深圳市长城投资控股股份有限公司 2013 半年度报告全文
深圳市长城投资控股股份有限公司
2013 半年度报告
2013 年 08 月
深圳市长城投资控股股份有限公司 2013 半年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司董事长宋炳新、总经理吴见斌、财务总监尹善峰及财务部总经理李自
祥声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 ...........................................................................................................................................................2
第二节 公司简介 ...................................................................................................................................................................................4
第三节 会计数据和财务指标摘要 .......................................................................................................................................................6
第四节 董事会报告 ...............................................................................................................................................................................8
第五节 重要事项 .................................................................................................................................................................................14
第六节 股份变动及股东情况 .............................................................................................................................................................19
第七节 董事、监事、高级管理人员情况..........................................................................................................................................22
第八节 财务报告 .................................................................................................................................................................................23
第九节 备查文件目录 ....................................................................................................................................................................... 118
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第二节 公司简介
一、公司简介
股票简称 深长城 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳市长城投资控股股份有限公司
公司的外文名称（如有） SHENZHEN CHANGCHENG INVESTMENT HOLDING CO., LTD
公司的法定代表人 宋炳新
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 尹善峰 王昌栋、陈颖
联系地址 深圳市福田区百花五路长源楼 深圳市福田区百花五路长源楼
电话 0755-8839 3698 0755-8839 3669 0755-88393605
传真 0755-8839 3600 0755-8839 3600
wangchangdong@cctzkg.com;chenying@c
电子信箱 yinshanfeng@cctzkg.com
ctzkg.com
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2012 年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具
体可参见 2012 年年报。
3、注册变更情况
注册情况在报告期是否变更情况
□ 适用 √ 不适用
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公司注册登记日期和地点、企业法人营业执照注册号、税务登记号码、组织机构代码等注册情况在报告期无变化，具体可参
见 2012 年年报。
4、其他有关资料
其他有关资料在报告期是否变更情况
□ 适用 √ 不适用
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期比上年同期增减
本报告期 上年同期
（%）
营业收入（元） 589,910,118.26 1,183,037,086.00 -50.14%
归属于上市公司股东的净利润（元） 209,879,660.91 231,271,420.29 -9.25%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
91,076,719.95 230,279,372.29 -60.45%
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 172,834,177.57 -26,911,305.95 742.24%
基本每股收益（元/股） 0.8765 0.9658 -9.25%
稀释每股收益（元/股） 0.8765 0.9658 -9.25%
加权平均净资产收益率（%） 7.31% 8.87% 降低 1.56 个百分点
本报告期末比上年度末增
本报告期末 上年度末
减（%）
总资产（元） 8,055,488,648.97 7,516,712,220.95 7.17%
归属于上市公司股东的净资产（元） 2,860,867,025.61 2,901,011,666.50 -1.38%
二、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） -4,113.16
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统
7,456.45
一标准定额或定量享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 627,715.27
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易
性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及
157,112,797.76
处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取
得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 661,199.75
减：所得税影响额 39,602,115.11
合计 118,802,940.96 --
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对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
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第四节 董事会报告
一、 概述
1、公司经营情况分析
报告期内，公司实现营业收入 5.9 亿元，同比降低 50.14%；利润总额 2.82 亿元，同比降低 10.03%，净利润 2.1 亿元，
同比降低 9.25%；经营活动产生的现金流量净额 1.73 亿元，同比大幅度增长。报告期营业收入下降幅度较大，是由于成都
“半岛城邦”项目结算收入同比下降 75%；净利润同比下降幅度较小，是由于报告期内转让深振业股票取得投资收益 1.57
亿元。
报告期内，公司房地产项目销售面积 11.74 万平方米，销售额 12.35 亿元，同比分别增长 83%和 76%，完成年度计划的
54%和 38%。其中成都“半岛城邦”项目销售额 10.23 亿元，完成年度计划的 76.63%；大连“香樱谷”项目和东莞松山湖“长
城世家”项目销售额完成年度计划超过 50%；上海“中环墅”二期因是别墅项目，单位总价较高，销售压力较大。深圳“深
长城中心”项目未能在上半年实现销售，影响了年度计划的完成。
报告期内，公司酒店经营收入 0.86 亿元，同比下降 9.54%，经营利润同比下降 48%。酒店经营收入和利润下降主要受以
下因素影响：一是受深圳地铁施工的影响；二是报告期内执行新工资标准，人工成本同比上升 9.4%。
报告期内，公司物业租赁经营收入 0.89 亿元，同比增长 55.27%，经营利润同比增长 6.44%。物业经营收入增长主要是
报告期内房产租赁市场持续升温，公司物业出租率同比上升 10%，以及对圣廷苑酒店经营管理模式改变影响。
2、公司面临的主要风险及应对措施
报告期内，政府出台房地产调控政策“新国五条”，通过采取强化个人所得税征管等一系列措施，遏制去年底以来房价
上涨的势头，抑制投资需求。下半年政府会继续规范房地产市场的发展，近期税务总局下发通知明确研究扩大个人住房房产
税试点范围，就说明了这一点。对公司来说，政策性风险短期内不会消除。
根据国土部发布的 2013 年第二季度全国主要城市地价监测报告显示，全国住宅用地均价连续五个季度上涨，涨幅连续
三个季度扩大。百城住宅用地楼面均价同比大幅上涨，达到 2008 年以来同期最高水平，溢价率大幅上行，地王不断出现，
预示后市住宅用地价格仍面临上涨压力。公司部分区域土地储备不足，目前的市场环境对公司获取土地项目不利，支付的成
本会增加。
面对存在的问题，公司拟采取以下措施应对：
（1）密切关注政策走向，及时应对；
（2）做好销售和资金回笼工作
公司上半年只完成销售计划的 38%，因此下半年销售任务较重，公司拟重点推动深圳“深长城中心”等项目的销售工作，
确保完成年度销售计划；
（3）做好资金安排
受经济环境和货币政策的影响，下半年融资难度加大。公司将发掘现有融资潜力，同时加快资金回笼，提高资金利用效
率，保证资金链的安全。
（4）关注土地市场，多渠道、多方式新增土地储备；
（5）确保重点项目达到计划节点。
成都“半岛城邦”三期是公司今年主要的利润来源，公司将做好安排，保证按既定计划交付使用。
二、主营业务分析
主要财务数据同比变动情况
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单位：元
本报告期 上年同期 同比增减（%） 变动原因
主要系房地产项目结算
营业收入 589,910,118.26 1,183,037,086.00 -50.14%
收入较上年同期减少
主要系本期结转的房地
营业成本 267,971,933.96 502,724,089.49 -46.7%
产成本减少
主要系房地产项目销售
销售费用 32,142,531.24 20,687,196.57 55.37%
佣金增加所致
管理费用 52,704,359.49 51,958,671.42 1.44%
财务费用 31,697,368.32 44,128,777.80 -28.17%
所得税费用 71,863,252.47 81,889,286.12 -12.24%
经营活动产生的现金流 房地产项目销售回款增
172,834,177.57 -26,911,305.95 742.24%
量净额 加
投资活动产生的现金流 处置深振业 A 股票收回
211,576,759.04 3,549,585.92 5,860.6%
量净额 资金
筹资活动产生的现金流
99,801,459.73 -246,808,210.93 140.44% 银行借款增加
量净额
经营活动和投资活动产
现金及现金等价物净增
484,115,979.51 -270,142,807.72 279.21% 生的净现金流净额大幅
加额
增加所致
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
√ 适用 □ 不适用
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中披露的未来发展与规划延续至报告期内的情况
□ 适用 √ 不适用
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中没有披露未来发展与规划延续至报告期内的情况。
公司回顾总结前期披露的经营计划在报告期内的进展情况
三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率(%)
同期增减（%） 同期增减（%） 期增减（%）
分行业
房产销售收入 445,505,585.52 191,200,044.67 57.08% -56.78% -54.99% -1.70%
租赁及服务收入 88,656,851.34 43,490,228.42 50.95% 55.26% 181.35% -21.98%
酒店餐饮收入 86,094,830.36 59,297,155.74 31.13% -9.54% -4.95% -3.33%
工程施工收入 13,687,606.07 13,762,236.08 -0.55% 136.62% 168.12% -11.81%
减：内部抵销数 -44,078,018.75 -39,777,730.95
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合 计 589,866,854.54 267,971,933.96 54.57% -50.12% -46.68% -2.93%
分产品
商品房 445,505,585.52 191,200,044.67 57.08% -56.78% -54.99% -1.70%
物业租赁及管理
88,656,851.34 43,490,228.42 50.95% 55.26% 181.35% -21.98%
服务
酒店服务 86,094,830.36 59,297,155.74 31.13% -9.54% -4.95% -3.33%
施工劳务 13,687,606.07 13,762,236.08 -0.55% 136.62% 168.12% -11.81%
减：内部抵销数 -44,078,018.75 -39,777,730.95
合 计 589,866,854.54 267,971,933.96 54.57% -50.12% -46.68% -2.93%
分地区
四川地区 244,195,410.72 87,796,483.93 64.05% -74.52% -76.9% 67.25%
广东地区 241,949,992.77 144,654,995.03 40.21% 9.04% 16.3% 120.39%
上海地区 113,366,489.80 58,097,835.82 48.75% 2,385.79% 4,830.94% 151.24%
辽宁地区 34,432,980.00 17,200,350.13 50.05% 781.59% 678.3% 36.83%
小计 633,944,873.29 307,749,664.91 51.45% -46.67% -39.4% 35.87%
减：内部抵销数 -44,078,018.75 -39,777,730.95 18.98%
合 计 589,866,854.54 267,971,933.96 54.57% -50.12% -46.68% 47.72%
四、核心竞争力分析
公司作为国内最早从事商品住宅开发建设的企业之一，经过近三十年的稳健经营、励志进取，已成长为一家具备一定实
力的综合性企业。目前公司资产优良，抗风险能力较强。公司主业定位为以房地产开发和经营为主，走专业化发展道路。公
司致力于创新企业发展模式，积极调整和优化产品结构，优化企业管理和自主创新，实现企业可持续发展。
公司秉承“给股东以满意的投资回报，给客户以理想的居住生活，给员工以广阔的发展空间”的经营理念，实施“走出
去”战略，形成了立足深圳，辐射成都、上海、大连、东莞、惠州等多个地区的发展格局。公司“稳健经营、科学决策”，
持续、快速、稳定地发展，先后开发了以深圳长城大厦、成都半岛城邦等为代表的有一定影响力的项目，累计开发面积约436
万平米，在区域范围内有较高知名度。同时，公司积极探索商业地产开发、经营、管理模式，通过开发深长城中心、笋岗物
流综合体等项目使产品由纯住宅向商业地产、城市综合体领域发展。
公司拥有高素质的经营管理及专业人员团队，建设了全国最早的高层住宅区和众多精品楼盘；拥有大量优质资产，自主
经营五星级商务酒店，曾荣获“深圳市长质量奖”等荣誉；参股的物业管理公司知名度高，取得国家一级物业管理资质。
经过近三十年的积淀和发展，公司创立了自己独特的企业文化。通过倡导“活力长城，和谐共赢”的企业核心价值观，
使企业文化为企业经营服务。公司切实履行社会责任，参与各类扶贫和公益项目，展现了长城良好的社会形象，企业凝聚力
和品牌影响力得到加强。
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五、投资状况分析
1、对外股权投资情况
2、主要子公司、参股公司分析
主要子公司、参股公司情况
单位：元
主要产品或
公司名称 公司类型 所处行业 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
服务
成都深长城
3,599,531,9 865,565,139 244,195,410 89,183,300. 65,695,643.
地产有限公 子公司 房地产开发 房地产开发 50,000,000
60.15 .89 .72 53 32
司
3、非募集资金投资的重大项目情况
单位：万元
截至报告期末
计划投资总 本报告期投
项目名称 累计实际投入 项目进度 项目收益情况
额 入金额
金额
（1）一期 2010 于年底竣工入伙，尾盘
本年结转收入
销售阶段。（2）二期于 2009 年 8 月底开
成都\"半岛城邦 23,288.74 万元，累
237,574.08 19,783.82 194,005.6 工，2011 年底竣工入伙，销售阶段。（3）
\"项目 计结转收入
三期于 2010 年 10 月底开工，目前处于
269,601.32 万元
施工及销售阶段。
（1）一期 2009 年 6 月底竣工验收，基 本年结转收入 3,035
上海张江镇\"长
57,321.01 940.78 54,642.25 本售罄。 2）二期 2010 年 8 月开工，2012 万元，累计结转收入
城中环墅\"项目
年 8 月竣工，目前处于销售阶段。 112,715.48 万元
（1）一期 2009 年 3 月底开工，2012 年
本年结转收入
上海南汇区惠 9 月竣工入伙，目前处于尾盘销售阶段。
8,299.3 万元，累计
南镇\"珑湾\"项 213,007.38 9,037.57 77,477.62 （2）二期商业部分处于前期策划阶段；
结转收入 42,755.37
目 SOHO 公寓部分处于方案报批阶段；住
万元
宅部分 2013 年 3 月开工，处于施工阶段。
（1）三期已于 2010 年 3 月竣工，基本
本年结转收入
售罄。（3）四期香樱谷 2010 年 12 月开
大连瓦房店\"都 3,351.62 万元，累计
89,989.5 3,282.28 69,710.3 工，2012 年 9 月竣工入伙，目前处于销
市阳光\"项目 结转收入 78,072.73
售阶段。（4）五期于 2013 年 4 月开工，
万元
目前处于施工阶段。
本年结转收入
东莞松山湖\"长 二期于 2009 年 7 月开工，2011 年 10 月 5,019.59 万元，累计
63,748.65 1,198.46 61,819.76
城世家\"项目 31 入伙，处于尾盘销售阶段。 结转收入 81,144.34
万元
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惠州数码工业
492.49 30,108.49 一期策划定位已完成，处于设计阶段。 尚未结算
园地块项目
深圳龙华\"长城 本年结转收入 88.02
2011 年 8 月竣工，2012 年 10 月入伙，
里程家园\"双限 45,231.44 1,173.74 43,822.06 万元，累| 深圳市长城投资控股股份有限公司2013年半年度报告（更新后） （下载公告） |
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| 公告日期:2013-08-10 |
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| 附件：公告原文 |
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