荣盛房地产发展股份有限公司 2013 年度报告全文
荣盛房地产发展股份有限公司
2013 年度报告
2014 年 03 月
荣盛房地产发展股份有限公司 2013 年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、
完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议
未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因 被委托人姓名
冯全玉 董事 因公出差 李万乐
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以分红派息股权登记日公司总股本为基
数，向全体股东每 10 股派发现金红利 2.00 元（含税），送红股 0 股（含税），以资本公积金
向全体股东每 10 股转增 0 股。
公司负责人耿建明、主管会计工作负责人刘山及会计机构负责人(会计主管人员)陈伟声
明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
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目录
2013 年度报告 ..................................................................................................................................... 1
一、重要提示、目录和释义 ............................................................................................................. 2
二、公司简介...................................................................................................................................... 7
三、会计数据和财务指标摘要 ......................................................................................................... 9
四、董事会报告................................................................................................................................ 11
五、重要事项.................................................................................................................................... 44
六、股份变动及股东情况 ............................................................................................................... 53
七、董事、监事、高级管理人员和员工情况 ............................................................................... 61
八、公司治理.................................................................................................................................... 68
九、内部控制.................................................................................................................................... 76
十、财务报告.................................................................................................................................... 78
十一、备查文件目录 ..................................................................................................................... 210
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释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司 指 荣盛房地产发展股份有限公司
荣盛控股 荣盛控股股份有限公司
荣盛建设 荣盛建设工程有限公司
南京置业 南京荣盛置业有限公司
徐州荣盛 荣盛(徐州)房地产开发有限公司
河北荣盛 河北荣盛房地产开发有限公司
盛远房产 廊坊开发区盛远房地产开发有限公司
荣盛酒店 廊坊荣盛酒店经营管理有限公司
蚌埠置业 荣盛（蚌埠）置业有限公司
荣盛沈阳 沈阳荣盛房地产开发有限公司
荣盛实业 香河万利通实业有限公司
荣盛香港 荣盛房地产发展（香港）有限公司
荣盛广东 荣盛广东房地产开发有限公司
荣盛中天 沈阳荣盛中天房地产开发有限公司
荣盛富翔 山东荣盛富翔地产开发有限公司
常州上元置业 常州上元置业有限公司
唐山荣盛 唐山荣盛房地产开发有限公司
呼和浩特荣盛 呼和浩特市荣盛房地产开发有限公司
秦皇岛荣盛 秦皇岛荣盛房地产开发有限公司
泰发基金 荣盛泰发（北京）投资基金管理有限公司
湖南荣盛 湖南荣盛房地产开发有限公司
盘锦荣盛 盘锦荣盛房地产开发有限公司
本溪荣盛 本溪荣盛房地产开发有限公司
聊城荣盛 聊城荣盛房地产开发有限公司
沧州荣盛 沧州荣盛房地产开发有限公司
荣丰地产 廊坊市荣丰房地产开发有限公司
沈阳锦绣天地 沈阳荣盛锦绣天地房地产开发有限公司
廊坊商盛 廊坊商盛商业管理有限公司
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蚌埠伟业 蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司
南京新探索 南京新探索置业顾问有限公司
临沂荣盛 临沂荣盛房地产开发有限公司
成都荣盛 成都荣盛房地产开发有限公司
成都伟业 成都荣盛伟业房地产开发有限公司
沈阳新地标 沈阳荣盛新地标房地产开发有限公司
蚌埠嘉业 蚌埠荣盛嘉业房地产开发有限公司
荣盛物业 廊坊荣盛物业服务有限公司
荣盛设计 廊坊荣盛建筑设计有限公司
长沙荣盛 长沙荣盛置业有限公司
济南铭翰 济南铭翰房地产开发有限责任公司
荣盛开发 廊坊开发区荣盛房地产开发有限公司
成都中林 成都中林荣盛置业有限公司
愉景地产 廊坊愉景房地产开发有限公司
凯恩置业 临沂凯恩置业有限公司
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重大风险提示
房价的持续上涨如超出政府“底线”，可能导致新的调控政策出台。“限购”政策、房
产税的改革试点推进，可能给公司的销售情况带来压力，最终影响公司销售预期和毛利率。
银行信贷政策的收紧，可能给公司带来资金压力，进而影响公司的发展规模与发展速度。
随着公司经营规模的不断扩大，管理幅度及难度也不断增加，如不能及时应对和解决，将给
公司带来一定的管理风险。
在开发环节，由于房地产开发涉及到多个环节，在项目的开发过程中可能面临建筑材料
价格波动、城市建设及城市规划调整等诸多不确定性。如不能及时应对和解决，将对公司项
目开发周期、经营业绩和财务状况产生一定的影响。
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第二节 公司简介
一、公司信息
股票简称 荣盛发展 股票代码
变更后的股票简称
无
（如有）
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 荣盛房地产发展股份有限公司
公司的中文简称 荣盛发展
公司的外文名称（如
RiseSun Real Estate Development Co.,Ltd
有）
公司的外文名称缩写
RiseSun
（如有）
公司的法定代表人 耿建明
注册地址 河北省廊坊市经济技术开发区祥云道 81 号
注册地址的邮政编码 065001
办公地址 河北省廊坊市经济技术开发区祥云道 81 号
办公地址的邮政编码 065001
公司网址 http://www.risesun.cn
电子信箱 dongmichu@risesun.cn
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 陈金海 张星星
河北省廊坊市经济技术开发区 河北省廊坊市经济技术开发区
联系地址
祥云道 81 号 祥云道 81 号
电话 0316-5909688 0316-5909688
传真 0316-5908567 0316-5908567
电子信箱 dongmichu@risesun.cn dongmichu@risesun.cn
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com.cn
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公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
四、注册变更情况
企业法人营业
注册登记日期 注册登记地点 税务登记号码 组织机构代码
执照注册号
2013 年 01 月 河北省工商行 130000000002 131011236077
首次注册 23607772-5
20 日 政管理局 530
2013 年 11 月 河北省工商行 130000000002 131011236077
报告期末注册 23607772-5
27 日 政管理局 530
公司上市以来主营业务的变化
无
情况（如有）
历次控股股东的变更情况（如
无
有）
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 大华会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 北京市海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 12 层
签字会计师姓名 范荣、何凌峰
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2013 年 2012 年 本年比上年增减(%) 2011 年
营业收入（元） 19,170,775,359.91 13,415,365,897.65 42.90% 9,501,697,850.13
归属于上市公司股东的净
2,906,363,563.11 2,140,136,235.99 35.80% 1,532,227,120.84
利润（元）
归属于上市公司股东的扣
除非经常性损益的净利润 2,886,479,452.94 2,123,389,609.93 35.94% 1,550,038,443.01
（元）
经营活动产生的现金流量
-4,736,187,064.23 -1,202,731,785.92 -293.79% -498,312,251.33
净额（元）
基本每股收益（元/股） 1.55 1.15 34.78% 0.82
稀释每股收益（元/股） 1.54 1.13 36.28% 0.82
加权平均净资产收益率（%） 30.51% 29.89% 增长 0.62 个百分点 28.26%
本年末比上年末增
2013 年末 2012 年末 2011 年末
减(%)
总资产（元） 59,405,450,908.18 40,482,887,005.56 46.74% 28,171,191,463.32
归属于上市公司股东的净
10,958,820,319.58 8,171,636,047.08 34.11% 6,136,549,592.13
资产（元）
归属于上市公司股东的每
5.79 4.37 32.49% 3.29
股净资产（元/股）
资产负债率（%） 78.99% 76.56% 增加 2.43 个百分点 74.87%
二、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
单位：元
归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产
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本期数 上期数 期末数 期初数
按中国会计准则 2,906,363,563.11 2,140,136,235.99 10,958,820,319.58 8,171,636,047.08
按国际会计准则调整的项目及金额
2、同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
单位：元
归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产
本期数 上期数 期末数 期初数
按中国会计准则 2,906,363,563.11 2,140,136,235.99 10,958,820,319.58 8,171,636,047.08
按境外会计准则调整的项目及金额
3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明
无
三、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 2013 年金额 2012 年金额 2011 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提
203,099.94 202,437.24 110,530.73 -
资产减值准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与企业
业务密切相关，按照国家统一标准 28,895,970.86 8,193,860.64 3,794,871.03 -
定额或定量享受的政府补助除外）
企业取得子公司、联营企业及合营
企业的投资成本小于取得投资时应
0.00 0.00 -333,861.35 -
享有被投资单位可辨认净资产公允
价值产生的收益
除上述各项之外的其他营业外收入
-4,351,787.52 14,676,622.24 -27,494,271.94 -
和支出
减：所得税影响额 5,392,509.30 6,259,479.16 -6,184,025.86 -
少数股东权益影响额（税后） -529,336.19 66,814.90 72,616.50 -
合计 19,884,110.17 16,746,626.06 -17,811,322.17 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定
的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常
性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因
□ 适用 √ 不适用
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第四节 董事会报告
一、概述
总体市场环境状况及管理层看法
2013 年，世界经济增速继续小幅回落，据国际货币基金组织 2014 年 1 月份估计，按照
购买力平价法 GDP 汇总，2013 年全球经济增长 3.0％，比上年放缓 0.1 个百分点，其中，发
达国家增长动力略有增强，发展中国家困难增多。
作为新一届政府第一个施政年份，2013 年中国经济在坚持稳中求进，统筹稳增长、调结
构、促改革的总体思路下，通过采取一系列有效措施，保持了良好的增长势头。经济运行稳
中向好，国内生产总值比上年增长 7.7%，城镇居民人均可支配收入实际增长 7%，在世界主要
经济体中一枝独秀。
2013 年，中央政府对于房地产行业的宏观调控政策思路有了一定的变化，除了 2 月 20
日出台以遏制需求为核心的“新国五条”外，并未出台新的更为严厉的行政调控政策，下半
年后更多地倾向于以市场化的方式来解决行业存在的问题。不同城市由于市场走势分化，政
策取向也有所不同，部分城市对原有的限购政策进行了局部修正。
在这样的政策环境下，加之上半年相对宽松的资金状况，2013 年房地产市场迎来了量价
齐升的良好局面。根据国家统计局的数据，2013 年，全国商品房销售面积 130551 万平方米，
比上年增长 17.3%，增速比 2012 年提高 15.5 个百分点；商品房销售额 81428 亿元，增长 26.3%，
增速比 2012 年提高 16.3 个百分点。70 个大中城市房价同比下降的城市从 2012 年 12 月的 26
个迅速减少并长期维持在 1 个，同比上涨城市最大涨幅从未超 2.4%扩大到 21.9%。“国房景气
指数”全年基本在 97 左右小幅震荡，显示行业景气度处于较合适的水平。
受良好的销售状况及地方政府增加供给的影响，2013 年土地市场呈全面回暖势头。商住
用地和住宅用地市场成交量分别增长 29.21%和 10.27%，成交均价同比分别上涨 37.18%、
29.65%，商服用地市场成交均价则迎来历年以来最大幅度的上涨，一、二线城市地王不断涌
现。2103 年全国国有土地使用权出让收入 41250 亿元，同比增幅高达 44.6%。
公司管理层认为，2013 年房地产整体政策及市场走势，与公司年初制定年度经营计划时
的判断基本一致，但是区域市场和不同产品的去化存在明显的分化，一线城市明显强于二、
三线。企业的主动性选择和充分发挥所在市场作用成为房企发展速度和质量的决定性因素。
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那些项目储备区域分布合理、推盘节奏与市场走势合拍、产品结构以刚需和改善型需求为主、
销售策略得当的企业，取得了更好的发展。按照易居的统计，2013 年大型开发商的增长速度
远高于市场的平均增速，排名前十的企业市场份额达到 13.27%，较 2012 年上升了 0.51 个百
分点，其中有 7 家房企的签约额突破了千亿大关。
2013 年，公司管理层根据年初制定的生产经营计划，加大开工的力度，以销售为龙头，
采取合理的量价策略，抓住项目所在城市客户需求，在总体相对较弱的二、三线市场的取得
了良好的销售业绩。2013 年，公司销售增速达 49.54%，增速居行业前列，跑赢了行业和绝大
部分公司，签约额及签约面积行业排名进一步提升。2013 年，公司签约额占全国市场份额从
2012 年的 0.279%提高到 0.332%。
二、主营业务分析
1、报告期公司总体经营情况的分析
报 告 期 ， 公 司 实 现 营 业 收 入 19,170,775,359.91 元 ， 同 比 增 长 42.90% ， 营 业 利 润
4,078,790,428.49元，同比增长47.44%，归属于母公司所有者净利润2,906,363,563.11元，
同比增长35.80%。截至2013年12月31日，公司总资产59,405,450,908.18元，同比增长46.74％；
归属于上市公司股东的所有者权益10,958,820,319.58元，同比增长34.11％，公司净资产收
益率达到30.51%，同比增长0.62个百分点，创出公司历史新高。
报告期，经过公司全体员工的共同努力，较好地完成了年初制定的各项生产经营计划。
实现开工面积612.96万平米，完成年初计划的114.57%；竣工面积345.51万平米，完成年初计
划的103.09％；签约金额270亿元，完成年初计划的110.20％；销售回款245亿元，完成年初
计划的104.26%；融资额136.22亿元，完成年初计划的152.46%；新增土地储备权益建筑面积
574.64万平方米，完成年初计划的88.41%。
报告期，公司以销售为龙头，秉承“高周转，去库存”的策略，很好的把握住市场的变
化，及时加大面向刚需产品的推盘力度，充分运用销售激励政策，在相对较弱的二、三线市
场环境下实现了销售的高速增长，签约额同比增长49.54%；回款额同比增长47.13%。报告期
公司销售的住宅产品中，以满足刚性需求的中小户型普通商品房占绝对地位，140平米以下户
型套数占比96.75%。
报告期，公司根据年度土地购置计划，创新购地模式，拓展土地获取渠道，加强运作能
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力，提高土地质量，准确判断土地市场走势，积极布局重点城市，通过招拍挂和股权收购等
方式，先后在南京、廊坊、湛江、成都、沈阳、蚌埠、邯郸、临沂、长沙、聊城、唐山、秦
皇岛等地新取得权益土地建筑面积574.64万平米，新增项目平均楼面地价1,959元/平米。通
过2013年以来的持续拿地，极大的改变了公司原有土地储备区域分布不均衡的状况，为公司
未来几年各个区域均衡发展以及公司的快速增长奠定了基础。截至报告期末，公司土地储备
建筑面积2,147万平方米。与此同时，公司还通过与长沙地方政府签订《宗地招商开发协议书》
的方式，介入了土地一级整理市场，为公司的土地投资开辟了一条新的方式。
报告期，公司不断拓宽融资渠道，创新融资方式，提升融资效率，在做好银行开发贷的
前提下，积极利用与非银行金融机构合作以及股东委托借款等方式，全年实现融资总额136.22
亿元。
报告期，公司加大了品牌建设的力度，紧紧围绕公司品牌管控体系，多手段、多途径推
出大规模的品牌系列活动，强化营销体验区的建设，打造实体1：1模型，进一步提升了客户
对公司品牌认知度，增强了公司品牌美誉度。
报告期，公司房地产开发主业高速发展的同时，包括设计公司、物业公司、实业公司、
酒店公司、基金公司、商管公司在内的各项辅业也实现长足发展，业务收入、管理水平、工
程质量、客户满意度等都有明显的进步。
报告期，公司2009年股权激励计划第二期行权顺利完成，第三期行权在2014年8月展开。
同时，股权激励计划的补充激励机制业已建立并实施。多层次激励机制的建立和实施，充分
调动了管理层和员工的工作积极性、创造性，对公司经营计划的完成产生了积极的作用。
报告期，公司投资者关系管理工作稳步提升，资本市场形象更趋稳定。公司荣获金牛上
市公司百强榜第9位、中小板最具成长性上市公司十强、金牛最佳中小成长公司第4位、第九
届中国证券市场“金鹰奖”，公司董事会秘书连续第四次获得《新财富》“金牌董秘”荣誉，
公司总市值在2013年5月创出历史新高，给投资者带来良好的投资回报。
公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况
公司主营业务为房地产开发经营，主要是普通商品住宅的开发，包括住宅、与住宅配套
的商铺、车库等。报告期内，公司主营业务收入为商品房销售收入、物业服务收入、酒店经
营收入等。
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报告期内，公司签订商品房销售合同面积 437 万平方米，合同金额 270 亿元，同比分别
增加 39.64%和增加 49.54%。结算项目面积 319.29 万平方米，同比增长 50.23%；结算收入
185.93 亿元，同比增长 42%。
其中，廊坊地区共结算面积31.37万平方米，主要来自豪邸坊项目、格林郡府项目、晓廊
坊项目、香城郦舍项目、塞纳荣府项目；沧州地区共结算28.71万平方米，主要来自兰亭苑项
目、锦绣天地项目；石家庄地区共结算5.00万平方米，来自阿尔卡迪亚项目；唐山地区共结
算面积10.96万平米，来自湖畔郦舍项目；南京地区共结算29.60万平方米，主要来自兰亭苑
和龙湖半岛项目；蚌埠地区共结算26.44万平方米，来自香堤荣府项目、南山郦都项目、云龙
观邸项目；徐州地区共结算12.76万平方米，主要来自文承苑项目和九里峰景项目；长沙地区
共结算6.01万平方米，来自财智广场项目；聊城地区共结算26.68万平方米，主要来自阿尔卡
迪亚项目、馨河郦舍项目；邯郸地区共结算16.37万平方米，来自锦绣花苑项目和阿尔卡迪亚
项目；常州地区共结算1.50万平方米，来自馨河郦舍项目；广东地区共结算25.71万平方米，
来自南亚郦都项目、海湾郦都项目；临沂地区共结算21.59万平方米，来自香醍荣府项目、锦
绣外滩项目；沈阳地区共结算61.15万平方米，来自爱家郦都项目、幸福大道项目、盛京绿洲
项目、香缇澜山项目、紫提东郡项目、锦绣天地项目；成都地区共结算9.49万平方米，来自
布鲁明顿广场项目；盘锦地区共结算5.95万平方米，来自香堤荣府项目。
报告期末，公司还有363.96万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额合计221.53亿元。
上述待结算资源大部分将在2014年进行结算，为公司2014年度经营业绩的实现提供了良好的
保障。
公司2013年度开、竣工计划完成情况（单位：万平米）
序号 项目名称 2013 年开工面积 2013 年竣工面积
河北廊坊 68.85 30.29
1 花语馨苑项目 10.10 -
2 荣盛华府项目 11.50 -
3 锦绣观邸项目 9.40 -
4 格林郡府项目 10.85 13.56
5 晓廊坊盛景项目 - 1.30
6 塞纳荣府项目 14.00 4.56
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7 香城丽舍项目 4.27
8 豪邸坊项目 2.94
9 白鹭岛项目 13.00 -
10 办公楼公寓 - 3.66
江苏南京 76.43 24.88
11 花语馨苑项目 7.99 11.35
12 文承苑项目 16.57 -
13 莉湖春晓项目 18.38 -
14 龙湖半岛项目 32.29 11.18
15 阿尔卡迪亚项目 1.20 -
16 兰亭苑项目 - 2.35
江苏常州 31.15 -
17 锦绣华府项目 25.86 -
18 花语馨苑项目 5.29 -
四川成都 28.31 12.99
19 布鲁明顿广场项目 - 12.99
20 紫提东郡项目 7.29 -
21 香榭兰庭项目 10.50 -
22 花语城项目 10.52 -
河北沧州 30.16 29.29
23 锦绣天地项目 23.93 9.31
24 芳菲苑项目 6.23 -
25 兰亭苑项目 - 18.36
26 新儒苑项目 - 1.62
安徽蚌埠 65.46 29.36
27 香堤荣府项目 - 3.89
28 香榭兰庭项目 29.80 -
29 南山郦都项目 12.00 14.87
30 云龙观邸项目 7.16 10.60
31 锦绣香堤项目 16.50 -
江苏徐州 44.77 13.43
32 九里峰景项目 - 3.35
33 香榭兰庭项目 18.70 -
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34 文承苑项目 9.80 10.08
35 云龙观邸项目 9.72 -
36 阿卡酒店项目 6.55 -
河北石家庄 - 4.78
37 阿尔卡迪亚项目 - 4.78
河北邯郸 14.18 16.97
38 阿尔卡迪亚项目 14.18 16.97
山东聊城 44.97 26.65
39 阿尔卡迪亚项目 22.17
40 阳光逸墅项目 8.75
41 水岸花语项目 24.52
42 馨河郦舍项目 11.70 4.06
43 西湖馨苑项目 0.42
山东临沂 51.9 21.98
44 香醍荣府项目 - 2.99
45 塞纳荣府项目 3.77 10.54
46 锦绣外滩项目 31.38 8.45
47 花语馨苑项目 16.75
湖南长沙 19.76 5.43
48 花语馨苑项目 17.56
49 财智广场项目 2.20 5.43
辽宁沈阳 77.66 74.13
50 香缇澜山项目 8.00 2.07
51 爱家郦都项目 4.65 8.44
52 幸福大道项目 3.40 26.03
53 盛京绿洲项目 5.00 11.55
54 紫提东郡项目 32.51 15.04
55 坤湖郦舍项目 7.00 -
56 锦绣天地项目 17.10 11.00
辽宁盘锦 - 10.55
57 香堤荣府项目 - 10.55
河北唐山 32.07 8.57
58 湖畔郦舍项目 32.07 8.57
荣盛房地产发展股份有限公司 2013 年度报告全文
广东湛江 14.79 36.15
59 南亚郦都项目 14.79 25.77
60 海湾郦都项目
