沙河实业股份有限公司 2014 年年度报告全文
沙河实业股份有限公司
2014 年年度报告
2015-06
2015 年 03 月
沙河实业股份有限公司 2014 年年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议
未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因 被委托人姓名
董 方 董事 出差 黄一格
刘泰康 董事 出差 陈 勇
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 201705187 为基数，向
全体股东每 10 股派发现金红利 0.19 元（含税），送红股 0 股（含税），不以公积
金转增股本。
公司董事长陈勇先生、总经理温毅先生、主管会计工作负责人魏孔尧及会
计机构负责人(会计主管人员)黄讷新声明：保证年度报告中财务报告的真实、准
确、完整。
本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，
请投资者注意投资风险。
沙河实业股份有限公司 2014 年年度报告全文
目录
2014 年度报告 .......................................................................................................................................... 2
第一节 重要提示、目录和释义 ............................................................................................................ 6
第二节 公司简介 ..................................................................................................................................... 8
第三节 会计数据和财务指标摘要...................................................................................................... 10
第四节 董事会报告 ............................................................................................................................... 23
第五节 重要事项 ................................................................................................................................... 28
第六节 股份变动及股东情况 .............................................................................................................. 32
第七节 优先股相关情况 ...................................................................................................................... 32
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况............................................................................. 33
第九节 公司治理 ................................................................................................................................... 39
第十节 内部控制 ................................................................................................................................... 43
第十一节 财务报告 ............................................................................................................................... 45
第十二节 备查文件目录 .................................................................................................................... 126
沙河实业股份有限公司 2014 年年度报告全文
释义
释义项 指 释义内容
证监会 指 中国证券监督管理委员会
深交所 指 深圳证券交易所
本公司、公司或沙河股份 指 沙河实业股份有限公司
沙河集团 指 深业沙河（集团）有限公司
深业集团 指 深业集团有限公司
深圳市国资委 指 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会
沙河实业股份有限公司 2014 年年度报告全文
重大风险提示
《证券时报》和巨潮资讯网(http//www.cninfo.com.cn)为本公司的指定信息
披露媒体，本公司所发布信息均以上述媒体刊登的为准，敬请投资者注意投资
风险。
公司已在本报告中描述公司存在的风险因素，敬请查阅董事会关于未来发
展展望中可能面对的风险因素。
沙河实业股份有限公司 2014 年年度报告全文
第二节 公司简介
一、公司信息
股票简称 沙河股份 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 沙河实业股份有限公司
公司的中文简称 沙河股份
公司的外文名称（如有） SHAHE INDUSTRIAL CO., LTD
公司的法定代表人 陈勇
注册地址 广东省深圳市南山区白石路 2222 号沙河世纪楼
注册地址的邮政编码 518053
办公地址 广东省深圳市南山区白石路 2222 号沙河世纪楼
办公地址的邮政编码 518053
公司网址 http://www.shahe.cn
电子信箱 wf000014@163.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 王 凡
广东省深圳市南山区白石路 2222 号沙河
联系地址
世纪楼
电话 0755-86091298
传真 0755-86090688
电子信箱 wf000014@163.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
沙河实业股份有限公司 2014 年年度报告全文
四、注册变更情况
企业法人营业执照
注册登记日期 注册登记地点 税务登记号码 组织机构代码
注册号
深地税字
深圳市罗湖区布心
首次注册 1991 年 12 月 20 日 4403011062238 61880167－8
路金威啤酒厂南侧 国税字
广东省深圳市南山
报告期末注册 2013 年 08 月 28 日 区白石路 2222 号沙 440301103328719 440300618801678 61880167－8
河世纪楼
公司上市以来主营业务的变化情况（如 1992 年 6 月，公司上市，主营业务为计算机用周边耗材。2001 年，公司重大资产
有） 重组，主营业务转为房地产开发与经营。
2000 年 10 月、11 月，沙河集团分两次受让发起人法人股 25,818.264 股，成为公
历次控股股东的变更情况（如有）
司控股股东。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 北京市东城区永定门西滨河路 8 号院 7 号楼中海地产广场西塔 3-9 层
签字会计师姓名 袁龙平、秦昌明
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
沙河实业股份有限公司 2014 年年度报告全文
第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2014 年 2013 年 本年比上年增减 2012 年
营业收入（元） 511,815,321.40 563,950,315.71 -9.24% 421,309,533.93
归属于上市公司股东的净利润（元） 60,783,578.72 28,754,423.82 111.39% 27,962,237.31
归属于上市公司股东的扣除非经常
57,582,459.87 27,209,891.02 111.62% 26,103,112.50
性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -321,940,602.79 74,199,488.43 -533.89% 92,412,303.62
基本每股收益（元/股） 0.3013 0.1426 111.29% 0.1386
稀释每股收益（元/股） 0.3013 0.1426 111.29% 0.1386
加权平均净资产收益率 9.55% 4.83% 4.72% 4.89%
本年末比上年末增
2014 年末 2013 年末 2012 年末
减
总资产（元） 2,236,734,317.07 1,892,715,842.28 18.18% 2,020,502,625.83
归属于上市公司股东的净资产（元） 665,941,386.58 608,123,408.95 9.51% 584,411,614.80
二、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 2014 年金额 2013 年金额 2012 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
-2,068.20 -252,101.04 1,689,383.65
值准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 100,000.00
受的政府补助除外）
除同公司正常经营业务相关的有效套期保
值业务外，持有交易性金融资产、交易性
金融负债产生的公允价值变动损益，以及 174,773.76 168,055.68 65,313.90
处置交易性金融资产、交易性金融负债和
可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转
3,065,629.73
回
沙河实业股份有限公司 2014 年年度报告全文
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -69,972.64 2,119,070.52 641,138.71
减：所得税影响额 55,719.70 479,242.36 613,155.97
少数股东权益影响额（税后） -88,475.90 11,250.00 23,555.48
合计 3,201,118.85 1,544,532.80 1,859,124.81 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
沙河实业股份有限公司 2014 年年度报告全文
第四节 董事会报告
一、概述
2014年是中国大改革与大调整拉开序幕的一年，也是中国宏观经济沿着新常态轨迹持续发展的一年。一方面，GDP增速
等宏观参数在外需疲软、内需持续回落等力量的作用下持续回落；另一方面，经济结构在消费升级、不平衡逆转以及政策调
整的作用下出现较大幅度的调整。在中国经济“新常态”下，中国房地产业也步入了“新常态”，政策变调、增速下滑、结
构调整、利润压缩、企业分化等行业新特征日渐显现。面对新形势，为维护公司及投资者利益，在公司董事会领导下，公司
认真贯彻年初制定的“明晰战略、稳住阵脚、敢闯敢试、创先争优”工作方针，正确判断形势，理性分析市场，积极采取措
施，创新营销理念，加快库存去化，报告期内实现归属于上市公司股东的净利润6078万元远超去年同期水平。
（一）管理层讨论与分析
1.经营环境变化及公司判断
2014年，全国房屋新开工面积为17.96亿平方米，同比下降10.7%，其中住宅新开工面积为12.49亿平方米，同比下降14.4%；
2014年全国商品房销售面积12.06亿平方米，同比下降7.6%，其中住宅销售面积10.52亿平方米，同比下降9.1%；2014年个人
按揭贷款同比下降2.6%。
2014年，公司项目所在地深圳、长沙和新乡三个城市的情况分别为：
深圳楼市阶段性分化明显，上半年各方以观望为主，供求不振，成交冷淡，房价先扬后抑，下半年逐月回暖，第四季度
在众多利好的刺激下，量价跳跃式上涨，强势“翘尾”，新房成交均价逆市再创新高。其中出让住宅用地4.66万平方米，同
比减少41.8%；住宅预售588万平方米，同比增加6.9%；新房成交403万平方米/41881套，同比减少一成左右；新房成交均价
23972元/平方米，创历史新高，同比上涨11%。
长沙楼市表现可谓“跌宕起伏”，年初低迷，中期企稳，年末翘尾。其中商品房新增供应1690万㎡，新房成交990万㎡，
同比下跌20%；新房成交均价7898元/㎡，同比上涨2%；新房成交金额782亿元，同比下跌19%。
新乡房价上半年经历了三涨三降，下半年整体平稳。其中商品房新增供应261.90万平方米，同比下降23.63%；新房成交
287.19万平方米，同比下降25.34%；新房成交均价4164元，同比上涨5.28%；新房成交金额119.49亿元，同比下降24.67%。
公司认为，房地产业经历了2013年的市场繁荣之后，2014年市场全面降温，不分一、二线还是三、四线城市，不分高、
中、低档产品，皆出现了明显降温。成交量下滑、投资增速放缓、房屋开工下降，所有市场指标皆下滑。特别是三、四线城
市库存太大，严重供过于求，销售并不理想。
报告期内，国家并未采取“救市”措施，仅通过一系列的“微刺激”办法，比如上半年“定向降准”和“央五条”，下
半年的“降息”，并默许地方政府因地制宜的采取了放松限购、支持合理需求等措施。在政策暖风频吹之下，四季度少数指
标复苏，有一些大城市的住宅成交显著反弹，房价环比跌幅收窄，市场信心有所恢复。
公司认为，2015年将是中国大改革与大调整全面展开的一年，它将延续2014年中国宏观经济运行的逻辑，使新常态的典
型特征进一步持续。房地产业也将与中国经济同步，继续保持“新常态”，并由“黄金时代”转向“白银时代”。
2.公司经营与管理情况
1）多项目推进，开发规模再创历史新高
报告期内，公司在建项目面积逾55.5万㎡（其中长沙“深业堤亚纳湾”项目三期一约11.5万㎡，新乡“深业世纪新城”
项目约25万㎡，代建项目“深业世纪工业中心”项目约19万㎡），系公司有史以来年度建设体量最大的年份。
2）创新手段，全力推动楼盘销售
深圳本部抓住2014年下半年深圳房地产市场回暖的有利时机，积极采取去库存化措施，将存量物业果断推向市场。
长沙公司创新营销思路，通过打造项目微网站、微平台，建立项目实时信息释放平台并拓展粉丝，积累客户资源，并与
电商资源嫁接，低成本实现高上门量，全年接近1000组客户到达项目营销中心，持续保持了现场的热度；实施全员营销策略，
调动全员力量，努力挖掘潜在客户，开展有社会及市场影响力的项目销售活动以及对政商客户有影响力的渗透式营销，一定
程度上促进了项目双拼产品的去化。
沙河实业股份有限公司 2014 年年度报告全文
新乡公司在年初及时制定了总体营销策略和销售计划，提前谋划，主动出击，进一步拓宽销售渠道，与新浪、腾讯等门
户网站合作进行推广和蓄客，线上通过结合拓客拉访、县区外展、竞争楼盘截客等方式配合认筹排号，线下通过团购政策，
与银行机构、医院及周边单位以小型推介会的形式，促进了项目宣传和销售。
3）夯实基础，内部管控引向深入
制度建设与标准化方面。完善公司各项管理制度，报告期内修订、新增了31个制度，使公司内部管控模式更加精细化、
标准化、规范化；加强合同及招标文件标准化模板编制工作，收集了工程招标文件70份、合同120余份、工程案例11份。
员工队伍建设方面。建立多层次、多角度的培训体系，重点是加强对员工的职业化培训，组织员工学习《做企业最好的
员工》和《职业竞争力塑造与提升》课程，并将相关课程送到各所属企业基层，通过职业化培训，员工工作态度和工作作风
得到明显转变。
财务风险管控方面。以财务风险防范为核心，不断完善和创新财务管控手段。通过修订公司各项财务管理制度、实施财
务人员岗位轮换、试行所属企业财务监督管理报告、参加监督机构联合检查等财务管控手段，从事前防范、事中控制到事后
监督全过程对公司及所属企业的财务活动实时监管，保障财务管控目标的实现。
计划成本管控方面。通过对信息系统建设、成本管理制度、成本管理方法三方面融合，打造具有公司特色的成本管理控
体系，成为公司核心竞争力。
（二）报告期内主要的经营情况
1.销售收入完成情况
报告期内，公司实现合同销售收入50,539万元。其中，长沙公司实现合同销售收入19,263万元，新乡公司销售收入15,316
万元，本部存量物业销售收入15,960万元。
项目 金额（万元） 比例
长沙深业堤亚纳湾 19,263 38.11%
新乡深业世纪村 9,480 18.76%
新乡深业世纪新城 5,836 11.55%
本部存量物业 15,960 31.58%
合计 50,539 100%
2.工程进度完成情况
项目 工程节点 完成时间
三期I已于6月底开盘，年底已
长沙沙河城三期 沙河城三期I区
顺利竣工验收
一期工程3、5#楼内外墙抹灰已全部完成，
铝塑窗框安装完成，外墙保温施工完成
新乡深业世纪新城
4#楼二次结构完成，内外墙抹灰正在施工 项目年底前竣工结算
一期
1、6#楼6月6日主体封顶，2#楼6月21日主体
封顶，正在进行二次结构和内外墙抹灰施工
新乡深业世纪新城 二期工程5月6日完成总包招标，6月6日主体
10月达到预售形象进度
二期 动工
二、主营业务分析
1、概述
公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况
沙河实业股份有限公司 2014 年年度报告全文
报告期内，公司在建项目面积逾55.5万㎡（其中长沙“深业堤亚纳湾”项目三期一约11.5万㎡，新乡“深业世纪新城”
项目约25万㎡，代建项目“深业世纪工业中心”项目约19万㎡），系公司有史以来年度建设体量最大的年份。
公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于 20%以上的差异原因
□ 适用 √ 不适用
主要经营模式的变化情况
□ 适用 √ 不适用
2、收入
说明
2014 年 2013 年
行业分类 占营业收入比重 占营业收入比重 同比增减(%)
金额（元） 金额（元）
（%） （%）
房地产销售 495,244,010.00 96.76% 546,514,747.06 99.57% -9.38%
物业管理 2,776,484.70 0.54% 2,385,970.00 0.43% 16.37%
公司实物销售收入是否大于劳务收入
□ 是 √ 否
公司重大的在手订单情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 202,090,220.00
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 40.92%
公司前 5 大客户资料
√ 适用 □ 不适用
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
1 深圳市百联世纪购物广场有限公司 93,280,000.00 18.89%
2 东宏利投资公司 62,498,000.00 12.66%
3 平顶山银行股份有限公司 34,900,000.00 7.07%
4 鹤洲工业区委托代建 6,352,220.00 1.29%
5 黄进 5,060,000.00 1.02%
合计 -- 202,090,220.00 40.92%
主要客户其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
沙河实业股份有限公司 2014 年年度报告全文
3、成本
行业分类
单位：元
2014 年 2013 年
行业分类 项目 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
房地产销售 226,248,694.95 98.70% 323,297,460.11 99.24% -30.02%
物业管理 2,983,111.45 1.30% 2,475,549.23 0.76% 20.50%
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 10,384,272.56
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 93.20%
公司前 5 名供应商资料
√ 适用 □ 不适用
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例
1 湖南省长沙电业局/[CJ.06 4,000,000.00 35.90%
2 长沙市非税收入管理局 2,312,362.00 20.75%
3 二期 I 农民工保障金 1,713,505.22 15.38%
4 一期农民工保障金 1,688,240.44 15.15%
5 湖南省长沙电业局 670,164.90 6.02%
合计 -- 10,384,272.56 93.20%
主要供应商其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
4、费用
项 目 2014年度 2013年度 增减(%) 变动原因
销售费用 25,639,856.34 25,578,941.73 0.24%
管理费用 78,190,811.27 68,711,950.12 13.80%
财务费用 9,629,826.33 14,525,139.27 -33.70% 资本化利息较上年增加
所得税费用 21,720,704.28 14,307,963.42 51.81% 利润总额较上年增加
5、现金流
单位：元
项目 2014 年 2013 年 同比增减
经营活动现金流入小计 539,829,895.68 577,446,356.38 -6.51%
经营活动现金流出小计 861,770,498.47 503,246,867.95 71.24%
沙河实业股份有限公司 2014 年年度报告全文
经营活动产生的现金流量净
-321,940,602.79 74,199,488.43 -533.89%
额
投资活动现金流入小计 86,000.00 53,770.00 59.94%
投资活动现金流出小计 552,939.00 3,715,771.41 -85.12%
投资活动产生的现金流量净
-466,939.00 -3,662,001.41 87.25%
额
筹资活动现金流入小计 435,059,976.69 450,000,000.00 -3.32%
筹资活动现金流出小计 106,865,517.33 588,287,193.09 -81.83%
筹资活动产生的现金流量净
328,194,459.36 -138,287,193.09 326.06%
额
现金及现金等价物净增加额 5,788,217.18 -67,753,432.87 108.54%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
项
