2014 年第三季度报告
保利房地产（集团）股份有限公司
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目录
一、 重要提示 .................................................................. 3
二、 公司主要财务数据和股东变化 ................................................ 3
三、 重要事项 .................................................................. 5
四、 附录...................................................................... 8
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一、 重要提示
1.1 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员应当保证季度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
1.2 公司全体董事出席董事会审议季度报告。
1.3 公司负责人宋广菊、主管会计工作负责人朱铭新及会计机构负责人张曦保证季度报告中财务报
表的真实、准确、完整。
1.4 本公司第三季度报表未经审计。
二、 公司主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本报告期末比上
本报告期末 上年度末
年度末增减(%)
总资产 364,888,658,124.76 313,939,854,320.52 16.23
归属于上市公司股东的净资产 55,253,819,074.30 51,762,869,363.42 6.74
年初至报告期末 上年初至上年报告期末 比上年同期增减
（1-9 月） （1-9 月） (%)
经营活动产生的现金流量净额 -18,115,648,251.67 -8,017,230,890.64 不适用
年初至报告期末 上年初至上年报告期末 比上年同期增减
（1-9 月） （1-9 月） （%）
营业收入 52,214,718,418.30 44,268,599,712.69 17.95
归属于上市公司股东的净利润 6,079,512,372.65 4,611,896,702.77 31.82
归属于上市公司股东的扣除非
5,906,850,893.20 4,584,141,229.61 28.85
经常性损益的净利润
增加
加权平均净资产收益率（%） 11.33 10.50
0.83 个百分点
基本每股收益（元/股） 0.57 0.43 31.82
稀释每股收益（元/股） 0.57 0.43 31.82
扣除非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
项目 本期金额（7－9 月） 年初至报告期末金额（1-9 月）
非流动资产处置损益 -58,114.08 158,357,159.33
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 52,465,981.75 30,221,891.43
所得税影响额 -5,916,177.57 -8,379,064.70
少数股东权益影响额（税后） -11,142,955.76 -7,538,506.61
合计 35,348,734.34 172,661,479.45
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2.2 截至报告期末的股东总数、前十名股东、前十名无限售条件股东持股情况表
单位：股
股东总数（户） 187,877
前十名股东持股情况
持有有 质押或冻
股东名称 比例 限售条 结情况
期末持股数量 股东性质
（全称） (%) 件股份 股份 数
数量 状态 量
保利南方集团有限公司 4,511,874,673 42.06 0 无 0 国有法人
广东华美国际投资集团有限公司 221,347,500 2.06 0 无 0 境内非国有法人
中国保利集团公司 211,247,523 1.97 0 无 0 国有法人
国信证券股份有限公司 122,070,272 1.14 0 无 0 其他
全国社保基金一零二组合 106,099,052 0.99 0 无 0 其他
中国人民人寿保险股份有限公司
100,782,643 0.94 0 无 0 其他
－分红－个险分红
朱前记 84,656,156 0.79 0 无 0 境内自然人
张克强 73,870,500 0.69 0 无 0 境内自然人
全国社保基金一一零组合 62,008,193 0.58 0 无 0 其他
中国人民人寿保险股份有限公司
60,045,875 0.56 0 无 0 其他
－万能－个险万能
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件 股份种类及数量
股东名称
流通股的数量 种类 数量
保利南方集团有限公司 4,511,874,673 人民币普通股 4,511,874,673
广东华美国际投资集团有限公司 221,347,500 人民币普通股 221,347,500
中国保利集团公司 211,247,523 人民币普通股 211,247,523
国信证券股份有限公司 122,070,272 人民币普通股 122,070,272
全国社保基金一零二组合 106,099,052 人民币普通股 106,099,052
中国人民人寿保险股份有限公司－分红－个险分红 100,782,643 人民币普通股 100,782,643
朱前记 84,656,156 人民币普通股 84,656,156
张克强 73,870,500 人民币普通股 73,870,500
全国社保基金一一零组合 62,008,193 人民币普通股 62,008,193
中国人民人寿保险股份有限公司－万能－个险万能 60,045,875 人民币普通股 60,045,875
本公司第三大股东中国保利集团公司持有本公司第一大股东保利南方集团有限公司 100%
上述股东 的股权；本公司第八大股东张克强持有本公司第二大股东广东华美国际投资集团有限公
关联关系 司 90%的股权；中国人民人寿保险股份有限公司－分红－个险分红和中国人民人寿保险股
或一致行 份有限公司－万能－个险万能同属中国人民人寿保险股份有限公司管理；未知其它股东
动的说明 之间是否存在关联关系，也未知其它股东是否属于《上市公司股东持股变动信息披露管
理办法》规定的一致行动人。
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2.3 公司三季度简要经营情况
1、 销售情况
公司积极营销，全力去库存、抢销售，并取得良好成效。2014 年 1-9 月份，公司实现签约金额
917.93 亿元，同比增长 3.52%，实现签约面积 715.22 万平方米，同比减少 9.18%。在认购方面，公
司实现认购金额 1008.9 亿元，同比增长 12.1%，实现认购面积 831 万平方米，与去年同期基本持平，
其中公司 9 月份单月实现认购金额 162 亿元，创下单月认购最高记录。2014 年 1-9 月份，公司集中
商业物业的租赁及经营收入超 7 亿元。
区域表现方面：广东、华南、北京、上海等区域销售业绩突破 100 亿元，成都、武汉区域的销
售业绩分别突破 80 亿元、60 亿元。产品结构方面：住宅产品的销售占比逾八成，住宅产品中 144
平方米以下的普通住宅套数占比逾九成。
2、 投资开发情况
公司审慎拓展、持续优化区域布局。2014 年 1-9 月份，公司新拓展项目 28 个，新增容积率面
积 837.44 万平方米，权益比例约 76%，平均楼面地价 3998 元/平方米。截至报告期末，公司房地产
项目覆盖全国 54 个城市，共有在建拟建项目 231 个，总占地面积 4334 万平方米，可售容积率面积
8715 万平方米，待开发面积 4905 万平方米，一二线城市占比超 76%。
2014 年 1-9 月份，公司始终坚持贯彻“以销定产”的开发原则，新开工面积 1277.92 万平方米，
竣工面积 672.62 万平方米，在建面积 4479 万平方米，分别比去年同期增长 5.72％、1.88%和 12.2%。
3、 财务情况
2014 年 1-9 月份，公司实现营业收入 522.15 亿元，归属上市公司股东的净利润 60.80 亿元，
同比分别增长 17.95%和 31.82%；毛利率为 33.63%，同比提高 0.9 个百分点。
在行业信贷偏紧的形势下，公司加大融资力度，4 月份在境外再次成功发行 5 亿美元高级债券，
票面利率 5.25%，进一步降低公司的综合融资成本。2014 年 1-9 月份，公司实现新增金融机构贷款
527 亿元，净增金融机构贷款 271 亿元，净增贷款较去年同期增加 99 亿元。报告期末，公司有息负
债总额 1292.83 亿元，有息负债平均成本为基准上浮 6.48%；同时公司资金状况良好，期末账面货
币资金 358.08 亿元大于短期借款和一年内到期非流动负债的总和 235.30 亿元。
截至报告期末，公司总资产 3648.89 亿元，净资产 717.96 亿元，归属上市公司股东的净资产
552.54 亿元，资产负债率为 80.32%；期末预收款项 1301.71 亿元，扣除预收账款后，公司其他负债
占总资产比重仅为 44.65%，资产结构相对合理。
三、 重要事项
3.1 公司主要会计报表项目、财务指标重大变动的情况及原因
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
增减幅
项目 期末数 期初数 增减额 主要原因
度（%）
应收账款 157,238.17 233,181.34 -75,943.17 -32.57 应收房款收回较多
预付款项 2,522,674.46 1,927,586.37 595,088.09 30.87 预付地价款和工程款增加
与联营、合营企业及子公司合
其他应收款 1,628,069.97 773,688.74 854,381.23 110.43
作方股东的往来款增加
所得税汇算清缴及预收房款
应交税费 -1,148,641.21 -621,852.52 -526,788.69 -84.71
对应预缴税金增加
短期借款 347,495.00 137,000.00 210,495.00 153.65 根据经营规模扩大的资金需
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长期借款 9,969,663.60 7,510,130.06 2,459,533.54 32.75 求适当增加借款
应付债券 605,675.29 298,954.87 306,720.42 102.60 新发行美元债券
资本公积转增股本及股权激
股本 1,072,662.49 713,799.44 358,863.05 50.28
励行权
资本公积转增股本、摊销股权
资本公积 688,509.38 1,096,371.66 -407,862.28 -37.20
激励费用及股权激励行权等
本期数 上年同期数 增减幅度
项目 增减额 主要原因
（1-9月） （1-9月） （%）
在售项目增加，相应广告费、宣传活动
销售费用 167,277.87 122,708.88 44,568.99 36.32
费、人员薪酬等增加
合营联营企业实现利润增加及可供出
投资收益 80,290.48 20,141.80 60,148.68 298.63
售金融资产分红
本期数 上年同期数 增减
项目 增减额 主要原因
（1-9月） （1-9月） 幅度（%）
经营活动产生的 工程款、地价等支出增
-1,811,564.83 -801,723.09 -1,009,841.74 -125.96
现金流量净额 加，销售回笼放缓
投资活动产生的 本期收购子公司少
-271,649.18 -85,398.14 -186,251.04 -218.10
现金流量净额 数股权支出增加
筹资活动产生的
2,293,399.05 1,085,976.83 1,207,422.22 111.18 净增借款增加
现金流量净额
3.2 重要事项进展情况及其影响和解决方案的分析说明
√适用 □不适用
1、2014 年 2 月 25 日，公司实际控制人中国保利集团公司（以下简称“保利集团”）通过上交
所交易系统，增持本公司股份 40 万股，并计划自 2014 年 2 月 25 日起的 12 个月内继续通过上交所
交易系统增持公司股份，且累计增持比例不超过公司已发行总股份的 2%。保利集团同时承诺，在增
持实施期间及法定期限内不减持所持有的公司股份。该事项详见 2014 年 2 月 26 日刊登于《中国证
券报》、《上海证券报》、《证券时报》、《证券日报》和上海证券交易所网站的《保利房地产（集
团）股份有限公司关于实际控制人增持公司股份的公告》（公告编号 2014-007）。截至 2014 年 9
月 30 日，保利集团累计增持本公司股份 270 万股（按公司 2013 年度每 10 股转增 5 股调整后），约
占公司总股本的 0.0252％。
2、2014 年 4 月，公司全资子公司恒利（香港）置业有限公司（以下简称“恒利置业”）通过
其全资子公司 Poly Real Estate Finance Ltd 在境外发行 5 亿美元的五年期固息债券。债券票面利
率为 5.25%，每 100 美元债券发行价 99.415 美元,折合年收益率 5.385%。债券起息日为 2014 年 4 月
25 日，到期日为 2019 年 4 月 25 日，每半年付息一次，债券已于香港联合交易所上市。恒利置业为
债券本息提供了不可撤销的全额担保。标准普尔公司、穆迪投资者服务公司和惠誉国际信用评级有
限公司分别给予公司“BBB+”、“Baa2”、“BBB+”主体信用评级，评级展望为稳定，并分别给予
债券“BBB-”、“Baa3”、“BBB+”信用评级。该事项详见 2014 年 4 月 29 日刊登于《中国证券报》、
《上海证券报》、《证券时报》、《证券日报》和上海证券交易所网站的《保利房地产（集团）股
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份有限公司关于公司全资子公司 Poly Real Estate Finance Ltd 发行债券的公告》（公告编号
2014-022）。
3、截至 2014 年 9 月 10 日止，公司向 133 名激励对象定向发行股票新增股份 19,633,320 股人
民币普通股，募集资金 99,540,932.40 元，行权股份已于 2014 年 9 月 22 日上市流通，行权后公司
总股本增加至 10,726,624,907 股。该事项详见 2014 年 9 月 17 日刊登于《中国证券报》、《上海证
券报》、《证券时报》、《证券日报》和上海证券交易所网站的《保利房地产（集团）股份有限公
司股权激励计划行权结果暨股份上市公告》（公告编号 2014-036）。
3.3 公司及持股 5%以上的股东承诺事项履行情况
√适用 □不适用
截至目前，公司及相关方尚在履行中的承诺事项如下表所示：
承诺
序 履行
承诺主体名称 承诺内容 履行
号 情况
期限
中国保利集团公司、保 中国保利集团公司、保利南方集团有限公司、上海三利 按承
长期
1 利南方集团有限公司、 实业有限公司分别与保利地产签署了《关于避免同业竞 诺履
有效
上海三利实业有限公司 争的协议》，承诺避免与保利地产发生同业竞争。 行中
按承
如保利地产在经营业务中需要使用第 778875 号、第 长期
2 中国保利集团公司 诺履
779623 号商标时，中国保利集团公司将授权其无偿使用。 有效
行中
3.4 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生重大变动的警示
及原因说明
□适用 √不适用
3.5 执行新会计准则对合并财务报表的影响
根据财政部要求，公司已于 2014 年 7 月 1 日开始执行《企业会计准则第 2 号-长期股权投资》、
《企业会计准则第 9 号-职工薪酬》、《企业会计准则第 30 号-财务报表列报》、《企业会计准则第 33
号-合并财务报表》、《企业会计准则第 39 号-公允价值计量》、《企业会计准则第 40 号-合营安排》、
《企业会计准则第 41 号-在其他主体中权益的披露》等新会计准则，具体影响说明如下：
3.5.1 长期股权投资准则变动对于合并财务报告影响
单位：元 币种：人民币
2013年1 2013年12月31日
月1日归 归属于母
被投资
交易基本信息 属于母公 长期股权投资 可供出售金融 公司股东
单位
司股东权 （+/-） 资产（+/-） 权益
益（+/-） （+/-）
北京新保利大厦房 在 被 投 资 单 位 持 股
0 -10,751,229.53 10,751,229.53 0
地产开发有限公司 10.53%
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保利财务有限公司 在被投资单位持股 10% 0 -76,802,985.00 76,802,985.00
韶山光大村镇银
在被投资单位持股 8% 0 -4,000,000.00 4,000,000.00
行股份有限公司
公司为有限合伙人，共
信保（天津）股权
认缴并实际出资 6 亿元，
投资基金合伙企 0 -444,000,000.00 444,000,000.00
截至 2013 年末已累计收
业（有限合伙）
回投资 1.56 亿元。
合计 - 0 -535,554,214.53 535,554,214.53
长期股权投资准则变动对于合并财务报告影响的说明
根据最新的会计准则规定，对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响，并且在活跃市场
中没有报价、公允价值不能可靠计量的“长期股权投资”应按照《企业会计准则第 22 号—金融工具
确认及计量》进行处理。因此，公司变更了对上述被投资单位的核算方式，由长期股权投资成本法
核算变为按可供出售金融资产核算，并按要求追溯调整期初数，涉及金额 53,555.42 万元，从“长
期股权投资”科目转出计入“可供出售金融资产”，有关调整仅对上述两个报表项目金额产生影响，
对本公司 2013 年度合并财务报表其他项目金额未产生影响。
公司名称 保利房地产（集团）股份有限公司
法定代表人 宋广菊
日期 2014-10-28
四、 附录
4.1 财务报表
合并资产负债表
2014 年 9 月 30 日
编制单位:保利房地产（集团）股份有限公司
单位：元 币种:人民币 审计类型：未经审计
项目 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 35,807,831,771.77 33,752,969,830.80
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
应收票据 7,360,000.00 3,224,500.00
应收账款 1,572,381,665.81 2,331,813,449.76
预付款项 25,226,744,606.36 19,275,863,743.91
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
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应收利息
应收股利
其他应收款 16,280,699,741.46 7,736,887,404.08
买入返售金融资产
存货 275,022,455,535.67 239,907,295,955.86
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 353,917,473,321.07 303,008,054,884.41
非流动资产：
发放委托贷款及垫款
可供出售金融资产 99,554,214.53 535,554,214.53
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 3,227,466,171.45 2,846,528,728.37
投资性房地产 4,680,367,627.04 4,714,890,472.13
固定资产 1,961,662,089.37 1,985,039,517.32
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 16,722,847.37 14,535,584.92
开发支出
商誉 10,342,507.30 10,342,507.30
长期待摊费用 29,028,019.19 27,485,719.48
递延所得税资产 946,041,327.44 797,422,692.06
其他非流动资产
非流动资产合计 10,971,184,803.69 10,931,799,436.11
资产总计 364,888,658,124.76 313,939,854,320.52
流动负债：
短期借款 3,474,950,000.00 1,370,000,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
交易性金融负债
应付票据
应付账款 14,958,661,453.86 18,670,703,415.17
预收款项 130,170,854,653.63 107,167,841,700.08
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 88,584,326.72 124,633,442.34
应交税费 -11,486,412,094.34 -6,218,525,196.99
应付利息 91,201,611.61 55,170,317.97
应付股利 385,892,063.25 4,812,626.00
其他应付款 29,546,943,607.13 25,835,195,792.55
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
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代理承销证券款
一年内到期的非流动负债 20,054,854,051.00 19,624,724,743.00
其他流动负债
流动负债合计 187,285,529,672.86 166,634,556,840.12
非流动负债：
长期借款 99,696,636,012.08 75,101,300,578.37
应付债券 6,056,752,917.57 2,989,548,695.82
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债 53,819,381.37 61,272,278.97
其他非流动负债
非流动负债合计 105,807,208,311.02 78,152,121,553.16
负债合计 293,092,737,983.88 244,786,678,393.28
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 10,726,624,907.00 7,137,994,391.00
资本公积 6,885,093,760.29 10,963,716,587.11
减：库存股
专项储备
盈余公积 1,100,917,160.02 1,100,917,160.02
一般风险准备
未分配利润 36,541,183,246.99 32,560,241,225.29
外币报表折算差额
归属于母公司所有者权益合计 55,253,819,074.30 51,762,869,363.42
少数股东权益 16,542,101,066.58 17,390,306,563.82
所有者权益合计 71,795,920,140.88 69,153,175,927.24
负债和所有者权益总计 | 保利房地产(集团)股份有限公司2014年第三季度季报 |
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| 公告日期:2014-10-28 |
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