金科地产集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
金科地产集团股份有限公司
2014 年年度报告
2015 年 03 月
金科地产集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 1,378,540,051 股为基数，
向全体股东每 10 股派发现金红利 1.50 元（含税），送红股 6 股（含税），以资本
公积金向全体股东每 10 股转增 14 股。
公司负责人黄红云先生、主管会计工作负责人李华先生及会计机构负责人
(会计主管人员)刘绍军先生声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者
的实质承诺，敬请投资者注意风险。
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目录
2014 年度报告 ..................................................................................................................................... 2
第一节 重要提示、目录和释义 ........................................................................................................ 2
第二节 公司简介 ................................................................................................................................ 6
第三节 会计数据和财务指标摘要 .................................................................................................... 9
第四节 董事会报告 .......................................................................................................................... 11
第五节 重要事项 .............................................................................................................................. 39
第六节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 60
第七节 优先股相关情况 .................................................................................................................. 67
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.......................................................................... 68
第九节 公司治理 .............................................................................................................................. 77
第十节 内部控制 .............................................................................................................................. 84
第十一节 财务报告 .......................................................................................................................... 86
第十二节 备查文件目录 ................................................................................................................ 214
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释义
释义项 指 释义内容
本公司、公司、金科股份 指 金科地产集团股份有限公司
原金科集团 指 重庆市金科实业（集团）有限公司
金科投资或金科控股 指 重庆市金科投资控股（集团）有限责任公司，本公司控股股东
展宏投资 指 石河子展宏股权投资普通合伙企业
科源投资 指 石河子科源股权投资普通合伙企业
善泽投资 指 石河子善泽股权投资普通合伙企业
南通金科 指 南通金科房地产开发有限公司，本公司控股子公司
湖南金科 指 湖南金科房地产开发有限公司，本公司控股子公司
天源盛公司 指 重庆天源盛置业发展有限公司，本公司控股子公司
重庆中讯 指 重庆中讯物业发展有限公司，本公司控股子公司
金科星聚 指 重庆市金科星聚置业有限公司，本公司控股子公司
金科坤合 指 重庆市金科坤合投资有限公司，本公司控股子公司
金科弘景 指 重庆市金科实业集团弘景房地产开发有限公司，本公司控股子公司
重庆华协 指 重庆华协置业有限公司，本公司控股子公司
无锡科润 指 无锡金科科润房地产开发有限公司，本公司控股子公司
凯尔辛基 指 重庆凯尔辛基园林有限公司，本公司控股子公司
天豪门窗 指 重庆天豪门窗有限公司，本公司控股子公司
重庆搏展 指 重庆市搏展房地产开发有限责任公司，本公司控股子公司
金科弘居 指 北京金科弘居置业有限公司，本公司控股子公司
金科景绎 指 重庆金科景绎房地产开发有限公司，本公司控股子公司
金科汇茂 指 重庆市金科汇茂房地产开发有限公司，本公司控股子公司
张家港金科 指 张家港保税区金科瑞丰房地产开发有限公司，本公司控股子公司
郴州金科 指 郴州小埠金科房地产开发有限责任公司，本公司控股子公司
银海租赁 指 重庆银海融资租赁有限公司，本公司参股公司，本公司关联方
渝商集团 指 渝商投资集团股份有限公司，本公司参股公司，本公司关联方
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
重庆证监局 指 中国证券监督管理委员会重庆监管局
深交所 指 深圳证券交易所
本报告 指 本公司 2014 年年度报告
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重大风险提示
公司已在本报告的董事会报告一节中，详细描述所存在的主要风险及应对
策略，敬请投资者者关注相关内容。
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第二节 公司简介
一、公司信息
股票简称 金科股份 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 金科地产集团股份有限公司
公司的中文简称 金科股份
公司的外文名称（如有） JINKE PROPERTY GROUP CO.,LTD.
公司的外文名称缩写（如有）JINKE PROPERTY
公司的法定代表人 黄红云
注册地址 重庆市江北区复盛镇正街（政府大楼）
注册地址的邮政编码 401121
办公地址 重庆市北部新区春兰三路 1 号地矿大厦 7 楼
办公地址的邮政编码 401121
公司网址 www.jinke.com
电子信箱 ir@jinke.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 刘忠海 -
重庆市北部新区春兰三路 1 号地矿大厦 7
联系地址 -
楼
电话 023-63023656 -
传真 023-63023656 -
电子信箱 ir@jinke.com -
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司证券事务部
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四、注册变更情况
企业法人营业执照
注册登记日期 注册登记地点 税务登记号码 组织机构代码
注册号
重庆市工商行政管
首次注册 1987 年 03 月 20 日 20281954-4 50022220289346-8 20289346-8
理局
重庆市工商行政管
报告期末注册 2011 年 08 月 08 日 500000000007018 500105202893468 20289346-8
理局
公司于 1996 年 11 月 28 日在深交所挂牌上市，主营业务为钢板、钢带、硅钢
片等钢压延加工；锰铁冶炼；金属涂镀。
公司上市以来主营业务的变化情况（如 1998 年，因公司控股股东发生变化，主营业务变更为：房地产开发、物业管
有） 理；制造、加工、销售钢材、锰铁；机械加工等。
2011 年 8 月，公司完成新增股份吸收合并金科集团暨重大资产重组，主营业
务变更为房地产开发（一级资质）。
本公司前身是重庆东源钢业股份有限公司（以下简称“东源钢业”），系经重庆
市人民政府重府发（1986）290 号文批准，于 1987 年 3 月 20 日由原重庆钢铁公
司第四钢铁厂改组设立，并于 1996 年 11 月 28 日在深交所上市。1998 年 11 月，
公司控股股东重庆钢铁（集团）有限责任公司（以下简称“重钢集团”）与泛华工
程有限公司（以下简称“泛华公司”）签署转让合同书，重钢集团将其持有的公司
72,040,000 股股份转让给泛华公司，并于 1999 年 1 月 28 日办妥相关法律手续，
泛华公司成为公司控股股东。
2001 年 9 月，泛华公司将其持有的公司 58,568,498 股股份转让给成都锦江和
盛投资有限责任公司（以下简称“锦江和盛”），并于 2001 年 10 月 16 日办妥相关
法律手续，锦江和盛成为公司控股股东。2005 年 11 月 23 日，经广东省深圳市中
级人民法院裁定，重钢集团持有的本公司 45,081,847 股股份由重庆渝富资产经营
管理有限公司（以下简称“渝富公司”）竞得。
2006 年 8 月 18 日，上述股权过户至渝富公司名下。2007 年 8 月，锦江和盛
持有的本公司 58,568,498 股法人股和四川华州管理顾问咨询有限责任公司持有的
历次控股股东的变更情况（如有）
本公司 10,000,000 股法人股（共计 68,568,498 股，占当时公司总股本的 27.42%）
被成都市锦江区人民法院依法拍卖，四川奇峰实业（集团）有限公司（以下简称“奇
峰集团”）、四川宏信置业发展有限公司（以下简称“宏信置业”）以联合竞拍的方
式竞得。此次股权变更后，奇峰集团、宏信置业以联合体（一致行动人）的形式
成为本公司控股股东。
2009 年 3 月，奇峰集团、宏信置业将其合计持有的本公司 33,564,314 股（占
当时公司总股本的 13.42%）转让给金科投资，并于 2009 年 4 月 7 日办理完毕过
户登记手续。2009 年 3 月，公司启动重大资产重组，拟新增股份吸收合并金科集
团。同年 8 月，公司 6 名非独立董事中有 4 名由金科投资提名推荐，公司的实际
控制人变更为黄红云、陶虹遐夫妇（合计持有金科投资 100%股权）。
2011 年 5 月，公司获得中国证监会《关于核准重庆东源产业发展股份有限公
司吸收合并重庆市金科实业（集团）有限公司的批复》（证监许可[2011]799 号文）；
同年 8 月，公司完成新增股份吸收合并原金科集团。金科投资持有公司 252,835,355
股股份，占公司总股份的 21.82%，为本公司控股股东。
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五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 天健会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 重庆市渝北区财富大道 13 号
签字会计师姓名 梁正勇、程兰
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
√ 适用 □ 不适用
保荐机构名称 保荐机构办公地址 保荐代表人姓名 持续督导期间
上海市浦东新区世纪大道 1589
安信证券股份有限公司 孙茂峰、钟铁锋 2014 年-2015 年
号长泰国际金融大厦 22 层
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
√ 是 □ 否
单位：元
本年比上
2013 年 2012 年
2014 年 年增减
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
营业收入（元） 17,323,507,266.17 16,069,615,178.82 16,069,615,178.82 7.80% 10,348,655,744.64 10,348,655,744.64
归属于上市公司股东
907,884,138.79 984,071,530.24 984,071,530.24 -7.74% 1,279,375,216.17 1,279,375,216.17
的净利润（元）
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 694,906,306.78 889,884,963.69 889,884,963.69 -21.91% 1,182,250,130.02 1,182,250,130.02
的净利润（元）
经营活动产生的现金
-8,384,763,000.08 -4,518,006,054.15 -4,518,006,054.15 -85.59% -312,555,572.33 -312,555,572.33
流量净额（元）
基本每股收益（元/股） 0.78 0.85 0.85 -8.24% 1.10 1.10
稀释每股收益（元/股） 0.78 0.85 0.85 -8.24% 1.10 1.10
加权平均净资产收益 下降 2.03
11.31% 13.34% 13.34% 21.11% 21.11%
率 个百分点
本年末比
2013 年末 上年末增 2012 年末
2014 年末
减
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
总资产（元） 82,065,806,685.44 62,395,055,252.31 62,395,055,252.31 31.53% 52,015,209,421.08 52,015,209,421.08
归属于上市公司股东
10,529,946,323.38 7,852,164,529.35 7,852,164,529.35 34.10% 6,946,014,256.64 6,946,014,256.64
的净资产（元）
注 1：本报告期内，公司因执行财政部于 2014 年制定的相关会计准则，重述以前年度会计数据。详细情况参见本报告第四
章第十一节。
注 2：公司于 2014 年 12 月完成非公开发行股票的发行、上市工作，公司股本由 1,158,540,051 股增加至 1,378,540,051 股，
按照相关计算公式，基本每股收益和稀释每股收益均与新股发行前的计算值相同。
公司报告期末至年度报告披露日股本是否因发行新股、增发、配股、股权激励行权、回购等原因发生变化且影响所有者权益
金额
√ 是 □ 否
用最新股本计算的基本每股收益（元/股） 0.6586
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注：上表每股收益为按照本报告期末公司总股本 1,378,540,051 股计算所得。
二、境内外会计准则下会计数据差异
□ 适用 √ 不适用
三、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 2014 年金额 2013 年金额 2012 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
14,905,896.74 142,147.03 2,947,147.32
值准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
详见本报告财报附注
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 202,178,584.12 77,258,290.98 46,293,231.46
五（二）9
受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金
18,267,632.66 15,703,437.50 2,724,850.56
占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的
投资成本小于取得投资时应享有被投资单 3,959,436.27 1,709,140.20
位可辨认净资产公允价值产生的收益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保
值业务外，持有交易性金融资产、交易性
金融负债产生的公允价值变动损益，以及 831,399.49 524,083.15 -63,338.22
处置交易性金融资产、交易性金融负债和
可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转
3,000,000.00
回
对外委托贷款取得的损益 6,825,000.00
采用公允价值模式进行后续计量的投资性
54,152,554.05 46,689,449.72 69,644,891.99
房地产公允价值变动产生的损益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -4,857,013.58 -21,896,927.63 -9,086,170.61
其他符合非经常性损益定义的损益项目 2,721,031.90 7,361,252.88
减：所得税影响额 71,921,056.86 29,668,967.96 31,072,460.17
少数股东权益影响额（税后） 3,580,164.61 1,245,414.41 158,459.26
合计 212,977,832.01 94,186,566.55 97,125,086.15 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第四节 董事会报告
一、概述
1、2014年市场走势回顾
2014年，全球经济复苏艰难曲折，主要经济体走势呈现分化，美国退出量化宽松，对包括中国在内的
新兴经济体带来冲击。国内经济下行压力持续加大，但总体上仍保持平稳发展态势。国内生产总值达到63.6
万亿元，同比增长7.4%，在世界主要经济体中名列前茅。我国经济基本面没有发生大的改变，但呈现出增
长速度换挡期、结构调整阵痛期、以往刺激经济政策消化期的“三期叠加”，中国经济进入“新常态”。
2014年，中央政府先后出台一系列“微刺激”、“稳增长”措施，增加基建投资，通过“定向降准”、“央五
条”鼓励金融机构支持居民购房需求，出台“930”房贷政策，各地政府松绑“限贷”政策，不对称降息带来资
金面宽松，直接推动房地产行业筑底回稳、逐渐回暖。全年房地产市场先抑后扬，房价增速下降，库存压
力加大，土地出让规模负增长，但土地价格持续攀升，部分城市房地产产能过剩，行业进入“白银时代”。
据国家统计局统计，2014年全国房地产开发投资9.5万亿元，同比增长10.5%，增速比上年减少9.3个百
分点，其中住宅投资增长9.2%；全年商品房销售面积12.06亿㎡，同比下降7.6%，其中住宅销售面积下降
9.1%；商品房销售额7.63万亿元，同比下降6.3%，其中住宅销售额下降7.8%。据此测算，2014年全国商品
房平均销售单价同比上升1.4%。2014年，全国土地出让收入4.29万亿元，同比增长3.1%。
2、公司经营回顾
报告期内，公司紧紧围绕年初制定的“改革创新、产业升级”方针，升级转型取得重大进展，经营情况
稳中向好，主要取得以下成绩：
一是公司各业务板块全年实现销售金额约230亿元，同比增长约2%。其中，房地产板块在市场整体下
行的压力下，实现签约销售金额约210亿元，同比增长约1%，实现签约销售面积约322万m2，同比增长约
22 %。
二是持续深化改革，突破发展壁垒，产业升级转型取得重大突破。公司成立深化改革领导小组，制定
并贯彻《持续深化改革若干问题的决定》，聚焦八大方面、58项任务，完成多项重大改革措施制定并实施。
积极实施“两升级一转型”战略，即通过“产业嫁接地产”实现房地产业务产业升级,运用互联网思维实现传统
物业管理向社区综合服务升级。公司成立产业地产投资公司，以科技产业园地产、文化旅游地产、健康产
业地产为投资方向，与华谊兄弟、亿达集团签订战略合作协议，首个科技产业园地产项目在长沙成功落地。
在产业转型方面，成立新能源公司，通过并购方式成功获得首个新能源项目-新疆哈密风力发电项目，该风
力发电项目年发电小时能达2900多小时，远超同行业平均水平，并购质量及效率得到业界高度认可。
三是地产项目拓展稳步推进。全年通过招拍挂、股权收购等方式新获17个土地项目共19宗土地，土地
价款共计102亿元，同比增长8%；新增项目计容可建规模570万平米，新增项目区域成熟度有所提高，主城
与主城近郊项目占比有所增加。新进入云南省级市场，新增昆明、重庆万州等5个城市布点。继续加强合
资合作，引进合资合作资金协议金额16.3亿元。截止报告期末，公司土地储备计容可建规模达1750万平米。
四是完成首次资本市场融资，多元化融资成效显著，资金链安全进一步提升。经过一年多的努力，公
司在报告期内圆满完成非公开发行股票工作，募得资金22亿元，成功实现自“借壳”上市以来的首次资本市
场融资，有效增强了公司资本实力和改善了资本结构，降低了资金成本。公司继续与各大银行以及非银行
金融机构保持良好的合作关系，在巩固加强项目开发贷的同时，创新融资模式，扩大融资规模，降低融资
成本，并强化销售回款，地产业务回款率达92%。切实有效的资金管理充分保障公司生产经营及项目投资
资金需求，期末预收账款达224.31亿元，同比增长20.15%。资产负债率持续下降，比上年末下降0.13个百
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分点。报告期内，公司拟发行不超过38亿元公司债和发行不超过39亿元中期票据相关工作有序推进。
五是品牌影响力持续提升。公司坚持企业品牌、产品品牌、社区品牌、领导品牌并举的方式立体提升
公司品牌价值，全年成功策划实施5次具有全国影响力的品牌事件，“万人邻里节”等系列活动参与度、影响
力有所扩大。公司长期坚持履行社会责任，持续开展金科红太阳系列等慈善活动，全年捐赠1855万元。社
区服务管理质量稳中有升，业主满意度持续提高。报告期内，公司荣获多个第三方机构颁发的“2014中国
房地产百强企业”、“2014年度房企融资能力TOP10”、“2014运营效率TOP10”、中国房地产企业综合实力第
15位、“中国房地产上市公司A股10强”、“2014中国消费诚信企业”、“2014年中国物业服务百强企业”、“中
国房地产品牌价值10强”、“中华慈善突出贡献企业”等多项称号，董事会主席黄红云先生荣获“优秀中国特
色社会主义事业建设者”国家级荣誉以及其他多项社会荣誉。公司开发的多个项目也获得多个相关奖项。
此外，公司在产品定位研发、工程及材料战略招标采购、成本管控、工程质量及安全管理等也得以进
一步加强，有效提升了项目运营效率和质量。公司全年新开工面积约501万平米，竣工面积约260万平米，
结算面积约230万平米，年末在建项目68个，在建面积约1081万平米。公司其他业务板块也取得了良好经
营业绩。
报告期内，公司法人治理和规范运营持续提升。董事会、监事会、股东大会健康运行，共召开19次董
事会会议、8次监事会会议、11次股东大会；公司在业务、人员、资产、机构、财务等方面与控股股东完
全分开，具有完整的业务及自主经营能力；公司严格遵守上市公司各项规则，信息披露及时、准确、完全。
此外，公司投资者关系管理工作也得到广大投资者尤其是机构投资者高度认可。本年度内，在第十届中国
上市公司董事会金圆桌奖评选中，公司董事会荣获“优秀董事会”、董秘荣获“最具创新力董秘”荣誉，公司
在中国上市公司风险管理金盾奖中荣获投资者关系奖，公司董事会秘书第四次荣获《新财富》“金牌董秘”
称号。
二、主营业务分析
1、概述
公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况
报告期内，公司实现营业收入173.24亿元，同比增长7.8%，实现净利润8.63亿元，同比下降8.8%，归
属于母公司所有者的净利润9.08亿元，同比下降7.74%，主要因本年结转的主要项目及产品系以前市场低迷
期销售的低毛利项目及产品，以及2014年度房价下降幅度较大导致个别项目计提较大存货减值准备所致。
截止报告期末，公司资产总额820.66亿元，同比增长31.53%；归属上市公司股东所有者权益105.30亿元，
同比增长34.1%。
公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于 20%以上的差异原因
□ 适用 √ 不适用
主要经营模式的变化情况
□ 适用 √ 不适用
2、收入
说明
行业分类 2014 年 2013 年 同比变动
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占营业收入 占营业收入 （%）
金额 金额
比重（%） 比重（%）
房地产销售 15,826,213,813.90 92.70 15,383,837,201.12 96.55 2.88
物业管理 434,578,287.97 2.55 308,294,159.82 1.93 40.96
酒店经营 145,435,930.10 0.85 154,039,128.00 0.97 -5.59
园林及其他 665,847,882.67 3.90 86,894,202.60 0.55 666.27
物业管理营业收入同比增长40.96%，主要系物业管理项目增加，导致物业管理收入大幅增加；
园林及其他指园林、装饰、门窗、材料销售以及各项业务内部抵消后的净额，同比增加666.27%，主要系材料销售外部承接
业务量增加所致。
2014年主要项目开发情况：
单位：万m2
区域 项目名称 位置 2014年开工面 2014年竣工面 2014年末在建 项目进度
积 积 面积
重庆 重庆合川金科世界城 合川区 0.1 10.9 18.1 在建
重庆合川金科城天籁城 合川区 14.8 0.0 14.8 在建
重庆万盛金科中华养生城 万盛区 1.5 0.0 18.8 在建
重庆金科东方王府 渝北区 0.0
