中粮地产（集团）股份有限公司 2013 年年度报告
中粮地产（集团）股份有限公司
COFCO PROPERTY（GROUP）CO.,LTD.
2013 年年度报告
二〇一四年四月
中粮地产（集团）股份有限公司 2013 年年度报告
致股东
尊敬的各位股东：
2013 年，中粮地产迈入了上市的第二十个年头。筚路蓝缕，中粮人快速追赶行业发展脚
步。2013 年面临高端项目销售受限，刚需产品补充尚需时间的不利局面，公司充分发挥内在
潜能，开源节流，不断创新，最终顺利完成年度目标。公司全年销售、结算收入双双突破百
亿规模，在一二线城市新增多个项目，为公司未来发展奠定了基础。
站在新的起点，公司面临更加严峻的考验。在行业分化日趋扩大的今天，如何发挥公司
优势，赶超行业水平，实现跨越式发展成为公司关注的重点。
2014 年，公司的战略将更加清晰。公司立足住宅地产业务，并致力于多业态的探索与发
展。公司将以优化资产结构、提升资产质量为主线，大力发展品牌住宅业务，聚焦战略城市
深耕发展，确保业务增长和盈利能力不断提升。
在当前规模化发展的阶段，公司将延续 2013 年多渠道获取土地储备的思路，将常规发展
与低成本扩张相结合，深耕现有城市公司，择机拓展新城市，保持公司安全土地储备量，为
公司发展提供持续动力。
通过流程及产品线的梳理，公司运营项目的能力稳步提升，已经涌现出多个受到市场追
捧的明星项目。2014 年，公司将着重把已有的产品优势转化为公司整体的品牌效应，进一步
提升产品力，变产品力为品牌力，提升公司产品市场与资本市场的品牌影响力。
2013 年，房地产企业纷纷寻求新的突破点，一方面旅游地产、养老地产等产业地产概念
频出；另一方面房企开始探索房地产与金融、互联网领域结合的道路。面对市场的变化，我
们在坚持专注特长、依托现有工业地产丰厚资源、发力城市更新的同时，主动探索新兴领域，
积极关注养老地产等业内新趋势。
为股东创造价值永远是公司发展的宗旨。过去的二十年，广大股东陪伴着公司度过了重
要的成长阶段，在公司发展的关键时刻提出了建设意见，并持续支持公司各项经营举措。2014
年，中粮地产将更加积极进取，带着股东们的殷切期望继续前行。
中粮地产（集团）股份有限公司 2013 年年度报告
第一节 重要提示、目录和释义
重 要 提 示
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、
完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
独立董事顾云昌先生因工作原因无法出席本次董事会会议审议年度报告，委托独立董事
李曙光先生代为出席会议并行使表决权；其余董事均亲自出席本次董事会会议审议年度报告。
没有董事声明对本年度报告内容的真实性、准确性、完整性无法保证或存在异议。
公司经董事会审议通过的 2013 年度利润分配及资本公积金转增股本预案：拟以报告期
末总股本 1,813,731,596 股为基数，向在公司确定的股权登记日登记在册的全体股东每 10
股派现金红利 0.30 元（含税），剩余未分配利润结转以后年度分配。公司 2013 年度不进行
资本公积金转增股本。前述利润分配预案尚待年度股东大会审议通过。
公司法定代表人周政、主管会计工作负责人崔捷、会计机构负责人张建国声明：保证本
年度报告中财务报告真实、准确、完整。
瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留审计意见的审计报告。
本年度报告涉及的发展战略、未来计划等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，
敬请投资者注意投资风险。
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目 录
第一节 重要提示、目录和释义 ...........................................................................................................................................................3
第二节 公司简介 ...................................................................................................................................................................................7
第三节 会计数据和财务指标摘要 .......................................................................................................................................................9
第四节 董事会报告 ............................................................................................................................................................................. 11
第五节 重要事项 .................................................................................................................................................................................38
第六节 股份变动及股东情况 .............................................................................................................................................................52
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ..............................................................................................................................56
第八节 公司治理 .................................................................................................................................................................................65
第九节 内部控制 .................................................................................................................................................................................72
第十节 财务报告 .................................................................................................................................................................................76
第十一节 备查文件目录 .....................................................................................................................................................................77
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释 义
释义项 指 释义内容
国资委 指 国务院国有资产监督管理委员会
证监会 指 中国证券监督管理委员会
深圳证监局 指 中国证券监督管理委员会深圳监管局
深交所 指 深圳证券交易所
中粮集团 指 中粮集团有限公司
公司、我司、本公司、中粮地产 指 中粮地产（集团）股份有限公司
北京公司 指 中粮地产（北京）有限公司
深圳公司 指 中粮地产集团深圳房地产开发有限公司
成都公司 指 中粮地产成都有限公司
南京公司 指 中粮地产南京有限公司
上海南桥半岛、悦鹏半岛 指 上海市奉贤区南桥新城项目
沈阳中粮龙玺 指 原沈阳隆玺壹号项目
北京孙河项目 指 北京市朝阳区孙河乡西甸村 HIJ 地块
成都中粮锦云 指 成都市成华区崔家店路 52 号地块
成都香颂丽都 指 成都市硕泰丽都项目
南京中粮鸿云坊 指 南京市麒麟生态科技创新园上坊地块
深圳中粮商务公园 指 原深圳市宝安 67 区中粮产业园项目
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
报告期、本报告期 指 2013 年 1 月 1 日至 2013 年 12 月 31 日
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重大风险提示
本公司在本报告的“董事会报告”一节中，详细描述了公司可能面对之风险因素及应对
策略，敬请投资者关注相关内容。
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第二节 公司简介
一、 公司信息
股票简称 中粮地产 股票代码
变更后的股票简称(如有) 无
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 中粮地产（集团）股份有限公司
公司的中文简称 中粮地产
公司的外文名称（如有） COFCO PROPERTY (GROUP) CO.,LTD.
公司的外文名称缩写（如有） COFCO PROPERTY
公司的法定代表人 周政
注册地址 深圳市宝安区新城二区湖滨路 5 号
注册地址的邮政编码
办公地址 深圳市福田区福华一路 1 号大中华国际交易广场 35 层
办公地址的邮政编码
公司网址 http:www.cofco-property.cn
电子信箱 cofco-property@cofco.com
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 崔捷 范步登
深圳市福田区福华一路 1 号大中华国际交易 深圳市福田区福华一路 1 号大中华国际交易
联系地址
广场 35 层 广场 35 层
电话 86-755-23999288、86-755-23999291 86-755-23999288、86-755-23999291
传真 86-755-23999299 86-755-23999299
电子信箱 cofco-property@cofco.com cofco-property@cofco.com
三、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 深圳市福田区福华一路 1 号大中华国际交易广场 35 层
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四、 注册变更情况
企业法人
注册登记日期 注册登记地点 税务登记号码 组织机构代码
营业执照注册号
深企法字 04498 号 国税粤字
深圳市宝安区新城
首次注册 1993 年 10 月 08 日 （注册号 44030652080003 号 192247189
二区湖滨路 5 号
19224718-9） 1011
深税登字
深圳市宝安区新城
报告期末注册 2012 年 12 月 31 日 440301103197805 440300192247189 192247189
二区湖滨路 5 号
号
公司上市以来主营业务的变化情况（如有）无变更
2004 年 12 月 31 日，公司原控股股东深圳市宝安区投资管理公司与中粮集团
历次控股股东的变更情况（如有） 有限公司签订《股权转让协议书》，将其所持有的本公司 278,062,500 股国家股转
让予中粮集团。转让完成后，中粮集团成为本公司第一大股东。
五、 其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙)
北京市东城区永定门西滨河路 8 号院 7 号楼中海地产广场西
会计师事务所办公地址
塔 5-11 层
签字会计师姓名 杨载波、崔幼军
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
√ 是 □否
本年比上年
2012 年 2011 年
增减（%）
2013 年
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
营业收入（元） 10,178,640,140.51 7,944,889,640.36 7,944,889,640.36 28.12 5,541,073,483.66 5,541,073,483.66
归属于上市公司股东的净利润
534,570,092.14 514,933,158.15 511,183,982.44 4.58 421,995,724.17 406,588,383.68
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
202,788,438.41 123,654,251.27 119,905,075.56 69.12 181,260,098.35 165,852,757.86
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
-3,281,900,009.57 2,643,336,522.80 2,643,336,522.80 -224.16 -2,413,342,532.57 -2,413,342,532.57
（元）
基本每股收益（元/股） 0.29 0.28 0.28 3.57 0.23 0.22
稀释每股收益（元/股） 0.29 0.28 0.28 3.57 0.23 0.22
减少 0.34 个
加权平均净资产收益率（%） 10.48 11.19 10.82 9.22 8.90
百分点
本年末比上年
2012 年末 2011 年末
末增减（%）
2013 年末
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
总资产（元） 40,602,717,174.27 34,838,562,066.52 34,999,026,330.67 16.01 32,602,592,973.24 32,771,462,251.83
归属于上市公司股东的净资产
5,407,718,541.92 4,763,805,453.76 4,887,196,015.19 10.65 4,462,847,804.30 4,589,987,541.44
（元）
注：根据财务部颁布的《企业会计准则解释第 6 号》规定，同一控制下企业合并项目系最终控制方以前年度从第三方收购来
的，以被合并方的资产、负债（包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉）在最终控制方财务报表中的账面价值为基础，
进行相关会计处理，本公司以前年度发生同一控制下企业合并事项，故调整本年期初数及上年同期数。
二、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 2013 年金额 2012 年金额 2011 年金额 说明
主要为处置投资
非流动资产处置损益 372,284,959.13 226,179,362.50 555,284.25
性房地产收益
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，
主要为财政扶持
按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除 7,271,566.65 773,360.44 3,138,360.44
金
外）
向上海万科、北京
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 32,185,405.61 21,334,534.65 7,891,678.66 万科等关联往来
企业收取的资金
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占用费
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的
0.00 3,509,864.60
当期净损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务
主要为处置可供
外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的
111,912,322.72 286,580,491.88 293,523,926.29 出售金融资产收
公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交
益
易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 2,048,712.49 3,327,918.05 1,836,026.46
对外委托贷款取得的损益 0.00 5,509,342.22
受托经营取得的托管费收入 3,000,000.00 3,250,000.00 3,000,000.00
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -3,983,011.52 -6,207,181.12 3,433,383.52
小 计 524,719,955.08 535,238,486.40 322,397,866.44
减：所得税影响额 131,375,160.49 135,499,370.49 76,268,461.89
少数股东权益影响额（税后） 61,563,140.86 8,460,209.03 5,393,778.73
合 计 331,781,653.73 391,278,906.88 240,735,625.82
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
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第四节 董事会报告
一、主营业务分析
（一）概述
2013 年，在全球经济缓慢复苏的过程中，国内经济稳中求进、稳中提质，继续保持稳健
增长的发展态势。纵观全年，政府对房地产行业的调控基调并未改变，市场“有保有压”方
向明确。随着 2013 年底中央经济工作会议召开，政府明确了经济调控的思路是“稳增长、调
结构”，更加注重通过建立长效机制以推动房地产市场的长期健康发展。
面对日益市场化和竞争激烈的外部形势，公司坚决贯彻“强化产品、全面提升、价值创
造、持续发展”的经营方针，不断推进产品研发，大力开展管理提升，细化落实节流降本，
扎实推进土地储备，销售收入和结算收入双双突破“百亿元”大关，较好地完成了 2013 年度
的经营指标。
1、公司在报告期内的经营措施。
夯实研发，提升产品竞争力。公司始终重视产品研发工作，以客户为中心，深入研究市
场需求，采取一系列措施提高自身研发能力：一是积极推动产品设计标准化落地，完善产品
线管理框架及管理流程；二是全面加强项目开发成本的控制力度，针对小高层、高层两种主
要结构类型，编制了成本限额设计指标；三是推行标准化的产品线，提高项目开发效率，降
低项目成本和费用，缩短项目开发周期，提升产品复制能力。
优化体系，强化开发运营能力。公司继续优化开发运营体系，提升开发运营能力：一是
完善全生命周期滚动开发的计划管理体系，探索计划分级管理模式；二是完善目标管理责任
书管理体系，进行各维度目标的跟踪监控、运营巡检及后评估，促进项目运营管理的执行与
提升。2013 年，公司整体计划节点达成率为 86%，较去年提升了 12 个百分点，其中，新拿地
项目节点计划全线向标杆看齐；三是通过规范标准、量化考核，提升工程管理水平和招标采
购管理水平；四是统筹管理成本科目，建立标准化科目体系，规范开发项目成本精细化管理。
分类营销，全面提升营销管理。公司将 2013 年作为营销体系的全面提升年。在明确“稳
价冲量”的年度营销总基调之下，公司针对不同产品类型制定不同营销策略，并从整体业绩
推进、营销体系建设、营销费用管控三方面推进营销管理工作，最终圆满完成年度销售目标。
增加土储，不断拓宽融资渠道。增加土地储备和拓宽融资途径是公司 2013 年度重点工作。
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公司将土地储备工作贯穿全年、层层分解，通过公开市场招拍挂方式获取南京上坊项目、
成都崔家店项目和北京孙河项目，通过收购方式获取了成都硕泰丽都项目。
2013 年，信贷政策紧缩，为了确保拿地资金及项目开发资金需要，公司在立足传统的银
行开发贷款的基础上，积极探索、拓宽融资渠道，融资工作取得了一定成效。公司通过股权、
债权等多种途径成功为南京上坊项目、成都崔家店项目和北京孙河等项目引进战略投资者，
拓宽了资金来源途径，降低了资产负债率，有效地借助资本市场力量促进了项目发展。
防控风险，提升风险管控能力。公司持续推进法律事务管理与法律风险防控体系、内控
风险管理体系、惩防体系和安全体系建设：一是深化矩阵式法律事务管理与法律风险防控体
系；二是启动内控与风险管理、强化审计监察考核、加强廉洁风险防控；三是深入推进安全
体系建设，完善覆盖本部、业务单位、项目三级安全管理体系，深入开展安全检查，全年组
织检查 39 次，共整改隐患 1192 项，连续两年实现安全工作“零事故”。
2、公司在报告期内的经营情况。
2013 年公司计划住宅项目新开工面积 80.5 万平米， 2013 年实际新开工 93.93 万平米。
公司住宅类项目（包含权益类项目）实现签约面积 72.70 万平米，签约金额 112.67 亿元。工
业地产全年物业出租率为 96%，租金收取率为 98%。
深圳市宝安区 22 区城市更新项目专项规划于 2013 年 2 月 6 日取得深圳市规划和国土资
源委员会宝安管理局初审意见，尚需经市级更新主管部门审批通过。目前该项目正在开展拆
迁谈判等前期工作。
深圳市宝安区 25 区城市更新项目于 2013 年 3 月取得深圳市 2013 年度重大项目证书，2013
年 5 月 14 日通过宝安区政府审定，现报深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局审定。目前
该项目正在开展拆迁谈判、专项规划审批等前期工作。
深圳市宝安区 67 区中粮商务公园项目占地 3.6 万平米，规划建筑面积 10.83 万平米，已
于 2013 年 11 月开工建设。
2013 年，公司实现营业收入 101.79 亿元，较上年增长 28.12%；利润总额 12.27 亿元，
较上年增长 23.21 %；归属于上市公司股东的净利润 5.35 亿元，较上年增长 4.58 %；基本每
股收益 0.29 元/股，较上年增长 3.57%。
截至 2013 年 12 月 31 日，公司总资产 406.03 亿元，较上年末增长 16.01%；公司所有者
权益 89.70 亿元，较上年末增长 16.30%；归属于上市公司股东的所有者权益 54.08 亿元，较
上年末增长 10.65%；加权平均净资产收益率 10.48%，较上年减少 0.34 个百分点；资产负债
中粮地产（集团）股份有限公司 2013 年年度报告
率 77.90%，扣除预收账款后的资产负债率为 61.02%。
（二）收入情况
1、公司在报告期内的收入。
（1）住宅销售：报告期内，公司住宅类项目（包含权益类项目）实现签约面积 72.70 万
平米，签约金额 112.67 亿元；结算面积 75.29 万平米，结算收入 104.61 亿元；已售待结转
面积 54.02 万平米。
其中，合作项目广州金域蓝湾（按权益计）、北京中粮万科 3 号地（按权益计）住宅销售
实现签约面积 0.74 万平米，签约金额 1.53 亿元；结算面积 5.99 万平方米，结算收入 10.64
亿元；已售待结转面积 7.14 万平方米。
（2）房屋租赁：房屋租赁业收入 25,209.33 万元，比上年同期减少 844.22 万元，减少
3.24%，主要原因是公司位于深圳市宝安区的部分物业被纳入城市更新旧城改造，部分租赁客
户解除租约搬迁导致租金收入减少。
（3）物业管理、来料加工：收入 8,096.88 万元，比上年同期增加 983.70 万元，增长
13.83%，主要原因是报告期内物业管理、服务的项目较上年增加。
（4）其他业务收入：44,861.47 万元，比上年同期增加 23,289.09 万元， 增长 107.96%，
主要是报告期内处置投资性房地产取得的收入增加。
公司2013年度住宅项目销售明细
序号 项目名称 签约面积（平方米） 签约金额（万元）
1 北京祥云国际 75,031.80 164,917.45
2 北京长阳一号地、五号地 98,738.04 191,113.67
3 上海翡翠别墅 63,082.46 96,841.46
4 上海南桥半岛 39,914.64 80,555.24
5 深圳中粮锦云 60,030.92 133,300.30
6 深圳中粮鸿云 2,217.36 3,407.38
7 深圳一品澜山 28,263.72 33,107.29
8 成都御岭湾 14,256.66 25,835.94
9 成都祥云国际 52,217.09 58,243.45
10 成都香榭丽都 15,254.57 15,327.77
11 天津中粮大道 31,580.89 65,558.45
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12 沈阳中粮隆玺 127,872.24 94,225.44
13 南京彩云居 17,509.67 24,087.99
14 南京颐和南园 8,747.05 14,450.85
15 长沙北纬 28 度
