中航地产股份有限公司 2012 年度报告
中航地产股份有限公司
2012 年度报告
2013 年 02 月
1
中航地产股份有限公司 2012 年度报告
第一节 重要提示、目录
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料
不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确
性和完整性承担个别及连带责任。
公司负责人仇慎谦、主管会计工作负责人石正林及会计机构负责人(会计主
管人员)赵扬声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司经第六届董事会第五十七次会议审议通过的利润分配预案为：以 2012
年 12 月 31 日的公司总股本为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 1 元（含
税）。
本年度报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者
的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
中航地产股份有限公司 2012 年度报告
目 录
第一节 重要提示、目录 ............................................................................................. 2
第二节 公司简介 ......................................................................................................... 4
第三节 会计数据和财务指标摘要 ............................................................................. 6
第四节 董事会报告 ..................................................................................................... 9
第五节 重要事项 ....................................................................................................... 39
第六节 股份变动及股东情况 ................................................................................... 66
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ................................................... 72
第八节 公司治理 ....................................................................................................... 77
第九节 内部控制 ....................................................................................................... 88
第十节 财务报告 ....................................................................................................... 91
第十一节 备查文件目录 ......................................................................................... 234
中航地产股份有限公司 2012 年度报告
重大风险提示
《证券时报》和巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）为公司信息披露指定媒
体，公司所有信息均以在上述指定媒体刊登的信息为准，敬请投资者注意投资
风险。
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第二节 公司简介
一、公司信息
股票简称 中航地产 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 中航地产股份有限公司
公司的中文简称 中航地产
公司的外文名称（如有） AVIC REAL ESTATE HOLDING COMPANY LIMITED
公司的外文名称缩写（如有）AVIC REAL ESTATE
公司的法定代表人 仇慎谦
注册地址 深圳市福田区振华路 163 号飞亚达大厦六楼
注册地址的邮政编码 518031
办公地址 深圳市福田区振华路 163 号飞亚达大厦六楼
办公地址的邮政编码 518031
公司网址 www.carec.com.cn
电子信箱 sng@carec.com.cn
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 杨祥 宋丹蕾
深圳市福田区振华路 163 号飞亚达大厦 深圳市福田区振华路 163 号飞亚达大厦
联系地址
六楼 六楼
电话 （0755）83244582 （0755）83244503
传真 （0755）83688903 （0755）83688903
电子信箱 dongm@carec.com.cn zqsw@carec.com.cn
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 巨潮资讯网：www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 董事会秘书办公室
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四、注册变更情况
企业法人营业执照
注册登记日期 注册登记地点 税务登记号码 组织机构代码
注册号
深圳市工商行政管
首次注册 1994 年 09 月 24 日 440301103009475 440300192181247 19218124-7
理局
深圳市市场监督管
报告期末注册 2012 年 06 月 27 日 440301103009475 440300192181247 19218124-7
理局
公司上市之初为多元化经营企业，后公司按照“以房地产开发为主体，物业
管理和酒店经营管理业务为两翼”的发展战略，持续推进资源和业务整合，逐步
公司上市以来主营业务的变化情况
转型为综合性房地产开发企业。2011 年 8 月起，公司剥离酒店经营业务，集中优
势资源发展地产开发业务。
历次控股股东的变更情况 无变更。公司控股股东为中国航空技术深圳有限公司。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 大华会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 北京市海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 1101
签字会计师姓名 徐德、薛祈明
备注：2012 年 12 月 27 日，公司披露：公司所聘审计机构大华会计师事务所有限公司已完成特殊普通合伙会计师事务
所转制工作，更名为“大华会计师事务所(特殊普通合伙)”，并已获财政部、中国证监会换发 000108 号证券、期货相关业
务许可证。转制后的特殊普通合伙会计师事务所履行原会计师事务所的业务合同，或与客户续签新的业务合同，不视为更
换或重新聘任会计师事务所。
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
√ 是 □ 否
2012 年 2011 年 本年比上年增减(%) 2010 年
营业收入（元） 4,185,324,358.74 3,705,924,862.21 12.94% 3,919,346,217.43
归属于上市公司股东的净利润（元） 414,428,563.84 517,334,892.89 -19.89% 269,281,814.72
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益
136,524,348.13 316,081,723.42 -56.81% 239,383,739.23
的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） (724,371,103.92) (638,160,088.94) 13.51% (217,447,995.66)
基本每股收益（元/股） 0.6214 0.7757 -19.89% 0.4037
稀释每股收益（元/股） 0.6214 0.7757 -19.89% 0.4037
净资产收益率（%） 14.19% 19.93% -5.74% 13.61%
本年末比上年末
2012 年末 2011 年末 2010 年末
增减(%)
总资产（元） 14,426,143,746.25 11,085,178,495.96 30.14% 7,942,355,067.51
归属于上市公司股东的净资产（归属于上市
2,920,046,516.69 2,595,561,731.35 12.50% 1,977,864,150.99
公司股东的所有者权益）（元）
公司报告期末至报告披露日股本是否因发行新股、增发、配股、股权激励行权、回购等原因发生变化且影响所有者权益金
额
√ 是 □ 否
用最新股本计算的每股收益（元/股） 0.6214
是否存在公司债和可转债等其他证券
□是 √否
二、境内外会计准则下会计数据差异
□ 适用 √ 不适用
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三、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 2012 年金额 2011 年金额 2010 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
417,124.23 21,585,585.38 (3,120,763.13)
值准备的冲销部分）
越权审批或无正式批准文件的税收返还、
--- --- --- ---
减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务密 公司所属孙公司江西
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 18,480,672.18 1,018,300.00 859,200.00 佳利商城住宅开发有
受的政府补助除外） 限公司收到税收返还
计入当期损益的对非金融企业收取的资金
--- --- --- ---
占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的
投资成本小于取得投资时应享有被投资单 --- --- --- ---
位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益 --- --- --- ---
委托他人投资或管理资产的损益 --- --- --- ---
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提
--- --- --- ---
的各项资产减值准备
债务重组损益 --- --- --- ---
企业重组费用，如安置职工的支出、整合
--- --- --- ---
费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允
--- --- --- ---
价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至
--- --- --- ---
合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生
--- --- --- ---
的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保
值业务外，持有交易性金融资产、交易性
金融负债产生的公允价值变动损益，以及 --- --- 10,141.17 ---
处置交易性金融资产、交易性金融负债和
可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转
--- --- --- ---
回
对外委托贷款取得的损益 --- --- --- ---
采用公允价值模式进行后续计量的投资性 382,808,805.96 233,212,491.59 54,257,601.00 本期投资性房地产公
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房地产公允价值变动产生的损益 允价值变动金额
根据税收、会计等法律、法规的要求对当
--- --- --- ---
期损益进行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入 --- --- --- ---
主要为依据财政部
(1998)16 号文件将股
份制评估增值部分的
折旧转入营业外收入
454 万,及主要系本期
公司按照担保合同约
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 (7,322,573.01) 5,584,783.83 7,402,547.39 定履行连带保证责
任，代深圳保安自行
车有限公司向中国光
大银行红荔路支行偿
还银行贷款本金
1,000 万元及贷款利
息 29.43 万元所致。
其他符合非经常性损益定义的损益项目 --- --- --- ---
所得税影响额 (113,555,257.47) (59,948,683.46) (26,962,783.20) ---
少数股东权益影响额（税后） (2,924,556.18) (199,307.87) (2,547,867.74) ---
合计 277,904,215.71 201,253,169.47 29,898,075.49 ---
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以
及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益
的项目，应说明原因
□ 适用 √ 不适用
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第四节 董事会报告
一、 概述
报告期内公司总体经营情况讨论与分析
2012年全球经济进入后金融危机时代，国内经济在换档中减速，结构性转型已经成为国家经济重要的关注点。房地产市
场与国家经济息息相关，随着人口老龄化、城市化进程放缓、全球化红利消退，市场不可避免的面临增长放缓。2012年房地
产调控政策延续去年从紧态势，行业销售增幅低于过去两年，整体发展速度已经进入理性区间。在这样的宏观背景之下，公
司根据市场变化，通过创新营销模式，把握热点时机，实现项目热销，从而较好地实现了经营目标。同时，我们在基础管理、
业务经营、发展战略等方面均取得了一定的成绩，公司连续第七年入围深企百强。
（一）公司业务持续增长
2012年房地产市场呈现先抑后扬的发展态势，公司在加快现有项目建设的同时，较好地把握市场窗口期，顺利实现各项
目的销售，1-12月实现签约销售额32.16亿元，销售面积累计37.22万平米。其中，成都中航国际广场面对激烈的市场竞争，
敏锐地抢占市场热销点，开盘实现80%去化率，成为成都商业地产项目单月销售套数和销售金额“双冠王”，2012年全年实
现销售合同额8.8亿元；中航元屿海凭借着项目独有的优势，获得市场高度认可，2012年11月初首次开盘热销超7成；昆山
中航城、赣州中航城和惠东中航城等项目也超额完成销售目标，并在当地市场树立了较好口碑，使中航地产的品牌影响力不
断提升。
项目拓展方面，2012年2月23日，公司以275万/亩摘取昆山A6地块，项目占地面积15.4万平米，总建筑面积59.1万平米。
作为昆山九方城项目中的重要一部分，A6地块包含有购物中心在内19万平米体量的商业，承担着城市综合体的核心价值。6
月28日，公司获取衡阳市白沙洲工业园区内工业大道以南、中航路以北区域，面积231亩建设用地使用权，为公司未来在衡
阳市场的发展奠定基础。
截至报告期末，公司现有项目基本情况如下表：
房地产项目开发公 开发项目名称 公司权益 获取时间 获取方式 土地面积 计容积率面 土地性质 项目状态
司名称 （㎡） 积（㎡）
昆山市中航地产有 昆山中航城 100% 2006.09 196,958.00 354,524 住宅、商业、办
在售在建
限公司 公、酒店
江苏中航地产有限 昆山九方城 100% 2009.09 150,113.60 407,559 商住、办公
在售在建
公司 （A7地块）
中航城置业(昆山) 昆山九方城 100% 2012.03 153,977.30 479,329 商住、办公
在建
有限公司 （A6地块）
成都市中航地产发 成都中航国际广场 100% 2007.04 24,093.66 123,262 商业金融业用
在售在建
展有限公司 地
成都市中航地产发 成都中航城市广场 100% 2007.04 招拍挂 19,769.60 141,705 商业兼金融保
项目结束
展有限公司 险业用地、贸易
商业运营
咨询用地
赣州中航房地产发 赣州中航城 100% 2007.06 62,859.30 248,579 商业用地和住 项目结束
展有限公司 宅用地 商业运营
赣州中航置业有限 赣州中航公元 100% 2010.02 74,569.40 290,819 商住
在建在售
公司
九江中航城地产开 九江中航城 52.28% 2011.09 175,114.21 612,905 商住（商业25%）
在建
发有限公司
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天津九方城市广场 天津九方城市广场 100% 2007.08 16,105.20 152,999 商服、公共设施 在建
惠州市中航工业地 惠东中航城 85% 2007.12 100,744.00 279,311 住宅，可兼容商
项目结束
产投资发展有限公 业、金融
尾盘销售
司
衡阳深圳工业园开 衡阳中航城市花园 60% 2010.12 63,844.20 220,883 商业、城镇住宅 在建在售
发建设有限公司
2010.12 91,379.10 318,883
2012.06 154,405.26 617,620
储备
2012.12 股东增资 120,267.27 待定
投入
岳阳建桥投资置业 岳阳中航翡翠湾 100% 2012.03 股权收购 156,854.40 279,080 住宅
在建
有限公司
惠东县康宏发展有 惠东中航元屿海 51% 2011.12 333,000 431,696 住宅
在建在售
限公司
新疆中航投资有限 新疆中航翡翠城 100% 2007 资产注入 717,160.85 292,456 住宅
在建在售
公司
江西佳利商城住宅 上饶中航城一期 67% 2008.06 股权收购 88,037.00 127,872 商住、酒店 在建在售
开发有限公司
上饶中航城二期8 67% 56,162.00 100,868 住宅
在建
号地
上饶中航城二期10 67% 168,389.00 待定 住宅
储备
号地
江西佳利新天地广 上饶中航城二期5 67% 121,404.00 待定 商业
储备
场开发有限公司 号地
公司2012年房地产项目销售、结转情况如下表：
开发项目名称 可售面积（㎡） 销售面积（㎡） 销售金额（万元） 结转面积（㎡） 结转收入（万元）
昆山中航城 25,546 9,150 9,517 9,506.18 9,835.00
昆山九方城（A7地块） 112,393 93,607 74,785 44,743.80 36,506.80
成都中航国际广场 116,208 68,386 88,768
成都中航城市广场 2,485 2,485 4,648 15,864.16 20,319.38
赣州中航城 47 47 45 156.62 93.00
赣州中航公元 105,531 67,832 49,231 98,993.80 75,142.90
惠东中航城 53,674 48,121 29,833 97,549.21 53,511.50
衡阳中航城市花园 34,277 26,658 8,463
惠东中航元屿海 64,132 15,016 16,080
新疆中航翡翠城 55,412 22,196 29,557 17,434.00 26,211.00
上饶中航城一期 24,649 18,711 10,623 43,185.12 20,966.34
物业管理业务持续增长，营业收入实现25%的增长。2012年中航物业新拓展郑州富士康、廊坊富士康、天津华明低碳园、
福瑞家园、肇庆移动、江西移动、信息学院、信和大厦、人民银行等86个项目，续签济南龙奥大厦、全民健身中心、湖北公
安厅等46个项目，这些项目不仅提升了物业公司的市场拓展能力，也为公司未来的业绩增长提供了保障。2012年中航物业连
续五年入选“中国物业服务百强企业”名单，名列三甲，并以品牌价值超5亿的成绩入榜“2012中国物业服务优秀品牌企业”
中航地产股份有限公司 2012 年度报告
名单。
（二）成都九方盛大开业，赣州九方顺利运营
2012年9月20日，公司第二个九方购物中心—成都九方隆重开业，这也是中航地产在西南地区打造的首个商业综合体。
区别于其他购物中心，成都九方致力营造一个情景交融休闲体验性消费场所，打造新的商业聚焦点和都市中心，200个国内
外知名品牌，业态覆盖精品超市、餐饮美食、星级影院、服饰名品、美容护理、童装玩具、运动户外、娱乐休闲、精品数码
等多种层次，为成都消费者带来无限精彩的一站式体验，完美展现九方“创享型格生活”的品牌主张。
公司2011年开业的赣州九方购物中心，经过13个月的运营，已经在赣州当地初具市场号召力，不断扩大九方的| 中航地产股份有限公司2012年年度报告 （下载公告） |
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| 公告日期:2013-03-02 |
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| 附件：公告原文 |
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