中航地产股份有限公司
2014 年度报告
2015 年 03 月
中航地产股份有限公司 2014 年年度报告
第一节 重要提示
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司经第七届董事会第二十七次会议审议通过的利润分配预案为：以 2014
年 12 月 31 日的公司总股本 666,961,416 股为基数，向全体股东每 10 股派发现
金红利 1 元（含税）。
公司负责人肖临骏、主管会计工作负责人石正林及会计机构负责人(会计主
管人员)张秀成声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
本年度报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者
的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
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目 录
第一节 重要提示................................................................................................................................ 1
第二节 公司简介................................................................................................................................ 4
第三节 会计数据和财务指标摘要 .................................................................................................... 6
第四节 董事会报告............................................................................................................................ 9
第五节 重要事项.............................................................................................................................. 41
第六节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 79
第七节 优先股相关情况.................................................................................................................. 85
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 .......................................................................... 86
第九节 公司治理.............................................................................................................................. 91
第十节 内部控制.............................................................................................................................. 99
第十一节 财务报告 ........................................................................................................................ 101
第十二节 备查文件目录 ................................................................................................................ 287
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重大风险提示
《证券时报》和巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）为公司信息披露指定媒
体，公司所有信息均以在上述指定媒体刊登的信息为准，敬请投资者注意投资
风险。
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第二节 公司简介
一、公司信息
股票简称 中航地产 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 中航地产股份有限公司
公司的中文简称 中航地产
公司的外文名称 AVIC REAL ESTATE HOLDING COMPANY LIMITED
公司的外文名称缩写 AVIC REAL ESTATE
公司的法定代表人 肖临骏
注册地址 深圳市福田区振华路 163 号飞亚达大厦六楼
注册地址的邮政编码
办公地址 深圳市福田区振华路 163 号飞亚达大厦六楼
办公地址的邮政编码
公司网址 www.carec.com.cn
电子信箱 sng@carec.com.cn
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 杨祥 宋丹蕾
联系地址 深圳市福田区振华路 163 号飞亚达大厦六楼 深圳市福田区振华路 163 号飞亚达大厦六楼
电话 （0755）83244582 （0755）83244503
传真 （0755）83688903 （0755）83688903
电子信箱 dongm@carec.com.cn zqsw@carec.com.cn
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 巨潮资讯网：www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 董事会秘书办公室
四、注册变更情况
企业法人营业执照注
注册登记日期 注册登记地点 税务登记号码 组织机构代码
册号
深圳市工商行政
首次注册 1994 年 09 月 24 日 440301103009475 440300192181247 19218124-7
管理局
深圳市市场监督
报告期末注册 2014 年 12 月 18 日 440301103009475 440300192181247 19218124-7
管理局
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公司上市之初为多元化经营企业，后公司按照“以房地产开发为主体， 物
业管理和酒店经营管理业务为两翼”的发展战略，持续推进资源和业务整合，
公司上市以来主营业务的变化情况
逐步转型为综合性房地产开发企业。2011 年 8 月起，公司剥离酒店经营业务，
集中优势资源发展地产开发业务。
历次控股股东的变更情况 无变更。公司控股股东为中国航空技术深圳有限公司。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 大华会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 北京市海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 1101
签字会计师姓名 徐德、薛祈明
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2014 年 2013 年 本年比上年增减 2012 年
营业收入（元） 6,226,241,818.11 6,224,573,653.65 0.03% 4,185,324,358.74
归属于上市公司股东的净利润（元） 492,499,999.87 467,059,166.43 5.45% 414,428,563.84
归属于上市公司股东的扣除非经常性
104,496,327.15 315,598,131.33 -66.89% 136,524,348.13
损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -2,675,234,234.70 -1,370,091,497.30 -95.26% -724,371,103.92
基本每股收益（元/股） 0.7384 0.7003 5.45% 0.6214
稀释每股收益（元/股） 0.7384 0.7003 5.45% 0.6214
加权平均净资产收益率 14.56% 15.04% -0.48% 15.05%
2014 年末 2013 年末 本年末比上年末增减 2012 年末
总资产（元） 20,068,381,834.15 17,718,045,199.18 13.27% 14,426,143,746.25
归属于上市公司股东的净资产（元） 3,507,327,712.61 3,241,564,236.52 8.20% 2,920,046,516.69
截止披露前一交易日的公司总股本：
截止披露前一交易日的公司总股本（股） 666,961,416.00
公司报告期末至年度报告披露日股本是否因发行新股、增发、配股、股权激励行权、回购等原因发生变化且影响所有者权益
金额
□ 是 √ 否
用最新股本计算的基本每股收益（元/股） 0.7384
是否存在公司债
□ 是 √ 否
二、境内外会计准则下会计数据差异
□ 适用 √ 不适用
三、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
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单位：元
项目 2014 年金额 2013 年金额 2012 年金额 说明
主要系本期转让控股
企业深圳市瑞远运动
器材有限公司、深圳
市中航建设监理有限
公司、中航建筑工程
有限公司、深圳中航
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
234,221,091.89 -591,689.97 417,124.23 幕墙工程有限公司股
值准备的冲销部分）
权及参股企业江西中
航国际洪都投资有限
公司、南京中航工业
科技城发展有限公
司、中航里城有限公
司股权产生收益。
越权审批或无正式批准文件的税收返还、
减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 4,429,006.48 1,297,614.20 18,480,672.18
受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金
占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的
投资成本小于取得投资时应享有被投资单
位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提
的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合
费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允
价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至
合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生
的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保
值业务外，持有交易性金融资产、交易性
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金融负债产生的公允价值变动损益，以及
处置交易性金融资产、交易性金融负债和
可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转
回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性 本期投资性房地产公
217,651,564.55 27,343,474.13 382,808,805.96
房地产公允价值变动产生的损益 允价值变动金额
根据税收、会计等法律、法规的要求对当
期损益进行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 14,223,592.18 179,808,390.09 -7,322,573.01
其他符合非经常性损益定义的损益项目
减：所得税影响额 78,043,751.87 27,900,686.85 113,555,257.47
少数股东权益影响额（税后） 4,477,830.52 28,496,066.50 2,924,556.18
合计 388,003,672.72 151,461,035.10 277,904,215.71 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及
把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项
目，应说明原因。
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性
损益项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第四节 董事会报告
一、 概述
报告期内公司总体经营情况讨论与分析
2014年，全球经济波动加剧，中国经济增长进入中高速增长的“新常态”，房地产行业则在深度调整期运行。在房地产
市场持续走弱，商品房量价同比下降，开发投资增速持续放缓的大背景下，公司聚焦核心业务，持续提升商业地产开发经营
能力，坚持客户导向，重视客户体验，通过产品创新和模式创新，不断提升的产品的品质和价值，在打动客户的同时，把握
住市场机会，在严峻的市场环境下较好地实现了经营目标。
报告期内，公司各项经营管理工作顺利推进，具体情况如下：
（一）地产业务稳健发展，物业管理业务实现高品质快速发展
2014年面对房地产行业的调整变化，公司坚持业务聚焦与客户导向，在经营管理方面稳步提升。2014年1-12月公司实现
签约销售额31.64亿元，销售面积38.04万平米。中航紫金广场、昆山九方城、龙岩云熙等项目在工程质量及进度、呈现效果、
业界口碑、客户感受、创新性等方面努力提升，得到当地市场的高度认可，较好完成了销售目标。其中，龙岩云熙项目8个
月达到开盘条件，开盘当天去化率超过90%；参股项目厦门紫金广场6月再次开盘，开盘当日认购金额超10亿元，开盘去化率
83%，成为厦门岛内商务综合体价值标杆。如赣州中航公元项目、昆山九方城项目等也取得了较好销售成绩。
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1、公司房地产项目基本情况（截至 2014 年 12 月 31 日）
序 房地产 上市公 获取 土地面积 规划建筑面 计容积率面 可售面积
位置 获取方式 土地用途 项目状态 备注
号 项目名称 司权益 时间 （㎡） 积（㎡） 积（㎡） （㎡）
住宅、商业、 尾盘销售
1 昆山中航城 昆山市前进东路 100% 2006 招拍挂 196,958 420,076 354,524 286,774 该项目有部分计划留存物业
办公、酒店 酒店在建
昆山九方城 昆山市玉山镇萧林
2 100% 2009 招拍挂 商住、办公 140,630 530,285 416,974 334,477 在建在售 该项目有部分计划留存物业
(A7 地块) 路与紫竹路交汇
昆山九方城 昆山市玉山镇萧林
3 100% 2012 招拍挂 商住、办公 153,977 675,668 482,601 286,275 在建在售 该项目有部分计划留存物业
(A6 地块) 路与紫竹路交汇
赣州市章江新区登
项目结束
4 赣州中航公元 峰大道和赣南大道 100% 2010 招拍挂 商住 74,569 374,743 284,765 283,187
尾盘销售
交汇处
赣州市章江新 赣州市章江新区信 住宅（含配
5 100% 2013 招拍挂 53,409 158,989 117,499 117,499 在建
区 E9 地块 丰路和高兴路交汇 套商业）
九江市八里湖新区
商住（商业
6 九江中航城 长虹西路与长江大 100% 2011 招拍挂 175,114 782,469 612,905 510,036 在建在售 该项目有部分计划留存物业
25%）
道交汇处
贵阳市金西路与金 住宅、商业、
7 贵阳中航城 70% 2013 招拍挂 642,813 1,463,911 1,060,641 890,334 在建在售 该项目有部分计划留存物业
阳环线交界 办公、酒店
上海市杨浦区杨浦
上海中航天盛 在建工程
8 区淞沪路西、政立 100% 2013 办公、商业 17,602 100,675 70,408 37,231 在建在售 该项目有部分计划留存物业
广场 收购
路北
天津市塘沽区滨河
天津九方城市 商服、公共
9 西路西侧,坨场南 100% 2007 招拍挂 16,105 193,418 152,999 118,955 在建 该项目有部分计划留存物业
广场 设施
道南侧
成都中航国际 高新区高新区南三 项目结束
10 100% 2007 招拍挂 商业金融业 24,094 165,170 122,499 118,838
广场 环外侧交子大道 尾盘销售
惠东县平山华侨城 项目结束
11 惠东中航城 85% 2007 招拍挂 住宅、商业 100,744 354,502 286,228 279,515
文化广场西侧 尾盘销售
岳阳市经开区狮子
岳阳中航翡
12 山路以南，珍珠山 100% 2012 股权收购 住宅、商业 156,854 381,476 278,193 275,530 在建在售
翠湾
路以西
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惠东中航 惠东巽寮滨海旅游
13 51% 2011 股权收购 住宅、商业 333,000 489,376 431,696 425,600 在建在售
元屿海 管理区
乌鲁木齐市北郊新
市区,处于省道安
新疆中航翡翠
14 宁渠路和乌奎北联 100% 2007 资产注入 住宅 717,161 346,839 292,456 285,000 在建在售
城
络线(45 公路)交
汇的西北面
股东增资
2009 127,998 待定 待定 待定 储备
投入
2010 招拍挂 63,844 279,706 223,245 222,666 在建在售
衡阳中航城市 衡阳市雁峰区白沙 商业、城镇 91,378
15 60% 2010 招拍挂 待定 待定 待定 储备
花园 南路深圳工业园 住宅
2012 招拍挂 137,171 待定 待定 待定 储备 未包括 26 亩建设道路用地
股东增资
2012 120,269 待定 待定 待定 储备
投入
龙岩中航紫金 福建省龙岩市新
16 51% 2014 项目合作 住宅、商业 61,974 297,175 222,499 222,499 在建在售
云熙 城区
合计 3,405,665 7,014,478 5,410,132 4,694,416
说明：上表为截至 2014 年 12 月 31 日的公司自有房地产项目基本情况，相关数据可能根据项目开发建设有所调整。
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2、公司房地产项目销售、建设情况（截至 2014 年 12 月 31 日）
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3、公司已计入投资性房地产的房产情况（截至 2014 年 12 月 31 日）
2014 年转
2014 年转换日的投 2014 年转换日的投资 换日的投 因调原值而影响
序 2013 年末投资性房 2013 年末账面净值 2014 年末投资性房 变动 本年计入公允价
物业名称 评估面积(m ) 资性房地产评账面 性房地产评估值 资性房地 的公允价值变动
号 地产评估值（元） （元） 地产评估值（元） 幅度 值变动收益（元）
价值（元） （元） 产变动幅 损益（元）
度
1 航空大厦 1 栋部分楼层 24,432.33 359,892,477.00 359,892,477.00 420,972,714.60 16.97% 61,080,237.60
2 航空大厦 1 栋部分顶层 4,955.80 48,566,840.00 48,566,840.00 46,463,995.00 -0.04
3 南光大厦 1-13 层部分楼层、地下室 20,184.70 212,585,546.00 212,585,546.00 270,794,920.00 27.38% 58,209,374.00
4 南光捷佳大厦一至四层商场及部分房间 8,955.96 146,910,340.00 146,910,340.00 178,416,372.00 21.45% 31,506,032.00
5 航都大厦 9J 106.73 2,454,790.00 2,454,790.00 | 中航地产股份有限公司2014年年度报告 （下载公告） |
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| 公告日期:2015-03-20 |
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| 附件：公告原文 |
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