美好置业集团股份有限公司 2016 年半年度报告全文
美好置业集团股份有限公司
2016 年半年度报告
2016 年 7 月
1
美好置业集团股份有限公司 2016 年半年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司负责人刘道明、主管会计工作负责人及会计机构负责人刘怡祥声明：
保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者
的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 ................................................................................. 2
第二节 公司简介 ......................................................................................................... 5
第三节 会计数据和财务指标摘要 ............................................................................. 7
第四节 董事会报告 ..................................................................................................... 9
第五节 重要事项 ....................................................................................................... 19
第六节 股份变动及股东情况 ................................................................................... 30
第七节 优先股相关情况 ........................................................................................... 34
第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ............................................................... 35
第九节 财务报告 ....................................................................................................... 36
第十节 备查文件目录 ............................................................................................. 135
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释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司 指 美好置业集团股份有限公司
报告期 指 2016 年 1 月 1 日至 2016 年 6 月 30 日
元 指 人民币元
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第二节 公司简介
一、公司简介
股票简称 美好集团 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 美好置业集团股份有限公司
公司的中文简称 美好集团
公司的外文名称 Myhome Real Estate Development Group CO.,LTD.
公司的法定代表人 刘道明
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 冯娴 张达力
联系地址 武汉市武昌区东湖路 10 号水果湖广场 5 楼
电话 027-87838669
传真 027-87836606
电子信箱 IR@000667.com
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参
见 2015 年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年
度报告备置地报告期无变化，具体可参见 2015 年年报。
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3、注册变更情况
注册情况在报告期是否变更情况
□ 适用 √ 不适用
公司注册登记日期和地点、企业法人营业执照注册号、税务登记号码、组织机构代码等注册
情况在报告期无变化，具体可参见 2015 年年报。
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期比上年同期
项目 本报告期 上年同期
增减（%）
营业收入（元） 2,117,205,104.03 1,049,284,728.87 101.78
归属于上市公司股东的净利润（元） 273,232,766.58 36,494,084.99 648.70
归属于上市公司股东的扣除非经常
270,280,348.58 35,937,845.99 652.08
性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 373,350,979.95 -303,814,264.63 222.89
基本每股收益（元/股） 0.1067 0.0143 646.15
稀释每股收益（元/股） 0.1067 0.0143 646.15
比上年同期增长 3.87
加权平均净资产收益率 4.54% 0.67%
个百分点
本报告期末比上年度
项目 本报告期末 上年度末
末增减（%）
总资产（元） 16,923,629,397.95 17,454,657,539.70 -3.04
归属于上市公司股东的净资产（元） 6,089,397,404.26 5,878,807,762.43 3.58
二、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 2,306,472.19
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 829,186.25
减：所得税影响额 183,240.44
合 计 2,952,418.00
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对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义
界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非
经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因：
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常
性损益》定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第四节 董事会报告
一、 概述
1、行业环境及市场分析
2016 年上半年，全国政策面延续宽松基调，调首付、降税负、宽信贷，地方政策则随市
场效果显著分化，大部分城市全面刺激，热点城市开始收紧。受一揽子“去库存”政策激励，
房地产行业指标持续转暖，开发投资、新开工面积增速双双触底回升，多数城市上半年成交
量高于去年同期，部分城市单月成交量已创近 3 年新高，企业业绩完成度普遍较高，万科、
恒大、碧桂园等仅前 5 月便突破千亿元；与此同时，随着热点城市成交大幅放量，库存持续
走低，市场供不应求使得“三高”地块频现，地价、房价轮动上涨。
（1）中央宽严并济，地方因城施策，信贷是最大变数
上半年，全国政策面延续宽松基调，中央调首付、降税负、宽信贷，地方不仅加紧落实
“去库存”新政，甚至还频发“创设性”刺激性政策，但随市场反应显著分化，热点城市开
始收紧。下半年，在中央整体宽严相济的格局下，各地方政府仍然是政策的主导者和落实者，
唯一不确定性是信贷投放执行的变化，将是决定市场热度的最大变数。
“去库存”仍将是下半年行业主旋律，尤其是城市吸附力不足、人口净流出的三、四线
城市，楼市库存风险悬而未决，预计下半年整体政策面保持宽松，落实推进农民工市民化，
引导人口落脚中小城市。与此同时又会严控供应端，高库存城市调降供地指标，逐步减少甚
至停止土地供应。
在整体宽严相济的格局下，各地方政府仍然是下半年政策的主导者和落实者，一方面，
热点一线和二线城市如南京、苏州、合肥等落实现有紧缩政策的同时，不排除根据市场变化
继续加码的可能。其他近 30 个已出台刺激性政策省市除了全面落实政策实施外，可能会根据
市场情势有侧重、有重点地调整实施，稳定当地房地产市场预期。
（2）开发投资、新开工止跌回升，下半年增速料将回落
随着刺激政策不断落地，行业各项指标由“冷”转“暖”。尤其是房地产开发投资以及新
开工面积增速表现尤为抢眼，双双底部快速回升。目前经济仍处在结构性调整的风险期，行
业的首要任务依然是去库存，上半年商品房销售已有见顶信号，高位下滑为大概率事件，再
加上基数等原因，预计下半年房地产开发投资增速以及新开工增速将高位回落。
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（3）上半年成交高峰后市场疲态显现，下半年将迎来调整期
2016 年上半年，市场整体延续火热态势，多数城市上半年成交量高于去年同期，部分城
市单月成交量已创近 3 年新高。市场持续回暖之下，二线城市表现尤为突出，领涨全国，热
门城市出现轮动转换，南京、苏州、武汉等传统强二线城市市场火热，新兴热点城市天津、
青岛、济南异军突起。经历过 3、4 月成交高峰后，供应不足、政策收紧导致部分城市疲态尽
显，成交开始高位回落。而前期需求过度透支为下半年成交走势埋下隐患，在热点城市面临
政策收紧压力之下，下半年市场将迎来短暂的调整期。
2、公司经营管理对策
报告期内，公司继续以“美好价值观”为指引，全力推行“服务社会化、产品工厂化、
投开市场化”的经营战略，确定“服务领跑，区域第一”为公司长期发展目标，调整组织机
构，划小核算单位，在项目全周期运营管理中全面围绕“高、低、快”、销售和利润五大经济
指标，用“美好价值观”凝聚团队力量，打造狼性团队，强化执行力，以项目为核心，条块
结合，实行项目全周期运营管理、全过程精品管理，实现高回报。报告期内，公司房地产开
发项目在建面积88.44万平米，其中：复工67.44万平米，开工21万平米；竣工18.09万平米。
服务社会化举措：2015年初，公司提出“服务社会化”的战略目标，毅然承担“社会责
任”——“做美好生活的集成商”，以“共建美好家园，共创美好生活”为使命，推广美好社
区志愿者计划，成立了美好志愿者服务中心、住户满意中心，推行了“四位一体”志愿者管
家服务。未来，志愿服务的理念将辐射到更多的社区，更多的城市，让更多居民获得幸福感，。
产品工厂化举措：从 2012 年开始，公司就已经进入了装配式住宅领域，并国内率先实践
了建筑主体结构部件工厂化制造、机械化安装的先进生产方式，达到了减少建筑用工、缩短
建设工期、降低劳动强度、确保工程质量、节能降耗、提高综合效益等各项预期目标，减少
了质量通病，提升了住户对产品的满意度。
投开市场化举措：自 2010 年起参与广东“三旧”、武汉“城中村”改造，公司整合社会
资源，推动城市文明进步。既做城市建设的参与者，也做城市蓝图和愿景的设计者和规划者，
更做新型城镇化建设的主力军。继 2014 年与华润置地（武汉）有限公司、2015 年与四川蓝
光发展股份有限公司合作开发武汉硚口长丰村“城中村”综合改造项目 C1、B、D 包后，今年
6 月与武汉东湖高新股份有限公司合作开发武汉硚口长丰村“城中村”综合改造项目 A 包，
共同打造武汉古田生态新区。
下一步，公司将继续整合住户、同事、伙伴及社会资源，深耕武汉区域，发展深圳区域、
上海长三角区域，拓展广州区域，研究环北京区域，开发小城镇及省会城市一小时生活圈，
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有侧重的在现有项目所在城市深耕发展。
3、公司房地产储备情况
（1）报告期内新增土地储备
区域 项目 土地面积（万㎡） 规划建筑面积（万㎡）
湖北 建和 A、B 包 26.44 90.96
（2）截至报告期末累计土地储备
区域 土地面积（万㎡） 规划建筑面积（万㎡）
湖北 43.17 159.77
安徽 96.71 45.76
沈阳 6.85 20.00
重庆 5.45 15.19
西安 5.29 18.52
北京 1.05 7.54
合 计 158.52 266.78
注：土地储备是指取得《国有建设用地使用权成交确认书》，尚未开工的土地。如分期开
工的，其对应的土地面积及规划建筑面积计入在建工程，不再计入土地储备。
4、报告期公司房地产开发情况
（1）二级开发业务
权益 规划建筑 已完工建 预计总投 实际投资
项目 占地面积
区域 项目 比例 面积 筑面积 资金额 金额
状态 （万㎡）
(%) （万㎡） （万㎡） (亿元） （亿元）
名流人和天地后期（风
在建 100 11.46 33.73 33.73 13.3 11.10
和园、城市广场二期）
名流印象（NK7 地块） 在建 100 12.33 47.55 0 37.35 11.45
名流公馆（NK1-NK6 地块） 在建 100 8.09 27.49 19.41 21.48 23.89
湖北 名流世家（K2 地块） 在建 100 1.65 5.81 0 5.12 4.19
名流世家（K1、K3 地块） 在建 100 3.8 14.37 0 11.25 -
农利项目 在建 100 6.47 27.65 0 21.94 12.07
长丰项目（K11 地块） 在建 100 7.48 34.40 0 30.41 8.26
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东莞“名流印象” 在建 100 12.87 37.72 33.02 28.35 26.20
广东
博罗“名流幸福庄园”一
在建 100 49.7 7.09 1.46 11.74 9.27
期
沈阳 沈阳“名流印象” 在建 100 25.81 98.66 62.67 63.54 43.53
重庆 重庆“蔡家组团项目” 在建 100 16.98 36.84 18.09 22.31 13.73
西安 西安“曲江项目” 在建 100 11.62 36.16 0 26.84 4.85
合计 168.26 407.47 168.38 293.63 168.54
（2）一级开发业务
公司参与城中村综合改造，主要提供拆迁、补偿、安置等土地整理服务，并获得相关土
地整理收入。2016 年 1-6 月，公司通过参与武汉市硚口区“长丰村”城中村综合改造，共获
取土地整理收入 29,528.14 万元，明细如下：
报告期获得 累计获得
区域 项目
土地整理收入（万元） 土地整理收入（万元)
长丰村 A 包 23,957.85 23,957.85
湖北 长丰村 C1 包 3,740.47 37,378.85
长丰村 D 包 1,829.82 14,524.14
合计 29,528.14 75,860.84
5、报告期公司房地产销售情况
签约面积 签约金额
区 域
（万㎡） （万元）
湖 北 13.19 121,338
广 东 2.69 51,972
沈 阳 4.72 29,274
重 庆 3.87 17,415
芜 湖 0.90 5,894
合 肥 0.20 1,566
合 计 25.57 227,459
二、主营业务分析
2016 年 1-6 月，公司实现营业收入 211,720.51 万元,实现归属于公司股东的净利润
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27,323.28 万元。报告期内，公司主要财务数据同比变动情况如下：
单位：元
同比增减
项目 本报告期 上年同期 变动原因
（%）
主要系本期子公司东莞名流置业有
营业收入 2,117,205,104.03 1,049,284,728.87 101.78 限公司商品房结算收入较上年同期
增长约 10.43 亿元
主要系本期商品房结算收入增加，
营业成本 1,366,506,200.62 784,979,403.17 74.08
相应结算成本增加
销售费用 40,316,499.30 34,478,700.01 16.93
管理费用 81,881,683.36 69,656,830.93 17.55
主要系本期发生的借款费用中费用
财务费用 46,803,039.61 11,302,426.82 314.10
化金额增加
主要系本期利润总额增加，当期所
所得税费用 161,966,954.52 25,191,335.63 542.95
得税费用增加
经营活动产生的
373,350,979.95 -303,814,264.63 222.89 主要系本期房地产业务回款增加
现金流量净额
主要系本期出售子公司收回了现
投资活动产生的
23,872,704.88 -58,924,263.44 140.51 金，上年同期收购子公司支付了现
现金流量净额
金
筹资活动产生的 主要系本期公司融资力度加大，新
396,364,181.51 -97,595,577.06 506.13
现金流量净额 增借款规模较上年同期增加
现金及现金等价
793,587,866.34 -460,334,105.13 272.39
物净增加额
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□ 适用 √ 不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
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三、主营业务构成情况
单位：元
项目 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比 营业成本比 毛利率比
（%） 上年同期增 上年同期增 上年同期
减（%） 减（%） 增减（%）
分行业
房地产 2,043,236,204.30 1,314,595,443.21 35.66 105.00 76.10 10.56
物业服务 51,945,845.35 32,176,827.75 38.06 51.91 28.64 11.21
分产品
房地产 1,747,954,804.30 1,314,463,541.21 24.80 87.29 76.09 4.78
城中村综合改
295,281,400.00 131,902.00 99.96 365.79 1,264.60 -0.03
造项目收益
物业服务 51,945,845.35 32,176,827.75 38.06 51.91 28.64 11.21
分地区
湖北 444,592,946.50 105,424,282.97 76.29 -41.07 -80.61 48.35
广东 1,059,361,045.25 689,111,600.13 34.95 7,861.26 7,065.71 7.22
西安 1,899,537.30 1,342,682.01 29.32 -14.63 3.11 -12.16
安徽 73,549,206.18 60,458,443.57 17.80 32.34 27.28 3.27
沈阳 294,922,016.79 280,055,758.54 5.04 78.17 98.15 -9.57
重庆 220,857,297.63 210,379,503.74 4.74 545.27 759.37 -23.73
四、核心竞争力分析
公司以积极进取的“美好价值观”为指引，通过“健康、快乐、友爱、创造、价值”的
理念，以“宠住户、爱家人、帮同事、助伙伴、促社会”的行为整合各类资源，由传统的房
地产开发商向美好生活集成商逐步转型；公司全力推行“投开市场化、产品工厂化、服务社
会化”的经营战略，围绕产品和服务打造公司的核心竞争力；公司拥有充足的土地储备，且
聚焦于市场发展具有较大潜力的武汉等重点城市，将持续受益于中国城镇化发展进程。报告
期内，公司进一步强化上述核心竞争力，为公司长期稳定发展奠定坚实基础。
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五、投资状况分析
1、对外股权投资情况
（1）对外投资情况：公司报告期内未有对外投资。
（2）持有金融企业股权情况：公司报告期末未持有金融企业股权。
（3）证券投资情况：公司报告期内未进行证券投资。
（4）持有其他上市公司股权情况：公司报告期末未持有其他上市公司股权。
2、公司无委托理财、衍生品投资和委托贷款情况
3、募集资金使用情况：不适用。
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4、主要子公司、参股公司分析
单位：元
公司 所处
公司名称 主要产品或服务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
类型 行业
名流置业江北有限
子公司 房地产 房地产开发、销售 500,000,000.00 2,639,618,946.88 1,057,189,865.41 295,281,400.00 279,229,705.76 206,293,105.76
公司
东莞名流置业有限
子公司 房地产 房地产开发、销售 310,000,000.00 2,586,503,974.11 778,975,124.40 1,046,306,844.00 237,876,746.81 164,099,198.22
公司
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六、对 2016 年 1-9 月经营业绩的预计
预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的
警示及原因说明
□ 适用 √ 不适用
七、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
八、董事会对上年度“非标准审计报告”相关情况的说明
□ 适用 √ 不适用
九、公司报告期利润分配实施情况
报告期内实施的利润分配方案特别是现金分红方案、资本公积金转增股本方案的执行或调整
情况
√ 适用 □ 不适用
根据公司 2015 年年度股东大会决议，2016 年 4 月 5 日公司实施完成 2015 年度利润分配：
以 2015 年 12 月 31 日股份总数 2,559,592,332 股为基数，向全体股东按每 10 股派发现金股利
0.25 元（含税）。
公司的现金分红政策符合公司章程的规定及股东大会决议的要求；分红标准和比例明确
和清晰；相关的决策程序和机制完备；独立董事履职尽责并发挥了应有的作用；中小股东有
充分表达意见和诉求的机会，其合法权益得到了充分保护。
十、本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案
□ 适用 √ 不适用
本报告期公司不进行利润分配，也不进行资本公积金转增股本。
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十一、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
√ 适用 □ 不适用
接待对象 谈论的主要内容
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象
类型 及提供的资料
海通证券：涂力磊、贾亚童；华
泰证券：谢皓宇；广州证券：陈
2016 年 1 “三化战略”实施情况；未来发
公司会议室 实地调研 机构 勇；中金公司：余均；海富通基
月 22 日 展方向
金：陆怡雯；太平资管：刘金；
永望资管：张玉婧
“城中村”改造业务模式；“三
2016 年 2
公司会议室 实地调研 机构 中信建投：陈慎 化战略”实施情况；未来发展
月1日
战略
武汉东湖翠 中信建投：陈慎、江宇辉；交银 “美好价值观”内涵；“三化战
2016 年 3
柳村客舍酒 其他 机构 施罗德：谭星星；中银基金：杨 略”实施情况；公司重点业务
月 10 日
店多功能厅 庆运 区域市场情况
方正证券：郭艳红、贺燕青、胡
“三化战略”实施情况；装配式
2016 年 4 国鹏、郑小霞；中国人寿资产管
公司会议室 实地调研 机构 住宅技术及施工情况；公司重
月1日 理：郭祥、王罡；嘉实基金：王
