金科地产集团股份有限公司2014年半年度报告

                 金科地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告全文
金科地产集团股份有限公司
    2014 年半年度报告
      2014 年 08 月
                                        金科地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告全文
                   第一节 重要提示、目录和释义
    公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
    所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
    公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
    公司负责人黄红云先生、主管会计工作负责人李华先生及会计机构负责人
刘绍军先生(会计主管人员)声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、
完整。
                                                                                     金科地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告全文
                                                                    目录
2014 半年度报告 ................................................................................................................................. 1
第一节 重要提示、目录和释义 ........................................................................................................ 2
第二节 公司简介 ................................................................................................................................ 5
第三节 会计数据和财务指标摘要 .................................................................................................... 7
第四节 董事会报告 ............................................................................................................................ 9
第五节 重要事项 .............................................................................................................................. 17
第六节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 32
第七节 优先股相关情况 .................................................................................................................. 35
第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ...................................................................................... 36
第九节 财务报告 .............................................................................................................................. 37
第十节 备查文件目录 .................................................................................................................... 156
                                                    金科地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告全文
                                        释义
             释义项      指                                释义内容
本公司、公司、金科股份   指   金科地产集团股份有限公司
原金科集团               指   重庆市金科实业（集团）有限公司
金科投资、金科控股       指   重庆市金科投资控股（集团）有限责任公司，本公司控股股东
南通金科                 指   南通金科房地产开发有限公司，本公司控股子公司
湖南金科                 指   湖南金科房地产开发有限公司，本公司控股子公司
天源盛公司               指   重庆天源盛置业发展有限公司，本公司控股子公司
重庆中讯                 指   重庆中讯物业发展有限公司，本公司控股子公司
金科星聚                 指   重庆市金科星聚置业有限公司，本公司控股子公司
金科坤合                 指   重庆市金科坤合投资有限公司，本公司控股子公司
金科弘景                 指   重庆市金科实业集团弘景房地产开发有限公司，本公司控股子公司
重庆华协                 指   重庆华协置业有限公司，本公司控股子公司
无锡科润                 指   无锡金科科润房地产开发有限公司，本公司控股子公司
凯尔辛基                 指   重庆凯尔辛基园林有限公司，本公司控股子公司
天豪门窗                 指   重庆天豪门窗有限公司，本公司控股子公司
重庆搏展                 指   重庆市搏展房地产开发有限责任公司，本公司控股子公司
金科弘居                 指   北京金科弘居置业有限公司，本公司控股子公司
金科景绎                 指   重庆金科景绎房地产开发有限公司，本公司控股子公司
金科汇茂                 指   重庆市金科汇茂房地产开发有限公司，本公司控股子公司
张家港金科               指   张家港保税区金科瑞丰房地产开发有限公司，本公司控股子公司
郴州金科                 指   郴州小埠金科房地产开发有限责任公司，本公司控股子公司
银海租赁                 指   重庆银海融资租赁有限公司，本公司参股公司，本公司关联方
渝商集团                 指   重庆市渝商投资控股集团股份有限公司，本公司参股公司，本公司关联方
中国证监会               指   中国证券监督管理委员会
重庆证监局               指   中国证券监督管理委员会重庆监管局
深交所                   指   深圳证券交易所
本报告                   指   本公司 2014 年半年度报告
                                                                    金科地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告全文
                                           第二节 公司简介
一、公司简介
股票简称                 金科股份                                股票代码
股票上市证券交易所       深圳证券交易所
公司的中文名称           金科地产集团股份有限公司
公司的中文简称（如有）   金科股份
公司的外文名称（如有）   JINKE PROPERTY GROUP CO.,LTD.
公司的外文名称缩写（如有）JINKE PROPERTY
二、联系人和联系方式
                                                    董事会秘书                           证券事务代表
姓名                                 刘忠海                                                      -
联系地址                             重庆市北部新区春兰三路 1 号地矿大厦 7 楼                    -
电话                                 023-63023656                                                -
传真                                 023-63023656                                                -
电子信箱                             [e-mail]                                                -
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2013 年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具
体可参见 2013 年年报。
3、注册变更情况
注册情况在报告期是否变更情况
                                                              金科地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告全文
□ 适用 √ 不适用
公司注册登记日期和地点、企业法人营业执照注册号、税务登记号码、组织机构代码等注册情况在报告期无变化，具体可参
见 2013 年年报。
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                           第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
                                           本报告期                 上年同期                本报告期比上年同期增减
营业收入（元）                              4,357,921,995.30             7,643,283,520.30                     -42.98%
归属于上市公司股东的净利润（元）              451,476,735.49              790,152,947.49                      -42.86%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
                                              311,178,840.07              775,044,684.62                      -59.85%
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元）            -5,345,938,842.41        -1,212,431,019.84                       -340.93%
基本每股收益（元/股）                                    0.39                        0.68                     -42.65%
稀释每股收益（元/股）                                    0.39                        0.68                     -42.65%
加权平均净资产收益率                                   5.61%                     10.79%           下降 5.18 个百分点
                                                                                            本报告期末比上年度末增
                                          本报告期末                上年度末
                                                                                                        减
总资产（元）                               78,054,183,357.30         62,395,055,252.31                        25.10%
归属于上市公司股东的净资产（元）            7,819,450,026.41             7,852,164,529.35                      -0.42%
二、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
三、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
                                                                                                             单位：元
                        项目                                      金额                            说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）              14,118,443.72                   -
                                                                金科地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告全文
                                                                                     主要系公司收到长沙经济技术
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统                               开发区财政补贴款、子公司重庆
                                                                    167,769,649.52
一标准定额或定量享受的政府补助除外）                                                 科润及坤合投资收到重庆市涪
                                                                                     陵区人民政府财政补贴款。
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费                            7,617,485.50                -
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易
性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及
                                                                       781,935.93                 -
处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取
得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出                                 -2,759,570.87                -
减：所得税影响额                                                     46,261,468.64                -
    少数股东权益影响额（税后）                                         968,579.74                 -
合计                                                                140,297,895.42                --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
                                                              金科地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告全文
                                       第四节 董事会报告
一、概述
    2014年上半年，全国房地产市场出现了一定的调整。据国家统计局数据显示，上半年全国房地产开发
总投资4.2万亿元，同比增长14.1%，增速同比回落了6.2个百分点；房屋新开工面积8.01亿平方米，同比
减少16.4%；商品房销售面积4.84亿平方米，同比减少6.0%，商品房销售额3.11万亿元，同比减少6.7%；
商品房待售面积5.44亿平方米，同比增长24.5%；土地购置面积1.48亿平方米，同比减少5.8%。受市场变
化影响，多家房地产企业销售业绩不及预期，但从长远来看，短期的调整有利于房地产市场更加持续健康
的发展。
    今年上半年，公司经营围绕“改革创新、产业升级”两大主题，按照“产业升级，加快发展；简政放
权，提升效率；规范履职，监督到位；增加收入，考核斗硬”的改革总体思路，坚持“经营管理以财务指
标为核心，运营管理以关键节点为核心，团队建设以人才保障为核心”的经营管理原则；着力突破工作难
点，提高工作质效，做大规模、做足利润。公司保持了良好的发展势头，上半年实现销售金额约 111 亿元，
同比增长 22%。其中，地产业务实现签约销售金额约 101 亿元，同比增长 19%；实现销售面积约 148 万平
方米，同比增长 31%。
二、主营业务分析
    本报告期，公司实现营业收入43.58亿元，同比下降42.98%；实现利润总额6.62亿元，同比下降35.25%；
实现净利润4.93亿元，同比下降36.06%；归属于母公司所有者的净利润4.51亿元，同比下降42.86%。截止
2014年6月30日，公司资产总额780.54亿元，同比增长25.1%；归属于母公司所有者权益78.19亿元，同比下
降0.42%。
主要财务数据同比变动情况
                                                                                                      单位：元
                           本报告期            上年同期              同比增减                  变动原因
                                                                                      主要系本期结转面积减
营业收入                   4,357,921,995.30    7,643,283,520.30             -42.98%
                                                                                      少导致结转收入减少
                                                                                      主要系本期结转收入减
营业成本                   3,028,326,480.94    5,343,180,028.13             -43.32% 少对应结转营业成本减
                                                                                      少所致
销售费用                     216,348,380.15      220,489,158.32              -1.88%               -
管理费用                     267,044,696.38      234,792,756.24              13.74%               -
财务费用                      19,109,969.60       15,613,381.52              22.39%               -
                                                                                      主要系本期结转收入规
所得税费用                   169,078,195.71      251,446,368.60             -32.76% 模减少导致利润总额减
                                                                                      少
经营活动产生的现金流                                                                  主要系本期支付的土地
                           -5,345,938,842.41   -1,212,431,019.84           -340.93%
量净额                                                                                款和工程投入增加所致
                                                              金科地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告全文
投资活动产生的现金流
                             -340,744,850.71     -321,368,040.18             -6.03%
量净额
筹资活动产生的现金流                                                                  主要系本期借款净额增
                            5,989,442,218.26    1,106,133,464.92            441.48%
量净额                                                                                加所致
现金及现金等价物净增                                                                  主要系销售回款和筹资
                             302,758,525.14      -427,665,595.10            170.79%
加额                                                                                  活动净流量增加所致
                                                                                      主要系销售回款和筹资
货币资金                    9,732,500,586.77    6,364,503,639.90             52.92%
                                                                                      活动净流量增加所致
                                                                                      主要系应收售房款增加
应收账款                     564,224,752.47      210,514,538.67             168.02%
                                                                                      所致
                                                                                      主要系本期取得短期借
短期借款                    3,139,530,000.00    1,980,000,000.00             58.56%
                                                                                      款增加所致
                                                                                      主要系本期票据结算工
应付票据                    3,820,794,418.83    1,667,451,647.10            129.14%
                                                                                      程款金额增加所致
                                                                                      主要系本期销售回款规
预收款项                   24,444,996,308.50   18,668,331,885.17             30.94% 模大于因结转收入所对
                                                                                      应的预收款项减少所致
                                                                                      主要系本期期末将于一
一年内到期的非流动负
                            8,388,000,000.00    5,673,860,000.00             47.84% 年内到期的长期债务增
债
                                                                                      加所致
                                                                                      主要系本期收入减少导
营业税金及附加               289,021,295.31      806,752,189.60             -64.17%
                                                                                      致结转的税金减少所致
                                                                                      主要系本期其他应收款
资产减值损失                  69,639,139.15       15,796,098.71             340.86% 计提的坏账准备增加所
                                                                                      致
                                                                                      主要系本期取得的政府
营业外收入                   182,192,506.63       41,033,777.42             344.01%
                                                                                      补助增加所致
                                                                                      主要系本期结转收入规
每股收益                                0.39                0.68            -42.65%
                                                                                      模减少所致
                                                                                      主要系本期收到退回土
收到其他与经营活动有
                            1,639,326,568.91     850,563,528.60              92.73% 地保证金和收到单位往
关的现金
                                                                                      来款项增加所致
购买商品、接受劳务支                                                                  主要系本期支付的土地
                           12,503,804,062.36    7,890,736,322.01             58.46%
付的现金                                                                              款和工程投入增加所致
支付其他与经营活动有                                                                  主要系本期支付单位往
                            2,180,671,603.07     948,164,304.58             129.99%
关的现金                                                                              来款项增加所致
                                                                                      主要系本期到期偿还的
偿还债务支付的现金          4,904,780,000.00    7,451,307,088.00            -34.18%
                                                                                      借款减少所致
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
                                                                      金科地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告全文
□ 适用 √ 不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中披露的未来发展与规划延续至报告期内的情况
□ 适用 √ 不适用
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中没有披露未来发展与规划延续至报告期内的情况。
公司回顾总结前期披露的经营计划在报告期内的进展情况
       根据年初计划，公司力争 2014 年度实现销售金额 280 亿元（含产业板块）。本报告期内，公司实现销
售金额约 111 亿元，同比增长 22%，占全年计划的 40 %。
三、主营业务构成情况
                                                                                                             单位：元
                                                                   营业收入比上年   营业成本比上年   毛利率比上年同期
                       营业收入         营业成本        毛利率
                                                                      同期增减         同期增减           增减
分行业
房地产销售          3,784,907,156.99 2,649,561,027.54     30.00%          -48.52%          -49.20% 增长 0.93 个百分点
物业管理             166,837,024.90   149,191,801.72      10.58%           34.01%           38.42% 下降 2.85 个百分点
酒店经营              68,153,990.44     15,994,891.66     76.53%           -6.91%          -22.43% 增长 4.70 个百分点
园林及其他           725,570,726.84   690,907,756.35       4.78%           49.97%           53.39% 下降 2.13 个百分点
分产品
房地产销售          3,784,907,156.99 2,649,561,027.54     30.00%          -48.52%          -49.20% 增长 0.93 个百分点
物业管理             166,837,024.90   149,191,801.72      10.58%           34.01%           38.42% 下降 2.85 个百分点
酒店经营              68,153,990.44     15,994,891.66     76.53%           -6.91%          -22.43% 增长 4.70 个百分点
园林及其他           725,570,726.84   690,907,756.35       4.78%           49.97%           53.39% 下降 2.13 个百分点
分地区（主要地区）
重庆                4,007,439,529.74 2,860,259,777.92     28.63%           -1.02%            2.36% 下降 2.36 个百分点
江苏                 316,098,692.33   273,403,690.04      13.51%          -90.32%          -88.45% 下降 13.98 个百分点
注：上述数据均为抵消前数据，具体情况详见财务报告附注
四、核心竞争力分析
公司将继续保持和强化核心竞争力，报告期内，未发生明显变化。
                                                                          金科地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告全文
五、投资状况分析
1、对外股权投资情况
（1）对外投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无对外投资。
（2）持有金融企业股权情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未持有金融企业股权。
（3）证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在证券投资。
2、委托理财、衍生品投资和委托贷款情况
（1）委托理财情况
√ 适用 □ 不适用
                                                                                                                单位：万元
                                                                                       本期实际    计提减值          报告期实
                         是否关   产品   委托理                             报酬确定                          预计
受托人名称   关联关系                               起始日期   终止日期                收回本金    准备金额          际损益金
                         联交易   类型   财金额                               方式                            收益
                                                                                         金额      （如有）             额
建信基金管                                         2012 年 12 2014 年 01
             非关联方    否       基金     2,100                            浮动收益    2,180.98                        80.98
理有限公司                                         月 23 日    月 02 日
农行重庆新                                         2010 年 08 2014 年 01
             非关联方    否       基金      250                             浮动收益      241.85                        -8.15
华路分理处                                         月 12 日    月 09 日
农行重庆新                                         2010 年 08 2014 年 01
             非关联方    否       基金      100                             浮动收益       89.36                       -10.64
华路分理处                                         月 04 日    月 09 日
合计                                       2,450       --          --          --       2,512.19                 0      62.19
委托理财资金来源                         自有资金
逾期未收回的本金和收益累计金额
涉诉情况（如适用）                       不适用
（2）衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
                                                                          金科地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告全文
公司报告期不存在衍生