保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告
公司代码：600048 公司简称：保利地产
保利发展控股集团股份有限公司
2019 年年度报告
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重要提示
一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、公司负责人宋广菊、主管会计工作负责人刘平及会计机构负责人周东利声明：保证年度报告中
财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
以截至2019年12月31日公司11,932,675,162股总股本为基数，每10股派发现金红利8.20元
（含税），不进行资本公积金转增股本。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，该等陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者
注意投资风险。
七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 重大风险提示
本年度报告涉及行业风险、市场风险等风险因素的详细描述，请投资者查阅“经营情况讨论
与分析”中的“风险与机遇”的相关内容。
十、 其他
□适用 √不适用
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目录
第一节 释义.......................................................................................................................................4
第二节 公司简介和主要财务指标.................................................................................................. 4
第三节 公司业务概要.......................................................................................................................7
第四节 经营情况讨论与分析.......................................................................................................... 9
第五节 重要事项.............................................................................................................................44
第六节 普通股股份变动及股东情况............................................................................................ 54
第七节 优先股相关情况.................................................................................................................58
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况........................................................................ 59
第九节 公司治理.............................................................................................................................66
第十节 公司债券相关情况............................................................................................................ 68
第十一节 财务报告.............................................................................................................................72
第十二节 备查文件目录.....................................................................................................................72
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
国资委 指 国务院国有资产监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
保利发展控股集团股份有限公司，原名称保利房
公司、本公司、保利地产 指
地产（集团）股份有限公司
保利物业 指 保利物业发展股份有限公司
报告期、本报告期 指 2019 年度
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 保利发展控股集团股份有限公司
公司的中文简称 保利地产
公司的外文名称 Poly Developments and Holdings Group Co., Ltd.
公司的外文名称缩写 PDH
公司的法定代表人 宋广菊
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 黄海 旷煜、黄承琰
广东省广州市海珠区阅江中路688号保利国 广东省广州市海珠区阅江中路688号保利国
联系地址
际广场北塔33层董事会办公室 际广场北塔33层董事会办公室
电话 020-89898833 020-89898833
传真 020-89898666-8831 020-89898666-8831
电子信箱 stock@polycn.com stock@polycn.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场30-33层
公司注册地址的邮政编码 510308
公司办公地址 广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场北塔30-33层
公司办公地址的邮政编码 510308
公司网址 www.polycn.com
电子信箱 stock@polycn.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
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五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
A股 上海证券交易所 保利地产 600048
六、 其他相关资料
名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师
办公地址 上海市黄浦区南京东路 61 号四楼
事务所（境内）
签字会计师姓名 金华、常姗
名称 中信证券股份有限公司
办公地址 北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦
报告期内履行持续 签字的保荐代表人姓名 石衡、朱洁
督导职责的保荐机 2016 年 6 月 20 日-2017 年 12 月 31 日；公司
构 2016 年 6 月完成非公开股票发行，募集资金全
持续督导的期间
部使用完毕前，保荐机构继续履行相关持续督
导义务
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年
主要会计数据 2019年 2018年 2017年
同期增减(%)
营业收入 235,933,564,582.09 194,513,842,492.17 21.29 146,623,004,012.02
归属于上市公司股东
27,959,019,793.11 18,903,715,264.07 47.90 15,633,557,875.88
的净利润
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 27,164,249,069.24 18,050,260,847.42 50.49 15,446,781,266.30
的净利润
经营活动产生的现金
39,155,315,735.10 11,893,321,359.64 229.22 -29,261,417,046.93
流量净额
本期末比上
2019年末 2018年末 年同期末增 2017年末
减（%）
归属于上市公司股东
156,021,944,764.20 121,922,515,914.16 27.97 106,923,069,073.30
的净资产
总资产 1,033,208,719,569.41 846,493,923,179.58 22.06 697,634,668,511.42
(二) 主要财务指标
本期比上年同期增减
主要财务指标 2019年 2018年 2017年
(%)
基本每股收益（元／股） 2.35 1.59 47.80 1.32
稀释每股收益（元／股） 2.35 1.59 47.80 1.32
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股） 2.23 1.52 46.71 1.30
加权平均净资产收益率（%） 21.01 16.63 增加4.38个百分点 16.34
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 20.41 15.88 增加4.53个百分点 16.15
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报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
□适用 √不适用
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净
资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净
资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
□适用 √不适用
九、 2019 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 22,577,846,856.97 48,543,557,464.96 40,672,607,694.51 124,139,552,565.65
归属于上市公司
2,320,082,142.70 7,635,130,524.49 2,878,160,649.20 15,125,646,476.72
股东的净利润
归属于上市公司
股东的扣除非经
2,037,762,111.86 7,633,621,000.52 2,587,954,630.24 14,904,911,326.62
常性损益后的净
利润
经营活动产生的
796,454,219.99 15,431,268,242.54 -7,006,639,420.96 29,934,232,693.53
现金流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 2019 年金额 2018 年金额 2017 年金额
非流动资产处置损益 40,104,207.07 719,186,844.14 72,234,272.01
计入当期损益的政府补助，但与公司正
常经营业务密切相关，符合国家政策规
27,598,477.84 5,018,257.77 0
定、按照一定标准定额或定量持续享受
的政府补助除外
同一控制下企业合并产生的子公司期
0 -6,886,431.97 0
初至合并日的当期净损益
除同公司正常经营业务相关的有效套
期保值业务外，持有交易性金融资产、
交易性金融负债产生的公允价值变动
765,317,147.30 190,424,456.43 -586,471.04
损益，以及处置交易性金融资产、交易
性金融负债和可供出售金融资产取得
的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和 122,596,176.35 184,274,676.67 171,469,083.03
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支出
其他符合非经常性损益定义的损益项
31,994,733.98 0 0
目
少数股东权益影响额 -59,081,251.93 -29,318,253.97 -33,114,992.20
所得税影响额 -133,758,766.74 -209,245,132.42 -23,225,282.22
合计 794,770,723.87 853,454,416.65 186,776,609.58
十一、 采用公允价值计量的项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
响金额
广东省高速公路发展
849,190,275.86 836,032,381.24 -13,157,894.62 43,724,695.97
股份有限公司
招商局积余产业运营
357,752,377.84 970,427,238.82 612,674,860.98 627,023,218.38
服务股份有限公司
深圳市华阳国际工程
50,050,000.00 155,155,000.00 105,105,000.00 106,892,500.00
设计股份有限公司
澳元套期保值 128,583,336.17 49,395,928.91 -79,187,407.26 29,961,110.41
英镑套期保值 258,549,240.79 226,926,140.46 -31,623,100.33 -31,623,100.33
合计 1,644,125,230.66 2,237,936,689.43 593,811,458.77 775,978,424.43
十二、 其他
□适用 √不适用
第三节 公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
公司是一家专注于房地产开发及销售的大型企业集团。经过 27 年的稳健发展，公司已形成以不
动产投资开发为主，以综合服务与不动产金融为翼的业务板块布局。
不动产投资开发是公司坚定的主业方向，报告期内，公司实现营业总收入 2359.81 亿元，其中
房地产开发收入达 2237.31 亿元，占比达 94.81%。公司销售规模稳居行业前五、央企第一。公司聚
焦刚性和改善性需求，坚持以中小户型普通住宅为主的产品策略，坚持以核心城市及重点城市群为
主的布局策略，重点深耕珠三角、长三角、京津冀、中部、成渝、海西等国家重点发展区域。公司
形成了公开市场招拍挂、旧城改造、合作开发、兼并收购等灵活的多元化土地拓展能力，持续优化
资源储备，为公司的可持续发展奠定坚实基础。
围绕不动产投资开发，公司重点培育房地产多元化业务板块，搭建了覆盖物业管理、销售代理、
商业管理等十余个综合服务板块，以及以房地产基金、普惠金融为主的不动产金融平台。报告期内，
公司两翼业务市场化运作和企业经营能力不断提升，两翼业务收入达 113.06 亿元，其中，物业管理
平台保利物业于报告期内登陆香港联交所，标志着公司“打造不动产生态发展平台”战略迈出坚实
一步。
报告期内房地产行业发展情况，详见本报告第四节“经营情况的讨论与分析”。
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
□适用 √不适用
三、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
1、前瞻及坚定的战略定力
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自 1992 年成立之初，公司基于对中国城镇化进程及行业发展机遇的趋势判断，前瞻性地确立了
房地产开发主业在企业发展中的核心地位。在行业周期波动中，公司始终坚定看好房地产行业，毫
不动摇地坚持房地产开发的主业地位，取得了持续稳健的发展。2019 年实现签约销售 4618 亿元，
位列行业前五、央企第一。
面对行业发展进入新阶段，公司在继续把握房地产主业机遇的同时，提出“以不动产投资开发
为主体，以综合服务和不动产金融为两翼”的发展战略，构建不动产生态发展平台。通过延展不动
产全产业链，提前布局物业管理、销售代理、会展、康养等服务领域，为人民美好生活提供综合解
决方案；以产融结合为经营理念，发挥资本对产业的赋能优势，不断丰富不动产生态平台内涵。
2、极具竞争优势的资源储备
经过 27 年的发展和积累，公司形成了完善的全国化产业布局优势，完成了以中心城市为核心，
以城市群、都市圈为延展的区域布局结构，契合国内区域经济发展、人口、产业的长期趋势。截至
2019 年末，公司拥有在建面积 13158 万平方米、待开发面积 8112 万平方米，其中 38 个核心城市占
比达 58%，项目资源丰富且质地优良，为公司的持续发展奠定坚实基础。
公司具备多元化的资源拓展能力，除了公开市场招拍挂方式以外，还通过旧城改造、产业拓展、
兼并收购等灵活的拓展方式低成本获取项目资源，持续优化资源储备。
3、不动产生态发展平台加速成型
围绕房地产开发主业，公司整合上下游产业链资源，在综合服务与不动产金融领域形成了物管、
经纪、商管、建筑、房地产基金、会展、文旅、康养、教育、公寓等多产业协同发展的格局，两翼
产业市场空间巨大，发展前景广阔，是公司未来新的规模与利润增长点。
依托房地产开发主业的稳健发展，公司两翼产业加快塑造核心业务能力，市场化运作和企业经
营能力逐步提升。报告期内保利物业于香港联交所主板成功上市，销售代理平台合富中国市场规模
与地位稳步提升，在商管、建筑、房地产基金、会展、文旅、康养、教育、公寓等产业积极推进产
业资源整合，提升经营能力。同时，两翼产业的稳步发展，协同地产主业通过产业合作方式获取优
质项目资源，为地产主业在社区服务、销售渠道、资产管理等方面提供大力支持，主业与两翼产业
之间形成了相互促进、协调发展的良好效应。
4、多元化、低成本融资优势，突出的资产管理能力
作为地产龙头企业，公司构建了以银行信贷为主，股权融资、直接债务融资、资产证券化等为
辅的多元化融资体系，具备在不同市场环境下，快速、充分获取资金的能力。同时，凭借央企信用
优势，公司在各大金融机构获得充足授信，报告期末，公司银行贷款授信总额 5170 亿元，剩余未使
用额度为 2690 亿元，融资资源充裕；公司有息负债综合融资成本仅约 4.95%，拥有极具竞争力的融
资成本优势。
报告期内实现销售回笼超 4300 亿元，回笼率高达 93%，具备优秀的资金管理能力。资产负债率
仅为 77.79%，净负债率 56.91%，为行业较低水平，资产结构稳健，抗风险能力突出。公司已获得大
公、中诚信等国内顶级评级公司“AAA”主体信用评级，并且获得国际信用评级机构标准普尔、穆迪、
惠誉分别给予公司“BBB”、“Baa2”、“BBB+”主体信用评级，展望为稳定。
5、央企背景及突出的品牌影响力
公司是国务院国资委管理的大型中央企业中国保利集团有限公司控股的大型国有房地产上市公
司，也是中国保利集团有限公司旗下房地产业务的主要运作平台，央企背景使公司获得广泛信赖，
竞争优势突出。公司坚持“和者筑善”的品牌理念及“美好生活同行者”的品牌愿景，诚信、负责
任的品牌形象得到社会的广泛认可，2019 年末，公司品牌价值达 883.66 亿元，连续十年蝉联“中
国房地产行业领导公司品牌”，位列福布斯世界 500 强第 245 位。
6、专业、高效的管理团队，诚信、务实的企业文化
公司管理团队人员稳定、项目运作经验丰富、管理能力突出，能够及时应对复杂多变的宏观经
济形势，保持公司平稳较快发展。公司持续完善激励机制，构建股权激励与项目跟投相结合的长效
激励体系，将公司目标与个人目标相统一，具备强大的团队凝聚力。同时，公司将军旅文化与现代
企业管理相融合，建立了权责明确、科学灵活的决策体系，并通过内部审计、绩效考核、组织监督
等机制，打造出务实、规范、执行高效的团队，保障公司战略高效落地。高度重视人才培养，持续
优化多层次培训体系，为公司持续健康发展提供坚实的人才保障。
在肩负家国建设使命，坚守央企社会责任的过程中，公司循法尚德、诚信经营，将“务实、创
新、规范、卓越”的经营理念，将“奋发向上、团结协作、乐于奉献、规范诚信、纪律严明”的企
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业精神，融入公司的规章制度和管理行为，成为支撑公司发展的软实力。
第四节 经营情况讨论与分析
一、市场回顾与展望
2019 年，全国商品房销售金额 15.97 万亿元，同比增长 6.5%，增速较 2018 年同期降低 5.7 个
百分点，在行业持续严厉调控的情况下销售增速仍呈现出一定的韧性；商品房销售面积 17.16 亿平
方米，同比减少 0.1%，增速较 2018 年降低 1.4 个百分点，增速波动幅度收窄。
全国商品房销售情况
注：除另行说明外，数据来源均为国家统计局
在持续调控环境下，市场呈现分化趋势。一线城市成交延续 2018 年以来的回升态势，销售面积
同比显著增长 17.1%。二线城市成交表现相对稳定，成交面积较去年同期微降 1.6%。三线城市市场
压力凸显，成交面积较去年同比下滑 10.8%。
不同级别代表城市住宅月均成交面积情况
数据来源：中国指数研究院。根据中指院统计：代表城市 50 个，一线包括北京、上海、广州、深圳 4 个城市；二线
包括天津、重庆、杭州、武汉、大连、苏州、厦门、成都、南京、三亚、贵阳、温州、哈尔滨、海口、长春、合肥、
青岛、福州、西安、南宁、郑州、沈阳、无锡、长沙、南昌 25 个城市；主要是各省会城市和计划单列市；三线城市
包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇庆、汕头、镇江、绍兴、宿州、韶关、包头、佛山、徐州、唐山、泉州、
泸州、芜湖、东莞、扬州、南通 21 个城市，主要指地级市。
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全国房地产库存总量延续自 2016 年 11 月以来的下降趋势。截至 2019 年末，全国商品房待售面
积为 5.0 亿平方米，较 2018 年同期下降 4.9%。其中，住宅待售面积 2.2 亿平方米，同比下降 10.4%。
全国商品房待售情况
2019 年，房地产开发投资完成额 13.2 万亿元，同比增长 9.9%，增速保持平稳。其中，全国土
地成交 1.5 万亿元，同比减少 8.7%，土地成交增速在 5 月后触底回升；报告期内，全国房屋新开工
面积 22.7 亿平方米，累计同比增长 8.5%；房屋竣工面积 9.6 亿平方米，累计同比增长 2.6%，2019
年 12 月累计增速由负转正。
全国土地成交及开发投资情况 全国房屋开竣工情况
全国房地产开发资金来源总量为 17.9 万亿元，较去年同期增加 1.26 万亿，同比增长 7.6%。其
中国内贷款 2.5 万亿元，同比增长 5.1%；自筹资金、定金及预收款分别为 5.8 万亿元和 6.1 万亿元，
同比分别增长 4.2%和 10.7%，合计占比与去年同期基本持平；个人按揭贷款 2.7 万亿元，同比增长
15.1%，增速较去年同期提升 15.9%。
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房地产开发资金来源情况
报告期内，行业延续“从严”调控思路，中央表态“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，调
控力度未见放松。2019 年 5 月起，金融市场对房地产融资全面收紧，行业环境、资金面等逐步承压，
土地市场成交波动明显，区域结构呈现冷热不均的特点。商品房成交方面，行业继续保持“总量峰
值”，整体呈现出箱体震荡的态势，成交价、量均表现出一定韧性。随着调控的持续深入，以及各地
方政府“一城一策”调控手段的逐渐落地，不同区域和城市间去化各有差异，调控效果得到显现。
长期来看，中国城镇化进程仍未完成，资源、人口向核心城市和重点城市群迁移的发展趋势仍
在推进，房地产行业发展的根本驱动力没有改变。另一方面，由于房地产在国民经济中的重要性十
分突出，作为宏观经济的“调节器”，房地产行业调控的主基调仍以稳地价、稳房价、稳预期的政策
为核心，坚持“房住不炒”的行业定位不动摇。短期内，中美贸易摩擦的余波犹在，新冠疫情带来
企业停工停产冲击新至，国内国际消费需求被动收缩、金融和原油等大宗商品交易市场持续震荡，
国内宏观经济面临较大下行压力。房地产行业投资、销售、施工等也因此受到共振，开发商的经营
和资金状况等均面临较大冲击。为应对疫情影响，尽管中央已及时出台相关货币和财政政策对冲经
济下行风险，各地方政府也在土地、按揭、销售等方面对房地产予以支持，但客观上的新房供应、
消费者信心恢复需要一定修复过程，房地产行业企稳仍需要时间。
二、报告期内主要经营情况
1、销售稳步增长，城市深耕效果显著
2019 年，公司紧抓市场窗口，合理铺排销售节奏，在宏观调控力度不减、行业规模增速放缓的
背景下，实现签约金额 4618.48 亿元，同比增长 14.09%，市场占有率提升至 2.89%；签约面积 3123.12
万平方米，同比增长 12.91%。
报告期内，公司聚焦的 38 个核心城市销售贡献达到 77%，珠三角及长三角签约销售均达千亿规
模。单城签约过百亿城市 13 个，合计销售金额达 2500 亿元，销售贡献占比达 54%。在全国 11 个城
市中销售金额排名当地第一，25 个城市进入前三，市场地位稳步提升。广州实现销售超 420 亿元，
佛山、武汉、北京超 200 亿元，福州、西安、三亚等首次突破 100 亿元，核心城市深耕效果显著。
2、把握市场节奏，优化资源结构
报告期内，公司拓展项目 127 个，新增容积率面积 2680 万平方米，拓展成本 1555 亿元。公司
主动提高拓展项目权益比例，拓展金额权益比例提升至 71%；新增权益面积 1916 万平方米，与去年
同期相近。公司根据土地市场变化灵活调整节奏，“不随众，不盲从”，合理把握投资节奏，年内拓
展平均楼面地价 5802 元/平方米，拓展溢价率仅 14%。新增货量中，住宅货量占比 84%，资源结构持
续优化。
公司坚定落实城市深耕战略，持续加大核心城市及重点城市群的渗透深耕，报告期内新拓展资
源中，38 个核心城市拓展金额占比达 79%。同时，通过产业合作、旧改、收购等方式获取项目数量
不断增加，多元化拓展能力持续提升，有效补充优质资源。
2019 年，公司实现新开工面积 4983 万平方米，竣工面积 2973 万平方米。截至 2019 年末，公
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司待开发面积 8112 万平方米，其中 38 个核心城市占比达 58%。
3、 收入利润稳步增长，持续高质量稳健发展
报告期内，公司经营规模稳步增长。房地产业务结转加快，实现营业总收入 2359.81 亿元，同
比增长 21.29%；净利润 375.54 亿元，同比增长 43.61%；归母净利润 279.59 亿元，同比增长 47.90%，
收入利润稳步增长，实现高质量稳健发展。
得益于结转项目价格上升及运营管理能力提升，公司毛利率提升 2.48 个百分点至 34.97%，其
中房地产结转毛利率提升 2.69 个百分点至 35.38%；随着合作项目增多并陆续进入项目结转期，公
司实现投资收益 37.02 亿元，同比大幅增长 37.62%；净利率提升 2.47 个百分点至 15.91%。
4、强化现金管理能力，优化资产负债结构
报告期内，公司为应对行业资金面收紧风险，强化现金管理能力。一方面，公司通过将回笼指
标纳入业绩考核、建立回笼动态监控机制、加大按揭总对总合作力度等多种举措，持续强化现金回
笼，全年累计实现销售回笼 4312 亿元，回笼率提升 5 个百分点至 93%，资金保障稳健有力。另一方
面，截止报告期末，公司拥有未发行公司债额度 150 亿元、中期票据额度 85 亿元，在保险金融机构、
供应链 ABN 储架、私募供应链融资等方面合计储备融资额度达 358 亿元，未使用银行授信额度约 2690
亿，融资头寸充裕。
持续优化资产负债结构，强化抗风险能力。报告期末，公司资产负债率 77.79%，较年初降低 0.18
个百分点；净负债率 56.91%，同比大幅降低 23.64 个百分点，负债率为业内较低水平。报告期内公
司发行 15 亿元中期票据与 5 亿美元债，发行利率均为同期同类产品的最低。截至报告期末账面有息
负债 2700.49 亿元，有息负债综合成本仅约 4.95%，同比降低 0.08 个百分点，继续保持业内领先优
势。货币资金近 1400 亿元，为短期借款及一年内到期债务的 2.1 倍，资金结构安全。
5、不动产生态发展平台加速成型
报告期内，保利物业于香港联交所主板上市，募集资金规模达 53.82 亿港元，引入新加坡政府
投资公司、高瓴资本、中国国有企业结构调整基金股份有限公司、中国交通建设集团有限公司等国
际知名基石投资人，获得国际资本市场广泛认可。截至报告期末，保利物业在管面积达 2.87 亿平米，
合同面积达 4.98 亿平米，物业管理项目超过 1000 个。报告期内实现营业收入 59.67 亿元，同比增
长 41.1%，净利润 5.03 亿元，同比增长 49.7%。根据中国指数研究院 2019 年的综合实力排名，保利
物业在中国物业服务百强企业中排名第四，央企物管公司中排名第一。截至 2020 年 4 月 14 日，公
司市值达 416 亿港元。
销售代理平台合富中国持续推进整合工作，加强市场化拓展，销售代理业务覆盖全国 200 多个
城市，代理项目近 2000 个，市场竞争力持续提升。
商业管理板块管理面积达 268 万平方米,其中购物管理中心管理面积达 153 万平米，酒店管理面
积达 94 万平米,以轻资产模式实现品牌及管理输出。
不动产金融方面，公司在管基金管理规模近 1200 亿元，其中信保基金多次被评为“中国房地产
基金十强”。
(一) 主营业务分析
1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 235,933,564,582.09 194,513,842,492.17 21.29
营业成本 153,449,636,272.28 131,338,798,272.80 16.83
销售费用 6,680,664,007.67 5,912,207,338.98 13.00
管理费用 4,233,044,430.65 3,495,447,619.23 21.10
研发费用 56,258,733.08 40,945,036.39 37.40
财务费用 2,581,725,737.14 2,584,650,271.32 -0.11
经营活动产生的现金流量净额 39,155,315,735.10 11,893,321,359.64 229.22
投资活动产生的现金流量净额 -10,498,374,866.76 -13,459,173,583.95 /
筹资活动产生的现金流量净额 -2,834,651,080.99 46,497,753,467.15 -106.10
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保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告
2. 收入和成本分析
√适用 □不适用
报告期内，公司实现营业收入 2359.34 亿元，同比上升 21.29%；营业成本 1534.50 亿元，同比
上升 16.83%，主要为结转规模扩大，相应结转成本增加。
（1）主营业务分行业、分产品、分地区情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入比 营业成本
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 上年增减 比上年增 毛利率比上年增减
（%）
（%） 减（%）
房地产销售 223,731,311,502.19 144,582,928,215.02 35.38 22.59 17.69 增加 2.70 个百分点
其他 11,306,446,589.21 8,759,055,621.10 22.53 0.49 3.93 减少 2.56 个百分点
合计 235,037,758,091.40 153,341,983,836.12 34.76 21.31 16.81 增加 2.52 个百分点
主营业务分地区情况
营业收入比 营业成本
毛利率
分地区 营业收入 营业成本 上年增减 比上年增 毛利率比上年增减
（%）
（%） 减（%）
华南片区 80,775,831,853.44 48,907,498,814.40 39.45 6.60 -4.57 增加 7.08 个百分点
华东片区 51,668,207,679.14 35,646,185,993.11 31.01 2.57 6.78 减少 2.72 个百分点
西部片区 41,900,194,895.01 29,380,467,733.82 29.88 83.06 74.58 增加 3.40 个百分点
中部片区 29,316,525,098.08 18,769,011,519.01 35.98 88.01 87.96 增加 0.02 个百分点
华北片区 20,040,504,278.70 12,201,744,914.29 39.11 -10.92 -18.13 增加 5.35 个百分点
东北片区 10,968,267,430.85 8,096,957,930.20 26.18 129.01 135.14 减少 1.92 个百分点
海外片区 368,226,856.18 340,116,931.29 7.63 -79.89 -77.10 减少 11.28 个百分点
注：其他主营业务为建筑、租赁、物业管理、展览、酒店、服务费等。
主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明
其中：占公司营业收入总额或营业利润总额 10%以上的地区
单位：元 币种：人民币
营业收入 营业成本
毛利率
分地区 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 毛利率比上年增减
（%）
减（%） 减（%）
华南片区 80,775,831,853.44 48,907,498,814.40 39.45 6.60 -4.57 增加 7.08 个百分点
华东片区 51,668,207,679.14 35,646,185,993.11 31.01 2.57 6.78 减少 2.72 个百分点
西部片区 41,900,194,895.01 29,380,467,733.82 29.88 83.06 74.58 增加 3.40 个百分点
中部片区 29,316,525,098.08 18,769,011,519.01 35.98 88.01 87.96 增加 0.02 个百分点
华南片区、华东片区、西部片区、中部片区营业收入、营业成本增加，主要因为房地产项目交
付结转增加；华南片区、西部片区、中部片区毛利率同比提高，主要受结转项目结构差异影响。
房地产业务分地区情况表
单位：元、平方米 币种：人民币
比例 比例 比例
地区 结算收入 结算面积 累计结算面积
（%） （%） （%）
华南片区 70,811,409,500.46 31.65 4,441,584.49 25.15 25,571,846.06 24.48
华东片区 51,442,169,519.89 22.99 3,279,359.74 18.57 16,425,882.96 15.72
西部片区 41,573,911,438.79 18.58 4,494,375.17 25.45 22,709,770.65 21.74
中部片区 29,121,475,601.55 13.02 2,699,985.88 15.29 16,237,844.22 15.54
华北片区 19,505,680,106.01 8.72 1,514,267.75 8.57 13,614,209.97 13.03
东北片区 10,943,990,315.77 4.89 1,225,904.63 6.94 9,826,986.56 9.41
海外片区 332,675,019.72 0.15 5,845.50 0.03 79,310.10 0.08
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保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告
合计 223,731,311,502.19 100.00 17,661,323.16 100.00 104,465,850.52 100.00
备注：累计结算面积仅限当年结转项目。
(2). 产销量情况分析表
□适用 √不适用
(3). 成本分析表
单位：万元 币种：人民币
分行业情况
上年同 本期金额
本期占
成本构成项 期占总 较上年同 情况
分行业 本期金额 总成本 上年同期金额
目 成本比 期变动比 说明
比例(%)
例(%) 例(%)
土地成本 5,387,097.01 35.13 4,657,769.26 35.48 15.66
房地产 开发建设及 结转规模扩
9,071,195.81 59.16 7,627,105.50 58.10 18.93
其他成本 大，相应结转
其他 其他成本 875,905.56 5.71 842,789.54 6.42 3.93 成本增加
合计 15,334,198.38 100.00 13,127,664.30 100.00 16.81
(4). 主要销售客户及主要供应商情况
√适用 □不适用
前五名客户销售额 464,382.01 万元，占年度销售总额 2.03%；其中前五名客户销售额中关联方
销售额 0 万元。
五名供应商采购额 62,708.38 万元，占年度采购总额 10.27%；其中前五名供应商采购额中关联
方采购额 0 万元。
3. 费用
√适用 □不适用
报告期内，公司发生销售费用 66.81 亿元，同比增长 13.00%，主要为销售规模增加；管理费用
42.33 亿元，同比增长 21.10%，主要为公司管理规模扩大，管理支出增加；财务费用 25.82 亿元，
同比减少 0.11%，主要是由于汇兑净损失减少。
4. 研发投入
(1). 研发投入情况表
□适用 √不适用
(2). 情况说明
□适用 √不适用
5. 现金流
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
项目 本期数 上年同期数 增减额 增减幅度 主要原因
经 营活 动 产生 的 销售回笼增加，收到合
3,915,531.57 1,189,332.14 2,726,199.44 229.22
现金流量净额 作单位往来款增加
投 资活 动 产生 的 对外投资支付的现金
-1,049,837.49 -1,345,917.36 296,079.87 -
现金流量净额 减少
筹 资活 动 产生 的
-283,465.11 4,649,775.35 -4,933,240.45 -106.10 净增贷款减少
现金流量净额
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(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：元 币种：人民币
本期期 上期期 本期期末
末数占 末数占 金额较上
项目名称 本期期末数 总资产 上期期末数 总资产 期期末变 情况说明
的比例 的比例 动比例
（%） （%） （%）
货币资金 139,419,433,116.21 13.49 113,431,287,012.07 13.40 22.91 房款回笼增加
预付款项 42,750,953,567.98 4.14 26,044,932,266.98 3.08 64.14 预付土地款增加
与联营、合营企业及
其他应收款 133,124,814,079.88 12.88 119,352,400,745.40 14.10 11.54 子公司合作方股东
往来款项增加
房地产项目土地款
存货 584,001,435,001.13 56.52 474,505,085,701.18 56.06 23.08
和工程投入增加
预提成本费用及应
应付账款 105,325,346,286.78 10.19 46,049,469,507.76 5.44 128.72
付工程款增加
预收款项 327,812,898,917.99 31.73 299,795,005,719.37 35.42 9.35 预收房款增加
与联营、合营企业及
其他应付款 100,058,034,295.64 9.68 52,296,884,643.04 6.18 91.33 子公司合作方股东
往来款项增加
一年 内到 期的 一年内到期借款与
63,325,646,108.75 6.13 45,706,874,739.26 5.40 38.55
非流动负债 应付债券增加
2. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
截至 2019 年 12 月 31 日，公司所有权受限资产主要是金融机构借款而设定的抵押资产，包括存
货、固定资产和投资性房地产等。此外，公司部分货币资金为履约保证金存款，在履约期间使用权
受到限制。具体情况如下表所示：
单位：万元 币种：人民币
项目 用途 账面价值
货币资金 履约保证金存款 44,515.46
存货 借款抵押 7,739,039.30
固定资产 借款抵押 95,605.71
投资性房地产 借款抵押 990,937.35
合计 8,870,097.83
3. 其他说明
□适用 √不适用
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(四) 行业经营性信息分析
√适用 □不适用
公司 2019 年度房地产开发项目汇总表
单位：万元、平方米
序 项目 项目 项目计划 可售容积率 2019 年 2019 年 本年在建 待开发 本年签约 累计签约面
楼盘名称 地址 类别 占地面积 总建筑面积 累计开工 累计竣工
号 状态 权益 投资 面积 新开工 竣工 面积 面积 面积 积
1 广州保利创融广场 广州市天河区 综合 在建 100.00% 293610 14979 163352 106280 0 0 163352 132000 31352 0 48 79651
2 广州保利中融广场 广州市天河区 综合 在建 100.00% 293084 15122 160496 104733 0 0 160496 124700 35796 0 669 74659
3 广州保利天河区金融城 961 项目 广州市天河区 综合 在建 50.00% 220461 8826 108133 41447 108133 0 108133 0 108133 0 0 0
4 广州保利小新塘项目 广州市天河区 住宅 在建 70.00% 1622795 190526 1074699 573750 163355 0 600829 0 600829 473870 61494 61494
5 广州保利天悦 广州市海珠区 综合 在建 80.00% 1852364 288129 1509513 919097 0 17680 1489634 1400519 106794 19879 12015 796375
6 广州保利华润紫云 广州市白云区 住宅 在建 16.66% 454176 49041 299081 197869 130000 215648 299081 269283 245446 0 48960 202855
广州市白云区棠景街三元里大道西北侧
7 广州市白云区 住宅 在建 50.00% 895427 47450 466680 277392 191776 0 191776 0 191776 274904 18268 18268
项目★
8 广州市白云区钟落潭镇项目★ 广州市白云区 住宅 在建 25.00% 727807 126606 468217 306379 53792 0 53792 0 53792 414425 0 0
9 广州保利和光晨樾 广州市荔湾区 住宅 在建 70.00% 558035 38778 266899 176850 75306 181758 266899 181758 266899 0 88440 169705
10 广州保利花海湾 广州市荔湾区 住宅 在建 25.50% 301877 31921 182055 140625 120000 0 182055 0 182055 0 87347 121152
11 广州保利广钢 206 项目 广州市荔湾区 住宅 在建 70.00% 522364 22446 202248 113704 202248 0 202248 0 202248 0 25707 25707
12 广州保利广钢 219 项目 广州市荔湾区 住宅 在建 70.00% 382057 16940 141717 59648 141717 0 141717 0 141717 0 0 0
13 广州保利广钢 224 项目 广州市荔湾区 住宅 在建 70.00% 536934 35305 201856 91149 197455 0 201856 0 201856 0 0 0
14 广州荔湾区广钢 218 项目 广州市荔湾区 住宅 在建 16.67% 660112 38757 272304 184913 0 0 272304 0 272304 0 76632 82840
15 广州市荔湾区南岸路西侧项目★ 广州市荔湾区 住宅 拟建 25.00% 524821 29856 125048 77347 0 0 0 0 0 125048 0 0
16 广州市荔湾区芳村大道南侧项目★ 广州市荔湾区 住宅 拟建 100.00% 395423 16429 113098 76661 0 0 0 0 0 113098 0 0
17 广州保利罗兰国际 广州市黄埔区 住宅 在建 60.00% 637705 170861 704517 462756 17510 181203 575454 551058 205599 129063 107573 520105
18 广州越秀保利爱特 广州市黄埔区 住宅 在建 50.00% 780331 189520 678461 452065 115291 54179 654986 472250 236915 23476 91387 467665
19 广州保利鱼珠项目 广州市黄埔区 综合 在建 50.00% 1106467 85960 638749 444639 288461 174728 638749 174728 638749 0 169266 365846
广州保利中新知识城（原黄埔区 KS1 号路
20 广州市黄埔区 住宅 在建 25.00% 305820 128742 378480 229724 64100 0 64100 0 64100 314380 25641 25641
项目）
21 广州保利大都汇 广州市番禺区 综合 在建 100.00% 371449 57025 315652 228951 0 0 244623 244623 0 71029 1749 178787
22 广州保利番禺汉溪村项目 广州市番禺区 综合 拟建 50.00% 71209 10848 58512 43392 0 0 0 0 0 58512 0 0
23 广州番禺黄金海岸项目 广州市番禺区 住宅 拟建 49.00% 177739 99368 154458 106127 0 0 0 0 0 154458 0 0
24 广州番禺区大石街兴南大道南侧项目 广州市番禺区 综合 在建 14.28% 533479 76285 383854 198504 0 0 197000 0 197000 186854 43840 56156
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保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告
序 项目 项目 项目计划 可售容积率 2019 年 2019 年 本年在建 待开发 本年签约 累计签约面
楼盘名称 地址 类别 占地面积 总建筑面积 累计开工 累计竣工
号 状态 权益 投资 面积 新开工 竣工 面积 面积 面积 积
25 广州市番禺区化龙镇现代产业园项目★ 广州市番禺区 综合 在建 25.00% 382240 83169 333510 212306 246326 0 246326 0 246326 87184 72098 72098
26 广州保利桃花源 广州市从化区 住宅 在建 100.00% 166848 257121 348446 265860 0 87970 304604 150562 242013 43842 2453 116702
27 广州保利从化区江埔果场项目 广州市从化区 住宅 在建 100.00% 980822 199955 787417 527883 195943 0 293914 0 293914 493503 15417 15417
28 广州保利从化区江埔街江村项目 广州市从化区 住宅 在建 100.00% 309023 63508 254906 169806 113281 0 113281 0 113281 141625 11327 11327
29 广州保利从化区街口街城郊村项目 广州市从化区 住宅 在建 50.00% 499733 94824 443220 282191 137347 0 137347 0 137347 305873 9156 9156
30 广州保利 i 立方 广州市增城区 住宅 在建 100.00% 154902 69946 227615 150138 0 154577 227615 227615 154577 0 1667 147450
31 广州保利合锦嘉苑 广州市增城区 住宅 在建 35.00% 191667 97841 294110 188822 130787 90866 294110 154126 230850 0 41740 169100
32 广州保利小楼山水大院 广州市增城区 住宅 在建 100.00% 57478 42129 60185 41932 0 54179 60185 54179 60185 0 1903 23984
33 广州保利中航城 广州市增城区 住宅 在建 80.00% 444041 179000 588002 388600 56000 240904 555902 436092 360714 32100 22938 350438
34 广州保利塔岗项目 广州市增城区 住宅 在建 100.00% 116523 42462 145490 102468 0 119746 142727 119746 142727 2763 1089 101538
35 广州增城区章陂项目 广州市增城区 住宅 在建 33.00% 700893 83178 450732 206900 130000 0 450732 0 450732 0 38935 45747
36 广州保利增城东部枢纽经济总部项目 广州市增城区 综合 在建 100.00% 607476 43269 473335 150038 159291 0 159291 0 159291 314044 6966 6966
37 广州保利增城区小楼大院二期项目 广州市增城区 综合 拟建 100.00% 28225 14013 31006 23612 0 0 0 0 0 31006 0 0
38 广州保利增城区荔城街三联村项目 广州市增城区 住宅 在建 25.00% 837430 133319 596441 389697 270273 0 325052 0 325052 271389 33975 33975
39 广州增城区朱村街凤岗村项目 广州市增城区 住宅 在建 30.00% 242710 35507 147676 91810 30000 0 147676 0 147676 0 19982 19982
40 广州市增城区广汕公路南侧项目 广州市增城区 住宅 在建 20.00% 532007 85336 382941 248877 184008 0 184008 0 184008 198933 0 0
41 广州保利星海小镇 广州市南沙区 住宅 在建 100.00% 281747 120200 433303 288175 62173 235846 433303 433303 235846 0 44752 305542
42 广州保利思泰花园 广州市南沙区 住宅 在建 100.00% 184943 49029 146608 53085 57186 0 103996 0 103996 42612 17908 36696
43 广州保利蕉门岛南项目 广州市南沙区 住宅 在建 100.00% 177447 47059 150527 50856 83268 0 150527 0 150527 0 0 0
44 广州市南沙金岭北路项目 广州市南沙区 住宅 在建 15.00% 163682 31334 134479 92969 83571 0 83571 0 83571 50908 15636 15636
45 广州市南沙区亭角大桥北侧项目★ 广州市南沙区 住宅 拟建 58.00% 1059666 99595 730427 487995 0 0 0 0 0 730427 0 0
46 广州保利花都区中轴线商业项目 广州市花都区 写字楼 在建 100.00% 445543 49716 513030 190948 244595 0 433108 0 433108 79921 38322 43473
47 上海保利叶上海 上海市宝山区 住宅 在建 100.00% 680468 408374 652227 553925 0 0 652227 633379 18848 0 0 532386
48 上海市杨浦区飞虹路北侧项目★ 上海市杨浦区 住宅 在建 100.00% 632460 31090 154061 73086 20048 0 20048 0 20048 134013 0 0
49 上海保利铃兰公馆 上海市浦东新区 住宅 在建 70.00% 148175 86010 124742 87072 0 50000 124742 124742 50000 0 6886 96244
50 上海保利颂 上海市浦东新区 住宅 在建 49.00% 775039 69433 230386 116965 0 0 224389 0 224389 5997 38284 38284
51 上海保利芦潮港 C0204 项目 上海市浦东新区 住宅 在建 80.00% 165501 42794 111207 72023 0 50000 98921 50000 98921 12286 58734 62930
52 上海保利世博项目 上海市浦东新区 住宅 在建 50.00% 2647658 83676 259944 164562 159934 0 159934 0 159934 100010 0 0
53 上海保利浦东新区世纪大道南侧项目 上海市浦东新区 综合 在建 58.00% 1384105 43141 389244 0 299496 0 389244 0 389244 0 0 0
54 上海水悦堂 上海市青浦区 住宅 在建 34.00% 259300 107954 112303 69900 0 112303 112303 112303 112303 0 21829 21829
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保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告
序 项目 项目 项目计划 可售容积率 2019 年 2019 年 本年在建 待开发 本年签约 累计签约面
楼盘名称 地址 类别 占地面积 总建筑面积 累计开工 累计竣工
号 状态 权益 投资 面积 新开工 竣工 面积 面积 面积 积
55 上海奉贤区南桥新城项目 上海市奉贤区 住宅 在建 50.00% 370700 52793 151887 91444 148852 0 148852 0 148852 3035 65805 65805
56 上海保利玲玥公馆 上海市奉贤区 住宅 在建 100.00% 124859 44993 96965 67432 0 0 96965 0 96965 0 36131 36131
上海保利嘉定区江桥镇黄家花园路西侧
57 上海市嘉定区 住宅 在建 100.00% 321902 38844 106697 64763 50000 0 106697 0 106697 0 29960 29960
项目
58 上海市徐汇区康健街道项目 上海市徐汇区 住宅 在建 35.00% 308788 19624 71238 44113 71238 0 71238 0 71238 0 0 0
59 上海市金山区金山新城项目 上海市金山区 住宅 在建 40.00% 376399 89392 237631 149943 237631 0 237631 0 237631 0 0 0
60 上海市闵行区浦申路西侧项目★ 上海市闵行区 住宅 在建 100.00% 397989 65034 171753 90860 54024 0 54024 0 54024 117729 0 0
61 张家港保利金港项目 苏州市张家港市 住宅 在建 100.00% 100712 61420 150800 89824 0 88697 150800 88697 150800 0 31251 51789
62 张家港保利锦丰片区华昌路西项目 苏州市张家港市 住宅 在建 100.00% 101121 57741 139917 90015 69664 139917 139917 139917 139917 0 35000 78449
63 张家港保利珑樾花园 苏州市张家港市 住宅 在建 30.00% 135264 41765 112763 73886 56381 0 112763 0 112763 0 45300 85607
64 张家港保利熙悦 苏州市张家港市 住宅 在建 50.00% 234891 67263 213451 139332 0 0 190032 0 190032 23419 80625 128721
65 常熟保利董浜镇项目 苏州市常熟市 住宅 在建 20.00% 89199 56479 122349 87947 0 122349 122349 122349 122349 0 27923 49631
66 常熟湖悦澜庭 苏州市常熟市 住宅 在建 16.34% 99568 59235 158295 116241 0 158295 158295 158295 158295 0 50063 119415
67 常熟市南部新城沈青路西侧项目★ 苏州市常熟市 住宅 在建 53.00% 290286 74518 239054 161192 110168 0 110168 0 110168 128886 0 0
68 苏州保利太仓沙溪镇项目 苏州市太仓市 住宅 在建 25.30% 44835 23944 55577 42618 0 55577 55577 55577 55577 0 26338 27862
69 南通通州区保利南湖东路项目 南通市通州区 住宅 在建 50.00% 243251 98020 258883 188410 58846 20000 173581 20000 173581 85302 101539 128647
70 南通上悦城 南通市通州区 住宅 在建 25.00% 168065 82741 269046 151061 0 165112 267095 165112 267095 1951 24307 159748
71 南通海门江海都会 南通市海门市 住宅 在建 25.00% 279626 107183 273727 183200 0 0 253266 0 253266 20461 179378 186554
72 南通保利海门长江路东侧项目 南通市海门市 住宅 在建 65.00% 239591 97498 245503 175496 115092 0 230839 0 230839 14664 112572 112572
73 北京大兴区黄村镇永华路南项目 北京市大兴区 综合 在建 34.00% 220035 31049 131020 76247 0 0 131020 0 131020 0 3272 54672
74 北京大兴区旧宫镇北项目 北京市大兴区 住宅 在建 50.00% 844351 66380 229685 44839 0 0 229685 0 229685 0 19532 35971
75 北京大兴区旧宫镇南项目 北京市大兴区 住宅 在建 50.00% 1084271 85957 303700 53900 0 0 290117 0 290117 13583 24600 44570
76 北京大兴区瀛海镇黄亦路南项目 北京市大兴区 综合 在建 34.00% 277840 40986 145741 81871 0 74198 145741 74198 145741 0 1684 33400
77 北京大兴区魏善庄项目 北京市大兴区 住宅 在建 34.00% 569077 95947 308755 209985 0 0 302824 0 302824 5931 3496 6096
78 北京大兴区亦庄河西区项目 北京市大兴区 住宅 在建 33.00% 806949 92065 211745 165112 0 0 202486 0 202486 9260 92808 155078
79 北京大兴区黄村镇义锦路南侧项目 北京市大兴区 综合 在建 25.00% 348794 28212 127118 68761 0 0 127118 0 127118 0 12211 19411
80 北京保利大都汇 北京市通州区 综合 在建 65.00% 539525 47618 258336 186500 0 3011 258336 108293 153053 0 8983 82595
81 北京保利未来科技城项目 北京市昌平区 综合 在建 60.00% 1272522 74500 670554 236302 371146 0 670554 0 670554 0 0 0
82 北京昌平区北七家项目 北京市昌平区 住宅 在建 33.00% 328996 30891 109020 67845 0 0 109020 0 109020 0 31950 56018
83 北京景粼原著 北京市朝阳区 住宅 在建 25.00% 872065 121096 257660 122653 92000 212119 257660 257660 212119 0 15077 156103
84 北京保利和光尘越 北京市朝阳区 住宅 在建 33.00% 683833 63913 238941 156935 0 168638 238941 168638 238941 0 4776 119239
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保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告
序 项目 项目 项目计划 可售容积率 2019 年 2019 年 本年在建 待开发 本年签约 累计签约面
楼盘名称 地址 类别 占地面积 总建筑面积 累计开工 累计竣工
号 状态 权益 投资 面积 新开工 竣工 面积 面积 面积 积
85 北京保利和锦薇棠 北京市朝阳区 住宅 在建 50.00% 516665 41964 186378 108898 0 0 186378 0 186378 0 17203 82056
86 北京保利首开四季怡园 北京市门头沟区 住宅 在建 50.00% 535840 99142 329141 227275 0 206105 329141 329141 206105 0 21326 211889
87 北京门头沟区潭柘寺项目 北京市门头沟区 综合 拟建 10.00% 1037663 180851 369992 237646 0 0 0 0 0 369992 0 0
88 北京保利四合庄南项目 北京市丰台区 综合 在建 100.00% 247336 14788 82670 58853 0 82670 82670 82670 82670 0 19466 19466
89 北京丰台区槐房西路项目 北京市丰台区 综合 在建 20.00% 746647 75406 292635 159268 0 0 292635 0 292635 0 828 41128
90 北京保利和光逸境 北京市丰台区 住宅 在建 60.00% 251648 33960 159173 94987 0 0 159173 0 159173 0 31311 31311
91 北京保利平谷区马坊项目 北京市平谷区 住宅 在建 35.00% 78920 20764 68673 45380 0 0 68673 0 68673 0 0 47252
92 北京平谷区金海湖项目 北京市平谷区 住宅 在建 25.00% 310127 151600 346911 152594 68503 0 346911 0 346911 0 33973 72613
93 北京房山区良乡镇北项目 北京市房山区 住宅 在建 20.00% 364655 75691 218622 115829 0 0 218622 0 218622 0 4426 30886
94 北京市东城区永外大街项目 北京市东城区 住宅 拟建 17.00% 529805 29270 116257 51646 0 0 0 0 0 116257 0 0
95 张家口保利中央公园（原桥东区项目） 张家口市桥东区 住宅 在建 100.00% 309931 95506 337700 242988 185213 0 185213 0 185213 152487 20123 20123
96 太原保利香槟国际 太原市小店区 住宅 在建 70.00% 341487 126000 617247 441000 0 220733 617247 617247 220733 0 6981 496881
97 太原保利茉莉公馆 太原市小店区 住宅 在建 70.00% 420304 147088 495506 352893 21145 78286 478340 78286 478340 17166 100506 285649
太原保利东郡（原小店区南中环街北侧项
98 太原市小店区 住宅 在建 70.00% 570943 119434 539185 371963 407510 0 407510 0 407510 131674 201685 201685
目）
99 太原市小店区坞城路西侧项目★ 太原市小店区 住宅 拟建 70.00% 183380 31321 158767 128958 0 0 0 0 0 158767 0 0
100 太原市小店区民航街北侧项目★ 太原市小店区 住宅 拟建 70.00% 539565 288501 783489 571380 0 0 0 0 0 783489 0 0
101 太原保利海德公园 太原市万柏林区 住宅 在建 70.00% 469234 123953 615340 479805 143691 118507 606818 342572 382753 8522 54722 425056
102 太原保利梧桐语 太原市晋源区 住宅 在建 70.00% 144344 45647 200337 158655 0 28896 200337 113303 115930 0 3387 163982
103 太原保利西江月 太原市晋源区 住宅 在建 70.00% 273277 73333 341011 241999 0 0 303382 0 303382 37629 58711 247314
太原保利西湖林语（原贾家庄西路西侧项
104 太原市晋源区 住宅 在建 70.00% 307648 94489 429176 325332 377154 0 429176 0 429176 0 168841 168841
目）
105 太原市晋源区贾家庄西路项目★ 太原市晋源区 住宅 在建 70.00% 402677 104557 485762 353456 69963 0 69963 0 69963 415798 40873 40873
106 太原市迎泽区朝阳街北侧项目★ 太原市迎泽区 住宅 在建 35.00% 178972 60441 235011 170080 87286 0 87286 0 87286 147725 7789 7789
107 晋中保利壹号公馆 晋中市榆次区 住宅 在建 100.00% 293447 181400 704929 533286 158296 77664 487231 325297 239598 217698 157926 449623
108 晋中保利心语 晋中市榆次区 住宅 在建 55.00% 131701 72681 255471 187121 100000 0 247721 0 247721 7750 83097 135774
109 晋中市榆次区新建北路西侧项目★ 晋中市榆次区 住宅 拟建 70.00% 217440 117182 360395 261816 0 0 0 0 0 360395 0 0
110 佛山保利紫山花园 佛山市南海区 综合 在建 60.00% 201457 273333 457129 158400 0 0 183451 168581 14870 273678 0 151520
111 佛山保利紫山国际 佛山市南海区 住宅 在建 39.00% 586645 612901 1093261 832715 180884 185927 1038900 936131 288696 54361 95162 769469
112 佛山保利香槟国际 佛山市南海区 住宅 拟建 100.00% 191561 91371 357156 253058 0 0 0 0 0 357156 0 0
113 佛山保利滨湖花园 佛山市南海区 综合 在建 50.00% 257379 86753 365002 239971 114713 150928 365002 365002 150929 0 76473 267767
114 佛山保利麓园 佛山市南海区 住宅 在建 100.00% 162576 86226 292450 214965 130883 48947 206979 48947 206979 85471 104356 170480
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序 项目 项目 项目计划 可售容积率 2019 年 2019 年 本年在建 待开发 本年签约 累计签约面
楼盘名称 地址 类别 占地面积 总建筑面积 累计开工 累计竣工
号 状态 权益 投资 面积 新开工 竣工 面积 面积 面积 积
115 佛山保利珑门广场 佛山市南海区 综合 在建 40.00% 316757 86416 415678 281339 112497 176588 415678 232289 359976 0 73098 260287
116 佛山保利美华中心项目 佛山市南海区 综合 在建 50.00% 139078 13951 142952 90381 0 0 142952 0 142952 0 5486 5486
117 佛山保利翔海国际 佛山市南海区 综合 在建 50.00% 98041 13942 95044 55467 46860 0 46860 0 46860 48184 0 0
118 佛山保利青年荟项目 佛山市南海区 综合 在建 55.00% 89876 11637 94956 65993 80000 0 94956 0 94956 0 0 0
119 佛山保利兴业渔村项目 佛山市南海区 综合 在建 51.00% 97061 51236 186155 133213 30000 0 98637 0 98637 87518 9984 22290
120 佛山保利南海区东平路东侧项目 佛山市南海区 住宅 在建 100.00% 693332 130212 441944 274650 308494 0 345984 0 345984 95960 39316 39316
121 佛山保利紫晨花园 佛山市南海区 住宅 在建 39.00% 236061 38716 164061 115265 164061 0 164061 0 164061 0 7526 7526
122 佛山保利南海区桂澜路东侧项目 佛山市南海区 综合 在建 79.50% 1427417 143028 769333 551931 189753 0 189753 0 189753 579580 76624 76624
佛山保利融创紫誉（原南海区里水大道西
123 佛山市南海区 住宅 在建 60.00% 189070 60775 137810 88858 43571 0 43571 0 43571 94239 0 0
侧项目）★
124 佛山市南海区科丰路东侧项目★ 佛山市南海区 住宅 在建 50.00% 846908 111401 481583 329685 96956 0 96956 0 96956 384626 0 0
125 佛山保利芳华苑 佛山市禅城区 住宅 在建 60.00% 363067 57327 278093 200106 181459 0 278093 0 278093 0 19876 19876
126 佛山保利翡翠公馆 佛山市禅城区 住宅 在建 100.00% 279396 113481 455559 335803 0 0 355587 207786 147800 99972 108450 342726
127 佛山保利碧桂园天汇花园 佛山市禅城区 住宅 在建 50.00% 508650 136354 668321 513045 386938 137650 668321 273907 532063 0 102527 378053
128 佛山保利华苑 佛山市禅城区 住宅 在建 100.00% 36211 10267 64910 45901 0 33951 34022 33951 34022 30889 7004 17920
129 佛山金茂绿岛湖 佛山市禅城区 住宅 在建 35.00% 536500 205684 635116 489898 11331 236720 597379 259694 574405 37737 137753 298783
130 佛山保利禅城区季华路北侧项目 佛山市禅城区 住宅 在建 50.00% 562376 172909 684448 457890 119002 0 119002 0 119002 565446 23936 23936
131 佛山市禅城区工业路南侧项目★ 佛山市禅城区 住宅 拟建 50.00% 701348 120487 504009 380049 0 0 0 0 0 504009 0 0
佛山保利东湾一期 佛山市顺德区 综合 在建 100.00% 517186 127701 709207 501515 0 0 709207 699185 10022 0
132 49225 821179
佛山保利东湾二期 佛山市顺德区 综合 在建 100.00% 531540 128158 734661 481356 0 0 734661 674901 59760 0
133 佛山万科金域滨江广场 佛山市顺德区 综合 在建 25.50% 491029 113224 597001 450554 1443 373652 597001 585859 384794 0 169408 462053
134 佛山保利中环 佛山市顺德区 综合 在建 51.00% 732204 228230 1082326 704265 0 73436 1082326 1032326 123436 0 60738 601057
135 佛山保利拉菲 佛山市顺德区 住宅 在建 100.00% 245771 76764 321596 228624 0 0 321596 247219 74378 0 726 140339
136 佛山保利东滨花园 佛山市顺德区 综合 在建 93.00% 437350 252445 631363 596196 0 0 631363 331270 300093 0 536 550165
137 佛山保利中悦花园 佛山市顺德区 综合 在建 25.50% 314675 92191 437878 287929 0 121595 322424 290920 153099 115454 26947 195156
138 佛山保利碧桂园悦公馆 佛山市顺德区 住宅 在建 50.00% 326473 144962 480163 351584 138178 0 383827 67204 316623 96336 131777 288076
139 佛山保利西悦湾 佛山市顺德区 住宅 在建 50.00% 430633 130259 683525 279095 0 203445 437568 292562 348451 245957 160342 367419
140 佛山保利顺德区乐从富华路北侧项目 佛山市顺德区 综合 在建 50.00% 192260 20778 215644 151007 215644 0 215644 0 215644 0 0 0
141 佛山保利顺德区集成项目 佛山市顺德区 写字楼 在建 52.10% 106648 20181 160159 99798 1687 0 160159 0 160159 0 0 0
佛山保利中睿名苑（原顺德区容桂海尾社
142 佛山市顺德区 住宅 在建 100.00% 206661 47900 250149 197145 239842 0 239842 0 239842 10307 0 0
区项目）★
143 佛山保利中央公园 佛山市三水区 综合 在建 51.00% 481563 276293 1020200 604492 191311 0 634918 296489 338429 385282 14844 277923
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序 项目 项目 项目计划 可售容积率 2019 年 2019 年 本年在建 待开发 本年签约 累计签约面
楼盘名称 地址 类别 占地面积 总建筑面积 累计开工 累计竣工
号 状态 权益 投资 面积 新开工 竣工 面积 面积 面积 积
144 佛山保利中央公园二期 佛山市三水区 综合 在建 51.00% 403646 251107 890465 690702 0 240494 608159 421270 427383 282306 169598 569224
145 佛山保利雲上 佛山市三水区 住宅 在建 51.00% 217588 712948 352624 342394 119200 61445 213065 144604 129906 139559 26001 115328
146 佛山市三水区映海路西侧项目★ 佛山市三水区 住宅 在建 51.00% 175281 48498 175693 131843 175693 0 175693 0 175693 0 0 0
147 佛山美的明湖北湾二期 佛山市高明区 住宅 在建 33.00% 201500 59008 227895 162251 0 35234 227895 35234 227895 0 67083 103491
148 佛山保利西山林语 佛山市高明区 住宅 在建 100.00% 57882 33687 92644 70463 30000 0 81301 0 81301 11343 4279 4279
149 佛山保利文玥花园 佛山市高明区 住宅 在建 50.00% 223642 69136 260760 190220 0 0 99468 0 99468 161292 60842 73831
150 阳江保利银滩 阳江市闸波镇 综合 在建 100.00% 695505 1623897 918061 631577 54541 0 854814 704080 150734 63247 8735 566846
151 阳江保利中央公园 阳江市江城区 住宅 在建 100.00% 342355 271633 829478 634973 148789 261519 652726 391286 522960 176751 108419 390180
152 阳江保利公馆 阳江市江城区 综合 在建 100.00% 139857 110814 262500 200391 161683 0 199520 0 199520 62980 69512 69512
153 河源保利源城区万绿湖大道南侧项目 河源市源城区 住宅 在建 75.00% 184874 145025 360897 256106 267427 0 267427 0 267427 93471 57468 57468
154 东莞保利南城大都会 东莞市南城区 综合 在建 51.00% 92625 14035 90171 71577 0 0 90171 71652 18519 0 11315 65271
155 东莞市南城区环城路西南侧项目★ 东莞市南城区 综合 拟建 100.00% 82323 7686 73702 53672 0 0 0 0 0 73702 0 0
156 东莞市万江胜利社区塘溪路南侧项目★ 东莞市万江区 综合 拟建 70.00% 504399 42343 308999 210653 0 0 0 0 0 308999 0 0
157 东莞保利领秀山花园 东莞市樟木头镇 住宅 在建 80.00% 46004 27847 67916 55605 0 67916 67916 67916 67916 0 10043 52223
158 东莞保利中惠悦城 东莞市寮步镇 住宅 在建 50.00% 170301 83739 267938 204220 0 0 267938 130251 137687 0 2762 206507
159 东莞市寮步镇龙胜路西侧项目★ 东莞市寮步镇 住宅 拟建 50.00% 355636 46177 256797 186840 0 0 0 0 0 256797 0 0
160 东莞市寮步镇松山湖大道东侧项目★ 东莞市寮步镇 住宅 拟建 30.00% 373701 48728 229703 169586 0 0 0 0 0 229703 0 0
161 东莞保利茶溪公馆 东莞市茶山镇 住宅 在建 68.00% 100862 58195 155777 123378 0 128230 155777 155777 128229 0 17004 105396
162 东莞保利东岸花园 东莞市茶山镇 住宅 在建 100.00% 76390 57339 155448 118879 0 108925 132315 113619 127621 23134 14370 125887
163 东莞保利林森意境 东莞市大岭山镇 住宅 在建 33.33% 243179 121640 222491 192974 0 160985 222491 222491 160985 0 13573 173073
164 东莞保利格外松湖 东莞市大岭山镇 住宅 在建 33.34% 80505 38416 82293 61413 0 65601 82293 82293 65601 0 0 65211
165 东莞碧桂园森美花园 东莞市大岭山镇 住宅 在建 33.33% 95085 57386 112641 83985 558 558 112641 112641 558 0 0 85269
166 东莞保利紫岸花城 东莞市洪梅镇 住宅 在建 86.34% 181107 117287 344421 269023 0 169040 310089 195230 283900 34332 46266 251632
167 东莞保利月湖园 东莞市生态产业园区 住宅 在建 100.00% 74377 41193 95039 61679 0 8262 95039 8262 95039 0 40108 52580
168 东莞保利香槟颂 东莞市桥头镇 住宅 在建 25.00% 76017 27391 88867 65216 0 0 86518 0 86518 2349 52426 64072
169 东莞常平镇卢屋村项目 东莞市常平镇 住宅 在建 16.67% 131307 26345 103692 78968 0 59031 103692 59031 103692 0 44000 44000
170 东莞大朗镇富民北路南侧项目 东莞市大朗镇 住宅 在建 20.00% 278445 56981 171600 117970 352 0 171600 0 171600 0 90288 100530
171 东莞市东坑镇东兴东路北侧项目★ 东莞市东坑镇 综合 拟建 100.00% 90401 21430 72306 51877 0 0 0 0 0 72306 0 0
172 东莞市黄江镇嘉宾路东侧项目★ 东莞市黄江镇 住宅 拟建 5.00% 235096 35199 146749 105296 0 0 0 0 0 146749 0 0
173 东莞市麻涌镇兴南路南侧项目★ 东莞市麻涌镇 住宅 拟建 90.00% 206323 85766 190388 125333 0 0 0 0 0 190388 0 0
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保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告
序 项目 项目 项目计划 可售容积率 2019 年 2019 年 本年在建 待开发 本年签约 累计签约面
楼盘名称 地址 类别 占地面积 总建筑面积 累计开工 累计竣工
号 状态 权益 投资 面积 新开工 竣工 面积 面积 面积 积
174 中山保利春天里 中山市火炬开发区 住宅 在建 51.00% 396560 461944 1019454 747513 0 105283 982023 584602 502704 37431 123432 781520
175 中山保利国际广场 中山市港口镇 住宅 在建 100.00% 742850 425590 1718375 1342455 0 363822 1644883 1456683 552022 73492 4233 1198274
176 中山保利领岸花园 中山市南朗镇 住宅 在建 51.00% 438795 106013 473390 298373 136822 0 361491 0 361491 111899 121433 180526
177 中山碧桂园保利天启 中山市南朗镇 住宅 在建 49.00% 381247 84370 371189 241290 0 224000 371189 224000 371189 0 10695 263213
178 中山保利林海 中山市五桂山镇 住宅 在建 50.00% 177111 89717 213492 136775 7649 213492 213492 213492 213492 0 53030 119864
179 中山保利香槟国际 中山市黄圃镇 住宅 在建 70.00% 90440 53728 175498 126800 0 175498 175498 175498 175498 0 5777 122135
180 中山市翠亨新区翠亨快线北侧项目★ 中山市翠亨新区 住宅 拟建 100.00% 474384 83597 356627 238692 0 0 0 0 0 356627 0 0
181 中山市翠亨新区和信路南侧项目★ 中山市翠亨新区 住宅 拟建 40.00% 862392 150000 638165 428419 0 0 0 0 0 638165 0 0
182 珠海九州保利天和 珠海市金湾区 住宅 在建 50.00% 1505187 2354470 1326834 950980 364707 51526 514270 51526 514270 812564 180404 329254
183 珠海保利横琴新区十字门大道东侧项目 珠海市横琴新区 写字楼 在建 100.00% 180833 19586 157948 117837 87948 0 87948 0 87948 70000 0 0
184 珠海时代保利中环广场 珠海市香洲区 综合 在建 50.00% 545601 60138 344564 254038 170642 0 344564 0 344564 0 125251 208030
185 珠海市香洲区宝业路西侧项目★ 珠海市香洲区 写字楼 拟建 70.00% 102097 16906 111722 87480 0 0 0 0 0 111722 0 0
186 珠海碧桂园保利海悦天境花园 珠海市高栏港经济区 住宅 在建 51.00% 95510 30812 101903 67830 0 0 101903 0 101903 0 53257 59381
187 珠海保利碧桂园海棠花园 珠海市高栏港经济区 住宅 在建 51.00% 151450 47530 159884 103217 0 0 155104 0 155104 4780 0 0
188 珠海保利百合花园 珠海市斗门区 住宅 在建 62.50% 35549 9540 30747 20759 0 0 30747 0 30747 0 0 0
189 珠海保利茉莉花园 珠海市斗门区 住宅 在建 62.50% 184862 48432 160889 103525 105173 0 157760 0 157760 3129 8671 8671
190 珠海时代天韵花园 珠海市斗门区 住宅 在建 50.00% 96978 23712 79966 55646 79966 0 79966 0 79966 0 0 0
191 珠海时代水畔雅苑 珠海市斗门区 住宅 在建 50.00% 45395 11393 39511 26070 39511 0 39511 0 39511 0 5901 5901
192 南昆山保利锦里 龙门县南昆山镇 综合 在建 51.00% 158368 153257 271747 166166 0 0 271747 168873 102874 0 6978 171058
193 汕尾保利金町湾 汕尾市城区 综合 在建 100.00% 416205 342490 879653 672948 0 234627 800339 562484 472481 79314 73282 606275
194 汕尾保利大都汇 汕尾市城区 综合 在建 80.00% 31189 13559 51796 47457 0 0 51796 0 51796 0 532 41268
195 汕尾保利金町湾二期 汕尾市城区 综合 在建 80.00% 463605 534966 1001893 736298 75829 67939 146124 67939 146124 855769 77590 109599
196 汕尾市汕马路金町段北侧项目★ 汕尾市城区 住宅 拟建 100.00% 890025 341165 1512821 1084078 0 0 0 0 0 1512821 0 0
197 汕尾市海丰县鹰地山项目★ 汕尾市海丰县 住宅 在建 100.00% 256940 90000 473444 357054 76027 0 76027 0 76027 397417 0 0
198 深圳保利香槟苑 深圳市大鹏新区 住宅 在建 100.00% 102185 18207 80214 37809 0 0 80214 0 80214 0 26639 28962
199 汕头保利和府 汕头市龙湖区 住宅 在建 100.00% 246457 54139 211078 159620 0 0 211078 0 211078 0 22185 48981
200 汕头市龙湖区汕汾高速公路东侧项目★ 汕头市龙湖区 住宅 拟建 51.00% 496798 347087 469410 334772 0 0 0 0 0 469410 0 0
201 汕头保利金平区汕龙泉岩项目 汕头市金平区 住宅 在建 51.00% 178808 123561 273405 209000 203923 0 203923 0 203923 69482 42902 42902
202 梅州保利江南和府 梅州市梅江区 住宅 在建 100.00% 190467 117958 389628 291845 135651 0 389628 0 389628 0 69389 266670
203 梅州保利公园里 梅州市梅江区 住宅 在建 100.00% 330702 119265 436057 317541 72140 0 232858 0 232858 203199 90961 101564
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保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告
序 项目 项目 项目计划 可售容积率 2019 年 2019 年 本年在建 待开发 本年签约 累计签约面
楼盘名称 地址 类别 占地面积 总建筑面积 累计开工 累计竣工
号 状态 权益 投资 面积 新开工 竣工 面积 面积 面积 积
204 梅州保利江南苑二期★ 梅州市梅江区 住宅 在建 100.00% 242874 100199 362934 261109 33852 0 33852 0 33852 329082 2752 2752
205 揭阳保利和府 揭阳市普宁市 住宅 在建 80.00% 209637 138799 484473 360538 0 29412 477602 29412 477602 6872 41430 98955
206 揭阳保利西海岸 揭阳市渔湖片区 住宅 在建 50.00% 333936 137617 489120 380393 349168 0 349168 0 349168 139952 2870 2870
207 揭阳保利榕江悦府 揭阳市渔湖片区 住宅 在建 50.00% 291149 117334 411275 324111 500 0 210500 0 210500 200775 0 0
208 揭阳保利锦绣花园 揭阳市榕城区 住宅 在建 100.00% 180993 87542 291560 229502 145780 0 291560 0 291560 0 74902 87662
209 揭阳保利金都花园 揭阳市榕城区 住宅 拟建 51.00% 123046 74187 201075 147374 0 0 0 0 0 201075 0 0
210 揭阳市揭东区环市北路北侧项目★ 揭阳市揭东区 住宅 拟建 68.00% 438651 185439 732164 488607 0 0 0 0 0 732164 0 0
211 惠州保利惠城区小金口项目 惠州市惠城区 住宅 在建 100.00% 88982 28956 105432 77788 105432 0 105432 0 105432 0 29377 29377
惠州保利惠城区潼侨镇侨冠中路东侧项
212 惠州市惠城区 住宅 在建 51.00% 167080 109858 375044 300095 271972 0 271972 0 271972 103072 34552 34552
目
213 惠州保利万象天汇广场（原惠城区项目）惠州市惠城区 综合 在建 33.00% 758122 191933 886591 637781 125082 0 125082 0 125082 761509 75525 75525
惠州保利博罗县长宁镇罗浮大道东侧项
214 惠州市博罗县 住宅 在建 100.00% 77813 37113 149012 111239 142687 0 142687 0 142687 6325 0 0
目
215 惠州保利百合花园 惠州市惠东县 住宅 在建 33.33% 48691 27990 107490 83410 105426 0 105426 0 105426 2064 43254 43254
216 茂名保利大都会 茂名市电白县 住宅 在建 80.00% 204312 214141 520435 448844 82588 112809 244764 133577 223996 275671 47354 199368
217 茂名市电白区迎宾路北侧项目★ 茂名市电白县 住宅 拟建 65.00% 268392 147211 622820 393670 0 0 0 0 0 622820 0 0
218 茂名保利东江项目 茂名市茂南区 住宅 在建 100.00% 496460 212360 959183 716000 345480 71423 590373 71423 590373 368810 218120 328274
219 茂名保利中环广场 茂名市茂南区 住宅 在建 51.00% 153011 53774 318217 244951 88375 0 176751 0 176751 141466 115305 143487
220 茂名市保利高铁小区项目 茂名市茂南区 住宅 在建 51.00% 235342 105637 507740 348500 140593 0 140593 0 140593 367147 31427 31427
221 茂名市茂南区油城五路南侧项目★ 茂名市宾西小区 住宅 拟建 100.00% 53819 15328 91635 53357 0 0 0 0 0 91635 0 0
222 江门保利大都会 江门市蓬江区 综合 在建 50.00% 857953 442237 1795707 1210834 12688 0 1120715 832189 288526 674991 73154 796350
223 江门保利悦公馆 江门市蓬江区 住宅 在建 50.00% 121514 35292 125173 84973 122973 0 122973 0 122973 2200 14738 14738
224 江门保利云上西棠 江门市蓬江区 住宅 在建 100.00% 305711 240476 502573 355369 102134 0 102134 0 102134 400439 0 0
江门保利天汇（原蓬江区万锦路南侧项
225 江门市蓬江区 综合 在建 100.00% 110283 33939 133249 100645 67485 0 67485 0 67485 65764 0 0
目）★
226 江门鹤山保利中央花园 江门市鹤山市 住宅 在建 100.00% 234334 146868 613573 426853 74075 0 541816 220945 320871 71757 110556 443381
227 江门保利中央公馆 江门市台山市 住宅 在建 100.00% 200569 115358 394337 320295 245380 196230 364232 196230 364232 30104 125314 243831
江门台山市台城南区陈宜禧路东侧项目
228 江门市台山市 住宅 在建 100.00% 118450 69459 222955 171996 14051 0 14051 0 14051 208904 0 0
★
229 江门台山市台城南区德政路南侧项目★ 江门市台山市 住宅 拟建 100.00% 88194 50674 163886 125035 0 0 0 0 0 163886 0 0
230 江门保利西海岸 江门市新会区 住宅 在建 51.00% 856683 1140203 1539115 1205643 305623 0 431029 61397 369632 1108086 177847 261730
231 江门保利古井镇文楼村项目 江门市古井镇 住宅 在建 100.00% 89527 50153 153082 122922 138394 0 149704 0 149704 3378 24564 24564
232 清远保利花园 清远市清新县 住宅 在建 51.00% 376865 299067 993323 738674 96959 83926 520637 403356 201207 472686 121604 458134
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保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告
序 项目 项目 项目计划 可售容积率 2019 年 2019 年 本年在建 待开发 本年签约 累计签约面
楼盘名称 地址 类别 占地面积 总建筑面积 累计开工 累计竣工
号 状态 权益 投资 面积 新开工 竣工 面积 面积 面积 积
233 清远保利天汇 清远市清城区 综合 在建 54.00% 861416 487107 1762198 1235531 68228 323054 1201491 755500 769045 560707 189529 743417
234 清远保利麓湖 清远市清城区 住宅 在建 100.00% 326141 136557 460853 367322 353299 0 373299 0 373299 87554 79630 99069
235 清远市清城区清晖北路东侧项目★ 清远市清城区 住宅 在建 65.00% 251385 88499 354252 260312 62121 0 62121 0 62121 292131 0 0
236 清远雅居乐保利锦城★ 清远市清城区 住宅 在建 50.00% 105802 53331 148127 104260 39880 0 39880 0 39880 108247 0 0
237 清远市清城区环城东路西侧项目★ 清远市清城区 住宅 拟建 65.00% 566924 205226 828176 603325 0 0 0 0 0 828176 0 0
238 清远保利英德市中央公馆 清远市英德市 住宅 在建 100.00% 86023 33645 213817 166555 166817 58830 213817 58830 213817 0 82157 128561
239 韶关保利芙蓉新城 韶关市武江区 综合 在建 51.00% 756652 515692 1672106 1211942 356768 16304 887489 298909 604885 784617 133504 557376
240 韶关保利中滨花园 韶关市武江区 住宅 在建 51.00% 80802 51072 155900 116223 37520 0 130451 40230 90221 25449 41807 97234
241 韶关保利高铁站项目 韶关市武江区 住宅 在建 51.00% 402053 265439 900382 678505 103702 0 103702 0 103702 796681 66206 66206
242 韶关保利心语花园 韶关市浈江区 住宅 在建 100.00% 156365 81666 334526 281500 60011 78941 219084 93954 204071 115442 68037 201813
243 韶关保利浈江区陵南路西北侧项目 韶关市浈江区 住宅 在建 65.00% 147893 73611 298112 241665 66105 0 67184 0 67184 230928 35974 35974
244 湛江保利原点广场 湛江市霞山区 综合 在建 65.00% 1036520 345548 1893632 1237507 530166 0 1076455 467444 609010 817177 161361 570318
245 湛江保利西海岸 湛江市赤坎区 综合 在建 70.00% 443067 146700 634413 471601 38370 36171 93118 36171 93118 541295 32952 62500
246 肇庆保利花园 肇庆市肇庆新区 住宅 在建 51.00% 254118 355751 501722 309899 142710 136817 501722 199367 439172 0 59828 277209
247 肇庆保利花园东侧项目 肇庆市肇庆新区 住宅 在建 100.00% 181630 109915 380945 294219 93523 0 360717 0 360717 20228 81006 81006
248 肇庆保利爱乐小镇 肇庆市高新区 住宅 在建 51.00% 516920 209399 948164 721190 137931 79424 267194 79424 267194 680971 70325 199534
249 肇庆保利新区西路东项目 肇庆市高新区 住宅 拟建 100.00% 143268 43087 196102 150054 0 0 0 0 0 196102 0 0
250 肇庆保利高新区大旺大道东侧项目 肇庆市高新区 住宅 在建 75.00% 264241 197524 541012 343880 272450 0 272450 0 272450 268562 0 0
251 肇庆高新区大旺大道东侧项目★ 肇庆市高新区 住宅 拟建 75.00% 109785 79562 167824 123408 0 0 0 0 0 167824 0 0
252 肇庆保利端州区砚都大道东侧项目 肇庆市端州区 住宅 拟建 90.00% 209548 93373 293657 220135 0 0 0 0 0 293657 0 0
253 肇庆保利金凯盛誉城 肇庆市四会市 住宅 在建 50.00% 181352 126368 343138 279720 271820 0 343138 0 343138 0 51970 51970
254 福州保利天城花园 福州市晋安区 住宅 在建 20.00% 731212 111444 466981 328813 0 0 466981 0 466981 0 98119 142829
255 福州保利熙悦府 福州市晋安区 住宅 在建 20.00% 503941 105422 332814 230357 332814 0 332814 0 332814 0 0 0
256 福州浣溪山里 福州市晋安区 综合 在建 40.00% 218556 131987 227767 156498 0 0 227767 0 227767 0 43028 43028
福州保利公园左岸（原晋安区鹤林西路项
257 福州市晋安区 住宅 在建 33.30% 392400 65666 181907 125941 179957 0 179957 0 179957 1950 103230 103230
目）★
258 福州三江理想城 福州市仓山区 综合 在建 33.00% 248703 81700 255611 186354 0 0 247169 0 247169 8442 18240 112387
259 福州保利天悦花园 福州市鼓楼区 综合 在建 100.00% 352820 64808 403048 292674 0 159654 374198 159654 374198 28851 480 127770
260 福州保利乌山九巷 福州市鼓楼区 综合 在建 40.00% 525679 52167 303882 207301 0 0 290452 0 290452 13430 120 73279
261 福州市闽侯县闽兴街北侧项目★ 福州市闽侯县 综合 拟建 40.00% 314307 382266 510489 345127 0 0 0 0 0 510489 0 0
262 厦门保利叁仟栋 厦门市同安区 住宅 在建 100.00% 616607 152919 486019 320700 0 120000 486019 486019 120000 0 250 337683
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保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告
序 项目 项目 项目计划 可售容积率 2019 年 2019 年 本年在建 待开发 本年签约 累计签约面
楼盘名称 地址 类别 占地面积 总建筑面积 累计开工 累计竣工
号 状态 权益 投资 面积 新开工 竣工 面积 面积 面积 积
263 厦门保利壹海里 厦门市同安区 住宅 在建 100.00% 723103 83445 312600 208825 71134 0 312600 0 312600 0 59411 92740
264 厦门保利同安新城通福路北项目 厦门市同安区 住宅 拟建 100.00% 133955 14595 47264 28095 0 0 0 0 0 47264 0 0
265 厦门保利同安新城通福路南项目 厦门市同安区 住宅 在建 100.00% 210392 20891 74899 49180 24966 0 24966 0 24966 49933 0 0
266 厦门保利天汇★ 厦门市同安区 住宅 在建 100.00% 502223 72298 274707 186920 137354 0 137354 0 137354 137354 13792 13792
267 厦门保利和光城悦 厦门市翔安区 住宅 在建 100.00% 285015 25963 118972 72672 59486 0 118972 0 118972 0 31328 31328
厦门保利中央公园（原海沧区新垵北路北
268 厦门市海沧区 住宅 在建 25.00% 380472 38854 166472 114156 0 0 160361 0 160361 6111 26570 26570
侧项目）
269 厦门中航当代半岛 厦门市思明区 住宅 在建 40.00% 172284 50117 47300 25000 0 25800 47300 25800 47300 0 725 15657
270 莆田保利金香槟 莆田市荔城区 住宅 在建 100.00% 104970 34892 112480 85400 0 112480 112480 112480 112480 0 1026 83730
271 莆田保利中央公园 莆田市荔城区 住宅 在建 100.00% 238785 51559 173600 127400 0 0 170307 0 170307 3293 32727 46611
272 莆田保利城 莆田市涵江区 综合 在建 51.00% 244132 193890 587030 460890 80000 0 580954 492249 88705 6076 32119 456660
273 莆田保利城四期 莆田市涵江区 住宅 在建 40.00% 158308 156088 287712 223233 28510 287712 287712 287712 287712 0 10399 186284
274 莆田保利拉菲公馆 莆田市涵江区 住宅 在建 40.00% 56700 35768 89440 56246 0 0 81060 0 81060 8380 121 60721
275 莆田保利城项目五期 莆田市涵江区 综合 在建 20.00% 249185 94728 328321 233295 68220 0 314634 0 314634 13687 63896 150019
276 莆田保利紫荆公馆 莆田市涵江区 住宅 在建 40.00% 59464 20187 67479 52485 0 0 66457 0 66457 1022 27247 45083
277 莆田保利城六期★ 莆田市涵江区 住宅 在建 52.00% 132667 67971 220372 167961 217892 0 217892 0 217892 2481 61509 61509
莆田保利云上项目(原涵江区南环城路项
278 莆田市涵江区 住宅 在建 100.00% 45144 30443 89321 65691 88246 0 88246 0 88246 1076 0 0
目)★
279 莆田保利城八期★ 莆田市涵江区 住宅 在建 51.00% 53431 30982 77372 54773 72191 0 72191 0 72191 5181 0 0
280 莆田保利城七期★ 莆田市涵江区 住宅 在建 40.00% 66718 37297 103880 73609 103880 0 103880 0 103880 0 36222 36222
281 莆田保利城九期★ 莆田市涵江区 住宅 拟建 40.00% 181810 74113 299940 222169 0 0 0 0 0 299940 0 0
282 泉州保利城 泉州市丰泽区 住宅 在建 100.00% 533120 154801 570463 423951 4090 498813 570463 570463 498813 0 23043 422919
283 泉州市丰泽区泉秀路北侧项目★ 泉州市丰泽区 住宅 拟建 100.00% 131387 54365 200403 145310 0 0 0 0 0 200403 0 0
284 泉州市丰泽区城西路北侧项目★ 泉州市丰泽区 住宅 拟建 100.00% 251810 72710 342082 239592 0 0 0 0 0 342082 0 0
285 泉州南安保利香槟公馆 泉州市南安市 住宅 在建 51.00% 191795 113970 455865 356526 2778 238773 455865 455865 238773 0 1979 373542
286 泉州保利海上罗兰 泉州市南安市 住宅 在建 39.00% 189408 133762 365645 265714 102823 0 365645 0 365645 0 61434 274458
287 漳州保利和院里 漳州市长泰县 住宅 在建 100.00% 82080 55855 127902 83000 63229 0 126458 0 126458 1445 14977 38402
288 漳州保利长泰县古湖生态城 漳州市长泰县 住宅 在建 40.00% 134999 100547 214215 177675 163836 0 163836 0 163836 50379 0 0
289 漳州保利大国璟 漳州市长泰县 住宅 在建 40.00% 107815 47033 166289 126183 80000 0 166289 0 166289 0 21361 27784
290 漳州璀璨滨江 漳州市龙文区 住宅 在建 49.00% 540366 111275 457419 316625 8006 0 158846 0 158846 298573 43248 51442
291 杭州保利翡翠海岸 杭州市上城区 住宅 在建 34.00% 746994 35956 180828 118787 0 180828 180828 180828 180828 0 890 123505
292 杭州保利滨江上品（原紫阳南星项目） 杭州市上城区 住宅 在建 49.50% 882366 47296 223765 106546 128264 0 222479 0 222479 1286 107035 116881
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保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告
序 项目 项目 项目计划 可售容积率 2019 年 2019 年 本年在建 待开发 本年签约 累计签约面
楼盘名称 地址 类别 占地面积 总建筑面积 累计开工 累计竣工
号 状态 权益 投资 面积 新开工 竣工 面积 面积 面积 积
293 杭州上城区钱江新城皓月路西侧项目 杭州市上城区 住宅 在建 25.00% 1400170 107887 452436 298508 312150 0 452436 0 452436 0 153371 153371
294 杭州保利大国璟 杭州市萧山区 住宅 在建 50.00% 298184 42709 165753 105458 0 165753 165753 165753 165753 0 3036 112534
295 杭州保利创世纪 杭州市萧山区 住宅 在建 24.00% 568627 60620 241025 169736 0 241025 241025 241025 241025 0 0 182325
296 杭州市萧山区新街镇项目★ 杭州市萧山区 住宅 拟建 100.00% 608728 88422 301872 188374 0 0 0 0 0 301872 0 0
297 杭州保利天汇 杭州市滨江区 住宅 在建 100.00% 1010070 65096 316163 188942 0 0 316163 0 316163 0 0 0
298 杭州保利和光尘樾 杭州市余杭区 住宅 在建 50.00% 528689 104698 329742 206828 201528 0 329742 0 329742 0 79652 94192
299 宁波保利慈溪湾底文化小镇项目 宁波市慈溪市 住宅 在建 60.00% 97114 85657 187238 120252 88512 0 132769 0 132769 54470 14293 14293
300 宁波保利府院江南 宁波市慈溪市 住宅 在建 100.00% 126859 85356 244991 167420 0 150834 244991 244991 150834 0 2753 170411
301 宁波保利天悦 宁波市海曙区 住宅 在建 100.00% 690932 103715 316415 222681 78887 0 157773 0 157773 158642 69128 80153
302 宁波市奉化区长汀西路北侧项目★ 宁波市奉化区 住宅 拟建 51.00% 187177 68588 230351 163019 0 0 0 0 0 230351 0 0
303 湖州保利堂悦 湖州市吴兴区 住宅 在建 100.00% 233885 100980 203471 128792 99197 0 198393 0 198393 5078 3460 4111
304 湖州保利棠禧 湖州市吴兴区 住宅 在建 100.00% 131354 48722 129251 91656 0 0 125879 0 125879 3372 41930 71165
305 绍兴保利迪荡湖壹号 绍兴市越城区 住宅 在建 25.00% 473974 159067 335195 219167 0 0 285134 0 285134 50061 138540 178783
306 绍兴保利上虞区江东路东侧项目 绍兴市上虞区 住宅 在建 100.00% 585167 167654 426074 298006 200000 0 244715 0 244715 181359 142506 160805
307 舟山市普陀区庙筲线西侧项目★ 舟山市普陀区 住宅 拟建 85.00% 807170 644153 1416611 700000 0 0 0 0 0 1416611 0 0
308 台州保利碧桂园西江月 台州市黄岩区 住宅 在建 50.00% 198184 54171 199029 147009 98186 0 196036 0 196036 2994 57255 86363
309 台州保利大国璟 台州市黄岩区 住宅 在建 100.00% 572904 131481 577643 268449 510870 0 571911 0 571911 5732 113722 113722
310 台州玖章台 台州市椒江区 住宅 在建 50.00% 220913 63569 184819 137453 100375 0 184819 0 184819 0 91834 113305
311 温州云著 温州市瓯海区 住宅 在建 25.00% 153266 24848 103006 68072 0 0 95864 0 95864 7142 39671 72484
312 温州瓯海区三垟街道吕家岸村项目 温州市瓯海区 住宅 在建 20.00% 694782 55784 326607 223584 0 0 326607 0 326607 0 81630 117127
313 温州市鹿城区德政东路西侧项目★ 温州市鹿城区 住宅 在建 100.00% 454267 72320 343721 227543 114574 0 114574 0 114574 229147 0 0
314 金华御西湖 金华市婺城区 住宅 在建 50.00% 142912 47489 133764 94092 0 0 133764 0 133764 0 63526 95897
315 金华保利大国璟 金华市婺城区 住宅 在建 100.00% 262910 58225 170761 123140 100000 0 170761 0 170761 0 73430 73430
316 金华市婺城区解放西路南侧项目★ 金华市婺城区 住宅 在建 100.00% 560364 111276 316118 225670 81620 0 81620 0 81620 234498 0 0
317 南京保利中央公园 南京市江宁区 住宅 在建 100.00% 524415 113483 482004 355291 0 42080 482004 450125 73959 0 3429 368156
318 南京新保弘天宸 南京市江宁区 住宅 在建 33.00% 662970 67810 250619 176459 0 17001 247631 17001 247631 2988 0 0
319 南京新招保悦峯 南京市江宁区 住宅 在建 33.00% 580275 74741 230972 166193 0 153352 230972 153352 230972 0 102644 102644
320 南京保利梅龙湖项目 南京市江宁区 住宅 在建 100.00% 125044 21911 52746 36764 52746 0 52746 0 52746 0 0 0
321 南京中航樾公馆 南京市江宁区 住宅 在建 80.00% 141651 41956 147656 110530 0 75417 147656 147656 75417 0 960 56018
322 南京中航樾广场 南京市江宁区 综合 在建 72.00% 181009 63489 190100 126148 700 134072 190100 190100 134072 0 9098 99839
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保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告
序 项目 项目 项目计划 可售容积率 2019 年 2019 年 本年在建 待开发 本年签约 累计签约面
楼盘名称 地址 类别 占地面积 总建筑面积 累计开工 累计竣工
号 状态 权益 投资 面积 新开工 竣工 面积 面积 面积 积
323 南京江宁区梅端拱路梅龙湖项目 南京市江宁区 住宅 在建 16.28% 362557 100452 193970 132609 13985 0 191836 0 191836 2134 21600 24106
324 南京上坊天云路以南项目 南京市江宁区 住宅 在建 20.00% 236167 29759 102316 16703 51158 0 51158 0 51158 51158 0 0
325 南京市江宁区定林路西侧项目★ 南京市江宁区 住宅 拟建 48.00% 204310 62503 102481 80148 0 0 0 0 0 102481 0 0
326 南京保利蔚蓝 南京市栖霞区 住宅 在建 50.10% 377869 66480 289591 196560 54373 195937 249718 249718 195937 39872 2888 197512
327 南京中航国际社区 南京市栖霞区 住宅 在建 80.00% 364537 68831 308793 216900 2308 93150 308793 167165 234778 0 33060 214616
328 南京保利天悦 南京市建邺区 住宅 在建 40.00% 342855 32108 126092 89100 0 61297 126092 126092 61297 0 168 90380
329 南京市建邺区创意路东侧项目★ 南京市建邺区 住宅 在建 33.00% 276830 24438 86737 62750 56471 0 56471 0 56471 30266 0 0
330 南京保利堂悦 南京市秦淮区 综合 在建 51.00% 453455 73504 397918 290786 57306 241767 397918 397918 241767 0 1619 246754
331 南京市秦淮区秦淮北路北侧项目★ 南京市秦淮区 住宅 拟建 51.00% 153129 15273 64960 41485 0 0 0 0 0 64960 0 0
332 南京保利云禧 南京市浦口区 住宅 在建 40.00% 417266 81745 219324 135270 11594 196704 219324 219324 196704 0 74887 131920
333 南京江淼路项目 南京市浦口区 住宅 在建 49.00% 495840 56851 194726 140242 0 55760 194726 104959 145527 0 23403 31948
334 南京浦口区 G25 项目 南京市浦口区 住宅 在建 30.00% 677920 83377 285290 182865 250000 0 285290 0 285290 0 1912 1912
335 南京保利小桃园 南京市鼓楼区 住宅 在建 31.00% 711157 62728 220238 156806 0 150906 197180 150906 197180 23059 44649 148231
336 南京鼓楼区产业园项目 南京市鼓楼区 住宅 在建 32.00% 1014176 42783 232925 151746 0 0 232925 0 232925 0 0 0
337 南京保利鼓楼区模范马路北侧项目 南京市鼓楼区 综合 在建 51.00% 213708 32755 244998 146498 181419 0 217834 0 217834 27164 7176 34269
338 南京保利合悦 南京市六合区 住宅 在建 49.00% 383210 96589 285939 203151 0 209687 285939 285939 209687 0 86610 90219
339 南京市六合区龙华东路南侧项目★ 南京市六合区 住宅 在建 100.00% 393882 111688 331906 242481 160697 0 160697 0 160697 171209 0 0
340 南京高新区龙王山东项目 南京市高新区 住宅 在建 20.00% 369173 68644 217545 136677 0 139772 217545 139772 217545 0 31093 31093
341 无锡滨湖区渔港路项目 无锡市滨湖区 住宅 在建 33.00% 608507 173782 355172 202920 30000 162964 348940 162964 348940 6232 0 0
342 无锡万科天一新著 无锡市惠山区 住宅 在建 26.50% 312943 103846 358714 266197 112810 152150 358714 152150 358714 0 101342 280840
343 无锡保利融侨时光印象 无锡市梁溪区 住宅 在建 49.00% 382865 104769 318882 232914 80640 102649 317641 102649 317641 1241 67865 94064
344 无锡新吴区金城路项目 无锡市新吴区 住宅 在建 20.00% 165929 52841 156783 111537 0 0 156783 0 156783 0 71283 84261
345 晋江中航城 泉州市晋江市 住宅 在建 80.00% 1146653 476790 2038121 1556379 548322 555209 1825014 975034 1405189 213106 183195 1110417
346 泉州保利晋江池店镇绿城路西侧项目 泉州市晋江市 住宅 在建 80.00% 145455 71980 195907 138356 80000 0 88989 0 88989 106918 29945 29945
347 南通保利香槟国际 南通市港闸区 住宅 在建 100.00% 420555 180877 590477 448139 0 0 590477 259866 330611 0 5360 447550
348 连云港保利海上五月花 连云港市连云区 住宅 在建 100.00% 132597 145036 391569 310489 60708 63635 391569 175217 279986 0 67552 269341
349 连云港保利西山林语 连云港市海州区 住宅 在建 100.00% 70220 33643 83440 59240 15094 0 83440 0 83440 0 21246 64159
350 常州保利公园九里 常州市钟楼区 住宅 在建 100.00% 163077 96780 327224 218163 0 0 327224 308833 18391 0 5520 227742
351 常州市钟楼区月季路西侧项目★ 常州市钟楼区 住宅 在建 100.00% 403807 105744 307677 229012 34695 0 34695 0 34695 272982 13653 13652
352 常州市钟楼区棕榈路南侧项目★ 常州市钟楼区 住宅 在建 49.00% 200940 64764 187631 140117 68515 0 68515 0 68515 119116 0 0
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保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告
序 项目 项目 项目计划 可售容积率 2019 年 2019 年 本年在建 待开发 本年签约 累计签约面
楼盘名称 地址 类别 占地面积 总建筑面积 累计开工 累计竣工
号 状态 权益 投资 面积 新开工 竣工 面积 面积 面积 积
353 常州金科保利北郡 常州市新北区 住宅 在建 45.00% 158718 50387 146605 108931 0 0 146605 0 146605 0 12680 110303
354 常州保利金坛区金桂路项目 常州市金坛区 住宅 在建 100.00% 212551 101052 299577 199059 149789 0 299577 0 299577 0 119287 142275
355 盐城保利紫荆公馆 盐城市亭湖区 住宅 在建 100.00% 151756 77567 190165 137032 84149 97944 183448 97944 183448 6717 24595 103721
356 盐城保利罗兰春天 盐城市亭湖区 住宅 在建 100.00% 89296 45149 107062 79731 0 0 61789 0 61789 45273 14399 29145
357 昆山九方城项目 苏州市昆山市 综合 在建 100.00% 253039 140630 548632 400473 0 0 394703 327635 67068 153929 13572 285386
358 镇江句容碧桂园保利天汇时代 镇江市句容市 住宅 在建 30.00% 132376 52159 159657 129177 0 103415 138476 103415 138476 21181 42471 121017
359 镇江句容市春城路南侧项目 镇江市句容市 住宅 在建 18.00% 114547 53873 145462 106676 0 0 145462 0 145462 0 27240 30097
360 徐州保利合景珑湾 徐州市贾汪区 住宅 在建 50.00% 221181 153176 414823 303645 117552 297658 414823 297658 414823 0 30348 311246
361 徐州保利观澜别苑 徐州市云龙区 住宅 在建 34.00% 215753 118572 201441 143260 0 0 201441 0 201441 0 120422 167024
362 徐州湖悦天境 徐州市铜山区 住宅 在建 34.00% 95192 86571 146258 101352 0 146258 146258 146258 146258 0 35561 114480
363 徐州凤凰源著 徐州市铜山区 住宅 在建 33.00% 100011 68995 128278 81101 109410 0 128278 0 128278 0 50821 50821
364 徐州梧桐公馆 徐州市铜山区 住宅 在建 25.00% 198218 166471 275118 195065 167323 0 167323 0 167323 107795 13774 13774
徐州保利万科时代之光（原铜山区茅村镇
365 徐州市铜山区 住宅 在建 50.00% 298122 162807 544075 396292 0 0 447903 0 447903 96172 161938 199224
龙泰路项目）
366 徐州市铜山区赵庄路东侧项目 徐州市铜山区 住宅 拟建 50.00% 98621 72878 198047 143483 0 0 0 0 0 198047 0 0
367 徐州保利鑫城 徐州市经济开发区 住宅 在建 46.00% 81761 53981 180423 128104 0 94023 180423 180423 94023 0 12477 66780
368 徐州市泉山区学府路南侧项目★ 徐州市泉山区 住宅 拟建 100.00% 248321 78015 215866 164337 0 0 0 0 0 215866 0 0
369 淮安市生态新城沁春路北侧项目★ 淮安市清江浦区 住宅 拟建 100.00% 275554 115000 297711 210791 0 0 0 0 0 297711 0 0
370 合肥保利海上五月花 合肥市滨湖新区 综合 在建 75.99% 491618 195571 719938 578285 0 92626 719938 719938 92626 0 28312 558492
371 合肥保利公元天下 合肥市滨湖新区 住宅 在建 34.00% 413950 130921 392313 292742 80000 192100 256370 192100 256370 135943 23268 190741
372 合肥时光印象 合肥市滨湖新区 住宅 在建 33.00% 336741 115492 337600 251334 60777 141266 337600 141266 337600 0 19673 278514
373 合肥市滨湖区上海路东侧项目★ 合肥市滨湖新区 住宅 拟建 100.00% 789504 203607 563378 342637 0 0 0 0 0 563378 0 0
374 合肥保利东郡 合肥市瑶海区 综合 在建 100.00% 349619 119327 605824 405984 0 1700 605824 605824 1700 0 6998 410039
375 合肥保利罗兰春天 合肥市瑶海区 住宅 在建 100.00% 145574 67576 205315 164128 0 122060 205315 205315 122060 0 13211 160519
376 合肥保利海上明悦 合肥市瑶海区 住宅 在建 100.00% 314136 63856 207250 156926 0 0 76398 0 76398 130852 0 0
377 合肥保利熙悦府 合肥市瑶海区 综合 在建 100.00% 177801 48383 161879 122188 0 146879 161879 146879 161879 0 40959 111673
378 合肥保利朗香书院 合肥市新站区 综合 在建 32.50% 160231 99972 310283 235749 0 295983 310283 310283 295983 0 5016 262316
379 合肥保利罗兰香谷 合肥市新站区 住宅 在建 100.00% 302968 99706 289750 211101 138606 0 206100 0 206100 83650 62638 106796
380 合肥保利柏林之春 合肥市高新区 住宅 在建 100.00% 510397 128096 430021 309602 48688 0 292566 0 292566 137454 86364 180987
381 合肥保利西山林语 合肥市高新区 住宅 在建 100.00% 385905 271815 476171 272850 0 108581 476171 476171 108581 0 8480 347888
382 合肥西子曼城 合肥市高新区 住宅 在建 9.50% 263509 104760 298874 215244 0 0 276811 0 276811 22063 1431 226010
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保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告
序 项目 项目 项目计划 可售容积率 2019 年 2019 年 本年在建 待开发 本年签约 累计签约面
楼盘名称 地址 类别 占地面积 总建筑面积 累计开工 累计竣工
号 状态 权益 投资 面积 新开工 竣工 面积 面积 面积 积
383 合肥保利堂悦★ 合肥市蜀山区 住宅 拟建 100.00% 101741 42274 78617 50728 0 0 0 0 0 78617 0 0
384 合肥保利时代★ 合肥市长丰县 住宅 在建 100.00% 135281 55074 135116 98661 67226 0 67226 0 67226 67890 5393 5393
385 合肥市庐江县伍乔路北侧项目★ 合肥市庐江县 住宅 拟建 100.00% 95588 70640 155657 108802 0 0 0 0 0 155657 0 0
386 合肥市庐江县合铜路东侧项目★ 合肥市庐江县 住宅 拟建 51.00% 123294 79532 206070 146353 0 0 0 0 0 206070 0 0
387 芜湖保利信达熙悦府 芜湖市鸠江区 住宅 在建 51.00% 288109 131890 362680 257644 93852 133482 362680 133482 362680 0 123271 262015
388 芜湖保利香颂庄园 芜湖市鸠江区 住宅 在建 100.00% 88762 50444 116255 72609 0 0 109327 0 109327 6928 24860 63072
389 阜阳保利堂悦★ 阜阳市颍州区 住宅 在建 100.00% 354082 216090 528233 362411 142326 0 142326 0 142326 385908 52917 52917
390 天津保利大都会 天津市和平区 综合 在建 50.00% 1107529 91569 873776 664261 0 164312 873776 729039 309049 0 1728 528402
391 天津保利溪湖林语 天津市武清区 住宅 在建 70.00% 144483 142950 258060 203919 3148 80767 233611 233611 80767 24449 1368 199039
392 天津保利梧桐语 天津市武清区 住宅 在建 51.00% 135466 134058 248338 196522 0 35561 239058 130833 143786 9280 43534 201486
393 天津保利梧桐大道项目★ 天津市武清区 住宅 在建 33.00% 364555 199750 429262 296097 106726 0 106726 0 106726 322537 42200 42200
394 天津保利金融街诺丁山 天津市西青区 住宅 在建 50.00% 176906 122845 238577 178825 0 0 238577 217191 21387 0 887 185116
395 天津锦庐 天津市西青区 住宅 在建 33.00% 133840 40547 98771 70875 30000 0 98771 0 98771 0 51883 76329
396 天津保利海上五月花 天津市滨海新区 住宅 在建 100.00% 165424 99309 177513 144326 0 101927 177513 101927 177513 0 784 153922
397 天津保利东郡 天津市滨海新区 住宅 在建 50.00% 157012 116676 211976 172295 78470 0 207655 0 207655 4321 58439 124825
398 天津华远堂悦 天津市滨海新区 住宅 在建 50.00% 158074 95899 209615 144761 0 0 209615 0 209615 0 78388 110189
399 天津保利滨海新区北塘项目 天津市滨海新区 住宅 在建 12.50% 437302 149245 260551 159619 53737 0 260551 0 260551 0 38861 44251
400 天津保利云庐 天津市宁河区 住宅 在建 60.00% 266439 145236 257233 207242 0 0 104174 0 104174 153059 0 0
401 天津保利天汇 天津市宁河区 住宅 在建 60.00% 315123 236072 523727 383422 225539 40761 419596 40761 419596 104131 91294 248678
402 天津保利公元大观 天津市红桥区 住宅 在建 50.00% 803784 110416 422719 326970 87601 0 356885 0 356885 65834 18513 29071
403 天津保利云禧（原保利天悦） 天津市南开区 住宅 在建 82.20% 800299 63797 224000 142569 166667 0 224000 0 224000 0 1875 1875
404 天津保利蓟州区湖东大道项目 天津市蓟州区 住宅 在建 50.00% 56533 25428 51862 35121 0 0 51862 0 51862 0 13470 22877
405 天津蓟州区远和大街 41 号地项目 天津市蓟州区 住宅 在建 50.00% 115610 50459 101069 71529 0 0 101069 0 101069 0 37901 55901
406 天津保利蓟州新城盘龙路项目 天津市蓟州区 住宅 在建 50.00% 89503 38605 75613 55878 75613 0 75613 0 75613 0 0 0
407 秦皇岛北戴河新区保利海公园项目 秦皇岛市北戴河新区 住宅 在建 51.00% 206261 252852 410125 325010 0 0 120000 0 120000 290125 0 0
408 秦皇岛保利和堂（原南戴河三小区项目）秦皇岛市北戴河新区 综合 在建 51.00% 72100 90000 92103 66428 84582 0 84582 0 84582 7521 3236 3236
409 秦皇岛保利观潮（原戴河大街北侧项目）秦皇岛市北戴河新区 综合 在建 51.00% 58344 29439 96401 72997 87630 0 96401 0 96401 0 5721 5721
410 包头保利百合花园 包头市东河区 住宅 在建 55.00% 47937 130225 224566 194691 0 0 138561 138561 0 86005 0 133627
411 包头保利南海公园 包头市东河区 住宅 在建 55.00% 284665 683589 705410 698843 23816 0 661477 637661 23816 43933 11675 564013
412 包头保利心语 包头市稀土高新区 住宅 在建 55.00% 36080 33079 98940 78333 0 98940 98940 98940 98940 0 388 84414
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保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告
序 项目 项目 项目计划 可售容积率 2019 年 2019 年 本年在建 待开发 本年签约 累计签约面
楼盘名称 地址 类别 占地面积 总建筑面积 累计开工 累计竣工
号 状态 权益 投资 面积 新开工 竣工 面积 面积 面积 积
413 包头市九原区纬九路南侧项目★ 包头市九原区 住宅 拟建 100.00% 314196 161072 417947 318027 0 0 0 0 0 417947 0 0
414 石家庄保利花园 石家庄市长安区 综合 在建 90.00% 669456 304248 1317790 1069134 0 0 1233122 1152150 80972 84668 9714 957238
415 石家庄保利拉菲公馆 石家庄市桥西区 住宅 在建 58.50% 351548 102935 469311 326059 0 122597 469311 469311 122597 0 11324 362094
416 石家庄保利茉莉公馆 石家庄市裕华区 住宅 在建 90.00% 139520 55179 233633 179036 0 233633 233633 233633 233633 0 23391 188083
417 石家庄市裕华区仓兴街西侧项目★ 石家庄市裕华区 住宅 在建 49.50% 85077 25120 82314 57885 81137 0 81137 0 81137 1177 26780 26780
418 石家庄保利西山御园 石家庄市鹿泉区 住宅 在建 60.30% 353279 450000 668211 504153 80000 0 661699 234869 426830 6512 144156 548909
419 石家庄保利鹿泉区名人山庄项目 石家庄市鹿泉区 住宅 拟建 45.90% 95147 101733 131444 101166 0 0 0 0 0 131444 0 0
420 石家庄保利城（原铜冶镇北铜冶村项目）石家庄市鹿泉区 住宅 在建 63.00% 178777 96611 300027 204134 133218 0 133218 0 133218 166809 97301 97301
421 石家庄保利堂悦 石家庄市藁城区 住宅 在建 67.50% 164301 106517 275734 186827 99370 0 269391 0 269391 6343 97178 153811
石家庄保利时光印象（原藁城区丰产路南
422 石家庄市藁城区 住宅 在建 66.96% 389929 100851 442827 272298 218272 0 218272 0 218272 224554 120412 120412
侧项目）
423 石家庄市新华区宁安路南侧项目★ 石家庄市新华区 住宅 拟建 100.00% 55566 13859 45032 30528 0 0 0 0 0 45032 0 0
424 沧州保利花园 沧州市运河区 住宅 在建 90.00% 213334 88013 418122 292250 0 0 415369 0 415369 2753 61605 290062
425 沧州保利拉菲公馆 沧州市高新区 住宅 在建 50.00% 183722 66399 217528 160852 66793 0 202759 0 202759 14769 48348 67542
426 沧州荣盛名邸 沧州市高新区 住宅 在建 50.00% 198880 58801 213900 127138 8178 0 213900 0 213900 0 44489 104669
427 沧州保利香槟国际 沧州市新华区 住宅 在建 100.00% 97536 61224 158821 113988 97309 0 97309 0 97309 61512 54711 54711
428 沧州保利堂悦★ 沧州市沧县 住宅 在建 100.00% 65052 29159 83480 57325 50862 0 50862 0 50862 32618 33092 33092
429 德州保利齐河县黄河国际生态城项目 德州市齐河县 住宅 在建 90.00% 202124 209740 397593 302432 79248 0 203670 0 203670 193923 86683 108641
430 衡水保利拉菲公馆 衡水市桃城区 住宅 在建 90.00% 376053 136307 449701 337310 0 0 228190 0 228190 221511 14378 55341
431 邢台保利茉莉公馆 邢台市桥西区 住宅 在建 40.50% 82728 42952 136566 94211 53314 0 136566 0 136566 0 53354 80376
432 邢台国宾府 邢台市桥西区 住宅 在建 27.00% 98545 56776 171131 117610 0 0 171131 0 171131 0 30047 100102
433 邢台市桥东区开元路东侧项目★ 邢台市桥东区 住宅 拟建 51.00% 161576 69790 292355 211651 0 0 0 0 0 292355 0 0
434 邢台市桥西区太行路东侧项目★ 邢台市桥西区 住宅 在建 51.00% 199202 79117 379720 283297 40387 0 40387 0 40387 339334 29160 29160
435 邯郸保利堂悦 邯郸市丛台区 住宅 在建 90.00% 165089 63766 218244 152347 118762 0 218244 0 218244 0 133173 172804
436 邯郸盛世天城 邯郸市邯山区 住宅 在建 36.90% 291780 146484 499218 350573 0 0 342587 0 342587 156631 161618 225599
437 邯郸市复兴区建设大街东侧项目★ 邯郸市复兴区 住宅 拟建 90.00% 214741 82591 288508 192736 0 0 0 0 0 288508 0 0
438 邯郸市复兴区铁西大街西侧项目★ 邯郸市复兴区 住宅 拟建 51.00% 52755 31249 72457 63544 0 0 0 0 0 72457 0 0
439 青岛保利天汇 青岛市市北区 住宅 在建 45.00% 369052 92517 421284 304586 100073 0 421284 0 421284 0 155597 333771
440 青岛保利茉莉公馆 青岛市李沧区 综合 在建 10.00% 201999 58450 340875 169645 0 0 340875 202090 138786 0 192 162767
441 青岛保利中央公园 青岛市李沧区 综合 在建 100.00% 326371 125090 526861 393351 0 74946 526861 453364 148443 0 21299 397541
442 青岛保利蔷薇公馆 青岛市城阳区 住宅 在建 100.00% 63102 34272 112466 85054 0 100000 112466 112466 100000 0 3468 84525
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保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告
序 项目 项目 项目计划 可售容积率 2019 年 2019 年 本年在建 待开发 本年签约 累计签约面
楼盘名称 地址 类别 占地面积 总建筑面积 累计开工 累计竣工
号 状态 权益 投资 面积 新开工 竣工 面积 面积 面积 积
443 青岛保利观堂 青岛市城阳区 住宅 在建 42.00% 168481 114320 296669 225014 115221 0 296669 0 296669 0 76097 195605
444 青岛保利西乡月 青岛市胶州市 住宅 在建 85.00% 93783 99636 191053 143074 0 150413 191053 191053 150413 0 10177 143967
445 青岛胶州保利叁仟栋 青岛市胶州市 住宅 在建 100.00% 214727 251844 371036 302212 138556 0 158870 0 158870 212166 43709 49855
446 青岛胶州保利云禧（原潮州路东侧项目）青岛市胶州市 住宅 在建 100.00% 482514 187801 470291 330537 104378 0 104378 0 104378 365913 17881 17881
447 青岛胶州市李哥庄镇桃源大街东侧项目 青岛市胶州市 住宅 在建 47.50% 182653 143985 404781 299323 325466 0 325466 0 325466 79316 295719 295719
448 青岛胶州保利胶东机场项目 青岛市胶州市 住宅 在建 47.50% 404713 249611 811251 594662 0 0 811251 0 811251 0 108640 572255
449 青岛市胶州市青州路南侧项目★ 青岛市胶东市 住宅 拟建 60.00% 184477 84957 302766 219684 0 0 0 0 0 302766 0 0
450 青岛市胶州市五里堆路南侧项目★ 青岛市胶东市 住宅 在建 51.00% 40102 23228 62445 43502 30386 0 30386 0 30386 32059 0 0
451 青岛保利黄岛区两河路东侧项目 青岛市黄岛区 住宅 在建 51.00% 461373 180329 688487 502592 322609 0 322609 0 322609 365877 79681 79681
452 青岛市黄岛区淮河路南侧项目★ 青岛市黄岛区 住宅 在建 30.00% 95675 50567 132499 99478 120366 0 120366 0 120366 12133 4472 4472
453 青岛市黄岛区两河路西侧项目★ 青岛市黄岛区 住宅 在建 51.00% 192743 68584 277570 198740 31074 0 31074 0 31074 246496 0 0
454 青岛保利堂颂 青岛市即墨市 住宅 在建 100.00% 92561 47289 154610 116551 0 154610 154610 154610 154610 0 883 124971
455 青岛即墨保利香颂项目★ 青岛市即墨区 住宅 在建 51.00% 83262 69332 105815 75282 52908 0 52908 0 52908 52908 2138 2138
456 青岛保利高新区清控科创项目 青岛市高新区 综合 在建 40.00% 481979 439297 858977 655678 155609 152173 674357 152173 674357 184620 25200 158637
457 青岛市市北区同德路北侧项目★ 青岛市市北区 住宅 在建 50.00% 389150 68879 289080 202443 153075 0 153075 0 153075 136005 53993 53993
青岛平度市区规划经三路南侧 17037 号项
458 青岛市平度市 住宅 在建 30.00% 76081 64933 177399 128247 7991 50744 177399 50744 177399 0 57531 133188
目
459 青岛保利国宾府 青岛市平度市 住宅 在建 30.00% 63805 54631 146582 103103 26895 0 119688 0 119688 26895 92484 106404
460 青岛保利红岛湾 青岛市红岛经济区 综合 在建 30.00% 1189854 747593 1636752 1227732 86373 64115 844934 64115 844934 791818 163740 580152
461 临沂保利堂悦 临沂市兰山区 住宅 在建 70.00% 86831 88476 182791 132312 0 58753 182791 58753 182791 0 4532 145745
462 济宁保利时光印象★ 济宁市任城区 住宅 在建 60.00% 149581 83859 244639 182703 108581 0 108581 0 108581 136058 54439 54439
463 济宁市邹城市平安路北侧项目★ 济宁市邹城区 住宅 拟建 57.00% 78062 66672 174091 132080 0 0 0 0 0 174091 0 0
464 潍坊保利梧桐语 潍坊市潍城区 住宅 在建 33.00% 85972 57442 182486 130532 82969 0 177773 0 177773 4713 64871 91010
465 潍坊保利海棠 潍坊市寒亭区 住宅 在建 51.00% 83422 77480 164066 111907 70000 0 76529 0 76529 87537 52742 52742
466 济南保利和唐悦色 济南市历城区 住宅 在建 100.00% 467580 118933 348491 219406 211280 0 211280 0 211280 137211 804 804
467 济南保利和光山语 济南市高新区 住宅 在建 100.00% 54951 12259 30633 17908 3128 0 30633 0 30633 0 4367 4367
468 济南章丘百脉悦府 济南市章丘市 住宅 在建 24.75% 462926 201116 542500 399232 5380 0 288180 0 288180 254320 53006 54115
469 烟台保利悦尚海 烟台市高新区 住宅 拟建 85.00% 156669 75405 260595 187390 0 0 0 0 0 260595 0 0
470 沈阳保利十二橡树庄园 沈阳市东陵区 住宅 在建 100.00% 105368 245589 164814 112027 0 0 127001 98403 28598 37813 652 92822
471 沈阳保利白沙林语 沈阳市东陵区 住宅 在建 100.00% 216334 284696 508005 401056 0 68856 283089 133021 218924 224916 86344 221861
472 沈阳保利紫荆公馆 沈阳市东陵区 综合 在建 100.00% 147931 90051 287945 237799 57337 77244 282173 105168 254249 5772 20045 204526
31 / 72
保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告
序 项目 项目 项目计划 可售容积率 2019 年 2019 年 本年在建 待开发 本年签约 累计签约面
楼盘名称 地址 类别 占地面积 总建筑面积 累计开工 累计竣工
号 状态 权益 投资 面积 新开工 竣工 面积 面积 面积 积
473 沈阳保利海上五月花 沈阳市沈河区 住宅 在建 60.00% 300471 390000 595676 421249 0 0 595676 575634 20042 0 21271 430662
474 沈阳保利香槟花园 沈阳市沈河区 住宅 在建 100.00% 302069 187850 529757 461710 0 91501 529757 529757 91501 0 5604 470182
475 沈阳保利天汇（原沈河区高官台项目）★ 沈阳市沈河区 住宅 在建 100.00% 359957 105009 286480 231020 74943 0 74943 0 74943 211536 0 0
476 沈阳保利溪湖林语 沈阳市皇姑区 住宅 在建 92.00% 390514 500362 1030204 816714 0 0 981666 966386 15280 48538 1536 827868
477 沈阳保利大都会 沈阳市皇姑区 综合 在建 100.00% 488306 80090 652593 440014 0 0 570180 231427 338754 82412 29847 236142
478 沈阳保利茉莉公馆 沈阳市和平区 住宅 在建 100.00% 274123 180995 525919 451436 54024 73717 321776 119589 275905 204143 16053 268675
479 沈阳保利海德公园 沈阳市于洪区 住宅 在建 100.00% 320048 147531 407158 351595 0 145366 220315 145366 220315 186843 104831 160777
480 沈阳保利观唐 沈阳市于洪区 住宅 在建 100.00% 76017 63608 109811 95410 0 109811 109811 109811 109811 0 43566 93634
沈阳保利和光屿湖（原于洪区丁香湖项
481 沈阳市于洪区 住宅 在建 100.00% 403635 122356 284194 244713 69723 0 69723 0 69723 214471 0 0
目）★
482 沈阳保利云禧 沈阳市铁西区 住宅 在建 100.00% 218751 66551 231678 173000 115126 0 230252 0 230252 1426 81143 116748
483 沈阳保利中粮堂悦 沈阳市大东区 住宅 在建 49.00% 171224 64835 177343 142637 100000 0 177343 0 177343 0 48252 59988
484 沈阳半山麓 沈阳市大东区 住宅 在建 50.00% 299300 104448 321815 250674 116490 38668 175987 52842 161813 145828 71729 99811
485 沈阳保利和光尘樾 沈阳市浑南区 住宅 在建 100.00% 158988 67992 143600 115586 95733 0 143600 0 143600 0 55130 55130
486 丹东保利锦江林语 丹东市振兴区 住宅 在建 46.92% 199318 457276 546931 440332 0 0 537108 460008 77100 9823 8987 378053
487 丹东保利香槟国际 丹东市振兴区 住宅 在建 46.92% 88788 70280 197579 164152 141568 0 169575 0 169575 28004 34054 51796
488 营口保利香槟花园 营口市老边区 住宅 在建 95.00% 295703 330062 1203823 673443 35979 0 549571 293169 256402 654252 48648 354618
489 大连保利西山林语 大连市甘井子区 住宅 在建 100.00% 329419 171844 419715 305060 0 0 378164 358580 19584 41551 6465 270913
490 大连保利梧桐语 大连市甘井子区 住宅 在建 100.00% 88845 29119 101850 96444 0 23821 101850 23821 101850 0 40550 70912
491 大连保利罗兰 大连市甘井子区 住宅 在建 100.00% 158590 90601 239762 166629 0 0 199136 0 199136 40626 35855 141710
492 大连金地保利墅苑风华 大连市甘井子区 住宅 在建 50.00% 48191 25358 41310 28750 0 11760 41310 41310 11760 0 2369 19273
493 大连保利海上五月花 大连市甘井子区 住宅 拟建 100.00% 170772 134330 243140 169101 0 0 0 0 0 243140 0 0
494 大连墅苑风华 大连市甘井子区 住宅 在建 50.00% 15084 5531 11000 7270 0 3518 11000 11000 3518 0 1041 6569
495 大连甘井子区华东路西侧项目 大连市甘井子区 住宅 在建 30.00% 30017 9773 41580 26600 0 41580 41580 41580 41580 0 3053 21131
496 大连市甘井子区东方路南侧项目★ 大连市甘井子区 住宅 拟建 36.00% 288765 85455 203477 152440 0 0 0 0 0 203477 0 0
大连市金普新区渤海大道东侧 2、4 号项
497 大连市金普新区 住宅 在建 100.00% 129735 115093 206668 153396 137185 0 137185 0 137185 69483 34559 34559
目项目★
498 大连市金普新区寨子沟 A、C 项目★ 大连市金普新区 住宅 在建 50.00% 142167 137965 200374 161344 76772 0 76772 0 76772 123602 6583 6583
499 大连市金普新区寨子沟 B 项目★ 大连市金普新区 住宅 在建 50.00% 63769 59526 87974 70002 12202 0 12202 0 12202 75772 0 0
500 大连市旅顺口区凤栖台项目★ 大连市旅顺口区 住宅 在建 40.00% 88005 56867 132567 95831 74359 0 74359 0 74359 58208 13959 13959
501 大连保利天禧 大连市东港区 综合 在建 100.00% 1679036 343401 1268428 903640 74188 193542 870638 502169 562011 397790 174713 579032
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保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告
序 项目 项目 项目计划 可售容积率 2019 年 2019 年 本年在建 待开发 本年签约 累计签约面
楼盘名称 地址 类别 占地面积 总建筑面积 累计开工 累计竣工
号 状态 权益 投资 面积 新开工 竣工 面积 面积 面积 积
502 大连保利金香槟 大连市金州区 住宅 在建 75.00% 68805 39068 113129 88771 0 82001 113129 113129 82001 0 10676 88541
503 大连保利熙悦 大连市西岗区 住宅 在建 100.00% 93283 22534 91800 66932 90000 0 90000 0 90000 1800 18288 18288
504 大连金地保利御中南 大连市中山区 住宅 在建 50.00% 74944 20790 50440 34153 0 50440 50440 50440 50440 0 8446 25681
505 长春保利香槟花园 长春市净月区 住宅 在建 100.00% 172692 168069 332494 276096 0 5585 332494 305541 32537 0 4247 254360
长春保利蔷薇苑 长春市净月区 综合 在建 100.00% 75911 127972 177206 151977 0 0 177206 177206 0 0
506 42028 194077
长春保利蔷薇苑二期 长春市净月区 综合 在建 100.00% 95029 79378 159431 117698 159431 0 159431 0 159431 0
507 长春惠斯勒小镇 长春市净月区 住宅 在建 50.00% 361000 399715 596800 480000 0 122264 528230 467900 182594 68570 31604 426733
508 长春保利堂悦 长春市净月区 住宅 在建 100.00% 105898 77592 149236 113938 0 59368 145330 59368 145330 3906 45162 108453
509 长春市净月区临河街延长线项目★ 长春市净月区 住宅 在建 75.00% 299006 139829 403498 313812 100126 0 100126 0 100126 303372 65572 65572
510 长春保利天誉（原南关区谊民路项目) 长春市南关区 住宅 在建 75.00% 146615 73855 174451 131190 68882 0 174451 0 174451 0 65974 65974
511 长春保利润天观湖项目 长春市南关区 住宅 在建 51.00% 67789 46114 127353 99549 0 38540 121454 38540 121454 5899 61729 96000
512 长春保利溪湖林语 长春市南关区 住宅 在建 100.00% 143047 78297 239670 189283 54731 102217 239670 102217 239670 0 16360 191909
513 长春保利金香槟 长春市南关区 综合 在建 100.00% 130426 56148 222364 186072 0 66378 222364 222364 66378 0 2417 173193
514 长春保利中央公园 长春市绿园区 综合 在建 100.00% 231419 182415 448078 338175 47191 70052 440582 356739 153895 7496 5968 307580
515 长春市绿园区西安大路南侧项目★ 长春市绿园区 住宅 拟建 100.00% 146492 47392 148875 115911 0 0 0 0 0 148875 0 0
516 长春保利熙悦 长春市汽开区 住宅 在建 51.00% 53220 44161 120862 95484 108725 0 120862 0 120862 0 57591 57591
517 长春市经开区自由大路北侧项目★ 长春市经开区 住宅 拟建 60.00% 141541 57624 151366 113980 0 0 0 0 0 151366 0 0
武汉保利大都会（含卓刀泉南路地块） 武汉市洪山区 住宅 在建 51.00% 406913 84144 450859 296072 0 0 344957 0 344957 105902
518 300819 1023295
武汉保利新武昌 武汉市洪山区 住宅 在建 51.00% 500499 209793 964841 668337 200000 0 964841 204885 759956 0
519 武汉金地保利褐石公馆 武汉市洪山区 住宅 在建 25.00% 201454 55990 186842 118202 112028 0 186842 0 186842 0 58209 107074
520 武汉保利洪山区友谊大道西北侧项目 武汉市洪山区 综合 在建 80.00% 289079 25174 212121 145060 103611 0 103611 0 103611 108510 0 0
521 武汉市万科保利理想城市★ 武汉市洪山区 住宅 在建 25.50% 1430414 341380 1668090 1136308 114794 0 114794 0 114794 1553296 38633 38633
522 武汉市洪山区园林路西侧项目★ 武汉市洪山区 住宅 拟建 50.00% 358394 87500 462236 303708 0 0 0 0 0 462236 0 0
523 武汉保利时代/茉莉 武汉市东湖开发区 住宅 在建 80.00% 802167 268947 1401626 1135995 0 370293 1401626 1401626 370293 0 25498 996282
524 武汉保利关山村 K26 项目 武汉市东湖开发区 综合 在建 80.00% 140927 18506 242265 166424 242265 0 242265 0 242265 0 0 0
525 武汉保利关山村 K33 项目 武汉市东湖开发区 住宅 在建 80.00% 102813 17328 131130 80114 65565 0 131130 0 131130 0 93131 93131
526 武汉保利圆梦城 武汉市新洲区 住宅 在建 70.00% 578975 711187 2158952 1864248 0 0 975824 950411 25413 1183128 1950 901691
武汉保利新洲区阳逻经济开发区环湖路
527 武汉市新洲区 住宅 拟建 20.00% 239282 233905 471714 323570 0 0 0 0 0 471714 0 0
东侧项目
528 武汉保利海上五月花 武汉市江夏区 住宅 在建 100.00% 184206 209339 567842 501454 0 0 519898 457025 62873 47944 5955 480253
529 武汉保利西海岸 武汉市江夏区 住宅 在建 50.00% 230922 246068 611982 467329 0 0 591827 591827 0 20156 3750 919705
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序 项目 项目 项目计划 可售容积率 2019 年 2019 年 本年在建 待开发 本年签约 累计签约面
楼盘名称 地址 类别 占地面积 总建筑面积 累计开工 累计竣工
号 状态 权益 投资 面积 新开工 竣工 面积 面积 面积 积
武汉保利西海岸二期 武汉市江夏区 住宅 在建 50.00% 290700 247836 583638 438207 0 365597 583638 575233 374002 0
530 武汉保利军运城（含原军运村二期项目）武汉市江夏区 住宅 在建 40.00% 534412 214669 721599 507076 363443 446873 721599 446873 721599 0 284689 284689
531 武汉江夏区 82 号项目 武汉市江夏区 住宅 在建 20.00% 238203 64726 255235 176579 0 0 251103 0 251103 4132 30234 54258
532 武汉江夏区大桥新区豹山村 083 号项目 武汉市江夏区 住宅 在建 24.00% 242412 65548 269180 186050 20000 0 262419 0 262419 6761 43245 43245
武汉保利和光晨樾（原郑店街东风村项
533 武汉市江夏区 住宅 在建 42.72% 237294 192590 615898 417760 325287 0 392048 0 392048 223850 49654 49654
目）
534 武汉保利香颂 武汉市汉阳区 综合 在建 50.00% 1463272 740010 3025081 2102229 310539 0 987566 251394 736172 2037515 320426 884384
535 武汉汉阳区四新南路南侧项目 武汉市汉阳区 住宅 在建 36.00% 800203 78609 470002 333075 465214 0 465214 0 465214 4788 3790 3790
536 武汉保利汉阳区燎原村 A 项目 武汉市汉阳区 住宅 在建 40.80% 557947 103786 731236 517740 282566 0 350699 0 350699 380537 60088 60088
537 武汉保利汉阳区燎原村 B 项目 武汉市汉阳区 住宅 在建 40.80% 510834 106526 683326 476337 332272 0 375395 0 375395 307931 73496 83620
538 宜昌保利时代 宜昌市东山开发区 住宅 在建 70.00% 198333 112948 459014 345594 53102 203450 459014 459014 203450 0 18447 332064
539 宜昌保利林语溪 宜昌市高新区 住宅 在建 70.00% 91095 51546 195348 151046 0 195348 195348 195348 195348 0 3715 153054
540 宜昌保利山海大观 宜昌市夷陵区 住宅 在建 80.00% 262743 163001 532718 412130 295329 0 337313 0 337313 195405 23769 23769
541 宜昌保利香槟国际 宜昌市夷陵区 住宅 在建 63.00% 69170 31243 121625 93145 0 0 121625 0 121625 0 35570 48055
542 宜昌保利罗兰香谷 宜昌市夷陵区 住宅 在建 63.00% 79434 66709 131439 95801 0 25201 131439 25201 131439 0 61154 68142
543 荆州保利堂悦 荆州市沙市区 住宅 在建 82.00% 146850 40252 233214 170819 154493 0 231739 0 231739 1475 29200 30438
544 荆州保利荆北新区岳山村项目 荆州市荆北新区 住宅 在建 100.00% 565207 303419 959034 689746 359011 0 359011 0 359011 600023 95366 95366
545 襄阳保利海上五月花 襄阳市高新区 住宅 在建 50.00% 169052 145515 353209 251266 213362 91490 353209 91490 353209 0 77867 126793
546 孝感保利香颂 孝感市孝南区 住宅 在建 70.00% 167665 75081 270566 197814 207262 0 258249 0 258249 12318 22712 22712
547 长沙保利麓谷林语 长沙市岳麓区 住宅 在建 100.00% 549692 790004 1582223 1236567 174 0 1582223 1524402 57821 0 7401 1206337
548 长沙保利西海岸 长沙市岳麓区 综合 在建 50.00% 947705 244807 1402070 1151551 166441 28579 1154362 515861 667081 247708 97713 733507
549 长沙保利海德公园★ 长沙市岳麓区 综合 在建 80.00% 82759 37508 142294 108914 101326 0 101326 0 101326 40968 33448 33448
550 长沙保利香槟国际 长沙市长沙县 住宅 在建 100.00% 409334 280000 1031871 827993 200000 261545 1010860 742535 529870 21011 334577 763302
551 长沙保利东郡 长沙市长沙县 住宅 在建 100.00% 147585 96407 303446 237623 269317 0 298319 0 298319 5127 163181 163181
552 长沙保利大都会 长沙市雨花区 住宅 在建 25.00% 416752 158617 732276 528407 185870 102576 389746 102576 389746 342530 136384 270800
553 长沙中航城 长沙市雨花区 住宅 在建 40.08% 412803 509659 919437 716120 0 0 737412 312068 425344 182025 97452 542209
554 长沙保利雨花区万家丽路东侧项目 长沙市雨花区 住宅 在建 100.00% 85957 21609 109822 85937 108179 0 108179 0 108179 1643 11164 11164
555 长沙市芙蓉区万家丽路东侧项目★ 长沙市芙蓉区 综合 拟建 95.00% 379599 76703 415418 301908 0 0 0 0 0 415418 0 0
556 长沙市开福区兴联路南侧项目★ 长沙市开福区 住宅 拟建 100.00% 109359 33601 127573 100803 0 0 0 0 0 127573 0 0
557 岳阳保利中央公园 岳阳市岳阳楼区 住宅 在建 100.00% 88963 121152 160377 130388 80189 0 160377 0 160377 0 25676 59005
558 岳阳市岳阳楼区联港路东侧项目★ 岳阳市岳阳楼区 住宅 拟建 100.00% 119436 62368 230171 169020 0 0 0 0 0 230171 0 0
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保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告
序 项目 项目 项目计划 可售容积率 2019 年 2019 年 本年在建 待开发 本年签约 累计签约面
楼盘名称 地址 类别 占地面积 总建筑面积 累计开工 累计竣工
号 状态 权益 投资 面积 新开工 竣工 面积 面积 面积 积
559 常德保利中央公园 常德市武陵区 住宅 在建 51.00% 178224 202335 389860 299440 0 269025 389860 365738 293147 0 15421 302005
560 常德保利中央公园二期 常德市武陵区 住宅 在建 51.00% 198220 187538 359853 277683 102201 68594 344401 68594 344401 15451 80540 273244
561 常德保利中央公园三期项目 常德市武陵区 住宅 在建 51.00% 263968 265939 510265 390242 343324 0 343324 0 343324 166941 167700 167700
562 益阳保利中央公馆 益阳市赫山区 住宅 在建 51.00% 93412 47641 253498 196661 0 0 209260 0 209260 44238 1418 167596
563 益阳保利桃花仑项目 益阳市赫山区 住宅 在建 60.00% 73091 31561 174896 147939 86417 0 172834 0 172834 2062 91072 139428
564 湘潭市经开区船形山路南侧项目★ 湘潭市经开区 住宅 拟建 70.00% 423312 271913 880378 704468 0 0 0 0 0 880378 0 0
565 南昌保利半山国际花园 南昌市湾里区 住宅 在建 75.00% 674544 1647730 1433579 922212 189092 5703 1216225 601541 620387 217354 113868 612196
566 南昌保利新建区项目 南昌市新建区 住宅 在建 100.00% 12383 15661 26603 20216 26603 0 26603 0 26603 0 14676 14676
567 南昌保利春天里二期 南昌市南昌县 住宅 在建 70.00% 100716 58472 197170 161924 0 150000 197170 165856 181314 0 1387 156762
568 南昌保利春天里一期 南昌市南昌县 住宅 在建 70.00% 53077 42329 119387 96519 0 0 97335 97335 0 22052 14898 90265
569 南昌保利洪都航都地块项目 南昌市青云谱区 住宅 在建 51.00% 591525 197135 678529 533610 194379 0 194379 0 194379 484150 50698 50698
570 南昌洪都瑶湖北区安置房项目 南昌市青云谱区 住宅 在建 51.00% 178046 306605 646800 540369 0 0 646800 646800 0 0 54426 544857
571 南昌洪都瑶湖南区安置房项目 南昌市青云谱区 住宅 在建 51.00% 246044 384625 808600 665063 0 0 808600 0 808600 0 67571 624133
572 南昌保利洪都航飞地块项目 南昌市青云谱区 住宅 在建 51.00% 510117 151625 558165 442350 0 0 346600 0 346600 211565 230680 230680
573 南昌保利洪都航行地块项目 南昌市青云谱区 住宅 在建 51.00% 663055 210727 696378 538584 91605 139529 465305 222520 382314 231073 89429 294235
574 赣州保利嘉福心语 赣州市经开区 住宅 在建 51.00% 115871 86298 282019 214881 0 282019 282019 282019 282019 0 1967 215942
575 赣州保利康桥 赣州市章江新区 住宅 在建 51.00% 141183 57580 230010 170772 0 174999 230010 174999 230010 0 48395 169663
576 赣州保利嘉福领秀山 赣州市赣县区 住宅 在建 35.70% 312976 245889 632261 405006 232067 0 232067 0 232067 400194 116683 116683
577 九江中航城项目 九江市八里湖新区 住宅 在建 100.00% 415306 175114 782286 507053 0 163423 782286 772619 173090 0 29547 505644
578 九江保利八里翡翠 九江市八里湖新区 住宅 在建 51.00% 211887 287503 459986 335593 211950 28015 402192 28015 402192 57794 149503 243966
579 九江保利庐山林语 九江市濂溪区 住宅 在建 100.00% 276673 235654 589793 440972 190585 0 407943 0 407943 181850 160772 218313
580 九江保利壹号公馆★ 九江市濂溪区 住宅 在建 90.00% 52578 38720 103992 76744 103992 0 103992 0 103992 0 23496 23496
抚州保利香颂（原站前新区文化综合体项
581 抚州市站前新区 住宅 在建 50.00% 305369 316160 632672 415786 62506 0 62506 0 62506 570166 0 0
目）★
582 郑州保利文化广场 郑州市高新区 住宅 在建 60.00% 230150 60842 365036 252806 0 365036 365036 365036 365036 0 51681 213203
583 郑州保利罗兰香谷 郑州市经开区 住宅 在建 100.00% 62176 33678 146929 101696 0 0 146929 146929 0 0 3048 119370
584 郑州市经开区兰心东路南侧项目★ 郑州市经开区 住宅 拟建 70.00% 98192 33059 112242 81704 0 0 0 0 0 112242 0 0
585 郑州保利心语花园 郑州市中原区 住宅 在建 100.00% 487080 100439 740657 511679 232865 0 740657 277953 462705 0 51829 491000
586 郑州保利珑熙 郑州市金水区 住宅 在建 70.00% 417843 69489 161863 100303 100000 0 161863 0 161863 0 60067 90376
郑州保利杓袁项目（含原杓袁东侧、南侧
587 郑州市金水区 住宅 在建 70.00% 493968 125808 477978 347596 248978 0 248978 0 248978 229000 88600 88600
项目）
588 洛阳保利和园项目 洛阳市老城区 住宅 在建 80.00% 233390 202248 468814 299525 177057 0 317727 0 317727 151087 129444 211186
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保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告
序 项目 项目 项目计划 可售容积率 2019 年 2019 年 本年在建 待开发 本年签约 累计签约面
楼盘名称 地址 类别 占地面积 总建筑面积 累计开工 累计竣工
号 状态 权益 投资 面积 新开工 竣工 面积 面积 面积 积
589 洛阳保利大都会 洛阳市西工区 住宅 在建 44.45% 409930 117523 586094 417222 414716 0 451282 0 451282 134813 250334 279784
590 开封保利城 开封市龙亭区 住宅 在建 15.30% 429994 264008 866976 647666 139382 0 197760 0 197760 669216 51148 56664
591 许昌保利堂悦花园 许昌市东城区 住宅 在建 100.00% 150412 64966 237451 175205 100000 0 224323 0 224323 13128 70521 109039
592 重庆保利江上明珠 重庆市江北区 住宅 在建 100.00% 983537 596498 1588195 1245175 6689 72873 1572066 1473089 171850 16130 35808 1204077
593 重庆保利观澜 重庆市江北区 住宅 在建 50.00% 553102 153258 818084 577412 80934 159619 818084 623971 353733 0 39999 580246
594 重庆保利天汇 重庆市江北区 住宅 在建 100.00% 173542 40621 187375 141430 0 187375 187375 187375 187375 0 3931 140272
595 重庆市中央雲璟 重庆市两江新区 住宅 在建 40.00% 417876 150048 385823 258500 153292 0 183646 0 183646 202177 62336 62336
596 重庆市两江新区悦复大道项目★ 重庆市两江新区 住宅 拟建 100.00% 458265 124185 386547 271225 0 0 0 0 0 386547 0 0
597 重庆市两江新区公园西路西侧项目★ 重庆市两江新区 住宅 拟建 100.00% 193408 81406 165570 120704 0 0 0 0 0 165570 0 0
598 重庆保利爱尚里 重庆市九龙坡区 住宅 在建 100.00% 637498 185717 1268987 899784 60301 171360 1148386 1010755 308991 120601 130194 901993
599 重庆保利金香槟 重庆市九龙坡区 住宅 在建 100.00% 104960 64296 220420 167146 0 128131 218315 185602 160844 2105 27533 160351
600 重庆保利观承 重庆市北碚区 住宅 在建 50.00% 322547 195027 532024 412363 0 179996 532024 179996 532024 0 137016 420170
601 重庆保利茵梦湖 重庆市北碚区 住宅 在建 50.00% 188188 284873 284873 283296 38109 50577 192967 105656 137889 91906 35200 121452
602 重庆保利观塘 重庆市南岸区 综合 在建 51.00% 666594 234069 1186343 879194 164751 276130 1186343 672682 789791 0 229767 861095
603 重庆保利堂悦 重庆市南岸区 住宅 在建 100.00% 285918 161804 343006 234697 187856 67994 313240 67994 313240 29766 101406 168693
604 重庆保利堂悦北项目 重庆市南岸区 住宅 在建 100.00% 212826 132214 256992 180011 90000 0 223451 0 223451 33541 114855 141102
605 重庆保利云禧 重庆市巴南区 住宅 在建 50.00% 368965 134793 443436 319246 0 139366 443436 139366 443436 0 132643 241829
606 重庆保利大国璟 重庆市巴南区 住宅 在建 100.00% 176081 83413 227338 145607 224844 0 224844 0 224844 2494 62903 62903
607 重庆市巴南区高职城大道西侧项目★ 重庆市巴南区 住宅 在建 100.00% 102433 56134 126731 86882 33537 0 33537 0 33537 93194 1377 1377
608 重庆冉家坝项目 重庆市渝北区 住宅 在建 50.00% 186364 30332 102413 75368 0 55349 102413 76963 80800 0 41724 41724
609 成都保利石象湖项目 成都市蒲江县 住宅 在建 90.00% 335076 542002 815662 592350 15942 0 536028 137339 398689 279634 8565 135132
610 成都保利石象湖 1136 亩项目 成都市蒲江县 住宅 拟建 90.00% 107770 141794 242826 170153 0 0 0 0 0 242826 0 0
611 成都保利中央峰景 成都市大邑县 住宅 在建 60.00% 195225 165452 351734 343706 76034 23943 351734 73577 302100 0 126900 301708
成都保利公园 198 一期 成都市新都区 住宅 在建 90.00% 278634 200000 691341 477448 0 0 691341 691341 0 0
成都保利公园 198 二期 成都市新都区 住宅 在建 90.00% 173558 200000 457737 404570 0 0 457737 457737 0 0
612 29517 1816242
成都保利公园 198 三期 成都市新都区 住宅 在建 90.00% 158412 100000 325505 246973 0 0 325505 325505 0 0
成都保利公园 198 四期(拉斐庄园) 成都市新都区 住宅 在建 90.00% 469245 299998 881321 607319 0 103179 881321 822950 161550 0
613 成都保利狮子湖 成都市新都区 住宅 在建 51.00% 373724 279961 825468 613833 0 0 790016 461893 328123 35452 118092 595254
614 成都保利狮子湖二期 成都市新都区 住宅 在建 100.00% 264473 227262 504818 353471 0 199067 482912 446857 235122 21906 70373 338351
615 成都保利中央郡/爱尚里 成都市新都区 综合 在建 100.00% 401330 159284 885766 638853 77402 347216 685596 608194 424618 200170 16093 499915
36 / 72
保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告
序 项目 项目 项目计划 可售容积率 2019 年 2019 年 本年在建 待开发 本年签约 累计签约面
楼盘名称 地址 类别 占地面积 总建筑面积 累计开工 累计竣工
号 状态 权益 投资 面积 新开工 竣工 面积 面积 面积 积
616 成都保利大都汇 成都市新都区 综合 在建 100.00% 558066 189024 968000 716171 308641 300442 787204 302038 785608 180797 127470 509384
成都保利心语花园 成都市高新区 住宅 在建 100.00% 239396 132952 577984 435277 0 0 577984 577984 0 0
617 10294 532468
成都保利国际广场 成都市高新区 写字楼 在建 100.00% 280420 121414 316302 208103 60482 0 182197 0 182197 134105
618 成都保利锦外小户 成都市高新区 综合 拟建 25.00% 86137 21715 164468 130055 0 0 0 0 0 164468 0 0
619 成都保利高新区大源组团 25 亩项目 成都市高新区 综合 在建 100.00% 138096 16667 126740 98701 63370 0 126740 0 126740 0 49694 60356
620 成都保利宸光和悦 成都市高新区 住宅 在建 26.00% 247965 62230 235229 162960 134798 74735 235229 74735 235229 0 93856 117718
621 成都龙湖三千庭 成都市龙泉驿区 住宅 在建 50.00% 169240 95066 378225 282357 0 185750 378225 378225 185750 0 0 297558
622 成都保利天悦 成都市武侯区 综合 在建 89.00% 230120 42273 423156 254049 187202 0 423156 0 423156 0 63785 137130
623 成都保利堂颂 成都市武侯区 住宅 在建 100.00% 129501 30738 93772 49051 366 0 90553 0 90553 3219 5090 5090
624 成都市武侯区武青北路西侧项目★ 成都市武侯区 住宅 在建 100.00% 131138 32287 77282 48156 38641 0 38641 0 38641 38641 0 0
625 成都保利林语溪 成都市成华区 住宅 在建 49.00% 229327 92368 381552 276639 0 111554 381552 381552 111554 0 28548 298062
626 成都市成华区龙港路北侧项目★ 成都市成华区 住宅 在建 100.00% 121724 36166 104821 69934 52411 0 52411 0 52411 52411 0 0
627 成都市高新区新程大道北侧项目★ 成都市高新区 住宅 拟建 51.00% 135869 38211 133675 95298 0 0 0 0 0 133675 0 0
628 成都保利公园里 成都市金牛区 住宅 在建 50.00% 154828 95058 370470 241771 0 149916 370470 337120 183266 0 5882 248847
629 成都保利国宾首府 成都市金牛区 综合 在建 50.00% 156031 58309 270924 174377 0 100000 270924 243838 127086 0 2862 181557
630 成都保利堂悦 成都市金牛区 住宅 在建 100.00% 98760 29211 122229 86778 0 122229 122229 122229 122229 0 304 88990
631 成都保利天汇 成都市金牛区 住宅 在建 100.00% 303967 66730 284478 194746 72495 6067 284478 6067 284478 0 49424 62734
632 成都保利天玺 成都市金牛区 住宅 在建 100.00% 107560 38458 138093 76649 0 31870 138093 31870 138093 0 55543 67159
633 成都成都保利天和 成都市金牛区 住宅 在建 50.00% 136309 41081 120278 81962 80185 18256 120278 18256 120278 0 37215 37215
634 成都市金牛区西北桥东街北侧项目★ 成都市金牛区 综合 在建 0.00% 909591 153422 1095773 779922 133852 0 133852 0 133852 961921 0 0
635 成都金堂县金泉路北侧项目 成都市金堂县 住宅 在建 50.00% 70086 31642 105936 79104 0 0 105936 0 105936 0 15500 15500
636 成都保利堂悦府 成都市金堂县 住宅 在建 50.00% 89712 52131 139210 104261 134756 0 139210 0 139210 0 26801 26801
637 成都保利中航城国际社区项目 成都市天府新区 综合 在建 100.00% 602465 522916 853167 322700 129481 0 713590 0 713590 139577 215144 329089
638 成都保利天府新区 170 亩项目 成都市天府新区 住宅 在建 100.00% 505137 113643 400956 188282 136571 0 172375 0 172375 228581 18946 18946
639 成都保利天府新区 30 亩项目 成都市天府新区 综合 在建 100.00% 121190 19713 175320 124701 94643 0 111668 0 111668 63653 0 0
640 成都保利翡翠和悦 成都市天府新区 住宅 在建 50.00% 139963 33062 145828 74890 121000 0 145828 0 145828 0 67973 80032
641 成都保利天府新区武汉路北侧项目 成都市天府新区 住宅 在建 100.00% 279090 78052 205149 116717 198505 0 198505 0 198505 6644 1756 1756
642 成都保利熙悦 成都市郫都区 住宅 在建 100.00% 34476 14369 81963 60185 0 81963 81963 81963 81963 0 0 62778
643 成都保利郫都区中信大道北侧项目 成都市郫都区 住宅 在建 90.00% 173302 88212 251172 175148 251172 0 251172 0 251172 0 29894 29894
644 成都保利天府和悦 成都市新津县 住宅 在建 50.00% 80225 43693 89895 52238 89895 0 89895 0 89895 0 20467 20467
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保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告
序 项目 项目 项目计划 可售容积率 2019 年 2019 年 本年在建 待开发 本年签约 累计签约面
楼盘名称 地址 类别 占地面积 总建筑面积 累计开工 累计竣工
号 状态 权益 投资 面积 新开工 竣工 面积 面积 面积 积
645 德阳保利国际城 德阳市经济技术开发区 综合 在建 95.00% 788621 692813 2055371 1451614 139133 137021 1349121 811718 674425 706250 124845 731804
646 德阳广汉市保利大同路东侧项目 德阳市广汉市 住宅 在建 100.00% 130328 65159 249370 193362 112534 0 246755 0 246755 2615 53901 72820
647 眉山保利天府林语 眉山市仁寿县 住宅 在建 100.00% 134688 69989 256984 194814 81024 256984 256984 256984 256984 0 55196 201463
648 眉山保利天府南院 眉山市仁寿县 住宅 在建 100.00% 89731 54259 172967 135108 71362 172967 172967 172967 172967 0 35235 136802
649 眉山保利仁里 眉山市仁寿县 住宅 在建 100.00% 72397 42770 104881 76467 0 104881 104881 104881 104881 0 6986 75814
650 眉山城市之光 眉山市仁寿县 住宅 在建 33.50% 110351 68501 185166 136322 0 185166 185166 185166 185166 0 0 147279
651 眉山天府悦隽 眉山市仁寿县 住宅 在建 50.00% 126033 69859 186996 139039 13942 186996 186996 186996 186996 0 94462 168973
眉山保利仁寿县文林镇仁寿大道南侧项
652 眉山市仁寿县 住宅 在建 100.00% 93533 38384 129320 95390 0 0 127958 0 127958 1362 35578 58784
目
653 遂宁保利养生谷项目 遂宁市河东新区 住宅 在建 51.00% 132848 206715 251977 205548 0 251977 251977 251977 251977 0 29733 200365
654 西藏保利林芝项目 林芝县鲁朗镇 综合 在建 100.00% 56869 113733 56867 44867 0 0 17289 17289 0 39578 0 0
655 西安保利拉菲公馆 西安市未央区 综合 在建 90.00% 312288 130521 631969 406403 0 0 610991 580053 30938 20978 82675 442090
656 西安中航樾公馆 西安市未央区 住宅 在建 80.00% 76762 24881 112800 85600 2702 103200 112800 112800 103200 0 8145 81442
657 西安保利中央公园 西安市未央区 综合 在建 41.00% 100676 30910 142094 120407 0 0 142094 0 142094 0 27991 117854
658 西安保利天悦 西安市高新区 住宅 在建 100.00% 911176 230280 1241441 925316 273218 0 1018703 223040 795663 222738 293250 942244
659 西安保利春天里 西安市曲江区 住宅 在建 100.00% 200570 83194 369051 286599 0 143777 369051 369051 143777 0 1504 288267
660 西安保利心语 西安市浐灞区 住宅 在建 67.00% 283213 148397 573869 420919 0 312308 573869 494193 391984 0 19459 443866
661 西安保利林语溪 西安市灞桥区 住宅 在建 100.00% 58228 38570 145462 114922 0 89670 145462 89670 145462 0 2214 115572
662 西安保利国际广场 西安市西咸新区 综合 拟建 100.00% 210109 21591 240828 173000 0 0 0 0 0 240828 0 0
663 西安保利和光宸悦 西安市西咸新区 住宅 在建 100.00% 555839 192497 763095 509377 308659 0 308659 0 308659 454436 245297 245297
664 渭南市高新区敬贤大街南侧项目★ 渭南市高新区 住宅 在建 51.00% 103851 69957 236619 187575 233160 0 233160 0 233160 3459 51224 51224
665 三亚保利论坛项目 三亚市海棠湾区 综合 在建 50.00% 362868 164748 220722 78766 0 0 203137 148598 54539 17585 2320 59088
666 三亚保利海棠湾项目 三亚市海棠区 综合 在建 100.00% 215092 149261 155053 118053 37219 0 37219 0 37219 117833 0 0
667 三亚海上大都会 三亚市天涯区 住宅 在建 17.00% 999202 153624 568459 343706 183615 0 283586 0 283586 284874 81468 81468
668 三亚保利悦府 三亚市吉阳区 住宅 在建 35.00% 399987 96721 488348 336863 315298 0 452453 0 452453 35895 94400 123812
669 三亚市吉阳区迎宾路南侧项目★ 三亚市吉阳区 写字楼 拟建 100.00% 111568 12971 89295 45399 0 0 0 0 0 89295 0 0
670 三亚保利崖州湾太阳城项目 三亚市崖州区 住宅 在建 45.00% 736978 257335 1114627 628870 144935 202766 652710 612584 242891 461918 96414 353181
671 三亚保利崖州湾项目 三亚市崖州区 住宅 在建 75.00% 217594 123872 257546 167899 127628 0 127628 0 127628 129918 64689 64689
672 海口保利中央海岸 海口市秀英区 综合 在建 100.00% 415859 123224 407156 307355 30309 57628 407156 407156 57628 0 9931 303494
673 海口保利秀英港 1 号地 海口市秀英区 综合 在建 60.00% 332581 90704 362381 272112 52876 82796 256629 82796 256629 105753 76092 146753
674 海口保利琼山区海榆东线西侧项目 海口市琼山区 综合 在建 51.00% 325187 317624 533784 415240 116645 0 116645 0 116645 417139 0 0
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保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告
序 项目 项目 项目计划 可售容积率 2019 年 2019 年 本年在建 待开发 本年签约 累计签约面
楼盘名称 地址 类别 占地面积 总建筑面积 累计开工 累计竣工
号 状态 权益 投资 面积 新开工 竣工 面积 面积 面积 积
675 兰州保利领秀山 兰州市安宁区 住宅 在建 50.00% 817327 736059 2018596 1512048 562076 110350 1829607 748653 1191304 188989 370241 1295028
676 兰州保利金香槟 兰州市安宁区 住宅 在建 65.00% 115903 46553 206541 156227 0 206541 206541 206541 206541 0 4782 168054
677 兰州保利理想城 兰州市七里河区 住宅 在建 65.00% 122454 70277 268061 191848 80000 119701 266683 119701 266683 1377 80416 206095
678 兰州保利天宸湾（原天悦湾项目） 兰州市七里河区 住宅 在建 51.00% 166786 28278 237754 183346 232886 0 232886 0 232886 4868 50931 50931
679 兰州保利堂悦（原西固区玉门街项目） 兰州市西固区 住宅 在建 100.00% 228163 76283 351359 252041 303748 0 303748 0 303748 47611 79445 79445
680 天水保利成纪新城 天水市麦积区 住宅 在建 80.00% 129776 63157 228674 174267 100000 0 228674 0 228674 0 81215 129519
681 天水市麦积区区府西路南侧项目★ 天水市麦积区 住宅 在建 100.00% 97448 51276 166807 125874 91767 0 91767 0 91767 75040 0 0
682 乌鲁木齐保利西山林语 乌鲁木齐市沙依巴克区 住宅 在建 51.00% 170826 170974 273884 223570 203731 0 268019 64288 203731 5865 30342 93099
683 乌鲁木齐保利海上五月花 乌鲁木齐市头屯河区 住宅 在建 57.00% 218651 310474 619448 461705 74026 55882 212812 132411 136283 406636 37225 129010
684 乌鲁木齐中航翡翠城项目 乌鲁木齐新市区 综合 在建 100.00% 273000 717161 467170 294904 0 0 177673 175209 2464 289497 1423 156716
685 库尔勒市索克巴格路北侧项目★ 库尔勒市 住宅 在建 100.00% 162304 210461 395712 318171 395712 0 395712 0 395712 0 344118 344118
686 昆明中航玺樾 昆明市北市区 住宅 在建 40.80% 206914 67352 338479 247601 0 0 338479 169346 169133 0 15397 246406
687 昆明保利阳光城翡丽公园 昆明市经开区 住宅 在建 50.00% 227595 142521 492258 344183 3147 0 492258 0 492258 0 194079 278608
688 昆明保利天御花园项目 昆明市官渡区 住宅 在建 70.00% 664508 118651 718716 513106 220977 0 369945 0 369945 348771 126308 173997
689 昆明保利春湖国际项目 昆明市五华区 住宅 在建 55.00% 440160 372681 707604 467684 147347 0 147347 0 147347 560257 11427 11427
690 昆明保利连然街道办事处项目 昆明市安宁市 住宅 在建 80.00% 102027 35438 157697 120123 157697 0 157697 0 157697 0 109106 109106
691 西双版纳景洪市允大公路东侧项目★ 西双版纳景洪市 住宅 拟建 60.00% 186779 158010 256698 196599 0 0 0 0 0 256698 0 0
692 贵阳保利观山湖区兴筑西路北侧项目 贵阳市观山湖区 住宅 在建 100.00% 758835 188858 745823 508610 285833 1277 287109 1277 287109 458714 25460 25460
其他项目 2165073 0
国内项目合计 223388644 90427089 264955904 187984493 49639270 29795750 184337996 82825830 131307916 80617907 31200743 103396815
1 墨尔本保利千禧 澳洲墨尔本市 住宅 在建 100.00% AUD 26592 6007 71449 39977 65700 0 65700 0 65700 5749 0 0
2 墨尔本保利列治文 澳洲墨尔本市 住宅 拟建 100.00% AUD 3825 2000 7500 5000 0 0 0 0 0 7500 0 0
3 墨尔本保利唐卡斯特项目 澳洲墨尔本市 住宅 在建 100.00% AUD 7781 2662 22707 10860 0 0 22707 0 22707 0 6071 6071
4 墨尔本列治文区白金汉街项目★ 澳洲墨尔本市 住宅 在建 100.00% AUD 10766 4871 29880 12471 14940 0 14940 0 14940 14940 1567 1567
5 悉尼保利胜地项目 澳洲悉尼市 写字楼 在建 100.00% AUD 29333 1400 27900 17100 0 0 2500 0 2500 25400 0 2301
6 悉尼保利林菲尔德项目 澳洲悉尼市 住宅 在建 100.00% AUD 7200 5200 11859 5900 0 11859 11859 11859 11859 0 1376 3873
7 悉尼保利宾士镇项目 澳洲悉尼市 住宅 在建 100.00% AUD 31820 13265 89106 41066 44553 0 44553 0 44553 44553 3243 3243
8 悉尼保利高嘉华项目 澳洲悉尼市 住宅 在建 100.00% AUD 9000 2250 21439 9056 10720 0 10720 0 10720 10720 0 0
9 悉尼保利劳斯山区 51 Terry Road 项目 澳洲悉尼市 住宅 拟建 100.00% AUD 12200 36811 41813 19785 0 0 0 0 0 41813 0 0
10 悉尼保利吉宫项目 澳洲悉尼市 住宅 拟建 100.00% AUD 8034 12853 25317 12860 0 0 0 0 0 25317 0 0
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序 项目 项目 项目计划 可售容积率 2019 年 2019 年 本年在建 待开发 本年签约 累计签约面
楼盘名称 地址 类别 占地面积 总建筑面积 累计开工 累计竣工
号 状态 权益 投资 面积 新开工 竣工 面积 面积 面积 积
11 布里斯班市依格牧场区莱明顿街项目★ 澳洲布里斯班市 住宅 拟建 100.00% AUD 15782 62090 46778 35393 0 0 0 0 0 46778 0 0
12 伦敦保利磨山公园项目 英国伦敦市 综合 在建 100.00% GBP 37616 47793 90839 54932 9600 0 9600 0 9600 81239 0 0
13 洛杉矶希望街 1133 号项目 美国洛杉矶市 住宅 在建 50.00% USD 15615 2653 38300 20561 0 0 38300 0 38300 0 0 0
14 旧金山金银岛项目 美国旧金山市 住宅 在建 40.00% USD 43335 250049 250049 250049 50124 0 50124 0 50124 199925 18200 18200
国外项目合计 449905 774937 535010 195637 11859 271003 11859 271003 503934 30457 35255
总计 90876994 265730841 188519504 49834907 29807609 184608999 82837689 131578919 81121841 31231200 103432070
注 1：加“★”为 2019 年公司新拓展项目；
注 2：2019 年公司销售签约均价约为 1.48 万元/平方米；
注 3：上述项目可能因引入合作方共同开发等原因导致公司在项目中的权益比例发生变化；
注 4：上述项目可能因规划调整等原因导致项目的计划投资及可售容积率面积等指标发生变化。
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房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
√适用 □不适用
详见公司 2019 年度房地产开发项目汇总表
2. 报告期内房地产开发投资情况
√适用 □不适用
详见公司 2019 年度房地产开发项目汇总表
3. 报告期内房地产销售情况
√适用 □不适用
详见公司 2019 年度房地产开发项目汇总表
4. 报告期内房地产出租情况
□适用 √不适用
5. 报告期内公司财务融资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
27,004,930.90 4.95 997,146.35
6. 其他说明
□适用 √不适用
(五) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
(1) 重大的股权投资
□适用 √不适用
(2) 重大的非股权投资
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
序 本年项目权 项目权益累
项目名称 项目进度 开发主体 资金来源
号 益总投资 计总投资
合肥市滨湖区上海 进行前期规划 合肥和禹房地产开
1 自筹资金 483,055 483,055
路东侧项目 和报建工作 发有限公司
上海市杨浦区飞虹 上海建庆置业有限
2 进行主体施工 自筹资金 430,751 430,751
路北侧项目 公司
佛山保利南海区桂 佛山保利兴泰房地
3 进行主体施工 自筹资金 403,343 762,857
澜路东侧项目 产开发有限公司
厦门中玮置业有限
4 厦门保利天汇 进行主体施工 自筹资金 351,772 351,772
公司
金华市婺城区解放 金华保骏置业有限
5 进行主体施工 自筹资金 351,466 351,466
西路南侧项目 公司
6 杭州市萧山区新街 进行前期规划 杭州保颐置业有限 自筹资金 326,600 326,600
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镇项目 和报建工作 公司
重庆市两江新区悦 进行前期规划 保利（重庆）投资
7 自筹资金 276,208 276,208
复大道项目 和报建工作 实业有限公司
广州市荔湾区芳村 进行前期规划 广州保晋置业有限
8 自筹资金 261,685 261,685
大道南侧项目 和报建工作 公司
9 上海市闵行区浦申 上海建志置业有限 自筹资金
进行主体施工 259,765 259,765
路西侧项目 公司
10 温州市鹿城区德政 温州和悦置业有限 自筹资金
进行主体施工 253,683 253,683
东路西侧项目 公司
(3) 以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
项目 初始投资成本 资金来源 报告期内投资收益 公允价值变动情况 期末余额
广东省高速公路发展
50,000.00 自有资金 5,688.26 -1,315.79 83,603.24
股份有限公司
招商局积余产业运营
37,401.38 自有资金 1,434.84 61,267.49 97,042.72
服务股份有限公司
深圳市华阳国际工程
5,005.00 自有资金 178.75 10,510.50 15,515.50
设计股份有限公司
澳元套期保值 - - - -7,918.74 4,939.59
英镑套期保值 - - - -3,162.31 22,692.61
合计 92,406.38 - 7,301.84 59,381.15 223,793.67
(六) 重大资产和股权出售
□适用 √不适用
(七) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
报告期内，对公司净利润影响达到 10%以上的子公司、参股公司如下：
单位：万元 币种：人民币
公司名 净利润
业
称（均包 占公司
主要产 务
括下属 注册资本 总资产 净资产 净利润 净利润 营业收入 营业利润
品 性
项目公 的比例
质
司 （%）
清远保
利天汇、
房
保 利 华佛山保
地
南 实 业利中央
产 10,000.00 15,591,283.53 2,322,801.56 520,873.52 13.87 2,390,955.85 677,371.59
有 限 公 公园、佛
开
司 山保利
发
滨湖花
园
本年度取得和处置的控股参股公司情况详见 2019 年度财务报表附注“五、合并财务报表重要项
目注释-（十二）长期股权投资”、“六、合并范围的变更”和“七、在其他主体中的权益”。
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保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告
(八) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
三、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一) 行业格局和趋势
√适用 □不适用
详见本报告第四节“一、市场回顾与展望”。
(二) 公司发展战略
√适用 □不适用
在十三五规划末期，公司结合行业发展新趋势与市场新特点，基于“不动产生态发展平台”的
发展战略，坚持以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融为翼，实现企业高质量发展。
不动产投资开发是公司坚定的主业方向，在“房住不炒”的政策引领下，公司将继续坚持刚性
及改善性需求定位，回归房屋居住属性，不断提升产品设计与配套服务水平；加大核心城市及重点
城市群的聚焦和深耕力度，审慎应对区域市场分化，把握土地市场周期性机会；发挥央企资源整合
优势，深度参与城市更新等多元化拓展；进一步完善运营全链条管理，细化考核与激励机制，促进
运营效率提升。
以不动产投资开发为原点，围绕美好生活同行者的品牌愿景，公司将积极发展和培育不动产产
业链业务，在做好主业协同的基础上，持续提升市场化竞争力， 打造新的盈利增长点。一方面，以
产业链价值挖掘与资产经营为主线，加快发展物业、代理、商管、建筑等核心板块，运用资本力量
快速提升市场化程度；同时重点培育会展、文旅、康养、教育、公寓等潜力板块，把握行业快速发
展机遇，创新发展模式，锻造核心优势，完善综合服务布局。另一方面，以产业金融服务为基础，
继续提升房地产基金管理规模和市场化能力，提升产业链投资及资本运作能力，通过并购基金、资
产证券化、产业基金等方式，加大主业与多元产业协同；积极推进普惠金融，充分发挥客户资源优
势，与行业领先机构合作，加快市场开拓布局。
(三) 经营计划
√适用 □不适用
全年公司计划完成房地产及相关产业直接投资 3150 亿元，计划新开工面积 4300 万平方米，计
划竣工面积 3400 万平方米。
(四) 可能面对的风险
√适用 □不适用
2016 年以来，房地产调控保持政策定力，突出“房住不炒”的导向，坚定“以稳为主”的行业
主基调。一系列的调控政策和充分的市场竞争导致行业利润空间被压缩，对企业的战略引领能力提
出更高的要求。其次，伴随着一城一策的政策效果显现，市场的投资逻辑和节奏需匹配企业更精细
化的动态经营策略，同时市场突发的扰动因素如疫情事件亟需企业更及时的管控响应速度。此外，
住房回归居住本质，市场对商品房的设计运营和多元配套服务提出更高质量诉求，对房地产企业的
资源整合能力和持续发展能力也提出更高挑战。
(五) 其他
□适用 √不适用
四、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明
□适用 √不适用
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保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告
第五节 重要事项
一、普通股利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用 □不适用
为保障公司利润分配及股东回报的稳定性，在综合考虑公司战略发展目标、经营规划、盈利能
力、股东回报、社会资金成本及外部融资环境的基础上，公司制定了《2018-2020 年股东回报规划》，
并已经 2017 年年度股东大会审议通过。
2019 年 5 月 28 日，公司实施了 2018 年度每 10 股派发现金红利 5.00 元（含税）的分配方案，
具体情况详见公司于 2019 年 5 月 22 日在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》和上交所网
站刊登的《保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度权益分派实施公告》（公告编号 2019-046）。
报告期内，公司严格执行了有关分红原则及政策，相关的决策程序和监督机制完备，符合公司
章程及审议程序相关规定，独立董事就利润分配方案发表意见，为中小投资者提供表达意见和诉求
的机会，切实维护了中小投资者的合法权益。
2020 年 4 月 14 日，经公司第六届董事会第二次会议审议通过，同意以截至 2019 年 12 月 31 日
公司总股本 11,932,675,162 股为基数，每 10 股派发现金红利 8.20 元（含税），不进行资本公积金
转增股本，公司独立董事已对该预案发表意见。上述事项须经公司 2019 年年度股东大会审议通过。
(二) 公司近三年（含报告期）的普通股股利分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案
单位：元 币种：人民币
每 10 占合并报表中归
每 10 股派 每 10 股 分红年度合并报表中
分红 股送红 现金分红的数额 属于上市公司普
息数(元) 转增数 归属于上市公司普通
年度 股数 （含税） 通股股东的净利
（含税） （股） 股股东的净利润
（股） 润的比率(%)
2019 年 0 8.20 0 9,784,793,632.84 27,959,019,793.11 35.00
2018 年 0 5.00 0 5,947,514,549.00 18,903,715,264.07 31.46
2017 年 0 4.00 0 4,743,376,424.40 15,625,886,183.86 30.36
备注：公司 2019 年度利润分配预案已经公司第六届董事会第二次会议审议通过，尚须经公司 2019
年年度股东大会审议通过。
(三) 以现金方式回购股份计入现金分红的情况
□适用 √不适用
(四) 报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正，但未提出普通股现金利润分配方案预案
的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用 √不适用
二、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内
的承诺事项
√适用 □不适用
是否有 是否及
承诺 承诺
承诺背景 承诺方 承诺时间及期限 履行期 时严格
类型 内容
限 履行
中国保利集团有 中国保利集团有限公司、保利南方集
与首次公 限公司、保利南 团有限公司、上海三利实业有限公司
2003 年 5 月 26
开 发 行 相 其他 方集团有限公 分别与保利地产签署了《关于避免同 否 是
日，长期有效
关的承诺 司、上海三利实 业竞争的协议》，承诺避免与保利地
业有限公司 产发生同业竞争。
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如保利地产在经营业务中需要使用
中国保利集团有 第 778875 号、第 779623 号商标时， 2002 年 12 月 15
其他 否 是
限公司 中国保利集团有限公司将授权其无 日，长期有效
偿使用。
2015 年 3 月 17
中国保利集团有限公司认购的股份
与再融资 日，承诺期限为：
股 份 限 中国保利集团有 自 本 次 非 公 开 发 行 结 束 之 日 （ 即
相关的承 2016 年 6 月 20 是 是
售 限公司 2016 年 6 月 20 日）起三十六个月内
诺 日至 2019 年 6 月
不得转让。
20 日
(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目是否达到原
盈利预测及其原因作出说明
□已达到 □未达到 √不适用
(三) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
三、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况
□适用 √不适用
四、公司对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
□适用 √不适用
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用 □不适用
本公司根据财政部《关于修订印发 2019 年度一般企业财务报表格式的通知》和《关于修订印发
合并财务报表格式（2019 版）的通知》规定的财务报表格式编制 2019 年度合并及母公司财务报表，
将资产负债表中“应收票据及应收账款”拆分为“应收票据”和“应收账款”列示，“应付票据及应
付账款”拆分为“应付票据”和“应付账款”，比较数据相应调整。
本公司执行财政部修订的《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》、《企业会计准则第
23 号——金融资产转移》、《企业会计准则第 24 号——套期会计》和《企业会计准则第 37 号——金
融工具列报》，对首次执行日未终止确认的金融工具，按修订后的准则追溯调整之前的确认和计量，
并调整当年年初的留存收益和其他综合收益；涉及前期比较财务报表数据与修订后的准则要求不一
致的，不作调整。
保利物业及其子公司因 2019 年在香港联交所主板上市而按照国际会计准则委员会颁布的《国际
会计准则》编制财务报表，因此在境内按照财政部颁布的《企业会计准则》编制报表时提前执行新
收入准则《企业会计准则第 14 号-收入》和新租赁准则《企业会计准则第 21 号——租赁》。
本公司境外子公司按照国际会计准则委员会颁布的《国际会计准则》编制财务报表，因此在对
其财务报表按照财政部颁布的《企业会计准则》进行调整时适用新租赁准则《企业会计准则第 21 号
——租赁》。
本公司执行财政部修订的《企业会计准则第 7 号——非货币性资产交换》、《企业会计准则第 12
号——债务重组》，在本报告期内无重大影响。
详见第十一节“三、重要会计政策及会计估计-（三十）重要会计政策和会计估计的变更”。
（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
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保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告
（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用 √不适用
（四）其他说明
□适用 √不适用
六、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：万元 币种：人民币
现聘任
境内会计师事务所名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬 471
境内会计师事务所审计年限 8
名称 报酬
内部控制审计会计师事务所 立信会计师事务所（特殊普通合伙） 89
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
√适用 □不适用
经公司 2018 年年度股东大会审议通过，同意续聘立信会计师事务所（特殊普通合伙）为公司（含
下属子公司）2019 年度财务和内控审计机构，相关审计费用授权公司经营层根据会计师事务所全年
工作量协商确定。
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
七、面临暂停上市风险的情况
(一)导致暂停上市的原因
□适用 √不适用
(二)公司拟采取的应对措施
□适用 √不适用
八、面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
九、破产重整相关事项
□适用 √不适用
十、重大诉讼、仲裁事项
□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 √本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
十一、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人处罚及整改情况
√适用 □不适用
报告期内，公司接到四川省广元市监察委员会通知，公司原副总经理吴章焰先生被立案调查并
采取留置措施。2019 年 7 月 29 日，经公司 2019 年第 10 次临时董事会审议，同意免去吴章焰先生
副总经理职务。
十二、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
√适用 □不适用
报告期内，公司及控股股东保利南方集团有限公司、实际控制人中国保利集团有限公司不存 在
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保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告
未履行法院生效判决、所负数额较大的债务到期未清偿等情况。
十三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
√适用 □不适用
事项概述 查询索引
2019 年 4 月 12 日，经公司第五届董事会第二十二次 详见 2019 年 4 月 16 日刊登于《中国证券报》、
会议审议通过，第二期股票期权激励计划激励对象 《上海证券报》、《证券时报》和上交所网
由 618 名调整为 607 名，并相应调整股票期权数量。 站的《保利发展控股集团股份有限公司第五
届董事会第二十二次会议决议公告》（公告
编号 2019-033）
2019 年 6 月 21 日，经公司 2019 年第 9 次临时董事 详见 2019 年 6 月 22 日刊登于《中国证券报》、
会审议通过，针对公司 2018 年度利润分配及资本公 《上海证券报》、《证券时报》和上交所网
积金转增股本方案的影响，第二期股票期权激励计 站的《保利发展控股集团股份有限公司关于
划行权价格由 8.01 元/股调整为 7.51 元/股。 调整第二期股票期权激励计划行权价格的公
告》（公告编号 2019-057）
2019 年 6 月 24 日，公司向 28 名激励对象定向发行 详见 2019 年 7 月 10 日刊登于《中国证券报》、
股票新增股份 1,228,966 股人民币普通股，募集资 《上海证券报》、《证券时报》和上交所网
金净额 9,228,305.69 元，行权股份已于 2019 年 7 站的《保利发展控股集团股份有限公司第二
月 5 日完成股份变更登记手续，并 2019 年 7 月 15 期股票期权激励计划第一个行权期第三次行
日 上 市 流 通 ， 行 权 后 公 司 总 股 本 增 加 至 权结果暨股份上市公告》（公告编号
11,896,258,064 股。 2019-061）
2019 年 9 月 3 日，经公司 2019 年第 11 次临时董事 详见 2019 年 9 月 5 日刊登于《中国证券报》、
会审议通过，本次股票期权激励计划的激励对象由 《上海证券报》、《证券时报》和上交所网
607 名调整为 601 名，并相应调整股票期权数量。公 站的《保利发展控股集团股份有限公司第二
司激励计划已进入第二个行权期，公司和 601 名激 期股票期权激励计划第二个行权期符合行权
励对象符合行权条件，对应可行权的股票期权数量 条件的公告》（公告编号 2019-072）
为 3,748.6400 万份，行权价格为 7.51 元/股。
2019 年 9 月 4 日，公司向第一个行权期 10 名激励对 详见 2019 年 9 月 21 日刊登于《中国证券报》、
象定向发行股票新增股份 500,199 股人民币普通股、 《上海证券报》、《证券时报》和上交所网
向第二个行权期 577 名激励对象定向发行股票新增 站的《保利发展控股集团股份有限公司第二
股份 34,339,189 股人民币普通股，合计新增股份 期股票期权激励计划第一个行权期第四次行
34,839,388 股，募集资金净额 261,608,964.49 元， 权及第二个行权期第一次行权结果暨股份上
行权股份已于 2019 年 9 月 19 日完成股份变更登记 市公告》（公告编号 2019-076）
手续，并 2019 年 9 月 26 日上市流通，行权后公司
总股本增加至 11,931,097,452 股。
2019 年 12 月 3 日，公司向第一个行权期 1 名激励对 详见 2019 年 12 月 18 日刊登于《中国证券报》、
象定向发行股票新增股份 109,315 股人民币普通股、 《上海证券报》、《证券时报》和上交所网
向第二个行权期 38 名激励对象定向发行股票新增股 站的《保利发展控股集团股份有限公司第二
份 1,468,395 股 人 民 币 普 通 股 ， 合 计 新 增 股 份 期股票期权激励计划第一个行权期第五次行
1,577,710 股，募集资金净额 11,847,024.39 元，行 权及第二个行权期第二次行权结果暨股份上
权股份已于 2019 年 12 月 16 日完成股份变更登记手 市公告》（公告编号 2019-094）
续，并 2019 年 12 月 23 日上市流通，行权后公司总
股本增加至 11,932,675,162 股。
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
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保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
十四、重大关联交易
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
报告期内，公司主要关联交易事项如下所示：
单位：亿元 币种：人民币
关联人 关联交易类别 报告期末金额
中国保利集团有限公司 接受财务资助 -
接受财务资助 115.23
保利财务有限公司
存放存款 436.39
提供担保 81.26
接受合营联营企业财务资助 302.23
合营联营企业 向合营联营企业提供财务资助 389.83
提供租赁、管理等服务 0.85
采购商品与接受租赁、劳务等服务 0.02
共同投资 171.77
公司及联营企业控制的合伙企业 提供管理等服务 2.25
项目资产及相关股权出售 -
提供租赁、管理等服务 0.12
其他受保利集团控制的关联方
采购商品、接受劳务等服务 0.67
其他由关联自然人担任董事、高管的关联方 采购商品、接受劳务等服务 4.25
接受销售代理服务 11.61
合富辉煌（中国）房地产顾问有限公司 提供租赁 0.10
提供物业管理服务 0.02
上述关联交易事项分别经公司 2016 年年度股东大会、2018 年第二次临时股东大会、2018 年年
度股东大会、2019 年第二次临时股东大会审议通过。除提供财务资助、接受财务资助、存放存款、
提供担保为余额口径外，其他业务类别均为发生额口径。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
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4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三) 共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四) 关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(五) 其他
□适用 √不适用
十五、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
1、 托管情况
□适用 √不适用
2、 承包情况
□适用 √不适用
3、 租赁情况
□适用 √不适用
(二) 担保情况
√适用 □不适用
单位: 万元 币种: 人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保） 63,801
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） 1,422,869
公司及其子公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 520,291
报告期末对子公司担保余额合计（B） 16,334,327
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 17,757,196
担保总额占公司净资产的比例(%) 113.81
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保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C） 0
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债
14,262,734
务担保金额（D）
担保总额超过净资产50%部分的金额（E） 9,956,099
上述三项担保金额合计（C+D+E） 14,262,734
公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，报告期内银行按
担保情况说明 揭担保发生额21,743万元，截至2019年12月31日累计银行按揭担保余额为
9,053,386.44万元。
(三) 委托他人进行现金资产管理的情况
1. 委托理财情况
(1) 委托理财总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托理财情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托理财减值准备
□适用 √不适用
2. 委托贷款情况
(1) 委托贷款总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托贷款情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托贷款减值准备
□适用 √不适用
3. 其他情况
□适用 √不适用
(四) 其他重大合同
√适用 □不适用
1.重大土地出让及合作开发合同
单位：万元 币种：人民币
序 我方权益
项目名称 项目公司 出让方 签约日期 签约金额
号 签约金额
合肥市滨湖区上海 合肥和禹房地产 合肥市自然资源和规
1 2019 年 7 月 23 日 467,279 467,279
路东侧项目 开发有限公司 划局
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上海建庆置业有
上海市杨浦区飞虹 上海市杨浦区规划和
2 2019 年 6 月 18 日 417,943 417,943
路北侧项目 限公司 自然资源局
杭州保颐置业有
杭州市萧山区新街 杭州市规划和自然资
3 2019 年 7 月 16 日 386,097 386,097
镇项目 限公司 源局萧山分局
厦门中玮置业有 厦门市自然资源和规
4 厦门保利天汇 2019 年 7 月 2 日 338,900 338,900
限公司 划局同安分局
金华市婺城区解放 金华保骏置业有 金华市自然资源和规
5 2019 年 6 月 11 日 331,136 331,136
西路南侧项目 限公司 划局
广州市南沙区亭角 广州市保曦置业 广州市规划和自然资
6 2019 年 12 月 24 日 520,190 301,710
大桥北侧项目 有限公司 源局
佛山市南海区科丰 佛山南海祁禹置
7 佛山市自然资源局 2019 年 8 月 27 日 545,420 272,710
路东侧项目 业有限公司
广州市白云区棠景
广州保骏置业有 广州市国土资源和规
8 街三元里大道西北 2019 年 1 月 3 日 538,358 269,179
限公司 划委员会
侧项目
重庆市两江新区悦 保利（重庆）投资 重庆市规划和自然资
9 2019 年 6 月 19 日 267,000 267,000
复大道项目 实业有限公司 源局
广州市荔湾区芳村 广州保晋置业有 广州市规划和自然资
10 2019 年 12 月 23 日 261,685 261,685
大道南侧项目 限公司 源局
2.重大借款合同
单位：万元 币种：人民币
序 合同贷
贷款单位 借款方 贷款期限 保证方式及保证方
号 款金额
保证，保利发展控股集团
珠海天志发展置业有限
1 中信银行 400,000 2019.9.30-2024.9.25 股份有限公司、珠海九洲
公司
控股集团有限公司
建设银行、 贵阳保成企业管理有限 保证，保利发展控股集团
2 300,000 2019.9.29-2024.9.29
中国银行 责任公司 股份有限公司
保利发展控股集团股份
3 平安资管 250,000 2019.3.4-2024.3.4 信用
有限公司
兴业银行、
抵押，保证，保利发展控
4 邮储银行、 230,000 台州保泓置业有限公司 2019.1.8-2022.1.8
股集团股份有限公司
农业银行
建设银行、 抵押，保证，保利发展控
5 215,000 绍兴保泓置业有限公司 2019.1.9-2022.1.8
浦发银行 股集团股份有限公司
佛山市正弘置业有限公 保证，保利发展控股集团
6 平安银行 200,000 2019.2.1-2022.1.31
司 股份有限公司
广州物产美通贸易有限 保证，保利发展控股集团
7 建设银行 200,000 2019.8.28-2024.8.27
公司 股份有限公司
上海保利建颖房地产有 抵押，保证，上海保利建
8 工商银行 200,000 2019.10.10-2034.9.26
限公司 锦房地产有限公司
9 中国银行 180,000 天津筑源置业有限公司 2019.4.3-2024.4.3 抵押
武汉二零四九保利房地 保证，保利发展控股集团
10 渤海银行 160,000 2019.1.8-2020.10.19
产开发有限公司 股份有限公司
十六、其他重大事项的说明
√适用 □不适用
1、保利物业境外上市相关说明
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保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告
2019 年 12 月 19 日，保利物业公开发行 133,333,400 股 H 股（超额配售权行使前）并在香港联
交所主板上市交易，股票代码为“06049.HK”，股票中文简称为“保利物业”，初始发行规模为
133,333,400 股 H 股。上述事项详见 2019 年 12 月 19 日披露的《保利发展控股集团股份有限公司关
于子公司境外发行股份并上市的公告》（公告编号 2019-095）。2020 年 1 月 10 日，保利物业公开发
行的超额配售权获悉数行使完毕，超额配售股份共 20,000,000 股 H 股，合计发行 153,333,400 股 H
股，超额配售部分股份已于 2020 年 1 月 17 日上市交易。截至 4 月 14 日，公司持有保利物业股权比
例为 72.29%。
2、公司债券相关说明
经中国证监会（证监许可【2019】1030 号）核准，公司获准向合格投资者公开发行面值总额不
超过 150 亿元的公司债券。上述事项详见 2019 年 7 月 3 日披露的《保利发展控股集团股份有限公司
关于向合格投资者公开发行公司债券申请获得中国证监会核准批复的公告》（公告编号 2019-058）。
2020 年 4 月 1 日，公司发行 20 亿元公司债券，票面利率为 3.00%，上述事项详见 2020 年 4 月
2 日披露的《保利发展控股集团股份有限公司公开发行 2020 年公司债券（第一期）发行结果公告》
（公告编号 2020-013）。
3、美元债相关说明
2019 年 3 月 25 日，公司发行 5 亿美元债券，票面利率为 3.875%，上述事项详见 2019 年 3 月
20 日披露的《保利发展控股集团股份有限公司关于公司全资子公司 Poly Real Estate Finance Ltd
发行债券的公告》（公告编号 2019-022）。
4、中期票据相关说明
2019 年 1 月 21 日，公司发行 15 亿元中期票据，利率为 3.60%，上述事项详见 2019 年 1 月 22
日披露的《保利发展控股集团股份有限公司 2019 年度第一期中期票据发行结果公告》（公告编号
2019-013）。
2020 年 2 月 21 日，公司发行 9 亿元中期票据，利率为 3.39%，上述事项详见 2020 年 2 月 25 日
披露的《保利发展控股集团股份有限公司 2020 年度第一期中期票据发行结果公告》（公告编号
2020-009）。
2020 年 4 月 10 日，公司发行 15 亿元中期票据，利率为 3.07%，上述事项详见 2020 年 4 月 14
日披露的《保利发展控股集团股份有限公司 2020 年度第二期中期票据发行结果公告》（公告编号
2020-018）。
十七、积极履行社会责任的工作情况
(一) 上市公司扶贫工作情况
√适用 □不适用
1. 精准扶贫规划
√适用 □不适用
公司坚持“和者筑善”的品牌理念，在积极发展主营业务的同时，主动参与公益扶贫工作，履
行社会责任。
立足于自身专业优势，公司将积极响应中央和各级政府关于精准扶贫、定点扶贫、对口扶贫的
倡导和要求，制定扶贫方案和工作计划，保障扶贫效果。同时，公司也将投身于贫困地区的产业帮
扶、乡村振兴等公益事业，不断丰富扶贫工作的领域和内涵。
2. 年度精准扶贫概要
√适用 □不适用
公司积极参与扶贫工作，主要项目如下：
（1）央企产业投资基金：公司参与投资中央企业贫困地区产业投资基金，报告期内合计投入
3.3 亿元；
（2）对口扶贫：根据国务院国资委统一安排，公司实际控制人中国保利集团有限公司对口扶贫
山西省河曲县和五台县、云南省鲁甸县和巧家县、广西省忻城县以及内蒙古自治区喀喇沁旗。其中，
公司参与上述地区的人饮安全管网工程和互助幸福院等项目建设，报告期内支出 1346 万元；参与创
办保利星火班“培训+就业”项目提供职业技能培训，报告期内支出约 274 万元；参与对口扶贫地区
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农产品销售，同时发动下属子公司参与帮扶，报告期内共计购买农产品支出约 353 万元；
（3）广东省扶贫开发专项基金：公司参与广东省慈善总会主办的“广东扶贫济困日活动”，捐
资 1000 万元用于广东省慈善总会扶贫济困项目，将投向广东省贫困村环境整治项目和广东慈善总会
“美丽乡村”及乡村振兴项目等；
（4）选派优秀干部开展扶贫、援疆工作：根据中组部、国家扶贫办相关文件精神，报告期内，
公司选派 1 名专业管理人员新疆挂职，开展扶贫、援疆工作。
3. 精准扶贫成效
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
指标 数量及开展情况
一、总体情况
其中：1.资金 35,973
二、分项投入
1.转移就业脱贫
其中：1.1 职业技能培训投入金额 274
2.社会扶贫
其中：2.1 定点扶贫工作投入金额 2,699
3.其他项目
其中：3.1 投入金额 33,000
3.2 其他项目说明 参与投资中央企业贫困地区产业投资基金
4. 后续精准扶贫计划
√适用 □不适用
公司将积极响应中央关于开展精准扶贫工作，打赢扶贫攻坚战的号召，在继续做好现有扶贫项
目的基础上，坚持深入一线调研，结合自身行业优势，创新扶贫工作方式，深化扶贫工作效果，践
行央企社会责任。
(二) 社会责任工作情况
√适用 □不适用
详见《保利发展控股集团股份有限公司 2019 年度社会责任报告》
(三) 环境信息情况
1. 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其重要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
2. 重点排污单位之外的公司的环保情况说明
□适用 √不适用
3. 重点排污单位之外的公司未披露环境信息的原因说明
□适用 √不适用
4. 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明
□适用 √不适用
(四) 其他说明
□适用 √不适用
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保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告
十八、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
第六节 普通股股份变动及股东情况
一、 普通股股本变动情况
(一) 普通股股份变动情况表
1、 普通股股份变动情况表
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
比例 比例
数量 发行新股 其他 小计 数量
(%) (%)
一、有限售条件股份 122,100,122 1.03 0 -122,100,122 -122,100,122 0 0
1、国家持股
2、国有法人持股 122,100,122 1.03 0 -122,100,122 -122,100,122 0 0
3、其他内资持股
其中：境内非国有法人持股
境内自然人持股
4、外资持股
其中：境外法人持股
境外自然人持股
二、无限售条件流通股份 11,772,928,976 98.97 37,646,064 122,100,122 159,746,186 11,932,675,162 100
1、人民币普通股 11,772,928,976 98.97 37,646,064 122,100,122 159,746,186 11,932,675,162 100
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
三、普通股股份总数 11,895,029,098 100 37,646,064 0 37,646,064 11,932,675,162 100
2、 普通股股份变动情况说明
√适用 □不适用
公司非公开发行的 122,100,122 股人民币普通股承诺限售期 36 个月到期解除限售，并已于 2019
年 6 月 20 日上市流通。
2019 年 6 月 24 日，公司向股票期权激励对象发行股票新增股份合计 1,228,966 股人民币普通
股，已于 2019 年 7 月 5 日办理完毕股份变更登记手续，并已于 2019 年 7 月 15 日上市流通。
2019 年 9 月 4 日，公司向股票期权激励对象发行股票新增股份合计 34,839,388 股人民币普通
股，已于 2019 年 9 月 19 日办理完毕股份变更登记手续，并已于 2019 年 9 月 26 日上市流通。
2019 年 12 月 3 日，公司向股票期权激励对象发行股票新增股份合计 1,577,710 股人民币普通
股，已于 2019 年 12 月 16 日办理完毕股份变更登记手续，并已于 2019 年 12 月 23 日上市流通。
3、 普通股股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）
√适用 □不适用
以报告期内公司变动后总股本 11,932,675,162 股为基数计算，在归属于上市公司股东的净利润
不变的情况下，按全面摊薄方式计算，每股收益为 2.34 元，归属于上市公司股东的每股净资产为
13.08 元。
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
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(二) 限售股份变动情况
√适用 □不适用
单位:股
本年解除限 本年增加 年末限
股东名称 年初限售股数 限售原因 解除限售日期
售股数 限售股数 售股数
中国保利集 认购非公开
122,100,122 122,100,122 0 0 2019 年 6 月 20 日
团有限公司 发行股份
合计 122,100,122 122,100,122 0 0 / /
二、 证券发行与上市情况
(一)截至报告期内证券发行情况
√适用 □不适用
单位：股币种：人民币
股票及其衍生 发行价格 获准上市交
发行日期 发行数量 上市日期
证券的种类 （或利率） 易数量
普通股股票类
人民币普通股 2019 年 6 月 24 日 7.51 元/股 1,228,966 2019 年 7 月 15 日 1,228,966
人民币普通股 2019 年 9 月 4 日 7.51 元/股 34,839,388 2019 年 9 月 26 日 34,839,388
人民币普通股 2019 年 12 月 3 日 7.51 元/股 1,577,710 2019 年 12 月 23 日 1,577,710
截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：
□适用 √不适用
(二)公司普通股股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
√适用 □不适用
报告期内，公司向股票期权激励对象发行股票新增股份合计 37,646,064 股人民币普通股，募集
资金净额增加公司货币资金 282,684,294.57 元，相应增加公司净资产 282,684,294.57 元，其中增
加股本 37,646,064.00 元，增加资本公积 245,038,230.57 元。
(三)现存的内部职工股情况
□适用 √不适用
三、 股东和实际控制人情况
(一) 股东总数
截止报告期末普通股股东总数(户) 138,926
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户) 142,008
(二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况
持有有限 质押或冻结情况
股东名称 比例 股东
期末持股数量 售条件股 股份
（全称） (%) 数量 性质
份数量 状态
保利南方集团有限公司 4,511,874,673 37.81 0 无 0 国有法人
泰康人寿保险有限责任公司－分红－
491,870,268 4.12 0 无 0 其他
个人分红－019L－FH002 沪
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保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告
香港中央结算有限公司 358,398,781 3.00 0 无 0 其他
中国证券金融股份有限公司 357,138,847 2.99 0 无 0 国有法人
中国保利集团有限公司 334,587,645 2.80 0 无 0 国有法人
华美国际投资集团有限公司 195,340,000 1.64 0 质押 115,900,000 境内非国有法人
中央汇金资产管理有限责任公司 179,655,800 1.51 0 无 0 国有法人
泰康人寿保险有限责任公司－传统－
137,536,654 1.15 0 无 0 其他
普通保险产品－019L－CT001 沪
泰康人寿保险有限责任公司－万能－
115,137,295 0.96 0 无 0 其他
个险万能
兴业银行股份有限公司－兴全趋势投
85,800,996 0.72 0 无 0 其他
资混合型证券投资基金
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件 股份种类及数量
股东名称
流通股的数量 种类 数量
保利南方集团有限公司 4,511,874,673 人民币普通股 4,511,874,673
泰康人寿保险有限责任公司－分红－个人分红－
491,870,268 人民币普通股 491,870,268
019L－FH002 沪
香港中央结算有限公司 358,398,781 人民币普通股 358,398,781
中国证券金融股份有限公司 357,138,847 人民币普通股 357,138,847
中国保利集团有限公司 334,587,645 人民币普通股 334,587,645
华美国际投资集团有限公司 195,340,000 人民币普通股 195,340,000
中央汇金资产管理有限责任公司 179,655,800 人民币普通股 179,655,800
泰康人寿保险有限责任公司－传统－普通保险产
137,536,654 人民币普通股 137,536,654
品－019L－CT001 沪
泰康人寿保险有限责任公司－万能－个险万能 115,137,295 人民币普通股 115,137,295
兴业银行股份有限公司－兴全趋势投资混合型证
85,800,996 人民币普通股 85,800,996
券投资基金
本公司第五大股东中国保利集团有限公司持有本公司第一大股东保利南方集团有限公司 100%的股权；
上 述 股 东 本公司第二大股东泰康人寿保险有限责任公司－分红－个人分红－019L－FH002 沪、本公司第八大股
关 联 关 系 东泰康人寿保险有限责任公司－传统－普通保险产品－019L－CT001 沪和本公司第九大股东泰康人寿
或 一 致 行 保险有限责任公司－万能－个险万能同为泰康人寿保险有限责任公司管理；未知其它股东之间是否存
动的说明 在关联关系，也未知其它股东是否属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动
人。
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
□适用 √不适用
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
四、 控股股东及实际控制人情况
(一) 控股股东情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 保利南方集团有限公司
单位负责人或法定代表人 张万顺
成立日期 1992 年 7 月 9 日
主要经营业务 房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自有资金投资与管
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理、企业管理服务、批发和零售贸易（国有专营专控商品除外）
报告期内控股和参股的其
他境内外上市公司的股权 无
情况
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在控股股东情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内控股股东变更情况索引及日期
□适用 √不适用
5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
(二) 实际控制人情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 中国保利集团有限公司
单位负责人或
张振高
法定代表人
成立日期 1993 年 2 月 9 日
国际贸易、房地产开发、轻工业务、工艺业务、文化艺术经营、民爆器材产销和
主要经营业务
爆破服务、丝绸业务、信息和通信技术业务等。
截至 2019 年末，直接和间接持有香港联交所上市公司保利置业集团有限公司
(0119.HK)约 47.32%的股权约 17.33 亿股；直接和间接持有香港联交所上市公司保
利文化集团股份有限公司（3636.HK）约 63.69%的股权约 1.57 亿股；间接持有深
报告期内控股 圳证券交易所上市公司保利久联控股集团有限责任公司（002037.SZ）约 44.70%
和参股的其他 的股权约 2.18 亿股；间接持有深圳证券交易所上市公司中国海诚工程科技股份有
境内外上市公 限公司(002116.SZ)约 51.9%的股权约 2.17 亿股；间接持有香港联交所上市公司数
司的股权情况 字王国集团有限公司(00547.HK)约 15.63%的股权约 53.24 亿股；间接持有上海证
券交易所上市公司长飞光纤光缆股份有限公司（601869.SH）约 23.73%的股权约
1.80 亿股；直接持有新加坡证券交易所上市公司星雅集团(S85.SG)约 22.05%的股
权约 1.90 亿股。
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在实际控制人情况的特别说明
□适用 √不适用
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保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告
4 报告期内实际控制人变更情况索引及日期
□适用 √不适用
5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍
□适用 √不适用
五、 其他持股在百分之十以上的法人股东
□适用 √不适用
六、 股份限制减持情况说明
□适用 √不适用
第七节 优先股相关情况
□适用 √不适用
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第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、持股变动情况及报酬情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用 □不适用
单位：股
增减 报告期内从公司 是否在公
性 年 年度内股份
姓名 职务(注) 任期起始日期 任期终止日期 年初持股数 年末持股数 变动 获得的税前报酬 司关联方
别 龄 增减变动量
原因 总额（万元） 获取报酬
宋广菊 董事长 女 59 2010 年 5 月 31 日 2022 年 10 月 30 日 19,275,800 19,275,800 0 / 注4 否
张振高 董事 男 57 2002 年 8 月 26 日 2022 年 10 月 30 日 0 0 0 / / 是
傅俊元 董事 男 58 2019 年 10 月 31 日 2022 年 10 月 30 日 0 0 0 / / 是
张万顺 董事 男 55 2015 年 5 月 28 日 2022 年 10 月 30 日 182,192 364,384 182,192 注1 / 是
董事 2015 年 5 月 28 日 2022 年 10 月 30 日
刘平 男 51 7,077,279 7,186,594 109,315 注1 541 否
总经理 2016 年 12 月 12 日 2022 年 10 月 30 日
邢怡 董事 女 49 2016 年 12 月 29 日 2022 年 10 月 30 日 0 0 0 / / 是
朱征夫 独立董事 男 55 2014 年 4 月 21 日 2022 年 10 月 30 日 0 0 0 / 20 否
李非 独立董事 男 63 2018 年 9 月 28 日 2022 年 10 月 30 日 0 0 0 / 20 否
戴德明 独立董事 男 57 2018 年 9 月 28 日 2022 年 10 月 30 日 0 0 0 / 20 否
付俊 监事会主席 女 56 2014 年 4 月 21 日 2022 年 10 月 30 日 43,500 43,500 0 / 461 否
刘军才 监事 男 54 2009 年 3 月 10 日 2022 年 10 月 30 日 0 0 0 / / 是
郭猛超 职工监事 男 34 2015 年 5 月 28 日 2022 年 10 月 30 日 0 0 0 / 75 否
周东利 财务总监 男 45 2014 年 10 月 27 日 2022 年 10 月 30 日 182,192 364,384 182,192 注1 424 否
张伟 副总经理 男 44 2012 年 4 月 26 日 2022 年 10 月 30 日 36,438 36,438 0 / 365 否
黄海 董事会秘书 男 44 2012 年 4 月 26 日 2022 年 10 月 30 日 680,792 862,984 182,192 注1 377 否
孔峻峰 副总经理 男 46 2019 年 4 月 4 日 2022 年 10 月 30 日 / 0 0 / 278 否
潘志华 副总经理 男 40 2019 年 4 月 4 日 2022 年 10 月 30 日 / 0 0 / 356 否
刘文生 副总经理 男 51 2019 年 7 月 29 日 2022 年 10 月 30 日 / 378,406 132,503 注1 433 否
张艳华 副总经理 女 45 2019 年 11 月 19 日 2022 年 10 月 30 日 / 0 0 / 7 否
彭碧宏 离任董事 男 56 2011 年 7 月 26 日 2019 年 3 月 4 日 410,400 / / / / 是
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陈冬桔 离任副总经理 女 55 2005 年 1 月 27 日 2020 年 4 月 9 日 554,838 882,784 327,946 注 1 437 否
胡在新 离任副总经理 男 50 2008 年 2 月 1 日 2019 年 7 月 29 日 518,400 627,715 109,315 注 1 429 否
王健 离任副总经理 男 47 2006 年 8 月 11 日 2019 年 1 月 4 日 700,592 / / / / 否
吴章焰 离任副总经理 男 47 2009 年 3 月 10 日 2019 年 7 月 29 日 518,400 518,400 0 / 89 否
合计 / / / / / 30,180,823 30,541,389 1,225,655 / / /
注 1：股权激励实施行权增持公司股票；
注 2：副总经理孔峻峰先生、潘志华先生、刘文生先生、张艳华女士于报告期内起任职，自任职之初未持有公司股票；
注 3：截至 2019 年 12 月 31 日，彭碧宏先生、王健先生离职期限已满半年，其所持公司股票不适用于公司《董事、监事和高级管理人员所持本公司股份
及其变动管理办法》；
注 4：国资委尚未对宋广菊同志 2019 年度薪酬进行核定，因此无法予以披露。另经国资委核定，宋广菊同志 2018 年薪酬总额为 71.62 万元；
注 5：孔峻峰先生、张艳华女士分别自 2019 年 4 月 4 日及 2019 年 11 月 19 日起担任公司副总经理，上述税前报酬总额为自任期起始日期至本报告期末薪
酬。
姓名 主要工作经历
工商管理硕士，高级工程师。历任国防科工委、广州军区干部，1993 年进入保利地产工作，历任办公室主任、副总经理、常务副总经
宋广菊
理、总经理。现任本公司董事长，中国保利集团有限公司副总经理，保利南方集团有限公司董事长。
经济学博士，高级经济师、高级会计师。加入中国保利集团有限公司之前，曾在全国人大常委会办公厅工作。历任保利香港控股、保
张振高 利香港投资、保利南方集团、保利财务有限公司、保利能源控股有限公司等主要子公司领导，中国保利集团有限公司财务部主任、总
会计师，中国中丝集团有限公司总经理。现任本公司董事，中国保利集团有限公司董事、总经理，保利国际控股有限公司董事长。
管理学博士,高级会计师。历任审计署驻交通部审计局干部，中国港湾建设（集团）总公司总会计师，中国交通建设集团有限公司总会
傅俊元 计师、董事，中国交通建设股份有限公司执行董事、总会计师。现任本公司董事，中国保利集团有限公司总会计师，保利财务有限公
司董事长。
工学硕士，工程师。历任广东省基础工程公司项目经理，1995 年进入保利地产工作，历任保利地产工程部、计划部经理，保利地产副
总经理，中国保利集团有限公司房地产部主任，保利（香港）控股有限公司常务副总经理，保利置业集团有限公司董事、常务副总经
张万顺
理，保利南方集团有限公司董事、总经理，中国轻工集团有限公司总经理。现任本公司董事，中国保利集团有限公司总经理助理、副
总经济师，中国轻工集团有限公司董事长。
经济学学士、高级审计师。1989 年参加工作，历任广东省审计厅直属分局科长，保利地产计划部经理、总经理办公室主任、总经理助
刘平
理、董事会秘书、副总经理。现任本公司董事、总经理。
南开大学理学硕士，武汉大学 EMBA。历任平安保险（集团）股份有限公司资产运营中心基金投资部负责人，泰康保险集团股份有限公
邢怡 司资产管理中心副总经理、助理总裁，泰康资产管理有限责任公司副总经理兼首席投资官。现任本公司董事，泰康保险集团股份有限
公司副总裁，泰康资产管理有限责任公司副总经理兼首席投资官。
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保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告
法学博士，律师。现任北京市浩天信和（广州）律师事务所律师、全国政协委员、中华全国律师协会副会长、最高人民法院特约监督
朱征夫
员，本公司独立董事，兼任东江环保股份有限公司、武汉三特索道股份有限公司独立董事。
经济管理学博士。现任中山大学管理学院教授、博士生导师，本公司独立董事，兼任四川东材科技集团股份有限公司、广州粤泰集团
李非
股份有限公司独立董事。曾兼任金发科技股份有限公司、广州海格通信集团股份有限公司等上市公司独立董事。
会计学博士。现任中国人民大学商学院会计系教授、博士生导师。历任中南财经大学会计系讲师、中国人民大学会计系讲师、副教授、
戴德明 系主任。现任本公司独立董事，兼任中国会计学会副会长，海尔智家股份有限公司、中国电力建设股份有限公司和浙商银行股份有限
公司独立董事、中信建投证券股份有限公司独立非执行董事。
本科学历，法律专业，高级政工师。历任武汉军区、广州军区干部，1993 年进入保利地产工作，历任保利地产开发部及销售部经理、
付俊 总经理助理，保利广州物业管理有限公司总经理、董事长，保利（青岛）实业有限公司董事长兼总经理，保利地产纪委书记、党委副
书记。现任本公司监事会主席，中国保利集团有限公司职工董事。
硕士研究生同等学力。历任保利房地产开发与工程建筑公司人事部主任、总经理助理兼办公室主任、副总经理，保利（北京）房地产
刘军才 开发有限公司副总经理，中国保利集团有限公司综合事务部副主任、办公厅主任、职工董事、工会主席，国有企业监事会兼职监事，
保利文化集团股份有限公司监事会主席。现任本公司监事，中国保利集团有限公司副总经理。
工学硕士。2011 年进入保利地产工作，历任保利地产投资管理中心企业管理部高级经理，保利（横琴）资本管理有限公司地产金融事
郭猛超
业部部门经理。现任本公司职工监事，保利（横琴）资本管理有限公司助理总经理。
工商管理硕士。1995 年参加工作，历任保利建设开发总公司财务部副经理，保利（北京）房地产开发有限公司财务部经理，上海海洋
周东利 水族馆内审部经理，保利文化艺术有限公司财务部副经理，海南旅游卫视财务总监兼运营中心总监，保利影业投资有限公司常务副总
经理，中国保利集团公司财务部副主任，保利科技有限公司总会计师，保利投资控股有限公司总会计师。现任本公司财务总监。
文学学士。1998 年参加工作，历任保利科技有限公司职员，中国保利集团有限公司综合事务部经理、高级经理、副主任级秘书。现任
张伟
本公司副总经理。
工商管理硕士。1997 年参加工作，历任深圳沃发医学新技术发展有限公司金融部业务经理、广州兴达通讯有限公司汕头分公司市场部
黄海 经理、中山公用科技股份有限公司证券部经理及证券事务代表，保利地产证券部副总经理、董秘办主任，现任公司董事会秘书兼董事
会办公室主任、保利物业董事长、广东省高速公路发展股份有限公司董事。
工商管理硕士，高级经济师，高级会计师。1996 年参加工作，历任保利建设开发总公司总经济师，总会计师，保利山东置业集团有限
孔峻峰
公司总经理，董事长，保利置业集团黑龙江有限公司董事长，中国保利集团有限公司行政管理中心主任。现任本公司副总经理。
管理学博士，高级经济师。2001 年参加工作，历任河北保利房地产开发有限公司总经理，山西保利房地产开发有限公司总经理，保利
潘志华
地产战略投资管理中心总经理。现任本公司副总经理。
大学专科学历。1991 年参加工作，历任广州保利实业有限公司财务部财务经理，办公室主任，总经理助理，保利(武汉)房地产开发公
刘文生 司副总经理兼财务总监，南海桦荣实业有限公司常务副总经理，保利华南实业有限公司总经理，董事长，保利华南实业有限公司董事
长，保利湾区投资发展有限公司董事长，保利海南旅游发展有限公司董事长。现任本公司副总经理。
张艳华 工学博士，高级工程师，国家一级注册建筑师。2001 年参加工作，历任上海黄海建筑设计有限公司建筑师，同济大学国家历史文化名
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保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告
城研究中心规划师及建筑师，上海同济城市规划设计研究院四所规划师，联合国教科文组织亚太地区世界遗产培训与研究中心助理主
任，保利置业集团有限公司产品管理部总监、投资管理部总监、运营管理中心总经理及产品管理中心总经理，现任本公司副总经理。
其它情况说明
□适用 √不适用
(二) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
√适用 □不适用
单位:股
年初持有股票期 报告期新授予股 报告期内 报告期股票期权 股票期权 期末持有股票 报告期末市价
姓名 职务
权数量 票期权数量 可行权股份 行权股份 行权价格(元) 期权数量 （元）
张万顺 董事 369,905 0 182,192 182,192 7.51 187,713 16.18
刘平 董事、总经理 369,905 0 182,192 109,315 7.51 260,590 16.18
周东利 财务总监 369,905 0 182,192 182,192 7.51 187,713 16.18
张伟 副总经理 515,659 0 327,946 0 / 515,659 16.18
黄海 董事会秘书 369,905 0 182,192 182,192 7.51 187,713 16.18
潘志华 副总经理 269,022 0 132,503 0 / 269,022 16.18
刘文生 副总经理 269,022 0 132,503 132,503 7.51 136,519 16.18
合计 / 2,533,323 0 1,321,720 788,394 / 1,744,929 /
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保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告
二、现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
(一) 在股东单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员姓名 股东单位名称 在股东单位担任的职务
中国保利集团有限公司 副总经理
宋广菊
保利南方集团有限公司 董事长
张振高 中国保利集团有限公司 董事、总经理
傅俊元 中国保利集团有限公司 总会计师
张万顺 中国保利集团有限公司 总经理助理、副总经济师
泰康保险集团股份有限公司 副总裁
邢怡
泰康资产管理有限责任公司 副总经理兼首席投资官
付俊 中国保利集团有限公司 职工董事
刘军才 中国保利集团有限公司 副总经理
(二) 在其他单位任职情况
□适用 √不适用
详见董事、监事、高级管理人员的主要工作经历。
三、董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用 □不适用
董事、监事、高级管理人 董事、监事报酬由公司股东大会确定，高级管理人员报酬依据董事
员报酬的决策程序 会审议通过的公司薪酬制度确定。
（1）在本公司专职工作的董事、监事、高级管理人员的薪金标准
按其在本公司实际担任的经营管理职务，参照本公司薪酬制度确
董事、监事、高级管理人 定；（2）不在本公司专职工作的董事（除独立董事）、监事不在本
员报酬确定依据 公司领取报酬和津贴，因工作需要所发生的费用分别在本公司每年
的董事会费和监事会费中据实支出；（3）本公司独立董事由本公司
聘任后，每年可领取 20 万元津贴。
董事、监事和高级管理人 详见“现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及
员报酬的实际支付情况 报酬情况”。
报告期末全体董事、监事
报告期内，公司董事、监事、高级管理人员从公司实际获得的报酬
和高级管理人员实际获得
合计 2424 万元。
的报酬合计
四、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
宋广菊 董事长 选举 股东大会选举
张振高 董事 选举 股东大会选举
傅俊元 董事 选举 股东大会选举
张万顺 董事 选举 股东大会选举
刘平 董事、总经理 选举 股东大会选举
邢怡 董事 选举 股东大会选举
朱征夫 独立董事 选举 股东大会选举
李非 独立董事 选举 股东大会选举
戴德明 独立董事 选举 股东大会选举
付俊 监事会主席 选举 股东大会选举
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保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告
刘军才 监事 选举 股东大会选举
郭猛超 职工监事 选举 职工代表大会选举
周东利 财务总监 聘任 董事会聘任
张伟 副总经理 聘任 董事会聘任
黄海 董事会秘书 聘任 董事会聘任
孔峻峰 副总经理 聘任 董事会聘任
潘志华 副总经理 聘任 董事会聘任
刘文生 副总经理 聘任 董事会聘任
张艳华 副总经理 聘任 董事会聘任
彭碧宏 董事 离任 工作调整
陈冬桔 副总经理 离任 退休
胡在新 副总经理 离任 工作调整
王健 副总经理 离任 工作调整
吴章焰 副总经理 免职 免职
五、近三年受证券监管机构处罚的情况说明
□适用 √不适用
六、母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
母公司在职员工的数量 228
主要子公司在职员工的数量 56,583
在职员工的数量合计 56,811
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数 1
专业构成
专业构成类别 数量（人）
企业管理 1,123
财务管理 1,224
综合管理 586
工程管理 4,906
建筑设计 1,704
销售管理 1,200
商业管理与经营 7,294
物业服务 38,774
合计 56,811
教育程度
教育程度类别 数量（人）
研究生以上 2,960
本科 12,476
大专及其他 41,375
合计 56,811
其中,公司房地产子公司员工总数 6904 人，专业及教育程度结构如下：
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(二) 薪酬政策
√适用 □不适用
报告期内，公司保持以业绩为导向的薪酬激励策略，优化薪酬结构，提升基薪竞争力。结合行
业特点和公司实际情况，持续优化奖金分配方式，落实股权激励和项目跟投等长期激励机制，吸引、
保留和激励核心人才，增进核心骨干团队的凝聚力、向心力。同时建立并完善与公司发展战略相匹
配的薪酬管控机制，进一步鼓励提高运作效率，提升经营效益、提高人均效能，助力公司高质量发
展。
公司全面保障员工享有“五险一金”、带薪休假、劳保用品等法定福利，根据企业实际提供员工
宿舍、免费班车、工作餐、节日福利、生日祝福、探亲交通费等福利项目组合。
(三) 培训计划
√适用 □不适用
报告期内，根据公司战略和员工职业发展需要，公司以商学院为平台，以“致力于企业文化传
承，致力于人才梯队建设，致力于公司智慧沉淀”为宗旨，持续完善员工培养体系，打造员工成长
阶梯，以最优的资源，培养更优的人才。
公司制定《保利发展培训工作纲要》，确定商学院发展规划、运营模式、课程体系和发展方向。
通过与知名高校和机构合作，持续升级迭代“领军”、“百帅”、“点将”人才梯队培训项目，培养中
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保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告
高级管理人才；子公司开展梯队项目培训试点，提升一线关键岗位人才素质；各职能中心分类实施
T.O.P 系列关键业务岗位培训，提升业务骨干专业能力和综合管理能力；持续开展“保利和伙人”
校园招聘新员工入职培养计划和轮岗学习计划，为新员工提供入职培训和轮岗学习机会，加速职业
融入。
同时，加强总部与子公司两级联动，以培养项目为依托，组织内部专家开发精品课程，形成企
业文化、领导力提升、专业赋能等课程体系，为员工管理及业务能力提升提供丰富内容保障。
(四) 劳务外包情况
□适用 √不适用
七、其他
□适用 √不适用
第九节 公司治理
一、公司治理相关情况说明
√适用 □不适用
公司严格按照《公司法》、《证券法》和中国证监会、上交所的有关规定，建立健全规章制度体
系，切实推进各项规范管理工作，持续完善公司治理结构。
报告期内，公司顺利完成董事会、监事会换届选举及高级管理人员聘任工作，保障各级治理机
构规范履职。年内累计召开股东大会 3 次、董事会 21 次、监事会 9 次，审议决策了年度投资计划、
房地产项目备案、对外担保、关联交易、利润分配，以及董事会监事会换届选举、分拆保利物业至
H 股上市、境外发行美元债券等重要事项，满足公司业务发展需要。公司建立了独立董事制度，独
立董事按照相关法律法规及《公司章程》要求，认真履行职责，维护公司整体利益，尤其关注保护
中小股东的合法权益，对报告期内发生的关联交易、董事会换届选举、股权激励、利润分配、募集
资金使用等事项发表了独立意见。董事会下设审计委员会、提名委员会、薪酬与考核委员会、战略
委员会四个专门委员会，其中审计委员会、提名委员会、薪酬与考核委员会中独立董事占多数并担
任主任委员，成员组成合理，各委员会制定了专门的实施细则并严格按此开展工作，为公司的经营
管理发挥了专业性作用。
公司建立了公正、透明的高级管理人员绩效评价标准与激励约束机制。对公司高级管理人员、
核心骨干人员的考评涵盖公司整体年度经营目标完成情况、业务单元经营目标完成情况、个人业务
能力和绩效考核结果等多个层级。董监高聘任程序依据相关法律法规和规范性文件的要求执行，符
合公开、公平、公正的原则。
公司持续优化信息披露业务流程，高度重视非财务经营性信息披露，加大自主信息披露力度，
切实提升信息披露质量，全年共计完成 4 项定期报告和 95 项临时公告，连续多年获上交所上市公司
年度信息披露工作 A 类评价。
报告期内，公司持续提升投资者关系管理水平，累计出席券商策略会 50 余场、接待国内外投资
者访谈调研超过 50 次、接听投资者热线电话 1500 余个，还通过证券邮箱、投资者关系网站、投资
者大会和“上证 e 互动”等多种方式保持与投资者的沟通与互动，聆听投资者意见，切实维护投资
者的合法权益。
公司严格执行《内幕信息及知情人管理制度》等相关规定，及时履行内幕信息及知情人的登记、
备案以及限制交易期提示等事项。相关保密措施健全得当，知情人登记报备工作规范有序，未发现
公司内幕信息泄露、利用内幕信息违规买卖公司股票等情况。
公司治理与中国证监会相关规定的要求是否存在重大差异；如有重大差异，应当说明原因
□适用 √不适用
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二、股东大会情况简介
会议届次 召开日期 决议刊登的指定网站的查询索引 决议刊登的披露日期
2019 年第一次
2019 年 4 月 4 日 2019 年 4 月 5 日
临时股东大会
上海证券交易所网站：
2018 年年度
2019 年 5 月 7 日 www.sse.com.cn，在网站首页输入 2019 年 5 月 8 日
股东大会
“600048”后，点击“搜索”
2019 年第二次
2019 年 10 月 31 日 2019 年 11 月 1 日
临时股东大会
股东大会情况说明
√适用 □不适用
上述股东大会的议案全部审议通过，不存在否决议案的情况。
三、董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
参加股东大
参加董事会情况
会情况
董事 是否独
本年应参 以通讯 是否连续两
姓名 立董事 亲自出 委托出 缺席 出席股东大
加董事会 方式参 次未亲自参
席次数 席次数 次数 会的次数
次数 加次数 加会议
宋广菊 否 21 7 14 0 0 否 3
张振高 否 21 7 14 0 0 否 0
傅俊元 否 2 1 1 0 0 否 0
张万顺 否 21 7 14 0 0 否 2
刘平 否 21 7 14 0 0 否 1
邢怡 否 21 7 14 0 0 否 0
朱征夫 是 21 4 16 1 0 否 1
李非 是 21 7 14 0 0 否 2
戴德明 是 21 7 14 0 0 否 1
备注：傅俊元先生自 2019 年 10 月 31 日起担任公司董事。
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
□适用 √不适用
年内召开董事会会议次数 21
其中：现场会议次数 0
通讯方式召开会议次数 14
现场结合通讯方式召开会议次数 7
(二) 独立董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用 √不适用
(三) 其他
□适用 √不适用
四、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责时所提出的重要意见和建议，存在异议事项的，应
当披露具体情况
√适用 □不适用
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保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告
报告期内，公司累计召开战略委员会 2 次、提名委员会 5 次、审计委员会 7 次、薪酬与考核委
员会 3 次。各专门委员会均能够严格履行前置审议程序，切实发挥专业指导作用，重点针对公司年
度投资计划、年度审计及财务报告、股票期权激励计划绩效考核、提名董事、聘任高级管理人员等
相关事项进行审议并发表了意见，且不存在异议事项。
五、监事会发现公司存在风险的说明
□适用 √不适用
六、公司就其与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面存在的不能保证独立性、不能保
持自主经营能力的情况说明
□适用 √不适用
存在同业竞争的，公司相应的解决措施、工作进度及后续工作计划
□适用 √不适用
七、报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
√适用 □不适用
详见本报告第八节“董事、监事、高级管理人员及员工情况”相关内容。
八、是否披露内部控制自我评价报告
√适用 □不适用
详见《保利发展控股集团股份有限公司 2019 年度内部控制评价报告》。
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用 √不适用
九、内部控制审计报告的相关情况说明
√适用 □不适用
详见立信会计师事务所（特殊普通合伙）出具的《内部控制审计报告》（信会师报字[2020]第 ZG10773
号。
是否披露内部控制审计报告：是
十、其他
□适用 √不适用
第十节 公司债券相关情况
√适用 □不适用
一、公司债券基本情况
单位:亿元 币种:人民币
债券 利率 还本付息方 交易 交易
债券名称 简称 代码 发行日 到期日
余额 （%） 式 场所 对象
保利房 地产（集
每年付息一 合格
团）股份有限公司 15 保 2015 年 12 2020 年 12
136087 3.19 3.40 次，到期一 上交所 投资
2015 年公司债券 利 01 月 11 日 月 11 日
次还本 者
（第一期）
保利房 地产（集 15 保 136088 2015 年 12 2022 年 12 20 3.68 每年付息一 上交所 合格
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保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告
团）股份有限公司 利 02 月 11 日 月 11 日 次，到期一 投资
2015 年公司债券 次还本 者
（第一期）
保利房 地产（集
每年付息一 合格
团）股份有限公司 16 保 2016 年 1 月 2021 年 1 月
136151 21.72 4.00 次，到期一 上交所 投资
2016 年公司债券 利 01 15 日 15 日
次还本 者
（第一期）
保利房 地产（集
每年付息一 合格
团）股份有限公司 16 保 2016 年 1 月 2023 年 1 月
136152 25 3.19 次，到期一 上交所 投资
2016 年公司债券 利 02 15 日 15 日
次还本 者
（第一期）
保利房 地产（集
每年付息一 合格
团）股份有限公司 16 保 2016 年 2 月 2021 年 2 月
136233 19.97 3.98 次，到期一 上交所 投资
2016 年公司债券 利 03 25 日 25 日
次还本 者
（第二期）
保利房 地产（集
每年付息一 合格
团）股份有限公司 16 保 2016 年 2 月 2026 年 2 月
136234 30 4.19 次，到期一 上交所 投资
2016 年公司债券 利 04 25 日 25 日
次还本 者
（第二期）
保利发 展控股集
每年付息一 合格
团股份 有限公司 20 保 2020 年 4 月 2025 年 4 月
163301 20 3.00 次，到期一 上交所 投资
2020 年公司债券 利 01 1日 1日
次还本 者
（第一期）
公司债券付息兑付情况
√适用 □不适用
2019 年 1 月 15 日，公司按期支付公司债券“16 保利 01”和“16 保利 02”存续期内第三年的
利息。2019 年 2 月 25 日，公司按期支付公司债券“16 保利 03”和“16 保利 04”存续期内第三年
的利息。2019 年 12 月 11 日，公司按期支付公司债券“15 保利 01”和“15 保利 02”存续期内第四
年的利息。
公司债券其他情况的说明
√适用 □不适用
“15 保利 01”为 5 年期，附第 3 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。2018
年 10 月 30 日，公司决定不调整票面利率。2018 年 12 月 11 日回售实施完毕后，“15 保利 01”在
上海证券交易所上市并交易的总面值为人民币 318,817,000 元；
“15 保利 02”为 7 年期，附第 5 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。报告期
内未到债券含权条款行权期，未发生行权；
“16 保利 01”为 5 年期，附第 3 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。2018
年 11 月 30 日，公司将票面利率由 2.95%上调至 4.00%。2019 年 1 月 15 日回售实施完毕后，“16 保
利 01”在上海证券交易所上市并交易的总面值为人民币 2,172,400,000 元；
“16 保利 02”为 7 年期，附第 5 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。报告期
内未到债券含权条款行权期，未发生行权；
“16 保利 03”为 5 年期，附第 3 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。2019
年 1 月 7 日，公司将票面利率由 2.96%上调至 3.98%。2019 年 2 月 25 日回售实施完毕后，“16 保利
03”在上海证券交易所上市并交易的总面值为人民币 1,997,000,000 元；
“16 保利 04”未设置含权条款；
“20 保利 01”为 5 年期，附第 3 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。报告期
内未到债券含权条款行权期，未发生行权。
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保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告
二、公司债券受托管理联系人、联系方式及资信评级机构联系方式
名称 中信证券股份有限公司
办公地址 北京市朝阳区亮马桥路 48 号 22 层
债券受托管理人
联系人 王艳艳、黄晨源
联系电话 010-60833551、60838956
名称 大公国际资信评估有限公司
资信评级机构
办公地址 北京市海淀区西三环北路 89 号中国外文大厦
其他说明：
□适用 √不适用
三、公司债券募集资金使用情况
√适用 □不适用
根据《保利房地产（集团）有限公司公开发行 2015 年公司债券（第一期）募集说明书》、《保利
房地产（集团）有限公司公开发行 2016 年公司债券（第一期）募集说明书》、《保利房地产（集团）
有限公司公开发行 2016 年公司债券（第二期）募集说明书》和《保利发展控股集团股份有限公司公
开发行 2020 年公司债券（第一期）募集说明书》的相关内容，“15 保利 01/02”、“16 保利 01/02”
和“16 保利 03/04”的募集资金全部用于补充公司流动资金；“20 保利 01”的 20 亿元募集资金中，
14 亿元用于住房租赁项目建设，6 亿元用于补充公司流动资金。
“15 保利 01/02”、“16 保利 01/02”、“16 保利 03/04”和“20 保利 01”的募集资金已按时划入
公司指定银行账户。截至 2019 年 12 月 31 日，“15 保利 01/02”、“16 保利 01/02”、“16 保利 03/04”
的募集资金全部用于补充流动资金，已使用完毕。
公司债券募集资金使用和募集资金专项账户运作情况均与募集说明书一致。
四、公司债券评级情况
√适用 □不适用
大公国际资信评估有限公司分别于 2019 年 6 月 12 日和 2020 年 3 月 6 日出具了《保利发展控股
集团股份有限公司主体与相关债项 2019 年度跟踪评级报告》、《保利发展控股集团股份有限公司公开
发行 2020 年公司债券（第一期）信用评级报告》，通过对本公司及相关债项的信用状况进行评级，
确定公司的主体长期信用等级为 AAA，评级展望稳定，“15 保利 01”、“15 保利 02”、“16 保利 01”、
“16 保利 02”、“16 保利 03”、“16 保利 04”、“20 保利 01”的信用等级为 AAA，并刊登于上交所网
站。
报告期初至本报告披露日，中诚信国际信用评级有限责任公司因公司发行的“19 保利发展
MTN001”、“20 保利发展 MTN001”和“20 保利发展 MTN002”对公司进行了主体评级，给予公司 AAA
的主体信用等级，评级展望稳定。不存在评级差异的情况。
五、报告期内公司债券增信机制、偿债计划及其他相关情况
√适用 □不适用
报告期内公司债券无担保情况，公司严格执行公司债券募集说明书中约定的偿债计划和其它偿
债保障措施，相关计划和措施均未发生变化。
报告期内，公司对专项偿债账户的使用情况与募集说明书的相关承诺一致。
六、公司债券持有人会议召开情况
√适用 □不适用
报告期内，公司未召开公司债券持有人会议。
七、公司债券受托管理人履职情况
√适用 □不适用
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保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告
中信证券股份有限公司作为“15 保利 01/02”、“16 保利 01/02”和“16 保利 03/04”的债券
受托管理人，在报告期内，持续关注公司经营情况、财务状况及资信状况，严格按照《债券受托管
理人协议》约定履行受托管理人职责。根据《债券受托管理人协议》约定，债券受托管理人应在每
年 6 月 30 日前向市场公告上一年度的受托管理事务报告，或在得知对债券持有人权益有重大影响的
事项之日起五个工作日内向市场公告临时受托管理事务报告。
2019 年 6 月 27 日，中信证券股份有限公司出具了《保利房地产（集团）股份有限公司 2015 年
公司债券受托管理事务报告（2018 年度）》，并于 2019 年 6 月 28 日刊登于上交所网站。
八、截至报告期末公司近 2 年的会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
本期比上年同期增减
主要指标 2019 年 2018 年 变动原因
（%）
息税折旧摊销前利润 5,639,404.33 4,131,697.70 36.49 利润总额增加
流动比率 1.56 1.72 -9.32 -
速动比率 0.59 0.66 -10.33 -
资产负债率（%） 77.79 77.97 降低 0.18 个百分点 -
EBITDA 全部债务比 20.29 15.40 提高 4.89 个百分点 -
利息保障倍数 3.78 2.89 30.70 利润总额增加
经营活动现金
现金利息保障倍数 4.70 2.79 68.40
流量净额增加
EBITDA 利息保障倍数 3.87 2.97 30.34 利润总额增加
贷款偿还率（%） 100 100 / -
利息偿付率（%） 100 100 / -
九、公司其他债券和债务融资工具的付息兑付情况
√适用 □不适用
报告期内，公司其他债券和债务融资工具按时付息兑付，不存在延期支付利息和本金以及无法
支付利息和本金的情况。
十、公司报告期内的银行授信情况
√适用 □不适用
截至 2019 年 12 月 31 日，公司共获得的授信总额合计 5170 亿元。其中，已使用授信额度 2480
亿元，剩余未使用授信额度为 2690 亿元。报告期内所有银行贷款均按约定偿还。
十一、公司报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况
√适用 □不适用
报告期内，公司严格执行公司债券募集说明书相关约定和承诺，为充分、有效地维护债券持有
人的利益，公司已为公司债券的按时、足额偿付做出一系列安排，包括设置专门的部门与人员、安
排偿债资金、严格执行资金管理计划、充分发挥债券受托管理人的作用和严格履行信息披露义务等，
确保债券及时安全付息、兑付。
十二、公司发生的重大事项及对公司经营情况和偿债能力的影响
□适用 √不适用
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保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告
第十一节 财务报告
公司年度财务报告已经立信会计师事务所（特殊普通合伙）注册会计师金华、常姗审计，并出
具了标准无保留意见的审计报告。
一、审计报告（附后）
二、财务报表（附后）
第十二节 备查文件目录
备查文件目录 载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。
备查文件目录 会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
备查文件目录 报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有文件正文及公告原稿。
董事长：宋广菊
保利发展控股集团股份有限公司
2020 年 4 月 16 日
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保利发展控股集团股份有限公司
审计报告及财务报表
二〇一九年度
信会师报字[2020]第 ZG10772 号
保利发展控股集团股份有限公司
审计报告及财务报表
（2019 年 01 月 01 日至 2019 年 12 月 31 日止）
目录 页次
一、 审计报告 1-6
二、 财务报表
合并资产负债表和母公司资产负债表 1-4
合并利润表和母公司利润表 5-6
合并现金流量表和母公司现金流量表 7-8
合并所有者权益变动表和母公司所有者权益变动表 9-12
财务报表附注 1-309
审计报告
信会师报字[2020]第 ZG10772 号
保利发展控股集团股份有限公司全体股东：
一、 审计意见
我们审计了保利发展控股集团股份有限公司（以下简称“保利地
产”）财务报表，包括 2019 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，
2019 年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并
及母公司所有者权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的
规定编制，公允反映了保利地产 2019 年 12 月 31 日的合并及母公司
财务状况以及 2019 年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
二、 形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计
报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们
在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立
于保利地产，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获
取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、 关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最
为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审
计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。我们确定下列事项
是需要在审计报告中沟通的关键审计事项。
审计报告 第 1页
关键审计事项 该事项在审计中是如何应对的
（一）存货的可变现净值的评估
事项描述 审计应对
请参阅财务报表附注“三、重要会计政 我们就评估存货的可变现净值实施的
策、会计估计（十一）存货”及“五、合 审计程序中包括以下程序：
并财务报表项目附注（八）存货”。 （1）评价管理层与编制和监督管理预
2019 年 12 月 31 日，保利地产开发成本、 算及预测各存货项目的建造和其他成
开发产品等(以下统称“存货”)总金额为 本相关的关键内部控制的设计和运行
人民币 58,400,143.50 万元，占保利地产 有效性；
总资产的 56.52%，存货按照成本与可变 （2）在抽样的基础上对存货项目进行
现净值孰低计量。在确定存货可变现净 实地观察，并询问管理层这些存货项目
值过程中，管理层需要对每个拟开发项 的进度和各项目最新预测所反映的总
目和在建项目至完工时将要发生的建造 开发成本预算；
成本作出最新估计，并估算每个开发项 （3）评价管理层所采用的估值方法，
目的预期未来售价和未来销售费用以及 并将估值中采用的关键估计和假设，包
相关销售税金等，该过程涉及重大的管 括与平均净售价有关的关键估计和假
理层判断和估计。 设，与市场可获取数据和保利地产的销
我们已识别保利地产存货的可变现净值 售预算计划进行比较；
的评估为关键审计事项，原因是估计开 （4）将各存货项目的估计建造成本与
发成本及各开发项目的未来售价涉及固 保利地产的最新预算进行比较，并将截
有风险，以及计算可变现净值使用的估 止 2019 年 12 月 31 日发生的成本与预
计和判断中存在管理层偏向的风险。 算进行比较，以评价管理层预测的准确
性和预算过程。
（二）土地增值税的计提
事项描述 审计应对
请参阅财务报表附注“四、税项”及“五、 与土地增值税的计提相关的审计程序
合并财务报表项目附注（二十九）、（四 中包括以下程序：
十二）”。 （1）评价管理层与计量预计的土地增
保利地产应缴纳的主要税项之一为土地 值税相关的关键内部控制的设计和运
增值税。保利地产销售开发的房地产需 行有效性；
要就土地增值额按照超率累进税率 30% （2）评价保利地产于 2019 年 12 月 31
- 60%缴纳土地增值税。在每个财务报告 日的土地增值税的计提以及管理层对
期末，管理层需要对土地增值税的计提 预计销售房产取得的收入及可扣除成
金额进行估算，在作出估算的判断时， 本费用金额的估计，评估管理层的假设
审计报告 第 2页
主要考虑的要素包括相关税务法律法规 和判断；
的规定，预计的销售房地产取得的收入 （3）重新计算保利地产计提的土地增
减去预计可扣除的土地成本、房地产开 值税，并将重新计算结果与保利地产所
发成本、利息费用、开发费用等。保利 记录的金额进行核对。
地产在土地增值税汇算清缴时，实际应
付税金可能与保利地产预估的金额存在
差异。
由于土地增值税的计提对合并财务报表
的重要性，且管理层作出估计时的判断
包括对相关税务法律法规和实务做法的
理解等考虑要素，所以，我们将保利地
产土地增值税的计提识别为关键审计事
项。
（三）收入确认
事项描述 审计应对
收入确认的具体会计政策及收入的分类 与房地产开发项目的收入确认的评价
请参阅财务报表附注“三、重要会计政策 相关的审计程序中包括以下程序：
和会计估计(二十六)收入”及“五、合并 （1）评价与房地产开发项目的收入确
财务报表项目附注（四十一）营业收入 认相关的关键内部控制的设计和运行
和营业成本”。 有效性；
2019 年度，保利地产的房地产开发项目 （2）检查保利地产的房产标准销售合
收入为人民币 22,373,131.15 万元，占保 同条款，以评价保利地产有关房地产开
利地产 2019 年度营业收入总额的 发项目的销售收入确认政策是否符合
94.83%。由于房地产开发项目的收入对 相关会计准则的要求；
保利地产的重要性，以及单个房地产开 （3）就 2019 年确认房产销售收入的项
发项目销售收入确认上的细小错误汇总 目，选取样本，检查销售合同、竣工备
起来可能对保利地产的利润产生重大影 案表及可以证明房产已交付的支持性
响，因此，我们将保利地产房地产开发 文件，以评价相关房产销售收入是否符
项目的收入确认识别为关键审计事项。 合公司的收入政策；
（4）检查资产负债表日前后确认房产
销售收入的项目，选取样本，检查销售
合同、竣工备案表及可以证明房产已交
付的支持性文件，以评价相关房产销售
收入是否在恰当的期间确认。
审计报告 第 3页
四、 其他信息
保利地产管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息
包括保利地产 2019 年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和
我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其
他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此
过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的
情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，
我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、 管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公
允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在
由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估保利地产的持续经营能力，
披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非
计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督保利地产的财务报告过程。
六、 注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致
的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保
证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重
大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预
期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出
的经济决策，则通常认为错报是重大的。
审计报告 第 4页
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并
保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，
设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，
作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、
虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报
的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关
披露的合理性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根
据获取的审计证据，就可能导致对保利地产持续经营能力产生重大疑
虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论
认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使
用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非
无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，
未来的事项或情况可能导致保利地产不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报（包括披露）、结构和内容，并
评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
（6）就保利地产中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当
的审计证据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执
行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事
项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺
陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声
明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其
他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
审计报告 第 5页
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表
审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些
事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如
果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利
益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
立信会计师事务所 中国注册会计师： 金华
（特殊普通合伙） （项目合伙人）
中国注册会计师： 常姗
中国上海 2020 年 4 月 14 日
审计报告 第 6页
保利发展控股集团股份有限公司
合并资产负债表
2019年12月31日
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
资产 附注五 期末余额 上年年末余额
流动资产：
货币资金 （一） 139,419,433,116.21 113,431,287,012.07
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 （二） 72,799,500.00
以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产
衍生金融资产 （三） 276,322,069.37 387,132,576.96
应收票据 （四） 37,960,000.00
应收账款 （五） 1,845,278,032.00 2,005,854,498.31
应收款项融资
预付款项 （六） 42,750,953,567.98 26,044,932,266.98
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 （七） 133,124,814,079.88 119,352,400,745.40
买入返售金融资产
存货 （八） 584,001,435,001.13 474,505,085,701.18
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 （九） 35,430,930,300.00 30,716,844,016.01
流动资产合计 936,921,965,666.57 766,481,496,816.91
非流动资产：
发放贷款和垫款 （十） 491,887,018.59 320,123,367.15
债权投资
可供出售金融资产 （十一） 1,628,429,714.12
其他债权投资
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 （十二） 59,046,255,887.66 48,489,384,886.28
其他权益工具投资 （十三） 330,000,000.00
其他非流动金融资产 （十四） 2,780,092,521.49
投资性房地产 （十五） 19,509,633,674.27 19,890,018,126.48
固定资产 （十六） 7,471,971,557.62 4,593,984,121.97
在建工程 （十七） 495,267,675.82 877,638,476.67
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 （十八） 29,675,959.54
无形资产 （十九） 389,242,931.17 118,860,428.53
开发支出
商誉 （二十） 48,959,058.17 48,054,863.37
长期待摊费用 （二十一） 531,768,691.97 356,094,980.23
递延所得税资产 （二十二） 5,161,998,926.54 3,689,837,397.87
其他非流动资产
非流动资产合计 96,286,753,902.84 80,012,426,362.67
资产总计 1,033,208,719,569.41 846,493,923,179.58
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人：宋广菊 主管会计工作负责人：刘平 会计机构负责人：周东利
报表 第 1页
保利发展控股集团股份有限公司
合并资产负债表（续）
2019 年 12 月 31 日
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
负债和所有者权益 附注五 期末余额 上年年末余额
流动负债：
短期借款 （二十三） 3,133,473,602.94 3,011,236,462.89
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据 （二十四） 7,827,563,274.42 4,636,863,143.26
应付账款 （二十五） 105,325,346,286.78 46,049,469,507.76
预收款项 （二十六） 327,812,898,917.99 299,795,005,719.37
合同负债 （二十七） 936,731,856.72
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 （二十八） 369,992,647.21 314,911,187.98
应交税费 （二十九） -9,089,211,964.13 -6,914,288,117.27
其他应付款 （三十） 100,058,034,295.64 52,296,884,643.04
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 （三十一） 63,325,646,108.75 45,706,874,739.26
其他流动负债
流动负债合计 599,700,475,026.32 444,896,957,286.29
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 （三十二） 172,072,334,404.05 181,873,951,985.53
应付债券 （三十三） 31,517,854,885.14 33,065,117,608.85
其中：优先股
永续债
租赁负债 （三十四） 27,277,585.13
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 （二十二） 368,769,090.94 163,540,269.98
其他非流动负债
非流动负债合计 203,986,235,965.26 215,102,609,864.36
负债合计 803,686,710,991.58 659,999,567,150.65
所有者权益：
股本 （三十五） 11,932,675,162.00 11,895,029,098.00
其他权益工具 （三十六） 15,680,000,000.00 6,500,000,000.00
其中：优先股
永续债 15,680,000,000.00 6,500,000,000.00
资本公积 （三十七） 18,323,163,946.82 15,245,592,061.63
减：库存股
其他综合收益 （三十八） -20,071,352.63 161,336,748.01
专项储备
盈余公积 （三十九） 3,797,723,919.92 3,561,394,561.85
一般风险准备
未分配利润 （四十） 106,308,453,088.09 84,559,163,444.67
归属于母公司所有者权益合计 156,021,944,764.20 121,922,515,914.16
少数股东权益 73,500,063,813.63 64,571,840,114.77
所有者权益合计 229,522,008,577.83 186,494,356,028.93
负债和所有者权益总计 1,033,208,719,569.41 846,493,923,179.58
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人：宋广菊 主管会计工作负责人：刘平 会计机构负责人：周东利
报表 第 2页
保利发展控股集团股份有限公司
母公司资产负债表
2019 年 12 月 31 日
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
资产 附注十五 期末余额 上年年末余额
流动资产：
货币资金 22,453,308,075.29 18,311,882,506.34
交易性金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 （一） 54,656,738.57 35,910,539.51
应收款项融资
预付款项 4,282,171,672.22 3,774,487,498.84
其他应收款 （二） 289,337,830,402.20 248,322,615,942.26
存货 470,589,902.86 506,108,946.73
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 14,846,297.48 315,020.30
流动资产合计 316,613,403,088.62 270,951,320,453.98
非流动资产：
债权投资
可供出售金融资产 223,657,090.40
其他债权投资
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 （三） 28,024,733,004.54 25,912,305,455.80
其他权益工具投资 330,000,000.00
其他非流动金融资产 606,328,014.97
投资性房地产 1,156,918,588.40 1,195,789,813.92
固定资产 216,185,470.45 223,044,357.46
在建工程
生产性生物资产
油气资产
无形资产 41,758,716.11 29,582,787.70
开发支出
商誉
长期待摊费用 4,132,418.96 4,132,418.96
递延所得税资产 20,369,492.55 20,131,975.81
其他非流动资产
非流动资产合计 30,400,425,705.98 27,608,643,900.05
资产总计 347,013,828,794.60 298,559,964,354.03
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人：宋广菊 主管会计工作负责人：刘平 会计机构负责人：周东利
报表 第 3页
保利发展控股集团股份有限公司
母公司资产负债表（续）
2019 年 12 月 31 日
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
负债和所有者权益 附注十五 期末余额 上年年末余额
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 1,599,288,050.20 1,613,144,868.44
预收款项 123,031,541.40 134,949,031.04
应付职工薪酬 22,511,027.92 25,862,355.91
应交税费 -346,556,789.79 -365,592,053.43
其他应付款 234,670,498,504.48 191,852,417,933.90
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 16,395,570,440.58 3,999,557,075.89
其他流动负债
流动负债合计 252,464,342,774.79 197,260,339,211.75
非流动负债：
长期借款 21,167,966,957.50 28,194,209,092.50
应付债券 21,152,580,033.86 26,293,412,314.69
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 61,791,081.15
其他非流动负债
非流动负债合计 42,382,338,072.51 54,487,621,407.19
负债合计 294,846,680,847.30 251,747,960,618.94
所有者权益：
股本 11,932,675,162.00 11,895,029,098.00
其他权益工具 15,680,000,000.00 6,500,000,000.00
其中：优先股
永续债 15,680,000,000.00 6,500,000,000.00
资本公积 16,072,781,364.47 15,843,194,771.80
减：库存股
其他综合收益 -99,745,896.92 -54,239,066.59
专项储备
盈余公积 3,797,723,919.92 3,561,394,561.85
未分配利润 4,783,713,397.83 9,066,624,370.03
所有者权益合计 52,167,147,947.30 46,812,003,735.09
负债和所有者权益总计 347,013,828,794.60 298,559,964,354.03
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人：宋广菊 主管会计工作负责人：刘平 会计机构负责人：周东利
报表 第 4页
保利发展控股集团股份有限公司
合并利润表
2019 年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
项目 附注五 本期金额 上期金额
一、营业总收入 235,981,035,684.68 194,555,491,400.61
其中：营业收入 （四十一） 235,933,564,582.09 194,513,842,492.17
利息收入 36,720,901.60 37,143,060.15
已赚保费
手续费及佣金收入 10,750,200.99 4,505,848.29
二、营业总成本 188,841,883,128.17 159,494,416,408.30
其中：营业成本 （四十一） 153,449,636,272.28 131,338,798,272.80
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 （四十二） 21,840,553,947.35 16,122,367,869.58
销售费用 （四十三） 6,680,664,007.67 5,912,207,338.98
管理费用 （四十四） 4,233,044,430.65 3,495,447,619.23
研发费用 （四十五） 56,258,733.08 40,945,036.39
财务费用 （四十六） 2,581,725,737.14 2,584,650,271.32
其中：利息费用 4,604,619,675.42 4,522,064,368.78
利息收入 2,253,182,383.68 2,413,486,457.49
加：其他收益 （四十七） 49,246,320.92 1,888,382.77
投资收益（损失以“-”号填列） （四十八） 3,701,586,708.22 2,689,748,518.50
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 3,503,395,402.11 1,901,904,241.26
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“-”号填列）
净敞口套期收益（损失以“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以“-”号填列） （四十九） 712,897,272.34 190,424,456.43
信用减值损失（损失以“-”号填列） （五十） -154,453,391.61
资产减值损失（损失以“-”号填列） （五十一） -1,047,843,355.70 -2,351,038,928.99
资产处置收益（损失以“-”号填列） （五十二） 1,691,507.08 538,417.42
三、营业利润（亏损以“-”号填列） 50,402,277,617.76 35,592,635,838.44
加：营业外收入 （五十三） 352,599,232.60 366,177,033.47
减：营业外支出 （五十四） 224,161,123.61 178,512,775.91
四、利润总额（亏损总额以“-”号填列） 50,530,715,726.75 35,780,300,096.00
减：所得税费用 （五十五） 12,976,749,482.07 9,631,163,525.49
五、净利润（净亏损以“-”号填列） 37,553,966,244.68 26,149,136,570.51
（一）按经营持续性分类
1．持续经营净利润（净亏损以“-”号填列） 37,553,966,244.68 26,149,136,570.51
2．终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）
（二）按所有权归属分类
1．归属于母公司股东的净利润（净亏损以“-”号填列） 27,959,019,793.11 18,903,715,264.07
2．少数股东损益（净亏损以“-”号填列） 9,594,946,451.57 7,245,421,306.44
六、其他综合收益的税后净额 68,307,015.91 -104,613,107.82
归属于母公司所有者的其他综合收益的税后净额 68,288,542.99 -104,613,107.82
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
1．重新计量设定受益计划变动额
2．权益法下不能转损益的其他综合收益
3．其他权益工具投资公允价值变动
4．企业自身信用风险公允价值变动
（二）将重分类进损益的其他综合收益 68,288,542.99 -104,613,107.82
1．权益法下可转损益的其他综合收益 -27,515,419.66 -48,361,673.77
2．其他债权投资公允价值变动
3．可供出售金融资产公允价值变动损益 -58,737,031.96
4．金融资产重分类计入其他综合收益的金额
5．持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益
6．其他债权投资信用减值准备
7．现金流量套期储备（现金流量套期损益的有效部分） -52,986,511.67 68,210,747.80
8．外币财务报表折算差额 148,790,474.32 -65,725,149.89
9．其他
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额 18,472.92
七、综合收益总额 37,622,273,260.59 26,044,523,462.69
归属于母公司所有者的综合收益总额 28,027,308,336.10 18,799,102,156.25
归属于少数股东的综合收益总额 9,594,964,924.49 7,245,421,306.44
八、每股收益：
（一）基本每股收益（元/股） 2.35 1.59
（二）稀释每股收益（元/股） 2.35 1.59
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：_______0_______元，上期被合并方实现的净利润为：
_______0_______元。后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
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报表 第 5页
保利发展控股集团股份有限公司
母公司利润表
2019 年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
项目 附注十五 本期金额 上期金额
一、营业收入 （四） 918,930,103.35 1,045,589,101.74
减：营业成本 （四） 127,853,983.47 302,193,436.41
税金及附加 59,323,117.15 99,651,292.61
销售费用 45,308,551.35 99,505,500.42
管理费用 355,388,063.35 350,688,278.08
研发费用
财务费用 505,265,193.87 306,279,667.69
其中：利息费用 2,878,492,871.03 2,990,124,868.74
利息收入 2,405,691,758.71 2,792,469,893.19
加：其他收益 144,532.07
投资收益（损失以“-”号填列） （五） 2,501,049,703.38 4,412,654,517.34
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 553,441,857.92 392,219,102.86
以摊余成本计量的金融资产终止确认
收益
净敞口套期收益（损失以“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以“-”号填列） 61,235,645.63
信用减值损失（损失以“-”号填列） -1,237,106.47
资产减值损失（损失以“-”号填列） 42,635.38
资产处置收益（损失以“-”号填列）
二、营业利润（亏损以“-”号填列） 2,386,983,968.77 4,299,968,079.25
加：营业外收入 4,842,834.46 11,134,307.29
减：营业外支出 40,451,477.07 18,710,877.78
三、利润总额（亏损总额以“-”号填列） 2,351,375,326.16 4,292,391,508.76
减：所得税费用 127,528,254.66 1,244,342.23
四、净利润（净亏损以“-”号填列） 2,223,847,071.50 4,291,147,166.53
（一）持续经营净利润（净亏损以“-”号填列） 2,223,847,071.50 4,291,147,166.53
（二）终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）
五、其他综合收益的税后净额 -45,506,830.33 -54,147,404.84
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
1．重新计量设定受益计划变动额
2．权益法下不能转损益的其他综合收益
3．其他权益工具投资公允价值变动
4．企业自身信用风险公允价值变动
（二）将重分类进损益的其他综合收益 -45,506,830.33 -54,147,404.84
1．权益法下可转损益的其他综合收益 -45,506,830.33 -54,147,404.84
2．其他债权投资公允价值变动
3．可供出售金融资产公允价值变动损益
4．金融资产重分类计入其他综合收益的金额
5．持有至到期投资重分类为可供出售金融资
产损益
6．其他债权投资信用减值准备
7．现金流量套期储备（现金流量套期损益的
有效部分）
8．外币财务报表折算差额
9．其他
六、综合收益总额 2,178,340,241.17 4,236,999,761.69
七、每股收益：
（一）基本每股收益（元/股）
（二）稀释每股收益（元/股）
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人：宋广菊 主管会计工作负责人：刘平 会计机构负责人：周东利
报表 第 6页
保利发展控股集团股份有限公司
合并现金流量表
2019 年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
项目 附注五 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 282,038,772,413.60 269,776,663,593.87
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金 50,916,014.94 43,189,423.06
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 （五十六） 70,962,535,748.16 41,315,070,876.00
经营活动现金流入小计 353,052,224,176.70 311,134,923,892.93
购买商品、接受劳务支付的现金 202,254,949,464.68 143,823,247,765.55
客户贷款及垫款净增加额 175,499,692.22 -88,794,185.53
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 7,598,363,241.25 6,344,803,133.56
支付的各项税费 44,658,834,065.39 37,570,308,192.91
支付其他与经营活动有关的现金 （五十六） 59,209,261,978.06 111,592,037,626.80
经营活动现金流出小计 313,896,908,441.60 299,241,602,533.29
经营活动产生的现金流量净额 39,155,315,735.10 11,893,321,359.64
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金 403,396,957.94 292,245,309.85
取得投资收益收到的现金 342,920,650.97 1,196,079,087.10
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 11,947,153.51 8,874,808.98
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 43,400,486.61 1,654,988,224.72
收到其他与投资活动有关的现金 （五十六） 1,350,537,360.68 1,372,669,231.74
投资活动现金流入小计 2,152,202,609.71 4,524,856,662.39
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 279,118,973.00 603,849,607.34
投资支付的现金 11,473,220,095.04 14,712,486,991.25
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 733,676,714.00 1,254,000,041.27
支付其他与投资活动有关的现金 （五十六） 164,561,694.43 1,413,693,606.48
投资活动现金流出小计 12,650,577,476.47 17,984,030,246.34
投资活动产生的现金流量净额 -10,498,374,866.76 -13,459,173,583.95
三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资收到的现金 18,042,299,305.01 12,782,676,456.52
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 8,607,063,981.82 10,958,990,103.51
取得借款收到的现金 102,417,950,351.47 139,838,305,626.56
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 120,460,249,656.48 152,620,982,083.08
偿还债务支付的现金 98,288,877,836.14 82,752,145,046.58
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 23,328,868,240.95 21,400,546,729.46
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 2,187,267,045.39 2,667,132,756.58
支付其他与筹资活动有关的现金 （五十六） 1,677,154,660.38 1,970,536,839.89
筹资活动现金流出小计 123,294,900,737.47 106,123,228,615.93
筹资活动产生的现金流量净额 -2,834,651,080.99 46,497,753,467.15
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 76,351,261.93 160,892,118.07
五、现金及现金等价物净增加额 25,898,641,049.28 45,092,793,360.91
加：期初现金及现金等价物余额 113,075,637,451.94 67,982,844,091.03
六、期末现金及现金等价物余额 138,974,278,501.22 113,075,637,451.94
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人：宋广菊 主管会计工作负责人：刘平 会计机构负责人：周东利
报表 第 7页
保利发展控股集团股份有限公司
母公司现金流量表
2019 年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
项目 附注十五 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 491,565,834.30 687,997,928.26
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 503,789,493,258.29 458,587,113,165.35
经营活动现金流入小计 504,281,059,092.59 459,275,111,093.61
购买商品、接受劳务支付的现金 631,678,097.12 241,279,637.05
支付给职工以及为职工支付的现金 144,598,573.74 117,976,679.78
支付的各项税费 287,233,862.25 310,652,480.56
支付其他与经营活动有关的现金 498,090,029,907.08 446,927,013,064.23
经营活动现金流出小计 499,153,540,440.19 447,596,921,861.62
经营活动产生的现金流量净额 5,127,518,652.40 11,678,189,231.99
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金 204,000,000.00 22,500,000.00
取得投资收益收到的现金 1,278,828,585.46 1,512,875,527.79
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回
111,634.92 177,600.00
的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 1,482,940,220.38 1,535,553,127.79
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付
19,046,783.55 23,505,439.40
的现金
投资支付的现金 2,370,194,615.18 4,974,357,175.31
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 2,389,241,398.73 4,997,862,614.71
投资活动产生的现金流量净额 -906,301,178.35 -3,462,309,486.92
三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资收到的现金 9,435,235,323.19 1,823,686,353.01
取得借款收到的现金 6,220,000,000.00 17,090,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 15,655,235,323.19 18,913,686,353.01
偿还债务支付的现金 6,611,242,308.00 6,335,100,812.50
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 9,085,700,582.79 7,752,474,773.00
支付其他与筹资活动有关的现金 38,084,337.50 6,290,000.00
筹资活动现金流出小计 15,735,027,228.29 14,093,865,585.50
筹资活动产生的现金流量净额 -79,791,905.10 4,819,820,767.51
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 4,141,425,568.95 13,035,700,512.58
加：期初现金及现金等价物余额 18,311,882,506.34 5,276,181,993.76
六、期末现金及现金等价物余额 22,453,308,075.29 18,311,882,506.34
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人：宋广菊 主管会计工作负责人：刘平 会计机构负责人：周东利
报表 第 8页
保利发展控股集团股份有限公司
合并所有者权益变动表
2019 年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
本期金额
归属于母公司所有者权益
项目
其他权益工具 减：库 一般风 少数股东权益 所有者权益合计
股本 资本公积 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 小计
优先股 永续债 其他 存股 险准备
一、上年年末余额 11,895,029,098.00 6,500,000,000.00 15,245,592,061.63 161,336,748.01 3,561,394,561.85 84,559,163,444.67 121,922,515,914.16 64,571,840,114.77 186,494,356,028.93
加：会计政策变更 -249,696,643.63 13,944,650.92 422,529,752.29 186,777,759.58 186,777,759.58
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年年初余额 11,895,029,098.00 6,500,000,000.00 15,245,592,061.63 -88,359,895.62 3,575,339,212.77 84,981,693,196.96 122,109,293,673.74 64,571,840,114.77 186,681,133,788.51
三、本期增减变动金额（减少以“-”号填列） 37,646,064.00 9,180,000,000.00 3,077,571,885.19 68,288,542.99 222,384,707.15 21,326,759,891.13 33,912,651,090.46 8,928,223,698.86 42,840,874,789.32
（一）综合收益总额 68,288,542.99 27,959,019,793.11 28,027,308,336.10 9,594,964,924.49 37,622,273,260.59
（二）所有者投入和减少资本 37,646,064.00 9,180,000,000.00 3,077,571,885.19 12,295,217,949.19 3,937,310,354.91 16,232,528,304.10
1．所有者投入的普通股 37,646,064.00 3,037,419,551.71 3,075,065,615.71 4,322,829,798.25 7,397,895,413.96
2．其他权益工具持有者投入资本 9,180,000,000.00 9,180,000,000.00 9,180,000,000.00
3．股份支付计入所有者权益的金额 51,420,267.51 51,420,267.51 51,420,267.51
4．其他 -11,267,934.03 -11,267,934.03 -385,519,443.34 -396,787,377.37
（三）利润分配 222,384,707.15 -6,632,259,901.98 -6,409,875,194.83 -4,604,051,580.54 -11,013,926,775.37
1．提取盈余公积 222,384,707.15 -222,384,707.15
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配 -6,409,875,194.83 -6,409,875,194.83 -4,604,051,580.54 -11,013,926,775.37
4．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 11,932,675,162.00 15,680,000,000.00 18,323,163,946.82 -20,071,352.63 3,797,723,919.92 106,308,453,088.09 156,021,944,764.20 73,500,063,813.63 229,522,008,577.83
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人：宋广菊 主管会计工作负责人：刘平 会计机构负责人：周东利
报表 第 9页
保利发展控股集团股份有限公司
合并所有者权益变动表（续）
2019 年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
上期金额
归属于母公司所有者权益
项目
其他权益工具 减：库存 一般风 少数股东权益 所有者权益合计
股本 资本公积 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 小计
优先股 永续债 其他 股 险准备
一、上年年末余额 11,858,441,061.00 5,000,000,000.00 15,568,458,989.61 265,949,855.83 3,132,279,845.20 71,097,939,321.66 106,923,069,073.30 51,240,142,509.84 158,163,211,583.14
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年年初余额 11,858,441,061.00 5,000,000,000.00 15,568,458,989.61 265,949,855.83 3,132,279,845.20 71,097,939,321.66 106,923,069,073.30 51,240,142,509.84 158,163,211,583.14
三、本期增减变动金额（减少以“-”号填列） 36,588,037.00 1,500,000,000.00 -322,866,927.98 -104,613,107.82 429,114,716.65 13,461,224,123.01 14,999,446,840.86 13,331,697,604.93 28,331,144,445.79
（一）综合收益总额 -104,613,107.82 18,903,715,264.07 18,799,102,156.25 7,245,421,306.44 26,044,523,462.69
（二）所有者投入和减少资本 36,588,037.00 1,500,000,000.00 -322,866,927.98 1,213,721,109.02 8,691,277,567.83 9,904,998,676.85
1．所有者投入的普通股 36,588,037.00 256,482,046.72 293,070,083.72 11,434,664,865.57 11,727,734,949.29
2．其他权益工具持有者投入资本 1,500,000,000.00 1,500,000,000.00 1,500,000,000.00
3．股份支付计入所有者权益的金额 110,901,780.88 110,901,780.88 110,901,780.88
4．其他 -690,250,755.58 -690,250,755.58 -2,743,387,297.74 -3,433,638,053.32
（三）利润分配 429,114,716.65 -5,442,491,141.06 -5,013,376,424.41 -2,605,001,269.34 -7,618,377,693.75
1．提取盈余公积 429,114,716.65 -429,114,716.65
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配 -5,013,376,424.41 -5,013,376,424.41 -2,605,001,269.34 -7,618,377,693.75
4．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 11,895,029,098.00 6,500,000,000.00 15,245,592,061.63 161,336,748.01 3,561,394,561.85 84,559,163,444.67 121,922,515,914.16 64,571,840,114.77 186,494,356,028.93
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人：宋广菊 主管会计工作负责人：刘平 会计机构负责人：周东利
报表 第 10页
保利发展控股集团股份有限公司
母公司所有者权益变动表
2019 年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
本期金额
项目 其他权益工具
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
优先股 永续债 其他
一、上年年末余额 11,895,029,098.00 6,500,000,000.00 15,843,194,771.80 -54,239,066.59 3,561,394,561.85 9,066,624,370.03 46,812,003,735.09
加：会计政策变更 13,944,650.92 125,501,858.28 139,446,509.20
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 11,895,029,098.00 6,500,000,000.00 15,843,194,771.80 -54,239,066.59 3,575,339,212.77 9,192,126,228.31 46,951,450,244.29
三、本期增减变动金额（减少以“-”号填列） 37,646,064.00 9,180,000,000.00 229,586,592.67 -45,506,830.33 222,384,707.15 -4,408,412,830.48 5,215,697,703.01
（一）综合收益总额 -45,506,830.33 2,223,847,071.50 2,178,340,241.17
（二）所有者投入和减少资本 37,646,064.00 9,180,000,000.00 229,586,592.67 9,447,232,656.67
1．所有者投入的普通股 37,646,064.00 189,434,259.19 227,080,323.19
2．其他权益工具持有者投入资本 9,180,000,000.00 9,180,000,000.00
3．股份支付计入所有者权益的金额 51,420,267.51 51,420,267.51
4．其他 -11,267,934.03 -11,267,934.03
（三）利润分配 222,384,707.15 -6,632,259,901.98 -6,409,875,194.83
1．提取盈余公积 222,384,707.15 -222,384,707.15
2．对所有者（或股东）的分配 -6,409,875,194.83 -6,409,875,194.83
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 11,932,675,162.00 15,680,000,000.00 16,072,781,364.47 -99,745,896.92 3,797,723,919.92 4,783,713,397.83 52,167,147,947.30
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人：宋广菊 主管会计工作负责人：刘平 会计机构负责人：周东利
报表 第 11页
保利发展控股集团股份有限公司
母公司所有者权益变动表（续）
2019 年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
上期金额
项目 其他权益工具 减：库 专项
股本 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
优先股 永续债 其他 存股 储备
一、上年年末余额 11,858,441,061.00 5,000,000,000.00 15,434,192,273.57 -91,661.75 3,132,279,845.20 9,929,093,578.71 45,353,915,096.73
加：会计政策变更
前期差错更正
其他 288,874,765.85 288,874,765.85
二、本年年初余额 11,858,441,061.00 5,000,000,000.00 15,434,192,273.57 -91,661.75 3,132,279,845.20 10,217,968,344.56 45,642,789,862.58
三、本期增减变动金额（减少以“-”号填列） 36,588,037.00 1,500,000,000.00 409,002,498.23 -54,147,404.84 429,114,716.65 -1,151,343,974.53 1,169,213,872.51
（一）综合收益总额 -54,147,404.84 4,291,147,166.53 4,236,999,761.69
（二）所有者投入和减少资本 36,588,037.00 1,500,000,000.00 409,002,498.23 1,945,590,535.23
1．所有者投入的普通股 36,588,037.00 256,482,046.72 293,070,083.72
2．其他权益工具持有者投入资本 1,500,000,000.00 1,500,000,000.00
3．股份支付计入所有者权益的金额 110,901,780.88 110,901,780.88
4．其他 41,618,670.63 41,618,670.63
（三）利润分配 429,114,716.65 -5,442,491,141.06 -5,013,376,424.41
1．提取盈余公积 429,114,716.65 -429,114,716.65
2．对所有者（或股东）的分配 -5,013,376,424.41 -5,013,376,424.41
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 11,895,029,098.00 6,500,000,000.00 15,843,194,771.80 -54,239,066.59 3,561,394,561.85 9,066,624,370.03 46,812,003,735.09
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人：宋广菊 主管会计工作负责人：刘平 会计机构负责人：周东利
报表 第 12页
保利发展控股集团股份有限公司
二○一九年度
财务报表附注
保利发展控股集团股份有限公司
二〇一九年度财务报表附注
（除特殊注明外，金额单位均为人民币元）
一、 公司基本情况
(一) 公司概况
保利发展控股集团股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）前身为广州保利房
地产开发公司，是由中国保利集团有限公司（原名为“中国保利集团公司”，以下简
称“保利集团”）全资子公司保利南方集团有限公司（原名为“保利科技南方公司”，
以下简称“保利南方”）于 1992 年 9 月 14 日在广州市注册成立的全民所有制企业。
2002 年 8 月 22 日，经中国国家经济贸易委员会以国经贸企改[2002]616 号文批准，
由保利南方作为主发起人，联合华美国际投资集团有限公司（原名为“广东华美教育
产业集团有限公司”、“广东华美国际投资集团有限公司”，以下简称“华美集团”）和
张克强等 16 位自然人，公司改制为股份有限公司，名称变更为“保利房地产股份有
限公司”。 2006 年 3 月,保利房地产股份有限公司更名为“保利房地产（集团）股份
有限公司”。2018 年 10 月，保利房地产（集团）股份有限公司更名为“保利发展控股
集团股份有限公司”。
经中国证券监督管理委员会证监发行字[2006]30 号文核准，公司于 2006 年 7 月 19
日首次公开发行人民币普通股（A 股）15,000 万股，每股面值 1 元。2006 年 7 月 31
日，公司股票在上海证券交易所上市交易，证券代码 600048，股票简称“保利地产”。
公司的企业法人营业执照注册号：91440101741884392G。所属行业为房地产业。
截至 2019 年 12 月 31 日止，本公司累计发行股本总数 1,193,267.52 万股，注册资本
为 1,193,267.52 万元，注册地：广州市海珠区阅江中路 688 号保利国际广场 30-33
层，总部地址：广州市海珠区阅江中路 688 号保利国际广场 30-33 层。本公司主要
经营活动为：房地产开发和经营、物业管理等。本公司的母公司为保利南方集团有
限公司，本公司的实际控制人为中国保利集团有限公司。
本财务报表已经公司全体董事于 2020 年 4 月 14 日批准报出。
(二) 合并财务报表范围
本期合并财务报表范围及其变化情况详见本附注“六、合并范围的变更” 和 “七、在
其他主体中的权益”。
财务报表附注 第 1页
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财务报表附注
二、 财务报表的编制基础
(一) 编制基础
公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会
计准则——基本准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准
则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员
会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》的
披露规定编制财务报表。
(二) 持续经营
公司自本报告期末至少 12 个月内具备持续经营能力，无影响持续经营能力的重大事
项。
三、 重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
以下披露内容已涵盖了本公司根据实际生产经营特点制定的具体会计政策和会计估
计。详见本附注“三、（十一）存货”、 “三、（二十六）收入”。
(一) 遵循企业会计准则的声明
本财务报表符合财政部颁布的企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2019
年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2019 年度的合并及母公司经营成果和现
金流量。
纳入合并范围内的境外子公司根据实际发生的交易和事项，按照国际会计准则委员
会颁布的《国际会计准则》编制财务报表。本财务报表的编制已经对纳入合并范围
的境外子公司的财务报表按照财政部颁布的《企业会计准则》进行了调整。
(二) 会计期间
自公历 1 月 1 日至 12 月 31 日止为一个会计年度。
(三) 营业周期
本公司营业周期为 12 个月。
(四) 记账本位币
本公司采用人民币为记账本位币。
财务报表附注 第 2页
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财务报表附注
(五) 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
同一控制下企业合并：合并方在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并
方资产、负债（包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉）在最终控制方合并财
务报表中的账面价值计量。在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面
价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的
股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
非同一控制下企业合并：购买方在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或
承担的负债按照公允价值计量，公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。合
并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；
合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期
损益。
为企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性
证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
(六) 合并财务报表的编制方法
1、 合并范围
合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，合并范围包括本公司及全部子公
司。
2、 合并程序
本公司以自身和各子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，编制合并财
务报表。本公司编制合并财务报表，将整个企业集团视为一个会计主体，依据
相关企业会计准则的确认、计量和列报要求，按照统一的会计政策，反映本企
业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。
所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公
司一致，如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并
财务报表时，按本公司的会计政策、会计期间进行必要的调整。对于非同一控
制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务
报表进行调整。对于同一控制下企业合并取得的子公司，以其资产、负债（包
括最终控制方收购该子公司而形成的商誉）在最终控制方财务报表中的账面价
值为基础对其财务报表进行调整。
子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在
合并资产负债表中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益
总额项目下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子
财务报表附注 第 3页
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财务报表附注
公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东权益。
（1）增加子公司或业务
在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则调整合并资产
负债表的期初数；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利
润纳入合并利润表；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入
合并现金流量表，同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主
体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，视同参与合并的
各方在最终控制方开始控制时即以目前的状态存在进行调整。在取得被合并方
控制权之前持有的股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同
一控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益以及其他净
资产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。
在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则不调整合并
资产负债表期初数；将该子公司或业务自购买日至报告期末的收入、费用、利
润纳入合并利润表；该子公司或业务自购买日至报告期末的现金流量纳入合并
现金流量表。
因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之
前持有的被购买方的股权，本公司按照该股权在购买日的公允价值进行重新计
量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购
买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益以及除净损益、其他综合收益和
利润分配之外的其他所有者权益变动的，与其相关的其他综合收益、其他所有
者权益变动转为购买日所属当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计
划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
（2）处置子公司或业务
①一般处理方法
在报告期内，本公司处置子公司或业务，则该子公司或业务期初至处置日的收
入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司或业务期初至处置日的现金流量纳
入合并现金流量表。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩
余股权投资，本公司按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股
权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子
公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额与商誉之和的差额，计入
丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益或除
净损益、其他综合收益及利润分配之外的其他所有者权益变动，在丧失控制权
财务报表附注 第 4页
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财务报表附注
时转为当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变
动而产生的其他综合收益除外。
因其他投资方对子公司增资而导致本公司持股比例下降从而丧失控制权的，按
照上述原则进行会计处理。
②分步处置子公司
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股
权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常
表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
ⅰ．这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
ⅱ．这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
ⅲ．一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
ⅳ．一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，本公司
将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在
丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额
的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧
失控制权当期的损益。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易不属于一揽子交易的，在丧
失控制权之前，按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资的相关
政策进行会计处理；在丧失控制权时，按处置子公司一般处理方法进行会计处
理。
（3）购买子公司少数股权
本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享
有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整
合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减
的，调整留存收益。
（4）不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资
在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的长期股权投资而取得的处置
价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算
的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，
资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
(七) 合营安排分类及会计处理方法
合营安排分为共同经营和合营企业。
财务报表附注 第 5页
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当本公司是合营安排的合营方，享有该安排相关资产且承担该安排相关负债时，为
共同经营。
本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规
定进行会计处理：
（1）确认本公司单独所持有的资产，以及按本公司份额确认共同持有的资产；
（2）确认本公司单独所承担的负债，以及按本公司份额确认共同承担的负债；
（3）确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；
（4）按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
（5）确认单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。
本公司对合营企业投资的会计政策见本附注“三、（十四）长期股权投资”。
(八) 现金及现金等价物的确定标准
在编制现金流量表时，将库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。将同
时具备期限短（从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知现金、价
值变动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。
(九) 外币业务和外币报表折算
1、 外币业务
外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率将外币金额折合成人民币
记账。
资产负债表日外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的
汇兑差额，除属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇
兑差额按照借款费用资本化的原则处理外，均计入当期损益。
2、 外币财务报表的折算
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者
权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润
表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。
处置境外经营时，将与该境外经营相关的外币财务报表折算差额，自所有者权
益项目转入处置当期损益。
(十) 金融工具
金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。
财务报表附注 第 6页
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财务报表附注
1、 金融工具的分类
自 2019 年 1 月 1 日起适用的会计政策
根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，金融资
产于初始确认时分类为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变
动计入其他综合收益的金融资产和以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产。
业务模式是以收取合同现金流量为目标且合同现金流量仅为对本金和以未偿
付本金金额为基础的利息的支付的，分类为以摊余成本计量的金融资产；业务
模式既以收取合同现金流量又以出售该金融资产为目标且合同现金流量仅为
对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付的，分类为以公允价值计量且
其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）；除此之外的其他金融资产，
分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
对于非交易性权益工具投资，本公司在初始确认时确定是否将其指定为以公允
价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）。在初始确认时，
为了能够消除或显著减少会计错配，可以将金融资产指定为以公允价值计量且
其变动计入当期损益的金融资产。
金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
负债和以摊余成本计量的金融负债。
符合以下条件之一的金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融负债：
1）该项指定能够消除或显著减少会计错配。
2）根据正式书面文件载明的企业风险管理或投资策略，以公允价值为基础对
金融负债组合或金融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在企业内部
以此为基础向关键管理人员报告。
3）该金融负债包含需单独分拆的嵌入衍生工具。
2019 年 1 月 1 日前适用的会计政策
金融资产和金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产或金融负债，包括交易性金融资产或金融负债和直接指定为以
公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债；持有至到期投
资；应收款项；可供出售金融资产；其他金融负债等。
财务报表附注 第 7页
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2、 金融工具的确认依据和计量方法
自 2019 年 1 月 1 日起适用的会计政策
（1）以摊余成本计量的金融资产
以摊余成本计量的金融资产包括应收票据、应收账款、其他应收款、长期应收
款、债权投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额；
不包含重大融资成分的应收账款以及本公司决定不考虑不超过一年的融资成
分的应收账款，以合同交易价格进行初始计量。
持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。
收回或处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额计入当期损
益。
（2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）包括应收
款项融资、其他债权投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初
始确认金额。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动除采用实际
利率法计算的利息、减值损失或利得和汇兑损益之外，均计入其他综合收益。
终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转
出，计入当期损益。
（3）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）包括其他
权益工具投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。
该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入其他综合收益。取得
的股利计入当期损益。
终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转
出，计入留存收益。
（4）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括交易性金融资产、衍生
金融资产、其他非流动金融资产等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用
计入当期损益。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期
损益。
财务报表附注 第 8页
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（5）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债包括交易性金融负债、衍生
金融负债等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融
负债按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。
终止确认时，其账面价值与支付的对价之间的差额计入当期损益。
（6）以摊余成本计量的金融负债
以摊余成本计量的金融负债包括短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、
长期借款、应付债券、长期应付款，按公允价值进行初始计量，相关交易费用
计入初始确认金额。
持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。
终止确认时，将支付的对价与该金融负债账面价值之间的差额计入当期损益。
2019 年 1 月 1 日前适用的会计政策
（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（金融负债）
取得时以公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领
取的债券利息）作为初始确认金额，相关的交易费用计入当期损益。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益，期末将公允价值变动计入
当期损益。
处置时，其公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同时调整公
允价值变动损益。
（2）持有至到期投资
取得时按公允价值（扣除已到付息期但尚未领取的债券利息）和相关交易费用
之和作为初始确认金额。
持有期间按照摊余成本和实际利率计算确认利息收入，计入投资收益。实际利
率在取得时确定，在该预期存续期间或适用的更短期间内保持不变。
处置时，将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。
（3）应收款项
公司对外销售商品或提供劳务形成的应收债权，以及公司持有的其他企业的不
包括在活跃市场上有报价的债务工具的债权，包括应收账款、其他应收款等，
以向购货方应收的合同或协议价款作为初始确认金额；具有融资性质的，按其
现值进行初始确认。
收回或处置时，将取得的价款与该应收款项账面价值之间的差额计入当期损
益。
财务报表附注 第 9页
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（4）可供出售金融资产
取得时按公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领
取的债券利息）和相关交易费用之和作为初始确认金额。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益。期末以公允价值计量且将
公允价值变动计入其他综合收益。但是，在活跃市场中没有报价且其公允价值
不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工
具结算的衍生金融资产，按照成本计量。
处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资损益；同
时，将原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转
出，计入当期损益。
（5）其他金融负债
按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。采用摊余成本进行后续
计量。
3、 金融资产转移的确认依据和计量方法
公司发生金融资产转移时，如已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转
移给转入方，则终止确认该金融资产；如保留了金融资产所有权上几乎所有的
风险和报酬的，则不终止确认该金融资产。
在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形
式的原则。
公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转移
满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
（1）所转移金融资产的账面价值；
（2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额
（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融
资产（债务工具）、可供出售金融资产的情形）之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，
在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，
并将下列两项金额的差额计入当期损益：
（1）终止确认部分的账面价值；
（2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额
中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动
计入其他综合收益的金融资产（债务工具）、可供出售金融资产的情形）之和。
财务报表附注 第 10页
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金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确
认为一项金融负债。
4、 金融负债终止确认条件
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部
分；本公司若与债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，
且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融
负债，并同时确认新金融负债。
对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融
负债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价
（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的
相对公允价值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分
的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间
的差额，计入当期损益。
5、 金融资产和金融负债的公允价值的确定方法
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃
市场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当
前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场
参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，
并优先使用相关可观察输入值。只有在相关可观察输入值无法取得或取得不切
实可行的情况下，才使用不可观察输入值。
6、 金融资产减值的测试方法及会计处理方法
自 2019 年 1 月 1 日起适用的会计政策
本公司考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，以单项或组合的方式
对以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益
的金融资产（债务工具）的预期信用损失进行估计。预期信用损失的计量取决
于金融资产自初始确认后是否发生信用风险显著增加。
如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本公司按照相当于该金
融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备；如果该金融工具的
信用风险自初始确认后并未显著增加，本公司按照相当于该金融工具未来 12
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个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。由此形成的损失准备的增加或转
回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。
通常逾期超过 30 日，本公司即认为该金融工具的信用风险已显著增加，除非
有确凿证据证明该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。
如果金融工具于资产负债表日的信用风险较低，本公司即认为该金融工具的信
用风险自初始确认后并未显著增加。
如果有客观证据表明某项金融资产已经发生信用减值，则本公司在单项基础上
对该金融资产计提减值准备。
对于应收账款和合同资产，无论是否包含重大融资成分，本公司始终按照相当
于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。
本公司将该应收账款按信用风险特征进行组合，并基于所有合理且有依据的信
息，包括前瞻性信息，对该应收账款坏账准备的计提比例进行估计。
对于其他应收款的减值损失计量，按预期信用损失一般模型计提坏账准备。
对于租赁应收款、公司通过销售商品或提供劳务形成的长期应收款，本公司选
择始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。
2019 年 1 月 1 日前适用的会计政策
除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司于资产负债表
日对金融资产的账面价值进行检查，如果有客观证据表明某项金融资产发生减
值的，计提减值准备。
金融资产发生减值的客观证据，包括但不限于：
（a）发行方或债务人发生严重财务困难。
（b）债务人违反合同条款，如偿付利息或本金发生违约或逾期等。
（c）债务人很可能倒闭或进行其他财务重组。
（d）因发行方发生重大财务困难，该金融资产无法在活跃市场继续交易。
（e）权益工具发行方经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大不
利变化，使权益工具投资人可能无法收回投资成本；
（f）权益工具投资的公允价值发生严重下跌或非暂时性下跌等。
（1）可供出售金融资产的减值准备：
期末如果可供出售权益工具投资的公允价值发生严重下降，或在综合考虑各种
相关因素后，预期这种下降趋势属于非暂时性的，就认定其已发生减值，将原
直接计入所有者权益的公允价值下降形成的累计损失一并转出，确认减值损
失。
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对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价值已上升
且客观上与确认原减值损失确认后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以
转回，计入当期损益。
可供出售权益工具投资发生的减值损失，不通过损益转回。
(十一) 存货
1、 存货的分类
存货主要包括开发成本、开发产品、库存商品、原材料、低值易耗品等。
开发用土地、维修基金、质量保证金、公共配套设施费用的核算方法：
开发用土地：本公司开发用土地列入“开发成本”科目核算；
维修基金：按照各地规定，应由公司承担的计入“开发成本”；
质量保证金：质量保证金按施工单位工程款的一定比例预留，列入“其他应付
款”，待工程验收合格并在约定的保质期内无质量问题时，支付给施工单位；
公共配套设施费用：公共配套设施为公共配套项目如学校等，以及由政府部门
收取的公共配套设施费，其所发生的支出列入“开发成本”，按成本核算对象和
成本项目进行分摊和明细核算。
2、 发出存货的计价方法
存货发出时，采取个别认定法确定其发出的实际成本。
3、 不同类别存货可变现净值的确定依据
资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。可变现净值是指在日常
活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用
以及相关税费后的金额，存货跌价准备按单项存货成本高于其可变现净值的差
额计提。
4、 存货的盘存制度
采用永续盘存制。
5、 低值易耗品和包装物的摊销方法
（1）低值易耗品采用一次转销法。
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(十二) 合同资产
1、 合同资产的确认方法及标准
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资
产或合同负债。本公司已向客户转让商品或提供服务而有权收取对价的权利
（且该权利取决于时间流逝之外的其他因素）列示为合同资产。同一合同下的
合同资产和合同负债以净额列示。
2、 合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注“（三）十、
金融资产减值的测试方法及会计处理方法”。
(十三) 持有待售
本公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：
（1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；
（2）出售极可能发生，即本公司已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承
诺，预计出售将在一年内完成。有关规定要求本公司相关权力机构或者监管部门批
准后方可出售的，已经获得批准。
(十四) 长期股权投资
1、 共同控制、重大影响的判断标准
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活
动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。本公司与其他合营方一
同对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产享有权利的，被投资单位
为本公司的合营企业。
重大影响，是指对一个企业的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够
控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司能够对被投资单位施
加重大影响的，被投资单位为本公司联营企业。
2、 初始投资成本的确定
（1）企业合并形成的长期股权投资
同一控制下的企业合并：公司以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式以
及以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益
在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投
资成本。因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资单位实施控制的，在合
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并日根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面
价值的份额，确定长期股权投资的初始投资成本。合并日长期股权投资的初始
投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份
新支付对价的账面价值之和的差额，调整股本溢价，股本溢价不足冲减的，冲
减留存收益。
非同一控制下的企业合并：公司按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资
的初始投资成本。因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控
制的，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本
法核算的初始投资成本。
（2）其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资
成本。
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为
初始投资成本。
在非货币性资产交换具有商业实质，且换入资产或换出资产的公允价值能够可
靠计量时，以公允价值为基础计量。如换入资产和换出资产的公允价值均能可
靠计量的，对于换入的长期股权投资，以换出资产的公允价值和应支付的相关
税费作为换入的长期股权投资的初始投资成本，除非有确凿证据表明换入资产
的公允价值更加可靠。非货币性资产交换不具有商业实质，或换入资产和换出
资产的公允价值均不能可靠计量的，对于换入的长期股权投资，以换出资产的
账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。
通过债务重组取得的长期股权投资，以所放弃债权的公允价值和可直接归属于
该资产的税金等其他成本确定其入账价值，并将所放弃债权的公允价值与账面
价值之间的差额，计入当期损益。
3、 后续计量及损益确认方法
（1）成本法核算的长期股权投资
公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算。除取得投资时实际支付的价
款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照享有被投
资单位宣告发放的现金股利或利润确认当期投资收益。
（2）权益法核算的长期股权投资
对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于
投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权
投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资
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产公允价值份额的差额，计入当期损益。
公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，
分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照
被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权
投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所
有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净
资产的公允价值为基础，并按照公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的
净利润进行调整后确认。在持有投资期间，被投资单位编制合并财务报表的，
以合并财务报表中的净利润、其他综合收益和其他所有者权益变动中归属于被
投资单位的金额为基础进行核算。
公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例
计算归属于公司的部分，予以抵销，在此基础上确认投资收益。与被投资单位
发生的未实现内部交易损失，属于资产减值损失的，全额确认。公司与联营企
业、合营企业之间发生投出或出售资产的交易，该资产构成业务的，按照本附
注“三、（五）同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法”和“三、
（六）合并财务报表的编制方法”中披露的相关政策进行会计处理。
在公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，
冲减长期股权投资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，
以其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投
资损失，冲减长期应收项目等的账面价值。最后，经过上述处理，按照投资合
同或协议约定企业仍承担额外义务的，按预计承担的义务确认预计负债，计入
当期投资损失。
（3）长期股权投资的处置
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接
处置相关资产或负债相同的基础，按相应比例对原计入其他综合收益的部分进
行会计处理。因被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所
有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益，由于被投资方重
新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处
置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大
影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用
权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单
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位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损益、
其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在
终止采用权益法核算时全部转入当期损益。
因处置部分股权投资、因其他投资方对子公司增资而导致本公司持股比例下降
等原因丧失了对被投资单位控制权的，在编制个别财务报表时，剩余股权能够
对被投资单位实施共同控制或重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权
视同自取得时即采用权益法核算进行调整；剩余股权不能对被投资单位实施共
同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计
处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。
处置的股权是因追加投资等原因通过企业合并取得的，在编制个别财务报表
时，处置后的剩余股权采用成本法或权益法核算的，购买日之前持有的股权投
资因采用权益法核算而确认的其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处
置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益
和其他所有者权益全部结转。
(十五) 投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出
租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物（含自行
建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租
的建筑物）。
本公司对现有投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地
产－出租用建筑物采用与本公司固定资产相同的折旧政策，出租用土地使用权按与
无形资产相同的摊销政策执行。
(十六) 固定资产
1、 固定资产确认条件
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超
过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
2、 折旧方法
固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根据固定资产类别、预计使用寿命和
预计净残值率确定折旧率。如固定资产各组成部分的使用寿命不同或者以不同
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方式为企业提供经济利益，则选择不同折旧率或折旧方法，分别计提折旧。
各类固定资产折旧方法、折旧年限、残值率和年折旧率如下：
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 年限平均法 20-40 4 2.40-4.80
运输工具 年限平均法 5-10 4 9.60-19.20
电子及办公设备 年限平均法 3-5 4 19.20-32.00
其他设备 年限平均法 3-8 4 12.00-32.00
(十七) 在建工程
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为固定
资产的入账价值。所建造的固定资产在工程已达到预定可使用状态，但尚未办理竣
工决算的，自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本
等，按估计的价值转入固定资产，并按本公司固定资产折旧政策计提固定资产的折
旧，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不调整原已计提的
折旧额。
(十八) 借款费用
1、 借款费用资本化的确认原则
借款费用，包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而
发生的汇兑差额等。
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产
的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额
确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达
到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资
产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已
经开始。
2、 借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费
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用暂停资本化的期间不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借
款费用停止资本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，
该部分资产借款费用停止资本化。
购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可
对外销售的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
3、 暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连
续超过 3 个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合
资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费
用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建
或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
4、 借款费用资本化率、资本化金额的计算方法
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当
期实际发生的借款费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或
进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，来确定借款费用的资本化金额。
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产
支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化
率，计算确定一般借款应予资本化的借款费用金额。资本化率根据一般借款加
权平均利率计算确定。
(十九) 无形资产
1、 无形资产的计价方法
（1）公司取得无形资产时按成本进行初始计量；
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达
到预定用途所发生的其他支出。
（2）后续计量
在取得无形资产时分析判断其使用寿命。
对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊
销；无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无
形资产，不予摊销。
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2、 使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况
项目 预计使用寿命 摊销方法 依据
软件 2-10 年 直线法 使用年限
其他 2-10 年 直线法 使用年限
每年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。
经复核，本年期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。
(二十) 长期资产减值
长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用寿
命有限的无形资产等长期资产，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并
计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未
来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，
如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组
的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
商誉、使用寿命不确定的无形资产、尚未达到可使用状态的无形资产至少在每年年
度终了进行减值测试。
本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按
照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关
的资产组组合。本公司在分摊商誉的账面价值时，根据相关资产组或资产组组合能
够从企业合并的协同效应中获得的相对受益情况进行分摊，在此基础上进行商誉减
值测试。
在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产
组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行
减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再
对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产
组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关
资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认商誉的减值损失。
上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
(二十一) 长期待摊费用
长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项
费用。本公司长期待摊费用包括房屋装修费、车位使用费等。
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1、 摊销方法
长期待摊费用在受益期内平均摊销。
2、 摊销年限
房屋装修费摊销年限为 5-10 年，车位使用费摊销年限 10-20 年。
(二十二) 合同负债
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合
同负债。本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为
合同负债。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。
(二十三) 职工薪酬
1、 短期薪酬的会计处理方法
本公司在职工为本公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负
债，并计入当期损益或相关资产成本。
本公司为职工缴纳的社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和
职工教育经费，在职工为本公司提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和
计提比例计算确定相应的职工薪酬金额。
职工福利费为非货币性福利的，如能够可靠计量的，按照公允价值计量。
2、 离职后福利的会计处理方法
（1）设定提存计划
本公司按当地政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险，在职工为
本公司提供服务的会计期间，按以当地规定的缴纳基数和比例计算应缴纳金
额，确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
除基本养老保险外，本公司还依据国家企业年金制度的相关政策建立了企业年
金缴费制度（补充养老保险）/企业年金计划。本公司按职工工资总额的一定
比例向当地社会保险机构缴费/年金计划缴费，相应支出计入当期损益或相关
资产成本。
（2）设定受益计划
本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务
归属于职工提供服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。
设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余
确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，本公司
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以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产。
所有设定受益计划义务，包括预期在职工提供服务的年度报告期间结束后的十
二个月内支付的义务，根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相匹
配的国债或活跃市场上的高质量公司债券的市场收益率予以折现。
设定受益计划产生的服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计
入当期损益或相关资产成本；重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的
变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不转回至损益，在原设定受益计
划终止时在权益范围内将原计入其他综合收益的部分全部结转至未分配利润。
在设定受益计划结算时，按在结算日确定的设定受益计划义务现值和结算价格
两者的差额，确认结算利得或损失。
3、 辞退福利的会计处理方法
本公司在不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利
时，或确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时（两者孰早），确
认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。
(二十四) 股份支付
本公司的股份支付是为了获取职工或其他方提供服务而授予权益工具或者承担以权
益工具为基础确定的负债的交易。本公司的股份支付为以权益结算的股份支付。
以权益结算的股份支付换取职工提供服务的，以授予职工权益工具的公允价值计量。
在等待期内每个资产负债表日，本公司根据最新取得的[可行权职工人数变动] 、[是
否达到规定业绩条件]等后续信息对可行权权益工具数量作出最佳估计，以此为基
础，按照授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用，相应增加资
本公积。在可行权日之后不再对已确认的相关成本或费用和所有者权益总额进行调
整。但授予后立即可行权的，在授予日按照公允价值计入相关成本或费用，相应增
加资本公积。
对于最终未能行权的股份支付，不确认成本或费用，除非行权条件是市场条件或非
可行权条件，此时无论是否满足市场条件或非可行权条件，只要满足所有可行权条
件中的非市场条件，即视为可行权。
如果取消了以权益结算的股份支付，则于取消日作为加速行权处理，立即确认尚未
确认的金额。职工或其他方能够选择满足非可行权条件但在等待期内未满足的，作
为取消以权益结算的股份支付处理。但是，如果授予新的权益工具，并在新权益工
具授予日认定所授予的新权益工具是用于替代被取消的权益工具的，则以与处理原
权益工具条款和条件修改相同的方式，对所授予的替代权益工具进行处理。
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(二十五) 永续债等其他金融工具
本公司根据所发行的永续债的合同条款以及所反映的经济实质，结合金融资产、金
融负债和权益工具的定义，在初始确认时将这些金融工具或其组成部分分类为金融
资产、金融负债或权益工具。
本公司对于其发行的同时包含权益成份和负债成份的永续债，按照与含权益成份的
可转换工具相同的会计政策进行处理。本公司对于其发行的不包含权益成份的永续
债，按照与不含权益成份的可转换工具相同的会计政策进行处理。
本公司对于其发行的应归类为权益工具的永续债，按照实际收到金额，计入权益工
具。存续期间分配利息的，应作利润分配处理。
(二十六) 收入
1、一般原则
（1）销售商品收入确认的一般原则：本公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转
移给购货方；本公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售
出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入
本公司；相关的、已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
（2）提供劳务收入：在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完
工百分比法确认提供的劳务收入。在资产负债表日，提供劳务交易结果不能够可靠
估计的，分别下列情况处理：已经发生的劳务成本预计能够得到补偿，按照已经发
生的劳务成本金额确认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本。已经发生的劳
务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认提供
劳务收入。提供劳务的总收入按与接受劳务方签订的已收或应收的合同或协议价款
确定，但合同或协议价款不公允的除外。
（3）物业租赁收入：与租赁相关的经济利益能够流入企业，租赁收入的金额能够可
靠地计量时，确认营业收入的实现。
2、具体原则
公司的收入主要包括房地产销售收入、劳务收入、物业出租收入和物业管理收入等，
其确认原则为：
（1）房地产销售收入：在房产完工并验收合格，签订了销售合同，取得了买方付款
证明并交付使用时确认销售收入的实现。买方接到书面交房通知，无正当理由拒绝
接收的，于书面交房通知确定的交付使用时限结束后即确认收入的实现。
（2）劳务收入：对于受托开发的项目，并符合《企业会计准则—建造合同》条件的
开发项目，按完工百分比法确认相应的销售收入。完工百分比按照已完工程工作量
的比例予以确定。
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（3）物业出租收入：按与承租方签定的合同或协议规定的承租方付租日期和金额，
确认房屋出租收入的实现。
集团内涉及适用新收入准则的企业包括：本公司境外子公司及保利物业发展股份有
限公司（以下简称“保利物业”，H 股上市公司）；上述公司执行新收入会计准则会
计政策如下：
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品的控制权时确认收入。
合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务所
承诺商品的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至
各单项履约义务的交易价格计量收入。
交易价格是本公司因向客户转让商品而预期有权收取的对价金额。在确定交易价格
时，如果存在可变对价，本公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳
估计数，并以不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转
回的金额计入交易价格。合同中如果存在重大融资成分，本公司将根据合同中的融
资成分调整交易价格；对于控制权转移与客户支付价款间隔未超过一年的，本公司
不考虑其中的融资成分。
本公司满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一
时点履行履约义务：
1、客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。
2、客户能够控制本公司履约过程中在建的商品。
3、本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期内有
权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
如果履约义务是在某一时段内履行的，则本公司按照履约进度确认收入。否则，本
公司于客户取得相关商品控制权的某一时点确认收入。
(二十七) 政府补助
1、 类型
政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产。分为与资
产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期
资产的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外
的政府补助。
2、 确认时点
政府补助在能够满足政府补助所附条件，并能够收到时，予以确认。
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3、 会计处理
与资产相关的政府补助，冲减相关资产账面价值或确认为递延收益。确认为递
延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入当期损益（与
本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业
外收入）；
与收益相关的政府补助，用于补偿本公司以后期间的相关成本费用或损失的，
确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益（与本
公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外
收入）或冲减相关成本费用或损失；用于补偿本公司已发生的相关成本费用或
损失的，直接计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本
公司日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失。
(二十八) 递延所得税资产和递延所得税负债
对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵扣可
抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款
抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确
认相应的递延所得税资产。
对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负债。
不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：商誉的初始确认；除企
业合并以外的发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）的
其他交易或事项。
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行
时，当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资
产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者
是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回
的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资
产、清偿负债时，递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
(二十九) 租赁
1 、经营租赁会计处理
（1）公司租入资产所支付的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进
行分摊，计入当期费用。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费
用。
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资产出租方承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金
总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分摊，计入当期费用。
（2）公司出租资产所收取的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进
行分摊，确认为租赁相关收入。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入
当期费用；如金额较大的，则予以资本化，在整个租赁期间内按照与租赁相关收入
确认相同的基础分期计入当期收益。
公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金收入
总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分配。
2、融资租赁会计处理
（1）融资租入资产：公司在承租开始日，将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现
值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入
账价值，其差额作为未确认的融资费用。公司采用实际利率法对未确认的融资费用，
在资产租赁期间内摊销，计入财务费用。公司发生的初始直接费用，计入租入资产
价值。
（2）融资租出资产：公司在租赁开始日，将应收融资租赁款，未担保余值之和与其
现值的差额确认为未实现融资收益，在将来收到租金的各期间内确认为租赁收入。
公司发生的与出租交易相关的初始直接费用，计入应收融资租赁款的初始计量中，
并减少租赁期内确认的收益金额。
集团内涉及适用新租赁准则的企业包括：本公司境外子公司及保利物业；上述公司
执行的会计政策如下：
租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。
在合同开始日，本公司评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了
在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁
或者包含租赁。
合同中同时包含多项单独租赁的，承租人和出租人将合同予以分拆，并分别各项单
独租赁进行会计处理。合同中同时包含租赁和非租赁部分的，承租人和出租人将租
赁和非租赁部分进行分拆。但是，对本公司作为承租人的租赁，本公司选择不分拆，
并将各租赁部分及与其相关的非租赁部分合并为租赁。
1、 本公司作为承租人
（1）使用权资产
在租赁期开始日，本公司对除短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁确认使用
权资产。使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：
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租赁负债的初始计量金额；
在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受
的租赁激励相关金额；
公司发生的初始直接费用；
公司为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至
租赁条款约定状态预计将发生的成本。该成本属于为生产存货而发生的计
入存货成本。
本公司采用平均年限法对使用权资产计提折旧。公司能够合理确定租赁期届满
时取得租赁资产所有权的，使用权资产在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；
无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产
剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
（2）租赁负债
在租赁期开始日，本公司对除短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁确认租赁
负债。租赁负债按照尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。租赁付款额
包括：
固定付款额（包括实质固定付款额），存在租赁激励的，扣除租赁激励相
关金额；
取决于指数或比率的可变租赁付款额；
根据公司提供的担保余值预计应支付的款项；
购买选择权的行权价格，前提是公司合理确定将行使该选择权；
行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出公司将行使终止
租赁选择权；
本公司采用租赁内含利率作为折现率，但如果无法合理确定租赁内含利率的，
则采用本公司的增量借款利率作为折现率。
本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并
计入当期损益或相关资产成本。
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资
产成本。
在租赁期开始日后，发生下列情形的，本公司按照变动后租赁付款额的现值重
新计量租赁负债：
根据担保余值预计的应付金额发生变动；
用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动；
本公司对购买选择权、续租选择权或终止租赁选择权的评估结果发生变
化，或续租选择权或终止租赁选择权的实际行使情况与原评估结果不一
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致。
在对租赁负债进行重新计量时，本公司相应调整使用权资产的账面价值。使用
权资产账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，本公司将剩余金
额计入当期损益。
（3）短期租赁和低价值资产租赁
本公司选择对短期租赁和低价值资产租赁不确认使用权资产和租赁负债，并将
相关的租赁付款额在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产
成本。短期租赁，是指在租赁期开始日，租赁期不超过 12 个月且不包含购买
选择权的租赁。低价值资产租赁，是指单项租赁资产为全新资产时价值较低的
租赁。公司转租或预期转租租赁资产的，原租赁不属于低价值资产租赁。
（4）租赁变更
租赁发生变更且同时符合下列条件的，公司将该租赁变更作为一项单独租赁进
行会计处理：
该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；
增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额
相当。
租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，公司重新
分摊变更后合同的对价，重新确定租赁期，并按照变更后租赁付款额和修订后
的折现率计算的现值重新计量租赁负债。
2、 本公司作为出租人
在租赁开始日，本公司将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁，是指无论
所有权最终是否转移，但实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险
和报酬的租赁。经营租赁，是指除融资租赁以外的其他租赁。本公司作为转租
出租人时，基于原租赁产生的使用权资产对转租赁进行分类。
（1）经营租赁会计处理
经营租赁的租赁收款额在租赁期内各个期间按照直线法确认为租金收入。本公
司将发生的与经营租赁有关的初始直接费用予以资本化，在租赁期内按照与租
金收入确认相同的基础分摊计入当期损益。未计入租赁收款额的可变租赁付款
额在实际发生时计入当期损益。
（2）融资租赁会计处理
在租赁开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁
资产。本公司对应收融资租赁款进行初始计量时，将租赁投资净额作为应收融
资租赁款的入账价值。租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的
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租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。
本公司按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。应收
融资租赁款的终止确认和减值按照本附注“四、（十）金融工具”进行会计处理。
未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
3、 售后租回交易
公司按照本附注“四、（二十六）收入”所述原则评估确定售后租回交易中的资
产转让是否属于销售。
（1）作为承租人
售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司作为承租人按原资产账面价值中
与租回获得的使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就
转让至出租人的权利确认相关利得或损失；售后租回交易中的资产转让不属于
销售的，公司作为承租人继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等额
的金融负债。金融负债的会计处理详见本附注“四、（十）金融工具”。
（2）作为出租人
售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司作为出租人对资产购买进行会计
处理，并根据前述“2、本公司作为出租人”的政策对资产出租进行会计处理；
售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司作为出租人不确认被转让资
产，但确认一项与转让收入等额的金融资产。金融资产的会计处理详见本附注
“四、（十）金融工具”。
(三十) 终止经营
终止经营是满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已被本
公司处置或被本公司划归为持有待售类别：
（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；
（2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的
一项相关联计划的一部分；
（3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。
(三十一) 套期会计
1、 套期保值的分类
（1）公允价值套期，是指对已确认资产或负债，尚未确认的确定承诺(除外汇
风险外)的公允价值变动风险进行的套期。
（2）现金流量套期，是指对现金流量变动风险进行的套期，此现金流量变动
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源于与已确认资产或负债、很可能发生的预期交易有关的某类特定风险，或一
项未确认的确定承诺包含的外汇风险。
（3）境外经营净投资套期，是指对境外经营净投资外汇风险进行的套期。境
外经营净投资，是指企业在境外经营净资产中的权益份额。
2、 套期关系的指定及套期有效性的认定
自 2019 年 1 月 1 日起适用的会计政策
在套期关系开始时，本公司对套期关系有正式的指定，并准备了关于套期关系、
风险管理目标和套期策略的正式书面文件。该文件载明了套期工具性质及其数
量、被套期项目性质及其数量、被套期风险的性质、套期类型、以及本公司对
套期工具有效性的评估。套期有效性，是指套期工具的公允价值或现金流量变
动能够抵销被套期风险引起的被套期项目公允价值或现金流量变动的程度。
本公司持续地对套期有效性进行评价，判断该套期在套期关系被指定的会计期
间内是否满足运用套期会计对于有效性的要求。如果不满足，则终止运用套期
关系。
运用套期会计，应当符合下列套期有效性的要求：
（1）被套期项目与套期工具之间存在经济关系。
（2）被套期项目与套期工具经济关系产生的价值变动中，信用风险的影响不
占主导地位。
（3）采用适当的套期比率，该套期比率不会形成被套期项目与套期工具相对
权重的失衡，从而产生与套期会计目标不一致的会计结果。如果套期比率不再
适当，但套期风险管理目标没有改变的，应当对被套期项目或套期工具的数量
进行调整，以使得套期比率重新满足有效性的要求。
2019 年 1 月 1 日前适用的会计政策
在套期关系开始时，本公司对套期关系有正式指定，并准备了关于套期关系、
风险管理目标和套期策略的正式书面文件。该文件载明了套期工具、被套期项
目或交易，被套期风险的性质，以及本公司对套期工具有效性评价方法。
套期有效性，是指套期工具的公允价值或现金流量变动能够抵销被套期风险引
起的被套期项目公允价值或现金流量变动的程度。本公司持续地对套期有效性
进行评价，判断该套期在套期关系被指定的会计期间内是否高度有效。套期同
时满足下列条件时，本公司认定其为高度有效：
（1）在套期开始及以后期间，该套期预期会高度有效地抵销套期指定期间被
套期风险引起的公允价值或现金流量变动；
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（2）该套期的实际抵销结果在 80%至 125%的范围内。
3、 套期会计处理方法
（1）公允价值套期
套期衍生工具的公允价值变动计入当期损益。被套期项目的公允价值因套期风
险而形成的变动，计入当期损益，同时调整被套期项目的账面价值。
就与按摊余成本计量的金融工具有关的公允价值套期而言，对被套期项目账面
价值所作的调整，在调整日至到期日之间的剩余期间内进行摊销，计入当期损
益。按照实际利率法的摊销可于账面价值调整后随即开始，并不得晚于被套期
项目终止针对套期风险产生的公允价值变动而进行的调整。
如果被套期项目终止确认，则将未摊销的公允价值确认为当期损益。
被套期项目为尚未确认的确定承诺的，该确定承诺的公允价值因被套期风险引
起的累计公允价值变动确认为一项资产或负债，相关的利得或损失计入当期损
益。套期工具的公允价值变动亦计入当期损益。
（2）现金流量套期
套期工具利得或损失中属于有效套期的部分，直接确认为其他综合收益，属于
无效套期的部分，计入当期损益。
如果被套期交易影响当期损益的，如当被套期财务收入或财务费用被确认或预
期销售发生时，则将其他综合收益中确认的金额转入当期损益。如果被套期项
目是一项非金融资产或非金融负债的成本，则原在其他综合收益中确认的金额
转出，计入该非金融资产或非金融负债的初始确认金额（或则原在其他综合收
益中确认的，在该非金融资产或非金融负债影响损益的相同期间转出，计入当
期损益）。
如果预期交易或确定承诺预计不会发生，则以前计入股东权益中的套期工具累
计利得或损失转出，计入当期损益。如果套期工具已到期、被出售、合同终止
或已行使(但并未被替换或展期)，或者撤销了对套期关系的指定，则以前计入
其他综合收益的金额不转出，直至预期交易或确定承诺影响当期损益。
（3）境外经营净投资套期
对境外经营净投资的套期，包括作为净投资的一部分的货币性项目的套期，其
处理与现金流量套期类似。套期工具的利得或损失中被确定为有效套期的部分
计入其他综合收益，而无效套期的部分确认为当期损益。处置境外经营时，任
何计入股东权益的累计利得或损失转出，计入当期损益。
财务报表附注 第 31页
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(三十二) 重要会计政策和会计估计的变更
1、 重要会计政策变更
（1）执行《财政部关于修订印发 2019 年度一般企业财务报表格式的通知》和
《关于修订印发合并财务报表格式（2019 版）的通知》
财政部分别于 2019 年 4 月 30 日和 2019 年 9 月 19 日 发布了《关于修订印发
2019 年度一般企业财务报表格式的通知》（财会（2019）6 号）和《关于修订
印发合并财务报表格式（2019 版）的通知》（财会（2019）16 号），对一般
企业财务报表格式进行了修订。 本公司执行上述规定的主要影响如下：
会计政策变更的内容和 受影响的报表项目名称和金额
原因 合并 母公司
“应收票据及应收账款”拆分为“应收票据”和“应
（1）资产负债表中“应收 “应收票据及应收账款”拆分为“应
收账款”，“应收票据”上年年末余额 37,960,000.00
票据及应收账款”拆分为 收票据”和“应收账款”， “应收账
元， “应收账款”上年年末余额 2,005,854,498.31
“应收票据”和“应收账款” 款”上年年末余额 35,910,539.51 元；
元；
列示；“应付票据及应付账 “应付票据及应付账款”拆分为“应
“应付票据及应付账款”拆分为“应付票据”和“应
款”拆分为“应付票据”和 付票据”和“应付账款”， “应付账
付账款”，“应付票据”上年年末余额
“应付账款”列示；比较数 款”上年年末余额 1,613,144,868.44
4,636,863,143.26 元， “应付账款”上年年末余额
据相应调整。 元。
46,049,469,507.76 元。
（2）执行《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》、《企业会计准
则第 23 号——金融资产转移》、《企业会计准则第 24 号——套期会计》和《企
业会计准则第 37 号——金融工具列报》（2017 年修订）
财政部于 2017 年度修订了《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》、
《企业会计准则第 23 号——金融资产转移》、《企业会计准则第 24 号——套
期会计》和《企业会计准则第 37 号——金融工具列报》。修订后的准则规定，
对于首次执行日尚未终止确认的金融工具，之前的确认和计量与修订后的准则
要求不一致的，应当追溯调整。涉及前期比较财务报表数据与修订后的准则要
求不一致的，无需调整。本公司将因追溯调整产生的累积影响数调整当年年初
留存收益和其他综合收益。
以按照财会〔2019〕6 号和财会〔2019〕16 号的规定调整后的上年年末余额为
基础，执行上述新金融工具准则的主要影响如下：
会计政策变更的内 受影响的报表项目名称和金额
容和原因 合并 母公司
（1）可供出售权益 可供出售金融资产：减少 1,628,429,714.12 元 可供出售金融资产：减少 223,657,090.40 元
工具投资重分类为 其他非流动金融资产：增加 1,878,189,569.10 元 其他非流动金融资产：增加 409,585,769.34
“以公允价值计量 递延所得税负债：增加 62,439,963.75 元 元
且其变动计入当期 其他综合收益：减少 249,696,643.63 元 递延所得税负债：增加 46,482,169.74 元
损益的金融资产”。 留存收益：增加 437,016,534.86 元 留存收益：增加 139,446,509.20 元
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以按照财会〔2019〕6 号和财会〔2019〕16 号的规定调整后的上年年末余额为基础，各项金融资产和金融负债按照修订前后金融工具确认
计量准则的规定进行分类和计量结果对比如下：
合并
原金融工具准则 新金融工具准则
列报项目 计量类别 账面价值 列报项目 计量类别 账面价值
货币资金 摊余成本 113,431,287,012.07 货币资金 摊余成本 113,431,287,012.07
以公允价值计量且其变动计入当
衍生金融资产 387,132,576.96 衍生金融资产 以公允价值计量且其变动计入当期损益 387,132,576.96
期损益
应收票据 摊余成本 37,960,000.00
应收票据 摊余成本 37,960,000.00
应收款项融资 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益
应收账款 摊余成本 2,005,854,498.31
应收账款 摊余成本 2,005,854,498.31
应收款项融资 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益
其他应收款 摊余成本 119,352,400,745.40 其他应收款 摊余成本 119,352,400,745.40
债权投资
摊余成本
以公允价值计量且其变动计入其 (含其他流动资产)
他综合收益(债务工具) 其他债权投资
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益
(含其他流动资产)
交易性金融资产
以公允价值计量且其变动计入其 以公允价值计量且其变动计入当期损益
可供出售金融资产 1,206,942,653.70 其他非流动金融资产 1,206,942,653.70
(含其他流动资产) 他综合收益 (权益工具)
其他权益工具投资 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益
交易性金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益
以成本计量(权益工具) 421,487,060.42 其他非流动金融资产 671,246,915.40
其他权益工具投资 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益
财务报表附注 第 33页
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母公司
原金融工具准则 新金融工具准则
列报项目 计量类别 账面价值 列报项目 计量类别 账面价值
货币资金 摊余成本 18,311,882,506.34 货币资金 摊余成本 18,311,882,506.34
应收账款 摊余成本 35,910,539.51
应收账款 摊余成本 35,910,539.51
应收款项融资 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益
其他应收款 摊余成本 248,322,615,942.26 其他应收款 摊余成本 248,322,615,942.26
债权投资
摊余成本
以公允价值计量且其变动计入其 (含其他流动资产)
他综合收益(债务工具) 其他债权投资
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益
(含其他流动资产)
交易性金融资产
以公允价值计量且其变动计入其 以公允价值计量且其变动计入当期损益
可供出售金融资产 其他非流动金融资产
(含其他流动资产) 他综合收益 (权益工具)
其他权益工具投资 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益
交易性金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益
以成本计量(权益工具) 223,657,090.40 其他非流动金融资产 409,585,769.34
其他权益工具投资 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益
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（3）子公司保利物业执行《企业会计准则第 14 号-收入》（简称“新收入准则”）
本公司下属子公司保利物业股票自 2019 年 12 月 19 日在香港联交所主板上市
交易，按照国际会计准则委员会颁布的《国际会计准则》编制港股上市公司财
务报表。因此在境内按照财政部颁布的《企业会计准则》编制报表时提前执行
新收入准则。
新收入准则受影响的项目名称和调整金额
序 合并资产负债表
报表项目
号 2018 年 12 月 31 日 重分类金额 重新计量调整金额 2019 年 1 月 1 日
1 预收款项 704,493,062.97 -704,493,062.97
2 合同负债 704,493,062.97 704,493,062.97
（4）执行《企业会计准则第 21 号——租赁》（2018 年修订）
财政部于 2018 年度修订了《企业会计准则第 21 号——租赁》（简称“新租赁
准则”）。修订后的准则自 2019 年 1 月 1 日起施行，根据准则规定，对于首次
执行日（即 2019 年 1 月 1 日）前已存在的合同，公司在首次执行日选择不重
新评估其是否为租赁或者包含租赁。
本公司下属子公司保利物业股票自 2019 年 12 月 19 日在香港联交所主板上市
交易，按照国际会计准则委员会颁布的《国际会计准则》编制财务报表。因此
按照在境内财政部颁布的《企业会计准则》编制报表时提前执行新租赁准则。
本公司境外子公司按照国际会计准则委员会颁布的《国际会计准则》编制财务
报表，因此在对其财务报表按照财政部颁布的《企业会计准则》进行调整时适
用新租赁准则。
本公司作为承租人
本公司选择根据首次执行新租赁准则的累积影响数，调整首次执行新租赁准则
当年年初留存收益及财务报表其他相关项目金额，不调整可比期间信息。
对于首次执行日前已存在的经营租赁，本公司在首次执行日根据剩余租赁付款
额按首次执行日本公司的增量借款利率折现的现值计量租赁负债，并按照以下
两种方法计量使用权资产：
- 假设自租赁期开始日即采用新租赁准则的账面价值，采用首次执行日的本
公司的增量借款利率作为折现率。本公司对所有租赁采用该方法；
- 与租赁负债相等的金额，并根据预付租金进行必要调整。本公司对所有其
他租赁采用该方法。
对于首次执行日前的经营租赁，本公司在应用上述方法的同时根据每项租赁选
择采用下列一项或多项简化处理：
财务报表附注 第 35页
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财务报表附注
1) 将于首次执行日后 12 个月内完成的租赁作为短期租赁处理；
2) 计量租赁负债时，具有相似特征的租赁采用同一折现率；
3) 使用权资产的计量不包含初始直接费用；
4) 存在续租选择权或终止租赁选择权的，根据首次执行日前选择权的实际行
使及其他最新情况确定租赁期；
5) 作为使用权资产减值测试的替代，根据《企业会计准则第 13 号——或有
事项》评估包含租赁的合同在首次执行日前是否为亏损合同，并根据首次执行
日前计入资产负债表的亏损准备金额调整使用权资产；
6) 首次执行新租赁准则当年年初之前发生的租赁变更，不进行追溯调整，根
据租赁变更的最终安排，按照新租赁准则进行会计处理。
在计量租赁负债时，本公司使用 2019 年 1 月 1 日的承租人增量借款利率
4.75%~6.00%来对租赁付款额进行折现。
2018 年 12 月 31 日合并财务报表中披露的重大经营租赁的尚未支付的最低租赁付款额 29,222,321.88
按 2019 年 1 月 1 日本公司增量借款利率折现的现值 25,927,989.21
2019 年 1 月 1 日新租赁准则下的租赁负债 25,927,989.21
上述折现的现值与租赁负债之间的差额
本公司执行新租赁准则对财务报表的主要影响
受影响的报表项目名称和金额
会计政策变更的内容和原因
合并
使用权资产：增加 25,205,147.01 元
递延所得税资产：增加 180,710.55 元
（1）公司作为承租人对于首次执行日前
租赁负债：增加 20,896,235.32 元
已存在的经营租赁的调整
一年到期的非流动负债：增加 5,031,753.89 元
留存收益：减少 542,131.65 元
（5）执行《企业会计准则第 7 号——非货币性资产交换》（2019 修订）
财政部于 2019 年 5 月 9 日发布了《企业会计准则第 7 号——非货币性资产交
换》（2019 修订）（财会〔2019〕8 号），修订后的准则自 2019 年 6 月 10
日起施行，对 2019 年 1 月 1 日至本准则施行日之间发生的非货币性资产交换，
应根据本准则进行调整。对 2019 年 1 月 1 日之前发生的非货币性资产交换，
不需要按照本准则的规定进行追溯调整。本公司执行上述准则在本报告期内无
重大影响。
（6）执行《企业会计准则第 12 号——债务重组》（2019 修订）
财政部于 2019 年 5 月 16 日发布了《企业会计准则第 12 号——债务重组》2019
修订）（财会〔2019〕9 号），修订后的准则自 2019 年 6 月 17 日起施行，对
财务报表附注 第 36页
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财务报表附注
2019 年 1 月 1 日至本准则施行日之间发生的债务重组，应根据本准则进行调
整。对 2019 年 1 月 1 日之前发生的债务重组，不需要按照本准则的规定进行
追溯调整。本公司执行上述准则在本报告期内无重大影响。
2、 重要会计估计变更
本报告期内无重要会计估计变更。
3、 首次执行新准则调整当年年初财务报表相关项目情况
合并资产负债表
调整数
项目 上年年末余额 年初余额
重分类 重新计量 合计
流动资产：
货币资金 113,431,287,012.07 113,431,287,012.07
衍生金融资产 387,132,576.96 387,132,576.96
应收票据 37,960,000.00 37,960,000.00
应收账款 2,005,854,498.31 2,005,854,498.31
预付款项 26,044,932,266.98 26,044,932,266.98
其他应收款 119,352,400,745.40 119,352,400,745.40
存货 474,505,085,701.18 474,505,085,701.18
其他流动资产 30,716,844,016.01 30,716,844,016.01
流动资产合计 766,481,496,816.91 766,481,496,816.91
非流动资产：
发放贷款和垫款 320,123,367.15 320,123,367.15
可供出售金融资产 1,628,429,714.12 不适用 -1,628,429,714.12 -1,628,429,714.12
长期股权投资 48,489,384,886.28 48,489,384,886.28
其他非流动金融资产 不适用 1,878,189,569.10 1,628,429,714.12 249,759,854.98 1,878,189,569.10
投资性房地产 19,890,018,126.48 19,890,018,126.48
固定资产 4,593,984,121.97 4,593,984,121.97
在建工程 877,638,476.67 877,638,476.67
使用权资产 不适用 25,205,147.01 25,205,147.01 25,205,147.01
无形资产 118,860,428.53 118,860,428.53
商誉 48,054,863.37 48,054,863.37
长期待摊费用 356,094,980.23 356,094,980.23
递延所得税资产 3,689,837,397.87 3,690,018,108.42 180,710.55 180,710.55
非流动资产合计 80,012,426,362.67 80,287,572,075.21 275,145,712.54 275,145,712.54
资产总计 846,493,923,179.58 846,769,068,892.12 275,145,712.54 275,145,712.54
流动负债：
财务报表附注 第 37页
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财务报表附注
调整数
项目 上年年末余额 年初余额
重分类 重新计量 合计
短期借款 3,011,236,462.89 3,011,236,462.89
应付票据 4,636,863,143.26 4,636,863,143.26
应付账款 46,049,469,507.76 46,049,469,507.76
预收款项 299,795,005,719.37 299,090,512,656.40 -704,493,062.97 -704,493,062.97
合同负债 704,493,062.97 704,493,062.97 704,493,062.97
应付职工薪酬 314,911,187.98 314,911,187.98
应交税费 -6,914,288,117.27 -6,914,288,117.27
其他应付款 52,296,884,643.04 52,296,884,643.04
一年内到期的非流动负债 45,706,874,739.26 45,711,906,493.15 5,031,753.89 5,031,753.89
流动负债合计 444,896,957,286.29 444,901,989,040.18 5,031,753.89 5,031,753.89
非流动负债：
长期借款 181,873,951,985.53 181,873,951,985.53
应付债券 33,065,117,608.85 33,065,117,608.85
租赁负债 不适用 20,896,235.32 20,896,235.32 20,896,235.32
递延所得税负债 163,540,269.98 225,980,233.73 62,439,963.75 62,439,963.75
非流动负债合计 215,102,609,864.36 215,185,946,063.43 83,336,199.07 83,336,199.07
负债合计 659,999,567,150.65 660,087,935,103.61 88,367,952.96 88,367,952.96
所有者权益：
股本 11,895,029,098.00 11,895,029,098.00
其他权益工具 6,500,000,000.00 6,500,000,000.00
永续债 6,500,000,000.00 6,500,000,000.00
资本公积 15,245,592,061.63 15,245,592,061.63
其他综合收益 161,336,748.01 -88,359,895.62 -249,696,643.63 -249,696,643.63
盈余公积 3,561,394,561.85 3,575,339,212.77 13,944,650.92 13,944,650.92
未分配利润 84,559,163,444.67 84,981,693,196.96 249,696,643.63 172,833,108.66 422,529,752.29
归属于母公司所有者权益
121,922,515,914.16 122,109,293,673.74 186,777,759.58 186,777,759.58
合计
少数股东权益 64,571,840,114.77 64,571,840,114.77
所有者权益合计 186,494,356,028.93 186,681,133,788.51 186,777,759.58 186,777,759.58
负债和所有者权益总计 846,493,923,179.58 846,769,068,892.12 275,145,712.54 275,145,712.54
财务报表附注 第 38页
保利发展控股集团股份有限公司
二○一九年度
财务报表附注
母公司资产负债表
调整数
项目 上年年末余额 年初余额
重分类 重新计量 合计
流动资产：
货币资金 18,311,882,506.34 18,311,882,506.34
应收账款 35,910,539.51 35,910,539.51
预付款项 3,774,487,498.84 3,774,487,498.84
其他应收款 248,322,615,942.26 248,322,615,942.26
存货 506,108,946.73 506,108,946.73
其他流动资产 315,020.30 315,020.30
流动资产合计 270,951,320,453.98 270,951,320,453.98
非流动资产：
可供出售金融
223,657,090.40 不适用 -223,657,090.40 -223,657,090.40
资产
长期股权投资 25,912,305,455.80 25,912,305,455.80
其他非流动金
不适用 409,585,769.34 223,657,090.40 185,928,678.94 409,585,769.34
融资产
投资性房地产 1,195,789,813.92 1,195,789,813.92
固定资产 223,044,357.46 223,044,357.46
无形资产 29,582,787.70 29,582,787.70
长期待摊费用 4,132,418.96 4,132,418.96
递延所得税资
20,131,975.81 20,131,975.81
产
非流动资产合计 27,608,643,900.05 27,794,572,578.99 185,928,678.94 185,928,678.94
资产总计 298,559,964,354.03 298,745,893,032.97 185,928,678.94 185,928,678.94
流动负债：
应付账款 1,613,144,868.44 1,613,144,868.44
预收款项 134,949,031.04 134,949,031.04
应付职工薪酬 25,862,355.91 25,862,355.91
应交税费 -365,592,053.43 -365,592,053.43
其他应付款 191,852,417,933.90 191,852,417,933.90
一年内到期的
3,999,557,075.89 3,999,557,075.89
非流动负债
流动负债合计 197,260,339,211.75 197,260,339,211.75
非流动负债：
长期借款 28,194,209,092.50 28,194,209,092.50
应付债券 26,293,412,314.69 26,293,412,314.69
递延所得税负
46,482,169.74 46,482,169.74 46,482,169.74
债
非流动负债合计 54,487,621,407.19 54,534,103,576.93 46,482,169.74 46,482,169.74
负债合计 251,747,960,618.94 251,794,442,788.68 46,482,169.74 46,482,169.74
所有者权益：
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二○一九年度
财务报表附注
调整数
项目 上年年末余额 年初余额
重分类 重新计量 合计
股本 11,895,029,098.00 11,895,029,098.00
其他权益工具 6,500,000,000.00 6,500,000,000.00
永续债 6,500,000,000.00 6,500,000,000.00
资本公积 15,843,194,771.80 15,843,194,771.80
其他综合收益 -54,239,066.59 -54,239,066.59
盈余公积 3,561,394,561.85 3,575,339,212.77 13,944,650.92 13,944,650.92
未分配利润 9,066,624,370.03 9,192,126,228.31 125,501,858.28 125,501,858.28
所有者权益合计 46,812,003,735.09 46,951,450,244.29 139,446,509.20 139,446,509.20
负债和所有者权
298,559,964,354.03 298,745,893,032.97 185,928,678.94 185,928,678.94
益总计
四、 税项
(一) 主要税种和税率
税种 计税依据 税率
按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基础计
3%、5%、6%、9%、10%、13%
增值税 算销项税额，在扣除当期允许抵扣的进项税额后，差
或 16%
额部分为应交增值税
城市维护建设税 按实际缴纳的增值税及消费税计缴 按公司所在地政策缴纳
教育费附加 按实际缴纳的营业税、增值税计缴 按公司所在地政策缴纳
企业所得税 按应纳税所得额计缴 注：
土地增值税 按转让房地产所取得的增值额和规定的税率计缴 按超率累进税率 30%-60%
契税 土地使用权的出售、出让金额 3%-5%
注：1、根据《中华人民共和国企业所得税法》以及企业所得税法实施条例，除个别
享受优惠税率的子公司外，本公司及设立于中国境内其余子公司适用所得税税率为
25%。
2、本公司设立于境外的公司存在不同所得税税率纳税主体：
纳税主体名称 所得税税率
恒福（香港）置业有限公司 16.50%
诺达有限公司 16.50%
柏乔投资有限公司 16.50%
生活之原有限公司 16.50%
守鸿有限公司 16.50%
ABUNDANT CHOICE INVESTMENTS LIMITED 16.50%
ACTION DRAGON HOLDINGS LIMITED 16.50%
保英（香港）置业有限公司 16.50%
中保信（香港）有限公司 16.50%
中鸿泰（香港）有限公司 16.50%
财务报表附注 第 40页
保利发展控股集团股份有限公司
二○一九年度
财务报表附注
纳税主体名称 所得税税率
黄金海岸（香港）置业有限公司 16.50%
泓泰有限公司 0.00%
盛鑫有限公司 0.00%
Poly Real Estate Finance Ltd 0.00%
CORSS FORTUNE HOLDINGS LIMITED 0.00%
MEGA WISE HOLDINGS LIMITED 0.00%
PRIDE SOUTH HOLDINGS LIMITED 0.00%
TOTAL FAVOUR LIMITED 0.00%
Hongtai Capital Limited 0.00%
保澳（香港）置业有限公司 30.00%
Yarra 048 Pty Ltd 30.00%
Jack & Judy Real Estate Pty Ltd. 30.00%
Yarra 048 Real Estate Developments Pty Ltd. 30.00%
Epping 048 Service Pty Ltd ATF Epping 048 Trust 30.00%
Poly (Australia) Real Estate Development Pty Ltd. 30.00%
Millennium 048 Service Pty Ltd ATF Millennium 048 Trust 30.00%
D&A Milray Pty Ltd ATF D&A Milray Unit Trust 30.00%
Poly (Victoria) Development Pty Ltd. 30.00%
Poly (Australia) United Development Pty Ltd. 30.00%
Richmond 048 Service Pty Ltd ATF Richmond 048 Trust 30.00%
Wynyard 048 Service Pty Ltd ATF Wynyard 048 Trust 30.00%
St.Leonards 048 Service Pty Ltd. ATF St.Leonards 048 Trust 30.00%
Docklands 048 Service Pty Ltd ATF Docklands 048 Trust 30.00%
Kogarah 048 Service Pty Ltd ATF Kogarah 048 Trust 30.00%
Kitchener 048 Service Pty Ltd ATF Kitchener 048 Trust 30.00%
Poly Agency NSW Pty Ltd 30.00%
Poly (USA) Real Estate Development Corporation 按公司所在地政策缴纳
Pacific Dragon Investments Company Limited 20.00%
Poly (UK) Real Estate Development Limited 19.00%
Poly (UK) Real Estate Management Limited 19.00%
Kingston 048 Limited 19.00%
Doncaster 048 Service Pty Ltd ATF Doncaster 048 Trust 30.00%
Poly Agency Victoria Pty Ltd 30.00%
Cudgegong 048 Service Pty Ltd ATF Cudgegong 048 Trust 30.00%
Terry 048 Service Pty Ltd ATF Terry 048 Trust 30.00%
Poly (NSW) Development Pty Ltd 30.00%
Buckingham 048 Service Pty Ltd ATF Buckingham 048 Trust 30.00%
Poly (CA) Development Management LLC 按公司所在地政策缴纳
财务报表附注 第 41页
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财务报表附注
(二) 税收优惠
1、公司的子公司重庆绿城致臻房地产开发有限公司于 2018 年 6 月成功申请蘭园项
目（整体）绿色生态小区标识，该绿色生态小区符合《产业结构调整指导目录（2011
年本）（修正）》（中华人民共和国国家发展和改革委员会令第 21 号）鼓励类第二
十二类城市基础设施中第 13 条城镇园林绿化及生态小区建设之规定，根据《关于深
入实施西部大开发战略有关税收政策问题的通知》（财税〔2011〕58 号）之规定，
企业所得税减按 15%税率计算缴纳。
2、公司的子公司保利晖创（重庆）城市综合服务有限公司根据《国家税务总局关于
执行<西部地区鼓励类产业目录>有关企业所得税问题的公告》（国家税务总局公告
2015 年第 14 号）文，2011 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日，对设在西部地区的鼓
励类产业，且其主营业务收入占企业收入总额 70%以上的企业减按 15%的税率征收
企业所得税。
3、根据科学技术部火炬高技术产业开发中心公布的《关于广东省 2019 年第二批高
新技术备案的复函》，公司的子公司广东省重工建筑设计院有限公司被评为高新技
术企业（证书编号为 GR201944004346），享受高新技术企业所得税优惠政策，享有
减按 15%的税率征收企业所得税。
4、根据科学技术部火炬高技术产业开发中心公布的《关于广东省 2019 年第二批高
新技术备案的复函》，公司的子公司广东重工建设监理有限公司被评为高新技术企
业（证书编号为 GR201944005583），享受高新技术企业所得税优惠政策，享有减按
15%的税率征收企业所得税。
5、根据科学技术部火炬高技术产业开发中心公布的《关于广东省 2019 年第三批高
新技术备案的复函》，公司的子公司富利建设集团有限公司被评为高新技术企业（证
书编号为 GR201944007959），享受高新技术企业所得税优惠政策，享有减按 15%
的税率征收企业所得税。
五、 合并财务报表项目注释
(一) 货币资金
项目 期末余额 上年年末余额
库存现金 16,112,279.52 3,577,886.90
银行存款 138,957,788,233.78 113,068,186,753.32
其他货币资金 445,532,602.91 359,522,371.85
合计 139,419,433,116.21 113,431,287,012.07
其中：存放在境外的款项总额 6,544,039,970.79 1,203,906,781.09
其他说明：截至 2019 年 12 月 31 日，其他货币资金中人民币 445,154,614.99 元为本公司履
约保证金存款，除此之外不存在其他受限、质押的货币资金。
财务报表附注 第 42页
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财务报表附注
(二) 交易性金融资产
项目 期末余额
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 72,799,500.00
其中：债务工具投资 72,799,500.00
权益工具投资
衍生金融资产
其他
指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
其中：债务工具投资
其他
合计 72,799,500.00
(三) 衍生金融资产
项目 期末余额 上年年末余额
境外经营净投资套期 276,322,069.37 387,132,576.96
合计 276,322,069.37 387,132,576.96
其他说明：本公司持有的衍生金融资产为以公允价值计价的未到期的远期外汇合约。
(四) 应收票据
应收票据分类列示
项目 期末余额 上年年末余额
银行承兑汇票
商业承兑汇票 37,960,000.00
合计 37,960,000.00
(五) 应收账款
1、 应收账款按账龄披露
账龄 期末余额 上年年末余额
1 年以内 1,401,934,352.11 1,531,926,744.68
其中：1 年以内分项
按信用风险特征组合计提坏账准备的应收
1,401,934,352.11 1,531,926,744.68
账款
1 年以内小计 1,401,934,352.11 1,531,926,744.68
1至2年 255,779,008.38 375,551,278.65
2至3年 106,301,100.08 185,236,716.14
3 年以上 178,383,467.85 18,711,048.22
小计 1,942,397,928.42 2,111,425,787.69
财务报表附注 第 43页
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财务报表附注
账龄 期末余额 上年年末余额
减：坏账准备 97,119,896.42 105,571,289.38
合计 1,845,278,032.00 2,005,854,498.31
2、 应收账款按坏账计提方法分类披露
期末余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
计提比例
金额 比例（%） 金额
（%）
按单项计提坏账准备
按组合计提坏账准备 1,942,397,928.42 100.00 97,119,896.42 5.00 1,845,278,032.00
其中：
按信用风险特征组合
计提坏账准备的应收 1,942,397,928.42 100.00 97,119,896.42 5.00 1,845,278,032.00
账款
合计 1,942,397,928.42 97,119,896.42 1,845,278,032.00
上年年末余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
计提比例
金额 比例（%） 金额
（%）
单项金额重大并单独计提坏账准备的
应收账款
按信用风险特征组合计提坏账准备的
2,111,425,787.69 100.00 105,571,289.38 5.00 2,005,854,498.31
应收账款
单项金额不重大但单独计提坏账准备
的应收账款
合计 2,111,425,787.69 105,571,289.38 2,005,854,498.31
（1）期末无单项计提坏账准备的应收账款。
（2）按组合计提坏账准备：
组合计提项目：
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
按信用风险特征组合计提坏账准备
1,942,397,928.42 97,119,896.42 5.00
的应收账款
合计 1,942,397,928.42 97,119,896.42
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3、 本期计提、转回或收回的坏账准备情况
本期变动金额
类别 上年年末余额 年初余额 期末余额
计提 收回或转回 合并范围变动
按信用风险特征
组合计提坏账准 105,571,289.38 105,571,289.38 66,523,010.24 83,918,761.76 8,944,358.56 97,119,896.42
备的应收账款
合计 105,571,289.38 105,571,289.38 66,523,010.24 83,918,761.76 8,944,358.56 97,119,896.42
4、 本期无实际核销的应收账款。
5、 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
按欠款方归集期末余额前五名应收账款汇总金额为 382,253,763.63 元，占应收
账款期末余额合计数的比例为 19.68%，相应计提的坏账准备期末余额为
19,112,688.18 元。
6、 本期无因金融资产转移而终止确认的应收账款。
7、 本期无转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额。
(六) 预付款项
1、 预付款项按账龄列示
期末余额 上年年末余额
账龄
账面余额 比例(%) 账面余额 比例(%)
1 年以内 26,471,211,583.84 61.92 13,966,811,542.33 53.63
1至2年 6,184,308,523.24 14.46 4,287,247,541.36 16.46
2至3年 3,470,700,785.83 8.12 4,237,401,874.02 16.27
3 年以上 6,624,732,675.07 15.50 3,553,471,309.27 13.64
合计 42,750,953,567.98 100.00 26,044,932,266.98 100.00
其他说明：账龄超过一年且金额重大的预付款项主要为房地产项目合作款、预
付土地款、工程款等，因项目处于前期开发阶段或者未完成结算所致。
2、 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
占预付款项期末余额合计数
预付对象 期末余额
的比例(%)
广州市冼村实业有限公司 3,076,094,569.00 7.20
广州市规划和自然资源局 2,772,370,000.00 6.48
广州公共资源交易中心 2,600,966,081.92 6.08
财务报表附注 第 45页
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占预付款项期末余额合计数
预付对象 期末余额
的比例(%)
云南城投置业股份有限公司 2,200,000,000.00 5.15
上海市金山区不动产登记事务中心 2,010,523,720.75 4.70
合计 12,659,954,371.67 29.61
(七) 其他应收款
项目 期末余额 上年年末余额
应收利息 76,315,150.59 8,862,300.78
应收股利 250,606,720.33 148,526,866.02
其他应收款项 132,797,892,208.96 119,195,011,578.60
合计 133,124,814,079.88 119,352,400,745.40
1、 应收利息
（1）应收利息分类
项目 期末余额 上年年末余额
定期存款 75,908,236.75 6,712,500.00
应收贷款利息 406,913.84 2,149,800.78
小计 76,315,150.59 8,862,300.78
减：坏账准备
合计 76,315,150.59 8,862,300.78
（2）期末无重要逾期利息。
2、 应收股利
（1）应收股利明细
项目（或被投资单位） 期末余额 上年年末余额
郴州市乾嘉盛房地产有限公司 132,175,479.64 132,175,479.64
北京首开保利仁泰置业有限公司 107,800,000.00
北京新保利大厦房地产开发有限公司 5,388,859.00
长沙永峰房地产开发有限公司 3,489,639.01 3,489,639.01
西藏祥禧企业管理合伙企业（有限合伙） 1,752,742.68
杭州金睦房地产开发有限公司 11,870,000.00
佛山信保晨雅股权投资合伙企业（有限合伙） 991,747.37
小计 250,606,720.33 148,526,866.02
减：坏账准备
合计 250,606,720.33 148,526,866.02
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（2）期末无重要的账龄超过一年的应收股利。
3、 其他应收款项
（1）按账龄披露
账龄 期末余额 上年年末余额
1 年以内 56,480,324,685.18 77,073,557,760.78
其中：1 年以内分项
单项金额重大并单独计提坏账准备
72,564,766,562.14
的其他应收款
按信用风险特征组合计提坏账准备
56,480,324,685.18 4,508,791,198.64
的应收账款
1 年以内小计 56,480,324,685.18 77,073,557,760.78
1至2年 47,216,180,143.64 30,438,005,308.53
2至3年 21,513,524,355.78 7,125,348,887.43
3 年以上 8,233,829,423.79 4,997,562,769.45
小计 133,443,858,608.39 119,634,474,726.19
减：坏账准备 645,966,399.43 439,463,147.59
合计 132,797,892,208.96 119,195,011,578.60
（2）按分类披露
期末数
类别 账面余额 坏账准备
比例 计提比 账面价值
金额 金额
（%） 例（%）
按单项计提坏账准备
按组合计提坏账准备 133,443,858,608.39 100.00 645,966,399.43 0.48 132,797,892,208.96
其中：关联方往来款 78,407,543,754.17 58.76 185,398,169.33 0.24 78,222,145,584.84
外部单位往来款 51,261,224,913.25 38.41 348,775,289.74 0.68 50,912,449,623.51
保证金押金等 3,775,089,940.97 2.83 111,792,940.36 2.96 3,663,297,000.61
合计 133,443,858,608.39 100.00 645,966,399.43 132,797,892,208.96
财务报表附注 第 47页
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上年年末余额
类别 账面余额 坏账准备
计提比例 账面价值
金额 比例（%） 金额
（%）
单项金额重大
并单独计提坏
110,845,211,774.48 92.65 110,845,211,774.48
账准备的其他
应收款项
按信用风险特
征组合计提坏
8,789,262,951.71 7.35 439,463,147.59 5.00 8,349,799,804.12
账准备的其他
应收款项
单项金额不重
大但单独计提
坏账准备的其
他应收款项
合计 119,634,474,726.19 100.00 439,463,147.59 119,195,011,578.60
（3）坏账准备计提情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期 整个存续期预期 合计
未来 12 个月预期
信用损失(未发生 信用损失(已发
信用损失
信用减值) 生信用减值)
年初余额 439,463,147.59 439,463,147.59
年初余额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 326,047,993.04 326,047,993.04
本期转回 157,934,890.69 157,934,890.69
本期转销
本期核销
其他变动 38,390,149.49 38,390,149.49
期末余额 645,966,399.43 645,966,399.43
（4）本期无实际核销的其他应收款项情况。
财务报表附注 第 48页
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（5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款项情况
占其他应收款项
坏账准备
单位名称 款项性质 期末余额 账龄 期末余额合计数
期末余额
的比例（%）
上海华辕实业有限 投入合营企业的 1 年以内、
5,016,566,075.22 3.76
公司 项目开发资金往来 1-2 年
收购香港控股股
保利（香港）控股 1 年以内、
权所承接的债权及 2,932,084,008.50 2.20
有限公司 1-2 年
利息
广东葛洲坝房地产 与子公司合作方 1-2 年、2-3 年、
2,283,509,873.35 1.71
开发有限公司 股东的往来款 3 年以上
葛矿利南京房地产 投入联营企业的
2,080,000,000.00 2-3 年 1.56
开发有限公司 项目开发资金往来
四川府河华益置业 投入联营企业的
1,794,343,518.79 1 年以内 1.34
有限公司 项目开发资金往来
合计 14,106,503,475.86 10.57
（6）无涉及政府补助的其他应收款项。
（7）无因金融资产转移而终止确认的其他应收款项。
（8）无转移其他应收款项且继续涉入形成的资产、负债金额。
(八) 存货
1、 存货分类
期末余额 年初余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
开发成本 534,494,358,935.99 3,389,629,209.93 531,104,729,726.06 431,234,110,515.87 2,437,632,211.18 428,796,478,304.69
开发产品 53,190,169,671.27 313,267,415.86 52,876,902,255.41 45,873,442,400.49 225,195,178.48 45,648,247,222.01
原材料 7,563,775.28 7,563,775.28 6,924,471.48 6,924,471.48
库存商品 8,439,724.19 8,439,724.19 11,558,864.92 11,558,864.92
低值易耗品 3,799,520.19 3,799,520.19 41,876,838.08 41,876,838.08
合计 587,704,331,626.92 3,702,896,625.79 584,001,435,001.13 477,167,913,090.84 2,662,827,389.66 474,505,085,701.18
（1）开发成本
预计总投资
项目名称 开工时间 预计竣工时间 期末余额 年初余额
（万元）
广州保利天悦 2010 年 12 月 2020 年 7 月 1,852,364.00 802,220,220.50 249,506,509.97
广州保利桃花源 2016 年 6 月 2020 年 12 月 166,848.00 1,119,249,657.97 412,997,294.11
广州保利鱼珠项目 2016 年 12 月 2022 年 4 月 1,106,467.48 5,553,724,257.21 5,369,164,881.16
广州保利罗兰国际 2017 年 6 月 2020 年 10 月 637,705.06 459,700,767.56 263,501,750.50
广州保利小新塘项目 2018 年 6 月 2022 年 4 月 1,622,795.12 6,957,716,064.00 5,048,170,179.35
财务报表附注 第 49页
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预计总投资
项目名称 开工时间 预计竣工时间 期末余额 年初余额
（万元）
广州保利和光晨樾 2017 年 12 月 2020 年 6 月 558,035.00 4,470,824,941.19 4,080,420,840.99
广州保利广钢 206 项目 2019 年 6 月 2022 年 1 月 522,364.00 4,699,802,669.87 4,314,834,094.46
广州保利广钢 219 项目 2019 年 6 月 2021 年 12 月 382,057.07 2,842,851,975.63 3,353,288,815.02
广州保利广钢 224 项目 2018 年 6 月 2021 年 1 月 536,934.00 4,910,049,013.29 3,700,178,785.75
广州保利思泰花园 2018 年 6 月 2020 年 9 月 184,943.35 1,407,356,787.75 942,929,994.19
广州保利蕉门岛南项目 2018 年 6 月 2020 年 9 月 177,446.86 1,298,485,996.26 859,931,920.42
北京保利大都汇 2015 年 9 月 2020 年 9 月 539,525.17 2,756,358,753.27 1,998,975,073.18
北京保利未来科技城项目 2017 年 12 月 2020 年 12 月 1,272,521.62 8,004,709,366.87 5,175,759,641.66
北京大兴区旧宫镇北项目 2018 年 6 月 2021 年 2 月 844,351.00 7,086,502,010.82 6,240,375,233.87
北京保利和光逸境 2018 年 6 月 2020 年 10 月 251,648.35 2,359,485,611.64 1,853,858,804.60
上海奉贤区南桥新城项目 2019 年 6 月 2021 年 9 月 370,700.00 2,743,515,119.49 2,399,515,336.05
上海保利玲玥公馆 2018 年 6 月 2020 年 6 月 124,859.00 981,468,711.84 668,289,268.10
上海保利嘉定区江桥镇黄家花园路西侧项目 2018 年 11 月 2020 年 12 月 321,901.82 2,408,647,822.63 2,035,764,595.20
上海市杨浦区飞虹路北侧项目 2020 年 2 月 2022 年 7 月 632,459.90 4,172,280,988.91
上海市闵行区浦申路西侧项目 2019 年 12 月 2022 年 6 月 397,988.91 2,624,188,731.50
武汉保利香颂 2017 年 6 月 2023 年 12 月 1,463,271.66 6,731,329,728.44 5,978,430,916.48
武汉保利大都会（含卓刀泉南路地块） 2016 年 12 月 2022 年 4 月 406,913.00 3,422,314,415.38 2,759,725,144.05
武汉保利新武昌 2017 年 12 月 2020 年 12 月 500,499.00 2,354,030,708.72 1,344,325,884.25
武汉保利关山村 K26 项目 2019 年 6 月 2021 年 3 月 140,927.00 567,070,134.91 530,603,952.04
武汉保利关山村 K33 项目 2018 年 6 月 2020 年 8 月 102,812.85 512,907,525.74 331,971,228.28
武汉保利军运城（含原军运村二期项目） 2017 年 12 月 2021 年 5 月 534,412.49 3,686,661,967.57 2,954,573,173.97
武汉江夏区 82 号项目 2018 年 6 月 2021 年 4 月 238,202.97 1,583,077,069.00 1,413,427,203.09
武汉保利汉阳区燎原村 A 项目 2018 年 12 月 2022 年 5 月 557,947.20 4,164,357,476.10 3,604,855,956.61
武汉保利汉阳区燎原村 B 项目 2018 年 12 月 2022 年 6 月 510,834.04 3,833,435,558.58 3,320,112,290.31
武汉保利洪山区友谊大道西北侧项目 2019 年 6 月 2022 年 1 月 289,079.01 2,049,020,025.80 1,885,477,679.52
重庆保利爱尚里 2013 年 6 月 2021 年 4 月 637,497.58 704,756,999.57 1,065,810,884.47
重庆保利观澜 2014 年 6 月 2020 年 8 月 553,102.00 879,892,405.22 1,450,096,793.11
重庆保利观塘 2014 年 6 月 2020 年 12 月 666,594.39 1,913,728,917.84 1,777,665,797.36
重庆保利观承 2017 年 12 月 2021 年 10 月 322,546.52 1,356,581,035.10 1,309,025,315.58
重庆保利堂悦 2018 年 6 月 2021 年 5 月 285,917.53 1,332,000,057.15 1,383,576,547.53
重庆冉家坝项目 2017 年 12 月 2020 年 2 月 186,363.78 848,976,602.90 1,018,117,919.28
重庆保利堂悦北项目 2018 年 6 月 2021 年 4 月 212,826.20 1,123,414,878.86 1,121,755,081.95
重庆保利大国璟 2019 年 6 月 2021 年 2 月 176,080.83 1,142,348,895.98 808,326,201.29
重庆市巴南区高职城大道西侧项目 2019 年 10 月 2023 年 10 月 102,432.79 583,218,493.26
重庆市两江新区悦复大道项目 2020 年 2 月 2022 年 9 月 458,265.11 2,540,739,561.93
重庆市两江新区公园西路西侧项目 2020 年 1 月 2022 年 6 月 193,407.77 1,002,873,526.88
沈阳保利茉莉公馆 2013 年 9 月 2023 年 7 月 274,123.09 761,852,852.90 826,678,561.92
沈阳保利白沙林语 2014 年 9 月 2023 年 2 月 216,334.01 646,485,101.85 434,446,396.83
沈阳保利大都会 2015 年 6 月 2022 年 2 月 488,306.23 1,102,823,922.05 1,088,009,672.35
财务报表附注 第 50页
保利发展控股集团股份有限公司
二○一九年度
财务报表附注
预计总投资
项目名称 开工时间 预计竣工时间 期末余额 年初余额
（万元）
沈阳保利海德公园 2017 年 12 月 2021 年 1 月 320,048.39 1,048,886,669.54 1,320,190,994.19
沈阳保利云禧 2018 年 6 月 2021 年 2 月 218,751.00 1,718,942,423.71 1,153,484,956.70
沈阳保利和光尘樾 2018 年 9 月 2020 年 9 月 158,988.31 1,253,355,820.52 910,867,988.83
沈阳保利天汇（原沈河区高官台项目） 2019 年 12 月 2022 年 3 月 359,957.01 1,969,846,165.96
沈阳保利和光屿湖（原于洪区丁香湖项目） 2019 年 12 月 2022 年 3 月 403,634.63 2,240,667,657.80
长沙保利西海岸 2013 年 12 月 2022 年 9 月 947,705.37 2,817,106,362.73 2,845,028,709.25
长沙保利香槟国际 2013 年 11 月 2021 年 5 月 409,333.72 855,744,982.96 898,531,014.19
长沙保利东郡 2018 年 9 月 2021 年 7 月 147,584.71 994,411,875.19 662,402,751.65
长沙保利雨花区万家丽路东侧项目 2019 年 6 月 2021 年 3 月 85,956.55 727,176,898.69 686,089,351.05
长沙保利海德公园 2019 年 6 月 2023 年 11 月 82,759.44 694,208,554.08
长沙市开福区兴联路南侧项目 2020 年 3 月 2023 年 4 月 109,359.36 511,823,237.86
长沙市芙蓉区万家丽路东侧项目 2020 年 3 月 2023 年 4 月 379,598.50 1,780,578,423.95
岳阳保利中央公园 2018 年 6 月 2020 年 10 月 88,963.00 548,824,695.04 357,344,798.59
包头保利南海公园 2012 年 5 月 2020 年 5 月 284,665.00 720,015,253.08 721,345,815.47
包头市九原区纬九路南侧项目 2020 年 3 月 2023 年 5 月 314,195.88 1,007,450,293.73
长春保利溪湖林语 2017 年 6 月 2020 年 9 月 143,046.50 407,434,327.73 828,173,194.66
长春保利天誉（原南关区谊民路项目) 2018 年 9 月 2020 年 11 月 146,614.60 930,805,824.91 732,631,532.32
长春市净月区临河街延长线项目 2019 年 3 月 2022 年 10 月 299,006.21 1,412,771,574.96
长春市绿园区西安大路南侧项目 2020 年 3 月 2023 年 4 月 146,491.82 739,816,601.00
长春市经开区自由大路北侧项目 2020 年 3 月 2023 年 5 月 141,540.81 682,742,357.50
成都保利心语花园 2010 年 4 月 2023 年 11 月 239,396.28 588,004,739.92
成都保利国际广场 2017 年 12 月 2021 年 6 月 280,419.84 796,438,237.44
成都保利中央郡/爱尚里 2015 年 10 月 2022 年 8 月 401,329.96 464,937,092.93 1,057,389,655.13
成都保利大都汇 2016 年 6 月 2023 年 9 月 558,065.53 2,142,618,184.39 1,564,769,811.98
成都保利天悦 2017 年 12 月 2022 年 2 月 230,120.00 2,178,584,725.67 1,590,863,050.83
成都保利石象湖 1136 亩项目 2020 年 3 月 2022 年 4 月 107,770.00 773,725,389.34 133,269,676.40
成都保利中航城国际社区项目 2018 年 6 月 2021 年 7 月 602,464.69 3,398,741,572.02 2,668,309,019.58
成都保利天汇 2018 年 6 月 2020 年 7 月 303,967.42 2,085,129,343.87 1,653,653,768.01
成都保利天玺 2017 年 12 月 2020 年 7 月 107,560.19 688,941,341.83 513,825,943.14
成都保利堂颂 2018 年 6 月 2020 年 6 月 129,500.55 840,330,262.24 702,327,644.23
成都保利天府新区 170 亩项目 2018 年 6 月 2022 年 7 月 505,136.74 4,881,334,243.05 2,551,729,369.73
成都保利高新区大源组团 25 亩项目 2018 年 6 月 2020 年 8 月 138,095.71 927,414,148.55 1,293,753,711.43
成都保利翡翠和悦 2018 年 6 月 2020 年 9 月 139,962.92 890,498,402.11 720,108,617.30
成都保利天府和悦 2019 年 1 月 2020 年 12 月 80,225.35 429,989,004.34
成都保利郫都区中信大道北侧项目 2019 年 6 月 2021 年 4 月 173,301.61 1,121,306,118.88 296,683,635.91
成都金堂县金泉路北侧项目 2018 年 12 月 2020 年 7 月 70,085.51 428,838,803.99 275,347,055.21
成都市武侯区武青北路西侧项目 2019 年 12 月 2022 年 1 月 131,138.00 866,629,086.99
成都市成华区龙港路北侧项目 2019 年 12 月 2022 年 12 月 121,724.44 474,877,450.26
杭州保利天汇 2018 年 6 月 2021 年 7 月 1,010,070.00 6,736,567,749.03 6,234,641,608.29
财务报表附注 第 51页
保利发展控股集团股份有限公司
二○一九年度
财务报表附注
预计总投资
项目名称 开工时间 预计竣工时间 期末余额 年初余额
（万元）
杭州市萧山区新街镇项目 2020 年 1 月 2022 年 9 月 608,728.09 4,799,215,491.24
南昌保利半山国际花园 2010 年 10 月 2025 年 6 月 674,544.48 1,089,804,013.39 1,199,790,435.35
南昌保利洪都航都地块项目 2019 年 3 月 2024 年 8 月 591,524.97 2,613,750,959.19 3,745,746,575.00
南昌洪都瑶湖南区安置房项目 2018 年 9 月 2024 年 1 月 246,043.58 1,300,080,791.03
南昌保利洪都航飞地块项目 2018 年 9 月 2024 年 1 月 510,117.44 2,965,082,960.59
南昌保利洪都航行地块项目 2017 年 1 月 2023 年 10 月 663,054.83 2,953,102,614.31
天津保利海上五月花 2017 年 6 月 2020 年 5 月 165,424.44 504,113,881.79 770,778,015.45
天津保利天汇 2017 年 12 月 2022 年 8 月 315,123.49 1,562,230,814.61 1,461,358,130.58
天津保利云禧（原保利天悦） 2018 年 6 月 2021 年 2 月 800,299.35 5,516,185,780.53 5,390,008,887.95
天津保利云庐 2018 年 6 月 2021 年 6 月 266,439.49 1,330,860,249.25 1,273,958,048.53
青岛胶州保利叁仟栋 2018 年 6 月 2021 年 9 月 214,726.84 916,798,990.12 742,213,552.04
青岛保利天汇 2017 年 12 月 2022 年 2 月 369,052.00 2,714,788,673.15 2,100,854,819.34
青岛胶州保利胶东机场项目 2018 年 6 月 2022 年 11 月 404,712.56 1,048,872,849.89 649,808,491.33
青岛胶州保利云禧（原潮州路东侧项目） 2019 年 1 月 2021 年 10 月 482,513.92 2,032,428,385.68 1,795,354,449.36
青岛保利黄岛区两河路东侧项目 2019 年 4 月 2024 年 9 月 461,372.79 1,340,368,436.03
青岛市黄岛区两河路西侧项目 2019 年 10 月 2022 年 8 月 192,742.72 550,728,950.28
青岛市市北区同德路北侧项目 2019 年 10 月 2023 年 11 月 389,150.00 1,990,918,302.88
阳江保利公馆 2018 年 9 月 2021 年 4 月 139,856.50 620,184,735.60 355,754,317.03
南京保利梅龙湖项目 2019 年 6 月 2021 年 4 月 125,044.31 969,223,876.04 1,047,999,729.96
南京保利鼓楼区模范马路北侧项目 2018 年 9 月 2021 年 3 月 213,708.26 1,323,172,990.80 1,112,418,375.46
南京市六合区龙华东路南侧项目 2019 年 10 月 2023 年 8 月 393,882.00 2,037,073,199.92
中山保利领岸花园 2017 年 12 月 2020 年 12 月 438,794.57 3,056,427,170.89 2,425,631,024.04
连云港保利西山林语 2017 年 12 月 2020 年 6 月 70,219.61 565,761,147.43 499,625,133.39
常州保利金坛区金桂路项目 2018 年 6 月 2021 年 7 月 212,550.60 1,599,084,995.66
常州市钟楼区月季路西侧项目 2019 年 9 月 2023 年 11 月 403,807.25 2,174,894,745.04
福州保利天悦花园 2016 年 6 月 2021 年 3 月 352,820.13 2,723,496,274.15 1,974,889,178.19
福州浣溪山里 2018 年 6 月 2021 年 2 月 218,555.74 1,657,841,473.80 1,300,815,956.97
厦门保利壹海里 2017 年 12 月 2021 年 7 月 723,103.00 5,764,293,625.40 5,273,302,856.78
厦门保利同安新城通福路北项目 2020 年 3 月 2023 年 1 月 133,955.00 981,226,278.69 939,736,790.96
厦门保利同安新城通福路南项目 2019 年 6 月 2022 年 8 月 210,391.96 1,400,068,791.77 1,397,233,032.32
厦门保利和光城悦 2018 年 6 月 2020 年 8 月 285,014.80 2,110,531,487.36 1,967,185,453.54
厦门保利天汇 2019 年 10 月 2023 年 11 月 502,223.00 3,688,204,337.40
南通通州区保利南湖东路项目 2018 年 1 月 2021 年 4 月 243,250.93 1,739,583,012.38 1,307,724,764.35
南通保利海门长江路东侧项目 2018 年 12 月 2021 年 3 月 239,591.01 1,313,666,824.96 1,139,351,295.79
珠海九州保利天和 2017 年 6 月 2023 年 12 月 1,505,187.00 11,760,100,243.79 10,443,412,856.79
珠海碧桂园保利海悦天境花园 2017 年 12 月 2020 年 7 月 95,510.20 814,183,307.32 551,032,818.41
珠海保利碧桂园海棠花园 2018 年 6 月 2020 年 10 月 151,449.52 1,001,843,761.70 758,464,982.98
珠海保利茉莉花园 2018 年 6 月 2020 年 10 月 184,861.99 1,043,913,603.93 929,019,413.72
珠海保利横琴新区十字门大道东侧项目 2019 年 6 月 2021 年 10 月 180,832.81 820,366,887.66 715,174,632.44
财务报表附注 第 52页
保利发展控股集团股份有限公司
二○一九年度
财务报表附注
预计总投资
项目名称 开工时间 预计竣工时间 期末余额 年初余额
（万元）
宁波保利天悦 2018 年 6 月 2021 年 7 月 690,931.94 5,100,054,499.44 4,541,079,745.70
宁波保利慈溪湾底文化小镇项目 2018 年 12 月 2020 年 12 月 97,113.73 484,498,067.69 247,585,616.81
佛山保利中环 2011 年 5 月 2020 年 6 月 732,204.06 561,136,767.19 374,031,193.94
佛山保利中悦花园 2014 年 9 月 2021 年 5 月 314,674.64 473,726,433.58 549,063,078.14
佛山保利中央公园 2014 年 3 月 2024 年 11 月 481,562.98 1,735,781,190.41 1,200,315,459.51
佛山保利香槟国际 2020 年 3 月 2022 年 3 月 191,560.61 416,450,283.99 519,683,824.26
佛山保利紫山国际 2015 年 3 月 2020 年 10 月 586,644.60 1,084,880,691.00 309,761,097.11
佛山保利中央公园二期 2017 年 6 月 2023 年 8 月 403,646.41 1,259,786,585.09 548,456,116.98
佛山保利翡翠公馆 2016 年 6 月 2020 年 9 月 279,396.11 937,377,569.35 1,420,700,568.15
佛山保利雲上 2016 年 12 月 2020 年 9 月 217,588.44 420,657,600.27 453,911,016.20
佛山保利西悦湾 2017 年 6 月 2021 年 12 月 430,632.97 1,417,071,420.82 1,656,498,876.06
佛山保利麓园 2016 年 12 月 2021 年 3 月 162,575.52 738,771,595.30 662,904,937.16
佛山保利珑门广场 2016 年 6 月 2020 年 12 月 316,756.51 567,819,169.91
佛山保利美华中心项目 2017 年 12 月 2020 年 9 月 139,078.21 917,333,625.11 751,907,560.10
佛山保利翔海国际 2019 年 6 月 2021 年 6 月 98,041.26 603,082,927.55 484,048,473.32
佛山保利青年荟项目 2018 年 6 月 2020 年 6 月 89,876.00 540,248,151.77 448,633,553.35
佛山化纤厂项目 1,271,479,562.50
佛山保利顺德区集成项目 2017 年 12 月 2020 年 10 月 106,648.20 553,863,167.02 391,760,220.57
佛山保利南海区东平路东侧项目 2018 年 9 月 2021 年 5 月 693,332.29 5,305,394,526.55 4,723,969,049.12
佛山保利芳华苑 2018 年 9 月 2021 年 5 月 363,067.48 2,664,234,393.90 3,257,684,563.60
佛山保利西山林语 2018 年 9 月 2020 年 6 月 57,882.39 410,211,617.03 510,586,839.99
佛山保利南海区桂澜路东侧项目 2019 年 6 月 2023 年 11 月 1,427,417.20 8,971,912,059.88
佛山保利紫晨花园 2019 年 6 月 2021 年 10 月 236,061.13 1,606,464,211.26 1,551,869,102.70
佛山保利中睿名苑（原顺德区容桂海尾社区项
2019 年 10 月 2022 年 1 月 206,661.48 1,245,549,990.94
目）
佛山市三水区映海路西侧项目 2019 年 7 月 2022 年 7 月 175,281.00 842,223,972.21
佛山保利融创紫誉（原南海区里水大道西侧项
2019 年 11 月 2022 年 12 月 189,069.77 1,116,083,919.01
目）
东莞市南城区环城路西南侧项目 2020 年 3 月 2023 年 6 月 82,322.70 418,266,550.75
东莞市万江胜利社区塘溪路南侧项目 2020 年 3 月 2024 年 6 月 504,399.26 2,868,010,602.72
东莞市东坑镇东兴东路北侧项目 2020 年 3 月 2022 年 12 月 90,401.44 466,711,879.62
大连保利天禧 2014 年 9 月 2020 年 12 月 1,679,036.00 5,205,559,774.55 5,875,730,574.94
大连保利梧桐语 2017 年 12 月 2020 年 5 月 88,845.37 455,483,474.16 415,013,690.94
大连保利罗兰 2017 年 12 月 2021 年 3 月 158,589.63 781,693,775.35 593,235,213.60
大连保利熙悦 2019 年 6 月 2021 年 12 月 93,283.06 567,309,682.86 522,899,547.73
大连保利海上五月花 2020 年 3 月 2022 年 7 月 170,772.11 445,157,005.09 397,482,994.08
大连市金普新区渤海大道东侧 2、4 号地块项目 2019 年 6 月 2021 年 6 月 129,735.00 475,454,613.71
绍兴保利上虞区江东路东侧项目 2018 年 12 月 2021 年 6 月 585,167.38 3,644,939,900.40 3,143,125,630.95
德阳保利国际城 2011 年 6 月 2021 年 12 月 788,620.72 1,174,600,149.72 1,011,571,784.63
德阳广汉市保利大同路东侧项目 2019 年 6 月 2021 年 4 月 130,328.30 865,510,920.16 578,483,582.50
财务报表附注 第 53页
保利发展控股集团股份有限公司
二○一九年度
财务报表附注
预计总投资
项目名称 开工时间 预计竣工时间 期末余额 年初余额
（万元）
合肥保利海上明悦 2017 年 12 月 2021 年 1 月 314,136.47 1,946,531,879.20 1,906,769,451.76
合肥保利柏林之春 2017 年 12 月 2020 年 12 月 510,396.67 3,896,939,731.49 3,195,158,360.35
合肥保利公元天下 2018 年 1 月 2020 年 12 月 413,949.51 1,483,410,260.56 2,514,533,039.42
合肥保利罗兰香谷 2018 年 6 月 2021 年 6 月 302,968.32 2,102,175,369.46 1,674,397,416.25
合肥保利堂悦 2020 年 3 月 2022 年 4 月 101,741.19 566,314,747.03
合肥市滨湖区上海路东侧项目 2020 年 3 月 2023 年 11 月 789,504.00 4,529,973,427.70
合肥保利时代 2019 年 10 月 2023 年 11 月 135,281.00 777,542,590.79
合肥市庐江县合铜路东侧项目 2020 年 3 月 2022 年 4 月 123,294.00 517,522,941.38
郑州保利心语花园 2016 年 12 月 2022 年 4 月 487,080.41 1,784,854,165.58 1,526,748,443.69
郑州保利珑熙 2018 年 6 月 2020 年 10 月 417,843.39 2,903,749,718.57 2,653,281,772.28
郑州市经开区兰心东路南侧项目 2020 年 3 月 2022 年 12 月 98,192.00 409,002,873.84
石家庄保利花园 2012 年 10 月 2020 年 12 月 669,456.39 436,554,810.87 327,458,084.87
石家庄保利西山御园 2015 年 11 月 2020 年 12 月 353,279.00 942,894,766.61 523,342,632.75
石家庄保利堂悦 2017 年 12 月 2021 年 5 月 164,300.96 820,340,408.62 495,953,305.10
石家庄保利时光印象（原藁城区丰产路南侧项
2019 年 6 月 2021 年 10 月 389,929.00 1,658,701,364.90 1,340,303,201.10
目）
石家庄保利城（原铜冶镇北铜冶村项目） 2019 年 6 月 2022 年 10 月 178,776.57 636,937,118.12 433,995,812.30
石家庄市裕华区仓兴街西侧项目 2019 年 6 月 2021 年 5 月 85,076.83 410,181,826.23
西安保利天悦 2016 年 6 月 2021 年 12 月 911,176.36 4,382,151,307.99 4,619,287,862.87
西安保利心语 2016 年 12 月 2020 年 5 月 283,213.39 971,627,525.34 796,100,368.42
西安保利中央公园 2018 年 6 月 2020 年 9 月 100,676.04 724,753,985.54 508,110,055.40
西安保利和光宸悦 2019 年 6 月 2021 年 11 月 555,839.33 3,185,796,968.61 2,563,253,927.05
江门保利大都会 2013 年 6 月 2020 年 12 月 857,952.84 829,851,096.91 656,354,701.33
江门鹤山保利中央花园 2016 年 6 月 2020 年 12 月 234,333.51 490,668,208.60 492,062,819.61
江门保利中央公馆 2017 年 6 月 2021 年 12 月 200,569.37 512,795,247.01 794,630,583.07
江门保利云上西棠 2019 年 6 月 2021 年 7 月 305,711.00 1,812,228,551.84 1,549,231,865.92
江门保利西海岸 2017 年 12 月 2022 年 5 月 856,682.84 2,392,903,059.81 1,877,567,617.90
江门保利悦公馆 2019 年 6 月 2021 年 8 月 121,513.92 801,272,825.96 654,969,339.20
江门保利古井镇文楼村项目 2018 年 12 月 2020 年 10 月 89,526.75 437,168,894.53 281,307,260.97
江门台山市台城南区陈宜禧路东侧项目 2019 年 9 月 2023 年 11 月 118,449.60 584,975,420.70
三亚保利崖州湾太阳城项目 2017 年 12 月 2024 年 3 月 736,978.00 3,414,953,412.92 1,254,519,491.00
三亚保利海棠湾项目 2019 年 6 月 2021 年 12 月 215,092.00 983,079,154.55 703,616,704.15
清远保利花园 2013 年 7 月 2020 年 12 月 376,864.94 638,710,656.52 454,891,183.32
清远保利天汇 2014 年 12 月 2020 年 12 月 861,416.00 2,246,987,163.98 2,529,749,449.55
清远保利麓湖 2018 年 6 月 2021 年 1 月 326,141.39 1,965,323,771.04 719,730,762.14
韶关保利芙蓉新城 2014 年 6 月 2020 年 12 月 756,651.86 851,442,929.59 346,457,844.29
韶关保利心语花园 2015 年 6 月 2021 年 3 月 156,364.64 547,400,078.35 391,854,115.15
韶关保利中滨花园 2018 年 4 月 2020 年 7 月 80,801.52 409,602,174.69 546,907,905.44
韶关保利高铁站项目 2019 年 6 月 2021 年 9 月 402,053.02 621,055,233.37
财务报表附注 第 54页
保利发展控股集团股份有限公司
二○一九年度
财务报表附注
预计总投资
项目名称 开工时间 预计竣工时间 期末余额 年初余额
（万元）
韶关保利浈江区陵南路西北侧项目 2018 年 12 月 2021 年 9 月 147,892.68 638,398,535.59 251,604,816.72
湛江保利原点广场 2014 年 6 月 2020 年 12 月 1,036,519.73 2,348,881,000.35 1,512,322,058.43
湛江保利西海岸 2017 年 6 月 2020 年 9 月 443,067.00 1,857,070,536.97 3,264,094,234.17
太原保利海德公园 2017 年 6 月 2021 年 5 月 469,234.11 1,754,987,350.07 2,091,500,734.37
太原保利茉莉公馆 2017 年 12 月 2022 年 2 月 420,304.11 1,668,771,724.35 1,894,729,058.26
太原保利西江月 2018 年 6 月 2021 年 9 月 273,276.93 1,167,333,165.78 863,600,515.40
太原市晋源区贾家庄西路项目 2019 年 8 月 2023 年 3 月 402,676.95 1,291,965,703.86
太原保利西湖林语（原贾家庄西路西侧项目） 2018 年 12 月 2022 年 2 月 307,647.88 1,430,578,981.31 1,173,433,405.97
太原保利东郡（原小店区南中环街北侧项目） 2019 年 6 月 2022 年 9 月 570,942.61 4,050,327,455.61 4,720,254,255.92
太原市小店区民航街北侧项目 2020 年 3 月 2025 年 3 月 539,565.14 1,629,825,897.85
海口保利秀英港 1 号地 2017 年 11 月 2020 年 3 月 332,581.08 1,409,729,165.46 1,203,716,370.51
肇庆保利花园 2015 年 6 月 2022 年 11 月 254,118.00 1,458,568,071.77 114,595,126.08
肇庆保利爱乐小镇 2017 年 12 月 2022 年 3 月 516,919.93 1,746,679,696.81 1,408,775,680.04
肇庆保利金凯盛誉城 2018 年 12 月 2020 年 7 月 181,352.00 792,775,111.83 584,986,924.26
肇庆保利新区西路东项目 2020 年 3 月 2021 年 10 月 143,267.52 613,002,993.62 570,295,891.52
肇庆保利高新区大旺大道东侧项目 2019 年 6 月 2021 年 5 月 264,240.86 1,043,180,600.61 640,590,333.40
莆田保利中央公园 2017 年 12 月 2020 年 11 月 238,784.80 1,635,226,741.72 1,500,899,087.07
莆田保利城六期 2019 年 4 月 2021 年 2 月 132,667.03 665,301,241.47
莆田保利城九期 2020 年 4 月 2023 年 11 月 181,810.49 608,776,934.44
兰州保利领秀山 2015 年 6 月 2020 年 9 月 817,326.74 1,500,097,498.18 639,526,277.87
兰州保利天宸湾（原天悦湾项目） 2019 年 6 月 2021 年 6 月 166,785.82 651,323,114.23 573,053,831.11
兰州保利堂悦（原西固区玉门街项目） 2019 年 6 月 2021 年 10 月 228,163.41 1,188,815,290.46 1,021,995,888.87
惠州保利惠城区小金口项目 2019 年 6 月 2021 年 7 月 88,981.62 501,250,575.61 388,082,965.30
洛阳保利和园项目 2018 年 6 月 2020 年 12 月 233,390.40 1,366,008,017.27 676,300,889.78
汕尾保利金町湾二期 2018 年 6 月 2020 年 10 月 463,605.00 970,611,984.23 781,583,851.88
汕尾市海丰县鹰地山项目 2019 年 9 月 2023 年 2 月 256,939.89 907,525,060.93
汕尾市汕马路金町段北侧项目 2020 年 3 月 2027 年 3 月 890,024.86 1,457,527,204.59
茂名保利东江项目 2017 年 12 月 2022 年 3 月 496,460.12 1,740,140,537.73 1,534,988,488.96
茂名保利中环广场 2018 年 6 月 2021 年 8 月 153,010.85 509,654,625.40 215,772,042.32
乌鲁木齐保利西山林语 2017 年 6 月 2021 年 1 月 170,826.46 646,940,207.68 513,760,798.27
晋中保利壹号公馆 2016 年 6 月 2020 年 12 月 293,447.30 538,348,832.00 367,303,067.23
晋中保利心语 2018 年 9 月 2021 年 4 月 131,701.50 815,020,256.22 496,470,115.62
晋中市榆次区新建北路西侧项目 2020 年 3 月 2023 年 1 月 217,439.50 629,422,018.35
沧州保利花园 2016 年 12 月 2020 年 6 月 213,333.85 1,018,172,096.14 546,222,108.92
沧州保利香槟国际 2019 年 6 月 2021 年 10 月 97,536.21 564,967,986.74 440,870,848.01
常德保利中央公园二期 2018 年 4 月 2021 年 6 月 198,220.16 703,568,394.16 538,617,499.08
常德保利中央公园三期项目 2019 年 6 月 2021 年 11 月 263,968.22 904,157,897.68 439,917,487.21
赣州保利嘉福领秀山 2019 年 6 月 2021 年 7 月 312,976.00 1,459,785,634.39 1,045,235,556.42
深圳保利香槟苑 2017 年 12 月 2020 年 5 月 102,185.26 852,672,082.46 793,839,070.42
财务报表附注 第 55页
保利发展控股集团股份有限公司
二○一九年度
财务报表附注
预计总投资
项目名称 开工时间 预计竣工时间 期末余额 年初余额
（万元）
汕头保利和府 2017 年 12 月 2021 年 1 月 246,457.12 1,939,130,977.05 1,613,087,052.46
汕头保利金平区汕龙泉岩项目 2019 年 6 月 2022 年 5 月 178,808.29 866,270,047.40 674,259,168.99
九江保利八里翡翠 2018 年 6 月 2022 年 2 月 211,887.34 1,094,522,120.82 753,781,492.75
九江保利庐山林语 2018 年 6 月 2022 年 10 月 276,673.10 1,091,259,101.27 837,630,146.98
梅州保利江南和府 2017 年 12 月 2021 年 1 月 190,467.00 541,446,447.43
梅州保利公园里 2018 年 6 月 2023 年 6 月 330,702.39 1,900,818,994.57 2,632,645,371.76
梅州保利江南苑二期 2019 年 5 月 2023 年 1 月 242,874.00 1,102,394,513.36
徐州保利观澜别苑 2018 年 6 月 2021 年 1 月 215,753.00 1,616,036,917.35 1,235,345,549.89
徐州市泉山区学府路南侧项目 2020 年 3 月 2022 年 4 月 248,320.92 1,293,117,022.00
益阳保利中央公馆 2017 年 12 月 2021 年 4 月 93,412.00 510,035,737.53 373,942,278.25
芜湖保利信达熙悦府 2017 年 12 月 2021 年 2 月 288,108.81 1,020,893,040.67 1,449,215,726.16
芜湖保利香颂庄园 2018 年 6 月 2020 年 7 月 88,761.77 679,335,498.38 490,205,556.12
秦皇岛保利和堂（原南戴河三小区项目） 2019 年 6 月 2021 年 6 月 72,100.45 401,514,340.13 317,441,029.51
眉山保利仁寿县文林镇仁寿大道南侧项目 2018 年 12 月 2020 年 8 月 93,532.68 631,192,422.64 814,072,205.82
盐城保利紫荆公馆 2017 年 12 月 2020 年 6 月 151,756.16 628,740,058.42 503,493,118.02
盐城保利罗兰春天 2018 年 6 月 2020 年 7 月 89,295.75 668,766,596.32
衡水保利拉菲公馆 2017 年 12 月 2023 年 3 月 376,052.60 2,140,908,666.69 1,878,985,634.97
漳州保利和院里 2018 年 6 月 2020 年 8 月 82,080.42 511,445,929.41 345,319,056.87
漳州保利大国璟 2018 年 9 月 2020 年 10 月 107,815.38 683,494,566.60 502,805,947.31
湖州保利堂悦 2018 年 6 月 2021 年 1 月 233,884.80 1,545,853,778.72 1,281,138,804.17
湖州保利棠禧 2018 年 6 月 2020 年 8 月 131,353.58 951,939,794.65 704,918,602.13
济南保利和唐悦色 2019 年 6 月 2021 年 9 月 467,579.64 2,743,771,914.74 2,491,347,589.39
张家港保利熙悦 2018 年 6 月 2021 年 1 月 234,891.40 1,811,743,546.67 1,436,888,145.88
温州市鹿城区德政东路西侧项目 2019 年 12 月 2022 年 7 月 454,267.00 2,369,756,557.14
天水保利成纪新城 2018 年 6 月 2021 年 2 月 129,775.86 649,817,663.25 461,028,545.01
台州保利大国璟 2018 年 9 月 2022 年 11 月 572,903.79 3,553,522,836.41 2,888,358,322.26
揭阳保利锦绣花园 2018 年 6 月 2021 年 6 月 180,993.36 1,006,276,404.82 740,485,207.82
揭阳保利和府 2018 年 6 月 2022 年 4 月 209,636.75 927,943,146.43 520,879,907.04
揭阳保利西海岸 2019 年 7 月 2022 年 6 月 333,936.32 1,752,412,089.23 1,478,879,328.34
揭阳保利金都花园 2020 年 3 月 2022 年 3 月 123,045.75 414,788,622.71 415,319,010.73
邢台保利茉莉公馆 2018 年 6 月 2020 年 9 月 82,728.00 480,880,078.43 323,474,451.13
邢台市桥西区太行路东侧项目 2019 年 7 月 2023 年 11 月 199,201.61 537,771,147.90
昆明保利天御花园项目 2018 年 9 月 2023 年 8 月 664,508.20 3,139,015,516.61 2,677,916,823.98
昆明保利连然街道办事处项目 2019 年 6 月 2020 年 10 月 102,027.29 592,054,088.74 386,958,123.28
昆明保利春湖国际项目 2019 年 6 月 2024 年 10 月 440,160.19 1,037,274,836.34 811,941,765.97
金华御西湖 2018 年 5 月 2020 年 9 月 142,912.36 1,239,894,074.39 996,230,124.49
金华保利大国璟 2018 年 9 月 2020 年 11 月 262,909.93 2,041,717,182.39 1,740,178,121.10
金华市婺城区解放西路南侧项目 2019 年 8 月 2022 年 9 月 560,363.67 3,320,743,268.39
邯郸保利堂悦 2018 年 9 月 2021 年 2 月 165,088.77 1,047,649,632.01 772,994,459.20
财务报表附注 第 56页
保利发展控股集团股份有限公司
二○一九年度
财务报表附注
预计总投资
项目名称 开工时间 预计竣工时间 期末余额 年初余额
（万元）
邯郸市复兴区建设大街东侧项目 2020 年 2 月 2023 年 10 月 214,741.00 761,299,852.03
荆州保利堂悦 2018 年 9 月 2021 年 3 月 146,849.97 805,795,433.35 616,743,088.94
荆州保利荆北新区岳山村项目 2019 年 6 月 2026 年 1 月 565,206.65 3,277,778,738.48 2,133,280,334.95
德州保利齐河县黄河国际生态城项目 2018 年 9 月 2023 年 3 月 202,124.00 767,737,227.93 635,275,305.17
许昌保利堂悦花园 2018 年 9 月 2021 年 3 月 150,412.44 914,330,277.75 610,703,872.66
襄阳保利海上五月花 2018 年 12 月 2021 年 4 月 169,051.57 1,180,990,919.56 1,188,833,229.89
烟台保利悦尚海 2020 年 3 月 2022 年 4 月 156,668.57 550,742,804.04 616,578,156.96
张家口保利桥东区钻石北路东侧项目 2018 年 6 月 2022 年 12 月 309,931.28 1,959,781,472.05 1,674,930,026.72
河源保利源城区万绿湖大道南侧项目 2019 年 6 月 2021 年 10 月 184,874.48 1,228,538,574.28 423,163,865.33
孝感保利香颂 2018 年 12 月 2021 年 5 月 167,664.79 1,157,529,278.92 707,091,147.92
贵阳保利观山湖区兴筑西路北侧项目 2018 年 12 月 2024 年 12 月 758,835.26 3,648,586,303.41 3,835,034,902.36
淮安市生态新城沁春路北侧项目 2020 年 3 月 2023 年 10 月 275,554.00 1,267,451,274.00
阜阳保利堂悦 2019 年 11 月 2023 年 3 月 354,081.93 1,348,199,847.92
舟山市普陀区庙筲线西侧项目 2020 年 3 月 2026 年 3 月 807,170.16 803,167,856.04
湘潭市经开区船形山路南侧项目 2020 年 3 月 2025 年 8 月 423,311.83 486,271,305.00
广州保利增城东部枢纽经济总部项目 2019 年 6 月 2023 年 5 月 607,475.97 3,076,739,762.52 2,836,116,423.65
广州保利花都区中轴线商业项目 2018 年 6 月 2022 年 7 月 445,542.52 2,165,341,425.15 1,414,916,573.23
广州保利从化区江埔果场项目 2018 年 6 月 2023 年 9 月 980,821.57 5,368,859,988.74 5,046,512,461.70
广州保利从化区江埔街江村项目 2019 年 6 月 2021 年 4 月 309,022.81 1,641,204,453.04 1,422,580,000.00
广州市荔湾区芳村大道南侧项目 2020 年 3 月 2023 年 3 月 395,422.54 2,616,850,000.00
悉尼保利胜地项目 2018 年 6 月 2021 年 9 月 AUD 29,333.00 811,458,566.81 200,102,812.08
布里斯班市依格牧场区莱明顿街项目 2020 年 3 月 2022 年 12 月 AUD 15,782.00 521,372,392.93
伦敦保利磨山公园项目 2019 年 12 月 2022 年 6 月 GBP 37,616.20 845,069,536.62 711,872,437.39
郑州保利杓袁项目（含原杓袁东侧、南侧项目） 2019 年 6 月 2022 年 2 月 493,968.00 1,549,600,398.07 663,952,209.51
徐州保利万科时代之光（原铜山区茅村镇龙泰
2018 年 10 月 2022 年 9 月 298,121.62 734,916,895.85 519,768,536.83
路项目）
南京中航国际社区 2018 年 6 月 2020 年 9 月 364,537.00 1,705,138,810.37 2,213,509,854.92
南京市江宁区定林路西侧项目 2020 年 3 月 2023 年 3 月 204,310.24 1,485,729,672.30
广州保利中航城 2016 年 7 月 2021 年 12 月 444,041.00 847,826,976.15 1,350,205,836.28
晋江中航城 2018 年 6 月 2022 年 6 月 1,146,652.71 4,362,288,017.44 5,464,837,977.41
长沙中航城 2018 年 6 月 2024 年 4 月 412,802.91 954,613,705.44 1,679,338,907.70
江门保利天汇（原蓬江区万锦路南侧项目） 2019 年 10 月 2022 年 3 月 110,283.00 458,593,850.55
佛山南海区狮山院岗项目 898,752,019.55
其他 23,150,065,757.74 81,418,234,007.34
合计 534,494,358,935.99 431,234,110,515.87
财务报表附注 第 57页
保利发展控股集团股份有限公司
二○一九年度
财务报表附注
（2）开发产品
项目名称 竣工时间 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
广州保利 V 座 2012 年 6 月 65,661,137.41 512,977.64 65,148,159.77
广州保利世界贸易中心 2016 年 12 月 70,131,230.43 3,941,127.90 66,190,102.53
广州保利公馆 2010 2011 年 9 月 61,729,382.16 9,681,613.00 52,047,769.16
广州保利西海岸（含星海花园） 2015 年 6 月 125,961,971.41 14,047,953.80 20,179,827.81 119,830,097.40
广州保利天悦 2020 年 7 月 1,612,714,562.92 1,100,927,021.03 511,787,541.89
广州增城保利东江首府 2016 年 12 月 420,658,154.03 192,591,893.80 228,066,260.23
广州保利公园九里 2015 年 6 月 124,323,016.73 8,255,337.90 116,067,678.83
广州保利云禧 2016 年 6 月 184,050,296.21 40,860,082.84 151,717,314.88 73,193,064.17
广州保利塞纳维拉 2015 年 6 月 91,565,152.58 422,589.03 3,814,353.37 88,173,388.24
广州保利大都汇 2020 年 5 月 43,114,439.41 118,988,688.09 70,080,977.02 92,022,150.48
广州保利桃花源 2020 年 12 月 109,386,973.93 475,114,779.37 414,275,526.62 170,226,226.68
广州保利创融广场 2020 年 2 月 105,471,044.51 979,917,656.74 983,168,004.37 102,220,696.88
广州保利中融广场 2020 年 3 月 925,393,499.65 132,298,547.23 965,278,394.38 92,413,652.50
广州保利学府里 2017 年 12 月 258,380,510.57 19,911,721.75 208,718,532.60 69,573,699.72
广州保利罗兰国际 2020 年 10 月 744,304,589.36 981,451,691.54 1,103,372,011.18 622,384,269.72
广州葛洲坝保利曼城 2018 年 6 月 210,086,979.95 108,863,002.43 182,257,390.45 136,692,591.93
广州保利葛洲坝海德公馆 2018 年 12 月 859,366,059.47 368,554,234.55 490,811,824.92
广州保利星海小镇 2019 年 6 月 142,115,919.95 643,649,967.32 550,995,779.17 234,770,108.10
广州保利 i 立方 2019 年 11 月 79,817,685.02 1,249,359,371.39 1,234,807,539.08 94,369,517.33
广州保利小楼山水大院 2020 年 1 月 468,717,783.86 204,836,046.89 263,881,736.97
广州保利塔岗项目 2020 年 2 月 81,220,935.57 81,220,935.57
北京保利西山林语 2015 年 12 月 110,352,853.61 13,038,876.15 4,520,392.07 118,871,337.69
北京保利大都汇 2020 年 9 月 394,469,659.40 180,845,774.64 213,623,884.76
北京保利罗兰香谷二期 2016 年 12 月 85,893,634.72 33,017,524.85 52,876,109.87
北京保利首开丽湾家园/天誉 2018 年 12 月 1,217,238,837.52 115,711,900.23 819,066,538.16 513,884,199.59
北京保利四合庄南项目 2019 年 10 月 2,431,326,770.39 723,767,471.42 1,707,559,298.97
上海保利香槟花园 2017 年 12 月 276,097,197.63 64,568,785.78 211,528,411.85
上海保利国际中心 2015 年 6 月 122,658,137.49 18,543,556.28 141,201,693.77
上海保利西岸 2018 年 6 月 232,070,848.93 175,538,183.51 56,532,665.42
上海保利艾庐 2017 年 6 月 141,818,358.09 67,357,868.54 74,460,489.55
上海保利熙悦 2018 年 12 月 1,134,499,509.99 767,042,285.33 367,457,224.66
上海水悦堂 2019 年 12 月 2,190,621,563.26 2,190,621,563.26
上海保利芦潮港 C0204 项目 2020 年 7 月 1,377,996,830.82 1,377,996,830.82
武汉保利时代/茉莉 2019 年 11 月 93,483,617.90 2,472,407,494.32 2,262,163,396.54 303,727,715.68
武汉保利香颂 2023 年 12 月 190,098,676.20 1,883,923,785.18 1,842,956,651.44 231,065,809.94
武汉保利新武昌 2020 年 12 月 108,194,525.48 1,254,097,269.79 1,242,287,320.70 120,004,474.57
重庆保利花园 2014 年 12 月 144,392,081.87 63,992,610.59 80,399,471.28
重庆保利香槟花园 2015 年 6 月 55,539,945.95 3,725,162.73 51,814,783.22
重庆保利江上明珠 2020 年 7 月 716,040,845.65 622,891,347.84 867,211,763.28 471,720,430.21
财务报表附注 第 58页
保利发展控股集团股份有限公司
二○一九年度
财务报表附注
项目名称 竣工时间 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
重庆保利花半里 2018 年 12 月 242,047,362.02 66,601,085.61 139,387,402.89 169,261,044.74
重庆保利爱尚里 2021 年 4 月 162,349,135.59 880,554,600.56 914,562,815.71 128,340,920.44
重庆保利林语溪 2016 年 12 月 284,634,487.06 29,701.86 195,610,375.79 89,053,813.13
重庆保利壹号公馆 2015 年 12 月 174,034,436.47 54,653,799.33 20,929,532.65 207,758,703.15
重庆保利观澜 2020 年 8 月 1,108,973,862.43 1,212,464,396.28 1,447,538,051.57 873,900,207.14
重庆保利观塘 2020 年 12 月 113,375,302.90 942,225,742.49 980,359,781.91 75,241,263.48
重庆保利天汇 2019 年 11 月 1,485,235,897.79 1,416,788,320.30 68,447,577.49
重庆保利金香槟 2020 年 3 月 82,153,712.46 624,223,909.43 644,596,437.73 61,781,184.16
重庆冉家坝项目 2020 年 2 月 453,427,739.78 375,193,340.77 78,234,399.01
沈阳保利海上五月花 2020 年 2 月 94,075,651.58 22,398,390.76 71,677,260.82
沈阳保利海德公园 2021 年 1 月 921,778,199.41 769,442,385.71 152,335,813.70
沈阳保利观唐 2019 年 11 月 666,537,895.98 592,986,731.55 73,551,164.43
长沙保利麓谷林语 2019 年 10 月 116,098,562.80 59,896,022.97 8,641,416.74 167,353,169.03
长沙保利国际广场 2017 年 12 月 601,245,022.47 635,482,654.17 194,007,705.53 1,042,719,971.11
长沙保利西海岸 2022 年 9 月 61,440,252.85 769,956,083.10 664,286,081.57 167,110,254.38
长沙保利香槟国际 2021 年 5 月 136,535,598.25 627,669,501.86 638,769,002.95 125,436,097.16
岳阳中航翡翠湾项目 2018 年 12 月 188,274,877.59 906,567.55 76,899,381.31 112,282,063.83
营口保利香槟花园 2020 年 9 月 40,480,423.86 251,948,878.89 182,724,586.82 109,704,715.93
包头保利花园 2017 年 12 月 92,792,375.40 91,556,236.28 184,348,611.68
包头保利南海公园 2020 年 5 月 354,902,779.17 294,087,116.29 219,185,239.22 429,804,656.24
包头保利香槟花园 2015 年 10 月 104,668,687.99 10,276,226.58 94,392,461.41
长春保利罗兰香谷 2017 年 12 月 78,142,084.10 1,482,217.14 76,659,866.96
长春保利金香槟 2019 年 11 月 176,496,381.25 102,545,931.00 73,950,450.25
长春保利堂悦 2020 年 6 月 780,132,725.10 585,870,167.54 194,262,557.56
成都保利石象湖项目 2024 年 8 月 415,591,107.75 215,875,195.86 199,715,911.89
成都保利公园 198（项目整体） 2022 年 1 月 1,364,696,299.28 1,101,120,592.01 263,575,707.27
成都保利中心 2012 年 6 月 142,308,139.00 12,449,801.07 129,858,337.93
成都保利狮子湖 2021 年 10 月 42,949,772.88 1,067,667,844.59 904,625,743.59 205,991,873.88
成都保利香槟国际 2015 年 12 月 61,828,205.26 10,986,457.49 3,211,487.57 69,603,175.18
成都保利叶语 2017 年 6 月 51,978,282.95 51,978,282.95
成都保利梧桐语 2015 年 4 月 277,341,389.55 177,166,388.78 100,175,000.77
成都保利玫瑰花语 2017 年 6 月 60,832,175.73 42,024,944.37 102,857,120.10
成都保利林语溪 2019 年 12 月 46,706,208.48 558,584,524.39 516,850,799.04 88,439,933.83
成都保利狮子湖二期 2021 年 4 月 72,445,185.55 1,422,086,121.13 1,188,606,318.26 305,924,988.42
成都保利中央郡/爱尚里 2022 年 8 月 40,377,415.36 1,468,437,554.70 1,337,250,917.13 171,564,052.93
成都保利国宾首府 2020 年 2 月 75,780,333.02 24,264,358.19 47,368,517.02 52,676,174.19
成都保利堂悦 2019 年 7 月 1,125,417,723.88 1,049,824,116.18 75,593,607.70
成都保利中央峰景 2021 年 5 月 52,198,329.29 297,229,429.62 232,677,231.73 116,750,527.18
杭州保利东湾 2013 年 12 月 104,993,569.99 2,531,712.29 28,143,368.95 79,381,913.33
杭州保利中央公馆 2018 年 12 月 660,376,856.75 188,862,778.50 427,625,907.06 421,613,728.19
财务报表附注 第 59页
保利发展控股集团股份有限公司
二○一九年度
财务报表附注
项目名称 竣工时间 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
杭州保利翡翠海岸 2019 年 12 月 6,401,804,464.51 6,282,894,805.63 118,909,658.88
南昌保利半山国际花园 2025 年 6 月 222,874,869.24 1,236,298,668.07 903,834,278.09 555,339,259.22
南昌保利金香槟 2015 年 12 月 67,510,306.00 187,754.50 67,322,551.50
南昌保利春天里二期 2019 年 12 月 4,368,452.66 54,293,707.07 5,728,779.59 52,933,380.14
南昌保利春天里一期 2019 年 12 月 129,418,210.18 24,454,630.33 104,963,579.85
南昌保利中心（原中航国际广场二期项目） 2018 年 12 月 366,638,640.38 80,308,581.52 57,926,350.65 389,020,871.25
南昌洪都瑶湖北区安置房项目 2019 年 12 月 227,037,601.34 142,153,271.53 84,884,329.81
南昌保利洪都航行地块项目 2023 年 10 月 1,093,310,598.21 897,909,363.26 195,401,234.95
天津海河大观 2018 年 12 月 97,596,187.92 111,450,960.91 24,374,577.52 184,672,571.31
天津保利罗兰公馆 2018 年 12 月 56,567,038.63 60,906,717.52 52,873,700.16 64,600,055.99
天津保利梧桐语 2020 年 10 月 257,912,601.50 201,457,891.25 56,454,710.25
天津保利天汇 2022 年 8 月 635,743,609.27 575,032,729.76 60,710,879.51
青岛保利中央公园 2020 年 5 月 469,890,249.75 308,689,509.37 161,200,740.38
青岛保利西乡月 2019 年 7 月 6,112,379.18 562,274,306.21 500,419,700.29 67,966,985.10
阳江保利银滩 2021 年 1 月 239,405,398.49 516,790,848.21 283,155,961.67 473,040,285.03
阳江保利中央公园 2023 年 6 月 85,159,176.02 855,830,296.15 471,280,968.33 469,708,503.84
南京保利梧桐语 2016 年 3 月 53,522,431.79 1,389,520.44 3,857,583.47 51,054,368.76
南京保利中央公园 2019 年 10 月 559,120,963.22 488,860,516.44 70,260,446.78
南京保利堂悦 2019 年 12 月 20,196,240.77 1,030,391,693.43 253,321,974.99 797,265,959.21
南京保利云禧 2019 年 11 月 2,291,180,278.12 1,151,995,060.90 2,416,719,443.47 1,026,455,895.55
无锡保利中央公园 2018 年 6 月 113,485,760.44 31,747,674.87 81,738,085.57
中山保利春天里 2020 年 6 月 894,080,898.23 312,373,458.49 847,435,856.95 359,018,499.77
中山保利国际广场 2020 年 6 月 649,860,385.28 228,887,563.45 677,443,827.11 201,304,121.62
中山保利香槟国际 2019 年 12 月 807,764,077.05 447,940,914.00 359,823,163.05
厦门保利叁仟栋 2019 年 11 月 74,572,447.27 1,839,091,739.20 1,566,052,378.43 347,611,808.04
南通保利香槟国际 2021 年 2 月 1,776,686,670.76 1,646,338,327.12 130,348,343.64
珠海保利国际广场 2018 年 12 月 910,728,243.56 284,584,693.11 626,143,550.45
宁波保利府院江南 2019 年 11 月 69,191,155.89 712,781,958.78 617,187,303.71 164,785,810.96
佛山保利东湾一期 2020 年 1 月 2,441,827,766.39 1,570,087,167.12 871,740,599.27
佛山保利中环 2020 年 6 月 1,056,922,185.05 439,466,604.86 617,455,580.19
佛山保利公馆 2017 年 12 月 60,317,639.62 2,754,689.84 63,072,329.46
佛山保利西雅图 2017 年 12 月 94,304,397.00 24,573,509.81 69,730,887.19
佛山保利中悦花园 2021 年 5 月 168,146,045.75 629,776,231.09 271,498,898.66 526,423,378.18
佛山保利紫山国际 2020 年 10 月 1,375,048,576.69 1,212,189,565.59 162,859,011.10
佛山保利滨湖花园 2019 年 7 月 868,698,589.15 456,687,530.32 473,617,598.11 851,768,521.36
佛山保利中央公园二期 2023 年 8 月 30,400,392.10 797,569,765.82 704,738,680.96 123,231,476.96
佛山保利雅苑 2018 年 12 月 502,766,931.88 354,525,023.29 572,397,525.65 284,894,429.52
佛山保利翡翠公馆 2020 年 9 月 198,836,483.84 122,430,755.65 215,463,995.75 105,803,243.74
佛山保利雲上 2020 年 9 月 160,836,054.35 379,754,219.10 363,965,639.99 176,624,633.46
佛山保利西悦湾 2021 年 12 月 1,006,556,656.40 1,284,701,361.88 1,951,764,759.69 339,493,258.59
财务报表附注 第 60页
保利发展控股集团股份有限公司
二○一九年度
财务报表附注
项目名称 竣工时间 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
丹东保利锦江林语 2020 年 6 月 173,132,312.44 362,973,770.72 285,447,787.88 250,658,295.28
东莞保利茶溪公馆 2019 年 7 月 1,238,250,978.81 1,110,246,528.36 128,004,450.45
东莞保利南城大都会 2020 年 2 月 318,950,665.94 240,614,980.12 78,335,685.82
东莞保利紫岸花城 2019 年 12 月 228,952,230.96 2,025,685,296.49 1,978,311,713.33 276,325,814.12
东莞保利月湖园 2020 年 6 月 210,416,398.36 210,416,398.36
大连保利西海岸 2012 年 12 月 254,833,186.21 10,085,640.00 244,747,546.21
大连保利西山林语 2020 年 4 月 226,849,677.25 110,215,460.11 164,394,808.82 172,670,328.54
大连保利天禧 2020 年 12 月 105,027,780.00 2,495,144,008.56 1,440,498,371.16 1,159,673,417.40
绍兴保利湖畔林语 2016 年 12 月 47,059,914.84 198,423,859.64 391,703.48 245,092,071.00
德阳保利国际城 2021 年 12 月 65,237,635.72 668,979,968.03 556,854,233.83 177,363,369.92
合肥保利香槟国际 2018 年 12 月 92,248,745.66 32,662,238.01 59,586,507.65
合肥保利拉菲公馆 2016 年 12 月 147,988,759.96 8,209,140.19 17,116,102.57 139,081,797.58
合肥保利海上五月花 2019 年 11 月 121,510,841.19 366,249,417.86 330,450,880.52 157,309,378.53
合肥保利东郡 2019 年 11 月 199,443,643.74 27,711,902.64 67,432,913.93 159,722,632.45
合肥保利西山林语 2019 年 11 月 181,201,793.55 596,718,782.27 562,142,155.80 215,778,420.02
合肥保利罗兰春天 2019 年 12 月 231,339,422.25 27,691,925.50 137,404,304.73 121,627,043.02
合肥保利熙悦府 2020 年 1 月 1,414,007,627.17 1,319,192,752.40 94,814,874.77
郑州保利文化广场 2019 年 11 月 2,070,504,789.35 1,396,184,596.00 674,320,193.35
石家庄保利拉菲公馆 2019 年 12 月 774,217,087.78 712,435,697.24 61,781,390.54
石家庄保利茉莉公馆 2019 年 12 月 1,600,054,915.08 1,523,451,317.85 76,603,597.23
西安保利拉菲公馆 2020 年 4 月 175,314,450.29 383,955,733.95 380,552,801.12 178,717,383.12
西安保利春天里 2019 年 12 月 29,600,632.46 174,277,194.04 125,584,810.96 78,293,015.54
西安保利金香槟 2018 年 6 月 86,570,447.64 20,256,452.03 66,313,995.61
西安保利天悦 2021 年 12 月 33,177,074.16 1,692,213,259.15 1,535,188,703.66 190,201,629.65
西安保利心语 2020 年 5 月 21,209,583.58 1,264,932,512.73 1,099,035,458.43 187,106,637.88
江门保利大都会 2020 年 12 月 81,792,808.43 920,712,335.24 634,189,775.67 368,315,368.00
江门保利中央公馆 2021 年 12 月 951,996,518.39 899,280,923.62 52,715,594.77
江门保利西海岸 2022 年 5 月 175,417,509.82 303,496,316.95 288,429,253.07 190,484,573.70
三亚保利论坛项目 2020 年 5 月 786,516,545.87 451,928,226.23 334,588,319.64
三亚保利海棠湾 2017 年 12 月 98,267,676.17 400,837,057.84 161,578,524.82 337,526,209.19
清远保利花园 2020 年 12 月 97,463,510.29 484,585,152.79 470,902,071.40 111,146,591.68
清远保利天汇 2020 年 12 月 92,443,487.15 138,082,719.22 230,526,206.37
韶关保利芙蓉新城 2020 年 12 月 515,405,779.79 336,510,334.50 178,895,445.29
韶关保利中滨花园 2020 年 7 月 67,524,801.39 1,681,372.89 65,843,428.50
湛江保利原点广场 2020 年 12 月 142,303,328.72 20,895,325.16 31,233,445.08 131,965,208.80
太原保利香槟国际 2020 年 8 月 155,938,582.28 1,227,658,547.77 1,274,494,443.48 109,102,686.57
海口保利中央海岸 2019 年 10 月 268,944,512.42 1,421,010,375.71 1,455,342,047.37 234,612,840.76
肇庆保利花园 2022 年 11 月 16,687,384.06 115,527,433.04 53,070,323.90 79,144,493.20
莆田保利城四期 2020 年 6 月 1,337,576,845.17 1,219,413,950.89 118,162,894.28
莆田保利金香槟 2019 年 9 月 993,924,794.11 922,282,179.99 71,642,614.12
财务报表附注 第 61页
保利发展控股集团股份有限公司
二○一九年度
财务报表附注
项目名称 竣工时间 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
兰州保利领秀山 2020 年 9 月 865,940,627.91 723,245,252.77 142,695,375.14
南昆山保利锦里 2020 年 1 月 367,560,882.31 21,936,582.82 159,375,726.55 230,121,738.58
惠州保利惠城区潼侨镇侨冠中路东侧项目 2021 年 11 月 315,135,791.36 142,312,846.43 172,822,944.93
汕尾保利金町湾 2021 年 8 月 170,035,175.38 1,424,731,472.23 805,944,103.93 788,822,543.68
汕尾保利金町湾二期 2020 年 10 月 364,512,404.78 310,784,318.29 53,728,086.49
茂名保利大都会 2020 年 12 月 48,600,518.09 464,587,397.99 416,266,059.89 96,921,856.19
茂名保利东江项目 2022 年 3 月 630,216,173.07 451,162,766.57 179,053,406.50
乌鲁木齐中航翡翠城项目 2020 年 12 月 130,422,313.78 7,857,587.25 19,514,377.05 118,765,523.98
晋中保利壹号公馆 2020 年 12 月 208,616,683.38 269,469,583.53 395,912,193.34 82,174,073.57
宜昌保利时代 2019 年 7 月 168,160,171.62 700,758,215.94 745,797,417.74 123,120,969.82
宜昌保利罗兰香谷 2020 年 7 月 112,857,751.54 54,950,245.10 57,907,506.44
泉州保利城 2020 年 6 月 1,026,721,484.21 1,026,721,484.21
泉州南安保利香槟公馆 2019 年 12 月 1,693,081,083.83 1,054,963,517.58 638,117,566.25
常德保利中央公园 2020 年 2 月 42,414,805.56 883,703,944.57 783,494,925.18 142,623,824.95
赣州保利嘉福心语 2019 年 9 月 1,103,709,034.56 1,045,603,893.14 58,105,141.42
昆山九方城项目 2022 年 5 月 227,305,754.41 105,089,856.04 122,215,898.37
九江中航城项目 2020 年 1 月 1,040,401,819.19 849,986,219.78 190,415,599.41
梅州保利江南和府 2021 年 1 月 1,221,134,356.16 1,096,570,812.62 124,563,543.54
徐州保利鑫城 2019 年 9 月 105,042,942.49 414,286,911.14 404,425,396.30 114,904,457.33
芜湖保利信达熙悦府 2021 年 2 月 1,031,517,249.23 860,261,428.01 171,255,821.22
眉山保利天府南院 2019 年 11 月 843,410,032.19 743,038,419.72 100,371,612.47
眉山保利仁里 2019 年 11 月 668,258,411.00 584,068,150.17 84,190,260.83
张家港保利保税区中港路东项目 2020 年 4 月 569,942,874.31 569,942,874.31
张家港保利锦丰片区华昌路西项目 2019 年 11 月 937,015,796.68 937,015,796.68
襄阳保利海上五月花 2021 年 4 月 449,385,569.44 377,917,582.32 71,467,987.12
佛山保利东湾二期 2020 年 4 月 2,141,502,743.92 294,982,796.12 1,846,519,947.80
悉尼保利林菲尔德项目 2019 年 12 月 319,971,509.84 101,385,771.38 218,585,738.46
南京中航樾公馆 2019 年 12 月 90,412,407.59 337,355,384.80 346,396,823.51 81,370,968.88
南京中航樾广场 2019 年 12 月 40,118,346.10 756,507,545.05 668,340,968.32 128,284,922.83
南京中航国际社区 2020 年 9 月 98,527,337.59 858,914,043.83 881,584,822.95 75,856,558.47
广州保利中航城 2021 年 12 月 274,412,814.38 1,865,888,942.22 1,650,586,261.38 489,715,495.22
重庆中航九悦荟 2018 年 12 月 528,890,921.66 216,479,134.65 312,411,787.01
长沙中航城 2024 年 4 月 369,377,535.02 1,172,150,133.37 1,457,424,360.33 84,103,308.06
昆明中航玺樾 2020 年 11 月 335,524,017.14 287,587,640.00 558,199,908.94 64,911,748.20
仁寿视高 104 亩地块整体 2019 年 12 月 1,175,353,847.06 953,020,250.62 222,333,596.44
其他 6,355,640,543.97 36,626,705,807.90 38,569,318,424.84 4,413,027,927.03
53,190,169,671.2
合计 45,873,442,400.49 150,548,340,380.48 143,231,613,109.70
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2、 存货跌价准备
本期增加金额 本期减少金额
项目 上年年末余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
开发成本 2,437,632,211.18 1,047,843,355.70 95,846,356.95 3,389,629,209.93
开发产品 225,195,178.48 95,846,356.95 7,774,119.57 313,267,415.86
合计 2,662,827,389.66 1,047,843,355.70 95,846,356.95 7,774,119.57 95,846,356.95 3,702,896,625.79
其他说明：本公司参考目前市场价格状况和项目实际销售情况，对开发项目可变现
净值进行测试后，对合肥保利海上明悦、厦门保利同安新城通福路项目计提跌价准
备 1,047,843,355.70 元；大连保利西海岸本期销售转销跌价准备 5,174,119.57 元，
新疆中航项目本期销售转销跌价准备 2,600,000.00 元。
3、 存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
存货资本化余额为 12,268,432,001.90 元。
(九) 其他流动资产
项目 期末余额 上年年末余额
待抵扣的进项税项（留抵的进项税）、预缴的增值税 35,430,930,300.00 30,716,844,016.01
合计 35,430,930,300.00 30,716,844,016.01
(十) 发放贷款和垫款
贷款和垫款按个人和企业分布情况
项目 期末余额 上年年末余额
个人贷款和垫款 500,997,710.23 325,498,018.01
-信用卡
-住房抵押贷款 109,099,960.70 34,280,483.26
-其他 391,897,749.53 291,217,534.75
企业贷款和垫款
-贷款
-贴现
-其他
贷款和垫款总额 500,997,710.23 325,498,018.01
减：贷款损失准备 9,110,691.64 5,374,650.86
其中：单项计提数
组合计提数 9,110,691.64 5,374,650.86
贷款和垫款账面价值 491,887,018.59 320,123,367.15
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(十一) 可供出售金融资产
上年年末余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值
可供出售债务工具
可供出售权益工具 1,628,429,714.12 1,628,429,714.12
其中：按公允价值计量 1,206,942,653.70 1,206,942,653.70
按成本计量 421,487,060.42 421,487,060.42
合计 1,628,429,714.12 1,628,429,714.12
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(十二) 长期股权投资
本期增减变动 减值
准备
被投资单位 上年年末余额 计提 期末余额
权益法下确认的 其他综合收益 宣告发放现金 期末
追加投资 减少投资 其他权益变动 减值 其他
投资损益 调整 股利或利润 余额
准备
1．合营企业
（1）厦门市欣东联房地产开发有限公司（“厦门欣东”） 204,826,224.85 -7,300,956.83 -24,761,530.39 172,763,737.63
（2）佛山南海祁禹置业有限公司（“佛山南海祁禹”） 10,000,000.00 -2,361,545.80 7,638,454.20
（3）天津盛世鑫和置业有限公司（“盛世鑫和”） 1,226,457,475.33 5,680,327.80 1,232,137,803.13
（4）南京学尚置业有限公司（“南京学尚”） 153,289,831.76 -1,182,346.92 -7,431.13 152,100,053.71
（5）武汉清能意盛置业有限公司（“武汉清能”） 295,214,885.75 217,519,897.19 150,000,000.00 362,734,782.94
（6）长春万科溪之谷房地产开发有限公司（“长春溪之谷”） 127,527,600.77 14,332,714.33 141,860,315.10
（7）佛山招商珑原房地产有限公司（“招商珑原”） 43,246,726.44 58,078,539.17 -733,242.13 100,592,023.48
（8）佛山市顺德区万科房地产有限公司（“顺德万科”） 188,984,854.22 220,473,419.93 409,458,274.15
（9）广州越鸿房地产开发有限公司（“广州越鸿”） 168,523,124.75 5,173,221.47 -322,084.90 173,374,261.32
（10）广州保奥房地产开发有限公司（“广州保奥”） 3,170,993.32 -36,240.96 3,134,752.36
（11）广州中耀实业投资有限公司（“广州中耀”） 1,274,143,684.49 168,111,900.74 1,442,255,585.23
（12）三亚中铁保丰置业有限公司（“三亚中铁”） 179,182,484.78 -18,415,869.36 70,000,000.00 90,766,615.42
（13）成都市保利金蓉房地产开发有限公司（“成都金蓉”） 194,307,645.86 97,333,522.91 -749,673.90 290,891,494.87
（14）佛山信雅房地产有限公司（“佛山信雅”） 67,282,069.69 233,428,656.31 -417,288.94 300,293,437.06
（15）佛山保利源泰房地产有限公司（“佛山源泰”） 264,316,904.13 160,180,974.31 -8,313,206.36 416,184,672.08
（16）北京昭泰房地产开发有限公司（“北京昭泰”） 1,225,837,216.48 342,425,890.54 1,568,263,107.02
（17）珠海弘璟投资有限公司（“珠海弘璟”） 672,245,284.53 -37,020,826.19 -2,509,072.71 632,715,385.63
（18）北京致泰房地产开发有限公司（“北京致泰”） 484,030,057.08 -21,164,918.26 -1,190,166.89 461,674,971.93
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本期增减变动 减值
准备
被投资单位 上年年末余额 计提 期末余额
权益法下确认的 其他综合收益 宣告发放现金 期末
追加投资 减少投资 其他权益变动 减值 其他
投资损益 调整 股利或利润 余额
准备
（19）沈阳金地风华房地产开发有限公司（“沈阳金地风华”） 194,858,943.53 9,560,000.00 204,418,943.53
（20）天津利创房地产开发有限公司（“天津利创”） 21,404,559.00 -8,058,411.70 -3,070,300.18 10,275,847.12
（21）沧州保盛房地产开发有限公司（“沧州保盛”） 36,663,831.26 -12,097,934.61 | 保利地产2019年年度报告 （下载公告） |
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| 公告日期:2020-04-16 |
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