深圳市振业(集团)股份有限公司
2015 年半年度报告
2015 年 08 月
深圳市振业(集团)股份有限公司 2015 年半年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
独立董事廖耀雄因工作原因未能亲自出席会议，已授权独立董事房向东代
为出席会议并行表决权；独立董事周俊祥因工作原因未能亲自出席会议，已授
权独立董事房向东代为出席会议并行表决权。公司其他董事均已出席了审议本
报告的董事会会议。
公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司负责人、主管会计工作负责人蒋灿明、分管会计工作负责人方东红、
财务总监于冰及及会计机构负责人李红光声明：保证本半年度报告中财务报告
的真实、准确、完整。
公司本次半年度报告未经会计师事务所审计。
公司半年度报告中部分涉及对于未来经营计划或经营工作安排的描述，相
关计划或安排的落实受到多方面因素的影响，并不构成公司对于投资者的实质
承诺，在此提请广大投资者注意投资风险。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 ................................................................................. 2
第二节 公司简介 ......................................................................................................... 5
第三节 会计数据和财务指标摘要 ............................................................................. 7
第四节 董事会报告 ..................................................................................................... 9
第五节 重要事项 ....................................................................................................... 18
第六节 股份变动及股东情况 ................................................................................... 25
第七节 董事、监事、高级管理人员情况 ............................................................... 28
第八节 财务报告 ....................................................................................................... 29
第九节 备查文件目录 ............................................................................................. 129
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释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司 指 深圳市振业（集团）股份有限公司
中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会
深圳证监局 指 中国证券监督管理委员会深圳证券监管局
深圳市国资委 指 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会
远致投资公司 指 深圳市远致投资有限公司
深圳市地铁集团、深圳地铁 指 深圳市地铁集团有限公司
元、万元 指 人民币元、万元
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第二节 公司简介
一、公司简介
股票简称 深振业 A 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳市振业(集团)股份有限公司
公司的外文名称（如有） SHENZHEN ZHENYE（GROUP） CO.,LTD.
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 彭庆伟 杜汛
深圳市宝安南路 2014 号振业大厦 B 座 深圳市宝安南路 2014 号振业大厦 B 座 16 楼董
联系地址
12 楼董秘办公室 事会办公室
电话 （0755）25863893 （0755）25863061
传真 （0755）25863012 （0755）25863012
电子信箱 szzygp@126.com szzygp@126.com
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2014 年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称、登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址、公司半年度报告备置地报告期无变化，具
体可参见 2014 年年报。
3、注册变更情况
注册情况在报告期是否变更情况
□ 适用 √ 不适用
公司注册登记日期和地点、企业法人营业执照注册号、税务登记号码、组织机构代码等注册情况在报告期无变化，具体可参
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见 2014 年年报。
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
营业收入（元） 2,022,614,399.84 491,488,388.68 311.53%
归属于上市公司股东的净利润（元） 258,082,864.50 49,141,888.98 425.18%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
260,006,254.31 39,250,836.54 562.42%
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -630,613,944.41 -144,185,553.40 -337.36%
基本每股收益（元/股） 0.1912 0.0364 425.27%
稀释每股收益（元/股） 0.1912 0.0364 425.27%
加权平均净资产收益率 6.05% 1.20% 4.85%
本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度末增减
总资产（元） 11,770,598,640.07 11,753,217,519.19 0.15%
归属于上市公司股东的净资产（元） 4,234,371,331.26 4,134,453,952.38 2.42%
截止披露前一交易日的公司总股本：
截止披露前一交易日的公司总股本（股） 1,349,995,046
二、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） -6,166.89
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统
2,076,250.00
一标准定额或定量享受的政府补助除外）
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -4,226,732.46
其他符合非经常性损益定义的损益项目
减：所得税影响额 -539,162.34
少数股东权益影响额（税后） 305,902.80
合计 -1,923,389.81 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
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开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第四节 董事会报告
一、 概述
报告期内，公司房地产开发与销售工作进展顺利，上半年累计实现合同销售面积 12.50 万平方米，合同销售金额 13.57
亿元，结转销售面积 15.71 万平方米，结转销售收入 19.84 亿元，回笼资金 13.90 亿元。
占地面积 规划建筑面 可售面积（万㎡）
项目名称 项目现状 开工时间 竣工时间
（万㎡） 积（万㎡） 商业 住宅 总计
振业峦山谷花园二期 10.14 32.61 0.99 22.81 23.81 竣工在售 2011.03 2014.11
西安振业泊墅一期 8.45 23.37 0.60 17.92 18.52 竣工在售 2010.04 2012.06
A 组团 3.90 22.11 1.61 10.86 12.46 竣工在售 2013.03 2014.09
西安振业泊墅二期
B 组团 4.89 19.53 0.28 17.65 17.93 在建 2014.03 2015.11
西安浐灞生态区新增项目 7.06 19.32 —— —— —— 前期筹备 —— ——
竣工在售/ 2014.11（洋房等）
长沙振业城一期 12.25 13.32 —— 11.26 11.26 2012.12
在建 2015.11（高层）
西组团 16.25 0.61 11.37 11.98 在建 2015.03 2016.12
长沙振业城二期 东组团 11.24 6.77 0.34 6.08 6.42 前期筹备 —— ——
别 墅 2.68 —— 2.4 2.4 前期筹备 —— ——
长沙振业城剩余组团 17.87 55.72 —— —— —— 前期筹备 —— ——
广西振业尚府 1.26 9.46 0.75 6.17 6.92 在建 2014.06 2016.11
广西振业柳沙地块 1.34 —— —— —— —— 前期筹备 —— ——
天津新博园 4.79 24.55 0.60 18.76 19.36 尾盘销售 2010.12 2013.10
天津启春里
4.12 13.34 1.04 8.47 9.50 在建 2014.12 2016.12
（原天津红桥佳宁道项目）
天津铂雅轩
2.86 9.71 —— 6.89 6.89 前期筹备 2015.05 2017.05
（原天津开发区项目）
广州振业广钢新城地块 2.85 16.68 —— —— —— 前期筹备 —— ——
东莞松湖雅苑 5.85 10.97 0.40 8.13 8.53 在建 2014.07 2016.05
G、H 组团 9.13 4.40 0.33 3.16 3.49 竣工在售 2010.09 2011.12
D 组团 5.02 2.15 0 1.60 1.60 竣工在售 2011.09 2013.11
惠阳振业城二期
Q 组团 3.40 12.25 —— —— —— 前期筹备 —— ——
剩余组团 15.14 53.41 —— —— —— 前期筹备 —— ——
惠阳振业城 F1 组团 5.80 —— —— —— —— 前期筹备 —— ——
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注：1、2015 年 6 月 16 日，下属子公司广西振业房地产股份有限公司以竞拍方式竞得广西南宁青秀区柳沙半岛项目，成交
总价为 15,910.6 万元，项目占地 1.34 万平方米。
2、本公司与深圳市地铁集团合作开发的横岗车辆段综合物业（项目推广名：锦荟 Park）位于深圳市龙岗区横岗街道六
约片区，北临深惠公路，与地铁三号线六约站相邻。项目总占地面积 11.12 万平方米，建筑面积 32.2 万平方米，其中住宅
22.554 万平方米，商业 5.2 万平方米，商务公寓 4.1 万平方米，配套 0.346 万平方米。根据合同约定，项目用地登记在深圳
地铁名下，以深圳地铁的名义申请项目立项、报批报建、开发建设、物业租售等手续，本公司主要负责建设管理。双方采取
以下投资模式：本公司向深圳地铁支付 86,636.84 万元获得住宅、商务公寓和配套物业 70%的投资、开发、收益权，而商业
物业及车位由深圳地铁负责全部投资，产权归深圳地铁所有（具体内容详见公司于 2013 年 11 月 28 日在公司选定的信息披
露报纸和巨潮资讯网的公开披露公告）。
截至 2015 年 6 月 30 日，公司已支付合同价款 86,636.84 万元，项目启动资金 5,000 万元，合计 91,636.84 万元。
二、主营业务分析
概述
2015 年上半年，公司累计实现营业收入 20.23 亿元，归属于上市公司股东的净利润 2.58 亿元，归属于上市公司股东的净
资产 42.34 亿元，分别较上年同期增加 311.53%，425.18，2.42%，主要是受项目开发周期影响，本期结算面积增加所致。
主要财务数据同比变动情况
单位：元
本报告期 上年同期 同比增减 变动原因
营业收入 2,022,614,399.84 491,488,388.68 311.53%
主要系本期结转面积增加所致。
营业成本 1,340,261,513.64 297,582,908.03 350.38%
销售费用 27,367,388.83 24,864,779.54 10.06%
管理费用 24,637,906.10 25,688,975.93 -4.09%
主要系本期发行公司债及借款费
财务费用 114,225,856.51 46,147,492.59 147.52%
用资本化比例降低所致。
主要系本期随着收入增加计提的
营业税金及附加 151,199,184.92 51,148,033.97 195.61%
各项税费增加所致。
资产减值损失 2,133,873.44 380,262.91 461.16% 原因系本期计提坏账准备所致。
主要系上期取得可供出售金融资
投资收益 -171,014.02 5,065,220.40 -103.38%
产投资收益所致。
主要系上期子公司贵州振业房地
营业外收入 3,024,517.55 13,408,726.76 -77.44% 产开发公司结转无形资产转让收
入所致。
营业外支出 5,181,166.90 136,750.76 3,688.77% 主要系本期违约金支出增加所致。
随着收入增加，利润总额增加所
所得税费用 92,080,781.90 15,331,926.79 500.58%
致。
研发投入 0 0
经营活动产生的现金流量净额 -630,613,944.41 -144,185,553.40 -337.36% 主要系支付地价所致。
投资活动产生的现金流量净额 -402,975,291.54 -850,577.21 -47276.69% 主要系支付地铁合作开发项目投
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资款所致。
筹资活动产生的现金流量净额 809,220,093.54 342,041,750.83 136.59% 主要系本期发行债券所致。
主要系支付地价及合作开发项目
现金及现金等价物净增加额 -224,370,401.46 197,041,872.03 -213.87%
投资款所致。
报告期末 报告期初 同比增减 变动原因
主要系本期预付广州市国土资源
预付款项 2,251,338,228.90 1,233,555,991.88 82.51%
和房屋管理局土地价款所致。
主要系本期应收押金及保证金和
其他应收款 65,587,433.44 48,234,065.51 35.98%
代垫款项增加所致。
长期待摊费 463,211.80 785,593.00 -41.04% 主要系本期摊销所致。
短期借款 100,000,000.00 200,000,000.00 -50.00% 原因系本期归还票据借款所致。
预收款项 819,125,888.35 1,450,700,142.36 -43.54% 主要系本期结转预收房款所致。
主要系本期支付对深圳地铁横岗
其他应付款 94,536,122.08 515,247,405.80 -81.65% 车辆段综合物业开发项目投资款
所致。
主要系一年内到期的长期借款增
一年内到期的非流动负债 1,624,000,000.00 1,167,000,000.00 39.16%
加所致。
主要系部分长期借款将于一年内
长期借款 1,385,000,000.00 2,129,000,000.00 -34.95%
到期所致。
应付债券 1,495,194,292.45 0 100.00% 原因系本期发行公司债所致。
原因系本期可供出售金融资产公
其他综合收益 4,485,140.17 3,351,210.37 33.84%
允价值变动所致。
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□ 适用 √ 不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中披露的未来发展与规划延续至报告期内的情况
□ 适用 √ 不适用
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中没有披露未来发展与规划延续至报告期内的情况。
公司回顾总结前期披露的经营计划在报告期内的进展情况
报告期内，公司累计实现合同销售收入 13.57 亿元亿元，回笼资金 13.90 亿元，分别完成 2015 年经营发展计划的 32.82%和
33.22%。
三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
分行业
深圳市振业(集团)股份有限公司 2015 年半年度报告全文
房地产业 2,022,614,399.84 1,340,261,513.64 33.74% 311.53% 350.38% -5.72%
分产品
房产销售 1,984,365,661.56 1,316,583,551.38 33.65% 338.00% 377.98% -5.55%
物业租赁 38,248,738.28 23,677,962.26 38.09% -0.50% 6.97% -4.33%
分地区
广东省 1,493,252,497.84 996,697,764.46 33.25% 838.33% 1093.81% -14.28%
湖南省 288,385,928.00 195,843,333.62 32.09% 100.00% 100.00% 100.00%
陕西省 227,128,851.00 138,833,463.48 38.87% 117.07% 159.35% -9.97%
天津市 11,133,953.00 6,809,699.75 38.84% -94.89% -95.57% 9.45%
广西自治区 2,713,170.00 2,077,252.33 23.44% -72.52% -69.17% -8.33%
四、核心竞争力分析
公司把优秀的企业文化作为核心竞争力来培育，“诚信、和谐、认真、创新”的企业精神、“创造价值，利益社会”的企业
理念、“建造品质空间，共享完美人生”的企业愿景充分融入公司决策、经营管理、制度机制和员工行为，形成了较强的凝聚
力、执行力和创新力。振业文化是公司吸引人才、激励人才的重要方式，是公司的核心资源。公司坚持以人为本，尊重客户、
股东、员工、合作单位等利益相关者需求的多样性，在创造价值的过程中努力平衡利益相关者的各类需求，形成共生、共荣、
共享的良性发展环境，为公司健康、可持续发展奠定了坚实基础。报告期内，公司不存在核心竞争力发生重要变化的情况。
五、投资状况分析
1、对外股权投资情况
（1）对外投资情况
□ 适用 √ 不适用
（2）持有金融企业股权情况
√ 适用 □ 不适用
最初投资 期初持股 期初持股 期末持股 期末持股 期末账面 报告期损 会计核算
公司名称 公司类别 股份来源
成本（元）数量（股） 比例 数量（股） 比例 值（元） 益（元） 科目
可供出售
交通银行 商业银行 161,371.00 115,014 - 115,014 - 947,715.36 0.00 原始股
金融资产
合计 161,371.00 115,014 -- 115,014 -- 947,715.36 0.00 -- --
（3）证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
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（4）持有其他上市公司股权情况的说明
√ 适用 □ 不适用
最初投资 期初持股数 期初持股 期末持股数 期末持股 期末账面 报告期损 会计核算
证券代码 证券简称 股份来源
成本（元） 量（股） 比例 量（股） 比例 值（元） 益（元） 科目
可供出售
000501 鄂武商 A 768,000 287,668 - 287,668 - 5,897,194 0.00 原始股
金融资产
2、委托理财、衍生品投资和委托贷款情况
（1）委托理财情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托理财。
（2）衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
（3）委托贷款情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托贷款。
3、募集资金使用情况
√ 适用 □ 不适用
（1）募集资金总体使用情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
募集资金总额 150,000
报告期投入募集资金总额 | 深振业Ａ：2015年半年度报告 （下载公告） |
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| 公告日期:2015-08-29 |
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| 附件：公告原文 |
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