荣安地产股份有限公司 2014 年年度报告全文
荣安地产股份有限公司
2014 年年度报告
2015 年 04 月
荣安地产股份有限公司 2014 年年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 1061307495 股为基数，
向全体股东每 10 股派发现金红利 1.00 元（含税），送红股 0 股（含税），不以公
积金转增股本。
公司负责人王久芳、主管会计工作负责人宋长虹及会计机构负责人(会计主
管人员)郑伟红声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
荣安地产股份有限公司 2014 年年度报告全文
目录
2014 年度报告 ..................................................................................................................................... 1
第一节 重要提示、目录和释义 ........................................................................................................ 2
第二节 公司简介 ................................................................................................................................ 6
第三节 会计数据和财务指标摘要 .................................................................................................... 8
第四节 董事会报告 .......................................................................................................................... 10
第五节 重要事项 .............................................................................................................................. 25
第六节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 34
第七节 优先股相关情况 .................................................................................................................. 39
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 .......................................................................... 40
第九节 公司治理 .............................................................................................................................. 48
第十节 内部控制 .............................................................................................................................. 52
第十一节 财务报告 .......................................................................................................................... 54
第十二节 备查文件目录 ................................................................................................................ 135
荣安地产股份有限公司 2014 年年度报告全文
释义
释义项 指 释义内容
中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会
深交所、交易所 指 深圳证券交易所
宁波证监局 指 中国证券监督管理委员会宁波监管局
公司、本公司或荣安地产 指 荣安地产股份有限公司
荣安集团 指 荣安集团股份有限公司
报告期 指 2014 年 1 月 1 日-2014 年 12 月 31 日
元 指 人民币元
荣安地产股份有限公司 2014 年年度报告全文
重大风险提示
本年度报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者
的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
荣安地产股份有限公司 2014 年年度报告全文
第二节 公司简介
一、公司信息
股票简称 荣安地产 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 荣安地产股份有限公司
公司的中文简称 荣安地产
公司的外文名称（如有） RONGAN PROPERTY CO.,LTD.
公司的外文名称缩写（如有）RONGAN PROPERTY
公司的法定代表人 王久芳
注册地址 浙江省宁波市海曙区灵桥路 513 号(14-12)
注册地址的邮政编码 315010
办公地址 浙江省宁波市海曙区灵桥路 513 号天封大厦 11 楼、15 楼、16 楼
办公地址的邮政编码 315010
公司网址 http://www.rongan.com.cn/
电子信箱 stock@000517.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 胡约翰 吴 颖
浙江省宁波市海曙区灵桥路 513 号天封 浙江省宁波市海曙区灵桥路 513 号天封
联系地址
大厦 15 楼 大厦 15 楼
电话 0574-87312566 0574-87312566
传真 0574-87310668 0574-87310668
电子信箱 stock@000517.com stock@000517.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 《证券时报》、《证券日报》和《中国证券报》
深圳证券交易所（http://www.szse.cn/ ）、巨潮资讯网
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址
（http://www.cninfo.com.cn/）
公司年度报告备置地点 公司证券事务部
荣安地产股份有限公司 2014 年年度报告全文
四、注册变更情况
企业法人营业执照
注册登记日期 注册登记地点 税务登记号码 组织机构代码
注册号
首次注册 1989 年 05 月 19 日 庄桥宁慈公路边 3302001000354 330204144068565 14406856-5
浙江省宁波市海曙
报告期末注册 2013 年 05 月 24 日 区灵桥路 513 号 330200000013909 330204144068565 14406856-5
（14-12）
公司股票于 1993 年 8 月 6 日在深圳证券交易所上市。公司主营冷轧、冷拔管设备、
精密无缝钢管及其延伸产品。1999 年 10 月 31 日，公司召开股东大会审议通过章
程修正案，变更后主营范围为：通讯设备（除无线电发射设备）、电子网络产品的
开发、研制；计算机软件开发、研制。2009 年 6 月 8 日，公司召开股东大会审议
公司上市以来主营业务的变化情况（如
通过章程修正案，变更后主营业务范围为：房地产开发、经营；物业服务；房屋
有）
租赁；建筑材料、装饰材料、机械电器设备、五金交电、化工产品、制冷空调设
备的批发、零售；市政工程施工；工业与民用建筑工程；实业投资。2013 年 5 月
18 日，公司召开股东大会审议通过章程修正案，公司经营范围增加“建筑智能化
工程”。
公司上市之初的控股股东为宁波市财政局。1999 年，公司经过重大资产重组，控
股股东变更为深圳市新海投资控股有限公司。2009 年 4 月 10 日，荣安集团股份
历次控股股东的变更情况（如有）
有限公司通过定向增发方式持有本公司 78.02%股份，成为本公司当前第一大股
东。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 天衡会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 南京市建邺区江东中路 106 号万达广场商务楼 B 座 20 楼
签字会计师姓名 虞丽新、胡学文
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
荣安地产股份有限公司 2014 年年度报告全文
第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2014 年 2013 年 本年比上年增减 2012 年
营业收入（元） 3,433,731,681.90 4,641,847,693.65 -26.03% 2,056,054,459.29
归属于上市公司股东的净利润
300,128,422.11 454,512,833.26 -33.97% 424,271,520.60
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
187,556,290.08 351,324,225.49 -46.61% 366,779,350.43
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
-639,843,823.97 1,385,930,954.22 -146.17% 2,879,542,437.98
（元）
基本每股收益（元/股） 0.2828 0.4283 -33.97% 0.3998
稀释每股收益（元/股） 0.2828 0.4283 -33.97% 0.3998
加权平均净资产收益率 8.78% 15.01% -6.23% 16.78%
2014 年末 2013 年末 本年末比上年末增减 2012 年末
总资产（元） 6,017,254,950.68 8,225,112,440.81 -26.84% 10,728,785,497.09
归属于上市公司股东的净资产
3,670,029,092.27 3,254,998,317.13 12.75% 2,801,604,058.21
（元）
二、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 2014 年金额 2013 年金额 2012 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
127,569,548.27 1,400,000.00 106,567,127.81
值准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 2,376,000.00 2,836,174.70 142,101.00
受的政府补助除外）
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -4,192,935.29 -1,743,849.40 -131,144,936.51
其他符合非经常性损益定义的损益项目 7,694,109.59 134,849,838.24 73,543,631.82
减：所得税影响额 20,874,590.54 34,153,555.77 -8,384,246.05
合计 112,572,132.03 103,188,607.77 57,492,170.17 --
荣安地产股份有限公司 2014 年年度报告全文
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
荣安地产股份有限公司 2014 年年度报告全文
第四节 董事会报告
一、概述
报告期内，公司继续紧紧围绕“以战略为导向，向管理要效益，控制风险、稳健发展”的整体发展思路，以房地产为主
营业务，做专做精做长。2014年度，全年实现营业收入34.34亿元，营业利润3.61亿元；归属于上市公司股东的净利润3.00
亿元；基本每股收益0.2828元/股；截止2014年12月31日，公司总资产60.17亿元；净资产36.70亿元，加权平均净资产收益
率8.78%；资产负债率39.01%，扣除预收账款后的公司其他各项负债占资产比例为29.74%。
2014年度，公司在建房屋建筑面积约89.67万平方米，竣工房屋面积约8.83万平方米，结转收入面积24.75万平方米。公
司主要项目开发进展情况如下：
项目名称 所在 占地面积 规划建筑 开盘日期 项目状态
2
城市 （m ） 面积（m ）
荣安大厦 宁波 6238 43006 - 出租
荣和置业大厦 杭州 5231 37000 - 出租
荣安望江南 杭州 24202 88313 2012年6月 竣工在售，已于2014年6月交付
金域华府 台州 89017 243937 2014年3月 在建在售，预计2015年12月交付
凤凰城 宁海 94940 284416 2014年10月 在建在售，一期预计2016年6月交付
荣安香园 宁波 90000 280000 2014年11月 在建在售，预计2016年12月交付
报告期内，除以上项目外，公司在建项目还有荣安月园（持股25%）和中央公园（持股2%代建）两个项目，分别于2014
年5月、7月实现开盘。荣安月园预计于2015年9月交付，中央公园（BC区）预计于2015年12月交付。
在项目拓展方面，2014年1月，公司取得宁波鄞州区原向阳集团A、B地块，土地面积为182亩，总建面积27万平方米；2014
年1月，取得宁波东钱湖白石山别墅项目，土地面积为25亩，总建面积为1.8万平方米。
二、主营业务分析
1、概述
公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于 20%以上的差异原因
□ 适用 √ 不适用
主要经营模式的变化情况
□ 适用 √ 不适用
2、收入
说明
本年度主营业务收入为房地产开发及物业管理。
公司实物销售收入是否大于劳务收入
√ 是 □ 否
行业分类 项目 单位 2014 年 2013 年 同比增减
房地产开发经营业 销售量
荣安地产股份有限公司 2014 年年度报告全文
结转收入 万元 343,373.17 464,184.77 -26.03%
在建房屋建筑面积 万平方米 89.67 100.36 -10.65%
存货 万元 479,402.26 531,117.29 -9.74%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
□ 适用 √ 不适用
公司重大的在手订单情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 52,919,460.00
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 1.54%
公司前 5 大客户资料
√ 适用 □ 不适用
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
1 第一名 15,622,131.00 0.45%
2 第二名 9,523,916.00 0.28%
3 第三名 9,269,443.00 0.27%
4 第四名 9,251,985.00 0.27%
5 第五名 9,251,985.00 0.27%
合计 -- 52,919,460.00 1.54%
主要客户其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
3、成本
行业分类
单位：元
2014 年 2013 年 同比增
行业分类 项目
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重 减
房地产销售 房地产销售 2,659,510,007.94 95.84% 3,482,962,548.01 97.85% -2.01%
物业管理 物业管理 27,540,363.03 0.99% 18,643,582.95 0.52% 0.47%
其他 其他 63,033,171.38 2.27% 32,356,363.48 0.91% 1.36%
产品分类
单位：元
产品分类 项目 2014 年 2013 年 同比增减
荣安地产股份有限公司 2014 年年度报告全文
占营业成本 占营业成本
金额 金额
比重 比重
房地产销售 房地产销售 2,659,510,007.94 95.84% 3,482,962,548.01 97.85% -2.01%
物业管理 物业管理 27,540,363.03 0.99% 18,643,582.95 0.52% 0.47%
其他 其他 63,033,171.38 2.27% 32,356,363.48 0.91% 1.36%
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 1,744,059,844.49
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 62.85%
公司前 5 名供应商资料
√ 适用 □ 不适用
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例
1 宁波市鄞州区财政局 1,352,629,681.33 48.74%
2 余姚江林建筑工程有限公司 132,170,123.00 4.76%
3 宁波市国土资源局 93,663,357.53 3.38%
4 方远建设集团股份有限公司 87,151,682.63 3.14%
5 国强建设集团有限公司 78,445,000.00 2.83%
合计 -- 1,744,059,844.49 62.85%
4、费用
财务费用本期金额为-3,739,391.49元，比上年同期-127,453,319.16元，增加了123,713,927.67元，增幅为97.07%，主
要原因系公司于报告期确认未实现融资收益摊销较上年减少所致。所得税费用本期金额为54,817,681.74元，比上年同期
141,312,022.58元，减少了86,494,340.84元，降幅为61.21%，主要原因系公司报告期利润总额下降，相应的所得税费用也
下降。
5、研发支出
无
6、现金流
单位：元
项目 2014 年 2013 年 同比增减
经营活动现金流入小计 2,338,509,016.12 5,364,454,574.06 -56.41%
经营活动现金流出小计 2,978,352,840.09 3,978,523,619.84 -25.14%
经营活动产生的现金流量净额 -639,843,823.97 1,385,930,954.22 -146.17%
投资活动现金流入小计 1,752,366,673.50 76,700,000.00 2,132.55%
投资活动现金流出小计 1,654,812,528.94 167,520,549.62 863.95%
荣安地产股份有限公司 2014 年年度报告全文
投资活动产生的现金流量净额 97,554,144.56 -90,820,549.62 -207.41%
筹资活动现金流入小计 1,509,109,422.85 2,116,490,000.00 -28.70%
筹资活动现金流出小计 1,002,968,020.57 3,418,002,880.37 -70.66%
筹资活动产生的现金流量净额 506,141,402.28 -1,301,512,880.37 -138.89%
现金及现金等价物净增加额 -36,148,277.13 -6,402,475.77 464.60%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
经营活动现金流入及经营活动产生的现金流量净额同比下降原因为报告期内预售楼盘减少，使预收收入减少；投资活动
现金流入、流出增加主要原因系报告期购买及赎回理财产品所致；筹资活动现金流出同比下降主要原因系报告期归还借款少
于去年同期所致。
报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
√适用 □不适用
经营活动现金流入及经营活动产生的现金流量净额同比下降原因为报告期内预售楼盘减少，使预收收入减少；投资活动
现金流入、流出增加主要原因系报告期购买及赎回理财产品所致;筹资活动现金流出同比下降主要原因系报告期归还借款少
于去年同期所致。
三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
分行业
房地产销售 3,292,260,500.00 2,659,510,007.94 19.22% -27.92% -23.64% -4.52%
物业管理 32,038,710.31 27,540,363.03 14.04% 35.75% 47.72% -6.96%
其他 70,963,697.78 63,033,171.38 11.18% 90.69% 94.81% -1.88%
分产品
房地产销售 3,292,260,500.00 2,659,510,007.94 19.22% -27.92% -23.64% -4.52%
物业管理 32,038,710.31 27,540,363.03 14.04% 35.75% 47.72% -6.96%
其他 70,963,697.78 63,033,171.38 11.18% 90.69% 94.81% -1.88%
分地区
宁波地区 561,384,595.09 372,472,934.12 33.65% -87.13% -88.82% 10.06%
宁波以外地区 2,840,278,313.00 2,402,444,808.11 15.42% 964.55% 958.60% 0.48%
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据
□ 适用 √ 不适用
荣安地产股份有限公司 2014 年年度报告全文
四、资产、负债状况分析
1、资产项目重大变动情况
单位：元
2014 年末 2013 年末
比重增减 重大变动说明
金额 占总资产比例 金额 占总资产比例
货币资金
