荣盛房地产发展股份有限公司 2013 半年度报告全文
荣盛房地产发展股份有限公司
2013 半年度报告
2013-052
2013 年 08 月
荣盛房地产发展股份有限公司 2013 半年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、
完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次半年报的董事会会议
未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因 被委托人姓名
耿建明 董事长 因公出差 刘山
李万乐 董事 因公出差 鲍丽洁
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司负责人耿建明、主管会计工作负责人刘山及会计机构负责人(会计主管人员)陈伟声
明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
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目录
2013 半年度报告.................................................................................................................................2
第一节 重要提示、目录和释义........................................................................................................2
第二节 公司简介................................................................................................................................5
第三节 会计数据和财务指标摘要....................................................................................................7
第四节 董事会报告............................................................................................................................9
第五节 重要事项..............................................................................................................................23
第六节 股份变动及股东情况..........................................................................................................29
第七节 董事、监事、高级管理人员情况......................................................................................35
第八节 财务报告..............................................................................................................................37
第九节 备查文件目录....................................................................................................................165
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释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司 指 荣盛房地产发展股份有限公司
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第二节 公司简介
一、公司简介
股票简称 荣盛发展 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 荣盛房地产发展股份有限公司
公司的中文简称（如有）荣盛发展
公司的外文名称（如有）RiseSun Real Estate Development Co.,Ltd
公司的外文名称缩写（如
RiseSun
有）
公司的法定代表人 耿建明
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 陈金海
河北省廊坊市开发区祥云道 81 号
联系地址
荣盛发展大厦
电话 0316-5909688
传真 0316-5908567
电子信箱 dongmichu@risesun.cn
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参
见 2012 年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
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公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年
度报告备置地报告期无变化，具体可参见 2012 年年报。
3、注册变更情况
注册情况在报告期是否变更情况
□ 适用 √ 不适用
公司注册登记日期和地点、企业法人营业执照注册号、税务登记号码、组织机构代码等注册
情况在报告期无变化，具体可参见 2012 年年报。
4、其他有关资料
其他有关资料在报告期是否变更情况
□ 适用 √ 不适用
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期比上年同期
本报告期 上年同期
增减（%）
营业收入（元） 7,624,113,277.75 5,541,806,411.08 37.57%
归属于上市公司股东的净利润
1,118,965,913.63 837,834,998.80 33.55%
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
1,115,418,302.90 836,059,178.01 33.41%
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
-3,967,026,955.86 -448,792,597.55 -783.93%
（元）
基本每股收益（元/股） 0.60 0.45 33.33%
稀释每股收益（元/股） 0.59 0.44 34.09%
加权平均净资产收益率（%） 12.86% 12.76% 增长 0.1 个百分点
本年末比上年末增减
本报告期末 上年度末
(%)
总资产（元） 47,550,671,885.96 40,482,887,005.56 17.46%
归属于上市公司股东的净资产
9,100,344,964.28 8,171,636,047.08 11.37%
（元）
二、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产
差异情况
单位：元
归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产
本期数 上期数 期末数 期初数
按中国会计准则 1,118,965,913.63 837,834,998.80 9,100,344,964.28 8,171,636,047.08
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按国际会计准则调整的项目及金额
2、同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产
差异情况
单位：元
归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产
本期数 上期数 期末数 期初数
按中国会计准则 1,118,965,913.63 837,834,998.80 9,100,344,964.28 8,171,636,047.08
按境外会计准则调整的项目及金额
3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明
无
三、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲
263,579.99
销部分）
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按
890,345.00
照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公
0.00
允价值变动产生的损益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 3,901,791.31
减：所得税影响额 1,396,567.95
少数股东权益影响额（税后） 111,537.62
合计 3,547,610.73 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定
的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常
性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因
□ 适用 √ 不适用
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第四节 董事会报告
一、概述
报告期，中国宏观经济的内外部环境仍然异常复杂。受各种因素的综合影响，国内生产
总值（GDP）增速持续下滑，上半年7.6%的增速已经逼近《政府工作报告》设定的7.5%增长计
划。基于这样一个严峻的形势，7月30日政治局会议提出“统筹稳增长、调结构、促改革，积
极扩大有效需求，着力推进转型升级，不断深化改革开放，着力保障和改善民生，确保完成
全年经济社会发展主要任务”。
报告期内，国内房地产市场的政策环境和市场状况发生了一定的变化。一方面，在部分
一线城市房价出现快速上涨的背景下，2月下旬至3月初，国务院出台了“国五条”及细则，3
月底各地的实施细则也陆续出台，给房地产市场造成了较大的影响，但此后未再出台新的调
控政策。市场销售在对上述政策做出短期反应后恢复了上年底以来良好势头，开发企业的信
心也得到了较好的保持。根据国家统计局的数据，2013年1-6月份，全国房地产开发投资36828
亿元，同比名义增长20.3%，增速比1-5月份回落0.3个百分点；房地产开发企业房屋施工面积
549408万平方米，同比增长15.5%，增速比1-5月份回落0.5个百分点；房屋新开工面积95901
万平方米，增长3.8%，增速提高2.8个百分点；房屋竣工面积35346万平方米，增长6.3%，增
速提高1.0个百分点；房地产开发企业土地购置面积15721万平方米，同比下降10.4%，降幅比
1-5月份收窄2.7个百分点；土地成交价款3699亿元，增长7.5%，增速提高3.8个百分点；商品
房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%，增速比1-5月份回落6.9个百分点。商品房销售
额33376亿元，增长43.2%，增速比1-5月份回落9.6个百分点。
报告期，房地产企业的融资环境及资金面趋好。1-6月份，房地产开发企业到位资金57225
亿元，同比增长32.1%，增速比1-5月份提高0.1个百分点。其中，国内贷款9901亿元，增长30.4%；
利用外资234亿元，增长15.9%；自筹资金21630亿元，增长16.3%；其他资金25460亿元，增长
50.3%。在其他资金中，定金及预收款15713亿元，增长51.2%；个人按揭贷款6763亿元，增长
60.4%。
从报告期全国房价来看，6月份70个大中城市新建商品住宅价格销售价格同比上涨的有69
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个，比5月份增加4个；环比上涨的城市有63个，比5月份减少2个。根据中国指数研究院的报
告，6月份全国100个城市（新建）住宅平均价格为10258元/平方米，自2012年6月以来连续第
13个月环比上涨，6月份涨幅环比缩小了0.04%，其中71个城市环比上涨，29个城市环比下跌。
与5月份相比，6月环比价格下跌的城市数增加7个，环比上涨的城市减少6个。
6月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为97.29，比上月提高0.03点，
改变了自年初以来逐月回落的走势。
公司管理层认为，在经历了多年多轮的调控之后，房地产市场不断趋于成熟和理性，房
价普涨势头得到有效抑制，投资投机性需求得到明显遏制。在这样的形势下，新一届政府对
房地产行业的思路有了一定的变化，短期行政手段在减少，更倾向于通过长期制度化的安排
和市场化手段来阶段房地产市场的问题，这一点从7月30日政治局会议关于“促进房地产市场
平稳健康发展”的表述中可见一斑。上述政策状况，较公司年初在2012年年度报告中所做的
相关预测更为温和。公司管理层认为，在行业外部政策和内在动力的相互作用下，房地产市
场的各项长期制度和市场基础将不断趋于成熟和稳固，未来行业的发展将会更加稳健，在新
城镇化带来的市场空间不断扩大的背景下，规模、技术、管理、模式更为先进的房地产开发
企业将拥有更好的成长环境。
二、主营业务分析
报 告 期 ， 公 司 实 现 营 业 收 入 7,624,113,277.75 元 ， 同 比 增 长 37.57% ， 营 业 利 润
1,601,451,796.82元，同比增长47.13%，归属于母公司所有者净利润1,118,965,913.63 元，
同比增长33.55%。截至2013年6月30日，公司总资产47,550,671,885.56元，同比增长17.46
％；归属于上市公司股东的所有者权益9,100,344,964.28元，同比增长11.37％。
主营业务分地区情况的说明
公司主营业务为房地产开发经营，主要是普通商品住宅的开发，包括住宅、与住宅配套
的商铺、车库等。报告期内，公司主营业务收入为商品房销售收入、物业服务收入、酒店经
营收入等。
报告期内，公司签订商品房销售合同面积 178.21 万平方米，合同金额 103.85 亿元，销
售回款 95.59 亿元，结算项目面积 131.35 万平方米，结算收入 74.08 亿元。
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报告期内，公司结算项目面积131.35万平方米，其中：廊坊地区共结算面积21.15万平方
米，主要来自廊坊塞纳荣府、廊坊豪邸坊和廊坊晓廊坊项目；南京地区共结算7.69万平方米，
主要来自南京兰亭苑和龙湖半岛项目；沧州地区结算11.03万平方米，来自沧州兰亭苑项目；
徐州公司结算2.18万平方米，来自徐州文承苑项目；石家庄地区共结算0.12万平方米，来自
石家庄阿尔卡迪亚项目；蚌埠地区共结算17.09万平方米，主要来自蚌埠香堤荣府、蚌埠云龙
观邸和蚌埠南山郦都项目；邯郸地区共结算9.27万平方米，主要来自邯郸阿尔卡迪亚项目；
聊城地区共结算11.32万平方米，主要来自聊城阿尔卡迪亚项目；常州地区共结算1.31万平方
米，来自常州馨河郦舍项目；广东地区共结算8.31万平方米，来自广东南亚郦都项目；临沂
地区结算18.18万平方米，来自临沂香醍荣府、临沂塞纳荣府和临沂沂河郡府项目；沈阳地区
共结算17.71万平方米，主要来自沈阳爱家郦都和沈阳幸福大道项目；唐山地区共结算3.30
万平方米，来自唐山湖畔郦舍项目；长沙地区共结算2.69万平方米，来自长沙财智广场项目。
报告期末，公司还有293.89万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额合计166.38亿元。
主营业务构成情况的说明
公司在各省、市的主营业务均为房地产销售，同时配套提供物业服务、酒店经营等业务，
目前主要集中在河北省、安徽省、山东省、辽宁省和江苏省等。
主要财务数据同比变动情况
单位：元
本报告期 上年同期 同比增减（%） 变动原因
主要原因是报告期经营规模
营业收入 7,624,113,277.75 5,541,806,411.08 37.57%
扩大，结转销售面积增加。
主要原因是报告期经营规模
营业成本 4,917,323,790.83 3,567,189,146.75 37.85%
扩大，结转销售面积增加。
主要原因是报告期经营规模
销售费用 177,223,115.09 124,111,034.00 42.79% 扩大，项目增加费用相应增
加。
主要原因是报告期经营规模
管理费用 314,743,381.21 214,875,165.80 46.48%
扩大，费用相应增加。
主要原因是报告期费用化的
财务费用 25,608,106.12 39,364,278.90 -34.95%
借款比去年同期减少。
主要原因是报告期利润总额
所得税费用 422,458,537.67 261,832,323.98 61.35% 增加，导致计提所得税费用增
加。
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主要原因是报告期支付土地
经营活动产生的现
-3,967,026,955.86 -448,792,597.55 -783.93% 款及土地保证金同比增加较
金流量净额
多。
投资活动产生的现 主要原因是报告期对外投资
-155,857,366.60 -67,347,540.49 -131.42%
金流量净额 同比增加。
主要原因是报告期融资借款
筹资活动产生的现
3,916,185,192.01 -370,650,259.05 1,156.57% 净增加额比去年同期增加较
金流量净额
多。
主要原因是报告期各项活动
现金及现金等价物
-211,314,939.76 -887,408,725.44 76.19% 现金净流出量与去年同期相
净增加额
比减少较多。
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□ 适用 √ 不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中披露的未来发展与规
划延续至报告期内的情况
□ 适用 √ 不适用
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中没有披露未来发展与
规划延续至报告期内的情况。
公司回顾总结前期披露的经营计划在报告期内的进展情况
报告期内，在公司董事会的正确领导下，公司经营班子积极采取各项措施应对调控政策
给行业带来的不利影响，经过公司全体员工不懈努力，实现了经营业绩、资产规模的快速增
长。报告期内，公司实际开工 335.15 万平方米，完成年初开工计划 535 万平方米的 64.55%；
实际竣工 138.02 万平方米，完成年初竣工计划 335.15 万平方米的 41.18%；销售回款 95.59
亿元，完成年初回款计划 166.52 亿元的 57.40%；新增信贷融资额 75.61 亿元，完成年初融
资计划 96.83 亿元的 78.09%；获取建筑面积约 147.75 万平米的新项目资源，完成年初计划
获取建筑面积 650 万平方米的 22.73%。
三、主营业务构成情况
单位：元
主营业收入 主营业成本
毛利率 毛利率比上年同期增
主营业收入 主营业成本 比上年同期 比上年同期
(%) 减（%）
增减（%） 增减（%）
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分行业
房地产业 7,408,449,461.60 4,783,449,411.07 35.43% 36.78% 36.42% 增长 0.17 个百分点
物业服务 53,087,424.89 60,659,681.65 -14.26% 38.77% 60.74% 减少 15.62 个百分点
酒店经营 83,399,223.17 16,271,582.03 80.49% 4.11% -5.75% 增长 2.04 个百分点
分产品
房地产业 7,408,449,461.60 4,783,449,411.07 35.43% 36.78% 36.42% 增长 0.17 个百分点
物业服务 53,087,424.89 60,659,681.65 -14.26% 38.77% 60.74% 减少 15.62 个百分点
酒店经营 83,399,223.17 16,271,582.03 80.49% 4.11% -5.75% 增长 2.04 个百分点
分地区
河北省 2,918,165,913.47 1,789,298,930.22 38.68% -11.73% -15.38% 增长 2.64 个百分点
山东省 1,405,319,754.85 951,442,237.47 32.3% 91.21% 115.33% 减少 7.59 个百分点
江苏省 668,965,857.13 463,626,515.37 30.7% 127.84% 119.27% 增长 2.71 个百分点
安徽省 1,062,497,768.62 649,116,709.18 38.91% 62.25% 55.64% 增长 2.59 个百分点
湖南省 125,854,760.56 72,555,349.89 42.35% 574.62% 532.5% 增长 3.84 个百分点
广东省 340,523,605.28 217,922,445.26 36% 48,075.97% 28,226.72% 增长 44.84 个百分点
辽宁省 1,023,608,449.75 716,418,487.36 30.01% 94.7% 96.76% 减少 0.73 个百分点
四、核心竞争力分析
自公司成立并从事房地产开发业务以来，公司以企业文化为基础，以市场化运作为依托，
结合公司特点及城市布局不断形成并完善自身的经营优势，经过多年的用心打造，逐步确立
了具有荣盛特色的核心竞争力。
①公司独特的市场定位
通过多年的努力，公司确立了自身独特的市场定位：立足于京津冀环渤海地区和长三角
区域有发展潜力的中等城市，稳步涉足风险较小的大城市，有选择地兼顾发展较快的小城市；
将中等城市作为创造利润的中心和谋求发展、连接大城市与小城镇的桥梁；将大城市作为扩
大影响、展示实力，提升技术与管理水平的平台；将小城市作为传播理念、控制风险，拓展
企业发展的新空间。随着城镇化进程的加速以及中等城市房地产市场的不断成熟，中等城市
房地产市场将会获得更好、更快地发展。
②公司产品以普通商品住宅为主，在项目所在的区域品牌优势突出
公司以普通商品住宅为主导产品。多年来，公司致力于通过提供高性价比的产品，为项
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目所在地居民营造“自然的园，健康的家”，营造新型的生活方式，满足其现实及潜在的需
求。为此，公司在产品与市场定位、户型结构、产品质量、园林绿化、物业服务等与房地产
开发有关的产业链上，进行全方位的努力，形成了具有荣盛特色的“舒适、健康”、高性价
比的产品，在各项目所在地树立了荣盛及主要产品线的品牌地位。目前，公司在主要项目城
市如廊坊、蚌埠、南京六合、邯郸、聊城、湛江等地的市场品牌形象、市场占有率均稳居前
列，具有较强的市场影响力。
③较快的存货周转和良好的费用控制水平
多年来，公司以高周转、低成本的特点为市场所周知，获得了投资者的高度认可。公司
合理安排项目前期各项工作，快速实现开工，并通过一整套严格有效的生产管理系统和完善
的业务流程，严格控制主要生产节点，缩短项目开发周期，使得项目的建设过程合理、安全、
高效。公司准确定位产品，秉承“不囤地、不捂盘”的原则，快速去化，实现了较高的周转
效率。此外，作为一家具有鲜明民营企业印记的公司，公司已经建立了有效的费用预算、跟
踪、控制流程和标准，无论是管理费用还是销售费用的控制均非常得力。公司期间费用控制
长期保持了行业的领先水平。
④公司土地储备充足。报告期，公司紧紧抓住市场的有利时机，通过股权收购、招拍挂
等多种方式，先后在多个城市获得土地，上半年取得地块权益建筑面积约147.75万平方米。
截至报告期末，公司土地储备建筑面积1873万平方米。
⑤公司项目实现全国布局
公司房地产开发业务已经伸展到河北、江苏、安徽、山东、湖南、辽宁、广东、四川等9
个省的17个城市，涉及房地产项目70多个。特别是最近几年，南京、蚌埠、廊坊、沧州、石
家庄、聊城、临沂等地的营业收入均有较大幅度的增长，使得公司对个别区域的依赖度显著
下降，平滑了区域市场不景气可能给整个公司经营带来的风险，也为市场向好时公司营业收
入的快速成长提供了条件。
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五、投资状况分析
1、对外股权投资情况
（1）对外投资情况
对外投资情况
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度（%）
1,198,739,695.55 84,417,800.00 1320.01%
主要被投资公司情况
上市公司占被投资公
公司名称 主要业务
司权益比例（%）
成都荣盛房地产开发有限公司 房地产开发与经营；房屋租赁 100%
成都荣盛伟业房地产开发有限公司 房地产开发与经营；房屋租赁 100%
沈阳荣盛新地标房地产开发有限公 房地产开发；商品房销售；自有
100%
司 房屋租赁
房地产开发；商品房销售；房屋
蚌埠荣盛丰业房地产开发有限公司 100.00%
出租
湛江市经济技术开发区荣发房地产
房地产开发 100.00%
开发有限公司
长沙荣湘房地产开发有限公司 房地产开发与经营 100.00%
南京荣盛置业有限公司 房地产开发与经营 100.00%
荣盛房地产发展（香港）有限公司 房地产开发与经营 100.00%
从事常州市新北区高新商务 01 号
地块的房地产开发、出租、出售；
常州荣盛上元房地产开发有限公司 75.00%
从事常州市新北区高新商务区 01
号地块的房地产物业管理。
从事常州市劳动东路南侧、凤凰
常州荣盛筑家房地产开发有限公司 西侧地块的普通房地产开发、出 68.92%
租、出售；物业管理服务。
房地产投资、开发、销售，物业
山东康融置业有限公司 66.67%
管理。
北京荣盛宝祺股权投资中心（有限
投资基金 13.67%
合伙）
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2、募集资金使用情况
（1）募集资金总体使用情况
单位：万元
募集资金总额 116,735.05
报告期投入募集资金总额
已累计投入募集资金总额 116,763.5
报告期内变更用途的募集资金总额
累计变更用途的募集资金总额
累计变更用途的募集资金总额比例（%） 0%
募集资金总体使用情况说明
直接投入承诺投资项目累计 1,167,634
