 428,647.31 | 790,139.97 | 742,353.27 | 231,990.00 |
| 其他流动负债 | 1,087,297.76 | 967,226.92 | 273,969.21 | 206,485.09 |
| 流动负债合计 | 11,722,349.66 | 11,231,003.15 | 8,514,381.59 | 4,695,278.05 |
| 非流动负债： | ||||
| 长期借款 | 2,868,927.46 | 2,613,687.48 | 1,562,442.56 | 1,294,898.71 |
| 应付债券 | 679,964.36 | 487,820.44 | 588,074.58 | 778,624.92 |
| 租赁负债 | 2,456.60 | - | - | - |
| 长期应付款 | 52,734.96 | 52,335.67 | 55,457.04 | 54,984.51 |
| 递延所得税负债 | 14,823.80 | 12,208.73 | 965.01 | - |
| 非流动负债合计 | 3,618,907.19 | 3,166,052.32 | 2,206,939.19 | 2,128,508.14 |
| 负债合计 | 15,341,256.85 | 14,397,055.47 | 10,721,320.77 | 6,823,786.19 |
| 所有者权益： | ||||
| 实收资本 | 311,144.39 | 311,144.39 | 311,144.39 | 311,144.39 |
| 资本公积金 | 216,532.87 | 216,532.87 | 219,824.65 | 230,869.19 |
| 其它综合收益 | -5,720.96 | -6,723.42 | 1,012.68 | 5,336.11 |
| 盈余公积金 | 113,738.37 | 113,738.37 | 107,524.62 | 99,825.75 |
| 未分配利润 | 1,241,981.78 | 1,202,242.79 | 1,017,230.58 | 878,933.01 |
| 归属于母公司所有者权益合计 | 1,877,676.45 | 1,836,935.00 | 1,656,736.92 | 1,526,108.45 |
| 少数股东权益 | 1,003,639.85 | 967,562.33 | 584,477.56 | 405,331.03 |
| 2021年3月31日 | 2020年12月31日 | 2019年12月31日 | 2018年12月31日 | |
| 所有者权益合计 | 2,881,316.30 | 2,804,497.32 | 2,241,214.47 | 1,931,439.48 |
| 负债和所有者权益总计 | 18,222,573.15 | 17,201,552.79 | 12,962,535.25 | 8,755,225.67 |
| 项目 | 2021年1-3月 | 2020年度 | 2019年度 | 2018年度 |
| 一、营业总收入 | 742,991.86 | 2,859,679.98 | 2,495,450.33 | 2,111,547.45 |
| 其中：营业收入 | 742,991.86 | 2,859,679.98 | 2,495,450.33 | 2,111,547.45 |
| 二、营业总成本 | 683,585.12 | 2,399,666.67 | 1,988,794.62 | 1,596,586.21 |
| 其中：营业成本 | 588,724.02 | 2,086,310.84 | 1,619,565.48 | 1,356,785.39 |
| 营业税金及附加 | 48,702.68 | 140,945.53 | 183,886.79 | 112,454.20 |
| 销售费用 | 11,256.54 | 42,618.39 | 57,174.18 | 30,657.02 |
| 管理费用 | 14,183.07 | 40,946.24 | 38,076.58 | 30,979.19 |
| 财务费用 | 20,718.81 | 88,845.67 | 90,091.58 | 65,710.41 |
| 其中：利息费用 | 21,133.66 | 91,801.33 | 95,358.50 | - |
| 利息收入 | 2,086.92 | 6,918.36 | 7,009.92 | - |
| 资产减值损失 | - | - | - | 80,795.91 |
| 信用减值损失 | -1,496.39 | -6,142.00 | 2,055.92 | - |
| 加：公允价值变动收益 | 12.60 | 5,944.48 | 2,470.21 | - |
| 投资收益 | 7,953.04 | 22,518.74 | 30,413.97 | -10,542.58 |
| 其中：对联营企业和合营企业的投资收益 | 7,634.34 | -1,307.32 | 21,731.18 | -2,335.44 |
| 资产处置收益 | - | -3.83 | -19.50 | -20.49 |
| 其他收益 | 58.31 | 383.60 | 293.38 | 1,013.12 |
| 三、营业利润 | 65,934.30 | 482,714.30 | 541,869.69 | 424,615.39 |
| 加：营业外收入 | 86.03 | 1,794.11 | 478.90 | 1,051.67 |
| 减：营业外支出 | 57.41 | 5,787.03 | 2,018.70 | 1,518.03 |
| 四、利润总额 | 65,962.92 | 478,721.38 | 540,329.90 | 424,149.02 |
| 减：所得税费用 | 17,476.28 | 123,944.38 | 143,026.35 | 108,927.54 |
| 五、净利润 | 48,486.64 | 354,777.00 | 397,303.54 | 315,221.48 |
| 归属于母公司所有者的净利润 | 39,738.99 | 232,764.52 | 163,122.31 | 121,701.55 |
| 少数股东损益 | 8,747.65 | 122,012.49 | 234,181.23 | 193,519.94 |
| 六、其他综合收益 | 1,032.33 | -8,082.25 | -4,338.45 | 5,335.11 |
| 七、综合收益总额 | 49,518.98 | 346,694.75 | 392,965.09 | 320,556.60 |
| 归属于母公司所有者的综合收益总额 | 40,741.46 | 225,028.42 | 158,798.83 | 126,626.53 |
| 归属于少数股东的综合收益总额 | 8,777.52 | 121,666.33 | 234,166.26 | 193,930.07 |
| 八、每股收益： | ||||
| （一）基本每股收益（元/股） | 0.13 | 0.75 | 0.52 | 0.39 |
| 项目 | 2021年1-3月 | 2020年度 | 2019年度 | 2018年度 |
| （二）稀释每股收益（元/股） | 0.13 | 0.75 | 0.52 | 0.39 |
| 项目 | 2021年1-3月 | 2020年度 | 2019年度 | 2018年度 |
| 一、经营活动产生的现金流量： | ||||
| 销售商品、提供劳务收到的现金 | 1,818,060.63 | 5,364,278.39 | 4,273,154.82 | 2,202,453.20 |
| 收到的税费返还 | - | 24,758.36 | 18,806.96 | 5,816.01 |
| 收到其他与经营活动有关的现金 | 17,998.91 | 29,507.87 | 37,885.82 | 11,218.61 |
| 经营活动现金流入小计 | 1,836,059.54 | 5,418,544.62 | 4,329,847.60 | 2,219,487.82 |
| 购买商品、接受劳务支付的现金 | 1,548,121.25 | 5,156,638.82 | 3,475,679.51 | 3,242,652.96 |
| 支付给职工以及为职工支付的现金 | 21,278.52 | 45,541.05 | 43,017.80 | 31,200.86 |
| 支付的各项税费 | 271,259.50 | 362,833.65 | 482,939.70 | 280,815.61 |
| 支付其他与经营活动有关的现金 | 59,119.95 | 169,245.12 | 66,098.16 | 58,837.62 |
| 经营活动现金流出小计 | 1,899,779.22 | 5,734,258.64 | 4,067,735.18 | 3,613,507.04 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | -63,719.68 | -315,714.02 | 262,112.42 | -1,394,019.23 |
| 二、投资活动产生的现金流量： | ||||
| 收回投资收到的现金 | 2,018.40 | 85,662.87 | 55,316.74 | 89,203.50 |
| 取得投资收益收到的现金 | 143.47 | 19,321.83 | 11,242.00 | 3,651.73 |
| 处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 | 54.45 | 27.41 | 48.12 | 26.51 |
| 收到其他与投资活动有关的现金 | 357,892.05 | 969,713.85 | 787,376.39 | 254,948.44 |
| 投资活动现金流入小计 | 360,108.36 | 1,074,725.95 | 853,983.25 | 347,830.19 |
| 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 | 2,213.84 | 8,024.19 | 2,753.47 | 2,704.23 |
| 投资支付的现金 | 2,670.00 | 356,134.85 | 43,031.76 | 191,131.30 |
| 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 | - | - | - | -57,239.51 |
| 支付其他与投资活动有关的现金 | 470,419.26 | 1,024,445.57 | 906,183.87 | 955,410.99 |
| 投资活动现金流出小计 | 475,303.10 | 1,388,604.62 | 951,969.10 | 1,092,007.01 |
| 投资活动产生的现金流量净额 | -115,194.74 | -313,878.66 | -97,985.85 | -744,176.82 |
| 三、筹资活动产生的现金流量： | ||||
| 吸收投资收到的现金 | 82,920.04 | 248,028.61 | 50,552.34 | 82,942.46 |
| 其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 | 82,920.04 | 248,028.61 | 50,552.34 | 82,942.46 |
| 取得借款收到的现金 | 950,945.58 | 2,749,904.21 | 1,607,700.94 | 1,989,713.34 |
| 发行债券收到的现金 | - | - | - | 398,000.00 |
| 收到其他与筹资活动有关的现金 | 238,114.48 | 1,206,870.07 | 864,482.72 | 667,961.62 |
| 筹资活动现金流入小计 | 1,271,980.10 | 4,204,802.89 | 2,522,735.99 | 3,138,617.42 |
| 项目 | 2021年1-3月 | 2020年度 | 2019年度 | 2018年度 |
| 偿还债务支付的现金 | 1,010,078.00 | 1,775,213.88 | 1,171,729.89 | 781,607.78 |
| 分配股利、利润或偿付利息支付的现金 | 69,236.13 | 252,053.89 | 201,369.00 | 177,603.65 |
| 支付其他与筹资活动有关的现金 | 321,185.20 | 896,643.62 | 831,715.47 | 284,667.33 |
| 筹资活动现金流出小计 | 1,400,499.33 | 2,923,911.39 | 2,204,814.36 | 1,243,878.76 |
| 筹资活动产生的现金流量净额 | -128,519.23 | 1,280,891.51 | 317,921.63 | 1,894,738.66 |
| 四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 | 22.60 | -3,269.75 | 1,341.22 | 4,390.32 |
| 五、现金及现金等价物净增加额 | -307,411.04 | 648,029.08 | 483,389.43 | -239,067.07 |
| 加：期初现金及现金等价物余额 | 1,849,160.44 | 1,201,131.36 | 717,741.93 | 956,809.00 |
| 六、期末现金及现金等价物余额 | 1,541,749.40 | 1,849,160.44 | 1,201,131.36 | 717,741.93 |
| 2021年3月31日 | 2020年12月31日 | 2019年12月31日 | 2018年12月31日 | |
| 流动资产： | ||||
| 货币资金 | 294,657.54 | 139,806.42 | 93,935.52 | 33,751.31 |
| 交易性金融资产 | 100.00 | 100.00 | - | - |
| 应收账款 | 48,611.45 | 46,492.35 | 33,903.55 | 45,246.35 |
| 其他应收款 | 3,743,266.55 | 3,768,490.24 | 3,059,979.59 | 2,807,816.73 |
| 存货 | 95.47 | 95.47 | 95.47 | 95.47 |
| 其他流动资产 | 5.48 | 5.48 | 132.13 | 93.02 |
| 流动资产合计 | 4,086,736.49 | 3,954,989.95 | 3,188,046.26 | 2,887,002.88 |
| 非流动资产： | ||||
| 可供出售金融资产 | - | - | - | 123,822.52 |
| 其他权益工具投资 | 26,892.52 | 26,892.52 | 36,892.52 | - |
| 其他非流动金融资产 | 90,890.00 | 88,830.00 | 86,630.00 | - |
| 长期股权投资 | 1,284,606.19 | 1,205,797.56 | 822,838.53 | 671,851.30 |
| 投资性房地产 | 22,708.29 | 22,987.66 | 24,105.10 | 25,222.55 |
| 固定资产 | 5,011.78 | 5,263.54 | 3,499.18 | 3,308.95 |
| 使用权资产 | 2,894.30 | - | - | - |
| 长期待摊费用 | 41.21 | 162.08 | 173.71 | 110.4 |
| 递延所得税资产 | 57,063.83 | 56,807.70 | 51,182.41 | 46,782.25 |
| 非流动资产合计 | 1,490,108.13 | 1,406,741.05 | 1,025,321.45 | 871,097.99 |
| 资产总计 | 5,576,844.62 | 5,361,731.00 | 4,213,367.71 | 3,758,100.87 |
| 流动负债： | ||||
| 短期借款 | 26,869.80 | 43,165.32 | 43,183.52 | - |
| 2021年3月31日 | 2020年12月31日 | 2019年12月31日 | 2018年12月31日 | |
| 应付账款 | 8,223.20 | 8,422.06 | 9,151.67 | 11,012.70 |
| 预收款项 | 1,122.41 | 1,339.10 | 12,684.29 | 3,644.98 |
| 应付职工薪酬 | 102.92 | 1,092.23 | 1,343.69 | 1,366.37 |
| 应交税费 | 9,787.55 | 8,155.98 | 7,420.21 | 22,632.49 |
| 合同负债 | 4,204.25 | 3,603.25 | - | - |
| 其他应付款 | 2,741,885.13 | 2,529,173.50 | 1,459,227.20 | 1,347,751.00 |
| 一年内到期的非流动负债 | 224,543.32 | 490,954.26 | 312,584.68 | 1,500.00 |
| 其他流动负债 | 382,617.30 | 338,993.13 | 283,612.93 | 202,508.68 |
| 流动负债合计 | 3,399,355.87 | 3,424,898.81 | 2,129,208.20 | 1,590,416.22 |
| 非流动负债： | ||||
| 长期借款 | 62,702.13 | 62,601.06 | 114,705.13 | 66,000.00 |
| 应付债券 | 671,914.52 | 481,784.91 | 588,074.58 | 778,624.92 |
| 租赁负债 | 2,456.60 | - | - | - |
| 非流动负债合计 | 737,073.25 | 544,385.97 | 702,779.71 | 844,624.92 |
| 负债合计 | 4,136,429.12 | 3,969,284.78 | 2,831,987.92 | 2,435,041.14 |
| 所有者权益： | ||||
| 实收资本 | 311,144.39 | 311,144.39 | 311,144.39 | 311,144.39 |
| 资本公积金 | 251,774.28 | 251,774.28 | 251,774.28 | 251,774.28 |
| 其他综合收益 | -10,000.00 | -10,000.00 | - | - |
| 盈余公积金 | 113,738.37 | 113,738.37 | 107,524.62 | 99,825.75 |
| 未分配利润 | 773,758.46 | 725,789.18 | 710,936.50 | 660,315.31 |
| 所有者权益合计 | 1,440,415.50 | 1,392,446.22 | 1,381,379.79 | 1,323,059.73 |
| 负债和所有者权益总计 | 5,576,844.62 | 5,361,731.00 | 4,213,367.71 | 3,758,100.87 |
| 2021年1-3月 | 2020年度 | 2019年度 | 2018年度 | |
| 一、营业总收入 | 18,868.41 | 66,997.05 | 43,865.18 | 90,442.89 |
| 营业收入 | 18,868.41 | 66,997.05 | 43,865.18 | 90,442.89 |
| 二、营业总成本 | 26,599.34 | 91,166.01 | 101,998.45 | 100,865.72 |
| 营业成本 | 279.36 | 1,117.45 | 1,117.45 | 976.16 |
| 营业税金及附加 | 291.85 | 1,266.71 | 1,208.69 | 1,639.64 |
| 销售费用 | 41.57 | 177.77 | 498.36 | 272.45 |
| 管理费用 | 2,140.16 | 8,877.71 | 14,535.71 | 9,609.93 |
| 财务费用 | 20,441.79 | 86,818.62 | 84,638.24 | 9,226.39 |
| 信用减值损失 | 3,404.61 | -7,092.26 | - | - |
| 资产减值损失 | - | - | - | 79,141.15 |
| 投资净收益 | 50,112.86 | 95,179.80 | 138,790.23 | 80,420.76 |
| 2021年1-3月 | 2020年度 | 2019年度 | 2018年度 | |
| 其中：对联营企业和合营企业的投资收益 | 4,109.40 | -10,790.86 | 10,624.19 | -33,685.27 |
| 资产处置收益 | - | - | -14.34 | - |
| 其他收益 | 12.08 | 167.79 | 208.29 | 154 |
| 三、营业利润 | 49,203.24 | 56,994.11 | 71,630.43 | 70,151.94 |
| 加：营业外收入 | 19.21 | - | 107.75 | - |
| 减：营业外支出 | 0.00 | 1,000.00 | 107.64 | 70.15 |
| 四、利润总额 | 49,222.45 | 55,994.11 | 71,630.54 | 70,081.79 |
| 减：所得税 | 1,253.17 | -6,143.37 | -5,237.17 | -15,006.60 |
| 五、净利润 | 47,969.28 | 62,137.49 | 76,867.70 | 85,088.38 |
| 六、其他综合收益 | - | -10,000.00 | - | - |
| 七、综合收益总额 | 47,969.28 | 52,137.49 | 76,867.70 | 85,088.38 |
| 2021年1-3月 | 2020年度 | 2019年度 | 2018年度 | |
| 一、经营活动产生的现金流量： | ||||
| 销售商品、提供劳务收到的现金 | 18,409.80 | 49,969.10 | 68,117.01 | 53,786.07 |
| 收到其他与经营活动有关的现金 | 2,669.30 | 1,791.02 | 10,193.25 | 27,852.02 |
| 经营活动现金流入小计 | 21,079.10 | 51,760.12 | 78,310.26 | 81,638.08 |
| 购买商品、接受劳务支付的现金 | 478.22 | 789.10 | 3,853.46 | 1,744.96 |
| 支付给职工以及为职工支付的现金 | 2,911.12 | 4,213.93 | 4,132.90 | 4,141.47 |
| 支付的各项税费 | 1,728.65 | 5,037.72 | 20,657.95 | 29,516.06 |
| 支付其他与经营活动有关的现金 | 1,535.40 | 7,350.61 | 12,979.11 | 12,767.68 |
| 经营活动现金流出小计 | 6,653.39 | 17,391.36 | 41,623.41 | 48,170.17 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | 14,425.71 | 34,368.76 | 36,686.85 | 33,467.91 |
| 二、投资活动产生的现金流量： | ||||
| 收回投资收到的现金 | 30,600.00 | 48,672.66 | 5,701.82 | 318,120.13 |
| 取得投资收益收到的现金 | 35,651.83 | 15,348.46 | 14,035.81 | 100,602.92 |
| 处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 | 54.06 | 24.48 | 47.19 | 24.78 |
| 收到其他与投资活动有关的现金 | 994,449.58 | 1,998,437.17 | 1,650,770.15 | 740,154.25 |
| 投资活动现金流入小计 | 1,060,755.47 | 2,062,482.76 | 1,670,554.97 | 1,158,902.07 |
| 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 | 706.26 | 3,839.68 | 2,079.78 | 1,758.38 |
| 投资支付的现金 | 102,060.00 | 289,889.85 | 67,614.57 | 376,916.32 |
| 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 | - | - | - | 143,640.08 |
| 支付其他与投资活动有关的现金 | 955,516.18 | 2,961,272.74 | 2,035,044.96 | 1,695,500.82 |
| 投资活动现金流出小计 | 1,058,282.44 | 3,255,002.27 | 2,104,739.31 | 2,217,815.60 |
| 2021年1-3月 | 2020年度 | 2019年度 | 2018年度 | |
| 投资活动产生的现金流量净额 | 2,473.03 | -1,192,519.51 | -434,184.34 | -1,058,913.53 |
| 三、筹资活动产生的现金流量： | ||||
| 取得借款收到的现金 | 444,000.00 | 704,649.20 | 452,925.00 | 408,000.00 |
| 收到其他与筹资活动有关的现金 | 427,304.98 | 1,669,937.73 | 692,063.55 | 657,423.30 |
| 筹资活动现金流入小计 | 871,304.98 | 2,374,586.92 | 1,144,988.55 | 1,065,423.30 |
| 偿还债务支付的现金 | 468,000.00 | 647,925.00 | 185,900.00 | 91,500.00 |
| 分配股利、利润或偿付利息支付的现金 | 44,636.89 | 111,138.10 | 77,616.13 | 60,620.79 |
| 支付其他与筹资活动有关的现金 | 220,738.30 | 411,502.18 | 422,847.78 | 117,864.32 |
| 筹资活动现金流出小计 | 733,375.20 | 1,170,565.28 | 686,363.91 | 269,985.10 |
| 筹资活动产生的现金流量净额 | 137,929.78 | 1,204,021.65 | 458,624.64 | 795,438.20 |
| 四、汇率变动对现金的影响 | 22.60 | - | - | - |
| 五、现金及现金等价物净增加额 | 154,851.12 | 45,870.89 | 61,127.15 | -230,007.42 |
| 期初现金及现金等价物余额 | 139,636.75 | 93,765.85 | 32,638.71 | 262,646.13 |
| 六、期末现金及现金等价物余额 | 294,487.87 | 139,636.75 | 93,765.85 | 32,638.71 |
| 序号 | 公司名称 | 股权取得方式 | 变动原因 |
| 1 | 杭州滨硕实业有限公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例70.00% |
| 2 | 义乌翠语华庭房地产开发有限公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 3 | 杭州滨江中豪房地产开发有限公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例34.00% |
| 4 | 杭州滨浩房地产开发有限公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 5 | 杭州星汀商务咨询有限公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例51.00% |
| 6 | 杭州滨胜房地产开发有限公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 7 | 杭州滨渝企业管理有限公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 8 | 杭州滨诺企业管理有限公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例30.00% |
| 9 | 杭州滨祁企业管理有限公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 10 | 杭州滨格企业管理有限公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 11 | 杭州滨仁企业管理有限公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 12 | 杭州滨峥企业管理有限公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例50.00% |
| 序号 | 公司名称 | 股权取得方式 | 变动原因 |
| 13 | 杭州滨琬企业管理有限公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例50.00% |
| 14 | 杭州滨璞企业管理有限公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例50.00% |
| 15 | 杭州滨弈企业管理有限公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 16 | 杭州金隆企业管理有限公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例50.00% |
| 17 | 兰溪市超峰置业有限公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例50.00% |
| 18 | 兰溪红狮滨江房地产开发有限公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例50.00% |
| 19 | 杭州滨翼企业管理有限公司 | 不再纳入 | 处置 |
| 序号 | 公司名称 | 股权取得方式 | 变动原因 |
| 1 | 宁波滨望公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例40.50% |
| 2 | 湖州滨兴公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 3 | 宁波滨浦公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 4 | 杭州滨锦 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例40.00% |
| 5 | 滨合公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例40.00% |
| 6 | 滨科公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例51.00% |
| 7 | 滨来公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例51.00% |
| 8 | 滨颐公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例60.00% |
| 9 | 千岛湖滨翠海岸公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例60.00% |
| 10 | 滨卓公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例60.00% |
| 11 | 千岛湖翡翠海岸公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例60.00% |
| 12 | 滨荷公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 13 | 滨峰公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 14 | 滨越公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 15 | 滨昌公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 16 | 滨坤公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 17 | 滨荣公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 18 | 滨沐公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例50.00% |
| 19 | 平湖滨兴公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例50.00% |
| 20 | 滨澄公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 21 | 滨航公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 22 | 滨维公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 23 | 宁波滨柳公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 24 | 滨崎公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 25 | 滨远公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 26 | 滨钦公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 27 | 滨泰房产公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 序号 | 公司名称 | 股权取得方式 | 变动原因 |
| 28 | 滨棠公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 29 | 南京滨晖公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 30 | 滨宁管理公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 31 | 苏州滨望公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例50.00% |
| 32 | 滨升公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 33 | 滨闻公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例50.00% |
| 34 | 滨适公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 35 | 滨翠公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 36 | 滨兆公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 37 | 紫沐公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 38 | 谷陌公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 39 | 滨珞公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 40 | 滨帆公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 41 | 滨舜公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 42 | 滨同公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 43 | 滨琮公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 44 | 滨瑚公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 45 | 滨榭公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 46 | 滨赫公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 47 | 墨雨公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 48 | 仟雨公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 49 | 沐梵公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 50 | 珞麦公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 51 | 攸旸公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 52 | 皖郡公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 53 | 桦丞公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 54 | 滨鸣公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 55 | 滨裕公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 56 | 滨琼公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 57 | 滨朔公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 58 | 滨魁公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例51.00% |
| 59 | 滨佑公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 60 | 滨铭公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 61 | 滨璟公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 62 | 宁波维堡公司 | 新纳入 | 协议取得 |
| 63 | 森垄公司 | 新纳入 | 购买，持股比例30.00% |
| 64 | 深圳南方远大公司 | 新纳入 | 购买，持股比例51.00% |
| 65 | 绍兴上虞滨江城市之星置业有限公司 | 不再纳入 | 清算 |
| 66 | 杭州滨江南部房地产开发有限公司 | 不再纳入 | 清算 |
| 序号 | 公司名称 | 股权取得方式 | 变动原因 |
| 67 | 杭州滨江西部房地产开发有限公司 | 不再纳入 | 清算 |
| 68 | 滨梵公司 | 不再纳入 | 转让股权比例80.00% |
| 序号 | 公司名称 | 变动情况 | 变动原因 |
| 1 | 超创公司 | 新纳入 | 非同一控制下企业合并，持股比例67% |
| 2 | 京滨公司 | 新纳入 | 非同一控制下企业合并，持股比例 |
| 3 | 星瀚商务公司 | 新纳入 | 非同一控制下企业合并，持股比例50% |
| 4 | 温州慕跃公司 | 新纳入 | 非同一控制下企业合并，持股比例50% |
| 5 | 兴耀公司 | 新纳入 | 非同一控制下企业合并，持股比例26% |
| 6 | 上海滨安公司 | 新纳入 | 非同一控制下企业合并，持股比例 |
| 7 | Bellevue 10 Apartments公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例85% |
| 8 | 滨融公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例50% |
| 9 | 滨得公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例70% |
| 10 | 滨睿公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100% |
| 11 | 杭州滨呈公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100% |
| 12 | 湖州滨晓公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100% |
| 13 | 滨筹公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100% |
| 14 | 星滨公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例50% |
| 15 | 滨禹公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例50% |
| 16 | 滨原公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例50% |
| 17 | 滨磊公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100% |
| 18 | 温州璞悦公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例50% |
| 19 | 滨筑公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例66% |
| 20 | 滨碌公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100% |
| 21 | 滨乾公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100% |
| 22 | 滨盈公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100% |
| 23 | 星信公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例26% |
| 24 | 滨昕公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例75% |
| 25 | 温岭滨锦公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例75% |
| 26 | 滨启公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100% |
| 27 | 滨捷公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100% |
| 28 | 台州滨呈公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例51% |
| 29 | 滨研公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100% |
| 30 | 永康滨盛公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100% |
| 31 | 滨瀚公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100% |
| 32 | 滨嵘公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100% |
| 33 | 滨御公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100% |
| 34 | 滨尹公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100% |
| 35 | 滨弛公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100% |
| 36 | 滨讯公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100% |
| 37 | 金华滨泽公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100% |
| 38 | 滨迪公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例50% |
| 39 | 平湖滨和公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例50% |
| 40 | 滨钥公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100% |
| 41 | 滨纷公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100% |
| 42 | 金华滨润公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100% |
| 43 | 滨洋公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100% |
| 44 | 滨儒公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100% |
| 45 | 滨晖公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100% |
| 46 | 滨音公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例26.5% |
| 47 | 滨兴公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例26.5% |
| 48 | 滨欢公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100% |
| 49 | 滨梵公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100% |
| 50 | 滨漾公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100% |
| 51 | 锦绣公司 | 不再纳入 | 转让 |
| 52 | 滨泽公司 | 不再纳入 | 转让 |
| 53 | 滨哲公司 | 不再纳入 | 转让 |
| 54 | 滨祺公司 | 不再纳入 | 转让 |
| 55 | 杭州曙光之城房地产开发有限公司 | 不再纳入 | 清算 |
| 56 | 杭州滨江城东房地产开发有限公司 | 不再纳入 | 清算 |
| 57 | 金华滨江蓝庭置业有限公司 | 不再纳入 | 清算 |
| 58 | 杭州万家星城房地产开发有限公司 | 不再纳入 | 清算 |
| 59 | 台州兴滨投资合伙企业（有限合伙） | 不再纳入 | 清算 |
| 60 | 义乌盛品房地产经纪有限公司 | 不再纳入 | 清算 |
| 序号 | 公司名称 | 变动情况 | 变动原因 |
| 1 | 滨江壹品项目 | 新纳入 | 非同一控制下企业合并，持股比例100% |
| 2 | 新广发公司 | 新纳入 | 非同一控制下企业合并，持股比例100% |
| 3 | 旭兆公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 4 | 滨虹公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 5 | 滨威公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 6 | 滨涛公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例67.00% |
| 7 | 滨雅公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 8 | 义乌滨锦公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例92.00% |
| 9 | 义乌盛品公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 10 | 暖屋公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 11 | 滨宏公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例51.00% |
| 12 | 滨济公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例45.00% |
| 13 | 乐清滨江公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例45.00% |
| 14 | 湖州公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例70.00% |
| 15 | 滨泰公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 16 | 滨星公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例66.00% |
| 17 | 滨宁公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例66.00% |
| 18 | 滨辰公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 19 | 滨熹公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 20 | 滨泽公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 21 | 滨柏公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例50.00% |
| 22 | 滨恒房地产公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例50.00% |
| 23 | 滨惠公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例50.00% |
| 24 | 滨望公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例50.00% |
| 25 | 滨哲公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 26 | 滨翼公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 27 | 滨祺公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 28 | 滨奇公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 29 | 滨华公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例60.00% |
| 30 | 滨新公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 31 | 滨丰公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 32 | 上饶滨榈公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例51.00% |
| 33 | 滨格公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 34 | 滨上公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 35 | 滨南公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例100.00% |
| 36 | 南通曙江公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例35.00% |
| 37 | 滨景投资公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例34.00% |
| 38 | 温岭滨岭公司 | 新纳入 | 新设子公司，持股比例34.00% |
| 项目 | 2021年3月31日 | 2020年12月31日 | 2019年12月31日 | 2018年12月31日 |
| 资产总额（万元） | 18,222,573.15 | 17,201,552.79 | 12,962,535.25 | 8,755,225.67 |
| 负债总额（万元） | 15,341,256.85 | 14,397,055.47 | 10,721,320.77 | 6,823,786.19 |
| 全部债务（万元） | 4,320,220.40 | 4,196,040.26 | 3,226,968.05 | 2,666,498.14 |
| 所有者权益（万元） | 2,881,316.30 | 2,804,497.32 | 2,241,214.47 | 1,931,439.48 |
| 流动比率 | 1.42 | 1.40 | 1.41 | 1.72 |
| 速动比率 | 0.34 | 0.36 | 0.41 | 0.58 |
| 资产负债率（合并报表） | 84.19% | 83.70% | 82.71% | 77.94% |
| 资产负债率（母公司报表） | 74.17% | 74.03% | 67.21% | 64.79% |
| 债务资本比率 | 59.99% | 59.94% | 59.01% | 57.99% |
| 项目 | 2021年1-3月 | 2020年度 | 2019年度 | 2018年度 |
| 营业收入（万元） | 742,991.86 | 2,859,679.98 | 2,495,450.33 | 2,111,547.45 |
| 营业利润（万元） | 65,934.30 | 482,714.30 | 541,869.69 | 424,615.39 |
| 利润总额（万元） | 65,962.92 | 478,721.38 | 540,329.90 | 424,149.02 |
| 净利润（万元） | 48,486.64 | 354,777.00 | 397,303.54 | 315,221.48 |
| 归属于母公司所有者的净利润（万元） | 39,738.99 | 232,764.52 | 163,122.31 | 121,701.55 |
| 经营活动产生现金流量净额（万元） | -63,719.68 | -315,714.02 | 262,112.42 | -1,394,019.23 |
| 投资活动产生现金流量净额（万元） | -115,194.74 | -313,878.66 | -97,985.85 | -744,176.82 |
| 筹资活动产生现金流量净额（万元） | -128,519.23 | 1,280,891.51 | 317,921.63 | 1,894,738.66 |
| 营业毛利率 | 20.76% | 27.04% | 35.10% | 35.74% |
| 总资产报酬率 | 1.97% | 3.78% | 5.85% | 6.83% |
| 加权平均净资产收益率 | 2.14% | 13.32% | 10.22% | 8.26% |
| 扣除非经常性损益后的净利润（万元） | 39,483.47 | 334,758.92 | 392,600.01 | 314,502.15 |
| 扣除非经常性损益后加权平均净资产收益率 | 2.13% | 12.17% | 10.04% | 8.27% |
| EBIT（万元） | 87,096.59 | 570,522.71 | 635,688.40 | 505,080.59 |
| EBITDA（万元） | 100,425.79 | 590,213.63 | 657,363.96 | 516,425.64 |
| EBITDA全部债务比 | 0.65% | 4.09% | 6.13% | 7.57% |
| EBIT利息保障倍数 | 4.12 | 2.46 | 3.25 | 3.82 |
| EBITDA利息保障倍数 | 4.75 | 2.55 | 3.36 | 3.91 |
| 应收账款周转率（次/年） | 63.75 | 61.89 | 64.98 | 80.38 |
| 存货周转率（次/年） | 0.19 | 0.21 | 0.23 | 0.35 |
| 总资产周转率（次/年） | 0.17 | 0.19 | 0.23 | 0.29 |
| 每股经营活动产生的现金流量净额（元） | -0.24 | -1.17 | 0.84 | -4.48 |
| 项目 | 2021年1-3月 | 2020年度 | 2019年度 | 2018年度 |
| 每股净现金流量（元） | -1.14 | 2.41 | 1.55 | -0.77 |
| 基本每股收益（元） | 0.13 | 0.75 | 0.52 | 0.39 |
| 稀释每股收益（元） | 0.13 | 0.75 | 0.52 | 0.39 |
1、全部债务=长期债务+短期债务；
2、流动比率=流动资产/流动负债；
3、速动比率=（流动资产-存货）/流动负债；
4、资产负债率=负债合计/资产总计；
5、债务资本比率=全部债务/（全部债务+所有者权益）；
6、营业毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入；
7、总资产报酬率=（利润总额+计入财务费用的利息支出）/总资产平均余额；
8、加权平均净资产收益率=P/（E
＋NP÷2＋Ei×Mi÷M
－Ej×Mj÷M
±Ek×Mk÷M
），其中：P对应于归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润；NP为归属于公司普通股股东的净利润；E
为归属于公司普通股股东的期初净资产；Ei为报告期发行新股或债转股等新增的、归属于公司普通股股东的净资产；Ej为报告期回购或现金分红等减少的、归属于公司普通股股东的净资产；M
为报告期月份数；Mi为新增净资产下一月份起至报告期期末的月份数；Mj为减少净资产下一月份起至报告期期末的月份数；Ek为因其他交易或事项引起的净资产增减变动；Mk为发生其他净资产增减变动下一月份起至报告期期末的月份数；
9、EBIT=利润总额+计入财务费用的利息支出；
10、EBIT利息保障倍数=EBIT/（财务费用中的利息支出+当期资本化利息支出）；
11、EBITDA=利润总额+计入财务费用的利息支出+折旧+摊销；
12、EBITDA全部债务比=EBITDA/全部债务；
13、EBITDA利息保障倍数=EBITDA/（财务费用中的利息支出+当期资本化利息支出）；
14、应收账款周转率=营业收入/应收账款平均余额；
15、存货周转率=营业成本/存货平均余额；
16、总资产周转率=营业收入/资产总计平均余额；
17、每股经营活动的现金流量=经营活动产生的现金流量净额/期末普通股股份总数；
18、每股净现金流量=现金及现金等价物净增加额/期末普通股股份总数；
19、每股收益指标根据中国证监会《公开发行证券公司信息披露编报规则第9号——净资产收益率和每股收益的计算及披露》（2010年修订）的规定计算。上表中其他每股指标均比照执行。
如无特别说明，本节中出现的财务指标均依据上述公式计算。
六、发行人最近三年非经常性损益明细表
根据中国证监会发布的《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益（2008）》的规定，非经常性损益是指与公司正常经营业务无直接关系，以及虽与正常经营业务相关，但由于其性质特殊和偶发性，影响报表使用人对公司经营业绩和盈利能力做出正常判断的各项交易和事项产生的损益。发行人最近三年非经常性损益明细如下表所示：
发行人最近三年非经常性损益明细
单位：万元
| 项目 | 2020年度 | 2019年度 | 2018年度 |
| 非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分 | 12,614.14 | -569.52 | -31.86 |
| 计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外） | 364.53 | 293.05 | 1,013.12 |
| 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 | 1,649.94 | 7,050.92 | -704.73 |
| 委托他人投资或管理资产的损益 | 114.90 | -1,182.27 | 393.44 |
| 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、金融负债产生的公允价值变动收益，以及处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 | 15,059.55 | 2,470.21 | 908.12 |
| 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 | -3,774.16 | -1,532.17 | -449.64 |
| 其他符合非经常性损益定义的损益项目 | 119.97 | 0.33 | - |
| 小计 | 26,148.88 | 6,530.55 | 1,128.45 |
| 减：企业所得税影响数 | 6,961.79 | 1,827.02 | 409.11 |
| 少数股东权益影响额（税后） | -830.99 | 1,853.99 | 887.65 |
| 归属于母公司所有者的非经常性损益净额 | 20,018.08 | 2,849.54 | -168.32 |
2019年度和2020年度，发行人非经常性损益金额较大，主要系持有交易性金融资产、衍生金融资产产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产和其他债权投资取得的投资收益所致。
七、管理层讨论与分析
发行人管理层结合最近三年比较式财务报告，对公司的资产、负债结构、现金流量、偿债能力、盈利能力、未来业务目标以及盈利能力的可持续性进行了如下分析。
（一）最近三年及一期发行人合并报表分析
1、资产结构分析
最近三年及一期发行人资产构成情况
单位：万元
| 2021年3月31日 | 2020年12月31日 | 2019年12月31日 | 2018年12月31日 | |
| 流动资产： | ||||
| 货币资金 | 1,544,680.09 | 1,852,245.77 | 1,201,683.66 | 718,959.48 |
| 交易性金融资产 | 370.00 | 490.00 | 170.00 | |
| 应收账款 | 46,945.89 | 46,290.36 | 46,124.28 | 30,676.99 |
| 预付款项 | 3,799.99 | 4,833.16 | 4,954.42 | 3,910.75 |
| 其他应收款 | 1,695,602.57 | 1,576,914.31 | 1,831,912.48 | 1,543,024.29 |
| 存货 | 12,647,772.04 | 11,626,174.64 | 8,449,354.51 | 5,351,365.95 |
| 其他流动资产 | 729,039.82 | 583,294.92 | 431,185.20 | 418,648.34 |
| 流动资产合计 | 16,668,210.40 | 15,690,243.15 | 11,965,384.57 | 8,066,585.80 |
| 非流动资产： | ||||
| 可供出售金融资产 | - | - | - | 240,444.39 |
| 长期股权投资 | 525,256.69 | 519,880.15 | 257,043.10 | 153,156.27 |
| 其他权益工具投资 | 131,077.20 | 130,381.89 | 135,530.41 | - |
| 其他非流动金融资产 | 87,809.00 | 89,084.80 | 101,763.92 | - |
| 投资性房地产 | 527,473.72 | 512,296.52 | 275,499.69 | 160,106.56 |
| 固定资产 | 55,698.09 | 56,081.11 | 58,797.95 | 22,135.24 |
| 在建工程 | - | 2.30 | 1.14 | 161.15 |
| 使用权资产 | 6,181.02 | - | - | - |
| 无形资产 | 14,437.09 | 14,536.73 | 15,126.02 | 13,985.41 |
| 商誉 | 59.31 | 59.31 | 59.31 | 59.31 |
| 长期待摊费用 | 74.07 | 3,502.35 | 2,151.50 | 2,214.77 |
| 递延所得税资产 | 206,296.56 | 185,484.49 | 151,177.64 | 96,376.76 |
| 非流动资产合计 | 1,554,362.75 | 1,511,309.64 | 997,150.68 | 688,639.87 |
| 资产总计 | 18,222,573.15 | 17,201,552.79 | 12,962,535.25 | 8,755,225.67 |
截至2018年12月31日、2019年12月31日、2020年12月31日和2021年3月31日，发行人资产总额分别为8,755,225.67万元、12,962,535.25万元、17,201,552.79万元和18,222,573.15万元，总体持续增长。
截至2018年12月31日、2019年12月31日、2020年12月31日和2021年3月31日，发行人流动资产合计分别8,066,585.80万元、11,965,384.57万元、15,690,243.15万元和16,668,210.40万元，占资产总额的比重分别为92.13%、92.31%、91.21%和91.47%；发行人非流动资产合计分别为688,639.87万元、997,150.68万元、1,511,309.64万元和1,554,362.75万元，占资产总额的比重分别为7.87%、7.69%、8.79%和8.53%。总体来看，发行人资产结构呈现出流动资产占比较高，非流动资产占比较低的特点。其中流动资产主要为发行人房地产项目所形成的开发成本和开发产品。房地产项目的开发周期相对较长，且购置土地和前期工程投入较大，房地产开发企业的主要投入在开发成本和在售的已完工产品上，同时通常会保有一定的土地储备以保障后续项目开发。因此，发行人流动资产尤其是存货占资产总额的比例较高，符合房地产开发企业的一般特点。
发行人各主要资产科目具体情况如下：
（1）货币资金
截至2018年12月31日、2019年12月31日、2020年12月31日和2021年3月31日，发行人货币资金期末余额分别为718,959.48万元、1,201,683.66万元、1,852,245.77万元和1,544,680.09万元，占资产总额的比重分别为8.21%、9.27%、10.77%和8.48%。2019年发行人货币资金较2018年大幅增加67.14%，主要系销售及筹资取得的货币资金增加所致。2020年发行人货币资金较2019年大幅增加54.14%，主要系销售及筹资取得的货币资金增加所致。发行人货币资金主要包括库存现金、银行存款和其他货币资金等，其中以银行存款为主，占比持续保持在99%以上；其他货币资金主要包括代建项目保函保证金、农民工工资保障金等。最近三年，发行人货币资金构成情况如下表所示：
最近三年发行人货币资金构成情况
单位：万元
| 项目 | 2020年12月31日 | 2019年12月31日 | 2018年12月31日 | |||
| 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
| 现金 | 27.66 | 0.00% | 37.37 | 0.00% | 27.47 | 0.00% |
| 项目 | 2020年12月31日 | 2019年12月31日 | 2018年12月31日 | |||
| 银行存款 | 1,847,133.57 | 99.72% | 1,200,002.57 | 99.86% | 716,703.51 | 99.69% |
| 其他货币资金 | 5,084.53 | 0.27% | 1,643.72 | 0.14% | 2,228.49 | 0.31% |
| 合计 | 1,852,245.77 | 100.00% | 1,201,683.66 | 100.00% | 718,959.48 | 100.00% |
| 项目 | 2020年12月31日 | 2019年12月31日 | 2018年12月31日 | ||||||
| 账面 余额 | 占比 | 坏账 准备 | 账面 余额 | 占比 | 坏账 准备 | 账面 余额 | 占比 | 坏账 准备 | |
| 项目 | 2020年12月31日 | 2019年12月31日 | 2018年12月31日 | ||||||
| 按信用风险特征组合计提坏账准备的计提方法 | 51,387.64 | 100.00% | 5,097.29 | 50,459.54 | 100.00% | 4,335.26 | 34,925.14 | 100.00% | 4,248.15 |
| 合计 | 51,387.64 | 100.00% | 5,097.29 | 50,459.54 | 100.00% | 4,335.26 | 34,925.14 | 100.00% | 4,248.15 |
| 账龄 | 2020年12月31日 | 2019年12月31日 | 2018年12月31日 | ||||||
| 账面 余额 | 占比 | 坏账 准备 | 账面 余额 | 占比 | 坏账 准备 | 账面 余额 | 占比 | 坏账 准备 | |
| 1年以内 | 33,757.45 | 65.69 | 1,687.87 | 42,248.55 | 83.73 | 2,112.43 | 27,157.83 | 77.76 | 1,357.89 |
| 1-2年 | 11,002.65 | 21.41 | 1,100.26 | 6,653.51 | 13.19 | 665.35 | 5,363.36 | 15.36 | 536.34 |
| 2-3年 | 5,397.99 | 10.50 | 1,079.60 | - | - | - | - | - | - |
| 3-5年 | - | - | - | - | - | - | 250.17 | 0.72 | 200.14 |
| 5年以上 | 1,229.55 | 2.39 | 1,229.55 | 1,557.48 | 3.09 | 1,557.48 | 2,153.78 | 6.17 | 2,153.78 |
| 合计 | 51,387.64 | 100.00 | 5,097.29 | 50,459.54 | 100.00 | 4,335.26 | 34,925.14 | 100.00 | 4,248.15 |
| 单位名称 | 账面余额 | 占应收账款余额的比例(%) | 坏账准备 |
| 义乌滨盛房地产开发有限公司（以下简称义乌滨盛公司） | 10,363.11 | 20.17% | 651.34 |
| 杭州滨丰房地产开发有限公司（以下简称滨丰房地产公司） | 5,477.29 | 10.66% | 273.86 |
| 杭州滨安房地产开发有限公司 | 3,006.53 | 5.85% | 150.33 |
| 杭州星悦房地产开发有限公司 | 2,871.68 | 5.59% | 268.29 |
| 杭州天名房地产有限公司 | 2,713.74 | 5.28% | 271.37 |
| 合计 | 24,432.35 | 47.55% |
发行人预付款项主要为房地产业务形成的土地预付款等。截至2018年12月31日、2019年12月31日、2020年12月31日和2021年3月31日，发行人预付款项期末净额分别为3,910.75万元、4,954.42万元、4,833.16万元和3,799.99万元，占资产总额的比重分别为0.04%、0.04%、0.03%和0.02%。近三年来，发行人预付款项相比保持平稳。最近三年，发行人预付款项账龄结构情况如下表所示：
最近三年发行人预付款项账龄结构情况
单位：万元
| 账龄 | 2020年12月31日 | 2019年12月31日 | 2018年12月31日 | |||
| 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
| 1年以内 | 1,183.16 | 24.48 | 1,304.42 | 26.33 | 260.75 | 6.67 |
| 1-2年 | - | - | - | - | - | - |
| 2-3年 | - | - | - | - | - | - |
| 3年以上 | 3,650.00 | 75.52 | 3,650.00 | 73.67 | 3,650.00 | 93.33 |
| 合计 | 4,833.16 | 100 | 4,954.42 | 100 | 3,910.75 | 100 |
| 单位名称 | 与发行人关系 | 账面余额 | 占预付款项总额 的比例 | 款项性质 |
| 杭州市上城区小营地区危旧房改造指挥部 | 非关联方 | 2,650.00 | 54.83 | 改造款 |
| 杭州滨江物业管理有限公司（以下简称滨江物业公司） | 非关联方 | 1,052.44 | 21.78 | 改造款 |
| 杭州市上城区解放路拓宽改造工程指挥部 | 非关联方 | 1,000.00 | 20.69 | |
| 阳光城集团浙江置业有限公司 | 非关联方 | 130.72 | 2.7 | - |
| 合 计 | 4,833.16 | 100.00 |
万元，降幅为13.92%。最近三年，发行人其他应收款分类情况如下表所示：
最近三年发行人其他应收款分类情况
单位：万元，%
| 项目 | 2020年12月31日 | 2019年12月31日 | 2018年12月31日 | ||||||
| 账面 余额 | 占比 | 坏账 准备 | 账面 余额 | 占比 | 坏账 准备 | 账面 余额 | 占比 | 坏账 准备 | |
| 单项金额重大并单项计提坏账准备 | 72,379.29 | 48.69 | 116,000.00 | 5.92 | 72,379.29 | 116,000.00 | 6.91 | 72,379.29 | |
| 按信用风险特征组合计提坏账准备的计提方法 | 76,280.26 | 51.31 | 20,392.27 | 1,844,179.76 | 94.08 | 55,887.99 | 1,562,007.70 | 93.09 | 62,604.12 |
| 合计 | 148,659.55 | 100.00 | 20,392.27 | 1,960,179.76 | 100.00 | 128,267.28 | 1,678,007.70 | 100.00 | 134,983.41 |
| 单位名称 | 款项的性质 | 期末余额 | 账龄 | 占其他应收款期末余额合计数的比例 | 坏账准备期末余额 |
| 滨翎公司 | 拆借款 | 178,400.26 | 1年以内 | 11.50% | 1,784.00 |
| 安远控股公司 | 拆借款 | 116,000.00 | 账龄3-4年30,000.00万元；4-5年86,000.00万元 | 7.48% | 72,379.29 |
| 滨宇公司 | 拆借款 | 80,223.53 | 1年以内 | 5.17% | 802.24 |
| 宁波京海公司 | 拆借款 | 63,660.57 | 账龄1年以内10,651.13万元；1-2年25,416.23万元；2-3年27,593.21万元 | 4.10% | 23,208.13 |
| 浙江耀江城市建设开发有限公司 | 拆借款 | 57,912.58 | 1年以内 | 3.73% | 579.13 |
| 合计 | -- | 496,196.94 | -- | 31.98% | 98,752.78 |
对于资金拆借，包括如下三种情形：一是公司作为股东方对联营合营企业按股权比例提供的除注册资本外的项目投入款；二是纳入公司合并报表范围的子公司在项目预售回笼资金后，按股权比例向各股东方提供的拆借款；三是公司对其他主体提供的财务资助款。根据《房地产行业信息披露指引》及《中小企业板上市公司规范运作指引》等规范文件要求，公司董事会对以上三类财务资助事项在未来一定期间内可能发生的额度分别进行合理预计，并提交股东大会审议。后续财务资助事项在授权的财务资助额度范围内进行。对于不属于股东大会授权范围情形的财务资助事项，公司另行履行股东大会审议程序并予以披露。
每个会计年度末，公司会编制当年度关联资金往来情况汇总表并经会计师事务所审计后予以披露。
（5）存货
存货是发行人资产的最重要组成部分，包括开发成本（在建及拟建商品房项目）、开发产品（完工商品房项目）、原材料、库存商品和低值易耗品。开发成本和开发产品中包括土地使用权、建筑安装工程费、资本化的借款费用、其他直接和间接开发费用等。
截至2018年12月31日、2019年12月31日、2020年12月31日和2021年3月31日，发行人存货期末账面价值分别为5,351,365.95万元、8,449,354.51万元、11,626,174.64万元和12,647,772.04万元，占资产总额的比重分别61.12%、65.18%、67.59%和69.41%。2019年末，发行人存货账面价值比2018年末增加3,097,988.56，涨幅为
57.89%，主要系发行人新开发项目增加所致。2020年末，发行人存货账面价值比2019年末增加3,176,820.13万元，增幅37.60%，主要系支付土地和工程款增加所致。
最近三年，发行人存货构成情况如下表所示：
最近三年发行人存货构成情况
单位：万元
| 项目 | 2020年12月31日 | 2019年12月31日 | 2018年12月31日 | |||
| 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
| 原材料 | 183.02 | 0.00% | 177.78 | 0.00% | 138.44 | 0.00% |
| 开发产品 | 721,284.46 | 6.20% | 572,472.64 | 6.78% | 221,405.09 | 4.14% |
| 项目 | 2020年12月31日 | 2019年12月31日 | 2018年12月31日 | |||
| 开发成本 | 10,904,681.69 | 93.79% | 7,876,677.58 | 93.22% | 5,129,797.21 | 95.86% |
| 库存商品 | 25.46 | 0.00% | 26.52 | 0.00% | 25.21 | 0.00% |
| 低值易耗品 | 0.00 | 0.00% | 0.00 | 0.00% | 0.00 | 0.00% |
| 合计 | 11,626,174.64 | 100.00% | 8,449,354.51 | 100.00% | 5,351,365.95 | 100.00% |
| 项目 | 区域 | 2020年12月31日 | 2019年12月31日 | 2018年12月31日 | |||
| 账面价值 | 占比 | 账面价值 | 占比 | 账面价值 | 占比 | ||
| 武林壹号 | 杭州 | - | - | - | - | 146,644.39 | 2.86% |
| 千岛湖东方海岸三四五期 | 杭州 | 8,430.99 | 0.16% | 7,155.08 | 0.10% | 36,155.13 | 0.70% |
| 湘湖壹号 | 杭州 | 33,763.50 | 0.62% | 32,835.35 | 0.44% | 170,297.46 | 3.32% |
| 湘湖里项目 | 杭州 | 500,509.61 | 9.21% | 452,274.33 | 6.03% | 331,042.26 | 6.45% |
| 平湖万家花城 | 嘉兴 | 50,909.10 | 0.94% | 205,310.91 | 2.74% | 238,590.00 | 4.65% |
| 定安府项目 | 杭州 | 55,572.11 | 1.02% | 44,346.42 | 0.59% | 37,487.74 | 0.73% |
| 东方名府项目 | 杭州 | - | - | - | 49,370.41 | 0.96% | |
| 东方悦府项目 | 杭州 | - | - | - | 117,668.22 | 2.29% | |
| 美国之路区域中心 | 海外 | - | - | - | 161,377.48 | 3.15% | |
| 项目 | |||||||
| 天目山小镇项目 | 杭州 | 47,362.45 | 0.87% | 30,817.12 | 0.41% | 16,804.58 | 0.33% |
| 江南名府项目 | 杭州 | - | - | 179,011.69 | 2.39% | 165,345.00 | 3.22% |
| 卧城印象项目 | 杭州 | - | - | 137,823.91 | 1.84% | 125,238.36 | 2.44% |
| 御江南项目 | 杭州 | 265,461.29 | 4.88% | 253,889.00 | 3.39% | 237,459.83 | 4.63% |
| 大江名筑项目 | 杭州 | - | - | 55,393.70 | 0.74% | 45,775.44 | 0.89% |
| 深圳浪口屋村项目 | 深圳 | 133,609.17 | 2.46% | 129,593.71 | 1.73% | 146,818.91 | 2.86% |
| 深圳浪口厂房项目 | 深圳 | 29,682.58 | 0.55% | 17,225.21 | 0.23% | ||
| 温岭铂金海岸项目 | 温州 | - | - | 24,904.94 | 0.33% | 18,806.75 | 0.37% |
| 温州万家花城项目 | 温州 | 188,624.64 | 3.47% | 141,852.87 | 1.89% | 113,276.02 | 2.21% |
| 上品项目 | 杭州 | 721,263.78 | 13.27% | 692,473.99 | 9.24% | 642,779.02 | 12.53% |
| 翡翠江南项目 | 杭州 | - | - | 275,332.72 | 3.67% | 257,299.09 | 5.02% |
| 义乌锦绣之城项目 | 义乌 | - | - | 344,255.08 | 4.59% | 298,225.15 | 5.81% |
| 未来海岸项目 | 杭州 | - | - | 293,477.33 | 3.91% | 242,495.80 | 4.73% |
| 乐清金色家园项目 | 乐清 | 254,603.22 | 4.68% | 221,968.97 | 2.96% | 176,979.47 | 3.45% |
| 十里春晓、长田春晓项目 | 湖州 | 21,311.86 | 0.39% | 195,324.92 | 2.61% | 160,329.49 | 3.13% |
| 滨江壹品项目 | 义乌 | - | - | 408,853.15 | 5.45% | 375,548.85 | 7.32% |
| 拥潮府项目 | 杭州 | 344,558.61 | 6.34% | 321,487.95 | 4.29% | 293,720.56 | 5.73% |
| 仁恒滨江园项目 | 383,254.71 | 7.05% | 355,105.27 | ||||
| 滨江金地御品 | 杭州 | 33,255.33 | 0.61% | 297,787.53 | 3.97% | 270,524.30 | 5.27% |
| 湖光山社项目 | 杭州 | 27,190.30 | 0.50% | 107,064.05 | 1.43% | 100,540.32 | 1.96% |
| 上饶公园壹号项目 | 上饶 | 21,002.46 | 0.39% | 70,909.41 | 0.95% | 46,534.67 | 0.91% |
| 滨江曙光之星项目 | 南通 | 29,167.35 | 0.54% | 72,442.30 | 0.97% | 36,331.27 | 0.71% |
| 温岭万家之星项目 | 温岭 | 10,280.68 | 0.19% | 82,959.68 | 1.11% | 70,331.27 | 1.37% |
| 御潮府项目 | 杭州 | 37,626.97 | 0.69% | 537,348.51 | 7.17% | - | - |
| 悦潮府项目 | 杭州 | 99,544.16 | 1.83% | 77,757.39 | 1.04% | - | - |
| 湖畔春晓项目 | 湖州 | 18,616.72 | 0.34% | 75,658.37 | 1.01% | - | - |
| 临平滨耀城项目 | 杭州 | 30,840.83 | 0.57% | 135,774.43 | 1.81% | - | - |
| 拥翠府项目 | 杭州 | 11,249.59 | 0.21% | 167,065.83 | 2.23% | - | - |
| 温州悦虹湾项目 | 温州 | 23,096.55 | 0.42% | 230,560.15 | 3.08% | - | - |
| 御虹府项目 | 杭州 | 31,224.11 | 0.57% | 457,980.68 | 6.11% | - | - |
| 空港壹号项目 | 杭州 | 15,735.27 | 0.29% | 77,263.28 | 1.03% | - | - |
| 温岭锦湖园项目 | 温岭 | 11,579.84 | 0.21% | 56,869.28 | 0.76% | - | - |
| 悦湖蓝庭项目 | 台州 | 35,344.39 | 0.65% | 32,714.62 | 0.44% | - | - |
| 永康悦虹湾项目 | 永康 | 13,804.29 | 0.25% | 65,106.94 | 0.87% | - | - |
| 拥涛府项目 | 杭州 | 19,263.16 | 0.35% | 212,645.88 | 2.84% | - | - |
| 金华悦虹湾2号项目 | 金华 | 4,743.37 | 0.09% | 33,344.69 | 0.44% | - | - |
| 平湖庆和苑项目 | 平湖 | 9,451.52 | 0.17% | 50,968.10 | 0.68% | - | - |
| 金华悦虹湾1号项目 | 金华 | 6,420.09 | 0.12% | 51,967.44 | 0.69% | - | - |
| Bellevue10Apartment项目 | - | 7,428.07 | 0.14% | 8,123.82 | 0.11% | - | - |
| 御滨府项目 | 杭州 | 161,076.53 | 2.96% | 128,773.00 | 1.72% | - | - |
| 宁波滨辰府项目 | 宁波 | 260,471.92 | 4.79% | - | - | - | - |
| 湖州半岛春晓项目 | 湖州 | 57,950.00 | 1.07% | - | - | - | - |
| 宁波滨涛府项目 | 宁波 | 161,343.66 | 2.97% | - | - | - | - |
| 嘉品美寓项目 | 杭州 | 441,663.37 | 8.12% | - | - | - | - |
| 江河鸣翠项目 | 杭州 | 604,246.42 | 11.12% | - | - | - | - |
| 望江未来社区项目 | 杭州 | 622,147.86 | 11.44% | - | - | - | - |
| 千岛湖半岛印象北区项目 | 杭州 | 43,214.45 | 0.79% | - | - | - | - |
| 千岛湖半岛印象南区项目 | 杭州 | 18,090.86 | 0.33% | - | - | - | - |
| 千岛湖城市之星项目 | 杭州 | 110,902.74 | 2.04% | - | - | - | - |
| 沁语晓庭项目 | 杭州 | 181,804.58 | 3.34% | - | - | - | - |
| 翠语华庭项目 | 杭州 | 179,280.41 | 3.30% | - | - | - | - |
| 滨江爱义南方大厦 | 深圳 | 71,442.22 | 1.31% | - | - | - | - |
| 平湖君品项目 | 平湖 | 144,251.84 | 2.65% | - | - | - | - |
| 博语华庭项目 | 杭州 | 221,021.76 | 4.07% | - | - | - | - |
| 宁波誉品项目 | 宁波 | 304,337.42 | 5.60% | - | - | - | - |
| 观品项目 | 杭州 | 179,433.02 | 3.30% | - | - | - | - |
| 星翠澜庭项目 | 杭州 | 86,902.36 | 1.60% | - | - | - | - |
| 南京嘉品项目 | 南京 | 244,621.45 | 4.50% | - | - | - | - |
| 苏州锦麟壹品项目 | 苏州 | 243,610.78 | 4.48% | - | - | - | - |
| 合计 | 10,904,681.69 | 100.00% | 7,876,677.58 | 100.00% | 5,129,797.21 | 100.00% |
| 项目 | 2020年12月31日 | 2019年12月31日 |
| 账面价值 | 占比 | 账面价值 | 占比 | |
| 御景苑项目 | 9.67 | 0.00% | 9.67 | 0.00% |
| 上虞城市之星项目 | 0.00% | 0.00% | ||
| 绍兴金色蓝庭项目 | 0.02% | 0.00% | ||
| 金色黎明二三期项目 | 149.97 | 0.00% | 237.40 | 0.04% |
| 衢州月亮湾二期项目 | 0.00% | 0.00% | ||
| 武林壹号项目 | 2,009.72 | 0.28% | 197,655.36 | 34.53% |
| 湘湖壹号项目 | 51,905.95 | 7.20% | 110,465.90 | 19.30% |
| 千岛湖东方海岸项目 | 4,991.94 | 0.69% | 15,185.27 | 2.65% |
| 佑康紫金府项目 | 21,412.84 | 2.97% | 21,412.84 | 3.74% |
| 东方星城项目 | 0.00% | 254.15 | 0.04% | |
| 锦绣之城项目 | 0.00% | 0.00% | ||
| 平湖万家花城家和苑项目 | 176.43 | 0.02% | 180.57 | 0.03% |
| 平湖万家花城翠湖园项目 | 1,578.55 | 0.22% | 1,592.61 | 0.28% |
| 平湖万家花城御湖园项目 | 1,399.24 | 0.19% | 13,684.59 | 2.39% |
| 平湖万家花城锦湖园项目 | 3,319.46 | 0.46% | 6,542.04 | 1.14% |
| 平湖万家花城兴和苑项目 | 7,118.76 | 0.99% | 0.00% | |
| 平湖万家花城万和苑项目 | 7,310.51 | 1.01% | 0.00% | |
| 华家池项目 | 1,003.01 | 0.14% | 6,288.79 | 1.10% |
| 萧山东方海岸项目 | 1,501.38 | 0.21% | 1,501.38 | 0.26% |
| 东方名府项目 | 829.00 | 0.11% | 5,244.63 | 0.92% |
| 东方悦府 | 0.00% | 3,711.93 | 0.65% | |
| 义乌公园壹号项目 | 10,788.27 | 1.50% | 65,601.38 | 11.46% |
| 江南之星项目 | 2,799.71 | 0.39% | 4,918.93 | 0.86% |
| 上海公园壹号项目 | 7,170.26 | 0.99% | 117,985.19 | 20.61% |
| 卧城印象项目 | 39,609.83 | 5.49% | 0.00% | |
| 江南名府项目 | 9,119.26 | 1.26% | 0.00% | |
| 翡翠江南项目 | 163,643.54 | 22.69% | 0.00% | |
| 宁波诺德学府项目 | 23,104.09 | 3.20% | 0.00% | |
| 大江名筑项目 | 17,562.40 | 2.43% | 0.00% | |
| 温岭铂金海岸北苑项目 | 17,617.01 | 2.44% | 0.00% | |
| 义乌锦绣之城项目 | 133,263.49 | 18.48% | 0.00% | |
| 未来海岸项目 | 87,518.90 | 12.13% | 0.00% | |
| 十里春晓项目 | 65,049.74 | 9.02% | - | 0.00% |
| 义乌滨江壹品项目 | 39,321.53 | 5.45% | - | 0.00% |
| 合计 | 721,284.46 | 100.00% | 572,472.64 | 100.00% |
产项目预售时，应以预收款为基础，按照规定比率预缴营业税、土地增值税、企业所得税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加等。
截至2018年12月31日、2019年12月31日、2020年12月31日和2021年3月31日，发行人其他流动资产期末余额分别为418,648.34万元、431,185.20万元、583,294.92万元和729,039.82万元，占资产总额的比重分别为4.78%、3.33%、3.39%和4.00%。2019年，发行人其他流动资产较2018年增加12,536.86 万元，增幅为2.99%。2020年，发行人其他流动资产较2019年增加152,109.72万元，增幅35.28%，主要原因为预缴的房产预售相关税金增加所致。
最近三年，发行人其他流动资产构成情况如下表所示：
最近三年发行人其他流动资产构成情况
单位：万元
| 项目 | 2020年12月31日 | 2019年12月31日 | 2018年12月31日 | |||
| 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
| 合同取得成本 | 46,984.45 | 8.06% | - | - | - | - |
| 预缴的房地产预售相关税金 | 520,944.29 | 89.31% | 430,751.16 | 99.90% | 213,198.52 | 50.93% |
| 预付土地出让金 | 5,000.00 | 0.86% | - | - | 155,195.26 | 37.07% |
| 保本理财 | 10,000.00 | 1.71% | - | - | 50,050.00 | 11.96% |
| 其他 | 366.18 | 0.06% | 434.04 | 0.10% | 204.57 | 0.05% |
| 合计 | 583,294.92 | 100.00% | 431,185.20 | 100.00% | 418,648.35 | 100.00% |
| 被投资单位 | 2018年12月31日 | |
| 金额 | 占比 | |
| 杭州滨普房地产开发有限公司 | 1,000.00 | 0.42% |
| 杭州沃安供应链管理有限公司 | 10,000.00 | 4.16% |
| 被投资单位 | 2018年12月31日 | |
| 金额 | 占比 | |
| 杭州三仁焱兴投资合伙企业（有限合伙） | 4,000.00 | 1.66% |
| 北京醋溜网络科技有限公司 | 5,000.00 | 2.08% |
| 北京中联康生物科技股份有限公司 | 15,000.00 | 6.24% |
| 电视剧《鸡毛飞上天》 | 300.00 | 0.12% |
| PROLOGIUMHOLDINGINC. | 32,211.14 | 13.40% |
| 上海湘府房地产开发有限公司 | 79,800.00 | 33.19% |
| 上海崇置城市建设发展合伙企业（有限合伙） | 26,892.52 | 11.18% |
| 北京众鸣世纪科技有限公司 | - | - |
| 上海黑桃互动网络科技有限公司 | 3,000.00 | 1.25% |
| 浙江创泰科技有限公司 | 5,500.00 | 2.29% |
| 北京梆梆安全科技有限公司 | 5,000.00 | 2.08% |
| 浙江东亚药业股份有限公司 | 3,822.00 | 1.59% |
| 微宏动力系统（湖州）有限公司 | 13,000.00 | 5.41% |
| 浙江新广发置业有限公司 | - | - |
| 宁波滨江维堡投资管理合伙企业（有限合伙） | 1,830.00 | 0.76% |
| 南京海纳医药股份有限公司 | 4,500.00 | 1.87% |
| 湖北长江星医药股份有限公司 | 7,903.20 | 3.29% |
| 杭州品茗安控信息技术股份有限公司 | 1,484.44 | 0.62% |
| 按公允价值计量的可供出售金融资产 | 20,201.09 | 8.40% |
| 合计 | 240,444.39 | 100.00% |
| 项目 | 期末余额 | 期初余额 |
| 杭州沃安供应链管理有限公司（以下简称沃安公司） | 10,000.00 | |
| 上海崇置城市建设发展合伙企业（有限合伙）（以下简称上海崇置合伙公司） | 26,892.52 | 26,892.52 |
| 上海黑桃互动网络科技股份有限公司（以下简称黑桃网络公司） | 3,000.00 | 3,000.00 |
| 浙江创泰科技有限公司（以下简称创泰科技公司） | 5,500.00 | 5,500.00 |
| 北京梆梆安全科技有限公司（以下简称梆梆安全公司） | 5,000.00 | 5,000.00 |
| 微宏动力系统（湖州）有限公司（以下简称微宏公司） | 13,000.00 | 13,000.00 |
| 南京海纳医药科技股份有限公司（以下简称海纳公司） | 4,500.00 | 4,500.00 |
| 湖北长江星医药股份有限公司（以下简称长江星医药公司） | 7,903.20 | 7,903.20 |
| 北京醋溜网络科技股份有限公司(以下简称醋溜科技公司) | 4,722.34 | 5,000.00 |
| 北京中联康生物科技股份有限公司（以下简称中联康公司） | 15,000.00 | 15,000.00 |
| PROLOGIUMHOLDINGINC. | 32,211.14 | 32,211.14 |
| 北京宝宝树市场顾问有限公司（以下简称宝宝树顾问公司） | 274.86 | 274.86 |
| 浙江东亚药业股份有限公司（以下简称东亚公司） | 9,420.94 | 3,822.00 |
| 杭州品茗安控信息技术股份有限公司（以下简称品茗公司） | 1,407.70 | 1,407.70 |
| 北京众鸣世纪科技有限公司（以下简称众鸣公司） | 1,549.19 | 2,018.99 |
| 合计 | 130,381.89 | 135,530.41 |
| 项目 | 2020末年余额 | 2020年初余额 |
| 分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产——债务工具投资 | 86,630.00 | 86,630.00 |
| 分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产——权益工具投资 | 2,454.80 | 15,133.92 |
| 合计 | 89,084.80 | 101,763.92 |
性房地产账面价值较2019年增加236,796.83万元，增幅85.95%，主要系本期存货拟对外出租转入投资性房地产所致。最近三年，发行人投资性房地产明细如下表所示：
最近三年发行人投资性房地产明细
单位：万元
| 项目 | 2020年12月31日 | 2019年12月31日 | 2018年12月31日 | |||
| 账面价值 | 占比 | 账面价值 | 占比 | 账面价值 | 占比 | |
| 文景苑商铺 | 2,597.49 | 0.51% | 2,752.61 | 1.00% | 2,907.74 | 1.82% |
| 新城时代广场 | 20,112.89 | 3.93% | 21,063.36 | 7.65% | 22,013.83 | 13.75% |
| 新城市广场 | 3,636.49 | 0.71% | 3,862.67 | 1.40% | 4,088.86 | 2.55% |
| 庆春发展大厦 | 5,186.50 | 1.01% | 5,481.56 | 1.99% | 5,776.62 | 3.61% |
| 星城大厦及部分商铺 | 43,429.93 | 8.48% | 44,188.42 | 16.04% | 47,361.97 | 29.58% |
| 曙光之城商铺 | 8,010.85 | 1.56% | 8,324.04 | 3.02% | 8,637.24 | 5.39% |
| 金色黎明商铺 | 7,334.34 | 1.43% | 7,625.83 | 2.77% | 7,917.33 | 4.95% |
| 凯旋门商铺 | 56,840.97 | 11.10% | 59,042.48 | 21.43% | 61,266.93 | 38.27% |
| 御景苑商铺 | 112.33 | 0.02% | 124.19 | 0.05% | 136.04 | 0.08% |
| 美国公寓 | 107,787.65 | 21.04% | 123,034.51 | 44.66% | - | - |
| 翡翠江南长租公寓 | 72,711.72 | 14.19% | - | - | - | - |
| 滨绿大厦 | 184,535.36 | 36.02% | - | - | - | - |
| 合计 | 512,296.52 | 100.00% | 275,499.69 | 100.00% | 160,106.56 | 100.00% |
| 项目 | 2020年12月31日 | 2019年12月31日 | 2018年12月31日 | |||
| 账面价值 | 占比 | 账面价值 | 占比 | 账面价值 | 占比 | |
| 房屋及建筑物 | 40,019.02 | 71.36% | 43,870.09 | 74.61% | 10,492.69 | 47.40% |
| 项目 | 2020年12月31日 | 2019年12月31日 | 2018年12月31日 | |||
| 通用设备 | 4,924.92 | 8.78% | 4,683.37 | 7.97% | 851.40 | 3.85% |
| 专用设备 | 5,108.37 | 9.11% | 6,126.61 | 10.42% | 7,071.07 | 31.94% |
| 运输工具 | 6,028.80 | 10.75% | 4,117.88 | 7.00% | 3,720.07 | 16.81% |
| 合计 | 56,081.11 | 100.00% | 58,797.95 | 100.00% | 22,135.24 | 100.00% |
| 项目 | 2020年12月31日 | 2019年12月31日 | 2018年12月31日 | |||
| 账面价值 | 占比 | 账面价值 | 占比 | 账面价值 | 占比 | |
| 预付设备款 | 2.30 | 100.00% | - | - | 100.65 | 62.46% |
| 友好饭店零星工程 | - | - | 1.14 | 100.00% | 60.50 | 37.54% |
| 合计 | 2.30 | 100.00% | 1.14 | 100.00% | 161.15 | 100.00% |
保持基本稳定。2020年，发行人无形资产账面价值较2019年减少589.29万元，降幅
3.90%，整体变化不大。
（12）商誉
截至2018年12月31日、2019年12月31日、2020年12月31日和2021年3月31日，发行人商誉期末账面价值均为59.31万元，系发行人收购友好饭店和东方海岸公司形成，其中友好饭店商誉账面价值32.38万元，东方海岸公司商誉账面价值26.93万元。
A、友好饭店商誉
发行人2005年2月通过拍卖获得友好饭店100%产权，实际支付价款高于友好饭店转让基准日净资产的金额，自2005年3月起开始按10年摊销，至2006年12月31日累计摊销7.27万元。自2007年1月1日起不再摊销。
B、东方海岸公司商誉
2008年发行人支付7,520.00万元取得东方海岸公司34.18%的股权，自2008年9月25日起对东方海岸公司拥有实质控制权。购买日东方海岸公司的可辨认净资产为21,922.39万元。支付的合并成本大于应享有的在购买日东方海岸公司可辨认净资产公允价值的差额26.93万元，确认为商誉。
（13）递延所得税资产
截至2018年12月31日、2019年12月31日、2020年12月31日和2021年3月31日，发行人递延所得税资产期末余额分别为96,376.76万元、151,177.64万元、185,484.49万元和206,296.56万元，占资产总额的比重分别为1.10%、1.17%、1.08%和
1.13%。
2019年末，发行人递延所得说资产期末余额较2018年末增加54,800.88万元，增幅为56.86%，主要系可弥补亏损、房产开发项目相关税收备抵金等确认递延所得税资产项目的金额增加所致。2020年末，发行人递延所得说资产期末余额较2019年末增加34,306.85万元，增幅22.69%。
最近三年，发行人递延所得税资产构成情况如下表所示：
最近三年发行人递延所得税资产构成情况
单位：万元，%
| 项目 | 2020年12月31日 | 2019年12月31日 | 2018年12月31日 | |||
| 账面价值 | 占比 | 账面价值 | 占比 | 账面价值 | 占比 | |
| 资产减值准备 | 26,977.14 | 14.54% | 28,010.33 | 18.53% | 27,968.14 | 28.85% |
| 可弥补亏损 | 49,212.87 | 26.53% | 19,884.29 | 13.15% | 7,541.89 | 7.78% |
| 房产开发项目相关税收备抵金 | 57,933.85 | 31.23% | 53,756.49 | 35.56% | 25,076.25 | 25.86% |
| 投资性房地产计税基础差异 | 478.96 | 0.26% | 507.31 | 0.34% | 535.66 | 0.55% |
| 可抵扣的广告宣传费 | 4,360.10 | 2.35% | 5,366.24 | 3.55% | 1,855.36 | 1.91% |
| 可供出售金融资产公允价值变动 | 52.60 | 0.03% | - | - | 22.2 | 0.02% |
| 内部交易未实现利润 | 46,011.48 | 24.81% | 43,630.79 | 28.86% | 33,957.50 | 35.02% |
| 公益性捐赠 | 457.50 | 0.25% | - | - | - | - |
| 合计 | 185,484.49 | 100.00% | 151,155.44 | 100.00% | 96,957.00 | 100.00% |
| 项目 | 2021年3月31日 | 2020年12月31日 | 2019年12月31日 | 2018年12月31日 | ||||
| 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
| 流动负债： | ||||||||
| 短期借款 | - | - | - | - | 60,128.43 | 0.56 | 126,000.00 | 1.85 |
| 应付账款 | 361,700.35 | 2.36 | 420,446.00 | 2.92 | 316,671.20 | 2.95 | 261,825.41 | 3.84 |
| 预收款项 | 3,800.41 | 0.02 | 3,883.09 | 0.03 | 5,559,571.08 | 51.86 | 2,524,714.49 | 37.00 |
| 合同负债 | 8,181,329.44 | 53.33 | 7,281,448.82 | 50.58 | - | - | - | - |
| 应付职工薪酬 | 1,449.50 | 0.01 | 11,833.22 | 0.08 | 10,534.79 | 0.10 | 8,468.78 | 0.12 |
| 应交税费 | 172,030.29 | 1.12 | 215,094.44 | 1.49 | 105,152.07 | 0.98 | 115,423.18 | 1.69 |
| 应付利息 | - | - | - | - | - | - | 29,347.47 | 0.43 |
| 其他应付款 | 1,486,094.60 | 9.69 | 1,540,930.69 | 10.70 | 1,446,001.54 | 13.49 | 1,191,023.64 | 17.45 |
| 一年内到期的非流动负债 | 428,647.31 | 2.79 | 790,139.97 | 5.49 | 742,353.27 | 6.92 | 231,990.00 | 3.40 |
| 其他流动负债 | 1,087,297.76 | 7.09 | 967,226.92 | 6.72 | 273,969.21 | 2.56 | 206,485.09 | 3.03 |
| 流动负债合计 | 11,722,349.66 | 76.41 | 11,231,003.15 | 78.01 | 8,514,381.59 | 79.42 | 4,695,278.05 | 68.81 |
| 非流动负债： | ||||||||
| 长期借款 | 2,868,927.46 | 18.70 | 2,613,687.48 | 18.15 | 1,562,442.56 | 14.57 | 1,294,898.71 | 18.98 |
| 应付债券 | 679,964.36 | 4.43 | 487,820.44 | 3.39 | 588,074.58 | 5.49 | 778,624.92 | 11.41 |
| 租赁负债 | 2,456.60 | 0.02 | - | - | - | - | - | - |
| 长期应付款 | 52,734.96 | 0.34 | 52,335.67 | 0.36 | 55,457.04 | 0.52 | 54,984.51 | 0.81 |
| 项目 | 2021年3月31日 | 2020年12月31日 | 2019年12月31日 | 2018年12月31日 | ||||
| 递延所得税负债 | 14,823.80 | 0.10 | 12,208.73 | 0.08 | 965.01 | 0.01 | - | - |
| 非流动负债合计 | 3,618,907.19 | 23.59 | 3,166,052.32 | 21.99 | 2,206,939.19 | 20.58 | 2,128,508.14 | 31.19 |
| 负债合计 | 15,341,256.85 | 100.00 | 14,397,055.47 | 100.00 | 10,721,320.77 | 100.00 | 6,823,786.19 | 100 |
发行人预收款项余额较2018年末增加3,034,856.59万元，增幅为120.21%，主要原因为公司购房款增加过多。2020年末发行人预收款项较2019年末减少5,555,687.99万元，减幅99.93%，主要系新收入准则影响。
最近三年，发行人预收款项构成情况如下表所示：
最近三年发行人预收款项构成情况
单位：万元
| 项目 | 2020年12月31日 | 2019年12月31日 | 2018年12月31日 | |||
| 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
| 购房款 | - | - | 5,554,101.49 | 99.90% | 2,516,504.03 | 99.67% |
| 租金 | 38,830,899.95 | 100.00% | 3,835.17 | 0.07% | 3,048.31 | 0.12% |
| 其他 | - | - | 1,634.41 | 0.03% | 5,162.15 | 0.20% |
| 合计 | 38,830,899.95 | 100.00% | 5,559,571.08 | 100.00% | 2,524,714.49 | 100.00% |
| 项目 | 2020年12月31日 | 2019年12月31日 | 2018年12月31日 | |||
| 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
| 增值税 | 16,218.56 | 7.54% | 7,966.49 | 7.58% | 25,837.92 | 22.39% |
| 企业所得税 | 139,400.20 | 64.81% | 93,896.96 | 89.30% | 85,557.05 | 74.12% |
| 代扣代缴个人所得税 | 389.37 | 0.18% | 289.15 | 0.27% | 253.78 | 0.22% |
| 城市维护建设税 | 1,926.03 | 0.90% | 867.87 | 0.83% | 1,337.44 | 1.16% |
| 土地增值税 | 52,246.54 | 24.29% | 0.00 | 0.00% | 0.00 | 0.00% |
| 房产税 | 505.94 | 0.24% | 297.83 | 0.92% | 169.46 | 0.15% |
| 项目 | 2020年12月31日 | 2019年12月31日 | 2018年12月31日 | |||
| 土地使用税 | 2,323.57 | 1.08% | 970.16 | 0.35% | 631.18 | 0.55% |
| 印花税 | 719.92 | 0.33% | 224.17 | 0.24% | 679.23 | 0.59% |
| 教育费附加 | 767.65 | 0.36% | 372.26 | 0.21% | 574.98 | 0.50% |
| 地方教育附加 | 572.24 | 0.27% | 248.15 | 0.02% | 382.14 | 0.33% |
| 环境保护税 | 24.41 | 0.01% | 19.04 | |||
| 合计 | 215,094.44 | 100.00% | 105,152.07 | 89.30% | 115,423.18 | 100.00% |
| 项目 | 2020年12月31日 | 2019年12月31日 | 2018年12月31日 | |||
| 金额 | 金额 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
| 押金保证金 | 13,566.99 | 0.88% | 9981.30 | 0.69% | 12,843.58 | 1.08% |
| 拆借款 | 1,275,560.84 | 82.78% | 1208599.55 | 83.58% | 1,059,575.92 | 88.96% |
| 应付暂收款 | 21,368.24 | 1.39% | 10990.71 | 0.76% | 10,397.61 | 0.87% |
| 合作意向金 | - | - | - | - | - | - |
| 其他 | 230,434.63 | 14.95% | 216429.98 | 14.97% | 108,206.53 | 9.09% |
| 合计 | 1,540,930.69 | 100.00% | 1446001.54 | 100.00% | 1,191,023.64 | 100.00% |
510,363.27万元，增幅219.99%，增加的主要原因为17杭滨江MTN001和17杭滨江MTN002即将到期以及公司前期取得的长期借款临近到期转入本科目列报。2020年末发行人一年内到期的非流动负债期末余额较2019年末增加47,786.70万元，增幅6.44%。2021年3月末发行人一年内到期的非流动负债期末余额较2020年末减少361,492.66万元，降幅45.75%，主要原因为偿还期限在一年内的长期借款减少。最近三年及一期，发行人一年内到期的非流动负债波动较大，增加的主要原因系公司前期取得的长期借款临近到期转入本科目列报；减少的主要原因为相关借款到期偿还。
（6）长期借款
截至2018年12月31日、2019年12月31日、2020年12月31日和2021年3月31日，发行人长期借款期末余额分别为1,294,898.71万元、1,562,442.56万元、2,613,687.48万元和2,868,927.46万元，占负债总额的比重分别为18.98%、14.57%、18.15%和18.70%。2019年末发行人长期借款期末余额较2018年末增加267,543.85万元，增幅为20.66%。2020年末发行人长期借款较2019年末增加1,051,244.92万元，增幅67.28%，主要系项目开发贷款增加所致。
3、现金流量分析
最近三年发行人现金流量情况
单位：万元
| 项目 | 2021年1-3月 | 2020年度 | 2019年度 | 2018年度 |
| 经营活动现金流入小计 | 1,836,059.54 | 5,418,544.62 | 4,329,847.60 | 2,219,487.82 |
| 经营活动现金流出小计 | 1,899,779.22 | 5,734,258.64 | 4,067,735.18 | 3,613,507.04 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | -63,719.68 | -315,714.02 | 262,112.42 | -1,394,019.23 |
| 投资活动现金流入小计 | 360,108.36 | 1,074,725.95 | 853,983.25 | 347,830.19 |
| 投资活动现金流出小计 | 475,303.10 | 1,388,604.62 | 951,969.10 | 1,092,007.01 |
| 投资活动产生的现金流量净额 | -115,194.74 | -313,878.66 | -97,985.85 | -744,176.82 |
| 筹资活动现金流入小计 | 1,271,980.10 | 4,204,802.89 | 2,522,735.99 | 3,138,617.42 |
| 筹资活动现金流出小计 | 1,400,499.33 | 2,923,911.39 | 2,204,814.36 | 1,243,878.76 |
| 筹资活动产生的现金流量净额 | -128,519.23 | 1,280,891.51 | 317,921.63 | 1,894,738.66 |
| 汇率变动对现金及现金等价物的影响 | 22.60 | -3,269.75 | 1,341.22 | 4,390.32 |
| 现金及现金等价物净增加额 | -307,411.04 | 648,029.08 | 483,389.43 | -239,067.07 |
262,112.42万元、-315,714.02万元和-63,719.68万元，其中经营活动现金流入分别为2,219,487.82万元、4,329,847.60万元、5,418,544.62万元和1,836,059.54万元；经营活动现金流出分别为3,613,507.04万元、4,067,735.18万元、5,734,258.64万元和1,899,779.22万元。
发行人经营活动现金流入主要为公司开发的商品房项目预售回款，经营活动现金流出主要为支付的土地价款和建筑安装支出等。
发行人经营活动产生的现金流量净额逐年减少的主要原因系报告期内，伴随发行人主营业务的发展和规模的扩大，发行人购买商品、接受劳务支付的现金逐年增加，支付的土地款项和项目收款款项增加。2018年度，发行人经营活动产生的现金流量净额为-1,394,019.23万元，主要是因为公司2018年度加大了土地储备力度，土地价款支出相应增加，导致2018年度经营活动产生的现金流量净额为负。
发行人于2018年度获取的部分项目已经于2019年开始预售，快速回笼现金，2019年度，发行人经营活动产生的现金流量净额262,112.42万元，已经归正。2020年度，发行人经营活动产生的现金流量净额为-315,714.02万元，较2019年度下降577,826.44万元，降幅220.45%，主要系本期支付土地款及工程款较上期增加所致。
（2）投资活动产生的现金流量分析
最近三年及一期，发行人投资活动产生的现金流量净额分别为-744,176.82万元、-97,985.85万元、-313,878.66万元和-115,194.74万元，其中投资活动现金流入分别为347,830.19万元、853,983.25万元、1,074,725.95万元和360,108.36万元；投资活动现金流出分别为1,092,007.01万元、951,969.10万元、1,388,604.62万元和475,303.10万元。总体来看，受发行人收到和支付其他与投资活动有关的现金影响，其投资活动产生的现金流量净额表现出一定的波动性。发行人收到和支付的其他与投资活动有关的现金主要系公司与武林壹号项目合作方（子公司少数股东）绿城房地产开发集团有限公司以及东尚置业间发生的资金往来款。房地产项目公司通常注册资本较小，项目前期需要通过股东借款以满足项目投资建设资金需求，并在项目实现预售且能够保障项目正常运作的情况下，对等统筹安排利用项目公司富余资金，资金的借出与收回均会造成发行人投资活动现金流有较大幅度的波动。
2018年度发行人支付其他与投资活动有关的现金955,410.99万元，2019年度发行人支付其他与投资活动有关的现金906,183.87万元，2020年度发行人支付其他与投资活动有关的现金1,024,445.57万元主要系支付联营、合营企业按公司持股比例提供除注册资本外的项目投入款增加所致。
（3）筹资活动产生的现金流量分析
最近三年及一期，发行人筹资活动产生的现金流量净额分别为1,894,738.66万元、317,921.63万元、1,280,891.51万元和-128,519.23万元，其中筹资活动现金流入分别为3,138,617.42万元、2,522,735.99万元、4,204,802.89万元和1,271,980.10万元；筹资活动现金流出分别为1,243,878.76万元、2,204,814.36万元、2,923,911.39万元和1,400,499.33万元。发行人筹资活动产生的现金流主要包括取得、偿还金融机构借款，以及收到、偿还合作项目少数股东投入的股东借款。近三年，发行人筹资活动产生的现金流量净额持续增加的主要原因为银行贷款、发行债券增加。
4、偿债能力分析
（1）主要偿债能力指标
最近三年及一期，发行人主要偿债能力指标如下表所示：
最近三年及一期发行人主要偿债能力指标
| 项目 | 2021年3月31日 | 2020年12月31日 | 2019年12月31日 | 2018年12月31日 |
| 流动比率 | 1.42 | 1.40 | 1.41 | 1.72 |
| 速动比率 | 0.34 | 0.36 | 0.41 | 0.58 |
| 资产负债率（合并报表） | 84.19% | 83.70% | 82.71% | 77.94% |
| 资产负债率（母公司报表） | 74.17% | 74.03% | 67.21% | 64.79% |
| 剔除预收账款后的资产负债率 | 39.27% | 41.34% | 39.82% | 49.10% |
| EBIT（万元） | 87,096.59 | 570,522.71 | 635,688.40 | 505,080.59 |
| EBITDA（万元） | 100,425.79 | 590,213.63 | 657,363.96 | 516,425.64 |
| EBIT利息保障倍数 | 4.12 | 2.46 | 3.25 | 3.82 |
| EBITDA利息保障倍数 | 4.75 | 2.55 | 3.36 | 3.91 |
年以来发行人加大了土地储备力度，相关地块在取得土地证后结转入存货——开发成本核算；另一方面是因为发行人近年来逐步控制资产负债率，偿还债务支付的现金高于取得借款支付的现金，货币资金规模持续回落。2019年末，发行人速动比率为0.41，较2018年末增加0.03。2020年末，发行人速动比率为0.36，较2019年末减少0.05。
从长期偿债能力指标来看，由于房地产行业属于资金密集型行业，土地储备和建安工程等占用现金规模较大，因此房地产开发企业往往财务杠杆水平较高。截至2018年12月31日、2019年12月31日、2020年12月31日和2021年3月31日，发行人资产负债率分别为77.94%、82.71%、83.70%和84.19%，呈上升趋势；剔除预收账款后的资产负债率分别为49.10%、39.82%、41.34%和39.27%，总体呈下降趋势。
最近三年及一期，发行人EBIT利息保障倍数分别为3.82倍、3.25倍、2.46倍和4.12倍；EBITDA利息保障倍数分别为3.91倍、3.36倍、2.55倍和4.75倍。发行人EBIT利息保障倍数和EBITDA利息保障倍数均呈现下降趋势，这主要是因为发行人房地产项目增多导致借款增加、利息支出较高所致。最近三年及一期，发行人经营情况良好，经营活动对有息负债利息支出的保障能力较强。
（2）融资渠道情况
发行人资信情况良好，与国内多家商业银行一直保持长期合作伙伴关系，截至2021年3月31日，发行人获得的商业银行授信总额为753.20亿元，其中已使用授信额度
307.16亿元，未使用授信额度446.04亿元。上述授信不存在强制执行性，可能导致发行人不能及时从银行获取贷款。
5、营运能力分析
最近三年及一期，发行人主要营运能力指标如下表所示：
表6-1最近三年及一期发行人主要营运能力指标
单位：次/年
| 项目 | 2021年1-3月 | 2020年度 | 2019年度 | 2018年度 |
| 应收账款周转率 | 63.75 | 61.89 | 64.98 | 80.38 |
| 存货周转率 | 0.19 | 0.21 | 0.23 | 0.35 |
| 总资产周转率 | 0.17 | 0.19 | 0.23 | 0.29 |
最近三年及一期，发行人应收账款周转率分别为80.38次/年、64.98次/年、61.89次/年和63.75次/年。2019年，发行人应收账款周转率大幅下降，主要因为发行人发展轻资产的房产项目管理服务业务，应收房产项目管理服务收入规模相应扩大，进而导致应收账款周转率回落。
由于房地产项目开发周期相对较长，从获取土地储备到正式交付商品房并确认营业收入及成本通常需要2-3年时间，因此发行人存货周转率较低。最近三年及一期，发行人存货周转率分别为0.35次/年、0.23次/年、0.21次/年和0.19次/年。
最近三年及一期，发行人总资产周转率分别为0.29次/年、0.23次/年、0.19次/年和
0.17次/年，呈下降趋势，主要原因为发行人近年来新增项目较多，总资产增加多，结转收入的增幅小于资产的增幅。
6、盈利能力分析
最近三年及一期，发行人利润表主要科目情况如下表所示：
最近三年及一期发行人利润表主要科目情况
单位：万元
| 项目 | 2021年1-3月 | 2020年度 | 2019年度 | 2018年度 |
| 一、营业总收入 | 742,991.86 | 2,859,679.98 | 2,495,450.33 | 2,111,547.45 |
| 其中：营业收入 | 742,991.86 | 2,859,679.98 | 2,495,450.33 | 2,111,547.45 |
| 二、营业总成本 | 683,585.12 | 2,399,666.67 | 1,988,794.62 | 1,596,586.21 |
| 其中：营业成本 | 588,724.02 | 2,086,310.84 | 1,619,565.48 | 1,356,785.39 |
| 营业税金及附加 | 48,702.68 | 140,945.53 | 183,886.79 | 112,454.20 |
| 销售费用 | 11,256.54 | 42,618.39 | 57,174.18 | 30,657.02 |
| 管理费用 | 14,183.07 | 40,946.24 | 38,076.58 | 30,979.19 |
| 财务费用 | 20,718.81 | 88,845.67 | 90,091.58 | 65,710.41 |
| 其中：利息费用 | 21,133.66 | 91,801.33 | 95,358.50 | - |
| 利息收入 | 2,086.92 | 6,918.36 | 7,009.92 | - |
| 资产减值损失 | - | 80,795.91 | ||
| 信用减值损失 | -1,496.39 | -6,142.00 | 2,055.92 | - |
| 加：公允价值变动收益 | 12.60 | 5,944.48 | 2,470.21 | - |
| 投资收益 | 7,953.04 | 22,518.74 | 30,413.97 | -10,542.58 |
| 其中：对联营企业和合营企业的投资收益 | 7,634.34 | -1,307.32 | 21,731.18 | -2,335.44 |
| 资产处置收益 | -3.83 | -19.50 | -20.49 |
| 其他收益 | 58.31 | 383.60 | 293.38 | 1,013.12 |
| 三、营业利润 | 65,934.30 | 482,714.30 | 541,869.69 | 424,615.39 |
| 加：营业外收入 | 86.03 | 1,794.11 | 478.90 | 1,051.67 |
| 减：营业外支出 | 57.41 | 5,787.03 | 2,018.70 | 1,518.03 |
| 其中：非流动资产处置损失 | - | - | ||
| 四、利润总额 | 65,962.92 | 478,721.38 | 540,329.90 | 424,149.02 |
| 减：所得税费用 | 17,476.28 | 123,944.38 | 143,026.35 | 108,927.54 |
| 五、净利润 | 48,486.64 | 354,777.00 | 397,303.54 | 315,221.48 |
| 归属于母公司所有者的净利润 | 39,738.99 | 232,764.52 | 163,122.31 | 121,701.55 |
| 少数股东损益 | 8,747.65 | 122,012.49 | 234,181.23 | 193,519.94 |
| 六、其他综合收益 | 1,032.33 | -8,082.25 | -4,338.45 | 5,335.11 |
| 七、综合收益总额 | 49,518.98 | 346,694.75 | 392,965.09 | 320,556.60 |
| 归属于母公司所有者的综合收益总额 | 40,741.46 | 225,028.42 | 158,798.83 | 126,626.53 |
| 归属于少数股东的综合收益总额 | 8,777.52 | 121,666.33 | 234,166.26 | 193,930.07 |
| 八、每股收益： | ||||
| （一）基本每股收益（元/股） | 0.13 | 0.75 | 0.52 | 0.39 |
| （二）稀释每股收益（元/股） | 0.13 | 0.75 | 0.52 | 0.39 |
| 项目 | 2021年1-3月 | 2020年度 | 2019年度 | 2018年度 | ||||
| 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
| 房地产开发 | 723,009.87 | 97.31 | 2,784,994.52 | 97.39 | 2,422,392.20 | 97.07 | 2,027,065.18 | 96.00 |
| 酒店业务服务 | 2,529.75 | 0.34 | 9,705.28 | 0.34 | 20,950.23 | 0.84 | 14,888.33 | 0.71 |
| 持有型物业出租业务 | 5,582.86 | 0.75 | 22,584.21 | 0.79 | 18,609.74 | 0.75 | 15,251.40 | 0.72 |
| 房产项目管理服务 | 11,717.41 | 1.58 | 41,785.68 | 1.46 | 11,954.90 | 0.48 | 53,674.36 | 2.54 |
| 其他 | 151.98 | 0.02 | 610.29 | 0.02 | 21,543.25 | 0.86 | 668.18 | 0.03 |
| 营业收入合计 | 742,991.86 | 100.00 | 2,859,679.98 | 100.00 | 2,495,450.33 | 100.00 | 2,111,547.45 | 100.00 |
最近三年及一期，发行人房产销售业务分别实现收入2,027,065.18万元、2,422,392.20万元、2,784,994.52万元和723,009.87万元，对同期营业收入的贡献分别为96.00%、
97.07%、97.39%和97.31%。总体来看，最近三年房地产开发业务收入占营业收入的比例保持在90%以上，说明发行人主业突出，房地产开发业务是其核心业务板块，带动了公司整体营业收入的增长。
最近三年及一期，发行人酒店服务业务分别实现营业收入14,888.33万元、20,950.23万元、9,705.28万元和2,529.75万元。，对同期营业收入的贡献分别为0.71%、0.84%、
0.34%和0.34%，基本保持稳定。
最近三年及一期，发行人持有型物业出租业务分别实现营业收入15,251.40万元、18,609.74万元、22,584.21万元和5,582.86万元，对同期营业收入的贡献分别为0.72%、
0.75%、0.79%和0.75%。发行人已逐步形成“开发+持有”的房地产经营模式，在开发过程中有选择地保留部分优质办公楼和商铺用于出租来获取长期稳定的租金收益。最近三年，发行人实现的持有型物业出租业务营业收入整体稳步增长。
近年来，发行人在以自有资金稳健开发的同时，通过输出品牌和专业化管理能力与投资商合作，在帮助投资商提升产品价值的同时以轻资产的房产项目管理服务模式获取稳定收入。最近三年及一期，发行人房产项目管理服务业务分别实现营业收入53,674.36万元、11,954.90万元、41,785.68万元和11,717.41万元，对同期营业收入的贡献分别为
2.54%、0.48%、1.46%和1.58%。
最近三年及一期，发行人营业收入按区域构成情况如下表所示：
最近三年及一期发行人营业收入按区域构成情况
单位：亿元、%
| 项目 | 2020年1-3月 | 2019年度 | 2018年度 | 2017年度 | ||||
| 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
| 杭州地区 | 12.48 | 33.02 | 148.08 | 59.34 | 191.78 | 90.83 | 128.41 | 93.23 |
| 衢州地区 | 0.00 | 0.00 | 0.14 | 0.06 | 0.89 | 0.42 | 2.59 | 1.88 |
| 绍兴地区 | 0.00 | 0.00 | 0.36 | 0.14 | 0.34 | 0.16 | 2.15 | 1.56 |
| 金华地区 | 1.70 | 4.48 | 32.21 | 12.91 | 0.63 | 0.3 | 0.41 | 0.3 |
| 嘉兴地区 | 18.68 | 49.41 | 19.59 | 7.85 | 17.51 | 8.29 | 4.18 | 3.03 |
| 上海地区 | 4.38 | 11.58 | 48.19 | 19.31 | - | - | - | - |
| 境外 | 0.57 | 1.50 | 0.97 | 0.39 | - | - | - | - |
| 项目 | 2020年1-3月 | 2019年度 | 2018年度 | 2017年度 | ||||
| 营业收入合计 | 37.81 | 100.00 | 249.55 | 100 | 211.15 | 100 | 137.74 | 100 |
| 项目 | 2021年1-3月 | 2020年度 | 2019年度 | 2018年度 | ||||
| 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
| 房地产开发业务 | 576,314.63 | 97.89 | 2,048,263.13 | 98.18 | 1,565,918.66 | 96.69 | 1,340,902.91 | 98.83 |
| 酒店服务服务业务 | 1,253.60 | 0.21 | 5,601.96 | 0.27 | 9,512.53 | 0.59 | 3,951.67 | 0.29 |
| 持有型物业出租业务 | 6,613.53 | 1.12 | 20,031.91 | 0.96 | 16,665.75 | 1.03 | 7,543.12 | 0.56 |
| 房产项目管理服务 | 4,313.08 | 0.73 | 11,662.89 | 0.56 | 9,643.75 | 0.60 | 3,667.39 | 0.27 |
| 其他 | 229.19 | 0.04 | 750.95 | 0.04 | 17,824.79 | 1.09 | 720.29 | 0.05 |
| 营业成本合计 | 588,724.02 | 100.00 | 2,086,310.84 | 100.00 | 1,619,565.48 | 100.00 | 1,356,785.39 | 100.00 |
平方米、29,383.8元/平方米和19,892.86元/平方米，基本与所在区域的商品房销售均价的增长趋势保持一致，随着发行人平均结算价格的波动，发行人的毛利率保持震荡稳定。最近三年及一期，发行人营业毛利润按业务类型构成情况如下表所示：
最近三年发行人营业毛利润按业务类型构成情况
单位：万元
| 项目 | 2021年1-3月 | 2020年度 | 2019年度 | 2018年度 | ||||
| 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
| 房地产开发业务 | 146,695.24 | 95.09 | 736,731.39 | 95.26 | 856,473.54 | 97.78 | 686,162.27 | 90.91 |
| 酒店服务业务 | 1,276.15 | 0.83 | 4,103.32 | 0.53 | 11,437.70 | 1.31 | 10,936.66 | 1.45 |
| 持有型物业出租业务 | -1,030.67 | -0.67 | 2,552.30 | 0.33 | 1,943.99 | 0.22 | 7,708.28 | 1.02 |
| 房产项目管理服务 | 7,404.33 | 4.80 | 30,122.79 | 3.90 | 2,311.15 | 0.26 | 50,006.97 | 6.63 |
| 其他 | -77.21 | -0.05 | -140.66 | -0.02 | 3,718.46 | 0.42 | -52.11 | -0.01 |
| 营业毛利润合计 | 154,267.84 | 100.00 | 773,369.14 | 100.00 | 875,884.85 | 100.00 | 754,762.06 | 100 |
| 项目 | 2021年1-3月 | 2020年度 | 2019年度 | 2018年度 |
| 房地产开发业务 | 20.29% | 26.45% | 35.36% | 33.85% |
| 酒店服务业务 | 50.45% | 42.28% | 54.59% | 73.46% |
| 持有型物业出租业务 | -18.46% | 11.30% | 10.45% | 50.54% |
| 房产项目管理服务 | 63.19% | 72.09% | 19.33% | 93.17% |
| 其他 | -50.80% | -23.05% | 17.26% | -7.80% |
| 综合营业毛利率 | 20.76% | 27.04% | 35.10% | 35.74% |
11,437.70万元、4,103.32万元和1,276.15万元；营业毛利率分别为73.46%、54.59%、
42.28%和50.45%。随着千岛湖滨江希尔顿度假酒店随着酒店知名度提高和千岛湖当地旅游市场的成熟，入住率有了很大提高，酒店服务业务保持着较高的毛利率。
最近三年及一期，发行人持有型物业出租业务分别实现营业毛利润7,708.28万元、1,943.99万元、2,552.30万元和-1,030.67万元；营业毛利率分别为50.54%、10.45%、11.30%和-18.46%。
最近三年及一期，发行人房产项目管理服务业务分别实现营业毛利润50,006.97万元、2,311.15万元、30,122.79万元和7,404.33万元；营业毛利率分别为93.17%、19.33%、
72.09%和63.19%。发行人房产项目管理服务业务营业毛利率有一定程度波动但总体来看处于较高水平。发行人作为房产项目管理服务业务受托方，派出专业人员全权负责项目开发的整体管理，包括项目后续工程管理、精装修设计和施工管理、成本管理、项目销售、竣工交付、前期物业咨询等全过程的项目开发管理，发行人通过输出品牌和专业化管理能力与投资商合作，在帮助投资商提升产品价值的同时获取稳定的房产项目管理服务费用。发行人开展房产项目管理服务业务的成本主要为相关的管理人员和销售人员费用，金额相对较少，因此公司房产项目管理服务业务营业毛利率较高。
（4）营业税金及附加分析
最近三年及一期，发行人发生的营业税金及附加分别为112,454.20万元、183,886.79万元、140,945.53万元和48,702.68万元，主要包括土地增值税和营业税等。2021年3月末发行人营业税金及附加较2020年3月末增加20,575.16万元，增幅为73.15%，主要系本期交付楼盘增加：
最近三年发行人营业税金及附加构成情况
单位：万元
| 项目 | 2020年度 | 2019年度 | 2018年度 | |||
| 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
| 营业税 | 92.58 | 0.07% | 449.28 | 0.24% | 14,455.93 | 12.85% |
| 土地增值税 | 121,659.96 | 86.32% | 162,875.50 | 88.57% | 77,925.08 | 69.29% |
| 城市维护建设税 | 7,357.62 | 5.22% | 7,705.47 | 4.19% | 7,888.96 | 7.02% |
| 教育费附加 | 3,197.96 | 2.27% | 3,330.35 | 1.81% | 3,393.71 | 3.02% |
| 地方教育附加 | 2,128.71 | 1.51% | 2,220.23 | 1.21% | 2,263.65 | 2.01% |
| 项目 | 2020年度 | 2019年度 | 2018年度 | |||
| 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
| 房产税 | 3,827.50 | 2.72% | 3,503.04 | 1.91% | 2,480.49 | 2.21% |
| 印花税 | 1,836.26 | 1.30% | 3,243.84 | 1.76% | 3,662.13 | 3.26% |
| 土地使用税 | 735.93 | 0.52% | 449.01 | 0.24% | 323.43 | 0.29% |
| 车船使用税 | 9.99 | 0.01% | 0.95 | 0.00% | 7.09 | 0.01% |
| 环境保护税 | 53.52 | 0.04% | - | - | - | - |
| 其他 | 45.49 | 0.03% | 47.58 | 0.03% | 53.73 | 0.05% |
| 合计 | 140,945.53 | 100.00% | 183,886.79 | 100.00% | 112,454.20 | 100.00% |
| 项目 | 计税依据 | 适用税率 |
| 增值税 | 如选择一般征收计税方法，应纳税额按应纳税销售额乘以适用税率扣除当期允许抵扣的进项税后的余额计算；如选择简易征收计税的方法，应纳税额按应纳税销售额乘以适用税率计算。 | 3%、5%、6%、10%、16%（2018年5月1日前3%、5%、6%、11%、17%） |
| 营业税 | 公司及从事房地产开发的子公司根据当期增加的预收款预缴；友好饭店按应纳税营业额计缴。 | 5% |
| 土地增值税 | 从事普通住宅开发与转让的，预缴率为1%、2%，从事非普通住宅开发与转让的，预缴率为2%、3%，从事其他类型房地产开发与转让的，预缴税率为3%、5%。在达到规定相关的清算条件后，公司向当地税务机关申请土地增值税清算。计提时以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据。 | 税率：实行四级超率累进税率。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。预缴税率：1%、2%、3%、5%。 |
| 房产税 | 从价计征的，按房产原值一次减除30%后余值的1.2%计缴；从租计征的，按租金收入的12%计缴。 | 1.2%、12% |
| 城市维护建设税 | 应缴流转税税额 | 5%、7% |
| 教育费附加 | 应缴流转税税额 | 3% |
| 地方教育附加 | 应缴流转税税额 | 2% |
| 企业所得税 | 应纳税所得额 | 25% |
最近三年及一期，发行人期间费用情况如下表所示：
最近三年及一期发行人期间费用情况
单位：万元
| 项目 | 2021年1-3月 | 2020年度 | 2019年度 | 2018年度 | ||||
| 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
| 销售费用 | 11,256.54 | 1.52% | 42,618.39 | 1.49% | 57,174.18 | 2.29% | 30,657.02 | 1.45% |
| 管理费用 | 14,183.07 | 1.91% | 40,946.24 | 1.43% | 38,076.58 | 1.53% | 30,979.19 | 1.47% |
| 财务费用 | 20,718.81 | 2.79% | 88,845.67 | 3.11% | 90,091.58 | 3.61% | 65,710.41 | 3.11% |
| 合计 | 46,158.42 | 6.21% | 172,410.30 | 6.03% | 185,342.34 | 7.43% | 127,346.62 | 6.03% |
最近三年及一期，发行人发生的资产减值损失分别为80,795.91万元、0.00万元、
0.00万元和0.00万元，其主要系坏账损失以及存货跌价准备。2018年，发行人资产减值损失较大的主要原因为深圳安远合作项目计提72379.29万元减值准备。最近三年，发行人的资产减值损失明细具体如下表所示：
单位：万元
| 项目 | 2020年12月31日 | 2019年12月31日 | 2018年12月31日 |
| 坏账损失 | - | -- | 72,259.63 |
| 可供出售金融资产减值损失 | - | -- | 8,536.28 |
| 合计 | - | -- | 80,795.91 |
5,787.03万元和57.41万元。2020年度发行人营业外支出较2019年度增加3,768.33万元，增幅186.67%，主要原因为对外捐赠支出增加所致。2021年1-3月发行人营业外支出较2020年1-3月减少3,053.96万元，降幅98.15%，主要系对外捐赠支出减少所致。
（9）净利润分析
最近三年及一期，发行人分别实现净利润315,221.48万元、397,303.54万元、354,777.00万元和48,486.64万元。最近三年，受到房地产行业的影响，发行人净利润呈波动趋势。
（10）盈利能力指标分析
最近三年及一期，发行人主要盈利能力指标情况如下表所示：
最近三年及一期发行人主要盈利能力指标情况
| 项目 | 2020年1-3月 | 2020年度 | 2019年度 | 2018年度 |
| 总资产报酬率 | 1.97% | 3.78% | 5.85% | 6.83% |
| 加权平均净资产收益率 | 2.14% | 13.32% | 10.22% | 8.26% |
| 扣除非经常性损益后加权平均净资产收益率 | 2.13% | 12.17% | 10.04% | 8.27% |
（5）养老产业在2018年国外学习，2019年国内学习基础上，2020年开始组建养老团队，争取2021年形成战斗力，为进军养老蓝海市场做准备，确保2022年完成养老产业试点。
（6）其他产业投资方面：已投资新能源、互联网、大健康项目，着力做好已投项目的投后管理，稳健推进已投资项目退出和优质新项目布局。
八、发行人有息负债情况和本次债券发行后资产负债结构的变化
（一）发行人有息负债情况
截至2020年12月31日，发行人有息负债余额为4,196,040.26万元，期限结构如下表所示：
截至2020年12月31日发行人有息负债期限结构
单位：万元
| 项目 | 短期借款 | 一年内到期的非流动负债 | 其他流动负债—短期应付债券 | 长期借款 | 应付债券 | 有息负债合计 |
| 1年以内 | - | 790,139.97 | 304,392.37 | - | - | 1,094,532.34 |
| 1年2年 | - | - | - | 653,775.63 | 150,585.60 | 804,361.23 |
| 2年-3年 | - | - | - | 1,722,418.67 | 337,234.84 | 2,059,653.51 |
| 3年-5年 | - | - | - | - | - | - |
| 5年以上 | - | - | - | 237493.18 | - | 237,493.18 |
| 合计 | - | 790,139.97 | 304,392.37 | 2,613,687.48 | 487,820.44 | 4,196,040.26 |
| 项目 | 短期借款 | 一年内到期的 非流动负债 | 其他流动负债—短期应付债券 | 长期借款 | 应付债券 | 有息负债合计 |
| 质押借款 | - | - | 88,800.87 | 88,800.87 | ||
| 保证借款 | - | 20,042.17 | 60,128.33 | 80,170.50 | ||
| 抵押借款 | - | 23,475.48 | 837,401.38 | 860,876.85 | ||
| 质押兼保证借款 | - | - | 4,583.25 | 4,583.25 | ||
| 抵押兼保证借款 | - | 257,668.07 | 1,522,590.65 | 1,780,258.72 | ||
| 抵押兼质押兼保证 | - | 50,104.07 | 100,183.00 | 150,287.07 | ||
| 信用借款 | - | 438,850.19 | 304,392.37 | 487,820.44 | 1,231,063.00 | |
| 合计 | - | 790,139.97 | 304,392.37 | 2,613,687.48 | 487,820.44 | 4,196,040.26 |
截至2020年12月末，发行人银行借款明细如下：
| 序号 | 借款公司 | 借款机构 | 金额（万元） | 借款起始日 | 借款到期日 | 利率区间 | 借款类型 |
| 1 | 杭州滨江房产集团股份有限公司 | 浦发建国 | 64,500.00 | 2017-11-24 | 2041-11-26 | 6%以下 | 经营性物业贷款 |
| 2 | 杭州滨江房屋资产管理有限公司 | 中行城东 | 33,500.00 | 2017-11-20 | 2029-11-20 | 6%以下 | 经营性物业贷款 |
| 3 | 杭州滨凯房地产开发有限公司 | 浦发建国 | 44,100.00 | 2018-1-25 | 2041-12-20 | 6%以下 | 经营性物业贷款 |
| 4 | 杭州友好饭店有限公司 | 中行城东 | 21,400.00 | 2018-1-1 | 2030-12-31 | 6%以下 | 经营性物业贷款 |
| 5 | 温州滨致建设开发有限公司 | 华夏银行 | 29,200.00 | 2018-10-30 | 2021-10-29 | 7%以下 | 开发贷款 |
| 6 | 杭州新惠房地产开发有限公司 | 浙商银行 | 30,000.00 | 2019-2-1 | 2021-1-27 | 7%以下 | 开发贷款 |
| 7 | 杭州滨恒房地产开发有限公司 | 兴业银行 | 49,900.00 | 2019-6-14 | 2022-6-13 | 5%以下 | 开发贷款 |
| 8 | 杭州滨江房产集团股份有限公司 | 民生银行 | 50,000.00 | 2019-3-5 | 2021-12-30 | 7%以下 | 并购贷款 |
| 9 | 杭州滨江盛元房地产开发有限公司 | 工行、交行、招行 | 178,695.00 | 2019-8-9 | 2022-8-8 | 6%以下 | 开发贷款 |
| 10 | 杭州滨新资产管理有限公司 | 交行武林 | 47,200.00 | 2019-9-29 | 2034-9-29 | 6%以下 | 经营性物业贷款 |
| 11 | 杭州滨原房地产开发有发公司 | 兴业银行 | 19,940.00 | 2019-12-19 | 2022-12-18 | 6%以下 | 开发贷款 |
| 12 | 温州璞悦房地产开发有限公司 | 杭州银行 | 120,000.00 | 2019-10-29 | 2022-10-28 | 6%以下 | 开发贷款 |
| 13 | 杭州滨乾房地产开发有限公司 | 兴业银行 | 169,660.00 | 2019-11-25 | 2022-11-24 | 6%以下 | 开发贷款 |
| 14 | 温岭滨锦房地产开发有限公司 | 浙商银行 | 25,000.00 | 2019-11-20 | 2021-11-19 | 7%以下 | 开发贷款 |
| 15 | 台州滨呈房地产开发有发公司 | 光大银行 | 33,250.00 | 2019-12-13 | 2022-12-12 | 6%以下 | 开发贷款 |
| 16 | 永康滨盛房地产开发有限公司 | 平安银行 | 40,341.60 | 2019-10-23 | 2022-10-22 | 6%以下 | 开发贷款 |
| 17 | 杭州滨融房地产开发有限公司 | 浦发、浙商、北京 | 229,770.00 | 2020-2-26 | 2023-2-25 | 6%以下 | 开发贷款 |
| 18 | 浙江新广发置业有限公司 | 民生银行 | 19,900.00 | 2019-3-23 | 2022-3-10 | 6%以下 | 开发贷款 |
| 19 | 杭州滨得房地产开发有限公司 | 浦发、平安 | 74,915.00 | 2020-3-11 | 2023-3-10 | 6%以下 | 开发贷款 |
| 20 | 湖州滨晓置业有限公司 | 平安银行 | 74,997.00 | 2020-1-6 | 2023-1-5 | 6%以下 | 开发贷款 |
| 21 | 杭州星滨置业有限公司 | 平安银行 | 100,000.00 | 2020-3-17 | 2023-3-16 | 6%以下 | 开发贷款 |
| 22 | 杭州星信置业有限公司 | 杭州银行 | 15,000.00 | 2020-1-14 | 2023-1-5 | 6%以下 | 开发贷款 |
| 23 | 杭州滨御房地产开发有限公司 | 北京银行 | 118,500.00 | 2020-2-27 | 2023-2-26 | 6%以下 | 开发贷款 |
| 24 | 平湖滨和房地产开发有限公司 | 中国银行 | 35,000.00 | 2020-3-6 | 2023-3-5 | 6%以下 | 开发贷款 |
| 25 | 杭州滨晖房地产开发有限公司 | 兴业、建行、恒丰 | 159,920.00 | 2020-4-22 | 2023-4-21 | 5%以下 | 开发贷款 |
| 26 | 杭州滨兴房地产开发有限公司 | 杭州银行 | 140,000.00 | 2020-4-23 | 2023-4-22 | 6%以下 | 开发贷款 |
| 27 | 金华滨泽房地产开发有限公司 | 光大银行 | 28,800.00 | 2020-4-26 | 2022-11-19 | 6%以下 | 开发贷款 |
| 28 | 金华滨润房地产开发有限公司 | 中国银行 | 44,400.00 | 2020-5-19 | 2022-11-19 | 6%以下 | 开发贷款 |
| 29 | 深圳市爱义房地产开发有限公司 | 杭州银行 | 88,617.00 | 2020-4-1 | 2023-3-31 | 7%以下 | 拆迁贷 |
| 30 | 杭州滨合房地产开发有限公司 | 兴业、中行、浦发 | 270,000.00 | 2020-7-29 | 2023-7-28 | 5%以下 | 开发贷款 |
| 31 | 杭州滨昌房地产开发有限公司 | 恒丰银行 | 102,000.00 | 2020-8-10 | 2023-8-9 | 5%以下 | 开发贷款 |
| 32 | 杭州滨荣房地产开发有限公司 | 平安银行 | 80,000.00 | 2020-7-24 | 2023-7-23 | 5%以下 | 开发贷款 |
| 33 | 深圳市南方远大传媒置业有限公司 | 中国银行 | 4,575.00 | 2020-7-16 | 2025-7-15 | 6%以下 | 拆迁贷 |
| 34 | 宁波滨望置业有限公司 | 平安、建行 | 30,000.00 | 2020-12-4 | 2023-12-3 | 5%以下 | 开发贷款 |
| 35 | 杭州千岛湖翡翠海岸房地产开发有限公司 | 中行、建行 | 9,800.00 | 2020-11-18 | 2023-10-31 | 5%以下 | 开发贷款 |
| 36 | 平湖滨兴房地产开发有限公司 | 中行、光大 | 52,168.00 | 2020-10-26 | 2023-10-25 | 5%以下 | 开发贷款 |
| 37 | 苏州滨望置业有限公司 | 南京银行 | 30,000.00 | 2020-10-19 | 2023-8-31 | 5%以下 | 开发贷款 |
| 38 | 杭州滨航房地产开发有限公司 | 浙商银行 | 80,000.00 | 2020-11-10 | 2023-11-9 | 5%以下 | 开发贷款 |
| 39 | 南京滨晖房地产开发有限公司 | 农行、建行、南京 | 30,000.00 | 2020-12-9 | 2023-11-29 | 5%以下 | 开发贷款 |
| 序号 | 借款公司 | 借款机构 | 金额（万元） | 借款起始日 | 借款到期日 | 利率区间 | 借款类型 |
| 1 | TOWER | Voya&Guardian（50%each） | 65,249.00 | 2016-12-22 | 2023-12-31 | 6%以下 | 开发贷款 |
| 2 | 杭州滨绿房地产开发有限公司 | 江苏信托 | 20,000.00 | 2018-11-30 | 2021-11-29 | 7%以下 | 开发贷款 |
| 3 | 浙江新广发置业有限公司 | 万向信托 | 60,000.00 | 2020-9-17 | 2022-9-17 | 7%以下 | 开发贷款 |
| 债券名称及种类 | 发行日期 | 期限 | 债券余额 | 票面利率 |
| 21滨江房产MTN002（中票） | 2021.03.08 | 3年 | 9.10 | 4.80% |
| 21滨江房产MTN001（中票） | 2021.02.22 | 3年 | 10.00 | 4.56% |
| 20滨江房产MTN003（中票） | 2020.10.14 | 3年 | 9.40 | 4.40% |
| 20滨江房产MTN002（中票） | 2020.03.10 | 3年 | 5.00 | 3.85% |
| 20滨江房产MTN001（中票） | 2020.02.18 | 3年 | 12.00 | 4.00% |
| 19滨江房产MTN001（中票） | 2019.11.05 | 3年 | 9.00 | 5.35% |
| 20滨房01（公司债） | 2020.08.20 | 3年 | 6.00 | 4.00% |
| 17滨房01（公司债） | 2017.11.01 | 5年 | 6.00 | 3.99% |
| 16滨房01（公司债） | 2016.08.10 | 5年 | 20.56 | 5.30% |
| 21滨江房产CP003 | 2021.03.01 | 1年 | 7.00 | 3.85% |
| 21滨江房产CP002 | 2021.02.04 | 1年 | 9.00 | 4.07% |
| 21滨江房产CP001 | 2021.01.05 | 1年 | 9.30 | 3.96% |
| 20滨江房产CP004 | 2020.12.08 | 1年 | 8.70 | 4.12 |
| 滨江次 | 2020.09.24 | 12年 | 0.22 | - |
| 滨江优A | 2020.09.24 | 12年 | 1.39 | 4.35% |
| 滨江优B | 2020.09.24 | 12年 | 2.61 | 4.95% |
| 总计 | 125.28 |
| 项目 | 发行前 | 拟变动额 | 发行后 |
| 流动资产 | 16,668,210.40 | - | 16,668,210.40 |
| 非流动资产 | 1,554,362.75 | - | 1,554,362.75 |
| 资产总计 | 18,222,573.15 | - | 18,222,573.15 |
| 流动负债 | 11,722,349.66 | -85,600.00 | 11,636,749.66 |
| 非流动负债 | 3,618,907.19 | 85,600.00 | 3,704,507.19 |
| 负债合计 | 15,341,256.85 | - | 15,341,256.85 |
| 所有者权益合计 | 2,881,316.30 | - | 2,881,316.30 |
| 流动比率（倍） | 1.42 | 0.01 | 1.43 |
| 速动比率（倍） | 0.34 | - | 0.35 |
| 资产负债率（%） | 84.19% | - | 84.19% |
自2017年1月1日计算至2020年1月10日，人民币4.06亿元自2017年1月10日计算至2020年1月10日），目前未收到相关款项。
3、上海湘府公司委托本公司之子公司滨江建设公司负责上海湘府公司的整体开发管理，预计代建管理费3.3亿元，上海湘府公司违约未按合同约定支付代建管理费。滨江建设公司已向上海第一中级人民法院递交民事诉状，请求法院判令上海湘府公司支付截至2018年8月21日的代建管理费及违约金合计5,380.40万元。本案于2020年3月20日作出一审判决，确认委托开发管理合同解除，并判令上海湘府公司向滨江建设公司支付管理费1,000万元及逾期付款违约金，同时上海湘府公司赔偿滨江建设公司解除合同违约金700万元。公司于2020年3月30日向上海高院提起上讼，上诉后双方达成和解并向上海市高级人民法院撤回上诉。上海市高级人民法院已于2020年10月20日作出（2020）沪民终332号民事裁定书，准许公司和湘府公司撤回上诉。除上述事项外，截至本募集说明书签署日，发行人及其下属公司不存在尚未了结的或可以合理预见的第三方针对其重要资产、权益和业务等事项提出的、可能对本期发行有实质性影响的重大诉讼、仲裁情况。
（三）重大承诺
除为银行借款提供的资产担保外，截至本募集说明书签署日，发行人无其他应披露未披露的重大承诺事项。
（四）或有事项
1、按照房地产企业经营惯例，公司及部分控股子公司为相关业主按揭贷款提供保证。截至2019年12月31日，本公司及部分控股子公司为购买本公司相关房产的业主提供保证所及的借款金额为1,845,391.81万元。
2、2016年11月，公司与安远控股公司签订《关于深圳龙华区安丰工业区项目之合作协议书》，共同开发深圳龙华区安丰工业区地块城市更新改造项目，为合作需要，公司共通过信托向其借出资金11.6亿元。因项目未能推进，公司决定退出该项目合作并要求安远控股公司归还本金总额为11.6亿元的融资款，该款项已于2018年3月到期，2018年4月，公司向浙江省高级人民法院提起诉讼。经由浙江省高级人民法院主持调解，2018年9月，公司与安远控股公司签订《民事调解书》，《民事调解书》内容逾期未执行。
根据坤元资产评估有限公司出具的《评估报告》（坤元评报（2019）71号），安远控股公司抵押及质押资产价值的评估价值共计498,571,030.00元，考虑相应的受偿比例后预计可收回金额为436,207,132.93元，故对该重大应收款项计提坏账准备723,792,867.07元。由于安远公司抵押及质押资产价值受市场行情波动影响，最终可受偿金额存在不确定性，可能对公司的经营业绩造成不利影响。
3、2016年12月，公司与上海湘府房地产开发有限公司（以下简称上海湘府公司）、上海崇滨建设发展有限公司、中崇集团有限公司签署《上海湘府房地产开发有限公司股权合作框架协议》，公司以7.98亿元收购上海崇滨建设发展有限公司持有的上海湘府公司10%股权。因上海湘府公司未按协议支付相关固定收益，公司于2018年9月向上海国际经济贸易仲裁委员会递交仲裁申请书，申请解除上述合作框架协议；并请求依法裁令上述上海湘府公司、上海崇滨建设发展有限公司、中崇集团有限公司共同向本公司返还资金70,600万元和按约定支付年化10%的收益，作为股本投入的9,200万元和《上海湘府房地产开发有限公司股权合作框架协议》中约定的超额收益在项目清算时另行处理。该案件已于2020年1月作出裁决：上海崇滨建设发展有限公司应返还滨江集团公司借款人民币706,000,000元，并按年10%向申请人支付固定收益（其中人民币3亿元自2017年1月1日计算至2020年1月10日，人民币4.06亿元自2017年1月10日计算至2020年1月10日），目前未收到相关款项。由于裁决仍在执行过程中，相关资金的回收存在不确定性，可能对公司的经营业绩造成不利影响。
上海湘府公司委托本公司之子公司滨江建设公司负责上海湘府公司的整体开发管理，预计代建管理费3.3亿元，上海湘府公司违约未按合同约定支付代建管理费。滨江建设公司已向上海第一中级人民法院递交民事诉状，请求法院判令上海湘府公司支付截至2018年8月21日的代建管理费及违约金合计5,380.40万元。本案于2019年6月11日开庭，鉴于上海湘府公司提出要求解除合同，滨江集团公司已于2019年6月13日向法院申请变更本诉诉讼请求，要求被告向原告支付委托管理费5,000万元，支付截止2018年8月21日的逾期付款违约金380.40万元，支付解除合同违约金5,600万元，以上三项合计人民币10,980.40万元。本案于2019年6月26日开庭，2020年3月20日作出一审判决，确认委托开发管理合同解除，并判令上海湘府公司向滨江建设公司支付管理费1,000万元及逾期付款违约金，同时上海湘府公司赔偿滨江建设公司解除合同违约金700
万元。基于代建合作存在纠纷，公司账面暂未确认该项目的代建管理费。公司于2020年3月30日向上海高院提起上讼，尚未受理。
4、截至资产负债表日，除上述事项外本公司不存在需要披露的重大或有事项。
（五）资产负债表日后事项
1、2020年度利润分配预案
| 拟分配的利润或股利 | 703,186,319.14 |
| 经审议批准宣告发放的利润或股利 | 703,186,319.14 |
民事调解书主要内容如下：
安远控股承诺在2019年3月21日前向四川信托有限公司支付《四川信托-天河3号单一资金信托之信托合同》项下信托贷款本金3亿元，支付原信托贷款合同期限内积欠的利息18791833.33元，以及支付自2018年4月11日至实际还款日期间的信托贷款利息。如安远控股未能在2019年3月21日付清款项，公司有权以折价、拍卖或变卖质押股权（南京安远医药投资集团有限公司和陈俊谋持有的南京制药厂有限公司100%的股权）所得优先受偿前述3亿元信托贷款的本息，四川信托有限公司有权要求陈族远就未清偿的债务承担连带保证责任。安远控股承诺在2019年3月21日前向光大兴陇信托有限责任公司支付《光大信托-安远集团单一资金信托之信托合同》项下借款本金8.6亿元，支付截止2018年6月30日积欠的利息75322144.40元，以及支付自2018年7月1日至实际还款期间的融资利息。如安远控股未能在2019年3月21日付清款项，光大兴陇信托有限责任公司有权以折价、拍卖或变卖下列质押股权、质押电费收益权、抵押房产所得优先受偿：安远控股100%股权、江西省营前矿业有限公司100%的股权、深圳新润先科有限公司100%的股权、深圳市京明洋旅游投资集团有限公司80%的股权、深圳市云海山电力投资有限公司60%的股权、揭西县粗坑水水电发展有限公司的电费收益权、安远控股持有的昆明房产（昆明市房权证字第200838256号、昆盘国用（04）字第0115843号、0115844号）、深圳新润先科有限公司持有的国有土地使用权（宗地号：A839-0074，房地产证号：深房地字第5000260637号）。如安远控股未能在2019年3月21日付清款项，光大兴陇信托有限责任公司有权要求下列全部或部分担保人就未清偿的债务承担连带保证责任，担保人包括陈族远、深圳市通达丰建设集团有限公司、深圳市恒安丰矿业投资集团有限公司、深圳市京明洋旅游投资集团公司、南京安远医药投资集团有限公司、揭阳市城通投资建设有限公司、陈雅卓、深圳新润先科有限公司。
鉴于《民事调解书》的履行情况，经过认真分析，上述应收安远控股款项存在无法全额收回的风险，经对相关担保物价值进行测试，并对预计可收回金额等资料进行综合判断后，公司对其账面原值为116,000.00万元的其他应收款单项计提72,384.10万元的坏账准备，计入的报告期间为2018年1月1日至2018年12月31日。
2、发行人及其重要子公司报告期内收到超过200万元的行政处罚事项如下：
| 序号 | 处罚事由 | 处罚机关 | 被处罚方 | 行政处罚决定书文号 | 处罚内容 |
| 1、 | 未取得建设工程规划许可证进行建设的违法行为 | 杭州市拱墅区城市管理行政执法局 | 浙江锦绣天成置业有限公司 | 拱城法罚字[2018]第41023236号 | 按工程造价的10%处罚19,785,773元 |
| 项目 | 期末账面价值 | 受限原因 |
| 货币资金 | 3,085.33 | 保证金、房改及维修资金等 |
| 存货 | 5,842,314.46 | 为借款提供抵押担保 |
| 投资性房地产 | 240,039.68 | 为借款提供抵押担保 |
| 固定资产 | 45,118.76 | 为借款提供抵押担保 |
| 无形资产 | 10,975.74 | 为借款提供抵押担保 |
| 合计 | 6,141,533.98 | -- |
第七节 募集资金运用
一、募集资金运用计划
本期债券募集资金不超过8.56亿元。本期债券募集资金扣除发行费用后，拟用于偿还“16滨房01”。
| 证券简称 | 发行日 | 到期日 | 当前余额（亿） | 债券类型 |
| 16滨房01 | 2016-8-10 | 2021-8-10 | 20.56 | 公司债券 |
金运用计划予以执行后，发行人流动比率由1.42提升至1.43，速动比率由0.34提升至
0.35，短期偿债能力有所增强。
三、募集资金专项账户管理安排
发行人按照《管理办法》的相关要求，设立了本期公司债券募集资金专项账户，用于公司债券募集资金的接收、存储、划转与本息偿付。募集资金专项账户相关信息如下：
账户名称：杭州滨江房产集团股份有限公司
开户银行：中国建设银行股份有限公司杭州秋涛支行
银行账户：33050161662700002451-0002
四、前次公司债券募集资金使用情况
发行人前次发行公司债券为2019年8月9日获得中国证券监督管理委员会证监许可[2019]1481号文批复核准后，于2020年8月24日面向合格投资者公开发行的公司债券“20滨房01”，募集资金6亿元，用于偿还公司债券，于2021年7月9日面向合格投资者公开发行的公司债券“21滨房01”，募集资金6亿元，用于偿还公司债券，尚未使用完毕。
发行人前次发行公司债券募集资金用途符合相关批准文件及公告内容，不存在改变公司债券所募资金用途的情况。
第八节 债券持有人会议
债券持有人认购或购买或以其他合法方式取得本次债券均视作同意并接受本公司为本次债券制定的《债券持有人会议规则》并受之约束。
一、债券持有人行使权利的形式
《债券持有人会议规则》中规定的债券持有人会议职责范围内的事项，债券持有人应通过债券持有人会议维护自身的利益；其他事项，债券持有人应依据法律、行政法规和本募集说明书的规定行使权利，维护自身的利益。
债券持有人会议由本次债券全体债券持有人依据《债券持有人会议规则》组成，债券持有人会议依据《债券持有人会议规则》规定的程序召集并召开，并对《债券持有人会议规则》规定的职权范围内事项依法进行审议和表决。
二、债券持有人会议规则主要内容
第一章总则
第一条 为规范本次债券债券持有人会议的组织和行为，界定债券持有人会议的职权、义务，保障债券持有人的合法权益，根据《公司法》、《证券法》和《管理办法》及相关法律法规及其他规范性文件的规定，制定《债券持有人会议规则》。
第二条 债券持有人会议由全体债券持有人组成，债券持有人会议依据《债券持有人会议规则》规定的程序召集和召开，并对《债券持有人会议规则》规定的权限范围内的事项依法进行审议和表决。债券持有人认购或购买或以其他合法方式取得本次债券，即视为同意并接受《债券持有人会议规则》，受《债券持有人会议规则》之约束。
第三条 债券持有人会议根据《债券持有人会议规则》审议通过的决议，对所有债券持有人（包括所有出席会议、未出席会议、反对决议或放弃投票权的债券持有人，持有无表决权的本次债券之债券持有人以及在相关决议通过后受让本次债券的持有人，下同）具有同等的效力和约束力。
债券持有人单独行使权利的，不适用《债券持有人会议规则》的相关规定。债券持有人单独行使权利，不得与债券持有人会议通过的决议相抵触。
债券持有人会议可就涉及全体债券持有人利益相关的事项进行表决，但不得对发行
人的正常经营活动进行干涉。《债券持有人会议规则》所规定债券持有人会议职权范围内的事项，债券持有人应通过债券持有人会议维护自身利益；其他事项，债券持有人应依据法律、行政法规和本募集说明书的规定行使权利，维护自身利益。
第四条 《债券持有人会议规则》中使用的词语与《债券受托管理协议》中定义的词语具有相同的含义。第二章债券持有人会议的权限范围第五条 债券持有人会议的权限范围如下：
(1)变更本次债券募集说明书的约定，但债券持有人会议不得作出决议同意发行人不支付本次债券本息、变更本次债券利率、取消本次债券募集说明书中的回购条款（如有）；
(2)变更本次债券受托管理人及其授权代表；
(3)发行人不能按期支付本次债券的本息时，决定采取何种措施维护债券持有人权益，决定是否通过诉讼等程序强制发行人偿还本次债券本息；
(4)发行人发生减资、合并、分立、解散或者申请破产时决定采取何种措施维护债券持有人权益；
(5)变更《债券持有人会议规则》或《债券受托管理协议》的主要内容；
(6)发生其他对债券持有人权益有重大影响的事项时，决定采取何种措施维护债券持有人权益；
(7)根据法律及《债券持有人会议规则》的规定其他应当由债券持有人会议审议并决定的事项。
第三章债券持有人会议的召集
第六条存在下列情况的，应当召开债券持有人会议：
(1)拟变更本次债券募集说明书的约定；
(2)拟修改债券持有人会议规则；
(3)拟变更本次债券受托管理人或受托管理协议的主要内容；
(4)发行人不能按期支付本次债券的本息或发生受托管理协议项下的其他违约事件；
(5)发行人减资、合并、分立、解散或者申请破产；
(6)增信措施或者其他偿债保障措施发生重大变化；
(7)发行人管理层不能正常履行职责，导致发行人债务清偿能力面临严重不确定性，需要依法采取行动的；
(8)发行人提出债务重组方案的；
(9)发行人、单独或者合计持有本期债券总额10%以上的债券持有人书面提议召开；
(10)发生其他对债券持有人权益有重大影响的事项。
第七条债券持有人会议由债券受托管理人负责召集。
受托管理人应当自收到书面提议之日起五个交易日内向提议人书面回复是否召集持有人会议。同意召集会议的，受托管理人应当于书面回复日起十五个交易日内召开会议。
当出现债券持有人会议权限范围内及《债券持有人会议规则》第六条所述的任何事项时，债券受托管理人应自其知悉该等事项之日起5个交易日内，以公告方式发出召开债券持有人会议的通知；会议通知的发出日不得晚于会议召开日期之前10个交易日，但经代表本期债券表决权总数三分之二以上的债券持有人和/或代理人同意的除外。
第八条 如债券受托管理人未能按《债券持有人会议规则》第七条的规定履行其职责，单独或合并持有的本次债券表决权总数10%以上的债券持有人可以公告方式发出召开债券持有人会议的通知。就债券持有人会议权限范围内的事项，发行人向债券受托管理人书面提议召开债券持有人会议之日起5个工作日内，债券受托管理人未发出召开债券持有人会议通知的，发行人可以公告方式发出召开债券持有人会议的通知。
第九条 债券持有人会议召集通知发出后，除非发生不可抗力或《债券持有人会议规则》另有规定，不得变更债券持有人会议召开时间或取消会议，也不得变更会议通知中列明的议案；因不可抗力确需变更债券持有人会议召开时间、取消会议或变更会议通知中所列议案的，召集人应当在原定召开日期的至少5个交易日之前以公告方式发出补充通知并说明原因。债券持有人会议补充通知应在刊登会议通知的同一指定媒体上公告。新的开会时间应当至少提前5个交易日公告，但不得因此变更债权登记日。
债券持有人会议通知发出后，如果召开债券持有人会议的拟决议事项消除的，召集人可以公告方式取消该次债券持有人会议并说明原因。债券受托管理人发出召开债券持有人会议通知的，受托管理人是债券持有人会议召集人；发行人根据《债券持有人会议规则》发出召开债券持有人会议通知的，发行人为召集人；单独持有本次债券表决权总数10%以上的债券持有人发出召开债券持有人会议通知的，该债券持有人为召集人；合并持有本次债券表决权总数10%以上的多个债券持有人发出召开债券持有人会议通知的，则该等债券持有人推举一名债券持有人为召集人。第十条 债券持有人会议通知应包括以下内容：
(1) 债券发行情况；
(2)受托管理人或召集人、会务负责人姓名及联系方式；
(3)会议时间和地点；
(4)会议召开形式：持有人会议可以采用现场、非现场或者两者相结合的形式；会议以网络投票方式进行的，受托管理人应当披露网络投票办法、计票原则、投票方式、计票方式等信息；
(5)会议拟审议议案：议案属于债券持有人会议权限范围、有明确的决议事项，并且符合法律、法规和《债券持有人会议规则》的相关规定；
(6)会议议事程序：包括债券持有人会议的召集方式、表决方式、表决时间和其他相关事宜；
(7)债权登记日：应当为债券持有人会议召开日前的第五个交易日；
(8)提交债券账务资料以确认参会资格的截止时点：债券持有人在债券持有人会议召开前未向召集人证明其参会资格的，不得参加债券持有人会议和享有表决权；
(9)委托事项：参会人员应当出具授权委托书和身份证明，在授权范围内参加债券持有人会议并履行受托义务。
第十一条债券持有人会议的债权登记日为债券持有人会议召开日前的第五个交易日。债权登记日收市时在有关登记托管机构的托管名册上登记的未获偿还的本次债券持有人，为有权出席该次债券持有人会议的登记持有人。
第十二条召开债券持有人会议的地点原则上应在发行人住所地。会议场所由发行人提供或由债券持有人会议召集人提供。第四章议案、委托及授权事项第十三条提交债券持有人会议审议的议案由召集人负责起草。议案内容应符合法律的规定，在债券持有人会议的权限范围内，并有明确的议题和具体决议事项。
第十四条单独或合并持有本次债券表决权总数10%以上的债券持有人有权向债券持有人会议提出临时议案。发行人及其他重要关联方可参加债券持有人会议并提出临时议案。
临时提案人应不迟于债券持有人会议召开之日前第5个交易日，将内容完整的临时议案提交召集人，召集人应在会议召开日的至少2个交易日前发出债券持有人会议补充通知，并公告提出临时议案的债券持有人姓名或名称、持有债券的比例和临时议案内容，补充通知应在刊登会议通知的同一指定媒体上公告。除上述规定外，召集人发出债券持有人会议通知后，不得修改会议通知中已列明的议案或增加新的议案。
第十五条债券持有人（或其法定代表人、负责人）可以亲自出席债券持有人会议并表决，也可以书面委托代理人代为出席并表决。受托管理人可以作为征集人，征集债券持有人委托其代为出席债券持有人会议，并代为行使表决权。征集人应当向债券持有人客观说明债券持有人会议的议题和表决事项，不得隐瞒、误导或者以有偿方式征集。征集人代为出席债券持有人会议并代为行使表决权的，应当取得债券持有人出具的委托书。债券受托管理人和发行人应当出席债券持有人会议，但无表决权（债券受托管理人亦为债券持有人或征集人除外）。应单独和/或合并持有本次债券表决权总数10%以上的债券持有人、或者债券受托管理人的要求，发行人的董事、监事和高级管理人员（合称“发行人代表”）应当出席债券持有人会议。发行人代表在债券持有人会议上应对债券持有人、债券受托管理人的询问作出解释和说明。若债券持有人为发行人、持有发行人10%以上股权的股东、或发行人及上述发行人股东的关联方，则该等债券持有人在债券持有人会议上可发表意见，但无表决权，并且其持有的本次债券在计算债券持有人会议决议是否获得通过时，不计入本次债券表决权总数。确定上述发行人股东的股权登记日为债权登记日当日。
经会议主席同意，本次债券其他重要相关方可以参加债券持有人会议，并有权就相关事项进行说明，但无表决权。第十六条债券持有人本人出席会议的，应出示本人有效身份证明文件和持有未偿还的本次债券的证券账户卡或法律规定的其他证明文件，债券持有人法定代表人或负责人出席会议的，应出示本人有效身份证明文件、法定代表人或负责人资格的有效证明和持有未偿还的本次债券的证券账户卡或法律规定的其他证明文件。委托代理人出席会议的，代理人应出示本人有效身份证明文件、被代理人（或其法定代表人、负责人）依法出具的授权委托书、被代理人有效身份证明文件、被代理人持有未偿还的本次债券的证券账户卡或法律规定的其他证明文件。第十七条债券持有人出具的委托他人出席债券持有人会议的授权委托书应当载明下列内容：
(1) 代理人的姓名、身份证号码；
(2)代理人的权限，包括但不限于是否具有表决权；
(3)是否有分别对列入债券持有人会议议程的每一审议事项投赞成、反对或弃权票的指示；
(4)授权委托书签发日期和有效期限；
(5)委托人签字或盖章。
第十八条授权委托书应当注明如果债券持有人不作具体指示，债券持有人代理人是否可以按自己的意思表决。授权委托书应在债券持有人会议召开前送交召集人和受托管理人。
第五章债券持有人会议的召开
第十九条债券持有人会议可以采取现场方式召开，也可以采取通讯等方式召开。
第二十条债券持有人会议应由债券受托管理人代表担任会议主席并主持。如债券受托管理人未能履行职责时，由出席会议的债券持有人共同推举一名债券持有人（或债券持有人代理人）担任会议主席并主持会议；如在该次会议开始后1小时内未能按前述规定共同推举出会议主持，则应当由出席该次会议的持有未偿还的本次债券表决权总数最多的债券持有人（或其代理人）担任会议主席并主持会议。
第二十一条会议主席负责制作出席会议人员的签名册。签名册应载明参加会议的债券持有人名称或姓名、出席会议代理人的姓名及其身份证件号码、持有或者代表的未偿还的本次债券表决权总数及其证券账户卡号码或法律规定的其他证明文件的相关信息等事项。第二十二条债券持有人及其代理人出席债券持有人会议的差旅费用、食宿费用等，均由债券持有人自行承担。
第二十三条债券持有人会议须经单独或合并持有本次债券表决权总数50%以上的债券持有人（或债券持有人代理人）出席方可召开。
第二十四条会议主席有权经会议同意后决定休会、复会及改变会议地点。经会议决议要求，会议主席应当按决议修改会议时间及改变会议地点。休会后复会的会议不得对原先会议议案范围外的事项做出决议。
第二十五条发行人、债券清偿义务承继方等关联方及增信机构应当按照受托管理人或者召集人的要求列席债券持有人会议。资信评级机构可应受托管理人或者召集人邀请列席会议，持续跟踪债券持有人会议动向，并及时发表公开评级意见。
第二十六条债券持有人会议应当有律师见证。见证律师对会议的召集、召开、表决程序、出席会议人员资格和有效表决权等事项出具法律意见书。法律意见书应当与债券持有人会议决议一同披露。
第六章表决、决议及会议记录
第二十七条向会议提交的每一议案应由与会的有权出席债券持有人会议的登记持有人或其正式任命的代理人投票表决。每一张未偿还的债券拥有一票表决权。债券持有人与债券持有人会议拟审议事项有关联关系时，应当回避表决。
第二十八条债券持有人或其代理人对议案进行表决时，只能投票表示：同意或反对或弃权。
第二十九条债券持有人会议采取记名方式投票表决。每次债券持有人会议之监票人为两人，负责该次会议之计票、监票。会议主席应主持推举该次债券持有人会议之监票人，监票人由出席会议的债券持有人或其代理人担任。与发行人有关联关系的债券持有
人及其代理人不得担任监票人。债券持有人会议对议案进行表决时，应由监票人负责计票、监票。第三十条债券持有人会议不得就未经公告的议案进行表决。债券持有人会议审议议案时，不得对议案进行变更。任何对议案的变更应被视为一个新的议案，不得在该次会议上进行表决。债券持有人会议不得对会议通知载明的议案进行搁置或不予表决，会议主席应保证债券持有人会议连续进行，直至形成最终决议。因不可抗力等特殊原因导致会议中止或不能作出决议的，应采取必要措施尽快恢复召开债券持有人会议或直接终止该次会议，并及时公告。
会议主席根据表决结果确认债券持有人会议决议是否获得通过，并应当在会上宣布表决结果。决议的表决结果应载入会议记录。第三十一条会议主席如果对提交表决的决议结果有任何怀疑，可以对所投票数进行点算；如果会议主席未提议重新点票，出席会议的债券持有人（或债券持有人代理人）对会议主席宣布结果有异议的，有权在宣布表决结果后立即要求重新点票，会议主席应当即时点票。第三十二条除《债券受托管理协议》或《债券持有人会议规则》另有规定外，债券持有人会议形成的决议，须经出席会议的代表本次债券表决权二分之一以上的债券持有人（或债券持有人代理人）同意才能生效；但对于免除或减少发行人在本次债券项下的义务的决议（债券持有人会议权限内），须经出席会议的代表本次债券表决权三分之二以上的债券持有人（或债券持有人代理人）同意才能生效。第三十三条债券持有人会议形成的决议自通过之日起生效。会议主席应向发行人所在地中国证监会派出机构及交易所报告债券持有人会议的情况和会议结果，对于不能作出决议或者终止会议的情形，还应当说明理由。
债券持有人会议的有效决议对全体债券持有人（包括所有出席会议、未出席会议、反对决议或放弃投票权的债券持有人，持有无表决权的本次债券之债券持有人以及在相关决议通过后受让取得本次债券的持有人）具有同等的效力和约束力。受托管理人依据债券持有人会议决议行事的结果由全体债券持有人承担。债券持有人单独行使债权，不
得与债券持有人会议通过的有效决议相抵触。
第三十四条债券持有人会议召集人应在债券持有人会议做出生效决议之日的次日将决议进行公告，发行人应予协助和配合。
第三十五条债券持有人会议应有会议记录。会议记录记载以下内容：
(1) 召开会议的日期、具体时间、地点；
(2)会议主席姓名、会议议程；
(3)出席会议的债券持有人（或债券持有人代理人）所代表的本次债券的张数以及出席会议的债券持有人（或债券持有人代理人）所代表的本次债券表决权总数占所有本次债券表决权总数的比例；
(4)各发言人对每个审议事项的发言要点；
(5)每一表决事项的表决结果；
(6)债券持有人的质询意见、建议及发行人代表的答复或说明等内容；
(7)债券持有人会议认为应当载入会议记录的其他内容。
受托管理人或者召集人应当在债券持有人会议表决截止日次一交易日披露会议决议公告，会议决议公告包括但不限于以下内容：
(1)出席会议的债券持有人所持表决权情况；
(2)会议有效性；
(3)各项议案的议题和表决结果。
第三十六条债券持有人会议应当有书面会议记录。债券持有人会议记录由出席会议的受托管理人或者召集人代表和见证律师签名，并由召集人交债券受托管理人保存，并按证券交易所要求向证券交易所提供。债券持有人会议记录的保管期限至少为本次债券到期之日起十年。
第七章附则
第三十七条债券受托管理人应严格执行债券持有人会议决议，代表债券持有人及时就有关决议内容与发行人及其他有关主体进行沟通，督促债券持有人会议决议的具体落实。
第三十八条除涉及发行人商业秘密或受适用法律规定的限制外，出席会议的发行人代表应当对债券持有人的质询和建议做出答复或说明。
第三十九条对债券持有人会议的召集、召开、表决程序及决议的合法有效性发生争议，应在发行人住所地人民法院通过诉讼解决。
第四十条法律对债券持有人会议规则有明确规定的，从其规定。
第四十一条《债券持有人会议规则》项下公告的方式为：中国证监会或深交所指定的媒体上进行公告。
第四十二条债券持有人会议的会议费、公告费、律师费等费用由发行人承担。因履行债券持有人会议决议或者因保护债券持有人全体利益而产生任何费用应由发行人承担，或者先行由全体债券持有人垫付后由发行人再向全体持有支付。
第四十三条《债券持有人会议规则》所称“以上”、“内”，含本数；“过”、“低于”、“多于”，不含本数。
第九节 债券受托管理人
债券持有人认购或购买或以其他合法方式取得本次债券均视作同意中信证券股份有限公司作为本次债券的债券受托管理人，且视作同意本公司与债券受托管理人签署的本次债券的《债券受托管理协议》项下的相关规定。
本节仅列示了本次债券之《债券受托管理协议》的主要内容，投资者在作出相关决策时，请查阅《债券受托管理协议》全文。《债券受托管理协议》的全文置备于本公司与债券受托管理人的办公场所。
一、债券受托管理人
根据发行人与中信证券于2019年5月签署的《杭州滨江房产集团股份有限公司2019年公司债券受托管理协议》，中信证券受聘担任本次债券的债券受托管理人。
中信证券作为首家在上海证券交易所上市的国内证券公司，是目前资产规模最大、经营牌照最全、盈利能力最强的证券公司之一，在国内债券市场中占据重要地位，具有丰富的债券项目执行经验。除作为本次债券发行的主承销商之外，与本公司不存在可能影响其公正履行公司债券受托管理职责的利害关系。
本次债券受托管理人的联系方式如下：
债券受托管理人名称：中信证券股份有限公司
住所：广东省深圳市福田区中心三路8号卓越时代广场（二期）北座
联系地址：北京市朝阳区亮马桥路48号中信证券大厦
法定代表人：张佑君
联系人：王艳艳、张大明
联系电话：010-60833551、60837839
传真：010-60833504
二、债券受托管理协议主要内容
以下仅列明《债券受托管理协议》的主要条款，投资者在作出相关决策时，请查阅《债券受托管理协议》的全文。
（一）发行人的权利和义务
1、发行人应当根据法律、法规和规则及募集说明书的约定，按期足额支付本次债券的利息和本金。
2、发行人应当为本次债券的募集资金制定相应的使用计划及管理制度。募集资金的使用应当符合现行法律法规的有关规定及募集说明书的约定。
3、本次债券项下各期债券存续期内，发行人应当根据法律、法规和规则的规定，及时、公平地履行信息披露义务，确保所披露或者报送的信息真实、准确、完整，不得有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
4、本次债券项下各期债券存续期内，发生以下任何事项，发行人应当在三个工作日内书面通知债券受托管理人，并根据债券受托管理人要求持续书面通知事件进展和结果：
（1）发行人经营方针、经营范围或生产经营外部条件等发生重大变化；
（2）发行人主体评级或发行人发行的债券信用评级发生变化；
（3）发行人及其合并范围内子公司主要资产被查封、扣押、冻结、强制执行或者被抵押、质押、出售、转让、报废等；
（4）发行人及其合并范围内子公司发生未能清偿到期债务的违约情况或者延迟支付本息的；
（5）发行人及其合并范围内子公司当年累计新增借款或者对外提供担保超过上年末净资产的百分之二十；
（6）发行人及其合并范围内子公司放弃债权或财产、出售或转让资产，资产金额超过上年末净资产的百分之十；
（7）发行人及其合并范围内子公司发生超过上年末净资产百分之十的重大损失；
（8）发行人及其合并范围内子公司作出减资、合并、分立、分拆、解散及申请破产、依法进入破产程序或其他涉及发行人主体变更的决定，发行人的控股股东或实际控制人发生变更的，发行人名称变更的、本次债券名称变更的；
（9）发行人及其合并范围内子公司涉及或可能涉及重大诉讼、仲裁事项或者受到
重大行政处罚、行政监管措施、纪律处分；
（10）保证人、担保物或者其他偿债保障措施发生重大变化；
（11）发行人情况发生重大变化导致可能不符合公司债券上市条件；
（12）发行人及其主要子公司、发行人的控股股东、实际控制人涉嫌犯罪被司法机关立案调查，发行人董事、监事、高级管理人员涉嫌犯罪被司法机关采取强制措施或涉嫌重大违法违纪被有权机关调查的；
（13）发行人拟变更募集说明书的约定；
（14）发行人不能按期支付本息；
（15）发行人管理层不能正常履行职责，以及发行人董事长或者总经理、三分之一以上董事、三分之二以上监事发生变动的；
（16）发行人及其主要子公司提出债务重组方案的；发行人及其主要子公司在日常经营活动之外购买、出售资产或者通过其他方式进行资产交易，导致其业务、资产、收入发生重大变化，达到下列标准之一的：购买、出售的资产总额占发行人最近一个会计年度经审计的合并财务会计报告期末资产总额的50%以上；购买、出售的资产在最近一个会计年度的营业收入占发行人同期经审计的合并财务会计报告营业收入的比例达到50%以上；购买、出售的资产净额占发行人最近一个会计年度经审计的合并财务会计报告期末净资产额的比例达到50%以上；
（17）本次债券可能被暂停或者终止提供交易或转让服务的，以及债券暂停上市后恢复上市的；
（18）发行人及其主要子公司涉及需要说明的市场传闻
（19）发行人的偿债能力、信用状况、经营与财务状况发生重大变化，可能影响如期偿还本次债券本息的或其他偿债保障措施发生重大变化；
（20）发行人聘请的会计师事务所发生变更的，发行人为发行的公司债券聘请的债券受托管理人、资信评级机构发生变更的
（21）发生其他对债券持有人权益有重大影响的事项；
（22）发生其他对投资者作出投资决策有重大影响的事项；
（23）发生其他按照《公司债券临时信息披露报告》中要求对外公告的事项。就上述事件通知债券受托管理人同时，发行人就该等事项是否影响本次债券本息安全向债券受托管理人作出书面说明，并对有影响的事件提出有效且切实可行的应对措施。
5、发行人应当协助受托管理人在债券持有人会议召开前或者在受托管理人认为有必要时取得债权登记日的本期债券持有人名册，并承担相应费用。
6、发行人应当履行《债券持有人会议规则》及债券持有人会议决议项下债券发行人应当履行的各项职责和义务，及时向债券受托管理人通报与本次债券相关的信息，为债券受托管理人履行职责提供必要的条件和便利，充分保护债券持有人的各项权益。
7、预计不能偿还债务时，发行人应当按照债券受托管理人要求追加担保，并履行《债券受托管理协议》约定的其他偿债保障措施，并应当配合债券受托管理人办理其依法申请法定机关采取的财产保全措施。发行人追加担保或其他偿债保障措施的费用应由发行人承担，债券受托管理人申请财产保全措施的费用应由全体债券持有人按照本次债券项下各期债券持有比例承担。财产保全措施所需相应担保的提供方式包括：（1）申请人提供物的担保或现金担保；（2）第三人提供信用担保、物的担保或现金担保；（3）专业担保公司提供信用担保。
本条上一款规定的其他偿债保障措施包括但不限于：（1）不向股东分配利润；（2）暂缓重大对外投资、收购兼并等资本性支出项目的实施；（3）调减或停发董事和高级管理人员的工资和奖金；（4）主要责任人不得调离.
8、发行人无法按时偿付本次债券项下任一期债券本息时，应当对后续偿债措施作出安排，并及时通知债券受托管理人和债券持有人。
本条上一款规定的后续偿债措施包括但不限于：（1）部分偿付及其安排；（2）全部偿付措施及其实现期限；（3）由增信机构或者其他机构代为偿付的安排；（4）重组或者破产的安排。
债券持有人有权对发行人安排的后续偿债措施提出异议，若发行人无法满足债券持有人合理要求的，债券持有人可要求发行人提前偿还本期债券本息。
9、发行人应对债券受托管理人履行《债券受托管理协议》项下职责或授权予以充分、有效、及时的配合和支持，并提供便利和根据债券受托管理人要求提供其履行职责所必要的信息、资料和数据。发行人应指定专人负责与本次债券相关的事务，并确保与债券受托管理人能够有效沟通。在不违反应遵守的法律规定的前提下，于每个会计期间结束且发行人年度报告已公布后，尽可能快地向债券受托管理人提供经审计的会计报告；于公布半年度报告、季度报告后，应尽快向债券受托管理人提供半年度、季度财务报表正本；根据债券受托管理人的合理需要，向其提供与经审计的会计报告相关的其他必要的证明文件。10、受托管理人变更时，发行人应当配合债券受托管理人及新任受托管理人完成债券受托管理人工作及档案移交的有关事项，并向新任受托管理人履行《债券受托管理协议》项下应当向债券受托管理人履行的各项义务。
11、在本次债券项下各期债券存续期内，发行人应尽最大合理努力维持债券上市交易。如果本次债券终止上市，发行人将委托受托管理人提供终止上市后债券的托管、登记等相关服务。
12、发行人应维持现有的办公场所，若其必须变更现有办公场所，则其必须以《债券受托管理协议》约定的通知方式及时通知债券受托管理人。
13、发行人应严格依法履行有关关联交易的审议和信息披露程序，包括但不限于（1）就依据适用法律和发行人公司章程的规定应当提交发行人董事会和/或股东大会审议的关联交易，发行人应严格依法提交其董事会和/或股东大会审议，关联董事和/或关联股东应回避表决，独立董事应就该等关联交易的审议程序及对发行人全体股东是否公平发表独立意见；和（2）就依据适用法律和发行人公司章程的规定应当进行信息披露的关联交易，发行人应严格依法履行信息披露义务。
14、除正常经营活动需要外，发行人不得在其任何资产、财产或股份上设定担保，或对外提供保证担保，除非（1）该等担保在募集说明书公告日已经存在；或（2）募集说明书公告日后，为了债券持有人利益而设定担保；或（3）该等担保的设定不会对发行人对本次债券项下各期债券的还本付息能力产生实质不利影响；或（4）经债券持有人会议同意而设定担保。
15、发行人仅可在以下情况下出售其资产：（1）出售资产的对价公平合理且不会对发行人对本次债券项下各期债券的还本付息能力产生实质不利影响；或（2）经债券持有人会议决议同意。
16、发行人一旦发生《债券受托管理协议》第4.17条约定事项时，发行人应立即书面通知债券受托管理人，同时附带发行人高级管理人员（为避免疑问，《债券受托管理协议》中发行人的高级管理人员指发行人的总经理、副总经理、董事会秘书或财务负责人中的任何一位）就该等事项事件签署的说明文件，详细说明情况并说明拟采取的措施。
17、发行人应按照本次债券项下各期债券条款的约定按期向债券持有人支付债券本息及其他应付相关款项。在本次债券项下任一期债券任何一笔应付款到期日前发行人应按照本次债券兑付代理人的相关要求，将应付款项划付至兑付代理人指定账户，并通知债券受托管理人。
18、发行人应当根据《债券受托管理协议》第4.17条的规定向债券受托管理人支付本次债券受托管理报酬和债券受托管理人履行受托管理人职责产生的额外费用。
19、发行人不得怠于行使或放弃权利，致使对本次债券项下各期债券的还本付息能力产生实质不利影响。
20、在中国法律允许的范围内，且在必要、合理的情况下，债券受托管理人在履行本协议项下债券受托管理人责任时发生的以下费用，由发行人承担：
（1） 因召开债券持有人会议所产生的会议费、公告费、律师费等合理费用，且该等费用符合市场公平价格；
（2）债券受托管理人基于合理且必要的原则聘用第三方专业机构（包括律师、会计师、评级机构等）提供专业服务而发生的费用；
（3）因发行人未履本协议和募集说明书项下的义务而导致债券受托管理人额外支出的费用。
如需发生上述（1）、（2）项下的费用，由发行人直接支付，但债券受托管理人应事先告知发行人上述费用合理估计的最大金额，并获得发行人同意，但发行人不得以不合理的理由拒绝同意。
发行人同意补偿债券受托管理人行使本协议项下债券受托管理职责而发生的上述
（1）、（2）、（3）项下的合理费用，直至一切未偿还的本期债券均已根据其条款得到兑付或成为无效。发行人应首先补偿债券受托管理人上述费用，再偿付本期债券的到期本息。
21、发行人应当履行《债券受托管理协议》、募集说明书及法律、法规和规则规定的其他义务。
（二）债券受托管理人的职责、权利和义务
1、债券受托管理人应当根据法律、法规和规则的规定及《债券受托管理协议》的约定制定受托管理业务内部操作规则，明确履行受托管理事务的方式和程序，对发行人履行募集说明书及《债券受托管理协议》约定义务的情况进行持续跟踪和监督。债券受托管理人为履行受托管理职责，有权代表债券持有人查询债券持有人名册及相关登记信息，以及专项账户中募集资金的存储与划转情况。
2、债券受托管理人应当持续关注发行人和保证人（如有）的资信状况、担保物（如有）状况、内外部增信机制及偿债保障措施的实施情况，可采取包括但不限于如下方式进行核查：
就《债券受托管理协议》第3.4条约定的情形，列席发行人和保证人的内部有权机构的决策会议；
每季度查阅前项所述的会议资料、财务会计报告和会计账簿；
调取发行人、保证人银行征信记录；
对发行人和保证人进行现场检查；
约见发行人或者保证人进行谈话。
3、债券受托管理人应当对发行人专项账户募集资金的接收、存储、划转与本息偿付进行监督。在本次债券项下各期债券存续期内，债券受托管理人应当每年检查发行人募集资金的使用情况是否与募集说明书约定一致，有权要求发行人及时向其提供相关文件资料并就有关事项作出说明。
4、债券受托管理人应当督促发行人在募集说明书中披露《债券受托管理协议》、
债券持有人会议规则的主要内容，并应当通过本次债券交易场所的网站和证监会指定的报刊，向债券持有人披露包括但不限于受托管理事务报告、本次债券到期不能偿还的法律程序以及中国证监会及自律组织要求的其他需要向债券持有人披露的重大事项或文件。
5、债券受托管理人应当每年对发行人进行回访，监督发行人对募集说明书约定义务的执行情况，并做好回访记录，出具受托管理事务报告。
6、出现《债券受托管理协议》第3.4条情形且对债券持有人权益有重大影响情形的，在知道或应当知道该等情形之日起五个工作日内，债券受托管理人应当问询发行人或者保证人（如有），要求发行人或者保证人解释说明，提供相关证据、文件和资料，并向市场公告临时受托管理事务报告。发生触发债券持有人会议情形的，召集债券持有人会议。
7、债券受托管理人应当根据法律、法规和规则、《债券受托管理协议》及债券持有人会议规则的规定召集债券持有人会议，并监督相关各方严格执行债券持有人会议决议，监督债券持有人会议决议的实施。
8、债券受托管理人应当在本次债券项下各期债券存续期内持续督促发行人履行信息披露义务。债券受托管理人应当关注发行人的信息披露情况，收集、保存与本次债券项下各期债券偿付相关的所有信息资料，根据所获信息判断对本次债券项下各期债券本息偿付的影响，并按照《债券受托管理协议》的约定报告债券持有人。
9、债券受托管理人预计发行人不能偿还债务时，应当要求发行人追加担保，督促发行人履行《债券受托管理协议》第3.7条约定的偿债保障措施，或者可以依法申请法定机关采取财产保全措施。发行人追加担保或其他偿债保障措施的费用应由发行人承担，债券受托管理人申请财产保全措施的费用应由全体债券持有人按照本次债券项下各期债券持有比例承担。
10、本次债券项下各期债券存续期内，债券受托管理人应当勤勉处理债券持有人与发行人之间的谈判或者诉讼事务。
11、发行人为本次债券项下任一期债券设定担保的，担保财产为信托财产。债券受托管理人应当在本次债券项下当期债券发行前或当期债券募集说明书约定的时间内取
得担保的权利证明或者其他有关文件，并在担保期间妥善保管。
12、发行人不能偿还债务时，债券受托管理人应当督促发行人、增信机构和其他具有偿付义务的机构等落实相应的偿债措施，并可以接受全部或部分债券持有人的委托，以自己名义代表债券持有人提起民事诉讼、参与重组或者破产的法律程序。
13、债券受托管理人对受托管理相关事务享有知情权，但应当依法保守所知悉的发行人商业秘密等非公开信息，不得利用提前获知的可能对公司债券持有人权益有重大影响的事项为自己或他人谋取利益。
14、债券受托管理人应当妥善保管其履行受托管理事务的所有文件档案及电子资料，包括但不限于《债券受托管理协议》、债券持有人会议规则、受托管理工作底稿、与增信措施有关的权利证明（如有），保管时间不得少于债券到期之日或本息全部清偿后五年。
债券受托管理人因依赖其合理认为是真实且经发行人签署的任何通知、指示、同意、证书、书面陈述、声明或者其他文书或文件而采取的任何作为、不作为或遭受的任何损失，债券受托管理人应得到保护且不应对此承担责任。
15、除上述各项外，债券受托管理人还应当履行以下职责：
债券持有人会议授权受托管理人履行的其他职责；
募集说明书约定由受托管理人履行的其他职责。
16、在本次债券项下各期债券存续期内，债券受托管理人不得将其受托管理人的职责和义务委托其他第三方代为履行。
债券受托管理人在履行《债券受托管理协议》项下的职责或义务时，可以聘请律师事务所、会计师事务所等第三方专业机构提供专业服务。
17、发行人无需支付债券受托管理人受托管理报酬。
18、如果发行人发生《债券受托管理协议》第3.4条项下的事件，债券受托管理人有权根据债券持有人会议作出的决议，依法采取任何其他可行的法律救济方式回收未偿还的本次债券本金和利息以保障全体债券持有人。
19、债券受托管理人有权行使《债券受托管理协议》、募集说明书及法律、法规和
规则规定的其他权利，应当履行《债券受托管理协议》、募集说明书及法律、法规和规则规定的其他义务。
（三）受托管理事务报告
1、受托管理事务报告包括年度受托管理事务报告和临时受托管理事务报告。
2、债券受托管理人应当建立对发行人的定期跟踪机制，监督发行人对募集说明书所约定义务的执行情况，并在每年六月三十日前向市场公告上一年度的受托管理事务报告。前款规定的受托管理事务报告，应当至少包括以下内容：
债券受托管理人履行职责情况；
发行人的经营与财务状况；
发行人募集资金使用及专项账户运作情况；
内外部增信机制、偿债保障措施发生重大变化的，说明基本情况及处理结果；
发行人偿债保障措施的执行情况以及公司债券的本息偿付情况；
发行人在募集说明书中约定的其他义务的执行情况；
债券持有人会议召开的情况；
发生《债券受托管理协议》第3.4条第（1）项至第（12）项等情形的，说明基本情况及处理结果；
对债券持有人权益有重大影响的其他事项。
上述内容可根据中国证监会或有关证券交易所的规定和要求进行修订、调整。
3、本次债券项下各期债券存续期内，出现债券受托管理人在履行受托管理职责时发生利益冲突、发行人募集资金使用情况和募集说明书不一致的情形，或出现《债券受托管理协议》第3.4条第（1）项至第（12）项等情形以及其他对债券持有人权益有重大影响的事项的，债券受托管理人在知道或应当知道该等情形之日起五个工作日内向市场公告临时受托管理事务报告。
（四）利益冲突的风险防范机制
1、债券受托管理人在履行受托管理职责时可能存在以下利益冲突情形：
（1）债券受托管理人通过本人或代理人，在全球广泛涉及投资银行活动（包括投资顾问、财务顾问、资产管理、研究、证券发行、交易和经纪等）可能会与债券受托管理人履行《债券受托管理协议》之受托管理职责产生利益冲突。
（2）债券受托管理人其他业务部门或关联方可以在任何时候：（a）向任何其他客户提供服务；（b）从事与发行人或与发行人属同一集团的任何成员有关的任何交易；或（c）为与其利益可能与发行人或与发行人属同一集团的其他成员的利益相对立的人的相关事宜行事，并可为自身利益保留任何相关的报酬或利润。
为防范相关风险，债券受托管理人已采取以下解决机制：债券受托管理人已根据监管要求建立完善的内部信息隔离和防火墙制度，保证：（1）债券受托管理人承担《债券受托管理协议》职责的雇员不受冲突利益的影响；（2）债券受托管理人承担《债券受托管理协议》职责的雇员持有的保密信息不会披露给与《债券受托管理协议》无关的任何其他人；（3）相关保密信息不被债券受托管理人用于《债券受托管理协议》之外的其他目的；（4）防止与《债券受托管理协议》有关的敏感信息不适当流动，对潜在的利益冲突进行有效管理。
2、债券受托管理人不得为本次债券项下任一期提供担保，且债券受托管理人承诺，其与发行人发生的任何交易或者其对发行人采取的任何行为均不会损害债券持有人的权益。
3、发行人或债券受托管理人任何一方违反《债券受托管理协议》利益冲突防范机制，对协议另一方或债券持有人产生任何诉讼、权利要求、损害、支出和费用（包括合理的律师费用）的，应负责赔偿受损方的直接损失。
（五）受托管理人的变更
1、在本次债券项下各期债券存续期内，出现下列情形之一的，应当召开债券持有人会议，履行变更受托管理人的程序：
债券受托管理人未能持续履行《债券受托管理协议》约定的受托管理人职责；
债券受托管理人停业、解散、破产或依法被撤销；
债券受托管理人提出书面辞职；债券受托管理人不再符合受托管理人资格的其他情形。在受托管理人应当召集而未召集债券持有人会议时，单独或合计持有本次债券项下当期债券总额百分之十以上的债券持有人有权自行召集债券持有人会议。
2、债券持有人会议决议决定变更受托管理人或者解聘债券受托管理人的，自新任受托管理人被正式、有效地聘任之日，新任受托管理人继承债券受托管理人在法律、法规和规则及《债券受托管理协议》项下的权利和义务，《债券受托管理协议》终止。新任受托管理人应当及时将变更情况向中国证券业协会报告。
3、债券受托管理人应当在上述变更生效当日或之前与新任受托管理人办理完毕工作移交手续。
4、债券受托管理人在《债券受托管理协议》中的权利和义务，在新任受托管理人被正式、有效地聘任之日起终止，但并不免除债券受托管理人在《债券受托管理协议》生效期间所应当享有的权利以及应当承担的责任。
（六）陈述和保证
1、发行人保证以下陈述在《债券受托管理协议》签订之日均属真实和准确：
发行人是一家按照中国法律合法注册并有效存续的股份有限公司；
发行人签署和履行《债券受托管理协议》已经得到发行人内部必要的授权，并且没有违反适用于发行人的任何法律、法规和规则的规定，也没有违反发行人的公司章程以及发行人与第三方签订的任何合同或者协议的规定。
2、债券受托管理人保证以下陈述在《债券受托管理协议》签订之日均属真实和准确：
债券受托管理人是一家按照中国法律合法注册并有效存续的证券公司；
债券受托管理人具备担任本次债券受托管理人的资格，且就债券受托管理人所知，并不存在任何情形导致或者可能导致债券受托管理人丧失该资格；
债券受托管理人签署和履行《债券受托管理协议》已经得到债券受托管理人内部必要的授权，并且没有违反适用于债券受托管理人的任何法律、法规和规则的规定，也没
有违反债券受托管理人的公司章程以及债券受托管理人与第三方签订的任何合同或者协议的规定。债券受托管理人不对本次债券的合法有效性作任何声明；除监督义务外，不对本次债券项下各期债券募集资金的使用情况负责；除依据法律和《债券受托管理协议》出具的证明文件外，不对与本次债券有关的任何声明负责（为避免疑问，若债券受托管理人同时为本次债券的主承销商，则本款项下的免责声明不影响债券受托管理人作为本次债券的主承销商应承担的责任）。
（七）不可抗力
1、不可抗力事件是指发行人和债券受托管理人在签署《债券受托管理协议》时不能预见、不能避免且不能克服的自然事件和社会事件。主张发生不可抗力事件的一方应当及时以书面方式通知其他方，并提供发生该不可抗力事件的证明。主张发生不可抗力事件的一方还必须尽一切合理的努力减轻该不可抗力事件所造成的不利影响。
2、在发生不可抗力事件的情况下，发行人和债券受托管理人应当立即协商以寻找适当的解决方案，并应当尽一切合理的努力尽量减轻该不可抗力事件所造成的损失。如果该不可抗力事件导致《债券受托管理协议》的目标无法实现，则《债券受托管理协议》提前终止。
（八）违约责任
1、《债券受托管理协议》任何一方违约，守约方有权依据法律、法规和规则、募集说明书及《债券受托管理协议》的规定追究违约方的违约责任。
2、以下事件亦构成《债券受托管理协议》项下的发行人违约事件：
（1）发行人未能依据法律、法规和规则及募集说明书的约定，按期足额支付本期债券的利息和本金；
（2）发行人或发行人合并报表范围内的企业在任何其他重大债务项下出现违约或被宣布提前到期，并且因此对本期债券的还本付息能力产生实质不利影响；
（3）发行人在其资产、财产或股份上设定抵押或质押权利以致对本期债券的还本付息能力产生实质不利影响，或出售其重大资产以致对本期债券的还本付息能力产生实
质不利影响；
（4）在债券存续期间内，发行人发生解散、注销、停业、清算、丧失清偿能力、被法院指定接管人或已开始相关的诉讼程序；
（5）本期债券存续期内，发行人未能根据法律、法规和规则的规定，履行信息披露义务；
（6）本期债券存续期内，发行人未能根据法律、法规、规则和《债券受托管理协议》的规定，履行通知义务；
（7）违反《债券受托管理协议》项下的陈述与保证；或
（8）发行人未能履行《债券受托管理协议》、募集说明书及法律、法规和规则规定的其他义务，且对债券持有人造成实质不利影响。
3、发行人违约事件发生时，债券受托管理人可以行使以下职权：
（1）在知晓该行为发生之日起五个工作日内以公告方式告知全体债券持有人；
（2）在知晓发行人未履行偿还本期债券到期本息的义务时，债券受托管理人可以根据债券持有人会议决议与发行人谈判，促使发行人偿还本期债券本息；
（3）如果债券持有人会议以决议形式同意共同承担债券受托管理人所有因此而产生的保全费、诉讼费、律师费等费用，债券受托管理人可以在法律允许的范围内，并根据债券持有人会议决议：
(a)提起诉前财产保全，申请对发行人采取财产保全措施；
(b)对发行人提起诉讼/仲裁；
(c)参与发行人的重组或者破产等法律程序；
4、加速清偿及措施
（1）如果《债券受托管理协议》10.2条项下的发行人违约事件中第（1）项情形发生，或发行人违约事件中第（2）至第（8）项情形发生且一直持续三十个连续工作日仍未得到纠正，债券持有人可按债券持有人会议规则形成有效债券持有人会议决议，以书面方式通知发行人，宣布所有未偿还的本期债券本金和相应利息，立即到期应付；
（2）在宣布加速清偿后，如果发行人采取了下述救济措施，债券受托管理人可根据债券持有人会议决议有关取消加速清偿的内容，以书面方式通知发行人取消加速清偿的决定：
(a)债券受托管理人收到发行人或发行人安排的第三方提供的保证金，且保证金数额足以支付以下各项金额的总和：所有到期应付未付的本期债券利息和/或本金、发行人根据《债券受托管理协议》应当承担的费用，以及债券受托管理人根据《债券受托管理协议》有权收取的费用和补偿等；或
(b)《债券受托管理协议》项下发行人违约事件已得到救济或被债券持有人通过会议决议的形式豁免；或
(c)债券持有人会议决议同意的其他措施；
（3）本条项下债券持有人会议作出的有关加速清偿、取消或豁免等的决议，须经有表决权的债券持有人（或债券持有人代理人）所持未偿还债券面值总额三分之二以上同意方为有效。
5、上述违约事件发生时，发行人应当承担相应的违约责任，包括但不限于按照募集说明书的约定向债券持有人及时、足额支付本金及/或利息以及迟延支付本金及/或利息产生的罚息、违约金等，并就债券受托管理人因发行人违约事件承担相关责任造成的损失予以赔偿。
6、若一方因其过失、恶意、故意不当行为或违反《债券受托管理协议》或适用的法规的任何行为（包括不作为）而给另一方带来任何诉讼、权利要求、损害、债务、判决、损失、成本、支出和费用（包括合理的律师费用），该方应负责赔偿并使另一方免受损失。
（九）法律适用和争议解决
1、《债券受托管理协议》适用于中国法律并依其解释。
2、《债券受托管理协议》项下所产生的或与《债券受托管理协议》有关的任何争议，首先应在争议各方之间协商解决。如果协商解决不成，应提交位于北京的北京仲裁委员会按照该会届时有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁应用中文进行。仲裁裁决是终局的，
对双方均有约束力。
3、当产生任何争议及任何争议正按前条约定进行解决时，除争议事项外，各方有权继续行使《债券受托管理协议》项下的其他权利，并应履行《债券受托管理协议》项下的其他义务。
第十节 发行人、中介机构及相关人员声明
第十一节 备查文件
一、备查文件内容
本募集说明书的备查文件如下：
1、杭州滨江房产集团股份有限公司2018年度、2019年度、2020年度经审计的财务报告；
2、杭州滨江房产集团股份有限公司2021年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告；
3、杭州滨江房产集团股份有限公司2019年公司债券持有人会议规则；
4、杭州滨江房产集团股份有限公司2019年公司债券受托管理协议；
5、中国证监会核准本次发行的文件。
在本期债券发行期内，投资者可以至发行人和主承销商处查阅本募集说明书全文及上述备查文件，或访问深圳证券交易所网站（http://www.szse.cn）查阅本募集说明书及摘要。
二、备查文件查阅地点
投资者可以自本期债券募集说明书公告之日起到下列地点查阅本募集说明书全文及上述备查文件：
发行人：滨江房产集团股份有限公司
住所：浙江省杭州市庆春东路38号
联系地址：浙江省杭州市庆春东路38号
法定代表人：戚金兴
联系人：沈伟东、陈国灵
联系电话：0571-88177663
传真：0571-86046189
主承销商：中信证券股份有限公司
住所：广东省深圳市福田区中心三路8号卓越时代广场（二期）北座联系地址：北京市朝阳区亮马桥路48号中信证券大厦法定代表人：张佑君联系人：王艳艳、屈耀辉、张大明、赵伟男联系电话：010-60833551、60837839传真：010-60833504
三、备查文件查阅时间
本期债券发行期间，每日9:00-11:30，14:00-17:00（非交易日除外）。投资者若对本募集说明书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的证券经纪人、律师、专业会计师或其他专业顾问。