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荣安地产股份有限公司2013年年度报告 下载公告
公告日期:2014-03-04
                    荣安地产股份有限公司 2013 年度报告全文
荣安地产股份有限公司
    2013 年度报告
    2014 年 03 月
                                               荣安地产股份有限公司 2013 年度报告全文
                   第一节 重要提示、目录和释义
    本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整,不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并承担个别和
连带的法律责任。
    所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
    公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为:以 2013 年 12 月 31 日的公
司总股本 1061307495 股为基数,向全体股东每 10 股派发现金红利 0.36 元(含
税),不派送红股,不以公积金转增股本。
    公司负责人王久芳、主管会计工作负责人宋长虹及会计机构负责人(会计主
管人员)郑伟红声明:保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
                                             荣安地产股份有限公司 2013 年度报告全文
                                目录
第一节 重要提示、目录和释义 ........................................2
第二节 公司简介 ....................................................6
第三节 会计数据和财务指标摘要 ......................................8
第四节 董事会报告 .................................................10
第五节 重要事项 ...................................................19
第六节 股份变动及股东情况 .........................................27
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 .........................31
第八节 公司治理 ...................................................37
第九节 内部控制 ...................................................41
第十节 财务报告 ...................................................43
第十一节 备查文件目录 ............................................116
                                                          荣安地产股份有限公司 2013 年度报告全文
                                   释义
                 释义项   指                                 释义内容
中国证监会、证监会        指   中国证券监督管理委员会
深交所、交易所            指   深圳证券交易所
宁波证监局                指   中国证券监督管理委员会宁波监管局
公司、本公司或荣安地产    指   荣安地产股份有限公司
荣安集团                  指   荣安集团股份有限公司
报告期                    指   2013 年 1 月 1 日-2013 年 12 月 31 日
元                        指   人民币元
                                           荣安地产股份有限公司 2013 年度报告全文
                           重大风险提示
   本年度报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者
的实质承诺,敬请投资者注意投资风险。
                                                                             荣安地产股份有限公司 2013 年度报告全文
                                          第二节 公司简介
一、公司信息
股票简称                 荣安地产                                 股票代码
股票上市证券交易所       深圳证券交易所
公司的中文名称           荣安地产股份有限公司
公司的中文简称           荣安地产
公司的外文名称(如有)   RONGAN PROPERTY CO.,LTD.
公司的外文名称缩写(如有)RONGAN PROPERTY
公司的法定代表人         王久芳
注册地址                 浙江省宁波市海曙区灵桥路 513 号(14-12)
注册地址的邮政编码       315010
办公地址                 浙江省宁波市海曙区灵桥路 513 号天封大厦 11 楼、15 楼、16 楼
办公地址的邮政编码       315010
公司网址                 http://www.rongan.com.cn/
电子信箱                 stock@000517.com
二、联系人和联系方式
                                                     董事会秘书                            证券事务代表
姓名                                胡约翰                                    吴   颖
                                    浙江省宁波市海曙区灵桥路 513 号天封 浙江省宁波市海曙区灵桥路 513 号天封
联系地址
                                    大厦 15 楼                                大厦 15 楼
电话                                0574-87312566                             0574-87312566
传真                                0574-87310668                             0574-87310668
电子信箱                            stock@000517.com                          stock@000517.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称                《证券时报》、《证券日报》和《中国证券报》
                                            深圳证券交易所 http://www.szse.cn/ 和巨潮资讯网
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址
                                            http://www.cninfo.com.cn/
公司年度报告备置地点                        公司证券事务部
                                                                             荣安地产股份有限公司 2013 年度报告全文
四、注册变更情况
                                                          企业法人营业执照
                       注册登记日期       注册登记地点                          税务登记号码      组织机构代码
                                                               注册号
首次注册            1989 年 05 月 19 日 庄桥宁慈公路边    3302001000354       330204144068565   14406856-5
                                       浙江省宁波市海曙
报告期末注册        2013 年 05 月 24 日 区灵桥路 513 号   330200000013909     330204144068565   14406856-5
                                       (14-12)
                                       公司股票于 1993 年 8 月 6 日在深圳证券交易所上市。公司主营冷轧、冷拔管设备、
                                       精密无缝钢管及其延伸产品。1999 年 10 月 31 日,公司召开股东大会审议通过章
                                       程修正案,变更后主营范围为:通讯设备(除无线电发射设备)、电子网络产品的
                                       开发、研制;计算机软件开发、研制。2009 年 6 月 8 日,公司召开股东大会审议
公司上市以来主营业务的变化情况(如
                                       通过章程修正案,变更后主营业务范围为:房地产开发、经营;物业服务;房屋
有)
                                       租赁;建筑材料、装饰材料、机械电器设备、五金交电、化工产品、制冷空调设
                                       备的批发、零售;市政工程施工;工业与民用建筑工程;实业投资。2013 年 5 月
                                       18 日,公司召开股东大会审议通过章程修正案,公司经营范围增加“建筑智能化
                                       工程”。
                                       公司上市之初的控股股东为宁波市财政局。1999 年,公司经过重大资产重组,控
                                       股股东变更为深圳市新海投资控股有限公司。2009 年 4 月 10 日,荣安集团股份
历次控股股东的变更情况(如有)
                                       有限公司通过定向增发方式持有本公司 78.02%股份,成为本公司当前第一大股
                                       东。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称                 天衡会计师事务所(特殊普通合伙)
会计师事务所办公地址             南京市建邺区江东中路 106 号万达广场商务楼 B 座 20 楼
签字会计师姓名                   虞丽新、胡学文
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
                                                                                  荣安地产股份有限公司 2013 年度报告全文
                             第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
                                    2013 年                   2012 年            本年比上年增减(%)        2011 年
营业收入(元)                     4,641,847,693.65          2,056,054,459.29                 125.76%    1,627,407,093.35
归属于上市公司股东的净利润
                                    454,512,833.26            424,271,520.60                   7.13%      404,750,497.11
(元)
归属于上市公司股东的扣除非经
                                    351,324,225.49            366,779,350.43                   -4.21%     292,546,657.63
常性损益的净利润(元)
经营活动产生的现金流量净额
                                   1,385,930,954.22          2,879,542,437.98                 -51.87%     -530,547,950.65
(元)
基本每股收益(元/股)                         0.4283                    0.3998                 7.13%                0.3814
稀释每股收益(元/股)                         0.4283                    0.3998                 7.13%                0.3814
加权平均净资产收益率(%)                  15.01%                    16.78%                    -1.77%               19.2%
                                                                                 本年末比上年末增减
                                   2013 年末                 2012 年末                                   2011 年末
                                                                                        (%)
总资产(元)                       8,225,112,440.81      10,728,785,497.09                    -23.34%   10,325,829,311.80
归属于上市公司股东的净资产
                                   3,254,998,317.13          2,801,604,058.21                 16.18%     2,310,373,767.53
(元)
二、非经常性损益项目及金额
                                                                                                                   单位:元
                 项目                    2013 年金额            2012 年金额           2011 年金额           说明
非流动资产处置损益(包括已计提资产减
                                              1,400,000.00               -4,031.52     111,542,274.85
值准备的冲销部分)
计入当期损益的政府补助(与企业业务密
切相关,按照国家统一标准定额或定量享          2,836,174.70           142,101.00          6,008,900.00
受的政府补助除外)
企业取得子公司、联营企业及合营企业的
投资成本小于取得投资时应享有被投资单                             106,571,159.33
位可辨认净资产公允价值产生的收益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生
                                                                  73,543,631.82
的损益
                                                                         荣安地产股份有限公司 2013 年度报告全文
除上述各项之外的其他营业外收入和支出       -1,743,849.40   -131,144,936.51    -4,360,432.38
其他符合非经常性损益定义的损益项目        134,849,838.24
减:所得税影响额                           34,153,555.77     -8,384,246.05       986,902.99
合计                                      103,188,607.77    57,492,170.17    112,203,839.48        --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目,以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目,应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
                                                                         荣安地产股份有限公司 2013 年度报告全文
                                        第四节 董事会报告
一、概述
    步入2013年以来,一二线城市房地产市场延续了2012年年底的高涨趋势,市场全面复苏,行业投资环境全面回暖,城市
住宅市场成交量持续回升,重点城市房价普涨、土地市场量价齐升。而另一方面,部分三、四线城市交易萎靡不振,房价回
落,房地产市场出现了“两极分化”现象。纵观全年的房产政策,整体调控基调贯彻始终,不同城市由于市场走势分化,调控
政策导向也出现分化。北京、上海等热点城市陆续出台措施平抑房价上涨预期,而温州等市场持续低迷的城市,在不突破调
控底线的前提下,微调当地调控政策以促进需求释放。而公司项目主要所在地宁波、杭州、台州等地,全年虽有起有伏,但
商品房市场相对平稳,而且主要以刚需市场为主。
    报告期内,公司紧紧围绕“以战略为导向,向管理要效益,控制风险、稳健发展”的整体发展思路,有序推进各项工作,
积极应对市场调控,努力做好产品营造,严控成本,不断完善企业内部控制,推动了公司健康、稳定发展。2013年,公司完
成签约收入27.5亿元,销售回款29.5亿元。全年实现营业收入46.42亿元,营业利润5.99亿元;归属于上市公司股东的净利润
4.55亿元;基本每股收益0.43元/股;截止2013年12月31日,公司总资产82.25亿元;净资产32.55亿元,加权平均净资产收益
率15.01%;资产负债率60.43%,扣除预收账款后的资产负债率为20.80%。
    2013年,公司在建房屋建筑面积约100.36万平方米,竣工房屋面积约38.70万平方米,结转收入面积24.85万平方米。公
司主要项目开发进展情况如下:
   项目名称       所在     占地面积    规划建筑面积        开盘日期                       项目状态
                                2
                  城市      (m )        (m )
    荣安府        宁波      67785         205178           2011年5月           竣工在售,已于2012年12月交付
   荣安心居       宁波      33301          96913           2011年9月            竣工在售,已于2013年5月交付
   荣合公馆       宁波      19300          56339          2011年10月            竣工在售,已于2013年1月交付
   荣安华府       台州      71293         156800          2011年11月           竣工在售,已于2013年12月交付
   荣安大厦       宁波       6238          43006             ——                           出租
 荣和置业大厦     杭州       5231          37000             ——                           出租
   荣安蝶园       宁波      35392          76853           2012年5月           竣工在售,已于2013年10月交付
  荣安望江南      杭州      24202          88313           2012年6月           在建在售,预计于2014年6月交付
    凤凰城        宁海      94940         284416             待定                           在建
   金域华府       台州      89017         243937             待定                           在建
    在项目拓展方面,2013年,公司成功取得台州椒江区繁荣村地块,土地面积为133.53亩,总建面积为178034平方米;通
过合作模式开发宁波鄞州区琴湾北地块,土地面积为41.8亩,总建面积为78019平方米,公司享有该项目25%权益;2014年1
月,取得宁波鄞州区原向阳集团A、B地块,土地面积为182亩,总建面积27万平方米;2014年1月,取得宁波东钱湖白石山
别墅项目,土地面积为25亩,总建面积为1.8万平方米。
二、主营业务分析
1、概述
    公司本期营业收入为4,641,847,693.65元,比去年同期2,056,054,459.29元,增加了2,585,793,234.36元,增幅为125.76%,
本期营业成本为3,559,386,518.09元,比去年同期1,147,696,842.58元,增加了2,411,689,675.51元,增幅为210.13%,以上主要
                                                                             荣安地产股份有限公司 2013 年度报告全文
原因为本年荣安府、荣合公馆、荣安心居、荣安蝶园、荣安华府交付。本期管理费用为91,663,382.72,比上年同期69,642,288.90
元,增加了22,021,093.82元,增幅为31.62%,主要原因系报告期营业收入增长,相应的各项税费以及职工薪酬增加所致。
2、收入
说明
       本年度主营业务收入为房地产开发及物业管理。
公司实物销售收入是否大于劳务收入
√ 是 □ 否
    行业分类                  项目                  2013 年                   2012 年           同比增减(%)
                      结转收入(万元)                      464,184.77               205,605.45              125.76%
房地产开发经营业      在建房屋建筑面积(万平方米)                100.36                    96.48               4.02%
                      存货(万元)                          531,117.29               736,112.64               -27.85%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
本报告期内,公司结转收入比上年同期增长 125.76%,主要原因系本年荣安府、荣合公馆、荣安心居、荣安蝶园、荣安华府
交付。
公司重大的在手订单情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额(元)                                                                             82,856,859.00
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例(%)                                                                   1.78%
公司前 5 大客户资料
√ 适用 □ 不适用
  序号                    客户名称                     销售额(元)                   占年度销售总额比例(%)
    1       第一名                                                25,048,203.00                                 0.54%
    2       第二名                                                22,846,442.00                                 0.49%
    3       第三名                                                14,200,565.00                                 0.31%
    4       第四名                                                10,870,707.00                                 0.23%
    5       第五名                                                 9,890,942.00                                 0.21%
  合计                       --                                   82,856,859.00                                 1.78%
3、成本
行业分类
                                                                                                              单位:元
                                                                                         荣安地产股份有限公司 2013 年度报告全文
                                                        2013 年                             2012 年
     行业分类               项目                               占营业成本比重                      占营业成本比重   同比增减(%)
                                                 金额                                金额
                                                                   (%)                               (%)
房地产销售及物 房地产销售及物
                                            3,533,962,494.44           99.29% 1,147,694,557.78             99.99%            -0.7%
业                  业
租赁                租赁                      25,424,023.65             0.71%          2,284.80             0.01%             0.7%
产品分类
                                                                                                                          单位:元
                                                        2013 年                             2012 年
       产品分类                 项目                           占营业成本比重                      占营业成本比重   同比增减(%)
                                                 金额                                金额
                                                                   (%)                               (%)
房地产销售及物业 荣安府                     1,026,878,270.79           29.06%   794,899,930.38             69.26%          -40.2%
                         荣安尚湖中央
房地产销售及物业                                                                286,314,992.13             24.95%               ---
                         花园
房地产销售及物业 荣安和院                      2,932,097.82             0.08%       1,397,654.27            0.12%          -0.04%
房地产销售及物业 荣合公馆                    699,474,595.87            19.79%                                                   ---
房地产销售及物业 心居                        853,902,263.48            24.17%                                                   ---
房地产销售及物业 蝶园                        661,210,198.72            18.71%                                                   ---
房地产销售及物业 荣安华府                    226,944,763.15             6.42%                                                   ---
房地产销售及物业 荣安琴湾                     11,620,358.18             0.33%    30,905,960.96              2.69%          -2.36%
                         水尚阑珊住宅
房地产销售及物业                                 172,457.76                0%        305,178.24             0.03%          -0.03%
                         小区
房地产销售及物业 物业管理                     18,643,582.95             0.53%    10,213,758.41              0.89%          -0.36%
其他                     其他                 32,183,905.72             0.91%    23,657,083.39              2.06%          -1.15%
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额(元)                                                                                      923,775,641.00
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例(%)                                                                            53.27%
公司前 5 名供应商资料
√ 适用 □ 不适用
     序号                        供应商名称                          采购额(元)                  占年度采购总额比例(%)
       1     台州市国土资源局椒江分局                                      710,000,000.00                                  40.94%
       2     曙光控股集团有限公司                                           82,302,480.00                                    4.75%
       3     浙江亚厦幕墙有限公司                                           53,490,000.00                                    3.08%
       4     宁海县财政局                                                   39,498,377.00                                    2.28%
       5     方远建设集团股份有限公司                                       38,484,784.00                                    2.22%
     合计                              --                                  923,775,641.00                                  53.27%
                                                                           荣安地产股份有限公司 2013 年度报告全文
4、费用
     本期管理费用为91,663,382.72元,比上年同期69,642,288.90元,增加了22,021,093.82元,增幅为31.62%,主要原因系报
告期营业收入增长,相应的各项税费以及职工薪酬增加所致。财务费用本期金额为-127453319.16元,比上年同期-69381479.99
元,减少了58,071,839.17元,减幅为83.70%,主要原因系公司于报告期确认未实现融资收益较上年增加所致。
5、研发支出
无
6、现金流
                                                                                                        单位:元
               项目                         2013 年                     2012 年             同比增减(%)
经营活动现金流入小计                          5,364,454,574.06           5,207,953,052.59                 3.01%
经营活动现金流出小计                          3,978,523,619.84           2,328,410,614.61                70.87%
经营活动产生的现金流量净额                    1,385,930,954.22           2,879,542,437.98               -51.87%
投资活动现金流入小计                               76,700,000.00          305,210,353.67                -74.87%
投资活动现金流出小计                              167,520,549.62           21,868,788.06                666.03%
投资活动产生的现金流量净额                        -90,820,549.62          283,341,565.61               -132.05%
筹资活动现金流入小计                          2,116,490,000.00           2,197,678,360.11                -3.69%
筹资活动现金流出小计                          3,418,002,880.37           5,438,910,425.35               -37.16%
筹资活动产生的现金流量净额                   -1,301,512,880.37          -3,241,232,065.24               -59.85%
现金及现金等价物净增加额                           -6,402,475.77           -78,348,061.65               -91.83%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
     本年度经营活动现金流出增幅较大,原因为报告期新拍土地,支付土地款所致。本年度投资活动现金流入减幅较大,原
因为上年同期处置了子公司江苏荣安置业有限公司。本年度投资活动现金流出增幅较大,原因为报告期新增了子公司台州荣
方建设房地产开发有限公司及投资了宁波陈婆渡置业有限公司。筹资活动现金流出减幅较大,原因为报告期到期项目贷款较
少,相应归还也少所致。
报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
□ 适用 √ 不适用
三、主营业务构成情况
                                                                                                        单位:元
                                                                   营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
                       营业收入        营业成本        毛利率(%)
                                                                   同期增减(%) 同期增减(%)    期增减(%)
分行业
                                                                                        荣安地产股份有限公司 2013 年度报告全文
房地产开发及物业    4,628,072,023.67 3,533,962,494.44                23.64%           127.13%           214.4%            -21.2%
租赁                   13,775,669.98          25,424,023.65          -84.56%           -23.66%           7.47%           -44.37%
分产品
房地产开发及物业    4,628,072,023.67 3,533,962,494.44                23.64%           127.13%           214.4%            -21.2%
租赁                   13,775,669.98          25,424,023.65          -84.56%           -23.66%           7.47%           -44.37%
分地区
宁波地区            4,356,760,846.65 3,334,586,155.73                23.46%    

  附件:公告原文
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