北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司
2012 年年度报告
北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司 2012 年年度报告
重要提示
一、 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、
完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 北京兴华会计师事务所有限责 任公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人李绍林、主管会计工作负责人魏彩虹及会计机构负责人（会计主管人员）
尚丹峰声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案： 由于报告期内公司业
绩亏损，出于对公司经营的持续发展和股东利益的长远考虑,经董事会审议决定 2012 年公司
不进行利润分配，也不进行转增。
六、 本报告所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承
诺，请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
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目录
第一节 释义及重大风险提示......................................................................................................... 3
第二节 公司简介 ............................................................................................................................ 4
第三节 会计数据和财务指标摘要................................................................................................. 6
第四节 董事会报告 ........................................................................................................................ 7
第五节 重要事项 .......................................................................................................................... 15
第六节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 18
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 23
第八节 公司治理 .......................................................................................................................... 28
第九节 内部控制 .......................................................................................................................... 32
第十节 财务会计报告 .................................................................................................................. 33
第十一节 备查文件目录............................................................................................................. 102
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第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
公司、本公司、大龙地产 指 北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司
宁城老窖 指 内蒙古宁城老窖生物科技股份有限公司
大龙有限 指 北京市大龙房地产开发有限公司
大龙顺发 指 北京大龙顺发建筑工程有限公司
京洋房地产 指 北京京洋房地产开发有限公司
顺鑫集团 指 北京顺鑫农业发展集团有限公司
大龙城乡 指 北京市顺义大龙城乡建设开发总公司
报告期、本报告期 指 2012 年度
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
二、 重大风险提示：
公司已在本报告中详细描述存在的主要风险，详情请查阅本报告第四节“董事会报告”
中“关于公司未来发展的讨论与分析”部分。
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第二节 公司简介
一、公司信息
公司的中文名称 北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司
公司的中文名称简称 大龙地产
BEIJING DALONG WEIYE REAL ESTATE
公司的外文名称
DEVELOPMENT CO.,LTD
公司的法定代表人 李绍林
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 马志方 王金奇
联系地址 北京市顺义区府前东街甲 2 号 北京市顺义区府前东街甲 2 好
电话 010-69446339 010-69446339
传真 010-69446339 010-69446339
电子信箱 mazhifang2005@tom.com wangjinqi808@sina.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 北京市顺义区府前东街甲 2 号
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 北京市顺义区府前东街甲 2 号
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.dldc.com.cn
电子信箱 dldc@dldc.com.cn
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 中国证券报、上海证券报
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 大龙地产 600159 G 大龙
六、 公司报告期内注册变更情况
(一) 基本情况
注册登记日期 2011 年 2 月 18 日
注册登记地点 北京市顺义区府前东街甲 2 号
企业法人营业执照注册号
税务登记号码
组织机构代码 78395432-8
(二)公司首次注册情况的相关查询索引
北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司 2012 年年度报告
公司首次注册情况详见 2011 年年度报告公司基本情况。
(三)公司上市以来，主营业务的变化情况
经中国证监会批准，2005 年公司实施重大资产重组，宁城老窖的全部资产与北京市顺义大
龙城乡建设开发总公司所持有的大龙有限、大龙顺发、京洋房地产 3 家全部股权进行了等价置
换。公司的主营业务由酒类制造与销售变更为房地产开发和建筑工程施工。
(四)公司上市以来,历次控股股东的变更情况
1998 年 5 月，公司在上海证券交易所挂牌上市，控股股东为宁城县国有资产管理局。
2005 年公司实施重大资产重组，北京市顺义大龙城乡建设开发总公司通过资产置换方式持
有公司 53%的股权，成为公司控股股东。
七、 其他有关资料
名称 北京兴华会计师事务所有限责任公司
公司聘请的会计师事务所名称 办公地址 北京市西城区裕民路 18 号北环中心 22 层
（境内） 签字会计师姓 吴亦忻
名 张燕飞
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年同期
主要会计数据 2012 年 2011 年 2010 年
增减(%)
营业收入 285,304,050.20 336,724,794.11 -15.27 824,470,738.37
归 属 于 上 市公 司 股 东
-97,427,127.85 276,927,429.28 -135.18 28,712,277.82
的净利润
归 属 于 上 市公 司 股 东
的 扣 除 非 经常 性 损 益 -98,956,459.61 5,184,381.28 -2,008.74 178,264,410.58
的净利润
经 营 活 动 产生 的 现 金
-383,612,334.23 -470,459,232.24 18.46 244,378,043.00
流量净额
本期末比上年同
2012 年末 2011 年末 2010 年末
期末增减(%)
归 属 于 上 市公 司 股 东
1,769,905,835.89 1,867,350,380.10 -5.22 1,590,971,666.33
的净资产
总资产 3,246,882,642.18 2,884,359,421.85 12.57 2,596,612,336.15
(二) 主要财务数据
主要财务指标 2012 年 2011 年 本期比上年同期增减(%) 2010 年
基本每股收益（元／股） -0.12 0.33 -136.36 0.03
稀释每股收益（元／股） -0.12 0.33 -136.36 0.03
扣除非经常性损益后的基本
-0.12 0.01 -1,300.00 0.21
每股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） -5.36 16.01 减少 21.37 个百分点 1.82
扣除非经常性损益后的加权
-5.44 0.30 减少 5.74 个百分点 11.31
平均净资产收益率（%）
二、 非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 2012 年金额 2011 年金额 2010 年金额
非流动资产处置损益 60,322.88 362,281,258.35 493,219.07
除上述各项之外的其他
1,984,909.40 44,360.45 -200,118,478.38
营业外收入和支出
少数股东权益影响额 -4,592.45 -1,166.10 166,811.72
所得税影响额 -511,308.07 -90,581,404.70 49,906,314.83
合计 1,529,331.76 271,743,048.00 -149,552,132.76
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第四节 董事会报告
一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2012 年，国家对房地产行业宏观调控在 2011 年的基础上得到了延续和深化，形成了\"严控
和发展并举\"的调控思路。一方面，通过继续执行房地产行业调控，严格落实限购、限贷政策，
大力打击房地产投资投机性需求；另一方面，继续推进土地市场管理和改革，加大土地供应，
特别是加大保障房供应量及相应资金支持力度，以增加市场有效供给，保护合理自住需求。
在上述宏观政策环境下，我国房地产市场经过震荡和持续回暖，呈现较为健康的发展趋势。
根据国家统计局数据，2012 年全国房地产开发投资 71,804 亿元，扣除价格因素增长 14.9%；商
品房销售面积 111,304 万平方米，比上年增长 1.8%；商品房销售额 64,456 亿元，增长 10%。
2012 年在公司董事会的领导下，公司以加快项目建设为主线，以加强内控管理为抓手，稳
步破解难题，深谋企业发展，全体员工同心同德、奋力拼搏，各项工作进展顺利。
截至本报告期末，截至报告期末，公司总资产 3,246,882,642.18 元，比去年末上升了 12.57%，
归属于母公司所有者权益合计 1,769,905,835.89 元，比去年下降了 5.22%。报告期内完成营业收
入 285,304,050.20 元，比去年下降了 15.27%，实现净利润-97,427,127.85 元，比去年下降了
135.18%。出现负利润的主要原因一是由于 2012 年公司主要房地产项目处于开发或开发准备阶
段，房地产业务可供结转的营业收入比 2011 年大幅度减少；二是 2011 年 8 月公司因转让控股
子公司北京市京洋房地产开发有限公司 93.45%的股权，实现投资收益 36,209 万元。2012 年公
司未发生此类事项，投资收益较 2011 年大幅度减少；三是根据《企业会计准则》，公司于本期
对控股子公司中山市大龙嘉盛房地产开发 有限公司开发的\"裕龙君汇\"项目计提减值准备
9073.93 万元。
报告期内，公司各部室、各项目部团结协作、攻坚克难，确保了各项目工作顺利开展。其
中，中山项目一期\"裕龙君汇\"的前期手续已办理完毕，部分楼盘已开盘预售；满洲里项目住宅
南区销售工作稳步推展；景湖园项目工程已竣工，正在办理竣工备案手续，项目商品房已于 2012
年 10 月份开盘预售；裕龙华府项目施工进展顺利，在施工过程中克服了诸多难题，确保了工程
的质量和安全。新城 9 号地保障性住房项目外墙涂料施工已全部完成，室内装修和小区市政接
近尾声，正进行大门围墙和道路铺装施工；项目可提供经适房 1370 套，其中 966 套已完成摇号
选房工作。
报告期内，公司通过制定未来发展战略，完善内部管理制度，切实加强了企业的内部管理，
重树了企业的形象，公司的\"软实力\"得到提升。
一是制定了公司中长期发展战略规划。公司对未来发展战略进行了梳理，为公司发展进一
步理清思路、明确目标、突出重点，确立了\"专注于新型城市化的城市运营商\"的发展定位。
二是健全内控管理体系。公司结合自身实际情况，对员工的权责进行了明确，形成了《组
织管理手册》和《组织权责手册》，并针对公司特点，按照地域、层级、业务性质等因素进行分
类梳理，编订了完备的岗位说明书，使母公司与分子公司之间、管理层与基层员工之间、管理
类部门与业务类部门之间相互承接、彼此呼应、高效耦合。
三是加强公司内部管理，实现科学规范管控。公司继续深化合同管理，对预签合同进行风
险分析并备案登记，同时定期对已签合同进行跟踪，以避免不必要的损失；报告期内，公司初
步形成了资产管理网络，使资产管理逐步走向科学化、规范化、信息化；实行工程调度例会制
度，及时沟通各项目建设的进展情况，协调解决项目建设中遇到的各种问题。
(一) 主营业务分析
1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 285,304,050.20 336,724,794.11 -15.27
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营业成本 234,909,427.50 222,698,682.14 5.48
销售费用 9,627,632.41 6,736,643.49 42.91
管理费用 50,711,798.06 38,377,716.50 32.14
财务费用 -200,571.55 -1,415,410.33 85.83
经营活动产生的现金流量净额 -383,612,334.23 -470,459,232.24 18.46
投资活动产生的现金流量净额 100,057,984.41 360,879,223.21 -72.27
筹资活动产生的现金流量净额 332,134,108.31 244,981,971.79 35.57
2、 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
公司的营业收入主要来自于房地产开发与建设施工。其中房地产开发以商品房实际交予客
户作为收入确认的依据，建筑施工以建造合同施工进度作为收入确认的依据。因此，驱动业务
收入变化的因素主要是施工进度结算和交房。
(2) 订单分析
公司的房地产开发业务接受客户预购。截至报告期末，公司预收购房客户的款项余额 2.22
亿元，预计将在未来 1-2 年内逐步转为公司的营业收入。
(3) 主要销售客户的情况
报告期内，公司向前五名客户销售金额合计 19728.84 万元，占公司年度总营业收入的
70.99%。
3、 成本
(1) 成本分析表
单位:元
分行业情况
本期金额
本期占总 上年同期
较上年同
分行业 成本构成项目 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本
期变动比
(%) 比例(%)
例(%)
房地产
土地成本 2,813,122.50 1.21 57,939,262.37 26.28 -95.14
开发
前期工程费 446,540.18 0.19 1,841,434.36 0.84 -75.75
基础设施费 1,766,686.85 0.76 7,043,192.51 3.19 -74.92
建筑安装工程
14,355,179.70 6.17 56,333,520.68 25.55 -74.52
费
配套设施费 165,166.83 0.07 706,043.64 0.32 -76.61
开发间接费用 1,650,256.42 0.71 6,904,630.06 3.13 -76.10
小计 21,196,952.49 9.11 130,768,083.62 59.31 -83.79
建筑
直接人工费 86,582,197.47 37.22 38,056,442.02 17.26 127.51
施工
直接材料费 112,181,394.60 48.22 42,952,940.15 19.48 161.17
机械使用费 3,382,233.00 1.45 1,329,649.50 0.60 154.37
其他直接费 7,794,651.53 3.35 3,088,315.94 1.40 152.39
间接费用 1,516,481.17 0.65 4,280,061.76 1.94 -64.57
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小计 211,456,957.77 90.89 89,707,409.37 40.69 135.72
(2) 主要供应商情况
公司前五名供应商采购金额 6648.42 万元，占年度采购金额的 31.08%。
4、 费用
与上期增减
报表项目 本期数 上期数 原因
变动（%）
主要原因为：本期中山裕龙君汇
销售费用 9,627,632.41 6,736,643.49 42.91%
项目开盘广告宣传费用增加。
主要原因为：本期办公费、人员
管理费用 50,711,798.06 38,377,716.50 32.14%
工资成本增加
财务费用 -200,571.55 -1,415,410.33 85.83% 主要原因为：本期借款利息增加
所得税费用 -28,185,202.72 92,690,861.88 -130.41% 主要原因为：本期利润减少
5、 现金流
与上期
报表项目 本期数 上期数 增减变 原因
动（%）
经营活动产生的现金流量净额 -383,612,334.23 -470,459,232.24 18.46%
主要原因为：上年同期数包
投资活动产生的现金流量净额 100,057,984.41 360,879,223.21 -72.27% 含取得转让京洋公司股权
收入。
主要原因为：本报告期新增
筹资活动产生的现金流量净额 332,134,108.31 244,981,971.79 35.57%
银行借款。
6、 其它
(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
报告期内，公司利润构成及利润来源未发生重大变动。
(2) 公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明
报告期内，公司不存在融资、重大资产重组等事项。
(3) 发展战略和经营计划进展说明
报告期内公司发展战略和经营计划进展情况详见第四节“董事会报告”中，“董事会关于公
司报告期内经营情况的讨论与分析”。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本
毛利率 毛利率比上
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增
（％） 年增减（%）
减(%) 减(%)
房地产开 增加 15.50 个
50,613,923.00 21,196,952.49 58.12 -77.79 -83.79
发 百分点
北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司 2012 年年度报告
减少 5.08 个
建筑施工 227,286,124.08 211,456,957.77 6.96 122.85 135.72
百分点
2、 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
内蒙古满洲里 4,471,917.00 -64.24
北京市顺义区 273,428,130.08 -13.85
(三) 资产、负债情况分析
1、 资产负债情况分析表
单位:元
本期期末数 上期期末数 本期期末金额
项目名称 本期期末数 占总资产的 上期期末数 占总资产的 较上期期末变
比例（%） 比例（%） 动比例（%）
货币资金 322,869,582.99 9.94 274,289,824.50 9.51 17.71
应收账款 111,037,540.32 3.42 69,703,446.77 2.42 59.30
预付款项 440,648,644.22 13.57 525,425,708.69 18.22 -16.13
存货 2,148,083,751.36 66.16 1,718,042,595.52 59.56 25.03
递延所得税
56,267,731.42 1.73 24,648,277.72 0.85 128.28
资产
短期借款 65,000,000.00 2.00 120,000,000.00 4.16 -45.83
应付账款 231,836,321.52 7.14 193,379,814.84 6.70 19.89
预收款项 222,364,037.09 6.85 39,746,776.92 1.38 459.45
应交税费 -1,483,444.00 0.05 83,724,224.90 2.90 -101.77
长期借款 330,000,000.00 10.16 0.00 100.00
未分配利润 566,771,936.67 17.46 664,216,480.88 23.03 -14.67
应收账款 ：主要原因为应收工程款增加。
存货 ：主要原因为在建开发项目投入增加。
递延所得税资产 ：主要原因为资产减值准备形成的递延资产增加所致。
短期借款 ：主要原因为本期江苏银行北京分行短期借款款 12000 万元到期归还，新增兴业银行
顺义支行借款 6500 万元。
预收款项 ：主要原因为本报告期内项目预售收入增加。
应交税费 ：主要原因为上期数包含转让京洋公司股权应缴企业所得税。
长期借款 ：主要原因为本期新增银行借款 33000 万元。
(四) 核心竞争力分析
1）区域优势。公司是顺义区属国有控股房地产上市企业，多年深耕顺义市场，拥有较多的
区域资源。
2）项目经验。公司相继开发了近 400 万平米的地产项目，积累了丰富的项目开发、建筑施
工经验。
(五) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
2012 年 6 月，公司第五届董事会第十五次会议审议通过了《关于对控股子公司进行增资的
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议案》。同意公司与北京市大龙物资供销公司对大龙顺发进行同比例增资，增资后大龙顺发注册
资本由 8052.795819 万元增加到 15000 万元。
大龙顺发成立于 2001 年 5 月 21 日，经营范围为施工总承包；专业承包；机械设备租赁。
股东结构为大龙地产占 98.26%，北京市大龙物资供销公司占 1.74%。截至 2011 年年末，大龙顺
发总资产 31885 万元，净资产 16267.8 万元，2011 年度实现营业收入 22744.4 万元，净利润 684.8
万元。
2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托理财情况
本年度公司无委托理财事项。
(2) 委托贷款情况
本年度公司无委托贷款事项。
(3) 其他投资理财及衍生品投资情况
投资 资金 投资 预计收 是否
签约方 投资份额 产品类型 投资盈亏
类型 来源
