长春经开（集团）股份有限公司 2015 年年度报告
公司代码：600215 公司简称：长春经开
长春经开（集团）股份有限公司
2015 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人陈平、主管会计工作负责人曹家玮及会计机构负责人（会计主管人员）刘晨辉声
明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
经瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，公司 2015 年度母公司实现的净利润为
27,033,915.90 元，扣除 2014 年度分配现金股利 2,771,596.02 元，加上年初未分配利润
822,536,480.23 元,提取盈余公积 2,703,391.59 元，报告期末公司可供分配利润为
844,095,408.52 元。
公司 2015 年度利润分配预案为：以 2015 年末总股本 465,032,880 股为基数，向全体股东每
10 股派现金 0.03 元（含税），共计派发现金红利 1,395,098.64 元（含税）,剩余未分配利润滚
存入下一年度。本次分配利润占当年归属于上市公司股东合并报表的净利润的 30%。公司 2015 年
度不进行资本公积转增股本。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本报告所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述、不构成公司对投资者的实质承诺，请投
资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节管理层讨论与分析中“关
于公司未来发展的讨论与分析”中关于“可能面对的风险”部分的有关内容。
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目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 3
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 3
第三节 公司业务概要 ..................................................................................................................... 7
第四节 管理层讨论与分析 ............................................................................................................. 8
第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 15
第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 20
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 24
第八节 公司治理 ........................................................................................................................... 28
第九节 财务报告 ........................................................................................................................... 30
第十节 备查文件目录 ................................................................................................................. 105
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
本公司 指 长春经开（集团）股份有限公司
本集团 指 长春经开（集团）股份有限公司及包含的子公司
六合地产 指 吉林省六合房地产开发有限公司
东方地产 指 长春经开集团东方房地产开发有限公司
《公司章程》 指 《长春经开（集团)股份有限公司章程》
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 长春经开（集团）股份有限公司
公司的中文简称 长春经开
公司的外文名称 Changchunjingkai(Group)Co.,Ltd.
公司的外文名称缩写 CCJK
公司的法定代表人 陈平
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 王昱人 聂永秀、王萍
联系地址 长春市自由大路5188号 长春市自由大路5188号
电话 0431-84644225 0431-84644225
传真 0431-84630809 0431-84630809
电子信箱 ccjk_600215@163.com ccjk_600215@163.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 长春市自由大路5188号
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 长春市自由大路5188号
公司办公地址的邮政编码
公司网址 http://www.ccjk600215.com
电子信箱 ccjk_600215@163.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称 《上海证券报》、《中国证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
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五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
A股 上海证券交易所 长春经开
六、 其他相关资料
名称 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境
办公地址 北京市海淀区西四环路 16 号院 2 号楼 4 层
内）
签字会计师姓名 张静、刘红
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比
上年同
主要会计数据 2015年 2014年 2013年
期增减
(%)
营业收入 372,888,466.21 991,238,489.95 -62.38 663,523,668.93
归 属 于 上 市公 司 股东 的
4,679,634.98 9,238,280.60 -49.35 8,128,646.88
净利润
归 属 于 上 市公 司 股东 的
扣 除 非 经 常性 损 益的 净 6,364,269.62 10,445,701.96 -39.07 -43,460,176.12
利润
经 营 活 动 产生 的 现金 流
-58,882,596.44 452,845,546.55 -113 -103,657,457.16
量净额
本期末
比上年
2015年末 2014年末 同期末 2013年末
增减（%
）
归 属 于 上 市公 司 股东 的
2,418,521,463.84 2,416,647,459.84 0.08 2,409,821,822.92
净资产
总资产 4,046,252,431.46 4,049,035,498.15 -0.07 4,730,578,400.05
期末总股本 465,032,880.00 465,032,880.00 0 465,032,880.00
(二) 主要财务指标
本期比上年同
主要财务指标 2015年 2014年 2013年
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.01 0.02 -50.00 0.0175
稀释每股收益（元／股） 0.01 0.02 -50.00 0.0175
扣除非经常性损益后的基本每
0.01 0.02 -50.00 -0.0935
股收益（元／股）
减少0.19
加权平均净资产收益率（%） 0.19 0.38 0.34
个百分点
扣除非经常性损益后的加权平 减少0.17
0.26 0.43 -1.80
均净资产收益率（%） 个百分点
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八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净
资产差异情况
□适用 √不适用
九、 2015 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 28,560,496.00 63,106,476.98 33,624,734.14 247,596,759.09
归属于上市公司股东
-15,064,906.86 -14,855,282.48 -31,801,395.21 66,401,219.53
的净利润
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 -15,106,558.41 -14,915,090.41 -31,256,831.09 67,642,749.53
后的净利润
经营活动产生的现金
-82,726,120.37 14,618,697.79 -135,086,634.08 144,311,460.22
流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
附注（如
非经常性损益项目 2015 年金额 2014 年金额 2013 年金额
适用）
非流动资产处置损益 258,653.10 -14,027.74 13,541,971.91
越权审批，或无正式批准文件，
或偶发性的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与
公司正常经营业务密切相关，符
合国家政策规定、按照一定标准 51,000,000
定额或定量持续享受的政府补
助除外
计入当期损益的对非金融企业
511,333.32 2,651,999.99
收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合
营企业的投资成本小于取得投
资时应享有被投资单位可辨认
净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损
益
因不可抗力因素，如遭受自然灾
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害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支
出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生
的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子
公司期初至合并日的当期净损
益
详 见 附
与公司正常经营业务无关的或
-538,994.25 注十二、 -488,512.50
有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的
有效套期保值业务外，持有交易
性金融资产、交易性金融负债产
生的公允价值变动损益，以及处
置交易性金融资产、交易性金融
负债和可供出售金融资产取得
的投资收益
单独进行减值测试的应收款项 详 见 附
207,000.00
减值准备转回 注七、4
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计
量的投资性房地产公允价值变
动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的
要求对当期损益进行一次性调
整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外
-1,991,627.13 -1,796,770.83 840,231.99
收入和支出
其他符合非经常性损益定义的
133,700.00
损益项目
少数股东权益影响额 1,455.94 -535.61 -24,863.26
所得税影响额 378,877.70 447,392.00 -16,420,517.63
合计 -1,684,634.64 -1,207,421.36 51,588,823.00
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第三节 公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
报告期内，公司房地产开发业务、一级土地受托开发业务、基础设施工程承揽和物业管理及
租赁业务平稳发展，互为补充。
1、房地产开发业务
公司目前正在开发的房地产项目主要有商品住宅开发项目和回迁楼项目。即六合一方小区和
兴隆山棚户区改造回迁楼项目。商品住宅面向市场销售，受长春市房地产市场环境影响较大，目
前仍处于去库存阶段；兴隆山棚户区改造回迁楼项目采用政府回购模式，通过协议约定，获得稳
定的主营业务收入来源。（具体项目说明详见管理层讨论与分析）
2、一级土地受托开发业务
2008 年 4 月 14 日，公司与长春经济技术开发区管理委员会（以下简称“开发区管委会”）
签订《临港经济区 3.6 平方公里经营性用地项目投资协议书》之《补充协议》，双方约定将长春
市玉米工业园（兴隆山镇）、总面积 223.21 万平方米，规划用途为居住用地、办公用地、商业用
地的 17 块宗地（以下简称目标土地）委托给公司进行一级土地开发，开发期限为 8 年。在公司
如约出资开发目标土地并向管委会支付土地出让净收益前提下，管委会按照我国相关法律规定对
目标土地以招拍挂方式进行出让。出让目标土地所获土地出让金在依法缴纳相关税费(包括省市留
成费用)后，全部归公司所有。2010 年 6 月 23 日，协议双方又对因规划调整而不具备取得预期开
发收益的目标土地约定了投资终止性决算规则。目前，公司已经通过招拍挂和终止性结算两种方
式结算土地 153.08 万平方米。
3、基础设施工程承揽业务
公司子公司长春经济技术开发区建筑工程有限公司、长春经开集团工程建设有限责任公司和
长春经济技术开发区工程电气安装有限公司，拥有市政道路、排水施工、电气工程安装和建筑工
程以及钢结构专业等施工资质。主要承建长春经济技术开发区内的基础公建工程。在经济增长速
度降挡放缓的大环境下，市场竞争愈来愈激烈。2015 年，上述子公司积极应对市场变化，克服困
难，不仅在区内市政道路、路灯工程、工业标准厂房建设等方面中标多项工程，还加大了对区外
工程的承揽力度。
4、物业管理及租赁业务
截至目前，公司全资子公司长春经开大厦物业服务有限公司管理物业面积188万平方米，主要
为区内机关、企事业单位提供食堂餐饮、保洁、保安等服务，现有经开区政务中心、综保区联检
大厦、经开区公、检、法、国税、地税等13个业主单位。管理团队不断提升物业服务品质、强化
宣传招租、广泛开展多种经营，突出打造优质高效的特色会议服务。公司全资子公司长春经开集
团物业服务有限公司管理物业面积29.42万平方米，主要为住宅小区提供物业服务。公司以建设“安
全、整洁、舒适、便利”的精品小区为目标，在加强小区软硬件建设、改善小区内外环境，强化
基础管理方面工作卓有成效。目前，公司拥有可租赁工业标准厂房面积4.44万平米，公司及其子
公司拥有可租赁办公楼面积2.10万平方米。2015年，实现租赁收入2332.48万元。
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
报告期内，公司主要资产未发生重大变化。
三、报告期内核心竞争力分析
1、产业定位清晰
公司在激烈的市场竞争环境下，依托长春经济技术开发区政府的支持，已逐步形成了以房地
产开发为中心，集基础设施建设和一级土地开发为一体的产业布局。
2、完整的相关产业施工资质
截至目前，公司子公司拥有房地产开发、市政道路、排水施工、电气工程安装和建筑工程以
及钢结构专业等施工资质，为公司基础设施工程承揽业务的拓展提供资质上的保障，为未来公司
发展提供了有力的支撑。
3、土地开发一、二级联动模式
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公司目前拥有 70.12 万平方米土地的一级土地开发权。将一级土地整理和二级开发相结合，
公司具有了实现土地开发一、二级联动的发展优势。在获得一级土地开发收益的同时，也获取了
土地在未来二级开发升值中给企业带来的优厚收益，使公司整体收益最大化。
4、丰富的产品线
我公司目前开发的“六合一方”商品住宅项目、兴隆山棚户区改造回迁楼项目和高端工业标
准厂房的多元组合成为公司顺利度过房地产市场下滑危机的关键。由优质商品住宅、棚户区改造
回迁楼、工业标准厂房等多种房地产产品组成的产品线为公司降低运营风险提供了保障。
第四节 管理层讨论与分析
一、管理层讨论与分析
2015年长春市房地产市场整体态势
2015年，国家陆续出台了一系列有利于房地产市场发展的支持性政策，包括降息、公积金政
策调整、下调商业贷款首付比例等。 6月15日，长春出台“新11条” ，取消“限购”，非本市户
籍不需证明即可买房，对首次申请住房公积金贷款购买除别墅外的新建商品住房，最低首付比例
为20%，对已结清相应购房贷款且家庭只有一套住房再次申请住房公积金贷款购买面积在144平方
米以下新建商品住房的，执行首套房贷款政策。随着政策的落实，购房者的买房需求不断扩大，
市场趋近回暖。
2015 年，长春市商品住宅新增批售 62838 套，面积约为 651.1 万平方米，同比下降 24%；全
市商品住宅成交 78233 套，成交面积 802.5 万平方米，同比上升 9.3%；从整体商品住宅均价走势
来看，价格走势相对平稳。（详见下图）。从新增批售同比下降 24%和成交面积同比上升 9.3%来
看，长春市场处于去化库存阶段。
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二、报告期内主要经营情况
公司董事会面对本地区房地产市场去化库存压力大、建筑业企业竞争加剧等诸多不利因素，
攻坚克难：在房地产开发业务方面，合理调整房地产项目开发节奏、加大房地产销售力度、完善
配套、打造良好宜居环境、提升房地产产品品质；在基础设施工程承揽业务方面，加强内部管理、
重点抓好工程施工全过程质量控制，确保全部工程优质达标；物业服务方面，在确保服务水平和
服务质量稳步提升的前提下，合理控制成本和管理费用。
1、主要任务指标完成情况
2015 年公司计划营业总收入 42,142 万元，实际完成营业总收入为 37,289 万元。本年营业收
入减少，主要是上年同期兴隆山老镇区棚户区回迁楼建设项目销售收入 4.61 亿元，本期无相关收
入所致。 其中，房地产开发项目收入 16,051.04 万元，完成年计划的 100.21%；基础设施工程承
揽项目收入 16,653.21 万元，完成年计划的 76.60%；公司实现净利润 467.96 万元。
2、公司主营业务开展情况
（1）房地产开发业务
①六合一方地产项目
六合一方房地产开发项目由公司全资子公司吉林省六合房地产开发有限公司开发建设。项目
待开发土地五宗，宗地总面积433,062平方米。宗地集中分布在长春经济技术开发区长石公路以南，
合肥路以西，即位于吉林省长春经济技术开发区，临长石公路及环城高速公路，现已全部取得土
地使用权证。
根据六合一方项目规模，公司拟分四期进行开发，5-6年的时间开发完毕。正在进行的六合一
方(A区、B区、E区)开发建设项目预计总投资264,666.09万元，建筑面积602,626.07平方米，规划
总用地264,622平方米。
截至 2015 年 12 月 31 日，A 区一期、B 区一期等建筑单体主体工程全部完工，D 地块会馆（售
楼中心）也已竣工；A 区一期、B 区一期、E 区已取得预售许可证，目前正在进行可售商品房销售
工作。报告期内，销售商品住宅面积 14,769.26 平方米，销售收入 9,956.7 万元。
②兴隆山老镇区棚户区回迁楼建设项目
2012 年 7 月 13 日，公司全资子公司长春经开集团东方房地产公司中标“兴隆山老镇区棚户
区回迁楼建设项目”即兴隆山棚户区改造项目。项目共规划有 A、B 两区，21 栋单体建筑。2012
年 11 月 5 日，与长春经济技术开发区住房保障和公用事业服务中心签订了《兴隆山老镇区棚户区
回迁楼项目回购协议书》。2014 年 12 月，住房保障中心对拆迁安置房屋、幼儿园等配套设施进
行了回购，期末结余的开发产品为住房保障中心暂未回购的 B1 栋楼和不在回购范围内的商铺等。
报告期内，销售商铺面积 6,259.6 平方米，销售收入 6,094.3 万元。
（2）一级土地受托开发项目
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2015年12月长春经济技术开发区管理委员会与公司就关于长春兴隆山镇建设宗地委托开发项
目之投资（部分）达成终止决算协议。根据2012年4月5日双方签署的《关于长春兴隆山镇建设宗
地委托开发项目之<补充协议>2》所述目标土地中的地块一、地块三、地块五共29.44万平方米土
地在近两年内无出让计划。经双方协商，按照决算规则，对该29.44万平方米土地的一级土地委托
开发项目进行终止性结算。管委会返还公司的投资款数额为14,920.29万元人民币，并补偿相关预
期投资收益6,771.34万元人民币。
截至2015年12月31日，兴隆山一级土地开发项目总面积223.21万平方米，终止性结算146.24
万平方米，招拍挂结算6.84万平方米，结余70.12万平方米；本公司兴隆山一级土地受托开发项目
相关款项结余包括：支付管委会预期土地收益 35,063.75万元，支付管委会前期收储成本
17,454.55万元，支付管委会前期开发费35,274.45万元，合计支付余额87,792.75万元。
（3）基础设施工程承揽业务
公司承建建筑工程45项，其中续建工程6项，新建工程39项。在激烈的市场竞争环境下，中标
南区回迁楼二期工程、北区室外排水工程、专用车园区1号地1号厂房改造工程、会展中心6#馆改
扩建工程等多个项目，实现营业收入5285.70万元。公司承建市政工程45项，市政维护道路91条：
其中道路面积423.7万平方米，排水管线36.2万延长米，方砖工程面积30.4万平方米，实现营业收
入6943.32万元。公司承建电气安装工程64项，其中路灯新建工程27项，电力配套工程17项，路灯
维护1项、对外承揽工程19项，实现营业收入4922.93万元。
（4）物业服务和租赁业务
2015年，公司通过提升物业服务管理意识，提高物业服务水平，获得了业主的一致好评。特
别是在完成重要服务项目过程中，充分发挥多项目联动作战优势，利用公司强大的人力、物力资
源，从各项目抽调核心骨干，顺利完成大型会议服务及接待任务。全年多次组织开展消防演练、
技术竞赛、业主座谈和物业管理研讨会等活动。为活跃小区文化生活，开展了迎新春写对联、消
夏夜公放电影、“六合地产杯”广场舞大赛等广受业主欢迎的休闲娱乐活动。努力将六合小区建
设成为“安全、整洁、舒适、便利”的精品小区。
报告期内，公司物业服务和租赁业务实现营业收入4,584.60万元。
(一) 主营业务分析
利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 372,888,466.21 991,238,489.95 -62.38
营业成本 270,739,679.60 818,246,741.11 -66.91
销售费用 2,696,766.94 10,610,920.29 -74.58
管理费用 61,312,797.00 53,744,181.42 14.08
财务费用 50,631,685.13 83,302,909.99 -39.22
经营活动产生的现金流量净额 -58,882,596.44 452,845,546.55 -113
投资活动产生的现金流量净额 187,728,928.84 227,942,469.13 -17.64
筹资活动产生的现金流量净额 85,213,563.91 -947,118,983.70 -
1. 收入和成本分析
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
单位:元 币种:人民币
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主营业务分行业情况
营业收 营业成
毛利 入比上 本比上 毛利率比上年增减
分行业 营业收入 营业成本
率（%） 年增减 年增减 （%）
（%） （%）
施工收入 117,302,865.98 98,518,220.46 16 -38 -39 增加 1 个百分点
安装收入 49,229,275.24 31,981,936.67 35 24 37 减少 6 个百分点
物业服务 22,521,126.07 16,385,079.80 27 4 21 减少 10 个百分点
租赁收入 23,324,825.62 5,818,457.25 75 5 -3 增加 2 个百分点
商品房销
160,510,373.30 118,035,985.42 26 -38 -44 增加 8 个百分点
售
棚户区改
造房屋销 -100 -100 减少 12 个百分点
售
主营业务分地区情况
营业收 营业成
毛利 入比上 本比上 毛利率比上年增减
分地区 营业收入 营业成本
率（%） 年增减 年增减 （%）
（%） （%）
长春地区 372,888,466.21 270,739,679.60 27 -62 -67 增加 10 个百分点
(2). 成本分析表
单位：元
分行业情况
本期 本期金
上年同
占总 额较上
成本构 期占总 情况
分行业 本期金额 成本 上年同期金额 年同期
成项目 成本比 说明
比例 变动比
例(%)
(%) 例(%)
本年工程施工业务整
施工 施工收入 98,518,220.46 36 160,756,961.35 20 -39
体少于上年
本年安装工程规模多
安装 安装收入 31,981,936.67 12 23,412,674.58 3 37
于上年
物业服 本年物业收入多于去
物业服务 16,385,079.80 6 13,532,425.74 2
