沙河实业股份有限公司 2015 年年度报告全文
沙河实业股份有限公司
2015 年年度报告
2016-03
2016 年 03 月
沙河实业股份有限公司 2015 年年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
公司负责人董事长陈勇、总经理温毅、主管会计工作负责人魏孔尧及会计
机构负责人(会计主管人员)黄讷新声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、
完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，
请投资者注意投资风险。
《证券时报》和巨潮资讯网(http//www.cninfo.com.cn)为本公司的指定信息
披露媒体，本公司所发布信息均以上述媒体刊登的为准，敬请投资者注意投资
风险。 公司已在本报告中描述公司存在的风险因素，敬请查阅管理层讨论与分
析中关于未来发展展望中可能面对的风险因素。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 201,705,187 为基数，向
全体股东每 10 股派发现金红利 0.37 元（含税），送红股 0 股（含税），不以公积
金转增股本。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义2
第二节 公司简介和主要财务指标5
第三节 公司业务概要9
第四节 管理层讨论与分析 11
第五节 重要事项 23
第六节 股份变动及股东情况 31
第七节 优先股相关情况 35
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 36
第九节 公司治理 42
第十节 财务报告 48
第十一节 备查文件目录144
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释义
释义项 指 释义内容
证监会 指 中国证券监督管理委员会
深交所 指 深圳证券交易所
本公司、公司或沙河股份 指 沙河实业股份有限公司
沙河集团 指 深业沙河（集团）有限公司
深业集团 指 深业集团有限公司
深圳市国资委 指 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会
长沙公司 指 长沙深业置业有限公司
新乡公司 指 新乡市深业地产有限公司
长沙深业堤亚纳湾 指 沙河城
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 沙河股份 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 沙河实业股份有限公司
公司的中文简称 沙河股份
公司的外文名称（如有） SHAHE INDUSTRIAL CO., LTD
公司的法定代表人 陈勇
注册地址 广东省深圳市南山区白石路 2222 号沙河世纪楼
注册地址的邮政编码 518053
办公地址 广东省深圳市南山区白石路 2222 号沙河世纪楼
办公地址的邮政编码 518053
公司网址 http://www.shahe.cn
电子信箱 wf000014@163.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 王 凡
广东省深圳市南山区白石路 2222 号沙河
联系地址
世纪楼
电话 0755-86091298
传真 0755-86090688
电子信箱 wf000014@163.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体的名称 《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
四、注册变更情况
组织机构代码 61880167－8
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公司上市以来主营业务的变化情况（如 1992 年 6 月，公司上市，主营业务为计算机用周边耗材。2001 年，公司重大资产
有） 重组，主营业务转为房地产开发与经营。
2000 年 10 月、11 月，沙河集团分两次受让发起人法人股 25,818.264 股，成为公
历次控股股东的变更情况（如有）
司控股股东。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 北京市东城区永定门西滨河路 8 号院 7 号楼中海地产广场西塔 3-9 层
签字会计师姓名 李巧仪、李花
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2015 年 2014 年 本年比上年增减 2013 年
营业收入（元） 413,213,720.92 511,815,321.40 -19.27% 563,950,315.71
归属于上市公司股东的净利润
52,963,507.19 60,783,578.72 -12.87% 28,754,423.82
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
37,448,460.86 57,582,459.87 -34.97% 27,209,891.02
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
39,894,394.25 -321,940,602.79 112.39% 74,199,488.43
（元）
基本每股收益（元/股） 0.2626 0.3013 -12.84% 0.1426
稀释每股收益（元/股） 0.2626 0.3013 -12.84% 0.1426
加权平均净资产收益率 7.68% 9.55% -1.87% 4.83%
2015 年末 2014 年末 本年末比上年末增减 2013 年末
总资产（元） 2,170,514,993.03 2,236,734,317.07 -2.96% 1,892,715,842.28
归属于上市公司股东的净资产
715,073,739.85 665,941,386.58 7.38% 608,123,408.95
（元）
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七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
八、分季度主要财务指标
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 36,319,283.18 147,716,072.18 40,523,235.05 188,655,130.51
归属于上市公司股东的净利润 336,402.52 14,259,966.12 -15,586,229.15 53,953,367.70
归属于上市公司股东的扣除非经
-6,831,439.41 10,873,144.88 -17,424,418.04 50,831,173.43
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -85,203,799.27 59,058,037.52 17,692,771.04 48,347,384.96
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
九、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 2015 年金额 2014 年金额 2013 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值
-2,068.20 -252,101.04
准备的冲销部分）
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值
业务外，持有交易性金融资产、交易性金融
负债产生的公允价值变动损益，以及处置交 599,909.19 174,773.76 168,055.68
易性金融资产、交易性金融负债和可供出售
金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 3,065,629.73
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 20,102,588.47 -69,972.64 2,119,070.52
减：所得税影响额 5,193,670.17 55,719.70 479,242.36
少数股东权益影响额（税后） -6,218.84 -88,475.90 11,250.00
合计 15,515,046.33 3,201,118.85 1,544,532.80 --
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对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第三节 公司业务概要
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）主要业务情况
沙河实业股份有限公司是一家由深业沙河（集团）有限公司控股的国内A股市场的上市公司，总股本为201,705,187股，
是深圳市政府在香港的窗口企业、深圳市国有企业的旗舰—深业集团成员企业，主要从事房地产开发与经营、现代服务型产
业用房运营与管理。
自从1993年涉足房地产开发以来，公司先后成功开发出荔园新村、宝瑞轩、鹿鸣园、世纪村、沙河世纪假日广场、长沙
深业堤亚纳湾、新乡世纪村、新乡世纪新城等10多个住宅、商务项目。其中，公司在世纪村项目的开发中，首创“国际文明
居住标准”理念，通过国家建设部A级住宅认定，获得“全国人居优秀推荐楼盘”等多种荣誉。公司还把世纪村品牌成功移植
河南新乡，并获得一系列荣誉。同时，公司代建项目“深业世纪工业中心”荣获深圳市投资推广国际化重点园区。
2015年，公司主要经营模式（包括采购模式、生产模式和销售模式等）并未发生重大变化，仍然以获取土地、建设开发
和产品营销的模式经营房地产业。报告期内，公司通过与控股股东沙河集团签订代建协议方式，建设开发工业城市更新项目
“深业世纪工业中心”，已竣工验收，产品一经推向市场，凭借新颖的设计、良好的建筑质量和价格优势，立即获得非常好的
经济效益和社会高美誉度。
（二）行业发展情况
2015年，房地产业正式告别“黄金十年”，进入“白银时代”。报告期内，因房地产业利好政策频频出台，尤其是在多个信
贷“组合拳”的作用下，房地产市场明显升温，但出现分化。一线城市和部分供求相对均衡的二线城市成交活跃，个别一线城
市甚至出现量价爆涨，但部分二线和三四线城市依旧低迷。公司项目处在二线城市的长沙和三线城市的新乡，库存量大，销
售并不理想。公司面临“去库存”压力。
二、主要资产重大变化情况
1、主要资产重大变化情况
主要资产 重大变化说明
股权资产 无
固定资产 无
无形资产 无
在建工程 无
2、主要境外资产情况
□ 适用 √ 不适用
三、核心竞争力分析
1.经过多年发展，公司已经具有一定的品牌和知名度，积累了较丰富的开发经验。公司打造以“世纪村”为品牌的优质
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物业，在行业和客户中赢得良好的品牌效应和口碑，并开发了一系列楼盘。如：深圳“世纪村”、新乡“世纪村”、新乡“世纪
新城”、长沙“沙河城”等。
2.公司在项目开发和项目运营方面，坚持“开发周期标准化、去化周期标准化、产品标准化”的“三化”策略，强化开发计
划与成本管控，锤炼“快周转”运营理念，实现项目当年开工当年销售，开发速度处业内领先位置。
3.公司从信息系统建设、成本管理制度、成本管理方法三方面入手，全面系统地加强成本管控方面的建设。系统自2009
年上线运行以来，在项目开发、建设过程中发挥重要作用，形成公司核心竞争力。
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第四节 管理层讨论与分析
一、概述
2015年，是中国经济步入新常态攻坚期的一年，也是国际经济步入深度调整的一年。面对错综复杂的国内外经济形势，
党中央、国务院坚持稳中求进的工作总基调，实施了一系列稳增长、调结构、促改革、惠民生、防风险的政策组合拳，使得
国民经济运行保持在合理区间，结构调整取得新进展，民生持续改善。房地产业得益于国家政策面和资金面的持续宽松，房
地产市场整体企稳回升，但出现两极分化。一线和部分二线城市楼市量价齐升，而部分去化压力过大的二线城市和大多数三
四线城市的成交量却未好转。面对房地产市场的“新常态”，为维护公司及投资者利益，在公司董事会领导下，公司认真贯彻
董事会年初提出 “将潜在的优势转化为现实财富的信心，要有在困难面前百折不挠的精神、勇往直前的勇气，还要有为达成
目标而勇于担当、不辱使命的豪情，以此认准目标，踏实前进，扎扎实实做好2015年各项工作” 的工作方针，正确判断形势，
理性分析市场，积极采取措施，创新营销理念，加快库存去化，报告期内实现归属于上市公司股东的净利润5296万元。
（一）管理层讨论与分析
1.经营环境变化及公司判断
2015年，全国房地产开发企业住宅新开工面积106,651万平方米，同比下降14.6%；住宅竣工面积73,777万平方米，同比
下降8.8%；商品房销售面积128,495万平方米，同比增长6.5%；商品房销售额87,281亿元，同比增长14.4%；商品房待售面积
71,853万平方米，比11月末增加2217万平方米（其中，住宅待售面积增加1155万平方米，办公楼待售面积增加128万平方米，
商业营业用房待售面积增加458万平方米。），商品房待售面积依然较高，但增速放缓。
2015年，公司项目所在地深圳、长沙和新乡三个城市的情况分别为：
深圳住宅预售675万平方米，同比增加14.8%；新房成交666万平方米/66450套，同比增加六成多；新房成交均价33426
元/平方米，同比上涨39.4%；12月初新房存量为411万平方米，存量套数为38,419套。
长沙新房成交1453平方米，同比增长52%；新建住宅网签均价为5948元/平方米，同比下跌0.74%，剔除定向房源均价为
6197元/㎡，同比上涨3%；新房存量为1,270万平方米。
新乡市区新房投放面积286.97万平方米，27837套，同比分别下降7.85%， 11.62%，其中住宅投放235.49万平方米，20485
套，同比分别下降9.44%，13.13%；新房销售面积338.01万平方米，28899套，销售金额147.30亿元，同比分别下降0.79%、
1.94%、3.0%，其中住宅销售面积309.79万平方米，26488套，销售金额126.44亿元，同比分别增长7.87%、 5.29% 、5.82% ；
市区商品住房销售价格4214元（不含保障住房、高档住宅及团购性住房），同比上涨 2.48%。
公司认为，年初对房地产市场走势的判断是正确的（详见《2014年度报告》）。2015年，房地产业保持“新常态”，行业
调整的趋势并没有改变。在国家政策连番刺激下，行业正逐渐走出低迷，已有筑底企稳之势，但房地产市场分化明显。公司
在售项目所在地长沙和新乡两市处在二、三线城市，供应量大，库存量依旧高企，系列宽松政策在市场整体的影响中存在局
限性，对二、三线城市不能产生立竿见影的效果。因此，公司销售情况仍然不理想。
报告期内， 房地产业利好政策频频出台，尤其是在多个信贷“组合拳”的作用下，房地产市场明显升温。继2014年下半
年“930新政”后，国家持续出台“330新政”，“认房不认贷”、“最低七折利率”以及“二套房最低首付四成”等实质性内容的政策；
此外，央行五次降息降准以及各地政府提高公积金贷款额度和放宽使用限制等政策；年底中央经济工作会议提出的“二孩”
政策和房地产“去库存”等政策持续对市场起到刺激作用，推盘量和成交量不断提升，房地产市场逐步呈现企稳回升之势。但
市场分化愈发严重，一线城市和部分供求相对均衡的二线城市成交活跃，个别一线城市甚至出现量价爆涨，但部分二线和三
四线城市依旧低迷。
公司认为，2016年国内外经济挑战仍将加剧，房地产业新常态下，行业调整的脚步也将继续。另一方面，国家“供给侧”
改革需房地产业带动钢铁、水泥、电解铝等许多下游产业的发展，化解这些行业的产能。由此，必将进一步巩固房地产业作
为国民经济支柱产业的地位。同时，房地产业“去库存”压力也将迫使国家政策持续宽松，除了继续降首付、降税费、取消不
合时宜的行政干预、挖掘新增需求等刺激存量需求的措施外，宽松货币政策也不会缺席。但随着楼市库存的消化，不同城市
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库存差异将扩大，差异化宽松政策将随之而来。因此，公司将把握有利时机，坚定信心，统一思想，齐心协力，全力抓好项
目销售去化工作。
2.公司经营与管理情况
公司是一家典型的以住宅开发为主的房地产开发企业，项目主要集中在二、三线城市的湖南省长沙市和河南省新乡市；
在深圳市本部所在地，公司除代建项目外无其他土地储备。2015年，公司借国家出台的一系列刺激楼市利好政策的时机，“去
库存、抓回款”，策划各种营销工作，产品去化率超过当地市场平均水平，并以此形成公司的管理特色和竞争优势。
1）借助政策利好，加大行销力度去库存。
长沙公司通过组建自销团队、引进电商销售平台、引进分销商、提升现场体验以及完善客服服务体系设立开发商客户服
务中心等方式，加大项目库存去化。
新乡公司随行就市，顺势而为，在综合测算成本收益的基础上，出台了多项优惠促销措施，并结合销售节点辅以形式多
样的暖场活动，加大线下行销拓客力度及微信平台互动，成交量较往年有大幅增长。
2）加强资金管理，完善财务风险管控体系
房地产行业是资金密集型行业，开发周期长，前期需要大量的资金投入，这一过程也是资金链风险积聚的过程。加强资
金管理，完善财务风险管控体系是项目开发成功与否的关键。2015年，公司从三个方面对资金加强了管理。在融资和资金预
算方面，公司对长短期贷款结构进行了优化，降低了公司融资风险；在全面预算管理方面，公司加强年度预算的检查和分析，
将全面预算管理贯穿到经营管理全过程，促进了公司年度经营计划的落实；在财务管控方面，公司不断完善和创新财务管控
手段，注重制度落实，以财务风险防控为出发点，形成财务风险管控体系。
3）加强内部控制，达到规范化运营
自2011年被深圳证监局选取作为深圳辖区83家上市公司内部控制规范试点企业以来，公司一直非常重视内部控制管理工
作。2015年，公司加强了项目管理中的招投标环节和销售环节的规范化运作工作。在招投标工作规范化方面，公司编写了《供
应商管理制度》，完善供应商资料库，填补了供应商管理空白；出台了招标采购工作的标准化流程和具体操作指南，推动公
司招标工作日趋规范化；同时，扎实推进《工程建设项目招标廉洁从业风险防控暂行办法》，加强工程建设项目的监督，完
成公司及所属单位共计28个项目招标监督。在营销管理方面，公司以信息化管理为手段，建设手机移动办公系统，优化公司
网络环境，改造升级采购招投标系统，采用明源销售系统；由此，促进了项目实行现场和线上多方式营销，进一步提升了营
销的目标性和精准性。
4）加强队伍建设，健全人才发展机制
为公司发展留住人才、储备人才和用好人才，公司积极实施人才梯队建设计划。2015年，公司开展了多层级业务培训，
共27批次，800余人次；参加校园招聘；妥善安排人员调整，确保员工队伍与业务发展相匹配。
（二）报告期内主要的经营情况
1.土地储备情况
序 项目所 拿地 用地面积 容积 建筑面积（㎡）
权益比例 拿地时间 地块性质
号 在城市 方式 （㎡） 率 总建筑面积 计容建筑面积
1 新乡市 70.00% 出让 2011/10/18 商业、住宅 7,729.00 5.9 51,387.00 45,587.00
2 长沙市 100.00% 出让 2005/3/30 商业、住宅 137,836.00 2.9 480,138.48 393,836.59
合计 145,565.00 531,525.48 439,423.59
2.房地产开发情况
1）在建项目
序号 项目名称 权益比例 占地面积 （㎡） 总建筑面积 （㎡） 计容建筑面积（㎡）
1 世纪新城二期 70% 34,622.9 120,318 89,491
2）已完工项目
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序号 项目名称 权益比例 占地面积 （㎡） 总建筑面积 （㎡） 计容建筑面积（㎡）
1 世纪新城二期 70% 34,622.9 120,318 89,491
3.房地产销售情况
1）长沙公司销售情况
序号 产品 权益比例 预售面积 （㎡） 结算面积（㎡）
1 沙河城一期公寓 100% 5,530
2 沙河城二期双拼 100% 11,891 3,311
3 沙河城二期联排 100% 3,839 1,579
4 沙河城三期一洋房 100% 22,927 10,843
合计 44,187 15,886
2）新乡公司销售情况
序号 产品 权益比例 预售面积 （㎡） 结算面积（㎡）
1 世纪村二期商铺 70% 794
2 世纪村三期 15 座商业 70% 246
3 世纪村三期 16 栋商业 70% 2,469
4 世纪村三期 16 栋住宅 70% 2,760 1,716
5 世纪新城一期商业 70% 2,000 1,260
6 世纪新城一期住宅 70% 21,140 12,215
7 新乡“世纪村”一期（II)小高层商铺 70% 1,468
8 新乡“世纪村”一期（II)小高层住宅 70% 157
9 新乡“世纪村”一期（III)高层商铺 70% 1,652
10 新乡世纪村二期（II)住宅 70% 1,125
11 新乡世纪村三期 15 栋住宅 70% 9,371 7,682
合计 43,182 24,125
3）住宅销售情况
序号 产品 权益比例 预售面积 （㎡） 结算面积（㎡）
1 沙河城一期公寓 100% 5,530
2 沙河城二期双拼 100% 11,891 3,311
3 沙河城二期联排 100% 3,839 1,579
4 沙河城三期一洋房 100% 22,927 10,843
5 世纪村三期 16 栋住宅 70% 2,760
6 世纪新城一期住宅 70% 21,140 12,215
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7 新乡“世纪村”一期（II)小高层住宅 70% 157
8 新乡世纪村二期（II)住宅 70% 1,125
9 新乡世纪村三期 15 栋住宅 70% 9,371 7,682
合计 78,740 38,026
4）商铺销售情况
序号 产品 权益比例 预售面积 （㎡） 结算面积（㎡）
1 世纪村二期商铺 70% 794
2 世纪村三期 15 座商业 70% 246
3 世纪村三期 16 栋商业 70% 2,469
4 世纪新城一期商业 70% 2,000 1,260
5 新乡“世纪村”一期（II)小高层商铺 70% 1,468
6 新乡“世纪村”一期（III)高层商铺 70% 1,652
合计 8,269 1,985
5）报告期末融资情况
融资途径 融资余额（万元） 期限 成本区间
银行贷款 47,000 1-2年 6.15%-7.07%
关联方借款 40,000 1-2年 4.35%-4.75%
二、主营业务分析
1、概述
（1）报告期内，公司营业总收入 41321 万元，同比减少 19.27%，公司主营业务房地产开发业务实现销售收入较去年同
期下降所致。营业总成本 36192 万元，同比减少 15.32%；实现利润总额 7199 万元，同比减少 14.81%；实现净利润 5341 万
元，同比减少 14.93%；归属于母公司所有者的净利润 5296 万元，同比减少 12.87%。
（2）截止 2015 年 12 月 31 日，资产总额 217051 万元，同比减少 2.96%；归属于母公司所有者权益 71507 万元，同比
增加 7.38%。
（3）报告期内，经营活动产生的现金流量净额 3989 万元，同比增加 112.39%，因支付工程款、税金减少所致。
2、收入与成本
（1）营业收入构成
单位：元
2015 年 2014 年
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 413,213,720.92 100% 511,815,321.40 100% -19.27%
沙河实业股份有限公司 2015 年年度报告全文
分行业
房地产销售 315,107,066.20 76.26% 488,891,790.00 95.52% -35.55%
物业管理 2,860,696.30 0.69% 2,776,484.70 0.54% 3.03%
代建收入 73,756,237.00 17.85% 6,352,220.00 1.24% 1,061.11%
其他业务 21,489,721.42 5.20% 13,794,826.70 2.70% 55.78%
分地区
深圳市 87,374,340.52 21.15% 182,654,010.44 35.69% -52.16%
新乡市 109,289,634.40 26.45% 172,005,540.96 33.61% -36.46%
长沙市 216,549,746.00 52.41% 157,155,770.00 30.71% 37.79%
（2）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
分行业
房地产销售 315,107,066.20 222,009,640.44 29.54% -35.55% -1.39% -24.40%
代建 73,756,237.00 1,118,484.07 98.48% 1,061.11% 1.57% 15.82%
分地区
深圳市 87,374,340.52 11,704,715.93 86.60% -52.16%
