中粮地产（集团）股份有限公司
COFCO PROPERTY (GROUP) CO.,LTD.
二〇一五年半年度报告
二○一五年八月
第一节 重要提示、目录和释义
重 要 提 示
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容
的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别
和连带的法律责任。
董事马德伟先生因公无法出席审议本报告的董事会会议，委托董事王浩先
生代为出席并行使表决权；独立董事孟焰先生因公无法出席审议本报告的董事
会会议，委托独立董事李曙光代为出席并行使表决权；其余董事均亲自出席审
议本报告的董事会会议。
没有董事声明对本半年度报告内容的真实性、准确性、完整性无法保证或
存在异议。
公司 2015 年上半年不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司法定代表人周政、主管会计工作负责人崔捷、会计机构负责人张建国
声明：保证本半年度报告中财务报告真实、准确、完整。
本公司 2015 年半年度财务会计报告未经审计。
本报告涉及的发展战略、未来计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实
质承诺，敬请投资者注意投资风险。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 ..............................................................1
第二节 公司简介 ......................................................................................4
第三节 会计数据和财务指标摘要 ..........................................................5
第四节 董事会报告 ..................................................................................7
第五节 重要事项 ....................................................................................23
第六节 股份变动及股东情况 ................................................................41
第七节 优先股相关情况 ........................................................................45
第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ............................................46
第九节 财务报告 ....................................................................................47
第十节 备查文件目录 ............................................................................48
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年半年度报告
释义
释义项 指 释义内容
国资委 指 国务院国有资产监督管理委员会
证监会 指 中国证券监督管理委员会
深圳证监局 指 中国证券监督管理委员会深圳监管局
深交所 指 深圳证券交易所
中粮集团 指 中粮集团有限公司
公司、我司、本公司、中粮地产 指 中粮地产（集团）股份有限公司
北京公司 指 中粮地产（北京）有限公司
深圳公司 指 中粮地产集团深圳房地产开发有限公司
成都公司 指 中粮地产成都有限公司
上海公司 指 中粮地产（上海）有限公司
南京公司 指 中粮地产南京有限公司
长沙公司 指 长沙中粮地产投资有限公司
上海南桥半岛、悦鹏半岛 指 上海市奉贤区南桥新城项目
沈阳中粮隆玺 指 原沈阳隆玺壹号项目
北京中粮瑞府 指 北京市朝阳区孙河乡西甸村 HIJ 地块
成都中粮锦云 指 成都市成华区崔家店路 52 号地块
成都香颂丽都 指 成都市硕泰丽都项目
成都中粮鸿云 指 成都市锦江区攀成钢 2 号地块项目
南京中粮鸿云坊 指 南京市麒麟生态科技创新园上坊地块
深圳中粮商务公园 指 原深圳市宝安 67 区中粮产业园项目
深圳云景国际 指 深圳光明新区公明创维城市更新项目
深圳中粮紫云 指 深圳市宝安 22 区城市更新项目
深圳中粮凤凰里 指 深圳市宝安区福永鹏丽地块项目
深圳祥云国际 指 深圳爱联社区 A 区旧村改造项目
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
报告期、本报告期 指 2015 年 1 月 1 日至 2015 年 6 月 30 日
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第二节 公司简介
一、公司简介
股票简称 中粮地产 股票代码
变更后的股票简称(如有) 无
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 中粮地产（集团）股份有限公司
公司的中文简称 中粮地产
公司的外文名称（如有） COFCO PROPERTY (GROUP) CO.,LTD.
公司的外文名称缩写（如有）COFCO PROPERTY
公司的法定代表人 周政
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 崔捷 范步登
深圳市福田区福华一路 1 号大中华 深圳市福田区福华一路 1 号大中华
联系地址
国际交易广场 35 层 国际交易广场 35 层
电话 86-755-23999288、86-755-23999291 86-755-23999288、86-755-23999291
传真 86-755-23999009 86-755-23999009
电子信箱 cofco-property@cofco.com cofco-property@cofco.com
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱在报告期
无变化，具体可参见 2014 年年报。
2、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称、登载半年度报告的中国证监会指定网站的
网址、公司半年度报告备置地点在报告期无变化，具体可参见 2014 年年报。
3、注册变更情况
公司注册登记日期和地点、企业法人营业执照注册号、税务登记号码、组织
机构代码等注册情况在报告期无变化，具体可参见 2014 年年报。
4、其他有关资料
报告期内公司其他有关资料不存在变更情况。
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司报告期不存在因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度
会计数据
本报告期比上年同期
本报告期 上年同期
增减（%）
营业收入（元） 2,786,146,131.18 2,352,750,152.43 18.42
归属于上市公司股东的净利润
196,514,779.24 137,156,934.56 43.28
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
-254,066,817.04 -15,357,749.89 -1,554.32
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
1,376,941,370.09 -1,537,089,103.52 189.58
（元）
基本每股收益（元/股） 0.11 0.08 37.50
稀释每股收益（元/股） 0.11 0.08 37.50
加权平均净资产收益率（%） 3.25 2.53 增加 0.72 个百分点
本报告期末比上年度
本报告期末 上年度末
末增减（%）
总资产（元） 49,554,058,119.46 46,311,473,255.99 7.00
归属于上市公司股东的净资产
5,719,155,133.21 5,984,823,334.76 -4.44
（元）
截止披露日前一交易日的公司总股本
截止披露日前一交易日的公司总股本（股） 1,813,731,596
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二、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲
-42,753.13
销部分）
收取子公司股东往来款的
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 6,575,310.02
资金占用费
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，
持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价 处置可供出售金融资产收
593,969,217.63
值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融 益
负债和可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 11,784.88
收取杭州世外桃源等企业
受托经营取得的托管费收入 1,500,000.00
托管费
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 1,414,915.84
小计 603,428,475.24
减：所得税影响额 150,350,588.24
少数股东权益影响额（税后） 2,496,290.72
合计 450,581,596.28
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——
非经常性损益》定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第四节 董事会报告
一、概述
（一）外部环境分析
2015 年上半年，全球经济延续回暖趋势，但复苏进程仍反复曲折，分化明
显。上半年全球超过 20 家央行先后降息降准、实施 QE 等各种宽松措施，在宽松
的货币政策下，多数主要发达经济体经济加速：美国经济强力反弹迹象明显；欧
元区经济得益于 QE、欧元汇率贬值及消费者信心的提振，虽存在希腊债务风险，
但整体经济加快回暖；受日元贬值及能源价格低迷推动，日本上半年经济温和增
长；新兴市场与发展中经济体致力于结构性调整，寻找新的经济增长点，除印度
外，经济增长进一步放缓。中国经济在“稳增长、调结构”的宏观调控思路指引
下，宏观经济增速趋缓，正全面向新常态转换。
2015 年上半年，国内生产总值 296,868 亿元，同比增长 7.0%，比上年同期
低 0.4 个百分点。分季度看，一季度同比增长 7.0%，二季度同比增长 7.0%。分
产业看，第一产业增加值 20,255 亿元，同比增长 3.5%；第二产业增加值 129,648
亿元，同比增长 6.1%；第三产业增加值 146,965 亿元，同比增长 8.4%。投资和
进出口增长乏力，但消费稳健增长，对整体经济起到关键支撑作用；居民消费价
格基本稳定。我国经济正处在调结构、转方式的关键阶段，经济下行的压力较大，
但结构持续优化。
在中央定调稳增长、调结构、促消费的背景下，政府定调稳定住房消费，央
行连续降息、降准，降低信贷门槛，调整个人住房转让营业税免征期，构建宽松
的市场环境；地方也纷纷出台公积金放松、财政补贴等系列政策，刺激需求促进
库存去化，市场显著回暖。2015 年上半年，全国商品房销售面积 50,264 万平方
米，同比增长 3.9%，其中住宅销售面积增长 4.5%；全国商品房销售额 34,259 亿
元，同比增长 10.0%，其中住宅销售额增长 12.9%。累计销售面积、销售金额同
比自 2013 年以来重回上升通道，到 2015 年 5 月开始由负转正。价格方面，上半
年百城住宅价格止跌转涨，累计上涨 0.82%，6 月份均价达 10,628 元/平方米。
其中，上半年主要城市住宅均价涨幅超过百城均价涨幅的 3 倍，一线城市领涨全
国，深圳涨幅尤为显著。
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同时，房地产行业高库存压力仍然显著，新开工面积持续下降，投资信心仍
然不足：6 月末，全国商品房待售面积 65,738 万平方米，同比增长 20.8%；上半
年，全国房地产开发投资 43,955 亿元，同比名义增长 4.6%，增速下降 9.5 个百
分点，增速回落继续放缓；全国房地产开发企业土地购置面积 9,800 万平方米，
同比下降 33.8%；房屋新开工面积 67,479 万平方米，同比下降 15.8%，其中住宅
新开工面积下降 17.3%，为连续第 16 个月同比下降，降幅持续收窄。
土地市场方面，2015 年上半全国 300 个城市各类用地推出及成交面积同比
分别下降 30.4%和 39.5%，土地市场热度较低；整体楼面价较去年同期上涨 3.5%，
其中住宅楼面价涨幅为 13.4%，上涨明显；溢价率为 10.1%，同比继续下降。一
线城市成交占比提高，二线楼面价涨幅明显，房企普遍拿地积极性偏弱，且多布
局于一线城市。
在宏观经济下行压力下，中央与地方通过多轮刺激政策改善供求关系，鼓励
支持合理住房消费，其中货币信贷政策发挥了重要作用。上半年央行 2 次降准 2
次降息，释放了市场资金流动性，废除存贷比规定，推动了利率市场化，释放银
行信贷投放空间，有效刺激购房需求，为楼市增强持续回暖信心；公积金贷款门
槛进一步降低，贷款额度进一步增加，对职工购房的贷款支持力度进一步加大；
首套房认定标准及二套房贷门槛放宽，使得改善型住房需求快速增加；个人住房
转让营业税免征期调整，使得市场交易更加活跃。同时，地方也纷纷出台公积金
放松、财政补贴等系列政策，积极支持改善性需求，促进去库存。预计下半年，
在调控手段回归市场化的背景下，货币政策或进一步宽松，地方政策调整更趋灵
活主动，同时，长效机制和区域一体化将进一步健全；首置、首改、改善型住房
需求将继续获得支持，成交将延续回暖的趋势，库存逐步去化，价格继续分化；
房企随着业绩好转，下半年拿地积极性将有所提升，一线城市拿地竞争将更激烈。
新常态下，依靠市场高速发展支撑房企快速扩张的时代走向终结，行业整体
发展趋缓，竞争日趋激烈，行业集中度进一步提升。面对外部环境的变化，结合
公司内部情况，公司将顺应市场趋势，以客户为中心，以市场为导向，继续以首
置、首改、改善型产品为主，打造拳头产品；对城市进行分类管理，资源配置向
一线城市及核心二线城市倾斜，主动调整策略，转变观念，积极变革与创新，谋
求差异化，赢得持续增长的竞争优势，实现有质量的可持续发展。
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(二)报告期公司经营和管理概况
1、报告期经营管理回顾
伴随中国经济步入结构调整进程，房地产行业也步入发展新常态。公司管理
层密切关注国内外经济发展形势，充分研究全球化经济下的房地产市场周期，以
“优化结构，精细管理，提升回报，持续发展”十六字经营方针为指导，积极把
握市场机会，报告期内公司的主要经营举措如下：
（1）积极探索多元化拿地方式，推进土地储备
公司总部与城市公司形成合力，将全年土地储备目标细化分解到各重点城
市，整合系统资源，积极探索股权合作、城市更新、主题地产等多元化的拿地方
式，全力推进公司土地储备。报告期内公司积极推进城市更新项目进程，深圳祥
云国际、深圳中粮紫云项目已取得建设用地规划许可证。同时，公司积极参与公
开市场竞拍，南京公司于 2015 年 7 月 15 日通过公开市场招拍挂方式成功获取江
宁高新园区地块，规划用地总面积为 7.11 万平方米，综合容积率为 2.78。
（2）创新融资方式，进一步拓宽融资渠道
上半年，公司积极开拓融资渠道，股权融资、债权融资等多种方式并举；同
时加速去化，加快资金回笼，为整体发展提供了强有力的资金支持。报告期内，
公司通过“股权投资+债权融资”的方式为城市更新项目深圳祥云国际引入战略
投资者，为项目的发展提供近 12.5 亿元的资金支持。同时，公司抓住资本市场
再融资机遇，积极推进债券发行。公司于 7 月 20 日成功发行三年期 6 亿人民币
中期票据，票面利率 4.3%；8 月 7 日取得证监会核准批文并于 8 月 18 日向合格
投资者公开发行第一期五年期 20 亿人民币公司债券，票面利率 4.4%。
（3）提升产品的研发与创新能力，推进产品标准化建设
公司持续推进产品标准化建设。报告期内，公司重点关注带有绿色、科技概
念的刚性中高端改善型产品的研发，以北京祥云国际生活区、成都祥云国际生活
区等项目为基础，编制着重于二线城市次核心地段的中高端改善类产品手册——
《祥云国际系列产品手册》；以沈阳隆玺壹号等产品为基础，编制着重于一线城
市核心地段的高端改善类产品手册——《壹号系列产品手册》。
（4）深耕城市，推行同城多项目运作模式
在所有已进入的城市公司推行同城多项目运作模式，深耕城市。城市公司层
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面通过业态和产品的合理搭配，平衡利润和现金流，实现内涵增长，提升 ROE 水
平。在项目层面引进战略投资者，探索项目跟投机制，提升各部门的协同性，激
发创新潜能与自我驱动力。同时总部与城市公司紧密配合，积极研究所在城市土
地市场、房地产市场及城市规划发展方向以及标杆企业动态，不断提升专业能力、
开发运营效率和竞争实力，实现规模经济。通过同城多项目运作模式，真正发挥
城市公司二级发动机作用，提高回报 ，实现可持续发展。
（5）优化供应商管理体系，提升供应商管理水平
公司坚持“货比三家、择优选取、程序规范、过程透明”的供应商管理原则,
建立“总部供应商核心库和城市公司供应商资源库”并实现分级、分类管理，不
断优化供应商管理体系，提升供应商管理水平。同时继续深化集中采购工作，结
合城市公司项目开发需求，开展行业调研并完成入户门、可视对讲、多联机空调
的集中采购工作 ，进一步降低了采购费用。
（6）推进物业质量认证工作，加强物理管理服务标准化体系化建设
上半年，公司按照既定节点计划，圆满完成了 ISO 三标体系贯标前期的准备
工作。公司严格按照相关流程和制度，精心寻找、筛选认证单位并签订合作协议，
同时于 6 月组织各城市物业分公司的负责人和品质工程管理骨干进行住宅物业
ISO 三标体系标准化培训，进一步优化物业管理流程，推进物业服务标准化，提
升物业管理服务质量。
（7）精简机构，强化业绩督导
一是执行“人员动态化调整”制度，精简机构。以业绩为导向，优化人才结
构，同时划小核算单元，实行增量分享计划。二是推行业绩预警机制，强化业绩
督导。通过季度考核，对各单位的经营情况进行过程跟踪，有效提升了经营单位
的积极性，确保业绩达成可控。
2、报告期财务状况分析
2015 年上半年，公司实现营业收入 27.86 亿元，较上年同期增长 18.42%，
主要是本期商品房住宅结算收入同比增加；利润总额 3.44 亿元，较上年同期减
少 11.56%，主要是本期结转收入的商品房住宅毛利率降低及取得城市更新拆迁
补偿收益同比减少；归属于上市公司股东的净利润 1.97 亿元，较上年同期增长
43.28%，主要是公司所属全资企业净利润及投资收益同比增加。
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截至 2015 年 6 月 30 日，总资产 495.54 亿元，较上年末增加 7.00%，主要
是存货在建项目投入及货币资金增加；公司所有者权益 106.95 亿元，较上年末
增加 0.28%，主要是本期净利润及少数股东投入资本增加；归属于上市公司股东
的所有者权益 57.19 亿元，较上年末减少 4.44%，主要是本期出售可供出售金融
资产、转出公允价值变动利得；资产负债率 78.42%，扣除预收账款后的资产负
债率为 53.67%。
二、主营业务分析
（一）主营业务经营情况
1、商品房开发：
2015 年上半年，公司住宅类项目（包含权益类项目）实现签约面积 41.91
万平米，较上年同期增加 112.61%；签约金额 66.96 亿元，较上年同期增加 84.69%；
结算面积 17.91 万平米，较上年同期增加 0.13%；结算收入 26.06 亿元，较上年
同期减少 12.28%；已售待结转面积 92.88 万平米。
其中，合作项目广州金域蓝湾、北京中粮万科 3 号地（按权益计）住宅销售
实现签约面积 729.28 平米，签约金额 0.12 亿元；结算面积 2,710.23 平米，结
算收入 0.58 亿元；已售待结转面积 230.11 平米。
2015 年 1-6 月住宅项目销售明细
序号 项目名称 签约面积（平米） 签约金额（万元）
1 北京祥云国际 21,150.74 46,753.88
2 北京长阳一号地、五号地 76,045.23 196,430.89
3 上海翡翠别墅 6,112.02 18,366.66
4 上海南桥半岛 16,741.17 34,696.17
5 深圳中粮锦云 2,131.36 5,819.04
6 深圳中粮鸿云 157.58 370.00
7 深圳一品澜山 13,351.02 16,581.22
8 成都御嶺湾 4,625.29 6,887.45
9 成都祥云国际 8,033.95 8,104.77
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10 成都香榭丽都 2,330.31 2,173.01
11 成都香颂丽都 32,339.00 36,273.81
12 成都中粮锦云 35,257.96 40,222.82
13 成都中粮鸿云 54,535.29 61,278.57
14 天津中粮大道 7,812.20 16,597.14
15 沈阳中粮隆玺 33,992.36 36,662.29
16 南京中粮鸿云坊 63,179.40 81,436.76
17 长沙北纬28度 5,619.66 3,969.43
18 杭州方圆府 26,293.66 46,301.71
19 杭州云涛名苑 8,691.62 9,501.72
小计 418,399.82 668,427.34
20 广州金域蓝湾（按权益计） 658.74 1,111.25
21 北京长阳三号地（按权益计） 70.54 55.70
小计 729.28 1,166.95
合计 419,129.10 669,594.29
截至 2015 年 6 月 30 日，公司在建拟建项目共 18 个，占地面积（按权益）
410.86 万平米，规划总建筑面积（按权益）631.77 万平米，其中新增项目 2 个（深
圳祥云国际、深圳中粮紫云）。
此外，公司在深圳市宝安区拥有物业建筑面积 103.86 万平米，比期初减少
10.06 万平米，主要是因为对城市更新项目（包括深圳中粮紫云、宝安 25 区项目
以及 69 区项目）进行租户搬迁以及物业拆除。其中新安片区占地 15.83 万平米，
建筑面积 21.20 万平米；福永片区占地 43.16 万平米，建筑面积 82.66 万平米。
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截至 6 月 30 日公司在建拟建项目明细
占地面积 规划建筑面积 累计已结转建筑
序号 项目名称
（平方米） （平方米） 面积（平方米）
1 北京祥云国际 290,360 520,822 304,930
2 北京长阳一号地、五号地 437,175 852,500 438,958
3 北京中粮瑞府 75,360 81,716 -
4 上海翡翠别墅 304,832 198,952 187,442
5 上海南桥半岛 107,183 201,389 57,342
6 深圳中粮凤凰里 47,595 127,800 -
7 深圳云景国际 84,780 423,210 -
8 深圳祥云国际 27,040 207,000 -
9 深圳中粮紫云 26,397 168,490 -
10 成都御嶺湾 734,150 249,611 104,598
11 成都中粮锦云 60,579 181,738 -
12 成都中粮鸿云 64,314 192,941 -
13 天津中粮大道 129,785 755,000 -
14 沈阳中粮隆玺 258,854 673,140 238,133
15 南京颐和南园 504,467 302,148 271,480
16 南京中粮鸿云坊 144,958 318,909 -
17 长沙北纬 28 度 771,655 783,302 137,935
小计 4,069,484 6,238,668 1,740,818
18 北京长阳三号地（按权益计） 39,162 78,996 70,336
按权益计算合计 4,108,646 6,317,664 1,811,154
注：1、规划建筑面积指计容积率面积。
2、深圳祥云国际项目为城市更新项目，目前只取得深圳祥云国际（一期）的建设用地
规划许可证。
2、房屋租赁：
房屋租赁业收入 13,828.61 万元，比上年同期增加 1,661.93 万元，增长
中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年半年度报告
13.66%，主要原因是本期新增物业出租及租金水平、出租率比上期均有所提升。
3、物业管理：
报告期内，物业管理收入 4,991.56 万元，比上年同期增加 453.53 万元，增
长 9.99%，主要原因是本期物业管理规模比上期扩大。
(二) 主要财务数据同比变动情况
单位：元
项目 本报告期 上年同期 同比增减（%） 变动原因
营业收入 2,786,146,131.18 2,352,750,152.43 18.42
营业成本增加主要是本期沈阳
隆玺壹号、成都祥云国际、杭州
营业成本 2,244,230,979.00 1,304,316,767.91 72.06
方圆府等项目商品房销售收入
结转增加
主要是本期加快在售商品房项
销售费用 170,100,047.42 109,338,802.15 55.57 目销售，销售代理费、广告宣传
费等增加
管理费用 128,105,742.25 124,642,475.35 2.78
财务费用 225,813,240.35 216,692,467.46 4.21
所得税费用 168,581,519.90 152,596,996.46 10.47
经营活动产生的现 主要是本期在售商品房项目销
1,376,941,370.09 -1,537,089,103.52 189.58
金流量净额 售回款增加
投资活动产生的现 主要是本期出售可供出售金融
501,574,626.45 -301,503,792.05 266.36
金流量净额 资产收回款项增加
筹资活动产生的现 主要是本期取得金融机构借款
